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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2015-000603
En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, incoado ante el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LÓPEZ y EDUARDO LÓPEZ ALCALÁ (optantes-compradores), representados judicialmente por los profesionales del derecho Luis Armando García, Fabiana García Mande, Silvia Osiris Vargas, Vicente Arturo Delgado Paiola y Romina Hernández Torrens, contra el ciudadano RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI (vendedor), representado judicialmente por los abogados Magaly Alberti de Silveira, Joaquín Silveira Ortiz, Yris Soto de Figuera y Adriana Silveira Calderin; el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en alzada dictó sentencia en fecha 19 de junio de 2015, mediante la cual declaró: 1.- sin lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la actora, contra la sentencia proferida por el juzgado a quo en fecha 19 de enero de 2015, 2.- sin lugar la demanda, 3.- Con lugar la adhesión a la apelación presentada por la parte accionada, y en consecuencia desechó del juicio la prueba de inspección judicial y la prueba de informes, ambas promovidas por la actora, quedando confirmada la sentencia apelada, con distinta motivación. Hubo condenatoria al pago de las costa a la parte accionante, por haber resultado totalmente vencida.
Contra la precitada decisión, la representación judicial de la demandante anunció en fecha 30 de junio de 2015, recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido por la alzada el 22 de julio del mismo año.
Recibido como fuera el presente recurso en esta Sala de Casación Civil, se procedió a la asignación de ponente en acto público a través del método de insaculación el 12 de agosto de 2015, correspondiendo la ponencia al Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vázquez, que con tal carácter la suscribe.
En este orden de ideas, la parte accionante presentó la respectiva formalización ante la Secretaría de esta Sala de Casación Civil en fecha 29 de septiembre de 2015. Hubo impugnación en fecha 21 de octubre del citado año. No hubo réplica.
Así mismo, en fecha 7 de enero de 2016, según Acta de Recomposición de la Sala y según Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.816 de fecha 23 de diciembre de 2015, se reconstituyó la Sala de Casación Civil, dada la incorporación de los Magistrados titulares Francisco Ramón Velázquez Estévez, Vilma María Fernández González e Yván Darío Bastardo Flores, quedando conformada de la siguiente manera: Magistrado Presidente Guillermo Blanco Vázquez, Magistrado Vicepresidente Francisco Ramón Velázquez Estévez, Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, Magistrada Vilma María Fernández González y Magistrado Yván Darío Bastardo Flores.
Posterior a las consideraciones que anteceden y siendo la oportunidad correspondiente, procede la Sala a decidir en los siguientes términos:
DE LA FORMALIZACIÓN
DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
I
De conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, los formalizantes denuncian la infracción por parte de la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5°, eiusdem, por adolecer del vicio de incongruencia positiva, en la modalidad de ultrapetita, violando de igual forma el artículo 244 ibidem, ya que la alzada resolvió sobre cuestiones no controvertidas entre las partes.
Para fundamentar la denuncia, el formalizante señaló en su escrito lo siguiente:
“…La recurrida no se limitó a declarar SIN LUGAR (sic) la demanda (…) sino que además dispuso la ejecución de la clausula penal establecida en el contrato (…), condenándolos a pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,000) (sic), pactada como daños y perjuicios en la Cláusula Cuarta del mismo contrato.
(…Omissis…)
El thema decidendum quedó limitado a lo pretendido por mis mandantes y rechazado por el demandado, ya que este no dedujo mutua petición, esto es, no formuló ninguna pretensión en sede reconvencional.
La recurrida, (…) también decidió un punto no controvertido y a la sazón acordó al demandado más de lo que podía concederle mediante un simple rechazo de la pretensión deducida por mis patrocinados, esto es, mediante una simple declaratoria sin lugar de la demanda, que era, lo que a lo sumo podía disponer, visto que el demandado nada reconvino a mis patrocinados.
(…Omissis…)
En el caso que nos ocupa, no cabe duda de que la deducción de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs 100.000,00), la cual la recurrida dispuso hacer, a título de indemnización de daños y perjuicios, a favor de la parte demandada, forma parte del dispositivo del fallo. Como puede apreciarse, para acordar tal cosa, que de suyo comporta la declaratoria con lugar de la (SIC) una pretensión de cumplimiento o ejecución de la cláusula penal a favor del demandado, era preciso que éste hiciera valer dicha pretensión por vía reconvencional, lo cual nunca tuvo lugar en sede del proceso que nos ocupa.
(…Omissis…)
Como puede verse, la sentencia recurrida está viciada de ultrapetita (sic), porque le concedió al demandado más de lo que podía otorgarle, ya que dispuso a su favor no solo la desestimación de la demanda, sino además la deducción de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (BS 100.000,000), a título de indemnización de daños y prejuicios, que no es otra cosa que una condena a cumplir la cláusula penal a favor del demandado, para lo cual, (…) era preciso que éste hiciera valer dicha pretensión por vía reconvencional, lo cual no ocurrió. Es decir, la juzgadora de la alzada no se mantuvo en los límites de su oficio, y terminó concediéndole al demandado más de lo que podía otorgarle en una sentencia desestimatoria como la que nos ocupa.
El demandado debe cumplir con su carga de afirmar y pedir por vía reconvencional todo lo que quiere que se le otorgue y que no se le puede dar mediante un simple rechazo de la demanda (…). El Juez no puede proceder de oficio a otorgar un bien que no ha sido expresamente pedido mediante la reconvención.
El juez debe atenerse a la pretensión deducida por el demandante y a las excepciones y defensas alegadas por el demandado, así como a las pretensiones que éste deduzca en vía reconvencional, si es que tal actuación existe. Si da más de lo pedido a alguna de las partes comete el vicio que estoy denunciando.
En el caso que nos ocupa, infringió tajantemente la recurrida lo dispuesto en el artículo 12 CPC (sic), y violó el requisito de congruencia a que se contrae el ordinal 5° del artículo 243, así como la prohibición de ultrapetita contenida en el artículo 244 eiusdem.
En conclusión, el dispositivo excedió su pronunciamiento a cosa no pedida (sic) por la parte demandada, extraña al thema decidendum. Por tal razón pido respetuosamente se anule (sic) la sentencia recurrida conforme lo dispone el artículo 244 CPC (sic).
Pido en consecuencia, se ordene la reposición de la causa al estado de que otro tribunal superior (sic) competente dicte sentencia sin incurrir en el vicio aquí denunciado…”. (Cursivas y subrayados de la formalización).
El formalizante, en el contexto de su denuncia por defecto de actividad, alude la violación de los artículos 12 y 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por contener la recurrida el vicio de incongruencia positiva, en la modalidad de ultrapetita, lo que determina la nulidad del fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 244 eiusdem.
En este sentido, la formalizante manifiesta que el juez superior, al condenar a los demandantes al pago de la penalidad prevista en la cláusula cuarta del contrato de opción compra-venta, se excedió sobre los límites en los cuales debía conocer de la demanda, concediéndole al demandado el pago de una cantidad de dinero que no había sido solicitada por éste a través de la vía reconvencional, no pudiendo el juez proceder de oficio a otorgar una acreencia que no ha sido expresamente pedida, configurando de esta manera el vicio de incongruencia positiva delatado.
Con relación a los señalamientos delatados por la formalizante la alzada expresó lo siguiente:
“…De la lectura efectuada al contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, (…) específicamente en su cláusula tercera se establece lo siguiente: ‘Las partes convienen en establecer un plazo de noventa (90) días continuos, para la firma del documento definitivo de compra-venta, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes.’
En este sentido, como quiera el contrato se celebró en fecha 9 de enero de 2013, los noventa (90) días continuos fenecieron el día 9 de abril de 2013, sin embargo, la actora alegó que la firma del documento definitivo de compra venta se materializaría el día 03 de mayo de 2013, haciendo uso de la prórroga establecida en la transcrita supra cláusula tercera.
Así las cosas, no puede esta Superioridad (sic) pasar por alto el documento privado (…), el cual fue valorado por esta alzada (…) suscrito por la parte demandada y recibido por el demandante en fecha 10 de mayo de 2013, mediante el cual se le notificó a la parte demandada que en virtud de haber vencido el plazo de 90 días y no habiendo acuerdo entre las partes de prórroga alguna, quedaba resuelta la opción de compra venta.
Ante esa circunstancia, la parte actora debió demostrar que ambas partes acordaron prorrogar por un plazo de treinta (30) días más, la firma del contrato definitivo de compra-venta, plazo éste a que hace referencia la mencionada cláusula tercera, sin embargo, no consta en autos prueba alguna que haga presumir a quien decide, que efectivamente el lapso concedido de noventa (90) días se prorrogó por treinta (30) días más, para un total de ciento veinte (120) días.
(…Omissis…)
Por lo que, en virtud de lo anterior, es forzoso para esta alzada concluir que la parte actora inobservó el principio de control de la prueba y en virtud que la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la Ley y por la doctrina y además la ampara el interés de las partes, pues si quien está obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el juez, como en efecto quien conoce de esto así lo hará en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE ESTABLECE.-
Es importante señalar, que efectivamente (…), la actora en su libelo afirmó, que el demandado le hizo entrega de todos los documentos que le correspondía para que se pudiera solicitar al Registro la protocolización del documento definitivo de compra venta, en consecuencia, siendo el 3 de mayo de 2013 cuando la actora presentó ante el Registro respectivo el resto de la documentación necesaria para la protocolización respectiva, se colige entonces que para esa fecha ya había vencido el plazo de vigencia del contrato de opción de compra venta, es decir los noventa (90) días, pues éstos vencieron el día 9 de abril de 2013, lo que pone de manifiesto que la parte actora fue quien incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de autos. Y así se establece.-
Establecido como quedó el incumplimiento de la parte demandante, se hace necesario esgrimir las siguientes consideraciones:
(…Omissis…)
Así las cosas, el contrato produce obligaciones porque tanto el acreedor como el deudor han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el Derecho, el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, la facultad de crear obligaciones, delega en la voluntad de las partes la facultad de crear obligaciones.
Como corolario de lo anterior, como quiera que el incumplimiento de las obligaciones contractuales establecidas en el contrato de opción de compra venta que nos ocupa, fueron imputadas a la parte actora, debe aplicarse la disposición contenida en la cláusula cuarta del referido contrato, en este sentido, debe la accionante recibir la devolución de la cantidad de SEISICIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 630.000,00) recibida por el demandado conforme a lo dispuesto en la Cláusula Segunda del señalado contrato, haciendo deducción de la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) pactada como daños y perjuicios en la Cláusula Cuarta del mismo contrato, es decir, deben los demandantes recibir del demandado la suma total de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 530.000,00)…”.(Negrillas, subrayado y doble subrayado de la Sala)
De la recurrida se precisa que el juzgador de alzada conociendo de la apelación ejercida por la actora determinó, que los demandantes tenían la carga procesal de probar cumplida la convención prevista en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa que riela a los folios 19 y 20 de la pieza 1/1, referente a la aceptación de mutuo acuerdo en relación con la prórroga de 30 días para la materialización de la transacción entre las partes, lo cual dejó expuesto, que no fue cumplido por los accionantes, resolviendo el juzgador que al no quedar demostrada tal prórroga, se produjo la resolución del contrato, y en consecuencia, al declarar sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato y confirmar la sentencia apelada, impuso al demandado la obligación de devolver la suma recibida en anticipo de acuerdo a lo estipulado en el contrato, reservándose a favor del demandado-vendedor, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs 100.000,00), correspondiente a la penalidad por el incumplimiento del transacción que había sido pautado por las partes en la cláusula 4° del mencionado documento.
La Sala para decidir, observa:
Dispone el ordinal 5º) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia debe contener, entre otros requisitos, decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Ello, con la finalidad de que los pronunciamientos emanados de los órganos encargados de administrar justicia, que delimitan el problema judicial debatido entre las partes, sean congruentes con la demanda y su contestación.
Este elemento constituye la llamada congruencia que supone, que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes: ne eat iudex ultra petita partium, pues si así lo hiciera incurriría en incongruencia positiva, la que existe cuando la sentencia concede lo que nadie ha pedido, dando o rechazando más, cuantitativamente, o cualitativamente de lo que se reclama.
Del concepto de congruencia surgen dos reglas: a) Decidir sólo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado.
Con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que aplicada a las dos reglas antes expuestas da lugar a la incongruencia positiva o ultrapetita, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración; o la incongruencia negativa o citrapetita, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial.
En el sub iudice advierte la Sala, que el demandado no reconvino sus pretensiones en el proceso, sin embargo el juez superior dentro de su análisis razonado del thema decidedum, dejó claramente expuesto en la recurrida que la accionada en la oportunidad de dar contestación manifestó lo siguiente:
“…El 30 de julio de 2013, compareció la parte demandada, por medio de su representación judicial, y procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
(…Omissis…)
8.- Alegó el demandado, que entre las partes se suscribió un compromiso contractual preparatorio, preliminar o de opción sobre el inmueble arrendado, con determinación de precio y el objeto, pero sometiendo la convención a un plazo de 90 días continuos para la realización definitiva y treinta días de prórroga eventual si así lo acordaban las partes, lo que nunca sucedió; que transcurrió el plazo convenido sin que se cumpliera lo estipulado por los promitentes compradores; que el incumplimiento alegado vuelve las cosas al estado en que se encontraban antes de la contratación; y que ponen a disposición de los demandantes la cantidad recibida de Bs. 630.000,00 con deducción de la cantidad tasada a título de cláusula penal, o sea la suma de Bs. 100.000,00…” (Negrillas y subrayado de la Sala)
Expuesto lo anterior es evidente, que el juzgador superior en atención a la previsión legal del artículo 12 parte in fine del Código de Procedimiento Civil, mediante la cual se establece que: “En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, la verdad y de la buena fe”, reconoció la consecuencia lógica subsumida del contrato y sus efectos -pacta sunt servanda-, como parte del acervo probatorio expuesto en el expediente, y de donde se desprenden, consecuencias de ineludible cumplimiento, las cuales deben ser observadas de manera obligatoria por el sentenciador.
La doctrina calificada, pone el fundamento de la fuerza obligatoria de los contratos en la voluntad de las partes quienes se obligan. El principio de consensualismo en la formación de los contratos, es la regla propia según la cual, los contratos se perfeccionan por la simple voluntad de las partes, sin necesidad de que se exija ninguna ritualidad o forma. (Vid. MÉLICH-ORSINI, José. (2006). “Doctrina General del Contrato”. Académica de Ciencias Políticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurídicas. 4° Edición. Caracas-Venezuela. p. 41).
De igual manera, el principio de intangibilidad o fuerza obligatoria del contrato, a la luz de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil, erige sobre esta convención de voluntades ley entre las partes, conteniendo las reglas de conducta que van a regir las obligaciones pactadas hacia futuro con relación al objeto del contrato, una vez creadas estas reglas privadas, no pueden ser relajadas o modificadas por la voluntad de una sola de las partes contratantes, es preciso que haya un nuevo consentimiento para modificarlas o derogarlas.
El respeto a los términos del contrato se le impone no sólo a las partes, sino al juez que lo conozca, en acciones que una parte ejerza sobre la otra. (Vid. MÉLICH-ORSINI, José. (1997). “Doctrina General del Contrato”. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana. 3° Edición. p 437).
Así las cosas, el principio de intangibilidad del contrato, supone además que ninguna consideración autoriza al juez, para modificar los efectos del contrato, ni de oficio, ni a petición de alguna de las partes, ya que al juez no le es permitido preocuparse, por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas libremente, y por las consecuencias más o menos perjudiciales que las mismas puedan seguirse para alguna de las partes, siempre y cuando el contrato haya nacido perfectamente libre de vicios y que el mismo sea conforme al ordenamiento jurídico.
La seguridad en los negocios jurídicos, descansa sobre este principio, pues las partes tienen derecho a saber a que a tenerse sobre la situación contractual creada por el mutuo consentimiento de éstos, la cual deberá permanecer inalterable hasta el definitivo cumplimiento del contrato o cuando así lo autorice la ley, reconociéndose con ello, la autarquía de los individuos en la configuración creadora de sus relaciones jurídicas.
El ordenamiento jurídico, no puede dejar de reconocer en la persona, un ámbito de autosoberanía para reglamentar sus propias situaciones jurídicas y, a través de ellas dar cauce a sus fines, intereses y aspiraciones. A tal efecto, la Carta Política de la República Bolivariana de Venezuela ha consagrado en su artículo 20 el derecho al libre desenvolvimiento de la personalidad como derecho humano fundamental, el cual debe colegirse con el derecho de libertad económica contemplado en el artículo 112 del mismo texto constitucional, que determina la libertad de las personas para establecer sus relaciones contractuales, solo limitándolas a través de principios atinentes al derecho ajeno y el orden público, tradicionalmente previstos en el artículo 6 del Código Civil.
La autonomía de la voluntad así consagrada, implica que las personas son libres de diseñar las reglas contractuales que mejor convengan para la satisfacción de sus intereses dentro de los límites que le impone la vida en sociedad, plasmados en los conceptos jurídicos del orden público y las buenas costumbres, reglas estas que por ser derivadas de sus propia autonomía, implican per se, el obligatorio cumplimiento entre las partes que las han pautado.
Así las cosas, dentro del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia que propugna nuestra Carta Política, el juez se encuentra en la obligación en busca del orden social, de realizar la interpretación vertida en sus fallos, de acuerdo con el principio de racionalidad, limitando un derecho sólo cuando sea estrictamente necesario.
Ahora bien, en cuanto a la aplicación constitucional dentro de las relaciones jurídicas de derecho privado, en la interpretación del juez, priva de manera preponderante la racionalidad del juzgador, preservando la estabilidad y certeza de los pactos libres acordados por los contratantes, en el curso de la vida del contrato, de tal manera que en un proceso judicial entre particulares, donde se encuentren presentes ambas partes de un contrato haciendo valer su derecho subjetivo, el juez determinará su decisión vinculándolas por efecto de la cosa juzgada y delimitando la sentencia a los efectos acordados por las partes.
Así las cosas, en el caso en concreto, el contrato de opción compra venta sobre el cual fue solicitado el cumplimiento por los compradores accionantes, contenía una serie de cláusulas de libre pacto entre éstos y el vendedor, las cuales no fueron objeto de impugnación en el juicio, y dentro del marco del orden público y las buenas costumbres, fueron valoradas por el juez superior otorgándoles pleno valor probatorio dentro del proceso, porque de él emanaban las consecuencias lógicas del juicio.
En este sentido, y dentro de la convención de voluntades contenidas en el contrato objeto principal de demanda, se desprende la cláusula penal como parte integrante del acuerdo, la cual sin lugar a dudas, fijó la intención de indemnizar al acreedor del derecho por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de la obligación generada por la otra parte, siendo dicha cláusula, la compensación de los daños y perjuicios que sufriera el contratante cumplidor, en virtud del acuerdo celebrado previamente entre las partes, en tal razón, el juzgador cognicente determinó asertivamente, que la referida cláusula, no era objeto de prueba dentro del juicio, ya que es una consecuencia lógica derivada de la voluntad de las partes, como apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, que habían sido convenidos por los contratantes con el fin de facilitar su exigibilidad.
Así las cosas, las motivaciones asumidas por el jurisdicente a la luz de los efectos del contrato no puede apreciarse como un hecho censurado en casación, aduciendo que cualquier consecuencia que se desprenda de este negocio bilateral, requiere ser solicitada por quien alegue su cumplimiento, desvirtuando la naturaleza consensual emanada de la convención de voluntades que han determinado las partes para su cumplimiento.
Sobre el particular la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo desde el 11 de octubre del 2001, en sentencia N.294, lo siguiente: “…La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido…”.
Corolario de lo supra señalado, la interpretación de los contratos, de acuerdo a la reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
Finalmente, en armonía con lo expuesto por esta Sala, es menester señalar que en el sub iudice, el sentenciador con base a la soberanía ya mencionada, de manera inequívoca interpreto el contrato cuyo cumplimiento se demanda, lo cual dejó sobradamente expuesto en su fallo, de donde emanó la consecuencia interpretativa lógica del dispositivo, cuya resolución pone de manifiesto la justicia apegada a la expresión de voluntad de las partes contratantes, que en virtud de su incumplimiento dieron origen la decisión proferida por la instancia, atendiendo a las voluntad de las partes para su cumplimiento y a la justicia material.
En consecuencia de lo expuesto, no queda otra alternativa que declarar la improcedencia de la presente denuncia, por no encontrar esta Sala la violación planteada por el formalizante en relación a los artículos 243 ordinal 5°, 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
II
De conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, los formalizantes denuncian la infracción por parte de la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5°, eiusdem, por adolecer del vicio de incongruencia positiva, ya que la recurrida resolvió sobre cuestiones no controvertidas entre las partes, violando con ello el principio de congruencia, al ordenar la devolución a los demandantes de la cantidad de Quinientos Treinta Mil Bolívares (Bs 530.000,00).
Para sustentar su denuncia adujeron lo siguiente:
“…Como puede verse, el thema decidendum quedó limitado a lo pretendido por mis mandantes y rechazado por el demandado, ya que éste no dedujo mutua petición, no formuló ninguna pretensión en sede reconvencional.
La recurrida, pese a que contiene las clásicas partes que se distinguen en cualquier fallo, no expresa todo lo decidido en la parte formalmente denominada DISPOSITIVO, sino que en la “MOTIVACIÓN PARA DECIDIR”, específicamente al final de la misma, también decidió un punto no controvertido, esto es, la devolución a mis mandantes de la suma arriba expresada.
(…Omissis…)
Para no dejar dudas acerca de la naturaleza de este pronunciamiento, la aquí recurrida reitera que lo dicta “tal como lo señaló la sentencia recurrida”, es decir, tal como lo pronunció la sentencia de primera instancia, recurrida en apelación…
(…Omissis…)
En el caso que nos ocupa, no cabe duda de que la orden de devolver a mis patrocinados la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 530.000,00 (sic) forma parte del dispositivo del fallo. Como puede apreciarse, para acordar tal cosa a mis patrocinados, era preciso que éstos hicieran valer dicha pretensión en la demanda, lo cual nunca hicieron.
Como puede verse, la recurrida resuelve sobre un punto que no forma parte de la controversia, a saber: la devolución a mi representada de la cantidad de QUINIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs 530.000,00). Por lo tanto, la sentencia está viciada de incongruencia positiva, ya que el juez no se atuvo a la pretensión deducida.
En el marco de un proceso de tipo dispositivo, regido por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la falta de una tal petición hace presumir que no se quiere ese bien en este proceso…
El demandante debe satisfacer su carga de afirmar y pedir todo lo que quiere que se le otorgue. Por su parte, el demandado puede limitarse a contradecir la demanda junto con la contestación al fondo deducir una contraprestación por vía reconvencional. Y, finalmente, el juez debe limitarse rigorosamente a lo pedido por las partes, ya que no le está dado decidir sobre cosa distinta, ni dejar de decidir lo que es objeto de controversia. Por lo tanto, no puede proceder el juez de oficio a resolver sobre cosa no debatida y/o a otorgar un bien que no ha sido expresamente pedido.
(…Omissis…)
La falta aquí cometida es grave. Si el juez se hubiese mantenido en los límites de su oficio, no habría acordado dicha devolución, la cual, antes que favorecer a mis mandantes, quienes en ningún momento solicitaron tal cosa, los perjudica, ya que limita cualquier posibilidad ulterior de éstos para pretender una justa compensación, sobre todo por lo que concierne a una eventual devolución, debidamente ajustada, esto es indexada de dicha cantidad, como por lo que concierne a los intereses devengados por la misma…” (Mayúsculas, cursivas y subrayados de la formalización).
Delatan los formalizantes, que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia positiva, al resolver una cuestión no controvertida entre las partes, como fue imputar a la actora quien resultó vencida en el juicio, la aplicación del contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción compra-venta en relación al pago de la penalidad, deduciendo que el vendedor-demandado debía devolver a los accionantes la cantidad de Seiscientos Treinta Mil Bolívares (Bs 630.000,00), haciendo deducción para sí, de la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs 100.000,00), pactados como daños y perjuicios en el precitado contrato.
La Sala para decidir, observa:
Es evidente que en el presente caso nuevamente los formalizantes pretende atacar la supuesta infracción cometida por la recurrida en cuanto al vicio de incongruencia positiva, al haber el juez superior confirmado la sentencia apelada, dejando firme la forma de cumplimiento de la obligación contractual pactada en la cláusula cuarta del contrato de opción compra venta en relación a la cláusula penal, al resolver que el vendedor-demandado debía devolver como consecuencia del incumplimiento del contrato por parte de los compradores, el anticipo de Seiscientos Treinta Mil Bolívares (Bs 630.000,00), reservándose la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs 100.000,00), por concepto de daños y perjuicios, lo cual hace bajo los mismos fundamentos de la denuncia anterior, teniendo en cuenta que tal devolución se trata de una consecuencia lógica del dispositivo, por lo que esta Sala a los fines de no hacer repeticiones inútiles, da por reproducidos en todas sus partes los argumentos del análisis de la anterior delación.
En razón de lo antes expuesto, esta Sala declara improcedente la presente denuncia de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código Adjetivo. Así se establece.
III
De conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, los formalizantes denuncian la infracción por parte de la recurrida del artículo 243 ordinal 4°, eiusdem, por adolecer del vicio de inmotivación en su modalidad de contradicción en los motivos y el dispositivo del fallo, delatando que mientras los motivos se contraen al contrato de opción compra venta, reconociendo su existencia, el dispositivo resuelve declarar sin lugar la demanda de cumplimiento de opción compra-venta.
A los fines de sustentar su denuncia los formalizantes adujeron:
“…Cuando el juez decide una cosa en los motivos, como fundamento de la decisión y luego resuelve otra en la dispositiva, incurriendo en contradicción entre aquéllos y éstas, tal como ocurre en nuestro caso, en el cual califica el contrato objeto de la controversia como una COMPRAVENTA (sic) y luego resuelve respecto a una OPCIÓN COMPRAVENTA, no permite establecer que el dispositivo es la consecuencia lógica de lo que previamente estableció en el mismo fallo. Ello así porque con tal proceder se viola el principio lógico de no contradicción, según el cual, una cosa no puede ser y no ser a la vez en una misma relación…” (Mayúsculas de la formalización).
Acuerdan los formalizantes denunciar inmotivación por contradicción en los motivos, sustentados en la base apreciativa, que el juez superior en su desarrollo intelectual realiza una disquisición “…según el cual el contrato de opción compra venta debe tenerse como una venta pura y simple (…) que al darse los elementos de consentimiento, objeto y precio, dándole un anticipo de este último, la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa es una verdadera venta…”, lo cual resulta reñido con el dispositivo que establece “…SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción compra – venta…”.
Para decidir la Sala observa:
En relación con la delación expuesta por los formalizantes, la recurrida estableció lo siguiente:
“…MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
(…Omissis…)
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1.- Promovió marcado “A”, el documento contentivo del contrato de opción de compra venta objeto de este juicio, (…). Este tribunal le otorga pleno valor probatorio, ya que en ningún momento ha sido desconocido o impugnado por la vía de tacha durante el proceso, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 y siguientes del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y constituye plena prueba de la existente del mencionado contrato de la opción de compra venta, apreciándose, tal como lo señaló la recurrida, el negocio jurídico que vincula a las partes contendientes en el presente juicio. Y así se establece.-
(…Omissis…)
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Luego del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por la parte demandada, así como, del material probatorio traído a los autos por ambas partes, el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que nos ocupa; (…).
De la revisión de dicho contrato se evidencia que el objeto lo constituye un inmueble constituido por el apartamento N° PB-1, ubicado en la Planta Baja del Edificio Torre Norte, Edificio este que forma parte del Conjunto Residencial GREEN 9, construido sobre la parcela N° 4, ubicada en la Calle Golf, en Sector Golf A, Fase 1 de la Urbanización Bosques de La Lagunita, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
Así las cosas, si bien las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta; se observa del escrito libelar que la parte actora alega que el contrato celebrado de opción de compra venta es una verdadera venta, tomando para ello en consideración el criterio retomado por el Máximo Tribunal en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil en fecha 22 de marzo de 2013, que dispone que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la cual, según el referido criterio, debería valorarse el contrato de opción de compra venta como una verdadera venta. Por su parte, la demandada alegó en su contestación que en el presente caso carece de trascendencia la calificación jurídica que corresponde dar al contrato celebrado entre las partes, cuando, a su decir, lo cierto es que la cláusula que estableció un plazo de 90 días para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, rige con toda su fuerza y vigor y la misma no está en discusión dentro de la relación procesal, por lo que una vez cumplido el nonagésimo día siguiente a la fecha de suscripción del contrato sin que se haya efectuado la venta, las partes quedaron desligadas de la convención.
Ante esta situación encontrada de las partes, es necesario para quien decide, definir el contrato de opción de compra venta, siendo éste un contrato mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; es decir, es un contrato preliminar al contrato de venta, que de acuerdo al artículo 1.474 del Código Civil, éste último es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra venta puede estimarse una venta, la Sala de Casación Civil ha sostenido, que efectivamente si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta; y así lo señaló en sentencia Nº 116 de fecha 12 de abril de 2005, expediente Nro. 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutino, donde estableció;
(…Omissis…)
Ahora bien, ese criterio fue abandonado en las decisiones; Nº 358 de fecha 09 de julio de 2009, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A; Nº 460 del 27 de octubre de 2010, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y la Nº 198 del 12 de mayo de 2011, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña, en dichas sentencias se estableció lo contrario; es decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2013, la misma Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, Expediente Nro. 2012-000274, Magistrada Ponente: Yraima Zapata Lara, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, estimó pertinente retomar el criterio invetebrado (sic) que se había abandonado y por vía de consecuencia estableció que el contrato de opción de compra venta debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
No obstante todo lo anterior, a los fines de aplicar el criterio reinante, es menester observar la fecha de la interposición de la demanda, así como la fecha de la admisión de la misma, pues la Sala ha sido clara al señalar que no se le puede exigir al demandante que adecué su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido, (…)
(…Omissis…)
Tomando en consideración que la presente demanda fue interpuesta en fecha 03 de julio de 2013 y admitida por el a quo en fecha 04 de julio de 2013, y el cambio de criterio lo efectuó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 22 de marzo de 2013, esta alzada asume el actual criterio de la Sala de Casación Civil, de nuestro máximo Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela, según el cual el contrato de opción de compra venta debe tenerse como una venta pura y simple; cuando reúna los elementos relativos al consentimiento, objeto y precio.
Ahora bien, aplicando el anterior criterio jurisprudencial al presente caso; si bien es cierto que el contrato celebrado entre los ciudadanos Jennifer Carolina Jahn de López y Carlos Eduardo López Alcalá con el ciudadano Rafael Ignacio Boggiano Perichi, todos identificadas en el encabezado del presente fallo, fue una opción de compra venta, no es menos cierto que al darse los elementos del consentimiento, objeto y precio, dándole un anticipo de este último, la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa es una verdadera venta; sólo que la tradición había quedado diferida para el resto del pago del precio que se materializaría para el momento de obtenerse el crédito solicitado por la accionante, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble a través del Registro respectivo.
Sin embargo, en el caso que se analiza, es menester entrar a analizar si efectivamente cada parte cumplió con su carga de probar sus afirmaciones de hecho, a los fines de establecer que efectivamente la venta del inmueble de autos es procedente en derecho, en este sentido, es preciso revisar la duración del contrato de opción de compra venta, se observa que el mismo comenzó el 09 de enero de 2013, cuestión que no discuten las partes, y según lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato, las partes establecieron de mutuo acuerdo un plazo de noventa (90) días continuos, para la firma del documento definitivo de compra-venta, contados a partir de la fecha de suscripción del documento de compra venta, esto es, 09 de enero de 2013, prorrogables por 30 días más de mutuo acuerdo por las partes.
Tal como se señaló en la parte narrativa, la actora señaló en su libelo de la demanda, entre otras cosas, que el demandado tenía pleno conocimiento cierto e inequívoco de la fecha de la protocolización del documento de compra venta, ya que había entregado toda la documentación que le correspondía, la cual fue presentada ante el Registro Subalterno con el resto de la documentación el día 3 de mayo de 2013, para la protocolización de la venta; ahora bien, a decir de la actora, incumplió de esta manera el demandado con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta, razón por la cual inicio este juicio, para que el demandado dé cumplimiento al contrato de opción de compra venta antes mencionado celebrado el día 9 de enero de 2013, por cuanto a su decir; cumplieron con todas sus obligaciones dentro del lapso fijado en el contrato de opción, es decir, dentro del lapso de ciento veinte (120) días.
Así las cosas, en la contestación de la demanda la parte demandada alegó entre otras defensas, que lo cierto es que la cláusula que estableció un plazo de 90 días para el otorgamiento definitivo del documento de compra venta, rige con toda su fuerza y vigor y la misma no está en discusión dentro de la relación procesal, por lo que una vez cumplido el nonagésimo día siguiente a la fecha de suscripción del contrato sin que se haya efectuado la venta, las partes quedaron desligadas de la convención y así solicita se declare.
(…Omissis…)
De la lectura efectuada al contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, (…), específicamente en su cláusula tercera se establece lo siguiente: “Las partes convienen en establecer un plazo de noventa (90) días continuos, para la firma del documento definitivo de compra-venta, contados a partir de la fecha de suscripción del presente documento, prorrogables por treinta (30) días más de mutuo acuerdo entre las partes.”
En este sentido, como quiera el contrato se celebró en fecha 9 de enero de 2013, los noventa (90) días continuos fenecieron el día 9 de abril de 2013, sin embargo, la actora alegó que la firma del documento definitivo de compra venta se materializaría el día 03 de mayo de 2013, haciendo uso de la prórroga establecida en la transcrita supra cláusula tercera.
Así las cosas, no puede esta Superioridad pasar por alto el documento privado que riela al folio 76, el cual fue valorado por esta alzada líneas arriba y cuyo documento está suscrito por la parte demandada y recibido por el demandante en fecha 10 de mayo de 2013, mediante el cual se le notificó a la parte demandada que en virtud de haber vencido el plazo de 90 días y no habiendo acuerdo entre las partes de prórroga alguna, quedaba resuelta la opción de compra venta.
Ante esa circunstancia, la parte actora debió demostrar que ambas partes acordaron prorrogar por un plazo de treinta (30) días más, la firma del contrato definitivo de compra-venta, plazo éste a que hace referencia la mencionada cláusula tercera, sin embargo, no consta en autos prueba alguna que haga presumir a quien decide, que efectivamente el lapso concedido de noventa (90) días se prorrogó por treinta (30) días más, para un total de ciento veinte (120) días.
(…Omissis…)
Se colige entonces que para esa fecha ya había vencido el plazo de vigencia del contrato de opción de compra venta, es decir los noventa (90) días, pues éstos vencieron el día 9 de abril de 2013, lo que pone de manifiesto que la parte actora fue quien incumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de autos. Y así se establece.
(…Omissis…)
DISPOSITIVO
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta intentada por los ciudadanos JENNIFER CAROLINA JAHN DE LOPEZ y CARLOS EDUARDO LOPEZ ALCALÁ, contra el ciudadano; RAFAEL IGNACIO BOGGIANO PERICCHI, ambas partes identificadas plenamente en el encabezado del presente fallo. (…) CONFIRMADA la apelada, con distinta motivación…” (Mayúsculas de la recurrida), (Negrillas, subrayado y doble subrayado de la Sala).
De la recurrida se aprecia con palmaria claridad, que el thema decidendum sobre el cual explana sus razonamientos el sentenciador corresponde al cumplimiento de un contrato que ab initio, fue demandado por los formalizantes como opción de compra-venta, y al cual, sobre la base de las pretensiones requeridas por los demandantes, siendo obligación del juez en atención al principio dispositivo, se dio respuesta en la recurrida haciendo de suyo los criterios explanados por esta Sala de Casación Civil, para determinar –independientemente de lo acertado o no del pronunciamiento- que el contrato de opción compra-venta cuando reúne los elementos de consentimiento, objeto y precio, dándole un anticipo de este último, la naturaleza jurídica del contrato es una verdadera venta.
Ahora bien, precisa esta Sala oportuno indicar en atención al vicio delatado por los formalizantes, el criterio reiterado y pacífico sostenido por esta Máxima Jurisdicción Civil en atención al cual, la contradicción en los motivos se produce cuando éstos se destruyen los unos con los otros por existir entre ellos oposiciones graves e inconciliables, y siempre que ellas versen sobre un mismo punto, lo que envuelve, en el fondo, inmotivación, generando así una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos, vale decir, consiste en la existencia de motivos que se contradicen entre sí, de tal manera que producen su destrucción, dejando el fallo sin el requerido apoyo.
Así las cosas, en el caso concreto, la disquisición efectuada por el juzgador de alzada de manera alguna pugna con la acción demandada y la consecuencia jurídica resuelta por el juez, pues es claramente evidente que la recurrida se constriñe a verificar sobre la base del contrato pactado por los contendientes, si quedaron demostrados los alegatos por parte de la actora para satisfacer su pretensión y le fuere declarado a su favor el cumplimiento del contrato solicitado, o por el contrario, de las actuaciones aportadas por el demandado se desvirtuara dicha pretensión, derivándose de ello, la decisión objeto de conclusión de la alzada.
Respecto al vicio de contradicción entre motivos, esta Sala ha dejado sentado entre otras en sentencia N° 000269, de fecha 21 de junio de 2011 y el expediente N 10-658, caso: Ana Luisa Bordones y Ana Clemencia Bordones Márquez, contra Bordones y Compañía Sociedad de Responsabilidad Limitada, que el citado vicio de inmotivación puede configurarse a través de las siguientes modalidades:
“…a) Cuando los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión; b) Cuando en la sentencia hay una falta absoluta de motivos tanto de derecho como de hecho; c) Cuando surge una contradicción entre los motivos y el dispositivo, y; d) Cuando hay una contradicción en los motivos, que es lo ocurrido en el presente caso…”. (Vid. Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2006, caso: Inversiones Longaray C.A, contra Marino Silvelión Valdéz)). (Subrayado por esta Sala).
Al respecto, la Sala ha indicado que ‘...la motivación contradictoria, como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...’. (Vid. Sentencia de fecha 3 de mayo de 2005, caso: Marco Antonio Rojas Toledo, contra Máximo Enrique Quintero Cisneros). (Resaltado de la Sala).
Conforme a la citada jurisprudencia, el vicio de inmotivación, en su modalidad de contradicción entre los motivos, se origina cuando los motivos de la sentencia se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando la infracción del artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido, el formalizante nuevamente plantea bajo la figura de vicio de actividad, esta vez, por contradicción entre motivos, su disconformidad con la recurrida, argumentando que el juez superior se contradice en la calificación del contrato de opción compra-venta.
Ahora bien, luego de las consideraciones expuestas y el análisis de la recurrida que esta Sala hace de manera exhaustiva, no se observa que en la sentencia del ad quem, se deduzca el vicio de contradicción en los motivos denunciado por los formalizantes, pues, lo decidido por la alzada tiene su fundamento en las probanzas aportadas por las partes y el análisis del documento de compra-venta, sin que el calificativo en el cual supone los recurrentes se contrae la denuncia, resulte trascendente en la suerte de la controversia, pues de manera alguna desvirtúa la conclusión lógica y razonada del juzgador superior.
En tal sentido, las razones y consideraciones expuestas al amparo de la doctrina invocada supra, permiten a la Sala establecer que la recurrida no infringe el artículo 243, ordinal 4°) del Código de Procedimiento Civil, en razón de que no se produjo el vicio de inmotivación, ya que los motivos que exhibe no se desvirtúan unos a los otros, siendo improcedencia la presente denuncia. Así se establece.
DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY
ÚNICA
De conformidad con lo previsto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 320 eiusdem, los formalizantes denuncian la infracción por parte de la recurrida del artículo 1.488 del Código Civil, por falta de aplicación, aduciendo que la recurrida en lugar de afirmar conforme a dicha norma, que la obligación de presentar el documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro para su otorgamiento, correspondía al vendedor demandado, terminó señalando que dicha obligación estaba a cargo de los compradores demandantes.
A los fines de sustentar su denuncia los formalizantes expusieron:
“…denuncio la infracción por la recurrida, del artículo 1.488 del Código Civil, por FALTA DE APLICACIÓN, ya que como, en su lugar de afirmar, conforme a dicha norma, que la obligación de presentar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro para su otorgamiento, correspondía al vendedor demandado, terminó señalando que dicha obligación estaba a cargo de los compradores demandantes.
En efecto, señaló la recurrida –en franca desviación ideológica o desnaturalización del contrato, subsumible dicha actuación, por la semejanza que guarda con éste, en el primer caso de suposición falsa a que se contrae el artículo 320 ejusdem- que por haber presentado mis patrocinados ante la referida Oficina de Registro la documentación en cuestión después de vencido el plazo contractualmente fijado para ello, el incumplimiento era imputable a ellos y no al vendedor demandado, razón por la cual declaró sin lugar la demanda es decir, la recurrida estableció a cargo de mis mandantes una obligación contractual, siendo que el contrato nada decía al respecto, en lugar de establecer conforme al referido artículo 1.488, que dicha obligación correspondía al demandado vendedor.
(…Omissis…)
El vendedor demandado le entregó la documentación para el otorgamiento del documento definitivo a mis mandantes, y si éstos lo presentaron o no dentro del lapso de los noventa (90) días o dentro del lapso de la prórroga, así como sí dicha prórroga se acordó o no-, lo siguiente: a) que mis mandantes alegaron que el vendedor demandado no cumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta , que de suyo comportaba su previa presentación, por parte del vendedor demandado, por ante la Oficina de Registro respectiva; y b) que el vendedor demandado le imputa el cumplimiento de dicha obligación a mis mandantes, no reconociendo, en consecuencia, que la obligación de presentar el documento ante la Oficina de Registro para su otorgamiento estaba a su cargo.
(…Omissis…)
En el contrato suscrito entre las partes no reguló en forma alguna a quién correspondía la obligación de consignar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro para su protocolización. Por lo tanto, debió atenerse el juez a la Ley, especialmente a lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil, según el cual, a falta de una regulación contractual distinta, es al vendedor y no al comprador a quien corresponde consignar para su protocolización el contrato definitivo de compraventa.
(…Omissis…)
Como puede apreciarse, la recurrida, sin reparar que el contrato nada dice respecto de la obligación de presentar el documento ante la Oficina de Registro para su otorgamiento y sin considerar las previsiones legales existentes sobre dicho particular, simplemente concluyó que por haber presentado mis mandantes la documentación en cuestión fuera del lapso acordado, eran ellos los que habían incumplido el contrato y no el vendedor demandado. Es decir, de acuerdo a la recurrida, la obligación de presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro correspondía a los compradores y no al vendedor. Desde luego, si la recurrida hubieses aplicado el artículo 1.488 del Código Civil, no habría arribado a tal conclusión…
(…Omissis…)
Está claro que el vendedor, en los casos de venta de bienes inmuebles, tiene la obligación de efectuar la tradición del bien mediante el otorgamiento del instrumento respectivo, la obligación de hacer la presentación del documento de compraventa ante la Oficina de Registro.
Por lo tanto, en el caso que nos ocupa, a falta de regulación contractual, correspondía al vendedor demandado y no a mis representados, presentar el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente. En consecuencia, el incumplimiento de tal obligación en el lapso contractual acordado antes que imputable a mis mandantes es imputable al demandado, y así debió establecerlo la recurrida…” (Negrillas de la Sala).
Los formalizantes aducen en su denuncia única por infracción de la ley, que el juzgador superior de haber aplicado la previsión legal establecida en el artículo 1.488 del Código Civil, hubiera derivado la conclusión lógica en relación con la cual, correspondía al vendedor demandado, realizar la tradición del bien y la presentación del documento de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, y en consecuencia, siendo esta una obligación del vendedor, su incumplimiento dentro del lapso contractual acordado entre las partes, debió ser imputado a éste, y declarada con lugar la demanda a favor de los hoy recurrentes.
Para decidir la Sala observa:
Conforme al único aparte del ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, constituye un requisito de procedencia del recurso de casación con fundamento en infracciones de ley, que el vicio que se cometa en la aplicación del derecho por parte de la recurrida, tenga trascendencia en el dispositivo del fallo, esto es, que sea capaz de alterarlo al punto de provocar una decisión diferente. Tal requisito, responde a la necesidad de que el recurso de casación por infracción de ley, al igual que las nulidades procesales, deben perseguir un fin útil, de manera que no se declarará la nulidad de una sentencia, sino en la medida que el vicio que en ella aparezca tenga trascendencia en el resultado del juicio.
La norma cuya falta de aplicación se denuncia dispone lo siguiente:
El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad.”
Ahora bien, en el presente caso estamos en presencia de un juicio por cumplimiento de contrato de opción compra venta, en el cual se discute que el vendedor accionado dejó de cumplir sus obligaciones contractuales para perfeccionar la venta, persiguiendo -según los accionantes- con dicha declaratoria judicial, que “…EL DEMANDADO está (…) debe cumplir con la transferencia de la propiedad de EL INMUEBLE…” (Demanda, folio 8, pieza 1/1), como consecuencia del cumplimiento del contrato.
Sobre el particular precisa esta Sala, que el vicio delatado por el recurrente se configura en la suposición falsa con relación a la norma denunciada, toda vez que el juzgador no consideró que el contrato no prevé a quien le corresponde tal obligación de consignar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro para su protocolización, razón por la cual, el juez debió aplicar el artículo 1.488, a fin de suplir la falta de regulación en el contrato, y de esa manera hubiese establecido el juez que es al vendedor al que le corresponde consignar el documento definitivo en el registro.
Claro está, que tal denuncia resulta improcedente, por cuanto la norma delatada regula la forma en que el vendedor ha de cumplir con la tradición del bien inmueble, no siendo aplicable para determinar el compromiso para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, ante la oficina de registro.
De igual forma, pretenden los formalizantes atribuir a la norma legal prevista en el artículo 1.488 del Código Civil, consecuencias que no se corresponden con sus alegatos, pues de la simple lectura de la precitada disposición legal, es imposible concluir que corresponde al vendedor realizar los trámites para el otorgamiento del documento de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente, deduciendo los accionantes un sentido que desnaturaliza el significado de la norma y la intención del legislador, alejado de la previsión legal establecida en el artículo 4 eiusdem, por lo cual, mal pudo el juzgador de alzada, asumir tan irracional conclusión jurídica en relación al referido artículo delatado, y aplicar una consecuencia sobre el demandado que no se corresponde con la norma delatada, concluyéndose entonces, que los accionantes de manera alguna lograron demostrar a través de su denuncia el fin útil de la casación que solicitan a este Máximo Jurisdicente, Así se establece.
En consideración a lo antes expuestos se desecha la denuncia de infracción del artículo 1.488 del Código Civil, por falta de aplicación. Así se decide.
Por otra parte, resulta importante para esta Sala destacar, que en el presente caso, donde se dirime el cumplimiento de contrato de opción compra venta, la recurrida adicionalmente dejó claramente expuesto, que el incumplimiento sobrevino de la inactividad del comprador-accionante, en no gestionar dentro del lapso de noventa (90) días establecido en la cláusula tercera del contrato, los actos requeridos para el otorgamiento del bien ante la Oficina de Registro correspondiente, como eran: el documento de identidad, la planilla forma 33, la declaración jurada, la certificación de solvencia municipal, el registro de información fiscal, la ficha catastral y el certificado de solvencia de agua, lo cual claramente se evidencia del anexo marcado “D”, que acompaña a la demanda, inserto al folio 29 de la pieza 1/1 del expediente, donde se reseñan los documentos entregados por la actora en la oficina de registro el 3 de mayo de 2013, fecha en la cual se encontraba fenecido el lapso de 90 días establecidos contractualmente, lo cual trajo como consecuencia perentoria para la actora, la declaratoria sin lugar de su pretensión.
Así mismo, cabe destacar, que la consecuencia judicial en relación a la entrega del inmueble objeto de litigio en los juicios por cumplimiento de contrato opción compra venta, a la luz de la jurisprudencia emanada de este Alto Tribunal, prevé que “…el ordenamiento jurídico solo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida (…); por lo que, de la presente acción, no podría derivar el desalojo o pérdida de la posesión o tenencia del inmueble…”. (Vid. Sala Constitucional. Sentencia N° 64 de fecha 2 de marzo de 2016, expediente 15-0650, caso: Acción de Amparo Constitucional Argemar Bartolo Vargas Soto contra decisión de fecha 22 de enero de 2015 emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes).
En atención al criterio supra expuesto, y de cara a la protección asumida por el Estado Venezolano del derecho constitucional a la vivienda, resulta imperioso para esta Sala de Casación Civil, dejar expuesta la distinción señalada por la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal, sobre la práctica material que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Finalmente acuerda este Máximo Jurisdicente oportuno destacar, que si bien, a la luz de la reciente sentencia emanada de la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, mencionada en esta decisión, donde quedó claramente expuesto en relación a los juicios por cumplimiento de contrato de opción compra venta, que el juez solo le es dado condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, sin que de esto derive el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
A mayor abundamiento, en el presente caso, se evidencia claramente de los autos, específicamente del folio 56 de la pieza 1/1 del expediente, que el demandado – vendedor, al momento de dar contestación al fondo de la demanda, reconoce libremente que desde el 30 de mayo de 2012, subsiste a favor de los demandantes compradores, –recurrentes en casación- un contrato de arrendamiento, que determina la posesión actual sobre el inmueble en calidad de inquilinos que tienen Jennifer Carolina Jahn de López y Carlos Eduardo López Alcalá, posesión que no fue controvertida en el presente juicio, quedando únicamente resuelto lo relativo al cumplimiento del contrato de opción compra venta; razón por la cual, y al subsistir el vínculo arrendaticio entre las partes y no verse afectada la posesión que hoy detentan los demandantes sobre el inmueble objeto de litigio, no le es aplicable – al caso sub iudice -, en cuanto al desalojo, las normas de orden público previstas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.688 de fecha 6 de mayo de 2011. Así se establece.
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por los demandantes, contra la decisión proferida en fecha 19 de junio de 2015, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la recurrente al pago de las costas procesales.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen, ya mencionado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
Presidente de Sala Ponente,
________________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Vicepresidente,
__________________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrada,
_________________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Magistrada,
______________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrado,
_________________________________
Secretario,
_____________________________
CARLOS WILFREDO FUENTES
Exp. AA20-C-2015-000603
Nota: publicada en su fecha a las
El Secretario,