SALA DE CASACIÓN CIVIL

 

Exp. Nº 2016-000889

 

Magistrada Ponente: MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA.

 

En el juicio por cumplimiento de contrato de compra venta iniciado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Circuito Judicial del estado Carabobo, con sede en la ciudad de Valencia, por el ciudadano SAÚL ANTONIO ANDRADE SÁNCHEZ, representado judicialmente por los abogados Dayana Desiree Palencia Herrera, Rocio del Valle Gandica Varela, Minene Meza de Santana, Bibiana Gandica Valera, Dubraska Moreno León, Florangella Santaella Romero, Maritza Quintero y Luis Alberto Santos Castillo, contra el ciudadano ARMANDO GONZÁLEZ AMARE, representado judicialmente por el profesional del derecho César Augusto Malavé Avendaño; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dictó decisión en fecha 1º de agosto de 2016, mediante la cual declaró: 1) Sin lugar la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada; 2) Con lugar la demanda por cumplimiento de contrato. En consecuencia, se condenó a la parte demandada a dar cumplimiento a los términos del contrato privado y su reforma, otorgando el correspondiente documento definitivo de compra - venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra B raya número uno (B-11-1), situado en el décimo primer piso (11), edifico “B”, sector “B” del Conjunto Residencial Valle Claro, Manzana 1, de la Urbanización Ciudad Jardín Mañongo, Municipio Naguanagua del estado Carabobo; previo el cumplimiento de la cancelación por parte del accionante de autos tanto del saldo deudor de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), como los gatos de redacción, traslado y protocolización de dicho instrumento.; 3) Sin lugar la reconvención por resolución de contrato, contra el ciudadano SAÚL ANTONIO ANDRADE SÁNCHEZ; y, 4) Condenó en costas a la parte demandada.

 

Contra el precitado fallo de alzada, en fecha 29 de septiembre de 2016 la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido por auto de fecha 14 de octubre de 2016 y oportunamente formalizado por el profesional del derecho abogado César Augusto Malavé Avendaño, en fecha 14 de noviembre de esa misma anualidad. Hubo contestación a la formalización, réplica y contrarréplica.

 

 

 

Recibido el presente expediente, se dio cuenta en Sala y en fecha 2 de diciembre de 2016, mediante acto público a través del método de insaculación se asignó la ponencia de la presente causa a la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba.

 

Con ocasión de la elección de la nueva junta directiva de este Tribunal Supremo en data 24 de febrero de 2017, por su Sala Plena, para el periodo 2017-2019, se reconstituyó esta Sala de Casación Civil en fecha 2 de marzo de 2017, por los Magistrados: Yván Darío Bastardo Flores, Presidente; Francisco Ramón Velázquez Estévez, Vicepresidente; Guillermo Blanco Vázquez; Vilma María Fernández González y Marisela Valentina Godoy Estaba; Secretario Temporal: Ricardo Antonio Infante y Alguacil: Roldan Velásquez Durán.

 

Concluida como fue en fecha 9 de febrero del presente año la sustanciación del recurso extraordinario de casación, conforme a las previsiones contenidas en el artículo 319 del Código de Procedimiento Civil y cumplidas como fueron las formalidades legales,  quien suscribe el presente fallo pasa a decidirlo previa las siguientes consideraciones:

 

 

RECURSO POR QUEBRANTAMIENTOS DE FORMA

 

- I -

 

De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia que la recurrida infringió los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, al haber incurrido en el vicio de incongruencia negativa.

 

Para apoyar su delación, el formalizante alega lo siguiente:

 

“(…) Bajo el Amparo (sic) del Ordinal (sic) 1 del Artículo (sic) 313 del Código de Procedimiento Civil, DENUNCIO La (sic) infracción de los Artículos (sic) 12 y 243 Ordinal (sic) 5º ejusdem.

Es evidente en los términos como quedo (sic) planteada la controversia, se debate el incumplimiento por parte de cada uno de los contratantes en relación a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta celebrado, es decir el tema decidendum gira entorno a este incumplimiento, pues por una parte el demandante alega haber cumplido con todas sus obligaciones y señala que mi mandante no cumplió con lo estipulado en el contrato; Al (sic) contrario, se alegó en forma tajante, expresa y en la contestación de la demanda que la persona que incumplió con sus obligaciones fue la parte DEMANDANTE, quien no ejerció la Opción (sic) en el tiempo previsto en el Instrumento (sic) Contractual (sic).

En fecha 30 de agosto de 2012, mi mandante suscribió contrato privado de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, con el hoy Demandante (sic) Ciudadano (sic) SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, (…) Por un lapso de NOVENTA DIAS (sic) (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DIAS (sic) (30), es decir, vigencia desde [el] 30 de agosto de 2012, hasta el 30 de Diciembre (sic) de 2012, dicho compromiso era dar en venta de parte de mi mandante, el inmueble anteriormente descrito, “EN EL CONTRATO QUEDÓ ESTABLECIDO ENTRE LAS PARTES CONTRATANTES, QUE CON LA FIRMA DE ESTE CONTRATO NO SE ESTABLECIA (sic) LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DEL INMUEBLE” entregando mi mandante los recaudos pertinentes para la consignación del documento de venta, pues la solvencia municipal, la Ficha (sic) catastral o cédula catastral, la solvencia de condominio, son instrumentos necesario (sic) para la protocolización definitiva y Dichos (sic) documentos fueron entregados al comprador en original y vigentes, y la del ciudadano Demandante (sic) COMPRARME y pagar el precio dentro de un plazo Determinado (sic) o válido hasta la fecha.

Ciudadanos Magistrados, el contrato suscrito para el día 30 de agosto de 2012 y el siguiente firmado ante la Notaria (sic) Pública, Establecía (sic) entre otros, que el inmueble poseía una Hipoteca (sic) con la entidad bancaria Banesco, banco (sic) universal (sic) C.A. la cual sería cancelada en paralelo, El (sic) día de la protocolización de la venta del inmueble y que nada adeudada por conceptos de impuestos Nacionales (sic), municipales, ni por ningún otro Concepto (sic), como hasta ahora y para la presente fecha de esta formalización de Recurso de Casación no ha cancelado, pues el termino (sic) del lapso para el cual estaba establecido venció.

En vista de este incumplimiento, EL OPTANTE - COMPRADOR, solicita a mi mandante, firmar UN NUEVO CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, a lo que, mi mandante actuando de buena fe, accede (...), por lo que, en fecha 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, suscribió un nuevo contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, con el hoy Demandante (sic) Ciudadano (sic) SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, (...). Es tanto así, la falta de cumplimiento que ni siquiera EL CHEQUE DEL PAGO DEFINITIVO lo presentó, aunque sea en copia simple, esos cheques nunca existieron. (Hoy mediante sentencia declaran con lugar la demanda de cumplimiento de contrato no cumplida).

Ciudadanos Magistrados, se desprende de la lectura del contrato firmado por ante, la NOTARIA (sic) PUBLICA (sic) QUINTA DE VALENCIA, (...) EL DÍA 01 (sic) DE NOVIEMBRE DE 2012, (...). Donde ambas partes tenían Obligaciones (sic) de cumplir. Donde el comprador no poseía, ni nunca presentó el cheque con que se cancelaba el inmueble y el pago del banco a favor del cual existe la hipoteca, ese pago nunca jamás se realizó al término del lapso otorgado y firmado por ambas partes por estar de acuerdo. Pues la sentencia determina QUE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA PORQUE EL COMPRADOR CUMPLIO (sic) CON EL PAGO DEL PRECIO, hecho este, Que (sic) nunca se realizó, porque nunca pagó, (...)

(…Omissis…)

(...) Se trata de un contrato que tienen (sic) por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la Demanda (sic) ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir Constancia (sic) auténtica en los autos.

Este cumplimiento de la prestación de lo debido no existe, ni siquiera copia de los cheques, todo fue un montaje del Optante-Comprador (sic) para decir si (sic) quiero cumplir, el Demandante (sic) no cumplió en el lapso establecido en el contrato con su OBLIGACIÓN QUE ES EL PAGO DE LA PRESTACIÓN, el Juez (sic) A-QUO, fue más allá de lo debido y cumplió por el Obligado (sic). No existe Ni (sic) siquiera indicios del pago, Razón (sic) de que podía cumplir hasta antes de salir la sentencia el tribunal que conocía la causa, solamente con consignar el cheque del pago en el expediente y no lo hizo.

Ahora bien, si el Banco de Venezuela, realiza el despacho del documento de compra-venta, desde la ciudad de Caracas a la agencia del banco (sic) de Venezuela en Naguanagua, (...) ocurrió el 14 de febrero de 2013, DONDE POR OTRA PARTE SE TENÍA QUE ENTREGAR AL BANCO BANESCO PARA SU APROBACIÓN QUE DURABA TREINTA (30) DIAS (sic), COMO (sic) VA A CONSIGNAR LOS DOCUMENTOS AL REGISTRO SUBALTERNO PARA SU FIRMA CUANDO AÚN EL BANCO BANESCO NO HA DADO SU APROBACIÓN. Me parece que el Juzgador (sic) en el Tribunal (sic) A Quo, fue más allá de lo que podía dar, EL JUEZ A-QUO RESOLVIÓ POR ULTRA PETITA lo solicitado por el Demandante (sic) de marras, por el tiempo que transcurrió y se vencía el contrato ese PRIMERO DE MARZO, que no dio tiempo pasarlo por el Banco Banesco a fin de que aprobara el pago que supuestamente realizaría el Banco de Venezuela al Banco Banesco, por lo que serían dos cheques que debían presentar al Registro conjuntamente con el Documento (sic) Definitivo (sic) y los mismos nunca los presentaron, engañando de esta forma al sentenciador A-QUO, con esta conducta dolosa, Mendaz (sic) y mentirosa (...) que teniendo ya, conocimiento de causa de que el crédito fue Aprobado (sic) el día 05 (sic) de Diciembre (sic) de 2012, no fue diligente como el mejor padre de familia, véase, de que a la aprobación del crédito todos los recaudos se encontraban vigentes, así como quedo (sic) establecido en la demanda, según lo dicho por el propio demandante de autos. (NO CUMPLIO (sic) EL OPTANTE – COMPRADOR CON SU OBLIGACION) (sic), (…)

Así, establece el Código Civil Venezolano, lo siguiente:

“Artículo 1159: (...)

“Artículo 1160: (...)

“Artículo 1167: (...)

“Artículo 1168: (...)

De tal manera que el Juez (sic) es soberano con relación a la calificación jurídica de la acción judicial intentada, e indefectiblemente la subsunción se debe efectuar de los hechos alegados por las partes a la norma, que en el presente caso se encuadra dentro de los contratos a que se contrae el artículo 1.133 del Código Civil, cuyo cumplimiento está previsto en el artículo 1.167 eiusdem.

(...) No existe constancia emitida por el Registrador Subalterno de la existencia de documentos y cheques de pago y habida consideración de que conforme al artículo 1.269 del Código Civil (...) El Código Civil en su artículo 1.354 señala:

(…Omissis…)

La parte actora confiesa en su libelo de demanda, que recibió de manos de mi mandante todos y cada uno de los instrumentos necesario (sic) para la protocolización definitiva y que como quedó establecido en el contrato firmado ante la Notaria (sic) (...) los mismos se encontraban Vigentes (sic) al momento de suscribir dicho contrato (…).

LA CONGRUENCIA, además de ser un deber legal conforme al Ordinal (sic) 5º del Artículo (sic) 243 del Código de Procedimiento Civil es parte de la garantía Constitucional de Tutela Judicial, reconocida en el Artículo (sic) 26 de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ya que si el Órgano (sic) Jurisdiccional (sic) incurre en este vicio ocasiona indudablemente indefensión a la parte contra quien obra este pronunciamiento.

Es evidente que el Juez (sic) infringió los Artículos (sic) 12 y 243 Ordinal (sic) 5º del (...) Código de Procedimiento Civil, pues al no escudriñar como era su deber, no se pronunció por los hechos alegados, es decir, no se atuvo a lo alegado en autos, por el contrario, El (sic) Juez (sic) Superior (sic) dio por valido (sic) los dichos del demandante sin estimar ni pronunciarse de ninguna forma (...) sobre el incumplimiento del pago ofrecido y en El (sic) hecho de no haber EJERCIDO la Opción (sic) en el tiempo útil pactado en el contrato, por lo cual dejó a mi Mandante (sic) sin respuesta alguna (...) PROFIRIENDO UNA SENTENCIA QUE ADOLECE DE INCONGRUENCIA NEGATIVA, en virtud que solo consta en la sentencia  que el Juez (...) Únicamente (sic) se pronuncia al indicar el alegato esgrimido por mi Mandante (sic) sobre lo innecesario de la solicitud al banco (sic) Banesco por el Requerimiento (sic) de este banco para aprobar la operación bancaria para el pago de la hipoteca que se debía hacer en forma paralela conjuntamente con el crédito del banco (sic) de Venezuela, hechos estos que nunca se obtuvo (sic) el (sic) documento de aprobación del Banco Banesco, Banco Universal y que el mismo NUNCA FUE PRODUCIDO AL EXPEDIENTE, porque nunca existió, (sic), el Juzgador (sic), fue más allá de lo que podía dar, (...) RESOLVIO (sic) POR ULTRA PETITA, y (...) Confirmo (sic), lo solicitado por el Demandante (...) de marras, por el Tiempo (sic) que transcurrió y se vencía el contrato ese PRIMERO (1) DE MARZO, que no dio tiempo pasarlo por el Banco Banesco (...) cuestión esta que en Derecho es imposible, porque los hechos negativos no son objeto de pruebas; (...) en relación a la incongruencia denunciada el Juez (sic) de igual forma solo Se (sic) pronuncia al indicar que el actor cumplió y Banesco aprobó el Primero (sic) (1º) de marzo de 2013 el instrumento y donde (sic) esta (sic) el Instrumento (sic) que aprobó Banesco, Pues (sic) no existe, porque nunca lo presentó a Registro al momento de consignar la Documentación (sic), es decir, hizo caer al Juzgador (sic) en un falso supuesto, por otra parte el juzgador, de ninguna forma o manera se pronuncia sobre el lapso de duración de la Opción (sic) y del hecho cierto que el ACTOR nunca consigno (sic) los cheques o que los cheques nunca fueron librados o que fueron de fecha posterior al vencimiento de la Opción (sic), Nunca se dejó en la demanda expresa constancia por información verbal o por escrito del Registrador que el documento presentado por los ciudadanos antes señalados, es un documento de venta de un inmueble, el cual fue presentado en fecha tal (sic) del mes de (sic) y del año de (sic).. Nunca fue presentado con la demanda Igualmente (sic) que el Registrador haya dejado constancia de los pagos efectuados, así como la constancia de la presencia del comprador y la ausencia del vendedor. Aún más, ni siquiera una oferta real de pago se llevó a efecto, que pueda ser valorada como una prueba existente de pago.

(…Omissis…)

Por estas razones anteriormente descritas es que Solicito (sic) se declare con lugar la presente denuncia. (...)”. (Mayúsculas y negrillas propias del texto).

 

 

La Sala para decidir, observa:

 

Alega el formalizante, que el sentenciador omitió determinar en forma expresa, positiva y precisa si hubo o no incumplimiento por parte del actor en ejercer la opción de compra venta.

 

La Sala para decidir, observa:

 

En ese sentido expresa que el juez de la recurrida “(…) dio por válido los dichos del demandante sin estimar ni pronunciarse de ninguna forma o manera sobre el incumplimiento del pago ofrecido y en El (sic) hecho de no haber EJERCIDO la Opción (sic) en el tiempo útil pactado en el contrato, (...)”, para luego continuar en su narración señalando que “(...) nunca se obtuvo el documento de aprobación del Banco Banesco, (...) el mismo NUNCA FUE PRODUCIDO AL EXPEDIENTE, porque nunca existió, (...) pues ni copia de los cheques de pago al banco (sic) Banesco existió (sic), el Juzgador (sic) fue más allá de lo que podía dar, EL JUEZ A-QUO RESOLVIO (sic) POR ULTRA PETITA, (...)”.

 

No obstante sigue indicando que el juez de alzada  “(…) solo Se (sic) pronuncia al indicar que el actor cumplió y Banesco aprobó el Primero (sic) (1º) de marzo de 2013 el instrumento y donde (sic) esta (sic) el Instrumento  (sic)  que  aprobó Banesco, Pues (sic) no existe, porque nunca lo presentó al Registro al momento de consignar la Documentación (sic) (…)”, a pesar de que esa era la fecha tope para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual no fue presentado ante el Registro como lo indica el actor, pues no existe prueba alguna que determine o con la que se haya podido dejar constancia de esta situación, así como tampoco de la presencia del comprador y ausencia del vendedor ante dicho funcionario y mucho menos la presentación de los pagos que debió haber hecho el promitente comprador ante el referido Registro.

 

Pues bien, el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, contiene el requisito de congruencia del fallo, el cual establece que toda sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

 

En concordancia con la precitada norma, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que el juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una manifestación del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.

 

De las anteriores disposiciones se evidencia, que el juez al momento de proferir su fallo, debe pronunciarse sobre todo lo alegado por el demandante, así como sobre las excepciones o defensas opuestas por el demandado, sin poder dejar de decidir sobre alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones o argumentos de hechos no formulados o excederse en lo solicitado por las partes en el proceso (incongruencia positiva). (Sentencia N° 473 de fecha 1° de noviembre de 2010, caso: Milena Cristina Gómez Guédez de Sandoval contra Carmen Cecilia García Cartaya).

 

El procesalista español Jaime Guasp, define el término congruencia como “(...) la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, mas la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. Es pues, una relación entre dos términos, uno de los cuales es la sentencia misma. (...)”. (Derecho Procesal Civil. Tomo I. IV edición. Editorial Civitas. Año: 1998 pág. 483).

 

Del concepto de congruencia emergen dos reglas que son: a) Decidir sólo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado.

 

Con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que aplicada a las dos reglas antes expuestas da lugar a la incongruencia positiva o ultrapetita, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración; o la incongruencia negativa o citrapetita, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial; también es importante destacar lo que Guasp llama incongruencia mixta, que es la combinación de las dos anteriores, que se produce cuando el juez extiende su decisión sobre cuestiones que no le fueron planteados en el proceso (NE EAT IUDEX EXTRA PETITA PARTIUM). (Guasp. Jaime. Obra Citada, pág. 484).

 

Con respecto al vicio de incongruencia y sus tipos, la Sala en sentencia N° 112, de fecha 22 de abril de 2010, expediente N° 2009-669, en el caso de Dioskaiza Falcón Márquez contra Ángel Antonio Colmenares Hernández, estableció:

 

“(…) En relación a la incongruencia negativa, esta Sala, en sentencia N° 1.050 del 9/9/04 expediente N° 03-1125 en el juicio de Juan Francisco Lloan Reyssi, contra C.A. Dayco de Construcciones, con ponencia del Magistrado que con tal carácter suscribe éstas, ratifico su criterio señalando lo siguiente:

“…La doctrina inveterada de esta Máxima Jurisdicción ha establecido que el vicio de incongruencia en sus diferentes tipos, positiva o negativa, se produce en los supuestos en que el juez o bien omite pronunciamiento sobre asunto que forma parte del thema decidendum (negativa) o bien desborda los términos en que las partes delimitaron la controversia (positiva).

El sentenciador, debe, en consecuencia, pronunciarse sobre todo lo alegado y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello: en principio, en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el jurisdicente está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa y de esta manera satisfacer la exigencia legislativa (art. 12 C.P.C.) y al mismo tiempo, ser consecuente con el Adagio Latino: Justa alegata et probata judex judicre debet, y solamente sobre todo lo alegado para dar cumplimiento al principio de ‘exhaustividad’ que impone a los jueces, el deber de resolver todas y cada una de las cuestiones alegadas por las partes que constituyen el problema judicial; y por tanto no incurrir en omisión de pronunciamiento. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia…”.  (Resaltado del texto).

 

 

En ese sentido, para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, resulta pertinente pasar a transcribir algunos extractos del libelo de la demanda, cursante del folio 1 al 9 y sus anexos, del folio 10 al 58 de la pieza 1/2 del expediente, se observa que la parte actora interpuso una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, aduciendo entre otros particulares lo siguiente:

 

“(...) DE LOS HECHOS

En fecha 30 de agosto de 2012, nuestro representado SAUL ANTONIO ANDRADE SÁNCHEZ (...) suscribió un contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA con el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE, (...)  mediante el cual el ciudadano ARMANDO GONZÁLEZ AMARE, se comprometía, en un plazo de noventa (90) días (sic), mas una prorroga (sic) de treinta (30) días (sic), a dar en venta a nuestro representado por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 900.000,00) un inmueble de su exclusiva propiedad (...).

(...Omissis...)

Tal como se evidencia de Contrato (sic) de Opción (sic) a Compra (sic) ut supra indicado y el cual consigno marcado con la letra "C", nuestro representado SAÚL ANDRADE entrego (sic) al vendedor la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs, 50.000,00), cuyo (sic) copia anexamos marcada con la letra "D" como reserva del inmueble, señalándose en la clausula (sic) quinta del referido contrato lo siguiente:

"Las partes convienen que el precio de los inmuebles ya identificados es por la cantidad de NOVECIENTIOS (sic) MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 900.000,00) lo cual el “OPTANTE” se compromete a pagar “AL VENDEDOR" quien así lo acepta, de la siguiente manera: 1.- En el acto de otorgamiento del presente documento la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS ( Bs. 50.000,00) como reserva del inmueble, cuyo monto será imputado al precio acordado, en cheque a nombre de ARMANDO GONZÁLEZ AMARE quien es "EL VENDEDOR" del Banco Provincial No. 00000999 de la cuenta corriente 0108-0071-41-0100565568  2.- A los treinta días de la firma del presente documento se otorgara (sic) la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.350.000,00) cuyo monto será imputado al precio acordado en un cheque de gerencia del Banco Provincial a nombre del "VENDEDOR". Quedando un saldo de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), los cuales serán pagados en el momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante el Registro Inmobiliario respectivo".

Así mismo la CLÁUSULA SEXTA del contrato que nos ocupa señala:

"EL VENDEDOR está haciendo entrega en este acto al OPTANTE los recaudos necesarios para la protocolización, como lo son: Documento de Propiedad; copia de identidad y R.I.F, Cédula Catastral vigente, Solvencia Municipal vigente, con su respectivo recibos de pago de impuestos inmobiliarios, recibo de pago de condominio y registro del inmueble como vivienda principal".

Cabe destacar que sobre el mencionado inmueble objeto de la venta pesa una hipoteca a favor del Banco Banesco Banco Universal, tal como se menciona en la CLAUSULA PRIMERA, la cual establece:

"...sobre el mencionado inmueble "EL VENDEDOR" declara; que el inmueble posee una HIPOTECA con la entidad bancaria BANESCO Banco Universal, C.A., la cual será cancelada en paralelo el día de la protocolización del inmueble y que está libre de toda servidumbre y está dotado y solvente en lo que se refiere a servicios, de agua, electricidad, condominio y que nada adeuda por concepto de impuestos nacionales, municipales, ni por otro concepto…".

Ahora bien ciudadano Juez (sic), es menester señalar que  en fecha 19 de octubre de 2012 , (sic) nuestro representado dando cumplimiento a la opción de compra que nos ocupa, pago (sic) al VENDEDOR la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 350.000,00), cantidad que recibió el VENDEDOR en un cheque del Banco PROVINCIAL Nro. 00001041, tal como se evidencia de copia fotostática marcada con la letra "E" y por cuyo pago nuestro mandante SAÚL ANDRADE suscribió con el VENDEDOR un Recibo (sic) de Pago (sic) en el cual se señalo (sic) que este monto junto con el pago de CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (BS. 50.000,00) de la reserva completaban la cantidad de CUATROSCIENTOS MIIL BOLIVARES (sic) (Bs.400.000,00) de la inicial, dejando claro que dicho monto se le imputaba a los NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 900.000,00) del costo del inmueble dado en venta. (Se anexa Recibo de Pago marcado con la letra "F").

Siguiendo este mismo orden de ideas, debemos señalar que en fecha primero (01) (sic) de noviembre de 2012, ambas partes suscribieron un nuevo contrato de opción de compra venta, el cual fue autenticado por ante la Notaria (sic) Pública Quinta de Valencia, quedando anotado bajo el número 33, tomo 708 y siguientes de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria. Dicho documento se firma, a los fines de que nuestro representado tramitara un crédito bancario para el pago de la cantidad restante de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00), manteniéndose los mismos términos convenidos en la primera opción suscrita por ambas partes el 30 de agosto de 2012, siendo los mismos: 1.-Precio del inmueble; 2,-Entrega por parte del vendedor al comprador los recaudos necesarios para la protocolización de la venta; 3.- La clausula penal en caso de incumplimiento; y 4.- El convenio expreso de imputar las cantidades de dinero recibidas por el vendedor al precio de la venta, siendo la única modificación la vigencia de la opción de compra venta, la cual seria (sic) de noventa (90) días mas (sic) una prorroga (sic) de treinta (30) días contados a partir de la fecha de autenticación, vale decir, desde el lero (sic) de noviembre de 2012 hasta el 01 (sic) de marzo de 2013, por lo que el pago del saldo restante debería realizarse en esa fecha. (Se anexa Segunda Opción a Compra Venta marcada con la letra "G").

Ciudadano juez, es necesario destacar que para el pago de la cantidad debida al vendedor, el ciudadano Saúl Andrade solicito (sic) un crédito hipotecario de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00) en la entidad bancaria Banco de Venezuela obteniendo su aprobación por la totalidad solicitada en fecha 05 (sic) de diciembre de 2012, sin embargo, el despacho del documento de compra venta desde la ciudad de Caracas a la agencia del banco de Venezuela en Naguanagua ocurrió el 14 de febrero de 2013, fecha en la cual nuestro representado introdujo el documento original y definitivo en el registro inmobiliario de Naguanagua para su revisión y firma dentro del lapso de vigencia de la opción de compra venta. (Se anexa documento definitivo de venta marcado con la letra "H").

Ahora bien, una vez introducido el documento de compra venta para su revisión y posterior protocolización por ante el registro (sic) inmobiliario (sic) de Naguanagua, este (sic) fue devuelto con las observaciones pertinentes señalando que para fijar la fecha de la firma se debían consignar algunos documentos faltantes y otros vencidos, pues aun cuando el vendedor para el momento de la autenticación del segundo documento de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) entrego (sic) los recaudos que le correspondían como vendedor, ya estos para el 14 de febrero de 2013 estaban vencidos, pues desde el 30 de agosto de 2012 al 14 de febrero de 2013 habían transcurrido más de cinco (5) meses, por tanto para ser más específicos en relación a los recaudos entregados por el vendedor,   señalamos que se encontraban vencidas:  las solvencias de condominio, la solvencia de Hidrocentro y la solvencia municipal. Igualmente dicho registro inmobiliario solicito (sic) el documento original de hipoteca que nunca fue entregado a nuestro representado; así como el documento original del apartamento y de la constancia de vivienda principal, que aun cuando el vendedor lo había entregado en la fecha de autenticación del contrato de compra venta, los mismos se habían entregado en el Banco de Venezuela para la redacción del documento de préstamo hipotecario y los mismos no fueron devueltos por dicha entidad.

En la misma oportunidad de la introducción del documento de compra venta en el registro inmobiliario correspondiente, nuestro representado SAÚL ANDRADE entrego (sic) copia del documento al ciudadano ARMANDO GONZÁLEZ, para que fuera entregado al departamento legal del BANCO BANESCO para su respectiva revisión y aprobación, a los efectos del pago de la hipoteca y firma de la compra venta en el mismo acto, pero es el caso que el ciudadano ARMANDO GONZALEZ no realizo (sic) ninguna gestión ante dicha entidad bancaria y, ante la solicitud de las solvencias y documentos requeridos el vendedor no hizo entrega de los mismos hasta la presente fecha, por tanto no los entrego (sic) en la vigencia del contrato de opción de compra venta.

Ante la inacción del vendedor, nuestro representado SAÚL ANDRADE acudió a la entidad bancaria BANESCO con el documento de compra venta para su revisión y aprobación y fue hasta el 01 (sic) de marzo cuando dicha entidad bancaria dio el visto bueno o aprobación a dicho documento, pero al informar al vendedor en esa oportunidad que ya solo faltaba (sic) las solvencias por cuanto ya BANESCO había aprobado la firma del documento, la respuesta del ciudadano ARMANDO GONZÁLEZ fue que ya la opción de compra venta estaba vencida y que por tanto ya no vendería el inmueble y que solo devolvería la cantidad otorgada como inicial descontándole el porcentaje estipulado como clausula penal, lo cual resulta inaceptable, ya que en el contrato de opción de compra venta no se estableció que las cantidades recibidas por el vendedor correspondían a arras, sino contrariamente dichas cantidades se imputaron al precio total de la venta, por lo que el contrato suscrito entre las partes, aun cuando se estableció una clausula penal por incumplimiento, se convirtió en un contrato de compra-venta.

 (...Omissis...)

En el caso de marras, de los contratos suscritos entre las partes y denominados de opción de compra venta, se estipuló que el pago del saldo restante de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (BS. 500.000,00) debido por el comprador al propietario, se realizaría al momento de la protocolización del documento, es decir, no se acordó que para protocolizar la venta del inmueble debía primero pagarse el saldo restante, sino que se fijó un plazo para la protocolización de la compra venta de ciento veinte (120) días; es más, en sendos contratos se estableció que la hipoteca que grava el bien dado en venta se pagaría en la misma oportunidad, de allí que el propietario no puede excusarse de no asistir al registro inmobiliario correspondiente por no haber recibido la totalidad del pago, máxime cuando tal y como consta en el documento definitivo de compra venta redactado por el Banco Venezuela, el mismo fue introducido por mi mandante Saúl Andrade al registro inmobiliario de Naguanagua antes del vencimiento del término estipulado, cumpliendo así con las obligaciones contraídas en los contratos suscritos. (...)”.

 

 

Esgrime el demandante en su escrito introductorio de la demanda, el incumplimiento por parte del vendedor ciudadano Armando González Amare, de su obligación de liberar la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la venta dentro del plazo estipulado para ello y entregar las solvencias requeridas a fin de protocolizar el documento de compra venta definitivo, ya que para la fecha en que Banesco aprueba el documento, vale decir, 1° de marzo de 2013, fecha en la cual se introdujo ante el registro el documento tantas veces mencionado, no se encontraban vigentes.

 

Por su parte, del folio 68 al 78 y sus anexos del 70 al 101 de la pieza 1/2 del expediente, el accionado al momento de debatir y contestar la acción incoada en su contra, luego de admitir la celebración de los contratos de opción de compra venta el 30 de agosto (privado) y 1° de noviembre ambos del 2012 (notariado), sobre un inmueble de su propiedad, coincidir en el valor establecido al inmueble prometido en venta y sus formas de pago, plazo de duración del contrato y exponer la condiciones pactadas, señala haber cumplido con todas sus obligaciones, a saber, borrador del documento de liberación de hipoteca y entrega de todos los documentos de servicios y otros vigentes, para poder llevar a cabo la protocolización definitiva, aduciendo que en los referidos contratos no se había comprometido con el promitente comprador en una solicitud de crédito hipotecario sobre el pago del saldo restante y por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) y a más tardar, al término de la protocolización del documento de compra venta, por lo que reconvino al actor para que convenga o en su defecto sea condenado con la resolución del contrato de opción de compra venta y al pago del 15% del monto de la inicial acordada por concepto de daños y perjuicios, tal como quedó establecido en la cláusula penal, por incumplimiento de las obligaciones contractuales, así como al pago de las costas y costos del proceso; argumentando sobre estos puntos lo siguiente:

 

“(...) PUNTO PREVIO

(...Omissis...)

CAPITULO I

(...Omissis...)

Ahora bien, en fecha 30 de agosto de 2012, suscribí contrato privado de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, con el hoy Demandante (sic) Ciudadano  (sic) SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, (...). Por un lapso de NOVENTA DÍAS (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DÍAS (30), es decir vigencia desde 30 de agosto 2012, hasta el 30 de Diciembre (sic) de 2012, dicho compromiso era dar en venta de mi parte, el inmueble anteriormente descrito, entregando los recaudos pertinentes para consignación del documento de venta, pues la solvencia municipal, la Ficha (sic) catastral o cédula catastral, la solvencia de condominio, son instrumentos necesario (sic) para la protocolización definitiva y Dichos (sic) documentos fueron entregados al comprador en original y vigentes, y la del ciudadano Demandante (sic) COMPRARME y pagar el precio dentro de un plazo determinado o válido hasta la fecha. Si el comprador iba a solicitar un crédito, los recaudos pertinentes para el crédito, ya los tenía en su mano y vigentes, pues la solvencia municipal, la cédula catastral, la solvencia de condominio, son instrumentos necesario (sic) para la protocolización definitiva. Donde ambas partes teníamos Obligaciones (sic) que cumplir.

Ciudadana Juez (sic), el contrato suscrito para el día 30 de agosto de 2012, establecía entre otros, que el inmueble poseía una Hipoteca (sic) con la entidad bancaria Banesco, banco (sic) universal (sic) C.A. la cual sería cancelada en paralelo, el día de la protocolización de la venta del inmueble y que nada adeudaba por conceptos de impuestos Nacionales (sic), municipales, ni por ningún otro concepto, como hasta ahora y para la presente fecha de esta contestación es.

EN SU CLAUSULA TERCERA: Establecía la vigencia del contrato, que era Por un lapso de NOVENTA DÍAS (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DÍAS (30), es decir vigencia desde 30 de agosto 2012, hasta el 30 de Diciembre de 2012, y que entre otras cosas establecía que dentro de su vigencia se otorgaba el documento definitivo de compra-venta, por ante la oficina de registro inmobiliario respectivo. Y que para ese acto se le entregaron los recaudos pertinentes para la consignado: Del documento de venta, pues la solvencia municipal, la Ficha (sic) catastral o cédula Catastral (sic), la solvencia de condominio, son instrumentos necesarios para la Protocolización (sic) definitiva y Dichos (sic) documentos fueron entregados al comprador en original y vigentes.

(...Omissis...)

Ciudadana Juez (sic), efectivamente mi representado celebró el contrato de opción de compra-venta y del mismo lógicamente se desprende y es evidente que en los términos como quedó planteada la controversia, se debate el incumplimiento por parte de uno de los contratantes en relación a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta celebrado, es decir el tema decidendum, gira en torno a este incumplimiento, lo cual es exactamente el incumplimiento de parte del OPTANTE -COMPRADOR, al no realizar y tramitar dentro del lapso establecido su crédito,(CREDITO (sic) ESTE QUE NO FUE EN MOMENTO ALGUNO NOMBRADO EN NINGUNO DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA), por ante la entidad bancaria correspondiente y en consecuencia, pagar el precio de la venta estipulado en el contrato suscrito, lo cual no ocurrió, por lo cual hubo incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Cumpliendo mi mandante con todas sus obligaciones contractuales, no así el Optante-Comprador.

CAPITULO II

En vista de este incumplimiento, EL OPTANTE - COMPRADOR, solicita a mi mandante, firmar otro contrato de Opción (sic) de Compra-Venta (sic), a lo que, mi mandante actuando de buena fe, accede a firmar otro contrato, por lo que, en fecha 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, suscribió un nuevo contrato de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, con el hoy Demandante (sic) Ciudadano (sic) SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, (...). Por un lapso de NOVENTA DIAS (sic) (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DIAS (sic) (30), es decir vigencia desde 01 (sic) de Noviembre (sic) 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013 dicho compromiso era dar en venta de mi parte, el inmueble anteriormente descrito, el cual fue firmado por ante, la NOTARIA (sic) PUBLICA (sic) QUINTA DE VALENCIA, ESTADO CARABOBO, EL DIA (sic) 01 (sic) DE NOVIEMBRE DE 2012, QUEDANDO INSERTO BAJO EL Nº 33, TOMO 708, DE LOS LIBROS DE AUTENTICACIONES LLEVADOS POR ESTA NOTARIA (sic).

Ciudadana Juez (sic), se desprende de la lectura del contrato firmado (...) MI MANDANTE suscribió un contrato público de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, con el hoy Demandante (sic) Ciudadano (sic) SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, (...) Por un lapso de NOVENTA DIAS (sic) (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DIAS (sic) (30), es decir vigencia desde 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013, dicha compromiso era dar en venta al OPCIONANTE - COMPRADOR de parte DE MI MANDANTE, el inmueble anteriormente descrito, solo estaba obligado a entregar los recaudos pertinentes para la consignación del documento de venta, pues la solvencia municipal, la Ficha (sic) catastral o cédula catastral, la solvencia de condominio, son instrumentos necesario (sic) para la protocolización definitiva y Dichos (sic) documentos fueron entregados al comprador en original y vigentes, y la del ciudadano Demandante (sic) COMPRARLE A MI MANDANTE y pagar el precio dentro De (sic) un plazo determinado o válido hasta la fecha. Si el comprador iba a solicitar crédito, los recaudos pertinentes para el crédito, ya los tenía en su mano y vigentes, pues la solvencia municipal, la cédula catastral, la solvencia de condominio, son instrumentos necesario (sic) para la protocolización definitiva. Donde ambas partes teníamos Obligaciones (sic) que cumplir.

Ciudadana Juez (sic), el contrato suscrito para el día 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, establecía entre otros, que el inmueble poseía una Hipoteca (sic) con la entidad bancaría Banesco, banco (sic) universal (sic) C.A. la cual sería cancelada en paralelo, el día la protocolización de la venta del inmueble y que nada adeudaba por conceptos de impuestos Nacionales (sic), municipales, ni por ningún otro concepto, como hasta ahora y para la presente fecha de esta contestación es.

EN SU CLAUSULA TERCERA: Establecía la vigencia del contrato, que era Por (sic) un lapso de NOVENTA DIAS (sic) (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DIAS (sic) (30), es decir vigencia desde 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013, y entre otras cosas establecía que dentro de su vigencia se otorgaba el documento definitivo de compra-venta, por ante la oficina de registro inmobiliario respectivo. Y que para ese acto se le entregaron los recaudos pertinentes para la consignación del documento de venta, pues la solvencia municipal, la Ficha (sic) catastral o cédula catastral, la solvencia de condominio, son instrumentos necesarios la protocolización definitiva y Dichos (sic) documentos fueron entregados al comprador en original y vigentes.

SU CLAUSULA CUARTA: ESTABLECIA (sic), LA CONSIDERACION (sic) DE SER UN CONTRATO INTUITO PESONAE.

SU CLAUSULA QUINTA: Establecía los montos del precio del inmueble y su forma de pago y del cual mi mandante había firmado un documento en el cual recibía dichos montos y como los recibió, pues el demandante lo consignó marcado (F).

SU CLAUSULA SEXTA: Establece la misma, que el OPTANTE- COMPRADOR, recibe del vendedor, los siguientes instrumentos, recaudos estos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, DOCUMENTO DE PROPIEDAD, COPIAS DE CÉDULA DE IDENTIDAD, DE RIF, CEDULA (sic) CATASTRAL VIGENTE, SOLVENCIA MUNICIPAL VIGENTE Y SUS RESPECTIVOS RECIBOS DE PAGO DE IMPUESTOS INMOBILIARIO (sic), RECIBO DE PAGO DE CONDOMINIO Y SOLVENCIA Y REGISTRO DEL INMUEBLE COMO VIVIENDA PRINCIPAL. Ahora bien, si en el curso de la solicitud del crédito, uno cualquiera de los requisitos se venciera, era de obligatorio cumplimiento de parte del OPTANTE-COMPRADOR, participar al vendedor el vencimiento de alguno de los recaudos entregados y que como el contrato lo establece estaban vigentes para el momento de la firma del Contrato (sic).

EN SU CLAUSULA OCTAVA: Establecía de que en caso de ausencia temporal o definitiva del vendedor o del comprador (optante), dejan un representante judicial y debidamente facultado, para realizar lo necesario con relación a la negociación; para pagar o cobrar en su nombre, firma (sic) y entregar o recibir el inmueble objeto de esta negociación.

Ciudadana Juez (sic), efectivamente mi representado celebró el contrato de opción de compra-venta y del mismo lógicamente se desprende y es evidente que en los términos como quedó planteada la controversia, se debate el incumplimiento por parte de uno de los contratantes en relación a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta celebrado, es decir el tema decidendum, gira entorno (sic) a este incumplimiento, lo cual es exactamente el incumplimiento de parte del OPTANTE -COMPRADOR, al no realizar y tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente y en consecuencia, pagar el precio de la venta estipulado en el contrato suscrito, lo cual no ocurrió, por lo cual hubo incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

(...Omissis...)

Sigo manteniendo De (sic) que es evidente que en los términos como quedó planteada la controversia, se debate el incumplimiento por parte de uno de los contratantes en relación a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta celebrado, es decir el tema decidendum, gira entorno (sic) a este incumplimiento. Siendo responsabilidad del OPTANTE-COMPRADOR, ya que el lapso de vigencia del contrato, transcurrió íntegramente (lapso fijado por ambas partes para que se concretara la operación pactada en la opción de compra-venta). El hoy Demandante (sic), (...) No (sic) pagó la cantidad acordada en la opción de compra-venta, para que así el hoy demandado procediera a verificar la protocolización del documento de venta definitivo sobre el inmueble ya descrito.

Alega el demandante de marras que estaba solicitando un crédito hipotecario de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00), que no está establecido en el contrato de Opción (sic) de compra-venta, solamente establece que la cantidad restante será cancelada al momento del documento definitivo y presenta dos (2) documento sellados por el banco (sic) de Venezuela y que el mismo fue aprobado en fecha 05 (sic) de Diciembre (sic) de 2012, alega a su favor el demandante así mismo, de que el despacho del documento de compra - venta desde la ciudad de Caracas a la agencia del banco (sic) de Venezuela en Naguanagua, Estado (sic) Carabobo, ocurrió el 14 de febrero de 2013, dice así mismo que fue cuando el demandante introdujo el Documento (sic) ORIGINAL DEFINITIVO al Registro inmobiliario, faltando solo 15 días para el vencimiento del contrato, para su revisión y firma, pero el documento mismo no tiene fecha de Devolución (sic) por parte del Registro, mucho más sin aprobación del Banco Banesco, la mala fe y el dolo de actuación del actor, por ello solicito se desestime el referido alegato de la parte actora.

Ahora bien, véase ciudadana juez, si el Banco de Venezuela, realiza el despacho del documento de compra - venta, desde la ciudad de Caracas a la agencia del banco de Venezuela en Naguanagua, Estado (sic) Carabobo, ocurrió el 14 de febrero de 2013, donde por otra parte se tenía que entregar al Banco Banesco para su aprobación que duraba TREINTA (30) DIAS (sic), como va a consignar los documentos al Registro Subalterno para su firma cuan aún el Banco Banesco no ha dado su aprobación. es tan dolosa la conducta del OPTANTE- COMPRADOR, que teniendo ya, conocimiento de causa de que el crédito fue aprobado el día 05 (sic) de Diciembre (sic) de 2012, no fue diligente como el mejor padre de familia, véase Ciudadana (sic) Juez (sic), de que a la aprobación del crédito todos los recaudos se encontraban vigentes, así como quedo (sic) establecido en la demanda, según lo dicho por el propio demandante de autos, con un crédito aprobado y con conocimiento de causa de que el día 03 de octubre de 2012, mi mandante y el hoy demandante, comparecieron juntos a la entidad Bancaria Banesco, donde se realizó una SOLICITUD DE REQUERIMIENTO N° 20122774608, TIPO DE REQUERIMIENTO, SOLICITUD DE BORRADOR DE DOCUMENTO. LIBERACIÓN DE HIPOTECA. Dice así mismo la solicitud de requerimiento, IDENTIFICACIÓN cliente: V004083772, nombre cliente: armando (sic) González. Fecha de solución: 22/10/2012. La solicitud contiene un sello húmedo de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A. agencia (sic) sambil (sic) valencia (sic), promotor Nº 14. El cual anexo a esta contestación de demanda en un solo folio, marcada (A). Así mismo, BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A. Departamento de Vice-Presidencia de Documentación, Emitió (sic) el Borrador (sic), el cual fue entregado al ciudadano Demandante (sic), a fin de que lo consignara para (sic) ante la entidad Bancaria que emitiría el crédito y debía ser regresado y/o devuelto a la Gerencia de Documentación, Ubicada (sic) en la torre (sic) Banesco de la Av. Las delicias (sic) de Maracay, junto con el Documento (sic) definitivo para su debida conformidad, en el plazo de 30 Días (sic) continuos a la fecha de entrega. El cual anexo a esta contestación de demanda en un solo folio, marcado (B). Y que el lapso de tiempo para realizar las diligencias pertinentes que Faltaban (sic) era suficientes (sic), más que suficiente,  (NO CUMPLIO (sic) EL OPTANTE COMPRADOR CON SU OBLIGACION (sic) EN EL TERMINO (sic) DEL CONTRATO), no cumplió con su obligación. Por ello solicito se desestime el referido alegato de la parte actora y se declare sin lugar la presente Demanda (sic).

(...Omissis...)

En consecuencia, mal puede pretender la parte actora, sin haber cumplido con su principal obligación, como lo es cancelar el precio convenido en el plazo estipulado, ser absuelto de cumplimiento alguno de las mencionadas cláusulas y mucho menos valerse de la notable conducta de mi representado de querer materializar la compra venta del inmueble plenamente identificado en autos sin pagar el monto restante y así se materializara la operación contractual.

(...Omissis...)

Ciudadana Juez (sic), Si (sic) el Banco Banesco aprobó el Documento (sic) de Compra - Venta (sic) el PRIMERO (01) (sic) DE MARZO DE 2013, como voy a consignar el documento de compra-venta para su firma al registro en fecha 14 de febrero de 2013, sin la aprobación del banco (sic) Banesco, donde por otra parte se lee en el documento de Opción (sic) de Compra-Venta (sic) que era el día del termino (sic) del contrato, pues era el día del vencimiento del contrato de compra-venta firmado por ambas partes. (...)

(...Omissis...)

Ahora bien, (...) COMO CONSECUENCIA DE SU CONDUCTA EL CONTRATO VENCIÓ EL 01 (sic) DE MARZO DE 2013 Y MI Mandante perdió a su vez negocios que realizaría con el Dinero (sic) del pago, (sic) por otra parte, vencido el plazo, fue el OCHO (8) de marzo de 2013, cuando el hoy demandante se comunicó con mi mandante solicitando para firmar a lo que como respuesta mi mandante le indico (sic) que el plazo estaba vencido.

(...Omissis...)

DE LA RECONVENSIÓN

A tenor de lo establecido en el Articulo (sic) 365 del Código de Procedimiento Civil, procedo formalmente  en nombre de mi mandante, ARMANDO GONZALEZ AMARE, ya plenamente identificado, a RECONVENIR, como en efecto Reconvengo (sic) al ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, (...) en su condición de OPCIONADO-ACTOR, para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en lo siguiente:

PRIMERO: En la resolución del contrato de Opción (sic) de Compra-Venta (sic) otorgado Por (sic) un lapso de NOVENTA DIAS (sic) (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DIAS (sic) (30), es decir vigencia desde 01 (sic) de Noviembre (sic) 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013, dicho compromiso era dar en venta de   parte de mi mandante, el inmueble (...) Por (sic) Vencimiento (sic) del termino (sic) del Contrato (sic) y FALTA DE PAGO DEL PRECIO CONVENIDO.

SEGUNDO: Al pago de la cantidad del QUINCE POR CIENTO (15%) DEL MONTO DE LA INICIAL ACORDADA, es decir SESENTA MIL BOLIVARES (sic) (60.000,00 Bs), por concepto de daños y perjuicios. (...).

TERCERO: Al pago de las costas y costos del presente proceso. (...)”.

 

 

De lo anterior se colige, que el actor niega no haber cumplido a cabalidad con sus obligaciones, conforme a lo pactado en el contrato celebrado el 1° de noviembre de 2012, ya que no fue posible la protocolización del mismo por falta de recaudos, en virtud de que los entregados por el vendedor al momento de suscribir la opción a compra venta, ya no se encontraban vigentes para la fecha de protocolización; así mismo indica que la protocolización del documento de venta en el Registro Inmobiliario era una simple formalidad, ya que el promitente comprador había pagado parte del precio de la venta convenida, debiendo pagar la diferencia al momento de la firma por ante el registro Inmobiliario.

 

Observa esta Sala que, sobre el aspecto debatido por el demandado hoy recurrente en casación, respecto al incumplimiento por parte del comprador en el pago del precio pactado en el contrato de opción de compra venta al no haber cumplido en tiempo oportuno con sus obligaciones contractuales y fundamentándose en la inexistencia de documentos que al respecto puedan avalar la afirmación hecha por parte del comprador, respecto al cumplimiento cabal del pago y la presentación del documento de venta definitivo ante el Registro Inmobiliario respectivo,  el fallo recurrido en el análisis y valoración de las pruebas aportadas a los autos, cursante a los folios 175 al 212 de la segunda pieza del expediente, expresó lo siguiente:

 

“(...) TERCERA

Observa este Sentenciador (sic) que (sic), que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 09 (sic) de noviembre de 2015, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Carabobo, en la cual declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, contra el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE; y SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, presentada por el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE, contra el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ.

El ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, asistido por los abogados DAYANA DESIREE PALENCIA HERRERA en el escrito libelar alegó que en fecha 30 de agosto de 2012, suscribió CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA con el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE, en el cual éste se comprometía, en un plazo de noventa (90) días más una prorroga de treinta (30) días, a dar en venta a su persona, un inmueble de su propiedad, según consta de documento protocolizando por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado (sic) Carabobo, en fecha 15 de Agosto (sic) 2007, bajo el Nro. 37, Tomo 106, Folios del 1 al 8, Protocolo 1°; constituido, por un (1) apartamento, distinguido con la letra B raya número once raya número uno (No. B-l 1-1), situado en la planta Décimo (sic) Primer (sic) (11°) Piso (sic) del Edificio (sic) "B", Sector "B" del Conjunto Residencial Valle Claro, ubicado en la Manzana 1, Urbanización Ciudad Jardín Mañongo, Municipio Naguanagua del Estado (sic) Carabobo; que en la clausula (sic) QUINTA del referido contrato, se estableció el precio del inmueble ya identificado en la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 900.000,00), lo cual el "OPTANTE" se comprometió a pagar "AL VENDEDOR", de la siguiente manera: 1.- En el acto de otorgamiento de dicho documento, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) EXACTOS (Bs. 50.000,00), como reserva del inmueble, en cheque a nombre de ARMANDO GONZALEZ AMARE quien es "EL VENDEDOR" del Banco Provincial No. 000000999 de la cuenta corriente 0108-0071-41-0100565568; 2.- A los treinta (30) días de la firma del precitado documento, se comprometió a otorgar la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 350.000,00), ambas cantidades, serían imputados al precio del inmueble; y 3.- el saldo restante, vale señalar, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00), en el momento de la firma del documento definitivo de copra-venta (sic); que en fecha 1° de noviembre de 2012, ambas partes suscribieron un nuevo contrato de opción de compra venta, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, quedando anotado bajo el número 33, tomo 708 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría; siendo la única modificación la vigencia de la opción de compra venta, de noventa (90) días, más una prorroga (sic) de treinta (30) días contados a partir de la fecha de la autenticación, vale decir, desde el 1° de noviembre de 2012, hasta el 01 (sic) de marzo de 2013; que para el pago de la cantidad debida al vendedor, el ciudadano SAUL ANDRADE solicitó un crédito hipotecario de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00) en la entidad Bancaria Banco de Venezuela obteniendo su aprobación por la totalidad solicitada en fecha 05 (sic) de diciembre de 2012; que una vez introducido el documento de compra venta para su revisión y posterior protocolización ante el Registro Inmobiliario de Naguanagua, éste fue devuelto con observaciones, señalando que para fijar la fecha de la firma se debía consignar algunos documentos faltantes y otros vencidos, pues aún cuando el vendedor para el momento de la autenticación de documento de opción de compra venta entregó los recaudos que le correspondían como vendedor, ya éstos para el 14 de febrero de 2013 estaban vencidos, pues desde el 30 de agosto de 2012 al 14 de febrero de 2013, habían transcurrido más de cinco (5) meses, que aún cuando el vendedor lo había entregado en la fecha de autenticación del contrato de compra venta los mismos se habían entregado en el Banco de Venezuela para la redacción de documento del préstamo hipotecario y los mismos no fueron devueltos por dicha entidad; que acudió a la entidad bancaria BANESCO con el documento de compra-venta para su revisión y aprobación, y fue hasta el 1° de marzo cuando dicha entidad bancaria dio el visto bueno o aprobación a dicho instrumento, pero al informar al vendedor en esa oportunidad que ya solo faltaba las solvencias por cuanto ya BANESCO había aprobado la firma, la respuesta del ciudadano ARMANDO GONZALEZ fue que ya la opción de compra venta estaba vencida y que por tanto ya no vendería el inmueble y que sólo devolvería la cantidad otorgada como inicial descontándole el porcentaje como cláusula penal; razones por las cuales y con fundamento en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, demanda al ciudadano ARMANDO GONZALEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga, o en su defecto a ello, sea condenado por este Tribunal, en lo siguiente: 1.-) cumpla con el convenio suscrito entre las partes, otorgando el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro de Naguanagua, y los documentos necesarios para su otorgamiento; y 2.-) realice la formal entrega del inmueble en cuestión.

A su vez, el abogado CESAR ALAVE (sic) AVEDAÑO (sic), en su carácter de apoderado judicial del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, señaló que en fecha 30 de agosto de 2012, su representado, en su carácter de propietario del inmueble constituido por un apartamento, distinguido con la letra B guión № 11-1, situado en el Décimo (sic) Primer (sic) Piso (sic) (11) Edificio (sic) "B", Sector "B" del Conjunto Residencial Valle Claro, de la Urbanización Ciudad Jardín Mañongo, Municipio Naguanagua del Estado (sic) Carabobo, suscribió contrato privado de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, con el hoy Demandante Ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, por un lapso de noventa días (90), más una prorroga (sic) de treinta días (30), es decir, desde 30 de agosto 2012, hasta el 30 de Diciembre (sic) de 2012, dicho compromiso era dar en venta dicho inmueble, entregando los recaudos pertinentes para consignación del documento de venta, tales como: Solvencia Municipal, Ficha Catastral, Solvencia de Condominio, para la protocolización definitiva, los cuales fueron entregados al comprador en original y vigentes; que el demandante se obligó a comprarle y pagar el precio dentro del plazo determinado en el referido contrato; que si el comprador iba a solicitar un crédito, los recaudos pertinentes para el crédito ya los tenía en su mano y vigentes; que el contrato suscrito para el día 30 de agosto de 2012, establece entre otros, que el inmueble poseía una Hipoteca (sic) con la entidad bancaria Banesco, Banco Universal C.A., la cual sería cancelada el día de la protocolización de la venta del inmueble; que en su cláusula TERCERA: Establecía la vigencia del contrato, que era por un lapso de noventa días (90), más una prorroga de treinta días (30), es decir, vigencia desde 30 de agosto 2012, hasta el 30 de Diciembre (sic) de 2012, y que entre otras cosas establecía que dentro de su vigencia se otorgaba el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo; que en la cláusula QUINTA se estableció los montos del precio del inmueble y su forma de pago; que en su cláusula SEXTA se estableció que el OPTANTE-COMPRADOR, recibió del vendedor, los instrumentos necesarios para protocolización del documento definitivo de compra-venta, tales como: copia de cédula de identidad, rif (sic), cédula catastral vigente, solvencia municipal vigente y sus respectivos recibos de solvencia municipal, recibos de pago de impuestos inmobiliario, recibo de pago de condominio y solvencia y registro del inmueble como vivienda principal; que efectivamente su representado celebró el contrato de opción de compra venta que corre a los autos; que [el] OPTANTE-COMPRADOR incumplió con su obligación de tramitar dentro del lapso establecido su crédito, por ante la entidad bancaria correspondiente, y en consecuencia, pagar el precio de la venta estipulado en el precitado contrato; que su mandante cumplió con todas sus obligaciones contractuales; que su mandante accedió a firmar otro contrato de opción de compra-venta, en fecha 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado (sic) Carabobo, bajo el № 33, Tomo 708, de los Libros de Autenticaciones Llevados por esta Notaría, con el hoy Demandante (sic), por un lapso de noventa días (90), más una prorroga de treinta días (30), es decir, desde el 1° de Noviembre (sic) 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013, comprometiéndose en dar en venta al OPCIONANTE-COMPRADOR el inmueble anteriormente descrito, estando obligado a entregar los recaudos pertinentes para la consignación del documento de venta; que dichos documentos fueron entregados al comprador en original y vigentes; que en el contrato suscrito para el día 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, se estableció que el inmueble poseía una Hipoteca (sic) con la entidad bancaria Banesco, Banco Universal C.A., la cual sería cancelada el día de la protocolización de la venta del inmueble; que si bien el demandante de marras estaba solicitando un crédito hipotecario [por] QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 500.000,00), esto no estaba establecido en el contrato de Opción (sic) de compra-venta, obteniendo su aprobación el 05 (sic) de Diciembre (sic) de 2012; que el 14 de febrero de 2013, fue cuando el demandante introdujo el documento original definitivo al Registro Inmobiliario, faltando solo 15 días para el vencimiento del contrato, para su revisión y firma; que mal puede pretender la parte actora, sin haber cumplido con su principal obligación de cancelar el precio convenido en el plazo estipulado, ser absuelto de cumplimiento alguno de las mencionadas cláusulas; que su mandante fue tan diligente como el mejor padre de familia, que para el día 03 (sic) de octubre de 2012, su mandante acompañado por el hoy demandante, realizó una solicitud de requerimiento №20122774608, Tipo de Requerimiento: solicitud de borrador de documento, liberación de hipoteca; que dicha solicitud de requerimiento, señala: IDENTIFICACIÓN V004083772, nombre cliente: ARMANDO GONZÁLEZ. Fecha: 22/10/2012, la cual tiene un sello húmedo de BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A. agencia Sambil Valencia, promotor № 14; que BANESCO BANCO UNIVERSAL C.A, emitió el borrador, el cual fue entregado al Demandante (sic), a fin de que lo consignara para ante la entidad Bancaria que emitiría el crédito y debía ser devuelto a la Gerencia de Documentación, junto con el Documento (sic)definitivo para su debida conformidad, en el plazo de 30 días continuos a la fecha de entrega; rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la pretendida demanda incoada en contra de su mandante, por no ajustarse a la realidad de los hechos, los pretendidos y falsos alegatos, esgrimidos por la parte actora en su demanda e improcedente el derecho invocado en sustento de la misma; que la parte actora confiesa en su libelo de demanda, que recibió de mi mandante todos y cada uno de los instrumentos necesario para la protocolización definitiva y que como [quedó] establecido en el contrato firmado por ante la Notaría Publica Quinta, los mismos se encontraban Vigentes (sic) al momento de suscribir dicho contrato; que su mandante fue diligente, no así el OPTANTE-COMPRADOR, hoy, Demandante (sic) de autos, quien estuvo falto de Interés (sic) en el cumplimiento de su obligación; que lo cierto es que quien estuvo falto de interés en el cumplimiento de la obligación, es el hoy Demandante (sic) de autos; que entre las partes contratantes se estableció la vigencia del contrato, en un lapso de noventa días (90), más una prorroga de treinta días (30) es decir vigencia desde 01 (sic) de Noviembre (sic) de 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013; que el Opcionado-Actor (sic) se comprometió a pagar de siguiente forma 1.- En el acto de otorgamiento, el día 30 de Agosto de 2012, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,°°), como reserva inmueble, cuyo monto sería imputado al precio acordado, en cheque a nombre ARMANDO GONZALEZ AMARE, del Banco Provincial № 00000999 de la Cuenta Corriente 0108-0071-41-0100565568; en el acto de otorgamiento el día 19 de Octubre (sic) de 2012, la cantidad TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 350.000,00), cuyo monto se imputado al precio acordado, en cheque del Banco Provincial, de la Cuenta Corriente 0108-0071-41-0100565568, a nombre del opcionante-propietario, quedando un saldo de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), los cuales serían pagados al momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante el Registro Inmobiliario respectivo.

Trabada la litis, este Sentenciador (sic) en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: (...) siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez (sic), cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras (sic) las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

(...Omissis...)

Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen:

(...Omissis...)

Y siendo, que la presente acción lo es por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, es de observarse la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que pasa este Sentenciador a analizar el contrato objeto del presente juicio, a los fines de precisar la existencia o no del incumplimiento alegado.

En el caso sub examine, constituyen hechos no controvertidos la celebración del contrato de opción de compra-venta privado, en el cual el ciudadano ARMANDO GONZALES AMARE, en su carácter de “VENDEDOR”, se obligó a dar en venta al ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, en su carácter de “OPTANTE”, un inmueble constituido por un apartamento, (...) por el precio de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (...) el cual “EL OPCIONANTE” se comprometió a pagar a “EL VENDEDOR” de la siguiente manera: 1.- CINCUENTA MIL BOLIVARES (...) en la fecha de la firma de dicho documento, como reserva del inmueble, (...) 2.- TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (...) a los treinta (30) días de la firma del precitado documento, cuyos montos serán imputados al precio acordado, y 3.- QUINIENTOS MIL BOLIVARES (...) en el momento de la protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el cual se realizaría a más tardar el día 1º de Marzo (sic) de 2013; así como que el ciudadano ARMANDO GONZALES AMARE, recibió del ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (...) cantidad ésta imputable al precio pactado; y que en fecha 01 (sic) de noviembre de 2012, las partes acordaron prorrogar la vigencia del referido contrato de opción de compra-venta por ciento veinte (120) días, contados a partir del día 1º de noviembre de 2012 hasta el 1º de marzo de 2013, tal como se desprende del instrumento autenticado por ante la Notaría (...) teniéndose como hechos controvertidos el que si existe la obligación o no, por parte del propietario, de otorgar el documento definitivo de venta. (Subrayado de esta Sala).

Ahora bien, el demandante alega en el escrito libelar que, a pesar de haber cumplido con los contratos preparatorios, específicamente con su obligación de cancelar la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (...), como inicial, cantidad esta imputable al precio pautado, distribuida de la siguiente manera: 1.-) CINCUENTA MIL BOLIVARES (...), en la fecha de la firma del precitado documento de opción de compra-veta privado, como reserva del inmueble; 2.- TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (...), a los treinta (30) días de la firma del precitado documento, lo cual, tal como fue señalado con anterioridad, constituye un hecho no controvertido en la presente causa; que el accionado de autos, hasta la fecha de la interposición de la demanda incumplió con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compra-venta para su protocolización por ante la Oficina de Registro Público correspondiente; y siendo que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda se excepcionó señalando que mal podría verificar la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble descrito en autos, si el demandado de maras no cumplió con su obligación de “…realizar y tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente y en consecuencia pagar el precio de la venta estipulada en el contrato suscrito…”; considera esta Alzada traer a colación, el contenido de la Cláusula (sic) QUINTA del contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, la cual establece:

“Las Partes (sic) convienen que el precio de los (sic) inmuebles (sic) ya identificado es por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) EXACTOS (...) lo cual El (sic) “OPCIONADO” se compromete a paga a El (sic) “OPCIONANTE” quien así lo acepta, de la siguiente manera: 1.- En el acto de otorgamiento el día 30 de Agosto (sic) del 2012 la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (...) 2.- En el acto de otorgamiento el día 19 de Octubre (sic) de 2012 la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (...), cuyo monto será imputado al precio acordado… Quedando un saldo de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (...), los cuales serán pagados en el momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante el Registro Inmobiliario Respectivo (sic)…”

De lo que se desprende, que en modo alguno, el “OPCIONADO”, hoy accionante, se comprometiese contractualmente, a los fines de pagar el saldo de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (...), a tramitar la aprobación de crédito alguno; por lo que resulta forzoso para esta Alzada (sic) concluir, que la excepción señalada por el abogado CESAR MALAVE AVENDAÑO, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, referida al incumplimiento del ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, en el pago del saldo restante del precio pactado al no “realizar ni tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente”, no puede prosperar; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, siendo que el accionado de autos no aportó a la presente causa elemento de convicción alguno que demostrara, o bien el cumplimiento de su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compra-venta del referido inmueble por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y/o del hecho extintivo de la misma; lo que constituía su carga probatoria, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, contra el ciudadano ARMANDO GONZALES AMARE, debe prosperar. En consecuencia, el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE, debe dar cumplimiento a los términos del contrato de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA privado, que suscribió con el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, y su reforma, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia (...) en fecha 01 (sic) de noviembre de 2012, (...) OTORGANDO el correspondiente documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento, (...) el cual fue adquirido por el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE, (...) previo el cumplimiento de la cancelación por parte del accionante de autos, (...) tanto, el saldo deudor, vale señalar, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (...) como, los gastos de redacción, traslado y protocolización de dicho instrumento. En caso de negativa del vendedor, la presente sentencia definitiva constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE. (...)”.

 

 

De la transcripción in extenso de la sentencia recurrida, se constata que el juzgador de alzada en su capítulo tercero, luego de analizar y valorar los medios de prueba aportados al proceso, estableció como hechos no controvertidos la celebración del contrato de opción a compra venta privado, celebrado entre el vendedor y el comprador, donde el primero de los nombrados se obligó a dar en venta al segundo de ellos, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra B raya número uno (B-11-1), situado en el décimo primer piso (11), edifico “B”, sector “B” del Conjunto Residencial Valle Claro, Manzana 1, de la Urbanización Ciudad Jardín Mañongo, Municipio Naguanagua del estado Carabobo, en el cual convinieron que el precio total de la venta sería la cantidad de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00).

 

Que el 1º de noviembre de 2013, las partes acordaron prorrogar la vigencia del referido contrato de opción a compra venta por ciento veinte (120) días más, contados a partir del 1º de noviembre de 2012 hasta el 1º de marzo de 2013, tal como se desprende del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, quedando anotado bajo el Nº 33, tomo 708 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría.

 

Que el “OPCIONANTE COMPRADOR" se comprometió a pagar al “VENDEDOR” en el acto de otorgamiento del referido documento, la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) como reserva del inmueble; que a los treinta (30) días de la firma del contrato, debía cancelar la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), los cuales serían imputados al precio acordado para la venta; y,  que el saldo deudor, es decir, la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) al momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y a más tardar el 1º de marzo de 2013.

 

Así mismo, estableció como “hechos controvertidos” la existencia o no de la obligación por parte del propietario, de otorgar el documento definitivo de venta, conforme a lo establecido en la cláusula quinta del documento de opción a compra venta suscrito por las partes.

 

A tales efectos señala que el demandante alegó entre otras cosas en su escrito libelar que el accionado de autos no cumplió con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compra venta para su protocolización por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y siendo que el demandado en su contestación a la demanda se excepcionó señalando que mal podría verificar la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble, si el demandante no cumplió con su obligación de “(…) realizar y tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente y en consecuencia pagar el precio de la venta estipulada en el contrato suscrito (...)”.

 

Acto seguido pasó a analizar la cláusula quinta del contrato, en la cual se estableció que: “(sic) Las Partes (sic) convienen que el precio de los (sic) inmuebles (sic) ya identificado es por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) EXACTOS (...) lo cual El (sic) “OPCIONADO” se compromete a pagar a El (sic) “OPCIONANTE” quien así lo acepta, de la siguiente manera: 1.- En el acto de otorgamiento el día 30 de Agosto (sic) del 2012 la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (...) 2.- En el acto de otorgamiento el día 19 de Octubre (sic) de 2012 la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (...), cuyo monto será imputado al precio acordado… Quedando un saldo de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (...), los cuales serán pagados en el momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante el Registro Inmobiliario Respectivo (sic) (…)”.

 

 Establecido lo anterior, el juzgador de alzada de seguidas pasó a analizar el hecho controvertido conforme a la referida cláusula quinta, estableciendo al respecto: “(...) que en modo alguno, el “OPCIONADO”, hoy accionante, se comprometiese contractualmente, a los fines de pagar el saldo de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (...), a tramitar la aprobación de crédito alguno; por lo que resulta forzoso para esta Alzada (sic) concluir, que la excepción señalada por el (...) apoderado judicial del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, referida al incumplimiento del ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, en el pago del saldo restante del precio pactado al no “realizar ni tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente”, no puede prosperar; (...).

 

Igualmente consideró que conforme a lo anterior quedó “(...) Establecido (...) que el accionado de autos no aportó a la presente causa elemento de convicción alguno que demostrara, o bien el cumplimiento de su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compra-venta del referido inmueble por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y/o del hecho extintivo de la misma; lo que constituía su carga probatoria, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, contra el ciudadano ARMANDO GONZALES AMARE, debe prosperar. (...)”.

 

Ahora bien, en cuanto al alegato esgrimido por el demandado referido a la imposibilidad por parte del actor de haber consignado para su revisión y aprobación el documento definitivo de venta del inmueble ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Valencia, en fecha 14 de febrero de 2013, dado que el borrador presentado ante el Banco de Venezuela no había sido aprobado por falta de recaudos, consideró que lo hacía inexistente ya que no fue traído al proceso, y sobre este particular, luego de la extensa transcripción del fallo recurrido, se evidencia con claridad meridiana que el ad quem a pesar de establecer que del contrato se desprende que la obligación a la cual se sometieron las partes contratantes debía cumplirse en un lapso de noventa (90) días prorrogable por treinta (30) días más, es decir, desde el 1° de noviembre de 2012, fecha en la cual se celebró y firmó el contrato ante la Notaría Pública Quinta, hasta el 1° de marzo del 2013.

 

Y que conforme a la cláusula quinta, las partes contratantes dispusieron que el saldo restante sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo, así como el pago de la hipoteca constituida sobre el inmueble a favor del Banco Banesco. Banco Universal, C.A., momento en el cual se otorgaría el documento de compraventa ante la Oficina de Registro Público respectivo, indicó que el accionado de autos no había aportado a la causa elemento de convicción alguno que demostrara, o bien el cumplimiento de su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compra-venta del referido inmueble por ante la Oficina de Registro Público correspondiente y/o del hecho extintivo de la misma, lo que sin duda alguna no podría configurar el vicio de incongruencia negativa delatado, por cuanto no hubo omisión de pronunciamiento por parte del juez de alzada sobre este punto en particular. Así se decide.

 

En consecuencia se declara improcedente la denuncia planteada. Así se decide.

 

– II –

 

De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia que la recurrida infringió el artículo 243 ordinal 4° eiusdem, al haber incurrido en el vicio de inmotivación.

 

La denuncia fue plasmada en los siguientes términos:

 

“(...) Bajo el Amparo (sic) del Ordinal (sic) 1 del Artículo (sic) 313 del Código de Procedimiento Civil, DENUNCIO La (sic) infracción del Ordinal (sic) 4 del Artículo (sic) 243 eiusdem, por encontrarse la sentencia incursa en el vicio de inmotivación.

Cuando el Juez (sic) afirma un hecho sin acreditar el Respaldo (sic) probatorio que lo soporta, estamos en presencia de un defecto en la motivación de la sentencia, lo cual DENUNCIO en este acto.

(…Omissis…)

En este caso el Juez (sic), soporta el establecimiento del hecho sobre el cumplimiento de las Obligaciones (sic) asumidas por el demandante Comprador (sic) en el negocio de Opción (sic) de compra venta en prueba que no aparece en el expediente. (Subrayado de esta Sala).

El Juez (sic) ha establecido que un hecho está probado sin señalar un concreto elemento probatorio, sino que solo indica que es de observarse que el Accionante (sic) Reconvenido (sic) Tramitó (sic) tal como fue señalado los requisitos necesarios para el otorgamiento del crédito por parte del Banco De (sic) Venezuela y siendo que el accionado re (sic) conveniente (sic) no aporto (sic) elemento probatorio alguno, que permitiese precisar que el accionante – reconvenido incumpliese con la tramitación del crédito, o que el vencimiento del lapso, lo fue por la conducta culposa del mismo, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y con ello es totalmente evidente que se Ha (sic) cometido e Vicio (sic) de Inmotivación (sic) en la sentencia. (Subrayado de esta Sala).

El Juez (sic) como indique (sic) anteriormente ha establecido que un hecho está probado, sin señalar un concreto elemento probatorio, por el contrario indica que no existió prueba por parte de mi mandante que permita precisar que el Demandante (sic) ha incumplido, es decir, a parte de violar normas procedimentales relativas a la distribución de la carga probatoria lo cual constituye otro tipo de Denuncia (sic), el Juez (sic) claramente indica que no existe prueba ni del demandante ni de la parte demandada que demuestre el incumplimiento de las obligaciones de los contratantes, ello al establecerlo el Juez (sic) comete como indique (sic) el Vicio (sic) De (sic) Inmotivación (sic) en la Sentencia (sic).

 (…Omissis…)

Como puede observarse del texto del contrato de opción de compra, las partes convienen, que el mismo contiene la condición de que ESTE CONTRATO NO ES TRASLATIVO DE PROPIEDAD, en el cual también determinaron un lapso para cumplir las obligaciones a las cuales se comprometieron. Por tal motivo, llegado el día en que la parte demandada, debía efectuar el otorgamiento del documento público de venta, es decir, pasados (sic) que (sic) fueran (sic) la fecha de la autenticación del referido contrato, es decir, Desde (sic) el día 1º de Noviembre (sic) de 2.012 hasta el 1º de Marzo (sic) de 2.013, y existiendo en la parte actora, la intención de pagar el saldo del precio de la opción pendiente, NO EXISTE constancia emitida por el registrador Subalterno y habida consideración que conforme al artículo 1.269 del Código Civil (si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el sólo (sic) vencimiento del plazo establecido en la convención). Ahora bien, si el DEUDOR CUMPLE nació para el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, el derecho de solicitar el cumplimiento del contrato pactado, contra el mencionado ciudadano ARMANDO GONZALEZ, en orden a lo consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.159 y (sic) 1.133 y 1.354 eiusdem, por lo que la denuncia debe prosperar y así debe decidirse. (...)”. (Mayúsculas y negrillas propias del texto).

 

 

 

Delata el formalizante la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la sentencia recurrida se encuentra inficionada del vicio de inmotivación, ya que el ad quem soportó el establecimiento de los hechos sobre pruebas que no aparecen en el expediente.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

El formalizante acusa la comisión del vicio de inmotivación por cuanto la recurrida “(…) ha establecido que un hecho está probado sin señalar un concreto elemento probatorio, sino que solo indica que es de observarse que el Accionante (sic) Reconvenido (sic) Tramitó (sic) tal como fue señalado los requisitos necesarios para el otorgamiento del crédito por parte del Banco De (sic) Venezuela y siendo que el accionado re (sic) conveniente (sic) no aporto (sic) elemento probatorio alguno, que permitiese precisar que el accionante – reconvenido incumpliese con la tramitación del crédito, o que el vencimiento del lapso, lo fue por la conducta culposa del mismo, incumplen con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil (…)”, considerando que con ello “(…) Ha (sic) cometido el Vicio (sic) de Inmotivación (sic) de la sentencia. (…)”.

 

Así mismo, la formalización constituye el acto procesal en el cual el recurrente expone los motivos por los cuales pretende obtener la nulidad del fallo recurrido. Por su complejidad e importancia, el artículo 324 del Código de Procedimiento Civil, exige una determinada preparación al abogado formalizante, y el artículo 317 eiusdem, impone una serie de requisitos, con el objeto de que la formalización contenga las especificaciones y razonamientos lógicos necesarios para la comprensión de las denuncias.

 

El ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé las diversas modalidades en que puede verificarse los defectos de actividad o errores in procedendo que determinan la nulidad del fallo recurrido, el cual comprende los quebrantamientos de formas sustanciales de los actos con menoscabo del derecho de defensa, y el incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 243 eiusdem. Y el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé los errores de juzgamiento que puede cometer el juez al dictar su decisión, sea por errónea interpretación, falsa aplicación, falta de aplicación o violación de una máxima de experiencia. Estos quebrantamientos de ley consisten en: a) error de derecho propiamente dicho, que se verifica en la interpretación y aplicación de las normas sustantivas o adjetivas para resolver el asunto debatido; b) el error de derecho al juzgar los hechos, que comprende la infracción de las normas que regulan: b.1) el establecimiento de los hechos, b.2) la apreciación de los hechos, b.3) el establecimiento de las pruebas, y b.4) la apreciación de las pruebas; y, c) los errores de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conducen por vía de consecuencia a un error de derecho, que son los tres casos de suposición falsa previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil: c.1) atribuir a un acta o instrumento del expediente menciones que no contiene, c.2) establecer hechos positivos y precisos con pruebas que no existen, y c.3) fijar hechos con pruebas inexactas.

 

En ambos recursos, el formalizante debe razonar de forma clara y precisa en qué consiste la infracción, esto es, señalar cómo, cuándo y en qué sentido se produjo. Asimismo, debe plantear separadamente las denuncias, pues el efecto de la declaratoria de procedencia del recurso es distinto en uno u otro caso. Pero, en la denuncia por infracción de ley, además de cumplir con lo precedentemente señalado, debe también indicar si la norma fue infringida por errónea, falsa o falta de aplicación, así como demostrar que el error de juicio fue determinante en el dispositivo del fallo.

 

En el conocimiento de las denuncias por defectos de actividad la Sala puede examinar otras actas del expediente, y la declaratoria de procedencia del recurso produce la reposición de la causa al estado de que sea subsanada la forma procesal quebrantada u omitida en el iter procedimental, o que se corrija el defecto de forma de la sentencia.

 

En la decisión de las denuncias de casación por infracción de ley, la Sala no puede examinar otras actas del expediente, salvo los casos de excepción previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y el efecto que produce la declaratoria con lugar de este recurso es la casación o nulidad de la sentencia recurrida y su reenvío a otro Juez Superior, salvo los casos de excepción previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que autorizan prescindir de éste último.

 

En el caso que nos ocupa, de la transcripción de la denuncia presentada por el formalizante se observa indebida mezcla de denuncias de forma y fondo, puesto que encabeza su denuncia invocando el quebrantamiento de formas como lo es la inmotivación del fallo, pero fundamentándola en una falsa suposición al dar por demostrado los hechos con pruebas inexistentes, lo cual constituye en todo caso una infracción de ley.

 

 En virtud de lo antes expuesto, evidencia la Sala que el formalizante no cumple con los requisitos mínimos necesarios para la fundamentación de la denuncia, en virtud de ello se desestima la denuncia bajo análisis. Así se decide.

 

RECURSO DE CASACIÓN

POR INFRACCIÓN DE LEY

- I -

 

Al amparo de  lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la errónea interpretación del artículo 531 eiusdem, en los siguientes términos:

Alega textualmente el formalizante lo siguiente:

 

“(...) El Demandante (sic) de autos, (...) pretende que la Demanda (sic) de Cumplimiento (sic) de Contra (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic), celebrada  sobre un inmueble de habitación y demanda específicamente el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO porque quedó perfeccionada la Venta (sic)  porque pagó la inicial de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (...) y que el saldo restante, es decir, la cantidad de BOLIVARES QUINIENTOS MIL, (...) debían ser cancelados al momento de la firma definitiva, ahora que el demandante de autos para pagar la cantidad de Bolívares (sic) restantes Tramitó (sic) un crédito es asunto de él (sic) comprador, pues en el contrato no se estableció de manera alguna ese acto, lo que si estaba establecido es que el inmueble en cuestión tenía una hipoteca a favor del Banco Banesco, Banco Universal y que debía Ser (sic) cancelada en forma paralela al momento de la firma del documento definitivo y que el mismo debía ser aprobado por el Banco Banesco. Que el mismo contiene la condición de que ESTE CONTRATO NO ES TRASLATIVO DE PROPIEDAD, Demanda (sic) así mismo que se le otorgue el documento definitivo de compra venta o en caso contrario la Sentencia (sic) Sirva (sic) como Título (sic) de Propiedad (sic).

Con ello se evidencia que el demandante no ha cumplido con su obligación, pues no ha pagado el saldo de (sic) precio, menos aún ha ofrecido pagarlo en su libelo de demanda sino, por el contrario, señala, que presento (sic) por ante el Registro Subalterno el documento definitivo del Banco de Venezuela sin tener la aprobación del Banco Banesco, Banco Universal y sin presentar los referidos cheques de pago, que justamente constituyen el cumplimiento de las obligaciones del Demandante (sic) en el contrato, El (sic) Juez (sic) de igual forma solo se pronuncia al indicar que el actor cumplió y Banesco aprobó el Primero (sic) (1º) de marzo de 2013 el instrumento, pero, de ninguna forma o manera se pronuncia sobre el lapso de duración de la Opción y del hecho cierto que el ACTOR nunca consignó los cheques o que los cheques nunca fueron librados o que fueron de fecha posterior al vencimiento de la Opción (sic), Nunca (sic) se dejó en la demanda expresa constancia por información verbal o por escrito del Registrador que el documento presentado por los ciudadanos antes señalados, es un documento de venta de un inmueble, el cual fue presentado en fecha tal del mes de y del año de.. Nunca fue presentado con la demanda Igualmente (sic) que el registrador haya dejado constancia de los pagos efectuados, así como la constancia de la presencia del comprador y la ausencia del vendedor. Aún más, ni siquiera una oferta real de pago se llevó a efecto, que pueda ser valorada como una prueba existente de pago. (...). (Subrayado de esta Sala).

Es decir, como si el Demandante (sic) estuviera cumpliendo con su obligación de lo cual no existe constancia expresa en los autos del proceso, esto constituye en error en la interpretación de la disposición legal que es determinante en el dispositivo de la sentencia, ya que al no haber constancia en autos del cumplimiento de la obligación del demandante mal podría proceder el cumplimiento del contrato con fundamento de que la Sentencia (sic) sirva como Título (sic) de Propiedad (...) o de cuando el Demandante (sic) pague ella servirá como título de propiedad. (Subrayado de esta Sala).

(…Omissis…)

Es evidente que se infringió en su interpretación y alcance la norma contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, como indique (sic) anteriormente que consiste en “ La (sic) equivocación (desviación) en que incurre el Juez (sic) al indicar el sentido y alcance de la Ley, es decir, sobre su contenido” y solicito se Declare (sic) con Lugar (sic) esta Denuncia (sic). (...)”.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

Alega el formalizante la infracción del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por errónea interpretación, con fundamento en que ello se produce “(...) al no haber constancia en autos del cumplimiento de la obligación del demandante mal podría proceder el cumplimiento del contrato como fundamento de que la Sentencia (sic) sirva como Título (sic) de Propiedad (sic) o de cuando el Demandante (sic) pague ella servirá como título de propiedad. (...)”,  lo cual a su decir es determinante en el dispositivo del fallo.

 

Ahora bien, es necesario advertir que  la  errónea interpretación de una disposición de la ley se produce, en los casos en los que el juez escoge acertadamente la norma, pero, al interpretarla hace derivar de ella consecuencias que no resultan de su contenido, tal como lo establece la sentencia N° RC-497, de fecha 5 de agosto de 2014, caso: Inmobiliaria Barreto, C.A., contra Makro Comercializadora, S.A., en el que intervinieron como terceros Francisco Antonio Codecido Simancas y otro.

Ahora bien, el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, expresa:

 

“(...) Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.(…)” (Subrayado de la Sala)

 

 

Por su parte, la doctrina explica que:

 

 

 

“(...) 1. Esta regla sobre ejecución específica de la obligación de concluir o perfeccionar un contrato, está tomada del artículo 2.932 del Código Civil italiano:<<Si el que está obligado a concluir un contrato no cumple la obligación, la otra parte, cuando sea posible y no esté excluido por el título, puede obtener una sentencia que produzca los efectos del contrato no concluido. Si se trata de contratos que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o la transferencia de otro derecho, la demanda no puede ser acogida si la parte que la ha propuesto no cumple su prestación no hace el ofrecimiento de ello en los modos legales, a menos que la prestación no sea todavía exigible>>. (Subrayado de la Sala).

2. Particular importancia tiene el segundo precepto del artículo respecto a las sentencias reivindicatorias o mero declarativas de derechos reales, dada la laguna legal, antes existente, sobre el modo de satisfacer un derecho objetivo eventual o incierto (sin título). La sentencia servirá de título y se registrará en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, si el acto del cual dimana el derecho está sujeto a registro según la ley. Pero según este artículo 531, queda a salvo la excepción de no cumplimiento que prevé el artículo 1.168 del Código Civil, y la cual es aplicación del adagio inadimplenti non est adimplendum; y consiste en la suspensión, motu proprio, del cumplimiento en razón del incumplimiento de la contraparte. No obstante, esta norma del artículo 1.168 del Código civil (Sic) -carente de interés público- puede ser obviada si las partes suscriben la llamada cláusula solve et repete: <<La eficacia de la cláusula consiste en esto: que una de las partes no puede eximirse de la prestación, ni retardarla, con el hecho de oponer excepciones dependientes del comportamiento de la contraparte. La parte debe, de momento, cumplir, salvo hacer valer, en juicio separado, o en sede separada, sus derechos, nacidos de aquel comportamiento>> (Messineo, Francesco: Manual..., t.IV, 137, núm.23). Siendo así, no es óbice el último precepto de este artículo 531, que en todo caso debe respetar el poder negocial de las partes según las estipulaciones contractuales aceptadas y rubricadas por ellas.

3. Esta regla es consecuencia de la potestad jurisdiccional, capaz de constituir, modificar o extinguir relaciones jurídicas, con efecto entre las partes, sus herederos o causahabientes. La norma señala, sin embargo, que la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido, siempre que sea posible que ese efecto se produzca y si no está excluido por el contrato mismo. ¿Qué significa tal mención? La norma pretende, con esta reserva, excluir aquellos efectos jurídicos que no dependen sólo del poder negocial de las partes (relaciones de familia, relaciones de derecho social protegido por normas de orden público) y aquellos efectos que exceden al título (cfr. Art. 2.932 CC italiano transcrito) que corresponde al demandado perdidoso. Pero tal aclaratoria de la norma nos parece fuera de lugar, toda vez que la sentencia misma debe dilucidar el alcance de dicho título, y no se puede abrir nueva discusión habiendo habido cosa juzgada. En forma que si el demandado en juicio de compraventa no es de verdad propietario, la sentencia no valdría como título para el comprador, según la regla; pero a ello se opone un prius lógico inexcusable, cual es que el comprador no podría ser triunfador en semejante situación no obtener la sentencia favorable. Igualmente nos parece que toda cláusula contractual que excluye expresamente el efecto que asigna este artículo 531 es nula y sin eficacia, pues equivaldría a reducir el poder jurisdiccional por obra de una convención, cercenando o limitando el derecho a la tutela jurídica del Estado. Es por ello (Sic) que la locución << y no esté excluido por el contrato>> no pueda entenderse como sinónimo de estipulación contractual, sino más bien como una restricción de la naturaleza del contrato.

4. En el caso de omisión de actos de la administración pública que equivalgan en esencia a una obligación de hacer, la sentencia proferida por el tribunal de lo contencioso administrativo hace las veces, según la naturaleza sustantiva de la jurisdicción, del acto omitido por el ente gubernamental que debía ejecutarlo. Cabe aplica analógicamente (Art. 4º C.C.) esta norma del artículo 531, referida ciertamente a los contratos -fuente de obligaciones distintas a la ley-, pero cuya analogía o semejanza se hace patente en la abstención u omisión de un acto (de dar o de hacer) debido y respecto al cual existe certeza judicial y ejecutoriedad (cfr abajo CSJ Sent. 15-4-97 y comentario al Art. 529)...”. (Ricardo Henríquez La Roche. Código de Procedimiento Civil. Tomo IV pág. 116 y siguientes).

 

Establecido lo anterior, para verificar si la recurrida incurrió en el vicio delatado, se trascribe parcialmente el fallo recurrido, en el cual se estableció lo siguiente:

 

“(...Omissis...)

Trabada la litis, este Sentenciador (sic) en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: (...) siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez (sic), cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras (sic) las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

(...Omissis...)

Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen:

(...Omissis...)

Y siendo, que la presente acción lo es por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, es de observarse la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que pasa este Sentenciador a analizar el contrato objeto del presente juicio, a los fines de precisar la existencia o no del incumplimiento alegado.

En el caso sub examine, constituyen hechos no controvertidos la celebración del contrato de opción de compra-venta privado, en el cual el ciudadano ARMANDO GONZALES AMARE, en su carácter de “VENDEDOR”, se obligó a dar en venta al ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, en su carácter de “OPTANTE”, un inmueble constituido por un apartamento, (...) por el precio de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (...) el cual “EL OPCIONANTE” se comprometió a pagar a “EL VENDEDOR” de la siguiente manera: 1.- CINCUENTA MIL BOLIVARES (...) en la fecha de la firma de dicho documento, como reserva del inmueble, (...) 2.- TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (...) a los treinta (30) días de la firma del precitado documento, cuyos montos serán imputados al precio acordado, y 3.- QUINIENTOS MIL BOLIVARES (...) en el momento de la protocolización de la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente el cual se realizaría a más tardar el día 1º de Marzo (sic) de 2013; así como que el ciudadano ARMANDO GONZALES AMARE, recibió del ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (...) cantidad ésta imputable al precio pactado; y que en fecha 01 (sic) de noviembre de 2012, las partes acordaron prorrogar la vigencia del referido contrato de opción de compra-venta por ciento veinte (120) días, contados a partir del día 1º de noviembre de 2012 hasta el 1º de marzo de 2013, tal como se desprende del instrumento autenticado por ante la Notaría (...) teniéndose como hechos controvertidos el que si existe la obligación o no, por parte del propietario, de otorgar el documento definitivo de venta. (Subrayado de esta Sala).

Ahora bien, el demandante alega en el escrito libelar que, a pesar de haber cumplido con los contratos preparatorios, específicamente con su obligación de cancelar la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (...), como inicial, cantidad esta imputable al precio pautado, distribuida de la siguiente manera: 1.-) CINCUENTA MIL BOLIVARES (...), en la fecha de la firma del precitado documento de opción de compra-veta privado, como reserva del inmueble; 2.- TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (...), a los treinta (30) días de la firma del precitado documento, lo cual, tal como fue señalado con anterioridad, constituye un hecho no controvertido en la presente causa; que el accionado de autos, hasta la fecha de la interposición de la demanda incumplió con su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compra-venta para su protocolización por ante la Oficina de Registro Público correspondiente; y siendo que la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda se excepcionó señalando que mal podría verificar la protocolización del documento de venta definitivo del inmueble descrito en autos, si el demandado de maras no cumplió con su obligación de “…realizar y tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente y en consecuencia pagar el precio de la venta estipulada en el contrato suscrito…”; considera esta Alzada traer a colación, el contenido de la Cláusula (sic) QUINTA del contrato de opción de compra venta objeto del presente juicio, la cual establece:

“Las Partes (sic) convienen que el precio de los (sic) inmuebles (sic) ya identificado es por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (sic) EXACTOS (...) lo cual El (sic) “OPCIONADO” se compromete a pagar a El (sic) “OPCIONANTE” quien así lo acepta, de la siguiente manera: 1.- En el acto de otorgamiento el día 30 de Agosto (sic) del 2012 la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (...) 2.- En el acto de otorgamiento el día 19 de Octubre (sic) de 2012 la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (...), cuto monto será imputado al precio acordado… Quedando un saldo de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (...), los cuales serán pagados en el momento de la protocolización de la venta definitiva, por ante el Registro Inmobiliario Respectivo (sic)…”

De lo que se desprende, que en modo alguno, el “OPCIONADO”, hoy accionante, se comprometiese contractualmente, a los fines de pagar el saldo de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (...), a tramitar la aprobación de crédito alguno; por lo que resulta forzoso para esta Alzada concluir, que la excepción señalada por el abogado CESAR MALAVE AVENDAÑO, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, referida al incumplimiento del ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, en el pago del saldo restante del precio pactado al no “realizar ni tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente”, no puede prosperar; Y ASI SE ESTABLECE.

Establecido lo anterior, siendo que el accionado de autos no aportó a la presente causa elemento de convicción alguno que demostrara, o bien el cumplimiento de su obligación contractual de otorgar el documento definitivo de compra-venta del referido inmueble por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y/o del hecho extintivo de la misma; lo que constituía su carga probatoria, de conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, contra el ciudadano ARMANDO GONZALES AMARE, debe prosperar. En consecuencia, el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE, debe dar cumplimiento a los términos del contrato de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA privado, que suscribió con el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, y su reforma, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia (...) en fecha 01 (sic) de noviembre de 2012, (...) OTORGANDO el correspondiente documento definitivo de compra-venta del inmueble constituido por un apartamento, (...) el cual fue adquirido por el ciudadano ARMANDO GONZALEZ AMARE, (...) previo el cumplimiento de la cancelación por parte del accionante de autos, (...) tanto, el saldo deudor, vale señalar, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (...) como, los gastos de redacción, traslado y protocolización de dicho instrumento. En caso de negativa del vendedor, la presente sentencia definitiva constituirá título de propiedad suficiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE. (...)”.

 

 

De lo anterior se observa que el juez de la recurrida consideró que las partes al suscribir el contrato, asumieron obligaciones recíprocas, en el cual a la actora le correspondió la obligación de pagarle a la demandada en el momento del otorgamiento del documento definitivo de venta el monto restante de la obligación por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, y al demandado le correspondió la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, y en caso de que haya una negativa del vendedor en otorgar el documento, la sentencia se tendrá como título de propiedad de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

 

En consecuencia, con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la Sala declara improcedente la presente denuncia. Y así se decide.

 

- II -

 

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la interpretación del artículo 1.167 del Código Civil por errónea interpretación.

 

Alega textualmente el recurrente lo siguiente:

 

“(...) Bajo el Amparo (sic) del Ordinal (sic) 2 del Artículo (sic) 313 del Código de Procedimiento Civil, DENUNCIO La (sic) Infracción (sic) del Artículo (sic) 1.167 del  Código Civil, por Error (sic) De (sic) Interpretación (sic).

El Vicio (sic) de errónea interpretación de una disposición Legal (sic), se produce cuando el Juez (sic), Reconociendo (sic) la Existencia y Validez (sic) de la norma apropiada al caso, desconoce su sentido y significado, por ello en mi carácter de Formalizanté (sic) tengo la carga de expresar el cómo, cuándo y en qué sentido se ha incurrido en la infracción que procedo a Delatar (sic).

En este sentido, en un criterio consolidado por esta Sala de Casación Civil que el Escrito (sic) de Formalización (sic) Constituye (sic) la Oportunidad (sic) de Razonar (sic) los motivos que determinan la procedencia del recurso de Casación (sic).

Respecto del a (sic) Denuncia (sic) del Recurso de Casación por Infracción (sic) de la Ley (sic), la sala (sic) ha precisado (...)

Como consecuencia del criterio imperante en esta Sala, y cumpliendo Con (sic) tales lineamientos, Denuncio la ERRONEA (sic) APLICACIÓN del Artículo 1.159 del Código Civil Venezolano Vigente, que establece.. (...)

Como es cierto, el cumplimiento es la consecuencia más importante de los efectos del contrato y se extiende no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Que la denominación y calificación del contrato legalmente perfeccionado es de orden público y el artículo 1159 del Código Civil, dispone lo siguiente: (...).

(...Omissis...)

Aduce en su libelo la apoderada actora, que el Juez (sic) en caso de controversia está en la obligación de condenar al deudor a ejecutar la obligación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen la misma, solo en caso, que la obligación sea imposible objetivamente de cumplir, podrá acordar una solución distinta, pero esa imposibilidad debe ser apreciada objetivamente por el magistrado.

ES ACA (sic) DONDE EXISTE Y ENTRA EN JUEGO, LA NORMA, LA CUAL DEBE APLICARSE, PUES CON LA EXISTENCIA DE UNA CONTROVERCIA (sic), DESPUES (sic) DE REALIZAR EL ESTUDIO DEL CASO, EN EL CUAL LAS PARTES SOSTIENEN. (...)

De ese estudio debió (sic) aplicarse el Artículo 1.354 del Código Civil [que] señala:

(...Omissis...)

ESTE CONTRATO NO ES TRASLATIVO DE PROPIEDAD, Que (sic) en el contrato objeto de la demanda, existe una condición potestativa del vendedor, pues la expresión “condición” el arras penitencial funciona NO como medio de resarcimiento por no haber ejecutado el contrato, sino como correlativo del derecho de ejercitar el desistimiento “ad nutum” (y no la ejecución) del contrato, en caso de incumplimiento  (arras confirmatirias),o puede ser hecha con la finalidad de tener el derecho de retirare del contrato, las partes al comprar, al contratar, en la medida que no violen el orden público, Ni (sic) la moral ni las buenas costumbres (...) son libres de establecer los lineamientos  que ellas quieran, siempre en virtud del sagrado principio de la autonomía de la voluntad y las partes, al contratar, gozan de autonomía contractual, funcionando la mayoría de las normas legales con carácter supletorio, es decir, si las partes no establecen algo contrario o distinto, se aplican las normas del Código Civil o de ley especial, si las partes deciden “derogar” o “modificar” lo establecido en la ley, son siempre libres de hacerlo en la medida en que no se viole el artículo 6 mencionado.

(...Omissis...)

La sentencia recurrida establece claramente los alegatos esgrimidos en la contestación de la Demanda (sic), el extracto que cita en relación a los alegatos que se esgrimen en oportunidad de la defensa son reales y constan en los Autos (sic).

“…A su vez mi mandante (...) en el escrito de contestación de demanda, Negó (sic), Rechazó (sic) y Contradijo (sic) la presente demanda en todas y cada una de sus partes por no ser ciertos los hechos aducidos, teniendo como cierto efectivamente que mi representado celebró el contrato de opción de compra-venta y del mismo lógicamente se desprende y es evidente que en los términos como quedó planteada la controversia, se debate el incumplimiento por parte de uno de los contratantes en relación a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta celebrado, es Decir (sic) el tema decidendum, gira entorno (sic) a este incumplimiento, lo cual es exactamente el incumplimiento de parte del OPTANTE-COMPRADOR, CUAL ERA SU OBLIGACIÓN, (Artículo 1.527 C.C) (sic) pagar el precio en el lapso establecido en el contrato, en consecuencia, pagar el precio de la venta estipulado en el contrato suscrito, lo cual no ocurrió, por lo cual hubo incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

Cumpliendo mi mandante con todas sus obligaciones contractuales, no así el Optante-Comprador (sic). Mal puede el (sic) como comprador obligar a que le cumplan cuando no ha pagado el precio, como quedó estipulado en el contrato suscrito, ambas partes están obligados por un contrato a cumplirlo en el lapso establecido, según el cumplimiento que cada parte haya dado al contrato, la Obligación (sic) del vendedor era transferir al comprador la cosa vendida, la Obligación (sic) del comprador es la de pagar el precio en el lugar y tiempo estipulado en el contrato es decir vigencia desde [el] 01 (sic) de Noviembre (sic) [de] 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013. Que el contrato firmado contenía una condición, la cual determina…: que la condición se hace cumplir en casi de incumplimiento del comprador. ESTE CONTRATO NO ES TRASLATIVO DE PROPIEDAD, Que (sic) en el contrato objeto de la demanda, existe una condición potestativa del vendedor, (sic)

Ciudadanos Magistrados, se desprende de la lectura del contrato firmado por ante, la NORATIA (sic) PUBLICA (sic) (...) EL DIA (sic) 01 (sic) DE NOVIEMBRE DE 2012, (...) QUE MI MANDANTE suscribió un contrato público de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA, con el hoy Demandante (sic) (...). Por un lapso de NOVENTA DIAS (sic) (90), MÁS UNA PRORROGA (sic) DE TREINTA DIAS (sic) (30), es decir vigencia desde el 01 (sic) DE Noviembre (sic) de 2012, hasta el 01 (sic) de Marzo (sic) de 2013, dicho compromiso era dar en venta al OPCIONANTE - COMPRADOR de parte DE MI MANDANTE, el inmueble anteriormente descrito, solo estaba obligado a entregar los recaudos pertinentes para la consignación del documento de venta, pues la solvencia municipal, la Ficha (sic) catastral (...), la solvencia de condominio, son instrumentos necesarios para la protocolización definitiva y Dichos (sic) documentos fueron entregados al comprador en original y vigentes, y la del (...) Demandante (sic) COMPRARLE A MI MANDANTE y pagar el precio dentro de un plazo determinado o válido hasta la fecha.

(...Omissis...)

RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

(...Omissis...)

Tal como fue pactado en la cláusula Séptima (sic) del contrato, EL OPCIONADO-ACTOR, debe pagar los daños y perjuicios por su incumplimiento, específicamente EL QUINCE POR CIENTO (15%) tal como se peticiona, ya que es una carga de obtención del crédito antes aludido en el término establecido en la CLÁUSULA TERCERA y la única obligación de mi poderdante era la de verificar la tradición, es decir el otorgamiento del instrumento de propiedad, previa a la entrega de los (sic) DOCUMENTO DE PROPIEDAD, COPIAS DE CÉDULAS DE IDENTIDAD, DE RIF, CEDULA (sic) CATASTRAL VIGENTE, SOLVENCIA MUNICIPAL VIGENTE Y SUS RESPECTIVOS RECIBOS DE PAGO DE IMPUESTOS INMOBILIARIO (sic), RECIBO DE PAGO DE CONDIMINIO Y SOLVENCIA Y REGISTRO DEL INMUEBLE COMO VIVIENDA PRINCIPAL, que ya habían sido entregados y vigentes para la firma en el término establecido.

Así pues, allí se establece claramente como fue propuesta la Demanda (sic) y lo peticionado y ofrecido en el libelo por parte (del) Demandante (sic).

A su vez, el Dictamen (sic) Recurrido (sic) establece en la dispositiva lo Siguiente (sic):

(...Omissis...)

En este particular, el Juez (sic) reconoce la existencia y validez de la norma apropiada en presente debate, es decir, el Artículo 1.167 del Código Civil, visto que la demanda intentada por el ciudadano SAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, es una pretensión de Cumplimiento (sic) de Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra-Venta (sic) y a su vez consta que mi mandante ejerció la Reconvención (sic) peticionando la resolución  del mismo Contrato (sic), lo cual inexorablemente obliga a reconocer para la presente causa la existencia y validez de la referida norma, la cual ha sido no obstante, desconocida por parte del ciudadano Juez (sic) que dictó la sentencia Recurrida (sic) en cuanto a su sentido y significado, (sic)

(...Omissis...)

Al analizar la aceptación tácita de la factura, la recurrida interpretó erradamente el contenido del Artículo 1.167 del Código Civil, y esto se produce tan como reiteradamente lo señala la doctrina de esta Sala Civil, en los casos que aun reconociendo el Jurisdicente (sic) la validez y aplicación jurídica a un supuesto de hecho, por un error en su comprensión hace derivar de ella consecuencias que no se compadecen con su contenida (sic), vale decir, el Juez (sic) elige acertadamente la norma pero al arribar a su interpretación, se tergiversa su verdadero sentido.

Esta infracción es determinante en el dispositivo, pues de no haberse producido en error de interpretación, el Jurisdicente (sic) hubiere analizado, que el demandante el cual ejerce la acción de cumplimiento, no ha cumplido previamente con sus obligaciones contractuales, ya que no ha pagado el precio, visto que el hecho de no haber librado los cheques, uno por su acreedor y otro por el Banco Banesco banco Universal a favor de quien está la hipoteca, no constituye el cumplimiento de su obligación de pago, que debieron ser acompañados con la demanda y no fueron consignados junto a ella, (sic) y menos aún puede evidenciarse si se analiza el petitorio del libelo que exista ofrecimiento de pago por parte del accionante, pues se limita a indicar que ya pagó el precio con la tramitación del crédito ante el banco (sic) de Venezuela (tal como lo dice el juez A-QUO en su sentencia, que el accionante solo está obligado a pagar la Inicial (sic) de la obligación) y que es confirmado por la Recurrida (sic).El Juez (sic) tergiversa el alcance de la referida norma, y esto es Determinante (sic) en el dispositivo del fallo, pues de haberla interpretado acertadamente el Accionante (sic) no debió salir victorioso en el juicio, pues no ha cumplido (...) con su obligación de Pago (sic) del precio pactado y menos aún ofreció pagar, tanto es así que en la dispositiva, el Juez (sic) ordena que mi Mandante (sic) reciba la diferencia del precio, cuando el demandante quiera. En consecuencia, Por (sic) todo lo anteriormente descrito, SOLICITO se declare con lugar Esta (sic) DENUNCIA. (...)”.

 

 

Para decidir, la Sala observa:

 

Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió no solamente por errónea interpretación el artículo 1.167 del Código Civil, sino también la  errónea aplicación del artículo 1.159 eiusdem y la falta de aplicación del artículo 1.354 ibídem:

 

En el sub iudice, el formalizante pretende alegar que la recurrida erró en la aplicación del artículo 1.159 eiusdem,  e incurrió en la falta de aplicación del artículo 1.354 ibídem, pero nada aportan sus alegatos que ayuden a esta Sala vislumbrar cuándo, dónde y cómo se cometieron los vicios acusados.

 

Por otra parte y en ejercicio de su función dogmática jurídica, estima la Sala pertinente informar al recurrente, a la luz del criterio sostenido por esta Máxima Jurisdicción, que se comete el vicio de errónea interpretación de una norma jurídica en aquellos supuestos en los que el jurisdicente, aun eligiendo acertadamente la disposición legal a aplicar al caso que decide, desnaturaliza el sentido de la misma, desconociendo su significado, derivando consecuencias que son extrañas a su contenido. Con respecto a la denuncia de falta de aplicación del artículo señalado,  mediante consolidada y pacífica doctrina esta Sala se ha establecido que el vicio referido  se produce cuando el juez hace una incorrecta elección de la norma jurídica aplicable, vale decir, yerra en la escogencia de aquella en razón de que el hecho controvertido no es subsumible en el supuesto de la disposición elegida, lo cual se traduce en la falta de aplicación de la norma que debió ser aplicada.

 

Resulta tan confusa y de tal manera sin coherencia y conexión alguna la redacción del escrito de formalización que aun queriendo aplicar el criterio de flexibilización invocado ut supra, y en múltiples ocasiones aplicado por esta Sala, pero en este caso se aprecia imposible comprender en qué consiste la denuncia, por lo que se advierte que ninguna de las infracciones presuntamente cometidas por la alzada, ostentan en el citado escrito, fundamentación que permita a esta Máxima Jurisdicción siquiera inferir cuál fue la intención de la delación.

 

En este orden de ideas, resulta pertinente acotar que el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, establece el orden en que debe ser presentada cada denuncia, cuyo cumplimiento es ineludible, forzoso y obligatorio en cada escrito de formalización, expresando que la parte o  las partes recurrentes deberán consignar por ende un escrito razonado y lógico, que contenga los siguientes requerimientos:

 

“(...) 1°) La decisión o decisiones contra las cuales se recurre.

2°) Los quebrantamientos u omisiones a que se refiere el ordinal 1° del artículo 313.

3°) La denuncia de haberse incurrido en alguno o algunos de los casos contemplados en el ordinal 2° del artículo 313 con expresión de las razones que demuestren la existencia de la infracción, falsa aplicación o aplicación errónea.

4°) La especificación de las normas jurídicas que el Tribunal de última instancia debió aplicar y no aplicó, para resolver la controversia, con expresión de las razones que demuestren la aplicabilidad de dichas normas...”.

 

 

 En el presente caso incurre el formalizante en falta de técnica en el desarrollo de su denuncia, pues no llega a explicar, satisfactoriamente a juicio de esta Máxima Instancia, cuál fue la interpretación errada de la norma que realizó la recurrida, que en su opinión, pretende denunciar; tampoco explana de manera comprensible, por qué estima que se dejó de aplicar la norma contenida en el artículo 1.354 del  Código Civil y cómo el vicio observado tuvo influencia decisiva en el dispositivo del fallo recurrido, razones por las cuales deben ser desestimadas. Así se decide.

 

Por otra parte y con respecto a la errónea interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, observa esta Máxima Jurisdicción Civil que la infracción acusada se produce en los casos en los que el sentenciador elige acertadamente la norma aplicable al caso, pero al interpretarla hace derivar de ella consecuencias que la misma no prevé.

 

El artículo denunciado establece la posibilidad para aquel que ha honrado su obligación y ante la falta de cumplimiento de quien contrató con él, de demandar, bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo, más de ser procedentes, los daños y perjuicios.

 

Igualmente, la Sala en desarrollo de su función pedagógico jurídica, estima pertinente puntualizar que el incumplimiento, es un elemento y requisito que permite accionar por cumplimiento o resolución de un contrato, vale decir, que al producirse el señalado elemento la parte a quien afecta el incumplimiento, podrá ejercer una de las dos acciones mencionadas.

 

Ahora bien, del análisis que sobre ello hace la recurrida, donde se reproduce la solicitud hecha en el escrito de demanda, resulta pertinente establecer que, efectivamente, el demandante en su libelo de demanda, solicitó el cumplimiento del contrato y así se evidencia del texto que a continuación se transcribe:

 

“(...) razones por las cuales y con fundamento en lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, demanda al ciudadano ARMANDO GONZALEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga, o en su defecto a ello, sea condenado por este Tribunal (sic), en lo siguiente: 1.-) cumpla con el convenio suscrito entre las partes, otorgando el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Inmobiliaria de registro de Naguanagua, y los documentos necesarios para su otorgamiento; y 2.-) realice la formal entrega del inmueble en cuestión. (...)”.

 

 

 Así mismo y a este respecto, tenemos que el juez de alzada sobre este punto en particular se pronunció en los términos siguientes:

 

“(...) De lo que se desprende, que en modo alguno, el “OPCIONADO”, hoy accionante, se comprometiese contractualmente, a los fines de pagar el saldo de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (...), a tramitar la aprobación de crédito alguno; por lo que resulta forzoso para esta Alzada (sic) concluir, que la excepción señalada por el abogado CESAR MALAVE AVENDAÑO, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en el escrito de contestación a la demanda, referida al incumplimiento del ciudadano ASAUL ANTONIO ANDRADE SANCHEZ, en el pago del saldo restante del precio pactado al no “realizar ni tramitar dentro del lapso establecido su crédito por ante la entidad bancaria correspondiente”, no puede prosperar; Y ASI SE ESTABLECE. (...)”.

 

 

 

Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de un contrato en el cual cada una de las partes está obligada a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí, ante la inejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, resulta necesario acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la ocurrencia del incumplimiento.

 

En ese orden de ideas, de la simple lectura de los extractos de la recurrida anteriormente transcritos a los fines de resolver las denuncias por vicios formales de la sentencia, los cuales se dan por reproducidos, esta Sala constata que en el presente caso constituyó un hecho aceptado por las partes la existencia del contrato de opción a compra venta suscrito en fecha 1° de noviembre de 2012, entre los ciudadanos Armando González Amare, en calidad de propietario, y Saúl Antonio Andrade Sánchez, en calidad de comprador, cuyo objeto era la venta de un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal.

 

El ad quem una vez determinada la naturaleza del contrato suscrito, declaró procedente el cumplimiento del mismo -considerado de compra venta- por estimar que el ciudadano Armando González Amare, parte accionada, incumplió con su obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto del contrato, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Valencia, pronunciamiento que vinculó con las obligaciones contractualmente estipuladas por las partes, razón por la cual no cumplió el comprador con el pago de lo restante, pues este debía hacerse en el momento del otorgamiento del documento de venta.

 

Por lo que, de este modo resulta improcedente la denuncia por errónea interpretación el artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece.

 

D E C I S I Ó N

 

En atención, a las consideraciones precedentemente señaladas, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por el demandado ciudadano  ARMANDO GONZÁLEZ AMARE, contra la sentencia dictada en fecha 1º de agosto de 2016, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en la ciudad de Valencia.

 

Por haber resultado infructuoso el recurso formalizado, se condena a la parte recurrente al pago de las costas del recurso de conformidad con la ley.

 

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil,  Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en la ciudad de Valencia. Particípese de esta remisión al juzgado superior de origen arriba mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

 

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo  de  Justicia,  en  Sala  de  Casación  Civil  en  Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de abril de dos mil diecisiete. Años: 206º de la Independencia y 158º de la Federación.

 

Presidente de la Sala,

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

Vicepresidente,

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrado,

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Magistrada,

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada Ponente,

 

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

 

Secretario Temporal,

 

 

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RICARDO ANTONIO INFANTE

 

 

 

Exp. Nº AA20-C-2016-000889

Nota: Publicado en su fecha a las

 

 

 

Secretario Temporal,