SALA DE CASACIÓN CIVIL

                                                                        

 

Exp. Nro. AA20-C-2016-000361

 

 

Ponencia de la Magistrada VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

 

En el juicio por retracto legal arrendaticio, incoado por la SOCIEDAD MERCANTIL FÁBRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., representada judicialmente por los abogados Pedro Prada, Víctor Prada, Sorelena Prada, Agustín Bracho, Armando Rodríguez León, Francisco Betancourt, Iris Acevedo, Rómulo Plata y Gabriel Alejandro Ruiz Miranda, contra los ciudadanos EULOGIO DÍAZ PELETEIRO, ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DÍAZ y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., los dos primeros representados por el abogado Luis Ballaben Araneo, y la Tercera representada por los abogados David Castro Arrieta, José Amadeo Massa González y Ana Teresa Argotti; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en fecha 26 de febrero de 2016, declarando parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia definitiva en fecha 18 de septiembre de 2015 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anulando en consecuencia la misma. De igual forma, declaró improcedente la presente acción, al haber operado la caducidad de la acción, conforme a lo previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

 

Contra la referida sentencia de la alzada, la parte actora anunció recurso de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 14 de abril de 2016, y oportunamente formalizado. Hubo impugnación, réplica y contrarréplica.

 

Recibido como fue el presente recurso en esta Sala de Casación Civil, se procedió de igual forma, a la asignación de ponente en acto público a través del método de insaculación el 10 de mayo de 2016, correspondiendo la ponencia al Magistrado Dr. Francisco Ramón Velázquez Estévez. Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2017, se reasignó la ponencia a la Magistrada Dra. Vilma María Fernández González.

 

En fecha 24 de febrero de 2017, en Sala Plena de éste órgano jurisdiccional se eligió la nueva junta directiva para el período 2017–2019, quedando reconstituida esta Sala de Casación Civil en fecha 2 de marzo de 2017 de la siguiente manera: Presidente Yván Dario Bastardo Flores; Vicepresidente Francisco Ramón Velázquez Estévez; Magistrado Guillermo Blanco Vázquez; Magistrada Vilma María Fernández González; Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba.

 

Concluida la sustanciación del recurso, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

 

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

I

 

De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción de los artículos 12, 15, 340 ordinal 5° y 243 ordinal 5° y 244 eiusdem; asimismo, alegó la violación de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por considerar que el juez ad-quem incurrió en el vicio de incongruencia positiva. En su escrito de formalización, el recurrente señaló lo siguiente:

 

…Omissis…

El juez de alzada alteró el equilibrio procesal por incurrir en el vicio de incongruencia positiva, al referirse en la parte motiva, lo siguiente:

[…Omissis…]

Asimismo, consta que en el acta de notificación levantada en esa oportunidad (12/03/2013) lo siguiente:

´En el día de hoy, doce, [12] de marzo, de dos mil trece [2013], siendo las: 05:00 pm.- La Notaría Pública que suscribe, se constituyó en: Centro Comercial Sambil, Local №: A-R47, situado en la Planta Nivel Autopista, Frente Avenida Libertador, a fin de NOTIFICAR a: CESAR BARRETO RODRÍGUEZ y/o LUISA RODRÍGUEZ, en sus carácter de Vicepresidente y Representante Legal, respectivamente de la Empresa: ´FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A.` que integran también la empresa mencionada en la solicitud. Presente una persona, bajo juramento legal dijo llamarse: Martin Borges, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nos. No indico, quien actúa con el carácter de encargado, y habiendo sigo (sic) impuesta la presente NOTIFICACIÓN expuso: Me comprometo a dar la información a los Representantes de la Empresa Relativa a la Notificación de la cual quedo en conocimiento, pero me abstengo a firmar sin más nada que agregar`.

Queda determinar si la notificación efectuada en fecha 12 de marzo de 2013 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, tiene validez a fin de ser computado como inicio del lapso de caducidad a tenor de los (sic) establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si por el contrario, dicha notificación es inválida por no haberse efectuado en la forma contractualmente convenida. En este sentido, considera pertinente este Juzgador señalar que el funcionario público actuante en las notificaciones notariales realizadas, dio fe pública de la misma en cuanto a su recibo, que al igual que la notificación realizada por la Notaría Pública Octava en fecha 28.9.2011, se realizaron a la misma persona, ello conforme al artículo 75.12 de la Ley de Registros y del Notariado, actuaciones que se realizan en el mismo local objeto de la relación locativa, documental que no fue objeto de impugnación o tacha de aspecto formal y que en el aspecto sustancial no quedó excluida en la convención arrendaticia suscrita. Además siendo aplicación analógica la regla contenida en el artículo 1.137 in fine del Código Civil, debiendo dársele validez a la notificación realizada en lo atinente a la preferencia ofertiva en el propio local objeto del contrato de arrendamiento.

Pues bien, no existen duda para quien aquí decide, que la notificación al ser realizada en el inmueble  que constituye el objeto del contrato, resulta perfectamente
válida del conocimiento del arrendatario, siendo
recibida por la misma persona [Martín Borges, cédula de
identidad N° 11.844.419], quien también recibió en
fecha 28 de septiembre de 2011, el ofrecimiento en
venta    que    realizará    los    antiguos    propietarios arrendadores. Cabe indicar que contra la referida actuación notarial no se ejerció el procedimiento de tacha de falsedad. Asimismo, la representación judicial de la parte actora no desvirtuó que la persona que recibió dicha notificación sea o no encargado de la sociedad mercantil accionante, razón por la cual, en vista de las consideraciones anteriores, debe este Juzgador declarar como válida las notificaciones notariales realizadas en fechas 28.9.2011 y 12.3.2013 en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece.

[Negritas y subrayado por esta representación judicial].´

En atención a lo anterior, esta representación judicial alegó en el libelo, al expresar:

…Omissis…

Finalmente, la cláusula DECIMA (sic) NOVENA de dicho contrato estableció en cuanto a las notificaciones de las partes lo siguiente:

DECIMA (sic) NOVENA: Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, con motivo de este contrato serán efectuadas mediante telegramas con acuse de recibo a notificación judicial, que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era Avenida Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3- A Urbanización Soledad, Maracay Estado Aragua, LA ARRENDATARIA Avenida el Buen Pastor, Edificio Gamoly, Piso 1 Boleíta Norte, Caracas Telefax (0212) 2344324, 2373255)`.

Ahora bien ciudadano juez, en fecha diecisiete de 17 de octubre de 2013, sorpresivamente el VICEPRESIDENTE de nuestra representada la sociedad mercantil [sic], antes identificada, recibió comunicación del DIRECTOR de la soiedad (sic) mercantil GRUPO MAZALI III C.A, (…), comunicación que consignamos en este acto en su original en un [1] folio útil marcado con la letra ´C`.

De lo anterior se evidencia que el juez de la alzada le dio valor probatorio a la notificación efectuada en fecha 12 de marzo de 2013 en el sitio del local arrendado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital; en ese sentido yerra en su motivación ya que no cumplió con el espíritu, el propósito, la razón y el contenido del contrato de arrendamiento primogénito suscrito entre mi representada y los ciudadanos EULOGIO DÍAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARIA ARNAL DE DÍAZ, vulnerando la cláusula DECIMA (sic) NOVENA que establece en el caso de las notificaciones se determinó como domicilio ´3era Avenida Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3 . Apto 3- A Urbanización Soledad, Maracay Estado Aragua, LA ARRENDATARIA Avenida el Buen Pastor. Edificio Gamoly. Piso 1 Boleíta Norte. Caracas Telefax [0212] 2344324, 2373255)`; lo que significa a juicio de esta representación judicial que la sentencia objeto de impugnación se apartó de lo alegado y probado en autos incurriendo en la violación de los artículos 12, 15 y 340 ordinal 5o del Código de procedimiento Civil, configurándose una subversión en el procedimiento que atenta contra el debido proceso y el derecho la defensa y afecta considerablemente la tutela judicial efectiva.

El solo hecho de que el juez de alzada haya desvirtuado la naturaleza y esencia del contrato de arrendamiento, al darle valor probatoria a la notificación notarial que carecía de formalidades esenciales para su cumplimiento y el valor probatorio, por no cumplir con los extremos establecidos en la cláusula DECIMA (sic) NOVENA del referido contrato, se convierte en un acto procesal irrito e inexistente por relajar la norma de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, incurriendo automáticamente en el orden público constitucional previsto en el artículo 334 del Texto Fundamental, en ese sentido los jueces de instancia por el control difuso que les ofrece la Carta Magna, están obligados como directores del proceso y representantes del poder judicial a ser garantes y proteccionistas del interés constitucional, con el fin de cumplir con los postulados constitucionales al Estado Social de Derecho y de Justicia que se encuentran establecidos en los artículos 2 y 3 del Texto Fundamental.

De modo que la sentencia objeto de impugnación, se encuentra inmersa en el vicio de incongruencia positiva por ultrapetita, pues el juez desvirtuó lo pedido por esta representación judicial en el libelo y emano una sentencia que no está ajustada a la norma de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, haciendo el mal uso del derecho que conlleva al abuso de derecho, al no limitarse a sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes en el proceso, por exceder los términos de la litis, en el ejercicio de su función pública como operador de justicia.

Dentro del campo jurídico de los contratos las partes que intervienen en la relación contractual, se obligan recíprocamente deberes, derechos y obligaciones manifestando su voluntad en forma expresa mediante cláusulas civiles que deben ser cumplidas, tal cual como fueron contraídas.

En el presenten caso bajo estudio, el contrato establecía en su CLÁUSULA DÉCIMA NOVENA ´DE   LAS   NOTIFICACIONES` y  el domicilio; desvirtuando la naturaleza de esta cláusula, al no notificar en la morada donde funciona la empresa de nuestra representada, para el uso y el derecho de la oferta preferencial de conformidad con el artículo 44, 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria, siendo inconstitucional por ser contraria a derecho y al orden público constitucional.

En ese sentido, nuestra representada fue sorprendida en su buena fe, cuando en fecha 17 de octubre de 2013, les hicieron llegar una comunicación emitida por el ciudadano Mohamad Ali Mazloum que consta en autos, el cual el juez de alzada le otorgo valor probatorio, pues en su contenido le hace referencia que es el nuevo dueño del bien inmueble arrendado, siendo que los arrendadores negociaron en fecha 2 de noviembre de 2012 ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, inscrito bajo el nro 2012.2034, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el nro 240.13.18.1.9817 correspondiente al folio real del año 2012; constituyéndose un hecho ilícito y un fraude contractual, ya que nuestros representados gozaban del derecho de la oferta preferencial y de dar repuesta en forma expresa de la aceptación de la oferta o en caso contrario de rechazar la oferta, para que quedara liberada la venta a un tercero.

Ante este escenario antijurídico, el cual incurrió la recurrida dejando en un gran total estado de indefensión a nuestra representada, cercenándole el derecho a la defensa y al debido proceso, al otorgarle valor probatorio a la notificación notarial que no cumplió con lo establecido en la cláusula décima novena y al otorgarle valor probatorio a la comunicación de fecha 17 de octubre de 2013, el cual constituía un hecho ilícito y un fraude contractual por la venta realizada a espalda y sin el consentimiento de nuestra representada, ya que le correspondía el derecho de la oferta preferencial en materia arrendaticia, menoscabando el procedimiento e incurriendo en una subversión en el proceso al exorbitar el thema decidendum.

Sobre este particular, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, ha establecido en jurisprudencia nro 0141, de expediente: 00174, de fecha 07 de marzo de 2002 [Caso: sociedad mercantil THE TIMBERLAND COMPANY], sobre el vicio de incongruencia positiva ultrapetita, que dispone:

…Omissis…

Del extracto parcialmente transcrito se evidencia que la Sala de Casación Civil, ha establecido que la figura de ultrapetita se configura cuando el operador de justicia se excede del tema decidemdum de lo pedido en el libelo o de las defensa opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda; en el caso bajo análisis el juez de la Alzada desvirtuó   en   primer   lugar   la   naturaleza   y   esencia   del   contrato específicamente la cláusula decima (sic) novena por falta de aplicación y en segundo lugar que le otorgo valor probatorio a la notificación notarial y a la comunicación de los nuevos dueños del bien inmueble, apartándose de lo alegado y solicitado en el libelo por esta represenatción (sic) judicial, configurándose el vicio de incongruencia positiva por ultrapetita…”. (Negrilla y mayúsculas del texto).

 

En la denuncia anteriormente transcrita, el formalizante alega que el juez de alzada incurrió en el vicio de incongruencia positiva, pues –a su decir- no consideró lo establecido en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento, donde pactaron un domicilio especial para las notificaciones, el cual no se cumplió, siendo inobservado dicho hecho por el juez ad-quem, otorgándole valor probatorio a la notificación entregada en un sitio diferente al establecido y a otra persona.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

Se constata de la argumentación planteada por el recurrente, que el mismo pretende mediante la denuncia del vicio de incongruencia positiva que la Sala examine las cláusulas del contrato de arrendamiento in comento, en aspectos que supondrían el análisis por parte de esta Sala de fondo de todo el tema decidendum, en cuanto a la interpretación del contrato en cuestión y sus consecuencias jurídicas, lo cual no puede ser examinado a través de delaciones de forma, sino mediante otras denuncias por infracción de ley y de casación sobre los hechos, no cumpliendo la denuncia con los presupuestos establecidos en el artículo 320 último párrafo del Código de Procedimiento Civil  para ser conocidos por esta Sala.

 

Sobre tal particular, la Sala en sentencia N° 241, de fecha 30 de abril de 2.002, caso: Arturo Pacheco Iglesia y Otros contra Inversiones Pancho Villas, C.A., estableció lo que sigue:

 

“…Adicionalmente, debe señalarse que a través de la presente denuncia, el formalizante pretende que la Sala interprete los contratos celebrados entre las partes, lo que sólo le está permitido con ocasión de la correspondiente denuncia de suposición falsa, tal como reiteradamente se ha establecido por la jurisprudencia de esta Sala, lo que hace igualmente improcedente la denuncia que se examina. En este sentido se invoca el precedente contenido en la sentencia de fecha 18 de junio de 1997, en la que se sostuvo lo siguiente:

´La Sala estima oportuno reiterar su doctrina de que todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho reservada a los jueces del mérito, y que sólo es dable a este alto tribunal controlar dicha interpretación cuando se denuncie la comisión de una suposición falsa, o que el sentenciador incurra en la errónea calificación del negocio jurídico y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste que sería de derecho.

En decisión del 29 de noviembre de 1995 [Universidad Central de Venezuela contra Banco Provincial, S.A.C.A.], con ponencia del Magistrado Dr. Alirio Abreu Burelli, la Sala expresó:

'Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en. el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.

El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato`. (Negrillas y subrayado de la Sala).

 

En consecuencia la presente denuncia debe ser desechada por falta de técnica. Así se establece.

 

II

 

Con fundamento en el ordinal 1 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delata la infracción por parte de la recurrida de los artículos 10, 12, 206 y 243 ordinal y 244 eiusdem, en concordancia con los artículos 26 y 49 numeral 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por incurrir en el vicio de indeterminación objetiva en la parte dispositiva del fallo recurrido. Para apoyar su denuncia, el formalizante alega lo que a continuación se transcribe:

 

“…A continuación, esta representación judicial pasa a trascribir la parte dispositiva del fallo recurrido, que dispone:

´PARTE DISPOSITIVA:

Por los razonamientos de hecho y de derecho, este juzgador en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentó la Sociedad Mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., en contra de los ciudadanos EULOGIO DÍAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DÍAZ; y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.

SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas por haber resultado vencida en la presente litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 Código de Procedimiento Civil (…)`

Como puede verse ilustre magistrado [a] existe una indeterminación objetiva en la parte dispositiva del fallo, en el sentido que en primer lugar la demanda por retracto legal inquilinario fue declarada improcedente, en segundo lugar que el recurso de apelación fue declarado parcialmente ha lugar y en tercer lugar se condena en costas ¿A quién?. De allí que la sentencia objeto de impugnación al declarar parcialmente ha lugar la apelación existe vida jurídica, ya que la cuantía fue ratificada por esta superioridad conforme a lo establecido en el libelo y que fue presentado por esta representación judicial, por la cantidad de tres millones de bolívares [3000.000,00 bs], el cual equivale a veintiocho mil treinta y siete unidades tributarias [28.037 UT], ya que el vicio de indeterminación objetiva es necesaria para permitir la ejecución del fallo y para establecer el alcance de la cosa juzgada que de esta emana.

En virtud del principio de la unidad del fallo, pues se observa que no existe precisión sobre la cual recae la decisión, generando incertidumbre jurídica e inseguridad jurídica a nuestros representados, ya que la sentencia debe bastarse por sí misma por el principio de autosuficiencia del fallo y no acudir a otros elementos que se desprendan de las actas procesales para verificar la ejecución del fallo.

En razón de ello, el juez de la alzada emano un acto procesal que se encuentra viciado de nulidad absoluta, que conlleva a la inexistencia del acto procesal, la cual no alcanzó el fin para la cual estaba destinado siendo necesario la reposición de la causa al estado de admisión de la demanda, ya que quedo desvirtuada la caducidad de la acción por existir la falta aplicación  de  los  artículos   1159 y  1160  del  Código  Civil específicamente a la cláusula decima novena, para darle cumplimiento al principio finalista del proceso, de conformidad con el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil; lo que significa que la recurrida se apartó de lo previsto en el artículo 49 numeral 1 del Texto Fundamental, a lo atinente del menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, trayendo como consecuencia jurídica la subversión del procedimiento, el solo hecho de no determinar el objeto en la parte dispositiva de la decisión se generan dos interrogantes a saber: ¿A qué estado se repone la causa porque fue declarada parcialmente ha lugar? Y ¿A quién le corresponde el pago de costas procesales?; es decir la sentencia es inejecutable generando una crisis en la terminación del proceso judicial.

Con esta sentencia emanada del tribunal de alzada, se ha dejado en un estado de indefensión a nuestros representados, vulnerando todos sus derechos y garantías constitucionales, que afecta considerablemente la tutela judicial efectiva y Estado Social de Derecho y de Justicia.

En relación a la indeterminación objetiva, esta Sala de Casación Civil, en el Recurso signado con el N° 738, expediente N° 2009-389, de fecha 10 de diciembre de 2009, en el [caso de Josefina Toledo de Tovar contra María de Lourdes Mata Heuer], señaló lo siguiente:

…Omissis…

De la trascripción parcial de la jurisprudencia de la Sala, se desprende que el vicio de indeterminación objetiva se encuentra en el presente caso que hoy nos ocupa, ya que el juez de alzada declara parcialmente ha lugar el recurso de apelación existiendo vida jurídica en el proceso, pero yerra en contradicción cuando declara improcedente el objeto de la demanda, incurriendo en la violación del principio de autosuficiencia del fallo y el principio de la unidad del fallo, el principio novia curia y el principio de celeridad procesal.

De manera pues, que la sentencia objeto de impugnación está viciada de nulidad absoluta, pues no fue ajustada a lo alegado y probado en autos vulnerando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Expuesto lo anterior, esta representación judicial solicita muy respetuosamente, de (se) declare la existencia de subversión del proceso, ya que la recurrida no se atuvo a lo alegado y probado en autos, violando flagrantemente los artículos 10, 12, 206 y 243 ordinal 6° del Código Adjetivo Civil, en concordancia con el artículo 26 y 49 numeral 1 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, ese sentido que se declare la procedencia de la segunda denuncia por menoscabo al debido proceso y al derecho a la defensa…”. (Negrillas y mayúsculas del texto).

 

El formalizante alega que el juez ad-quem incurrió en el vicio de indeterminación objetiva, por haber declarado improcedente la presente acción, cuando el recurso de apelación fue declarado parcialmente con lugar; que además no se especifica a cuál de las parte se condenó en costas.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

El vicio de indeterminación objetiva, es aquel que guarda relación con la determinación de la cosa u objeto sobre el cual recae la decisión.

 

Por su parte, es criterio doctrinario de este Alto Tribunal que el vicio de indeterminación objetiva viola lo pautado en el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual se materializa cuando el juez no establece en su sentencia la cosa u objeto sobre la cual habrá de recaer la decisión, impidiendo con ello que se determine el alcance de la cosa juzgada, así como su materialización. (Ver sentencia N° 257, de fecha 22 de mayo de 2013, caso: Corporación L´Hotels, C.A. c/ Banesco Banco Universal, C.A.).

 

Ello pone de manifiesto que la sentencia debe bastarse a sí misma, esto es, que de su lectura se logre conocer los elementos objetivos que delimitan cada situación concreta con el propósito que se determine el alcance de la cosa juzgada y su ejecutabilidad.

 

Ahora bien, a los efectos de verificar lo denunciado, la Sala encuentra pertinente traer a colación lo establecido por la alzada en la sentencia recurrida, el cual es del siguiente tenor:

 

“…En los informes presentados ante este ad quem, la parte actora solicitó la nulidad de la recurrida, en virtud de la supuesta transgresión a lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al no haber hecho pronunciamiento respecto a la impugnación que de la cuantía hiciere los co demandados Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz. También alegaron que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia por tergiversación conforme a lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 eiusdem, por darle (la recurrida) valor probatorio a la notificación judicial que riela desde el folio 258 al 301, sin tomar en cuenta las impugnaciones y alegatos hechas sobre la misma. Señaló que yerra la recurrida al establecer que el documento de venta del inmueble en el cual se funda la demanda, no fue consignado en los lapsos de ley por lo que solicitó la revocatoria de la recurrida. A su vez, indicó que el la negativa de admitir el escrito de ampliación de pruebas es un error por cuanto no dejó transcurrir el termino de la distancia otorgado.

…Omissis…

PRIMER PUNTO PREVIO: Pasa esta alzada a emitir pronunciamiento respecto al alegato de nulidad del fallo recurrido formulado por la parte demandada, fundamentado en que en la decisión de instancia prevalece el pronunciamiento respecto a la impugnación que de la cuantía hiciere los co demandados Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz.

Pues bien, respecto al contenido de las desiciones judiciales, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse la misma debe el sentenciador cuidar el cumplimiento de las exigencias contenidas en el artículo 243 de nuestra Norma Adjetiva, el cual establece los requisitos formales que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

…Omissis…

La carencia de cualquiera de estos requisitos, pues anula la sentencia tal como prescribe el artículo 244 eiusdem, cuando expresa:

…Omissis…

De lo anterior, se puede concluir que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos: a) Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; b) cuando absuelva la instancia; c) Por resultar contradictoria; d) Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido, y e) Cuando sea condicional o contenga ultrapetita; debiendo indicar este sentenciador además que los requisitos de la sentencia contenidos en el artículo 243 eiusdem son de orden público, tal como ha sido manifestado mediante pacífica interpretación de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Ahora bien, los alegatos expuestos por la demandada en relación a este punto, se subsumen en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se delata el vicio de incongruencia negativa de la decisión, devenido en que la recurrida omite pronunciamiento sobre alegatos de fondo expuestos en la fase alegatoria. Sobre este particular, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 24, de fecha 24 de enero de 2002, expresó que: 

…Omissis…

Pues bien, tomando en cuenta la jurisprudencia antes citada respecto al punto aquí debatido, este tribunal observa que, en efecto, tanto la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., y los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, co demandados en el presente juicio, en sus respectivos escritos de contestación impugnaron la cuantía del presente juicio por considerarla insuficiente y asimismo, estimaron el monto que consideran es el valor real de presente acción. Ante la situación aquí planteada y luego de revisar a fondo el fallo recurrido, no se aprecia que el a quo tomara en consideración la impugnación antes indicada, encontrándose así en indefensión la parte demandada, por cuanto las decisiones dictadas por los órganos jurisdiccionales tienen que ser congruentes con las pretensiones del demandante y con las defensas y excepciones deducidas por el demandado, razón por la cual este Juzgador, al percibir la existencia de la omisión de pronunciamiento en cuanto a este punto, debe indudablemente declarar la nulidad de la decisión recurrida por encontrarse presente el vicio de incongruencia negativa del fallo, de conformidad con lo establecido en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Así las cosas, se debe indicar que en relación a los demás alegatos expuestos por la representación judicial de la parte demandada en sus informes, referentes a la nulidad de la decisión, basados en el incumplimiento de las exigencias contenidas en el artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva, resulta inoficioso emitir pronunciamiento en vista de lo decidido en el punto anterior, debiendo entonces esta Alzada resolver el fondo del litigio de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

SEGUNDO PUNTO PREVIO: Corresponde emitir pronunciamiento respecto a la impugnación a la estimación de la cuantía de la demanda, formulada por la representación judicial de ambos co demandados, por lo que considera pertinente este sentenciador citar el contenido el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

…Omissis…

Pues bien, según se desprende del artículo anterior, nuestra Ley Adjetiva señala que la parte demandada puede aceptar tácitamente la cuantía al no refutarla, o puede rechazar la estimación por considerarla insuficiente o por exagerada, pero formulando de forma clara su respectiva contradicción y ordena a su vez que el pronunciamiento referente a este asunto, deberá realizarse previo a la sentencia de fondo. Cabe destacar que, respecto al rechazo u objeción que de la cuantía se hiciere, sólo puede plantearse en el lapso de contestación a la demanda.

En el caso de marras se observa que la estimación de la presente demanda se estableció por la cantidad de tres millones de bolívares [Bs. 3.000.000,00]; siendo que fue rechazada [por ambos codemandados] dicha estimación por ser considerada ínfima y escasa, ya que la pretensión de la parte accionante es la subrogación de la venta del inmueble objeto de la demanda que se realzó a la sociedad mercantil Grupo Mazali III, por la cantidad de veintiséis millones de bolívares [Bs. 26.000.000,00], y consideró éste, el valor de lo litigado, es decir, indicó que la cantidad real es el que se estableció en la venta del inmueble.

Llegado a este punto, vale la pena traer a colación el criterio que al respecto ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2000, Expediente 99-417, donde se señaló lo siguiente:

…Omissis…

En el caso que se examina, no cabe duda que la representación judicial de ambos co demandados efectivamente esgrimieron un hecho nuevo, por cuánto consideraron que la cuantía fijada por la parte accionante resultaba insuficiente, aunado a que el alegato en cuestión se interpuso en el momento fijado por la Ley. Por otro lado, la Jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal es conteste que, cuando se objeta la cuantía ya sea por exagerada o por insuficiente, debe el protagonista de este argumento probar el fundamento invocado, so pena de quedar firme la estimación hecha por el actor.

Sobre este particular, a fin de probar que la referida cuantía era insuficiente, la representación judicial de la parte demandada señaló que es un hecho admitido por la accionante en el libelo, empero se desprende de autos que la accionada no apeló del fallo dictado lo que demuestra su falta de interés en este aspecto, motivo por el cual este Tribunal considera que se debe mantener la cuantía indicada por el actor en su escrito libelar. Así se decide.

…Omissis…

Analizadas las pruebas aportadas por las partes en este juicio, considera pertinente este juzgador indicar que la pretensión ejercida por la parte actora es la denominada retracto legal arrendaticio, y se encuentra establecida en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual establece:

…Omissis…

Asimismo, la procedencia de la acción retractiva arrendaticia y conforme a la ley aplicable ratione temporis, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está dirigida a que el arrendatario goce de tal derecho si cumple con las condiciones establecidas en el artículo 42 eiusdem, el cual dispone:

…Omissis…

Además, se requiere que a fin de que opere el derecho de preferencia ofertiva, el arrendador propietario debe ofrecer en venta el inmueble mediante documento auténtico, y luego el inquilino debe dentro de los quince [15] días siguientes al referido ofrecimiento, manifestar su aceptación o rechazo a la venta que se le hiciere, de conformidad con lo establecido en el parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica:

…Omissis…

Pues bien, en el sub iudice consta que en fecha 28 de septiembre de 2011, la parte accionante ofreció en venta el inmueble objeto de la demanda a la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., según consta de la actuación que en este aspecto realizara la Notaría Pública Octava del Municipio Autónomo Chacao del estado Miranda, la cual se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado, siendo que esa actuación notarial, fue realizada en la dirección del local arrendado, siendo recibida por un encargado de la empresa que ahí laboraba, y sin que en el plazo perentorio de quince [15] días, la arrendataria manifestara su aceptación o rechazo al ofrecimiento en venta. De ahí es que el propietario arrendador quedaba facultado para vender el precitado inmueble a un tercero, la cual no puede ser por menor valor al ofrecido.

Ahora bien, la representación judicial de la parte co demandada sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., alegó que en lo que respecta a la acción de retracto intentada operó la caducidad de la acción, por considerar que transcurrió el lapso contemplado en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, el lapso de cuarenta [40] días calendarios, el cual –según dicha co demandada- debe computarse desde el día 12 de marzo de 2013, fecha en el que fue notificada la accionante de la venta realizada por el nuevo propietario se fijaron parámetros en cuanto al pago de las pensiones locativas al nuevo arrendador, actuación esta llevada a cabo por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital.

Sobre este aspecto, la representación judicial de la parte accionante alega que nunca se le notificó de la venta celebrada entre los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz y la sociedad mercantil Grupo Mazali III, C.A., violentando el derecho de preferencia ofertiva que le correspondía a su representado, establecido en el artículo 42 del Ley de Arrendamientos de Inmobiliarios, así como el contenido de lo establecido en la Cláusula Décima Novena del contrato locativo que establece lo siguiente:

´…Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre si, con motivo de este contrato, serán efectuadas […]. LA ARRENDATARIA Avenida El Buen Pastor, Edificio Gamoly, piso 1, Boleita Norte. Caracas…`. 

Ahora bien, considera pertinente este sentenciador citar el contenido del artículo el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que:

…Omissis…

En tal sentido, se desprende de autos que en fecha 12 de marzo de 2013 la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, se constituyó en el Centro Comercial Sambil, Local Nº A-R47, situado en la Planta del Nivel Autopista, frente a la Avenida Libertador, a fin de notificar a la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A., entre otros aspectos de lo siguiente:

…Omissis…

Asimismo, consta que en el acta de notificación levantada en esa oportunidad [12/03/2013] lo siguiente:

´…En el día de hoy, doce, [12] de marzo, de dos mil trece [2013], siendo las: 05:00 pm.- La Notaría Pública que suscribe, se constituyó en: Centro Comercial Sambil, Local Nº: A-R47, situado en la Planta Novel Autopista, Frente Avenida Libertador, a fin de NOTIFICAR a: CESAR BARRETO RODRIGUEZ y/o LUISA RODRIGUEZ, en sus Carácter de Vicepresidente y Representante Legal ,Respectivamente de la Empresa: ´FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A.` que integran también la empresa mencionada en la solicitud. Presente una persona, bajo juramento legal dijo llamarse: Martin Borges, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nos. No indico, quien actúa con el carácter de encargado, y habiendo sigo (sic) impuesta la presente NOTIFICACIÓN expuso: Me comprometo a dar la información a los representantes de la empresa relativa a la notificación de la cual quedo en conocimiento, pero me abstengo a firmar sin mas nada que agregar`.

Queda determinar si la notificación efectuada en fecha 12 de marzo de 2013 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, tiene validez a fin de ser computado como inicio del lapso de caducidad a tenor de los establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si por el contrario, dicha notificación es inválida por no haberse efectuado en la forma contractualmente convenida. En este sentido, considera pertinente este Juzgador señalar que el funcionario público actuante en las notificaciones notariales realizadas, dio fe pública de la misma en cuanto a su recibo, que al igual que la notificación realizada por la Notaria Pública Octava en fecha 28.9.2011, se realizaron a la misma persona, ello conforme al artículo 75.12 de la Ley de Registros y del Notariado, actuaciones que se realizan en el mismo local objeto de la relación locativa, documental que no fue objeto de impugnación o tacha de aspecto formal y que en el aspecto sustancial no quedó excluida en la convención arrendaticia suscrita. Además siendo aplicación analógica la regla contenida en el artículo 1.137 in fine del Código Civil, debiendo dársele validez a la notificación realizada en lo atinente a la preferencia ofertiva en el propio local objeto del contrato de arrendamiento.

Pues bien, no existen duda para quien aquí decide, que la notificación al ser realizada en el inmueble que constituye el objeto del contrato, resulta perfectamente válida del conocimiento del arrendatario, siendo recibida por la misma persona [Martín Borges, cédula de identidad Nº 11.844.419], quien también recibió en fecha 28 de septiembre de 2011, el ofrecimiento en venta que realizará los antiguos propietarios arrendadores. Cabe indicar que contra la referida actuación notarial no se ejerció el procedimiento de tacha de falsedad. Asimismo, la representación judicial de la parte actora no desvirtuó que la persona que recibió dicha notificación sea o no encargado de la sociedad mercantil accionante, razón por la cual, en vista de las consideraciones anteriores, debe este Juzgador declarar como válida las notificaciones notariales realizadas en fechas 28.9.2011 y 12.3.2013 en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece.

DE LA CADUCIDAD ALEGADA:

Corresponde ahora analizar si desde el 12.3.2013 operó la caducidad de la acción, entendiendo a esta institución jurídica como un modo de extinción de un derecho o acción por el transcurso del tiempo que tiene un término fijo, establecido legal o convencionalmente, y no puede suspenderse o interrumpirse como sucede con la prescripción.

Así, la caducidad se debe entender como el ejercicio de un derecho o el incumplimiento de una conducta, que conduce a la extinción o pérdida del derecho o potestad jurídica, que constituye la pérdida del ejercicio del derecho a la indemnización por no haber introducido la demanda en el plazo estipulado por la ley, y siendo aceptado el concepto de caducidad como causa extintiva del derecho subjetivo o del derecho potestativo, por no acontecer un hecho impeditivo, durante el plazo prefijado por la ley o por el acuerdo contractual, se desprende que ésta puede ser legal o convencional y que por lo tanto, es válida la estipulación en la cual se establezca un lapso para el ejercicio de un derecho, so pena de su pérdida, si no es ejercida la acción dentro del plazo estipulado por las partes.

La caducidad de la acción, es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el ejercicio de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.

Según Messineo la diferencia entre prescripción y caducidad es que ´…con la prescripción, se castiga la omisión en la continuación del ejercicio del derecho durante un cierto tiempo, mientras que con la caducidad se priva del derecho a quien ha omitido ejercitarlo por primera vez o aquella sola vez que la ley exige, dentro del término establecido…`.

En la caducidad, se trata de que el derecho en realidad nunca llegó a existir, por cuanto quien pudo haber sido su titular se abstuvo de obrar en el momento oportuno, y la abstención hizo imposible el nacimiento del derecho y por consiguiente su ejercicio.

La caducidad puede ser de dos tipos: La caducidad legal y la caducidad convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público; y la caducidad contractual es la establecida por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado.

Pues bien, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que el lapso para ejercer la acción de retracto legal arrendaticio, es dentro de los cuarenta días siguientes a la notificación cierta que realice el nuevo propietario del inmueble arrendado. En el presente asunto se observa que desde la primera notificación en lo referente a la oferta 28.9.2011 y luego desde el 12.3.2013 [fecha en que el nuevo propietario notificó por vía auténtica al inquilino] hasta la fecha de interposición de la demanda, a saber el 15 de noviembre de 2013, ha transcurrido con creces el lapso establecido en el artículo 47 eiusdem, por lo que en el presente asunto sin lugar a dudas a operado la caducidad de la acción. Así se decide.

Para finalizar, habiendo quedado demostrado en el presente asunto operó la caducidad de la acción conforme a lo establecido en el articulo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber transcurrido mas de cuarenta [40] días desde que tuvo conocimiento el arrendatario parte actora en el presente juicio, pues resulta forzoso para este Juzgador declarar improcedente la acción de retracto legal arrendaticio incoado por la sociedad mercantil de Calzados Luman, C.A., debiendo declararse parcialmente ha lugar medio recursivo ejercido dada la nulidad del fallo, como se indicará en forma positiva y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV 
DISPOSITIVA

En mérito de todo lo antes expuesto, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE HA LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado GABRIEL ALEJANDRO RUIZ MIRANDA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil accionante FABRICA (sic) DE CALZADOS LUMAN, C.A., en contra de la sentencia definitiva proferida el 18 de septiembre de 2015 por el Juzgado Quinto de Área Metropolitana de Caracas, la cual quedó anulada.

SEGUNDO: IMPROCEDENTE la demanda que por retracto arrendaticio interpuso la sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A. en contra de los ciudadanos EULOGIO DIAZ (sic) PELETEIRO y ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DIAZ (sic) y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., antes identificados, al haber operado la caducidad de la acción conforme a lo previsto en el artículo 47 eiusdem.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso…”. (Negrillas y mayúsculas del texto).

 

Como puede observarse de los extractos y transcripción parcial de la recurrida, el juzgador de alzada en la motiva del fallo declaró procedente una de las denuncias argumentadas por la parte actora apelante en su escrito de informes, vale decir, la incongruencia negativa por parte del juez a-quo, al no pronunciarse sobre la impugnación de la cuantía alegada por la parte demandada; en tal sentido, el juez ad-quem al verificar dicho vicio anuló la sentencia dictada en primera instancia; siendo que al pronunciarse sobre el fondo de la controversia declaró procedente la caducidad de la acción, en consecuencia la improcedencia de la demanda; en virtud de lo cual declaró parcialmente con lugar el recurso de apelación propuesto por la parte actora, dado que aunque fue anulada la sentencia de primera instancia, la acción fue declarada igualmente improcedente.

 

Con respecto al alegato de que no se especifica a cuál de las partes se condenó en costas, esta Sala evidencia del dispositivo del fallo recurrido que efectivamente no se indica a quien se condena en costas, pues sólo señala:

“…TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas del proceso…”.

 

Sin embargo, al folio 474 del expediente se observa auto de fecha 29 de marzo de 2016, mediante el cual el juez ad-quem realiza aclaratoria con respecto al dispositivo de la recurrida, que sobre las costas indicó lo que sigue:

 

“…Ahora bien, en el presente caso se observa que ciertamente en la sentencia definitiva dictada por esta alzada, consta que en el punto tercero de la dispositiva se cometió un error material, por cuanto no se indicó a que parte se imponían las costas del proceso, ni se dijo nada respecto a las costas del recurso, lo cual requiere de un pronunciamiento expreso, en consecuencia el tribunal considera procedente la aclaratoria peticionada, que aunque fue solicitada por la representación judicial de la parte demandante en forma anticipada, se le debe dar validez siguiendo el criterio jurisprudencial atinente al ejercicio de los recursos de manera anticipada, amén de la facultad que tienen los jueces de corregir de oficio, los errores materiales, motivo por el cual se procede a la aclaratoria o ampliación en los siguientes términos:

´Este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, aclara que la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2016, queda subsanada y ampliada en el ´Capítulo IV Dispositiva` en el punto tercero de la siguiente manera:

TERCERO: Dada la naturaleza de lo decidido no se imponen las costas del recurso, resultando únicamente procedente condenar por las costas del proceso a la parte actora, quien resulto vencida en el mismo, ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…`

Queda de esta forma RESUELTA la aclaratoria solicitada por la representación judicial de la parte co-demandada. Téngase la presente decisión como parte integrante de la sentencia proferida en fecha 26 de febrero de 2016. ASÍ SE DECLARA. (Negrillas del texto y mayúsculas, cursivas).

 

 

Evidenciándose de lo anterior, que si bien es cierto el juez ad-quem cometió un error material al transcribir el dispositivo del fallo recurrido y no indicar a cuál de las partes condenaba en costas; sin embargo, no es menos cierto que mediante aclaratoria resolvió dicho error, al indicar en la misma que condenaba en costas del proceso a la parte actora; siendo subsanado de esa manera el error cometido.

 

De esta manera, se observa de la motiva del fallo, parte integral de la sentencia, que fue declarada parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la parte actora, en virtud de que si bien resultó procedente un vicio de la sentencia y por lo tanto se anuló la misma; de igual forma fue declarada improcedente la demanda, al haber estimado el juez ad-quem procedente la caducidad de la acción. Asimismo, se observa que el juez de alzada incurrió en un error material al transcribir la dispositiva de la recurrida y no indicar a cuál de las partes condenaba en costas; error éste que fue subsanado por el mismo, mediante aclaratoria de la sentencia. En tal sentido, siendo la sentencia un cuerpo íntegro, cuya narrativa, motiva y dispositivo se integran, queda claro del contenido de la misma, el alcance de la cosa juzgada.

 

Por las razones precedentes, la Sala desestima la denuncia de infracción del ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

 

III

 

Con apoyo en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia la infracción de los artículos 12, 208 y 243 ordinal 4° y 244 eiusdem del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 4, 1159 y 1160 del Código Civil, y el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 2 y 3 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por considerar que la recurrida incurrió en el vicio de inmotivación.

 

Se fundamenta la denuncia de la siguiente manera:

“…La sentencia objeto de impugnación incurre en el vicio de inmotivación del fallo por no aplicar correctamente la norma establecida en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil; en el sentido que la argumentación jurídica de los preceptos legales y principios doctrinarios atinentes a los hechos en la causa, no están sujeta a la verdad jurídica sobre la situación planteada mediante autos.

El juez de alzada procedió a realizar una serie disquisiciones acerca de la naturaleza del material probatorio aportado por las partes al proceso, sustentando su evaluación y la decisión en una situación fáctica o ficticia que no está sujeta a la verdadera realidad de los hechos.

En fecha 30 de mayo de 2005  la sociedad mercantil FABRICA DE CALZADOS LUMAN, C.A., suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, quedando anotado bajo el N° 44, tomo 64 de los libros de autenticación, con los ciudadanos EULOGIO DÍAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DÍAZ, sobre un inmueble constituido por un local comercial ya supra mencionado; las cuales pautaron cláusulas civiles que son de obligatorio cumplimiento entre las partes de conformidad con el artículo 1159 y 1160 del Código Civil; pues se evidencia que la cláusula DÉCIMA NOVENA del contrato primitivo, se refiere al domicilio o morada donde deben consignarse las notificaciones para que nuestra representada, ejerza sus derechos atinentes a la relación arrendaticia; sin embargo, eso no ocurrió así, ya que en fecha 12 de marzo de 2013, los arrendadores/propietarios enviaron notificación de oferta preferencial ejecutada por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en el inmueble arrendado y no en el domicilio propiamente dicho de la empresa, fijado recíprocamente por las partes en el contrato primitivo, previsto en la citada cláusula DÉCIMA NOVENA, a saber, 3era Avenida Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3-A Urbanización  Soledad, Maracay Estado Aragua, LA ARRENDATARIA Avenida el Buen Pastor, Edificio Gamoly, Piso 1 Boleíta Norte, Caracas.

Como puede observarse, el juez de alzada desvirtuó la naturaleza del contrato al no aplicar correctamente los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, trayendo como consecuencia jurídica la violación del artículo 208 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; en tal virtud, al no cumplirse con la cláusula DÉCIMA NOVENA referente a la notificación de la oferta preferencial se desvirtúa la esencia y la naturaleza del contrato de arrendamiento, pues la conducta desplegada por el administrador de justicia al relajar la norma, convalidando el valor probatorio de la notificación notarial de fecha 12 de marzo de 2013, y la comunicación de los nuevos dueños del bien inmueble en fecha 17 de octubre de 2013, emitida por el ciudadano Mohamad Ali Mazloum que consta en autos, sorprendiendo en su buena fe a nuestros representados; de allí la importancia de evitar la caducidad del retracto legal inquilinario previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; además de eso, el juez de Alzada se apartó de los criterios jurisprudenciales referente, a que una vez que se tenga la notificación de la oferta preferencial, el arrendatario tiene el derecho de contestar esa notificación de aceptar o rechazar la propuesta en un lapso de 15 días hábiles en el presente caso no ocurrió así; documento que era fundamental y que en ningún momento fue presentada como prueba documental al proceso por la parte demandada y el juez aquem no tomo en consideración este tipo prueba fundamental que era también determinante para el proceso y que no consta en autos, el cual inevitablemente atenta contra el debido proceso y el derecho a la defensa de nuestros representados en el juicio, por verse imposibilitadas de controlar la legalidad de la decisión dictada.

Lo que significa a criterio de esta representación judicial que el juez de alzada debió al momento de aplicar el criterio establecido, para determinar que la cláusula decima novena del contrato de arrendamiento, se debía aplicar para recibir la notificación de la oferta preferencial a nuestros representados, y luego la aceptación o el rechazo de la oferta preferencial en tal caso que exista como prueba documental para que quede automáticamente liberada la venta y el ofrecimiento legal al tercero.

Tal como clara y fehacientemente se observa de la sentencia recurrida, el ad aquem se limitó a señalar que había operado la caducidad del retracto legal inquilinario más no expone si la cláusula décima novena del contrato constituye ciertamente una condición imposible o contraria a la ley o a las buenas costumbre y al orden público constitucional, esto dicho en otras palabras significa, no se motivó el porqué de la falta aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, ya que por el solo hecho de que estemos en presencia de un contrato de arrendamiento suscritos por las partes y que para que se materialice una venta a un tercero, debe existir una notificación de oferta preferencial tal como lo dispone el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que debía estar sujeta a las formalidades pactadas en el contrato de arrendamiento; y además de eso, debía constan (sic) en autos la aceptación en forma expresa de nuestros representados que tampoco se realizó que demostraría la aceptación o el rechazo de la oferta preferencial y en caso tal, de ser así, quedaría liberada la venta y el ofrecimiento a un tercero; sin embargo esto no ocurrió en el presente caso bajo análisis, incurriendo en la violación de los postulados constitucionales previstos en los artículos 2 y 3 del Texto Fundamental.

En sintonía con ello, la Sala de Casación Civil en jurisprudencia reiterada nro 00002, de expediente nro 10-299 de fecha 12 de noviembre del 2011 [Caso: sociedad de comercio AIG URUGUAY COMPAÑÍA DE SEGUROS SOCIEDAD ANÓNIMA, contra la sociedad mercantil AGEQUIP AGENCIAMIENTO Y EQUIPOS S.A], dispone:

…Omissis…

Aplicando la jurisprudencia trascrita al caso de especies, se evidencia que la motivación utilizada por el juez de alzada no atendió, ni a la interpretación gramatical, ni literal establecida en el artículo 4 del Código Civil, pues los motivos de los hechos que fueron las pruebas aportadas al proceso, nos encontramos en: primer lugar con una notificación notarial que no está ajustada a derecho por no cumplir con la cláusula décima novena del contrato primitivo de arrendamiento y en segundo lugar no existe una prueba documental por parte de nuestros representados de la aceptación o el rechazo en forma expresa sobre la oferta preferencial que evidencie la liberación de la venta y su procedencia ante un tercero.

Expuesto lo anterior esta representación judicial solicita respetuosamente a esta honorable Sala, que declare procedente la tercera denuncia por el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa y la infracción de los artículos 12, 208 y 243 ordinal 4° y 244 eiusdem del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 4, 1159 y 1160 del Código Civil, y el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 2 y 3 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”. (Negrillas, cursivas y subrayado del texto).

 

Denuncia el formalizante la falta de aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, en virtud de que el juez de alzada obvio lo establecido en una de las cláusulas previstas en el aludido contrato, referente a la notificación de oferta preferencial, tal como lo dispone el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; siendo que dicha notificación debía estar sujeta a las formalidades pactadas en el contrato de arrendamiento.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

La presente denuncia debe desecharse sin descender al fondo de la misma dada la falta de técnica con que la misma ha sido propuesta, pues el formalizante al amparo de una denuncia de forma, pretende que la Sala interprete las cláusulas del referido contrato.

 

En tal sentido, es criterio reiterado por la Sala que el estudio de los contratos celebrados entre las partes, sólo le está permitido con ocasión de la correspondiente denuncia de suposición falsa. Al respecto la Sala por medio de sentencia N° 728, de fecha 22 de noviembre de 2.012, caso: Luis Martínez Vásquez y otro contra Gloria Coromoto Rodríguez de De Sousa y otros, estableció lo que sigue:

“…En relación con ello, este Tribunal Supremo reitera que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

…Omissis…

En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala tiene establecido que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa, para cuya denuncia el formalizante debe cumplir con la siguiente técnica: a) indicar el hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una suposición falsa; b) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, c) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; y d) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante del dispositivo de la sentencia. [Vid. Sentencia N° 65 del 29 de enero de 2002, expediente N° 00-991, caso: Carmen Sánchez de Bolívar contra Servicios de Vehículos y Estacionamientos Granadillo C.A.]…”. (Negrillas y subrayado de la Sala).

 

En el caso de autos, como se puede apreciar de la formalización, y en atención al criterio jurisprudencial citado, la denuncia que se examina no cumple con las exigencias de la doctrina de casación; dado que el recurrente a través de una denuncia de forma pretende denunciar la desviación ideológica cometida por el juez de alzada en la interpretación del contrato suscrito entre las partes; en consecuencia, la denuncia se desestima por falta de técnica en su fundamentación. Así se establece.

 


RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

I

 

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el artículo 320 eiusdem, denuncia la infracción por suposición falsa por desnaturalización o desviación intelectual de su contenido de los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria y por falta de aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y la violación de los artículos 2, 3 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

 

Expresa el formalizante lo que sigue:

 

“…En la sentencia objeto de impugnación el juez cometió un error de derecho, al juzgar los hechos, por cuanto abarca los errores de percepción en el examen de las pruebas, en ese sentido al otorgarle valor probatorio a la notificación de fecha 12 de marzo de dos mil trece [2013], siendo practicada la notificación en el inmueble arrendado y no en el domicilio donde funciona la fábrica de calzados Luman CA, domicilio fijado por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, en la cláusula DÉCIMA NOVENA del contrato locativo, la cual dispone: ´Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, con motivo de este contrato serán efectuadas mediante telegramas con acuse de recibo o notificación judicial, que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era Avenida Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3- A Urbanización Soledad, Maracay estado Aragua, LA ARRENDATARIA Avenida el Buen Pastor. Edificio Gamoly, Piso 1 Boleíta Norte. Caracas Telefax [0212] 2344324. 2373255]`. (…).

Por lo tanto el juez aquen (sic) desvirtuó la esencia y la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 30 de mayo de 2005, ya que la prueba referida a notificación notarial se encuentra viciada de nulidad absoluta por no cumplir las formalidades estipuladas en el contrato supra mencionado; lo que significa a criterio de esta representación judicial, la necesidad de acudir a esta sede casacional de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de que descienda esta honorable Sala de las actas procesales que se encuentran en el expediente, pues el vicio delatado incide considerablemente en la decisión emanada por el juez del segundo grado de jurisdicción con el objetivo que sea casada sin reenvió por las denuncias delatadas.

Ciertamente al incurrir el vicio de suposición falsa o falsa de aplicación de los artículos que se detallan a continuación:

A tales efectos el artículo 42 reza: (…).

Asimismo el artículo 43, que dispone: (…).

Del mismo modo el artículo 47, que señala: (…).

De acuerdo con lo previsto en los artículos precedentemente trascritos se evidencia que para el momento de la relación arrendaticia se encontraba en vigencia en materia arrendaticia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que regula por excelencia la institución del retracto legal inquilinario, siendo aplicable al presente caso bajo estudio; sin embargo nuestros representados han sido sorprendidos en su buena fe, por la venta ilícita realizada por los arrendadores en fecha 2 de noviembre de 2013 con una tercera persona; sin cumplir con las formalidades de lo estipulado en contrato de arrendamiento en su cláusula DECIMA NOVENA; en ese sentido el juez aquen (sic) se apartó de la doctrina jurisprudencial, incurriendo en una suposición falsa de los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se desprende de la sentencia recurrida, al señalar:

…Omissis…

De la lectura de la sentencia de alzada se difiere de las notificaciones de fecha 28.9.2011 y de fecha 12.3.2013 realizadas por los arrendadores para presentar la oferta referencial del local comercial arrendado supra mencionado, ya que insistimos una y otra vez que la notificación de fecha 12 de marzo del año 2013 se encuentra viciada de nulidad absoluta por no cumplir con el espíritu, el propósito, la razón el contenido, la naturaleza y la esencia del contrato de arrendamiento específicamente en su cláusula DECIMA NOVENA; pues imposible que haya operado la caducidad establecida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De allí la importancia ilustre magistrado [a] de apreciar el error de juzgamiento de los hechos, en el cual incurrió el juez de alzada en la valoración de la prueba sobre la notificación de fecha 12 de marzo del año 2013 supra mencionada.

Ante este escenario antijurídico la omisión o la falta aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, que regula el campo jurídico de los contratos, las cuales disponen:

…Omissis…

Visto el contenido de los artículos antes transcritos esta representación judicial, la cual confiesa a esta sede casacional con gran preocupación, que sus representados se encuentran hasta los actuales momentos en un gran total estado de indefensión, por la omisión y la falta de aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil que no fueron considerados por el jurisdicente al momento de motivar su decisión, relajando de esta forma la norma incidiendo en el orden público constitucional previsto en el artículo 334 del Texto Fundamental, las cuales los jueces de instancia son llamados como directores al proceso para garantizar y proteger el interés público constitucional como representantes del Poder Judicial, en aras de mantener el equilibrio procesal en la búsqueda de un juicio justo y equitativo en beneficio de la tutela judicial efectiva.

De allí la importancia que tienen nuestros representados de subrogarse a la venta realizada en fecha 2 de noviembre de 2012, por el derecho que le corresponde como arrendatarios por más de 11 años de forma consecutiva, derecho que les nace originariamente por los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y cumpliendo con la jurisprudencia que establece el derecho de subrogación en materia arrendaticia en estos casos, en sentencia nro 392, de expediente: 07-1864 de fecha: 14 de marzo de 2008 de la Sala Constitucional de este Alto Tribunal.

El constituyente de 1999 no solo (…) nos ofrece el artículo 334, sino también otros postulados constitucionales atinentes al Estado Social de Derecho y de Justicia previstos en los artículos 2 y 3 del Texto Fundamental.

Ante este escenario antijurídico una vez más esta representación judicial solicita muy respetuosamente que esta honorable Sala conozca del fondo de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que la presente denuncia sea declarada procedente por la falsa aplicación de los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y por falta de aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y por incurrir en la violación del orden público constitucional previsto en el artículo 334 del Texto Fundamental…”. (Negrilla del texto).

 

De la denuncia parcialmente citada se desprende que el recurrente aduce la desnaturalización del contrato, pues –a su decir- la notificación de fecha 12 de marzo de 2013, -a la cual se le otorgó valor probatorio-, fue practicada en el inmueble arrendado y no en el domicilio donde funciona la fábrica de calzados Luman CA, domicilio fijado por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, en la cláusula décima novena del contrato locativo, infringiendo con tal proceder lo previsto en los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliaria y de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

Es criterio reiterado por la Sala que el estudio de los contratos celebrados entre las partes, sólo le está permitido con ocasión de la correspondiente denuncia de suposición falsa, tal como se estableció en la anterior denuncia. (Sentencia N° 728, de fecha 22 de noviembre de 2.012, caso: Luis Martínez Vásquez y otro contra Gloria Coromoto Rodríguez de De Sousa y otros).

 

En relación con ello, vale destacar que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, salvo que se equivoque en su calificación o incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa, como es el caso de marras.

 

Sobre tal particular, la Sala mediante sentencia N° 336, de fecha 23 de julio de 2003, caso: Venezolana de Inversiones y Proyectos (VEINPRO, C.A.) contra Asociación Civil Pro-Vivienda, Doctor Jorge Darío Patiño Gil, indico lo que sigue:

 

“…En este sentido, la Sala ha establecido que ´…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.` [Sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Caso: Universidad Central del Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., hoy Banco Provincial S.A.C.A]…”. (Cursiva y subrayado del texto).

 

Precisado lo anterior, observa esta Sala que ciertamente como lo señala el formalizante, la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes prevé expresamente el lugar donde deben practicarse todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, siendo la referida cláusula del tenor siguiente:

 

“…DÉCIMA NOVENA: Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, con motivo de este contrato, serán efectuadas mediante telegrama con acuse de recibo a (sic) notificación judicial, que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era Avenida Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3-A Urbanización(sic) Soledad, Maracay Estado (sic) Aragua. LA ARRENDATARIA Avenida (sic) el Buen Pastor Edificio (sic) Gamoly Piso 1 Boleita Norte. Caracas Telefax (0212) 2344324 2373255)…”. (Negritas del texto).

 

En efecto, de haberse practicado la notificación de la venta en el lugar convenido, habría operado a favor del demandado la presunción iuris tantum de haber puesto en conocimiento del arrendatario la transacción realizada. No obstante, el juzgado ad quem, le otorgó pleno valor probatorio a la aludida notificación, señalando lo que sigue:

 

“…Queda determinar si la notificación efectuada en fecha 12 de marzo de 2013 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, tiene validez a fin de ser computado como inicio del lapso de caducidad a tenor de los establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si por el contrario, dicha notificación es inválida por no haberse efectuado en la forma contractualmente convenida. En este sentido, considera pertinente este juzgador señalar que el funcionario público actuante en las notificaciones notariales realizadas, dio fe pública de la misma en cuanto a su recibo, que al igual que la notificación realizada por la Notaria Pública Octava en fecha 28.9.2011, se realizaron a la misma persona, ello conforme al artículo 75.12 de la Ley de Registros y del Notariado, actuaciones que se realizan en el mismo local objeto de la relación locativa, documental que no fue objeto de impugnación o tacha de aspecto formal y que en el aspecto sustancial no quedó excluida en la convención arrendaticia suscrita. Además siendo aplicación analógica la regla contenida en el artículo 1.137 in fine del Código Civil, debiendo dársele validez a la notificación realizada en lo atinente a la preferencia ofertiva en el propio local objeto del contrato de arrendamiento.

Pues bien, no existen duda para quien aquí decide, que la notificación al ser realizada en el inmueble que constituye el objeto del contrato, resulta perfectamente válida del conocimiento del arrendatario, siendo recibida por la misma persona (Martín Borges, cédula de identidad Nº 11.844.419), quien también recibió en fecha 28 de septiembre de 2011, el ofrecimiento en venta que realizará los antiguos propietarios arrendadores. Cabe indicar que contra la referida actuación notarial no se ejerció el procedimiento de tacha de falsedad. Asimismo, la representación judicial de la parte actora no desvirtuó que la persona que recibió dicha notificación sea o no encargado de la sociedad mercantil accionante, razón por la cual, en vista de las consideraciones anteriores, debe este Juzgador declarar como válida las notificaciones notariales realizadas en fechas 28.9.2011 y 12.3.2013 en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece…”.

 

Ahora bien, esta Sala en sentencia N° 639, dictada en fecha 27 de octubre de 2016, caso: Aníbal José Rojas Allen contra Filippo Salvatore Alba Di Luca, respecto a la interpretación de los contratos estableció lo que sigue:

 

“…la Sala de Casación Civil estableció que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia, ésta se distingue de la desnaturalización porque el hecho establecido por el sentenciador es igual a la mención expresada en el contrato y a la voluntad de las partes. La desnaturalización o desviación intelectual en cambio ocurre cuando la mención contenida en el contrato no se corresponde con el hecho establecido por el juez, es decir, la conclusión declarada es distinta al contenido del contrato. Esta última infracción sólo puede ser revisada en casación a través de la denuncia del primer caso de suposición falsa con base en los artículos 313 ordinal 2° y 320 del Código de Procedimiento Civil.

Por ello cuando el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.

El artículo 1.133 del Código Civil, expresa:

´…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…`.

La referida norma define que el contrato es la unión de voluntades que acuerdan crear, reglar, transmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico entre ellos, con base en el principio de autonomía de la voluntad.

El artículo 1.159 del Código Civil, señala:

´Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley`.

En cuanto al contenido de la norma antes transcrita, el ilustre jurista venezolano Eloy Maduro Luyando, señaló ´…el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes (art.1.159); esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento y en diversas consecuencias que acarrean para dicho cumplimiento (…). Los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley (…)`. (Vid. Maduro Luyango, Eloy, ´Curso de Obligaciones. Derecho Civil III`, Séptima Edición, Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, 1989, pág. 544. Manuales de Derecho…”. (Cursivas del texto).

 

De la sentencia parcialmente transcrita se desprende que en caso de que la conclusión del sentenciador sea contraria a lo establecido en el contrato estaríamos en presencia de una desnaturalización del mismo; como en el caso de autos, puesto que el juez de la recurrida consideró como válida la notificación que hiciera el arrendador en un lugar diferente al estipulado en el referido contrato.

 

En tal sentido, partiendo de la premisa de que el contrato es ley entre las partes y que su incumplimiento acarrea responsabilidad civil y diversas otras consecuencias, mal podría considerarse como válida dicha notificación pues no fue realizada en el domicilio especial que las partes pactaron en el contrato in comento, específicamente en la cláusula décima novena; pues se evidencia de dicha cláusula, que las partes establecieron un domicilio especial para las “las notificaciones o avisos extrajudiciales que (…) tengan que darse entre sí…”. Siendo que en el caso de marras el arrendador en vista de su ánimo de vender el local dado en arrendamiento, dirigió la notificación al arrendatario a un lugar distinto al establecido en el aludido contrato, cuarteando de esa manera el derecho de preferencia ofertiva que goza éste último sobre el inmueble arrendado.

 

Vale destacar, que la Sala mediante sentencia N° 11, de fecha 9 de febrero de 2010, caso: Oswaldo Cuevas Parra contra Edgar Javier González Colina, estableció respecto al domicilio dispuesto por las partes en el contrato, lo que sigue:

 

“…Ciertamente, como lo aduce el impugnante, el ciudadano Edgar Javier González Colina, contractualmente estableció su domicilio –entendido este como el lugar donde tiene su residencia- en la ciudad de Maracaibo, estado Zulia, no siendo posible que se le imponga la carga al demandante, o en este caso al oferente, de indagar,  adivinar o en todo caso suponer que su contraparte ha cambiado de domicilio y por tanto deba éste, por todos los medios, determinar cuál es su nuevo domicilio a los fines de practicar allí las citaciones y notificaciones del juicio, sobre todo cuando, se insiste, existe una estipulación contractual en donde ambas partes se declaran domiciliadas en un determinado lugar. Admitir lo contrario, sería colocar en clara desventaja a quien accede ante los órganos de justicia solicitando tutela, lo que se traduce en violación flagrante del derecho constitucional a la defensa y al debido proceso…”. (Negrillas de la Sala y subrayado de la sentencia).

 

 

Desprendiéndose de la sentencia antes citada, que omitir el hecho de que las partes estipularan un domicilio especial para las notificaciones y avisos extrajudiciales colocaría en desventaja a la parte que solicite justicia ante los órganos jurisdiccionales “lo que se traduce en violación flagrante del derecho constitucional a la defensa y al debido proceso…”.

 

En tal sentido, la notificación realizada por el arrendador al arrendatario no ha debido considerarse como válida, pues –se insiste- en el referido contrato de arrendamiento las partes pactaron un domicilio especial para las notificaciones y avisos extrajudiciales; en virtud de que los contratos son ley entre las partes, los cuales deben ejecutarse de acuerdo a lo estipulado en ellos, conforme a lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; en consecuencia se declara procedente la presente denuncia. Así se establece.

 

II

 

De acuerdo con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 12 y 509 eiusdem, denuncia el vicio de silencio de prueba parcial y por falta de aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil; fundamentándose en lo que sigue:

“…La sentencia objeto de impugnación desvirtúan el establecimiento de los hechos, violando el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil por incurrir en el vicio de silencio de prueba parcial.

 

Expresa la sentencia recurrida:

…Omissis…

Marcado con la letra ´B`, copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 30 de mayo de 2005 anotado bajo el N° 44, Tomo 64. A dicha documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil; evidenciando la relación contractual vinculante entre los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal de Díaz, como arrendadores y la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman,   C.A., siendo además un hecho admitido en juicio que el objeto del contrato lo constituye un local ubicado en el nivel autopista del centro comercial Sambil, avenida Libertador y la autopista Francisco Fajardo, municipio Chacao, Distrito Autónomo Sucre del estado Miranda,    identificado con el Nro. A-R47, estableciendo un periodo de cinco [5] años, contado a partir de 28 de mayo de 2005 hasta el 28 de mayo de 2010, siendo esta la fecha de entrega del inmueble arrendado, estableciendo en la cláusula DÉCIMO NOVENA: ´Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí,  con motivo de este contrato, será efectuadas mediante telegrama con acuse de recibo a notificación judicial que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era avenida, edificio residencias Mansión Luz, piso 3, apto 3-A, urbanización La Soledad, Maracay, estado Aragua. LA ARRENDATARIA avenida El Buen Pastor, edificio Gamoly, piso 1, Boleíta Norte. Caracas Telefax [212] 2344324, 2373255.` Así se establece.

De lo trascrito por la sentencia de alzada se evidencia que el juez de la recurrida, le otorgó valor probatorio al contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Girardot del estado Aragua, en fecha 30 de mayo de 2005 anotado bajo el N° 44, Tomo 64, de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; sin embargo al momento de motivar su decisión este tipo de prueba fue desechada y era determinante para desvirtuar la caducidad del retracto legal inquilinario, pues no expone si la cláusula decima novena del contrato constituye ciertamente una condición imposible o contraria a la ley o a las buenas costumbre y al orden público constitucional, esto dicho en otras palabras significa, no se motivó el porqué de la falta aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, ya que el solo hecho de que estemos en presencia de un contrato de arrendamiento suscritos por las partes y que para que se materialice una venta a un tercero, debe existir una notificación de oferta preferencial tal como lo dispone el artículo 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sujeto a lo pactado en el contrato de arrendamiento primogénito y la aceptación o rechazo de la oferta preferencial, pero el presente caso no ocurrió así.

Muy por el contrario, le otorgó valor probatorio a la notificación notarial de fecha 2 de marzo del año 2013 que establecía el derecho de oferta preferencial a mis representados; sin embargo la referida notificación no cumplía con las formalidades esenciales de la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento supra trascrito, incurriendo en la violación de la garantía constitucional a la tutela judicial efectiva, siendo que nuestros representados se encuentra en un gran total estado le indefensión por la venta que configura un fraude contractual, realizada por los ciudadanos EULOGIO DÍAZ PELETEIRO y ALEXANDRA MARÍA ARNAL DE DÍAZ, en su condición de arrendadores, y la presunta compradora sociedad mercantil GRUPO MAZALI III C.A.

Advierte esta representación judicial, que el juez de alzada con su actuación desplegada, incurrió en el vicio de silencio de prueba parcial de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al valorar como medio de prueba el contrato de arrendamiento primitivo el cual tenía incidencia directa en la motivación del fallo, pero lo grave fue que no se pronunció sobre la cláusula decima novena del contrato ya descrito, dejando de aplicar correctamente los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, que surtían efectos jurídicos sobre el caso bajo estudio.

Respecto a la desnaturalización de los contratos, entendida esta como un vicio enmarcado dentro del primer caso de falso supuesto, esta Sala en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros, contra Asociación Civil Ávila, señaló: ´…En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:

…Omissis…

Reiteradamente se ha indicado que el error en la interpretación de los contratos, se verifica cuando el juez se aparta de la voluntad expresada por las partes. [Sentencia N° 389 de fecha 31 de mayo de 2012].

Ahora bien, el contenido de la cláusula DECIMA (sic) NOVENA del contrato, dispone: ´Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, con motivo de este contrato serán efectuadas mediante telegramas con acuse de recibo a notificación judicial, que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era avenida edificio residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3- A urbanización Soledad, Maracay estado Aragua, LA ARRENDATARIA avenida el Buen Pastor. edificio Gamoly. Piso 1 Boleíta Norte. Caracas Telefax [0212] 2344324, 2373255]. (…).

Como puede observarse el juez de alzada yerra en una suposión (sic) falsa al omitir la cláusula DECIMA (sic) NOVENA que era fundamental para esclarecimiento de los hechos, a pesar que le otorgo valor probatorio (sic) al contrato de arrendamiento primogénito, se apartó de esta cláusula décima noveno inrriendo (sic) en la suposición falsa de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil.

En relación a la caducidad de la acción por retracto legal inquilinario, el juez a quem, al no valorar la cláusula DECIMA (sic) NOVENA del contrato de arrendamiento, sino establecer que operó la caducidad de la acción, tomando en consideración la fecha de notificación notarial que es contraria a derecho por no cumplir con lo pactado por las partes en el referido contrato,  ha incurrido en la falta de aplicación de los  artículos 1159 y 1160 del Código Civil, y trasgredió la tutela judicial efectiva
prevista en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Sustentado lo expuesto, debe señalarse que la demanda por retracto legal inquilinario, no opero la caducidad siendo contrapuesta a lo alegado y probado en autos, quedando desvirtuada de pleno derecho la cuducidad ya que al no tener ningún efecto jurídico la notificación notarial estaríamos dentro del lapso de caducidad para el retracto inquilinario; de esta forma se evidencia que el juez de alzada no aplicó los artículos 1159 y 1160 del Código Civil referente a la cláusula DECIMA (sic) NOVENA del contarto (sic) de arrendamiento como prueba documental que fue omitida por el juez a quem, y desvirtuando la naturaleza y la esencia del contrato, que no fue considerada en la motivación de la sentencia; configurándose de esta forma el vicio de silencio de prueba parcial.

Sobre el vicio de silencio de prueba parcial, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal en jurisprudencia N° 000345, de fecha: 15-4-16, de expediente N° 2015-023, [caso: sociedad mercantil INMOBILIARIA FORMICONI, C.A., contra la sociedad de comercio IMPRESORA TÉCNICA DE VENEZUELA, C.A. [ITEVECA], dispone:

…Omissis…

De la jurisprudencia trascrita se interpreta que la referida prueba documental, a pesar que fue valorada al final fue desvirtuada por el juez de alzada incurriendo en la imposibilidad de influir de forma determinante en el dispositivo del fallo, pues conlleva a que la sentencia objeto de impugnación se encuentra viciada de nulidad absoluta de forma vertical de la referida sentencia, siendo necesario que esta sede casacional, conozca de la infracción cometida al aplicar la ley sustantiva de forma falsa para resolver la controversia de fondo, decisión está que no se ajusta a derecho por existir una infracción de ley del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Expuesto lo anterior esta representación judicial solicita respetuosamente a esta honorable Sala, que declare procedente la segunda denuncia de conformidad con los artículos 320 y 12 eiusdem, y el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil ´por el vicio de silencio de prueba parcial`, y por falta de aplicación de los artículos 1159 y 1160 del Código Civil y (sic) incurriendo en la violación flagrante del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”. (Negrillas, mayúsculas y subrayado  del texto).

 

A propósito de lo expuesto, aprecia la Sala que conforme a los fundamentos planteados por el formalizante, la denuncia se encuentra orientada a delatar un error de juzgamiento, vale decir, el vicio de suposición falsa en el que incurre el juez, pues -a su decir- si bien el ad quem le otorgó valor probatorio al contrato de arrendamiento primigenio, el mismo no consideró si se cumplió o no la cláusula décima novena pactada por las partes en dicha convención, referente al domicilio de los contratantes, respecto a la entrega de las notificaciones, que por tal motivo desnaturalizó la esencia del contrato. En ese sentido, este Máximo Tribunal, extremando sus funciones, en aplicación de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que atiende a la necesidad de flexibilizar las formas procesales no esenciales, procederá a su análisis en esos términos.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

Tal como fue reseñado en la denuncia anterior, en reiterada jurisprudencia esta Sala ha establecido que el estudio de los contratos celebrados entre las partes, sólo le está permitido con ocasión de la correspondiente denuncia de suposición falsa.

 

En ese sentido, respecto con la interpretación de los contratos, es criterio reiterado por esta Sala que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones sólo pueden ser revisadas en casación, cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido. En Relación a la desnaturalización de la voluntad contractual esta Sala ha indicado que está constituida por la incompatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.

 

Así las cosas, a los fines de verificar la configuración del referido vicio, se pasa a transcribir lo pertinente del contrato:

 

“…DÉCIMA NOVENA: Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, con motivo de este contrato, serán efectuadas mediante telegrama con acuse de recibo a (sic) notificación judicial, que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era Avenida Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3-A Urbanización(sic) Soledad, Maracay Estado (sic) Aragua. LA ARRENDATARIA Avenida (sic) el Buen Pastor Edificio (sic) Gamoly Piso 1 Boleita Norte. Caracas Telefax (0212) 2344324 2373255)…”. (Negritas del texto).

 

De dicha cláusula se evidencia que ambas partes establecieron domicilios especiales para la entrega de las notificaciones, vale decir, la arrendadora en la “3era avenida, edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3-A, urbanización Soledad, Maracay estado Aragua…” y la arrendataria en la “avenida el Buen Pastor, edificio Gamoly, piso 1, Boleita Norte. Caracas…”. Al respecto, el juzgador de alzada le otorgó pleno valor probatorio en los siguientes términos:

“…Queda determinar si la notificación efectuada en fecha 12 de marzo de 2013 por la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, tiene validez a fin de ser computado como inicio del lapso de caducidad a tenor de los establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o si por el contrario, dicha notificación es inválida por no haberse efectuado en la forma contractualmente convenida. En este sentido, considera pertinente este juzgador señalar que el funcionario público actuante en las notificaciones notariales realizadas, dio fe pública de la misma en cuanto a su recibo, que al igual que la notificación realizada por la Notaria Pública Octava en fecha 28.9.2011, se realizaron a la misma persona, ello conforme al artículo 75.12 de la Ley de Registros y del Notariado, actuaciones que se realizan en el mismo local objeto de la relación locativa, documental que no fue objeto de impugnación o tacha de aspecto formal y que en el aspecto sustancial no quedó excluida en la convención arrendaticia suscrita. Además siendo aplicación analógica la regla contenida en el artículo 1.137 in fine del Código Civil, debiendo dársele validez a la notificación realizada en lo atinente a la preferencia ofertiva en el propio local objeto del contrato de arrendamiento.

Pues bien, no existen duda para quien aquí decide, que la notificación al ser realizada en el inmueble que constituye el objeto del contrato, resulta perfectamente válida del conocimiento del arrendatario, siendo recibida por la misma persona (Martín Borges, cédula de identidad Nº 11.844.419), quien también recibió en fecha 28 de septiembre de 2011, el ofrecimiento en venta que realizará los antiguos propietarios arrendadores. Cabe indicar que contra la referida actuación notarial no se ejerció el procedimiento de tacha de falsedad. Asimismo, la representación judicial de la parte actora no desvirtuó que la persona que recibió dicha notificación sea o no encargado de la sociedad mercantil accionante, razón por la cual, en vista de las consideraciones anteriores, debe este Juzgador declarar como válida las notificaciones notariales realizadas en fechas 28.9.2011 y 12.3.2013 en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Así se establece…”.

 

De la transcripción parcial de la recurrida se desprende que el ad quem le dio valor probatorio a la aludida notificación, a pesar de que la misma fue entregada en una dirección diferente a la estipulada en el referido contrato de arrendamiento, vale decir, en “…el inmueble que constituye el objeto del contrato…” y no en el domicilio convenido por las partes contratantes, específicamente en la cláusula décima novena del contrato in comento, esta es, 3era avenida, edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3-A, urbanización Soledad, Maracay estado Aragua…”; omitiendo el juez de alzada con tal proceder lo que textualmente se estableció en el aludido contrato; configurándose de esa manera la desnaturalización del mismo.

 

Por lo tanto, no se pudo haber considerado como válida dicha notificación, pues –se insiste- la misma fue entregada en un domicilio diferente al pactado por las partes contratantes; siendo que los contratos son Ley entre las partes y que los mismos deben ejecutarse conforme a lo dispuesto en ellos, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; en consecuencia, el ad quem con tal proceder incurre en el vicio de silencio de prueba parcial. En virtud de lo cual se declara procedente la presente denuncia. Así se establece.

 

CASACIÓN SIN REENVÍO

 

De conformidad con lo previsto en el segundo párrafo del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, la Sala puede casar sin reenvío el fallo recurrido cuando su decisión sobre el recurso haga innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo o bien cuando los hechos hayan sido soberanamente establecidos y apreciados por los jueces de fondo y ello permita aplicar la apropiada regla de derecho. En esos casos, el fallo dictado y el expediente deben ser remitidos directamente al tribunal al cual corresponda la ejecución.

 

En virtud de que esta Sala constató que en el presente caso se vulneró los derechos a la defensa y al debido proceso de la parte arrendataria, al dejarla en desventaja, por no entregar la notificación de preferencia ofertiva en el domicilio pactado por las partes en el aludido contrato de arrendamiento, para que de esa manera se le haya comunicado la intensión de vender el local arrendado, conforme a lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; más aun, cuando la supuesta notificación se le practica en manos del encargado del local comercial donde trabaja el arrendatario y no de forma personal; siendo que la consecuencia jurídica de dicha acción es la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio el cual pretende el actor con la presente demanda.

 

De esta manera, con apoyo en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, la Sala casa sin reenvío el fallo recurrido, visto que es innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, y declara así, con lugar la apelación ejercida por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y con lugar la presente acción por retracto legal arrendaticio. Así se establece.

D E C I S I Ó N

 

Por las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por el apoderado judicial de la parte demandante contra la sentencia dictada en fecha 26 de febrero de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas CASA SIN REENVÍO dicho fallo de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, se declara: 1) LA NULIDAD del fallo definitivo recurrido. 2) LA RESOLUCIÓN del contrato de compra-venta de un inmueble, celebrado entre los ciudadanos Eulogio Díaz Peleteiro y Alexandra María Arnal De Díaz y la sociedad mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., consistente de un (1) local identificado con el N° A-R47, con Código Catastral N° 150701U01008005002001P01057, Numero de Catastro 208050020000057, situado en la planta nivel Autopista del Centro Sambil, ubicado en el municipio Chacao del estado Miranda; el cual tiene un área aproximada de ciento sesenta y nueve metros cuadrados (169 M2), siendo vendido por la suma de veintiséis millones quinientos mil bolívares (Bs. 26.500.000,00); documento que fue protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 2 de noviembre de 2012, quedando inscrito bajo el N° 2012.2034, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.9817, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. 3) LA SUBROGACIÓN de la sociedad mercantil Fábrica de Calzados Luman, C.A.,  en las mismas condiciones asumidas por  la empresa mercantil GRUPO MAZALI III, C.A., estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad registrado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 2 de noviembre de 2012, quedando inscrito bajo el N° 2012.2034, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.9817, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, precitado anteriormente; de acuerdo a lo previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

 

De conformidad con lo establecido los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la apelación y del proceso a la parte demandada, por  haber resultado totalmente vencida en el juicio.

 

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que proceda a la ejecución del presente fallo. Particípese la presente decisión al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

 

 

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los siete (7) días del mes de agosto  de dos mil diecisiete. Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación

 

 

Presidente de la Sala,

 

 

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

 

 

Vicepresidente,

 

 

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

 

 

Magistrado,

 

 

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

 

Magistrada-Ponente,

 

 

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

 

Ma-

 

 

gistrada,

 

 

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

 

 

Secretaria Temporal,

 

 

 

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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA

 

 

 

Exp.: Nro. AA20-C-2016-000361

Nota: Publicada en su fecha a las

 

 

 

Secretaria Temporal,

 

 

 

Quien suscribe, Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, en atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno de este Alto Tribunal, expresa su voto salvado con respecto a la decisión precedentemente consignada y aprobada por la mayoría de los Magistrados integrantes de esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se declara con lugar el recurso de casación interpuesto.

 

La mayoría sentenciadora declara con lugar el recurso de casación, por considerar procedente la primera denuncia por infracción de ley, afirmando que la notificación realizada por el arrendador no ha debido tenerse como válida porque se realizó en un lugar distinto del pactado en el contrato.

 

En este sentido, observamos en primer lugar, que se aprecian fallas técnicas en el escrito de formalización, dado que el formalizante confunde términos y los distintos vicios que pudiere adolecer la sentencia; confunde la suposición falsa (que constituye un error de hecho al juzgar los hechos) con el error en el establecimiento y la valoración de los hechos y de las pruebas (que constituye un error de derecho al juzgar los hechos) y alega cosas como la “…suposición falsa de los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” cuando la suposición falsa es producto del establecimiento de un hecho positivo, falso e inexacto por parte del juez que no encuentra asidero en la verdad objetiva del expediente, y no de la infracción de una disposición normativa por parte de este último.

 

Ahora bien, lo pretendido por el formalizante es denunciar el “error” en que incurrió el ad quem al otorgarle valor probatorio a la notificación practicada en el inmueble arrendado en fecha 12 de marzo de 2013, y no en el domicilio donde funciona la fábrica de calzados Luman C.A., domicilio fijado por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, en la cláusula décima novena del contrato locativo.

De allí que realmente no se trate de una desnaturalización del contrato, puesto que la conclusión del juez (de otorgar validez a la notificación) no devino de la interpretación que hiciera del contrato (en ningún momento se le imputa a la recurrida el que le haya atribuido a instrumentos o actas del expediente -en este caso al contrato-, menciones que no contiene), sino que se ataca justamente el error en la valoración de la prueba documental contentiva de la notificación practicada en fecha 12 de marzo de 2013, a la cual, a decir del formalizante, el juez de la recurrida le otorgó unos efectos probatorios que no se corresponden con las cláusulas del contrato que son ley entre las partes, infringiendo de tal manera, a su decir, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil y 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, así como el artículo 47 de esta última, por falsa aplicación, al haber declarado la caducidad de la acción como consecuencia de haberle otorgado validez a dicha notificación.

 

En todo caso, obviando las consideraciones sobre el cumplimiento de formalidades propias del escrito recursivo, se observa que el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estipula el lapso que tiene el arrendatario para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio a que se contrae el artículo 43, señalando para tales fines que: “…deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado…”.

 

Por su parte, el artículo 48 de la misma ley establece que “…El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos…”.

 

En tal sentido, a tenor de lo previsto en el artículo 44 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la notificación que debe efectuar el propietario al arrendatario, a los fines del ejercicio del derecho preferente, deberá hacerse mediante documento auténtico en el cual se manifieste su voluntad de vender así como el precio, las condiciones y las modalidades de la negociación.

 

Ahora bien, lo fundamental de la notificación al arrendatario es que este adquiera pleno conocimiento de la intención de venta por parte del arrendador propietario; de allí que esta Sala haya señalado que el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio en aquellos casos en que el propietario-vendedor o comprador del inmueble arrendado no cumplan con la exigencia de notificación a que hace expresa mención la ley, será de cuarenta días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado que el titular del derecho haya tenido conocimiento de la predicha enajenación. (Al efecto ver sentencia N° 40 del 21 de febrero de 2013, caso: Estación Lgh Service, C.A. c/ Gino Battellino Varuti y otros).

 

En tal sentido, ha señalado la Sala que ante el incumplimiento del deber de notificación (lo que da origen al ejercicio del derecho de retracto), el lapso de caducidad para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, será computado a partir de la fecha en que el arrendatario tenga conocimiento (por cualquier medio) de la venta efectuada; es decir, una vez que el arrendatario conozca que se ha transmitido la propiedad del inmueble que habita en arrendamiento sin que se le haya otorgado la preferencia ofertiva a través de la notificación.

 

Precisado lo anterior, se observa que ciertamente como lo señala el formalizante, la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes prevé expresamente el lugar donde deben practicarse todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, siendo la referida cláusula del tenor siguiente:

 

“…DÉCIMA NOVENA: Todas las notificaciones o avisos extrajudiciales que las partes tengan que darse entre sí, con motivo de este contrato, serán efectuadas mediante telegrama con acuse de recibo a (sic) notificación judicial, que se dará por hecha en cualesquiera de las personas que se encuentren en el sitio, efectuadas en las siguientes direcciones LA ARRENDADORA 3era Avenida Edificio Residencias Mansión Luz, piso 3, Apto 3-A Urbanización (sic) Soledad, Maracay Estado (sic) Aragua. LA ARRENDATARIA Avenida (sic) el Buen Pastor Edificio (sic) Gamoly Piso 1 Boleita Norte. Caracas Telefax (0212) 2344324 2373255)…”. (Negritas del texto).

 

 

En efecto, de haberse practicado la notificación de la venta en el lugar convenido, habría operado a favor del demandado la presunción iuris tantum de haber puesto en conocimiento del arrendatario la transacción realizada.

 

No obstante, siendo la finalidad de la notificación colocar al tanto de quien la recibe sobre determinado asunto, nada impide que pueda tenerse por válida la notificación practicada en términos distintos a los estipulados en el contrato, siempre que ella alcance la finalidad para la cual fue prevista.

 

Señala un sector de la doctrina, que “…con fundamento en el artículo 50 de LAI (sic) [Ley de Arrendamientos Inmobiliarios], conforme al cual “Para las situaciones no previstas en el presente Título (sic), se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil”, la oferta al arrendatario mediante documento auténtico, a tenor de lo pautado en el ya citado párrafo sexto del artículo 1.137 del Código Civil, se puede realizar en la dirección del inmueble arrendado (…) De tal manera se cumple con la notificación y la finalidad de la misma…”. (Guerrero-Quintero, Gilberto. Preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticios (límites y permisiones).p. 22).

 

En el mismo sentido se pronunció el juez de alzada quien en aplicación analógica de la regla contenida en el artículo 1.137 in fine del Código Civil, le otorgó validez a la notificación realizada “en lo atinente a la preferencia ofertiva” en el propio local objeto del contrato de arrendamiento, aduciendo que con ello se logró poner a conocimiento del arrendatario la venta efectuada; más aún cuando contra la referida actuación notarial no se ejerció el procedimiento de tacha de falsedad ni se desvirtuó que la persona que recibió dicha notificación sea o no encargado de la sociedad mercantil accionante.

 

Del mismo modo, la Sala cúspide de la Jurisdicción Constitucional ha señalado firmemente que la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil, “…está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual…” y por tanto, cabe su aplicación analógica a los efectos de determinar cuándo se considera debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

 

Así, en fallo N° 2294 de fecha 14 de diciembre de 2006, caso: Blanca Sofía Márquez, la Sala Constitucional de este máximo Tribunal de Justicia, consideró válida la notificación efectuada en el inmueble que constituye el objeto del contrato, “…con lo cual, coherentemente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento…”, argumentando que considerar inválida la notificación por no haberse realizado de forma personal, “…a pesar de que se hubiera hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado...”.

 

La referida decisión es del tenor siguiente:

“…Por otra parte, en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el juzgador de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio.

En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil.

Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta  para la regulación de la materia contractual.

En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado…”. (Subrayado de esta Sala).

 

 

Comparte quien suscribe estas líneas los criterios vertidos anteriormente, pues aun cuando la notificación no se haya practicado con estricto apego a las condiciones de modo, tiempo y lugar estipulado en el contrato, se cumplió con el interés que tenía que satisfacer tal obligación, es decir, cumplió su finalidad, cual es la poner en conocimiento de su destinatario sobre determinado asunto.

 

Por tanto, la sentencia recurrida no incurrió en las infracciones delatadas por el formalizante, ni erró en la valoración de la prueba documental en referencia. En consecuencia, debió desestimarse la denuncia por infracción de ley y declarado sin lugar el recurso interpuesto.

 

En estos términos queda expresado mi voto salvado.

En Caracas, fecha ut-supra

 

Presidente de la Sala,

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

 

Vicepresidente-disidente,

 

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

 

 

Magistrado,

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Magistrada-Ponente,

 

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada,

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

 

 

Secretaria Temporal,

 

 

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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA

 

 

Exp.: Nro. AA20-C-2016-000361