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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. AA20-C-2022-000093
En el juicio por resolución de contrato de arrendamiento, interpuesto ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad Los Teques, por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA e INVERSORA FAESA 33, S.R.L., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, bajo el número 13, tomo 45 A PRO, representada judicialmente por los abogados Piter Sánchez Sinisgalli, Rafael Arnoldo Barroeta, Daniel López Espiñeira, Floribel Sánchez Sinisgalli, Rómulo Andrés Sánchez Sánchez y Hans Parra, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo los números 54.815, 15.400, 39.307, 106.583, 128.182 y 73.620, respectivamente, contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y del estado Miranda, bajo el número 38, Tomo 13-A-Pro del 7 de abril del año 2010, representada judicialmente por los abogados Rafael Jesús Díaz Sifontes y Liliana González, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A) bajo los números 117.737 y 86.850, en su orden; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma circunscripción judicial, dictó sentencia el siete (7) de febrero del año 2021, mediante la cual declaró sin lugar el medio ordinario de gravamen propuesto por la representación judicial de la parte demandada, improcedente la solicitud de reposición solicitada por la accionada, improcedente la impugnación a la cuantía y con lugar la pretensión resolutoria del negocio jurídico. Hubo costas.
Mediante diligencia electrónica del 11 de febrero del 2022, la parte demandada anunció recurso de casación, el cual fue admitido el día 22 del mismo mes y año. Hubo formalización e impugnación.
El 9 de marzo del año 2021, se asigno la ponencia a la Magistrado Dr. Yván Darío Bastardo Flores.
El 27 de mayo del año 2022, en virtud de la designación de los Magistrados y las Magistradas titulares y suplentes del Tribunal Supremo de Justicia, en sesión ordinaria de la Asamblea Nacional de la República del 26 a abril del hogaño, se reconstituyó la Sala de Casación Civil, quedando conformada de la siguiente manera: Magistrado doctor Henry José Timaure Tapia, como Presidente, Magistrado doctor José Luis Gutiérrez Parra, como Vicepresidente y la Magistrada doctora Carmen Eneida Alves Navas. En ese mismo acto, el presidente de la Sala haciendo uso de las prerrogativas conferidas en el artículo 53 del Reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia reasignó la ponencia del presente juicio, al Magistrado Dr. José Luis Gutiérrez Parra.
Cumplidas las formalidades legales, pasa la Sala a dictar decisión y lo hace previa las siguientes consideraciones:
CAPÍTULO I
VICIOS DE ACTIVIDAD
III
Por razones metodológicas, en obsequio a la justicia y conforme a la doctrina de esta Sala prevista en la sentencia número 394, del 20 de junio del año 2017 (caso: Colegio Humbolt contra Inversiones AZM 44, C.A.), se subvierte el orden en el que fueron presentadas las denuncias y se procede a resolver la tercera delación de actividad presentada por el recurrente.
Así, conforme al contenido del artículo 313, ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 4° eiusdem, por el vicio de inmotivación por contradicción, bajo los argumentos que se citan a continuación:
“De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del ordinal 4°, del artículo 243 eiusdem.
La juzgadora de la recurrida hace un desarrollo argumental para concluir que, al haber afirmado la actora como fundamento de la petición de resolución del contrato, que nuestra mandante supuestamente había incurrido en incumplimiento de pagar las mensualidades o cánones del arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2019, le correspondía a nuestra representada en este juicio hacer la prueba contraria de tal afirmación y probar que en realidad había efectuado el pago de dichas obligaciones.
Nuestra representada ha sostenido, por su parte, que dio cumplimiento a tales obligaciones, mediante depósitos bancarios, para lo cual invocó, tanto la importante presunción de solvencia en tales obligaciones que comportaba el otorgamiento por parte de la arrendadora de una prórroga legal arrendaticia, como también la prueba de informe del instituto bancario a través del cual fueron pagados los cánones de arrendamiento realmente convenidos, conforme al único contrato bajo el cual se desenvolvió la relación arrendaticia.
La parte actora ha sostenido, que tales pagos debían tenerse por ‘inexistentes’ dado que habían sido efectuados en favor del ciudadano Faustino Eusebio Sánchez, director general de la arrendadora Administradora e Inversora Faesa 33, S.R.L. y no en las oficinas de dicha sociedad. Sin embargo, ha de considerarse que los pagos efectuados en favor de dicho director gerente, no solamente no fueron rechazados sino, antes bien, recibidos en conformidad por la arrendadora, sin óbice alguno, a lo cual debe añadirse que, como bien señala la recurrida, las partes no indicaron en ningún contrato a una persona específica a quien debía efectuarse el pago, ni si el mismo debía ser en efectivo, ni una cuenta bancaria en la cual debiera acreditarse el pago.
Ahora bien, con relación a este particular del cumplimiento de tales obligaciones de pago, la recurrida afirma y concluye, en una primera aproximación al punto debatido, lo siguiente:
‘..En tal sentido, visto que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33, S.R.L., se encuentra representada por el ciudadano FAUSTINO EUSEBIO SÁNCHEZ, hecho reconocido expresamente por el apoderado judicial de la actora, quien a su vez es el director gerente de la firma mercantil INVERSIONES INRASA, C.A., propietaria del lote de terreno donde se encuentra el inmueble arrendado (folios 25-31,1 pieza), a criterio de esta juzgadora los pagos realizados por la empresa demandada al representante de la arrendataria y propietaria del bien arrendado, no pueden equiparse a un incumplimiento de su obligación, menos aún cuando en autos no existe siquiera presunción de que tales pagos correspondan a una obligación distinta. En consecuencia, se deben considerar con plena validez y eficacia las transferencias bancarias realizadas por la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., a favor del prenombrado ciudadano representante de la empresa arrendado, por concepto de pago de canon de arrendamiento sobre el inmueble en litigio, y por ende se desechan los alegatos en contrario formulados por la actora.- Así se establece...’
Como puede observarse, la sentenciadora de la recurrida afirma que con los pagos efectuados, al gerente de la arrendadora y, por los montos a que se contrae la prueba de informes según fueran estos últimos recibidos del banco correspondiente, alcanzó nuestra mandante a dar cumplimiento a las obligaciones de pago mencionadas en la demanda como incumplidas para pedir la resolución pretendida. Se trata de una conclusión, definida e indubitable del fallo según la cual se desechan las pretensiones de la demandante sobre un supuesto incumplimiento de nuestra representada y se afirma que las transferencias que la misma hiciera en favor del gerente de la arrendadora constituyeron un pago efectivo de las obligaciones de pagar los cánones de arrendamiento.
Pero es el caso, ciudadanos magistrados, que en patente contradicción con esa definida conclusión de la recurrida que hemos destacado, la sentenciadora indica que, luego de efectuar un mejor análisis de las mencionadas pruebas de informe, llega a una diferente conclusión que expone en los siguientes términos:
‘...Por consiguiente, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., no logró desvirtuar el incumplimiento de la cláusula cuarta alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos y con apego a las consideraciones supra realizadas, debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada de sus obligaciones.- Así se precisa...’
Al compararse la manifestación de la recurrida acabada de copiar con la primeramente transcrita más arriba, salta a la vista la irreductible contradicción en los motivos de la decisión, pues de una parte se sostiene que los pagos que hiciera nuestra mandante son válidos y eficaces para liberarla de sus obligaciones, pero por otro lado el fallo sostiene que, no obstante tales pagos o transferencias, hubo “un incumplimiento de sus obligaciones por parte de la accionada” todo en grave contradicción entre los motivos de la decisión con respecto a un mismo punto, que la inficiona y priva de la necesaria regularidad formal, pues los razonamientos que ofrece no se compadecen ni pueden pervivir conjuntamente, impidiendo conocer a cabalidad los fundamentos del fallo.
En relación con el vicio delatado, esa Sala reiteradamente ha señalado que la contradicción entre los motivos de la sentencia ocurre cuando el juez establece en una misma decisión dos razonamientos que se destruyen entre sí, generando un estado de confusión que trae como consecuencia la falta de fundamentos del fallo, es una de las modalidades en que se presenta la inmotivación del fallo. (Vid. sentencia N° 58 de fecha 8 de febrero de 2012, caso: La Liberal C.A., contra A.M.B. y otros, criterio ratificado en el fallo N° 549, de fecha 24 de septiembre de 2013, caso: Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A. contra Inversiones Mujica, C.A. y otros).
Por los argumentos expuestos y la evidencia de que está presente en el fallo la contradicción entre dos razonamientos o argumentos en1 la parte motiva que se destruyen entre sí, denunciamos la infracción por la recurrida del ordinal 4o del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en inmotivación en la modalidad de contradicción en los motivos, como pedimos sea declarado. (Énfasis y subrayado del texto)
Cómo puede notarse de los argumentos impugnativos citados supra, el recurrente pretende la nulidad del fallo de segundo grado de jurisdicción por conducto del vicio de motivación contradictoria, pues en el desarrollo del fallo el ad quem en primer lugar consideró que los pagos “realizados por la empresa demandada al representante de la arrendataria y propietaria del bien arrendado, no pueden equiparse a un incumplimiento de su obligación” para concluir seguidamente que se “debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada de sus obligaciones”.
Para decidir, se observa:
La jurisprudencia consolidada y constante de la Sala de Casación Civil, ha venido sosteniendo que el vicio de inmotivación contradictoria, se produce cuando los motivos del fallo de tal se desvirtúan, se desnaturalizan o se destruyen en igual intensidad y fuerza, lo que hace a la decisión carente de fundamentos y por ende nula.
Se genera una falta absoluta de fundamentos sobre el punto de que se trate, siempre que la contradicción verse sobre un mismo considerando o entre los motivos y el dispositivo, lo cual conduce irremediablemente a la destrucción recíproca de los mismos, e impediría con ello el control de la legalidad del fallo, y en ese sentido se ha pronunciado la Sala en fallo número 704, del 27 de noviembre de 2009 (caso: Manuel Alfredo Padra Rivodó contra Giacoma Cuius Cortesía y otro), reiterado mediante sentencia número 121, del 29 de febrero de 2012 (caso: Carla Giannina Cantalupo Landaeta contra Gianicola Flores Di Lorenzo) donde se señaló:
“…siendo que la contradicción en los motivos envuelve en el fondo inmotivación, cuando los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves, generando así la falta absoluta de fundamentos sobre el punto de que se trate, siempre que naturalmente, la contradicción verse sobre un mismo considerando,, lo cual conduciría irremediablemente, a la destrucción recíproca de los mismos, e impediría con ello el control de la legalidad del fallo…”.
Así las cosas, a los fines de determinar si el fallo impugnado se encuentra inficionado del vicio denunciado por el recurrente, es preciso trascribir los argumentos sostenidos por el juez de alzada. En tal sentido, el ad quem en la sentencia cuestionada, en su parte pertinente, preciso lo siguiente:
“Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos; así las cosas, esta juzgadora a los fines de demostrar la procedencia de tal causal, observa que la parte demandante hizo valer junto con su libelo un CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO (cursante a los folios 16-24,1 pieza del expediente), suscrito en fecha Io de marzo de 2018, entre la firma mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L., representada por el ciudadano Faustino Eusebio Sánchez, en su carácter de ‘EL ARRENDADOR’, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., representada por los ciudadanos Leonel Rodríguez Freitas y Joao Martinho Gomes Dos Ramos, en su carácter de ‘EL ARRENDATARIO’, de cuyo contenido -específicamente de su cláusula cuarta- se desprende lo siguiente:
‘(...) CUARTA: El canon mensual de arrendamiento por el inmueble objeto de este contrato ha sido acordado de mutuo y amistoso acuerdo entre el arrendador y el arrendatario de acuerdo al contenido del artículo 31 y 32 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de fecha 23 de Mayo (sic) del año 2014 Gaceta Oficial 40.418, ha sido convenido en la cantidad de DIEZ MILLONES de BOLÍVARES (sic) CON 00/100 CÉNTIMOS (sic) (10.000.000,00), mensuales que el ARRENDATARIO se obliga a cancelar al vencimiento de cada mes en las oficinas del ARRENDADOR, que e! ARRENDATARIO declara conocer (...)’.
De esta manera, se evidencia en autos que las partes intervinientes en el presente juicio convinieron como obligación de la arrendataria, que el pago de los cánones de arrendamiento por el inmueble objeto de la controversia, debían ser cancelados de manera mensual al vencimiento de cada mes, fijándose en esa oportunidad la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00).
Ahora bien, en vista que el incumplimiento de tal obligación constituye un hecho negativo, cuyos efectos liberatorios deben en todo caso ser probados por la parte demandada en su condición de arrendatario; se observa que la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., en el curso del juicio, promovió PRUEBA DE INFORMES dirigida al banco Banesco, Banco Universal, de cuyas resultas (insertas a los folios 468-473, I pieza), se desprende que la empresa demandada realizó los siguientes pagos a la cuenta del Banco Nacional de Crédito, cuyo titular es el ciudadano FAUSTINO EUSEBIO SÁNCHEZ, a saber:
(…Omissis…)
Con vista a dicho pagos, la parte demandante manifestó en la oportunidad de celebrarse la audiencia preliminar, que las transferencias electrónicas antes indicadas se realizaron en la cuenta personal del gerente de la sociedad ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33, S.R.L., y no en la cuenta de la arrendadora, por lo que -a su decir- tales pagos son ‘inexistentes’; al respecto, esta juzgadora observa que en la cláusula cuarta del contrato privado de arrendamiento acompañado al escrito libelar, las partes contratantes acordaron que la arrendataria se obligaba a cancelar al vencimiento de cada mes el canon locativo ‘...en las oficinas…’ de la empresa arrendataria, no desprendiéndose que hayan convenido en que la modalidad del pago sea en efectivo, transferencia ni cheque. Además de ello, tampoco se indicó en el contrato de arrendamiento una cuenta bancaria cuya titularidad le pertenezca a la empresa demandante donde se realizarían los pagos por concepto cánones.
En tal sentido, visto que la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA. FAESA 33, S.R.L., se encuentra representada por el ciudadano FAUSTINO EUSEBIO SÁNCHEZ, hecho reconocido expresamente por el apoderado judicial de la actora, quien a su vez es el director gerente de la firma mercantil INVERSIONES INRASA, C.A., propietaria del lote de terreno donde se encuentra el inmueble arrendado (folios 25-31, I pieza), a criterio de esta juzgadora los pagos realizados por la empresa demandada al representante de la arrendataria y propietaria del bien arrendado, no pueden equiparse a un incumplimiento de su obligación, menos aún cuando en autos no existe siquiera presunción de que tales pagos correspondan a una obligación distinta. En consecuencia, se deben considerar con plena validez y eficacia las transferencias bancarias realizadas por la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., a favor del prenombrado ciudadano representante de la empresa arrendado, por concepto de pago de canon de arrendamiento sobre el inmueble en litigio, y por ende se desechan los alegatos en contrario formulados por la actora.- Así se establece.
Aunado a ello, la parte demandada sostuvo en su escrito de contestación a la demanda, que constituye prueba de su ‘solvencia’ en el pago del canon de arrendamiento mensual, la comunicación privada suscrita en fecha 27 de mayo de 2019, por el representante de la parte actora, sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33, S.R.L., la cual riela a los folios 175-176, I pieza del expediente, dirigida a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., en la cual le participa intención de no renovar- el contrato de arrendamiento, advirtiéndole que a partir del 1° de junio de 2019, iniciaría a correr la prórroga legal correspondiente de dos (2) años. Ahora bien, desde la publicación de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), se ha mantenido (artículo 40) que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal; sin embargo, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial vigente, no establece disposición similar.
Así las cosas, a criterio de esta juzgadora, la manifestación del arrendador de no renovar la relación arrendaticia con la demandada, no puede constituir una aceptación de pagos de cánones de arrendamientos vencidos ni hacer presumir el cumplimiento de las obligaciones contractuales por la arrendataria, ya que el juez no puede basar sus pronunciamientos en presunciones, dado que el mundo para las partes como para el juez lo constituyen las actas del expediente y lo que está fuera de él, no existe; por lo tanto, al haberse demandado la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago del canon pactado, le correspondía a la parte demandada demostrar los efectos liberatorios de su obligación, es decir, el pago locativo en los términos acordados, ya que -se insiste- la manifestación que pueda hacer el arrendador de no continuar la relación de arrendamiento no puede representar una aceptación -en este caso- del pago de cánones vencidos, por lo que se desechan los alegatos en contrario formulados por la demandada.- Así se establece.
Siguiendo este orden, quien decide de una revisión minuciosa a las resultas de la mencionada prueba de informes, puede verificar que los pagos demandados como insolutos, a saber, los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2019, fueron efectuados de manera acumulada, extemporánea, irregular y en contravención con lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato privado de arrendamiento acompañado al escrito libelar, además ninguno de ellos expresa el valor del canon acordado, a saber, diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) equivalentes para el momento del pago de los meses insolutos a CIEN BOLÍVARES (Bs. 100.00). Por consiguiente, siendo que para el derecho la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico mediante las formas determinadas por la ley, y en virtud que, la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., no logró desvirtuar el incumplimiento de la cláusula cuarta alegada por la parte actora en el escrito libelar, este tribunal partiendo de las pruebas aportadas a los autos y con apego a las consideraciones supra realizadas, debe tener por cumplido el requisito bajo análisis, referido al incumplimiento por parte de la accionada de sus obligaciones.- Así se precisa.
Por último, con respecto a que la parte demandante haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir con sus obligaciones; debe precisarse primeramente, que el cumplimiento del contrato es la ejecución voluntaria del mismo, por tanto la acción de resolución sólo le compete al contratante que ha cumplido eficazmente sus obligaciones. Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente no se desprende instrumento alguno que lleve a la convicción de que la empresa demandante en su carácter de arrendadora haya de alguna manera incumplido alguna de sus obligaciones contractuales o alguna obligación propia de su condición; al contrario, como se precisó en el particular que antecede, se evidencia que fue la demandada quien dejó de cumplir con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en los términos contractualmente convenidos, razones por las que esta sentenciadora considera que en el caso de marras se encuentra cumplido el tercer requisito exigido para la procedencia de las acciones resolutorias, referido al cumplimiento por parte de la accionante de sus obligaciones contractuales.- Así se precisa.
Tomando en cuentas tales circunstancias, y una vez verificado el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para la procedencia de la acción que dio lugar al presente juicio, quien aquí suscribe debe declarar PROCEDENTE en derecho la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33, S.R.L., contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., razón por la que se declara RESUELTO el contrato privado de arrendamiento suscrito por las prenombradas empresas en fecha Io de marzo de 2018; y como consecuencia de ello, la demandada deberá DESALOJAR y hacer ENTREGA MATERIAL a la parte demandante, del inmueble objeto del presente juicio constituido por un galpón signado con el No. 01, con un área de mil nueve metros cuadrados (1.009 mts2), incluyendo ambas mezzaninas, ubicado en la avenida principal Las Minas del sector industrial Las Minas, kilómetro 15 de la Carretera Panamericana sentido Caracas-Los Teques, San Antonio de los Altos, municipio Autónomo Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, en las mismas condiciones de conservación en que lo recibió.- Así se decide.
Así las cosas, partiendo de todo lo anteriormente expuesto, debe en consecuencia esta alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio RAFAEL JESÚS DÍAZ SIFONTES, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Miranda en fecha 20 de agosto de 2021 la cual se CONFIRMA CON DISTINTA MOTIVA: en tal sentido, se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33, S.R.L., contra la prenombrada empresa, y por consiguiente, RESUELTO el contrato privado de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso en fecha 1o de marzo de 2018, el cual recayó sobre el inmueble objeto de la controversia, motivo por el cual, se ordena a la empresa demandada hacer entrega material del inmueble a la demandante en las mismas condiciones de conservación en que lo recibió; tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se decide.”
De los pasajes decisorios citados con anterioridad, se evidencia con meridiana claridad la contradicción entre los motivos expresados, pues el judicante de alzada –con base a la pretensión resolutoria por falta de pago de cánones de arrendamiento- considera válidos los pagos realizados por la empresa demandada, aduciendo que se hicieron en la persona del representante legal de la empresa demandante, para luego estimar en derecho la pretensión por evidenciarse el incumplimiento imputable a la demandada relativa a la falta de pago.
Así las cosas, por cuanto la sentencia de alzada se encuentra inficionada del vicio de inmotivación por contradicción resulta inoficioso analizar las restantes delaciones, por lo cual, esta Sala de Casación Civil atendiendo el nuevo sistema de casación civil, dispuesto según sentencia de esta Sala número 510 de fecha 28 de julio del año 2017 (caso: Marshall y Asociados, C.A. contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A.), y sentencia de la Sala Constitucional número 362 de fecha 11 de mayo del año 2018, cuya recepción fue plasmada en sentencias de esta Sala de Casación Civil números 254 (caso: Luis Antonio Díaz Barreto contra Ysbetia Roció González Zamora), y 255 (caso: Dalal Abdrer Rahman Masud contra Yuri Jesús Fernández Camacho y otra), ambas de fecha 29 de mayo de 2018, se ANULA el fallo de segundo grado de jurisdicción y procede a dictar sentencia bajo los siguientes argumentos:
SENTENCIA DE MÉRITO
DEL ESCRITO LIBELAR:
Afirma la demandante, que el 1° de marzo del año 2018 suscribió un contrato de arredramiento hasta el 1° de marzo del año 2019 con la demandada, fijándose como canon de arrendamiento para aquella oportunidad la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000).
Aduce, que la sociedad mercantil demandada no canceló el canon correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2019, por lo cual, solicita la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, conforme a la cláusula quinta del pacto negocial suscrito por las partes.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
La representación judicial de la empresa como punto previo solicita la reposición de la causa al estado de admisión, por cuanto la presente demanda no debe sustanciarse conforme a las reglas establecidas en el artículo 859 y siguientes de la norma ritual adjetiva civil –procedimiento oral- conforme a la disposición contenida en el artículo 43 de la Ley para la Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.
Como segundo punto previo, impugnó la cuantía estimada en el libelo por exagerada, ya que a su entender la cuantificación de la pretensión debió realizarse con base al contenido de las cláusulas tercera y cuarta del pacto negocial, tomando en consideración el valor del canon de arrendamiento y sumar los meses insolutos.
Con relación al fondo de la pretensión admite como cierto la existencia de la relación arrendaticia.
Niega, rechaza y contradice que la relación arrendaticia tenga como fecha de inicio 1° de marzo del año 2018, pues el último contrato de arrendamiento suscrito por las partes tuvo como fecha de inicio 1° de marzo del año 2017 al 1° de marzo del año 2018, y se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000) para la época de suscripción del contrato. Por tal motivo, desconoció el contenido de la documental promovía junto al libelo y que riela a los folios 16 al 24, conforme al contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Niega, rechaza y contradice que el último cano de arrendamiento se haya establecido en la cantidad de diez millones (Bs. 10.000.000) de la época de suscripción del contrato, pues lo cierto es –a decir del demandado- que el último canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000), -según contrato suscrito el 1° de maro del año 2017-
Niega, rechaza y contradice que se encuentre insolvente y que adeude el canon de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2019, pues los mismos se hicieron a través de transferencias bancarias a la cuenta número 01910043041143038746, cuya titularidad pertenece al ciudadano Faustino Eusebio Sánchez, titular de la cédula de identidad V- 629.504, representante legal de la empresa actora.
Afirma que, en virtud de encontrarse solvente la demandada envió comunicación del 27 de mayo de 2019, dónde le “concede” a la demandada la prorroga legal por dos años.
Finalmente niega, rechaza y contradice los hechos y el derecho invocados por la parte actora.
En atención a los hechos alegados por las partes, esta Sala evidencia que los puntos controvertidos y objetos de prueba versan sobre: a) la existencia del contrato aducido por la actora del 1° de marzo del año 2018 hasta el 1° de marzo del año 2019, b) el monto establecido como canon de arrendamiento y c) la falta de pago sobre los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2019.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
Parte actora:
De las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que la representación judicial de la parte actora conjuntamente con su escrito libelar, hizo valer las siguientes documentales:
-Cursa a los folios 16-24 de la 1° pieza del expediente CONTRATO PRIVADO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre la firma mercantil ADMINISTRADORA E INVERSORA FAESA 33 S.R.L., representada por el ciudadano Faustino Eusebio Sánchez, en su carácter de “el arrendador”, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A., representada por los ciudadanos Leonel Rodríguez Freitas y Joao Martinho Gomes Dos Ramos, En Su Carácter De “El Arrendatario”, bajo las siguientes cláusulas:
“(…) PRIMERA: EL ARRENDADOR, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIA, quien lo acepta y lo revive en este acto, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por UN (1) Local (sic) Industrial (sic) Galpón (sic) signado con el Numero (sic) 01, de aproximadamente mil nueve metros cuadrados (1.009 mts2) incluyendo ambas mezzaninas Ubicado en la Avenida (sic) Principal (sic) las (sic) Minas del Sector (sic) Industrial (sic) Las Minas Km. 15 de la Carretera Panamericana sentido Caracas-Los Teques, galpón industrial de por medio al establecimiento INVERSORA ALTO-MIR D.S.F., C.A., frente del inmueble denominada Centro Esquema; en San Antonio de los Altos, municipio Autónomo Los Salías del Estado (sic) Bolivariano de Miranda (...)TERCERA: La duración del presente contrato es de un año (01) fijo, contado a partir del día Primero (sic) (01) de Marzo (sic) del 2.018, hasta el Primero (sic) (01) de Marzo (sic) del 2.019, exacto e improrrogable y sin notificación alguna por parte de EL ARRENDADOR hacia EL ARRENDATARIO (...)CUARTA: El canon mensual de arrendamiento por el inmueble objeto de este contrato ha sido acordado de mutuo y amistoso acuerdo entre el arrendador y el arrendatario de acuerdo al contenido del artículo 31 y 32 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de fecha 23 de Mayo (sic) del año 2014 Gaceta Oficial 40.418, ha sido convenido en la cantidad de DIEZ MILLONES de BOLIVARES (sic) CON 00/100 CÉNTIMOS (sic) (10.000.000,00), mensuales que el ARRENDATARIO se obliga a cancelar al vencimiento de cada mes en las oficinas del ARRENDADOR, que el ARRENDATARIO declara conocer. QUINTA: La falta de pago de una (1) o más mensualidades dará derecho a EL ARRENDADOR, a pedir la resolución del presente Contrato (sic), y consecuentemente la inmediata desocupación de los locales objeto del mismo, sin plazo alguno e igualmente, las mensualidades atrasadas generaran (sic) intereses de mora a la rata del uno por ciento (1%) mensual.
(...omissis...)
DÉCIMA NOVENA: El incumplimiento de una o más Cláusulas (sic) establecidas en este Contrato (sic), por parte de EL ARRENDATARIO, dará derecho a EL ARRENDADOR, de pedir la resolución inmediata del mismo, así como la desocupación del inmueble dado en arrendamiento SIN PLAZO ALGUNO, en cuyo caso EL ARRENDATARIO, deberá cancelar los cánones de arrendamiento por los meses que faltaren para la culminación del presente Contrato (sic) (...)”
Ahora bien, se observa que el referido instrumento fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad de contestación a la demanda, por lo que la parte actora promovió la prueba de cotejo de conformidad con el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, a lo cual los expertos designados, en su dictamen pericial arrojado de la prueba grafotécnica efectuada sobre instrumentos cursantes a los autos, determinaron que (ver folios 419-423, I pieza) “...tanto las firmas dubitadas como las indubitadas corresponden en todos y cada uno de sus puntos característicos individualizantes, es decir fueron realizadas por las mismas personas en una misma autoría (sic) escritural...” por lo cual debe ser apreciado como instrumento privado reconocido, a tenor de lo previsto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele pleno valor probatorio para la resolución de la causa, ello como demostrativo de que entre las partes intervinientes en el presente proceso, celebraron un contrato de arrendamiento por el inmueble objeto del litigio por un (1) año fijo, contado a partir del 1° de marzo de 2018, hasta el 1° de marzo de 2019; asimismo, los contratantes acordaron un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00- Así se establece.
-Cursa a los folios 25-31 de la pieza número 1 del expediente en copia fotostática, DOCUMENTO DE ACLARATORIA protocolizado ante el Registro Público del Municipio Los Salias del estado Miranda en fecha 16 de julio de 2010. inserto bajo el No. 34, Tomo 8; a través del cual el ciudadano FAUSTINO EUSEBIO SÁNCHEZ RAGA, en su carácter de director gente de la firma mercantil INVERSIONES INRASA, C.A., propietaria de un lote de terreno con una superficie de aproximadamente treinta y un mil metros cuadrados (31.000 mts2), según documento protocolizado en el primer trimestre del año 1979, bajo el No. 16, Protocolo Primero, Tomo 12 ante el hoy Registro Público del Municipio Guaicaipuro del estado Bolivariano de Miranda, ubicado en la avenida principal Las Minas, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, acuerda regirse por las coordenadas y linderos de Mercator (UTM) Datum y REGVEN, las cuales se indican en el documento. Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, esta Sala la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que en el inmueble anteriormente descrito propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES INRASA, C.A., se encuentra ubicado el inmueble objeto del presente proceso.- Así se establece.
-Cursa a los folios 32-43 y 49-61, I pieza del expediente) en copia fotostática, Acta de Asamblea de Accionistas de la empresa Administradora e Inversora Faesa 33 S.R.L., celebrada en fecha 6 de noviembre de 2013, inscrita en el Registro Mercantil Tercero del Distrito Capital en fecha 13 diciembre de 2013, bajo el No. 29, Tomo 285; en la cual se acordó -entre otras puntos- la ratificación de los gerentes de la sociedad, quedando por consecuencia por el período estatutario de diez (10) años en el referido cargo, los ciudadanos Faustino Eusebio Sánchez Raga y María Teresa Senisgalli de Sánchez; en copia fotostática, acta constitutiva y estatutos sociales de la sociedad mercantil Administradora e Inversora Faesa 33 S.R.L., protocolizada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda en fecha 2 de marzo de 1994, bajo el No. 13, Tomo 45-A PRO; y en copia fotostática, acta de asamblea de accionistas de la empresa Administradora E Inversora Faesa 33, S.R.L., celebrada en fecha 20 de septiembre de 2004, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 22 septiembre de 2004, bajo el No. 42, Tomo 159-A Pro. Ahora bien, en vista que simple de los documentos públicos bajo análisis no fueron impugnadas en el curso del juicio, esta Sala las tiene como fidedignas de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y les confiere pleno valor probatorio como demostrativas de que la empresa Administradora E Inversora Faesa 33, S.R.L., parte actora en el presente juicio, se encuentra representada por los ciudadanos Faustino Eusebio Sánchez Raga y María Teresa Sinisgalli de Sánchez.- Así se establece.
-Cursa a los folios 44-48 de la primera pieza en copia fotostática, AUTORIZACIÓN autenticada ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de septiembre de 2007, inserta bajo el No. 58, tomo 116, de los libros de autenticaciones llevados por esta notaría, a través de la cual el ciudadano Faustino Eusebio Sánchez Raga, en su condición de director de la sociedad mercantil Inversiones Inrasa, C.A., autorizó y cedió en todas y cada una de sus partes a la sociedad mercantil Administradora e Inversora Faesa 33, S.R.L., la administración sin limitación alguna y sin reserva de todos los bienes muebles e inmuebles propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Inrasa, C.A.; Ahora bien, en vista que la copia simple del documento público bajo análisis no fue impugnada en el curso del juicio, la Sala la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; y le confiere pleno valor probatorio como demostrativa de que la sociedad mercantil Administradora e Inversora Faesa 33, S.R.L., administra todos los bienes muebles e inmuebles propiedad de la sociedad mercantil Inversiones Inrasa, C.A.- Así se establece.
-Cursa a los folios 62-98 de la primera pieza en copia fotostática, Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil Inversiones Inrasa, C.A., protocolizada ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 27 de diciembre de 1978, bajo el No. 67, Tomo 139-A, en la cual se desprende que dicha empresa fue constituida por los ciudadanos Faustino Eusebio Sánchez Raga y Ángel Tomas Sánchez Raga; en copia fotostática, cuatro (4) Actas de Asamblea General de Accionistas de la sociedad mercantil Inversiones Inrasa, C.A., todas inscritas en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, celebradas: (i) en fecha 20 de junio de 1979, inscrita en fecha 27 de septiembre de 1979, bajo el No. 44, Tomo 151-A Pro; (ii) en fecha 21 de septiembre de 1995, inscrita en fecha 21 de diciembre de 1995, bajo el No. 27, Tomo 384-A Pro; (iii) en fecha 22 de marzo de 2001, inscrita en fecha 3 de abril de 2001, bajo el No. 59, Tomo 58-A Pro; (iv) en fecha 23 de marzo de 2007, inscrita en fecha 15 de junio de 2007, bajo el No. 22, Tomo 42-A Pro; y, en copia fotostática, cuatro (4) Acta De Asamblea General De Accionistas de la sociedad mercantil Inversiones Inrasa, C.A., celebradas en fecha 15 de febrero de 1987, 20 de febrero de 1980, 20 de febrero de 1981 y 22 de febrero de 1991, debidamente agregadas al expediente mercantil No. 107261. Ahora bien, siendo que los documentos públicos en cuestión no fueron impugnados en el decurso del proceso, los mismos tienen valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no obstante a ello, en virtud que dichas probanzas se apartan del tema controvertido y por ende, nada aportan a la resolución de la presente causa, quien aquí decide las desecha por impertinentes.- Así se precisa.
En la oportunidad probatoria, la representación judicial de la empresa accionante, promovió los siguientes medios probatorios:
Primero.- (Folios 280-281 y 292-293,1 pieza del expediente) en copia fotostática, Licencia De Actividades Económicas expedida por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Autónomo Los Salías del estado Bolivariano de Miranda en fecha 24 de enero de 2014, a favor de la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., quedando registrada bajo el No. 4626, para ejercer la actividad económica de “artículos generales de ferretería”; ahora bien, la presente documental no aporta nada al tema a decidir, por lo cual, se desecha del elenco probatorio. Así se establece.
Segundo- (Folios 282 y 294, I pieza del expediente) en copia fotostática y original. Factura No. 016439, expedidas por la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., en fecha 27 de enero de 2021, por la compra total de Bs. 606,069.999,91. Ahora bien, aun cuando la documental en cuestión no aporta elemento probatorio alguno para la resolución del presente juicio, se desecha del debate probatorio. Así se precisa.
Tercero.- (Folios 283 y 295, I pieza del expediente) en copia fotostática y original, Factura de Pago, expedida por la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Autónomo Los Salias del estado Bolivariano de Miranda en fecha 1 de febrero de 2021, por concepto de pago de permisos municipales a favor del ciudadano Faustino Eusebio Sánchez Raga. Ahora bien, es preciso resaltar que no es juzga la solvencia tributaria del ninguna de las empresas debatientes en juicio, por lo cual, esta Sala desestima la presente prueba al no aportar nada el tema objeto de debate. Así se precisa.
-PRUEBA DE INFORMES: dirigida a la Alcaldía Del Municipio Autónomo Los Salías del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que “remita copia certificada de la Patente de Industria y Comercio otorgada a la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., que encuentra en sus archivos”. En este sentido, de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 410-412, I pieza del expediente) donde se hizo saber que la empresa demandada posee “Licencia de Actividades Económicas nro 4626”, de fecha veinticuatro (24) de enero de dos mil catorce (2014). Pues bien, como la probanza en referencia no contiene algún aspecto controvertido en juicio, se desecha del debate probatorio. Así se establece.
-PRUEBA DE COTEJO: la presente prueba fue valorada y apreciada en acápites anteriores, por lo cual, esta Sala da por reproducido en anterior pronunciamiento. Vale destacar que la demandada presentó la siguiente observación al informe presentado por los expertos:
“(...) Con respecto a la prueba de cotejo que se solicitó, requiero que los expertos manifiesten como llegaron a la conclusión que, efectivamente existe una semejanza entre la firma de mi representado entre el documento dubitado y el indubitado, ya que a simple vista se puede ver que las firmas son evidentemente diferentes, dudo que esa forma haya sido hecha por mi cliente ya que tienen bastantes diferencias en sus trazos y ejecución. En cuanto a la firma del señor Leo Rodríguez, se trata de un trazo horizontal, según se evidencia de su cédula y del documento poder, mientras que en el dubitado aparece en forma vertical, lo cual no explicaron los expertos ni dieron las observaciones. En el caso de la firma del Sr. Martín Gómez la firma indubitada tiene un trazo final que no aparece en la dubitada, lo cual tampoco explicaron los expertos (…)” (Resaltado añadido).
Ahora bien, si bien es cierto que los expertos designados se limitaron a ratificar el dictamen consignado en autos sin expreso pronunciamiento a la aclaratoria formulada por la parte accionada, tal actuación no cambiaría la conclusión a la que arribaron los expertos, vale decir, que las firmas dubitadas e indubitadas corresponden a las mismas personas en una misma autoría, pues la aclaratoria tiene por finalidad ampliar puntos dudosos, sin que se pueda modificar la conclusión.
En ese sentido, es evidente para esta alzada que la solicitud de dicha aclaratoria bajo la formulación de observaciones en la audiencia oral, gira en torno a su disconformidad con la motivación de la misma, por lo que forzosamente visto que las conclusiones del informe pericial de todos los expertos, fueron efectuadas mediante procedimientos técnicos-científicos, llegando a una misma conclusión, este juzgado superior le otorga pleno valor probatorio a la probanza in comento de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil y 1.425 del Código Civil, teniéndose como reconocido el documento dubitado, a saber, el contrato privado de arrendamiento, el cual fue celebrado por las partes intervinientes en juicio.- Así se establece.
Parte Demandada:
Conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, hizo valer las siguientes documentales:
Primero.- (Folios 154-157, I pieza del expediente) en copia fotostática, Instrumento Poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, San Antonio de Los Altos del estado Bolivariano de Miranda en fecha 14 de septiembre de ¡ 2018, inserto bajo el No. 54, Tomo 26^; a través del cual el ciudadano Leonel Rodríguez Freitas, en su carácter de representante de la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., otorga poder judicial a los abogados en ejercicio Rafael Jesús Díaz Sifontes y Liliana González. Ahora bien, en vista que el documento bajo análisis no fue impugnado por la parte contraria, quien aquí suscribe la tiene como fidedigna de su original de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ello como demostrativas de las circunstancias supra referidas.- Así se establece..
Segundo.- (Folios 158-174, I pieza del expediente) en copia fotostática, Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 7 de abril de 2010, bajo el N° 38, Tomo 13-A-Pro, a través de la cual se desprende que la referida empresa fue constituida por los ciudadanos Leonel Rodríguez Freitas y Joao Martinho Gomes Dos Ramos, quedando administrada la sociedad por dos (2) directores quienes según la cláusula décimo sexta, podrán representarla de manera conjunta con la firma de ambos; y, en copia fotostática, Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., celebrada en fecha 21 de noviembre de 2017, y posteriormente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Bolivariano de Miranda en fecha 30 de enero de 2018, inserta bajo el No. 22, Tomo 6-A-Pro, a través de la cual -entre otros puntos a tratar- se modificó la cláusula décimo sexta de los estatutos sociales, previendo que los directores de la empresa pueden administrar la misma con la firma conjunta o separada. Ahora bien, en vista que los documentos públicos bajo análisis no fueron impugnados por la parte demandada, quien aquí suscribe las tiene como fidedignas de sus originales de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ello como demostrativo de la constitución legal de la empresa demandada en el presente proceso y de su representación lega.- Así se establece.
Tercero.- (Folios 175-176,1 pieza del expediente) en copia fotostática, misiva suscrita por el abogado Peter Paolo Sánchez, en su condición de consultor jurídico de las firmas mercantil Inversiones Enrasa, C.A. Y Administradora E Inversora Faesa 33, S.R.L., en fecha 27 de mayo de 2019, dirigida a la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., en la cual le participa su intención de no renovar contrato de arrendamiento, advirtiéndole que a partir del 1o de junio de 2019, iniciaría a correr la prórroga legal correspondiente de dos (2) años. Ahora bien, en vista que la presente documental fue consignada en copia fotostática, la parte demandada promovió la PRUEBA DE EXHIBICIÓN de la misma en contra de la empresa demandante, observándose de la oportunidad para evacuar la probanza en cuestión (ver folios 416-418,1 pieza) representación judicial del actor consignó en original el documento intimado a exhibir, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio al instrumento antes señalado como demostrativo de que en fecha 27 de mayo de 2019, la sociedad Administradora e Inversora Faesa 33, S.R.L. (aquí demandante), notificó a la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A. (aquí demandada), su intención de no renovar la relación arrendaticia y que por tanto, a partir del Io de junio de 2019, comenzaría a correr el lapso de prórroga legal.- Así se establece.
Cuarto. - (Folios 177-185, I pieza del expediente) en copia fotostática, contrato privado de arrendamiento celebrado entre la firma mercantil Administradora e Inversora Faesa 33 S.R.L., representada por el ciudadano Faustino Eusebio Sánchez, en su carácter de “El Arrendador”, y la sociedad mercantil Distribuidora Torniwood, C.A., representada por los ciudadanos Leonel Rodríguez Freitas y Joao Martinho Gomes Dos Ramos, en su carácter de “El Arrendatario”, sobre un inmueble constituido por un galpón identificado con el No. 01, ubicado en la avenida principal Las Minas, sector industrial Las Minas, kilómetro 15 de la Carretera Panamericana, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, por un plazo de un (1) año fijo contado a partir del 1o de marzo de 2017 al Io de marzo de 2018, fijándose un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000.00). Ahora bien, vale la pena acotar que el presente instrumento no guarda relación con el asunto debatido, pues, la petición de la actora se constituye en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con vigencia del 1° de marzo del año 2018 al 1° de marzo del año 2019, el cual quedó reconocido conforme a las resultas de la prueba de cotejo que cursa en autos, por lo tanto, la presente documental se desecha del debate probatorio -Así se precisa.
En la etapa probatoria consignó los siguientes elementos:
-INSPECCIÓN JUDICIAL: La parte demandada promovió inspección judicial de conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a ser practicada en el inmueble objeto de la presente controversia; así las cosas, se observa que el tribunal de la causa mediante auto dictado en fecha 25 de marzo de 2021, admitió dicha probanza y fijó la oportunidad para su evacuación y designado a tal efecto, al ciudadano Luis Alfredo Pinto, como práctico-fotógrafo. Posteriormente, se observa que en fecha 16 de abril de 2021, el tribunal se trasladó y constituyó en la siguiente dirección: ‘Avenida Principal Las Minas, del Sector Industrial Las Minas, kilómetro 15 de la Carretera Panamericana sentido Caracas-Los Teques, galpón industrial de por medio al establecimiento INVERSORA ALTO-MIR D.S.F., C.A., frente del inmueble denominado Centro Esquema, en San Antonio de Los Altos, Municipio Autónomo Los Salías, del estado Bolivariano de Miranda’, en cuya oportunidad mediante acta levantada (inserta a 1os folios 360-371 y 378-384,1 pieza), dejó constancia de los siguientes particulares:
“(…) Primero: En el lugar objeto de la Inspección (sic), se observaron clientes en el área de tornillería, así como en el área donde se encuentran dispuestas la madera que comercializan en el galpón en actividad de compra-venta, desconociéndose si se trataba de una venta al mayor o detal, de igual forma pudimos evidenciar a un operador de una máquina atinente a sierra de mesa marca SCM, modelo ST15WF, de nombre JHOAN TORRES, portador de la cédula de identidad Nro. V-15.912.942, quien en ese momento efectuaba corte a una lamina (sic) de madera. De todo lo anteriormente expuesto se hicieron tomas fotográficas por parte del experto designado, así como también de los artículos, materiales y herramientas que comercializan en el establecimiento objeto de la inspección, los cuales se especifican a continuación: tornillería, herramientas automotrices, accesorios para carpintería, herrajes, correderas, material impermeabilizante, escaleras, material de pintura, poliuretano, selladores, barnices, pinturas de esmaltes, tintes para madera, brochas, rodillos, carbones industriales y automotrices (...) gaveteros, machimbrados, puertas, tablones, listones melanina, fórmica, madera compuesta (MDF) (...) En el particular Tercero (sic): Se hace constar que en el galpón se observo (sic) la siguiente maquinaria: 1) cierra de mesa, marca SCM modelo SI15WF, 2) máquina de cortes (para madera) electrónica, marca Orea Next WARW1, con la cual efectúan cortes verticales y horizontales y 3) vehículo monte cargas Hyundai, modelo 30-D-7 (operativo). En el particular Cuarto (sic): Han sido solicitadas facturas, las cuales han sido emitidas por la empresa Torniwood, correspondientes a los mes (sic) febrero, marzo y abril del año en curso, de cuyo contenido se desprende, cortes de madera, los cuales han sido facilitado por el señor quien fue identificado como Joao Martinho Gomes Dos Ramos, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.171.255 (...)”
Como puede observarse de las resultas de la inspección realizada, esta Sala se permite concluir que la empresa realiza actividades comerciales en las instalaciones del inmueble arrendado además de almacenaje de materiales de construcción, Así se establece.
-EXHIBICIÓN DE DOCUMENTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada promovió la prueba de exhibición de documentos; es el caso que, tal promoción fue admitida por el tribunal de la causa en fecha 25 de marzo de 2021, ordenó su evacuación, teniendo lugar el acto en fecha 11 de mayo de 2021, tal y como consta del ACTA levantada en dicha oportunidad que a continuación se transcribe (inserta a los folios 416-418,1 pieza del expediente):
“(...) la representación judicial de la parte demandada, toma la palabra, y expone: Solicito en este acto, tal y como se había pedido, la exhibición del Documento (sic), contentivo de la prórroga legal de Ley (sic), el cual consta en copia en el expediente, cursante a los folios 174 y 175 respectivamente, conforme fue acordado por este Tribunal (sic). Acto seguido, toma la palabra, el abogado de la parte actora, y expone: Consigno en su original, documento intimado, por la parte demandada, en la cual se le notificada a la accionada, de manera formal, la no renovación contractual del año 2019-2020, es decir desde el 1° de junio del 2019 al 1° de junio del 2020, que nada tiene que ver con la relación contractual del 1o de junio del 2018 al 1o de junio del 2019, la cual es columna vertebral y el accionar jurídico de la presente demanda judicial (...)”.
Ahora bien, de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte promovente que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario podrá pedir su exhibición, acompañando a su solicitud una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario, A tal efecto, siendo que en el medio probatorio en cuestión no aporta nada al debate probatorio, esta Sala procede a excluirlo del mismo.- Así se precisa.
-PRUEBA DE INFORMES: En el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada promueve la prueba de informes dirigida a la Dirección de Administración Tributaria adscrita a la Alcaldía del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara al tribunal de la causa, sobre los siguientes particulares: “(...) a) Que tipo de actividad comercial desarrolla la empresa Distribuidora Torniwood, C.A. Registro de Información Fiscal R.I.F: 298977566. b) Si la empresa tiene actividad de índole Industrial en el Municipio. De igual forma requiero copia de la documentación que sirva de soporte a la información que se solicita y que se encuentra en sus Registros (sic) o Sistemas. Las resultas de la presente prueba curan en autos y de ella se desprende la sociedad mercantil demandada posee código de actividad número 3.02, encontrándose para la fecha en los trámites para incluir el código 2.02 referido a fabricación de materiales de madera y metal para la construcción de edificaciones, cajas, jaulas, tambores, barriles y otros envases de manera y metal, mangos de madera para herramientas y de artículos menudos de madera, ataúdes, muebles o accesorios, de madera, según la Ordenanza de Impuestos Sobre Actividades Económicas, undécima reforma parcial, de fecha 16/10/2020. Ahora bien, dicha probanza no logra acreditar algún hecho controvertido, por lo tanto esta Sala la desecha Así se establece
b) Dirección de Ingeniería Municipal y Catastro adscrita a la Alcaldía del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que informara al tribunal de la causa, sobre los siguientes particulares: “(...) Que tipo de Zonificación (sic) se encuentra en el Galpón (sic) Industrial (sic) ubicado en la siguiente dirección: la Avenida (sic) Principal (sic) Las Minas del Sector (sic) Industrial (sic) Las Minas Km. 15 de la Carretera Panamericana sentido Caracas-Los Teques (...) “En este sentido, siendo que de las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 444-445,1 pieza) se deprende textualmente que el remitente hizo saber al a quo que: “(...) Realizando una revisión en nuestro Plano de Zonificación el inmueble posee: Zonificación CC-1 (COMERCIO COMUNAL) (...)”. Ahora bien, en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente caso, se le confiere valor probatorio como demostrativo de que el inmueble objeto del presente proceso, se encuentra en un área para realizar actividades comerciales y de servicios especializados, conforme al plano de zonificación del municipio.- Así se establece.
c) Baneso, Banco Universal, a los fines de que informara al tribunal de la causa, sobre los siguientes particulares: “(...) a) Si las transferencias efectuadas vía electrónica los días 25 de abril, 18 de junio, 12 de julio, 17 de septiembre y 12 de noviembre todas del año 2019 fueron emitidas desde el cuenta corriente No. 01341020820001000992 de la entidad financiera Banesco, de mi representadas Distribuidora Torniwood C.A., a la cuenta del Banco Nacional de Crédito número 01910043041143038746, cuyo titular es el ciudadano Faustino Eusebio Sánchez (...) Si se cobró o depositó un cheque a nombre del beneficiario Faustino E Sánchez signado con el Nro. 15783145, de fecha 26 de abril del año 2018, por un monto de SEISCIENTOS NOVENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 690.000.000,00). b) Si se cobró o depositó un cheque a nombre del beneficiario Faustino E Sánchez signado con el Nro. 83134 de fecha 01 de marzo del año 2018, por un monto de TRES MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 3.100.000,00). c) Si se cobró o depositó un cheque a nombre del beneficiario Faustino E Sánchez signado con el Nro. 83131 de fecha 30 de enero del año 2018, por un monto de SEIS MILLONES DOSCIENTOS MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 6.200.000,00). d) Si se cobró o depositó un cheque a nombre del beneficiario Faustino E. Sánchez signado con el Nro. 15783145 de fecha 4 de DICIEMBRE del año 2017, por un monto de TRES MILLONES CIEN MIL DE (sic) BOLÍVARES (sic) CON 00/100 (BS. 3.100.000,00). De las resultas de la probanza en cuestión (cursantes al folio 468-473, I pieza) se deprende lo siguiente: “(...) podemos evidenciar en nuestro archivos electrónicos que las transferencias expuestos fueron emitidas contra la cuenta N° 0134- 1020-82-0001000992 correspondiente a nuestro cliente DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A; Rif N° J298977566 a favor de la cuenta N° 01910043041143038746 correspondiente al Banco BNC, titular Faustino Eusebia Sánchez., C.I V-629.504 (...) podemos evidenciar la emisión de un cheque signado con el serial 15783145 emitido contra la cuenta (...) cliente DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A (...) en fecha 26/04/2018 por la cantidad de Bs. 690.000.000,00, a favor del ciudadano Faustino E. Sánchez y depositado en una cuenta del Banco BNC (...) podemos evidenciar la emisión de un cheque signado con el serial 83134 emitido contra la cuenta (...) cliente DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A (...) en fecha 01/03/2018 por la cantidad de Bs. 3.100.000,00, a favor del ciudadano Faustino E. Sánchez y depositado en una cuenta del Banco BNC (...) podemos evidenciar la emisión de un cheque signado con el serial 83131 emitido contra la cuenta (...) cliente DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A (...) en fecha 30/01/2018 por la cantidad de Bs. 6.200.000,00, a favor del ciudadano Faustino E. Sánchez y depositado en una cuenta del Banco BNC (...) que el cheque signado con el serial 15783145 correspondiente a la cuenta N° 0134-1020-82-0001000922 a nombre de nuestro cliente DISTRIBUIDORA TORNIWOOD, C.A; Rif N° J298977566; aparece emitido con los datos expuestos en el cheque indicado en el particular a (...)”. Ahora bien, en virtud que ello guarda relación con los hechos inherentes al presente caso, se le confiere valor probatorio como demostrativo de que la parte demandada realizó las siguientes transferencia a la cuenta del Banco Nacional de Crédito del ciudadano Faustino Eusebio Sánchez, a saber: (a) Referencia No. 11099365238, por Bs. 4,00, de fecha 25/04/2019; (b) Referencia No. 11264862494, por Bs. 2,00, de fecha 18/06/2019; (c) Referencia No. 11331002135, por Bs. 2,00, de fecha 12/07/2019; (d) Referencia No. 11489269824, por Bs. 10,00, de fecha 17/09/2019; y, e) Referencia No. 11605674462, por Bs. 2,00, de fecha 12/11/2019. Asimismo, se acreditó que la empresa demandada expidió los cheques que a continuación se indican, depositados en la cuenta del Banco Nacional de Crédito del ciudadano FAUSTINO EUSEBIO SÁNCHEZ, a saber: (a) Cheque No. 15783145, por Bs. 690.000.000,00, de fecha 26/04/2018; (b) Cheque No. 27783134, por Bs. 3.100.000,00, de fecha 01/03/2018; y, (c) Cheque No. 36783131, por Bs. Bs. 6.200.000,00, de fecha 30/01/2018.- Así se establece.
d) Banco Provincial BBVA, Banco Universal, a los fines de que informar al tribunal de la causa, sobre los siguientes particulares: “(...) (a) Si se cobró o depositó un cheque a nombre del beneficiario Faustino E Sánchez signado con el Nro. 00028757 de fecha 26 de abril del año 2018, por un monto de SEISCIENTOS NOVENTA MILLONES CON00/100 (BS. 690.000.000,00) (...) (b) Si se cobró o depositó un chequea nombre del beneficiario Faustino E Sánchez signado con el Nro. 2778 de fecha 03 de Noviembre (sic) del año 2017, por un monto de Tres Millones Cien Mil con 00/100 (BS. 3.100.000,00) (...)”. Ahora bien, de la revisión efectuada a las actas se evidencia que aun cuando no constan en el expediente las resultas de lo requerido, esta Sala observa que lo pretendido con dicha prueba no era otra cosa que demostrar unos supuestos pagos realizados por la parte demandada al representante de la empresa actora en los años 2017 y 2018, lo cual en modo alguno puede tener influencia determinante en el presente fallo, ya que lo pretendido en este juicio es el desalojo del inmueble arrendado por presunta falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo a junio de 2019, por lo que la espera de las resultas de la prueba de informes en cuestión no resulta necesario; por consiguiente, al no existir aspecto alguno sobre el cual deba esta alzada pronunciarse, se desecha la referida prueba del proceso.-Así se precisa.
PUNTO PREVIO I
La demandada solicitó la reposición de la causa al estado de que se admitiera la demanda, pues, a su entender no resulta aplicable el procedimiento oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por la remisión expresa a la que hace alusión el artículo 43 del Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así las cosas, el artículo 2 del mencionado decreto ley, el cual es al siguiente tenor:
“Artículo 2-° A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento.
Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.” (Énfasis de quien suscribe como ponente)
Así las cosas, como puede notarse el señalado artículo establece el tipo de inmueble sobre el cual ha de recaer los efectos de la norma. Así, en el caso de autos interesa el reglón de galpones que no funcionen solo como depósitos, pues en el caso contrario, la sustanciación de las pretensiones será conforme a las reglas establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Pues, de las pruebas cursante en autos con especial atención a la inspección judicial ejecutada por el poder judicial, por órgano del tribunal comisionado en concordancia con la prueba de informes librada a la Dirección de Ingeniería Municipal y Catastro adscrita a la Alcaldía del Municipio Los Salías del estado Bolivariano de Miranda, permiten evidenciar con palmaria claridad que en el bien inmueble objeto del presente litigio se realizan actividades de comercio y almacenaje de mercancía, por lo cual, es plausible concluir que la sustanciación de la acción propuesta, le resulta aplicable el régimen establecido 43 del Decreto Ley con Rango, Valor y Fuerza de Ley Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 43-° En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.” (Énfasis de quien suscribe como ponente)
Así las cosas, conforme a los argumentos señalados supra, esta Sala desestima la reposición de la causa solicitada por la demandada. Así, se decide.
PUNTO PREVIO II
En la oportunidad de la litis contestatio la demandada impugnó la cuantía por excesiva, indicando que de autos se evidencia que el monto de los cánones de arrendamiento insolutos suman la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00), lo cual determina que la cuantía de diecisiete millones quinientos mil bolívares soberanos (Bs. S 17.500.000) rebasan la cantidad adeudada y que da origen a la demanda.
Así las cosas, de las pruebas en autos se evidencia que el canon de arrendamiento fijado por ambas partes se fijó en la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000) para la época del contrato, que producto de la reconvención quedó en cien bolívares (Bs. 100), lo que determina que la deuda que da origen a la demanda de resolución alcanza la cantidad de cuatrocientos bolívares (Bs. 400) a la fecha de la interposición de la demanda -16 de julio del año 2019- y que hoy representan la cantidad de cuatro (4) bolívares según se desprende no solo del contrato sino del propio libelo de la demanda. En tal sentido, esta Sala verifica que el actor cuantificó la demanda en una suma excesiva tal como lo platea el demandado, lo que permite estimar procedente la impugnación de la cuantía realizada. Así, se decide.
MOTIVA:
La acción de cumplimiento de contrato encuentra su fundamento legal en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa lo siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”.
En íntima vinculación a lo anterior, José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, disertó sobre los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento o resolución de contrato, así, el citado autor señaló lo siguiente:
“La resolución de que habla el artículo 1.167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante.”.
Los pasajes argumentativos previamente esbozados permiten concluir, que el peticionante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene que probar que cumplió con su obligación; y dependiendo de la forma en que se conteste la demanda, también deberá acreditar el incumplimiento de su contraparte.
Se concluye entonces, a tenor de la norma citada y aplicado al caso de autos, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone la existencia de: 1) un contrato bilateral y, 2) el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, y su finalidad estriba en la necesidad de acudir a los órganos de justicia con la finalidad de conmine a la parte a dar fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas.
Sobre el mismo contexto, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”.
De las normas transcritas se desprende que, en principio, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes lo que determina que quien pretenda la ejecución de una obligación, debe probarla y por su parte quien pretenda que ha sido liberado de la misma, debe probar el pago de ésta o el hecho extintivo según el caso.
En el sub iudice, el actor pretende la resolución del contrato de cumplimiento producto del impago de los cánones de arrendamientos de los meses de marzo, abril, mayo y junio del año 2019, mientras que el demandado sostiene que se realizaron los respectivos pagos.
Así las cosas, la cláusula cuarta invocada por el demandante señala lo siguiente:
“CUARTA: El canon mensual de arrendamiento por el inmueble objeto de este contrato ha sido acordado de mutuo y amistoso acuerdo entre el arrendador y el arrendatario de acuerdo al contenido del artículo 32 y 32 de la Ley para la Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (sic) de fecha 23 de mayo del año 2014 Gaceta Oficial 40.418, ha sido convenido para en la cantidad de DIEZ MILLONES de BOLÍVARES CON 00/100 CENTIMOS (Bs. 10.000.000), mensuales que el ARRENDATARIO se obliga a cancelar al vencimiento de cada mes en las oficinas del ARRENDADOR, que el ARRENDATARIO declara conocer.”
Pues bien, los intervinientes en el negocio jurídico pactaron de mutuo acuerdo las condiciones sobre el monto del arrendamiento, lugar de pago, sin embargo, debe señalarse que no fue establecida la modalidad del mismo, vale decir, si se debía realizar en moneda física o a través de una operación bancaria, que debía ser notificada en la oficina de la arrendadora.
Así, de las pruebas cursante en autos quedó plenamente acreditado que la empresa demandada pagó los cánones pertenecientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio discriminados de la siguiente manera:
1) Cuatro bolívares (Bs. 4) el
veinticinco (25) de abril del año 2019, donde se aprecia por concepto la
palabra “pago”.
2) Dos bolívares (Bs. 2) el dieciocho
(18) de junio del año 2019, donde se aprecia por concepto la palabra “pago
meses de mayo y junio”.
3) Dos bolívares (Bs. 2) el doce (12)
de julio del año 2019, donde se aprecia por concepto se lee la palabra “pago
meses julio y agosto 2019)”.
Así las cosas, esta Sala observa que los pagos se realizaron a la cuenta del ciudadano Faustino Eusebio Sánchez, representante legal de la empresa actora, en fecha extemporáneas, sin embargo, aún frente a dicho reconocimiento, el punto reclamado es la falta de pago que no se pudo apreciar de las pruebas que cursa en autos. En tal sentido, no se observa que la actora se haya alzado o reclamado con respecto a la extemporaneidad de los pago ni en la fórmula usada por el demandado para cumplir con la obligación, haciéndolo efectivo en la cuenta del representante legal de la accionada, lo que permite concluir que los pagos fueron efectivamente realizados, no adeudándose nada por concepto de canon de arrendamientos de los meses alegados en el libelo de la demanda, lo cual produce la legalidad del pago conforme al contenido del artículo 1.285 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 1.285.- El pago que tiene por objeto transferir al acreedor la propiedad de la cosa pagada, no es válido, sino en cuanto el que paga es dueño de la cosa y capaz para enajenarla.
Sin embargo, cuando la cosa pagada es una cantidad de dinero o una cosa que se consume por el uso, y el acreedor la ha consumido de buena fe, se valida el pago aunque lo haya hecho quien no era dueño o no tenía capacidad para enajenarla.” (Énfasis de quien suscribe como ponente)
Bajo los razonamientos señalados con anterioridad, esta forzosamente debe desestimar la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago, al evidenciarse que el demandado logró acreditar el el cumplimiento de la obligación contraída en la cláusula cuarta del pacto negocial con relación a la erogación del canon de arrendamiento denunciado como insolutos. Así, se decide.
D E C I S I Ó N
En mérito de las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación propuesto por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, dictada el siete (7) de febrero del año 2021. SEGUNDO: Se ANULA el fallo referido y la Sala desciende al estudio de las actas del expediente y falla lo siguiente; TERCERO: IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa solicitada por la demandada. CUARTO: PROCEDENTE la impugnación de la cuantía propuesta por la demandada en la etapa de la litis constestatio y; QUINTO: SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento.
Se condena en costas a la parte actora conforme al contenido del artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, con sede en la ciudad Los Teques. Particípese al Juzgado Superior de origen conforme el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los doce (12) días del mes de agosto de dos mil veintidós. Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
El Presidente de la Sala,
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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA
Vicepresidente-Ponente,
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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA
Magistrada,
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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS
La Secretaria,
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VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA
Exp. AA20-C-2022-000093
Nota: publicada en su fecha a las
La Secretaria,