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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. N° 2019-000325
Magistrada Ponente: MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA.
En el juicio por desalojo, incoado ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, el día 15 de mayo de 2000, bajo el N° 61, tomo 101-A-VII, representada judicialmente por los abogados Raimundo Orta Poleo, Raymond Orta Martínez, Roberto Orta Martínez, Carlos Alberto Calanche Bogado, Indira Moros Restrepo, María de los Ángeles Pérez Núñez, Irene Victoria Morillo López, Luis Eliécer Janser García y Daniel Caetano Alemparte, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.982, 40.518, 63.275, 105.148, 110.298, 119.895, 115.754, 28.551 y 224.821 en orden correlativo, contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, el 18 de junio de 1999, bajo el N° 41, tomo 170-A-Sgdo., en la persona de su representante legal y directora, ciudadana NANCY CAROLINA VAZQUEZ HERNANDEZ, titular de la Cedula de Identidad N° V-9.485.812, representada judicialmente por los abogados Ricardo Ramón Martínez Herrera y Enderson Jesús Lozano, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los Nos. 72.555 y 217.155 respectivamente; el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la mencionada Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva en fecha 12 de noviembre de 2018, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, en consecuencia, confirmó aunque con distinta motivación, la decisión del a quo que declaró parcialmente con lugar la demanda.
Contra la referida decisión de alzada, la representación judicial de la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue declarado inadmisible por auto de fecha 28 de noviembre de 2018, con fundamento en el artículo 36 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 4 del Código Civil, pues en consideración del ad quem en los juicios que por desalojo se conocen en alzada no existe la posibilidad de incoar el Recurso de Casación.
En tal sentido, la parte demandada en fecha 5 de diciembre de 2018 ejerció recurso de hecho en contra de la inadmisibilidad del Recurso de Casación proferida por el ad quem.
Con motivo del recurso de hecho propuesto contra la negativa de admisión del recurso de casación, en fecha 30 de mayo de 2019, la Sala de Casación Civil declaró: “CON LUGAR el recurso de hecho propuesto por la parte demandada, contra el auto de fecha 28 de noviembre de 2018, dictado por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, denegatorio del recurso de casación anunciado contra la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2018, dictada por el precitado juzgado Superior. En consecuencia, se REVOCA dicho auto y se ADMITE el recurso extraordinario de casación anunciado por el demandado.”.
En fecha 11 de julio del 2019, se dio cuenta en Sala correspondiendo la ponencia a la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba.
Cumplidas las formalidades de ley, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, previas las siguientes consideraciones:
RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
I
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la infracción de los artículos 7, 15, 206, 208, 212 y 859 eiusdem, así como el artículo 43 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por incurrir en el vicio de reposición no decretada.
El formalizante por vía de fundamentación expresó lo siguiente:
“…De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1o del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delatamos en la recurrida la infracción de los artículos 7, 15, 206, 208, 212 y 859 eiusdem, así como lo dispuesto en el artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y lo dispuesto en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por haber incurrido en el vicio de reposición no decretada, y con ello en el quebrantamiento de formas sustanciales del proceso con menoscabo al derecho a la defensa y afectación del orden público, con base en las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:
A los fines de una mejor comprensión de la presente denuncia, consideramos conveniente comenzar por destacar que, en el escrito libelar, la representación judicial de la parte actora afincó la pretensión de desalojo incoada contra nuestra representada, entre otros motivos, en la presunta falta de pago de cánones de alquiler conforme lo estipulado en la cláusula tercera del primigenio contrato que contiene la relación arrendaticia por la cual se litiga, y en la cláusula segunda de la última prórroga convencional, lo que subsumió en el literal a) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como también, por haberse presuntamente subarrendado parcialmente el inmueble a una persona jurídica distinta, sin la debida autorización de la arrendadora,' lo cual subsumió en el literal g) del artículo 34 del referido instrumento legal.
Con base en lo anterior, el tribunal de la cognición, por auto de fecha 19 de enero de 2018, admitió la demanda conforme lo previsto en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el articulo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; esto es, por las reglas del juicio breve, que como bien es sabido reduce términos y oportunidades para el ejercicio de recursos procesales.
Dicho esto, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada alegó, conforme lo previsto en el ordinal 8o del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cuestión previa referida a la existencia de una cuestión prejudicial, afirmando que ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, cursa una demanda incoada por Aquamater Maternidad Consciente, C.A., contra la sociedad mercantil Operadora Inmobiliaria Presty House, C.A., en la que hizo valer pretensión merodeclarativa de certeza a los fines de establecer, entre otros hechos, que entre las partes en conflicto existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, de naturaleza comercial y, asimismo, que el plazo de la prorroga legal que le correspondería disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años, que comenzaría a Transcurrir una vez se adecué el contrato a las previsiones del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Del mismo modo, en dicho escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada advirtió al tribunal de primer grado que la situación jurídica procesal sometida a su conocimiento, entiéndase la concerniente a la pretensión de desalojo formulada por Operadora Inmobiliaria Presty House, C.A., debía quedar en suspenso hasta tanto se resolviere mediante sentencia definitivamente firme, aquel juicio en que se debate la pretensión merodeclarativa de certeza, puesto que lo que en este juicio se decida resultará determinante para la solución del referido juicio de desalojo; lo cual se comprende mejor, si ponderamos que el régimen legal de una relación arrendaticia de naturaleza comercial es totalmente diferente, tanto en lo sustantivo como en lo procesal, al que rige relación arrendaticia dentro del marco del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este escenario, colegimos que, el debate en torno a la naturaleza comercial de la relación arrendaticia existente nuestra representada, sociedad de comercio Aqua Maternidad Consciente, C.A., en condición de arrendataria, la sociedad de comercio Operadora Inmobiliaria Presty House, C.A., en condición de arrendadora, fue planteado desde el mismo comienzo del juicio ante el tribunal de la primera instancia; sobre todo, en atención a que por mandato de lo previsto en el artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.
A pesar de lo anteriormente expuesto, el tribunal de la sentencia recurrida dictaminó lo siguiente:
"...Conforme lo estipulado en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva; y por cuanto la causa se tramita por el procedimiento breve, es aplicable al respecto lo establecido en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
(...omissis... )
Al respecto, esta alzada observa que la parte demandada ha opuesto la cuestión previa del artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, alegando la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, por lo que quien suscribe considera que de conformidad con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil la resolución de la cuestión previa de prejudicialidad, es inapelable como lo ha señalado la Sala Civil en sentencia N° 645 del 16 de noviembre del año 2009, cuando expresa (...omissis...)
…Omissis…
Del extracto que antecede, se pone claramente de manifiesto que, el tribunal de la sentencia recurrida se limitó a despachar el alegato medular concerniente a la naturaleza comercial de la relación arrendaticia de marras, y por ende el trámite por el que debió discurrir la demanda, con base en que no tenia apelación lo decidido por el tribunal de la causa, obviando por completo, como era su deber, que la normativa legal que rige las relaciones arrendaticias de uso comercial son de estricto orden público, como se deduce de lo preceptuado en el artículo 3 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, conforme al cual, los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo; y, además, que la controversia debió tramitarse por las reglas del juicio oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y no, como erróneamente sucedió, por las reglas del juicio breve previsto en el mismo instrumento legal.
Asimismo, desconoció que de acuerdo con lo estatuido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos procesales deben realizarse según las formas previstas en la ley procesal y en las leyes especiales, y sólo en caso excepcional, cuando dichas formas no estén previstas, podrá el juez establecer las que considere más idóneas, no pudiendo en consecuencia subvertirse las formas procesales, ni aun con la aceptación de las partes. De manera que, cualquier infracción a la normativa que debe regir la sustanciación y decisión de una acción como la de autos, hace procedente la reposición oficiosa de la causa, y la consiguiente aclaratoria de nulidad de los actos subsiguientes al acto irrito; esto es, a partir del mismo auto de admisión de la demanda.
En efecto, la doctrina pacifica y reiterada de nuestro más Alto Tribunal ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento. El principio de legalidad de las formas procesales, salvo las situaciones de excepción previstas en la ley, caracterizan los procedimientos, es decir, que éstos no pueden ser relajables por las partes y mucho menos alterados por el juez, pues su estructura, secuencia y desarrollo están establecidos en la ley.
…Omissis…
De hecho, el artículo 83 de nuestra Carta Magna establece lo siguiente:
…Omissis…
Ahora bien, esta Sala Civil en decisión N° 241, de fecha 4 de mayo de 2015, caso: Impermeabilizadora C.A., contra Clínica Los Sauces, C.A., en un punto previo resolvió lo atinente a la competencia para conocer la materia desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento de locales comerciales, en los siguientes términos:
…Omissis…
Ahora bien, es necesario destacar que para la fecha en que fue dictada la sentencia recurrida, es decir, el 26 de junio de 2014, ya había entrado en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta Oficial Número 40.418, el cual pasa a regir las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, en el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial especificados en su artículo 2°.
En cuanto a la aplicabilidad del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece la Disposición Final Única, que el Decreto entrará en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolívariana de Venezuela, y al respecto tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia. Asimismo, establece dicho Decreto en el segundo aparte del artículo 43, en cuanto a la competencia en materia de arrendamiento comerciales que "...El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”.
Como puede apreciarse, con la sentencia accionada, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua el 2 de mayo de 2016, se convalidó la aplicación de un procedimiento indebido, contemplado en el artículo 33 de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (juicio breve), en el que los lapsos son mucho más cortos que los dispuestos en el juicio oral, con lo cual se vulneró de manera flagrante el derecho a la defensa y el debido proceso de la sociedad mercantil POLICLÍNICA CRUZ VERDE C.A., parte hoy accionante, a quien, partiendo de una interpretación de carácter restrictivo, y a pesar de haber sido demandada en fecha 27 de octubre de 2015, se excluyó del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014...".
Así pues, aplicando a nuestro caso el análisis efectuado por la Sala Constitucional, ex ante citado, aducimos que, el juez de la sentencia recurrida no se pronunció en cuanto a la reposición que debió decretar, incluso de oficio, ni en cuanto a la nulidad de los actos cumplidos desde el mismo auto de admisión de la demanda, soslayando por completo que de acuerdo al contenido del artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el procedimiento a seguir en caso de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial, será el del juicio oral establecido en el articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y no el procedimiento breve del mismo cuerpo normativo, en el que los lapsos son reducidos. Con tal modo de proceder, resulta axiomático que menoscabó a la sociedad mercantil Aquamater Maternidad Consciente, C.A. la posibilidad de argumentar y probar dentro de plazos más extensos y, por vía de consecuencia, le cercenó su derecho a la defensa, que está indisolublemente ligado a las condiciones de modo, tiempo y espacio fijados en la ley para su ejercicio; aún más, el juez de la recurrida no entendió que las formas procesales no son caprichosas ni persiguen entorpecer el procedimiento en detrimento de las partes, por el contrario, una de sus finalidades es garantizar el ejercicio eficaz del referido derecho. Dicho sea de paso, desde la perspectiva que aquí adoptamos, alegamos que igualmente soslayó precedentes jurisprudenciales Con infracción directa del principio de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible de nuestra representada.
Ciudadanos Magistrados, cabe señalar que los artículos 15, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil permiten u otorgan al juez como director del proceso, la potestad para reordenar y depurar el mismo cuando se ha detectado en el mismo una subversión que afecta los derechos de las partes, a fin de corregir las faltas u omisiones que fueron cometidas por los jueces de instancia, y de esta manera, dar a los justiciables la oportunidad de restituir los derechos y garantías infringidas; infracciones que no pueden ser convalidadas o consentidas cuando se trata de una materia en que está interesado el orden público.
Así pues, vemos que, en nuestro caso, se infringe el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que consagra el principio de equilibrio e igualdad procesal como manifestación del derecho a la defensa, pues al no ordenarse la reposición de la causa en los términos arriba expuestos, la recurrida no garantizó el derecho a la defensa de nuestra poderdante. Hemos de precisar que, al sustituirse procedimiento oral por un procedimiento de lapsos abrevia; el derecho a la defensa de la parte demandada se limitado, y de contragolpe el debido proceso, en razón de: en el juicio breve las partes tienen limitada su capacidad de defensa, se trata de un procedimiento que, en cuanto a los lapsos procesales, carece de mayores oportunidades objetivas de defensa, sobre todo por la inexistencia casi absoluta de oportunidades para solicitar peticiones, reclamar o apelar decisiones incidentales.
En cuanto a lo dispuesto en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, aducimos que propende a evitar decreten nulidades que devengan en reposiciones inútiles; asimismo, que la nulidad se decretará sólo en los casos determinados por la ley o cuando se haya obviado una formalidad esencial a la validez del acto. Dicho precepto igualmente fue infringido, porque es deber de los jueces procurar la estabilidad de los juicios evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. En efecto, en el presente caso, estamos ante una violación de norma procesal, como es la prevista en el artículo 43 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que remite al artículo 859 del Código de Procedimiento Civil, y ordena que se tramite por el juicio oral las controversias sobre inmuebles arrendados destinados al uso comercial, lo cual, pese a que se alegó como una defensa previa en el acto de contestación a la demanda, el juez de la recurrida, como hemos expuesto ut supra, se limitó a decir que lo decidido por el tribunal de la cognición no tenía apelación y por ende se eximia de revisar el punto en cuestión, haciendo caso omiso a que, en su condición de garante de la legalidad y del orden constitucional, resultaba infalible declarar la nulidad del auto de admisión de la demanda y de todas las actuaciones subsiguientes, reponiendo la causa al estado de admisión de la demanda para que fuere sustanciada por el juicio oral previsto en el señalado articulo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Bajo estas apreciaciones, vemos que el juez de la recurrida omitió cualquier consideración al respecto, desconociendo incluso que conforme a lo previsto en el artículo 212 del Código de Procedimiento Civil, si bien es cierto se requiere la instancia de parte para la declaratoria de nulidad de un acto del procedimiento, ello no es necesario cuando se trate de quebrantamiento de leyes de orden público, lo que no podrá subsanarse ni siquiera con el consentimiento expreso de las partes. En nuestro caso, si tomamos en consideración que estamos ante una ley de orden público, conforme se deduce del contenido del artículo 3 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, inferimos la violación del artículo 208 del Código de Procedimiento Civil porque era deber del Juez Superior que conoció de la apelación, ordenar la reposición de la causa al estado de que el procedimiento se desarrollara cumpliendo las formas legalmente establecidas en la ley en cuestión. En efecto, el señalado artículo prevé que la alzada deberá ordenar la reposición de la causa, cuando ella sea necesaria y que renueve el acto declarado nulo antes de que se dicte nueva sentencia. Esa reposición arrastrará, anulándolos, todos los actos procesales desarrollados con posterioridad al acto irrito, siempre y cuando la reposición obedezca a la omisión en el cumplimiento de una formalidad esencial al desenvolvimiento del proceso de que se trate, como no sucedido en nuestro caso.
…Omissis…
En resumen, resulta evidente que se ha cometido un error en el trámite del juicio; un error de estricto orden público que en materia casacional configura un supuesto para procedencia de este recurso por quebrantamiento de formas, virtud de que como ampliamente lo ha establecido, este Alto Tribunal, dicho error está estrechamente vinculado al iter procedimental. Y, para evitar y corregir la falta y procurar la estabilidad del juicio, el juez de la recurrida debió declarar la nulidad y reponer la causa al estado de admisión de la demanda por las reglas del juicio oral; al no hacerlo, infringió los artículos 7, 15, 206, 208 y 212 del Código de Procedimiento Civil; así como lo contemplado en el artículo del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Del mismo modo, desconoció que las garantías del debido proceso, de defensa de las partes y el de tutela judicial efectiva incumbe al orden público, pues el Estado es garante del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso; y así pedimos sea declarado por esta honorable Sala de Casación Civil.”
Para decidir, la Sala observa:
Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en el vicio de reposición no decretada por no ordenar la reposición de la causa desde la admisión de la demanda, a fin de que se tramitara por el juicio oral y no por el procedimiento breve, con lo cual incurrió en la infracción de los artículos 7, 15, 206, 208, 212 y 859 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala de Casación Civil ha sostenido que la referida denuncia por quebrantamiento de formas sustanciales con menoscabo del derecho de defensa, constituye un vicio relacionado con la observancia de los trámites esenciales del procedimiento establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, trámites éstos que se encuentran íntimamente vinculados con el principio de legalidad de las formas procesales, salvo las situaciones de excepción previstas en la ley.
Es decir, que no les está permitido a los jueces de instancia relajar la estructura, secuencia y desarrollo del procedimiento; esto es: el modo, lugar y tiempo en que deben realizarse los actos procesales, por cuanto las garantías del debido proceso, de defensa de las partes y el de tutela judicial efectiva incumbe al orden público, de allí que el estado sea garante del ejercicio eficaz de los derechos de las partes en el proceso. (Vid. Sentencia N° RC-000625 de fecha 29 de octubre de 2013, expediente N° 13-185, caso: Gladis Ysmenia Pérez Campos contra Inversora 015 C.A. y otra).
En este sentido, las formas procesales dispuestas en la ley, regulan la actuación del juez y de los intervinientes en el proceso, para mantener el equilibrio entre las partes y el legítimo ejercicio del derecho de defensa. El incumplimiento de estas formas da lugar a la reposición y renovación del acto, siempre que ello sea imputable al juez y hubiese ocasionado indefensión para las partes o alguna de ellas, lo que siempre debe ser examinado en armonía con la nueva concepción del debido proceso consagrada en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que prohíbe las reposiciones inútiles y el predominio de la consecución de la justicia sobre las formas que regulan el trámite procesal. (Vid. Sentencia N° RC-000751 de fecha 4 de diciembre de 2012, expediente N° 12-431, caso: Rubén Darío Coromoto León Heredia y Otra contra SIGMA C.A.).
A propósito de lo anterior, la Sala procede a relacionar de forma cronológica los actos procesales más importantes producidos en el juicio, con el objeto de constatar la antes alegada irregularidad procesal y así tenemos:
En fecha 15 de enero de 2018, la sociedad mercantil Operadora Inmobiliaria Presty House, C.A., interpuso libelo de demanda por desalojo, cursante del folio 4 al 12 contra Aquamater Maternidad Consciente, C.A. en la cual solicitan:
“…PRIMERO:
Al desalojo del inmueble constituido por una casa-quinta denominada “Quinta
ISA”, ubicada en la avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela
No. 76, Urbanización Chuao y distinguida con el número de catastro
000000103050200, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: En treinta
metros con once centímetros (30,11 mts.) con la avenida Río de Janeiro, medida
hasta la intersección de la prolongación del lindero norte y este; Sur: En
treinta metros (30 mts) con la parcela No. 75; Este: En diecisiete metros y
sesenta y seis (17,66 mts.) con la calle Roraima, medidas hasta la mencionada
intersección; y Oeste: En veinte metros veintinueve centímetros(20,29 mts.) con
la parcela No. 63, los linderos Este y Oeste son perpendiculares al lindero
Sur, el lindero Oeste forma un ángulo de ochenta y cinco grados (85º) con el
lindero Norte; la esquina noreste es un arco de cinco metros cuarenta
centímetros(5,40 mts.) de radio, siendo que la referida parcela tiene una
superficie de Quinientos Sesenta y Cuatro Metros Cuadrados con Diez decímetros
cuadrados(564,10 mts.), de conformidad con el documento debidamente homologado
por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de
la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 27 de
agosto de 2003, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Segundo
Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2017,
bajo el No. 2017.60; asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el No.
242.13.16.2.5882, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2017.
SEGUNDO:
En pagar de conformidad con lo que establece el artículo 1.167 del Código
Civil, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de SEIS MILLONES
SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON
VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 6.739.744,23), que equivalen a los meses que ha dejado
de cancelar la demandada por pensiones de arrendamiento insolutas, así como un
monto equivalente mensual a razón de Doscientos Seis Mil Setecientos Veintidós
Bolívares con Once Céntimos (Bs. 206.722,11), por cada mes que el inmueble este
ocupado desde la fecha que demanda, hasta la real y efectiva entrega del mismo
libre de bienes y personas.
TERCERO: Pagar las costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia
definitivamente firme que genere el presente procedimiento judicial.”.
Estimaron
la demanda en la cantidad de seis millones setecientos treinta y nueve mil
setecientos cuarenta y cuatro bolívares con veintitrés céntimos (Bs.
6.739.744,23), que equivalen a veintidós mil cuatrocientas sesenta y cinco con
ochenta y un unidades tributarias (22.465,81 UT).
Por último requirieron que, el presente asunto fuera seguido por los trámites
del juicio breve, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil, y una vez admitidos, fuera
sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar en la definitiva. …”
En fecha 19 de enero del 2018, el juzgado de la causa admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve y ordenó el emplazamiento de la demandada a fines que compareciera al 2do día de despacho siguiente a la constancia de su citación, a fin que diese contestación a la demanda, y a tales fines exhortó a la parte actora a consignar copia simple del libelo de demanda para librar la compulsa de citación. (f.183 al 184 pieza 1).
En fecha 8 de febrero del 2018, el juzgado de la causa acordó librar la compulsa de citación y ordenó abrir el cuaderno de medidas. (f.188 pieza 1).
En fecha 4 de junio del 2018, el abogado Enderson Lozano G., se dio por citado, en nombre de la parte demandada, y consignó instrumento poder a fines de acreditar su representación. (f. 260 pieza 1).
El 6 de junio de 2018, la parte demandada dio contestación a la demanda y opuso cuestiones previas. (f. 265 al 288 pieza 1).
En fecha 11 de junio del 2018, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de contradicción a las cuestiones previas promovidas por la parte demandada. (f. 351 al 362 pieza 1).
El 13 de junio del 2018, el juzgado a quo ordenó agregar los escritos de promoción de prueba consignados por los apoderados judiciales de la parte actora, y el abogado ENDERSON JESÚS LOZANO GUERRA, quien actúa en representación judicial de la parte demandada, admitiendo las pruebas promovidas por ambas partes. (f.365 al 367 pieza 1).
El 15 de junio del 2018, se llevó a cabo la evacuación de la prueba de inspección en el inmueble constituido por una Quinta denominada “ISA”, ubicado en la avenida Rio de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No.76, urbanización Chuao, del municipio Baruta. (f.387 al 392 pieza 1).
En fecha 15 de junio del 2018, el representante judicial de la parte actora, presentó copias del escrito de promoción de pruebas. (f. 393 al 395 pieza 1).
El 18 de junio del 2018, el juzgado de la causa llevó a cabo el acto de designación de expertos informáticos fijado en el auto del 13/06/2018, siendo designados como expertos a los ciudadanos WILLIAM COVA, DONIAL R. VILLAPOL y RAUL E. MOTA. (f.396 al 397 pieza 1).
En fecha 18 de junio del 2018, el apoderado judicial de la parte demandada, impugnó la prueba de inspección judicial evacuada en fecha 15 de junio del 2018. (f.403 pieza 1).
En fecha 19 de junio del 2018, mediante diligencia los ciudadanos WILLIAM COVA y DONIAL R. VILLAPOL, dieron aceptación al cargo que les fue conferido. (f.405 al 408 pieza 1).
El 19 de junio del 2018, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó se desechara los argumentos expuesto por su contraparte en diligencia del 18/06/2018. (f.409 al 410 pieza 1).
Por auto del 19 de junio del 2018, el tribunal de la causa libró oficios dirigidos a la Alcaldía del municipio Baruta, al Servicio Municipal de Administración Tributaria del municipio Baruta y a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), a fines de informar lo requerido en la prueba de informes promovida por la parte actora. (f.411 al 414 pieza 1).
En fecha 20 de junio del 2018, la abogada DALIA ESPERANZA SMITH SEMECO, en su carácter de práctico fotógrafo, consignó 34 exposiciones fotográficas que fueron tomadas en la inspección judicial practicada el 15/06/2018. (f.418 al 453 pieza 1).
El 20 de junio del 2018, el ciudadano RAÚL E. MOTA, diligenció aceptando el cargo que le fue designado y juró cumplirlo bien y fielmente. (f.454 al 455 pieza 1).
En
fecha 20 de junio del 2018, la representación judicial de la parte actora
solicitó prórroga del lapso de evacuación de pruebas.
Mediante auto del 20 de junio del 2018, el juzgado de la causa admitió escrito
de promoción de pruebas presentado por la representación judicial de la parte
actora el 15/06/2018. (f.456 al 460 pieza 1).
Por decisión del día 20 de junio de 2018, el aquo, declaró improcedente la impugnación realizada el 18/06/2018 por la representación judicial de la parte demandada. Asimismo, en esa misma fecha el juzgado antes mencionado se pronunció con respecto a la solicitud de reapertura de la evacuación de las pruebas, ordenando la reapertura para ambas partes del lapso de evacuación de pruebas de 15 días de despacho contados a partir de la constancia de la última notificación que de las partes se hiciera, a fines de que se gestionara la evacuación de la prueba de inspección. (f.463 al 474 pieza 1).
En fecha 22 de junio del 2018, la representación judicial de la parte demandada apeló de la declaratoria de improcedencia de la impugnación planteada, y la mencionada diligencia fue ratificada en fecha 27 de junio del 2018. (f.479 al 492 pieza 1).
El 27 de junio del 2018, el abogado Daniel Caetano Alemparte, consignó copia certificada del expediente Mercantil Nº 222-8891 de la sociedad mercantil LABORATORIO CLINICO MEDICA 747, C.A. (f.496 al 524 pieza 1).
Por auto del 27 de junio del 2018, el tribunal de la causa oyó en un solo efecto la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada el día 27/06/2018. (f.526 pieza 1).
En fecha 28 de junio del 2018, el tribunal de la causa, agregó al expediente oficio Nº CJ:258/2018 fechado 26 de junio del 2018, procedente de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI). (f.2 al 4 pieza 2).
En fecha 29 de junio de 2018, el a quo levantó acta dejando constancia del acto de evacuación de la prueba de experticia informática promovida por la parte actora. (f.5 al 6 pieza 2).
El 02 de julio de 2018, la representación judicial de la parte demandada consignó los fotostatos necesarios para la tramitación del recurso de apelación ejercido previamente. (f.7 al 4 pieza 8).
El 03 de julio de 2018, los expertos informáticos presentaron el dictamen pericial informático de la prueba evacuada. (f.9 al 13 pieza 2).
El 04 de julio de 2018, la representación judicial de la parte actora solicitó la ratificación de los oficios contentivos de la prueba de informes promovida. (f.14 al 15 pieza 2).
El 11 de julio de 2018, la representación judicial de la parte demandada solicito al a quo que se remitieran los fotostatos de la apelación ejercida al Tribunal Superior, y a su vez solicitó que se ratificara el oficio al Banco Central de Venezuela. (f.16 al 17 pieza 2).
El 19 de julio de 2018 la Juez del Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, difirió el pronunciamiento de la decisión por un lapso de 5 días de despacho. En esta misma fecha, por auto separado el referido tribunal remitió las copias conducentes para el conocimiento del recurso de apelación ejercido. (f.20 pieza 2).
El 2 de agosto de 2018, el a quo dio por recibido oficio procedente de la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario. (f.24 al 26 pieza 2).
En fecha 3 de agosto de 2018, el a quo dictó la sentencia recurrida, cuya dispositiva expresó lo siguiente: (f.27 al 53 pieza 2).
“…Con fundamento en lo anteriormente expuesto, al ser procedente el desalojo
por dos (2) de las causales demandadas, le resulta forzoso a éste Tribunal
declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO intentada por
la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., contra la
sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., y así deberá
declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
-VI-
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Undécimo de
Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando
Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de
la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la sociedad mercantil
AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales,
sobre la existencia de una cuestión prejudicial con fundamento en lo previsto
en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en
concordancia con lo previsto en el artículo 35 del Decreto Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la dispositiva del
presente fallo.-
Segundo: SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil
AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales,
relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de
conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 34 del
Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse demandado el desalojo
por diferentes causales.-
Tercero: SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil
AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales,
relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta de
conformidad con lo previsto en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 35 del
Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por encontrarnos ante un contrato
de arrendamiento inmobiliario reconducido y a tiempo indeterminado.-
Cuarto: PARCIALMENTE CON LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad
mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados
judiciales, relativa a la prescripción de los cánones de arrendamiento
reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de
2015, ambas fechas inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo
1.980 del Código Civil, los cuales en efecto se encuentran prescritos, en
consecuencia, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año
2015, se encuentra aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los
mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018. Quinto:
SIN LUGAR la defensa de fondo ejercida por la representación judicial de la
parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A.,
referente a la falta de cualidad pasiva, fundamentada en el artículo 361 del
Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo
883 eiusdem. Sexto: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por motivo de DESALOJO
incoada por la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A.,
contra la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en
consecuencia, queda extinguido la relación arrendaticia contraída en el
contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de marzo de 2004, ante la
Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, bajo el No. 53,
Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y sus
prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º de marzo de 2007, 31 de marzo de
2008, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del estado
Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones
llevados por esa Notaría, y 1º de abril de 2009, autenticado ante la Notaría
Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, anotado bajo el No.
24, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al haber
prosperado las causales de falta de pago y subarrendamiento de inmueble.-
Séptimo: SE CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER
MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA
ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle
Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado
Miranda”, libre de bienes y personas.-
Octavo: SE CONDENA a la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER
MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a pagar los cánones de arrendamiento
correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta la entrega efectiva y
real del inmueble, ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC),
que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, monto que será
establecido mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo
previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.-
Noveno: En virtud de lo antes declarado, no hay especial condenatoria en
costas.-
Décimo: SE ORDENA la notificación de las partes del presente fallo, de
conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de
Procedimiento Civil.-
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia certificada de la anterior
decisión en el copiador de sentencias de éste Tribunal…”.
En fecha 10 de agosto de 2018, la representación judicial de la parte actora se dio por notificado y solicitó la notificación de su contraparte. (f.54 al 55 pieza 2).
En fecha 12 de noviembre de 2018, el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y cursante del folio 95 al 127, de la segunda pieza del expediente, estableció lo siguiente:
“…PUNTOS PREVIOS
1. DE LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA ALEGADA EN ESTA ALZADA.
Se aprecia que la representación judicial de la parte demandada mediante
escrito presentado ante esta alzada el día 30 de octubre de 2018, solicitó la
reposición de la causa denunciando la violación de su derecho a la defensa
conforme a lo previsto en los artículos 26 y 49 de la Constitución Nacional,
por cuanto el a quo le cercenó su derecho a probar, alegando que la parte
actora se afincó en la presunta falta de pago de cánones de alquiler por parte
de la demandada, conforme a la cláusula tercera del primigenio contrato de
arrendamiento, así como en la cláusula segunda de la última prórroga
convencional, y que ello fue subsumido en el literal a) del artículo 34 de la
Ley de Arrendamientos de Vivienda.
Que dicho alegato fue negado y rechazado por no subsumirse en el supuesto
abstracto de la norma jurídica que la sustentan, y que promovió la prueba de
informes establecida en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a
los fines de recabar información al Banco Central de Venezuela relacionada con
los índices de precios al consumidor, puesto que entre las partes en conflicto
existe disputa en lo que al canon de alquiler y su cuantía concierne; que
habiendo sido admitida la prueba de informes por el a quo, se ordenó librar
oficio Nº 173-18, siendo entregado el mismo en fecha 26 de junio de 2018 en las
oficinas del Banco Central de Venezuela, y al respecto señala la demandada,
que:
“…aun cuando el a quo emitió pronunciamiento respecto a dicha probanza de
informes y libró oficio requiriendo lo promovido por la parte interesada, no
cumplió con hacer cumplir lo ordenado una vez vencido el lapso probatorio, bien
mediante auto para mejor proveer o por cualquier otro medio legal, como
director del proceso haciendo valer su autoridad judicial para que no quedara
ilusorio el mandato emitido mediante el auto en cuestión. El a quo no pudo
conformarse con que la entidad requerida no haya rendido el informe solicitado
en el juicio, ni puede privarle a la parte promovente de la prueba de las
resultas de la misma, con lo cual se vulneró el derecho a un debido proceso;
ergo, no cabe otra alternativa que anularse el fallo recurrido en apelación y
reponerse la causa al estado de ratificar la orden del oficio dirigido al Banco
Central de Venezuela, incluyéndole la modificación de indicarle el término, que
no debe exceder del plazo que esta honorable alzada estime conducente, para dar
cumplimiento a la prueba de informes promovida por la representación judicial
de la parte demandada…”.
…omissis…
Este Tribunal a los fines de resolver la solicitud observa lo siguiente:
Se evidencia de autos que la parte demandada en la oportunidad de promover
pruebas, promovió la prueba de informes dirigida al Banco Central de Venezuela,
con el fin que este informara sobre “los Índices Nacional de Precios al
Consumidor que ha publicado desde el mes de marzo de 2014 a diciembre de 2017,
con el objeto de establecer las fechas en que pudo variar el monto de los
cánones de arrendamiento pagados por nuestra representada…”.
Dicha prueba fue admitida por el tribunal de la causa mediante auto de fecha 13
de junio de 2018, siendo librado el oficio Nº 173-18 en fecha 20 de junio del
2018. Consta que en fecha 26 de junio de 2018 el ciudadano Migue Ángel Araya en
su carácter de alguacil de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil,
presentó diligencia dejando constancia de haber hecho entrega del oficio
referido en las oficinas del Banco Central de Venezuela. En fecha 11 de julio
de 2018 la representación judicial de la parte actora solicitó que se ratificara
el oficio al Banco Central de Venezuela, constando que en fecha 19 de julio de
2018 el tribunal de la causa difirió el pronunciamiento de la sentencia
definitiva por un lapso de 5 días de despacho, siendo dictada la sentencia que
hoy nos ocupa el día 03 de agosto de 2018.
En este orden de ideas, se evidencia de las actas procesales que dicha prueba
informativa fue debidamente admitida por la juez a quo, conforme a lo previsto
en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y librado el oficio en
fecha 20 de junio de 2018, siendo sentenciada la causa en fecha 03 de agosto de
2018, no evidenciándose en el expediente que la parte demandada y promovente de
la prueba informativa solicitara al juez a quo la prórroga del lapso probatorio
a los fines de esperar las resultas que pudiera producir el Banco Central de
Venezuela, siendo solicitado en fecha 11 de julio de 2018 la ratificación del
referido oficio, cuando ya había precluido el lapso probatorio.
Considera esta juzgadora, que si para la parte demandada dicha prueba era
determinante para la resolución de la controversia era quien tenía la carga de
impulsar su evacuación para que pudiera ser tomada en cuenta en la valoración,
pues si bien el juez es el director del proceso, en sus decisiones debe atenerse
a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho
no alegados ni probados, y puede actuar de oficio solo cuando la ley lo
autorice, o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres
sea necesario dictar alguna providencia legal aunque no lo soliciten las partes
(conforme artículos 11 y 12 del Código de Procedimiento Civil), no observándose
que en la presente causa se estén ventilando derechos que interesen al orden
público o que puedan ser contrarios a las buenas costumbres; aunado a ello se
aprecia que conforme a lo estipulado en el artículo 401 del Código de
Procedimiento Civil, el juez puede de oficio ordenar la práctica de las
diligencias taxativamente enumeradas en dicho artículo, no evidenciándose dentro
de esas actuaciones que el juez a través de un auto para mejor proveer pueda
constreñir a algún ente público para que remita alguna información; por lo que
considera quien suscribe que es improcedente la solicitud de reposición de la
causa solicitada por la representación judicial de la parte demandada, para que
se evacúe una prueba de informes, que a todas luces es inconducente para
demostrar los índices nacional de precios al consumidor, en virtud de la
omisión del Banco Central de Venezuela de publicar los Índices Nacionales de
Precios al Consumidor (I.N.P.C.) desde diciembre del año 2015. Así se
establece.
2. DE LA PREJUDICIALIDAD ALEGADA.
Conforme a lo estipulado en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en la contestación de la demanda, el
demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en
el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán
decididas en la sentencia definitiva; y por cuanto la causa se tramita por el
procedimiento breve, es aplicable al respecto lo establecido en el artículo 884
del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
…omissis…
Se aprecia de las actas procesales, que en la sentencia recurrida respecto a la
cuestión previa de prejudicialidad opuesta conforme a lo previsto en el
artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, el a quo estableció lo
siguiente:
“…Dentro de las defensas ejercidas por la parte demandada, sociedad mercantil
AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., alegó la cuestión previa de la
existencia de una cuestión prejudicialidad fundamentándose en el artículo 35
del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo
previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil,
basándose en que ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, cursa una demanda incoada por su patrocinada,
sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., contra la sociedad
mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., en la que hizo valer
pretensión mero declarativa de certeza, a los fines de establecer, entre otros
aspectos, que entre las partes en conflicto existe una relación arrendaticia a
tiempo determinado, de naturaleza comercial y que el plazo de la prórroga legal
que le correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3) años, que
comenzaría a transcurrir una vez se adecue el contrato a lo previsto en el
Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial,
para lo cual consignó un legajo de copias simples. Además manifestaron que,
siendo así, la situación jurídica procesal sustanciada por ante éste Tribunal,
es decir, la pretensión de desalojo formulada por la sociedad mercantil
OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., debe quedar en suspenso hasta tanto
sea establecida mediante sentencia definitivamente firme en aquel juicio en que
se debate la pretensión mero declarativa de certeza, que lo que se resuelva en
ese juicio, resultará determinante para la solución del referido juicio de
desalojo. Señalaron que, si el régimen legal de una relación arrendaticia de
naturaleza comercial es totalmente diferente, tanto en lo sustantivo como en lo
procesal, al que rige una relación arrendaticia regida por el marco del Decreto
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que pidieron que se declare con
lugar la cuestión previa alegada.-
En tal sentido, ha establecido el Legislador en el artículo 346 ordinal 8º del
Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado
en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
Omissis…-
8° La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso
distinto.-
Omissis…”.-
Con base en las consideraciones anteriores, pasa el Tribunal a decidir la
cuestión previa de prejudicialidad opuesta por la parte demandada, Sociedad
Mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., en los siguientes términos:
Alegó la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., la
existencia de un proceso distinto que cursa en el Juzgado Sexto de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde actúa como parte demandante
la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., parte demandada en
éste proceso, contra la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE,
C.A., que es parte actora en este proceso.
Entonces
podríamos señalar que al ser la prejudicialidad una condición determinante del
futuro resultado de la controversia en la que surja con respecto a otra
controversia; debe existir entre ambas causas una indudable relación de
conexidad, que es al mismo tiempo de accesoriedad de una ante la otra. Esto
significa que lo que se decida en la causa prioritaria ha de influir
indefectiblemente en el proceso posterior en el cual se invoque la
prejudicialidad.
Dicho de otro modo, en la prejudicialidad están implícitos los conceptos de
conexión y accesoriedad, porque lo que se decida en un proceso debe influir en
forma determinante en el otro. Para ser decidida, una controversia exige, en
casos de prejudicialidad, que previamente sea fallada la cuestión de la que
aquélla depende, como lo ha dicho el jurista venezolano Humberto Cuenca.-
Reseñado lo anterior, advierte éste Tribunal que no aparece la relación de
causa a efecto entre los dos procesos que se han sido señalados como motivos de
prejudicialidad. Así se establece.
En efecto, quien decide observa que en el presente proceso la causa de pedir o
causa petendi es el DESALOJO del inmueble que le fue arrendado el cual está
constituido por: “Una casa quinta denominada “Quinta Isa”, ubicada en la
avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización
Chuao, del Municipio Baruta del Estado Miranda, y distinguida con el número de
catastro 000000103050200”, fundamentada en las causales de falta de pago de los
canon de arrendamiento, el subarrendamiento parcial del inmueble y por
incumplimiento de la obligación de contratar una póliza de seguro consagrada en
la cláusula décima octava del contrato principal; adicional el pago de las
cantidades equivalentes a los meses que a dejado de cancelar la parte demandada
por pensiones de arrendamiento, y las que se sigan venciendo hasta la real y
efectiva entrega de bien. Así se establece.-
Por otra parte, la razón de pedir en el proceso con el cual alega la sociedad
mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., la existencia prejudicial, y
según sus afirmaciones, tramitado por ante el Tribunal Sexto de Primera
Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es la declaración de la mero
declarativa de certeza, que la relación arrendaticia entre las partes está
vigente, es a tiempo determinado, de naturaleza comercial y que el plazo de la
prórroga legal que le correspondía disfrutar a la arrendataria es de tres (3)
años, pero no hay certeza de tal afirmación, toda vez que no consta en autos
documento que sustente o hagan presumir tales hechos; en razón de ello, éste
Juzgado no puede establecer que exista una conexión y accesoriedad entre los
procesos donde fue alegada la cuestión prejudicial, lo cual es determinante
para que pueda declararse la procedencia de la misma, lo que trae como
consecuencia, que sea improcedente la cuestión previa alegada. Así se decide.
Por
tales motivos, quien aquí decide con fundamento el criterio jurisprudencial
antes citado, el cual acoge y aplica al presente caso, donde, tanto el Máximo
Tribunal de Justicia como la doctrina, en reiteradas ocasiones, se han
pronunciado señalando y sostienen que resulta necesario para la existencia de
una cuestión prejudicial, la certeza que se trate de dos procedimientos
contencioso de carácter civil, que se estén tramitando por Tribunales
diferentes, y que haya entre los procesos una conexión y accesoriedad entre los
procesos, que sean determinante en lo pretendido entre uno con respecto al
otro; requisitos que ésta Juez considera fundamentales y determinantes para
declarar la procedencia de la cuestión previa promovida; y siendo que en el
caso concreto que nos ocupa, no hay prueba de que exista una cuestión
prejudicial, por no estar determinada la conexión y accesoriedad entre las
causas, por lo que no se puede establecerse que lo que deba resolverse en el
fondo de este proceso, depende de lo que se deba resolver en aquel proceso, es
por lo que éste Tribunal actuando conforme a los artículos 26 y 49 de la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con el
artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, considera que lo prudente y
ajustado a derecho en este caso, es declarar SIN LUGAR la cuestión previa
alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a
través de sus apoderados judiciales, sobre la existencia de una cuestión
prejudicial con fundamento en lo previsto en el ordinal 8º del artículo 346 del
Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo
35 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así será declarado en la
dispositiva del presente fallo. Así se decide.-…”. (Copia textual).
Al respecto, esta alzada observa que la parte demandada ha opuesto la cuestión
previa del artículo 346.8 del Código de Procedimiento Civil, alegando la
existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso
distinto; por lo que quien suscribe considera que de conformidad con el
artículo 884 del Código de Procedimiento Civil la resolución de la cuestión
previa de prejudicialidad, es inapelable, tal como lo ha señalado la Sala Civil
en sentencia Nº 645 del 16 de noviembre del año 2009, cuando expresa:
omissis…
La norma adjetiva en referencia dispone:
“Artículo 357.-La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se
refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrá
apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°,
10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean
declaradas con lugar, y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar. En
ambos casos, las costas se regularán como se indica en el Título VI del Libro
Primero de este Código.” (Subrayado de esta Sala)
Nuestro Código de Procedimiento Civil regula lo concerniente al procedimiento
breve de los artículos 881 al 894 eiusdem, dentro de los cuales -concretamente
en los artículos 884, 885 y 886-, se prevé el régimen aplicable a las
cuestiones previas en dicho procedimiento.
Al
respecto, la ley civil adjetiva, en su artículo 884 establece que:
“Artículo 884.- En el acto de la contestación el demandado podrá pedir
verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a
que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto
la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el
Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los
elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo
acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al
efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación.”
Asimismo, el artículo 885 señala que:
“Artículo 885.- Si en virtud de la decisión del Juez las cuestiones previas
propuestas por el demandado fueren rechazadas, la contestación de la demanda se
efectuará el día siguiente a cualquier hora de las fijadas en la tablilla, bien
oralmente, bien por escrito. En el primer caso se levantará un acta que
contenga la contestación. En este acto el demandado podrá proponer las demás
cuestiones previas previstas en los ordinales 9º, 10 y 11 del artículo 346 de
este Código, para que se resuelvan en la sentencia definitiva.”
Y por último, el artículo 886 estipula que:
“Artículo 886.- Si las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 fueron resueltas en favor del demandado, se procederá conforme a lo establecido en los artículos 350 y 355.”
Las
anteriores disposiciones normativas establecen cómo se deben sustanciar las
cuestiones previas en el procedimiento breve y su régimen de impugnación.
Constriñéndonos al caso de autos, observamos que la norma contenida en el
artículo 884 del Código de Procedimiento Civil es clara al establecer la
inapelabilidad de la decisión del juez de primera instancia que recaiga sobre
la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346, pues determina
que en el acto de contestación, la parte demandada podrá promover cualquiera de
las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1° al 8° del artículo
346, las cuales una vez resueltas, las partes deberán acatar lo estipulado por
el juez, sin poder ejercer el recurso de apelación.
El artículo 885 por su parte, establece el trámite a seguir en caso de que se
rechace la petición de cuestiones previas, cual es la fijación del acto de
contestación para el día siguiente, en el cual se podrán promover las
cuestiones previas previstas en los ordinales 9°, 10° y 11°, que se resolverán
en la sentencia definitiva.
Y el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, regula el supuesto en que
se declaren con lugar algunas de las cuestiones previas contenidas en los
ordinales 1° al 8° del artículo 346, en cuyo caso se seguirán las reglas del
procedimiento ordinario para su subsanación, pero la declaratoria con lugar
seguirá siendo igualmente inapelable de conformidad con lo establecido en el
artículo 884 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior tiene su sustento en el carácter sumario del procedimiento
breve el cual busca depurar el proceso de cuestiones previas que no influyen en
el mérito del asunto, sino que por el contrario constituyen errores de tipo
procedimental –como lo es la cuestión previa por defecto de forma de la
demanda, propuesta por el demandado en el caso de autos-, que pueden ser
subsanados o no, dependiendo de las consideraciones que haga el juez sobre
ello, sin que recaiga sobre su pronunciamiento recurso alguno, lo anterior,
insistimos, en virtud del carácter célere de este tipo de procedimientos.
La Sala Constitucional de este máximo tribunal de justicia, en sentencia N°
3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa Enzo Especialidades en Carnes,
Delicatesses, Charcutería, Bodegón C.A., sostuvo que esta prohibición de apelar
lo decidido en torno a las cuestiones previas consagradas en los ordinales 1°
al 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil está “ratificada y
complementada con el contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el
cual si bien se encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento
ordinario, se aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la
sumariedad del proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial”.
La referida decisión es del tenor siguiente:
“…Ahora bien, con respecto al caso sub júdice la Sala advierte que el Código de
Procedimiento Civil, en su artículo 884, relativo al procedimiento breve –procedimiento
éste por el cual debe ventilarse este tipo de juicios según indica, tanto el
referido Código en su artículo 881, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
en el artículo 33-, dispone lo siguiente:
“Artículo 884. En el acto de la contestación el demandado podrá pedir
verbalmente que el Juez que se pronuncie sobre alguna de las cuestiones previas
a que se refieren los ordinales 1 al 8 del artículo 346, presentando al efecto
la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el
Juez, oyendo al demandante si estuviera presente, decidirá el asunto con los
elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo
acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en acta que se levantará al
efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”
(Negrillas y subrayado de esta Sala).
En la anterior disposición normativa, se establece ello como un mecanismo de
depuración del proceso de tramitación sumaria -en la misma audiencia-, por
tratarse de cuestiones previas que no rozan siquiera el mérito de asunto;
limitándose a corregir los errores de tipo procedimental como la jurisdicción,
competencia, acumulación, legitimidad de las partes y sus representantes, falta
de caución, corrección del libelo, falta de mora, o como las que nos ocupa en
el caso concreto, esto es la prejudicialidad.
Estableciéndose también en dicho artículo, la obligación de las partes de
acatar lo decidido por el juez, a favor o en contra de los planteamientos
hechos por el demandado, en relación a las cuestiones previas contenidas en los
numerales 1 al 8 del artículo 346 eiusdem, sin posibilidad de apelación al
respecto; prohibición de apelación ésta ratificada y complementada con el
contenido del artículo 357 del mismo Código adjetivo, el cual si bien se
encuentra consagrado en el capítulo relativo al procedimiento ordinario, se
aplica con mayor énfasis en el procedimiento breve donde la sumariedad del
proceso sin incidencias constituye su finalidad primordial.
De las anteriores observaciones puede desprenderse que, el Juez accionado actuó
ajustado a derecho al inadmitir la apelación de la declaratoria sin lugar de la
cuestión previa relativa a la prejudicialidad de la acción, contenida en el
numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual no se
le violentó el derecho a la tutela judicial efectiva, a la defensa y al debido
proceso de la parte actora, pues las disposiciones normativas aplicables al
caso imponen la prohibición de apelación al respecto; ello en procura de la
celeridad y premura que exige el procedimiento breve, el cual rige en juicios
como el de autos relativos al cumplimiento de contratos de arrendamientos…”
omissis…
Ahora
bien, no deben perderse de vista las disposiciones comprendidas en la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, norma esta que por su especialidad es de
aplicación preferente.
El artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un
contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito
en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación
arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y
sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley
y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de
Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”
Por su parte, el artículo 35 de la misma ley consagra:
“Artículo 35.-En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer
conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de
Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la
sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer
reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la
cuantía...”
Los artículos citados anteriormente han generado ciertos cambios sustanciales
para la tramitación de aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia
sobre inmuebles urbanos o suburbanos.
Así, del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se evidencia que
si bien este tipo de demandas deben sustanciarse y sentenciarse conforme a las
disposiciones contenidas en el Decreto-Ley, también se observa que el
legislador patrio hizo una remisión al procedimiento breve establecido en el
Código de Procedimiento Civil como norma supletoria que regulará lo no
establecido por aquélla.
Asimismo, el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ordena que
en el mismo acto de contestación de la demanda, se opongan todas las cuestiones
previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil,
conjuntamente con las defensas de fondo, para que éstas sean decididas en una
única sentencia definitiva. No obstante, las modificaciones traídas por esta
ley especial versan sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones
previas, mas nada establecen sobre su régimen de impugnación, para lo cual, a
tenor de los dispuesto en el artículo 33 ut supra transcrito, serán aplicables
las normas del Código de Procedimiento Civil que establecen su inapelabilidad.
…omissis…
En
armonía con la citada norma, contenida en la ley especial a la cual se viene
haciendo referencia; lo conducente en casos como el estudiado, es seguir el
procedimiento breve, contemplando las disposiciones contenidas tanto en la ley
que regula la materia de arrendamientos, como en los artículos 881 y siguientes
del Código Adjetivo Civil. Este último, aplicable en forma supletoria, en los
asuntos no contemplados en aquella.
En este sentido, en la obra “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos
Inmobiliarios” (Editorial Torino. Caracas, 2000, página 102); sus autores,
Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, al analizar lo
relativo al procedimiento aplicable a las causas en las cuales se ventilan
asuntos relativos a dicha materia opinan lo siguiente:
“…Sin embargo, téngase en cuenta que en materia inquilinaria la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios prevé ciertas normas peculiares a las causas por
ella tuteladas. Dichas reglas procesales son: No existe diferencia entre el
acto de interposición de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 y
del Código de Procedimiento Civil y el de contestación al fondo de la demanda.
En el mismo acto de contestación a la demanda deben interponerse las cuestiones
previas, conjuntamente con las excepciones perentorias (defensas de fondo) y la
reconvención que ejerza el demandado. Tal modificación se asimila al
procedimiento de tránsito en el cual, según el artículo 79 de la Ley de
Tránsito Terrestre, las cuestiones previas, aun las de saneamiento del proceso,
son relegadas a la sentencia definitiva, donde serán resueltas
preliminarmente…” (Subrayado de la Sala)
Igualmente, el autor Roberto Hung Cavalieri, en su texto “El Nuevo Régimen
Inquilinario en Venezuela”, (Ediciones Paredes. Caracas. Venezuela. 2001,
página 232); al expresar sus consideraciones sobre la tramitación del
procedimiento judicial en dicha materia, señaló: “…Procedimiento único
especial. Observaciones y Críticas. Todas las acciones judiciales que sean
interpuestas entre los particulares en ocasión de la relación arrendaticia como
lo son el desalojo, resolución, cumplimiento, reintegro sobre alquileres o de
depósito en garantía, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal
arrendaticio así como cualquiera otra acción derivada de la relación
arrendaticia sobre inmuebles regidos por el Decreto (artículo 3) Serán
tramitados y decididos independientemente de su cuantía por el procedimiento
breve previsto en el Código de Procedimiento Civil (artículos 881 al 894 del
Código de Procedimiento Civil), con las particulares modificaciones en el
procedimiento previstas en el mismo Decreto.
…omissis…
DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil,
Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República
Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR,
el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de septiembre de 2018, por el
abogado ENDERSON JESÚS LOZANO GUERRA, en su carácter de apoderado judicial de
la parte demandada, contra la sentencia dictada el 03 de agosto del 2018 por el
Juzgado Undécimo de Primera Instancia en Lo Civil Mercantil Transito y Bancario
de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en
consecuencia, se declara: i) IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la
causa solicitada por la representación judicial de la parte demandada ante esta
alzada, para que se evacúe la prueba de informes dirigida al Banco Central de
Venezuela; ii) DEFINITIVAMENTE FIRME lo establecido por el tribunal de la causa
respecto a la declaratoria sin lugar de la cuestión previa de prejudicialidad
opuesta por la parte demandada conforme a lo establecido en el ordinal 8º del artículo
346 del Código de Procedimiento Civil, por negarle apelación el artículo 884
del Código de Procedimiento Civil; iii) PARCIALMENTE CON LUGAR la cuestión
previa opuesta por la parte demandada conforme a lo previsto en el ordinal 11º
del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, se
declara INADMISIBLE, la causal de incumplimiento de la cláusula décima octava
del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por no estar tutelada
por el ordenamiento jurídico como causal de desalojo, conforme a lo establecido
por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe
desestimarse la demanda incoada únicamente en cuanto al punto referido al
incumplimiento de la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento
suscrito entre las partes; iv) SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta conforme
al ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto
la naturaleza jurídica del contrato suscrito entre las partes es de un contrato
a tiempo indeterminado, por lo que no resulta inadmisible la demanda por ser la
acción de desalojo escogida por la actora, la idónea para resolver el conflicto
con la demandada; v) SIN LUGAR, la defensa de fondo ejercida por la
representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil AQUAMATER
MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., referente a la falta de cualidad pasiva,
fundamentada en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en
concordancia con lo previsto en el artículo 883 eiusdem; vi) PARCIALMENTE CON LUGAR,
la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD
CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la
prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes
de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, ambas fechas inclusive, de
conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales
en efecto se encuentran prescritos, en consecuencia, el cobro de los cánones
causados desde el mes de junio del año 2015, se encuentra aún vigente, al
haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación
voluntaria de fecha 04 de junio de 2018.SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la
acción principal de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “A” del
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto
no quedó demostrado que la arrendataria haya pagado los cánones de
arrendamiento ajustados al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC),
publicado por el Banco Central de Venezuela; en consecuencia: i) se ORDENA a la
sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del
inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río
de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao,
Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y
personas; ii)PROCEDENTE el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como
insolutos, respecto a los cánones que no se encuentran prescritos, es decir, la
sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., deberá pagar los
cánones correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta que la presente
sentencia sea declarada definitivamente firme, ajustado al Índice Nacional de
Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de
Venezuela, pues a ello quedaron sujetas las partes, monto que será establecido
mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en
el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que a tal efecto se ordena
practicar, con la designación de un experto contable; iii) PROCEDENTE, la
presente acción de desalojo demandada bajo la causal de subarrendamiento
parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD
CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la demandada a hacer entrega
del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida
Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao,
Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y
personas. CUARTO: Se condena en costas del recurso de apelación a la parte
demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de
Procedimiento Civil…”
De las referidas actuaciones que constan en el expediente, la Sala pudo evidenciar que el a quo que conoció de la causa, tramitó el juicio de desalojo de acuerdo al procedimiento breve apegado al artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, el cual su contenido expresa:
“…Se sustanciarán y sentenciarán por el procedimiento breve las demandas cuyo valor principal no exceda de quince mil bolívares, así como también la desocupación de inmuebles en los casos a que se refiere el artículo 1.615 del Código Civil, a menos que su aplicación quede excluida por ley especial. Se tramitarán también por el procedimiento breve aquellas demandas que se indiquen en leyes especiales…”
Ahora bien, en sentido general, la reposición persigue retrotraer la causa al estado que se haga de nuevo un acto cuyo vicio no advirtió la alzada y, en consecuencia, no declaró su nulidad, en otras palabras, exige que el acto írrito, además de ser imputable al juez, comporte mengua del derecho a la defensa del denunciante, la cual debe fundarse en las normas que establecen: i) el derecho a la defensa y principio de igualdad procesal (artículo 15 Código de Procedimiento Civil), ii) el principio finalista del sistema de nulidades procesales (artículo 206 eiusdem); y, iii) la obligación del juez de alzada de reponer la causa para renovar el acto nulo (artículo 208 ibidem).
Además, la doctrina de la Sala sostiene, con relación a la potestad y medios prácticos que la ley atribuye al juez para defender la integridad y la validez de cada uno de los actos del proceso, que éste al aplicar las normas sobre reposición y demás instituciones procesales, debe interpretarlas en el marco de los principios y normas constitucionales contenidos en los artículos 26 y 257 de la Carta Magna, es decir, ponerlas al servicio de un proceso cuya meta es la resolución del conflicto de fondo. (Cfr. Sentencia N° 000778 de fecha 12 de diciembre de 2012, expediente N° 11-680, caso: Luis Miguel Nunes Méndez contra Carmen Olinda Alvelaez de Martínez, la cual reitera sentencia de la Sala Constitucional Nº 889 de fecha 30 de mayo de 2008, expediente N° 07-1406, caso: Inversiones Hernández Borges, C.A. (INHERBORCA))..
Siguiendo los criterios establecidos en los mencionados fallos de este Alto Tribunal, queda claro que el deber del juez en la aplicación del derecho a determinado asunto de su conocimiento, lo constriñe a tomar en consideración las normas y los principios constitucionales referidos a la tutela judicial efectiva, derecho a la defensa, debido proceso y a favor de la acción, pues, ellos estructuran los medios de los que puede valerse para defender la integridad y validez de los actos del proceso o anularlos en los casos determinados por la ley, o cuando se incumpla en el acto alguna formalidad esencial a su validez, siempre que el acto realizado haya generado indefensión o se haya verificado la transgresión de los derechos y garantías de cualquiera de las partes en la litis.
Ahora bien, en el caso bajo estudio, se evidencia que el aquo tramito el juicio de desalojo por el procedimiento breve para la resolución caso y no se evidencia haya una indefensión a las partes, pues ambas tuvieron derecho a la defensa.
Para que se diera el vicio de reposición no decreta, solicitada por el recurrente, tendría que haber una indefensión causada ha alguna de las partes, lo cual no se produjo ya que ambas partes estuvieron a derecho durante el juicio y realizaron todas las defensas habidas, incluyendo la apelación a la sentencia de primera instancia y el recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, no se evidencio que a la parte demandada, hoy recurrente en casación se le haya quebrantado el derecho a la defensa, ue motive la nulidad de lo actuado y la reposición de la causa.
En consecuencia y de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos, es evidente que no es posible la reposición de la causa desde el momento de la admisión de la demanda tal como lo solicita el recurrente, por lo que se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.
II
Con fundamento en el artículo 313 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, por incurrir en el vicio de incongruencia negativa.
Alega textualmente el formalizante lo siguiente:
“…En efecto, en el escrito de contestación a la demanda presentado el 6 de junio de 2018, en su CAPÍTULO II, denominado "DE LA CONTESTACIÒN AL FONDO", donde se alegó la solvencia en el pago de las pensiones reclamadas, se dijo:
"Precisamente, con apoyo en este marco normativo, nuestra patrocinada consignó ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, y luego del vencimiento de la prórroga legal, los cánones de alquiler que en principio la arrendadora se negó a recibir; no obstante que, tal como consta en el legajo que acompañamos al presente escrito de contestación, dicha arrendadora posteriormente decidió a retirar sin reserva alguna, con lo cual evidenció su aceptación y conformidad.
Esa situación de hecho se subsume en la disposición jurídica inserida en el articulo 52 eiusdem, al tenor de la cual, "...cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler...".
Al respecto de la inteligencia -de la referida norma jurídica, el maestro Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Arrendamientos Inmobiliarios, Caracas 2008, página 222 y 222, sostiene que:
…omissis…
Entonces, no cabe dudas en cuanto a que la conducta de la propia representación judicial de la parte actora de retirar sin reserva alguna, todas las consignaciones los cánones de alquiler que nuestra representada efectuado ante la Oficia de Control de Consignaciones Arrendamientos Inmobiliarios, conduce a: i) cese la pretensión de desalojo por motivo de la presunta falla de pago carezca de causa legal que la sustente, y, ii que por fuerza de la realidad y la lógica, resulta contrasentido que la parte demandante alegue falta pago de unas sumas de dinero que ya ingresaren a patrimonio y de las que pudo disponer".
Sin embargo, la recurrida en su parte narrativa, pagina 9, al respecto de tal alegato esgrimido por la demandada en su contestación, señaló:
"...la actora retiró los cánones consignado (sig) evidenciando, a su decir, la aceptación y conformidad de dicha parte, por lo que la pretensión de desalojo esta fundamentada en la falta de pago carece de causa legal, por lo que es un error de la parte demandante invoque la falta de pago de sumas de dinero que ya ingresaron al, patrimonio y de las que pudo disponer...".
Y, más adelante en la misma recurrida, en su capítulo denominado "DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA" parte página 46, señaló:
"... que conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de los cánones vencidos podrá el arrendatario consignarlos ante un Tribunal de Municipio competente por el territorio; y que con fundamento en dicho marco jurídico la demandada comenzó a consignar ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, y, que luego del vencimiento de la prórroga legal los cánones de alquiler que en principio la arrendadora se negó a recibir; no obstante que dicha arrendadora posteriormente decidió retirar sin reserva alguna, con lo cual evidenció su aceptación y conformidad, subsumiéndose ese hecho en el artículo 52 ejusdem (sic)".
Posteriormente, en la misma recurrida al analizar los instrumentos presentados junto al escrito de contestación a la demanda, pagina 54, señaló:
"Legajo de copias simples contentivas de actuaciones que guardan relación con el expediente n 2014-0105 tramitado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCACI) que rielan a los folios 290 al 340 de la pieza I/II, donde se evidencian las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendadora desde el mes de marzo de 2014 por la cantidad de Bs 50.000 y que la arrendadora retiro los cánones arrendaticios consignados, instrumentos que fueron valorados en acápites anteriores por lo que se reproduce dicha valoración en este punto. Así se decide".
Ciudadanos Magistrados, como puede verse, a pesar que la representación judicial de la parte demandada alegó un hecho jurídico esencial para el resultado de la pretensión de desalojo hecha valer en la demanda, como es el retiro de las pensiones reclamadas y consignadas, dado que uno de los fundamentos la misma lo fue la falta de pago de pensiones de arrendamiento, en la recurrida nada se dijo respecto de ello, sino que se limitó a narrarlo.
El juez debe resolver de manera expresa, positiva y precisa todo lo alegado y sólo lo alegado por las partes en la oportunidad procesalmente hábil para ello, so pena de incurrir en el vicio denunciado, pues debe resolver todas las defensas y excepciones interpuestas por el demandado en su contestación.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n° RC-00 0123 del 29 de marzo de 2017, en el expediente n° 2016-000239, con ponencia del magistrado Yván Darío Bastardo Flores, respecto al vicio delatado, señaló:
…omissis…
Por lo cual los vicios de indeterminación orgánica, objetiva y subjetiva, indeterminación de la controversia, incongruencia negativa, positiva, por tergiversación, extrapetita, inmotivación, absolución de la instancia, sentencia condicionada o contradictoria y ultrapetita, constituyen materia de orden publico, al violar principios y garantías constitucionales referentes al derecho a la defensa y una tutela judicial efectiva.
Ciudadanos Magistrados, de acuerdo a lo antes reseñado, indudablemente la recurrida se encuentra inficionada con el vicio de incongruencia negativa al dejar de analizar y resolver un hecho alegado en la contestación de la demanda y determinante para la suerte del fallo dictado. En efecto, a pesar que en su propio texto se indicó que la parte demandada alegó que la arrendadora había retirado sin reserva las pensiones de arrendamiento reclamadas como insolutas y que ello de acuerdo al ordenamiento jurídico vigente acarrea unas consecuencias para el proceso, en la recurrida n: atendió ese hecho, que en palabras del maestro Jaime significa acogerlo o rechazarlo.
Resultaba mandatorio para el ad quem resolver de manera expresa y precisa ese hecho alegado y no simplemente mencionarlo en el cuerpo del fallo. Era preciso-resolviera expresamente las consecuencias procesales para el caso, el hecho que la arrendadora retirase las pensiones de arrendamientos reclamadas y consignadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos inmobiliarios, siendo que su pretensión era de desalojo fundamentado entre otra en falta de pago.
Al no haber actuado de esa manera, la recurrida no cumplió con el principio de congruencia que persigue el cumplimiento del principio dispositivo que implica para el juez atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.
Ciudadanos Magistrados, si en la recurrida el ad quem no ajustó su conducta a ese mandato de resolver todo la alegado incurre en el vicio denunciado que infecta de nulidad el fallo recurrido, pues dejó de analizar, juzgar, calificar, analizar, rechazar o acoger un hecho alegado en la contestación de la demanda y que de haberlo hecho hubiese incidido en el mérito del asunto.
Ello además vulnera normas de orden público, dado que toda sentencia debe cumplir con los requisitos intrínsecos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los cuales señala que toda sentencia debe contener: "5 Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia. Por ello, si en la recurrida no se atendió a ese hecho alegado, se incurrió además en violación del derecho a la tutela judicial efectiva y del debido proceso, dado que, frente a un hecho alegado como defensa para enervar la pretensión de la parte actora, el juez debió atenderlo, acogiéndolo o rechazándolo, siempre con las razones fundadas en derecho. Siendo que en la recurrida no se cumplió con dichos parámetros legales y constituciones delatados, solicitamos con la venia de estilo, sea censurada con su nulidad.…”
Para decidir, la Sala observa:
Alega el formalizante la infracción por la recurrida del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al incurrir en el vicio incongruencia negativa, al omitir pronunciamiento sobre los alegatos hechos en la contestación de la demanda, referente que la parte actora había retirado los cánones de arrendamiento que habían sido consignados.
Al respecto conforme a la doctrina de la Sala, el vicio de incongruencia del fallo se produce cuando el Juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración (incongruencia positiva), o bien cuando omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial (incongruencia negativa).
A fin de verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante la Sala pasa a transcribir lo pertienente del escrito de contestación a la demanda (ff. 265 al 288 de la pieza 1/2 del expediente), la cual se expresa lo siguiente:
“…De la solvencia de nuestra representada en los pagos de los cánones de alquiler.
Negamos, rechazamos y contradecimos en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho que de ello pretenden deducirse, la pretensión de desalojo que con nuestra representada hace valer la sociedad de comercio operadora inmobiliaria Presty House C.A., alegando la falta de pago de cánones de alquiler por se contrarios a la verdad y no subsumirse en el supuesto abstracto de la norma jurídica en que se sustentan.
…Omissis…
En concreto aseveró que en fecha 28 de marzo de 2014, nuestra representada decidió acudir a la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios comenzando a consignar la suma mensual de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), lo que a su entender, es una situación irregular que le ha causada dizque daños patrimoniales al no poder percibir correctamente el canon ajustado, adicional a que la referida oficina no es el ente administrativo encargado de recibir dichas consignaciones.
…Omississ…
Entonces no cabe dudas en cuanto a que la conducta de la propia representación judicial de la parte actora de retirar sin reserva alguna todas las consignaciones de los cánones de alquiler que nuestra representada ha efectuado ante la oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, conduce a: i) que la pretensión de desalojo por motivo de la presunta falta de pago carezca de una causa legal que la sustente, y , ii) que fuerza de la realidad y la lógica resulta un contrasentido que la parte demandante alegue falta de pago de una suma de dinero que ya ingresaron a su patrimonio y de las que pudo disponer…”.
Al respecto, el ad quem expresó lo siguiente señala:
“…5.
DE LA PRESCRIPCIÓN DEL COBRO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO ALEGADA.
Otra defensa de fondo opuesta por la representación judicial de la sociedad
mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., tiene que ver con la
prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la
parte actora correspondiente a los meses que van desde marzo del 2014 hasta el
mes de mayo de 2018, ambas fechas inclusive, pues a su criterio, la parte
actora no ejerció su derecho de reclamar el pago de los cánones de
arrendamiento que van desde el mes de marzo de 2014, al mes de mayo de 2015, a
partir del momento que se hicieron exigibles, por lo que los mismos se
encuentran prescritos por el transcurso del lapso establecido en la Ley, y al
haberse interrumpido la prescripción el día 04 de junio de 2018, fecha en que
ella se dio por citada, todo de conformidad con lo previsto en el artículo
1.980 del Código Civil.
Ahora bien, la prescripción de las pensiones arrendaticias están previstas en
el artículo 1980 del Código Civil, cuya trascripción se hace a continuación:
“Artículo 1.980. Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos
del precio de los arrendamientos de los intereses las cantidades que los
devenguen, y en general, de todo cuanto debe pagarse por años o por plazos
periódicos más cortos.”
Ahora
bien, en el caso bajo estudio, se observa que la parte demandante pretende el
cobro de cánones de arrendamiento correspondientes al período que va desde el
mes de marzo del año 2014 hasta el mes de diciembre del año 2017; no obstante,
no consta en las actas procesales prueba con la que se demuestre alguna
actividad por parte de la sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY
HOUSE, C.A., tendiente a requerir el pago de los cánones de arrendamiento de
los meses que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A.,
aduce como prescritos, por lo tanto, visto que la demanda fue interpuesta en
fecha 15 de enero de 2018, y la parte demandada quedó a derecho el día 04 de
junio de 2018, de un simple cómputo a realizarse, se tiene que los cánones
prescritos en la presente causa son los correspondientes a los meses de marzo,
abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre
del año 2014, así como los meses que van de enero, febrero, marzo, abril, y
mayo del año 2015, toda vez que dichos cánones de arrendamiento debieron ser
reclamados judicialmente dentro del lapso siguiente a los tres (3) años a la
fecha de su vencimiento. Así se establece.
No obstante, los cánones de arrendamiento que van desde el mes de junio del año
2015 hasta el mes de mayo del 2018 se encuentran vigentes y puede ser reclamado
su pago por vía judicial, al haberse interrumpido la prescripción de los
mismos, en razón de la citación voluntaria de la parte demandada en fecha 04 de
junio de 2018.
En definitiva, tomando en consideración lo establecido en el artículo 1980 del Código Civil, según el cual, la prescripción breve opera por dejar transcurrir tres años sin cobrar los atrasos del precio de los arrendamientos, este Tribunal determina que los cánones de arrendamiento inmediatamente anteriores al mes de mayo de 2015 están prescritos, por tener tres años de vencimiento sin pruebas de su interrupción, por lo que los cánones de arrendamiento siguientes, vale decir, desde el mes de junio de 2015 hasta el mes de mayo de 2018 se encuentran vigentes. Así se decide.
En virtud de lo antes expuesto, considera esta juzgadora que se encuentra ajustada a derecho la declaratoria efectuada por el tribunal de la causa en cuanto a declarar “PARCIALMENTE CON LUGAR la defensa de fondo alegada por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a través de sus apoderados judiciales, relativa a la prescripción de los cánones de arrendamiento reclamados insolutos desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, ambas fechas inclusive, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales en efecto se encuentran prescritos, en consecuencia, el cobro de los cánones causados desde el mes de junio del año 2015, se encuentra aún vigente, al haberse interrumpido la prescripción de los mismos, en virtud de la citación voluntaria de fecha 04 de junio de 2018, y así será declarado en la dispositiva del presente fallo...”. Así se declara.
Determinado lo anterior, considera esta juzgadora que su deber es analizar la procedencia o no de la acción de desalojo interpuesta con fundamento en la causal de falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos y que no se encuentran prescritos, tal como se hará infra en el cuerpo de esta sentencia. Así se decide. …”.
Del fallo recurrido se desprende, que el juez de alzada declaró que respecto de los cánones de arrendamiento que van en el período desde marzo de 2014 al mes de mayo de 2015, se encuentran prescritos, por el transcurso del lapso previsto en la ley, mientras que sí procede el reclamo de los cánones de arrendamiento referido al período de abril de 2015 hasta mayo de 2018, pues respecto de los mismo sí se interrumpió la prescripción en fecha 4 de junio de 2018, fecha en la que la demandada se dio por citada, de conformidad con el artículo 1980 del Código Civil, por tal razón concluyó que procedía el pago de dicho período de los cánones de arrendamiento que se adeudaban, lo que sirvió como uno de los fundamentos para la declaratoria con lugar de la acción.
De los razonamientos precedentemente expuesto se evidencia que el juez de alzada sí se pronunció en relación al alegato referido al retiro de los cánones de arrendamiento de la parte actora, pues se evidenció que los cánones consignados son los referidos al período marzo de 2014 a mayo de 2015, cánones éstos que fueron desestimados por operar la prescripción, siendo que dejó vigente los referidos al período de junio de 2015 hasta mayo de 2018, los cuales no operó la prescripción pues la misma fue interrumpida en fecha 4 de junio de 2018.
En consecuencia, y de acuerdo a lo precedentemente expuesto se evidencia que el juez de alzada no incurrió en el vicio de incongruencia negativa, razón por la cual se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.
III
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del artículo 243 ordinal 4° eiusdem, al incurrir en el vicio de inmotivación.
Para fundamentar su denuncia, expone lo siguiente:
“…De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 1o del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delatamos en le recurrida la infracción del ordinal 4o del artículo 243 riel mismo Código, por haber incurrido en el vicio de inmotivación, lo cual fundamentamos en las siguientes razones:
Resulta pertinente destacar que, la representación judicial de la parte actora afirmó como hecho constitutivo de la pretensión de desalojo que hizo valer frente a la demandada, que desde hace varios años Aquamater Maternidad Consciente, C.A., está subarrendando parcialmente el inmueble a una persona jurídica distinta, sin la debida autorización de la arrendadora; específicamente, a la sociedad mercantil Laboratorio Clínico Médica 747, C.A., asumiendo que, "obviamente en calidad de arrendatario parcial del inmueble propiedad" de su mandante; lo cual dedujo de sendas inspecciones extrajudiciales, una efectuada en fecha 7 de julio de 2014, por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y otra en fecha 29 de junio 2017, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinal: Ejecutor de Medidas de esa misma Circunscripción Judicial situación que subsumió en el literal g) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Tal alegato fue negado, rechazado y contradicho por la representación judicial de la parte demandada al dar contestación a la demanda, por ser contrarios a la verdad y no subsumirse en el supuesto abstracto de la norma jurídica en que se sustenta. En tal sentido, se sostuvo que las inspecciones extrajudiciales con las cuales la representación judicial de la parte actora pretendió probar sus asertos, no son idóneas ni eficaces para establecer el hecho del pretenso subarrendamiento por parte de nuestra representada, porque: i) no fue solicitada alegando los motivos que ameritaran la evacuación en las circunstancias que exige el artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el articulo 1.428 y 1.429 del Código Civil; II) conforme a las garantías constitucionales una prueba formada sin el contradictorio no puede tener el misma probatorio que la efectuada con la posibilidad de participación de las partes. Una valoración plena de esta prueba no controlada por la contraparte, seria violatoria del principio de igualdad procesal consagrado en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil; iii) y, en el acta levantada por los jueces que intervinieron en esas actuaciones extrajudiciales, en modo alguno se dejó constancia que tuvieron la percepción sensorial directa del supuesto subarrendamiento parcial de la cosa objeto de inspección.
…Omissis…
Pues bien, lo relevante de tales argumentaciones, es que así quedó trabada la litis en cuanto al subarrendamiento que la parte actora alegó como causal de desalojo; siendo importante señalar que, no fue controvertido que la referida sociedad de comercio Laboratorio Clínico Médica 747, C.A., ocupa un espacio dentro del inmueble arrendado; sin embargo, se negó que fuese en condición de subarrendataria, con lo cual la carga probatoria la tenía la parte actora, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, la recurrida luego de analizar las pruebas aportadas al proceso, estableció lo siguiente:
…Omissis…
Así las cosas, quien suscribe considera que luego de analizado y valorados los medios de prueba, se debe dejar establecido que la sociedad mercantil AQUAMATER [MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no probó que la empresa LABORATORIO CLÍNICO MÉDICA 747, C.A., sea su dependiente y subordinada, y que se encuentra ocupando bajo sus directrices, puesto no aportó ningún elemento probatorio para sustentar ese alegato, y tampoco consta alguna autorización emanada de la actora 1 donde conste su consentimiento en cuanto a esa ocupación indebida. Así se declara.
En consecuencia, resulta forzoso para esta juzgadora declarar procedente la presente acción de desalojo demandada bajo la causal de subarrendamiento parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A. a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: "Avenida Rio de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela № 76 Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda", de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide...".
Como puede colegirse, la recurrida infringe ostensiblemente el ordinal 4o del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues no dio las razones por las cuales estableció, con base en las pruebas aportadas a los autos, que Aquamater Maternidad Consciente, C.A. subarrendó parcialmente el inmueble, tal como lo alegó la parte actora en el libelo, ni como ello se subsume en el supuesto abstracto de la norma inserida en el literal g) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Cabe considerar que, el órgano jurisdiccional debe expresar las razones de hecho y de derecho en que se ha fundamentado para imponer la decisión que ha considerado ajustada al ordenamiento jurídico. Con el establecimiento de tal requisito intrínseco de la sentencia se persigue, conforme lo sostiene la doctrina, una doble finalidad; por una parte, mantener una garantía contra las decisiones arbitrarias, porque la sentencia, a pesar de ser un acto de autoridad del Estado, no puede constituir una orden ejecutiva sino una experticia de derecho debidamente fundamentada que lleve en sí misma la prueba de su legalidad; y por la otra, obligar a los jueces a efectuar un detenido estudio de las actas procesales con arreglo a las pretensiones de las partes, a las pruebas evacuadas para comprobar los hechos pertinentes, y a las disposiciones aplicables al caso en litigio. La motivación no debe consistir en meras afirmaciones sobre puntos de hecho, pues, aunque los jueces no están obligados a exponer minuciosamente en la sentencia el proceso mental que los condujo a determinada conclusión, i debe al menos indicar, así sea en forma sintética, las razones que revelen el estudio que hicieron de la litis, de las pruebas suministradas por las partes y de los r.e::.: = con éstas fueron evidenciados en el proceso.
…Omissis…
Ciudadanos Magistrados, lo que estamos denunciando es que la recurrida no expresó los motivos de hecho y de derecho con los cuales, luego de establecer únicamente que la sociedad mercantil Laboratorio Clínico Médica, C.A. "ha estado ocupando parcialmente el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: Avenida Rio de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela N° 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda", lo que además no es un hecho controvertido, llegó a la conclusión de que lo nace en condición de subarrendataria; con lo cual, estamos ante un caso de inmotivación en el establecimiento de un hecho relevante para la litis.
Vale acotarse que, la motivación es el señalamiento de las diversas razones y argumentaciones que el juzgador ha tenido en cuenta, para llegar a la conclusión que configurará la parte dispositiva de la sentencia; y, además, que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable, transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso.
…Omissis…
En nuestro caso, sucede que la recurrida no hace un análisis jurídico que nos permita saber que el fallo se produce conforme a derecho; tan sólo se limitó a examinar las pruebas existentes en autos, pero insistimos, sin dar razones jurídicas por las que determinó que, según su criterio, el hecho de la ocupación que ejerce el laboratorio Clínico Médica 747, C.A. patentiza un subarrendamiento; ni siquiera, que así lo haya deducido porque Aquamater Maternidad Consciente, CA., a su vez no haya probado que dicho Laboratorio Clínico Médica 747, C.A. sea su dependiente y subordinado, y que ocupe parte del inmueble bajo sus directrices. Por tanto, y por cuanto que la sentencia recurrida no arroja exégesis de derecho, que nos permita conocer los fundamentos de la decisión que la sustentan y el derecho aplicado en la decisión, nos encontramos ante una sentencia inmotivada en derecho, en el que la juzgadora de alzada no expresó en forma alguna que sus conclusiones son producto de un criterio jurídico conforme al ordenamiento jurídico vigente.
Dentro de este marco, resulta incontrovertible el incumplimiento del requisito de la motivación del fallo, al no haber expresado la recurrida la razón o motivo que lleve al ánimo de las partes la justicia de lo decidido, permitiendo de esta manera el control de la legalidad de lo dictaminado. El cumplimiento en toda sentencia del ordinal 4o del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a expresar los motivos de hecho y de derecho de su decisión, es una garantía para las partes que las decisiones de las controversias sometidas a consideración del operador de justicia son producto de un razonamiento lógico en los cuales los hechos deben ser sometidos a un análisis enmarcados dentro de una estructura jurídica que limita las decisiones arbitrarias, genéricas o vagas. Siendo que la motivación de una sentencia debe establecer las razones jurídicas por las cuales el juzgador llega a una conclusión, subsumir sus conclusiones sobre un marco jurídico, que debe ser razonada expresamente en el cuerpo de la sentencia, para asegurar a las partes de un proceso, que las decisiones han sido tomadas conforme al estado de derecho, al ordenamiento jurídico vigente, que permite a las partes controlar la legalidad del fallo, mediante los recursos existentes que le confiere la Ley, si la decisión ha sido tomada conforme a las normas jurídicas vigentes, y en el caso especifico que nos ocupa, sobre las razones de hecho y jurídicas que fundamentan a la juzgadora de alzada para establecer que la ocupación que ejerce el Laboratorio Clínico Médica 747, C.A., sea a título del subarrendamiento pactado con la arrendataria demandada, Aquamater Maternidad Consciente, C.A., lo cual no es verdad.
Finalmente, con respecto al vicio de inmotivación por ausencia de los motivos de derecho, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado en reiterada jurisprudencia, entre otras la N° 111, de fecha reciente 24 de marzo de 2011, caso: Henry Infante contra Policlínica Maturin, S.A. y Otro, Expediente: AA20-C-2010-000538, donde señala en su parte pertinente, lo que a continuación se transcribe:
...Omissis...
En nuestro caso resulta claro y palmario que, la recurrida no solamente hace honor a la arbitrariedad, al incumplir con el deber de explicar con claridad las razones de hecho de la conclusión a la que arribó, siendo importante destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 1676 de fecha 3 de agosto de 2007, caso: Francisco Rafael Croce y otros, señaló que el justiciable tiene que "...tener la posibilidad de apreciar que la solución que se ha dado al caso concreto obedece a una exégesis racional del ordenamiento jurídico y no a la arbitrariedad.."; sino que además, representa un claro ejemplo de ausencia de motivos, particularmente, de motivos de derecho que permitan apreciar una argumentación jurídica dirigida a explicar por parte del juzgador cómo los hechos planteados encuentran sustento en los supuestos normativos.
En efecto, lo único que podemos advertir es que la recurrida tan solo se limitó a referir lo previsto en el artículo 34 literal g) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero nada dijo respecto a normas positivas del subarrendamiento; por lo cual, no existen motivos de derecho que justifiquen las conclusiones jurídicas a las cuales arribó la jueza de alzada, cuando expresa, "...En consecuencia, resulta forzoso para esta juzgadora declarar procedente la presente acción de desalojo demandada bajo la causal de subarrendamiento parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A. a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: "Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela № 76 Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda", de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide...".
Ergo, por cuanto el fallo impugnado no permite comprender la fuente o el respaldo legal en la cual se fundamenta, pues en el mismo lo que sí es evidente es la ausencia de señalamiento de normas expresas aplicables al caso, así como de los razonamientos jurídicos pertinente que subsuman los hechos en las mismas, aunado a la ausencia de motivos de hecho para explicar el por qué verifico la existencia de un subarrendamiento, es dable concluir que la jueza de alzada incurrió en una evidente inmotivación de hecho y de derecho; por lo que rogamos a esta honorable Sala de Casación Civil declare procedente la infracción del artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.…”
Para decidir, la Sala observa:
Alega el formalizante la infracción por la recurrida del ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al incurrir en el vicio de inmotivación, con base en que el juzgador de alzada omitió la correspondiente motivación en relación a que no expuso los fundamentos jurídico entre las causales de desalojo por el subarrendamiento a la sociedad mercantil Laboratorio Clínico Médica 747, C.A. por parte de la demandada Aguamater Maternidad Consciente, C.A.
Resulta importante para esta Máxima Instancia Civil destacar, que la estructuración de la sentencia debe cumplir con una serie de requisitos que exhiben el carácter de orden público y que se encuentran contenidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, entre los cuales se encuentra la motivación del fallo, enmarcada en el ordinal 4° del señalado artículo, donde se preceptúa que la sentencia debe expresar los motivos de hecho y de derecho que presten apoyo a su dispositivo, ya que si no consta la motivación sobre la cuestión de hecho como la de derecho, se le inficiona de inmotivación.
Ahora bien, el vicio de inmotivación puede producirse de tres maneras: a) cuando se omite todo razonamiento de hecho o de derecho; b) cuando las razones del juzgador no tienen relación con el asunto decidido; y c) cuando los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e insubsanables, o son motivos tan vagos o absurdos, que impiden conocer el criterio seguido para decidir.
En este sentido, la Sala de Casación Civil en decisión Nº 370, de fecha 15 de octubre de 2000, dictada en el juicio de Industrias Brill C.A. y otro, contra V.K. y otros, expediente Nº 99-565, reiterada en sentencia N° 352, de fecha 11 de mayo de 2007, juicio de D.R.M., contra A.D.G.; y más recientemente en sentencia N° 134, de fecha 3 de marzo de 2016, juicio de F.R.F.H., contra A.L.H., se ha venido pronunciando respecto a la forma en cómo se configura el vicio de inmotivación en los fallos, en los siguientes términos:
“(...) La inmotivación o falta de fundamento es el vicio que provoca la omisión de uno de los requisitos fundamentales de la sentencia, consagrado en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que ordena que la sentencia deberá contener los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
Ha sido jurisprudencia consolidada y constante de este Alto Tribunal, que el vicio de inmotivación existe, cuando la sentencia carece totalmente de fundamentos, pues no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación, con la falta de motivos, que es lo que da lugar al recurso de casación.-
Hay falta absoluta de fundamentos, cuando los motivos del fallo, por ser impertinente o contradictorios, o integralmente vagos e inocuos, no le proporcionan apoyo alguno al dispositivo de la sentencia, que es la finalidad esencial de la motivación (...)”.
De la jurisprudencia antes transcrita, establece que el vicio de inmotivación se verifica cuando la decisión carece totalmente de fundamentos, que no permite que se entienda el porqué de lo prescrito y no debe confundirse la escasez o exigüidad de la motivación.
Establecido lo anterior, la Sala para verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, pasa a transcribir lo pertinente de la sentencia recurrida, la cual expresa lo siguiente:
“…DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
…Omissis…
2.
DEL DESALOJO CON FUNDAMENTO EN EL LITERAL G) DEL ARTÍCULO 34 DE LA LEY DE
ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
De igual manera se evidencia, que la parte actora, sociedad mercantil OPERADORA
INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., procedió a demandar el desalojo en virtud que
afirma que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A.,
subarrendó parcialmente el inmueble, en contravención a la Ley.
Siendo
así, tenemos que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios,
señala lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de
arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se
fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
(…Omissis…)
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado
total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito
del arrendador…”.
De la norma antes citada, es evidente que el Legislador estableció que procede
el desalojo en los contratos a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario
haya subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento
previo y por escrito del arrendador.
En este sentido, aprecia esta juzgadora que la parte actora a los fines de demostrar este alegato, consignó junto a su escrito libelar lo siguiente:
1. Originales de inspecciones extrajudiciales practicadas por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que rielan a los folios 78 al 181 de la pieza I/II. Sobre el análisis probatorio de estas inspecciones judiciales extra litem se emitirá pronunciamiento Infra.
2.
En la etapa de promoción de pruebas, la parte actora promovió la prueba de
informes dirigida a la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicha
prueba fue admitida por el tribunal de la causa pero no consta en autos
resultas de su evacuación, razón por la cual este Tribunal nada tiene que
resolver en este punto. Así se decide.
3. Promovió prueba de informes dirigida al Servicio Autónomo Municipal de
Administración Tributaria del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicha prueba
fue admitida por el tribunal de la causa pero no consta en autos resultas de su
evacuación, razón por la cual este Tribunal nada tiene que resolver en este
punto. Así se decide.
4. Promovió la prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las
Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN). Dicha prueba fue admitida y
evacuada, pero del análisis de las resultas de la mismas, éste Tribunal
concluye que nada aporta al proceso, pues en el oficio No. SIB-DSB-CJ-PA-12541
de fecha 27 de julio de 2018, la Superintendencia de las Instituciones del
Sector Bancario (SUDEBAN), sólo se informa que libró circular al Sector
Bancario Nacional. Así se decide.
5. Promovió la prueba de Inspección Ocular sobre el inmueble denominado Quinta
ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle
Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado
Miranda”. Dicha prueba fue admitida y evacuada en su oportunidad, designándose
a la ciudadana DALIA ESMERANZA SMITH, como auxiliar de justicia (experto
fotógrafo). La parte demandada luego de evacuada éste medio probatorio realizó
impugnación a la misma. Dicha impugnación fue declarada improcedente en fecha
20 de junio de 2018. Ahora bien, quien decide aprecia y valora la mencionada
inspección judicial, quedando demostrado con la misma que en el momento que el
Tribunal se trasladó a la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la
relación arrendaticia del presente proceso, en una determinada área de ese bien
inmueble, se encontraba funcionando y prestando servicios la sociedad mercantil
LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A.
Asimismo, se aprecia, que al adminicular esta inspección judicial evacuada dentro del proceso, con las inspecciones extrajudiciales evacuadas por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que rielan a los folios 78 al 181 de la pieza I/II, considera quien suscribe que existe concordancia en cuanto a lo evidenciado por los diferentes Tribunales en cada fecha en que fueron realizadas las inspecciones, razón por la cual es fiel y conteste lo comprobado en las inspecciones aquí analizadas, pues claramente se evidencia que los días 07 de julio de 2014, 29 de junio de 2017, y 15 de junio de 2018, el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, se encontraba ocupado parcialmente por la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., prestando sus servicios de laboratorio; todo lo anterior, sirve para que éste Tribunal considere que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.472 del Código Civil, todas las inspecciones judiciales que constan en el presente expediente tienen valor probatorio por ser practicadas por un juez en ejercicio de sus funciones, por lo que deben tenerse como documentos públicos, y en consecuencia, considera esta juzgadora que constan indicios suficientes para determinar que en el inmueble arrendado, además de la arrendadora sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., también opera la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A. Así se establece.
6.
Promovió como medio de prueba libre, impresiones de publicaciones en internet,
volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal de la empresa
Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., y promovió la prueba de experticia
informática sobre dichos medios. Ahora bien, éste Tribunal aprecia y valora
dichos medios de pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 4 de la
Ley de Datos y Firmas Electrónicas, en concordancia con el artículo 429 del
Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, queda demostrado con los mismos
que son ciertos los hechos que en ellos se señalan, es decir, las impresiones
de publicaciones en internet, volante impreso e impresión de Registro de
Información Fiscal, son y le pertenecen a la sociedad mercantil LABORATORIO
CLÍNICO MEDICA 747, C.A., quien funciona y presta sus servicios en la siguiente
dirección: Avenida Río de Janeiro, con Calle Roraima, Quinta Isa, Miranda,
Caracas, en el horario comprendido de lunes a viernes de 7:00 a.m., a 4:00
p.m., y su Registro de Información Fiscal es el No. J400154901. Así se decide.
7. Promovió como prueba documental, copia certificada del expediente mercantil
No. 222-8891 del Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del
Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 22 de noviembre de 2011, el cual
quedó anotado bajo el No. 27, Tomo 108-A de los Libros correspondientes. El
referido documento no fue tachado durante el proceso por la parte demandada,
siendo así, éste Tribunal, aun cuando el documento se refiere al contrato
social de la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., persona
jurídica distinta a las que intervienen en el presente proceso, le otorga valor
probatorio, conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.359 y
1.360 del Código Civil, ya que el mismo constituye un documento público traído
a los autos en copia simple, el cual se tiene como fidedigno, para dar por
demostrado, entre otras cosas, que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO
MEDICA 747, C.A., fue constituida en fecha 22 de noviembre de 2011, y su objeto
social es “…todo lo relacionado con la contratación de personal Profesional y
capacitado en el área de salud en la creación y funcionamiento de uno o varios
laboratorios clínicos que tienen por función obtener información por medio de
procedimientos analíticos en fluidos biológicos (sangre, orina heces, saliva,
semen, secreciones purulentas, etc) de seres humanos para que sirvan de ayuda a
los Médicos a fin de realizar un diagnóstico más preciso en sus pacientes…”, y
en ninguna parte en dicho contrato social, se evidencia que la mencionada
persona jurídica es o será dependiente o subordinada a otra persona jurídica.
Así se establece.
Por su parte, la demandada, a los fines de enervar la pretensión de la parte
actora referida al subarrendamiento del inmueble arrendado, no trajo a los
autos ningún elemento probatorio que sirva para desvirtuar dicho alegato
expuesto por la demandante, solo se limitó a señalar en su contestación a la
demanda que la parte actora afirma que desde hace varios años, su representada
está subarrendando parcialmente el inmueble a una persona jurídica distinta,
sin la debida autorización de la arrendadora, sustentado en sendas inspecciones
extrajudiciales, una efectuada en fecha 07 de julio de 2014, por el Juzgado
Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta
Circunscripción Judicial, y otra en fecha 29 de junio de 2017, por el Tribunal
Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción
Judicial, las cuales, a su criterio, no son idóneas ni eficaces para establecer
del pretenso subarrendamiento por parte de su representada, porque no fue
solicitada su evacuación de acuerdo a lo que exige el artículo 928 del Código
de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 1.428 y
1.429 del Código Civil, y porque conforme a las garantías constitucionales una
prueba formada sin el contradictorio no puede tener el mismo valor probatorio
que la efectuada con la posibilidad de participación de las partes, pues una
valoración plena de esta prueba, sería violatoria del principio de igualdad
procesal; que, en las actas levantadas por los jueces que intervinieron en esas
actuaciones extrajudiciales, en modo alguno se dejó constancia que tuvieron la
percepción sensorial directa del supuesto subarrendamiento parcial de la cosa
objeto de inspección; que, no consta en las actas de las sedicentes
inspecciones, que el arrendatario haya cedido a un tercero denominado
subarrendatario, el uso como arrendatario de todo o parte del inmueble que
tiene arrendado, mediante el pago de un precio como contraprestación por ese
uso, ni podrá constar porque no existe tal subarrendamiento; que, su
representada, a la par de los servicios comerciales que presta dentro del
inmueble arrendado, también ofrece servicios de salud, y con el firme propósito
de cumplir eficazmente su objeto social y ofrecer servicios con los más altos
niveles de calidad profesional y humana, consideró la conveniencia y necesidad
de vincular personal médico calificado, facilitando los espacios físicos,
equipos y demás elementos dentro del inmueble del cual es arrendataria,
ciertamente, concretó y delegó las actividades relativas a los exámenes médicos
que requieran los pacientes, a la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA
747, C.A., la cual es una compañía relacionada con su representada y
subordinada a ella, que recibe órdenes e instrucciones directas por encontrarse
dentro de su estructura organizativa, pero jamás y nunca un tercero
subarrendado que paga un canon como contraprestación; que, además no es extraño
en ese tipo de actividades, tampoco compromete el uso ni seguridad del
inmueble, y su representada sigue siendo la responsable frente a la arrendadora
de las obligaciones asumidas en virtud de su condición de inquilina.
En este orden de ideas, tenemos, que del acervo probatorio aportado al presente proceso, quedó probado con la Inspección Ocular sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, que en el momento en que el Tribunal se trasladó a la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la relación arrendaticia del presente proceso, en una determinada área de ese bien inmueble, se encontraba funcionado y prestando servicios la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A. Asimismo, al concatenar la inspección ocular evacuada por éste Tribunal, con los indicios graves, concurrente y contestes, que emanan de los siguientes medios probatorios: 1) Las inspecciones extrajudiciales practicadas extrajudicialmente por el Tribunal Vigésimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de donde emana que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., ocupa el inmueble en calidad de subarrendadora; 2) La prueba libre denominada impresiones de publicaciones en internet, volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal de la empresa Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., de donde se aprecia que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., hace avisos publicitarios por diferente medios tecnológicos y audiovisuales, que presta los servicios relacionados al objeto de su contrato social; 3) La prueba de experticia informática realizada sobre las impresiones de publicaciones en internet, volante impreso e impresión de Registro de Información Fiscal, de la cual deriva que dichos documentos son y le pertenecen a la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., y ésta funciona y presta sus servicios en la siguiente: Avenida Río de Janeiro, con Calle Roraima, Quinta Isa, Miranda, Caracas, en el horario comprendido de lunes a viernes de 7:00 a.m., a 4:00 p.m., y su Registro de Información Fiscal le fue asignado el No. J400154901; de la prueba de Inspección Ocular realizada por éste Tribunal sobre el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”; de todos estos medios de pruebas, ésta Juez aprecia que son cónsonos en el hecho aquí analizado, entiéndase, de cada uno de ellos se desprende que en reiteradas fechas, la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., ha estado ocupando parcialmente el inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, pues en las fechas que fue inspeccionado, los funcionarios actuantes dejaron constancia que la sociedad mercantil LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., funciona y presta sus servicios de laboratorio, además, de las pruebas libres también lo afirman, no constando en autos ningún elemento probatorio que señale que dicha empresa está en relación de subordinación de la arrendataria aquí demandada. Así se decide.
Así las cosas, quien suscribe considera que luego de analizado y valorados los diferentes medios de pruebas, se debe dejar establecido que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no probó que la empresa LABORATORIO CLÍNICO MEDICA 747, C.A., sea su dependiente y subordinada, y que se encuentra ocupando bajo sus directrices, puesto no aportó ningún elemento probatorio para sustentar ese alegato, y tampoco consta alguna autorización emanada de la actora donde conste su consentimiento en cuanto a esa ocupación indebida. Así se declara.
En consecuencia, resulta forzoso para esta juzgadora declarar procedente la presente acción de desalojo demandada bajo la causal de subarrendamiento parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide….”
De la transcripción de la sentencia recurrida, se desprende que el juez de alzada si analizó y valoró las pruebas aportadas en el proceso sobre el alegato referido al subarrendamiento, entre las sociedades mercantiles Aguamater Maternidad Consciente, C.A. y Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., y es que el juez de alzada hace una valoración de las inspecciónes judiciales hechas al inmueble tal es el caso de la inspección ocular que realizó la experta fotógrafo la ciudadana Dalia Esperanza Smith, y la misma fue objeto de impugnación por la parte demandada, y dicha impuganción fue declarada improcedente, en dicha inspección se puede apreciar que al momento en que el Tribunal se traslado a la dirección donde está ubicado el inmueble objeto de la relación arrendaticia del presente proceso, se encontraba funcionando y prestando servicio la sociedad mercantil Laboratorio Clínico Medica 747, C.A.
El ad quem también valoró la prueba promovida por la parte actora como lo fue la impresiones en internet, volante impreso e impresiones de Registro de Información Fiscal de la empresa Laboratorio Clínico Medica 747, C.A., haciendo un análisis profundo de cada prueba aportada en el proceso, de lo que el juez de Alzada concluyó que la parte demandada no trajo a los autos ningún elemento probatorio que sirva para desvirtuar los alegatos expuestos por el demandante, solo se limitó a señalar en su contestación a la demanda que las inspecciones judiciales traídas por su contraparte no son idóneas ni eficaces para establecer del subarrendamiento por parte de la demandada, porque no fue solicitada su evacuación de acuerdo a lo que exige el artículo 928 del Código de Procedimiento Civil, por todo lo antes revisado en la sentencia recurrida para esta Sala de Casación Civil queda demostrado que el ad quem sí motivó de hecho y de derecho su decisión de declarar el desalojo, por incurrir en la causal de subarrendamiento del artículo 34 literal G) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que hiciera la demandada sociedad mercantil Aguamater Maternidad Consciente, C.A. a la sociedad mercantil Laboratorio Clínico Medica 747, C.A y declaró procedente la acción de desalojo.
De acuerdo a los precedentes razonamientos, se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis y así se decide.
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
UNICA
Con fundamento en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación.
Alega textualmente el formalizante lo siguiente:
“…Con fundamento en el numeral 2° del artículo 313 en concordancia con el 320, ambos del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con base en la siguiente fundamentación:
Sobre este vicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n° RC-000263 del 09 de mayo de 2017, en el expediente n° 2016-000924, con ponencia del Magistrado Yván Darlo Bastardo Flores, señaló:
…Omissis…
Ciudadanos Magistrados, aun cuando en la contestación a la demanda se alegó expresamente que la conducta de la parte actora de retirar sin reserva alguna, todas las consignaciones de los cánones de alquiler efectuadas por la arrendadora ante la Oficia de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, conduela a que la pretensión de desalojo por motivo de la presunta falta de pago careciera de causa legal que la sustentase y que por fuerza de la realidad y la lógica, resultaba un contrasentido que la parte demandante alegase falta de pago de unas sumas de dinero que ya habian ingresado a su patrimonio y de las que pudo disponer, en la recurrida se desconoció el contenido de la norma denunciada como violada.
En efecto, el texto de dicho artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler...".
Sin embargo, en la recurrida se limitó a reseñar el hecho que la arrendadora retiró las pensiones reclamadas y consignadas, desconociendo el contenido de la precitada norma legal que trae unas consecuencias procesales. En efecto, señaló:
Legajo de copias simples contentivas de actuaciones que guardan relación con el expediente n 2014-0105 tramitado ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCACI) que rielan a los folios 290 al 340 de la pieza I/II, donde se evidencian las consignaciones arrendaticias efectuadas por la arrendadora desde el mes de marzo de 2014 por la cantidad de Bs 50.000 y que la arrendadora retiro los cánones arrendaticios consignados, instrumentos que fueron valorados en acápites anteriores por lo que se reproduce dicha valoración en este punto. Así se decide.
Concluyendo, así:
Al estar probada en su mérito la pretensión de desalojo sustentada en la causal de falta de pago, éste Tribunal considera que la misma debe declararse parcialmente con lugar, en consecuencia, se ordena a la sociedad AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble...
Ciudadanos Magistrados, esa disposición legal debió ser aplicada en el presente caso, toda vez que se trata de una pretensión de desalojo de inmueble regulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fundamentada entre otras, en la falta de pago de pensiones arrendaticias que, habiendo sido consignadas, la arrendadora las retiró sin reserva alguna, antes de haberse iniciado dicho proceso, con lo que se entiende que la parte no tenía interés procesal ni sustancial para intentar el juicio.
Si el juez ad quem hubiese aplicado esa norma para resolver el caso sometido a su conocimiento, hubiere declarado sin lugar improcedente la pretensión fundamentada en la falta de pago, por lo que tal infracción fue determinante del dispositivo de la sentencia.
Es que la conducta de la parte arrendadora de retirar las pensiones de arrendamiento antes de haber iniciado el proceso de desalojo, fundamentada precisamente en la falta de pago de dichas pensiones, conduela a dejar sin interés tanto procesal como sustancial para intentar su acción. Tal conducta, en su aspecto práctico es similar a la de retirar las pensiones dentro del proceso iniciado, cuando se pretende el desalojo por la falta de pago; en este caso, pierde el interés para seguir en el juicio y en aquel caso, habría renunciado a su derecho de demandar al arrendatario.
En efecto, el interés constituyen uno de los requisitos de existencia de la acción y en su doble vertiente: procesal que se refiere a la necesidad de acudir al proceso para solicitar la providencia que satisfaga la pretensión en el sentido que la resuelva bien acogiéndola o rechazándola y, sustancial que se refiere al derecho material a que se aspira, atienden a las condiciones sin las cuales no puede analizarse el mérito de la pretensión, que en términos del procesalista Guasp, se relaciona al elemento material de la vida, capaz de satisfacer una necesidad, en ese caso, que se declarase el desalojo del inmueble arrendado. Desde el mismo momento que retiró las pensiones adeudadas y que se les había consignado ante la OCACI, desistió del derecho de pretender el desalojo del inmueble bajo esa causal de falta de pago y así debió declararlo la juez en la sentencia impugnada y con ello dictar una sentencia inhibitoria sobre el mérito.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n° 3592 del 06 de diciembre de 2005, ratificada en sentencia 502 del 12 de abril de 2011, señaló:
…Omissis…
Respecto al hecho de retirar las pensiones arrendaticias en un proceso de desalojo fundamentada en la falta de pago, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia n° 154 del 13 de febrero de 2003, expediente 01-2257, con ponencia del magistrado Antonio J. García, en un caso similar, sentenció:
…Omissis…
Esa misma Sala confirmó ese criterio en sentencia n° 789 del 21 de julio de 2010, expediente 10-0517, con ponencia del magistrado Arcadio Delgado Rosales, al señalar:
…Omissis…
Ciudadanos Magistrados, si la arrendadora retiró las pensiones de alquileres debidos y consignados ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, antes de iniciar este proceso, debió dictarse una sentencia inhibitoria sobre el mérito y que desechase la demanda, pues la parte había perdido toda necesidad de acudir al proceso para solicitar la providencia que satisfaga la pretensión de desalojo en el sentido que la resuelva bien acogiéndola o rechazándola. Tal situación es similar a la que la hubiese retirado las pensiones intraprocesalmente: su desistimiento.
Si el juez ad quem hubiese aplicado el contenido de esa norma para resolver el caso sometido a su conocimiento, hubiere declarado improcedente la pretensión fundamentada en la falta de pago, tota vez que por fuerza de la misma disposición legal, debió declarar que para el momento de intentarse la pretensión contenida en la demanda, la actora carecía de interés para accionar, al tenerse como satisfecha su pago de las pensiones arrendaticias al haber retirado las pensiones arrendaticias consignadas y hoy reclamadas, por lo que tal infracción fue determinante del dispositivo de la sentencia. Por ello, al haber el Juzgado Superior en la sentencia que impugnamos, ignorado esa norma jurídica, violentó a su vez la tutela judicial efectiva contenida en el artículo 26 Constitucional, por lo que solicitamos se declare ha lugar esta denuncia y se case el fallo impugnado.…”
Para decidir, la Sala observa:
Alega el formalizante que el juez de alzada incurrió en la infracción del artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, al no considerar el alegato referido al retiro de los cánones por parte del actor. De acuerdo con el legajo de copias que constan en el expediente.
Así, en cuanto a las normas denunciadas, el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
“…Artículo 52.- Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler.…”.
De la norma antes transcrita, se desprende que en los casos de arrendamiento, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, salvo que la acción se fundamente en la falta de pago, sin embargo para entender en su totalidad el contenido hay que leer y concatenarlo con el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual establece:
“…Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”
Ahora bien, para verificar los alegatos del formalizante la Sala pasa a transcribir algunos extractos de la sentencia recurrida:
“…Ahora
bien, analizado todo el material probatorio, en cuanto a la falta de pago de los
cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora, este
Tribunal a los fines de resolver observa lo siguiente:
Fue establecido previamente por esta juzgadora que, conforme lo estipulado en
la cláusula segunda del contrato inicial que vincula a las partes en
controversia, celebrado el 15 de marzo de 2004, las partes convinieron en que
la duración del contrato sería por el plazo fijo e improrrogable de un año,
contado a partir del 1º de marzo de 2.004. Sin embargo, se observa que el plazo
del arrendamiento fue modificado por convenio entre las partes, evidenciándose
sucesivas prórrogas convencionales, a saber: i) la celebrada el 28 de febrero
de 2005 con duración hasta el 28 de febrero de 2007; ii) la celebrada el 01 de
marzo de 2007 con duración hasta el 28 de febrero de 2008; iii) la celebrada el
31 de marzo de 2008, con duración hasta el 01 de febrero de 2009, donde se
señaló además que “…sin embargo podrá prorrogarse por períodos de tiempos
iguales, siempre que exista voluntad de las partes contratantes”; y iv) la
celebrada el 01 de abril del 2009, donde se estableció que la duración de la
prórroga era de dos (2) años fijos e improrrogables, contados a partir del 1º
de marzo del año 2009, hasta el día 28 de febrero del año 2011, fecha ésta en
la que terminaría automáticamente dicho contrato sin necesidad de notificación
judicial previa o cualquier preaviso, haciendo desde ese mismo momento uso de
su prórroga legal de dos (2) años de conformidad con el artículo 38 literal
“C”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciéndose que dicha
prórroga comenzaría el día 1 de marzo del año 2011 y culminaría el 28 de
febrero del año 2013, por lo que hasta esa fecha, el contrato de arrendamiento
era a tiempo determinado.
Asimismo, se estableció que con este último convenio suscrito el 01 de abril de
2.009 se le manifestaba a la arrendataria, la voluntad de la arrendadora de no
renovar el contrato nuevamente, pues se fijó explícitamente hasta la fecha de
culminación de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios, señalándose expresamente que en fecha 1 de marzo
del año 2011 comenzaría la prórroga legal y que la misma culminaría el 28 de
febrero del año 2013, que de conformidad con la norma fue de dos años, por
tanto, la prórroga legal venció en fecha 28 de febrero del año 2013, y al
continuar la arrendataria ocupando después de esa fecha el inmueble con la
aceptación de la arrendadora, el contrato se transformó en un contrato a tiempo
indeterminado, por efectos de la tácita reconducción, ya que desde el 01 de
marzo de 2013 hasta la fecha de interposición de la demanda -15 de enero de
2018- han transcurrido 4 años, 10 meses y 14 días, por lo que en consecuencia,
a partir de la culminación de la prórroga legal, el contrato de arrendamiento
suscrito entre las partes se transformó en un contrato de arrendamiento a
tiempo indeterminado. Así se declara.
Así
mismo, al quedar demostrado con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha
15 de marzo de 2004, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del
Estado Miranda, bajo el No. 53, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones
llevados por esa Notaría, y sus prórrogas de fechas 28 de febrero de 2005, 1º
de marzo de 2007, 31 de marzo de 2008, autenticado ante la Notaría Pública
Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el No. 85, Tomo
29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y 1º de abril de
2009, autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del
Estado Miranda, anotado bajo el No. 24, Tomo 21 de los Libros de
Autenticaciones llevados por esa Notaría, lo siguiente: 1) Que el canon de
arrendamiento tendría un incremento cada año, y ese incremento sería de
conformidad con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales
fines publique el Banco Central de Venezuela, y debía ser cancelado por la
arrendataria dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes.
Además, con las copias del expediente y las resultas de la prueba de informes,
sustanciado y emanada de la Oficina de Control de Consignaciones de
Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sólo quedó demostrado que la sociedad
mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., arrendataria, desde el día 28
de marzo de 2014, empezó a consignar ante esa oficina el canon de arrendamiento
correspondiente al inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente
dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76,
Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, a favor de la
sociedad mercantil OPERADORA INMOBILIARIA PRESTY HOUSE, C.A., hasta el 30 de
junio de 2018, por un monto de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00)
mensuales; pero la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., no
logró demostrar que haya pagado completamente el canon de arrendamiento de
acuerdo a lo que se obligó, es decir, no existe medio de prueba que haga
presumir que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., haya
pagado los cánones de arrendamiento ajustado al Índice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela; sólo quedó
probado que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., ha
realizado un pago parcial de su obligación; razón suficiente para que
éste Tribunal establezca que la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD
CONSCIENTE, C.A., no ha probado sus respectivas afirmaciones de hecho, pues la
parte demandada tenía la carga de probar que ha pagado completamente los
cánones de arrendamiento ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor
(INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, durante el período
transcurrido desde el mes de junio del año 2015hasta el mes de diciembre del
año 2017, toda vez que el reclamo del pago de los cánones de arrendamiento
desde el mes de marzo de 2014, hasta el mes de mayo de 2015, se encuentran
prescritos, aunque ese hecho sólo hace que la obligación de pagar sea una
obligación natural y no pueda ser cumplida, pero no le resta credibilidad a que
la obligación fue incumplida por la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD
CONSCIENTE, C.A. Así se establece.-
Al estar probada en su mérito la pretensión de desalojo sustentada en la causal
de falta de pago, éste Tribunal considera que la misma debe declararse parcialmente
con lugar, en consecuencia, se ordena a la sociedad mercantil AQUAMATER
MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA
ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle
Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado
Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas, y así deberá
declararse en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.-
Con relación al pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos,
este Juzgado declara procedente dicho pago, sólo en lo que respecta a los
cánones que no se encuentran prescritos, es decir, la sociedad mercantil
AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., deberá pagar los cánones
correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta que la presente sentencia
sea declarada definitivamente firme, ajustado al Índice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela,
pues a ello quedaron sujetas las partes, monto que será establecido mediante
experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el
artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que a tal efecto se ordena
practicar, con la designación de un experto contable; y así deberá declararse
en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
…Omissis
Decisión
…Omissisi…
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción principal de desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “A” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no quedó demostrado que la arrendataria haya pagado los cánones de arrendamiento ajustados al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), publicado por el Banco Central de Venezuela; en consecuencia: i) se ORDENA a la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas; ii)PROCEDENTE el pago de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, respecto a los cánones que no se encuentran prescritos, es decir, la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., deberá pagar los cánones correspondientes desde el mes de junio de 2015, hasta que la presente sentencia sea declarada definitivamente firme, ajustado al Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC), que a tales fines publique el Banco Central de Venezuela, pues a ello quedaron sujetas las partes, monto que será establecido mediante experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, que a tal efecto se ordena practicar, con la designación de un experto contable; iii) PROCEDENTE, la presente acción de desalojo demandada bajo la causal de subarrendamiento parcial del inmueble por parte de la sociedad mercantil AQUAMATER MATERNIDAD CONSCIENTE, C.A., por consiguiente, se ordena a la demandada a hacer entrega del inmueble denominado Quinta ISA ubicada en la siguiente dirección: “Avenida Río de Janeiro, cruce con calle Roraima, parcela No. 76, Urbanización Chuao, Municipio Baruta del Estado Miranda”, de manera inmediata y libre de bienes y personas. CUARTO: Se condena en costas del recurso de apelación a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil…” ( Negrilla de la Sala).
Del fallo recurrido se desprende, que el juez de alzada declaró que respecto de los cánones de arrendamiento que van en el período desde marzo de 2014 al mes de mayo de 2015, se encuentran prescritos, por el transcurso del lapso previsto en la ley, mientras que sí procede el reclamo de los cánones de arrendamiento referido al período de abril de 2015 hasta mayo de 2018, pues respecto de los mismo sí se interrumpió la prescripción en fecha 4 de junio de 2018, fecha en la que la demandada se dio por citada, de conformidad con el artículo 1980 del Código Civil, por tal razón concluyó que procedía el pago de dicho período de los cánones de arrendamiento que se adeudaban, lo que sirvió como uno de los fundamentos para la declaratoria con lugar de la acción.
De los razonamientos precedentemente expuesto se evidencia que el juez de alzada se pronunció en relación al legajos de copias que constan al folio 290 al 340 del cual precisó que los cánones consignados son los referidos al período marzo de 2014 a mayo de 2015, cánones éstos que fueron desestimados por operar la prescripción, siendo que dejó vigente los referidos al período de junio de 2015 hasta mayo de 2018, los cuales no operó la prescripción pues la misma fue interrumpida en fecha 4 de junio de 2018, razón por la cual no tenía porque aplicar el contenido del artículo 52 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, pues respecto de los cánones consignados y retirados había operado la prescripción.
Por lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis, y así se decide.
D E C I S I Ó N
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1) SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por demandada contra la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2018, dictada por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se condena en las costas del recurso a la parte recurrente en casación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil en Caracas, a los trece (13) días del mes de diciembre de dos mil diecinueve (2019). Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
Presidente de la Sala,
______________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
______________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
____________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
_________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada Ponente,
____________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
___________________________________
MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp.: Nº AA20-C-2019-000325
Nota: Publicado en su fecha a las
Secretaria Temporal,