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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2019-000105
Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
En el juicio por cumplimiento de contrato, seguido por los ciudadanos GABRIELA DAYANNA PÉREZ ZAMBRANO y ERWIN RENE JAIME PINTO, representados judicialmente por la abogada Elizabeth Galindez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro 151.364, contra el ciudadano FRANCISCO JESÚS MARTÍNEZ COLINA, representado judicialmente por los abogados Desiree Yomar Rojas Díaz y Víctor Abdala Guzmán Ayub, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 131.539 y 125.911, respectivamente; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, dictó sentencia el 14 de diciembre de 2018, mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación, revocó la sentencia del tribunal de primera instancia y declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato, quedando obligado el accionado ciudadano Francisco Jesús Martínez Colina, a restituir íntegramente a los accionantes la cantidad de Bs. 350.000.
En fecha 14 de enero de 2019, la parte demandante anuncia recurso de casación, el cual fue admitido el 29 de enero de 2019, fue oportunamente formalizado, no hubo contestación, ni réplica, ni contrarréplica.
En fecha 23 de octubre de 2018, se dio cuenta en esta Sala del recibo del presente expediente proveniente del mencionado juzgado de origen y correspondió la ponencia al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, quien con tal carácter suscribe el presente fallo y en consecuencia, pasa a decidirlo en los términos que a continuación se expresan:
-I-
De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia la violación de los artículos 243 ordinal 4° y 12 del mismo código, por haber incurrido la alzada en el vicio de inmotivación, indicando textualmente, lo siguiente:
“…por inmotivación al no explicar las razones de hecho y de derecho en que se apoya la dispositiva del fallo de conformidad (…) Se evidencia que el juzgador de alzada no estableció las razones de hecho ni sus fundamentos de derecho para decidir la controversia, sino que su conducta la asumió con una simple narración de parte de los hechos que constituyen el thema decidendum a resolver; no presentando materialmente ningún razonamiento fáctico e iuris para decidir la controversia. Se observa de la sentencia recurrida que no examinó todos los alegatos expuestos en el libelo, consta en las actas que el actor promovió y evacuó las siguientes documentales; -Contrato protocolizado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Valencia, del Estado (sic) Carabobo, en fecha 4 de junio del 2013, inserto bajo el Nro. 40, tomo 116, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (sic), y -Documento de constitución de hipoteca que cursa en el expediente.- (...)
Se observa claramente ciudadanos magistrados (sic) que el Juez (sic) de Alzada (sic) no realiza el análisis para motivar la sentencia, no entra en el análisis de la prueba promovida por la parte actora en relación al contrato suscrito por las partes.
(…Omissis…)
El juez de alzada no consideró en analizar y motivar que al existir la celebración de un contrato sinalagmático se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de la ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano (sic), Por (sic) lo que el obligado el promitente vendedor no puede haber invocado una causa no imputable que lo exima de responsabilidad, en razón de que al quedar reconocido el contrato en el juicio, se entiende la vigencia del negocio jurídico suscrito y plenamente reconocido, y obligado a tramitar el documento definitivo de propiedad del inmueble. Por lo que el inmueble no se encuentra como urbanismo intervenido para el momento en que se celebró el contrato suscrito ante la Notaría Pública Tercera de Valencia, debidamente autenticado bajo el numero (sic) 40 tomo 60 de fecha 4 de junio del 2013 y el cual fue plenamente reconocido por el accionado en juicio, a lo que en referencia del caso a la norma legal que regula el contrato, el accionado conocía las estipulaciones establecidas en el contrato de promesa de compra venta y de las resoluciones emanada (sic) del Ministerio de Vivienda y hábitat (sic), actuando de esta manera el accionado como vendedor de mala fe frente a sus compradores, es decir hoy los accionantes, ya que de acuerdo al documento de Banavih, en su contenido otorgaba la debida autorización para tramitar la protocolización del contrato de promesa de compra venta. En relación a que el inmueble no se encontraba intervenido para el momento de la celebración del contrato, cuya intervención referida es a la Resolución 061 publicada en la gaceta (sic) oficial (sic) nro. 40.186 publicada en fecha 11 de junio del 2013, la misma entro (sic) en vigencia en esa fecha a posterior a la celebración del contrato de promesa de compra venta, a lo que el Juez (sic) de Alzada (sic) no esgrimió para resolver el caso controvertido.
(…Omissis…)
Ahora bien, de las citas anteriores se observa claramente Ciudadanos (sic) Magistrados, que el Juez (sic) de alzada posterga el análisis de las mencionadas probanzas para la parte motiva de la sentencia, sin embargo de la lectura de la misma, se comprueba fácilmente que nunca entra al análisis de dichas probanzas, por lo que el Juez (sic) A quem (sic) no analizó el documento que el accionado, que suscribió y protocolizo (sic) en fecha 13 de abril del año 2012 ante el Registro Público del Municipio Naguanaqua, del Estado (sic) Carabobo, quedando inscrito bajo el número 16 , folio 144 tomo 22, que cursa en el expediente, sobre el inmueble del conjunto residencial MONTEMAYOR, en el cual revela la compra venta suscrita con COYSERCA, estando vigente las resoluciones que alegó el accionado, en virtud de ello, demuestra que a los efectos de invocar las resoluciones antes mencionadas, el accionado conocía efectivamente la intervención del Estado en dicho conjunto residencial, y mal podría realizar el accionado nuevamente una venta posterior, con la cual suscribió con los accionantes, un contrato de promesa de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaría Publica (sic) Tercera, inserto bajo el Nro. 40, tomo 60 de fecha 4 de junio de 2013, que cursa en autos, el cual fue reconocido por el accionado, siendo el documento apreciado de plena prueba por no haber sido controvertido.
La denuncia se apoya fundamentalmente en que la motivación de la recurrida es superficial, y porque así son también los motivos de la fundamentación acogida.
(…Omissis…)
El sentenciador se limita a dar una motivación general, por cuanto el accionado realizo (sic) y celebro (sic) el contrato de promesa bilateral de compra venta con los accionantes, aun (sic) conociendo la norma que impedía la realización de la misma, generando para los accionantes daños y perjuicios a causa del cumplimiento del contrato por parte del accionado, alegando que la imposibilidad de cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato, que alega para sí precisamente la Causa (sic) extraña no imputable. Entendemos que la causa extraña no imputable genera unas series de efectos, a lo que al tratar de entender el alcance de las resoluciones y en específico la resolución 061 publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.186 De (sic) fecha 11 de junio de 2013, cuando el propietario ha protocolizado el documento de compra venta antes de la intervención del Estado, el Ministerio oficio (sic) en el año 2013 al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) a los fines de notificar, que las ventas de los inmuebles bajo esta condición, solo (sic) podían proceder previa autorización otorgada por este Ministerio, (subrayado es nuestro) de manera contraria las notarías y Registros (sic) inscribir ninguna negociación que contradiga la Resolución 061. En el presente caso debe el propietario solicitar por escrito la debida autorización para la compra venta del inmueble. (…)
Es menester hacer la revisión de las actuaciones del accionado al pretender alegar una causa extraña no imputable, a lo que el Tribunal (sic) de Alzada (sic) no realizó los razonamientos pertinentes, ya que el accionado al no presentarse al registro, para la debida protocolización del contrato, y en virtud de que Banavih autorizo (sic) la compra venta una vez constatado la liberación de Hipoteca (sic) que suscribió los accionantes ante la entidad Bancaria (sic) Bancaribe, cuyo documento cursa el expediente, queda claro que el accionado al no presentarse en el Registro (sic), se evidencia su mala fe (sic), mala fe (sic) de no cumplir con las cláusulas del contrato de promesa de compra venta, en virtud de que ya conocía los requerimientos para cumplir con la protocolización del contrato de promesa de compra venta, y su forma de evadir sus obligaciones contractuales suscrito en el contrato ut supra, fue precisamente alegar la causa extraña no imputable, y es necesario señalar que las mismas tiene sus efectos y traemos a colación el efecto liberatorio temporal, que si bien es cierto la existencia de la intervención del Estado, la misma resolución otorga la liberación al emitir la autorización siempre y cuando se presente por escrito la solicitud, (subrayado es nuestro) (…)
Siendo fundamental en el dispositivo de su fallo todo lo anterior, ya que de haber sido analizada y valorada las probanzas in comento, concatenadas entre sí y con las otras, habría establecido la procedencia de una justa decisión. Por los razonamientos expuestos el presente recurso por inmotivación del fallo debe ser declarado con lugar con todos los procedimientos de ley…”. (Subrayado de la transcripción).
Observa esta Sala, que la denuncia no es clara, el formalizante señala que delata el vicio de inmotivación, no obstante en el desarrollo de la denuncia se refiere al silencio de pruebas en cuanto a la ausencia de valoración de documentales, y al mismo tiempo se refiere en su opinión cuál es la forma correcta de valoración de las documentales mencionadas, los hechos que según su criterio quedan probados y las conclusiones a las que debió haber arribado el ad quem, señalando de este modo que las pruebas aportadas demuestran que independientemente de la existencia de la Resolución N° 061 emanada del Estado a través del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de fecha 27 de mayo del año 2013, era posible la venta si mediaba una autorización.
Nótese, que el recurrente de forma confusa como fue indicado previamente, manifiesta su desacuerdo con los hechos establecidos por la recurrida lo cual no se configura dentro del vicio de silencio de pruebas, pues en este vicio, no se denuncian los hechos soberanamente establecidos por el juez, por consiguiente, esta Sala ratifica que si el formalizante con su denuncia pretende discutir su inconformidad con la apreciación efectuada por la juez de alzada del acervo probatorio, debe fundamentar su denuncia de infracción de ley, en torno al establecimiento y valoración de las pruebas, pues la inconformidad con el análisis de los medios probatorios, su incorporación a juicio y la valoración que hace el juez de las pruebas, no comporta el vicio denunciado tal como lo ha señalado esta Sala, siendo que las mismas van dirigidas a controlar otra actividad intelectual del juez distinta a la aquí planteada. (Ver sentencia N° RC-200, de fecha 1 de junio de 2010, caso: Elías José Nederr Donaire, contra Ana Elisa Ibarra, expediente N° 09-574, ratificado en sentencia N° 754, de fecha 16 de noviembre de 2016).
En virtud de los razonamientos antes expuestos, esta Sala declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.
-II-
De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 12 del mismo código, por falta de aplicación de los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil en concordancia con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, indicando textualmente, lo siguiente:
“…La interpretación de los contratos es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, solo será atacable en casación por denuncia del error en la calificación del contrato, error éste (sic) de derecho o por suposición falsa. Interpretar un contrato es fijar sus efectos penetrar en la común intención de las partes (…)
Esta labor deja a la apreciación del juez. Hay “reglas de interpretación”; que son medios que brindan la razón y la lógica para desentrañar y descubrir el verdadero sentido de aquellas estipulaciones que resulten ambiguas u oscuras. El Código (sic) no contiene estas reglas, sino la jurisprudencia y sentido de la norma o el desconocimiento de su significado, lo cual ocurre cuando se aplica la norma a un hecho no regulado por la misma, o cuando su aplicación se realiza de tal manera que se llega a consecuencias jurídicas diferentes o contrarias a las (sic) buscada por la ley. Lo anterior supone necesariamente que el sentenciador en su decisión haya dejado establecidos los hechos que determinaron la aplicación de la norma en Cuestión (sic) independiente de esos hechos se ubiquen en el supuesto previsto en la norma, pues la infracción consiste en la incongruencia entre los hechos establecidos como ciertos y la norma que se aplica en el asunto debatido.
(…Omissis…)
De la argumentación expuesta por el accionado, se evidencia que no existe conexión alguna con la presente causa, por cuanto el inmueble no se encontraba como urbanismo intervenido, para el momento en que se celebró el contrato de promesa de compra venta, ya que la Resolución 061 publicada en la gaceta oficial nro. 40.186 publicada en fecha 11 de junio del 2013, entró en vigencia en fechas posteriores a la celebración del contrato de promesa de compra venta, por lo que el cumplimiento del contrato no lo libera de las obligaciones, incumpliendo con el negocio jurídico contraído.
A tales efectos Denuncio (sic) la infracción por falta de aplicación de los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1264 y 1.271 del código (sic) civil (sic).
En cuanto al desconocer la diferencia entre una verdadera promesa bilateral de compra venta con el contrato definitivo o una venta obligatoria, significa traicionar la voluntad de las partes, cuando una de las partes no quiere recurrir a una definitiva regulación de sus intereses mediante un contrato definitivo. Es determinante nuestra doctrina al sostener con firmeza la autonomía de la promesa bilateral de compra venta.
(…Omissis…)
Así que de conformidad con el artículo 1.159 (sic) quedó meridianamente establecido que el contrato es ley entre las partes y el fundamento de tal disposición es precisamente el respeto debido al principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes, sencillamente porque el artículo 1159 (sic) del Código Civil, establece el principio de la intangibilidad de los contratos y asienta que el contrato es ley entre partes. (…)
El Tribunal (sic) de alzada no aplicó las (sic) norma establecida en los artículos 1.159 del Código Civil (…). Por su parte el articulo (sic) 1.160 ejusdem, establece: (…). De esta manera los contratantes quedan obligados a cumplir los contratos de acuerdo a estos tres valores en materia de contrato. Siendo el contrato ley entre las partes deben estas honrar su contenido, cumpliendo la verdadera voluntad que en le fue establecida, es decir, la venta definitiva del inmueble. (…)
Si bien el juez de alzada analizó la conducta del demandado con respecto al contrato, no lo hizo con el actor, por lo que debió aplicar el artículo 1.264 del Código Civil que se relaciona con la obligación que tienen las partes de cumplir los compromisos tales como fueron contraídos.
(…Omissis…)
Se evidencia que el sentenciador no analizó el cumplimiento de las obligaciones contractuales del demandado, pues determinó que él estaba impedido por una causa no imputable, por lo que no valoro (sic) el contrato de promesa de compra venta que fue debidamente notariada (sic) ante la Notaría publica (sic) tercera (sic) de valencia (sic), estado Carabobo debidamente autenticado bajo el número 40, tomo 60 de fecha 4 de junio del 2013, el cual fue reconocido por el accionado, evidenciando la existencia del negocio jurídico, y a su vez están plasmados los elementos que hacen valido (sic) el contrato, por cuanto las resoluciones emanadas de los Ministerios del Poder Popular de Vivienda y Hábitat y del Poder Popular para el comercio (sic) entro (sic) en vigencia después de la celebración del contrato de promesa bilateral de compra venta, por cuanto el inmueble no se encuentra como urbanismo intervenido para el momento de la celebración del contrato. A lo que una vez cumplido con los requerimientos legales exigidos, el vendedor no hizo la entrega oportuna de los recaudos necesarios para la protocolización del documento y que por ello no se protocolizó el mismo, a pesar de que en el contrato de promesa de compra venta, las partes así lo habían establecido por cuanto no aplico (sic) los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del código (sic) civil (sic).
Sostengo e insisto que la responsabilidad del demandado (vendedor) desde la normativa establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, el Juez (sic) de Alzada (sic) no aplico (sic) la normativa ya que el accionado no realizó los trámites para la entrega de la documentación necesaria en el Registro (sic) Subalterno (sic) para la protocolización del documento de venta, razón por la cual incumplió con sus obligaciones, siendo relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de ejecución de buena fe (sic) del contrato establecido en el artículo 1.160 del Código Civil.
Por tanto, si bien el juez de alzada analizó la conducta del demandado con respecto al contrato, no lo hizo con el actor. A lo que al observar la conducta del accionado de evadir su obligación, de no cumplir con el contrato, lo fundamento (sic) con señalar que con base en la normativa contenida en el referida (sic) Resolución signada Nro. 061 tal como se desprende de la gaceta Nro. 40.186 publicada el 11 de junio del 2013 estaba impedido de cumplir con el contrato, por una causa imputable a este, por lo que debió aplicar el artículo 1.264 del Código Civil que se relaciona con la obligación que tienen las partes de cumplir los compromisos tales como fueron contraídos, de acuerdo con los términos establecidos en el contrato de promesa bilateral de compraventa, pues el cumplimiento del contrato convenido no establecía que dependía de la Resolución antes señalada. Por cuanto los accionantes cumplieron con todas las cláusulas establecidas en el contrato de promesa de compra venta, inclusive con la tramitación de la Hipoteca (sic) dentro del lapso establecido previsto en la cláusula quinta del contrato, dicha hipoteca los accionantes la solicitaron a la entidad Bancaria (sic) Bancaribe el cual éste (sic) otorgo (sic) el visto bueno del crédito con la debida liberación y a su vez con la autorización de Banavih para proceder a la debida protocolización del contrato la promesa de compra venta ante el Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado (sic) Carabobo, por lo que insisto que el accionado evade su responsabilidad contractual y el Juez (sic) de Alzada (sic) no aplico (sic) los artículos antes señalados.
Esta necesidad de que el accionado en cumplimiento de contrato no hubiera contribuido con su conducta al relajamiento de las estipulaciones compromisorias constantes en el contrato del cual pretende desligarse, resulta deducible del artículo 1.159 del Código Civil, que establece el llamado “principio del contrato-ley”, en cuya virtud una parte no puede arrepentirse unilateralmente del contrato que la liga, sin incurrir en un “incumplimiento” sancionable, y solo puede alcanzar tal objetivo a través de alguna de “las causas autorizadas por la ley”, entre las cuales está precisamente la acción de cumplimiento contenida en la norma del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo incoamiento e instrucción presupone que sea el propio juez quien califique la conducta del deudor demandado, como incumplimiento suficiente para condenarlo a cumplir y, sobre esa base, lo obligue a la prestación recíproca. La parte que pretenda tener quejas por el incumplimiento de su co-contratante, luego de haber prestado su consentimiento para un cumplimiento irregular de la contraprestación debe, pues, continuar conformándose escrupulosamente con los deberes que le estipula el contrato del que aspira desligarse.
(…) y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de la ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano (sic), por lo tanto, el contratante que invoca el incumplimiento de su co-contratante para que se sancione a éste (sic) judicialmente y se lo obligue a cumplir su obligación, mediante la incoación de la demanda de cumplimiento, debe, por su parte, haber permanecido él mismo, leal al contrato, a lo que el Juez (sic) de Alzada (sic) no aplico (sic) para otorgar una sentencia justa, incurriendo en la infracción de ley por falta de aplicación de los artículos 1.167 y 1.160 del Código Civil.
A tales efectos el Tribunal (sic) de alzada no aplico (sic) el artículo 1.133 del Código Civil mediante el cual y a través del acuerdo de voluntades las partes regulan sus intereses económicos estableciendo un vínculo jurídico a fin de constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica. Es necesario traer a colación que la clausula (sic) sexta del contrato de promesa de compra venta que cursa en el expediente establece las condiciones del incumplimiento de cualquiera de ellos únicamente generaría una sanción de indemnización de daños y perjuicios, a lo que en la norma de los artículos 1.167 y 1.271 del código (sic) civil (sic) no fue aplicada, por lo que insisto en la denuncia de infracción de ley.
Sin embargo el Tribunal (sic) Superior (sic), ni siquiera hace mención alguna de los artículos ut supra citados, siendo fundamental en el dispositivo de su fallo todo lo anterior, a que de haber sido aplicada los artículos que regulan las obligaciones contractuales habría establecido la procedencia de una justa decisión, con el debido respeto a esta digna magistratura…”.
Respecto del vicio de falta de aplicación de una norma, reiteradamente esta Sala ha sostenido que se configura cuando el juez no emplea una norma jurídica, expresa, vigente, aplicable y subsumible, la cual resulta idónea para la resolución de la controversia planteada, dando lugar a una sentencia injusta y susceptible de nulidad, pues de haberla aplicado cambiaría esencialmente el dispositivo en la sentencia (ver sentencia N° 494 de fecha 21 de julio de 2008, caso: Ana Faustina Arteaga y otras, contra Modesta Reyes y otros)
El juez ad quem dictó la sentencia que se recurre, cuyo dispositivo fue del siguiente tenor:
“…Y siendo que el demandado de autos FRANCISCO JESÚS MARTÍNEZ COLINA no compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno en forma tempestiva a dar contestación a la demanda, es forzoso concluir, que la parte demandada no cumplió con la carga procesal de dar contestación, recayendo sobre ella la presunción “iuris tantum” de confesión ficta; teniéndose por satisfecho el primer supuesto establecido por el legislador, para la procedencia de la confesión ficta; Y ASI (sic) SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, pasa este Sentenciador (sic) a analizar los demás supuestos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, para que se materialice la confesión ficta.
La confesión ficta, si bien trae como consecuencia el establecer a favor de la parte actora una presunción de que todos los hechos alegados en el libelo de la demanda son ciertos no debe confundirse, como muchas veces ocurre, el que, la confesión ficta indica que los hechos alegados por el actor en su libelo, están tácitamente admitidos; por el contrario, estos hechos mantienen su carácter de controvertidos, tanto es así, que los hechos van al debate del probatorio, de allí la expresión que indica si nada probare que le favorezca (el demandado)'.
(…Omissis…)
De lo que se desprende que, nuestro legislador ha establecido que, para que se materialice la confesión ficta prevista, en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, además de que el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código (sic), el que el demandado nada probare que le favorezca.
En el caso sub examine, se observa que conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda presentado en forma extemporánea, la accionada a efecto de desvirtuar los hechos señalados por el accionante promovió: 1.) Copia certificada de expediente Nro. 54.929 proveniente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo. 2.) Copia fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.186 de fecha 11 de junio de 2013. 3.) Copia fotostática de Gaceta Oficial la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39740 de fecha 22 de agosto de 2011. 4.) Copia fotostática de Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.801 de fecha 16 de noviembre de 2011; corresponde por tanto a la parte demandada hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda.
En este sentido es de observarse, que el accionado de autos en su escrito de promoción pruebas señala: que las circunstancias que impide el cumplimiento de las obligaciones asumida en el contrato de promesa de compra-venta, son hechos no imputables a ninguna de las partes, sino que devienen de la Resolución emanada del Estado dictada a través del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat signada con el Nro. 061 de fecha 27 de Mayo (sic) del año 2013 publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.186 de fecha en de junio de 2013, que estableció: “los inmuebles para vivienda de los urbanismos intervenida expropiados, solo podrán ser vendidos a la INMOBILIARIA NACIONAL, S.A, en los primeros cinco años contados a partir de la fecha de protocolización del documento definitivo de venta Luego de ese lapso el propietario de la vivienda podrá disponer de ella según sea su interés” lo que demuestra la imposibilidad legal de vender el inmueble según lo pactado, ahora bien; para que la prohibición de venta señalada previamente, afectara la negociación contraída entre las (sic) para existencia integrantes de esta causa era necesario, que el urbanismo al que pertenece el inmueble objeto del contrato, haya sido objeto de intervención por parte del Estado, en este sentido se observa que riela a los autos Gaceta Oficial Nro. 39.740 de fecha 22 de agosto de 2011 emanada del despacho de la Ministra del Poder Popular para el Comercio de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 19 de agosto de 2011, que afecta, al complejo residencial “MONTEMAYOR” donde se encuentra ubicado el inmueble del presente contrato, siendo objeto de medida de ocupación preventiva, así como también riela a los autos, Gaceta Oficial Nro. 39.801 de fecha 16 de noviembre de de 2011 mediante la cual (sic) Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat designa la junta administradora del conjunto residencia (sic) MONTEMAYOR por el hecho de ser objeto de medida de ocupación dictada por el INDEPABIS, las cuales fueron valoradas por este Juzgador (sic) como un documento público conforme a lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Publicación Oficiales y el articulo (sic) 432 Código de Procedimiento Civil, con dichos instrumentos ha quedado demostrado, que no le era permitido, al accionado de autos, transferir la propiedad a un particular dado lo que la doctrina denomina (sic) como “EL HECHO DEL PRINCIPE” (sic), puesto que al verificar las fechas del contrato de opción de compra venta y de las gacetas oficiales señaladas previamente: se evidencia que, si bien para el momento que se suscribió el contrato de opción de compra-venta el 4 de junio de 2013, el accionado de autos, tenía, la plena propiedad del inmueble, en fecha 11 de junio de 2013, el Ministerio para la Vivienda y Hábitat, mediante Resolución (sic) signada con el Nro. 061, tal como se desprende de la gaceta Nro. 40.186, publicada el 11 de junio del 2013 determinó que: “...los inmuebles para vivienda de los urbanismos intervenidos o expropiados solo podrán ser vendidos a la Inmobiliaria Nacional, S.A. en los primeros cinco (5) años contados a partir de la fecha de protocolización del documento definitivo de venta...”; afectando el conjunto residencial donde se encuentra ubicado el inmueble objeto del contrato, quedando prohibido para los adquirientes el traslado de la propiedad a particulares, puesto que solo podía transferirse a la INMOBILIARIA NACIONAL S.A., quedando en consecuencia, plenamente probado, el hecho de que, el demandado, ciudadano FRANCISCO JESÚS MARTÍNEZ COLINA, estaba impedido de cumplir con el contrato, por una causa no imputable a este. Y ASÍ SE ESTABLECE.
(…) siendo que el caso de autos, por disposición de los Ministerios del Poder Popular de Vivienda y Hábitat del Poder Popular para el Comercio, el propietario del inmueble objeto de la presente demanda, se encontraba restringido en el ejercicio de sus derechos de propiedad y sometido a la obligación de solo poder transferirla a la INMOBILIARIA NACIONAL S.A. adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, mediante decreto N° 993; y siendo que de conformidad con el artículo 1.141 del Código Civil venezolano, que establece como condiciones necesarias para la existencia del contrato, el que, el objeto pueda ser materia de contrato; al existir la prohibición señalada; queda a todo evento el contrato, viciado de nulidad absoluta, al no cumplir con los requisitos de ley para su validez. Lo que hace forzoso concluir que lo pretendido es contrario a derecho. Y ASI (sic) SE ESTABLECE.
En consecuencia, con base a lo anteriormente establecido, la demanda (…) no puede prosperar, quedando en consecuencia el accionado de autos, ciudadano FRANCISCO JESÚS MARTÍNEZ COLINA obligado a restituir íntegramente a los accionantes ciudadanos GABRIELA DAYANNA PÉREZ ZAMBRANO y ERWIN RENE JAIME PINTO la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (350.000,00) los cuales fueron recibidos en calidad de arras; tal como se señalara en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE…”. (Negrillas y mayúsculas de la Sala).
Ahora bien, el juzgador de alzada señaló la improcedencia de vender el inmueble objeto de la presente demanda con ocasión a la resolución emanada del Estado dictada a través del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, signada con el Nro 061 de fecha 27 de mayo del año 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 40.186 de fecha en de junio de 2013.
De lo anterior se observa que la recurrida ciertamente señaló que la parte co-demandada ciudadanos Gabriela Dayanna Pérez Zambrano y Erwin René Jaime Pinto, estaban imposibilitadas de realizar la venta en virtud de la referida resolución, ello por cuanto la misma contiene una prohibición de venta, en el sentido, que solo podía ser transferida la propiedad a la INMOBILIARIA NACIONAL, S.A., en el lapso de cinco (5) años, la recurrida se basa en la Resolución en comento la cual constituye lo que la doctrina ha llamado “el hecho del príncipe”, al respecto la Sala ha sostenido que el mismo se refiere a los incumplimientos involuntarios, como la inejecución de la obligación por producirse obstáculos o causas sobrevenidas posteriores al nacimiento de la relación que son independientes a la voluntad del deudor y por lo tanto, no le son imputables “…se subsumen en la figura conocida como la causa extraña no imputable, cuyo fundamento legal se encuentra recogido en el artículo 1.271 del Código Civil que se caracteriza por una imposibilidad absoluta y sobrevenida para el deudor de cumplir su obligación (…) se trata de una categoría en la que la doctrina incluye todas aquellas disposiciones prohibitivas o imperativas del Estado, dictadas por razones de interés público general que necesariamente deben ser acatadas por las partes y causan un incumplimiento sobrevenido de la obligación…”. (Sentencia N° 306, expediente Nro AA20-C-2014-000707, en el juicio por indemnización de daños y perjuicios seguido por la sociedad mercantil Banco Nacional de Crédito, C.A. Banco Universal, contra la sociedad mercantil Almacenadora Nueva Segovia, C.A., de fecha 3 de junio de 2015).
En consecuencia de ello, el demandado se comprometió a dar en venta el inmueble objeto del presente asunto, no obstante, sobrevino la resolución en comento, contentiva de la prohibición de vender a terceros, lo cual se constituye en una causa extraña no imputable al mismo, y por tanto una imposibilidad absoluta que a todas luces resulta imprevisible, inevitable y con ausencia total de culpa por parte del mismo, convirtiéndose en una eximente de responsabilidad para el promitente vendedor (hoy demandado) con efectos liberatorios de sus obligaciones, ello en virtud que la misma constituye una causa extraña no imputable, teoría que fue invocada por la recurrida, indicando que constituyó una eximente en el cumplimiento de las obligación de pago contraída por los demandantes.
Concluye el tribunal, acertadamente, que no procede el cumplimiento de contrato, por las razones anteriormente señaladas, de modo que se colige que el razonamiento del juez ad quem es correcto y completamente conteste, ya que realiza el correspondiente ejercicio intelectual, y concluye que efectivamente, no puede imputársele a las parte demandada el incumplimiento de la promesa de venta.
A mayor abundamiento, consta en autos al folio 182 copia de oficio emanado de la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, dirigido a la ciudadana Gabriela Dayana Pérez Zambrano (parte co-demandante), en el cual indica que da respuesta a su comunicación en la cual plantea situación que se presenta con el inmueble objeto del presente juicio, en el cual se solicita aclaratoria e interpretación de la aplicación de la resolución 061 de fecha 11 de junio de 2013, al respecto, indica el oficio en comento que efectivamente dicha resolución aplica a los inmuebles para vivienda de los urbanismos intervenidos o expropiados, los cuales solo podrán ser vendidos la inmobiliaria nacional en los primeros 5 años, contados a partir de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta.
Continúa indicando el referido oficio que en aras de garantizar lo establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (derecho a la vivienda) y en virtud de los compromisos previos a la entrada en vigencia de la resolución, el Ministerio permitió a través de un procedimiento autorizar la venta de los inmuebles intervenidos, en los siguientes casos:
“…1. Cuando el propietario ha suscrito contrato de opción a Compra (sic) Venta (sic), con un particular siendo que el mismo esté debidamente autenticado por ante la Notaría Pública correspondiente, con anterioridad a la fecha de publicación de la resolución N° 61 de fecha 11 de junio de 2013 (….) En el presente caso debe el propietario solicitar por escrito consulta ante este despacho consignando los soportes correspondientes para ser analizados y emitir respuesta en cuanto si procede o no la venta del inmueble distinguido con el Nro. 02, que forma parte del desarrollo habitacional Monte Mayor Residencial, sector 1, etapa 1, jurisdicción del Municipio San Diego Estado (sic) Carabobo…”.
De modo que el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, ofreció una solución para concretar la referida venta, no obstante, no consta en autos la solicitud pertinente, motivo por el cual no se puede materializar dicha venta.
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En consecuencia, se observa que el criterio en que se fundamenta la recurrida para arribar a la conclusión de la improcedencia del cumplimiento del contrato, ya ha sido objeto de estudio por esta Sala, asimismo, que el juez aplicó la sana crítica, máximas de experiencia y demás reglas de interpretación conforme al ordenamiento jurídico vigente, logrando un análisis integral de las actuaciones que cursan en autos conforme a la desarrollada jurisprudencia de este Máximo Tribunal, ante estas instituciones de aguda y enfática trascendencia, en las cuales se debe preservar preeminentemente el estado democrático y social de derecho y de justicia conforme a nuestros postulados constitucionales.
En consecuencia, esta Sala estima que el juez de la recurrida aplicó la normativa acertada, en este caso la Resolución signada con el Nro 061 de fecha 27 de mayo del año 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, por consiguiente, no incurrió en falta de aplicación de los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.271 del Código Civil motivos que conllevan a declarar la improcedencia de la denuncia examinada. Así se decide.
En virtud de los razonamientos antes expuestos, esta Sala declara improcedente la presente denuncia. Así se decide.
D E C I S I Ó N
En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte demandante, contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la causa, es decir, Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo.
Particípese de esta decisión con copia del presente fallo al juzgado superior de origen ya mencionado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de enero de dos mil veinte. Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.
Presidente de la Sala,
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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente-Ponente,
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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
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LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ
Exp.: Nº AA20-C-2019-000105
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretaria Temporal,