SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. AA20-C-2020-000213

Magistrada Ponente: VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

En el juicio por retracto legal arrendaticio interpuesto por la ciudadana JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA, representado judicialmente por la abogada Solange Marcano Rivas, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 41.295, contra la ciudadana MARÍA ÁVILA DE VARRONE, representada judicialmente por los abogados Aquiles López Ramírez, Isabella Urbani Ramírez y Néstor Contreras, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 16.688, 204.588 y 16.343, en su orden; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas en fecha 6 de marzo de 2020, dictó sentencia en la que declaró:

“…PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercida por la abogada Solange Marcano Rivas (…), en representación de la ciudadana JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA (…). SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por Retrato Legal Arrendaticio en contra la ciudadana MARÍA ÁVILA DE VARRONE (…). TERCERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por los (…) apoderados judiciales de la ciudadana MARÍA ÁVILA DE VARRONE (…). CUARTO: Se ANULA la sentencia de fecha 29 de enero de 2020, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. QUINTO: Se condena en costa a la parte perdidosa ciudadana JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA…”. (Resaltado del texto).

Contra la referida sentencia de la alzada, el apoderado judicial de la parte actora anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 7 de octubre del 2020 y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

En fecha 8 de febrero de 2021, se le asignó la ponencia a la Magistrada Dra. Vilma María Fernández González.

Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las demás formalidades, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

Por razones de método, la Sala decide agrupar la primera, segunda y tercera denuncia, contenidas en el escrito de formalización, las cuales se encuentran similarmente fundamentadas en el marco de lo establecido en ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por infracción del artículo 3 del Código Civil, señalando que la jueza de alzada para resolver la controversia planteada aplicó de manera retroactiva lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, cuando lo procedente era aplicar lo dispuesto en los artículos 131, 132, 135, 138, 139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011. Debido a lo cual, se pasan a resolver en los siguientes términos:

-I-

“…De conformidad con lo establecido en ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción ‘de los artículos 1, 5, 6 y la disposición derogatoria de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente según gaceta oficial N° 6053 de fecha 12 de noviembre de 2011’ y artículo 3 del Código Civil venezolano, como el 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por falta de aplicación y para fundamentar tal alegato ex´pero lo siguiente:

La ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene por objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamientos urbanos y suburbanos destinados a viviendas, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente; su regulación tiene como fines supremos, entre otros, ¡Que prive la justicia sobre la formalidades jurídicas y la realidad sobre las formas y apariencias, especialmente cuando las formas y apariencias que se adopten estén dirigidas a menoscabar el interés social o los derechos de los particulares en el goce del derecho a la vivienda y combatir el acaparamiento!

Las normas contenidas en la Ley Viviendas para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es considerada como de carácter estratégico en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda y se declaró de interés público, general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a viviendas, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios. Tal como lo disponen los artículos 1, 5 y 6 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de VIVIENDAS.

Ciudadanos magistrados, es pertinente para la axiología de la delación incurrida por el adquem (sic), traer un extracto de la sentencia, específicamente el texto del folio 253, página 8 de la Resolución: ‘Esta superioridad […] considera bajo sana aplicación en la administración de justicia y en uso de la facultad establecida en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, tratándose aquí de una demanda de Retracto Legal Arrendaticio, es de importancia remembrar que el procedimiento que impera por mandato de Ley, es el que se encontraba establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999. Establece lo siguiente: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…’. Así se decide’. ‘Con relación al caso en particular ha señalado la Sala de Casación Civil, entre otras, sentencia N° RC 000830 de fecha 14 de diciembre del 2017’; sentencia esa que la Sala estimó no procedente el Retracto legal en una causa cuya tradición total del inmueble realizada en el año 2005, evidentemente con vigencia del decreto 427 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo cual no aplica a nuestro caso, donde la realización de la venta fue en el año 2011 con vigencia de la Ley para la Regularización de Arrendamientos de VIVIENDAS, que derogaba del ámbito de aplicación del referido decreto en toda relación arrendaticia de viviendas.

Ciudadanos magistrados, el texto de las DISPOSICIÓN DEROGATORIA ÚNICA de la LEY PARA LA REGULACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA [LRCAV] establece: (…).

Es menester traer a colación el principio de la irretroactividad de las leyes, el cual se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: ‘La ley no tiene efecto retroactivo’, como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:

…Omissis…

Respetados magistrados, estamos en presencia de un fallo viciado por falta de aplicación de una norma vigente ya que la sentencia recurrida fue basada en el artículo 49 del extinto decreto 427 del 1999, una ley derogada, con total omisión de las normas contenidas en la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, expresa, vigente y aplicable en materia de retracto legal arrendaticio desde el 12 de noviembre del 2011, a saber:

PRIMERO: DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA. Surge en virtud del contrato de arrendamiento, INMUEBLE PARA USO FAMILIAR, autenticado en fecha 18 de octubre del 2010, bajo el N° 17, Tomo 158 ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maturín estado Monagas, sobre el apartamento N°3 del 3 piso del edificio La Palma de la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín, estado Monagas, destinado a vivienda, tal como lo deja plasmado la juzgadora in fine del folio 251 e inicio del folio 252 donde culmina el párrafo, de dicho contrato se desprende inexorablemente la relación arrendaticia y la vinculación a vivienda, ámbito regido por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por ende se debe aplicar todo el alcance jurídico de esta Ley.

SEGUNDO: HECHOS QUE FUNDAMENTAN LA APLICACIÓN DE LA NORMA denunciada como delatada. A la luz de dicha LEY PARA LA REGULARIZACIÓN CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA se interpuso la demanda de retracto legal, en fecha 19 de septiembre de 2018. Se observa que hubo un instrumento público contentivo de un negocio jurídico que conlleva la tradición del inmueble arrendado por mi representada de fecha 17-11-2012, y verificada la vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, 14-11- 2012, la cual contempla en su disposición derogatoria (…).

De forma tal que el Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios quedo rigiendo parcialmente y solo de forma excepcional a un ramo comercial, con plena vigencia las previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas, mal podría el ad quem determinar y aplicar el Decreto 427 al caso de marras que nada tiene que ver con locales comerciales.

TERCERO: DELACIÓN Y SU CONSECUENCIA. En total concordancia con la materia de arrendamiento de viviendas, cualquier instrumento que conlleve la transmisión de la propiedad del inmueble arrendado e incumplimientos de los requisitos para proceder a la venta de un inmueble arrendado va en franca transgresión a la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y da origen al derecho de retracto legal arrendaticio. Habiéndose efectuado los presupuestos de hechos, es decir, la tradición del bien inmueble y el conocimiento cierto de tal negociación con total prescindencia de la notificación ofertiva, consideramos que se encuentran llenos los extremos para la procedencia de la demanda por retracto legal arrendaticio con la aplicación de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos Inmobiliarios por lo cual se delata que al aplicar el artículo 49 del Decreto con Rango, Fuerza y Valor de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del año 1999, el ad quem dictó la sentencia con total omisión de la norma vigente, que la Sala ha establecido como vicio de falta de aplicación de una norma vigente, ya que el juez no emplea una norma jurídica, expresa, vigente, aplicable y subsumible, la cual resulta idónea para la resolución de la controversia planteada, dando lugar a una sentencia injusta y susceptible de nulidad, pues de haberla aplicado cambiaría esencialmente el dispositivo en la sentencia. [Ver sentencia N° 494, de fecha 21 de julio de 2008, caso: Ana Faustina Arteaga y otras, contra Modesta Reyes y otra].

Si en la sentencia recurrida se hubieren aplicado las normas vigentes y transcritas up supra, en vez del artículo 49 de la ley derogada, traería como resultado un fallo que confirmaría la sentencia de primera instancia, declaria (sic) con lugar el recurso de apelación en consecuencia con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio y justo título sobre la propiedad del apartamento 3 del piso 3 del edifico La Palma de la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín estado Monagas, disponible por propiedad horizontal, según documento de condominio debidamente registrado en fecha 21 de agosto de 2003, bajo el N° 47, tomo 10, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2003, llevado por el Registro Público Inmobiliario del Segundo Circuito del municipio Maturín del estado Monagas, y no se verían lesionados los derechos de mi representada, ni transgredidas las normas, no estaría viciada la sentencia por infracción por falta de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, norma vigente de carácter social en consonancia con el alcance altruista y la tutela eficaz y efectiva de nuestra carta magna.

En consonancia con tal delación de la normas, es necesario mencionar que es solo hasta la promulgación del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a locales u oficinas se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 en tanto contempla la derogatoria expresa de dicha ley, en los siguientes términos:

…Omissis…

De la disposición citada, se desprende que el Legislador estableció de manera expresa que con la entrada en vigencia de la mencionada Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, debían ser desaplicadas todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, respecto a los inmuebles destinados al desempeño de actividades comerciales, industriales o de producción, por cuanto hasta esa fecha era dicho instrumento el que regía las relaciones arrendaticias respecto a los locales comerciales u oficinas.

Otro motivo por el cual se interpone en fecha 19 de septiembre del 2018 la demanda de retracto legal arrendaticio, y consideramos viciada la sentencia al infringirse la ley por falta de aplicación de las ley vigente que acá se delata.

Por lo expuesto, solicito con todo respeto se declare procedente la presente denuncia y CON LUGAR el Recurso de Casación interpuesto y formalizado en este acto…”. (Resaltado del texto).

-II-

“…Del texto de la sentencia recurrida: [folio 254 de la sentencia correspondiente a la página 9 de la Resolución] se lee:

…Omissis…

En el mismo orden de ideas del capítulo anterior, derivadas de las consecuencias legales de las DEROGATORIAS consagradas en las leyes que rigen el ámbito de relaciones arrendaticias en materia de VIVIENDAS, y el principio de la irretroactividad de la Ley, a la luz del análisis de la infracción denunciada por falta de aplicación de normas vigentes, es menester transcribir los artículos, los cuales son del tenor siguiente:

…Omissis…

Con el respeto que merece su estrado judicial y en aras a la uniformidad de la jurisprudencia en materia arrendaticia de viviendas, con la supremacía del carácter social del derecho a la vivienda, considero que las disposiciones contenidas en el decreto 427, Ley de Arrendamiento Inmobiliario reguló en un espacio de tiempo la materia de arrendaticia de inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales u oficinas, de modo tal no puede ser aplicado a la materia social de arrendamiento de viviendas, mucho más cuando se trata de un multiarrendador, que va en franca contradicción al acaparamiento de viviendas en este estado social.

De modo que al tener un acto traslativo de la propiedad del bien inmueble arrendado, tal como lo fue el otorgamiento del documento público de fecha 17 de noviembre del 2011, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maturín del estado Monagas bajo con el N° 2011.14801, asiento registral del inmueble matriculado con el N° 387.14.7.7.3960, con el cual se materializó el efecto ergas ogne (sic) del negocio jurídico, el cual se inicia como ceder el edificio La Palma, ubicado en la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín estado Monagas, como ‘aporte al capital social de la empresa […] y cierra su texto como sobre el inmueble vendido no pesa ningún gravamen’, tal como se evidenció de la copia certificada del instrumento que se anexo a la demanda y del acervo probatorio a través de una inspección judicial se determinó que el asiento registral del referido instrumento se lee la nota marginal estampada por el registrador indicando dicha transacción como venta, a claras luces ya estamos en presencia de un instrumento público, un presupuesto para la procedencia de la demanda, y de las copias certificadas solicitadas en fecha 10 de agosto del 2018, ante el registro subalterno del Documento de Condominio del edificio se desprende la fecha cierta en que se tuvo conocimiento de la negociación y tradición del inmueble.

Constatándose que con entrada en vigencia el 14 de noviembre del 2011, de la norma que rige la materia de arrendamientos de viviendas, es obvio que se deben respetar los derechos del inquilino de una vivienda al momento de hacer la tradición como lo es su derecho de preferencia de adquirir el inmueble, en nuestro caso derivados de la relación arrendaticia que mantenía la vendedora, ciudadana María Ávila de Varrone con mi representada, en virtud del contrato de arrendamiento vigente y suscrito en fecha 18 de octubre del 2010, bajo el N° 17, Tomo 158 ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maturín estado Monagas, sobre el apartamento N° 3 del 3 piso del edificio La Palma de la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín, estado Monagas, destinado a vivienda, tal como lo deja plasmado la juzgadora in fine del folio 251 e inicio del folio 252 donde culmina el párrafo, de forma tal que configuran los preceptos vigentes en materia de arrendamientos de viviendas para que proceda una demanda POR RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, debiendo aplicar las normativas vigentes y no adecuar la juzgadora la sentencia en una norma derogada a la materia arrendaticia de vivienda, aplicando Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, y no el decreto 427 del 1999, que de forma excepcional y expresa lo disponen tanto el artículo 8 como la disposición transitoria de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

Si en la sentencia recurrida se hubieren aplicado las normas vigentes y transcritas up supra, en vez del artículo 49 de la ley derogada, traería como resultado un fallo que confirmaría la sentencia de primera instancia, con lugar el recurso de apelación en consecuencia, con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio y justo título sobre la propiedad del apartamento 3 del piso 3 del edifico La Palma de la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín estado Monagas, disponible por propiedad horizontal según documento de condominio debidamente registrado en fecha 21 de agosto 2003, bajo el N° 47, tomo 10, Protocolo Primero, tercer trimestre del año 2003, llevado por el Registro Público Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maturín del estado Monagas, y no se verían lesionados los derechos de mi representada, ni transgredidas las normas, no estaría viciada la sentencia por infracción por falta de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, norma vigente de carácter social en consonancia con el alcance altruista y la tutela eficaz y efectiva de nuestra carta magna.

Por lo expuesto, solicito con todo respeto se declare procedente la presente denuncia y CON LUGAR el Recurso de Casación interpuesto y formalizado en este acto…”. (Resaltado del texto).

-III-

“…Las normas contenidas en la Ley Viviendas para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es considerada como de carácter estratégico en el marco de la garantía integral y efectiva del derecho a la vivienda y se declaró de interés público, general, social y colectivo toda materia relacionada con los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a viviendas, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios.

En base a estas prerrogativas consideramos pertinente el presente recurso y de forma tal se transcribirán los artículos señalados como transgredidos:

…Omissis…

Ciudadanos magistrados, es pertinente para la axiología de la delación incurrida por adquem (sic), traer un extracto de la sentencia, específicamente el texto de los folios 252 y 253 la siguiente redacción:

…Omissis…

Es menester traer a colación el principio de la irretroactividad de las leyes, el cual se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: (…), como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:

…Omissis…

Respetados magistrados, estamos en presencia de un fallo con vicio por falta de aplicación de una norma vigente [ART. 138-140 LRCAV] ya que la jueza no emplea la el alcance jurídico de las normas contenidas en la LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, expresa, vigente y aplicable en materia de retracto legal arrendaticio desde el 12 de noviembre del 2011, a saber:

PRIMERO: DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA. Surge en virtud del contrato de arrendamiento, INMUEBLE PARA USO FAMILIAR, autenticado en fecha 18 de octubre del 2010, bajo el N° 17, Tomo 158 ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Maturín estado Monagas, sobre el apartamento N° 3 del 3 piso del edificio La Palma de la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín, estado Monagas, destinado a vivienda, tal como lo deja plasmado la juzgadora in fine del folio 2 inicio del folio 251 e inicio del folio 252 donde culmina el párrafo, de dicho contrato se desprende inexorablemente la relación arrendaticia y la vinculación a vivienda, inmueble que determina el ámbito regido por la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, por ende se debe aplicar todo el alcance jurídico de esta Ley.

SEGUNDO: HECHOS QUE FUNDAMENTAN LA APLICACIÓN DE LA NORMA que determina la ley a regir la materia denunciada como delatada. A la luz de dicha LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA se interpuso la demanda de retracto legal, toda vez que la norma establece que evidencia la traslación de la propiedad por cualquier tipo de transferencia de propiedad, la cual se verifica con el otorgamiento del documento público de fecha 17 de noviembre del 2011, protocolizado ante el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maturín del estado Monagas bajo con el N° 2011.14801, Asiento registral del inmueble matriculado con el N° 387.14.7.7.3960, con el cual se materializó el efecto ergas ogne (sic) del negocio jurídico, el cual se plasma a la arrendadora ceder el edificio La Palma, ubicado en la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín estado Monagas, como ‘aporte al capital social de su empresa y cierra el documento con la mención sobre el inmueble vendido no pesa ningún gravamen’, tal como se evidenció de la copia certificada del instrumento que se anexo a la demanda y del acervo probatorio a través de una inspección judicial se determinó que el asiento registral del referido instrumento se lee la nota marginal estampada por el registrador como venta, a claras luces ya estamos en presencia de un instrumento público, más aun siendo este negocio jurídico aquel que por mandato expreso de ley se debe registrar, como lo es todo acto entre vivos que conlleve la transmisión de propiedad de un inmueble, de otros bienes o derechos susceptibles de hipotecas.

Sin embargo, de la sentencia recurrida se desprende folio 249 de la sentencia, de la resolución (…).

Ciudadanos magistrados, observe el texto transcrito que los hechos se circunscriben al año de constitución de la empresa, año 2009, ya que juzgadora consideró que era un aporte al capital de una empresa constituida en el año 2009, que el contrato de tradición de propiedad, se derivó de la constitución de la empresa en el año 2009, [las celebraciones de los contratos realizados] ‘y por ende se debía aplicar el Decreto 427 con Rango y fuerza de Ley sobre arrendamiento, lo cual va en total contravención al carácter ergas ogne (sic) del instrumento público, pues no es en la constitución de la empresa Inversiones del Sannio, C.A., que se traslada la propiedad a la empresa, es con este acto de registro y protocolización de este negocio jurídico, es en este acto que la arrendadora cede sus derechos a un tercero [Inversiones del Sannio C.A.], en la cual es accionista en menoscabo a los derechos de mi representada, tan es así que la relación arrendaticia la hace la ciudadana María Ávila de Varrone en su calidad de propietaria, es con esta ciudadana que se mantiene la relación arrendaticia desde el año 2010; surgen las siguientes disyuntivas, ¿porque para el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento autenticado no lo hizo la empresa Inversiones del Sannio, C.A., si ya estaba constituida?. Acaso el balance de apertura de una empresa, como requisito de una acta constitutiva, siendo un instrumento privado le otorga el derecho de propiedad a la empresa sobre los bienes inmuebles que señalen o bien pasaran a formar parte del patrimonio de dicha empresa una vez que se dé cumplimiento a la tradición de ley, es decir a su registro y protocolización a nombre de dicha empresa. Lo que equivale a preguntarse ¿Cuándo es parte del patrimonio de una empresa los bienes inmuebles?, solo y en uso de la ley una vez que se protocoliza la tradición, bien sea como venta, cesión, aporte, gratuita, onerosa, como a bien tenga otorgarlo el accionista, mientras tanto es un bien de patrimonio personal del accionista. En virtud de tal discrecionalidad de los accionistas, éstos pueden incluso antes de protocolizar variar el aporte de bienes por activos circulantes.

Teniendo el instrumento público de tradición y la fecha del mismo 17-11-2012, y verificada la vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, 14-11-2012, y que esta ley solo de forma excepcional quedó parcialmente aplicable a un ramo comercial, pues su naturaleza es especial para ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS, es decir, de la disposición derogatoria up supra transcrita, se desprende que la misma se contrae solo, a las normas ‘destinadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda’ contenidas en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 07 de diciembre de 1999, ello así, quedaban en dicha ley y con plena vigencia las previsiones que regían las relaciones arrendaticias de locales u oficinas, mal podría el ad quem determinar y aplicar el Decreto 427 al caso de marras que nada tiene que ver con locales comerciales.

Colateralmente y denunciado la falta de aplicación del artículo 140 LRCAV, toda vez que se establece dentro de los supuestos de hecho para ejercer el retracto legal arrendaticio que se dejare de cumplir alguno de los requisitos del artículo 132 de la Ley en comento, es decir, que no se le ofreciera el derecho de preferencia ofertiva a través de un instrumento autentico, lo cual a los efectos del dictamen recurrido considero, la juzgadora que no era necesario la notificación por estar prohibido el retracto legal en caso de enajenación global del inmueble, establecido en la Ley de Arrendamientos inmobiliario, y procede a encuadrar su decisión en el contenido del artículo 49 del decreto 427 Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente solo para la materia industrial, comercial, oficinas, y excluido de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, vigentes a la fecha de los hechos y se ampara en una norma parcialmente derogada, siendo lo correcto aplicar la ley vigente en materia de arrendamiento de viviendas y no el decreto que por excepción se aplicaba a la rama comercial.

Siendo esta la razón legal e imperante para que se apliquen las normas vigentes y transcritas up supra, lo cual traería como resultado un fallo que confirmaría la sentencia de primera instancia declarando con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio, porque encuentra demostrado el supuesto en la norma aplicable y vigente al momento de los hechos, es decir, que la arrendadora transfirió la propiedad del apartamento 3 del piso 3 del edifico La Palma de la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín estado Monagas, lesionando los derechos de mi representada que lo ocupa bajo arrendamiento, al protocolizar el instrumento de cesión global del edificio a la Palma ubicado en la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín, estado Monagas, pues la norma que prohibía el Retracto legal en ventas globales salió del ámbito de aplicación vinculadas al arrendamiento de viviendas, siendo de forma excepcional aplicada a otra rama arrendaticia, ha sido derogada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda, norma vigente de carácter social en consonancia con el alcance altruista y la tutela eficaz y efectiva de nuestra carta magna.

Ciudadanos magistrados, consecuencialmente a lo antes plasmado considero que la alzada incurrió en infracción de ley por falta de aplicación de las normas vigentes tanto en la Ley para la regularización y Control de los arrendamientos como en el Código Civil, las cuales resultan idóneas para la resolución de la controversia planteada, dando lugar a una sentencia injusta y susceptible de nulidad, pues, de haberla aplicado cambiaría esencialmente el dispositivo en la sentencia, inexorablemente y a la luz de la justicia el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada hubiera sido declarado sin lugar, y con lugar nuestra apelación ampliando y dándole el valor de justo título de propiedad a favor de mi representada, sobre el apartamento N° 3, del piso 3 del edificio La Palma de la avenida Raúl Leoni de la ciudad de Maturín estado Monagas, disponible por propiedad horizontal, según documento de condominio debidamente registrado en fecha 21 de agosto de 2003, bajo el N° 47, tomo 10, Protocolo Primero, tercer Trimestre del año 2003, llevado por el Registro Público Inmobiliario del Segundo Circuito del municipio Maturín del estado Monagas, declarándose con lugar la demanda de Retracto Legal arrendaticio.

Por lo expuesto, solicito con todo respeto se declare procedente la presente denuncia y CON LUGAR el Recurso de Casación interpuesto y formalizado en este acto…”. (Resaltado del texto).

Para decidir, la Sala observa:

De las denuncias antes transcritas se desprende que el recurrente delata que la juzgadora de alzada aplicó de manera retroactiva el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, cuando lo procedente era aplicar lo dispuesto en los artículos 131, 132, 135, 138, 139 y 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011.

Ahora bien, el principio de la irretroactividad de las leyes se encuentra previsto tanto en el artículo 3 del Código Civil venezolano, en el cual se establece que: “La ley no tiene efecto retroactivo”; como en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone:

“Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las Leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aún en los procesos que se hallaren en curso, pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas, se estimarán en cuanto beneficien al reo o rea, conforme a la Ley vigente para la fecha en que se promovieron…”.

Desprendiéndose de lo anterior que la retroactividad de una ley sólo opera en materia penal, tanto en el orden sustantivo como adjetivo, únicamente en el caso de su mayor benignidad en relación al acusado, lo cual implica que la entrada en vigencia de una nueva ley sólo ejerce su influencia hacia el futuro, pues, respecto a lo pasado no puede producir derechos y obligaciones de ninguna especie, ello en resguardo de la seguridad jurídica que debe ofrecer el ordenamiento jurídico a los ciudadanos en el reconocimiento de sus derechos y relaciones de los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, salvo tal y como se indicó respecto a la excepción constitucional prevista en materia penal.

A fin de constatar lo denunciado por el recurrente la Sala de seguidas pasa a transcribir la parte pertinente del fallo recurrido, en los siguientes términos:

“…En este sentido, la pretensión de la demandante deriva de una demanda por retracto legal arrendaticio por cuanto la hoy demandada vendió el inmueble el cual es arrendado por la ciudadana JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA (…); identificado con el numero 03 piso 03 del edificio la palma, ubicado en la avenida Raúl Leoni, vía el campestre de esta ciudad de Maturín del estado Monagas, quien suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana MARÍA ÁVILA DE VARRONE (…), tal como se evidencia en documento autenticado de fecha 18/10/10/, bajo el N° 17, Tomo: 158, por ante la Notaria Publica Segunda de Maturín del estado Monagas.

Es el caso alega la parte actora que la ciudadana MARÍA AVILA DE VARRONE (…), violento su derecho preferencial al enajenar el inmueble a favor de Inversiones del Sannio constituida en fecha 29 de diciembre del 2009 bajo el número 01, Tomo 67 A-RM MAT, considerando la parte actora que existe en el Registro Subalterno una nota marginal que dice venta [ver folio 154].

Ahora bien, del cumulo probatorio que cursa en la presente causa esta Juzgadora en armonía con los artículos 506, 509 del Código de Procedimiento Civil y concordancia con el artículo 1354 del Código Civil y en acatamiento, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 31-05-2002, bajo la ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G., Exp. N° 01-332, sentencia Nº 00279, sentó el siguiente criterio:

…Omissis…

Por su parte la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 02-06-2015, bajo la ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, Exp.: N° AA20-C-2014-000657, sentencia Nº 000299, sentó el siguiente criterio:

…Omissis…

Ahora bien, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, estima necesario que para determinar la presente acción por Retracto Legal Arrendaticio, es necesario verificar las condiciones del contrato que cursa al folio 148 al 154, por ser una prueba pertinente al caso, dicho contrato debidamente protocolizado ante el Registro Público Inmobiliario Segundo del Circuito del municipio Maturín estado Monagas indicado con el N° 2011.14801, Asiento Registral del Inmueble Matriculado con el N° 387.14.7.7.3960, de fecha 17/11/2011, el presente documento se relaciona a una transferencia de cesión de derechos o traspaso como aportación del capital social y donde se configura como accionista los propietarios del inmueble objeto de marras, cuyo aporte fue pagado mediante el presente activo un apartamento signado con el N° 3, Piso 3, Conjunto Residencial la Palma, Avenida Raúl Leoni, Parroquia San Simón, a favor de Inversiones del Sannio C.A, debidamente inscrito ante el Registro Mercantil del Circunscripción Judicial del estado Monagas, bajo el N° 1; Tomo:67- ARM, de fecha 29 de diciembre de 2009. En tal sentido, el presente documento no se trata de una venta realizada tal como lo expone la hoy demandante JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA (…), en su escrito libelar. Así se decide.-

Esta Superioridad en resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa, la tutela judicial efectiva y al libre acceso a los órganos de administración de justicia, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en apego a la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil en fallo de fecha 24 de febrero del 2000, expediente Nº 99-625, sentencia Nº 22, en el caso de la Fundación para el Desarrollo del estado Guárico [FUNDAGUÁRICO] contra JOSÉ DEL MILAGRO PADILLA SILVA, que establece: ‘El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…’, tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo del litigio, sin formalismos, cuando mutus proprio detecte la infracción de una norma de orden público y constitucional, ‘…aunque no se le haya denunciado…’; considera bajo sana aplicación en la administración de justicia y en uso de la facultad establecida en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, tratándose aquí de una demanda de Retracto Legal Arrendaticio, es de importancia de remembrar que el procedimiento que imperaba por mandato de Ley, es el que se encontraba establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, estableciendo lo siguiente: (…).

Con relación al caso en particular ha señalado la Sala de Casación Civil, entre otras, en sentencia N° RC.000830 del 14 de Diciembre de 2017, estableció que:

…Omissis…

Ahora bien, analizadas como han sido las actas procesales, así como el alegato de la parte demandante y vista las consideraciones antes realizadas y los medios probatorios cursante en autos, este tribunal observa, que la parte actora, no dio cumplimiento a lo contemplado en la norma que regula la materia para el momento en que se originaron los hechos por lo tanto la parte demandada no tenía obligación de ofertar en venta dicho inmueble a la ciudadana JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA (…). Así se decide.-

Motivo por el cual, al no confiarse los requisitos indispensable para ejercer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio conforme a lo pautado en el artículo 49 el en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, esta Juzgadora debe declarar Sin Lugar la demanda interpuesta por la ciudadana JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA (…), en consecuencia se declara Sin lugar el recurso apelación ejercido por la parte demandante. En este mismo se sentido, se observa que la abogada Solange Marcano Rivas (…), en representación de la ciudadana JUDITH DEL CARMEN GONZÁLEZ URBANEJA (…), en la respectiva audiencia celebrada en esta Instancia Superior no realizo petitorio alguno que este Juzgado Superior declara. Así se decide.-

Dados los razonamientos anteriores y conforme a la norma adjetiva, la apelación interpuesta por los abogados AQUILES LÓPEZ RAMÍREZ E ISABELLA URBANI RAMÍREZ (…), en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana MARÍA ÁVILA DE VARRONE (…), debe prosperar, en virtud de ello este Juzgado declara CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por los abogados Aquiles López Ramírez e Isabella Urbani Ramírez (…), en su condición de apoderados judiciales de la ciudadana MARÍA ÁVILA DE VARRONE (…). En consecuencia del vicio delatado por el Tribunal A quo se ANULA la sentencia de fecha 29 de enero de 2020, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Así se decide…”. (Resaltado del texto).

De lo anterior se observa que la jueza de alzada fundamentó la recurrida de acuerdo a lo previsto en el artículo 49 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999; siendo que para la fecha de interposición de la presente acción, vale decir, 21 de septiembre de 2018 (folio 52 del expediente), se encontraba vigente la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 12 de noviembre de 2011, pues estableció en su única disposición derogatoria que “…se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda…”; evidenciándose que ciertamente la jueza de alzada aplicó de manera retroactiva el contenido del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 7 de diciembre de 1999.

Sin embargo, de la lectura del documento mediante el cual -aduce la actora- fue vendido el apartamento identificado con el número 03, piso 03 del Edificio “La Palma”, por ésta arrendado (folios 25 al 28 del expediente); se desprende que el mismo se trata de un contrato de cesión de derechos del edificio La Palma, como aporte de capital a la sociedad mercantil Inversiones Del Sannio, C.A., de la cual resulta ser socia la demandada, ciudadana María Ávila de Varrone (folios 134 al 147 del expediente); lo cual evidencia que no se trata de una venta propiamente dicha.

Así las cosas, observa la Sala que aunque la jueza de alzada aplicó de manera retroactiva la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios del 7 de diciembre de 1999, dicha infracción no resulta determinante en el dispositivo del fallo; dado que el documento en que fundamenta la presente acción la parte actora no resulta ser una venta propiamente dicha, sino un contrato de cesión de derechos del edificio La Palma, como aporte de capital a la sociedad mercantil Inversiones Del Sannio, C.A., de la cual resulta ser socia la demandada, ciudadana María Ávila de Varrone; en virtud de lo cual, no están llenos los requisitos de procedencia de la presente acción, establecidos en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vale decir, artículos 132 y 140, los cuales son del siguiente tenor:

“Artículo 132: A los fines del ejercicio del derecho preferente individual de oferta, el propietario deberá informar al arrendatario o arrendataria que ocupe el inmueble, mediante documento auténtico, su voluntad de venderle el inmueble expresándole su derecho de preferencia.

Dicha comunicación deberá indicar:

1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Condiciones de venta.

3. Modalidades de negociación.

4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.

5. Documento de propiedad del inmueble.

6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.

7. Certificación de Gravamen.

Esta notificación deberá ser entregada personal e inexcusablemente al arrendatario o arrendataria que ocupa el inmueble, de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.”.

“Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente Ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente Ley.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.”.

En ese sentido, al no tratarse de una venta el documento en que fundamenta la presente acción la parte demandante, sino un contrato de cesión de derechos del edificio La Palma, como aporte de capital a la sociedad mercantil Inversiones Del Sannio, C.A., de la cual resulta ser socia la demandada, ciudadana María Ávila de Varrone, no se encuentran llenos los extremos de procedencia de la presente acción; en consecuencia, la procedencia del vicio delatado no es determinante en el dispositivo, por lo tanto, se declara improcedente la delación. Así se establece.

D E C I S I Ó N

En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación formalizado por la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 6 de marzo de 2020 por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas.

Se condena al recurrente al pago de las costas, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los tres (3) días del mes de febrero de dos mil veintidós. Años: 211º de la Independencia y 162º de la Federación.

Presidente de la Sala,

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

Vicepresidente,

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Magistrado,

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrada-Ponente,

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrada,

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

Secretaria Temporal,

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LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ

Exp. AA20-C-2020-000213

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretaria Temporal,