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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2022-000114
Magistrada Ponente: CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS
En el juicio por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa y reconvención por resolución, intentado ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la ciudadana VANDERLEIA MARTINS, de nacionalidad brasileña, titular de la cédula de identidad número E-82.211.469, representada judicialmente por los abogados Antonio Brando, Mario Brando, Domingo Medina, Paola Brando y Pedro Nieto, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 12.710, 119.059, 128.661, 131.293 y 122.774, respectivamente; contra la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM, C.A, representada por el ciudadano Andrés Yamin Gitani, en su carácter de Presidente, titular de la cédula de identidad número V-4.851.537, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 24 de septiembre de 1987, bajo el número 6, Tomo 97-A-Sgdo, representada judicialmente por los abogados Charles Fegali, Karina Ferreira, Miguel Lois y Herley Paredes, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 29.711, 121.283, 33.120 y 89.294, respectivamente; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial dictó sentencia en fecha 30 de noviembre de 2021, con ocasión del recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el a quo en fecha 2 de diciembre de 2019, en la cual se resolvió “sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, parcialmente con lugar la reconvención”, por lo que el juzgado ad quem declaró con lugar la apelación, en consecuencia, revocó la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia, con lugar la demanda por cumplimiento de contrato, y ordenó a la parte demandada que en el lapso de ejecución voluntaria “proceda a escriturar a nombre de la demandante-reconvenida, y a protocolizar el documento definitivo de la compra-venta” del inmueble objeto del litigio, advirtiendo que en caso de cumplimiento, la sentencia producirá los efectos del documento definitivo de venta, y constituirá el titulo del inmueble en favor de la demandante, el cual “deberá insertarse ante el Registro Inmobiliario respectivo, una vez haya pagado la actora a la parte demandada, al momento de protocolización del documento definitivo de la venta la cantidad de un mil doscientos veintinueve Bolívares con setenta y cinco céntimos (1.229,75) que comprende la cantidad restante del precio de la venta ajustada a la reconversión monetaria”. Asimismo, el juez superior resolvió sin lugar la reconvención propuesta por resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, y condenó en costas a la parte demandada.
Contra la decisión de la alzada, el abogado Miguel Angel Lois Mora, ya identificado, actuando con el carácter de representante judicial de la parte demandada, anunció recurso extraordinario de casación mediante diligencias de fecha 9 de febrero de 2022 y 4 de marzo de 2022, el cual fue admitido por el mencionado juzgado superior por auto de fecha 8 de marzo de 2022.
El Alguacil de esta Sala, en fecha 15 de marzo de 2022, dejó constancia del recibo del expediente N° AP71-R-2021-000109, proveniente del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante oficio N° 0025, de fecha 8 de marzo de 2022, y se dio entrada al Libro de Registro respectivo.
En fecha 18 de abril de 2022, el abogado Miguel Angel Lois Mora, ya identificado, actuando con el carácter de representante judicial de la parte demandada, presentó ante la Sala de Casación Civil, escrito de formalización del recurso extraordinario de casación.
En fecha 16 de mayo de 2022, el abogado Pedro Nieto, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de impugnación a la formalización del recurso extraordinario de casación.
Vista la designación de las Magistradas y los Magistrados principales y suplentes del Tribunal Supremo de Justicia en sesión ordinaria de la Asamblea Nacional del día 26 de abril de 2022, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.696, Extraordinario, de fecha 27 de abril de 2022, y en la misma fecha, la conformación de la Junta Directiva de este Alto Tribunal en sesión de la Sala Plena, por auto de fecha 16 de mayo de 2022 se constituyó la Sala de Casación Civil de la manera siguiente: Magistrado Presidente Henry José Timaure Tapia; Magistrado Vicepresidente José Luis Gutiérrez Parra; Magistrada Carmen Eneida Alves Navas; Secretaria Abogada Victoria de los Ángeles Vallés Basanta, y Alguacil Moisés de Jesús Chacón Mora. Seguidamente, se designó ponente a la Magistrada Doctora CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, y en consecuencia, pasa a decidir en los términos que a continuación se expresan:
DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
-I-
De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del ordinal 5° del artículo 243 y del artículo 244, en concatenación con los artículos 12 y 15 ejusdem, así como la infracción de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en razón del vicio de incongruencia positiva por extrapetita.
Al respecto, el formalizante alegó lo siguiente:
“…De conformidad con el ordinal 1o del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio en nombre de mi representada, el quebrantamiento del ordinal 5to del artículo 243 y artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en relación a los artículos 12 y 15 ejusdem; y 26, y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela sobre el Derecho a la Defensa, el Debido Proceso y la tutela judicial efectiva, por incumplimiento de los requisitos intrínsecos de la sentencia, es decir, vicio de forma en la elaboración de la sentencia, ‘error in-procedendo’ por haberse apartado la Juez de la recurrida en su sentencia, de lo alegado y probado en autos por las partes, incurriendo en el vicio de Incongruencia Positiva ‘extrapetita’ al suplir una defensa en forma desigual y en claro favorecimiento a unas de las partes, en un hecho extintivo de una obligación ‘el pago’ no alegado por la parte favorecida de la sentencia viciada, lo cual fue determinante en lo resuelto por el Sentenciador, habida cuenta de que el objeto de la controversia versó sobre la Resolución y/o Cumplimiento de un Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta de un inmueble, en donde las obligaciones fueron pactadas para ser cumplidas en tiempos distintos (Art. 1168 del Código Civil), siendo ‘el pago del precio’ la primera obligación a ser cumplida en forma íntegra por el prominente comprador u optante; y al respecto, el Juez de la recurrida la declaró no exigible, a pesar y en contra de lo alegado en forma expresa por el propio deudor, parte actora reconvenida.- Ya lo veremos.
Como podrán apreciar ciudadanos Magistrados, la recurrida procede en la parte inicial de la motiva de la sentencia, a establecer el ‘Mérito de la Causa’ y la ‘Pretensión Deducida’ haciendo esbozo de los alegatos esgrimidos por las partes en cuatro momentos procesales, estos son: 1. Libelo de la Demanda. 2.- Litis-Contestación. 3.- Reconvención, y 4.- Contestación a la Reconvención. En el primero y en el último de dichos actos procesales, los que atañen a la parte actora reconvenida, ésta reconoció haber dejado de pagar los montos o cuotas acordados en el Contrato origen de la obligación, con el siguiente y único argumento: ‘El saldo restante, es decir, el monto de noventa y dos millones setenta y cinco mil novecientos veinte bolívares (Bs. 92.675.920), no ha sido pagado debido a que nuestra mandante tuvo conocimiento que sobre el inmueble que adquirió con la suscripción del antes señalado contrato pesa una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en ocasión al juicio de Ejecución de Hipoteca que ejerció el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., contra las Sociedades Mercantiles Yamin Family Center Victoria, C.A., INVERSIONES ADCOM, C.A., y Andrés Yamin Gitani, el cual se sustancia en el expediente signado con el Nro. AP11-M-2012-000199, nomenclatura de dicho Tribunal. Se consigna marcado ‘E’ copia simple de la totalidad de las actas procesales que conforman el mencionado expediente.’ Subrayado mío. (folio 07 de la primera pieza)
Este mismo y único alegato de la parte actora reconvenida, sobre las razones por las cuales dejó de pagar el precio pactado, fue reproducido (copy-page) en forma idéntica en su escrito de contestación a la Reconvención, Es decir, que es claro, preciso y reiterado, que en la etapa de alegatos, tanto en la acción primaria como en la reconvención producida, la parte actora reconvenida, estableció las razones por las cuales ‘reconoce’ dejó de pagar el monto acordado como precio, y que no fue otro que el subrayado en el párrafo anterior transcrito, es decir...’ no ha sido pagado debido a que nuestra mandante tuvo conocimiento que sobre el inmueble que adquirió con la suscripción del antes señalado contrato pesa una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.’
No obstante lo anterior, la ciudadana Juez de la recurrida, no se atuvo a lo alegado por la parte actora reconvenida como excepción del cumplimiento de su obligación Exceptio Non Adimpleti Contractus, sino que, apartándose de los imperativos legales de los artículos 12, 15 y ordinal 5to, del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, estableció lo siguiente:
‘En el caso que nos ocupa, no evidencia esta Juzgadora que la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM C.A., haya librado las cambiales señaladas en la cláusula Tercera del contrato de opción de compra, para que fueran aceptadas por la ciudadana VANDERLEIA MARTINS, hecho éste que imposibilita su entrega a la compradora por cada cuota que pudiera ser pagada, como prueba del pago efectuado; en ejecución del contrato de compraventa pactado, y al no constar en autos ni por parte de la actora reconvenida, ni de parte de la demandada reconviniente, las cambiales cuya emisión se acordó contractualmente, ya que éstas nunca fueron emitidas, cuestión ésta que en todo caso da motivos a la accionante reconvenida para suspenderla ejecución de pago de las cuotas hasta que la demandada emitiera los instrumentos correspondientes, y por cuanto los contratos deben cumplirse exactamente como han sido pactados, principio del derecho común denominado pacta sunt servanda, considera esta Juzgadora, que la parte demandada reconvenida no logró probar que se hayan emitido las letras de cambio convenidas contractualmente en la cláusula Tercera del aludido contrato de opción de compra venta, lo que justifica a la optante compradora para suspender el pago de las referida cuotas, sustentada en la norma contenida en artículo 1.168 del Código Civil, y ASI SE DECIDE', (folio 404 de la segunda pieza)
De lo anterior se evidencia como la Juez de la recurrida, sacó de un hecho no controvertido entre las partes, referente a las condiciones de modo y tiempo del cumplimiento del pago del precio pactado, un elemento no alegado como razón del incumplimiento, la emisión de veinte y dos (22) letras de cambio, hecho éste con respecto a su existencia, no estaba controvertido, y por tanto no era objeto de pruebas, y mucho menos era una carga probatoria de mi representada, como parte demandada reconviniente, traer a autos tales instrumentos, ya que ésta solicita la Resolución de un Contrato y no un Cobro de Bolívares o Cumplimiento. Este alejamiento que hace la Juez de la recurrida, en forma desequilibrada de los intereses de las partes, de lo verdaderamente alegado por el actor reconvenido, pretende dar una justificación distinta a la esgrimida, supliendo una defensa no opuesta, en franca incongruencia, ya que éste alegó sin lugar a dudas, como único argumento para no pagar el precio de venta, la existencia de un juicio, como se dijo antes, en contra de la empresa propietaria del inmueble y una cautelar practicada sobre el inmueble en fecha 04 de marzo de 2.013, posterior a la fecha de suscripción del Contrato objeto de litigio; y no una supuesta falta de emisión de títulos valores, hecho que no fue alegado como causal de excepción y por tanto no es un hecho controvertido.- En definitiva, determinó la recurrida lo siguiente: ...’(sic) considera esta Juzgadora, que la parte demandada reconvenida no logró probar que se hayan emitido las letras de cambio convenidas contractualmente en la cláusula tercera del aludido contrato de opción de compra venta, lo que justifica a la optante compradora para suspender el pago de las referidas cuotas, sustentada en la norma contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.’
Para tratar de justificar la violación de los artículos 12 y 15 de Código de Procedimiento Civil, la Juez de la recurrida hizo en la motiva de su sentencia, un esbozo de la figura jurídica de la ‘mala fe’ con la que habría actuado mi representada a la hora de contratar, para justificar el motivo por el cual la parte actora reconvenida dejó de pagar lo previsto en el contrato; supuesta ‘mala fe’ que no fue alegada ni en el Libelo de la Demanda, ni en el Escrito de Contestación a la Reconvención, ya que en el supuesto negado de que hubiere sido alegada, habría constituido una carga probatoria de la actora reconvenida, y no de mi representada, habida cuenta de la ‘Presunción Legal de la Buena Fe’ respecto de la cual la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha sostenido que la buena fe se presume y la mala debe probarse, inclusive en el ámbito procesal. Sucede ciudadanos Magistrados, que ante la existencia de la cláusula DÉCIMA del contrato que destruye y hace improcedente la única Excepción a la obligación de pago alegada, ya que informa y hace del conocimiento la existencia de una Acreencia Hipotecaria y lo que es más importante, informa que la misma sólo sería liberada una vez se haya hecho efectivo la totalidad del pago; la Juez de la recurrida, en franca violación del ‘Principio Dispositivo’ procede a suplir una defensa de parte, y arguye una supuesta mala fe al momento de suscripción del contrato, y lo que es peor, asevera y determina desde el ‘éter’ un hecho que las partes no trajeron o incluyeron en la controversia y por tanto no se encuentra dentro de la ‘Pretensión Deducible’, la emisión de Veinte y Dos (22) Letras de Cambio, causadas desde el contrato y que no produjo novación. Es importante destacar, como se evidencia de la lectura de los escritos de alegatos de las partes, que nunca estuvo negado o debatido la emisión y existencia de dichos instrumentos, razón por la cual, el acreedor (Propietario del Inmueble) no estaba obligado a traer a autos dichos instrumentos, ya que el documento fundamental de la Acción y de la Reconvención es el Contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, y no los instrumentos que fueron librados con la intención de que sirviere de finiquito de los pagos parciales en cuotas, pactadas.
La facultad interpretativa que le concede al Juzgador, la parte final del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en aquellos actos o contratos que presenten dudas, no lo faculta a distorsionar los argumentos que las partes esgrimen para constituir el ‘objeto de su pretensión’ y son estos alegatos precisamente sobre los cuales el Juzgador debe atenerse, en aras del Principios Dispositivo, de Seguridad Jurídica, Debido Proceso y Tutela Judicial Efectiva, a la hora de ejercer la práctica de la hermenéutica jurídica necesaria para dictar sentencia. Lo contrario constituye una infracción a las normas procesales que interesan al orden público y hace Nula en forma Absoluta la sentencia, y es lo que ha sucedido en el caso denunciado.
(…Omissis…)
Sin entrar a analizar otros elementos que se escaparían de la presente denuncia por defecto de actividad, con los ‘errores in-procedendo’ que adolece la sentencia, es claro e indudable que el Juez no se atuvo a lo alegado por la parte actora reconvenida y fabricó en la motiva de su sentencia, un argumento no esgrimido, para dar justificación a la falta de pago del precio pactado. Así pido respetuosamente sea apreciado.
(…Omissis…)
Este importante articulado, columna vertebral de la función jurisdiccional, cuya inobservancia por parte de los Juzgadores violenta a su vez el orden público, por encontrarse en estrecha vinculación a los derechos constitucionalmente protegidos, fue infringido en forma flagrante por el Juzgador al apartarse del único y especifico argumento dado por el actor reconvenido para dejar de cumplir con su obligación de pago; y todo ello es proporcionalmente determinante en la dispositiva del fallo que recayó, habida cuenta que el Juzgador concluye con ... ‘(sic) aunado, a la falta de emisión de veintidós (22) letras de cambio que se convinieron emitir en la cláusula Tercera del contrato de opción de compraventa, resultando en consecuencia, Procedente en derecho la alegada Excepción Non Adimpleti contractus, Y ASI SE DECIDE.’
De haberse apegado la Juez de la recurrida a sentenciar según lo alegado y probado en autos, dando cumplimiento a los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, hubiere tenido la obligación de atenerse al alegato de la actora reconvenida, es decir, no ha sido pagado debido a que nuestra mandante tuvo conocimiento que sobre el inmueble que adquirió con la suscripción del antes señalado contrato pesa una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en ese caso, al confrontar tal alegato con la existencia de la cláusula DECIMA del Contrato y con el hecho de que tal medida cautelar, lo fue en una fecha posterior a la de Suscripción del Contrato, 14 de marzo de 2.013, cuando se libra el oficio sobre la Medida Cautelar decretada, (folios 470 y 471, 2da pieza), forzoso le hubiere resultado declarar improcedente la excepción opuesta y así pido respetuosamente sea apreciado por esta Sala, para Declarar Con Lugar la presente denuncia por defecto de actividad.
Esta honorable Sala de Casación Civil, ha determinado en los casos de Nulidad de Sentencia producto del vicio de Defecto de Actividad por infracción del ordinal 5to del artículo 243 y el 244 del Código de Procedimiento Civil, sean la naturaleza de las incongruencias, del tipo negativa, positiva o mixta, por haberse apartado el Juzgador en forma clara y determinante de lo alegado y probado en autos, la aplicación de la nueva doctrina de la Casación Sin Reenvío, por encontrarse involucrados el orden público, violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, que degeneren en indefensión, con la violación del debido proceso, derecho a la defensa y del principio de legalidad de las formas procesales, lo cual ha quedado establecido en diferentes sentencias, que con el respeto debido, me permito citar de la misma forma como ha sido señaladas por la Sala:
(…Omissis…)
En conclusión, claro y evidente que la Juez de la recurrida se apartó en forma determinante de lo alegado y probado en autos, incurriendo en el vicio de ‘Incongruencia Positiva’ al suplir un argumento de defensa a la parte actora reconvenida, distinto al único argumento legal esgrimido para justificar su falta de pago, trasgrediendo un requisito esencial de la sentencia, y con ello dejó infringidos los artículos 12, 15, y el ordinal 5to del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, en nombre de mi representada solicito se declare de conformidad con el artículo 244, ejusdem, la Nulidad Absoluta de la Sentencia de fecha 30 de Noviembre de 2021, dictada por el Juzgado Superior Primero de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se proceda de acuerdo a la nueva doctrina de Casación de Instancia, supra señalada, a dilucidar el fondo de la controversia sin necesidad de REENVÍO; declarando SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato, CON LUGAR la Reconvención efectuada y por ende CON LUGAR la Resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, suscrito en fecha 27 de diciembre de 2.012, sobre el bien inmueble objeto del contrato, así como los Daños y Perjuicios demandados y bien determinados en el mismo Contrato que se resuelva. Se condene en Costas a la parte actora reconvenida…”. (Destacados del texto).
De la denuncia transcrita se desprende que la formalizante atribuye a la recurrida el vicio de incongruencia positiva por extrapetita, en razón que el tribunal superior no se atuvo a lo alegado por la parte actora, tanto en el libelo de la demanda, como en el escrito de contestación a la reconvención, y procedió a estimar la procedencia de la excepción de cumplimiento de la obligación de pago del precio en la forma y tiempo acordados en el contrato, lo cual no fue controvertido en el juicio, y por lo tanto, relevado de prueba, con fundamento en “…una supuesta falta de emisión de títulos valores…”, defensa que no fue alegada por la parte actora, ya que esta solo argumentó que el precio “…no ha sido pagado…”, por la existencia de medida cautelar recaída sobre el inmueble objeto de la convención.
Asimismo, que la recurrida en su motivación estimó la mala fe de la demandada en la celebración del contrato, hecho que tampoco alegó la parte actora, ni en el libelo de demanda, ni en la contestación a la reconvención.
Para decidir, la Sala observa:
A tenor de lo preceptuado en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
De allí, que en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, para que exista congruencia entre lo decidido y los hechos alegados por las partes en el proceso, en virtud del principio dispositivo, pues en caso contrario, el juzgador incurre en error in procedendo, lo cual origina la nulidad del fallo, de conformidad con el artículo 244 eiusdem.
La incongruencia del fallo comprende tres modalidades, la primera de ellas, que la sentencia contenga más de lo pedido por las partes (ne eat index ultra petitum partium), llamada por la doctrina incongruencia positiva; la segunda, cuando el fallo contiene menos de lo pedido (ne eat iudex citra petita partium), cual es la incongruencia negativa; y por último, cuando la sentencia contiene algo distinto a lo pedido por las partes (ne eat iudex extra petita partium), que es la llamada incongruencia mixta. (Vid. Sentencia de fecha 5 de abril de 2011, caso Carlos Luis Hernández Parra Vs. Monagas Plaza C.A.)
En relación con el vicio de incongruencia por extrapetita, esta Sala en sentencia número 824 de fecha 9 de diciembre de 2008, en el caso La Rinconada C.A. vs. Gladys Gubaira de Matos, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, del concepto de congruencia emergen dos reglas que son: a) Decidir sólo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado.
Este elemento denominado congruencia supone, que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes: ne eat iudex ultra petita partium, pues si así lo hiciera incurriría en incongruencia positiva, la que existe cuando la sentencia concede o niega lo que nadie ha pedido, dando o rechazando más, cuantitativamente o cualitativamente de lo que se reclama, o cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración, y es por ello que con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que da lugar a la incongruencia positiva o ultrapetita, ya señalada, y que también se puede presentar, si el juez decide sobre algo distinto de lo pedido por las partes extrapetita, -ne eat iudex extra petita partium- (…).
De igual forma ha señalado esta Sala, que si lo establecido por el Juez constituye claramente una conclusión de orden intelectual, a la que arribó luego de examinar las pruebas aportadas por las partes al proceso, esto es claro que no constituye la violación del principio de congruencia del fallo, conforme a la doctrina de la Sala, al ceñirse el juez a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes. Y así se decide...”.
Para dilucidar lo delatado por la formalizante, es preciso transcribir los alegatos expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda y, en el escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte contraria.
Al respecto, la parte actora en el libelo de demanda, alegó:
“…Nuestra representada, la señora VANDERLEIA MARTINS, antes identificada, en su carácter de compradora, suscribió junto con la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM, C.A., (…) en su carácter de propietario-vendedora, una PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, contrato éste que fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo el No. 04, Tomo 196, y se consigna marcado ‘B’.
En el mencionado contrato, la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM, C.A., se comprometió a vender a nuestra representada el siguiente bien inmueble:
Una parcela de terreno con una superficie aproximada de un mil ochocientos nueve metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (1.809,75Mts2), y una casa quinta completamente amoblada construida sobre dicha parcela, ubicada en el parcelamiento Colinas de los Naranjos, Conjunto Las Villas, situado dentro del Fundo Potrero Redondo, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda, La parcela y la casa quinta se encuentran comprendidos dentro de los siguientes linderos: Norte y Este: Una línea recta de 22,3737ml; desde el P-l al P-2, y una línea recta de 25,53ml, desde el P-2 al P-3, en la parte de la parcela ubicada en el Norte; una línea quebrada de tres (3) segmentos, el primero de 5,15ml, el segundo de 15,76ml, y el tercero de 4,91 ml, desde el P-3 al P-6, en la parte de la parcela ubicada en el Este, todos con Zona Verde de la misma urbanización; Oeste y Suroeste: Una línea recta de 22,37ml, desde el P-52 al P-51, en la parte de la parcela ubicada en el Oeste; una línea mixta de 19,44ml, desde el P-54 al P-52, y una línea curva de 15,36ml, desde el P-54 al P-56, en la parte de la parcela ubicada en el suroeste, todos con Avenida pro-Este, 3-A; Sureste: Una línea recta de 28,99ml, desde el P-56 al P-6 con la parcela No. 3. La casa quinta está edificada en tres (3) plantas y dos (2) sótanos con sus respectivas escaleras de acceso, con estructura de concertó (sic) armado, paredes de bloques de arcilla frisados, piso de mármol importado y cerámica, ventadas (sic) y puertas de madera de pino y rejas de hierro, techos de platabanda de concreto armado, tanque de agua, instalaciones eléctricas, conexiones de aguas blancas y servidas. La Primera Planta: Comprende un (1) hall grande entrada, tres (3) salones grandes, un (1) salón comedor principal, un (1) comedor auxiliar, un (1) estar íntimo, una (1) habitación de huéspedes, un (1) baño auxiliar, una (1) cocina grande con su despensa; La Segunda Planta: Con sus escaleras de acceso en vidrio, metal y madera, pasillo de circulación con dos (2) salones de estudio o biblioteca, más cuatro (4) habitaciones grandes con sus respectivos vestiers y baños incorporados, totalmente equipados con piezas sanitarias importadas de la mejor calidad y pisos de mármol importado; La tercera Planta: Está constituida por un (1) ático de seiscientos metros cuadrados (600Mts2) aproximadamente; en el Sótano uno (1) se encuentra un salón grande de fiesta techado, un (1) salón de cine, un (1) cuarto jacuzzi, un (1) salón para sauna con su baño incorporado, más dos (2) habitaciones para el servicio con sus closet y un (1) baño, una cocina para el servicio con su despensa, y un estacionamiento techado con capacidad para cinco (5) vehículos. En el Sótano dos (2), un (1) deposito techado, una (1) habitación y dos (2) baños. Todos los acabados de la casa quinta son de la mejor calidad y las pinturas tanto interiores como exteriores son a base de pintura de caucho. En la parte exterior se encuentra una (1) cancha de tenis y una (1) piscina con su correspondiente equipo de tratamiento. Toda la parte exterior de la casa quinta está rodeada de jardines plantados. La casa quinta antes descrita tiene un área aproximada de dos mil doscientos metros cuadrados de construcción (2.200Mts2), y tiene asignado el número de catastro 333-02-1-40.
El descrito inmueble le perteneció a la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM, C.A., según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el día 01 de febrero de 1.990, anotado bajo el No. 17, Tomo 3, Protocolo Primero; su aclaratoria de linderos, según documento protocolizado ante esa misma Oficina de Registro en fecha 12 de julio de 1.990, bajo el No. 49, Tomo 5, protocolo Primero; su integración en Parcelas, según documento protocolizado ante la mencionada Oficina de Registro, el 25 de julio de 1.991, bajo el No. 8, Tomo 5, Protocolo Primero; y la casa-quinta mediante Titulo Supletorio protocolizado ante la misma Oficina de Registro, en fecha 3 de febrero de 1.999, bajo el No. 23, Tomo 4, Protocolo Primero.
Consta en la Cláusula Tercera del referido contrato de compra- venta, que el precio del inmueble convenido por las partes fue de ciento cincuenta millones novecientos setenta y cinco mil novecientos veinte bolívares (Bs. 150.975.920,00), de los cuales nuestra mandante ha pagado cincuenta y ocho millones trescientos mil bolívares (Bs. 58.300.000), discriminados de la siguiente manera:
a) Catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,00), a la firma del contrato;
b) Cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs. 4.900.000), en fecha 16 de julio de 2013, mediante cheque No. 19000353 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
c) Un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000), en fecha 19 de julio de 2013, mediante cheque No. 08000744 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
d) Un millón de bolívares (Bs. 1.000.000), en fecha 25 de julio de 2013, mediante cheque No. 33000398 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
e) Un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000), en fecha 01 de agosto de 2013, mediante cheque No. 04545743 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
f) Ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000), en fecha 03 de agosto de 2013, en efectivo;
g) Un millón setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.750.000), mediante cheque No. 04545743 (sic) del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
h) Seiscientos mil dólares de los Estados Unidos de Norteamérica (USD 650.000), que a la tasa oficial denominada SICAD II publicada por el Banco Central de Venezuela es de cincuenta y dos bolívares (Bs. 52) por dólar (USD 1,00), lo cual equivale a treinta y tres millones ochocientos mol (sic) bolívares (Bs. 33.800.000) (sic), mediante transferencia de fecha 03 de mayo de 2013, al Citibank, N.A., a nombre de Andrés Yamin. Todos los cuales constan de recibo y comprobante que se anexan marcados ‘C’ y ‘D’.
Según en la Cláusula Cuarta del citado contrato, las partes convinieron en que el mismo tendría un plazo de duración de dos (02) años fijos, contados a partir del 29 [rectius 27] de diciembre de 2012, para el otorgamiento definitivo del contrato ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Así mismo, consta de la cláusula Séptima, que fue otorgada la posesión del inmueble a mi representada, quien desde ese momento y hasta la presente fecha lo ocupa junto a su grupo familiar.
En el precitado contrato, la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., se comprometió que para el momento del otorgamiento del documento ante el Registro Inmobiliario, el inmueble estaría saneado y libre de hipotecas, cargas, y cualquier otro tipo de gravámenes y servidumbres de cualquier especie, solvente de Impuestos Nacionales, Municipales y/o Estadales, tal y como consta del contenido de la Cláusula Décima.
Nuestra mandante, tal y como anteriormente se señaló ha cumplido con la carga de pagar parte del precio establecido, cancelando a la presente fecha a la empresa INVERSIONES ADCOM, C.A., la cantidad de cincuenta y ocho millones trescientos mil bolívares (Bs. 58.300.000), los cuales fueron recibidos a su entera satisfacción por el Presidente de dicha sociedad mercantil, el señor Andrés Yamin.
El saldo restante, es decir, el monto de noventa y dos millones seiscientos setenta y cinco mil novecientos veinte bolívares (Bs. 92.675.920), no ha sido pagado debido a que nuestra mandante tuvo conocimiento que sobre el inmueble que adquirió con la suscripción del antes señalado contrato pesa una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en ocasión al juicio de Ejecución de Hipoteca que ejerció el Banco Bicentenario Banco Universal C.A., contra las sociedades mercantiles Yamin Family Center Victoria, C.A., INVERSIONES ADCOM, C.A., y Andrés Yamin Gitani, el cual se sustancia en el expediente signado con el No. AP11-M-2012-000199, nomenclatura de dicho Tribunal. Se consigna marcado ‘E’, copia simple de la totalidad de las actas procesales que conforman el mencionado expediente.
Acción ésta ejercida por la presunta falta de pago por parte de los demandados de un crédito hipotecario que les fuera otorgado por el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., crédito que a su vez fue garantizado con el inmueble adquirido y poseído por mi representada.
Como anteriormente fue señalado, al suscribir el contrato objeto de la presente acción la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., se comprometió que para el momento del otorgamiento del documento ante el Registro Inmobiliario, es decir, para el 29 de diciembre de 2014, fecha en la cual se computó el lapso de duración del contrato, el inmueble estaría saneado y libre de hipotecas, cargas, y cualquier otro tipo de gravámenes y servidumbres de cualquier especie, solvente de Impuestos Nacionales, Municipales y/o Estadales, tal y como consta del contenido de la Cláusula Décima.
La obligación antes descrita no fue cumplida por parte de la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., ya que el inmueble adquirido y poseído por mi mandante pudiera ser objeto de ejecución, tal y como se evidencia del juicio de ejecución de hipoteca que se tramita ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Ciudadano Juez, ante el flagrante incumplimiento por parte de la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., de sanear el inmueble y dejarlo libre de la hipoteca que se pretende ejecutar mediante el juicio ejercido por el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., contra las sociedades mercantiles Yamin Family Center Victoria, C.A., INVERSIONES ADCOM, C.A., y Andrés Yamin Gitani, el cual se sustancia en el expediente signado con el No. AP11-M-2012-000199, nomenclatura del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la presunta falta de pago del crédito hipotecario garantizado con el inmueble adquirido y ocupado por mi mandante la señora VANDERLEIA MARTINS, ésta acudió en fecha 12 de diciembre de 2014, ante ese Tribunal con la intención de hacer valer su legitimo derecho de propietaria y poseedora, a fin de evitar una posible ejecución sobre el inmueble descrito en autos y sobre el cual recayó la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada en ese proceso, juicio a través del cual pudiera ser despojada del bien inmueble de su propiedad y que a su vez sirve de hogar para ella y su grupo familiar, y manifestó su disposición y disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución pretende el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., cantidad que se comprometió a pagar a favor del Banco una vez así lo determine ese Despacho.
Cabe resaltar que la convención locativa suscrita por nuestra representada y la empresa INVERSIONES ADCOM, C.A., constituye indudablemente una venta pura y simple, toda vez que en el mismo se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, aunado al hecho que nuestra mandante ejerce la posesión del inmueble objeto de dicho contrato, tal y como se desprende de la Cláusula Séptima del mismo, criterio éste sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrado YRAIMA ZAPATA LARA, en sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2013, expediente No. AA20-C-2012-000274.
Ante el evidente incumplimiento por parte de la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., de su obligación de sanear y liberar de hipotecas, cargas, y cualquier otro tipo de gravámenes y servidumbres de cualquier especie, solvente de Impuestos Nacionales, Municipales y/o Estadales, el inmueble que vendió a mi mandante, quien además se ha negado rotundamente a darle algún tipo de respuesta y/o solución a la señora VANDERLEIA MARTINS, pese de haber recibido gran parte del precio convenido, cuyo pago total no ha sido ejecutado debido a que mi mandante asumirá la acreencia reclamada contra la vendedora en el juicio de ejecución de Hipoteca qué se tramita ante el Juzgado Sexto de esta misma nomenclatura Judicial, en el expediente signado con el No. AP1l-M-2012-000199, a fin de evitar una posible ejecución, embargo y remate del inmueble de su propiedad y posesión, y vencido como se encuentra el lapso de duración de dos (02) años fijos, contados a partir del 29 [rectius 27] de diciembre de 2012, para el otorgamiento definitivo del contrato ante el Registro Inmobiliario respectivo, mi representada se encuentra perfectamente habilitada para ejercer la presente acción a fin de lograr el cumplimiento del contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo el No. 04, Tomo 196, en el sentido que la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., convenga o sea condenada por este Tribunal a otorgar a nuestra representada el documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario correspondiente…”. (Destacado de la cita).
Sobre el particular, en el escrito de contestación a la reconvención, la parte actora sostuvo lo siguiente:
“…Hechos convenidos
En nombre de mi representada, convengo en que las partes litigantes suscribieron el contrato de promesa bilateral DE COMPRA –VENTA, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo e! No. 04, Tomo 196.
Hechos controvertidos
1. Niego, rechazo y contradigo la presente reconvención en todas y cada una de sus partes, por ser infundada y temeraria, tanto en los hechos como en el derecho invocado.
2. Niego, rechazo y contradigo que mi representada no diera cumplimiento a su obligación de pago del precio de venta del inmueble identificado en autos.
3. Niego, rechazo y contradigo que la empresa demandada reconviniente haya quedado relevada de la obligación de otorgar a mi representada el documento definitivo de compra-venta del inmueble descrito en autos.
4. Niego, rechazo y contradigo que la empresa demandada reconviniente haya quedado legitimada para demandar la resolución del contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo el N° 4, Tomo 196, suscrito por mi representada.
5. Niego, rechazo y contradigo que la empresa demandada-reconviniente pueda solicitar la restitución del bien inmueble objeto de dicho contrato.
6. Niego, rechazo y contradigo que la empresa demandada reconviniente pueda ejecutar el (sic) la cantidad de dinero dada por mi representada al momento de la firma del contrato cuyo cumplimiento fue accionado.
7. Niego, rechazo y contradigo que mi representada deba ser condenada en la resolución del contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo el No. 04, Tomo 196.
8. Niego, rechazo y contradigo que se condene la ejecución de la cantidad de dinero pagada a la vendedora al momento de suscribir el citado contrato.
9. Niego, rechazo y contradigo que mi representada deba pagar las y costos del proceso, y honorarios profesionales de abogado; toda vez que los mismos deberán ser pagados por la parte demandada-reconviniente.
De la realidad de los hechos como se dijo en la demanda que principia el presente juicio, la señora VANDERLEI MARTINS, antes identificada, en su carácter de compradora, suscribió a sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM, C.A., inscrita en el Registro de información Fiscal No. J-00257815-7, e inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado (sic)Miranda, en fecha 24 de septiembre de 1.987, bajo el No. 6, Tomo 97-A-Sgdo, en su carácter de propietaria-vendedora, una promesa bilateral de COMPRA-VENTA, contrato éste que fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2012, bajo el No. 04, Tomo 196.
En el mencionado contrato, la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM, se comprometió a vender a nuestra representada el bien inmueble descrito en autos.
Consta en la Cláusula Tercera del referido contrato de compra-venta, que recio de venta del inmueble convenido por las partes fue de ciento cincuenta millones novecientos setenta y cinco mil novecientos veinte bolívares (Bs. 150.975.920,00), de los cuales mi mandante pagó cincuenta y ocho millones trescientos mil bolívares (Bs. 58.300.000), discriminados de la siguiente manera:
(…) Mi mandante, tal y como anteriormente se señaló ha cumplido con la carga de pagar parte del precio establecido, cancelando a la presente fecha a la empresa INVERSIONES ADCOM, C.A., la cantidad de cincuenta y ocho millones trescientos mil bolívares (Bs. 58.300.000), los cuales fueron recibidos a su entera satisfacción por el Presidente de dicha sociedad mercantil, el señor Andrés Yamin.
El saldo restante, es decir, el monto de noventa y dos millones seiscientos setenta y cinco mil novecientos veinte bolívares (Bs. 92.675.920), no ha sido pagado debido a que- nuestra mandante tuvo conocimiento que sobre el inmueble que adquirió con la suscripción del antes señalado contrato pesa una medida cautelar de prohibición de enajenar y "gravar dictada por el Tribunal Sexto de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…).
Como anteriormente fue señalado, al suscribir el contrato objeto de la presente acción la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., se comprometió que para el momento del otorgamiento del documento ante el Registro inmobiliario, es decir, para el 29 de diciembre de 2014, fecha en la cual se computó el lapso de duración del contrato, el inmueble estaría saneado y libre de hipotecas, cargas, y cualquier otro tipo de gravámenes y servidumbres de cualquier especie, solvente de Impuestos Nacionales, Municipales y/o Estadales, tal y como consta del contenido de la Cláusula Décima.
Sin embargo, la obligación antes descrita no fue cumplida por parte de la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., ya que para la fecha en la cual la vendedora debía otorgar el documento definitivo de compra-venta, a saber, para el 29 de diciembre de 2014, sobre el inmueble adquirido y poseído por mi mandante pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada en fecha 04 de marzo de 2013, dictada en ocasión al antes descrito juicio de ejecución de hipoteca que se tramita ante el Tribunal Sexto de Primera Instancia en ¡o Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, pudiendo así ser también objeto de embargo y ejecución el pre-citado inmueble.
Ciudadana Juez, ante el flagrante incumplimiento por parte de la vendedora INVERSIONES ADCOM, C.A., de sanear el inmueble y dejarlo libre de la hipoteca que se pretende ejecutar y de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada en el juicio ejercido por el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., contra las sociedades mercantiles Yamin Family Center Victoria, C.A., INVERSIONES ADCOM, C.A., y Andrés Yamin Gitani, el cual se sustancia en el expediente signado con el No. API l-M-2012-000199, nomenclatura del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mi mandante, la señora VANDERLEIA MARTINS acudió en fecha 12 de diciembre de 2014, ante ese Tribunal con la intención de hacer valer su legítimo derecho de propietaria y poseedora, a fin de evitar una posible ejecución sobre el inmueble descrito en autos y el levantamiento de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada en ese proceso que sobre el mismo inmueble pesa, y manifestó su disposición y disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución pretende el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., cantidad que se comprometió a pagar a favor del Banco una vez así lo determine ese Despacho.
Conforme a lo antes narrado, queda en evidencia que mi representada ha cumplido con sus obligaciones contractuales, pese a las trabas e incumplimiento de la empresa vendedora; por lo tanto mal pudiera -siquiera- pensarse que la demandada-reconviniente quede relevada de otorgar el documento definitivo e compra-venta del inmueble descrito en autos, y pueda a su vez ejercer la acción resolutoria contenida en su reconvención y exigir la ejecución del dinero pagado al momento de suscribir el pre-citado contrato.
Como se evidencia de las actas procesales que conforman la presente causa, la señora VANDERLEIA MARTINS ha actuado de buena fe con la única intención de pagar el precio del inmueble, lo cual se desprende del pago ya realizado de la cantidad de cincuenta y ocho millones trescientos mil bolívares (Bs. 58.300.000), y de su actuación en fecha 12 de diciembre de 2014, ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de! Área Metropolitana de Caracas, donde manifestó su disposición v disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución fue demandada una vez así lo determinara ese Tribunal, en ocasión, al Juicio de Ejecución de Hipoteca que intentó Banco Bicentenario Banco Universal C.A., (…) con el fin de evitar la ejecución del inmueble que había adquirido.
En caso de que este Tribunal considere que mi representada incurrió en algún retardo o incumplimiento de pago, lo cual no ocurrió, el mismo se debió al incumplimiento de la vendedora de no honrar su obligación de mantener el inmueble saneado y libre de hipotecas, cargas, y cualquier otro tipo de gravámenes y servidumbres de cualquier especie, solvente de Impuestos Nacionales, Municipales y/o Estadales, tal y como consta del contenido de la Cláusula Décima.
La demandada-reconviniente no sólo no cumplió con obligación antes señalada, sino que además, el inmueble adquirido por mi representada, había sido y es objeto de una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 04 de marzo de 2013, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que indudablemente imposibilitaría que se materializara la protocolización de! documento definitivo de compra-venta, dejando dicha situación en total desventaja e indefensión a la señora VANDERLEIA MARTINS, ya que pese de haber pagado gran parte del precio pactado, y estar poseyendo el inmueble, no iba a poder formalizar el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, en virtud a la negligencia e incumplimiento de la empresa vendedora, quien permitió que el inmueble vendido a mi representada fuese objeto de dicha medida cautelar y de una posible ejecución.
En virtud de lo anterior, invoco a favor de mi representada la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido); ello como consecuencia al flagrante incumplimiento de la vendedora de no honrar su obligación de mantener el inmueble saneado y libre de hipotecas, cargas, y cualquier otro tipo de gravámenes, toda vez que para la fecha 04 de marzo de 2013, sobre el inmueble pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar, lo cual imposibilitaría la protocolización ante el Registro Inmobiliario de la venta definitiva, y a su vez, para la oportunidad del otorgamiento del documento ante el Registro Inmobiliario, es decir, para el 29 de diciembre de 2014, fecha en la cual se computó el lapso de duración del contrato, aún persistía y persiste dicha providencia cautelar, así como el juicio de ejecución de la hipoteca garantizada con el inmueble.
En razón a los fundamentos de hecho y de derecho antes descritos, solicito de este Tribunal se sirva declarar SIN LUGAR la reconvención formulada por la parte demandada-reconviniente, en virtud que la misma es infundada, con la debida condenatoria en costas a ésta…”. (Destacado de la cita).
La Sala observa que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, y fue reconvenida por la resolución de dicha convención, alegando en ambas oportunidades del proceso que el precio del inmueble fue convenido por la suma de ciento cincuenta millones novecientos setenta y cinco mil novecientos veinte Bolívares (Bs. 150.975.920,00), del cual pagó la suma de cincuenta y ocho millones trescientos mil Bolívares (Bs. 58.300.000,00).
Que según la cláusula cuarta del contrato, las partes convinieron la duración del mismo por dos (2) años, a partir de la fecha de su otorgamiento.
Que el saldo restante del precio “no ha sido pagado debido que nuestra mandante tuvo conocimiento que sobre el inmueble que adquirió con la suscripción del antes señalado contrato pesa una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar y gravar dictada por el Tribunal Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas”.
Señaló que en fecha 12 de diciembre de 2014, acudió ante el mencionado juzgado de primera instancia en lo civil, a fin de manifestar “su disposición v disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución fue demandada una vez así lo determinara ese Tribunal, en ocasión, al Juicio de Ejecución de Hipoteca…”.
Al respecto, la jueza de la recurrida decidió lo siguiente:
“…la representación judicial de la parte demandada reconvenida, en la oportunidad de la contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo que su representada haya recibido de manos de la compradora pago alguno por concepto de precio de venta previsto en el citado contrato, que para facilitar el cobro y el pago de las obligaciones contraídas en dicho contrato, se librarían y aceptarían veintidós (22) letras de cambio (…) que en la cláusula Décima del contrato de autos, se estableció que es del conocimiento y así lo aceptaba la Promitente que sobre el inmueble objeto del pre-contrato pesa una Hipoteca Convencional, Especial y de Primer Grado a favor del BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, C.A. y que la misma permanecería vigente durante la duración de dicho pre-contrato, (…) que de la interpretación de la referida cláusula Décima, se desprende en forma clara que la demandante, estuvo en conocimiento no sólo de la existencia de la acreencia hipotecaria, sino que, ella estaba obligada a cumplir primero con los pagos estipulados para la compra y venta, y que sólo, después de realizarse todos y cada uno de los pagos, es que la vendedora procedería a los pagos de dicha hipoteca y a la liberación de la misma; que el tiempo de duración establecido en el referido contrato, fue de dos (2) años, tiempo en que la demandante haría dichos pagos, lo cual indica, no realizó, y que ahora pretendía justificar su incumplimiento, con el hecho de que el acreedor hipotecario procedió a demandar judicialmente el cobro de dicha hipoteca (…).
La representación judicial de la parte actora en su escrito de contestación a la reconvención, alega dentro de sus defensas que su representada incumplió en sus obligaciones, sustentada en la exceptio non adimpleti contractus o excepción del contrato no cumplido, de lo cual cabe hacer algunas consideraciones en torno a esta excepción cuando es invocada en un juicio de cumplimiento de contrato.
Con vista a lo anterior, se observa de las actas procesales que conforman el presente expediente que la parte actora demandó el cumplimiento del contrato de marras, invocando la excepción de incumplimiento por parte de la demanda (sic), por considerar, que la demandada no cumplió con lo establecido en el contrato, como lo fue, mantener saneado el inmueble objeto de opción de compra venta, para el momento del otorgamiento del documento ante el Registro Inmobiliario, es decir, para el 29 de diciembre de 2014, libre de hipotecas, cargas y cualquier otro tipo de gravámenes y servidumbres de cualquier especie, solvente de Impuestos Nacionales, Municipales y/o Estadales; ya que sobre el mismo pesaba una Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada en fecha 04 de marzo de 2013, por el Tribunal Sexto de Primera Instancia del Área Metropolitana de caracas (sic), sustanciado en el expediente signado con el N° AP11-M-2012-000199, contentivo del juicio que por EJECUCIÓN DE HIPOTECA sigue BANCO BICENTENARIO, BANCO UNIVERSAL C.A., contra las sociedades mercantiles YAMIN FAMILY CENTER VICTORIA., e INVERSIONES ADCOM, C.A., y el ciudadano ANDRÉS YAMIN GITANI, indicando, que en ese caso, el precitado inmueble pudiera ser objeto de embargo y ejecución, por lo que, ante esa situación, acudió ante dicho Juzgado, con la intención de hacer valer su legítimo derecho, y a los fines de evitar una posible ejecución del inmueble y levantar dicha medida cautelar, manifestó su disposición y disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución pretende el Banco Bicentenario Banco Universal C.A., cantidad que se comprometió a pagar, una vez así fuera determinado por el mencionado Juzgado Sexto de Primera Instancia, con lo que a su decir, se evidencia que la demandante ciudadana VANDERLEIA MARTINS, ha actuado de buena fe, con la única intención de pagar el precio del inmueble, para evitar la ejecución del mismo, ya que con la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, dictada en fecha 04 de marzo de 2013, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia, que pesa sobre dicho inmueble, indudablemente imposibilita, según su dicho, que se materialice la protocolización del documento definitivo de compra venta ante el Registro Inmobiliario correspondiente, dejando esta situación, en total desventaja e indefensión a la ciudadana VANDERLEIA MARTINS, en virtud de la negligencia e incumplimiento de la impresa vendedora, quien permitió que el referido inmueble fuera objeto de dicha medida y de una posible ejecución.
Frente a la defensa antes planteada por la demandante reconvenida, la parte demandada reconviniente refutó tales alegatos, manifestando, que la accionante tenía conocimiento que sobre el mencionado inmueble existía una Hipoteca Convencional, Especial y de Primer Grado a favor del Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., y que la misma permanecería vigente durante la vigencia de dicho contrato, dejando claro, según señala, que: 1) la transmisión de la propiedad se haría sólo efectiva con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, 2) que la posesión anticipada del inmueble, lo sería a título precario, en nombre de la propietaria, hasta el cumplimiento íntegro de la obligación de pago establecida en la cláusula Tercera del contrato y el otorgamiento del documento definitivo de compra venta; que la demandada no tiene la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta sobre el referido inmueble, habida cuenta que el incumplimiento total a la obligación de pago del precio de venta del inmueble deviene por parte de la promitente compradora.
(…) Siendo así, en el caso de marras, si bien es cierto, que la demandada reconviniente alegó que en el contrato de opción de compra venta las partes convinieron que serían emitidas y aceptadas veintidós (22) letras de cambio, para garantizar el cobro y pago de las cuotas establecidas en la cláusula tercera de dicho contrato para el pago del precio de venta del inmueble, y que la parte actora reconvenida, no había pagado dichas cuotas, ya que no había consignado en autos ninguna letra de cambio para demostrar su pago, pero no es menos cierto que, tampoco evidencia esta juzgadora, que la parte demandada reconviniente, haya aportado junto a su escrito de contestación de la demanda, ni con sus pruebas promovidas las letras de cambió que alega impagadas por la accionante reconvenida.
De tal manera que, frente a la obligación del comprador de pagar cada una de las cuotas pactadas en el contrato, está la obligación del vendedor de entregar el título debidamente cancelado como prueba del pago efectuado, encontrándonos con obligaciones de cumplimiento simultáneo.
De manera que, a cada cuota del saldo del precio le corresponde una letra de cambio por el monto y fecha, estipulados en el referido contrato de opción de compra venta, que debieron librarse en el mismo momento de la celebración del contrato promesa de compraventa y debieron ser aceptadas para ser pagadas por la ciudadana VANDERLEIA MARTINS, para permitir que fueran sucesivamente entregadas al comprador cada vez que pagara una cuota, como prueba del cumplimiento de su obligación; pactada como fue la libranza de los títulos valores en ejecución del contrato esa obligación también debe cumplirse, pues las partes consideraron importante para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, especialmente la obligación del pago del salo del precio, que es la principal obligación del comprador, la emisión de letras de cambio.
Por ello, considera quien aquí decide que las partes condicionaron la ejecución del contrato a la emisión de las letras, pues del mismo texto del contrato, se evidencia que las partes acordaron para la ejecución del mismo, librar las letras de cambio, decir, crearon obligaciones cambiarias con fundamento en la misma causa del contrato, y el comprador tiene derecho a que le paguen con cada pago la letra de cambio correspondiente, pues la emisión de las cambiales no produce la novación de la obligación causal, y son esos los títulos valores la prueba convenida contractualmente del pago de las cuotas.
Esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpreta el alcance y contenido de las estipulaciones contractuales acordadas por las partes en el contrato de promesa de compraventa, y entiende que el ánino de la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM C.A., es vender el inmueble y el de la ciudadana VANDERLEIA MARTINS, es comprar; ambos bajo las mismas condiciones pactadas; vale decir, el comprador paga el precio fraccionado en los montos y plazos determinados en el contrato y el vendedor le hace entrega por cada pago de la letra de cambio que prueba el pago; obligaciones que deben cumplirse simultáneamente y en ejecución del contrato celebrado.
En el caso que nos ocupa, no evidencia esta Juzgadora que la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM C.A., haya librado las cambiales señaladas en la cláusula Tercera del contrato de opción compra, para que fueran aceptadas por la ciudadana VANDERLEIA MARTINS, hecho éste que imposibilita su entrega a la compradora por cada cuota que pudiera ser pagada, como prueba de pago efectuado; en ejecución del contrato de compraventa pactado, y al no constar en autos ni por parte de la actora reconvenida, ni de parte de la demandada reconviniente, las cambiales cuya emisión se acordó contractualmente, ya qué éstas nunca fueron emitidas, cuestión ésta que en todo caso da motivos a la accionante reconvenida para suspender la ejecución de pago de cuotas hasta que la demandada emitiera los instrumentos correspondientes, y por cuanto los contratos deben cumplirse exactamente como han sido pactados (…) considera esta Juzgadora, que la parte demandada reconvenida no logró probar que se hayan emitido las letras de cambio convenidas contractualmente en la cláusula Tercera del aludido contrato de opción de compra venta, lo que justifica a la optante compradora para suspender el pago de las referidas cuotas, sustentada en la norma contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, y ASI SE DECIDE.
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Aunado a lo anterior, en el presente caso, se observa que la parte demandada no actuó con buena fe en la celebración del contrato de opción de compra venta, es decir, la accionada no presentó el deber de cooperación, lealtad, honestidad o transferencia con la accionante en los términos y condiciones en que fue pactado el aludido negocio jurídico efectuado el 27 de diciembre de 201, (sic) ya que ha sido probado y demostrado a lo largo de éste proceso judicial, que la parte demandada dejó de pagar cinco (05) cuotas del contrato de préstamo que solicitó al Banco Bicentenario, en fecha, (sic) no pagó las cuotas de los meses de noviembre y diciembre de 2011, enero, febrero y marzo de 2012, a razón, lo que demuestra que hasta el momento de insolvencia ya existía la posibilidad de que la accionada fuera objeto de reclamo judicial por parte de la Entidad Financiera BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, C.A., lo cual sucedió, tal y como ha sido narrado en este fallo, con la interposición de la demanda de Ejecución de Hipoteca (…) por tanto, no cabe duda, que en este caso bajo estudio, la parte demandada pretendió dar cumplimiento a su compromiso pactado con la actora.
(…) Es evidente, pues, en el caso bajo estudio, que ha, sido probado la mala fe con que actuó la parte demandada al momento de la celebración del contrato de autos, su conducta planificatoria (sic), previa a suscribir el contrato de promesa bilateral de Compra-Venta, estando insolvente con el pago de las cuotas que debía pagar del contrato de préstamo que mantenía con el Banco Bicentenario, hace verificar su no voluntad de cumplir correctamente con los términos y condiciones fijados en el aludido contrato de opción de compra-venta celebrado en fecha 27 de diciembre de 2012. Y ASI DE DECIDE.-
Sin embargo, también observa esta Superioridad, que aún cuando se había presentado la situación señalada en el texto que antecede la demandante reconvenida, haciendo valer su legítimo derecho, acudió ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia, y a los fines de evitar una posible ejecución del inmueble y levantar la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada en fecha 04 de marzo de 2013, manifestó su disposición y disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia hipotecaria cuya ejecución pretende el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., cantidad que se comprometió a pagar, una vez así fuera determinada por el mencionado Juzgado, con lo que a su decir, se evidencia que la demandante ciudadana VANDERLEIA MARTINS, ha actuado de buena fe, con la única intención de pagar el precio del inmueble, para evitar la ejecución del mismo, y levantar la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, que pesa sobre el inmueble de autos, dictada en fecha 04 de marzo de 2013, por el Juzgado Sexto de Primara Instancia.
(…) Por lo antes expuesta, nuestro legislador sustantivo, en el artículo 1.160 del Código Civil, estableció que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; vale decir, que a criterio de esta Juzgadora de Alzada, la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra ‘Integración’, como la de completar un todo con la intención de las partes.
(…) Por las razones que anteceden, considera esta Jurisdicente, que dadas las circunstancias anteriormente explicadas, la A quo, no tomó en consideración lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, 1.159 y 1.180 del Código Civil, al no percatarse de la inseguridad Jurídica que le fue creada a la actora reconvenida, ante el incumplimiento de la parte demandada reconviente (sic) devenida de su mala fe al momento de la celebración del contrato de opción de compra - venta. ASÍ SE DECIDE”. (Destacado de la cita).
Del transcrito de la sentencia recurrida, se aprecia que sobre el cumplimiento de la obligación de pago por la optante compradora (demandante), el tribunal ad quem observó que esta demandó el cumplimiento del contrato objeto del presente juicio, y por causa de la reconvención propuesta por la optante vendedora (demandada), aquella invocó la excepción de contrato no cumplido, con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil, en virtud que la demandada no dio cumplimiento a la obligación de saneamiento del inmueble, “ya que sobre el mismo pesaba una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada el 4 de marzo de 2013, por el Tribunal Sexto de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas”.
Entonces, profirió el tribunal ad quem que la parte actora “manifestó su disposición y disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución pretende el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., con lo que se evidencia a su decir, que la demandante ha actuado de buena fe, y que la medida imposibilita que se materialice la protocolización del documento dejando en total indefensión y desventaja a la ciudadana Vanderleia Martins en virtud de la negligencia e incumplimiento de la vendedora…”.
De otra parte, observó la recurrida que la demandada reconviniente alegó que “la transmisión de la propiedad se haría solo efectiva con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, y que la posesión anticipada del inmueble lo sería a título precario, hasta el cumplimiento integro de la obligación de pago establecida en la cláusula tercera del contrato y el otorgamiento definitivo de la compra venta”, por lo cual, “la demandada no tiene la obligación de otorgar el documento definitivo de compra venta sobre el referido inmueble, habida cuenta que el incumplimiento total a la obligación de pago del precio de venta del inmueble deviene por parte de la promitente compradora”.
Ahora bien, el tribunal de alzada consideró que las partes condicionaron la ejecución del contrato a la emisión de letras de cambio señaladas en la cláusula tercera del contrato, y por cuanto “…no evidencia esta juzgadora que la sociedad mercantil Inversiones Adcom C.A., haya librado las cambiales (…) para que fueran aceptadas por la ciudadana Vanderleia Martins, (…) en todo caso da motivos a la accionante reconvenida para suspender la ejecución de pago de cuotas hasta que la demandada emitiera los instrumentos correspondientes”.
Asimismo, la recurrida estableció el incumplimiento de la demandada Inversiones Adcom, C.A., de poner en conocimiento de la parte actora, del juicio de ejecución de hipoteca constituida sobre el inmueble objeto del contrato, “pues de haberse notificado a la compradora antes de la firma del mencionado contrato le hubiera dado oportunidad de suscribir, aceptar, o no, la celebración del mismo (…) lo que a juicio de esta juzgadora constituye la mala fe por parte de la demandada reconviniente, al ocultarle los hechos anteriormente indicados”.
De la fundamentación pertinente de la sentencia recurrida, esta Sala observa que incorporó en el análisis para decidir, argumentos o defensas no traídas a los autos por la parte actora reconvenida en sustento de la exceptio non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido) que esta opuso para rechazar el cumplimiento del pago en el tiempo estipulado en la convención. Así, la recurrida consideró ajustado a derecho la suspensión de la ejecución de dicha obligación de pago, ya que “las partes condicionaron la ejecución del contrato a la emisión de las letras de cambio”, lo cual no fue alegado por la actora reconvenida en su defensa para excepcionarse del cumplimiento de su obligación. Tampoco fue alegada la “mala fe” de la demandada “al momento de la celebración del contrato de autos”, la cual estimó probada la recurrida por el incumplimiento o negligencia de Inversiones Adcom, C.A. (…) pues, de habérsele notificado a la compradora antes de la firma del mencionado contrato, le hubiese dado la oportunidad de suscribir, aceptar o no, la celebración del mismo bajo las condiciones allí pactadas, sin ningún tipo de omisiones que versen sobre el referido inmueble, y sin crearle, como ya fue mencionado una incertidumbre o inseguridad contractual y jurídica a la misma”.
Esta Sala observa que el tribunal superior incurrió en el vicio de incongruencia positiva, por no decidir con sujeción a los alegatos y defensas alegados por las partes en el juicio, ya que apreció en su motivación cuestiones no traídas a su conocimiento ni discutidas por las partes en litigio que resultaron determinantes en el dispositivo del fallo definitivo, que declaró con lugar la acción de cumplimiento del contrato de promesa bilateral de compraventa, y ordenó a la demandada efectuar la protocolización del documento definitivo para la transferencia de la propiedad del inmueble, y en su defecto, que la sentencia sirva de título definitivo del mismo.
Por lo anterior, se verifica la infracción del artículo 243 en su ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, y la nulidad del fallo impugnado en casación. Así se decide.
Dada la procedencia de la denuncia por defecto de actividad, esta Sala se abstiene de conocer y decidir las demás delaciones contenidas en el escrito de formalización, conforme a lo estatuido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y en razón de los principios de economía y celeridad procesal, contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide.
En consideración de lo expuesto, y declarado el vicio que inficiona la sentencia recurrida, esta Sala CASA TOTAL Y SIN REENVÍO la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, en fecha 30 de noviembre de 2021, y pasa a conocer del fondo del asunto, según la nueva redacción de los artículos 320, 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil, y en las decisiones Nro. RC00510 de la Sala de Casación Civil de fecha 28 de julio de 2017, Nro. 362 dictada con carácter vinculante por la Sala Constitucional en fecha 11 de mayo de 2018, caso Marshall y Asociados C.A., así como las sentencias de esta Sala de Casación Civil número 254 en el caso Luis Antonio Díaz Barreto, y 255 en el caso Dalal Abdrer Rahman Masud, ambas de fecha 29 de mayo de 2018. Así se establece.
SENTENCIA DE FONDO
En el presente asunto, la ciudadana Vanderleia Martins, presentó en fecha 30 de enero de 2015, demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa, contra la sociedad mercantil Inversiones Adcom C.A., el cual fue autenticado en fecha 27 de diciembre de 2012, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, inserto bajo el N° 4, Tomo N° 196, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina.
Señaló la actora que la empresa demandada se comprometió a venderle el inmueble descrito en el referido contrato, constituido por una parcela de terreno y una casa quinta construida sobre dicha parcela, ubicada en el sector Colinas de Los Naranjos, Conjunto Las Villas, dentro del Fundo Potrero Redondo, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda.
Que el inmueble pertenece en propiedad a la demandada, según documento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del estado Miranda, el 01 de febrero de 1990, anotado bajo el N° 17, Tomo 3, Protocolo Primero, con aclaratoria sobre linderos, según documento protocolizado en esa misma oficina, en fecha 12 de julio de 1990, anotado bajo el N° 49, Tomo 5, Protocolo Primero, y su integración en parcelas, según documento protocolizado en esa misma oficina, en fecha 25 de julio de 1991, anotado bajo el N° 8, Tomo 5, Protocolo Primero; y la casa quinta, mediante título supletorio, protocolizado en esa misma oficina, en fecha 3 de febrero de 1999, anotado bajo el N° 23, Tomo 4, Protocolo Primero.
Que en la cláusula tercera del contrato, las partes fijaron el precio de venta en la cantidad de ciento cincuenta millones novecientos setenta y cinco mil novecientos veinte Bolívares (Bs. 150.975.920,00, de la cual, la actora alega haber pagado la suma de cincuenta y ocho millones trescientos mil Bolívares (Bs. 58.300.000), quedando insoluta la porción de noventa y dos millones seiscientos setenta y cinco mil novecientos veinte Bolívares (Bs. 92.675.920).
En el libelo, la actora indica cómo realizó el pago de la cantidad de cincuenta y ocho millones trescientos mil Bolívares (Bs. 58.300.000,00), de la manera siguiente:
a) Catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,00), en la oportunidad de la firma del contrato;
b) Cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs. 4.900.000), en fecha 16 de julio de 2013, mediante cheque No. 19000353 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
c) Un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000), en fecha 19 de julio de 2013, mediante cheque No. 08000744 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
d) Un millón de bolívares (Bs. 1.000.000), en fecha 25 de julio de 2013, mediante cheque No. 33000398 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
e) Un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000), en fecha 1° de agosto de 2013, mediante cheque No. 04545743 del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
f) Ciento cincuenta mil bolívares (Bs. 150.000) en efectivo, en fecha 03 de agosto de 2013;
g) Un millón setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.750.000), “mediante cheque No. 04545743” del Banco Occidental de Descuento, a nombre de Andrés Yamin;
h) Seiscientos mil dólares de los Estados Unidos de América (USD 650.000), mediante transferencia de fecha 3 de mayo de 2013, en el Citibank, N.A., a nombre de Andrés Yamin.
Que según la cláusula cuarta, el contrato tendría un plazo de duración de dos (2) años fijos, contados a partir del 29 de diciembre de 2012.
Que conforme a la cláusula séptima, le fue otorgada “la posesión del inmueble a mi representada, quien desde ese momento y hasta la presente fecha lo ocupa junto a su grupo familiar”.
Que de acuerdo a la cláusula décima, la demandada se comprometió para la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compraventa, que el inmueble estaría saneado y libre de hipotecas, cargas y cualquier tipo de gravamen y servidumbre, solvente de impuestos municipales, estadales y nacionales.
Que el saldo restante del precio por el monto señalado “no ha sido pagado”, en virtud que tuvo conocimiento que sobre el inmueble fue decretada medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión al juicio que por ejecución de hipoteca, inició la entidad financiera Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., contra la sociedades mercantiles Yamin Family Center Victoria, C.A., Inversiones Adcom, C.A., y el ciudadano Andrés Yamin Gitani, el cual se sustancia en el expediente AP11-M-2012-000199 (anexo marcado “E”).
Que dicha acción judicial fue ejercida por la presunta falta de pago de los demandados, de crédito hipotecario que fue garantizado con hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato “adquirido y poseído por mi representada”.
Que se computó el lapso de duración del contrato el 29 de diciembre de 2014, y la obligación de saneamiento del inmueble no fue cumplida por la demandada, “ya que el inmueble adquirido y poseído por mi mandante pudiera ser objeto de ejecución…”.
Que en fecha 12 de diciembre de 2014, acudió ante el juzgado que conoce de la ejecución de hipoteca, “con la intención de hacer valer su legítimo derecho de propietaria y poseedora (…) y que a su vez sirve de hogar para ella y su grupo familiar”, a los fines de manifestar su disposición de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución pretende Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., “una vez así lo determine ese Despacho”.
Que el contrato objeto de la presente causa “constituye indudablemente una venta pura y simple”, por encontrarse presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, “aunado al hecho que nuestra mandante ejerce la posesión del inmueble”.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.488 del Código Civil, y el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
Estimó la demanda en ciento cincuenta millones novecientos setenta y cinco mil novecientos veinte bolívares (Bs. 150.975.920,00), equivalentes a un millón ciento ochenta y ocho mil setecientos ochenta y seis con setenta y siete unidades tributarias (1.188.786,77 U.T.)
Que por el evidente incumplimiento de la demandada, y vencido como se encuentra el plazo de dos (2) años contado a partir del 29 de diciembre de 2012, para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la oficina de registro inmobiliario, solicitó que la demandada convenga, o sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente:
“Primero: Dar cumplimiento al compromiso de compraventa contenido en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2012, anotado bajo el número 4, Tomo 196 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría.
Segundo: A la protocolización del contrato definitivo de compra venta sobre el inmueble ya identificado.
Tercero: Declarada con lugar la demanda y definitivamente firme, si la demandada se negare a dar cumplimiento voluntario, solicita que una vez efectuado el pago total del precio de venta del inmueble, previo del deducible de lo que pagare ante el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente AP11-M-2012-000199, para evitar la ejecución, embargo y remate del aludido inmueble, se ordene la protocolización de la sentencia, a los fines que la misma sirva de título de propiedad a favor de su mandante, ofrece pagar a la demandada el remanente del precio, previo el deducible a que se refiere al particular tercero del petitorio, contenido en el párrafo que precede y solicita medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble contenido en el contrato cuyo cumplimiento demanda.”.
En fecha 25 de julio de 2016, la representación judicial de la demandada, consignó escrito de contestación, en el cual reconoce que su representada suscribió el contrato de promesa bilateral de compra venta, y fue autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda en fecha 27 de diciembre de 2012.
Ahora bien, la demandada rechaza y contradice que recibió los pagos que alega la parte actora en los literales b), c), d), e), f), g) y h) del libelo de la demanda, ya que no guardan relación ni coincidencia con la forma, ni con los montos previstos y pactados expresamente en la cláusula tercera del contrato en referencia.
Asimismo, rechaza que el pago recibido en la oportunidad de la firma del contrato por la cantidad de catorce millones de Bolívares (Bs. 14.000.000,00), sea imputable al precio de venta, pues según la cláusula sexta del contrato, dicha cantidad fue recibida por concepto de arras o garantía.
Que en el contrato se pactó que el 29 de enero de 2013, la optante compradora pagara la suma de seis millones de Bolívares (Bs. 6.000.000), el 29 de marzo de 2013 la suma de veinte millones de Bolívares (Bs. 20.000.000), y el día 29 de cada mes subsiguiente, hasta el 29 de noviembre de 2014, la cantidad de cinco millones trescientos siete mil quinientos cuarenta y cuatro Bolívares (Bs. 5.307.544).
La demandada impugnó y desconoció en su contenido y firma los instrumentos acompañados con el libelo de la demanda, marcados “C” y “D”.
Que a los fines de facilitar el cobro y pago de las cuotas mensuales y consecutivas, las partes acordaron librar y aceptar veintidós (22) letras de cambio.
La demandada niega, rechaza y contradice que la parte actora no tenía conocimiento de la existencia de una deuda y de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación, constituida a favor de la entidad financiera Banco Bicentenario Banco Universal C.A., siendo que ello se encuentra previsto en la cláusula décima del contrato, por lo que también rechaza la excepción opuesta por la actora de cumplir la obligación de pago estipulada en el contrato.
Que la cláusula décima del contrato establece de manera categórica que "una vez verificado los pagos contemplados en la Cláusula Tercera, procederá a realizar la gestión para levantamiento de dicha hipoteca”, por lo tanto, la parte actora tuvo conocimiento que se encontraba obligada a cumplir con los pagos estipulados en el plazo convenido para la futura compraventa y, posteriormente, procediera la demandada con la obligación de saneamiento del inmueble.
Que la demandante debía pagar el precio acordado durante dos (2) años, de forma mensual y consecutiva, lo cual no hizo ni siquiera durante el primer año de vigencia del contrato, por el contrario pretende justificar su incumplimiento en el hecho que el acreedor hipotecario demandó judicialmente el cobro de la acreencia garantizada con hipoteca.
Que las obligaciones de las partes fueron pactadas para ser cumplidas en tiempos diferentes; por una parte, la promitente se obligó a pagar mensualmente, durante dos (2) años, el monto del precio de venta, recibiendo como beneficio la posesión anticipada y a título precario del inmueble objeto de negociación; y de otra parte, la propietaria quedaba obligada a realizar todas las gestiones para el levantamiento de la hipoteca y la protocolización del documento definitivo "una vez verificado todos los pagos contemplados en la cláusula tercera".
Que si bien el artículo 1.168 del Código Civil, contiene la excepción de contrato no cumplido, la promitente no podía negarse a cumplir con su obligación de pago, ya que era de cumplimiento previo a la obligación de la propietaria en relación con la liberación de la hipoteca y el otorgamiento del documento de compraventa.
La demandada niega, rechaza y contradice la pretensión de la actora de considerar el contrato de promesa bilateral de compraventa como una venta pura y simple, ya que el mismo se encontraba sometido a la condición de cumplimiento íntegro de una obligación de hacer por parte de la promitente, esto es, el pago del precio en los términos pactados.
Que las cláusulas primera y séptima del contrato definen los límites y alcances de la negociación, al establecer que la transmisión de la propiedad se haría efectiva con el otorgamiento del documento definitivo de compraventa y que la posesión anticipada del inmueble sería a título precario, en nombre de la propietaria, hasta el cumplimiento íntegro de la obligación de pago establecida en la cláusula tercera del contrato y el otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
La demandada niega y rechaza que su representada tenga la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa sobre el inmueble a que se refiere el contrato, por causa del incumplimiento total de la obligación de pago del precio por parte de la promitente, hoy accionante, por lo cual, la demandada se encuentra legitimada para ejecutar las arras dadas en garantía, y retener la suma de dinero recibida por tal concepto, conforme a la cláusula sexta del contrato.
Seguidamente, la demandada propuso reconvención contra la actora por resolución del contrato de promesa bilateral de compraventa e indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en los artículos 1.168 y 1.167 del Código Civil, y alegó que la ciudadana Vanderleia Martins no dio cumplimiento a su obligación de pago del precio de venta dentro del plazo de dos (2) años previsto para ello, razón por la que considera que su representada no sólo ha quedado relevada de la obligación de otorgamiento del documento definitivo de la venta, sino que ha quedado legitimada para demandar la resolución del contrato suscrito entre las partes, en consecuencia, solicitar la restitución material del bien inmueble objeto del contrato, de acuerdo a lo previsto en su cláusula octava, y ejecutar las arras dadas en garantía, como indemnización pactada en su cláusula sexta.
Estimó la reconvención por resolución en la cantidad de “ciento cincuenta millones novecientos setenta y cinco mil novecientos veinte bolívares (Bs. 150.975.920,00), equivalentes a un millón ciento ochenta y ocho mil setecientos ochenta y seis con setenta y siete unidades tributarias (1.188.786,77 U.T.)”.
La demandada reconviniente pidió que la parte actora convenga, o en su defecto sea condenada por el tribunal, en lo siguiente:
“Primero: En la Resolución del contrato Bilateral de compra venta, suscrito en fecha 27 de diciembre de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 04, Tomo 196, relacionado con el inmueble constituido por una parcela de terreno con una superficie aproximada de un mil ochocientos nueve metros cuadrados con setenta y cinco decímetros cuadrados (1.809,75 Mts2), y una casa quinta completamente amoblada construida sobre dicha parcela, ubicada en el parcelamiento Colinas de los Naranjos, conjuntos Las Villas, situado dentro del Fundo Potrero Redondo, jurisdicción del municipio El Hatillo del estado Miranda, y que la casa quinta tiene un área aproximada de dos mil doscientos metros cuadrados (2.200Mts2), y tiene asignado el número de catastro 333-02-1-40.
Segundo: En la ejecución de las arras en garantía, conforme a las cláusulas quinta y sexta del aludido contrato, por concepto de daños y perjuicios, pactados contractualmente, es decir, la cantidad de ciento cuarenta bolívares, entregado el 27 de diciembre de 2012.
Tercero: Que se condene en costas y costos del proceso a la demandante reconvenida, incluyendo los honorarios profesionales.”.
En fecha 26 de julio de 2016, fue admitida la reconvención propuesta, y se ordenó citar a la parte actora reconvenida el quinto día de despacho siguiente.
Mediante escrito presentado en fecha 3 de agosto de 2016, la actora reconvenida contestó la mutua petición, conviniendo en que las partes litigantes suscribieran el contrato de fecha 27 de diciembre de 2012; sin embargo, negó, rechazó y contradijo que su representada no diera cumplimiento a su obligación de pago del precio de venta del inmueble, así como que la demandada reconviniente haya quedado liberada de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, y que pueda solicitar la restitución del inmueble objeto de dicho contrato.
Asimismo, rechazó que la accionada reconviniente pueda ejecutar la cantidad de dinero dada en arras en la oportunidad de suscribir el contrato.
Que según la cláusula séptima del contrato, le fue otorgada la posesión del inmueble, el cual ocupa junto a su grupo familiar “hasta la presente fecha”.
Reprodujo los demás alegatos formulados en el libelo de la demanda, y por último, invocó la excepción de contrato no cumplido, “como consecuencia al flagrante incumplimiento de la vendedora de no honrar su obligación de mantener el inmueble saneado y libre de hipotecas, cargas y cualquier otro tipo de gravámenes, toda vez que para la fecha 04 de marzo de 2013, sobre el inmueble pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar”.
De las pruebas en el proceso:
(i) Copia simple de documento contentivo de contrato de promesa bilateral de compraventa (ver folios 24 al 30 de la primera pieza del expediente), autenticado y suscrito por la partes ante Notario Público, el cual estas aceptan y reconocen en juicio, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tiene la misma fuerza probatoria que el instrumento público, en lo que se refiere a las declaraciones de los hechos materiales contenidas en todas y cada una de sus cláusulas.
(ii) Copia simple de declaración fechada el 9 de agosto de 2013 (ver anexo marcado “C” al folio 31 de la primera pieza del expediente), donde al pie se lee “Fredy Ramón López – CI. V-12.420.387”, con firma ilegible, en la cual se señala que este ha recibido “Por Andrés Yamin [y] de VANDERLEIA MARTINS”, pagos en cheques del Banco Occidental de Descuento (BOD), discriminados así: la sumas de Bs. 4.900.000,oo mediante cheque número 19000353 de fecha 16 de julio de 2013; Bs. 1.500.000,oo mediante cheque número 08000744 de fecha 19 de julio de 2013; Bs. 1.000.000,oo mediante cheque número 33000398 de fecha 25 de julio de 2013; Bs. 1.200.000,oo mediante cheque número 04545743 de fecha 1° de agosto de 2013; Bs. 1.750.000,oo mediante cheque número 89000445 de fecha 9 de agosto de 2013; y Bs. 150.000,oo en efectivo en fecha 3 de agosto de 2013, “por la venta de una propiedad cuyos detalles se encuentran en documento notariado con fecha 27/12/2012 ante la Notaría Pública Séptima del Municipio del Estado Miranda”. (Corchetes de la Sala).
De la documental que antecede se observa que se encuentra suscrita por un tercero ajeno al proceso, para cuyo valor probatorio se exige la ratificación en autos acerca de su contenido mediante prueba testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos.
(iii) Declaración jurada de fecha 26 de septiembre de 2016, consignada por el apoderado de la parte actora reconvenida, por la cual, el ciudadano Boris Gómez, de nacionalidad estadounidense, manifiesta que en nombre de la ciudadana Vanderleia Martins, realizó el pago seiscientos cincuenta mil dólares de los Estados Unidos de América (US$ 650.000,00), en la cuenta del ciudadano Andrés Yamin Gitani, Presidente de la sociedad mercantil Inversiones Adcom, C.A., “…lo cual equivale a treinta u tres millones ochocientos mil bolívares (Bs. 33.800.000,00), mediante transferencia de fecha 03 de mayo de 2013 (…) en ocasión a la obligación de pago asumida en el contrato hoy accionado…”.
De la documental que antecede se observa que se encuentra suscrita por un tercero ajeno al proceso, para cuyo valor probatorio se exige la ratificación en autos acerca de su contenido mediante prueba testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, aunado que fue impugnada y desconocida por la demandada en la oportunidad de comparecer para contestar la demanda, sin que la contraria haya promovido la prueba de cotejo, por lo que se desecha del proceso, por no surtir valor probatorio.
(iv) Copia de transferencia (anexo marcado “D” al folio 32 de la primera pieza del expediente), por la suma de seiscientos cincuenta mil dólares de los Estado Unidos de América (US$ 650.000), que dice ser realizada por el ciudadano Boris Gómez, en la cuenta del ciudadano Andrés Yamin.
Esta documental fue impugnada y desconocida por la demandada en la oportunidad de comparecer para contestar la demanda, sin que la contraria haya promovido la prueba de cotejo, por lo que se desecha del proceso, por no surtir valor probatorio.
(v) En fecha 17 de noviembre de 2017, se recibió y agregó en el presente expediente, “Oficio S/N, de fecha 6 de noviembre de 2017, proveniente de Técnica Industrial Lobo, C.A., constante de un (1) folio útil”, dirigido al Juez Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con firma ilegible al pie y sello húmedo donde se lee “Técnica Industrial Lobo, C.A. RIF J-29401359-7", de cuyo contenido se lee “que luego de haber sido verificado en nuestros archivos, efectivamente la sociedad mercantil Técnica Industrial Lobo, C.A., en fechas 16, 19 y 25 de julio de 2013; y 01 y 09 de agosto de 2013, hizo pagos por cuenta de la señora VANDERLEIA MARTINS titular de la cédula de identidad No. E-82.211.469, mediante cheques a cargo de la cuenta que mantiene esta empresa en el Banco Occidental de Descuento, a favor del señor Andrés Yamin, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ADCOM, C.A. (…) en razón al contrato de compra-venta suscrito entre ellos autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 2012…”. (Mayúsculas de la cita).
La anterior comunicación fue tachada de falsa por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 24 de noviembre de 2017; formalizada el 1° de diciembre de ese mismo mes y año, con fundamento en que “no fue suscrita por el representante legal de la sociedad mercantil Técnica Industrial Lobo, C.A., Sr. Jorge Lobo”.
En fecha 4 de diciembre de 2017, compareció el abogado Pedro Nieto, apoderado judicial de la parte actora, y consignó diligencia por la cual manifestó que “Ante la duda existente sobre la autenticidad de las resultas de la prueba de informe recibida presuntamente de la empresa Técnica Industrial Lobo, C.A., y a fin de evitar incidencias que pudieran entorpecer el debido desarrollo del presente juicio y dilatar su curso, desisto de dicha probanza; a tales efectos, solicito de este tribunal se sirva excluirla del material probatorio de autos”; y al respecto, el a quo por auto del 6 de diciembre de 2017, señaló que no existe medio de prueba alguno que pueda ser valorado o analizado por el tribunal.
(vi) Copias simples de actuaciones que forman parte del asunto AP11-M-2012-000199, seguido por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (ver folios 35 al 479 de la primera pieza del presente expediente), referidas a la demanda intentada en fecha 23 de abril de 2012, reformado el libelo de la demanda el 22 de mayo de 2012, por la entidad financiera Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., contra las sociedades mercantiles Yamin Family Center Victoria, C.A., Inversiones Adcom, C.A. y el ciudadano Andrés Yamin Gitani, a los fines de la por ejecución de hipoteca de primer grado constituida por la sociedad mercantil Inversiones Adcom, C.A. sobre una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida de su propiedad, ubicada en el parcelamiento Colinas de Los Naranjos, Conjunto Las Villas, Fundo Los Potreros, en jurisdicción del Municipio El Hatillo del estado Miranda.
Dichas copias no fueron impugnadas o desconocidas en modo alguno, por lo que de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se otorga la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere a los hechos materiales de las declaraciones en él contenidas, en relación con el juicio de ejecución de hipoteca antes mencionado.
La demanda por ejecución de hipoteca fue admitida en fecha 25 de junio de 2012, y en fecha 4 de marzo de 2013, el referido juzgado decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto del contrato de promesa bilateral de compraventa (ver folios 464, 465 y 466 de la primera pieza del expediente).
La representación judicial de la parte demandada compareció en dicho proceso judicial el 8 de abril de 2013, a los fines de presentar formal oposición y proponer cuestiones previas.
Se observa que el abogado Pedro Nieto, consignó escrito en fecha 12 de diciembre de 2014 (ver folios 396 al 401 de la primera pieza del expediente), por el cual manifestó que “recientemente mi mandante tuvo conocimiento que sobre el inmueble que adquirió con la suscripción del antes señalado contrato pesa una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada por este Tribunal en ocasión al presente juicio de Ejecución de Hipoteca”. En el sentido de su fundamentación, y con base en el ordinal 1° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, señaló y solicitó dicho apoderado judicial que “siendo que ha quedado plenamente acreditada la cualidad y legitimidad de mi representada para intervenir y formar parte del presente asunto (...) en nombre de la señora VANDERLEIA MARTINS, a fin de evitar un daño irreparable a los derechos e intereses que ostenta ésta sobre el inmueble descrito en autos y sobre el cual recayó la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar dictada en este proceso, manifiesto su disposición y disponibilidad de asumir y pagar el monto total de la acreencia cuya ejecución pretende el Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., monto que a su vez mi representada se compromete a pagar a la orden de la demandante una vez así lo determine este Despacho”.
Ahora bien, no se observa de dichas actuaciones, ni de las actas procesales en su conjunto, el pronunciamiento del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con relación a la solicitud de intervención de la ciudadana Vanderleia Martins en el referido juicio de ejecución de hipoteca, y con respecto al pedimento realizado.
(vii) Prueba de informes solicitada a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (ver folio 154 de la segunda pieza del expediente), por la cual, el ente supervisor requirió a la entidad financiera Banco Occidental de Descuento (BOD), información sobre la titularidad de la cuenta bancaria que allí se identifica, y la remisión de copia de “los cheques Nos. 19000353, 08000744, 33000398, 04545743 y 89000445, girados contrala cuenta No. 0116-0036-1000-1102-4003, los días 16, 19, y 25 de julio de 2013, y 1° y 9 de agosto de 2013, respectivamente”, y en caso afirmativo, se indique “el nombre de la persona natural o jurídica beneficiaria de dichos cheques y si los mismos fueron pagados”.
En relación con dicha prueba, consta a los folios 163 al 166 de la segunda pieza del expediente, comunicación de fecha 21 de noviembre de 2016 y anexos remitidos a los autos por la Consultoría Jurídica de la entidad financiera Banco Occidental de Descuento (BOD), por la cual informa que la cuenta bancaria que allí se identifica pertenece a la sociedad mercantil Técnica Industrial Lobo, C.A. Asimismo, anexó copia del cheque de gerencia N° 04545743, por la suma de Bs. 1.200.000, y la solicitud de compra de este instrumento de pago realizada por la mencionada sociedad mercantil en fecha 1° de agosto de 2013, cuyo beneficiario es el ciudadano Andrés Yamin, por concepto de “PAGO DE DEUDA”.
Asimismo, consta a los folios 169, 170 y 171 de la segunda pieza del expediente, comunicación emitida por la Consultoría Jurídica de la entidad financiera Banco Occidental de Descuento (BOD) en fecha 30 de diciembre de 2016, por la cual remitió a copia de “los cheques Nos. 19000353 y 33000398”, por la suma de Bs. 4.900.000 y Bs. 1.000.000, respectivamente. En el mismo texto, indicó además dicha oficina que “respecto a los cheques nos. 08000744 y 89000445 no fueron ubicados en nuestros archivos, con la presente comunicación se da respuesta total al referido oficio”.
De la información rendida por la entidad financiera y sus anexos, no se observa que los cheques número 04545743, 19000353 y 33000398, girados por la sociedad mercantil Técnica Industrial Lobo, C.A., en favor del ciudadano Andrés Yamin, tengan como vínculo o causa directa la obligación de pago asumida por la parte actora reconvenida en el contrato de promesa bilateral de compraventa del inmueble a que se ha hecho referencia, por lo que se desecha del proceso.
De las pruebas relacionadas con anterioridad, se aprecia que las partes aceptan y reconocen la celebración del contrato denominado promesa bilateral de compraventa objeto de la presente causa sobre el inmueble ya descrito, sin embargo no son contestes en cuanto a los efectos jurídicos de dicha convención para la transmisión de la titularidad del bien, pues la parte actora sostiene que es propietaria y poseedora del mismo; mientras que la demandada afirma que quedó obligada a realizar las gestiones para el levantamiento de la hipoteca y la protocolización del documento definitivo, "una vez verificado todos los pagos contemplados en la cláusula tercera".
En tal sentido, aduce la demandada que si bien el artículo 1.168 del Código Civil contiene la excepción de contrato no cumplido, la promitente compradora no podía negarse a cumplir su obligación de pago, ya que era de ejecución previa a la obligación de la propietaria en relación con la liberación de la hipoteca y el otorgamiento del documento de compraventa ante la oficina de registro.
Al respecto, es menester señalar que el contrato bilateral o sinalagmático se contrae al nacimiento de obligaciones recíprocas entre las partes, por lo tanto, la prestación de cada obligación es el soporte o la causa de la otra, lo que constituye el interés primordial de esta clasificación de los contratos.
A tenor de lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil, si en el contrato bilateral, una de las partes no cumple con su prestación, la otra puede exigir la acción de cumplimiento del contrato, o su resolución, con reclamación de daños y perjuicios en ambos casos, si los hubiere.
También es posible en esta categoría de contrato, oponer la excepción non adimpleti contractus, o excepción de contrato no cumplido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.168 eiusdem, en el caso que una de las partes exija a la contraria el cumplimiento de lo pactado, sin haber cumplido la accionante con su obligación, lo que evidentemente presupone la coexistencia de dos obligaciones recíprocas; y el ejercicio de la acción principal de cumplimiento de la convención.
Ahora bien, en el presente caso, se aprecia de las cláusulas del contrato celebrado entre las partes, y reconocido por estas en juicio, lo siguiente:
“PRIMERA: Ambas partes dejan expresa constancia que su intención al otorgar el presente documento, es la de celebrar un contrato preparatorio de los denominados PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, mediante el cual LA PROPIETARIA, se obliga a dar su consentimiento de venta y LA PROMITENTE, se compromete a dar su consentimiento para al compra de un inmueble en los términos y condiciones aquí establecidos. En consecuencia, de manera alguna puede interpretarse que el contrato contenido en este documento constituye una COMPRA-VENTA, sino por el contrario, es un contrato preparatorio y preliminar mediante el cual las partes se comprometen a celebrar en el futuro una compra-venta.
(…)
TERCERA: En vista a todo lo anterior, LA PROPIETARIA se obliga irrevocablemente, a dar su consentimiento para la venta a LA PROMITENTE, y esta última se obliga a dar su consentimiento para la compra de EL INMUEBLE por el precio de CIENTO CINCUENTA MILLONES NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 150.975.920,oo) (…).
CUARTA: Se conviene un plazo de Dos (02) años fijos, contados a partir del 29 de Diciembre de 2.012 para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro correspondiente.
(…)
SEXTA: En caso de que no se lleve a efecto la protocolización de la operación de COMPRA-VENTA del inmueble objeto del presente Contrato dentro del plazo acordado en la Cláusula Cuarta por causas imputables a LA PROMITENTE, LA PROPIETARIA retendrá la totalidad de las arras en garantía como indemnización por daños y perjuicios (…). Si por el contrario, no se efectuare el otorgamiento del documento definitivo de la COMPRA-VENTA del inmueble por causa imputable a LA PROPIETARIA, ésta deberá reintegrar a LA PROMITENTE, la cantidad recibida por concepto de arras en garantía, más una cantidad igual, como indemnización por daños y perjuicios (…)”.
Según lo transcrito, se desprende que las manifestaciones de voluntad expresadas por las partes se refieren a encaminar o preparar la venta futura del inmueble en el plazo de dos (2) años a partir de su otorgamiento, siempre y cuando, cada una de las partes haya cumplido a cabalidad con las prestaciones a su cargo, en la oportunidad prevista para ello.
Sobre la naturaleza de los contratos que tienen por objeto la venta de bienes, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión número 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso Panadería La Cesta de los Panes, C.A., estableció el criterio vinculante por el cual, el juez debe apreciar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en el contrato objeto de litigio, a los fines de determinar su verdadera naturaleza, independientemente de la denominación dada por las partes, y así determinar si se trata de un contrato preliminar o de carácter definitivo, y en consecuencia, establecer los efectos y consecuencias del contrato suscrito, de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, dicho criterio asentó lo siguiente:
“OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
(…) En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (…).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. (…).
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (…).
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
(…) Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.
(…) En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva”. (Negrillas y subrayado de la Sala Constitucional).
En consideración del criterio supra citado, corresponde determinar la real intención o voluntad de las partes contratantes, las cuales se comprometieron de manera expresa en el contrato, a celebrar en el futuro la operación definitiva de compraventa mediante documento registrado, luego de la ejecución del pago de las cantidades de dinero por concepto del precio de venta en el plazo de dos (2) años, por ello resulta claro, que la convención de autos es de naturaleza preparatoria o preliminar de una posible y futura compraventa del inmueble allí descrito. Al efecto, es preciso citar el contenido de la norma siguiente:
Artículo 1.159. Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
De modo que, si el comprador no cumple con su obligación de pagar el precio, no existe causa en la obligación del vendedor de transmitirle la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa vendida. Esto conlleva entonces, que esta última pida judicialmente la resolución del contrato, esto es, pedir que se extinga, mediante la acción resolutoria, tal como se desprende del presente caso, pues la parte demandada solicitó por reconvención o mutua petición la resolución del contrato de promesa bilateral de compraventa, con fundamento en el incumplimiento del pago por la actora.
Por ello, no le estaba dado a la parte actora invocar la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, pues lo pretendido por la demandada reconviniente es la extinción del contrato y no su cumplimiento.
Así las cosas, en relación con el cumplimiento pretendido por la actora reconvenida, quien se denomina en el contrato "LA PROMITENTE", se aprecia que según la cláusula tercera, esta asumió la obligación de realizar pagos sucesivos y periódicos por las cantidades allí acordadas, hasta el 29 de noviembre de 2014, lo cual no se desprende del acervo probatorio que cursa en las actas del expediente, a los fines de demostrar dicho cumplimiento, y exigir en consecuencia, la transferencia de la titularidad del bien inmueble.
Adminiculado a lo anterior, se observa que las partes establecieron en la cláusula Décima del contrato que la demandada Inversiones Adcom, C.A., "una vez verificados todos los pagos contemplados en la cláusula Tercera, procederá a realizar la gestión para el levantamiento de dicha hipoteca…”.
Ello así, se aprecia que la parte demandada solo reconoce el pago de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,00) en calidad de arras o garantía de la negociación, conforme a la cláusula sexta del contrato, en la oportunidad de suscribir el documento en fecha 27 de diciembre de 2012.
Por lo tanto, visto que de las actas de expediente no se evidencia que la ciudadana Vanderleia Martins, pagara las cantidades de dinero estipuladas en la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compraventa, no resulta exigible para Inversiones Adcom C.A., la obligación de saneamiento del inmueble y protocolización del título definitivo por ante la oficina de registro en favor de la promitente compradora.
Por las razones expuestas, esta Sala determina el incumplimiento culposo de la parte actora reconvenida ciudadana Vanderleia Martins, respecto de la obligación de pago por los montos y en las oportunidades pactadas en el contrato de promesa bilateral opción de compraventa, ya que el cumplimiento de la obligación de Inversiones Adcom, C.A., de saneamiento del inmueble y protocolización en la oficina de registro correspondiente, fue diferida por voluntad de las partes al vencimiento del plazo de dos (2) años de duración del contrato, a los fines del perfeccionamiento de la compraventa del inmueble.
Así las cosas, la acción de cumplimiento de contrato y la consecuente pretensión de protocolización del contrato definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la negociación, no resultan procedentes, por lo que se declara sin lugar la demanda interpuesta por la ciudadana Vanderleia Martins. Así se establece.
En cuanto a la reconvención planteada por la demandada, y en virtud de la falta de pago de las cantidades de dinero estipuladas en la cláusula tercera del contrato objeto de la presente causa, a los fines de satisfacer el pago del precio de venta del inmueble, con excepción de la cantidad de catorce millones de bolívares (Bs. 14.000.000,00) entregada a la sociedad mercantil demandada Inversiones Adcom, C.A., por concepto de arras o garantía de la negociación, esta se encuentra facultada para solicitar judicialmente la resolución de dicho contrato, y hacer ejecutar la cantidad recibida en arras o garantía, conforme a la cláusula sexta del contrato en mención.
Respecto de la pretensión formulada por la parte demandada reconviniente de restitución y entrega material del inmueble objeto de la convención, observa esta Sala de los cuadernos de medida que integran el expediente, que la demandada Inversiones Adcom, C.A. ejerce la vigilancia y custodia provisional del inmueble, en su carácter de depositaria, “con la finalidad de garantizar el cuido y buen resguardo, mientras dure el presente juicio, así como evitar la invasión o deterioro del mismo”, de acuerdo a providencias cautelares innominadas dictadas el 31 de octubre de 2017 y el 1º de marzo de 2018, por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, órgano que conoció la presente causa. (Ver folios 25 al 35; 85 y vto. de la primera pieza del cuaderno de medidas).
La posesión provisional del inmueble fue confirmada por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en decisión de fecha 18 de julio de 2018 (ver folios 140 al 151 de la primera pieza del cuaderno de medidas); y posteriormente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 0007 de fecha 12 de febrero de 2019 (ver copia certificada del fallo inserto en los folios 216 al 225 y vtos. de la primera pieza del cuaderno de medidas), declaró ha lugar la solicitud de revisión constitucional respecto del fallo número RC00675 proferido por la Sala de Casación Civil el 13 de diciembre de 2018, que conoció el recurso extraordinario de casación ejercido por la parte actora reconvenida contra la referida decisión del tribunal superior en lo civil, en consecuencia, la Sala Constitucional ordenó mantener la vigencia de dichas medidas cautelares innominadas de vigilancia, guarda y custodia del inmueble.
De lo anterior, se observa que la decisión cautelar sobre el inmueble adquirió el valor de cosa juzgada, y visto además que se declaró en el presente fallo la resolución del contrato de promesa bilateral de opción de compraventa, la Sala ordena la restitución definitiva e inmediata del inmueble que fue objeto de dicha convención, a la demandada reconviniente sociedad mercantil Inversiones Adcom, C.A., identificada en autos.
En consecuencia, se declara con lugar la reconvención propuesta por la demandada sociedad mercantil Inversiones Adcom, C.A., y así declarará en el dispositivo de este fallo.
D E C I S I Ó N
Por las razones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República, y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandada reconviniente Inversiones Adcom, C.A., y LA NULIDAD de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30 de noviembre de 2021, la cual se CASA TOTAL Y SIN REENVÍO, en consecuencia, se declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por la ciudadana Vanderleia Martins, ya identificada. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención propuesta por resolución de contrato por la demandada sociedad mercantil Inversiones Adcom, C.A. TERCERO: Queda RESUELTO el contrato de promesa bilateral de opción de compra venta, autenticado en fecha 27 de diciembre de 2012, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Baruta del estado Miranda, inserto bajo el N° 4, Tomo 196, de los correspondientes Libros de Autenticaciones. CUARTO: PROCEDENTE la solicitud de la retención de la cantidad de dinero recibida por la demandada por concepto de arras, en la oportunidad de suscripción del contrato.
QUINTO: PROCEDENTE la restitución definitiva del inmueble objeto del contrato que fue celebrado entre las partes, a la demandada sociedad mercantil Inversiones Adcom, C.A. SEXTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se CONDENA a la parte actora al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese de esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil en Caracas, a los nueve (9) días del mes de febrero de dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
Magistrado Presidente de la Sala,
____________________________
HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA
Magistrado Vicepresidente,
____________________________
JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA
Magistrada-Ponente,
___________________________________
CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS
Secretaria,
____________________________________________
VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA
Exp.: Nº AA20-C-2022-000114
Nota: Publicado en su fechas a las
Secretaria,