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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. N° 2018-000663
En el juicio por cumplimiento de contrato, incoado ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.859.700 y V-8.741.213, representados judicialmente por los abogados José Alejo Urdaneta Fuenmayor, Carmen María Trenard y Gonzalo Cedeño Navarrete, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 3.111, 23.144 y 8.567, respectivamente, contra los ciudadanos ISABEL BOHÓRQUES DE GONZÁLEZ y LUIS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, titulares de la cédula de identidad Nros. V-939.062 y V-6.157.068, representada judicialmente la primera por el abogado Wilmer Javier Julio Coronado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 208.460, y el segundo, representado judicialmente por el abogado Knut Nicolay Waale Rodríguez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 36.856; el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la referida Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 22 de mayo de 2018, mediante la cual declaró: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, sin lugar la demanda y revocó consecuencialmente la decisión dictada por el a quo.
Contra el precitado fallo de alzada, la representación judicial de la parte demandante anunció recurso extraordinario de casación en fecha 8 de octubre de 2018, el cual fue admitido por auto de fecha 19 de octubre de 2018 y oportunamente formalizado en fecha 20 de noviembre del mismo año. Hubo impugnación. No hubo réplica.
Recibido el presente expediente, se dio cuenta en Sala y en fecha 6 de diciembre de 2018, el Presidente de la Sala asignó la ponencia de la presente causa a la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, a los fines de resolver lo conducente.
Concluida como fue la sustanciación del recurso de casación conforme a las previsiones contenidas en el artículo 319 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 28 de enero de 2019 y cumplidas las formalidades legales, se suscribe el presente fallo, previa las siguientes consideraciones:
DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY
I
De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se delata la infracción por la recurrida de los artículos 1.161 y 1.138 del Código Civil, por incurrir la recurrida en el vicio de errónea interpretación.
En tal sentido, alega el formalizante textualmente lo siguiente:
“…En acatamiento de la decisión de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de julio de 2015 (Número 878. Exp. N° 14-0662), presento a esa Sala Civil el criterio de aquella Sala, relativo a la potestad de los jueces de analizar y decidir en su criterio los aspectos del proceso de acuerdo con lo que expresa el artículo 12 del código procesal.
(…Omissis…)
La sentencia de la Sala Constitucional citada se refiere a la formación de los contratos en general, y particularmente a los denominados preliminares o precontratos. Este es el fundamento y procedencia de la denuncia de error en la interpretación de la ley que regula la materia contractual.
(…Omissis…)
El párrafo transcrito expresa que los jueces deben aplicar la ley al caso particular y de acuerdo con el contenido de los alegatos referidos a la naturaleza verdadera del contrato, cuya calificación debe hacerla el juez que conozca del juicio y deba decidir la causa.
Cabe observar que el contrato objeto del litigio se denominó OPCIÓN DE COMPRA VENTA, definido en la doctrina como promesa unilateral de venta. Tanto la doctrina como la jurisprudencia diferencian el pacto u opción de compraventa, respecto del contrato preliminar, en el cual las partes se obligan a la conclusión de un contrato definitivo, el cual permitirá la conclusión del contrato final y producirá a su vez la transferencia de la propiedad si la opción es ejercida positivamente dentro del plazo estipulado.
Si fuese éste un contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA, como lo negamos, la transferencia de la propiedad del bien objeto del negocio se concluiría con el ejercicio unilateral positivo del derecho de opción. Por el contrario, la realidad es que el contrato se perfeccionó con los abonos efectuados por los compradores, tanto para constituir las arras como para realizar pagos reales y efectivos aplicables al precio pactado. Esta es la razón jurídica que le da al contrato celebrado la naturaleza de una compraventa a plazos.
Sin abundar más en las características del contrato en litigio, afirmo que éste tampoco es un contrato preliminar o preparatorio. En este caso que nos ocupa no hay actividad precontractual como ocurre en el contrato preliminar 0 ante contrato, cuyo objeto es obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar. En resumen: El contrato ‘se forma en el momento y en el lugar en que la ejecución se ha comenzado’. (Art. 1.138 del Código Civil).
Vistos los argumentos anteriores, es obvio que estamos ante la existencia de un contrato perfeccionado con el consentimiento de las partes; y es también un contrato de ejecución progresiva, por los abonos pactados en la creación de las arras, así como también por los pagos efectuados por los compradores e imputables al precio global de la compra venta.
Pudiera haberse denominado COMPRAVENTA A PLAZOS, pues esa ha sido la voluntad intrínseca de los contratantes y la modalidad del pago del precio mediante abonos periódicos y como ejecución del contrato.
(…Omissis…)
Como podrá verse más adelante, la sentencia de alzada recurrida en Casación admite que el contrato de compraventa fue ejecutado progresivamente, aun antes de vencerse el plazo para el registro del documento, mediante abonos efectuados en diversas cuotas imputables al precio (Ver páginas 7 y 8 de este escrito).
La norma legal del artículo 1.138, cuya denuncia se ha formulado como motivo de casación, dispone que el contrato se forma o perfecciona en el momento y en el lugar en que la ejecución ha comenzado.
Tal es la situación del negocio jurídico de compraventa que es el fundamento de la causa.
(…Omissis…)
A lo largo del libelo de demanda se demuestra de manera clara e inequívoca que los términos acordados en el negocio jurídico contenido en el contrato son los de una compraventa a plazos y no de un contrato de ‘opción de compra venta, y al efecto se destaca, en primer lugar, que en el contrato celebrado ambas partes asumen obligaciones recíprocas, con lo cual se descarta que ese contrato pueda ser una opción, pues, en la opción sólo uno de los contratantes asume obligaciones en beneficio del otro, quien no queda obligado, sino simplemente facultado para aceptar o no la oferta que le hace su contratante, en virtud de la opción que éste le ha otorgado, por lo que resulta evidente que no se está en presencia de un contrato de Opción (sic) de compra, lo que determina, a su vez, que no es correcta la calificación que de tal convenio se hizo, por lo que debe descartarse cualquier interpretación que, como opción de compra u opción de venta, pueda dársele al contrato.
Afirmamos que el contrato reúne los elementos esenciales para que nazca la relación contractual con sus efectos jurídicos propios. El perfeccionamiento del contrato se considera el momento en que el contrato produce plenamente sus efectos jurídicos. Este momento ocurre cuando el otro contratante del negocio bilateral otorga su consentimiento o cuando su ejecución ha comenzado (Artículo 1.138 del Código Civil, según el significado de su texto).
En nuestro caso, estos requisitos esenciales a su validez están dados en el contrato. El objeto se determina mediante la pregunta: ¿Cuáles son las obligaciones que debe cumplir cada una de las partes y que constituyen el objeto del negocio jurídico contractual? En el caso de los contratos bilaterales, la obligación es la prestación que cada una de las partes contratantes asume en el negocio. En la compraventa, la prestación del vendedor es transferir al comprador la propiedad, mientras que la prestación del comprador es pagar el precio determinado en el negocio, tal como lo exige la norma del artículo 1.479 del Código Civil: ‘El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes’.
Son estos elementos esenciales los que dan existencia al contrato, resumidos del siguiente modo:
En el documento suscrito por las partes, en fecha 27 de septiembre de 2011, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, aparecen de manera inequívoca los elementos del contrato de compraventa, ya mencionados.
En cuanto al precio a pagar se fijó de manera clara e inequívoca la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.700.000,00), solo que se establece el pago en distintos plazos y montos o cuotas con valores distintos. Dicho de otro modo: El contrato se formó progresivamente, mediante abonos periódicos de cuotas imputables al precio global de la compraventa.
Es declaración expresa de las partes en el referido documento, denominado impropiamente contrato ‘Opción (sic) de compraventa’, que ‘todos los pagos enunciados anteriormente serán imputados al precio total de la venta.’
El saldo restante del precio se convino que sería pagado en la fecha y en el acto de protocolización del documento de compraventa. Sin embargo, en el curso del plazo la parte compradora a la cual represento hizo abonos adicionales periódicos, imputables al precio de la compraventa, lo que significa que el contrato asumió la naturaleza de una compraventa a plazos.
En el lapso probatorio de la primera instancia se determinan los abonos periódicos imputables al precio de la compraventa, lo cual significa que además de señalar que habría un pago por cuotas para aplicarlo a las arras pactadas, que además de esos abonos también se efectuaron anticipos imputables al precio de la compraventa, tal como consta de los documentos presentados en el lapso probatorio en la primera instancia.
Repetimos este alegato y afirmamos que se ha demostrado en el juicio que el documento suscrito entre las partes, aunque se denominó ‘opción de compra venta’, conforme a los términos allí establecidos era un verdadero contrato de venta, lo que se hizo más evidente cuando posteriormente mis representados en su cualidad de compradores, hicieron unos pagos que no estaban previstos en el documento inicial y que fueron recibidos y documentados por los demandados a cuenta del precio de la venta del inmueble y antes del vencimiento del plazo acordado para el registro del contrato. (Vuelto del folio 149) (sic)
También la sentencia de alzada recurrida en Casación (sic) expresa la determinación del precio de la compraventa (folios 149 y su vto.), fijado voluntariamente por los contratantes.
La sentencia dictada por el Juez (sic) de la sentencia recurrida en casación expresa:
(…Omissis…)
El error en la interpretación de la ley, individualizado en el artículo 1.138 del Código Civil, consiste en que el juez de la sentencia recurrida no le da su verdadero sentido al contrato cuestionado en su naturaleza. Al citar la sentencia de la Sala Constitucional que sirve de base a la demanda en nuestro caso, el Juez (sic) yerra al aplicar indebidamente el sentido de la Sentencia (sic) de la Sala (sic) Constitucional (sic) cuando afirma: ‘En este orden de ideas y extrapolando los argumentos contenidos en la decisión de fecha 20 de julio de 2015, emanada de la Sala Constitucional, que señaló respecto de los contratos preliminares, específicamente el de compraventa de inmuebles… (sic) (Vuelto del folio 153).
El error de interpretación cometido en el fallo
Explicación
Advertimos que en el párrafo transcrito la Sala Constitucional se refiere a los contratos denominados ‘Preliminmares’ (sic) (promesa bilateral de compraventa), y los diferencia de los contratos de promesa unilateral u ‘Opción (sic) de compraventa’ propiamente dicha. Así consta en el segundo párrafo de la sentencia recurrida, en el folio 155.
El efecto del error conlleva una interpretación errada del negocio contractual, pues aplica un criterio que no se corresponde con la exposición de la Sala Constitucional, a pesar de haberlo invocado.
Hay, pues, error en la interpretación de la ley porque, no obstante haberse aplicado el contenido de la sentencia de la Sala Constitucional, que es obligante, no le ha dado su verdadero sentido, y haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan con el contenido del dictamen constitucional.
Repito de nuevo, parcialmente, el criterio de la Sala Constitucional, que dispone (sic)
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento , a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencia debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”.
Pedimos que sean apreciados favorablemente los argumentos jurídicos expuestos, en los que el propio Tribunal (sic) de apelación admite que se trata de un contrato de compraventa, perfeccionado y ejecutado en forma progresiva en lo que concierne a los compradores, parte recurrente en Casación (sic). Como consecuencia de lo expuesto, la denominación pertinente del contrato es ‘CONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS’ y no una opción de compraventa como fue designado en el documento fundamental de la demanda.
Pido a la Sala que se declare la nulidad del fallo recurrido y se proceda de acuerdo con lo establecido en el artículo 322 del código procesal…”
Para decidir la Sala observa:
El recurrente alega que el juez de recurrida desaplicó el criterio sostenido por la Sala Constitucional en sentencia N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 14-662, relativo a la potestad de los jueces de analizar y decidir en su criterio los aspectos del proceso de acuerdo con lo que expresa el artículo 12 del código de Procedimiento Civil, e incurrió en error de interpretación de los artículos 1.161 y 1.138.
En tal sentido, señaló que el juez de la recurrida contravino el criterio señalado de la Sala Constitucional, al calificar el contrato objeto de la presente demanda como un contrato de opción de compra venta y no como un contrato de compraventa a plazos.
En tal sentido, señaló que, de conformidad con el referido criterio, se demostraron los elementos que permiten determinar que la naturaleza de dicho contrato es de compraventa, insistiendo en que el mismo juez de alzada estableció que el precio acordado se fijó en la cantidad de tres millones setecientos mil bolívares (Bs. 3.700.000,00), los cuales serían pagados en distintos plazos y montos, los cuales serían imputables al precio global de la compraventa, por lo que el elemento del precio pudo ser constatado.
Asimismo, en relación con la infracción del artículo 1.138 del Código Civil, solo citó su contenido e insistió en que el juez de la recurrida lo infringió al calificar erróneamente el contrato por no seguir el criterio de la Sala Constitucional señalado, sin hacer referencia directa sobre la infracción del artículo 1.161 eiusdem.
Respecto al vicio de errónea interpretación de una norma, la Sala ha establecido que se verifica cuando el sentenciador reconociendo la existencia y validez de la norma apropiada al caso, yerra en su alcance general y abstracto, haciéndose derivar de ella consecuencias que no resultan de su contenido. (Vid. Sent. N° 701 del 28 de octubre de 2005, caso: María Luisa Díaz Gil Fortoul contra Constructora Hermanos Ruggiero C.A. Expediente 2004-00017).
Ahora bien, resulta oportuno destacar que ha sido criterio reiterado de esta Sala de Casación Civil, que las denuncia por desaplicación de criterios jurisprudencial vinculantes no vigentes, deben formularse por menoscabo del debido proceso y del derecho a la defensa, por la violación de los principios de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, lo que, en definitiva, constituye detrimento de una tutela judicial efectiva.
Dicha denuncia debe formularse de conformidad con el ordinal 1º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por violación de los artículos 12 y 15 eiusdem, y artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. (Cfr. Decisión de esta Sala, N° RC-816, del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-429).
No obstante lo anterior, en aras de garantizar una tutela judicial efectiva, esta Sala extrema funciones con el objeto de conocer de la delación planteada de manera inexacta y a todas luces carente de la debida técnica casacional que, en definitiva es, la que permite entender claramente cuál es la pretensión recursiva del formalizante así como los límites de la Sala en la resolución de las respectivas denuncias.
Así, en el presente caso la sentencia recurrida textualmente estableció lo siguiente:
“…PRIMERO: Quedó demostrada existencia de un contrato celebrado en fecha 27 de septiembre de 2011 (…) y así se declara.
SEGUNDO: Que el precio de venta del referido inmueble es la cantidad de seis que el precio de venta fue por la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.700.000,00). Que el precio fue fraccionado en principio en la cantidad de SETECIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 740.000,00), pagado en diversas cuotas, las cuales conformaron las Arras (sic) de la negociación y de llegarse a concluir exitosamente el contrato formarían parte del precio; que no obstante a ello, los compradores abonaron al precio la cantidad extra de DOSCIENTOS SENSENTA MIL BOLIVARES (Bs. 260.000,00), los cuales no estaban previstos contractualmente pero aceptados por los vendedores. En consecuencia de los cuales los compradores pagaron a los demandados la cantidad total de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), como abono al precio de la venta. El remanente del pago es la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.700.000,00), debía ser pagado al momento del otorgamiento definitivo y así se declara.
TERCERO: Que el plazo de duración fue de cuatro (4), meses, más dos meses de prórroga, a partir de la fecha de su autenticación ante la notaría respectiva, iniciando por consiguiente el 27 de septiembre de 2011 hasta el 26 de marzo de 2012, inclusive. Que los vendedores, ciudadanos ISABEL BOHÓRQUEZ DE GONZÁLEZ y LUÍS EFRAÍN GONZÁLEZ DÍAZ, entregaron en fecha 11 de marzo de 2012, a una ciudadana identificada como Agexis Suárez Hernández, las solvencias y documentación necesaria para presentarla ante el Registro Público correspondiente, lo cual hizo en fecha 03 de abril de 2012, lo cual evidencia que la introducción del documento definitivo y sus recaudos, ya se encontraba fuera del lapso acordado por las partes en la Cláusula Tercera del Contrato de venta. Asimismo quedo demostrado de autos que los compradores hoy accionantes, trajeron a los autos prueba de que la referida ciudadana Agexis Suárez Hernández, había introducido dichos documentos en la Oficina de Registro Respectivo, no efectuando impugnación alguna sobre la tercera señalada, por lo que entiende esta Alzada (sic) que dicha ciudadana efectuó actuaciones a nombre de los demandantes, ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, y así se declara.
CUARTO: Que la actora no disponía de los recursos económicos para realizar el pago del precio de venta, toda vez que el cheque dispuesto para el pago y consignado ante el Registro respectivo, fue demostrado que carecía de fondos suficientes para ello. Por otra parte los accionantes señalaron que obtendrían parte de los recursos para el pago del saldo deudor del precio a través de mediante préstamo que le fuera otorgado por el Banco del Caribe y liquidado en el mes a mayo, esto es a más de un mes de la fecha de vencimiento del contrato cuyo cumplimiento demanda la propia accionante. Concluyéndose que la parte accionante no demostró tener los recursos suficientes para cubrir el pago en la oportunidad estipulada, ni por el contrato, ni a la fecha fijada por el Registro y así se declara.
(…Omissis…)
En este mismo orden de ideas, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato que nos atañe, la norma sustantiva nos refiere lo siguiente:
(…Omissis…)
Ahora bien, siendo que el contrato objeto de la presente acción fue denominado en el texto del mismo, como “CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA”, se requiere determinar que (sic) criterio jurisprudencial procede para el caso de marras, toda vez que a través del tiempo, se han establecido diversos criterios respecto al tratamiento de dichos contratos, para lo cual se trae a colación la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, el cual señala:
(…Omissis…)
Conforme lo anterior, observa esta alzada que la presente demanda fue presentada el 12 de junio de 2012, y admitida el 18 de junio de 2012, por lo que el criterio aplicable, para el caso de los contratos de opción de compra venta es el que los considera como contratos preparatorios, que aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, no pueden ser equiparados a los contratos de compra venta (…):
(…Omissis…)
Esto quiere decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el ya señalado criterio de la Sala de Casación Civil, no obstante a ello, es menester “… revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos… a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado…”. Así las cosas, es necesario reseñar nuevamente la decisión dictada por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-0662, con ponencia del Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, la cual señala de manera vinculante la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra venta, así como la de otros contratos cuyo fin ulterior es el de efectuar un negocio jurídico de compra venta:
(…Omissis…)
En consecuencia, el consentimiento inicial que se manifiesta respecto a la cosa y el precio, no conlleva con ello el acuerdo de constitución del contrato definitivo, ya que ese “…consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa…”
(…Omissis…)
En el caso que nos compete, se constata que el contrato que fue denominado por las partes al momento de su suscripción como contrato de opción de compra venta, no respecta el canon establecido para la consideración de éste como una verdadera opción de compra venta, toda vez que siendo un contrato bilateral, el mismo comporta obligaciones de cumplimiento para ambas partes intervinientes en el mismo. Por otra parte, en el contrato de marras, se establecieron arras como premio del convenio –tal como se haría en los contratos preliminares- lo cual no cabe pactar, ya que se trataría de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga, siendo tal situación contraria a la naturaleza del contrato de opción de compra venta.
En consecuencia, a criterio de este Sentenciador en el caso que nos compete, el contrato objeto de la presente acción no puede ser catalogado como un contrato de opción de compra venta y así se declarara.
Con respecto al alegato de la accionante en el que señala que el contrato suscrito por las partes es una venta a plazos, observa quien aquí sentencia que dicha modalidad de venta, lleva consigo no solo la determinación del precio sometido a condiciones de pago escalonados a través del tiempo, sino que también se producen efectos reales y traslativos de propiedad, con el otorgamiento de la escritura correspondiente. En tal sentido, en el referido contrato cuyo cumplimiento es el objeto de la presente acción, se consta que si bien es cierto el precio pactado por las partes fue sometido a condiciones de pagos escalonados para completar las arras pactadas por los contratantes y que al final del otorgamiento definitivo seria parte integrante del precio definitivo, tal y como se evidencia de los autos y alegatos de las partes, nunca hubo otorgamiento definitivo ni traslativo de la propiedad, por lo que no se configuró en forma alguna una venta a plazos, debiéndose desechar el alegato de la parte accionante y así se declara.
Así las cosas, corresponde a esta alzada verificar que tipo de contrato es el celebrado por las partes y que erróneamente identificaron como opción de compra venta y posteriormente como venta a plazos, para lo cual se constata:
• La referida convención es un negocio jurídico, de carácter bilateral, donde se plasma el acuerdo y voluntad de los intervinientes que reglan la relación jurídica que une a estos.
• Por otra parte, los intervinientes pactaron obligaciones respecto de la venta de un inmueble, donde el que manifestó su voluntad de comprar quedó obligado a pagar el precio en los términos de modo, lugar, y tiempo acordados; por otra lado, la parte que manifestó su voluntad de vender, se comprometió a transferir la propiedad del bien en la oportunidad igualmente pactada, por lo que nos encontramos a su vez, ante un contrato bilateral en atención a que ambos intervinientes adquirieron mutuamente obligaciones o contraprestaciones.
Así las cosas, encontramos que el contrato bilateral en cuestión, no tiene prevista la transmisión inmediata de la propiedad, pues requiere de un segundo acto donde se verifique o perfeccione la venta, siendo entonces el acuerdo de marras un instrumento que allana o prepara el camino para facilitar el acto de compraventa definitivo y la respectiva traslativa de los derechos de propiedad, con vista a los acuerdos preliminares allí plasmados.
(…Omissis…)
De este modo, conforme los conceptos señalados, extraídos de la decisión emanada de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de la República, considera este Superior Jerárquico que en el caso de marras, se cumple con todos los requisitos anteriormente señalados para determinar que el contrato suscrito por las partes en fecha 27 de Septiembre de 2011, ante la Notaría (…) cuyo objeto es la compra venta de una Parcela de Terreno y la Casa Quinta (…) es verdaderamente un contrato preliminar bilateral de compraventa y como tal debe ser tratado para la resolución del presente fallo y así se declara.
(…Omissis…)
Ahora bien, como ya quedó sentado en el texto del presente fallo, la controversia esta circunscrita a verificar si hubo o no incumplimiento por cada uno de los participantes en el contrato de marras. Al respecto, se constató que con relación del comportamiento de los vendedores, hoy parte accionada, no evidenció comportamiento alguno que señale incumplimiento por su parte, toda vez que consta que su obligación inmediata a los fines del contrato preliminar, era la entrega de la documentación necesaria para ser presentadas junto con el instrumento definitivo de venta, lo cual consta fue efectuado por su parte en fecha 17 de marzo de 2012, esto es nueve (09), días antes del vencimiento del termino (sic) establecido para la negociación, esto es el 26 de marzo de 2012.
Por otra parte, en referencia a los accionantes, se evidenció que en primer lugar, que el ingreso de los documentos necesarios para venta al registro, fue efectuado con siete (07) días después del vencimiento del término (sic) establecido en el contrato, siendo que al haberse establecido en el documento cuyo cumplimiento se demanda como obligación del vendedor la entrega de las solvencias necesarias para el otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1491 del Código Civil, el comprador es la parte encargada de introducir dicha documentación, resultando que la misma fue efectuada extemporáneamente, por lo que se configuró el primer incumplimiento. Asimismo, como quedó sentado, la parte actora no poseía para el tiempo en el cual debió haberse otorgado el documento definitivo de venta, los medios económicos suficientes para cubrir el saldo deudor del precio. En todo caso debió demostrar que si bien había solicitado un préstamo cuya liquidación fue efectuada un mes después del vencimiento del término, debió traer a los autos pruebas de que aún podía por otros medios tener la cantidad requerida, lo cual no efectuó durante la secuela del juicio, evidenciándose nuevamente una conducta de incumplimiento de las obligaciones contraídas y así se declara.
En consecuencia, a consideración de este sentenciador, se evidencia que el incumplimiento en el caso que nos ocupa, provino de los propios compradores, hoy demandantes, por lo cual su acción de cumplimiento no puede prosperar en derecho y así se declara…”.
De conformidad con lo anteriormente transcrito, se observa que el juez de alzada, estableció, de acuerdo con el criterio vigente de la Sala Constitucional, establecido en sentencia de fecha 20 de julio de 2015, expediente 14-662, para el momento de la interposición y admisión de la presente demanda, que el contrato objeto de la presente acción, se trata de un contrato de opción de compra venta preparatorio para la compra venta y, en virtud de ello, verificó que los compradores hoy demandantes no cumplieron con su obligación de pagar los montos acordados razón por la cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato.
Ahora bien, en relación con el criterio sobre la naturaleza de los llamados contratos de opción de compra venta o contratos de compra venta, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 236 de fecha 10 de mayo de 2018, estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, del texto de la recurrida se evidencia, que el tribunal de alzada, estableció que en el presente caso coincide plenamente con la doctrina sustentada por la Sala Civil del Máximo Tribunal de la República, sobre el instrumento principal de la acción estableciendo que no constituye un documento contentivo de un contrato de compra venta, sino un contrato preliminar o previo para la ulterior celebración de la compra venta”; sin embargo en su dispositivo ordena a los codemandados que “terminen de realizar la operación de venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda”.
Así las cosas, esta Sala estima necesario reseñar el criterio establecido por esta Sala en sentencia N° RC-217, de fecha 30 de abril de 2002, expediente N° 2000-894, caso: Domingo Valladares, contra los ciudadanos Félix Juvenal Freites Millán y Mirna Rosa Guilarte de Freites, que dispuso lo siguiente:
“(…) se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…”.
Por su parte esta Sala en decisiones N° RC-358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A.; N° RC-460, de fecha 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio y otros; y N° RC-198, de fecha 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: Luís Francisco Rodríguez Martínez y otra contra Rosalba Peña, dispuso lo siguiente:
“(…) Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho.
En consecuencia, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato como un ‘contrato unilateral de promesa de venta’, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un ‘contrato de promesa bilateral de compraventa’, ya que, repetimos, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones.
Por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la interpretación del contrato. Así se establece.
-II-
‘…Aunado a lo anteriormente expuesto, la Sala ha sido clara y precisa al establecer: ‘…Los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada ‘Cláusula Penal’ en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…’ (Sentencia N° 460, de fecha 27 de octubre de 2010, Caso: Tomcar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131)…” (Destacado de la Sala).
Ahora bien, observa esta Sala que con relación al criterio mediante el cual se considera que los contratos de promesa de opción de compra-venta son verdaderos contratos de venta, fue retomado en sentencia N° RC-116, de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-274, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio, que dejó establecido lo siguiente:
“(…) Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.
Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.
Con base a los razonamientos expuestos y a la jurisprudencia señalada, es concluyente afirmar que en el caso bajo decisión, el ad quem negó esa posibilidad, expresando que el controvertido era sólo un contrato preparatorio de opción de compra-venta, razón por la que infringió el artículo 1.474 del Código Civil por falta de aplicación, por lo que se declara procedente esta parte de la denuncia. Así se decide…”. (Destacado de la Sala).
De igual forma esta Sala en susentencia N°. RC-820, de fecha 11 de diciembre de 2015, expediente N° 2015-492, caso: Mk Ingeniería, C.A., contra Inversiones Ruju, C.A., dispuso lo siguiente:
“(…) Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
‘…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…’.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomcar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña…”. (Destacados de la Sala).-
Por último, también cabe señalar sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 878, de fecha 20 de julio de 2015, expediente N° 2014-0662, caso: Panadería La Cesta De Los Panes, C.A., en revisión constitucional, en la cual ante la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción a compra venta, determinó lo siguiente:
“(…) En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
(…Omissis…)
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.”
Ahora bien, aunque el criterio antes transcrito, no es aplicable al presente caso, dado que la demanda se presentó en fecha 14 de octubre de 2010, y fue fijado por la Sala Constitucional en fecha 20 de julio de 2015, no es menos cierto que del mismo se desprende, que: “…todo juez de la República al revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil…”.
Precisado todo lo antes expuesto, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha 14 de octubre de 2010, por lo que considera esta Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado “ab-initio” o “prima facie” el criterio pacífico y reiterado, en el cual se consideraba que los contratos de promesa bilateral de opción compra-venta, como contratos preparatorios de opción compra-venta, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio.
Lo que patentiza, que para la fecha de presentación de la demanda -14 de octubre de 2010- estaba vigente el criterio de esta Sala de Casación Civil, plasmado en sus fallos N° RC-358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: Ada Preste de Suárez y otro, contra Desarrollos 20699, C.A., N° RC-460, de fecha 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio y otros, y N° RC-198, de fecha 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: Luís Francisco Rodríguez Martínez y otra contra Rosalba Peña, que dispuso que “…los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares…”, criterio este, que se mantuvo vigente hasta la sentencia N° RC-116, de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-274, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio.
De esta forma, no podía ordenarse en el dispositivo de la recurrida, la consecuencia jurídica del cumplimiento de contrato de venta a los demandados Oswaldo Bruces y Ebelda del Carmen Viloria de Bruces, para que “…terminen de realizar la operación de venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda…”, lo que presupone que el juez de reenvío no aplicó el criterio vigente para la fecha 14 de octubre de 2010 en la cual se presentó la demanda, el cual era el establecido por esta Sala de Casación Civil en decisiones N° RC-358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, caso: Ada Preste de Suárez y otro contra Desarrollos 20699, C.A., N° RC-460, de fecha 27 de octubre de 2010, expediente N° 2010-131, caso: Tomcar, C.A. Almacén, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio y otros, y N° RC-198, de fecha 12 de mayo de 2011, expediente N° 2010-190, caso: Luís Francisco Rodríguez Martínez y otra contra Rosalba Peña; criterio este, que se mantuvo vigente hasta la sentencia N° RC-116, de fecha 22 de marzo de 2013, expediente N° 2012-274, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez del Rio, tal y como los sostuvo esta Sala en el presente juicio, en la sentencia que originó este reenvío, N° RC-577, de fecha 6 de octubre de 2016, expediente N° 2016-302, bajo la ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión, señalando lo siguiente:
“…Precisado todo lo antes expuesto, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha 14 de octubre de 2010, por lo que considera esta Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, en el cual se consideraba que los contratos de promesa bilateral de opción compra-venta, como contratos preparatorios de opción compra-venta, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio”.
Lo antes expuesto determina, que ciertamente le fueron violados a las partes o sujetos procesales sus derechos constitucionales a una expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, en detrimento de una tutela judicial efectiva, con la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al incurrirse en el menoscabo del debido proceso y el derecho a la defensa, por un palmario desequilibrio procesal al no mantener a las partes en igualdad de condiciones ante la ley, lo que deriva en una clara indefensión de los sujetos procesales, con la infracción de los artículos 2, 26, 49 ordinal 1° y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al no dar un trato igual ante la ley a las partes en litigio conforme a la jurisprudencia vigente para el momento en que se presentó la demanda, lo cual, conduce a esta Sala a establecer la violación del derecho a la defensa, el debido proceso, la tutela judicial efectiva en el presente caso. Así se decide.- (Cfr. Fallo N° RC-577, de fecha 6 de octubre de 2016, expediente N° 2016-302, caso: Dianet Alicia Noureddine Gómez contra Oswaldo Bruces y otra, este ultimo bajo la ponencia del Magistrado que suscribe la presente decisión).-
De igual forma, se declara la violación de los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, al constituir la infracción antes descrita materia de orden público, dado que los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio y en la interpretación de contratos se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, y garantizarán el derecho de defensa, y mantendrán a las partes en los derechos y facultades comunes a ellas, sin preferencias ni desigualdades y en los privativos de cada una, sin que puedan permitir ni permitirse ellos extralimitaciones de ningún género; lo que conlleva a determinar la nulidad del fallo recurrido en conformidad a todas las consideraciones previamente establecidas en el actual fallo. Así se establece…”.
De conformidad con lo anteriormente transcrito, para la fecha de interposición y admisión de la presente demanda, es decir, 12 de junio de 2012 y 18 de junio de 2012, respectivamente, se encontraba vigente el criterio plasmado en los fallos N° RC-358, de fecha 9 de julio de 2009, expediente N° 2009-051, según el cual, los contratos de opción de compra venta se consideran contratos preparatorios, por lo que establecidos soberanamente los hechos que patentizan su naturaleza, mal podría establecerse que el juez desaplicó los criterios referidos.
En consecuencia, de acuerdo con el precedente jurisprudencial, se evidencia que el criterio vigente para el momento en que se interpuso la demanda in comento era el referido a que los contratos de opción de de compra venta son contratos preliminares, tal y como lo declaró el ad quem, aunado al hecho de que tal declaración no tiene influencia determinante en el dispositivo del fallo, pues la demanda de cumplimiento de contrato fue declarada sin lugar con base en el hecho de que la parte hoy demandante (compradora) no cumplió con su obligación de llenar el documento definitivo de venta así como tampoco demostró que tenía que disponibilidad económica para el pago del precio de la venta.
En consecuencia, se declara la improcedencia de la demanda bajo análisis, y así se decide.
II
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se alega que la decisión recurrida incurrió en el vicio de silencio de prueba, al infringir los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación.
El formalizante textualmente alega lo siguiente:
“… La sentencia de alzada recurrida en Casación (sic) ha cometido la infracción del artículo 509 del código procesal, en concordancia con la disposición fundamental del proceso, prescrita en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El fallo recurrido incurre en silencio de prueba cuando se refiere al hecho de que el Juez (sic) de la causa se abstuvo de apreciar y valorar la prueba que exponemos seguidamente, aunque la haya mencionado, y por ser tal probanza determinante de lo dispositivo de la sentencia (Art. 313, ordinal 2°, último párrafo de la norma citada).
Consta en la sentencia el texto que copio parcialmente:
(…Omissis…)
En este último párrafo subrayado se demuestra que el Juez (sic) de la sentencia recurrida admite la falta de valoración de la prueba, es decir, que la menciona, pero incurre en infracción del Art. 509 del código procesal al no analizarla ni juzgarla, como debió haberlo hecho para dar así al contrato su verdadera naturaleza: Contrato de compraventa a plazos.
En el extracto citado está presente el silencio de prueba, pues admite la ejecución voluntaria del contrato denominado erradamente ‘Opción (sic) de compraventa’. Al silenciar que el contrato se hicieron pagos a cuenta del precio, y no por concepto de arras a favor de los vendedores, se evidencia la verdadera naturaleza: Compraventa a plazos.
Lo expresado significa que dado el consentimiento mutuo en la formación definitiva del negocio, éste se ejecutó parcialmente aun antes del otorgamiento del documento ante el Registro Público…”.
Para decidir la Sala Observa:
Alega la parte recurrente que el juez de alzada incurrió en el vicio de silencio de prueba, sin embargo, no especifica de manera expresa y exacta cuál fue la prueba supuestamente silenciada por el juez.
Igualmente, se observa que al señalar el formalizante que el juez sí mencionó la prueba pero que no la analizó, que de haberla analizado le habría dado “al contrato su verdadera naturaleza” y que el juez silenció que en el “contrato se hicieron pagos a cuenta del precio”, pareciera que se refiere a la prueba fundamental de la presente demanda, vale decir, el contrato cuyo cumplimiento se solicita, mas aun cuando, al citar a la recurrida, transcribe el extracto en el cual el juez aprecia hechos relacionados con el precio.
Ahora bien, en cuanto a la precisión y claridad del escrito de formalización que la parte recurrente debe presentar ante esta Sala, conforme al mandato establecido en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, deviene tempestivo puntualizar, que esa rigidez en los formalismos doctrinarios resultó atenuada con la promulgación del texto de la Carta Magna vigente, según la cual el proceso es un instrumento para la realización de la justicia y garantía de aplicación de la justicia al caso (ex artículos 26 y 257 constitucionales); sin embargo, en modo alguno, se puede considerar implícita la autorización para el quebrantamiento radical de los perfiles relacionados con la adecuada técnica, cuya idoneidad ha sido reiterada de manera continua por la doctrina de esta Sala como elemento natural del recurso de casación.
Al respecto, la Sala, en sentencia Nº 65 de fecha 5 de abril de 2001, juicio: Rafael Macías y otro contra Vittorio Piaccentini, criterio ratificado posteriormente en la sentencia N° 711 de fecha 27 de julio de 2004, juicio Di Cintio Giovanelo Marcelo contra María Taraborreli y otros, y más tarde reproducido en la sentencia N° 722 de fecha 1 de diciembre de 2015, juicio: Aurelio Rodríguez Parra contra Yenny Rodríguez Goyo y otros, textualmente estableció:
“(…) Este Supremo Tribunal, en aplicación de normas consagradas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículos 26 y 257), ha tratado de flexibilizar en cierta medida su doctrina al respecto, no obstante considera sigue siendo necesario que los escritos contentivos de la formalización de los recursos de casación estén redactados en forma clara, precisa, de manera que su análisis permita, sin lugar a dudas, entender el sustratum de lo denunciado, esto quiere decir que en la elaboración de tales textos debe el exponente hacer gala de todos los conocimientos de la técnica denominada casacionista, y ello porque el escrito de formalización es la carga más exigente impuesta al recurrente, ya que se estima como una demanda de nulidad contra la sentencia impugnada.
De lo expuesto se colige, que la fundamentación del recurso debe contener todos los razonamientos, explicaciones que permitan, diafanamente, a los Magistrados de este Alto Tribunal entender por qué la sentencia recurrida, se considera infractora de las normas jurídicas denunciadas, que de no ser así los obligaría a realizar la ardua labor de relacionar los argumentos esgrimidos con las normas denunciadas y enfrentarlos con la sentencia presuntamente violadora de ellas, deber que no se corresponde a este Tribunal Supremo, pues se repite esta es una obligación inherente al recurrente…”.
De conformidad con lo anteriormente transcrito, se entiende que la claridad y precisión son requisitos de inexcusable cumplimiento en los escritos de formalización del recurso de casación, dado el carácter de extraordinario que tiene este recurso, asunto que exige el cumplimiento de ciertos requisitos formales imprescindibles y de particular importancia, relacionados íntimamente con su contenido, su ámbito especial y la aludida condición de excepcionalidad, todo lo cual implica precisión procesal en su interposición, cuestión que no puede suplir el juzgador, como ha sido establecido por la Sala Constitucional de este alto tribunal en la sentencia N° 578 de 30 de marzo de 2007, juicio: María Lizardo Gramcko de Jiménez.
Ello así, en torno al vicio de silencio de prueba, la Sala ha establecido entre otros fallos, del texto de la sentencia N° 302 de fecha 3 de junio de 2015, caso: Néstor Carrero contra Blanca Herrera, expediente 14-824, la cual señala:
“…Es criterio reiterado de esta Sala que el vicio de silencio de pruebas se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió, siendo que para que pueda declararse procedente el vicio delatado de silencio de pruebas, el examen de la prueba denunciada como silenciada debe ser necesario para resolver el mérito de la controversia, queriendo decir esto, que la falta de apreciación de dicho material probatorio, necesariamente debe incidir en forma determinante en lo dispuesto en el fallo del cual se trate…”.
De la decisión transcrita se evidencia, que el vicio de silencio de prueba se materializa cuando el juzgador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él, pero no expresa su mérito probatorio, debiendo indicar además ésta Sala que, de conformidad con el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, debe determinarse, en cada caso, la influencia del examen de la prueba en la suerte de la decisión, así como la norma infringida al silenciar la prueba.
Ahora bien, en aplicación al caso de autos del precedente jurisprudencial supra comentado, se evidencia que el formalizante incurrió en falta de técnica, en virtud de no cumplir con los requisitos mínimos que permitan el análisis de la denuncia bajo análisis.
En consecuencia, de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos se desestima la presente denuncia por indebida fundamentación, y así se decide.
D E C I S I O N
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de los ciudadanos NELSON JESÚS GONZÁLEZ VILLAMEDIANA y MARÍA FERNANDA RODRÍGUEZ DE GONZÁLEZ, contra la decisión del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 22 de mayo de 2018.
Se condena en costas del recurso de casación al demandado recurrente.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Notifíquese al Juzgado Superior de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de julio de dos mil diecinueve. Años: 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
Presidente de la Sala,
______________________________
YVÁN DARIO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
______________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
____________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
__________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada Ponente,
___________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretario Temporal,
__________________________________
MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp.: Nº AA20-C-2018-000663
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretario Temporal