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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. AA20-C-2016-000587
Magistrada Ponente: VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
En el juicio por cumplimiento de contrato de compra venta seguido por el ciudadano, EDUARDO JOSÉ PERAZZO RAMÍREZ, representado judicialmente por el abogado Balmore Rodríguez Noguera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 34.092, contra los ciudadanos, CARMEN ELENA MENDOZA REYES, JESÚS ALFONSO, CARMEN ELENA, AUDREY MARIELA, RUBÉN ALEJANDRO y CARLOS EDUARDO AVENDAÑO MENDOZA, representados judicialmente por el abogado Enio Jesús Zerpa Boissiere, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.979; el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, dictó sentencia en fecha 10 de mayo de 2016, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra el fallo dictado en fecha 23 de marzo de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, el cual declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de compra venta. De igual forma el juez de alzada declaró sin lugar la demanda, en consecuencia confirma la sentencia de primera instancia y condenó en costas a la parte actora.
Contra la referida sentencia de la alzada, la parte demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 17 de mayo de 2016, y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.
El 5 de agosto de 2016 se asignó la ponencia a la Magistrada que con tal carácter la suscribe.
Concluida la sustanciación del recurso, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:
CASACIÓN DE OFICIO
En resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela judicial efectiva de los mismos, conjuntamente con el derecho de petición, consagrados en los artículos 49, numerales 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; esta Sala conforme con la disposición legal prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y al principio constitucional contemplado en su artículo 257, referido a que el proceso es un instrumento para la justicia; tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo del litigio, sin formalismos, cuando detecte la infracción de una norma de orden público o constitucional.
A tal efecto, con el fin de aplicar una recta y sana administración de justicia, de conformidad con lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en aplicación del criterio vinculante sentado por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nro. 1353, de fecha 13 de agosto de 2008, expediente Nro. 07-1354, caso: CORPORACIÓN ACROS, C.A., según el cual, la casación de oficio, más que una facultad discrecional, constituye un verdadero imperativo constitucional, porque “…asegurar la integridad de las normas y principios constitucionales es una obligación de todos los jueces y juezas de la República, en el ámbito de sus competencias [ex artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela]…”, esta Sala procede a obviar las denuncias articuladas en el presente recurso extraordinario de casación, para casar el fallo recurrido con base en infracciones de orden público y constitucionales encontradas en el caso bajo estudio.
En este sentido, esta Sala ha establecido en reiteradas oportunidades que las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia convergen dentro de las áreas que, en el campo del proceso civil, interesan al orden público, pues no es sino a través de una sentencia dictada en estricto cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos para la formación de sentencias, como los jueces de instancia pueden garantizar el derecho constitucional de los ciudadanos al debido proceso y a una tutela judicial efectiva.
Por tanto, dentro de los mencionados requisitos se encuentra establecido la obligación que tiene el juez de motivar la sentencia, caso contrario, la inmotivación se verifica cuando: a) la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento; b) las razones ofrecidas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente; c) los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables; y, d) todos los motivos sean falsos. (Vid. Sentencia Nro. 255 de fecha 16 de junio de 2011, caso: Freddy Dugarte Chocrón contra Proyectos y Construcciones Albric C.A.).
Así, tenemos que una de las modalidades del referido vicio, es la inmotivación por contradicción entre los motivos y el dispositivo, así como conforme al numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, no debe exponer el jurisdicente fundamentos o razones en su fallo que se destruyan unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables, en vista de que ante tal supuesto se genera una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos, el cual se concreta cuando todas las razones que sustenten el fallo conduzcan a un resultado diferente a lo decidido por el juez.
Por tal razón se ha señalado que los errores in procedendo de los cuales adolezca una sentencia de última instancia, constituyen un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 244 del Código Adjetivo Civil, pues tales errores se traducen en violación del orden público procesal.
Ahora bien, en aplicación de los criterios jurisprudenciales al caso de autos, la Sala procede a transcribir lo pertinente de la sentencia recurrida, la cual es del siguiente tenor:
“Habiendo ésta alzada establecido en el presente juicio la existencia, desde inicio el mes de febrero de 2012, de un contrato verbal de promesa bilateral de compra venta entre las partes, y probado en autos que el actor con sus abonos de pago no cubre ni la mitad o el cincuenta por ciento (50%)del valor de marcado (sic) que tenía el inmueble litigioso para el 1° de febrero de 2012, y habiéndose demostrado que él detenta la posesión, uso y disfrute del inmueble, habiéndole incluso efectuado mejoras, desde el mes de agosto de 2012, después del primer abono de pago efectuado en moneda nacional el día 23 de mayo de 2012 y antes de la último abono de pago efectuado en moneda nacional el 24 de Octubre de 2012, al haber quedado probado que no existe un medio de prueba escrito que demuestre un finiquito de pago del precio, seguidamente pasa a dictar la dispositiva del fallo:
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior
Accidental en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del
estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: Se declara SIN
LUGAR la demanda de cumplimiento de Contrato de Compra Venta, intentada por la
parte actora, EDUARDO JOSÉ PERAZZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de
Identidad N° V-10.374.907, y se declara PROCEDENTE la “Exceptio Non
Adiplemti Contractus” o excepción de contrato no cumplido opuesta por los
demandados: CARMEN ELENA MENDOZA REYES, JESÚS ALFONSO AVENDAÑO MENDOZA,
CARMEN ELENA AVENDAÑO MENDOZA, AUDREY MARIELA AVENDAÑO MENDOZA, RUBÉN ALEJANDRO
AVENDAÑO MENDOZA y CARLOS EDUARDO AVENDAÑO MENDOZA; venezolanos, mayores de
edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-2.570.448, V-5.464.297,
V-7.582.519,
V-7.909.249, V-10.858.599 y V-7.582.520, respectivamente, en su contestación.
Se SUSPENDEN los efectos del contrato verbal de promesa bilateral de compra
venta, y queda establecido el abono de pago efectuado por el actor en la
ejecución del contrato verbal por un monto de Un Millón Ciento Cuarenta Mil
Bolívares (Bs.1.140.000, 00), más la suma de tres mil dólares americanos ($
3.000,00).Y así se establece.
SEGUNDO: Se declara SIN
LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 24 de marzo de 2015 por la
parte demandante, a través de su apoderado judicial, Abogado Balmore Rodríguez
Noguera, Inpreabogado N° 34.902, contra la decisión dictada por el Juzgado
Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 23 de marzo de 2015,
quien declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de compra
venta, condenando en costas a la parte perdidosa. Se CONFIRMA el fallo de la
recurrida del juzgado a quo antes identificado y así se establece.
TERCERO: Al existir vencimiento total, de conformidad con el artículo 281 del
Código de Procedimiento Civil, se le CONDENA al recurrente-accionante al pago
de las COSTAS del recurso, y así se establece.
CUARTO: Se establece que, una vez definitivamente firme la presente
decisión, durante la etapa procesal de cumplimiento voluntario de la sentencia
y ante el tribunal de la causa, podrá voluntariamente (potestativamente) el
actor: EDUARDO JOSÉ PERAZZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula
de Identidad N° V-10.374.907, obtener efectos liberatorios reimprimiendo
vida al contrato verbal de promesa bilateral de compra venta, pagando a los
demandados: CARMEN ELENA MENDOZA REYES, JESÚS ALFONSO AVENDAÑO MENDOZA,
CARMEN ELENA AVENDAÑO MENDOZA, AUDREY MARIELA AVENDAÑO MENDOZA, RUBÉN ALEJANDRO
AVENDAÑO MENDOZA y CARLOS EDUARDO AVENDAÑO MENDOZA; venezolanos, mayores de
edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-2.570.448, V-5.464.297,
V-7.582.519, V-7.909.249, V-10.858.599 y V-7.582.520, respectivamente, la
cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS VEINTISÉIS
BOLÍVARES CON NOVENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 1.932.326,94) como resultado del
valor de la construcción de Dos Millones Quinientos Sesenta Mil Doscientos
Catorce Bolívares con Veintinueve céntimos (Bs. 2.560.214,29), y el valor del
Terreno de Quinientos Veinticinco Mil Doce Bolívares con sesenta y Cinco
céntimos (Bs. 525.012,65), para un valor Total de Tres Millones Ochenta y Cinco
Mil Doscientos Veintiséis Bolívares con Noventa y Cuatro céntimos (Bs.
3.085.226,94) correspondientes al valor de mercado del Inmueble que tenía para
la fecha del 1° de febrero de 2012,constituido por una casa y bienhechurías
construidas sobre un área de terreno de un Mil Trescientos Sesenta Metros
Cuadrados (1.360 mts2), con área de construcción de Seiscientos Veintidós con
Noventa y Seis Centímetros Cuadrados (622,96 Mts2), situada en la Avenida
Alberto Ravel, entre la Avenida Yaracuy y Callejón la Mosca, San Felipe, Estado
Yaracuy, alinderado de la siguiente manera NORTE: Con Avenida Alberto Ravel, su
frente; SUR: Con terrenos de la señora Bustillos. ESTE: Con Inmueble de
Giuseppe Pascale y OESTE: Con Terrenos de Rafael Delgado; Compensándose de
esta última la cantidad por concepto de abonos obtenidas por los excepcionados
que para tales efectos son calculadas en UN MILLÓN CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL
NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.152.900,°°). Quienes en ese caso, diligentemente
deberán otorgarle el documento de venta ante el Registro Público
correspondiente, so pena de su ejecución forzosa. Y de lo contrario,
quedará abierta la vía judicial para que las partes, si así lo consideren,
ejerzan, entre otras de su elección, las acciones pertinentes de Resolución de
Contrato y/o Daños y Perjuicios. Y así se establece. Publíquese, regístrese y
déjese copia autorizada. (Negrillas de la Sala y mayúsculas de la cita).
De la transcripción parcial de la recurrida, es evidente que el juez de alzada incurrió en el vicio de inmotivación por contradicción entre los motivos y el dispositivo del fallo, dado que al realizar el análisis de las actas procesales, concluye que no quedó probado la existencia de un medio de prueba escrito que demuestre un finiquito de pago del precio pactado en el contrato verbal de compra venta, así como también constata, que el actor con sus abonos de pago no cubre ni la mitad del valor que tenía el inmueble litigioso, lo que resulta incuestionable que la demanda sería declarada sin lugar, no obstante, se contradice en el dispositivo del fallo de la siguiente manera:
Al declarar en el particular primero del dispositivo del fallo ut supra sin lugar la demanda por cumplimento de contrato y procedente la excepción de contrato no cumplido opuesta por los demandados, y sin explicación lógica, en el particular cuarto del mismo, establecer que una vez definitivamente firme la presente decisión, durante la etapa procesal de cumplimiento voluntario de la sentencia y ante el tribunal de la causa, podrá voluntariamente el actor revivir el contrato de marras, pagando a los demandados los montos adeudados, siéndole compensadas las cantidades ya abonadas al monto total de la venta, obligando además a los demandados a otorgarle el documento de venta ante el Registro Público correspondiente, so pena de su ejecución forzosa; dicho de otra manera, por un lado se declara sin lugar el cumplimiento de contrato y por otro lado conmina a las partes al cumplimento del mismo.
Pues bien, de lo señalado con anterioridad queda palmariamente evidenciada manifiesta e inequívocamente el error in procedendo del cual adolece la sentencia objeto de estudio, constituyendo un síntoma de injusticia que debe reprimirse por medio de la nulidad de la misma, en virtud de que, tales errores se traducen en violación del orden público procesal, como ha quedado suficientemente aclarado por la Sala. Así se declara.
Ahora bien, conforme al nuevo sistema de casación civil, dispuesto según sentencia de esta Sala número 510 de fecha 28 de julio del año 2017 (caso: Marshall y Asociados, C.A. contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A.) y sentencia de la Sala Constitucional número 362 de fecha 11 de mayo del año 2018, cuya recepción fue plasmada en sentencias de esta Sala de Casación Civil números 254 (caso: Luis Antonio Díaz Barreto contra Ysbetia Roció González Zamora) y 255 (caso: Dalal Abdrer Rahman Masud contra Yuri Jesús Fernández Camacho y otra), ambas de fecha 29 de mayo de 2018, se procede a dictar sentencia sobre el mérito del asunto, en los siguientes términos.
DE LA SENTENCIA DE MÉRITO
Se inició el presente juicio por demanda interpuesta en fecha 11 de octubre de 2013, posteriormente en fecha 19 de diciembre de 2.013 procede a consignar reforma de demanda, la cual fue admitida mediante auto de fecha 7 de enero de 2.014 y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En este sentido en el presente caso, señala la parte demandante que celebró un contrato verbal de compra el cual demanda su cumplimiento en razón de que la parte demandada incumplió con el mismo en otorgarle al comprador el documento traslativo de la propiedad de un bien inmueble determinado, constituido por un terreno y una casa, ubicada en la avenida Alberto Ravel, entre la avenida Yaracuy y Callejón la Mosca, San Felipe, estado Yaracuy; argumenta que al momento de las negociaciones la mencionada casa se encontraba arrendada a tres grupos familiares distintos, que en febrero del año 2012 pactaron la compra-venta verbal en un millón ciento cuarenta mil bolívares (Bs.1.140.000,00), más la suma de tres mil dólares americanos (3.000,00 $) que debía depositar en la cuenta del Co-vendedor Carlos Eduardo Avendaño.
De la misma manera, afirma la parte actora qué visto que las familias que ocupaban el inmueble requerían para desocuparlo dinero a título de indemnización, accedió a entregarles los pagos a los vendedores de la forma siguiente: 1) El día 23 de mayo de 2012, la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo); 2) En fecha 15 de julio de 2012, la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00); 3) En fecha 1 de agosto de 2012, la suma de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,00); 4) En fecha 24 de octubre de 2012, la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00); 5). El día 10 de diciembre de 2012, realizó para el ciudadano Carlos Eduardo Avendaño, identificado como coheredero sucesoral del inmueble, residente en estados Unidos de América, a través de la entidad bancaria BANESCO, la transferencia de tres mil ($ 3.000,00) dólares americanos prometidos, los cuales le serían abonados al precio del inmueble.
Qué para la fecha 10 de diciembre de 2012, ya le había cancelado a los vendedores las sumas convenidas de dinero en bolívares y dólares americanos pactados, razón por la cual, desocupada la casa por él comprada, le fue formalmente entregada en ocupación, afirmando que la vivienda, se hallaba en condición de inhabitabilidad y deterioro, por lo que procedió de inmediato a su remodelación, modificaciones y mejoras considerables erogando la suma de setecientos ochenta y un mil novecientos bolívares (Bs. 781.900,00) para volverla apta y segura para habitarla, la cual ocupa desde entonces.
Fundamentó la presente acción en los artículos 1.474, 1.160, 1.161 y 1.488 del Código Civil, y, en su petitorio, solicitó que previa la declaratoria del tribunal de la existencia del contrato de venta antes narrado y en aplicación de lo previsto en el ordinal 8° del artículo 1.920 del Código Civil, los vendedores convengan o les condenen, a que, en virtud de la venta que del inmueble descrito le han realizado, deben cumplir con la obligación de otorgarle en el plazo que les fije el tribunal, el documento de compra venta del inmueble antes descrito, para que den cumplimiento exacto a lo establecido en el artículo 1.488 del Código Civil, o en caso contrario, que la sentencia que dicte el tribunal le sirva de título registrable de propiedad sobre el inmueble adquirido.
Finalmente la parte actora estimó la presente demanda en la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.5000.000, 00), correspondiente a treinta y un mil ochocientos dieciocho con dieciocho unidades tributarias (38.818,18 U.T.). (folios 132 al 137, pieza 1)
Legada la oportunidad legal el apoderado judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda admitiendo algunos hechos y negando otros señalando que: (folios 139 al 164, pieza 1).
• Es cierto que se celebró contrato verbal de promesa bilateral de compra-venta a principios del mes de Febrero de 2012.
• Es cierto que para el 24 de octubre de 2.012 ya había cancelado la sume de Un millón Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.1.1140.000,00).
Los demandados oponen una excepción perentoria como defensa fondo conforme lo prevé el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.168 del Código Civil, exponiendo:
• Que se estableció de mutuo y común acuerdo entre las partes contratantes un precio de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), para ser pagado por la parte actora, en un plazo de doce (12) meses, contados a partir de principios del mes de febrero del año 2012, hasta principios del mes de febrero de 2013 y los vendedores, se comprometían a evacuar un título supletorio sobre la casa objeto del contrato verbal de promesa bilateral de compra venta.
• Que los demandados cumplieron con lo pactado verbalmente y el 29 de enero de 2013, presentaron solicitud y documentación requerida para evacuar título supletorio sobre la casa in comento ante el juzgado correspondiente, y para esa fecha el actor solo había pagado la cantidad de un millón ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 1.140.000,00), incumpliendo con el saldo restante de dos millones trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 2.360.000,00), excusándose que pagaría esa cantidad cuando el titulo supletorio sobre la casa estuviere evacuado por el tribunal competente, condición que fue aceptada por los demandados.
• Que el titulo supletorio fue evacuado el 22 de mayo de 2013 y, luego de varias conversaciones entre comprador y vendedores para procurar el pago del saldo restante de lo pactado y proceder a registrar ante la Oficina de Registro Público correspondiente, el actor procedió temerariamente y de mala fe a demandarlos por el cumplimiento de contrato de compra venta, pretendiendo hacer creer que el monto pactado era de Bs. 1.140.000,00, cuando en realidad era de Bs. 3.500.000,00.
• Que opuso la excepción de contrato no cumplido en la presente contestación, para que el actor, cumpla con en el pago del saldo restante el precio de la cantidad de dos millones trescientos sesenta mil bolívares (Bs. 2.360.000, 00), y así registrar la venta definitiva.
• Que es falso que el día 10 de diciembre de 2012, la parte actora realizó la transferencia de 3.000,00 dólares americanos, para el ciudadano Carlos Eduardo Avendaño, coheredero sucesoral del inmueble, para que éstos fueran abonados al precio del inmueble, sino, que dicha transferencia es de naturaleza distinta y no guarda relación alguna con el precio establecido en el contrato verbal de promesa bilateral de compra venta, así como también es falso que el inmueble se encontraba deteriorado e inhabitable, ocasionándole erogaciones de dinero al demandante.
De la carga probatoria:
Así como fueron planteados los alegatos de las partes, le corresponde a las partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, por consiguiente, esta Sala de Casación Civil pasa de seguidas a valorar las pruebas promovidas que constan en el expediente:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
Pruebas aportadas por la parte demandante:
- Insertos de los folios 6 al 9 de la primera pieza del expediente copias de recibos de pagos, que al no ser impugnados ni atacados por ningún medio se les otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de los mismos se desprende que la ciudadana Carmen Mendoza recibió del ciudadano Eduardo Perazzo las cantidades de Bs.200.000,00; Bs.200.000,00; Bs.240.000,00 y Bs.500.000,00 en fechas 23 de mayo de 2012, 15 de julio de 2012, 1 de agosto de 2012 y 24 de octubre de 2012 respectivamente, por concepto de abonos de la venta de un inmueble de su propiedad y en mutuo acuerdo entre sucesores, hecho este admitido por la parte demandada en su contestación, por lo que los mencionados pagos se tienen como ciertos y así se decide.
- Inserta al folio 10 de la primera pieza del expediente, copia de confirmación de transferencia de fecha 10 de diciembre de 2012, realizada a través de la entidad bancaria BANESCO, por la cantidad de tres mil dólares americanos ($ 3.000,00), a favor del ciudadano Carlos Avendaño, que al no ser impugnada ni desvirtuada por ningún medio se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que este pago a favor del ciudadano Carlos Avendaño se tiene como cierto y así se decide.
- Inserta en los folios del 11 al 13 de la primera pieza del expediente, copia simple de titulo supletorio evacuado por ante el juzgado competente en fecha 25 de junio de 2007, a favor de los aquí demandados, sobre el inmueble de marras, que al no ser impugnada ni desvirtuada por ningún medio se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho de que del mismo se solicitó su exhibición de conformidad con lo establecido en el artículo 436 eiusdem y el mismo no fue exhibido en la oportunidad por lo que se tiene como cierto, y del mismo se desprende que la parte demandada era la propietaria de las bienhechurías ejecutadas sobre un terreno de su propiedad, el cual según las descripciones, se observa que es similar con las del bien objeto del presente juicio y así se decide.
- Inserto de los folios 14 al 17 de la primera pieza del expediente, copia simple de planilla sucesoral emitida por el Departamento de Sucesiones del Ministerio de Hacienda, de la cual se solicitó su exhibición de conformidad con lo establecido en el artículo 436 eiusdem, es de señalar que el mismo no fue exhibido en la oportunidad correspondiente por lo que se tiene como cierto, pero es de señalar que dicha documental resulta ilegible por lo que en consecuencia se desecha. Y así se decide.
- Inserto al folio 18 de la primera pieza del expediente, copia informe valorativo del inmueble que al no ser impugnada ni desvirtuada por ningún medio se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se desprende que la Alcaldía del Municipio San Felipe, Dirección de Catastro, en fecha 9 de abril de 2012 emitió informe de avaluó del inmueble del cual resultó, que el inmueble objeto de la presente pretensión, está valorado por un monto de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), así como que consta de un área de terreno de 1.360 mts2 y un área de construcción de 622, 96 mts2. Así se decide.
- Inserta en los folios del 19 al 28, copia simple de documento de concesión de préstamo con garantía hipotecaria protocolizado en fecha 30 de junio de 1972 por ante el registro del Distrito San Felipe del estado Yaracuy, otorgado por Jesús Alfonso Avendaño Rodríguez, y financiado por Casa Propia, el cual al no haber sido impugnado se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose que el inmueble objeto de la pretensión era propiedad del de cujus Jesús Alfonso Avendaño Rodríguez. Y así se decide.
- Inserta a los folios 29 y 30, copia simple de documento de cancelación y liberación de hipoteca protocolizado en el mes de marzo de 1987 por ante el registro del Distrito San Felipe del estado Yaracuy, otorgado por la Apoderada de Casa Propia, el cual al no haber sido impugnado se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que el inmueble objeto de la pretensión era propiedad del de cujus Jesús Alfonso Avendaño Rodríguez. Y así se decide.
- Inserto en los folios 31 al 33, copia simple de documento de venta realizada a favor del de cujus JESÚS ALFONSO AVENDAÑO RODRIGUEZ, protocolizado en fecha 25 de mayo de 1971 por ante el registro del Distrito San Felipe del estado Yaracuy, que al no ser impugnado ni desvirtuado por alguna medio, se le otorga valor probatorio de documento público, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
- Insertas del folio 34 al 53 de la primera pieza del expediente, impresiones fotográficas realizadas por la parte actora y traídas a los autos como prueba libre, las cuales al no cumplir con los requisitos para su promoción como lo son, el rollo fotográfico, todas las fotos que se encuentran en el mencionado rollo, consignar la cámara o medio mecánico o digital del cual se realizó las fotografías, debiendo indicarse el lugar, día y hora en las que se tomaron los registros, así como la identificación de la persona que tomó las fotografías, se desechan y así se decide.
- Inserta en los folios 8 al 14 de la segunda pieza del presente expediente, documento de mensajes telefónicos y grabaciones de comunicaciones privadas las mismas fueron declaradas inadmisibles mediante sentencia interlocutoria de fecha 14 de marzo de 2014 por el juez de la causa (folios 52 al 73 de la segunda pieza del presente expediente) por lo que en consecuencia esta Sala no se pronuncia en relación a ello. Así se decide.
- Inserto a los folios 15 al 18 de la segunda pieza, contrato de obra privado, que no fue desconocido, ni desvirtuado por ningún medio y ratificado mediante la prueba testimonial que riela al folio 143 de la segunda pieza del expediente, por lo que en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que entre los ciudadanos Alexander José Ramírez Hernández y Eduardo José Perazzo Ramírez celebraron un contrato de obra mediante el cual el contratista realizará una obra en el inmueble objeto de la pretensión, quedando demostradas las reparaciones y mejoras hechas en dicho bien. Así se decide.
- Posiciones juradas de la ciudadana Carmen Elena Mendoza Reyes, (codemandada) (folio 91 al 94 de la segunda pieza del presente expediente), la cual según lo establecido en la sentencia de fecha 14 de marzo de 2014 dictada por el Juzgado de Primera Instancia (folios 52 al 73 de la segunda pieza del presente expediente) solo podrá absolver posiciones en nombre propio y de su mandante Carlos Eduardo Avendaño Mendoza, de la que se evidencia lo siguiente:
“…-SEGUNDO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que usted y los sucesores Avendaño Mendoza celebraron en el mes de febrero del año 2012, con el ciudadano Eduardo José Perazzo, demandante en el presente juicio, un contrato verbal de venta sobre la Quinta Carlemar, (…)? CONTESTÓ: “No es verdad”• TERCERO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que usted y los sucesores Avendaño Mendoza, ofrecieron en venta en el mes de febrero del 2012, al (…), demandante en este juicio, la casa identificada en esta demanda, en el precio de novecientos mil bolívares (Bs. 900.000,00) mas tres mil dólares americanos ($ 3000,00) que debían ser depositados a su representado Carlos Avendaño Mendoza, en una cuenta propiedad de él, en los Estado Unidos de Norteamérica? . CONTESTÓ: “No es verdad”. CUARTO ¿Diga la absolvente, si o no, que es cierto que usted y su hijo Rubén Avendaño Mendoza, fueron los encargados de negociar en nombre de la sucesión Avendaño Mendoza, el precio del inmueble objeto de la presente demanda y de recibir los pagos realizados por Eduardo José Perazzo? CONTESTÓ: “La pregunta no está clara”. En este estado interviene el apoderado judicial de las partes demandadas y expone: “De conformidad con el artículo 409 del Código de Procedimiento Civil, (…), en este estado solicito la intervención del ciudadano juez como director del proceso (…)”. En este estado por cuanto el inicio de la pregunta asertiva al colocar “si o no, que es cierto”, resulta confuso, se ordena al accionante reformular la misma, no obstante en relación a su contenido, el mismo varia respecto a las anteriores, por ende la absolvente deberá responder una vez reformulada en términos claros. (…) la parte actora procede a reformular la pregunta de la siguiente forma: ¿Diga el absolvente, si es cierto que usted y su hijo Rubén Avendaño Mendoza, fueron los encargados de negociar en nombre de la sucesión Avendaño Mendoza, el precio del inmueble objeto de la presente demanda y de recibir los pagos realizados por Eduardo José Perazzo? CONTESTÓ: “La segunda parte sí, pero la primera parte no es por el precio que el demandante dice”. QUINTO: ¿Diga la absolvente, si es cierto cuando usted emitió los recibos por los pagos que le hiciera Eduardo José Perazzo, demandante en este juicio, cursante a los folios del 6 al 9, pieza 01 de este expediente, lo hizo asumiendo la condición de representante de sus hijos integrante de la sucesión Avendaño Mendoza? CONTESTÓ: “Fueron abonos”. SEXTO: ¿Diga la absolvente, como es cierto que para el mes de febrero del 2012, la casa descrita en esta demanda, estaba alquilada a terceras personas y que por tal razón ustedes necesitaban desocuparla antes de entregársela al demandante Eduardo José Perazzo, en forma definitiva?. CONTESTÓ: “No es verdad”. SÉPTIMO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que usted como representante de la sucesión Avendaño Mendoza, convino con el ciudadano Eduardo José Perazzo, en que podía cancelar el precio del inmueble en forma fraccionada, dado que el mismo se encontraba para febrero del 2012, ocupado por terceras personas?. En este estado, interviene el apoderado judicial de la partes demandadas, y expone: “de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el absolvente debe responder sobre hechos pertinentes de que tenga conocimientos personal y por cuanto este tribunal declaró con lugar la oposición a la promoción de pruebas de la parte actora, relacionada con las posiciones juradas que debiera absolver la ciudadana Carmen Elena Mendoza, en representación de la sucesión Avendaño, admitiendo este tribunal la prueba de posiciones juradas en lo que respecta única y exclusivamente a ella actuando en nombre propio y de su hijo conforme al poder que consta en autos exclusivamente, ruego al ciudadano juez como director del proceso que intervenga relevando a la absolvente de contestar la pregunta y respetuosamente ordenando al apoderado actor a reformular la pregunta.”. En este estado, este juzgador evidencia que en la pregunta se incluyó la mención “si es cierto que usted como representante de la sucesión Avendaño Mendoza convino con el ciudadano Eduardo José Perazzo”, lo que implica no que la absolvente deba contestar en nombre de los codemandados, sino que manifieste si el referido convenimiento lo hizo en nombre de la sucesión, por ende la absolvente puede dar respuesta a la interrogante”. CONTESTO: “Si se le dio la opción de pagar en un año, pero el inmueble estaba simplemente alquilado, hago constar que la persona que estaba alquilada allí, nos exigió un préstamo para desocupar la casa, en ningún momento se le dijo que se le iba entregar definitivamente la casa hasta cumplir con el pago convenido pero el dijo que le iba a hacer remodelaciones a la casa porque la casa iba a ser objeto de un salón de fiesta por lo tanto, actuando de buena fe le entregamos la llave de la casa aun sin haber cancelado”. OCTAVO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que en el mes de mayo del 2012, usted solicitó al ciudadano Eduardo José Perazzo, que le diera un adelanto del precio pactado para lograr la desocupación del inmueble? CONTESTÓ: “Si”. NOVENO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que usted y los sucesores Avendaño Mendoza, le entregaron al ciudadano Eduardo José Perazzo, la vivienda descrita en el presente juicio, en el mes de octubre del año 2012?. CONTESTÓ: “No recuerdo la fecha”. DÉCIMA: ¿Diga la absolvente, si es cierto y verdadero que cuando ustedes hicieron entrega de la vivienda a Eduardo José Perazzo, la misma se encontraba en estado de gran deterioro físico?. CONTESTÓ: “No es verdad”. DÉCIMO PRIMERO: ¿Diga la absolvente, si es cierto y verdadero que Eduardo José Perazzo, le ha hecho para la fecha de hoy, a la vivienda que ustedes le entregaron, diversos arreglos y mejoras? . CONTESTÓ: “Remodelaciones”. DÉCIMO SEGUNDO: ¿Diga la absolvente, si es cierto y verdadero que el ciudadano Eduardo José Perazzo, depositó en el mes de diciembre del año 2012 a su representado Carlos Eduardo Avendaño Mendoza, tres mil dólares americanos en la cuenta propiedad de él en los Estados Unidos de Norteamérica?. CONTESTÓ: “No lo sé”. DÉCIMO TERCERO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que usted y los sucesores Avendaño Mendoza, le enviaron a Eduardo José Perazzo, un correo electrónico donde le ofertaba el inmueble en la suma de novecientos mil bolívares en moneda venezolana más tres mil dólares americanos?. CONTESTÓ: “No es verdad”. DÉCIMO CUARTO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que la fotografía que aparecen agregadas en los folios 34 al 53 pieza 01 de este expediente son del inmueble a que se refiere este juicio?. CONTESTÓ: “No he visto esas fotos”. En este estado interviene el apoderado de las partes demandadas y expone: “De conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, solicito al ciudadano juez releve a la absolvente de reconocer las supuestas negadas fotografías toda vez que el apoderado actor pretende desvirtuar la presente prueba en una experticia siendo que la absolvente solo puede declarar sobre los hechos”. En este estado el juez evidencia que la absolvente ya manifestó que no ha visto las fotos”. DÉCIMO QUINTO: ¿Diga la absolvente, como es cierto que usted y los sucesores Avendaño Mendoza, le manifestaron a Eduardo José Perazzo, que para otorgarle el documento de propiedad del inmueble, tenía que pagar el precio de tres millones quinientos mil bolívares?. CONTESTÓ: “Es verdad”. DÉCIMO SEXTO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que esa manifestación a que se refiere la pregunta anterior, se la hicieron ustedes a Eduardo José Perazzo, en el mes de octubre del año 2013? CONTESTÓ: “No es verdad”. DÉCIMO SEPTIMO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que para el momento en que ustedes celebraron la venta con el ciudadano Eduardo José Perazzo, le entregaron a éste copia del título supletorio de propiedad que ustedes mandaron a hacer en el año 2007?. CONTESTÓ: “No es cierto”. DÉCIMO OCTAVO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que la sucesión Avendaño Mendoza, le manifestó a Eduardo José Perazzo, que debía pagar una diferencia de precio por la devaluación de la moneda venezolana?. CONTESTÓ: “No es cierto”. DÉCIMO NOVENO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que usted y su representado recibieron de Eduardo José Perazzo, dinero por la venta del inmueble a que se refiere este juicio? CONTESTÓ: “Abonos”. VIGÉCIMO: ¿Diga la absolvente, si es cierto que usted envió a su hijo Jesús Alfonso Avendaño Mendoza a hablar con Eduardo José Perazzo, sobre el precio del inmueble entre los meses de agosto y octubre del año 2013? CONTESTÓ: “Sobre el retardo del pago…”.
Del análisis de la prueba antes transcrita, esta Sala le otorga valor probatorio conforme a lo establecido del artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que la misma incurre en perjurio, por cuanto observa que la misma, en primer lugar niega que haya existido un contrato verbal con el demandante de autos, cuando en la contestación de la demanda fue éste un hecho admitido, por lo que mal podría en la contestación de la demanda admitir un hecho que posteriormente niega en la confesión jurada, de la misma manera se encuentra admitido, que existió una negociación e incluso en su deposición dio detalles de la misma señalando que recibió unos pagos que fueron tomados como abonos a la venta del bien inmueble. Así se decide.
- Posiciones juradas del ciudadano Eduardo José Perazzo Ramírez (folios 95 al 98 de la segunda pieza del presente expediente), quien respondió:
“…PRIMERO: ¿Es cierto que usted conoce de vista, trato y comunicación a RUBÉN ALEJANDRO AVENDAÑO MENDOZA?.. RESPUESTA: Es cierto. SEGUNDO: ¿Es cierto que las negociaciones y conversaciones sobre la compra-venta de la casa objeto de la demanda comenzaron a principios del mes de febrero del año 2012 con el ciudadano RUBÉN ALEJANDRO AVENDAÑO MENDOZA? RESPUESTA: Es cierto y con su madre Carmen Elena Mendoza de Avendaño. TERCERA: ¿Es cierto que en el mes de febrero del año 2012, usted se comprometió verbalmente a comprarle a plazo a la sucesión Avendaño Mendoza la casa objeto de la demanda? RESPUESTA: Es cierto. En este estado solicito de conformidad con el artículo 414 del C.P.C., el cual establece que cuando la posición versare sobre el tenor de instrumento que exista en autos, la contestación podrá referirse a ellos. Fin de la cita, ruego la intervención del ciudadano juez como director del proceso a los fines de que acuerde proporcionarle al absolvente el expediente 14.524, a los fines de que responda sobre las posiciones juradas que seguidamente formulare relacionadas con documentales acompañadas por el absolvente con el libelo de la demanda. CUARTA: ¿Es cierto que el día 23 de mayo de 2012, entregó la suma de doscientos mil bolívares según consta en recibo suscritos por los ciudadanos Carmen Elena Mendoza y RUBÉN AVENDAÑO, el cual esta anexo al folio seis?. En este estado el abogado actor expone: de acuerdo a lo establecido en el artículo 410 del CPC, solicito al tribunal releve al absolvente de contestar la interrogante formulada por cuanto la misma resulta impertinente, toda vez que el documento a que hace referencia la parte demandada fue expresamente reconocido por esta, en la contestación de la demanda y por tanto ese hecho no es controvertido a los efectos de este proceso. Es todo. En este estado el ciudadano juez expone: Tal como consta al folio 141, el demandado en su contestación expuso: “Es cierto que: El día 23 de mayo de 2012 entregó la suma de: Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) según consta en recibo suscrito por los ciudadanos Carmen Elena Mendoza y Rubén A. Avendaño, el cual anexó y marcó “i”.” En consecuencia, se releva al absolvente de dar respuesta a la interrogante. CUARTA: ¿Es cierto que los cuatro recibos acompañados por usted desde el folio seis a nueve del expediente fueron emitidos por concepto de abono a la venta de la casa objeto de la demanda? RESPUESTA: Si, mas la transferencia bancaria a la cuenta del hijo de la señora Carmen Elena Mendoza, no recuerdo el nombre del hijo. QUINTA: ¿Es cierto que desde febrero del 2012 hasta el 24 de octubre de 2012, fecha en la que fue emitida el recibo que cursa al folio nueve del expediente transcurrieron ocho meses aproximadamente?. RESPUESTA: El primer abono recibo mayo de 2012, el inmueble se encontraba alquilado por terceras personas, yo recibí el inmueble en agosto de 2012 desde allí fueron tres meses. SEXTA: ¿Es cierto que desde febrero de 2012 hasta el 24 de octubre de 2012, usted abono a la venta de la casa objeto de la demanda la cantidad de un millón ciento cuarenta mil bolívares?. RESPUESTA: Es cierto más tres mil dólares americanos el 10 de diciembre de 2012. SEPTIMA: Es cierto que desde el mes de febrero de 2012 hasta que usted presentó la demanda el día 11 de octubre de 2013, no le fue emitido por los demandados algún documento que haga constar el precio de la venta de la casa objeto de la demanda?. RESPUESTA: Es cierto. OCTAVA: Es cierto que desde el mes de febrero de 2012 hasta que usted presentó la demanda el día 11 de octubre de 2013, no le fue emitido por los demandados algún documento que haga constar el finiquito o pago en su totalidad del precio de la venta de la casa objeto de la demanda?. RESPUESTA: Me quede esperando ese finiquito al transferir el 10 de diciembre del 2012, tres mil dólares americanos al señor Carlos Eduardo Avendaño, y el señor Rubén Avendaño me indicó que el registro del inmueble se encontraba en trámite y que debía esperar. NOVENA: Es cierto que la copia del Titulo Supletorio acompañada por usted cursante a los folios del 11 al 17, posee un error material de redacción en la medida de la casa la cual no coincide con el informe de la alcaldía acompañado por usted al folio 18. En este estado el apoderado judicial de la parte absolvente solicita al tribunal relevar al absolvente de contestar la interrogante formulada de conformidad con el artículo 405 del CPC, toda vez que el titulo supletorio a que hace referencia el proponente de la interrogante no fue hecho ni solicitado por mi representado y en consecuencia, los linderos, medidas o cabidas del inmueble establecidas en ese documento no es un hecho pertinente al merito de esta causa. Es Todo. En este estado el juez expone: que el absolvente de respuesta a la interrogante. RESPUESTA: Si es cierto. DECIMA: ¿Es cierto que era necesario evacuar otro título supletorio sobre la casa objeto de la demanda que cumpliera con la medida y el metraje correcto?. RESPUESTA: No se, si se podía hacer con el nuevo o con el viejo. DECIMAPRIMERA: ¿Es cierto que usted estimó la demanda en tres millones quinientos mil bolívares (BS. 3.500.000,00), por ser el precio pactado de la casa objeto de la demanda?. En este estado el apoderado judicial de la parte absolvente solicita al tribunal de conformidad con el artículo 409 del CPC, releve al absolvente de contestar la interrogante toda vez que la misma envuelve una doble proposición que haría inválida cualquier respuesta dada por el contestante, siendo que la misma representa una asertividad capciosa al pretender que el confesante admita un juicio de valor sobre los elementos que tuvo el abogado redactante del libelo de la demanda para dar cumplimiento a lo establecido al artículo 38 del CPC, que obliga al demandante a estimar la pretensión en moneda nacional a los fines por dar establecido la cuantía del juicio para efecto de la competencia del tribunal que a de conocer la causa. En este estado el juez expone: Por cuanto la estimación de una demanda es una institución jurídica establecida con el fin de determinar el tribunal competente, las costas procesales y el eventual acceso a casación no siendo el absolvente abogado para conocer respecto a la misma se releva de dar respuesta a la interrogante y se sugiere al abogado demandado reformular su interrogante, sin introducir en ella concepto jurídicos. En este estado el apoderado de los demandados da por concluido el interrogatorio…”. (Mayúsculas de la Cita).
De lo anteriormente transcrito, esta Sala observa que el demandante de autos afirma hechos que ya se encuentran admitidos y reconocidos por la parte demandada como lo es el pago por la cantidad de Un Millón Ciento Cuarenta Mil Bolívares como parte del monto para la compra del bien inmueble objeto del presente asunto, por lo que en consecuencia se le otorga pleno valor probatorio al merecer confiabilidad en sus dichos y así decide.
- La parte demandante solicitó la prueba de inspección en el bien objeto del presente juicio la cual fue admitida y llevada a cabo en fecha 31 de marzo de 2014, cuya acta riela a los folios del 104 al 131 de la segunda pieza del expediente, en la que el tribunal debidamente constituido en el inmueble del caso de marras, procedió a evacuar la prueba antes referida, a la cual se le otorga suficiente valor probatorio por cuanto la misma tiene valor de prueba plena respecto a los hechos comprobados por el juez, y de la misma se desprende que en esa oportunidad el inmueble se encuentra ocupado por el grupo familiar del accionante, que en su planta baja se han realizado arreglos y modificaciones, en cuanto a pintura, baños, puertas, ventanas, cortinas y accesorios, haciendo presumir el uso de la vivienda que se le da al bien, de la misma manera se dejó constancia que los registros fotográficos serán tomados por un experto fotográfico. Así se decide.
- Testimoniales de los ciudadanos Úrsula Elena Alvarado Hernández (folios 135 y 136 de la segunda pieza), Dianira Lisset Jiménez Trejo (folios 137 y 138 de la segunda pieza), Moisés Alexander Sosa Roa, (folios 139 y 140 de la segunda pieza), Yacenia Mayerlin Sánchez Rodríguez, (folio 141 de la segunda pieza) quienes depusieron:
Testimonial de Úrsula Elena Alvarado Hernández (folios 135 y 136 de la segunda pieza):
“…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si conoce de vista y trato, al ciudadano EDUARDO JOSÉ PERAZZO? CONTESTO: Si, lo conozco.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si conoce aunque sea de vista, al ciudadano Rubén Alejandro Avendaño Mendoza. CONTESTO: En una sola oportunidad, hable con él, en una oportunidad estuve buscando una casa para alquilar, y me comentaron que esa casa la estaban alquilando, pero cuando fui a preguntar el señor me dijo que la estaban vendiendo en Novecientos Millones, realmente no tenía interés y los reales para comprarla en ese momento, tampoco no quería hacerle los arreglos del deterioro que tenia y me retire de ese lugar. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, donde está ubicado el inmueble o casa al que usted hace referencia en la respuesta anterior? CONTESTO: En el Municipio San Felipe, aproximadamente a cien metros del colegio Arba, finalizando la Ravel y Callejón la mosca. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo, que deterioros hace referencia usted, que tenia la casa para el momento que le fue ofrecida? CONTESTO: Bueno tenia filtraciones en las paredes, el piso de la entrada del garaje dañado, había que reconstruir todo eso, enmontada, bueno y daños del piso, de las paredes y el techo. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, en qué fecha aproximadamente fue cuando usted pregunto por el valor de ese inmueble que le fue ofrecido por el ciudadano Rubén Avendaño Mendoza? CONTESTO: Fue aproximadamente entre los meses entre Febrero y Marzo de 2012. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo, porque le consta lo que ha declarado en este juicio? CONTESTO: Porque estuve en el lugar, estuve en el sitio personalmente. Es todo. Cesaron las preguntas por la parte Accionante. En este estado interviene la el Apoderado de las partes demandadas, Abogado Enio Zerpa, Inpreabogado No. 49.979, y expone: PRIMERA REPREGUNTA: Diga, si la persona que usted refiere haber conocido, le exhibió su cédula de identidad, haciendo constar que era Rubén Alejandro Avendaño Mendoza? CONTESTO: No, solamente me dijo que era el dueño de la casa, y que él era el encargado de venderla, conjuntamente con su esposa. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo, si estuvo presente al momento de pactarse el precio de la casa referida por usted, entre Rubén Avendaño y Eduardo José Perazzo? CONTESTO: No, no estuve presente…”. (Mayúsculas de la Cita).
Esta Sala le otorga valor probatorio al testimonio rendido antes transcrito conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que ha sido conteste en las respuestas sin entrar en contradicciones, ni respuestas inducidas, manifestando entre otras coas, que la casa se encontraba en venta y que el valor en el que le ofrecieron el bien fue por la cantidad de Novecientos Millones de Bolívares, así como que la casa se encontraba en un estado de deterioro. Así se decide.
Testimonial de Dianira Lisset Jiménez Trejo (folios 137 y 138 de la segunda pieza):
“…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si usted conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano EDUARDO JOSÉ PERAZZO? CONTESTO: Si lo conozco.-SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si conoce aunque sea de vista, al ciudadano Rubén Alejandro Avendaño Mendoza o a Carmen Elena de Avendaño?. CONTESTO: Conozco solo de vista al ciudadano Rubén Avendaño. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si usted presenció una reunión habida entre los ciudadanos Eduardo José Perazzo y Rubén Alejandro Avendaño Mendoza, acaecida en la oficina de Eduardo José Perazzo? CONTESTO: Si, una vez. CUARTA PREGUNTA: Narre la testigo, a este tribunal, cuando o en qué fecha se efectuó la mencionada reunión que usted dice haber presenciado? CONTESTO: Eso la primera semana del mes de mayo de 2012, hace casi dos años. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, porque razón se encontraba usted presente en ese lugar? CONTESTO: Yo fui a buscar un presupuesto para un evento que estábamos organizando. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo, en que consistió la conversación que usted dice haber escuchado y que fue mantenida por los ciudadanos Eduardo José Perazzo y Rubén Alejandro Avendaño Mendoza? CONTESTO: Yo estaba en la oficina y llegó el Señor Rubén Avendaño y le dijo al señor Eduardo que de los Novecientos Mil Bolívares que habían convenido de la casa, el necesitaba que le adelantara Doscientos Mil Bolívares, porque tenía que sacar a unos inquilinos que tenía en esa casa. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si usted conoce o ha visto el Inmueble a que se refiere este Juicio? CONTESTO: Si, lo conozco, yo viví cerca de ese inmueble. OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo, si de acuerdo a la respuesta dada anteriormente, puede precisar la dirección y ubicación del Inmueble que usted refiere. CONTESTO: Si, Avenida Ravel entre calle la Mosca y Avenida Yaracuy. NOVENA PREGUNTA: Diga la testigo, si en el momento de que usted manifiesta haber presenciado la reunión que narra en su respuestas anteriores, el ciudadano Eduardo José Perazzo, le entregó el dinero que le exigió Rubén Alejandro Avendaño Mendoza? CONTESTO: Bueno cuando yo estaba allí ellos se apartaron a un lado en la oficina y hablaron entre ellos, el le estaba entregando algo que yo presumo que era el dinero pero no se qué cantidad ni nada, ellos estaban haciendo su negociación allí pero yo tampoco no estaba pendiente de todo. DECIMA PREGUNTA: Diga la testigo, porque le consta lo que ha declarado en este Juicio? CONTESTO: Porque estuve presente en la oficina del Señor Eduardo cuando llegó el Señor Avendaño. Es todo. Cesaron las preguntas por la parte Accionante. En este estado interviene la el Apoderado de las partes demandadas, Abogado Enio Zerpa, Inpreabogado No. 49.979, y expone: PRIMERA REPREGUNTA: Diga, si cuando estas dos personas se apartaron hablar entre ellos en la Oficina, pactaron un precio sobre el inmueble? CONTESTO: El precio que yo escuche que pactaron lo hicieron antes de que se apartaran hacer su negociación, yo estaba en la oficina, cuando el señor Avendaño llegó y le dijo que venía a buscar o que le diera Doscientos Mil de los Novecientos mil que habían pactado de la venta de la casa, luego fue que ellos se apartaron hacer su negociación o al terminar de conversar. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga si escuchó la conversación cuando se apartaron a hacer su negociación? CONTESTO: No, no escuche no puse atención. TERCERA REPREGUNTA: Diga si tiene conocimiento de otras reuniones entre ellos? CONTESTO: No, no tengo conocimiento. CUARTA REPREGUNTA: Diga, si tiene conocimiento del pacto definitivo de la venta a plazo sobre el Inmueble entre estas dos personas? CONTESTO: No, no tengo conocimiento. QUINTA REPREGUNTA; Diga si recibió un presupuesto de Eduardo Perazzo para realizar un Evento de su interés? CONTESTO: Si, ese día recibí un presupuesto, pero me lo entregó su socio, por que el estaba atendiendo al señor Avendaño…”. (Mayúsculas de la cita).
Esta Sala le otorga valor probatorio al testimonio rendido antes transcrito conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que ha sido conteste en las respuestas sin incurrir en contradicciones, ni respuestas inducidas, manifestando entre otras coas, que se encontraba presente en el momento de la reunión entre el ciudadano demandante y el ciudadano Rubén Avendaño, manifestó haber escuchado que el monto de la casa era por Novecientos Mil Bolívares y que de ese monto le pedía adelantado Doscientos Mil Bolívares, mereciendo confiabilidad en sus dichos. Así se decide.
Testimonial de Moisés Alexander Sosa Roa (folios 140 y 141 de la segunda pieza):
“…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce de vista, Trato y comunicación al ciudadano EDUARDO JOSÉ PERAZZO? CONTESTO: Si.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Rubén Alejandro Avendaño Mendoza o a la ciudadana Carmen Elena Mendoza de Avendaño?. CONTESTO: Al señor Rubén Avendaño. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si conoce el inmueble ubicado en el Avenida Alberto Ravel de esta población de San Felipe, estado Yaracuy, propiedad de los ciudadanos herederos Avendaño Mendoza? CONTESTO: Si. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, porque razón conoce usted el inmueble que refiere en la respuesta anterior? CONTESTO: Porque tenía pensado hacer la negociación y montar una guardería pero por el deterioro y por la plata también que me estaban pidiendo en ese momento. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, de acuerdo a su respuesta anterior, como es verdadero que a usted le fue ofrecida esa vivienda en venta por el Señor Rubén Alejandro Avendaño Mendoza? CONTESTO: Porque es que Yo estuve allí en la casa con el Señor Avendaño. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo, en que fecha sucedió el hecho al que usted se refiere en sus respuestas anteriores? CONTESTO: Fue el 2012. SÉPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, cual fue el precio en que le fue ofrecida en venta la vivienda propiedad de los Sucesores Avendaño Mendoza? CONTESTO: En Novecientos Mil. OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo, porque le consta lo que ha declarado en este juicio?. CONTESTO: Porque llegué a ir para el inmueble, porque trate de hacer la negociación pero no la hice por falta de dinero. Es todo. Cesaron las preguntas por la parte accionante. En este estado interviene el Apoderado Judicial de las partes demandadas, Abogado Enio Zerpa, Inpreabogado No. 49.979, y expone: PRIMERA REPREGUNTA: Diga, como es que si no tenía dinero fue a comprar esa casa? CONTESTO: Bueno, el dinero como tal que ellos me están pidiendo no, porque aparte teníamos que hacerle remodelaciones, y con las remodelaciones y con las compras no llegaba a hacer el objetivo que quería. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga, si Rubén Avendaño le exhibió algún poder de representación del resto de los sucesores Avendaño? CONTESTO: No, hasta ahí no llegué, nada más con preguntarle el precio y no llegaba la cantidad no le pregunte mas nada. TERCERA REPREGUNTA: Diga si estuvo presente al momento de pactarse el precio de la casa, entre Rubén Avendaño y Eduardo José Peraza? CONTESTO: No…”. (Mayúsculas de la Cita).
Esta Sala le otorga valor probatorio al testimonio rendido antes transcrito conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que el mismo no incurrió en contradicciones, manifestando entre otras cosas, que estaba por hacer negocio por esa casa que se le habían ofrecido en venta en Novecientos Mil Bolívares, pero que por el deterioro en el que se encontraba no llegó a concretar el negocio, mereciendo confiablidad en el testimonio rendido. Así se decide.
Testimonial de Yacenia Mayerlin Sánchez Rodríguez (folio 141 de la segunda pieza):
“…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo, si usted conoce de vista, Trato y comunicación al ciudadano EDUARDO JOSÉ PERAZZO RAMÍREZ? CONTESTO: Si conozco de vista, trato y comunicación al ciudadano Eduardo Perazzo, con una relación netamente comercial.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Rubén Alejandro Avendaño Mendoza o a la ciudadana Carmen Elena Mendoza de Avendaño? CONTESTO: No conozco de vista, ni trato ni de comunicación. Es todo…”. (Mayúsculas de la Cita).
Esta Sala desecha el presente testimonio en razón de que no aporta nada a solución de la controversia y así se decide.
- La parte demandante solicitó prueba de experticia la cual fue admitida y realizada por el experto en fecha 3 de junio de 2.014, cuyo informe y dictamen se encuentra inserto a los folios 149 al 212 de la segunda pieza del expediente, concluyendo éste que, de acuerdo a lo solicitado por el demandante como punto A), con la finalidad de probar la existencia y valor actual de las mejoras del inmueble de marras afirma el experto “…que el valor total de las mejoras ejecutadas al inmueble objeto de la experticia es de seiscientos cincuenta y cuatro) mil setecientos nueve bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 654.709,50)”.
Asimismo, el mencionado experto, con respecto a la solicitud del demandante como punto B), de que se estableciera la suma que por liquidación de plusvalía adquirió el inmueble ut-supra con ocasión de las mejoras realizadas durante la vigencia de ocupación y posesión de éste, expone: “…no emito opinión al respecto ”.
Del informe y dictamen pericial antes transcrito se observa que el perito determinó que al bien objeto del presente juicio se le efectuaron algunas remodelaciones que suman la cantidad de Bs.654.709,50, y que en relaciona a la plusvalía no emitía opinión, en este sentido la parte demandante mediante diligencia de fecha 4 de junio de 2014, (folio 213 pieza 2) objetó e impugnó la mencionada prueba por considerar el informe prejuiciado, parcializado y favorecer únicamente a la parte demandada, no obstante es de señalar que la parte promovente estuvo de acuerdo al momento de designar este experto, aunado al hecho de que no solicitó aclaratoria de la experticia y que lo que considera esta Sala es que el mismo se encuentra disconforme con el dictamen del perito, por cuanto el experto no cumplió con calcular el valor de la plusvalía del inmueble a razón de las mejoras efectuadas, por lo que esta Sala le otorga valor probatorio. Así se decide.
Pruebas aportadas por la Parte demandada:
• Inserto en el folio 127 al 130 Poder Otorgado por la sucesión al abogado actuante, el mismo se desecha por no ser un medio de prueba susceptible de valoración, aunado al hecho de que no aporta nada a la solución de la controversia y así se decide.
• Inserto a los folios 165 al 185 de la primera pieza del expediente Titulo supletorio en original evacuado por ante el Juzgado competente en fecha 22 de mayo de 2013, Solicitud Nro. 1535/13, que al no ser desvirtuado por prueba en contrario, ni desconocido y mucho menos tachado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, y del mismo se desprende que se acredita la propiedad de las bienhechurías del bien objeto del presente juicio a la parte aquí demandada. Así se decide.
• Inspección ocular de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.428 del Código Civil; la cual fue realizada en fecha 31 de marzo del año 2014, la cual se da por reproducido las apreciaciones y valoraciones realizadas en las pruebas del actor. Y así se valora.
• Solicitó experticia, para lo que se designó en este caso como experto al Ingeniero Abilmeled Pinto Corona, quien luego de su aceptación consignó informe correspondiente tal y como se evidencia en el análisis de las pruebas del actor. Y así se valora.
Efectuado el análisis de los alegatos, defensas y medios probatorios que antecede, corresponde a esta Sala de Casación Civil decidir acerca del asunto litigioso:
En presente caso se demanda el cumplimiento de un contrato verbal de compra venta y de acuerdo a los alegatos y defensas opuestas, esta Sala determina que ha quedado admitido la existencia de un contrato verbal de compra venta entre la parte demandante y los demandados, por la venta de un inmueble constituido por una vivienda familiar situada en la avenida Alberto Ravel, entre la avenida Yaracuy y callejón la Mosca, San Félipe, estado Yaracuy, alinderado de la siguiente manera NORTE: Con Avenida Alberto Ravel, su frente; SUR: Con terrenos de la señora Bustillos. ESTE: Con Inmueble de Giuseppe Pascale y OESTE: Con Terrenos de Rafael Delgado, de la misma manera se encuentra admitido el pago realizado por la parte demandante a favor de los demandados, siendo un punto controvertido, el monto total de la venta pactado entre las partes.
En relación a este punto la parte demandante señala que el precio pactado fue inicialmente en Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00) pero que a la postre por los ajustes de intereses pactaron finalmente en la cantidad de Un Millón Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.1.140.000,00) más Tres Mil Dólares Americanos (3.000,00$), lo cual la parte demandada negó alegando que el precio de la venta fue de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.3.500.000,00) de los cuales señalo que el demandante solo a pagado la cantidad de Un Millón Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.1.140.000,00) restando un monto de Dos Millones Trescientos Sesenta Mil Bolívares (Bs.2.360.000,00), trasladándose a la parte demandada la carga de la prueba, por lo que le corresponde demostrar este hecho de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y así demostrar el incumplimiento por parte del demandante.
Ahora bien, del análisis de los elementos probatorios que cursan en el expediente y que fueron analizados anteriormente no se desprende prueba alguna mediante la cual la parte demandada demuestre el alegato de que el monto pactado para la venta fue de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs.3.500.000,00), por el contrario de los testimoniales evacuadas y valoradas por esa Sala quedó evidenciado el alegato expresado por el demandante en relación a este punto, por cuanto fueron contestes al señalar que les habían ofrecido en venta el bien objeto del presente juicio por el monto de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,00).
En este sentido, señaló el demandante de autos que posteriormente pactaron el monto de la venta del bien por las cantidades de Un Millón Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.1.140.000,00) más Tres Mil Dólares Americanos (3.000,00$), en relación a este punto se evidencian de los recibos de pago que fueron reconocidos por la parte demandada y rielan a los folios 06 al 09 de la primera pieza del expediente, que efectivamente la parte demandante pagó a favor de los demandados las cantidades de Bs.200.000,00; Bs.200.000,00; Bs.240.000,00 y Bs.500.000,00; en fechas 23 de mayo de 2012, 15 de julio de 2012, 01 de agosto de 2012 y 24 de octubre de 2012 respectivamente, para un monto total de Un Millón Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.1.140.000,00) como abono o parte de pago por la venta del bien inmueble, tal como fue alegado por la parte demandante y reconocido por la demandada.
En relación al monto de Tres Mil Dólares Americanos (3.000,00$), el cual quedó demostrado que fue pagado por la parte demandante a favor de uno de los demandados, conforme se observa del recibo de transferencia que riela al folio 10 de la primera pieza del expediente, que al no ser atacado ni desvirtuado por ningún medio esta Sala le otorgó pleno valor probatorio por lo que se tiene como cierto el pago efectuado por éste, en contraposición a lo afirmado por los demandados los cuales señalaron que este pago era de naturaleza distinta y que no guardaba relación alguna con el precio establecido en el contrato, alegato este que tenía la carga de demostrar a través de cualquier medio probatorio y por el contrario no consignó medio de prueba alguno que afirmara el mismo, por lo que se tiene por reconocido tácitamente que la parte demandante sí realizó la referida transferencia bancaria y que el codemandado si la recibió con ocasión a la negociación aquí demandada.
Por lo que en consecuencia adminiculadas las pruebas antes mencionadas, determina esta Sala que efectivamente quedó demostrado el alegato efectuado por la parte demandante en relación al precio pactado por la compra del inmueble, el cual fue de Un Millón Ciento Cuarenta Mil Bolívares (Bs.1.140.000,00) más Tres Mil Dólares Americanos (3.000,00$), pagos éstos probados y reconocidos por la parte demandada.
Dicho lo anterior, considera esta Sala necesario señalar que en relación al bien inmueble objeto del presente juicio, el mismo se encuentra en posesión del demandante conforme a la prueba de inspección realizada que riela los folios del 104 al 131 de la segunda pieza del expediente, por lo que no puede entender esta Máxima instancia Civil, como es que siendo los demandados propietarios del bien objeto de la venta como se desprende del título supletorio consignado por los mismos demandados que riela a los folios165 al 185 de la primera pieza del expediente, que según el informe valorativo emanado de la Dirección de Catastro previamente valorado inserta al folio 18 de la primera pieza del expediente que el área del terreno sobre el cual están construidas las binehchurias mide 1.360 mts2 y el área de construcción mide 622,96 mts2 y que a su decir no han recibido el monto total del precio pactado, hayan entregado el bien al comprador y este haya realizado remodelaciones como quedo evidenciado tanto de la inspección ya señalada como de la experticia que riela a los folios 149 al 212 de la segunda pieza del expediente, sin éste ser propietario del mismo.
En tal sentido, tal como quedo demostrado que efectivamente celebraron entre las partes intervinientes en el juicio un contrato verbal de compra venta de un bien inmueble ya descrito, de la misma manera quedó demostrado el precio pactado para la venta, que la parte demandante pagó los montos acordados y que éste se encuentra en posesión del bien con el consentimiento de los demandados, considera esta Sala que se cumplieron todos los extremos necesarios en la celebración de un contrato y por cuanto la pretensión de la parte actora consiste en el otorgamiento por parte de los demandados, del respectivo documento de compra venta para trasladar el derecho de propiedad del referido inmueble a la parte actora, que en definitiva es lo que hace falta a los fines de dar por terminado el negocio jurídico, para que quede perfeccionada la venta contenida en el contrato verbal, los demandados en la presente causa, tienen la obligación de hacer la tradición del inmueble vendido y otorgar el contrato definitivo de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio.
Ahora bien, en cuanto a la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada, la cual se da sólo en los contratos bilaterales como en el presente caso y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado, es de señalar, que mal podría prosperar esta excepción a favor de los demandados, cuando como se estableció anteriormente, quedó demostrado el cumplimiento de las obligaciones de la parte demandante, así como el pago del monto total pactado para la venta del bien. Así se decide.
Por todas las razones anteriormente expuestas esta Sala considera que la presente demanda por cumplimiento de contrato verbal de compra-venta de un bien inmueble debe prosperar, como se expresará en el dispositivo del fallo y así se decide.
D E C I S I Ó N
En fuerza de las anteriores consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia y en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CASA DE OFICIO el fallo recurrido, se DECRETA SU NULIDAD, en consecuencia se declara: PRIMERO: Con lugar la demanda incoada por cumplimento de contrato verbal de compra-venta ejercida por el ciudadano Eduardo José Perazzo contra los ciudadanos Carmen Elena Mendoza Reyes, Jesús Alfonso, Carmen Elena, Audrey Mariela, Rubén Alejandro y Carlos Eduardo Avendaño Mendoza; SEGUNDO: Se condena a la parte demandada ciudadanos Carmen Elena Mendoza Reyes, Jesús Alfonso, Carmen Elena, Audrey Mariela, Rubén Alejandro y Carlos Eduardo Avendaño Mendoza a dar cumplimiento al contrato celebrado con el ciudadano Eduardo José Perazzo, en el sentido de otorgarle el documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto material del presente proceso a favor del demandante, constituido por un área de terreno de un mil trescientos sesenta metros cuadrados (1.360 mts2), por una casa y bienhechurías con área de construcción de seiscientos veintidós con noventa y seis Centímetros Cuadrados (622,96 mts2), situada en la Avenida Alberto Ravel, entre la Avenida Yaracuy y Callejón la Mosca, San Félipe, estado Yaracuy, alinderado de la siguiente manera NORTE: con avenida Alberto Ravel, su frente; SUR: con terrenos de la señora Bustillos. ESTE: con inmueble de Giuseppe Pascale y OESTE: con terrenos de Rafael Delgado. TERCERO: En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título traslativo de propiedad, de acuerdo con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se condena en costas del proceso a los demandados, en conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por vencimiento total.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No hay condenatoria en costas procesales del recurso de casación, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.
Publíquese y regístrese. Remítase este expediente al tribunal de la causa, Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, antes mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los treinta (30) días del mes de julio de dos mil veinte. Años: 210º de la Independencia y 161º de la Federación.
Presidente de la Sala,
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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada-Ponente,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
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LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ
Exp. AA20-C-2016-000587
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretaria Temporal,