SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. AA20-C-2020-000194

 

Magistrado Ponente: Yván Darío Bastardo Flores

 

 

 

En el juicio por nulidad y simulación de contrato, interpuesto ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, por el ciudadano ALVARO RAMÌREZ , titular de la cédula de identidad N° V-4.747.362, representado judicialmente por los ciudadanos abogados Melquiades Peley y Armando Aniyar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.885 y 10.301, respectivamente, contra la sociedad mercantil distinguida con la denominación INVERSIONES DON MIGUEL C.A, (INDOMICA) constituida por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 2 de septiembre de 2005, bajo el Nº 23, Tomo 70-A, representada legalmente por el ciudadano MARIO DE JESÙS GAETANO, venezolano, mayor de edad titular de la cédula de identidad Nº V-11.873.058, representados judicialmente por los ciudadanos abogados Oscar Adolfo Atencio Galban y Oscar Enrique Atencio Galban, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 56.919 y 60.511, respectivamente y como tercero forzoso el ciudadano TAC PUI YOUNG YUEN, titular de la cédula de identidad Nº V-10.431.412, representado judicialmente por los ciudadanos abogados Yelitza Corzo Sànchez y Necida Janet Sarcos Morales, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 37.643 y 40.904, respectivamente, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, conociendo en apelación dictó sentencia en fecha 13 de enero de 2020, mediante la cual declaró lo siguiente:

“… PRIMERO: CON LUGAR  el recurso de apelación ejercido en fecha 17 de septiembre de 2019, por la abogada en ejercicio YILETZA CORZO SÁNCHEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 37.643, actuando en nombre y representación del ciudadano TAC PUI YOUNG YUEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.431.412, así como el recurso de apelación ejercido por la profesional del derecho BLANCA YAMILE RUBIO PÉREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°. 60.973, quien actúa como representante judicial de MARIO DELFIN DE JESÚS CAETANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 11.873.058, en su persona particular; y de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES DON MIGUEL, COMPAÑÍA ANÓNIMA (INDOMICA), constituida por ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 2 de septiembre de 2005, bajo el Nº 23, Tomo 70-A, en contra de la sentencia proferida por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 14 de diciembre de 2018.

 

SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada por el JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA DE LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha 14 de diciembre de 2018.

 

TERCERO: INADMISIBLE la demanda intentada por el ciudadano ALVARO RAMÍREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.747.362, contra los prenombrados codemandados, ello en consecuencia de la falta de cualidad para interponer demanda por NULIDAD PARCIAL DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y NULIDAD POR SIMULACIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

 

CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS  a la parte demandante, en virtud de haber resultado totalmente vencida, según lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”. (Negrillas y Subrayado del dispositivo transcrito).-

 

Contra la precitada decisión, el apoderado judicial de la demandante anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado en fecha 5 de noviembre de 2020. Hubo impugnación.

En fecha 4 de diciembre de 2019, la Sala recibió el expediente, en fecha 6 de noviembre de 2020, se asignó la ponencia al Magistrado Dr. Yván Darío Bastardo Flores.

Concluida la sustanciación del recurso extraordinario de casación y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

-I-

-CUESTIÓN DE DERECHO CON INFLUENCIA DECISIVA SOBRE EL MÉRITO O CUESTIÓN JURÍDICA PREVIA-

Primeramente es necesario referir lo que esta Sala ha establecido de manera pacífica y reiterada, en relación a la carga que tiene el formalizante de atacar en forma previa o en primer término a cualquier otro particular del juicio, la cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito o cuestión jurídica previa, en la cual se fundamente una sentencia, tal como ocurre en este caso con la decisión recurrida, donde la alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda de nulidad y simulación de contrato, como consecuencia de la falta de cualidad activa del demandante; de la siguiente forma:

“…De la sentencia recurrida al respecto se observa:

“…Valoradas como han sido las señaladas pruebas instrumentales, esta Operadora de Justicia Observa que, los apartamentos PH-A, PH-B de la Torre II y PH-A de la Torre I, todos del conjunto residencial RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, son instituidos en la reforma del documento de condominio como áreas privadas, asignado para tales espacios, alícuotas de participación sobre las áreas comunes, determinación de sus linderos y demás conceptos ordenados por la Ley de Propiedad Horizontal, por tanto, a tenor de la reforma del documento de condominio, tales espacios deben ser considerados por esta Alzada como áreas privadas del referido conjunto residencial.

Producto de la anterior conclusión, este Juzgado Superior observa que, para intentar la demanda de nulidad por simulación de los contratos de compraventa previamente valorados, el actor debe gozar de interés jurídico, actual y directo; por lo tanto, quien se considere directamente agraviado por los efectos del negocio jurídico presuntamente simulado, es quien ostenta la legitimación para ejercer tal pretensión.

De esta forma, de la abstracción de los alegatos que sustentan la demanda de nulidad por simulación, se reflexiona que, el actor fundó su cualidad para demandar tal pretensión en el interés colectivo que posee la comunidad de copropietarios ante la argüida simulación de un negocio jurídico de un bien común del conjunto residencial RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, sin referir, en algún sentido, el interés o el agravio causado en su esfera de derechos particulares.

En este orden de ideas, verifica esta juzgadora que no consta en los autos la demostración probatoria de un interés directo sobre la nulidad por simulación, por el contrario, puede extraerse que la misma versa sobre el interés de la citada comunidad de copoprietarios, interés que no puede ventilar en juicio el ciudadano ÀLVARO RAMÌREZ, al no detentar el carácter de Administrador de la Junta de Condominio, en consecuencia, debe concluir este Juzgado Superior Primero que el actor no posee legitimación a la causa para demandar la nulidad por simulación de los contratos hartamente citados. ASI SE ESTABLECE.

Así las cosas, al no haberse alegado y probado, por parte del ciudadana ÀLVARO RAMÌREZ, parte actora en la presente causa, su carácter de Administrador de la Junta de Condominio de RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, y o haber demostrado, en manera alguna, su interés directo para demandar la nulidad por simulación, colige esta jurisdicente que, al no existir una relación lógica entre la persona que tiene interés jurídico actual y los sujetos que por ley están obligados a reconocer dicho derecho, debe ser declarada, de manera forzosa e ineludible, como efectivamente se hará en el dispositivo del presente fallo,  CON LUGAR la excepción perentoria de falta de cualidad activa para incoar demanda de NULIDAD PARCIAL DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y NULIDAD POR SIMULACIÒN DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA. Y ASÌ FINALMENTE SE DECIDE…”.

 

Contra la precitada decisión, el apoderado judicial de la demandante anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado en fecha 5 de noviembre de 2020. Hubo impugnación.

Al efecto, en torno a la existencia de una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito o cuestión jurídica previa, en la cual se fundamenta la sentencia, esta Sala en su fallo N° RC-235, de fecha 10 de mayo de 2018, expediente N° 2017-406, caso: Virgilio Vieira Felipe contra Agregados y Premezclado La Ceiba C.A., bajo la ponencia del mismo Magistrado que suscribe la presente decisión; que ratifica lo establecido en sentencia N° RC-504, de fecha 17 de septiembre de 2009, expediente N° 2007-900, caso: Chee Sam Chang contra Manuel Lorenzo Benítez González y otra, que refiere a decisión Nº RC-306, de fecha 23 de mayo de 2008, expediente Nº 2007-904, caso: Representaciones Valeri Fashion F., C.A., contra las sociedades mercantiles Administradora Alegría, C.A. y Centro Importador Abanico, C.A., que ratifica el fallo Nº RC-824, de fecha 9 de diciembre de 2008, expediente Nº 2008-095, caso: La Rinconada C.A., contra los ciudadanos Gladys Gubaira de Matos y otros, estableció lo siguiente:

 “(…) Ahora bien, sobre la cuestión jurídica previa en la sentencia de mérito, la Sala ha establecido de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2000, Caso: Rose Marie Convit de Bastardo y otros c/ Inversiones Valle Grato C.A. que:

‘(…) cuando el Juez resuelve una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito del proceso, debe el recurrente, en primer término, atacarla en sus fundamentos esenciales, pues si los hechos invocados y la norma jurídica que le sirve de sustento legal no existen o ésta fue mal aplicada, o por el contrario, tienen otros efectos procesales distintos a los establecidos en la Alzada, o en el caso, por el Tribunal de Reenvío, el recurrente está obligado a combatirlos previamente; y si tiene éxito en esta parte del recurso, podrá, en consecuencia, combatir el mérito mismo de la cuestión principal debatida en el proceso…’.

En igual sentido, este Alto Tribunal estableció en decisión de fecha 24 de septiembre de 2003, Caso: Construcciones y Mantenimiento S Y P C.A., c/ Rasacaven S.A., que:

‘(…) el formalizante omitió impugnar, a través de su denuncia de actividad, la cuestión jurídica previa establecida por la recurrida… Sobre la carga del formalizante de atacar la cuestión jurídica previa establecida, la Sala de Casación Civil ha señalado lo siguiente: ‘…Como previamente fue establecido, en el caso bajo estudio, el Juez de la recurrida se basó en una cuestión jurídica previa para declarar sin lugar la demanda…´, que de conformidad con la doctrina de esta Sala ha debido ser atacado en forma previa por el formalizante ya sea bajo el amparo de denuncias por defectos de forma o por defectos de fondo…’.(Mayúsculas y cursivas del texto).

Es claro, pues, que el recurrente ha debido combatir el pronunciamiento del Juez Superior…”. (Destacado de la Sala).

 

En consecuencia, dado que el juez basó su decisión, en una cuestión de derecho con influencia decisiva sobre el mérito o cuestión jurídica previa, en base a la falta de cualidad activa del demandante y como consecuencia de ello declaró la inadmisibilidad de la demanda de NULIDAD PARCIAL DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y NULIDAD POR SIMULACIÒN DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA; ya que esta tiene fuerza suficiente para descartar cualquier otro pronunciamiento sobre los alegatos y pruebas vinculadas al fondo o mérito de la controversia; esta Sala por consiguiente conocerá de las denuncias contenidas en el escrito de formalización, si el recurrente ataca con prioridad, dicho pronunciamiento previo de derecho. Así se establece.

II

RECURSO EXTRAORDINARIO DE CASACIÓN

POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

Por razones metodológicas la Sala procede al análisis de la denuncia contenida en el capítulo II referido escrito de formalización, en los siguientes términos:

II

Con fundamento en el artículo 313 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 4º eiusdem, por incurrir en el vicio de inmotivación en el análisis del medio de prueba.

Por vía de fundamentación, el formalizante expresa lo siguiente:

 

“…Partiendo de este análisis y definición del vicio de inmotivación en el análisis de los medios de prueba es que venimos a fundamentar la presente denuncia con base en los siguientes argumentos:

 En el caso que nos ocupa es necesario precisar lo que expresó el ad quem en relación a los documentos de propiedad debidamente protocolizados y llevados a los autos de manera oportuna a fin de acreditar el carácter de propietario y copropietario del EDIFICIO RESIDENCIA VIRGINIA PALACE, respecto de los autos de los cuales consideró lo siguiente:

…Omissis…

De la transcripción del contenido de la parte referida al análisis probatorio de las documentales anexadas al libelo de la demanda como documento principal de la pretensión, esgrimido por el juez de alzada, es evidente la inmotivación en su análisis, pues simplemente se limita a dar el valor probatorio que le corresponde a dichas documentales siendo que las mismas no fueron impugnadas de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, sin precisar qué acto o negocio jurídico se desprende de las mismas, o precisar cuáles hechos se establecen con dichas pruebas.

No tomando en cuenta que dichas documentales no solo fueron consignadas con el escrito de libelo de demanda en la que se alega el carácter con que se intenta la acción por parte de mi mandante, que las mismas además se ratifican y se hacen valer en el lapso de promoción de pruebas, con lo que se puede constatar sin temor a dudas que el juez de alzada incurre en una franca inmotivaciòn del medio de prueba, por violación del artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, que hace imposible desentrañar cuál es su contenido y qué elementos dimanan de ellos, dado que no se expresa ningún razonamiento en torno a lo que el juez considera que se probó, pues lo da por sobreentendido cuando simula el análisis de las pruebas, señalando que le concede valor probatorio, sin expresar nada respecto a su contenido o lo que se desprende del mismo.

Es por todo lo antes expuesto que recurrimos ante su Honorable Sala de Casaciòn Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a fin de que se verifique lo aquí expuesto y sea anulada la decisión de alzada, y se resuelva definitivamente la controversia planteada.

 

Para decidir, la Sala observa:

Como puede apreciarse de la anterior transcripción, el formalizante denuncia la infracción en la recurrida de los artículos 12, 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, por incurrir en el vicio de inmotivación en el análisis probatorio, pues del análisis que expresó de las pruebas llevadas a los autos no estableció ningún hecho que sustentara lo resuelto en su decisión.

Ahora bien, respecto al vicio de inmotivación del fallo, estatuido en el numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la norma dispone que toda sentencia debe contener los motivos de hecho y de derecho que sustentan la decisión.

Al respecto, esta Sala en sentencia N° RC-291 de fecha 31 de mayo de 2005, caso de Manuel Rodríguez contra la Estación de Servicios El Rosal, C.A., señaló lo siguiente: 

“…Uno de los requisitos formales de la sentencia es el que prevé el artículo 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, que es el referido a la motivación del fallo; requisito que obliga a los jueces a expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión; al mismo tiempo, exige que la sentencia sea el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa. De esta manera, se controla la arbitrariedad del sentenciador, pues le impone justificar el razonamiento lógico que siguió para establecer el dispositivo y, garantiza adicionalmente, el legítimo derecho de defensa de las partes, al conocer éstas los motivos de la decisión, ya que si no están de acuerdo con la argumentación dada por el sentenciador, podrán interponer los recursos previstos en la ley para la revisión de la legalidad del fallo.

 

En este sentido, la Sala ha señalado que “...El requisito de la motivación del fallo previsto en el artículo 243 ordinal 4º, del Código de Procedimiento Civil, obliga al sentenciador a expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión, protegiéndose de esta manera a las partes contra lo arbitrario, y exigiendo del juez la elaboración de un fallo que resulte de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa...Como el poder del juez al momento de su decisión se encuentra vinculado al derecho (quaestio iuris) y a la certeza de los hechos (quaestio facti), se sigue de aquí que la motivación del fallo ha de comprender ambas cuestiones, como expresamente lo exige la norma procesal antes citada...”. (Sent. 21/5/97, caso: Jesús Alberto Pisani c/ Banco Caroní, C.A.).

 

Asimismo, ha expresado que “...el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. También ha sostenido la Sala en repetidas ocasiones que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos...”. (Vid. Sent. N° 83 del 23/3/92, reiterada el 26/4/00, caso: Banco Mercantil C.A. S.A.C.A., contra Textilera Texma C.A. y otro)...”. (Resaltado de la Sala).

De acuerdo a la anterior jurisprudencia de la Sala, se tiene que conforme al numeral 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es requisito de toda sentencia, aportar los motivos de hecho y de derecho en los cuales se fundamenta, así pues, el juez tiene la obligación de explicar su decisión, es decir, hacerla comprensible mediante la descripción de los motivos que lo condujeron a tomar tal determinación.

De esa manera, el razonamiento jurídico expresado y justificado por el juez en la sentencia permite que las partes del juicio queden convencidas que fue emitida una decisión objetiva y no arbitraria, en estricto acatamiento al ordenamiento jurídico positivo y al mismo tiempo pueda la comunidad en general conocer las razones que sustentan tal decisión. (Cfr. Fallo N° 669 de fecha 21 de octubre de 2008, expediente N° 2008-314, caso Centro Simón Bolívar, C.A., y/o la República Bolivariana de Venezuela, contra Diego Arria Salicetti, y otros.).

Motivo por lo cual, el juez está obligado a expresar los motivos de hecho y de derecho de la decisión, para que sea el resultado de un juicio lógico fundado en el derecho y en las circunstancias de hecho comprobadas en la causa.

También ha sostenido esta Sala, atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales reiterados en la transcripción que se vierte a continuación, que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades, a saber:

a) Que la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye. Vale decir, no contenga materialmente ningún razonamiento, de hecho o de derecho que pueda sustentar el dispositivo.

b) Que las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas. Caso en el cual los motivos aducidos, a causa de su manifiesta incongruencia con los términos en que quedó circunscrita la litis, deben tenerse jurídicamente como inexistentes.

c) Que los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables. Generando una situación equiparable a la falta de fundamentación; siempre que, naturalmente, la contradicción verse sobre un mismo considerando, lo cual conducirá, irremediablemente, a la destrucción recíproca de los mismos, e impedirá con ello el control de la legalidad del fallo, (Cfr, fallo N° RC-704, de fecha 27 de noviembre de 2009, expediente N° 09-242, caso de Manuel Padra contra Giacoma Cuius Cortesía y otro).

d) Que todos los motivos son falsos. Caso en que los motivos sean tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden a la alzada o a la casación conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión, caso éste también que se equipara a la falta de motivación. (Véase sentencia Nº 83 de fecha 23 de marzo de 1.992, caso de Juan Perozo contra Freddy Escalona y otros, reiterada en fallo Nº RC-182 de fecha 9 de abril de 2008, Exp. N° 07-876).

Así pues, el requisito de la motivación debe estar constituida por las razones de hecho y de derecho que dan los jueces como fundamento del dispositivo; siendo que la primera debe estar formadas por el establecimiento de los hechos con ajustamiento a las pruebas que las demuestran; y la segunda, la aplicación a éstos de los preceptos y los principios doctrinarios atinentes.

Para la Sala en constante y pacífica doctrina, por lo menos a partir de 1906, está claro, que el vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. (Cfr. Fallos N° RC-934, de fecha 15 de diciembre de 2016, expediente N° 2016-365, caso: Michel Kalbahdji Basnaji contra Altec, C.A., y otro; N° RC-770, de fecha 27 de noviembre de 2017, expediente N° 2017-441, caso: Marilu Bello Castillo contra Ingeniería Amelinck, C.A., y otro, y N° RC-349, de fecha 12 de julio de 2018, expediente N° 2017-453, expediente N° 2017-453, bajo la ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, entre muchos otros).-

Ahora bien, en razón de que la presente denuncia trata sobre unos medios probatorios promovidos y evacuados por las partes, para la Sala es necesario hacer una distinción entre el deber del juez de pronunciarse sobre la ilegalidad o impertinencia de la prueba, con su labor de examen del material probatorio que sustentará finalmente su decisión.

Pues, para que exista motivación el juez debe señalar las razones por las cuales ha admitido o desechado una prueba, y en caso que se le otorgue valor probatorio a una determinada prueba el mismo deberá señalar que se observa o que se desprende del mencionado elemento probatorio, aunado a esto debe de igual manera señalar en que incide la valoración de la misma en el dispositivo del fallo.

En este orden, en relación a la denuncia planteada esta Sala estima necesario dejar establecido lo que su doctrina ha señalado sobre el vicio de inmotivación en el análisis de los medios probatorios, que se ve reflejada entre otros, en sus fallos, RC-488, de fecha 20 de diciembre de 2002, expediente 2001-741; RC-1030, de fecha 7 de septiembre de 2004, expediente 2003-840; RC-1311, de fecha 9 de noviembre de 2004, expediente 2003-1070; RC-546, de fecha 27 de julio de 2006, expediente 2006-146; RC-857, de fecha 14 de noviembre de 2006, expediente 2005-741; RC-208, de fecha 14 de abril de 2008, expediente 2007-662; RC-576, de fecha 8 de agosto de 2008, expediente 2006-1036; RC-655, de fecha 17 de octubre de 2008, expediente 2008-167; RC-037, de fecha 19 de febrero de 2009, expediente 2008-430; RC-149, de fecha 30 de marzo de 2009, expediente 2008-662; RC-239, de fecha 5 de mayo de 2009, expediente 2008-645; RC-397, de fecha 17 de julio de 2009, expediente 2008-549; RC-090, de fecha 17 de marzo de 2011, expediente 2009-435; RC-491, de fecha 27 de octubre de 2011, expediente 2011-081; RC-257, de fecha 26 de abril de 2012, expediente 2011-430; RC-540, de fecha 23 de septiembre de 2013, expediente 2013-112; RC-122, de fecha 10 de marzo de 2014, expediente 2013-364; RC-092, de fecha 18 de febrero de 2016, expediente 2015-568, y el más reciente en fecha 29 de marzo de 2017, expediente 2016-239, donde se ha censurado la sentencia recurrida por inmotivación en el análisis de un medio de prueba como vicio de actividad en la elaboración del fallo, en conformidad con lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil.

De igual forma, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, se ha pronunciado respecto al vicio de inmotivación del fallo en el análisis de los medios de pruebas, en sus fallos N° 891, de fecha 5 de mayo de 2006, expediente 2004-2326; N° 1619, de fecha 24 de octubre de 2008, expediente 2008-774; N° 33, de fecha 30 de enero de 2009, expediente 2008-220; N° 1065, de fecha 10 de agosto de 2015, expediente 2014-603; y finalmente en sentencia N° 340, de fecha 5 de mayo de 2016, expediente N° 2016-066.

Establecido lo anterior, la Sala a fin de verificar lo delatado por la recurrente en casación, pasa a transcribir in extenso la parte pertinente del fallo de alzada, que señaló lo siguiente:

“…Vislumbrado lo anterior, es menester para esta Alzada proceder a realizar la valoración correspondiente a la copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio del Estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, anotado bajo el Nº 49, folio 254 del tomo 33, protocolo de transcripciones del año 2011, en el cual consta la constitución del condominio del Conjunto Residencial RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, así, siendo que la precitada instrumental fue promovida de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, tomando en consideración que consiste en copia certificada de documento público.

…Omissis…

Por otro lado, en lo relativo a la pretensión de NULIDAD POR SIMULACIÒN DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA. Considera ajustado a derecho esta Superioridad realizar la valoración necesaria de los siguientes instrumentos:

1.-Copia fotostática de contrato de compraventa, el cual riela inserto al folio ciento dieciocho (118) de la pieza marcada “principal 1”, y se halla signada con el Nº 2013.3437, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 479.23.5.6.5575 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, en fecha dos (2) de diciembre de 2013.

2.- Copia fotostática de contrato de compraventa, el cual riela inserto al folio ciento veinticinco (125) de la pieza marcada “principal 1”, y se halla signada con el Nº 2013.3437, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 479.24.5.6.5569 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, en fecha dos (2) de diciembre de 2013.

3.- Copia fotostática de contrato de compraventa, el cual riela inserto al folio ciento treinta y uno (131) de la pieza marcada “principal 1”, y se halla signada con el Nº 2013.3437, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 479.21.5.6.5346 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, en fecha dos (2) de diciembre de 2013.

Siendo que las precitadas pruebas fueron promovidas de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga el valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, tomando en consideración que son copias de documentos públicos que no fueron impugnadas a través de los 18 medios procesales dispuestos para ello en el decurso del proceso. ASÌ SE DECLARA.

De igual modo, se valora se la siguiente forma la copia certificada de documento de condominio protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, anotado bajo el Nº 46, folio 261 del tomo 42, protocolo de transcripciones del año 2013, en el cual la reforma del documento de condominio del Conjunto residencial RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, así, siendo que la precitada instrumental fue promovida de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Superioridad le otorga pleno valor probatorio que se desprende del artículo 1.357 y siguientes del Código Civil, tomando en consideración que consiste en copia certificada de documento público.

Valoradas como han sido las señaladas pruebas instrumentales, esta Operadora de Justicia Observa que, los apartamentos PH-A, PH-B de la Torre II y PH-A de la Torre I, todos del conjunto residencial RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, son instituidos en la reforma del documento de condominio como áreas privadas, asignado para tales espacios, alícuotas de participación sobre las áreas comunes, determinación de sus linderos y demás conceptos ordenados por la Ley de Propiedad Horizontal, por tanto, a tenor de la reforma del documento de condominio, tales espacios deben ser considerados por esta Alzada como áreas privadas del referido conjunto residencial.

Producto de la anterior conclusión, este Juzgado Superior observa que, para intentar la demanda de nulidad por simulación de los contratos de compraventa previamente valorados, el actor debe gozar de interés jurídico, actual y directo; por lo tanto, quien se considere directamente agraviado por los efectos del negocio jurídico presuntamente simulado, es quien ostenta la legitimación para ejercer tal pretensión.

De esta forma, de la abstracción de los alegatos que sustentan la demanda de nulidad por simulación, se reflexiona que, el actor fundó su cualidad para demandar tal pretensión en el interés colectivo que posee la comunidad de copropietarios ante la argüida simulación de un negocio jurídico de un bien común del conjunto residencial RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, sin referir, en algún sentido, el interés o el agravio causado en su esfera de derechos particulares.

En este orden de ideas, verifica esta juzgadora que no consta en los autos la demostración probatoria de un interés directo sobre la nulidad por simulación, por el contrario, puede extraerse que la misma versa sobre el interés de la citada comunidad de copropietarios, interés que no puede ventilar en juicio el ciudadano ÀLVARO RAMÌREZ, al no detentar el carácter de Administrador de la Junta de Condominio, en consecuencia, debe concluir este Juzgado Superior Primero que el actor no posee legitimación a la causa para demandar la nulidad por simulación de los contratos hartamente citados. ASI SE ESTABLECE.

Así las cosas, al no haberse alegado y probado, por parte del ciudadana ÀLVARO RAMÌREZ, parte actora en la presente causa, su carácter de Administrador de la Junta de Condominio de RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, y o haber demostrado, en manera alguna, su interés directo para demandar la nulidad por simulación, colige esta jurisdicente que, al no existir una relación lógica entre la persona que tiene interés jurídico actual y los sujetos que por ley están obligados a reconocer dicho derecho, debe ser declarada, de manera forzosa e ineludible, como efectivamente se hará en el dispositivo del presente fallo,  CON LUGAR la excepción perentoria de falta de cualidad activa para incoar demanda de NULIDAD PARCIAL DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO Y NULIDAD POR SIMULACIÒN DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA. Y ASÌ FINALMENTE SE DECIDE…”.

 

De la transcripción de la sentencia recurrida se evidencia que efectivamente el juez de alzada procede a analizar las pruebas llevadas a los autos, por las partes, y a las cuales les otorga el valor probatorio correspondiente conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.357 del Código Civil, sin precisar qué hechos se desprenden de cada prueba y de qué manera influye tales pruebas en la resolución de la controversia planteada.

De ello se evidencia que efectivamente tal y como lo expresa el formalizante el juez de alzada incurre en el vicio de inmotivación en el análisis del material probatorio, pues de las pruebas aportadas a los autos, según se desprende de la sentencia recurrida se le otorga pleno valor probatorito , pero no se expresa qué hecho se desprende de los mismos, ni con que carácter interpone la parte actora la demanda, para llegar a la conclusión de que no tiene cualidad para interponer la demanda, lo que evidentemente tiene influencia determinante en el dispositivo del fallo recurrido, ya que se declara la falta de cualidad activa del actor, pero con ausencia de los motivos probatorios que la sustenten.

De conformidad con lo anteriormente expuesto, esta Sala declara procedente la denuncia por infracción de los artículos de los artículos 12 y 243 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, y se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso extraordinario de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En consideración de todo lo antes expuesto y ante la detección de un vicio de orden público que presenta el fallo analizado por esta Sala, se CASA TOTAL el fallo recurrido, se decreta su NULIDAD ABSOLUTA, y pasa a decidir el fondo de la controversia, estableciendo las pretensiones y excepciones, analizando y apreciando las pruebas, conforme al nuevo proceso de casación civil venezolano, ya citado en este fallo, en los siguientes términos:

SENTENCIA DE MÉRITO

ALEGATOS DE LAS PARTES:

 

En el libelo de demanda interpuesto por la actora contra la sociedad mercantil Multinacional de Seguros C.A., expresa lo siguiente:

El ciudadano Álvaro Ramírez, (supra identificado) interpone demanda por NULIDAD DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO y NULIDAD POR SIMULACIÒN DE CONTRATO DE VENTA, en fecha 20 de julio de 2015, mediante auto dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia se admite la demanda, que se incoara contra la Sociedad Mercantil Don Miguel Compañía Anónima (INDOMICA) (antes identificada), en la que se expresa lo siguiente:

En su carácter de legítimo propietario de tres (3) inmuebles, ubicados en la Torre I del edificio el cual está situado en la avenida 3D con calle 60 sector Don Bosco jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del estado Zulia, dicho Edifico tiene los siguientes linderos: NORTE, propiedad que es ó fue de Claudio Molina; casa N, 58-296; SUR, propiedad que es ó fue de Olga Antúnez, casa Nº 58-354; ESTE, vía pública, avenida 3D (antes Don Bosco) y OESTE, propiedad que es ó fue de Grisel Torres, Zulima Urdaneta y Marcial Villalobos (Callejón).  Dichos inmuebles son los siguientes: a) el apartamento distinguido con el 19-D ubicado en el piso 19 de la Torre I del Edificio RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, tal y como se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el Nº 2013.3443, Asiento Registral 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5581 del libro de folio real del año 2013, cuyo título adquisitivo en original constante de cinco (5) folios útiles acompaño distinguido con el Nº 02; b) el apartamento distinguido con el Nº 19-B, ubicado en el piso 19 de la Torre I del Edificio RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, tal y como se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el Nº 2013.3429, Asiento Registral 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5567 del libro de folio real del año 2013, cuyo título adquisitivo en original constante de cinco (5) folios útiles acompaño distinguido con el Nº 03; c) el apartamento con el Nº 19-C, ubicado en el piso 19 de la Torre I del Edificio RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, tal y como se evidencia de documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el Nº 2013.3449, Asiento Registral 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5587 del libro de folio real del año 2013, cuyo título adquisitivo en original constante de cinco (5) folios útiles acompaño distinguido con el Nº 04.

Estos inmuebles fueron adquiridos por venta primaria a la propietaria y constructora del Edificio RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE, la sociedad mercantil INVERSIONES DON MIGUEL COMPAÑÌA ANÒNIMA (INDOMICA).

Alega que legitimado para ejercer sus derechos individuales y de copropietario integrante de la comunidad antes mencionada, máxima a un cuando hasta la fecha no se ha instalado la Junta de Condominio alguna, por lo que tiene legalidad procesal y el interés actual para intentar la presente acción.

Alega que en el curso de la remodelaciones aparecieron una serie de filtraciones en los techos, que evidentemente provenían de la última planta del edificio, ya que de acuerdo al documento de condominio protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 9 de septiembre de 2011, bajo el Nº 49, folio 254, tomo 33 del Protocolo de Transcripción del año 2011, el edificio RESIDENCIAS VIRGINI PALACE está compuesto por dos torres y cada una de ellas posee 19 pisos y 76 apartamentos cada una (artículo 6 del Documento de Condominio) y  en consecuencia sobre el techo del piso 19 donde se ubican los inmuebles de la parte actora solo debe existir azotea.

Alega la parte accionante que en la determinada área común, destinada para instalaciones de maquinas de ascensores cuyo acceso constan de escaleras de servicios, así mismo expresa “…que esa planta techo del piso 19, donde termina el área habitable de la torre I del edificio RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE existen dos apartamentos mas, fundamentados su construcción en el artículo 7 del Documento de Condominio que textualmente dice lo siguiente: “Artículo 7 PLANTA TECHO Se ubica en la planta vigésima del edificio, consiste en la planta techo o parte superior de los apartamentos distinguidos con las siglas 19-A, 19-B, 19-C y 19-D y consta de un área de circulación con acceso a las escaleras de servicio del edificio, dos (2) ascensores. Dicha área arriba descrita se reserva la constructora para fines de poder edificar dos (02) apartamentos mas en cada de las torres, que estarían identificados así: TORRE 1: Dos (2) apartamentos de aproximadamente CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 Mts2), uno al Norte de la respectiva torre y otro al Sur de la misma. TORRE 2: Dos (2) apartamentos de aproximadamente CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 Mts 2), uno al Norte de la respectiva torre y otro al Sur de la misma.”

Alega que dichas “…edificaciones no están descritas e identificadas en el Documento de Condominio con todos los requisitos exigidos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, no teniendo asignado porcentaje sobre las cosas y carga comunes, no habiéndose adjudicado puesto de estacionamiento y encontrándose, tal y como consta en la copia certificada del Documento de Condominio un asiento registral de fecha 2 de diciembre de 2013 en el cual INVERSIONES DON MIGUEL COMPAÑÌA ANÒNIMA (INDOMICA ) venden el apartamento PH-A  de la torre I con asiento registral Nº 5575 (…)”.

Alega que del tracto sucesivo de orden registral llevado en atención al Conjunto Residencial Virginia Palace, consta que el ciudadano Mario de Jesús Caetano, en su carácter de presunto presidente de la Sociedad Mercantil INDOMICA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 11.873.058, presuntamente enajenó mediante venta de fecha 27 de septiembre de 2018 y a tenor de un documento signado Nº 2013.2818, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 478.21.5.6.5346, un apartamento distinguido con las siglas PH-B  de la torre II, situado en la planta 20 del edificio en cuestión, por la cantidad, la cual estima como “irrisoria” , de DOSCIENTOS NOVENTA MIIL BOLÌVARES 00/100 (Bs. 290.000,00). Acto seguido procedió a vender otro inmueble apartamento signado bajo la nomenclatura PH-A de la torre II mediante venta celebrada en fecha 2 de diciembre de 2013, conforme a documento protocolizado bajo el Nº 2013.3431, asiento registral Nº 1, del inmueble matriculado bajo el Nº 478.5.6.5369, por el precio de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÌVARES 00/100 (Bs. 275.000,00). Finalmente, en fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el Nº 2013.3437, asiento registral Nº 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5557, la preindicada Sociedad Mercantil enajenó el apartamento signado bajo en Nº PH-A de la torre I, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÌVARES 00/100.

Al respecto alega la parte actora que las referidas ventas resultaron en contratos celebrados entre la Sociedad Mercantil Inversiones Don Miguel Compañía Anónima, (INDOMICA), en su carácter de vendedora, al ciudadano MARIO DE JESUS CAETANO,  en su carácter de comprador quien a su vez es presidente de la compañía, lo que se evidencia de una serie de notas marginales, del traspaso de un sin número de apartamentos para luego trasladar a terceros supuestamente de buena fe, lo que evidencia un fraude.

En virtud de lo expuesto la parte actora solicita en su petitorio, lo siguiente:

1.- Nulidad parcial del artículo 7 de Documento de Condominio del Conjunto Residencial protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, bajo el Nº 49, folio 254, tomo 33 protocolo de transcripción del año 2011, condominio en lo relativo a la edificación de dos apartamentos en cada una de las Torres que estarían edificadas sobre el techo azotea del piso 19.

2.- En que las construcciones efectuadas sobre áreas comunes queden en beneficio de la comunidad de los copropietarios del edificio Residencia Virginia Palace, es decir, las edificaciones que comprende objeto de las ventas efectuadas sobre el denominado apartamento signado con la nomenclatura PH-B de la torre II, situado en la planta 20 de dicho Edificio, por la irrisoria suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÌVARES 00/100 (Bs. 290.000,00) en fecha 27 de septiembre de 2013, bajo el Nº 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5346, y la efectuada en atención al apartamento PH-A de la torre II en fecha 2 de diciembre de 2013 bajo el Nº 2013. 3431, asiento registral 1 del inmueble Nº 479.5.6.5569, por la irrisoria suma de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÌVARES 00/100 (Bs. 275.000,00), y la del apartamento PH-A de la Torre I del edificio Residencia Virginia Palace fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el Nª 2013. 3437, asiento registral Nº 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5575, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en consecuencia, sean declaradas nulas de conformidad con el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por la Simulación de dichas ventas realizadas por la misma persona a través de apoderados especiales.

3.- Que sean declaradas Nulas por Simulación las presuntas ventas efectuadas sobre el denominado PH-B de la Torre II nomenclatura PH-B de la torre II, situado en la planta 20 de dicho Edificio, por la irrisoria suma de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLÌVARES 00/100 (Bs. 290.000,00) en fecha 27 de septiembre de 2013, bajo el Nº 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5346, y la efectuada en atención al apartamento PH-A de la torre II en fecha 2 de diciembre de 2013 bajo el Nº 2013. 3431, asiento registral 1 del inmueble Nº 479.5.6.5569, por la irrisoria suma de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÌVARES 00/100 (Bs. 275.000,00), y la del apartamento PH-A de la Torre I del edificio Residencia Virginia Palace fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el Nº 2013. 3437, asiento registral Nº 1 del inmueble Nº 479.21.5.6.5575, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, todas celebradas entre la Sociedad Mercantil INDOMICA y el ciudadano MARIO DE JESÙS CAETANO.

Se fundamenta la presente acción en los artículos 5 , 7 en concordancia con los artículos 26 y 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, y se estimó la demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÌVARES 00/100 (180.000.000,00) QUE EQUIVALEN A un millón doscientos mil unidades tributarias  (1.200.000 UT).

La sociedad mercantil demandada INVERSIONES DON MIGUEL, COMPAÑÌA ANÒNIMA (INDOMICA) y del ciudadano MARIO DELFÍN DE JESÚS CAETANO, en su contestación, sostuvo lo siguiente:

Alega como defensa previa la falta de cualidad de la parte demandante para intentar la acción, por cuanto a su decir, dicha acción le es privativa de ejercerla el administrador de conformidad con el literal E del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Afirma la parte demandada que la sociedad Mercantil INDOMICA, construyó sobre un inmueble de su propiedad un conjunto residencial integrado por dos (02) torres, denominado “Residencias Virginia Palace”, situado en la avenida 3D con calle 60, sector Don Bosco, en la  jurisdicción de la Parroquia Olegario del Municipio Maracaibo del Estado; dicho conjunto residencial se encuentra construido sobre una parcela de terreno que era propiedad de nuestra representada “INDOMICA”, según consta en documento protocolizado por ante el  Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, de fecha 21 de octubre de 2005, anotado bajo el Nº 39, Tomo 11, Protocolo 1º.

Afirma que a fin de darle cumplimiento a la Ley de Propiedad Horizontal, la parte accionada otorgó el documento de condominio de dicho Conjunto Residencial, el cual fue debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, el día 09 de septiembre de 2011, bajo el número 49, folio 254, del Tomo 33 del Protocolo de transcripción del mismo año 2011, matrícula Nº 479.2011.3.1339. en este documento se procedió a la descripción de las dos (2) torres que conforman el Conjunto Residencial Virginia Place, con la observación o indicación expresa en el artículo 7 de dicho documento, que la planta del techo o parte superior de los apartamentos distinguidos con las siglas 19-A, 19-B, 19-C y 19-D, se reservó la constructora, sociedad mercantil INDOMICA, a los fines de edificar dos (2) apartamentos mas en cada una de las torres, uno al norte y uno al sur, con un área aproximada cada uno de ellos, de ciento treinta metros cuadrados (130 m2).

Alega que el documento constitutivo del Condominio de la Residencia Virginia Palace fue objeto de reiteradas reformas tal como se evidencia de documento protocolizado en fecha 30 de noviembre de 2011, bajo el número 15, folio 70, Tomo 44 del protocolo de transcripción, Tomo 42, Folio 261, Matrícula 479.2013.3.4.0542 aunado a esto expresa, expresa que respecto de ese documento de condominio se efectuaron bajo la venia de los copropietarios del bien inmueble en cuestión y cuya reforma consistieron en la modificación de los artículos 4, 5 y 7 de dicho documento y de los artículos 8, 9 y 28 relativos a aclaratorias del documento de condominio de la Residencia Virginia Palace.

Alega que dichas modificaciones se hicieron apegadas a las disposiciones jurídicas entre las cuales están el artículo 1920 del Código Civil, a los artículos 26, 29 y 30 de la Ley de Propiedad Horizontal, y los artículos 9, 26, 28, y 45 de la Ley de Registro Público y Notariado.

Alega que las alteraciones de la áreas comunes, es decir, presuntamente las edificaciones efectuadas lo cual tuvo como objeto las construcciones de los dos (02) apartamentos signados con las siglas PH en ambas torres del Conjunto residencia, devienen del presunto derecho de sobreedificaciòn reservado por la empresa Sociedad Mercantil INDOMICA, mediante las reformas formuladas con posterioridad en el documento de condominio.

Acepta que la empresa INDOMICA, procedió a vender al demandante Álvaro Ramírez, ocho (08) inmuebles que forman parte del Edificio Residencias Virginia Palace, (supra identificado) ubicados en la Torre I, siendo los mismos aquellos distinguidos con los números 12-A, 12-B, 12-C, 12-D, 19-A, 19-B, 19-C y 19-D, ubicados en el piso 12 y 19 de la Torre I del Edificio antes mencionado.

En cuanto a la pretensión de simulación de venta, niega, rechaza y contradice, por no ser ciertos, todos y cada uno de los hechos, toda vez que la parte actora no acredito en los autos los requisitos de procedencia de dicha pretensión, así como contradice el alegato de irrisorio” del precio de venta dado a los bienes inmuebles controvertidos, por cuanto las mismas se ajustan a las disposiciones que forman parte integrante del documento de condominio.

Alega que los documentos de ventas de todos los inmuebles fueron redactados de forma idéntica, visados por el mismo profesional del derecho, incluyendo entre ellos todos los apartamentos comprados por el demandante ALVARO RAMÍREZ.

Alega en cuanto al precio de los inmuebles, que no existe obligación alguna por parte de la sociedad mercantil INDOMICA como constructor y vendedor primario de los inmuebles, o por parte de MARIO DE JESÚS CAETANO, como vendedor secundario, de fijar un precio fijo para la libre venta de los apartamentos adquiridos, y cuyo precio no se puede convertir en un límite valorativo sobre todo en una economía altamente inflacionaria.

Niega, rechaza y contradice que se haya ocultado fraudulentamente o dolosamente la forma de pago de los apartamentos, pues de manera contundente las partes afirman expresamente en cada documento de venta, que la forma de pago consta en el recibo que se acompañaba para ser agregado al cuaderno de comprobantes en la oportunidad de protocolizar cada una de las ventas, donde se detalla claramente la forma de pago.

Alega que la venta que se le hiciera al ciudadano Mario de Jesús Caetano, del apartamento PH-A de la Torre I, en fecha 07 de abril de 2014, bajo  el Nº 2013.4.437, Asiento registral 2 del inmueble 479.21.5.6.5575, es perfectamente apegada a derecho y no constituye un acto que pretenda simular un negocio jurídico a fin de eludir la responsabilidad del constructor.

En virtud de lo expuesto, concluye que las ventas realizadas tanto por INDOMICA como por el ciudadano MARIO DE JESUS CAETANO, son actos jurídicos perfectamente válidos, que han sufrido los efectos de ley, toda vez que los mismos no fueron hechos de manera “simulada, fraudulenta o dolosa” como lo alega el actor.

En virtud de lo expuesto, concluye peticionando que se desestime la pretensión del demandante de calificar de simulados, dolosos o fraudulentos los actos jurídicos contentivos de las ventas realizadas por INDOMICA al ciudadano MARIO DE JESUS CAETANO,  de los apartamentos signados con los Nros. PH-A y PH-B de la Torre 2 y PH-A de la Torre I de Residencias Virginia Palace.

Alegatos del Tercero Forzoso Interviniente en juicio, mediante escrito, expresa lo siguiente:

Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho invocado en la demanda incoada por el identificado demandante Álvaro, argumentos sobre los cuales sustenta su acción, siendo en consecuencia improcedente en derecho y nula la pretensión jurídica perseguida por el actor, en su condición de propietario del apartamento identificado como PH-A de la Torre I de Residencias Virginia Palace.

No es cierto, que la parte demandante desconociera la construcción de los apartamentos distinguidos con las siglas PH-A y PH-B  de las Torres I y II de Residencias Virginia Palace, toda vez que cuando el ciudadano ALVARO RAMÌREZ, adquiere los apartamentos distinguidos con las siglas 19-B, 19-C y 19-D entre otros, en fecha 02 de Diciembre de 2013, ya estaban construidos dichos apartamentos.

No es cierto, que la adquisición del inmueble haya sido una burda simulación de negocio jurídico tal como lo afirma la parte demandante en el libelo de la demanda, pues el mismo fue adquirido mediante documento público con todas las formalidades exigidas por la Ley.

Niega, rechaza y contradice, que el precio de la venta fuero un precio irrisorio, dado que de los documentos de compra-ventas que se encuentran insertos en el expediente, la mayor de la compra-venta es la realizada por el tercero por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 6.000.000,00) en fecha 7 de abril de 2014.

Expresa que la demanda intentada por el ciudadano ALVARO RAMÍREZ  es temeraria, puesto que no tiene fundamento alguno, ya que el propietario primerio y redactor unilateral del Documento de Condominio se había reservado el derecho de construir los indicados apartamentos de 130 Mts 2 en cada una de las Torres.

MATERIAL PROBATORIO.

De las pruebas promovidas por la parte actora:

1.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 2 de diciembre de 2013 anotado bajo el N° 2013.3443, asiento registral 1. del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.5581 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la titularidad del derecho de propiedad del ciudadano ÁLVARO RAMIREZ en relación al apartamento signado bajo el N° 19-D, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a los folios 13-16 de la pieza 1 / 2   del expediente).

2.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 2 de diciembre de 2013 anotado bajo cl N° 2013.3429, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.5567 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la titularidad del derecho de propiedad del ciudadano ÁLVARO RAMIREZ en relación al apartamento signado bajo el N° 19-B, , el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a los folios 20-22 de la pieza 1 /2 del expediente).

3.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 2 de diciembre de 2013. anotado bajo el N° 2013.3449, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.5587 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la titularidad del derecho de propiedad del ciudadano ALVARO RAMIREZ en relación al apartamento signado bajo el N° 19-C. , el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a los folios en los folios 26-28, de la pieza 1 /2 del expediente).

4.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, anotado bajo el N° 49, folio 254 del tomo 33 del protocolo de transcripciones del año 2011, del cual se aprecia la declaratoria de constitución del condominio del Conjunto Residencial Virginia Palace, constante de 32 artículos, , el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil (consta a los folios inserto en los folios 33-48, de la pieza 1 /2 de la pieza principal).

5.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado 2ulia, en fecha 2 de diciembre de 2013, anotado bajo el N° 2013.3437, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 479.21.5.6.5575 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la titularidad del derecho de propiedad del ciudadano MARIO DE JESÚS CAETANO. titular de la cédula de identidad N° V: 11.875.058, en relación al apartamento signado bajo el N° PH-A, situado en la planta 20 de la torre I, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a los folios 121 al 123 de la pieza 1 /2 del expediente), todo como consecuencia de la venta efectuada entre la Sociedad Mercantil INDOMICA, al precitado ciudadano.

6.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 2 de diciembre de 2013. anotado bajo el No 2013.3431, asiento registral 1, del inmueble matriculado con el Ne 479.21.5.6.5569 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la titularidad del derecho de propiedad del ciudadano MARIO DE JESUS CAETANO, titular de la cédula de identidad Nº V. 11.873.058, en relación al apartamento signado bajo el N° PH-A, situado en la planta 20 de la torre II, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a los folios 128 al 130), todo como consecuencia de la venta efectuada entre la Sociedad Mercantil INDOMICA, al precitado ciudadano.

7.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 27 de septiembre de 2013 anotado bajo el N° 2013.2818, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N 479.21.5.6.5346 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la titularidad del derecho de propiedad del ciudadano MARIO DE JESÚS CAETANO. titular de la cédula de identidad Nº V- 11.873.058, en relación al apartamento signado bajo el N° PH-B, situado en la planta 20 de la torre ll, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a los folios 128 al 130), todo como consecuencia de la venta efectuada entre la Sociedad Mercantil INDOMICA, al precitado ciudadano.

8.- Copia certificada de documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 7 de abril de 2014. anotado bajo el N° 2013.3437, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 479.21.5.6.5575 y correspondiente al libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la titularidad del derecho de propiedad del ciudadano TAC PUI YOUNG YUEN, titular de la cédula de identidad N° V- 10.431.412, en relación al apartamento signado bajo el N° PH-A, situado en la planta 20 de la torre 1, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a los folios 128 al 130, de la pieza 1 /2 del expediente, todo como consecuencia de la venta efectuada por el ciudadano MARIO DE JESÚS CAETANO al precitado ciudadano.

9.- Copia certificada de documento de condominio del Conjunto Residencial Virginia Palace protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, inscrito bajo el Nº 49, folio 254, tomo 33 del protocolo de transcripción respectivo, del cual se aprecia la reglamentación que ha de regir a dicho inmueble destinado a la modalidad de propiedad horizontal, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta a inserto en el folio 126 al 142 de la pieza principal).

Inspección judicial:

En el discurrir del iter procesal se alegó a las actas procesales el medio probatorio de Inspección Judicial, de conformidad con el artículo 1428 del Código Civil, debidamente admitida y evacuada conforme a las disposiciones 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en los términos constante en actas y que se dan aquí por reproducidos, en consecuencia, el a quo en fecha 13 de abril de 2018 procedió a constituirse en la Oficina Municipal De Planeamiento Urbano (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo y dejar constancia de lo siguientes particulares:

“…1 Particular primero: "A) la existencia de un permiso de construcción y la constancia de variables urbanas del edificio residencias virginias Palace, los cuales deberán ser requeridos y anexados a la inspección".

 

El tribunal deja constancia que tuvo Virginia Palace, en la en que respecta a se dejó constancia, Asimismo, se a la vista el expediente del edificio residencias a la solicitud de modificación de construcción que el permiso de construcción de cumplimiento de variable original se encuentra en el archivo municipal de la alcaldía de Maracaibo. Sin embargo, en notificación de con los libros de constancia n constancia indomica de constancias entregadas, se evidencia que se entregó el día cero 2 de Agosto de 2007, identificada con el número C- 073-09-J, el cual coincide plenamente con la construcción que reposa en el folio 240 de la pieza principal número 1 del constancia qué tuvo expediente judicial. En tal sentido. el tribunal deja la vista libro marrón identificado como "Construcciones de VVE" 2000. 2001, 2002, 2003, 2004 y 2005, indicándose que el mismo empleado para notificar la entrega de constancia de variables urbanas fundamentales. En el mismo, en el folio 43 evidencia que en fecha 31 07 07 se entregó la constancia correspondiente al edificio residencia Virginia Palace, a inversiones Don Miguel S.A.

Respecto del particular segundo: "b) la existencia y reproducción de los planos presentados por la sociedad mercantil inversiones. DON MIGUEL COMPAÑIA ANÓNIMA (INDOMICA), para la obtención del permiso de construcción y habilidad de edificio Residencias Virginia Palace"

Al respecto el notificado deja constancia de existencia de los planos, más Indicó que no fue otorgada constancia de habitabilidad los planos corresponden a la solicitud de constancia de VVF. Con relación al particular tercero: "c) se deje constancia de las fechas de otorgamiento de la constancia de variables urbanas, su aprobación o no y del permiso de habitabilidad concedido, con la reproducción fotostática de los mismos: cualquier otra circunstancia que en el momento de practicar esta inspección se señale".

El notificado expone, respecto a la constancia de variables urbanas, es CVVF a nombre de residencia Virginia Palace de fecha 31/07/07 N° C-073-07- J. Asimismo expuso no hay solicitud de permiso de habitabilidad, por lo tanto no fue concedido permiso según reposa en los archivos. Terminó, se leyó y firman. Otro si: el 2 de septiembre de 2013 se realizó recurso de reconsideración que fue infructuoso siendo su revisión responde en fecha 06/03/14

Otro sí ordenando se ajustar la modificación del proyecto el 16 de octubre de 2015 Indomica introduce los ajustes ordenados por OMPU mediante resolución ene 2014 -010 el 16 de noviembre de 2016 OMPU considera EXTEMPORANEA la solicitud introducida por INDOMICA. Es todo termino, se leyó y conformes firman.”.

 

Asimismo, en fecha 23 de marzo de 2018, siendo las diez y treinta y cinco minutos (10:35 am) de la mañana, día y hora fijados por el a quo para llevar a efecto Inspección promovida en la presente causa, se constituyó el tribunal en el edificio residencias Virginia Palace, ubicado en la avenida 3D con calle 60, sector Don Bosco, parroquia Olegario Villalobos, municipio Maracaibo del estado Zulia, se procedió a la evacuación de la inspección promovida por la parte actora en los siguientes términos:

“…A) Se observa en el Hall de entrada cartelera donde se ubican varios comunicados, más no Se observa relación de pagos de cuotas de condominio

B) Se observa la existencia de un ascensor que se utiliza mediante una llave magnética, que llega hasta el piso 19. donde existe apartamentos 19 A, B, C y D. Se deja constancia de las condiciones del apartamento 193, en específico Se observa deterioro del techo, así como existencia de escombro, se observa sala sanitaria de área social, con deterioro en su interior. En una de las habitaciones Se observa otra sala de balo con deterioro en los pisos. Igualmente se observa en el área de la cocina, desprendimiento de una de una parte del lecho de yeso. Se observa escombros, del techo de yeso del área de la sala-comedor. Desprendimiento de todo el techo de yeso en desprendimiento del curva en el apartamento contiguo presencia de área de la cocina y Lavandería. En la sala sanitaria del área social techo de yeso. En el dormitorio principal observa presencia de escombros y desprendimiento del techo. Filtraciones se observaron en la habitación auxiliar. En apartamento contigo que tiene vista al lago de Maracaibo, Se observa en buenas condiciones. En apartamento contiguo, con vista al lago Distinto al anterior. Se observa en condiciones regulares, en el área de la sala observándose en el área de las alas leves filtraciones, y asimismo en una de las habitaciones Se observa humedad En la habitación principal Se observa que se encuentra en perfectas condiciones, así como en la habitación de niños. Se observa filtraciones en el cuarto de aire acondicionado So observa alrededor del ducto de la sala y cocina se observa. Segunda inspección: mediante e acceso por escalera, se observó un apartamento en piso subyacente, el cual presenta filtraciones en el pasillo principal de acceso a los apartamentos del Pent House. Se observa una escalera de humo que conduce al tanque de agua Es todo, termino, se leyó y conformes firman. Otro si: no se observó nomenclatura…”

 

Finalmente, en fecha 13 de abril de 2018, siendo las once de la mañana (11:00 am), día y hora fijados por este tribunal para llevar a efecto las inspecciones promovidas por la parte actora en la presente causa, se constituye el tribunal en la Oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, acto seguido se procedió la evacuación de la inspección en los siguientes términos:

1) respecto de la documentación y planos acompañados en el otorgamiento del documento de condominio del edificio Residencias Virginia Palace, de fecha 9 de septiembre de 2011, N° 49. Tomo 33 del protocolo de transcripción. El tribunal tuvo a su vista constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales de fecha 31/07/2007 N° C-073-07-J. Asimismo tuvo su vista un documento denominado " constancia de condiciones habituales" Nº CCI-OMPU-07-0295-A, de fecha 22 de agosto de 2007 firmada por Ing Helimines Garcia como director de la oficina municipal de planificación urbana (OMPU), los cuales forman parte del expediente correspondiente del edificio Residencias Virginia Palace. Consta Asimismo el Reglamento del edificio. Asimismo el tribunal tuvo a la vista los planos relativos al expediente.

2) respecto de la existencia de modificación o reforma del documento antes mencionado. El tribunal tuvo su vista documento de aclaratoria del documento de condominio inscrito en el registro en fecha 30 de noviembre de 2011, N° 15, folio 70. Tomo 44, Protocolo de transcripción del año en curso. Terminó, se leyó y conformes firman...”.

 

Las anteriores inspecciones judiciales debidamente promovidas y evacuadas en la presente causa, versan sobre los hechos descritos en el escrito libelar y dan fe sobre los particulares respectivos, en la cual la parte no promovente no objetó o cuestionó su contenido, en consecuencia, esta Sala le da pleno mérito a su valor probatorio de conformidad en con lo dispuesto en el artículo 472 de la Ley Adjetiva Civil. Así se declara.

Inspección judicial extra litem:

Inspección extra proceso evacuada por ante el Juzgado Cuarto (4to) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante expediente signado bajo el N° 2689, nomenclatura propia de dicho oficio jurisdiccional, inserta en los folios 49 al 117 de la pieza N 1 principal, mediante el cual dejó asentando las siguientes apreciaciones:

“…PRIMERO: Para que se deje constancia si sobre el piso 19 de la torre 1, existen otras construcciones. De ser positivo solicito al Tribunal deje también constancia a que se refieren esas construcciones, tomándole fotos a las mismas, a tal efecto pido al haga acompañar de un fotógrafo profesional para dicha práctica. En relación a dicho tribunal se particular se deja constancia que "() El tribunal hace constar que se trata de un edificio que en su entrada se observa una cartelera que presenta una planilla de Relación de Pagos de Cuentas Conjunto Residencial Virginia Palace Torre I, en sus últimas dos (2) líneas del renglón de APTO, se lee: 20°y 20 Asimismo, accediendo al ascensor. 21 solicitante accionó el mismo mediante la utilización de una (1) llave magnética y pulso el número 19. y ve ch se observa en el panel de control la numeración de los pisos: "S. I. 2. 3, 4. y 5.6.7.8.9. 10. 11. 12. 13. 14.15, 16, 17, 18, 19, y el tribunal accedió hasta el piso 19. una ves allí, se observó cuatro (04) apartamento en remodelación, y signados en sus puertas de entrada: PAR 19 APAR 198, PAR 19C, PAR 19D. También se observa el pisa N° 19, unas escaleras de accediendo por concoreto que dirigen a la parte superior del piso 19. y por las mismas, se pudo verificar una construcción a mano derecha que presenta pusas de cerámica color cerrada, (sic), y una (1) reja de hierro color blanco que conduce a un pasillo, y a través de la reja, se aprecia una edificación con paredes de granita color gris, una ventana pequeña corrediza y una puerta con reja de hierro color blanca, y del otro lado de la reja que conduce al pasillo, se observa otra reja de hierro color blanca, cerrada, que conduce a un pasillo con pisos de cemento rustico, paredes de granito proyectado color gris. De la misma forma, se cotejó que existe en ese piso unas escaleras que conducen al cuarto de máquinas de los ascensores la Cual tiene una reja de hierro color negro, cerrada. Asimismo, el Tribunal se constituyó en el sótano de dicha torre y una vez allí, no sé observo puesto de estacionamiento signado con los números 20-4 y 20-B (.) SEGUNDO: Para que se deje constancia hasta que piso llega el ascensor de dicha torre, así también para que deje constancia como es el acceso hasta donde están las construcciones después del piso 19.

TERCERO. Para que se deje constancia de cuantos apartamentos consta la construcción ilegal que se encuentra sobre el techo del piso 19, estableciendo la nomenclatura de esos apartamentos.

CUARTO: Para que se deje constancia de cuantos apartamentos aparecen enumerados en la cartelera del condominio de la torre I de las Residencias Virginia Palace.

QUINTO: Para que se deje constancia en caso de que aparezcan en la cartelera del condominio de la torre I de Residencias Virginia Palace, los apartamentos 20-A y 20 B, dejando constancia también si a esos dos apartamentos le asignaron puestos de estacionamientos.

SEXTO: Para que se deje constancia si con la llave del ascensor, de los apartamentos 19-A, 19-B, 19-C y 19-D. tiene acceso a los demás pisos restantes.

Finalmente, el tribunal a cargo de la inspección dejo asentado lo siguiente "(...) El tribunal hace constar que estos particulares fueron abordados en el particular anterior (PRIMERO) Se deja constancia que el perito fotógrafo procedió a tomar fotografías del inmueble objeto de estas actuaciones desde varios ángulos, las cuales se ordena agregar a las actas una vez sean reveladas las mismas (...)"

 

La presente inspección judicial extrajudicial evacuada por el Juzgado Cuarto (4to) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, mediante expediente signado bajo el N° 2689, nomenclatura propia de dicho oficio jurisdiccional, hace constar una serie de hechos constatados en las Residencias Virginia Palace, no obstante, en la primera oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada procedió a impugnar el contenido de la misma, ahora bien, por cuanto para la evacuación de dicha inspección ocular no se evidencia que la parte contra la cual se hace valer en el presente juicio estuvo presente en dicho acto, o parte contra la cual se opone haya gozado de la oportunidad de realizar el respectivo control de la prueba, todo lo cual es contrario a la garantía constitucional del derecho a la defensa, esta Sala la desecha de conformidad con la ley, y así se establece.

Pruebas promovidas por la parte demandada:

Alega el merito favorable de las pruebas llevadas a los autos, por la parte actora, cuyo valor probatorio se da por reproducido aquí.

1.- Copia certificada de documento de reforma de condominio del Conjunto Residencial Virginia Palace protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 30 de noviembre de 2011, inscrito bajo el N° 15, folio 70, tomo 44 del protocolo de transcripción respectivo, del cual aprecia la reforma parcial del articulado que rige el inmueble destinado a vivienda bajo la modalidad de propiedad horizontal, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta inserto en los folios 147 al 153 de la pieza principal N° 1.

2.- Copia certificada de documento de reforma de condominio Conjunto Residencial Virginia Palace protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 22 de octubre de 2013. bajo el N° 46 folio 261, del tomo 42 del protocolo de transcripción del año 2013, del cual aprecia la reforma parcial del articulado que rige el inmueble destinado a vivienda bajo la modalidad de propiedad horizontal, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil (consta inserto en los folios 158 al 166 de la pieza principal N° 1).

3.- Copia certificada de documento de venta de inmueble protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha14 de enero del 2015, anotado bajo el No 2011 1430 asiento registral 2, del inmueble matriculado bajo el N° 479.21.56 5568 del de folio real del año 2013, del cual aprecia la venta celebrada entre los ciudadanos Álvaro Ramírez y Wendy Mary Pontón Alviarez, venezolana, mayor de culas, titular de la cédula de identidad 12.697.045, relativa a un apartamento signado bajo el N 12-A de la torre 1 de la Residencia Virginia Palace, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

4.- Copia certificada de Documento de venta de inmueble protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 7 de enero de 2015, anotado bajo el N° 2013 3434, asiento registral 2, del inmueble matriculado bajo el N° 479.21.5.6.5572, de libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la venta celebrada entre los ciudadanos Álvaro Ramírez y Ninfa Josefina Soto Parra, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.645.739, relativa a un apartamento signado bajo el No 12.C de la torre I de la Residencia Virginia Palace, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

5.- Copia certificada de documento de venta de inmueble protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 14 de enero de 2015, anotado bajo el N° 2013.3436, asiento registral 2, del inmueble matriculado bajo el N° 479.21.5.6.5574, de libro de folio real del año 2013, del cual se aprecia la venta celebrada entre los ciudadanos Álvaro Ramírez y Samuel David Barranco Barranco, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N" V- 22.081.786,  relativa a un apartamento signado bajo el N° 12-D de la torre I de Residencia Virginia Palace, el cual al no ser impugnado por la contra parte se valora conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

6.- Recibo de Pagos emitidos en fecha 6 de julio de 2008, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES 00/100 (275.000,00) debidamente suscritos por los ciudadanos Mario Caetano y Yanina Albornoz y sellada por la Sociedad Mercantil INDOMICA, todo con ocasión al presunto pago realizado por concepto de compraventa sobre el apartamento PH-A de la torre 2 de las Residencia Virginia Palace, siendo que esta prueba no fue impugnada por la contraparte, se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Consta a los folios del 286 al 287 de la pieza 1 del expediente).

7.- Recibo de Pagos emitidos en fecha 12 de septiembre de 2007, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES 00/100 (225.000,00) debidamente suscritos por los ciudadanos Mario Caetano y Yanina Albornoz y sellada por la Sociedad Mercantil INDOMICA, todo con ocasión al presunto pago realizado por concepto de compraventa sobre el apartamento 19-C de la torre 1 de las Residencia Virginia Palace, siendo que esta prueba no fue impugnada por la contraparte, se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Consta a los folios del 288 al 289 de la pieza 1 del expediente).

8.- Recibo de Pagos emitidos en fecha 12 de septiembre de 2007, por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES 00/100 (225.000,00) debidamente suscritos por los ciudadanos Mario Caetano y Yanina Albornoz y sellada por la Sociedad Mercantil INDOMICA, todo con ocasión al presunto pago realizado por concepto de compraventa sobre el apartamento 19-B de la torre I de las Residencia Virginia Palace, siendo que esta prueba no fue impugnada por la contraparte, se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (Consta a los folios del 290 al 291 de la pieza 1 del expediente).

PUNTO PREVIO

DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE DEMANDANTE

 

Previo a la resolución y el análisis la controversia planteada conforme a los alegatos y defensas opuestas en la demanda y contestación, respectivamente, planteada por ambas partes alega la parte demandada como defensa previa la falta de cualidad activa, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

La parte accionada invoca como defensa de fondo la falta de cualidad activa del ciudadano Álvaro Ramírez, para incoar la demanda por motivo de nulidad de Acta de Condominio y de Nulidad por Simulación de Contrato de Compra venta, con base en el supuesto establecido en el artículo 20, literal E de la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 18 de agosto de 1983, Gaceta Oficial N° 3.241, en consecuencia, solicita se declare inadmisible la demanda propuesta por la parte accionante.

Dicho esto es oportuno citar doctrina sobre la CUALIDAD E INTERES de las partes para actuar en juicio ENRICO TULLIO LIEBMAN MANUAL DE DERECHO PROCESAL CIVIL AÑO 1973, señala cito extracto:

“… Legitimación para accionar (legitimatio ad causam) es la titularidad (activa y pasiva) de la acción. El problema de la legitimación consiste en individualizar la persona a la cual corresponde el interés para accionar (y, por consiguiente, la acción) y la persona frente a la cual el mismo corresponde; en otros términos, el problema surge de la distinción entre la cuestión la existencia objetiva del interés para accionar y la cuestión sobre su pertenencia subjetiva. Cuando el artículo 100 del Código de procedimiento Civil. Dispone que “para proponer una demanda o para oponerse a la misma, es necesario tener interés en ello”, indica claramente que el interés para accionar no sólo debe existir, sino que debe también existir precisamente en la persona de aquel que propone la demanda; un extraño no puede hacer valer válidamente el interés ajeno para accionar…”.

 

La legitimación, como requisito de la acción, es una condición de la providencia de fondo sobre la demanda; indica, pues, para cada proceso, las justas partes, las partes legítimas, esto es las personas que deben estar presentes a fin de que el juez pueda proveer sobre un determinado objeto.

Entre las dos cuestiones, la de la existencia del interés para accionar y la de su pertinencia subjetiva, es el segundo el que tiene jurídicamente la precedencia, porque sólo en presencia de dos derechos interesados puede el juez examinar si el interés que viene formulado por el actor existe efectivamente y presenta los requisitos necesarios.

Estas premisas permiten establecer a quien corresponde en concreto la legitimación.

Como derecho de invocar la tutela jurisdiccional, la acción no puede corresponder sino a aquel que la invoca por si, con referencia a una relación jurídica de la cual sea posible pretender una razón de tutela a favor propio. Se ha dicho que el interés para accionar está dirigido a remover la lesión de un derecho subjetivo o de un interés legítimo que se pretende insatisfecho o incierto; el mismo puede ser, pues, hecho valer solamente por aquel que se afirma titular del interés sustancial, del cual pide en juicio la tutela. (...).

Pero la acción corresponde solamente al sujeto activamente legitimado sólo frente a aquel que está legitimado pasivamente; también la legitimación pasiva es elemento o aspecto de la legitimación para accionar. Y la legitimación pasiva corresponde al contra-interesado, esto es a aquel frente al cual la providencia que se pide deberá producir sus efectos, a aquel respecto del cual la providencia que se pide deberá operar la tutela jurisdiccional invocada por el actor. La titularidad de la acción se presenta necesariamente como problema con dos caras: el de la legitimación activa y el de la legitimación pasiva, o sea como pertenencia al actor del interés para accionar y como pertenencia al demandado del interés para contradecir, porque la tutela invocada por el actor está destinada a incidir sobre situación jurídica y práctica.

Por otra parte, la Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia del 12 de mayo de 1.993 señaló, citando al ilustre Procesalista, Doctor Luis Loreto, lo siguiente:

“…Este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre especifico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción...”.

“…Como quiera que la cualidad activa y pasiva se deriva, en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre las partes, es manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmados son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de modo tal que existe entre ellas una perfecta correspondencia lógica. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio; falta ésta que, en principio, debido al antecedente lógico en que se encuentra el interés con respecto a la acción, no puede discutirse sino al contestarse de fondo la demanda, ya que, precisamente, la sentencia es la que va a determinar si las partes son realmente los sujetos de la relación sustancial litigiosa.” (Dr. Luis Loreto. Pag. 71 y sgtes.) ( Sentencia de la Sala de Casación Civil del 12 de Mayo de 1.993, con ponencia del Magistrado Dr. Héctor Grisanti Luciani, en el juicio de Junta de Condominio del Edificio “La Pirámide”, contra promotora La Pirámide C.A., en el expediente Nº 91-192.).

 

En el caso de autos, la parte demandada alega que el actor no tiene cualidad para interponer la presente acción por no ser como sucede en materia de propiedad horizontal, deben invocarse por el administrador, no obstante, en este último caso, dispone el artículo 20 de Ley de Propiedad Horizontal la Ley que la acción sea ejercitada por este último únicamente cuando el objeto de la pretensión tiene especial implicancia en actos de administración y conservación de las cosas comunes, la cual expresa lo siguiente:

Es pues, el artículo 20 de Ley de Propiedad Horizontal dispone lo siguiente:

“…Artículo 20: Corresponde al administrador:

(omissis)

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…”

 

         De la disposición previamente citada, se constata la facultad restringida del administrador del Inmueble destinado al régimen de propiedad horizontal de incoar acciones judiciales, mediante representación o asistencia de abogados, cuando el objeto de dichas acciones tengan por objeto invocar pretensiones que impliquen la administración de cosas comunes, no obstante, de la letra de dicha norma positiva se extrae que la capacidad de representar a la masa de propietarios recaída sobre el administrador resulta con ocasión a los actos de administración relativos a la cosa o bienes comunes, es decir, aquellos actos que no exceden de la administración ordinaria de bienes y que no tienen como objeto el traslado o transferencia de componentes de un patrimonio dado, sino que por el contrario, entre otras cosas, implica la conservación del mismo, o en palabras del tratadista José Melich Orsini en su Obra "DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO" (2012, P:80) "Los actos para los cuales no se tiene o se tiene limitado el poder de disposición se llaman actos de disposición, en oposición a los demás que se llamarían actos de administración".

Ahora bien, de acuerdo a lo precedentemente expuesto no es aplicable al caso de autos, la disposición contenida en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues las pretensiones aquí planteadas no versan sobre actos de simple administración, como lo expresa la propia norma, en el caso de autos, siendo como quedó demostrado que el ciudadano Álvaro Ramírez es propietario de los inmuebles ubicados en el piso 19, lo cuales son los perjudicados con la construcción de los inmuebles distinguidos con las nomenclaturas PH-A y PH-B, ejerce la presente acción con base en los artículos:

“…Artículo 25.- Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.

Si no se hubiese convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.

El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.

A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento previsto en el Código de Procedimiento Civil para los juicios breves…”

 

De conformidad con la citada norma se evidencia que cuando los acuerdos de la mayoría de los propietarios, constituyan violación a la ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, tales decisiones podrán impugnarla cualquier propietario.

Ahora bien, en el caso de autos se evidencia que la pretensión que interpone el ciudadano Álvaro Ramírez, es precisamente contra el documento de condominio, y siendo que quedó demostrado el derecho de propiedad sobre los inmuebles ubicados en el edificio Residencias Virginia Palace identificados con los Nº 19- B, 19-D y 19-C, es evidente su cualidad activa para interponer la presente acción, en consecuencia se declara improcedente la defensa por falta de cualidad Activa, y así se decide.

MOTIVA:

Efectuado el análisis probatorio que antecede, esta Sala de Casación Civil pasa a decidir la presente controversia en los términos siguientes:

Se presenta una acción principal por nulidad del artículo 7 del documento de condominio de la Residencia Virginia Palace incoada por el ciudadano ÁLVARO RAMÍREZ, en contra de la Sociedad Mercantil (INDOMICA), y del ciudadano MARIO DE JESUS CAETANO, todos previamente identificados.

De los alegatos resulta como punto no controvertido la existencia de dicho documento de condominio y el contenido de la disposición prevista en el artículo 7 la cual deriva del instrumento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, bajo el No, 49, folio 254, Tomo 33 del Protocolo de Transcripción del año 2011, el cual expresa textualmente lo siguiente:

“...Articulo 7: PLANTA TECHO: se ubica en la planta vigésima del edificio, consiste en la planta techo o parte superior de los apartamentos distinguidos con las siglas 19-A, 19-3, 19-C y 19-D y consta de un área de circulación con acceso a las escaleras de servicio del edificio, dos (02) ascensores. Dicha área arriba descrita se reserva la constructora para fines de poder edificar dos (02) apartamentos mas en cada una de las torres, que estarian identificados así: TORRE Dos (02) apartamentos de aproximadamente CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 Mts2), uno al norte de la respectiva torre y otro al sur TORRE 2: Dos (02) apartamentos de aproximadamente CIENTO TREINTA METROS CUADRADOS (130 M2), uno al norte de la respectiva torre y otro al sur...”

 

Sostiene el autor Eduardo Couture, en su obra Fundamentos del Derecho Procesal Civil. (Cuarta Edición, 2002. Pág. 116), sostiene que la nulidad comprende "La nulidad consiste en el apartamiento de las formas necesarias establecidas por la ley...".

Finalmente, en lo que corresponde a las nulidades en materia contractuales, discierne el autor José Melich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato (2012), que la teoría de las nulidades abarca una concepción estudiada a tenor de la causa del contrato, que debe ser entendida como invalidez del mismo, y otra que analizada con observancia a los efectos del contrato, llamada ineficacia contractual,...”.

En atención a la pretensión planteada corresponde traer a colación el criterio del preindicado autor con ocasión a la invalidez contractual, así pues, afirma que "...La validez del contrato es el resultado de una valoración positiva del hecho histórico o natural que se considera relevante por el Derecho para producir los efectos tìpicos de que se trata.". por el contrario, "La calificación del contrato como inexistente, nulo o anulable que son los grados de invalidez señalados por la Doctrina Clásica- representa en cambio una valoración negativa que incluye la tutela juridica y hace al contrato ineficaz o cuando menos determina la precariedad de su eficacia" (2012, p313).

Asimismo sostiene el referido autor que:

"La doctrina clásica considera la nulidad un estado del acto al que ella afecta. Parte de la idea de que hay ciertos elementos orgánicos del acto -el consentimiento, un objeto que pueda ser materia de contrato, una causa licita, la satisfacción del requisito formal en el contrato solemne- sin los cuales el acto no puede llegar a existir. Es por ello que habla de un acto "inexistente" o un acto "absolutamente nulo", en cuanto que seria analogable a la nada y, como tal, por la carencia de ese elemento esencial para su existencia orgánica, el no será susceptible de superar su originaria deficiencia de vida y de adquirir algún día existencia en el mundo del Derecho. Esto se expresa diciendo que la nulidad no es susceptible de desaparecer por la convalidación" o "confirmación del acto:(...)

En atención a lo anterior, y dado que la pretensión bajo estudio tiene como objeto la declaratoria nulidad del articulo 7 del documento de condominio primigenio de la Residencia Virginia Palace, protocolizado por ante el Registro Público del primer circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, bajo el No. 49. folio 254. Tomo 33 del Protocolo de Transcripción del año 2011. y toda vez que se corresponde con un inmueble destinado a propiedad horizontal, resulta pertinente hacer a alusión al cuerpo legal vigente y aplicable a la materia inmobiliaria departamental, es decir, la Ley de Propiedad Horizontal, publicada en gaceta oficial N° 3.241, de fecha 18 de agosto de 2013. siendo que la misma dispone lo que de seguida se transcribe en los siguientes articulos:

“…Artículo 26.- Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

Este documento contendrá, además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el Registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.

Se acompañará al documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes.

Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias, de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

1) Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;

2) Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;

3) Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen. Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.

Todas las especificaciones mencionadas en este artículo se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.

Parágrafo Único. - Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamentos no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciere en el Documento de Condominio no se considerará válida…”.

 

Así pues, la Ley de Propiedad Horizontal tiene por objeto regular el régimen de propiedad horizontal, para lo cual contiene la exigencia de una serie de formalidades que deben cumplir el propietario o los propietarios que tienen proyectado la construcción de un inmueble para ser enajenado bajo dicho régimen.

Por su parte, el artículo 26 de Ley de Propiedad Horizontal, exige que con anterioridad a la enajenación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararan por documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, su voluntad de destinarlo a ser enajenados conforme al régimen previsto en dicha ley especial.

Por su parte el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece:

“…Artículo 32.- No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26.

No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad…”.

 

En lo que respecta a la norma precedentemente transcrita, se desprende que el mismo prohíbe el registro de documentos que versen sobre la propiedad o constitutivos de cualquier otro derecho sobre un apartamento, sino hubiere sido protocolizado el documento de condominio y cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble.

Asimismo, este artículo establece que ningún apartamento podrá ser objeto de enajenación sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.

Ahora bien, respecto al documento de condominio, el autor patrio Rafael Ángel Briceño, en su obra “De la Propiedad Horizontal y Sus Acciones Judiciales”, Editorial ABC, Bogotá, 1989, primera edición, expresa lo siguiente:

“…Por su estructura el art. 26 de la Ley vigente conceptúa el Documento de Condominio como el título constitutivo de propiedad del régimen la de propiedad horizontal. En la terminología de la ciencia jurídica, título es el documento redactado con el objeto de consignar un acto o negocio jurídico, o un acto material que puede producir efectos jurídicos. En el derecho venezolano el Documento de Condominio condensa y proyecta en el plano de las adquisiciones las reglas fundamentales por las cuales se gobierna el sistema. Sin la anticipada protocolización de este documento, no pueden el o los propietarios del edificio destinado a la venta atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcados dentro del régimen propio…”.

Es decir, conforme a este criterio hasta tanto no se haya protocolizado el documento de condominio, el cual constituye el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, no pueden, el propietario o los propietarios del edificio destinado a la venta atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcados dentro del régimen de propiedad horizontal, por lo tanto, hasta que el propietario o los propietarios no cumplan con las exigencias de la Ley de Propiedad Horizontal, no pueden enajenar dichos apartamentos o locales.

Ahora bien, en el presente caso, no se cumplieron los requisitos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal Siendo asi, evidenció esta Sala que la empresa constructora hizo uso de reserva un área común, es decir, la empresa restringió la disposición de las azoteas de la Torre I y la Torre 2. de la Residencia Virginia Palace cuando en los planos originarios y en el documento de condominio primigenio no se hizo alusión sobre la construcción de nuevos apartamentos, por el contrario, se procedió a determinar el numero, valor y porcentaje de las cosas comunes de los apartamentos integrantes del inmueble o edificios de la residencia habitacional.

En ese sentido se constata, que el articulo o disposición 7 (supra transcrito) contenido en el comentado documento de condominio contraria a la Ley, a tenor del parágrafo único de del articulo 26 de la Ley de Propiedal Horizontal, por cuanto al destinarse un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal del mismo no pude excluirse porción de terreno, pertenencias o anexidades del inmueble como seria el supuesto de excluir o restringir la utilidad de la azotea cuando por efecto dicha dependencia comporta un bien común en atenciona a la masa de copropietarios, por cuanto, dicha àrea estaba destinada a la sala de máquinas de los ascensores, la tutela legal que se extrae de dicho articulo guarda simetria con el deber del Estado de garantizar el derecho a una vivienda adecuada/segura de conformidad con el artìculo 82. de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el derecho de propiedad previsto en el articulo 115 eiusdem.

En este mismo orden de ideas, constata esta Sala que de la prueba de informes evacuada mediante oficio signado bajo el N° 101 2018 de fecha 8 de marzo de 2018 dirigido a la Oficina Municipal de Planeamiento Urbano (OMPU) de la Alcaldía de Maracaibo, de acuerdo a la comunicación dirigida por dicha oficina municipal, signada bajo el N° M-OMPU-020-2018, de fecha 12 de abril de 2018, se desprende que la Sociedad Mercantil INVERSIONES DON MIGUEL, S.A y Otros solicitò permiso de modificación de variables urbanas fundamentales en fecha 28 de diciembre de 2012, es decir, con posterioridad a la protocolización del documento de condominio primigenio, la cual resultó negada, segùn dicha comunicaciòn.

Se constató igualmente que dichos anexos adjuntos a la citada comunicación que tales modificaciones incluían la edificación de dos apartamentos ubicados en las azoteas de ambas torres de la Residencia Virginia Palace, las cuales incumplian disposiciones relativas a las variables urbanas fundamentales, y por via de consecuencia, ante la ausencia de dicha constancia o autorización los apartamentos en cuestión no contaban con la permisologia de habitabilidad, por lo tanto, el registro de todo titulo de propiedad sobre los inmuebles edificados en la azotea de ambas torres debe considerarse nulos por ser contrario a lo previso en el supra comentado articulo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, y Asì se establece.

En ese sentido, en relación a la teroría de las nulidades el autor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones de Derecho Civil, pags 594 a 596, expresa: “... De una manera general se entiende por nulidad de un acto la ineficacia o insuficiencia del mismo para producir sus efectos legales. Por nulidad de un contrato se entiende su ineficacia e insuficiencia para producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, tanto respecto de las propias partes como respecto de terceros...”.

En ese contexto expresa, “...existe nulidad absoluta de un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento objeto o causa) o porque lesione el orden público y las buenas costumbres. En la mayoría de los casos los contratos afectados por nulidad absoluta violan una norma imperativa o prohivitiva de la ley destinada a proteger los intereses del orden público y de las buenas costumbres...”.

La nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, su fundamento es la protección del orden público violado por el contrato, orden que debe ser establecido aun en contra de la voluntad de las partes.

Entre sus caracterísitcas están, 1) tiende a proteger uninterés público, de lo que se derivan a su vez otros caracteres que no son más que consecuencias de este principio general. 2) Cualquier persona interesada puede intentar la accón para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta, u oponer la nulidad absoluta como excepción. 3) puede ser alegada por las partes en cualquier estadoy grado del juicio. 4) El contrato afectado de nulidad absoluta no es suceptible de ser confirmado por las partes. 5) La acción para obtener la declaratoria de nulidad absoluta, así como la facultad o poder jurídico de oponerla como excepción no prescribe nunca...”.

Ahora bien, de acuerdo a los anlices antes expuestos, se puede evidenciar que las ventas de las cuales se solicita la nulidad por simulación, tuvieron como fundamento para tal negocio jurídica una norma que era contraria a ley y que además es nula, en consecuencia siendo que tales contratos supr identificados nacieron de una norma contraria a derecho, estos por vía de consecuencia son contrarios a la ley y al orden público, en razón de lo cual se deben tener por nulos.

En ese sentido, con relación a la pretensión de nulidad por simulación planteada por parte actor en su escrito libelar, esta Sala estima que en virtud de la declaratoria de nulidad del artìculo 7 del documento de condominio aquì declarado, los actos subsiguientes o derivados del mismos, por tal razón, se tiendràn como nulas las operaciones que tuvieron como objeto la venta de los apartamentos signados bajo la nomenclatura PH-A y PH-B de la torre Il de la Residencia Virginia Palace lo cual consta en los documentso protocolizados por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 27 de septiembre de 2013. bajo el No. 2013 2818, Asiento Registral I del inmueble No.479.21.5.6.5346, y en fecha 2 de diciembre de 2013 bajo el No 2013.3431.Asiento Registral 1 del inmueble No, 479.21.5.6.5569, asi como la venta que tuvo como objeto el apartamento signado bajo la nomenclatura PH-A de la Torre 1 del Edificio RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el No 2013.3437. Asiento Registral 1 del inmueble No. 479.21:5.6.5575,y  Asi se decide.

Por las consideraciones previamente expuestas, este Sala declara CON LUGAR la demanda por motivo de Nulidad del artículo 7 del Documente de Condominio, asi como la nulidad de los contratos de venta que tuvieron por objeto los apartamentos signados bajo la nomenclatura PH-A y PH-B de la torre Il de la Residencia Virginia Palace lo cual consta en los documentso protocolizados por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 27 de septiembre de 2013. bajo el No. 2013 2818, Asiento Registral I del inmueble No.479.21.5.6.5346, y en fecha 2 de diciembre de 2013 bajo el No 2013.3431. Asiento Registral 1 del inmueble No, 479.21.5.6.5569 incoada por el ciudadano ÁLVARO RAMIREZ en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES DON MIGUEL, CA (INDOMICA) y en contra del ciudadano MARIO DE JESUS CAETANO, y el ciudadano TAG PUT YOUNG YUEN, este último obrando con el caracter de tercero. Así se decide.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil Accidental, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte actora ÁLVARO RAMÍREZ, (supra identificado) se DECRETA LA NULIDAD de la decisión del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, dictó sentencia en fecha 13 de enero de 2020. En consecuencia, SEGUNDO: IMPROCEDENTE la FALTA DE CUALIDAD ACTIVA opuesta la Sociedad Mercantil DON MIGUEL COMPAÑÍA ANÓNIMA (INDOMICA) y MARIO DE JESÚS GAETANO, parte demandada, (supra identificados).

TERCERO: CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE DOCUMENTO DE CONDOMINIO y NULIDAD POR SIMULACIÓN DE CONTRATO DE VENTA incoada por el ciudadano ÁLVARO RAMİREZ en contra de la Sociedad Mercantil DON MIGUEL COMPAÑÍA ANÓNIMA (INDOMICA) y MARIO DE JESÚS GAETANO, todos previamente identificados.

CUARTO: SE DECLARA NULO el artículo 7 del documento de condominio de la Residencia Virginia Palace protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 9 de septiembre de 2011, bajo el No. 49, folio 254, Tomo 33 del Protocolo de Transcripción del año 2011, únicamente en lo atinente al contenido de dicho artículo que establece "dicha área arriba descrita se reserva la constructora para fines de poder edificar dos (02) apartamentos más en cada una de las torres", asimismo, los negocios jurídicos que tuvieron como objeto a los apartamentos signado bajo la nomenclatura PH-A y PH-B de la torre II de la Residencia Virginia Palace reproducidos en el documento protocolizados por ante el Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 27 de septiembre de 2013, bajo el No. 2013.2818, Asiento Registral 1 del inmueble No.479.21.5.6.5346, y en fecha 2 de diciembre de 2013 bajo el No. 2013.3431,Asiento Registral 1 del inmueble No. 479.21.5.6.5569, así como la venta que tuvo como objeto el apartamento signado bajo la nomenclatura PH-A de la Torre I del Edificio RESIDENCIAS VIRGINIA PALACE fecha 2 de diciembre de 2013, bajo el No. 2013.3437. Asiento Registral del inmueble No. 479.21.5.6.5575.

QUINTO: SE ORDENA oficiar al Registro Público del Primer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, con ocasión a lo decidido mediante el dispositivo del presente fallo, a fin de que establezca la respectiva nota marginal.

SEXTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por el procedimiento, por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas de conformidad con la ley.

Publíquese regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia.Particípese la presente decisión al juzgado superior de origen antes mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil Accidental del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los seis días del mes de julio de dos mil veintiuno. Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.

Presidente de la Sala y Ponente,

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

Vicepresidente,

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

Magistrado,

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

Magistrada,

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada,

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

 

 

Secretaria Temporal,

 

 

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LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ

 

 

Exp. AA20-C-2020-000194

 

Nota: Publicada en su fecha a las (    ),

 

 

Secretaria Temporal,