SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. AA20-C-2020-000137

                                                                       

Magistrada Ponente: VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

En el juicio por desalojo de local comercial, incoado por la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A., representada judicialmente por los abogados Luis Felipe Blanco Souchon, Eusebio Azuaje Solano, José Alejandro Moreno Rodríguez,, Leocadio Fermin Marcano y Maricarmen Alfaro Guevara, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 1.267, 52.533, 148.423, 19.813 y 44.144, en su orden, contra el ciudadano Fray Antonio Roa Contreras, representado judicialmente por los abogados Carlos Javier Rojas Marín y Javier Toro Ibarra, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 149.290 y 74.776, respectivamente; el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en fecha 13 de diciembre de 2019, mediante la cual declaró:

 

“…PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada reconviniente en fecha dos [02] de mayo de dos mil dieciocho [2.018] (…), contra la decisión proferida en fecha siete [07] de marzo de dos mil diecinueve [2.019,] publicada el nueve [09] de abril de este mismo año, por el Juzgado Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas, con motivo del juicio que por DESALOJO [LOCAL COMERCIAL] sigue la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A., contra el ciudadano FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS.

SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha diez [10] de abril de dos mil dieciocho (2.018), por el (…) apoderado judicial de la parte actora reconvenida, contra la decisión proferida en fecha siete [07] de marzo de dos mil diecinueve [2.019], y publicada el nueve [09] de abril de este mismo año, por el Tribunal Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito Bancario y Marítimo con sede en la ciudad de Caracas. En consecuencia, queda REVOCADO el fallo apelado con las motivaciones expuestas en la presente decisión.

TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO [LOCAL COMERCIAL] que sigue la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A., contra el ciudadano FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS, en consecuencia, se condena a la parte actora-reconvenida a cancelar al demandado-reconviniente el costo de las bienhechurías por él construidas en el terreno hoy objeto de litigio, por lo cual es procedente la corrección monetaria sobre la suma de TRES MIL MILLONES DE BOLÍVARES [Bs. 3.000.000.000,00], que a costo de la Unid Tributaria Vigente para la fecha correspondía a SEIS MILLONES DE UNIDADES TRIBUTARIAS [6.000.000,00 U.T.], valor que fue estimado antes de la Reconvención Monetaria, hoy equivalente a TREINTA MIL BOLÍVARES SOBERANOS [Bs.S. 30.000,00], concepto del costo de las bienhechurías; la cual deberá ser calculada mediante experticia complementaría del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 249 del Código Procedimiento Civil, para lo cual deberá tomarse como base para el cálculo respectivo, desde el día nueve [09] de febrero del año mil dos mil dieciocho [2.018], fecha en que fue admitida la reforma de la demanda por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; hasta la fecha en que sea recibido mediante auto el expediente en el tribunal de la causa, una vez que haya quedado firme la presente sentencia, toda vez, que es al A-quo, a quien corresponde la ejecución de la misma, para lo cual deberá aplicar los índices de Precios al Consumidor para el Área Metropolitana de Caracas, emitido por el Banco Central de Venezuela, la cual se realizará por un solo experto designado por el Tribunal, de conformidad con lo establecido en la jurisprudencia transcrita en el cuerpo de este fallo.

CUARTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida, a tenor del artículo 274 Código de Procedimiento Civil…”. (Resaltado del texto).

 

Contra la referida decisión de la alzada, la parte actora anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 19 de septiembre de 2019 y posteriormente formalizado. Hubo impugnación.

 

En fecha 4 de noviembre de 2020, se dio cuenta la Sala del expediente y en la misma fecha se le asignó la ponencia a la Magistrada Dra. Vilma María Fernández González.

 

En fecha 5 de febrero de 2021, en Sala Plena de éste órgano jurisdiccional se eligió la nueva junta directiva para el período 2021–2023, quedando reconstituida esta Sala de Casación Civil de la siguiente manera: Presidente Yván Dario Bastardo Flores; Vicepresidente Guillermo Blanco Vázquez; Magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez; Magistrada Vilma María Fernández González; Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba.

 

Concluida la sustanciación del recurso, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

 

RECURSO POR INFRACCIÓN DEL LEY

-I-

 

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en lo previsto en el artículo 320 eiusdem, denuncia la infracción de los artículos 12 y 509 ibídem y de los artículos 1.159 y 1.609 del Código Civil, por haber incurrido la recurrida en el primer caso de suposición falsa por desviación ideológica del contrato in comento. Fundamenta su delación de la siguiente manera:

 

“…La Alzada al pronunciarse sobre la cláusula DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento, incurre en el primer vicio de suposición falsa, al atribuir a la cláusula DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento, que riela inserto en autos, el siguiente hecho falso, que el contrato no dice:

El hecho positivo y concreto, que la Alzada afirma como falso y que atribuye a la cláusula DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento, es la afirmación de que el costo de las bienhechurías, edificadas en el lote de terreno arrendado, deben ser pagadas   al   arrendatario,   según   el   valor  que   dicho   arrendatario,   estableció unilateralmente en su escrito de reconvención, es decir TRES MIL MILLONES DE BOLÍVARES [Bs, 3.000,000,00], con indexación de oficio. Al establecer este hecho falso, desnaturaliza el contenido de la cláusula DECIMA CUARTA y de la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento, con la cual guarda relación, y que excluye como valor de las bienhechurías el banqueo o nivelación del terreno, el cual queda en beneficio de la parte arrendadora.

Dispone la cláusula DECIMA CUARTA del contrato de arrendamiento lo siguiente: ‘DECIMA CUARTA: BIENHECHURÍAS: Con la finalidad de solicitar Patente o licencia de actividades económicas y conformidad de uso, es importante destacar que toda construcción que se realice sobre el terreno será exclusiva propiedad de EL ARRENDATARIO y el fondo de comercio, por lo que esta bienhechuría y el fondo de comercio debe ser pagados por EL PROPIETARIO al ARRENDATARIO en caso de no renovar el contrato o en caso de venta de terreno, todo previo avalúo realizado por experto…’ [copiado textualmente del contrato, las negritas y subrayado son míos].

Como se aprecia, la cláusula DECIMA CUARTA es muy clara al indicar, que el costo de las bienhechurías se determinará POR UN EXPERTO, que se entiende debe ser nombrado por el Tribunal de la causa, una vez que quede firme el fallo a ser dictado. Esa cláusula no dice que el costo de las bienhechurías lo puede establecer el Tribunal ante quien se plantee un conflicto con motivo de dicho contrato, ni mucho menos que lo puede establecer unilateralmente el arrendatario demandado. Por otra parte, tampoco dice dicha cláusula que debe pagarse indexación, ya que no se puede acordar indexación sobre un monto que aún no ha sido determinado mediante una experticia. En la oportunidad en que deba hacerse la experticia complementaria del fallo, se determinará el valor que tengan dichas bienhechurías para el momento de la realización de esa experticia, sin indexación.

Por otra parte, la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento, también es desnaturalizada por el juez de la recurrida. Esa cláusula, que guarda relación con el punto de las bienhechurías, es muy clara y la misma dispone:

SEXTA: NIVELACIÓN DEL TERRENO: Será de la exclusiva cuenta del ARRENDATARIO el banqueo del terreno lo que significa retirar tierra para nivelar el terreno a los fines de la construcción de los locales comerciales. Se declara que EL PROPIETARIO da pleno consentimiento para las mejoras del terreno en cuanto al banqueo, nivelación, las cuales quedarán en beneficio del terreno sin que EL ARRENDATARIO pueda reclamar indemnización alguna.

Del contenido de dicha cláusula, se evidencia que, dentro del costo de las bienhechurías edificadas en el lote de terreno arrendado, queda excluido el costo del banqueo y nivelación del terreno, ya que estas obras pertenecen al propietario arrendador, según dicha cláusula, y según la misma, deben ser excluidas en la experticia a ser realizada para determinar el valor o costo de las bienhechurías.

Al condenar a mi representada, ‘INVERSORA PALIBRU C.A.’, a pagar la cantidad que UNILATERAL y ABUSIVAMENTE, fijó el arrendatario demandado reconviniente, en su escrito de contestación, dentro de los cuales incluye el banqueo y nivelación del lote de terreno arrendado, el juez de la recurrida infringe las normas contenidas en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que regulan el establecimiento de los hechos, en base a lo que exactamente dice el contrato. De haberlo aplicado dichas normas no habría condenado a mi representada a pagar la cantidad que UNILATERALMENTE fijó la parte arrendataria demandada reconviniente en su escrito de reconvención como costo o valor de dichas bienhechurías, ni mucho menos, condenar a pagar indexación.

Este yerro de la Alzada fue determinante en el dispositivo del fallo, por cuanto condujo al juez de la recurrida a tergiversar, en una condena, lo que contractualmente establecieron las partes, y lo expresado con claridad en las cláusulas del contrato de arrendamiento, llevándolo a establecer algo que el contrato no dice, con lo cual, infringe, asimismo, por falsa aplicación la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, norma que regula la valoración de los hechos, la cual aplica falsamente…”. (Resaltado del texto).

 

De la denuncia antes transcrita, se desprende que el formalizante delata el vicio de suposición falsa por desviación ideológica; argumentando a tal efecto, que al decidir la reconvención planteada por el demandado se condenó a la actora al pago de las bienhechurías construidas en el terreno arrendado estimada unilateralmente por el demandado y que el banqueo y nivelación del terreno debe ser excluido del costo de las bienhechurías, cuestión que tergirversa lo establecido en las clausulas sexta y decima cuarta del contrato in comento.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

Del texto de la denuncia, antes transcrito y analizado por la Sala, se desprende que el formalizante  muestra disconformidad con la labor intelectual del juez de alzada al momento de interpretar las cláusulas cuarta y sexta del aludido contrato.

 

En relación con ello, esta Sala ha sostenido de manera pacífica y reiterada que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones sólo pueden ser revisadas en casación, cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido; situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. (Ver sentencia N° 105 de fecha 21 de marzo de 2013, caso: Anni Franzi Coppola y otro, contra Clara Eugenia Campins Camejo y otra.).

 

En ese sentido, se establece que la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la incompatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que, si la conclusión del juzgador no es compatible con el texto del documento contractual ocurre la desnaturalización del contrato. (Ver sentencia N° 515, de fecha 22 de septiembre de 2009, caso Inversiones Alvamart, C.A., contra Edoval, C.A. y otra).

 

Así las cosas, esta Sala pasa a transcribir el contenido de las cláusulas del referido contrato delatadas como desnaturalizadas; las cuales son del siguiente tenor:

 

“Yo, JOSÉ ALEJANDRO MORENO FERNÁNDEZ, (…) en mi carácter de Director de la Sociedad Mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A, suficientemente facultado para este acto por el Acta Constitutiva-Estatutos de mi representada (…); quien en lo adelante se denominará ‘EL PROPIETARIO’, por una parte y Fray Antonio Roa Contreras (…) quien a los mismos efectos anteriores en lo sucesivo se denominará ‘EL ARRENDATARIO’, hemos decidido celebrar un ‘CONTRATO DE ARRENDAMIENTO’, que se regirá por las condiciones y términos siguientes:

…Omissis…

SEXTA: [NIVELACIÓN DE TERRENO]: Será de la exclusiva cuenta del ARRENDATARIO el banqueo del terreno, lo que significa retirar tierra para nivelar el terreno, a los fines de la construcción de los locales comerciales. Se declara que EL PROPIETARIO da pleno consentimiento para las mejoras del terreno en cuanto al banqueo, nivelación, las cuales quedaran en beneficio del terreno sin que EL ARRENDATARIO pueda exigir indemnización alguna.

…Omissis…

DECIMA CUARTA: BIENHECHURÍAS: Con la finalidad de solicitar Patente o licencia de actividades económicas y conformidad de uso, es importante destacar que toda construcción que se realice sobre el terreno será de exclusiva propiedad de EL ARRENDATARIO y el fondo de comercio, por lo que esta bienhechuría y el fondo de comercio debe ser pagados por EL PROPIETARIO al ARRENDATARIO en caso de no renovar el contrato o en caso de venta de terreno, todo previo avaluó realizado por experto…”. (Resaltado del texto).

 

Desprendiéndose de dichas clausulas que las bienhechurías realizadas en el terreno arrendado serán de exclusiva propiedad del arrendatario, así como el fondo de comercio, los cuales deben ser pagados por el propietario al arrendatario en caso de no renovar el contrato o la venta del terreno, previo avaluó realizado por un experto; asimismo, se estableció que el banqueo y la nivelación del terreno no serán objeto de indemnización, dado que las mismas quedan en beneficio del terreno.

 

En ese sentido, el juez de la recurrida al decidir la reconvención estableció lo siguiente:

 

“…-VI-

DE LA RECONVENCIÓN

Como ya se dijo los abogados FERNANDO MARTÍNEZ RIVIELLO y CAROLINA NODA HIDALGO, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, reconvinieron a la parte demandante bajo los siguientes argumentos:

Que de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento presentaba formal Reconvención contra la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU C.A., representada por el ciudadano JOSÉ ALEJANDRO MORENO FERNÁNDEZ, en los siguientes términos:

Invocaron que la mencionada sociedad mercantil había dado en arrendamiento a su representado FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS, un terreno que era parte de uno de mayor extensión del inmueble objeto de litigio y ya descrito en el cuerpo del presente fallo; y, que el referido contrato de arrendamiento había sido autenticado en fecha tres [03] de junio del año dos mil once [2.011], en la Notaría Pública Séptima del municipio Sucre del estado Miranda, y que la cláusula a resaltar en el contrato y a los efectos de la Reconvención, era la DÉCIMA CUARTA, donde se había destacado: ‘…que toda construcción que se realice en el referido terreno será propiedad exclusiva del arrendatario, y que toda bienhechuría y fondo de comercio serán pagados por el arrendador al arrendatario…’.

Que las bienhechurías que habían sido levantadas y construidas por su representado las habían descrito de la siguiente manera:

Que a los fines de preparar el terreno, se había procedido al banqueo del mismo para nivelarlo a la calle y recuperar el talud, para lo cual se habían sacado noventa [90] camiones cargados de tierra, de 18 metros cúbicos cada uno, mediante el empleo de una máquina retroexcavadora y un mini shower; que se había hecho un muro de contención de 3 metros de alto por 20 metros lineales de largo por 2,50 metros de profundidad; y, que seguidamente se había realizado la instalación de 80 metros lineales de tubería de 3.50 pulgadas de diámetro de PVC, para desembocar en el río Guaire.

Que se había construido una losa flotante de 20 metros lineales de largo, por 4,50 metros de fondo con cabillas de 1/2 pulgadas marca PAVCO; que se habían instalado puntos eléctricos con tuberías de metal; que sobre la losa flotante se había construido una estructura de hierro con vigas y tubos estructurales de 10x10 y 15x4, sobre la cual se había hecho una platabanda con láminas de acero con maya truxo y concreto premezclado; que en la primera platabanda se habían construido 2 salones o locales y 2 baños; y, que la segunda planta que se había construido tenía dos salones, 1 destinado a depósito, y otro destinado a oficina con su baño.

Manifestaron que sobre el techo de la segunda planta se había hecho un tanque para agua con capacidad de MIL QUINIENTOS LITROS [1.500 LTS]; que se habían realizado escaleras en ambas fachadas laterales, acabados en granito, puertas de seguridad y cinco puertas santamaria; que toda esa inversión había costado mucho esfuerzo, tiempo y dinero por parte de su representado y que debía ser reconocido; y, que todas las características de la obra y sus especificaciones constaban de título supletorio, y que formaba parte del acervo probatorio incorporado a la contestación de la demanda.

Que era el caso, que como no había sido posible llegar a un acuerdo entre las partes para la fijación del precio de las bienhechurías, la parte demandante en desalojo ahora demandada, había pretendido alegar causales de desalojo, haciendo creer supuestos incumplimientos del ciudadano FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS frente a las autoridad judiciales, y que pretendía pagar las bienhechurías muy por debajo del monto real de mercado; y, que había pretendido la empresa arrendadora propietaria del terreno desalojar su representado de un local de comercio que le era propio.

Señalaron que según lo pedido en el libelo de demanda, se pretendía realizar un avalúo conforme a las especificaciones contenidas en el artículo 31 de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, cuando ese artículo estaba previsto sólo a los fines de la fijación del canon de arrendamiento, por lo que mal pudiera aplicarse al avalúo de unas bienhechurías; y, que por ello, pedían fuera realizado por tres [3] expertos avaluadores, al momento de la definitiva, por experticia complementaría al fallo que condenara al pago de las bienhechurías conforme a lo descrito en el contrato suscrito por las partes.

Que en la presente causa, el fundamento de derecho principal, lo habían encontrado en el contrato suscrito entre las partes, donde existía un compromiso real de pagar las bienhechurías y el fondo de comercio propiedad de su representado, conforme a la descrita clausula cuarta del contrato.

Citaron el artículo 115 de nuestra Carta Magna; alegaron que en el presente caso confluían dos intereses claramente determinados: [i] El derecho del propietario del terreno, y [ii] el derecho del propietario de las bienhechurías; y, que sin embargo la obligación contraída por el propietario del terreno, en el mencionado contrato de arrendamiento, no había sido cumplida, y que así habían pedido al Tribunal fuera observado.

Que en consecuencia demandaban a la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A., representada por el ciudadano JOSÉ ALEJANDRO MORENO FERNÁNDEZ, a que una vez que el Juzgado que resultara competente por la cuantía declarara la terminación de la relación de arrendamiento, para que: Primero, pagara a su representado el costo de las bienhechurías que para ese momento se estimaban en la cantidad de TRES MIL MILLONES BOLÍVARES [Bs. 3.000.000.000,00]; y, que todo caso pedían se verificara su valor real al momento de efectivo cumplimiento de la obligación por parte de la reconvenida INVERSORA PALIBRU, C.A., por experticia complementaria del fallo, que al efecto ordenara el Tribunal, y Segundo, las costas y costos que generara la Reconvención planteada.

Admitida la reconvención, el abogado LEOCADIO FERMÍN MARCANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida al momento de dar contestación a la misma, lo hizo en los siguientes términos:

Negó y rechazó en forma absoluta, tanto en los hechos como el derecho, la Reconvención propuesta por la parte demandada, en su escrito de contestación a la presente
demanda, y solicitó que la pretensión contenida en dicha Reconvención fuera declarada Sin Lugar, por las razones de hecho y de derecho siguientes:

Que de acuerdo con la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el arrendatario no podía construir, sin el consentimiento de su representada, quien era la propietaria del terreno, locales comerciales destinados a expendio de licores, y que era el caso, como lo había admitido y alegado el propio demandado en su contestación y reconvención, que el terreno arrendado estaba construido y funcionaba un local destinado a expendio de licores, sin que constara en autos que su representada hubiera autorizado la construcción de un local comercial para expendio de licores; y, que era el caso que como causal de desalojo se había alegado en el libelo de la demanda, la violación de la CLÁUSULA SEGUNDA.

Alegó que en virtud de que la construcción del local destinado a licorería había sido realizada sin el consentimiento de su representada, era aplicable a esa situación la norma contenida en el artículo 1.609 del Código Civil: (…).

Que de acuerdo con dicha norma, como su representada, como parte arrendadora, no había autorizado la construcción de un local destinado a licorería, sólo estaba obligada a abonarle al arrendatario lo que valían los materiales de ese local, considerándolos separadamente; y, que por esa razón, que en el libelo de demanda y su reforma se había pedido, que el valor de las construcciones edificadas en el terreno arrendado, fuera determinado mediante avalúo a ser realizado según el método costo de reposición, en base al artículo 31 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, por cuanto armonizaba con el contenido de la norma general de derecho común contenida en el artículo 1.609 del Código Civil.

Adujo que no todas las construcciones edificadas en el terreno arrendado debían ser pagadas, como lo había pretendido el demandado reconviniente, sino aquellas construcciones que hubieran cumplido con las normas contenidas en las ordenanzas municipales; que una parte de las construcciones edificadas en el terreno arrendado habían sido realizadas en violación a tales ordenanzas, porque no se había cumplido con los retiros que debían tener las construcciones con respecto a la calle; que por ello, mal podría el demandado reconviniente, aspirar a que se le pagara por unas edificaciones que bien podrían tener que ser demolidas por orden de las autoridades; y, que se reservaba mediante experticia, demostrar esa situación, lo cual era una de las razones por las cuales se había solicitado que el avalúo de las bienhechurías fuera realizada mediante el método valor de reposición, antes afirmado.

Que según lo dispuesto en la cláusula DÉCIMA CUARTA del contrato de arrendamiento en referencia, el pago de las bienhechurías debía hacerse: ‘[…] previo avalúo realizado por experto […]; de lo cual se había inferido que era un solo experto quien debía realizar el avalúo de las mismas, y que al no estar de acuerdo las partes en el nombramiento del mismo, tal y como había sido alegado en el libelo de la demanda y su reforma, ese nombramiento debía hacerlo el Tribunal mediante una experticia complementaria del fallo; y, que en razón de ello, la pretensión de reconvención debía ser declarada Sin Lugar, por cuanto uno de sus fundamentos era que la parte demandada reconvíniente pretendía que el avalúo de las bienhechurías fuera hecho por tres expertos, lo cual contravenía con lo dispuesto en el contrato.

Señaló que en el presente caso, estaban demostradas diversas causas para que procediera el desalojo, entre las cuales estaba la de que, el contrato no había sido renovado, siendo el arrendatario notificado de desahucio y se había vencido cualquier lapso de prórroga legal obligatoria que le pudiera haber correspondido, si era que le correspondía, ya que no le
correspondía, motivado a otros incumplimientos.

Que ante el hecho de no renovación del contrato, la propia cláusula DÉCIMA CUARTA del contrato había establecido que lo que precedía era el pago de las bienhechurías, en los términos que habían sido solicitados en el líbelo de la demanda, era decir, que debía hacerlo el Tribunal mediante una experticia complementaria del fallo, mediante el nombramiento de un solo experto nombrado por el Tribunal, mediante avalúo a ser realizado según el método costo de reposición, en base al artículo 31 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por cuanto era la norma que armonizaba con el contenido de la norma general de derecho común contenida en el artículo 1.609 del Código Civil, que regulaba una situación como la de autos.

Manifestó que en nombre de su representada, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, impugnaba los documentos consistentes en recibos de pago, acompañados con el escrito de contestación a la demanda y de reconvención, que estaban insertos a los autos del folio 218 al 223, ambos inclusive, por cuanto dichos documentos habían emanado de un tercero, el ciudadano JOSÉ ALEJANDRO MORENO, quien no era parte arrendadora, ni parte en el presente juicio, y que uno de ellos contenía un sello húmedo de la sociedad mercantil HACIENDA EL ARROYO EVENTOS CAMPESTRES EL ARROYO C.A., como emanado de ella, quien tampoco era parte en el presente proceso; por lo que a todo evento, y de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, desconocía en su contenido y firma los documentos indicados, por no haber emanado de ningún representante de su representada, con capacidad para emitirlos.

Que en nombre de su representada, había impugnado el documento consistente en Titulo Supletorio evacuado por el Tribunal Vigésimo Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, acompañado con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, por cuanto la parte demandada no había promovido para su ratificación, en dicho escrito, las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL ARMANDO MOJICA SANDOVAL y YENNY JOSEFINA ALDANA ROSARIO (…), quienes habían aparecer declarando en las resultas de dicho título supletorio; por lo que, al no haber solicitado la declaración de dichos testigos, dicho justificativo de perpetua memoria, carecía de valor probatorio, por no haberle permitido a su representada el control y contradicción de dichas testimoniales, con lo cual el mismo debía ser desechado del proceso.

Invocó que por todo lo expuesto, era por lo cual en nombre de su representa solicitaba fuera declarada Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada y se le condenara en costas.

El Juzgado de la causa, al momento de decidir la reconvención planteada, por la demandada, fundamentó su fallo en lo siguiente:

…Omissis…

Asimismo, en la oportunidad de informes ante esta Alzada, sobre la reconvención propuesta, el abogado LEOCADIO FERMÍN MARCANO, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, señaló los siguientes argumentos:

Que conforme a lo previsto en los artículos 12, 15, 243, ordinal 5 y 244 del Código de Procedimiento Civil vigente, solicitaba la nulidad de la sentencia dictada por el Juzga Décimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo de esta Circunscripción Judicial, en fecha nueve [09] de abril de dos mil diecinueve [2.019], por cuanto dicha sentencia había incurrido en el vicio de incongruencia positiva, en sus modalidades de ultrapetita y extrapetita, con lo cual se habían violado los derechos constitucionales de su representada a la defensa, debido proceso y tutela judicial efectiva, tal y como lo había reiterado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en diversos fallos; y, que la sentencia recurrida había incurrido en dicho vicio, por las razones de hecho y derecho siguientes:

Que constaba de autos que en la oportunidad procesal de contestación de la demanda, la parte demandada, por medio de sus apoderados judiciales habían contestado la misma e interpuesto reconvención contra su representada; que de lo expresado por la parte demandada en su escrito de reconvención se había evidenciado que el demandado postulaba o proponía contra su representada una pretensión concreta como lo era que su representada fuera condenada a pagarle el costo de las bienhechurías que para ese momento había estimado en la cantidad de TRESCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES [Bs. 300.000.000,00], equivalentes según la reconvención monetaria vigente a TRES MIL BOLÍVARES [Bs. 3.000,00]; y, que el demandado en su pretensión de reconvención no había reclamado el pago del fondo de comercio alguno.

Manifestó que constaba en autos que el demandado en su contestación de la demanda con respecto al fondo de comercio que funcionaba en el local comercial arrendado había expresado que no le pertenecía a él sino a un tercero; y, que el mismo pertenecía a una sociedad mercantil denominada DEPÓSITOS GENERAL EL LLANITO C.A., del cual el demandado decía ser el Presidente y único accionista, sociedad mercantil ésta que era tercero tanto con respecto al proceso como con respecto al contrato de arrendamiento con base al cual se demandaba.

Que estaba demostrado en autos que el alegato del fondo de comercio era un alegato de la parte demandada para resistirse a la pretensión de desalojo y no era un alegato en virtud del cual el demandado pretendiera el pago de dicho fondo de comercio; y, que Igualmente estaba demostrado que no había sido postulada ni en la contestación de la demanda ni en la reconvención propuesta por el demandado una pretensión de pago del fondo de comercio en referencia.

Indicó que a pesar de que el demandado no había solicitado en su contestación, ni en su reconvención, ni en ningún acto del proceso el pago de indemnización por el fondo de comercio, así como tampoco lo había hecho en su contestación de la demanda y que tal y como se había indicado el Juez de la sentencia recurrida había condenado a su representada al pago de una indemnización por dicho fondo de comercio.

Que al sentenciar de esa manera, el Juez de la recurrida estaba condenando a la parte actora al pago de un fondo de comercio siendo que como se había indicado no se le había pedido dicho pago por el demandado ni en su reconvención, ni en su contestación a la demanda, y lo que era aún más grave condenaba al pago de un fondo de comercio propiedad de un tercero ajeno a la causa y ajeno al contrato de arrendamiento sin que se le hubiere pedido el demandado, y mucho menos al tercero.

Alegó que con esa condena se había incurrido en incongruencia positiva en la modalidad de ultrapetita y extrapetita, por cuanto no se le concedía a la parte demandada más de lo que había pedido que era solo el pago de las bienhechurías, sino que se condenaba a una pretensión que no había sido postulada en el proceso como lo era el pago de un bien inmueble, como lo era un fondo de comercio, que como estaba demostrado en autos pertenecía a un tercero ajeno al proceso y ajeno al contrato de arrendamiento; y, que la sentencia no era congruente con lo alegado por las partes ni con lo demostrado en el proceso con lo cual debía ser anulada.

Que solicitaba que después de anular la sentencia recurrida se procediera a dictar sentencia que se pronunciara estrictamente sobre la pretensión contenida en la reconvención mediante la cual sólo se reclamaba el pago de las bienhechurías, que inclusive se estimaba en un monto determinado; tomando en cuenta en dicha sentencia lo alegado al respecto en la contestación a la reconvención, ya que la reconvención y la contestación a la misma establecían los límites de la controversia en cuanto a cuáles eran los pronunciamientos que correspondían con respecto a la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento; y, que no era ajustado a derecho la afirmación contenida en la sentencia recurrida de que la reconvención propuesta por el demandado era una contestación de demanda, toda vez que en el acto procesal de reconvención, el demandado había postulado cuál era su pretensión y su objeto, y por su parte la actora, a la cual representaba, al contestar la pretensión de reconvención, la cual se limitaba a pedir el pago de un monto por las bienhechurías.

Señaló que asimismo había establecido los límites de lo sujeto a decisión, dentro de los cuales debía existir pronunciamiento expreso sobre si en cuanto al pago de las bienhechurías debía aplicarse el artículo 1.609 del Código Civil, tal y como lo había sostenido en la contestación a la reconvención; que sobre la base de esos límites, establecidos por la reconvención y su contestación debía pronunciarse el Tribunal, estableciendo que, en autos no constaba que se hubiera postulado ninguna pretensión de reclamación de pago de fondo de comercio, ni mucho menos constaba en autos, que el demandado hubiera indicado cuales eran los elementos que debían incluirse en el pago de esa ilegal indemnización ordenada; y que en consecuencia mal podía supeditarse el desalojo al pago de indemnización alguna por ese concepto, conforme a lo previsto y que así esperaba fuera determinado por esta Alzada en la sentencia.

Ante ello el Tribunal observa:

Señala el demandado-reconviniente, a contrademandar a la parte actora por incumplimiento en el contrato de arrendamiento, ya que a su decir, al existir un compromiso real de pagar las bienhechurías y el fondo de comercio propiedad de su representado, conforme a la cláusula cuarta del contrato, ésta se negaba a pagar; por lo que, pidió que una vez que el Juzgado que resultara competente por la cuantía declarara la terminación de la relación de arrendamiento, condenara a la demandante a que pagara al demandado el costo de las bienhechurías que para ese momento la habían estimado en la cantidad de TRES MIL MILLONES DE BOLÍVARES [Bs. 3.000.000.000,00]; y, que en todo caso se verificara su valor al momento de efectivo cumplimiento de la obligación por parte de la reconvenida INVERSORA PALIBRU, C.A., por experticia complementaria del fallo, que al efecto ordenara el Tribunal, y Segundo, las costas y costos que generara la Reconvención planteada.

En este sentido, observa este Sentenciador que tal como fue señalado en el cuerpo de este fallo, quedó debidamente demostrado en autos que en virtud a la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento objeto de estudio, y que expresa: ‘…Con la finalidad de solicitar Patente o licencia de actividades económicas y conformidad de uso, es importante destacar que toda construcción que se realice en el terreno será de exclusiva propiedad de EL ARRENDATARIO y el fondo de comercio, por lo que esta bienhechurías y el fondo de comercio debe ser pagados por EL PROPIETARIO al ARRENDATARIO en caso de no renovar el contrato o en caso de venta de terreno, todo previo avaluó realizado por experto…’; y, en virtud de que se encuentra fenecido el mismo, tal y como lo dispusieron las partes de mutuo consentimiento, la parte actora debe pagar al demandado el monto de los gastos realizados en la construcción de las bienhechurías hechas en el lote de terreno que le fue dado en arrendamiento; el cual deberá ser establecido mediante experticia complementaria del fallo en su oportunidad legal respectiva. Así se declara.-

En este mismo orden de ideas, debido al alegato de la parte demandada reconviniente en cuanto a que se declare la confesión ficta de la parte actora reconvenida, ya que según sus dichos la misma no dio contestación a la reconvención en el lapso establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, es decir, al quinto [5°] día de despacho siguiente luego de admitida la reconvención, a su decir, esto no ocurrió, ya que alegó que la parte actora reconvenida no dio contestación luego de admitida la reconvención por el Juez de Municipio en fecha nueve [9] de abril de dos mil dieciocho [2.018], ni luego del auto de admisión de la misma dictado por el A-quo en fecha once [11] de julio de dos mil dieciocho [2.018], y que por lo tanto, no hubo contestación a la reconvención planteada.

En cuanto a este alegato, este Sentenciador observa que en fecha once [11] de julio de dos mil dieciocho [2.018], el A-quo dictó auto en el cual admitió la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente e indicó a las partes que se tomaría en cuenta el escrito de contestación a la reconvención consignado en fecha nueve [9] de julio de dos mil dieciocho [2.018], por la parte actora reconvenida en virtud a la garantía del derecho a la defensa de las partes, por cuanto el Juez de Municipio había declinando (sic) su competencia y admitió la reconvención forma inválida, por ende, no se observa que la parte demandada reconviniente haya ejercido recurso alguno contra dicho auto, y en base a la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el expediente N° 1.077, de fecha diez [10] de julio del año dos mil siete [2.007], mediante la cual establece lo siguiente:

…Omissis…

De la Jurisprudencia anteriormente transcrita de la cual este Sentenciador se acoge de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, se puede concluir que la contestación anticipada de la reconvención es válida, por ende, el Tribuna de la casa (sic) mediante auto dictado en fecha once [11] de julio de dos mil dieciocho [2.018], como ya se dijo admitió la reconvención e indicó a la partes que apreciaría el escrito de contestación a la reconvención de la parte actora reconvenida en fecha nueve [9] de julio de dos mil dieciocho [2.018], en virtud que el Juez de Municipio había admitido de forma invalida la reconvención, y en virtud que la parte demandada reconviniere no ejerció recurso alguno contra dicho auto, resulta forzoso para este Sentenciador desechar el alegato de la confesión ficta propuesto por la parte demandada reconvíniente. Así se decide…”.

 

De la transcripción parcial de la sentencia recurrida se desprende que el ad quem al pronunciarse sobre la reconvención propuesta por la parte demandada ciertamente desnaturalizó lo pactado por las partes en la citada clausula decima cuarta del aludido contrato de arrendamiento; dado que si bien es cierto, tanto las bienhechurías construidas en el referido terreno y el fondo de comercio son propiedad del arrendatario y en caso de no renovar el contrato o suceda la venta de terreno, éstas deben ser pagadas por el arrendador propietario; sin embargo, no es menos cierto, que previamente se debe realizar un avaluó por un experto; por lo que mal puede condenarse al actor reconvenido al pago de dichas bienhechurías sobre la estimación realizada unilateralmente por el demandado reconviniente en su escrito de reconvención.

 

En consecuencia, al haberse evidenciado la desnaturalización del aludido contrato de arrendamiento por el ad quem, al pronunciarse sobre la reconvención propuesta por el demandado esta Sala declara procedente la presente denuncia. Así se establece.

 

Por haber encontrado esta Sala procedente la nulidad con vista a la infracción delatada, se abstiene de conocer las denuncias restantes, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en las sentencias Nro. 362 dictada por la Sala Constitucional en fecha 11 de mayo de 2018, caso: Marshall y Asociados C.A., exp. Nro. 17-1129 con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchan, así como la Nro. 254 de fecha 29 de mayo de 2018, caso: Luis Antonio Díaz Barreto, contra Ysbetia Roció González Zamora, exp. 2017-000072, la cual hace mención a los nuevos criterios proferidos por esta Sala de Casación Civil mediante sentencia Nro. RC-510, de fecha 28 de julio de 2017, expediente Nro. 2017-124, según el cual solo procede la reposición “…por la observancia de un vicio grave que afecte de nulidad la sustanciación del proceso, o que la falta sea tan grave que amerite la reposición de la causa al estado de que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada…”. Razones por las cuales, la Sala procede a decidir el mérito de la controversia en los siguientes términos:

 

Sentencia de merito

 

Alegatos de la parte actora:

 

Aduce la representación judicial de la demandante en su escrito de reforma de la demanda, que la sociedad mercantil Inversora Palibru, C.A., dio en arrendamiento al demandado, ciudadano Fray Antonio Roa Contreras, un terreno con una superficie aproximada de noventa metros cuadrados (90 M2) mediante contrato autenticado por ante por ante la Notaria Pública Séptima del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2011, bajo el Nro. 03, Tomo 71, de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina. Que las partes pactaron mediante contrato, que dicho terreno se otorgaba sin edificar, y que de acuerdo a la clausula segunda, el arrendatario debía edificar locales comerciales, destinados a la venta de alimentos. Que el arrendatario incumplió con dicho convenio, dado que dichos locales los destinó para la venta de bebidas alcohólicas.

 

Asimismo, alega que en el aludido contrato se estableció que la duración del mismo sería de tres (3) años, contados a partir de la fecha de su autenticación, prorrogable automáticamente, mientras que el arrendatario cumpla con las condiciones del referido convenio. Que el día 17 de diciembre de 2013, por medio de la Notaria Publica Séptima del municipio Baruta del estado Miranda, el actor “…notificó de desahucio al arrendatario (…) solicitándole que entregara libre de bienes y de personas al inmueble arrendado […] a mas tardar el 3 de junio de 2014 o el día hábil inmediatamente siguiente…”. Que el 3 de junio de 2014, fecha de vencimiento del lapso antes indicado y hasta la presente fecha, no se ha realizado la entrega material del aludido inmueble, por lo que ya transcurrió cualquier prorroga legal que hubiera podido corresponderle al arrendatario.

 

Igualmente, arguye que desde el mes de julio de 2014 el arrendatario dejo de pagar el correspondiente canon de arrendamiento, el cual era de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) mensuales, según lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato in comento.

Sigue argumentando, que en la clausula decima cuarta del aludido convenio se estipulo que toda construcción que se realizara en dicho terreno, sería propiedad exclusiva del arrendatario; como también, se estableció que tales bienhechurías debían ser pagadas por el arrendador cuando se extinguiera dicho contrato. Que el demandado por encentrarse incurso en causales de desalojo, se extingue el contrato de arrendamiento y de acuerdo a la clausula decima cuarta, debe ser nombrado un experto que establezca el valor de las bienhechurías edificadas en el lote de terreno arrendado, donde funciona el “…BODEGÓN GALICOR y CALLE DEL CHAVO…”, para que la actora proceda a su pago, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuestión a la que se ha negado el demandado.

 

Fundamenta la presente acción en los artículos 4, 27 y 40, literales a, b, d y g de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

 

Solicita el desalojo del aludido inmueble, previa consignación del avalúo que se realice sobre las bienhechurías, de acuerdo a lo previsto en el artículo 31 de la referida ley especial, mediante experticia complementaria del fallo, por un solo experto nombrado por el tribunal, tal como lo dispone la clausula decima cuarta del contrato in comento, y conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

 

Alegatos de la parte demandada:

 

Que rechaza niega y contradice que de acuerdo a la cláusula segunda del referido contrato establezca que el uso de los aludidos locales comerciales deben ser destinado exclusivamente para la venta de alimentos de consumo humano, dado que la misma no es taxativo su uso, previo convenimiento entre las partes; siendo que no hubo negativa del propietario a la colocación de una licorería. Que los locales comerciales construidos en el terreno arrendado son propiedad del demandad, “…por lo tanto no estar condenado a realizar una actividad de forma exclusiva y permanente esperando siempre la venia del dueño del terreno para decidir si la desarrolla o no…”. Rechaza la inspección ocular extrajudicial realizada el 3 de agosto de 2016, dado que no tuvo control de la misma, como tampoco nada conclusivo. De igual forma, niega y rechaza lo referente a la notificación de la no renovación del contrato in comento, practicada el 17 de diciembre de 2013, pues allí existen bienhechurías propiedad del demandado y que ya transcurrieron tres (3) años para interponer una demanda por vencimiento de prorroga legal.

 

Niega y rechaza que se encuentra en mora en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de julio de 2014, puesto que ante la negativa de recibir el pago, los consignó en la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios, según consta en expediente 2015-0049. Que el argumento respecto a que se realice una experticia complementaria al fallo para determinar el valor de las bienhechurías, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, resulta contradictorio, dado que “…no puede tener el mismo tratamiento la experticia del pago de lo estimado en la demanda, a lo que implica el valor de un inmueble…”.

 

Del mismo modo, la parte reconvino a la actora en los siguientes términos:

 

Que la parte demandante dio en arrendamiento a la demandada un terreno, por medio de contrato autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2011, bajo el Nro. 03, Tomo 71, de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina. Que en la cláusula decima cuarta se estipulo que toda construcción que se realice en el aludido terreno será propiedad del arrendatario y que toda bienhechuría y fondo de comercio serían pagados por el arrendador al arrendatario.

 

Que las bienhechurías levantadas por el demandado son las siguientes: Con la finalidad “…de preparar el terreno, se procedió al banqueo del mismo para nivelarlo a la calle y recuperar el talud, para lo cual se sacaron 90 camiones cargados de tierra, de 18 metros cúbicos cada uno, mediante el empleo de una máquina retroexcavadora y un mini shower. Se hizo un muro de contención de 3 metros de alto por 20 metros lineales de largo por 2,50 metros de profundidad. Seguidamente se hizo la instalación de 80 metros lineales de tubería de 3.50 pulgadas de diámetro de PVC, para desembocar en el Rio Guaire. Se construyo una losa flotante de 20 metros lineales de largo, por 4,50 metros de fondo con cabillas de ½ pulgadas marca PAVCO. Se instalaron puntos eléctricos con tuberías de metal. Sobre la losa flotante se construyó una estructura de hierro con vigas y tubos estructurales de 10x10 y 15x4, sobre la cual se hizo una platabanda con láminas de losacero con maya truxo y concreto premezclado. En la primera planta se construyeron 2 salones o locales y 2 baños. La segunda planta que se construyó tiene dos salones 1 destinado a depósito y 1 destinado a oficina con su baño. Sobre el techo de la segundo (sic) planta se hizo un tanque para agua con capacidad de MIL QUINIENTOS LITROS [1.500LTS]. Se hicieron escaleras en ambas fachadas laterales, se hicieron acabados en granito, se colocaron puertas de seguridad y cinco puertas santamaria…”. Que toda esa inversión debe ser reconocida. Señala que todo ello consta en título supletorio, emitido por el Juzgado Vigésimo Primero de municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

 

Solicita que una vez se declare la terminación de la relación arrendaticia y le sea pagado al demandado el valor de las bienhechurías, que se estiman en la cantidad de tres mil millones de bolívares (Bs. 3.000.000.000); que en todo caso, solicita que se verifique su valor real, por experticia complementaria del fallo.

 

Por su parte, la parte actora al dar contestación a la reconvención planteada por el demandado, señaló que niega y rechaza los argumentos esgrimidos en ella, dado que de acuerdo a lo previsto en la cláusula segunda de dicho contrato, el arrendatario no podía construir locales comerciales destinados al expendio de licores sin su consentimiento; situación que admite la parte demandada en su escrito de contestación.

 

Establecido lo anterior, y descendiendo a los autos, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa la Sala que cursan a los autos:

 

Pruebas aportadas por la parte demandante con la demanda:

 

1.- Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2011, bajo el Nro. 03, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; a la cual se le otorga valor probatorio como documento público, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido expedidas por autoridad pública competente y conforme a las formalidades de ley. Estableciéndose en dicho convenio, lo siguiente (folios 12 al 17 de la primera pieza del expediente):

 

“…Yo, JOSÉ ALEJANDRO MORENO FERNÁNDEZ (…), procediendo en este acto en mi carácter de Director de la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A. (…), quien en lo adelante se denominará ‘EL PROPIETARIO’, por una parte y Fray Antonio Roa Contreras (…), quien a los mismos efectos anteriores en lo sucesivo se denominará ‘EL ARRENDATARIO’, hemos decidido celebrar un ‘CONTRATO DE ARRENDAMIENTO’, que se regirá por las condiciones y términos siguientes:

PRIMERA [OBJETO]: EL PROPIETARIO da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, y en tal concepto este lo recibe, una porción de terreno de mi propiedad según consta documento inscrito ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del municipio Sucre del estado Miranda en fecha 14 de agosto de 1992, bajo el N 26 tomo 23 del protocolo primero (…). El cual en lo sucesivo se denominara EL TERRENO, el cual tiene un área de 90 metros cuadrados (…).

SEGUNDA [DESTINO]: EL PROPIETARIO se obliga a destinar EL TERRENO para la colocación de locales comerciales, destinados a la venta de alimentos de consumo humano, no siendo taxativo el uso y destino previo convencimiento entre las partes.

TERCERA [DURACIÓN]: La duración del presente contrato es de tres [3] años, contados a partir de la fecha de su autenticación, prorrogables automáticamente siempre y cuando EL ARRENDATARIO cumpla a cabalidad las condiciones y términos previstos en este contrato y una de las partes manifieste a la otra, por escrito, con seis [6] meses de anticipación su deseo de prorrogarlo. Cada una de las prórrogas se considerará como de tiempo fijo o determinado y en ello conviene EL ARRENDATARIO.

CUARTA [CANON]: El canon de arrendamiento durante la vigencia del presente contrato es la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES [BsF. 7.000,00] mensuales, cantidad ésta que EL ARRENDATARIO deberá cancelar a EL PROPIETARIO, por mensualidades anticipadas, dentro de los primeros cinco [5] días de cada mes, en el domicilio de EL PROPIETARIO que EL ARRENDATARIO declara conocer. Asimismo EL PROPIETARIO concede al ARRENDATARIO un plazo de seis [6] meses exonerado de pago de la obligación contraída en el presente contrato, los cuales comenzaran a correr desde el momento de la autenticación del presente documento.

Parágrafo único: El Propietario adeuda la suma de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES [Bsf 95.000,00], la cual será debitada como parte de pago del canon de arrendamiento, de la siguiente forma tres meses de depósito por un monto equivalente a VEINTIÚN MIL BOLÍVARES FUERTES [Bsf. 21.000,00], adicionalmente SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES [Bsf. 7.000,00] como mes por adelantado que se computara a partir de los seis meses de gracia y la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL [Bsf. 67.000,00] se debitara a partir del segundo año de vigencia del presente contrato, en nueve [9] cuotas de SIETE MIL BOLÍVARES [Bsf. 7.000,00] y la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES [Bsf. 4.000.00] será abonado como parte de pago a la cuota número diez.

QUINTA [CESIÓN DEL OBJETO DEL CONTRATO]: El presente contrato es considerado respecto de EL ARRENDATARIO celebrado intuito persona, por lo cual no podrá este ceder o traspasar total o parcialmente EL TERRENO ni el presente contrato locativo sin la previa aprobación expresa y por escrito de EL PROPIETARIO, por lo que este último no reconocerá como inquilino a ninguna otra persona natural o jurídica distinta a EL ARRENDATARIO que ocupe EL TERRENO sin tal consentimiento continuando por lo tanto EL ARRENDATARIO respondiendo por los cánones y demás obligaciones contraídas en virtud de este contrato hasta su definitiva conclusión, así como de los daños, perjuicios y demás gastos judiciales o extrajudiciales que se ocasionen por incumplimiento de esta cláusula.

SEXTA: [NIVELACIÓN DE TERRENO]: Será de la exclusiva cuenta del ARRENDATARIO el banqueo del terreno, lo que significa retirar tierra para nivelar el terreno, a los fines de la construcción de los locales comerciales. Se declara que EL PROPIETARIO da pleno consentimiento para las mejoras del terreno en cuanto al banqueo, nivelación, las cuales quedaran en beneficio del terreno sin que EL ARRENDATARIO pueda exigir indemnización alguna.

SÉPTIMA: [NOTIFICACIÓN]: Cualquier notificación que en virtud de los efectos del presente contrato deba ser hecha por EL ARRENDADOR a EL ARRENDATARIO se entenderá perfecta y legalmente realizada cuando se practique en EL INMUEBLE, así se efectué en persona distinta de EL ARRENDATARIO.

OCTAVA: [CESIÓN EN ADMINISTRACIÓN]: EL ARRENDATARIO queda en cuenta de que el presente contrato podrá ser cedido en administración a cualquier persona natural o jurídica con plenas facultades para realizar todas las gestiones inherentes a dicha actividad.

NOVENA: [ROBOS Y PERDIDAS]: EL PROPIETARIO no será responsable en ningún caso por los daños, perdidas, hurtos o robos que sufra EL ARRENDATARIO, sus bienes o terceros en el terreno arrendado.

DECIMA: EL ARRENDATARIO se obliga a pagar todos los gastos que generen el uso, goce y disfrute de EL TERRENO objeto de este contrato, tales como pago de luz eléctrica, aseo urbano, etc.

DECIMA PRIMERA: EL ARRENDATARIO entrega en este acto a EL PROPIETARIO cantidad de tres [3] meses de depósito equivalente a VEINTIÚN MIL BOLÍVARES FUERTES [Bsf 21.000,00] como depósito para garantizar el fiel cumplimiento de todas y cada una de las cláusulas previstas en el presente contrato, cantidad esta que será reintegrada una vez se compruebe la solvencia
de los servicios previstos en la cláusula décima del presente contrato y se compruebe el buen funcionamiento y mantenimiento de EL TERRENO. Ambas partes convienen expresamente que esta cantidad no se reputará al pago de cánones de arrendamiento vencidos ni por vencerse.

DECIMA SEGUNDA: EL ARRENDATARIO entrega en este acto a EL PROPIETARIO cantidad de un [1] mes de depósito equivalente a SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES [Bsf 7.000,00] por concepto de un mes por adelantado, que será aplicado al mes número uno [1] pasados los seis meses de gracia declarados en la cláusula cuarta del presente documento.

DECIMA TERCERA: PERMISOLOGIA: Sera por cuenta del ARRENDATARIO toda la permisologia necesaria para el funcionamiento de los comercios a funcionar en EL TERRENO, asimismo EL PROPIETARIO se compromete a colaborar en la documentación requerida por los organismos públicos, que sean de exclusiva cuenta del propietario, como fotocopias de documentos que solo estén en manos del propietario.

DECIMA CUARTA: BIENHECHURÍAS: Con la finalidad de solicitar patente o licencia de actividades económicas y conformidad de uso, es importante destacar que toda construcción que se realice sobre el terreno será de exclusiva propiedad de EL ARRENDATARIO y el fondo de comercio, por lo que esta bienhechuría y el fondo de comercio debe ser pagados por EL PROPIETARIO al ARRENDATARIO en caso de no renovar el contrato o en caso de venta de terreno, todo previo avaluó realizado por experto.

Las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Caracas para todos los efectos que puedan derivarse este contrato…”. (Resaltado del texto).

 

Desprendiéndose de dicho contrato que la sociedad Inversora Palibru, C.A., mediante su representante, dio en arrendamiento al ciudadano Fray Antonio Roa Contreras, un terreno con un área aproximada de noventa metros cuadrados de su propiedad; de igual forma, establecieron que el destino del terreno es la construcción de locales comerciales para la venta de alimentos de consumo humano, pudiendo cambiar su uso, previo consentimiento entre las partes. Asimismo, establecieron un canon de arrendamiento de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) mensuales, los cuales debían ser cancelados los primeros cinco (5) días de cada mes. Igualmente, estipularon que las mejoras del terreno, en cuanto al banqueo y nivelación quedaran a beneficio del terreno, sin que el arrendatario pueda exigir cualquier indemnización por ello. Del mismo modo, convinieron en que las bienhechurías construidas en el referido terreno son propiedad del arrendatario, por lo que en caso de no renovar el contrato o en caso de venta del terreno, el propietario deberá pagar a éste cualquier construcción, previo avalúo realizado por experto. Estableciendo asimismo, que la duración del referido contrato sería de tres (3) años, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo.

 

2.- Copia fotostática simple de contrato de compraventa mediante el cual la parte actora adquirió el aludido terreno (folios 18 al 29 de la primera pieza del expediente). Documental que se desecha, dado que no es un hecho controvertido la titularidad que tiene la actora sobre el aludido terreno.

 

3. Inspección judicial extra litem solicitada por el representante de la sociedad mercantil Inversora Palibru, C.A. (actora) (folios 30 al 35 de la primera pieza del expediente); la cual fue evacuada por la Notaria Publica Séptima del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 3 de agosto de 2016. Documental que se desecha dado que el promovente no la hizo valer en juicio señalando “…la necesidad de dejar establecidos los hechos sobre los que se practicó, debido temor de que ellos desaparecieran con el transcurso del tiempo…”. (José Carlos Jacinto Barra contra Manuel Moreira Batista Abade y otras).

 

4. Documento mediante el cual en fecha 5 de diciembre de 2013, la sociedad mercantil Inversora Palibru, C.A., (actora) a través de su representante legal, solicitó por ante la Notaria Publica Séptima del municipio Baruta del estado Miranda, se notificara al ciudadano Fray Antonio Roa Contreras (demandado), en los siguientes términos (folios 46 al 59 de la primera pieza del expediente):

 

“…PRIMERA: Solicitamos muy respetuosamente que la Notaría Pública a su cargo se sirva acordar su traslado y constitución en el inmueble que se identifica a continuación: Porción de terreno con una superficie aproximada de noventa [90] metros cuadrados ubicada en la parte oeste de un inmueble de mayor extensión, propiedad de El Arrendador según consta de documento protocolizado en el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del municipio Sucre del estado Miranda el 14 de agosto de 1992, bajo el No 26, Tomo 23 del Protocolo Primero, en el cual se encuentran construidos (sic) un local denominado Bodegón Galicor y otro Calle del Chavo , ubicados en la avenida principal de La Guairita, municipio Sucre del estado Miranda, a fin de que se sirva notificar en dicho inmueble al ciudadano FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS (…) de este domicilio o a la persona que se encuentre en el identificado inmueble, o en su defecto a cualquiera otra persona, que el contrato de arrendamiento por el cual mi nombrada representada en su carácter de propietaria y arrendadora de dicho inmueble cedió en arrendamiento el referido lote de terreno a FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS, antes identificado, por el término de tres [3] años fijos contados a partir del tres [3] de junio de 2011, fecha de autenticación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, tal como lo dispone su cláusula Tercera, no será prorrogado, por lo cual dicho contrato terminará indefectiblemente el próximo tres [3] de junio de 2014 de conformidad con lo dispuesto en la cláusula citada y en el artículo 1599 del Código Civil. Sin embargo a mayor abundamiento se le formula el presente desahucio, por la vía aquí escogida y solicita que FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS entregue a más tardar el próximo tres [3] de junio de 2014, el inmueble arrendado completamente desocupado y libre de bienes y personas y a satisfacción de la arrendadora salvo que decida acogerse a prórroga legal por un plazo máximo de un [1] año de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, una vez vencido el término fijo de tres [3] años establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, pues comenzará a correr el plazo de la prórroga legal si el arrendatario tuviere derecho a la misma, y por cuanto, dicha prórroga legal es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, el arrendatario se obliga a notificarle por escrito con acuse de recibo a la propietaria arrendadora con por lo menos con un [1] mes de anticipación antes del vencimiento del plazo fijo de tres años [3] años su voluntad de ejercer su derecho a la prórroga legal, caso contrario, la propietaria arrendadora entenderá que el arrendatario no desea ejercer el derecho a la prórroga legal y éste entregará el inmueble arrendado, al vencimiento del término del contrato, libre de personas y bienes a la propietaria arrendadora y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. En ningún caso la prórroga legal implicará la tácita reconducción del contrato. Igualmente queda convenido que durante la prórroga legal quedarán en vigencia todas y cada una de las obligaciones establecidas en el presente contrato y cuyo plazo de tener derecho a la misma vencerá indefectiblemente el tres [03] de junio de 2015, fecha en la cual el arrendatario deberá entregar el inmueble arrendado libre de personas y bienes a satisfacción de la propietaria arrendadora. En todo caso, y de conformidad con lo previsto al efecto en el artículo 1601 del Código Civil ha decidido proceder al desahucio en resguardo los intereses y acciones de mi representada. SEGUNDA: Adjuntamos a la presente solicitud para que sea parte integrante de la misma copia del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notarla Pública Séptima del municipio Sucre del estado Miranda el tres [03] de junio de 2011, bajo el No 03, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría y copia de ejemplar de NOTIFICACIÓN practicada en fecha 03 de junio de 2013 por la propietaria arrendadora al arrendatario FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS en el identificado inmueble, en la cual consta que le fue entregada en su presencia, en el inmueble objeto del contrato, original de notificación de la arrendadora de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 03 de junio de 2011, practicada en presencia de testigos a FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS por el ciudadano José Alejandro Moreno Fernández en representación de la propietaria arrendadora INVERSORA PALIBRU.CA, en la cual consta que el nombrado arrendatario se negó a firmar y manifestó a viva voz ‘me quedaré con un ejemplar original para enseñárselo mi abogado’. TERCERA: Rogamos al ciudadano Notario Público dejar constancia de cualesquiera otro hecho que les sea indicado en el curso de la práctica de la Notificación aquí solicitada. CUARTO: Juramos la urgencia del caso y pedimos se habilite todo el tiempo necesario para llevar a cabo lo solicitado; y una vez practicada la respectiva notificación, nos sea devuelta en original la presente solicitud con sus resultas…”. (Mayúsculas y negrillas del texto).

 

Notificación que fue practicada por la Notaria Publica Séptima del municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 17 de diciembre de 2013; en la que se dejó sentado lo que sigue:

 

“…En el de día de hoy, diecisiete [17] de diciembre de dos mil trece (2013), siendo las: 2:45 pm, se trasladó y constituyó la Notaría en la siguiente dirección: Avenida Principal de la Guairita, Locales Comerciales Calle del Chavo y Bodegón Galicor, del municipio Sucre del estado Miranda, a fin de practicar la NOTIFICACIÓN al ciudadano: FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS (…), sobre la voluntad de la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A., representada por el ciudadano JOSE ALEJANDRO MORENO FERNÁNDEZ (…), asistido por la abogado (sic) MARÍA DE LA SOLEDAD RODRÍGUEZ REGGETI (…); no prorrogar el Contrato de Arrendamiento del lote de terreno, para la fecha de su vencimiento el 03/06/2014, y se formulé el presente desahucio, todo ello, conforme a lo establecido en el artículo 80 y 81 de la Ley de Registro Público y del Notariado, conforme a la solicitud que antecede. Presente el ciudadano FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS, anteriormente identificado, el cual se encontraba en la Oficina ubicada en la planta alta de uno de los mencionados locales, manifestó: que se negaba a firmar la presente NOTIFICACIÓN, y reconocía el contrato de arrendamiento suscrito sobre el lote de terreno, pero conversaría con su abogado al respecto, luego de que se le puso de manifiesto la misión de la Notaría conforme a la solicitud y se le hizo entrega de la Carta de Notificación señalada, cuya copia se consigna como anexo a la presente…”. (Mayúsculas y negrillas del texto).

 

Documental que se le otorga valor probatorio como documento público, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido expedidas por autoridad pública competente y conforme a las formalidades de Ley; de la cual se desprende que el demandado desde el día 17 de diciembre de 2013, tiene conocimiento de que el arrendador no renovaría el aludido contrato de arrendamiento.

 

Pruebas aportadas por la parte demandante en el lapso probatorio:

 

La parte actora promovió prueba de experticia, sobre los siguientes hechos:

 

“…PRIMERO: Se realice una descripción técnica, con todas sus características, dependencias, divisiones, áreas y materiales empleados de todas las construcciones edificadas sobre el inmueble dado en arrendamiento, por la sociedad mercantil ‘INVERSORA PALIBRU, C.A.’ al demandado ciudadano ciudadano (sic) FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS, constituido por ‘una porción de terreno con una superficie aproximada de noventa metros cuadrados [90 mts2], que forma parte de mayor extensión de un inmueble, propiedad de la demandante, sociedad mercantil ‘INVERSORA PALIBRU, C.A.’, antes identificada, según documento inscrito ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del municipio Sucre del estado Miranda en fecha 14 de agosto de 1.992, bajo el No. 26, tomo 23 del Protocolo Primero, porción de terreno ubicada en la parte oeste, partiendo del punto C-62 hasta llegar al punto C-62 hasta llegar al punto C-61 en una línea irregular con la carretera que conduce al cementerio del este desde el punto C-81 hasta el punto C-88 y pasando por los puntos C-82, C-83, C-84, C-85, C-86, C-87, C-88, ubicada en la avenida principal de La Guairita, municipio Sucre del estado Miranda, en la cual se encuentran construidos un local destinado a uso comercial, denominado ‘BODEGON GALICOR’ y otro local destinado a uso comercial, denominado ‘CALLE DEL CHAVO’.

SEGUNDO: Se determine si las construcciones edificadas en la porción de terreno mencionada en el punto PRIMERO se ajustan al proyecto de construcción presentado a las autoridades competentes del municipio Sucre del estado Miranda.

TERCERO: Se determine si las construcciones edificadas en la porción de terreno mencionada en el punto PRIMERO se ajustan al uso contemplado en las ordenanzas del municipio Sucre para ese tipo de construcciones.

CUARTO: Se determine si las construcciones edificadas en la porción de terreno mencionada en el particular PRIMERO cumplen con las siguientes variables urbanas: El espacio requerido para la trama vial arterial y colectora, la incorporación a la trama vial arterial y colectora, las restricciones por seguridad o por protección ambiental, el uso previsto en la zonificación y el retiro de frente y el acceso según lo previsto en el plan para las vías que colindan con el terreno, de acuerdo a los requerimientos de la Ordenanza Municipal para la zona donde se encuentra ubicada dicha porción de terreno…”. (Resaltado del texto).

 

Documental que se desecha, dado que no es tema controvertido la manera en que fue construida las bienhechurías.

 

Pruebas aportadas por la parte demandada con el escrito de contestación:

 

1. Copia fotostática simple de título supletorio mediante el cual la parte demandada pretende dar por demostrado que realizó una serie de bienhechurías sobre el terreno arrendado. Instrumento que aunque es un documento público, el mismo se desecha, pues no es un hecho controvertido que el arrendatario (demandado) haya construido locales comerciales sobre dicho terreno (folios 117 al 127 de la primera pieza del expediente).

 

2. Original del referido contrato de arrendamiento, el cual fue previamente valorado (folios 128 al 169 de la primera pieza del expediente).

 

3. Copia fotostática simple de Acta Constitutiva de la sociedad mercantil Deposito General El Llanito, C.A., el cual tiene como domicilio los aludidos locales comerciales (folios 170 al 187 de la primera pieza del expediente); instrumento que se le tiene como fidedigna ya que no fue impugnada por el adversario y se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Apreciándose del mismo, que tiene por objeto la compra y venta al mayor y detal, importación, depósito y almacenamiento de bebidas alcohólicas y no alcohólicas; así como la venta de alimentos en general para el consumo humano, entre otros.

 

4. Copia fotostática simple de: a) permiso sanitario, b) certificado de cumplimiento de normas de seguridad, c) licencia de actividades económicas expedida por la alcaldía del municipio Sucre del estado Miranda, todas éstas de la sociedad mercantil Deposito General El Llanito, C.A.; documentales que se desechan, pues no está en discusión que la referida empresa cumpla con la permisología necesaria para su funcionamiento (folios 188 al 190 de la primera pieza del expediente).

 

5. Copia fotostática simple de carta emanada del Consejo Comunal El Bambusal, mediante el cual hacen saber a la alcaldía del municipio Sucre del estado Miranda, su aprobación para el funcionamiento de la prenombrada sociedad mercantil; la cual se desecha (folio 191 de la primera pieza del expediente), dado que no es un hecho controvertido la aceptación por parte de dicho consejo comunal para el funcionamiento de dicha empresa.

 

6. Copias fotostáticas simple de comprobante de consignación de canon de arrendamiento por el ciudadano Fray Antonio Roa Contreras (demandado) por ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliario llevado por el Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por la suma de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00); instrumentales que se tienen como fidedignas ya que no fueron impugnadas por el adversario y se les otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en ese sentido, se desprende de las mismas lo que sigue:

 

- Folio 192 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de diciembre de 2017, siendo depositado el día 7 de diciembre de 2017.

 

- Folio 193 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de noviembre de 2017, siendo depositado el día 7 de diciembre de 2017.

 

- Folio 194 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de octubre de 2017, siendo depositado el día 29 de junio de 2017.

 

- Folio 195 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de septiembre de 2017, siendo depositado el día 7 de septiembre de 2017.

- Folio 196 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de agosto de 2017, siendo depositado el día 7 de septiembre de 2017.

 

- Folio 197 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de julio de 2017, siendo depositado el día 7 de septiembre de 2017.

 

- Folio 198 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de junio de 2017, siendo depositado el día 29 de junio de 2017.

 

- Folio 199 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de abril de 2017, siendo depositado el día 9 de mayo de 2017.

 

- Folio 200 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de febrero y marzo de 2017, siendo depositado el día 15 de febrero de 2017.

 

- Folio 201 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de enero de 2017 y diciembre de 2016, siendo depositado el día 19 de diciembre de 2016.

 

- Folio 202 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de noviembre de 2016, siendo depositado el día 9 de noviembre de 2016.

 

- Folio 203 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de octubre de 2016, siendo depositado el día 9 de agosto de 2016.

 

- Folio 204 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de septiembre de 2016, siendo depositado el día 9 de agosto de 2016.

 

- Folio 205 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de agosto de 2016, siendo depositado el día 9 de agosto de 2016.

 

- Folio 206 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de julio de 2016, siendo depositado el día 9 de agosto de 2016.

 

- Folio 207 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de junio y mayo de 2016, siendo depositado el día 13 de julio de 2016.

- Folio 208 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de abril y marzo de 2016, siendo depositado el día 27 de abril de 2016.

 

- Folio 209 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de febrero de 2016, siendo depositado el día 3 de febrero de 2016.

 

- Folio 210 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de enero de 2016 y diciembre de 2015, siendo depositado el día 16 de mayo de 2016.

 

- Folio 211 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de noviembre de 2015, siendo depositado el día 26 de noviembre de 2015.

 

- Folio 212 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de octubre de 2015, siendo depositado el día 22 de octubre de 2015.

 

- Folio 213 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de septiembre de 2015, siendo depositado el día 15 de septiembre de 2015.

 

- Folio 214 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de agosto de 2015, siendo depositado el día 10 de agosto de 2015.

 

- Folio 215 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de julio de 2015, siendo depositado el día 18 de julio de 2015.

 

- Folio 216 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de junio 2015, siendo depositado el día 9 de junio de 2015.

 

- Folio 217 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de mayo de 2015, siendo depositado el día 8 de junio de 2015.

 

- Folio 218 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de abril de 2015, siendo depositado el día 8 de mayo de 2015.

 

- Folio 219 de la primera pieza del expediente, pago correspondiente al mes de enero y febrero de 2015 y noviembre y diciembre de 2014, siendo depositado el día 19 de febrero de 2015.

 

Documentales de las cuales se desprende el incumplimiento de pago de parte del arrendatario de los cánones de arrendamiento de los meses de mayo de 2017 y marzo de 2015; asimismo, su incumplimiento de pago oportuno del canon mensual, el cual debía ser dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento in comento.

 

- Recibos de pago realizados por el demandado, al ciudadano José Alejandro Moreno Fernández (folios 220 al 225 de la primera pieza del expediente); las cuales se desechan, dado que de las mismas no se evidencia con qué carácter actúa éste último; aunado al hecho de que del recibo que riela al folio 225 se evidencia sello húmedo de la sociedad mercantil Eventos Campestres el Arroyo, C.A., la cual es ajena a la presente causa.

 

- Testimoniales de los ciudadanos Leonardo José Hernández Briceño y José Vicente Guitierrez; siendo admitido los mismos por auto del 9 de noviembre de 2018; los cuales no fueron evacuados, por lo que no hay nada que valorar.

 

Pruebas aportadas por la parte demandada en el lapso probatorio:

 

- Solicitó prueba de informe, a los fines de que se oficie a la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del municipio Sucre del estado Miranda; asimismo, se oficie al Cuerpo de Bomberos del Distrito Capital, Área de Prevención e Investigación de Incendios y otros Siniestros; la cual, aunque fue admitido por auto de fecha 9 de noviembre de 2018, el mismo no fue evacuado, por lo tanto, no hay nada que valorar.

 

- Inspección judicial en el aludido terreno; el cual fue admitido por auto del 9 de noviembre de 2018; sin embargo, por auto de fecha 1 de febrero de 2019, fue declarado desierto la oportunidad fijada para llevar a cabo dicha inspección; por lo que no hay nada que valorar.

 

Ahora bien, en el sub iúdice la parte actora pretende el desalojo del demandado del terreno que le dio en arrendamiento para la construcción de locales comerciales, en virtud de la culminación del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado por ambas partes.

 

Previamente debe esta Sala indicar que no es un hecho controvertido que ambas partes pretende la culminación de la relación arrendaticia, pues la parte demandada en su escrito de reconvención solicita que se “…declare la terminación de la relación arrendamiento…”.

 

Así las cosas, resulta pertinente traer a colación lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales establecen:

 

“…Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.

“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.

 

De acuerdo a lo señalado en los artículos antes transcritos, se tiene que los mismos establecen los efectos que emanan de los contratos, pues estos tienen fuerza de ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos.

 

En ese sentido, del aludido contrato de arrendamiento –previamente valorado- se evidencia que la sociedad Inversora Palibru, C.A., mediante su representante, dio en arrendamiento al ciudadano Fray Antonio Roa Contreras, un terreno con un área aproximada de noventa metros cuadrados de su propiedad; el cual tendría como destino la construcción de locales comerciales para la venta de alimentos de consumo humano, pudiendo cambiar su uso, previo consentimiento entre las partes. Asimismo, establecieron un canon de arrendamiento de siete mil bolívares (Bs. 7.000,00) mensuales, los cuales debían ser cancelados los primeros cinco (5) días de cada mes. Del mismo modo, convinieron en que las bienhechurías construidas en el referido terreno son propiedad del arrendatario, por lo que en caso de no renovar el contrato o en caso de venta del terreno, el propietario deberá pagar a éste cualquier construcción, previo avalúo realizado por experto. Igualmente estipularon, que el lapso de duración del contrato sería de tres (3) años, contados a partir de la fecha de autenticación del mismo.

 

Así las cosas, se observa que el contrato in comento fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2011, bajo el Nro. 03, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina, por lo que de una simple operación aritmética se desprende que el mismo venció el 3 de junio de 2014.

 

Por otro lado, la parte actora en fecha 17 de diciembre de 2013, notificó al demandado de la no renovación del aludido contrato de arrendamiento; sin que conste en autos que éste último se acogiera a la prorroga legal, la cual es obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, de conformidad con lo previsto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que de haberse acogido a ésta, le correspondía un lapso de prorroga legal de un (1) año, dado que el referido contrato fue por “…más de un [1] año y menos de cinco [5] años…”. Evidenciándose de igual forma, que desde el día de vencimiento del contrato in comento (03/06/2014), a la fecha de interposición de la presente demanda, vale decir, 25 de julio de 2017, ha transcurrido cualquier prorroga legal a que tenga derecho el arrendatario.

 

Así las cosas, visto que se encuentra fenecido el aludido contrato de arrendamiento y en vista de que la parte demandada acuerda con que se culmine la relación arrendaticia, resulta procedente el desalojo del terreno arrendado. Así se establece.

 

Con respecto a las bienhechurías construidas por la parte demandada en el terreno arrendado, las partes convinieron en que las mejoras del terreno, en cuanto al banqueo y nivelación quedaran a beneficio del terreno, sin que el arrendatario pueda exigir cualquier indemnización por ello. Del mismo modo, estipularon que las bienhechurías construidas en el referido terreno son propiedad del arrendatario, por lo que en caso de no renovar el contrato o en caso de venta del inmueble, el propietario deberá pagar a éste cualquier construcción, previo avalúo realizado por un experto.

 

Ello así, de acuerdo a lo establecido en las cláusulas del contrato in comento, en virtud de que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.159 del Código Civil, siendo el fundamento de tal disposición el respeto debido al principio de la autonomía de la voluntad de los contratantes, la sociedad mercantil Inversora Palibru, C.A., debe cancelar al arrendatario, ciudadano Fray Antonio Roa Contreras, las bienhechurías construidas por éste último en el terreno arrendado, lo cual deberá ser calculado por un sólo experto nombrado por el tribunal, de acuerdo a lo previsto en la cláusula decima cuarta del aludido contrato de arrendamiento; excluyendo de dicho cálculo los gastos realizados por el arrendatario en el banqueo y nivelación del terreno, conforme a lo establecido en la cláusula sexta del convenio ya conocido. Así se establece.

 

En virtud de lo anteriormente expuesto, esta Sala ordena a la parte demandada el desalojo y entrega material del inmueble arrendado, descrito en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2011, anotado bajo el Nro. 03. Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina; una vez se haya verificado que el arrendador, sociedad mercantil Inversora Palibru, C.A., cancele al arrendatario, ciudadano Fray Antonio Roa Contreras, el valor de las bienhechurías construidas por éste último en el terreno arrendado, lo cual deberá ser calculado por un sólo experto nombrado por el tribunal, de acuerdo a lo previsto en la cláusula decima cuarta del contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; excluyendo de dicho cálculo los gastos realizados por el arrendatario en el banqueo y nivelación del terreno, conforme a lo establecido en la cláusula sexta del referido contrato. Así se establece.

Con respecto a la reconvención planteada por el demandado en su escrito de contestación, -como ya se indicó- el mismo solicita que se “…declare la terminación de la relación de arrendamiento…”; asimismo, que se le pague el costo de las bienhechurías realizadas sobre el terreno arrendado, estimándolas en la cantidad de “…TRES MIL MILLONES BOLÍVARES (Bs. 3.000.000.000,00)…”; en ese sentido, si bien, fue declarada la terminación de la relación arrendaticia; no obstante, de acuerdo a lo estipulado en la cláusula decima cuarta del contrato in comento, las bienhechurías construidas por el arrendatario en el terreno arrendado, son propiedad de éste último, por lo que en caso de no renovar el contrato o en caso de venta del inmueble, el propietario deberá pagar a éste cualquier construcción, previo avalúo realizado por un experto; más no debía calcular las mismas motus propio; por lo que se declara improcedente dicho pedimento. Así se establece.

 

D E C I S I Ó N

 

En fuerza de las anteriores consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia y en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 12 de julio de 2018. En consecuencia, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por desalojo (local comercial) seguido la sociedad mercantil INVERSORA PALIBRU, C.A., contra el ciudadano FRAY ANTONIO ROA CONTRERAS. SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada al desalojo y entrega material del inmueble arrendado, descrito en el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del estado Miranda, en fecha 3 de junio de 2011, anotado bajo el Nro. 03. Tomo 71 de los libros de autenticaciones llevados por la referida oficina; una vez se haya verificado que el arrendador, sociedad mercantil Inversora Palibru, C.A., cancele al arrendatario, ciudadano Fray Antonio Roa Contreras, el valor de las bienhechurías construidas por éste último en el terreno arrendado, lo cual deberá ser calculado por un sólo experto nombrado por el tribunal, de acuerdo a lo previsto en la cláusula decima cuarta del contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; excluyendo de dicho cálculo los gastos realizados por el arrendatario en el banqueo y nivelación del terreno, conforme a lo establecido en la cláusula sexta del referido contrato. TERCERO: Se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada contra la actora. QUINTO: Se condena en costas al demandado, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

 

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

 

No hay condenatoria en costas procesales del recurso extraordinario de casación debido a la índole de la decisión.

 

Publíquese y regístrese. Remítase este expediente al tribunal de la causa, Juzgado Decimo Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Marítimo concede en la ciudad de Caracas. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, antes mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

 

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de julio de dos mil veintiuno. Años: 211º de la Independencia y 162° de la Federación.

 

Presidente de la Sala,

 

 

 

__________________________________

YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

Vicepresidente,

 

 

 

_________________________________

GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

Magistrado,

 

 

 

____________________________________________

FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

Magistrada-Ponente,

 

 

 

________________________________________

VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada,

 

 

 

________________________________________

MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

Secretaria Temporal,

 

 

 

___________________________________

LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ

 

Exp. AA20-C-2020-000137

Nota: Publicado en su fecha a las

 

 

 

Secretaria Temporal,

 

Quien suscribe la magistrada MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA, aún cuando comparte la declaratoria con lugar del recurso de casación, consigna el presente “voto concurrente” al contenido de la presente decisión, de conformidad con lo previsto en el artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y en el artículo 62 del reglamento Interno del Tribunal Supremo de Justicia, con base en las siguientes consideraciones.

 

Quien disiente comparte la decisión de fondo suscrita por la mayoría que declarar “…con lugar el recurso de casación y con lugar la demanda por desalojo…” el recurso anunciado y formalizado por la parte demandante. En ese mismo contexto se evidencia que se ordena la entrega a la parte demandada al desalojo y la entrega inmediata del inmueble arrendado.

 

Ahora bien, al respecto si bien la consecuencia inmediata de la declaración del desalojo es la entrega del inmueble, resulta pertinente tomar en cuenta el Decreto de Emergencia contenido en la Gaceta Oficial Nº 42.101 de fecha 7 abril de 2021, publicado el Decreto Presidencial N° 4.577 de fecha 7 de abril de 2021.

 

Con relación a ello, estimo pertinente que dicha orden de entrega material del inmueble, debe ser suspendida hasta tanto el decreto ya mencionado cese en su efectividad, pues de lo contrario se estaría vulnerando una disposición dictada en estado de emergencia nacional por razones de pandemia mundial, en donde se consideró para su dictamen que se “...ha reducido significativamente la actividad comercial de todos los sectores productivos del país, generando para los comerciantes prestadores de servicios y la familia venezolana que acceden al sector inmobiliario mediante el arrendamiento de espacios, dificultades para materializar el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual amerita una acción inmediata por parte del Estado venezolano, para asegurar la continuidad y viabilidad del funcionamiento de este sector...”.  

 

Por las razones anteriormente señaladas, considero que ésta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha podido establecer en el dispositivo que tal decisión podrá ser ejecutada una vez que el decreto cese en sus  efectos.

 

Queda así expresado el voto concurrente de la Magistrada que lo suscribe.

 

Queda así expresado en estos términos el voto concurrente de la Magistrada quien suscribe.

 

Presidente de la Sala,

 

 

 

 

_________________________________

YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

Vicepresidente,

 

 

 

 

_______________________________

GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

Magistrado,

 

 

 

 

____________________________________________

FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

Magistrada,

 

 

 

 

_____________________________________

VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada Disidente,

 

 

 

 

________________________________________

MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

Secretaria Temporal,

 

 

 

 

_______________________________

LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ

 

Exp. AA20-C-2020-000137.