SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2020-000201

Magistrada Ponente: DRA. CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

En el juicio por cumplimiento de contrato de compra venta, incoado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, con sede en Maracaibo, por el ciudadano JHONNY MOISÉS VILORIA GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.206.691, representado judicialmente por la abogada Mhaida Chiquinquirá Romero Zambrano, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 206.655, contra los ciudadanos DALIA BLANCO de SANDOVAL y JAVIER SANDOVAL SANDOVAL, titulares de la cédula de identidad Nro. V-3.382.944 y V-1.316.340, en ese orden; representados judicialmente por los abogados Elibeth Vílchez Ferrer y Oscar Enrique Vílchez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 129.112 y 229.105, respectivamente; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma circunscripción judicial, con sede en Maracaibo, dictó sentencia en fecha 19 de julio de 2019, mediante la cual declaró i) con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la decisión del referido juzgado de primera instancia, en fecha 14 de agosto de 2017, ii) improcedente la impugnación realizada por la parte demandada al monto de la cuantía estimado por el actor, iii) inadmisible la reconvención por resolución de contrato, iv) sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato, y v) revocó parcialmente la decisión dictada por el a quo en la que declaró con lugar la presente demanda.

Contra la referida decisión de la alzada, la parte demandante anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 6 de marzo de 2020 y posteriormente formalizado ante la Sala de Casación Civil en fecha 18 de noviembre de 2020. No hubo impugnación.

En fecha 8 de febrero de 2021, se dio cuenta a la Sala del expediente, y se le asignó la ponencia a la Magistrada Doctora Vilma María Fernández González.

Vista la designación de las Magistradas y los Magistrados principales y suplentes del Tribunal Supremo de Justicia en sesión ordinaria de la Asamblea Nacional del día 26 de abril de 2022, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 6.696 Extraordinario, de fecha 27 de abril de 2022, y siendo que el 27 de abril se eligió la Junta Directiva de este Alto Tribunal en sesión de la Sala Plena, por auto de fecha 16 de mayo de 2022 se constituyó la Sala de Casación Civil de la manera siguiente: Magistrado Presidente, Doctor Henry José Timaure Tapia; Magistrado Vicepresidente, Doctor José Luis Gutiérrez Parra; Magistrada Doctora Carmen Eneida Alves Navas; Secretaria, Abogada Victoria de los Ángeles Vallés Basanta, y Alguacil, el ciudadano Moisés de Jesús Chacón Mora.

En fecha 16 de mayo de 2022, se reasignó la ponencia a la Magistrada DRA. CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

Por auto de fecha 31 de agosto de 2021, el Juzgado de Sustanciación declaró concluida la sustanciación del recurso.

Concluida la sustanciación del recurso, la Sala procede a dictar sentencia en los términos siguientes:

RECURSO POR INFRACCION DE LEY

UNICO

Con fundamento en lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción por falsa aplicación del artículo 1.168 del Código Civil y por falta de aplicación del artículo 1.167 eiusdem. El recurrente para soportar su denuncia alega textualmente lo siguiente:

“En el caso que nos ocupa, alega la sentencia objeto del presente recurso, para dar por demostrado la procedencia de la excepción de contrato no cumplido, lo siguiente:

(…Omissis…)

Sobre cuya manifestación decisoria, cabe hacer los siguientes comentarios; en primer lugar, la propia sentenciadora admite en el texto de la sentencia, en relación a la naturaleza del contrato y así lo decide, al examinar la naturaleza del mismo, que se trata de un contrato de venta a plazo (ver página 275 conforme a la foliatura del tribunal de segunda instancia), en el cual se puede leer:

(…Onmissis…)

Por otra parte, en relación al precio correspondiente a la venta y a los plazos lijados para el pago del mismo, y de conformidad con los términos del contrato, expresa lo siguiente:

(…Omissis…)

Así las cosas, resulta evidente de los textos transcritos en la sentencia recurrida, de que efectivamente, tal cual lo manifestó en su decisión el contrato que sirve de fundamento de la pretensión de mi representado, es contentivo de una venta a plazos; con arreglo al cual y a su naturaleza, es de carácter bilateral y se encuentra sometido a una ejecución a plazos y no de ejecución inmediata, pues de una simple lectura del texto de la sentencia pertinente, se desprende que las obligaciones del pago correspondientes al precio, se encontraban sometidas a las fechas y oportunidades señaladas en el contrato y que el pago del precio se encontraba fraccionado y dada la naturaleza del contrato de compraventa y a las estipulaciones contenidas en el contrato, quedaba garantizado el saldo deudor con una hipoteca a favor de los vendedores, por lo que las obligaciones contenidas en el contrato, con arreglo a las cuales las partes no se encontraban obligadas a cumplir sus obligaciones de forma simultánea, determinaban al haberse declarado su naturaleza de contrato de compraventa, el que dicho documento en primer término, fuese suscrito ante la Oficina de Registro "correspondiente, con arreglo y fundamento a la doctrina casacional, según la cual la sentencia recurrida dio por establecido la naturaleza de compraventa que ostenta el documento fundante de la acción; y es el caso, que es doctrina de esta Sala el que para que proceda la excepción de contrato no cumplido, la excepción aludida está dada por el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando. (Ely Maduro Luyando. Derecho Civil III. Pág. 506), Que el acreedor contra quien se opone la excepción, no haya cumplido con su obligación. En el presente caso, declarado como ha sido la naturaleza de la compraventa del contrato fundamento de la pretensión, no hay lugar a duda, ni es objeto de discusión su naturaleza, como tampoco lo es y así lo señala el propio texto de la recurrida, el que la obligación de pagar el precio se encontraba condicionada a la obligación de pagar los plazos establecidos en el texto del contrato, por lo que no se configurada la necesaria simultaneidad que necesariamente requiere la declaratoria de procedibilidad de la exceptio non adimpleti contractus, en definitiva, se había pactado una venta a plazos y en cuotas y al momento de la introducción de la demanda aun permanecían vigente los plazos señalados en el contrato, razón por la cual, la sentencia objeto del presente recurso no debió declarar la existencia de un incumplimiento culposo por parte de mi representado con base a la exceptio non adimpleti contractus, por cuanto tal defensa perentoria requería para su procedibilidad de la existencia de varias condiciones, entre las que denunciamos de manera particular la simultaneidad en el cumplimiento de los compromisos contraídos entre el vendedor y el comprador. En definitiva, como podrá verificarse en la sentencia nunca se tomó en cuenta ni se advirtió por una lectura mutilada del artículo 1.168 del código Civil, que dicha norma contentiva de los requisitos de procedibilidad de los contratos no cumplidos, expresamente prevé el que la posibilidad de cumplir su obligación, el vendedor sólo es admisible si el comprador no hubiese cumplido con su parte en el contrato, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones, tan cierto es así, que es el caso que nos ocupa. Pues en el caso que nos ocupa y tal cual lo expresa la sentencia/el pago se encontraba fraccionado en catorce (14) cuotas, razón por la cual, de acuerdo a los términos del contrato se acordó constituir una hipoteca convencional de primer grado, como garantía por el saldo deudor, lo cual podrá usted verificar en el cuerpo de la sentencia recurrida, en su página 274, conforme a la foliatura del tribunal superior.

‘serán cancelados en un lapso de doce meses (12) en cuotas iguales y consecutivas de Cuarenta y un mil seiscientos sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 41.666,66) durante cuyo lapso será gravado el inmueble mediante hipoteca de primer grado a favor de LA PROMITENTE VENDERORA’.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que la sentencia de alzada incurrió en la infracción del artículo 1.168 del Código Civil, por falsa aplicación, que conllevó a la infracción del artículo 1.167 eiusdem, por falta de aplicación, por lo que no debió declarar la existencia de un incumplimiento culposo a su representado (hoy recurrente) con base en la exception non adimpleti contractus, ya que tal defensa perentoria requería para su procedencia la existencia de varias condiciones.

En este sentido, esta Sala de forma reiterada ha definido el vicio de falsa aplicación denunciado, indicando “que el mismo se produce como lo equívoco de la relación entre la ley y el hecho, como lo es por ejemplo, el vicio de declarar legal una relación que no existe entre los hechos demandados y los establecidos en los artículos que el Juzgador cita, desnaturalizando el verdadero sentido de la norma, lo cual ocurre cuando se aplica la norma a un hecho no regulado por ella, o cuando se aplica de forma tal que se arriba a consecuencias jurídicas distintas o contrarias a las perseguidas por la ley”. (Sentencia N° 784, de fecha 24 de octubre de 2007, caso José Domingo Herrera Carrasco, ratificada en Sentencia N° 093, de fecha 15 de marzo de 2017, caso Jogleidys Del Valle Valerio Hernández.

Con la finalidad de lograr una mejor compresión del asunto, la Sala se permite transcribir el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, denunciado como infringido, a saber: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

Conforme a la norma citada la excepción de contrato no cumplido, libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.

A tales efectos, se observa que el artículo 1168 del Código Civil, como indica el autor Alberto Miliani Balza (cfr. “Obligaciones Civiles 1”, Editores, S.R.L., Marga, 2004, p. 355), comprende que dicha excepción “…aún cuando su efecto es suspender la ejecución de la obligación, es una defensa de fondo…”, por lo que la parte demandada debe oponerla en la fase de contestación de la demanda como defensa de fondo o perentoria para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.

De igual forma conforme a la doctrina ya citada (Op. cit. p. 358), los supuestos de procedencia de la excepción de contrato no cumplido o excepción non adimpleti contractus, en resumen son los siguientes:

1.- Debe tratarse de un contrato bilateral, no procede en los contratos unilaterales, ni en los contratos sinalagmáticos imperfectos.

2.- El incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo y en caso de ser culposos se aplica la teoría de los riesgos.

3.- El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias. Siendo consideradas como de importancia o principales las de cuyo incumplimiento sería de tal gravedad que justificaría oponer la excepción, como las obligaciones que fueron determinantes en el consentimiento de la otra parte. También son principales aquellas que han sido convenidas expresamente como tales por las partes y cuyo incumplimiento ha sido calificado como grave por ellas. Las secundarias serían aquellas no determinantes del consentimiento de la otra parte y cuyo incumpliendo no ha sido calificado como tal por ellas.

4.- Es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando.

5.- Que la parte que oponga la excepción no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte.

“(…) La excepción non adimpleti contractus, no pudo existir en el Derecho Romano, por cuanto no se conocía el concepto de causa, sin embargo como la excepción se apoya en el principio de la equidad, los romanos la aplicaron bajo la forma de la “Exceptio doli” en los contratos de buena fe, quedando excluida de los contratos de derechos estricto.

La excepción non adimpleti contractus fue creada en la edad media por los canonistas y luego por los post-glosadores, en la denominada regla de los correlativos, en la cual era considerada como un recurso inherente a todo contrato bilateral.

El Código de Napoleón, siguió el dictado de esta escuela y no la contempló; no así en el derecho Germánico en el cual perduró. En 1.890, reapareció el concepto en Francia con SALEILLES, quien hizo conocer la doctrina alemana, dando origen a que la jurisprudencia francesa empezara a aplicarla.

El proyecto Franco-Italiano de las obligaciones recogió en una norma expresa, el movimiento de la jurisprudencia Francesa; y en esa norma pasó al Código Civil Venezolano de 1942.

Antes de la vigencia de este articulo, los jueces Venezolanos para permitir que una parte no cumpliera con su obligación hasta tanto la otra a su vez, no cumpliera con la suya se apoyaba en el artículo 1.160 del Código Civil (…)”.

En este sentido, esta Sala en sentencia N° RC000760, de fecha 13 de noviembre de 2008, caso CONSORCIO BARR S.A., estableció lo siguiente:

“Ahora bien, en el presente caso el juez de la recurrida determinó que de acuerdo a lo indicado en el contrato de gerencia, la obligación de la demandada debería haberse cumplido contemporáneamente con la firma del contrato, en fecha 9 de abril de 1997, mientras que los alegados incumplimientos que denuncia la demandada por parte de la demandante, tuvieron lugar en fecha posterior al 19 de enero de 2001, es decir casi 4 años después, y por lo cual no encuadran dentro de los supuestos de dicha norma, la cual no es aplicable cuando se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

Al respecto de lo antes expuesto esta Sala observa:

En Roma no se conoció en su fundamento actual la excepción non adimpleti contractus, ya que se empleaba como sustitutiva de la misma de la excepción del dolo, por lo cual la parte que exigía el cumplimiento de una obligación y no había dado cumplimiento a la suya, se le consideraba que había incurrido en dolo. Fue durante la edad media bajo la influencia del derecho Canónigo donde surge esta excepción que luego se conoce en el derecho moderno como excepción de contrato no cumplido.

En nuestro derecho civil, la disposición legal contenida en el artículo 1.168 del Código Civil fue incorporada en la reforma de 1942 y tomada del proyecto Franco Italiano de las obligaciones, determinando que la excepción de contrato no cumplido libera a una de las partes contratantes de cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte contratante no cumpla con la suya.

Lo que determina que la obligación que se alegue como incumplida para liberar a la otra parte de su obligación, debe ser principal en el contrato y por ende no basta alegar el simple incumplimiento de una obligación, sino que ésta debe ser determinante o de una importancia capital que justificaría oponer la excepción, y de igual forma dicha excepción procede si las obligaciones surgidas del contrato bilateral son de ejecución o cumplimiento simultáneo.

En el sub iudice como ya se reseño, el juez de la recurrida estableció que las obligaciones no debían cumplirse simultáneamente sino en fechas diferentes, lo que determina que en este caso, no se cumple con el supuesto de procedencia de la excepción, que señala que es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, dado que si las obligaciones de una de las partes están sometidas a algún termino o condición, de modo que su ejecución sólo fuese exigible después de cumplirse esas modalidades, y las obligaciones de la otra parte fueren de ejecución inmediata, la parte a quien se le exigiere el cumplimiento no podría oponer la excepción, pues ésta supone el incumplimiento de la otra parte y tal incumplimiento no ha podido suceder mientras no se cumplan las modalidades que hacen exigible la obligación.

En consecuencia, se hace evidente que el juez de la recurrida no interpretó erróneamente lo estatuido en el artículo 1.168 del Código Civil, lo que determina la improcedencia de esta denuncia. Así se declara”. (Destacado de la Sala).-

A los fines de determinar lo denunciado, tenemos que la recurrida sostuvo:

“NATURALEZA DEL CONTRATO

Precisado todo lo antes expuesto, se hace necesario señalar, que el presente juicio fue incoado en fecha cuatro (04) de junio de dos mil quince (2015), por lo que considera este Tribunal de Alzada, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, en el cual se consideraba que los contratos de promesa bilateral de opción compra-venta, como venta a plazo, en aplicación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legitima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio. De esta forma, es indudablemente que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, estamos en presencia de un contrato de venta a plazo y no de un contrato preparatorio, por lo que, los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito. De esta forma, con respecto a lo mencionado, está Superioridad observa que el documento que cursa en los folios 10 al 12, presentado como documento fundamental de la acción, donde las partes se obligan de forma recíproca, deviene necesariamente por sus características en un contrato de venta. Así se declara. Establecido como ha sido que el contrato celebrado como opción de compra según la jurisprudencia antes citada debe considerarse como una venta a plazos, pasa esta Juzgadora a' pronunciarse sobre el fondo del asunto:

‘De acuerdo a los argumentos esgrimidos en la demanda y contestación de la demanda, quedaron admitidos los hechos siguientes: Que celebraron un contrato de compraventa, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 05 de junio de 2014, bajo el N° 2,^r-' Tomo 96, folios 6 hasta el 10, que el objeto del contrato versa sobre un inmueble constituido por una vivienda ubicada en la Urbanización La Victoria, Zona 1, manzana D, parcela 23, N° 79-70, calle 67 entre avenidas 79 y 80, Parroquia Caracciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Que el precio de venta fue acordado en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), de los cuales, el promitente comprador al momento de firmar el instrumento entregó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de arras, así como se comprometía a cancelar la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00) los cuales se cancelarían al momento de la firma del documento , definitivo de Compra Venta ante la Oficina de Registro competente y la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) serán cancelados en un lapso de doce meses (12) en cuotas iguales y consecutivas de Cuarenta y un mil seiscientos sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 41.666,66) durante cuyo lapso será gravado el inmueble mediante hipoteca de primer grado a favor de la PROMITENTE VENDEDORA, con un lapso de duración de CIENTO CINCUENTA DÍAS CALENDARIO (150) y treinta días de prórroga (30) para un total de CIENTO OCHENTA DÍAS CALENDARIO contados a partir de la firma del documento autenticado y sin nueva prórroga’.

Sin embargo, la parte demandante alega que no obstante haberse firmado la opción de compra venta, al momento que correspondía la protocolización del contrato de compra- venta, la parte demandada se negó a protocolizar el documento definitivo de venta y por vía de consecuencia a recibir las últimas cuotas de la venta a plazo realizada por su parte. Ante lo alegado por el demandante, la demandada en su escrito de contestación opone la excepción non adimpleti contractus, señalando al respecto, que no dio cumplimiento a su obligación de vender el inmueble por cuanto el comprador no cumplió con las obligaciones estipuladas en el artículo 1.527 del Código Civil, como es la obligación de pagar el precio, en el día y en el lugar determinados en el contrato. Que el término señalado en la cláusula segunda del contrato de opción de compra además de ser convencional por ser establecido por las partes, es un término extintivo, y por lo tanto, al cumplirse el término sin que el comprador pague el resto de la cantidad acordada, se extingue la obligación del vendedor, de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad del inmueble opcionado, que el ciudadano JHONNY VILORIA GONZÁLEZ, no introdujo el documento definitivo de compra venta ante el Registro Publico correspondiente, en su momento legal. Que en sustento y apoyo del artículo 1.168 del Código Civil, los demandados no pueden, ejecutar sus obligaciones de hacer como PROMITENTES VENDEDORES, de otorgar el documento traslativo de propiedad al PROMITENTE COMPRADOR, cuando este incumplió culposamente, su obligación de dar; que el término venció el día 05 de diciembre de 2014 y no puso a disposición de los demandados el dinero restante convenido por la venta del inmueble, esto es la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.950.000,00), dentro del término v prórroga del contrato de Opción de Compra, contenido en la cláusula tercera, por cuanto el actor no tenía el dinero del pago final establecido en el contrato de opción de compra. Niega igualmente los pagos realizados por el actor por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00), en las fechas 21 de mayo y 15 de julio de 2014. Ahora bien, del documento de venta suscrito por las partes ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 5 de junio de 2014, anotado bajo el N° 2, Tomo 96, Folios 6 hasta 10, se evidencia que las partes pactaron de la siguiente manera: ‘Entre nosotros DALIA JOSEFINA BLANCO DE SANDOVAL y JAVIER ÁNGEL SANDOVAL SANDOVAL...omissis...quienes a los. efectos del presente contrato se denominaran "LA PROMITENTE VENDEDORA, por una parte y por la otra, el ciudadano JHONNY MOISÉS VILORIA GONZÁLEZ...omissis...quien para los efectos del presente contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, se ha convenido en celebrar el presente Contrato preliminar de Promesa Bilateral de Compra venta, el cual se regirá por las siguientes cláusulas determinadas a continuación: PRIMERA: "LA PROMITENTE COMPRADORA" se compromete a comprar y la "PROMITENTE VENDEDORA" se compromete a vender, un inmueble de su propiedad, constituido por una vivienda ubicada en la Urbanización La Victoria, Zona 1, manzana D, parcela 23, N° 79-70, calle 67 entre avenidas 79 y 80, Parroquia Carracciolo Parra Pérez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, ...omissis.... SEGUNDA: El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a vender y LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga a comprar, es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 2.000.000,00), por lo que cualquier cantidad de dinero entregada para reservar o garantizar la presente operación de Promesa Bilateral de Compra Venta, será atribuida al precio total de venta convenido y ya señalado, tal como ha efectuado una primera entrega por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como monto de Reserva, que son entregados con la firma del presente Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta y que son entregados en condición de ARRAS...omissis...y el monto restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 1.950.000,00) BOLÍVARES EXACTOS, serán pagados del siguiente modo: UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.450.000,00) serán pagados al momento de la firma del documento definitivo de Compra Venta ante la Oficina de Registro competente y la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) serán cancelados en un lapso de doce meses (12) en cuotas iguales y consecutivas de Cuarenta y un mil seiscientos sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs. 41.666,66) durante cuyo lapso será gravado el inmueble mediante hipoteca de primer grado a favor de la PROMITENTE VENDEDORA...omissis...TERCERA: El lapso o término de la presente Promesa Bilateral de Compra. Venta es de CIENTO CINCUENTA DÍAS CALENDARIO (150) y treinta días de prórroga (30) para un total de CIENTO OCHENTA DÍAS CALENDARIO contados a partir de la firma del presente documento y sin nueva prórroga. Es expresamente convenido y así se obliga LA PROMITENTE VENDEDORA, que el precio de venta lo mantendrá durante todo el tiempo o término señalado y no genera intereses alguno...omissis’. De acuerdo con los términos acordados, fijaron el precio de la venta en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), precio que se mantendría hasta la venta definitiva, estableciendo como término para la venta definitiva CIENTO CINCUENTA DÍAS CALENDARIO (150) y TREINTA (30) días de prórroga, para un total de CIENTO OCHENTA (180) DÍAS CALENDARIO, contados a partir de la firma del contrato de opción y sin nueva prórroga, de los cuales a decir de los demandados, el actor canceló la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 50.000,00) en calidad de arras, quedando un saldo deudor de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.950.000,00), que no fue cancelado en el término antes mencionado.

(…Omissis…)

Ahora bien, de la revisión efectuada a las pruebas promovidas y evacuadas en tiempo hábil, se advierte que no existe constancia en forma autentica que el actor en el término acordado en la cláusula Tercera del Contrato de Compra, de CIENTO OCHENTA (180) días, que se inició el día del otorgamiento del aludido contrato, esto es 05 de junio de 2014 y finalizó el día 05 de diciembre del mismo año, haya cancelado la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.450.000,00), que era el monto que se obligaba a cancelar para el momento de la firma del documento definitivo de venta, puesto que el resto, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 500.000,00), sería cancelada en cuotas mensuales y consecutivas, así como se constituiría hipoteca de primer grado sobre el inmueble en cuestión a favor de los vendedores, así como no se evidencia que el actor haya tramitado lo concerniente para la protocolización del documento contentivo de la venta definitiva ante el Registro respectivo, carga que le corresponde al comprador, de igual manera, no se evidencia que el actor haya ofrecido el pago en los términos convenidos, es decir la cantidad de UN MILLÓN CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.450.000,00) a los vendedores, en la fecha 05 de diciembre del 2014, ni el ofrecimiento total del precio de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.950.000,00) durante el curso del presente juicio, a través de las vías que la ley le concede, evidenciándose de esta manera, que el actor incumplió con su obligación de la presentación del documento de venta con hipoteca del primer grado ante el Registro Subalterno respectivo, ni con el pago del saldo del precio, de conformidad con el artículo 1527 del Código Civil, pues ha debido el comprador ofrecer el pago del saldo del precio y dejar constancia en forma autentica de su cumplimiento, puesto que su fundamento en esta acción de cumplimiento de contrato, es la negativa de los vendedores de firmar el documento definitivo de venta ante el registro y de recibir las últimas cuotas de la venta a plazo realizada por su parte. Así se declara. Determinado como ha sido que el comprador incumplió con su obligación de pagar el resto de lo adeudado, esto es la cantidad de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 1.950.000,00), esta Juzgadora forzosamente declara improcedente la pretensión del demandante por cumplimiento de contrato. Así se decide”. (Negritas de la Sala).

De la doctrina antes comentada, y de la decisión recurrida, se evidencia que efectivamente resulta aplicable para la resolución del caso la norma contenida en el artículo 1.168 de nuestro código civil sustantivo, que concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales, como en el presente caso, y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.

Ello así, es necesario que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra, no sólo en la fase de su nacimiento, sino en su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretender ser liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción.

Establecido lo anterior, se evidencia que tal excepción fue opuesta por la parte demandada en la contestación de la demanda, que corre inserta a los folios 45 y 53 de la primera pieza del expediente, alegando en cuanto a su obligación estar solvente, incumpliendo la parte actora (recurrente) con lo pactado en el contrato, inserto al los folios 10 y 11 de la primera pieza del expediente, suscrito en fecha 5 de junio de 2014, específicamente en la clausula tercera que establece “El lapso o termino de la presente Promesa Bilateral de Compra Venta es de CIENTO CINCUENTA DÍAS CALENDARIOS (150) y treinta días de prórroga (30) para un total de CIENTO OCHENTA DIAS CALENDARIOS contados a partir de la firma del presente documento y sin nueva prórroga…”, por lo que la recurrida concluyó que al no evidenciar durante el juicio a través de las vías que la ley concede, que el actor (recurrente) haya cumplido con su obligación o carga, es decir la tramitación para la protocolización del documento contentivo de la venta definitiva ante el Registro respectivo, mucho menos con el pago del saldo del precio pactado en el aludido contrato.

Asimismo, y contrario a lo sostenido por el formalizante, la recurrida para llegar a su dispositivo, determinó el orden de las obligaciones contractuales y su situación frente al contrato, fundamentándose en el análisis de las pruebas traídas a los autos como lo fue el incumplimiento (el pago pactado en la cláusula tercera) por parte del formalizante, quedando determinado quién incumplió primero, por lo que los hechos que constan en los autos se corresponden con el supuesto de hecho previsto en la norma aplicada por el juez en la recurrida, de manera que ésta implica la correcta elección de la norma jurídica aplicable.

En consecuencia, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la denuncia planteada por el recurrente en su escrito de formalización, por falsa aplicación de los artículos 1.168 del Código Civil y falta de aplicación del artículo 1.167 eiusdem. Así se establece.

D E C I S I Ó N

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por el demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia, en fecha 19 de julio de 2019. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte recurrente al pago de las costas del recurso, de conformidad con lo dispuesto en la ley.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Zulia. Particípese de esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de julio del año dos mil veintidós. Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

Magistrado Presidente,

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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

Magistrado Vicepresidente,

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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

Magistrada-Ponente,

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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

Secretaria,

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VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA

Exp. AA20-C-2020-000201

Nota: Publicado en su fecha a las

Secretaria,