SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2023-000207

Magistrada Ponente: CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

 

         En el juicio por desalojo de local comercial, intentado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos, por el ciudadano SEBASTIÁN MANUEL JIMÉNEZ LINARES, titular de la cédula de identidad N° E-999.059, representado judicialmente por los abogados Alex Rafael Quintero Hernández y María Diorbita Farfán, inscritos en el  Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 245.989 y 245.988 respectivamente, contra la Sociedad mercantil PANADERÍA, PASTELERÍA BOLÍVAR PAN C.A, inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes en fecha 4 de agosto de 2000, bajo el N° 33, Tomo 4-4, representada por los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves, Amaro Fernández Pereira, José Dinarto Pereira Rébolo y Manuel Ferreira de Jesús, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.970.589, 18.813.548, 20.487.374, y 10.991.729, respectivamente, patrocinada judicialmente por el abogado Edgar Rafael Vera Bravo, inscrito en el  Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 212.150; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la referida Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia en fecha 10 de febrero de 2023, mediante la cual declaró improcedente la demanda por desalojo de local comercial objeto de arrendamiento, anuló la sentencia del juzgado a quo de fecha 22 de septiembre de 2022, que declaró “con lugar la demanda de desalojo de local comercial, se condena a la sociedad mercantil Panadería y Pastelería Bolívar Pan C.A., a entregar el bien inmueble objeto del litigio, y se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”; en consecuencia, el juzgado superior no condenó en costas “en atención a la naturaleza del caso”, y acordó la notificación de las partes de conformidad con las previsiones de “la sentencia N° 241 (sic) de fecha 9 de julio de 2020 (sic) en la cual se interpretan los artículos 515 y 521 del Código de Procedimiento Civil”.

         En fecha 15 de febrero de 2023, el abogado Edgar Rafael Vera Bravo, ya identificado, mediante escrito solicitó la aclaratoria de la sentencia supra señalada, respecto de “el particular tercero del dispositivo del fallo donde indica ‘no condenatoria en costas en atención a la naturaleza del caso’, por cuanto, la sentencia que declara la improcedencia de la demanda causa estado de cosa juzgada y da por terminada la misma, debiéndose tomar en cuenta que la parte actora obligó a mi representada a defenderse de una demanda en primera instancia con sus incidencias y medidas cautelares, así como la apelación en segunda instancia, incurriendo en gastos que ameritan una condena en costas por su mala decisión al interponer de forma errónea su acción, que tal como indicó esta alzada no procedía en derecho”.

         En fecha 16 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte actora anunció recurso de casación. (Ver Folio 63 de la pieza N° 2).

En fecha 22 de febrero de 2023, el juzgado superior supra identificado declaró “no procedente la aclaratoria solicitada sobre el particular tercero de la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2023”.

En fecha 28 de febrero de 2023, la representación judicial de la parte demandada anunció recurso de casación contra la sentencia de alzada “de conformidad con lo establecido en el artículo 314 del Código de Procedimiento Civil”. (Ver folio 71 pieza N° 2).

En fecha 10 de marzo de 2023, el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes indicó que “se desprende que riela en los folios 63 y 71, ambos de la segunda pieza, diligencias suscritas por los apoderados judiciales de ambas partes (…) mediante la cual anuncia recurso de casación, dentro del lapso correspondiente, contra la decisión de fecha 10 de febrero de 2023, se admite dicho recurso de casación”. (Ver folio 74 pieza N° 2).

         En fecha 29 de marzo de 2023, la Secretaría de esta Sala dejó constancia de haber recibido oficio identificado con el N° 024-2023, proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos, mediante el cual se remitió expediente distinguido con el número 1.243.

Posteriormente, en fecha 17 de abril de 2023, los apoderados judiciales de la parte demandante, ya identificada, presentaron escrito de formalización del recurso de casación ante la Secretaría de esta Sala.

Asimismo, en fecha 18 de abril de 2023, el abogado Edgar Rafael Vera Bravo, representante judicial de la parte demandada presentó escrito de formalización del recurso de casación.

En fecha 4 de mayo de 2023, la Secretaría de esta Sala solicitó al juzgado superior supra identificado “remita cómputo de los 10 días de despacho concedidos para anunciar el recurso de casación ejercido contra la sentencia dictada en fecha 10 de febrero de 2023, con expresa constancia del último día inclusive, visto que en el auto de admisión del recurso de casación presenta inconsistencia en el cómputo”, y en fecha 5 de mayo, se dejó constancia que recibió auto del cómputo en el correo electrónico de la Secretaría de esta Sala enviado por el juzgado superior.

En fecha 8 de mayo de 2023, la Secretaría de esta Sala dejó constancia que el representante judicial de la parte demandada, abogado Edgar Rafael Vera Bravo, presentó escrito de impugnación a la formalización del recurso presentada por su contraparte. (Ver folio 94, pieza N° 2).

En fecha 17 de mayo de 2023, se dio cuenta en la Sala del recibo del expediente, y seguidamente se designó ponente a la Magistrada Doctora CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, en consecuencia, pasa la Sala a decidir en los términos que a continuación se expresan:

 

ESCRITO DE FORMALIZACIÓN PRESENTADO POR LA PARTE DEMANDANTE

DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY

U N I C A

De conformidad con lo establecido en el artículo 313 ordinal 2 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia el error de interpretación “en el que incurrió el Juzgado Superior al desaplicar el contenido normativo del literal ‘g’ del artículo 40 del Decreto Con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual es la norma adjetiva correspondiente a las demandas por desalojo de local comercial”, así alegó lo siguiente:

“…Recurrimos contra la sentencia emitida por el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES de fecha 10 de Febrero (sic) del año 2023, la cual estableció:

…Omissis…

Tal decisión es una flagrante violación al Debido Proceso, a la Tutela Judicial Efectiva, es contraria al Orden Público transgrede garantías constitucionales como el derecho a la defensa, y el derecho a ser juzgado por leyes aplicables a casos concretos, todo ello deviene en el hecho de que dicho juzgado incurre en error de interpretación de conformidad con el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, toda vez que decide DESNATURALIZAR, DESAPLICAR Y POR ENDE NEGARSE A APLICAR la norma adjetiva para el presente caso de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL siendo la misma el literal ‘g’ del artículo 40 del Decreto con Rango valor (sic) y Fuerza de Ley De 8sic) Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para (sic) el Uso Comercial la cual es fundamento principal en la demanda de quien recurre, lo que es también una clara violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, siendo el caso de que declara improcedente y anula la sentencia de fecha 22 de septiembre de 2022, dictada por el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES, la cual en el contenido de la misma se expresa lo siguiente:

…Omissis…

Ahora bien ciudadano (sic) Magistrado (sic) la sentencia mencionada ut supra, fue bien motivada en base a las razones de hecho y de derecho alegados por la parte demandante en el presente asunto que se explanan en sus consideraciones para decidir, y teniendo su sustento principal en el primer aparte de la sentencia al señalar "...Con lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial conforme al artículo 40 literal ‘g’ del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial....' (Cursiva nuestra), fundamento principal que utilizamos quienes recurrimos, en el escrito libelar el cual señala "CAPITULO II. DEL DERECHO. El Decreto con rango y fuerza de LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en la Gaceta Oficial No. 40.418 del 23 de mayo de 2014 es la ley especial que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial. Su artículo 40, específicamente su numeral 7 dispone que: ‘Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes’, el cual es base fundamental de esta demanda,..’ tal cual se deja ver en el reverso del folio Ocho (08) de la primera pieza del expediente 1243. Ahora bien como incurre en error de interpretación al DESNATURALIZAR, DESAPLICAR Y POR ENDE NEGARSE A APLICAR la norma adjetiva para tales casos el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO COJEDES en su sentencia de fecha 10 de Febrero (sic) del año 2023 del expediente 1243, lo hace en el hecho consistente de que viene señalando que de conformidad con los hechos expuestos y según el contenido del reverso del folio Treinta y Ocho (38) de la segunda pieza parte de sus; (sic)

…Omissis…

Denota el extracto que el Juzgado Superior viene haciendo señalamientos del CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, y lo mismo es notorio por el recorrido de la sentencia, entonces cuando comete el Juzgado Superior la denunciada infracción, al expresar que el presente asunto de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL no es el procedimiento aplicable, sino más bien lo que procede es la demanda por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, tal cual el mismo lo señala en extracto de folio Cuarenta y Uno (41) de la segunda pieza del expediente 1243 de dicha sentencia el cual es: "(...)Es por lo antes expuesto que conlleva a quien revisa, que se detecta una falsa aplicación de la norma por parte del Juez de Instancia al llevar un procedimiento de desalojo de local comercial a tiempo determinado, siendo que lo que corresponde es por incumplimiento de contrato, que corresponde al tiempo del contrato que nos ocupa que es a tiempo ‘determinado’. Así se establece.-’ (Negrita, cursiva y subrayado nuestro). La infracción se produce toda vez que teniendo el Juez Ad Quem los mismos elementos de hecho y de derecho por los cuales tomo su decisión el A Quo. el mismo decidió no considerar el contenido normativo establecido en el artículo 40 literal ‘g’ del Decreto con Rango valor (sic) y Fuerza de Ley De (sic) Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para (sic) el Uso Comercial, que es la norma adjetiva para tal caso, al señalar que la vía escogida para la demanda no era la idónea, lo que es inherente y concluyente para el dispositivo del fallo y lo desvirtúa puesto que el Juzgado Superior no aplico (sic) la norma atinente para el caso en concreto la cual es la establecida artículo 40 literal ‘g’ del Decreto con Rango valor (sic) y Fuerza de Ley De (sic) Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para (sic) el Uso Comercial, la cual debió considerar y aplicar ya que es la norma vigente perfectamente aplicable para los asuntos de DESALOJO COMERCIAL en la República Bolivariana de Venezuela, así como también el Juzgado Superior lo que debió haber hecho es ratificar en todas y cada una de sus partes la sentencia emitida en el Juzgado de Primera Instancia, el Juzgado de alzada aun teniendo como ya mencionamos los mismos elementos de hecho y derecho que el Juzgado inferior interpreto mal la valoración de los hechos y le llevo a concluir que la vía usada para la presente demanda no era la vía idónea lo que llevo al mencionado Juzgado a cometer el error de interpretación en sentido estricto y por ende desaplicar la base jurídica por la cual tomo su decisión el Juzgado de Primera Instancia, tal interpretación es errada por el hecho de que teniendo en cuenta la valoración de los hechos como lo son el caso de que en el presente asunto de Desalojo Comercial, y teniendo en cuenta que las partes del contrato como lo son Arrendador y Arrendatario convinieron en que el contrato era a tiempo determinado, tal cual se observa en el reverso del folio quince (15) de la primera pieza del expediente 1243 ‘SEGUNDA: El tiempo de duración del presente es de UN (1) AÑO contado a partir del día PRIMERO DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2.017.’ y se cumplió con la notificación de la prorroga legal como se observa en el folio sesenta y dos (62) de la primera pieza del mencionado expediente 1243, se cumplen con los presupuestos legales establecidos en el artículo 40 literal ‘g’ del Decreto con Rango valor (sic) y Fuerza de Ley De (sic) Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para (sic) el Uso Comercial el cual prescribe: ‘Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes' (cursiva y negrita nuestra), entonces al no valorar y aplicar esta norma precisa para los asuntos de Desalojo Comercial se comete el mencionado error de interpretación como lo establece el ordinal 2^o del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, entonces por supuesto al hacer la valoración planteada de los hechos y del derecho realizados por los demandantes y al verse cumplido según los hechos con los presupuestos legales establecidos en el artículo 40 literal ‘g’ (…) esta era la norma atinente aplicable perfectamente al presente caso de DESALOJO COMERCIAL, y es tan así que la Sala Constitucional en su sentencia N° 290 de fecha 07 de Julio de 2022, considero la solución para estos casos como ASUNTOS DE MERO DERECHO, y de la misma se desprende "En efecto, existen situaciones de mero derecho o de tan obvia violación constitucional que pueden ser resueltas con inmediatez y sin necesidad del previo debate contradictorio porque se hace obvia igualmente la situación jurídica infringida; ¿por qué demorar entonces la restitución de los derechos constitucionales infringidos?’…”. (Destacados de la formalización).

 

Para decidir, la Sala observa:

 

De los alegatos expuestos la Sala observa que el formalizante le atribuye al ad quem la infracción de ley, por error de interpretación del “literal g del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual es la norma adjetiva correspondiente a las demandas por desalojo de local comercial”.

Al respecto, señala que el juzgador debió aplicar la ley in commento, ya que es aplicable para el caso concreto “la cual es el fundamento principal en la demanda de desalojo de local comercial”.

Igualmente, aduce la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, porque el juez superior declaró improcedente la demanda y anuló la sentencia de primera instancia.

En tal sentido, sostiene que el ad quem “viene haciendo señalamientos del cumplimiento de contrato y comete la denunciada infracción al expresar que el presente asunto de desalojo de local comercial no es el procedimiento aplicable, sino más bien lo que procede es la demanda por incumplimiento de contrato”.

En relación a lo expuesto, indica que “se detecta una falsa aplicación de la norma por parte del juez al llevar un procedimiento de desalojo de local comercial a tiempo determinado al incumplimiento de contrato y señalar que la vía escogida para la demanda no era la idónea lo que es inherente y concluyente para el dispositivo del fallo”.

Asimismo, delata que la interpretación del juzgador es errada “teniendo en cuenta que las partes del contrato como lo son arrendador y arrendatario convinieron en que el contrato era a tiempo determinado, que el tiempo de duración era de un año contado a partir del 1 de septiembre de 2017, y se cumplió con la notificación de la prorroga legal como se observa en el folio 62 de la primera pieza del expediente, así se cumple con los presupuestos legales establecidos en el artículo 40 literal g del Decreto”.

Ahora bien, para dilucidar lo delatado por el formalizante se pasa a transcribir el extracto pertinente de la sentencia recurrida, en la cual se estableció lo siguiente:

“…Teniendo presente que el asunto sometido a consideración se fundamenta principalmente del escrito libelar, donde se desglosa, que el accionante intenta la presente acción de desalojo de local comercial y la entrega del inmueble arrendado, en atención a lo previsto en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su causal “g” debido a que ‘que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes’. 

…Omissis…

Además, es importante asentar, lo referido al tiempo del contrato de arrendamiento, según los artículos 1.600 y 1.601 del Código Civil, se prevé, en su orden, que si el arrendamiento, se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio; pero, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por las normas relativas a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Si ha habido desahucio, el arrendatario aún cuando haya continuado en el goce de la cosa no puede oponer la tácita reconducción, esto es, el contrato a tiempo determinado no puede convertirse en uno a tiempo indeterminado, en cuyo carácter de conformidad con el artículo 40 del Decreto con Rango y Valor de Fuerza de Ley de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de darse las causales exigidas por la ley, la parte arrendadora puede accionar el desalojo del inmueble.
de lo antes indicado, sobre determinar qué tipo de contrato se está trabajando en relación a su tiempo, se puede sustraer del escrito libelar que los apoderados judiciales del accionante describen en el capítulo de los hechos, al vuelto del folio siete
(7) fundamenta que ‘Ya habiendo transcurrido el tiempo dado de prorroga legal, se le exige a la arrendataria la desocupación inmediata del inmueble en cuestión, de conformidad con lo establecido con el numeral 7 del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial. Que al revisar lo antes planteado podemos concluir lo siguiente: 1.- que el contrato se encuentra vencido y no hay lugar a prorroga. 2.- que efectivamente se produjo un incumplimiento por parte de la arrendataria, al no proceder a entregar el inmueble en la fecha convenida y en la forma acordada. 3.- que la intención de nuestro representado es la de obtener la desocupación del inmueble y no continuar mas con la relación arrendaticia…’ que la relación arrendaticia corresponde según sus alegatos, desprendido en el escrito libelar de sus dichos en ‘Que nuestro representado suscribe Contrato de arrendamiento de local para uso comercial, en fecha treinta (30) de agosto del año Dos Mil Diecisiete (2017) documento al cual anexamos documento original del mismo para su vista, verificación y devolución’; que del recorrido por el referido escrito, no se desprende el tiempo del contrato…

…Omissis…

Que de la revisión, realizadas a los contratos consignados a los autos, puede percibir quien revisa, que está debidamente demostrado una relación contractual entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares y la Empresa Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A. plenamente identificados en autos, iniciando desde julio del año 1999, hasta septiembre del año 2018, a tiempo determinado y que del contenido de la notificación que riela a los folios 61 de la primera pieza, que el ciudadano Sebastián Jiménez "Notifica de su irrevocable decisión de no renovar ni prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, informando que a
partir del día primero (01) de septiembre del 2018, comenzara a correr la prórroga legal, sobre el inmueble que ocupe, por cuanto la relación arrendaticia que los une, ha tenido una duración por más de de 10 años, la prorroga es de tres (03) años, observando al pie de la letra una firma de recibido con fecha de 24 de agosto del 2018’ y que iniciando la prorroga legal 01 de septiembre del 2018, concluyendo la misma primero de septiembre 2021, siguiendo el mismo durante la prorroga legal el contrato a tiempo determinado tal y como lo contempla el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arredramiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su último aparte: ‘durante el lapso de prorroga legal, la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, y permanecerá vigente las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigentes, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación’. Por lo que de la norma parcialmente transcrita, determina que la relación arrendaticia siguió a tiempo determinado…

…Omissis…

concatenándolo al caso de marras, donde la relación contractual siempre fue a tiempo determinado y que treinta (30) días antes de vencer el último contrato fue notificado la no renovación del contrato y el inicio de la prorroga, es por lo que a criterio de quien decide, detecta irregularidades, desde el punto de vista estrictamente procesal, que vician, infectan gravemente, el presente juicio de DESALOJO, incoado por los abogados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, identificados e
autos quienes actúan en representación legal del ciudadano Sebastian Manuel Jiménez Linares, donde se ha violado, flagrantemente, expresas Garantías Constitucionales, cuya observancia, está vinculada, estrechamente a la noción de ORDEN PUBLICO PROCESAL, cuyas normas no pueden ser renunciadas ni relajadas por los particulares, ni aun por la autoridad Judicial, por estar interesados en su observancia precisamente el Orden Público y las buenas costumbres, lo cual constituye un principio de hermenéutica legal, y siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y
modalidades de las obligaciones que se imponen, asimismo es importante precisar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto tal y como lo contempla el artículo 1.315 del Código Civil Venezolano, por lo antes dispuesto, es necesario para que prospere el desalojo en contratos sin determinación de tiempo, por lo que tratándose un contrato a tiempo determinado; forzosamente a (sic) de determinarse que la vía escogida no es vía idónea para hacer valer su pretensión…

…Omissis…

Que la sentencia antes señalada se ha ratificado en el tiempo, cuando en la norma especial que regula este tipo de acciones, como es del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arredramiento Inmobiliario para Uso Comercial, indicando en su capítulo IV que comprende del articulo 30 al 33, el cumplimiento de los contratos que concatenado con la sentencia de la Sala Constitucional, número 290 del 07 de julio de 2022, la cual estableció que los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial cuya duración se haya estipulado a tiempo determinado, concluyen el día prefijado, sin necesidad notificación, como lo dispone el artículo 1.599 del Código Civil, y que textualmente se sustrae: ‘La Sala Constitucional estableció que no existe justificación desde el punto jurídico y argumentativo para afirmar que un contrato pasa a ser a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prorroga estipulada en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado". Es por lo antes expuesto que conlleva a quien revisa, que se detecta una falsa aplicación de la norma por parte del Juez de Instancia al llevar un procedimiento de desalojo de local comercial a tiempo determinado, siendo que lo que corresponde es por incumplimiento de contrato, que corresponde al tiempo del contrato que nos ocupa que es a tiempo ‘determinado’. Así se establece.-

Desde este mismo orden de ideas la Sala Constitucional, indicó que el Decreto con
Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial “no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 del Reglamento…

…Omissis…

Por todo lo antes expuesto y atendiendo a lo previsto en los artículos 26, 49 y 257 de la
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenado con lo previsto en
los artículos 12 y 14 del Código de Procedimiento Civil, así como lo previsto en los artículos 24 al 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se declara improcedente la demanda de desalojo de Local Comercial, intentada por los apoderados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, del ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, en consecuencia se anula la sentencia de fecha 22 de septiembre del 2022, dictada por el Tribunal Segundo de Primera instancia Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de conformidad a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costa en atención a lo decidido…

DECISIÓN
En consecuencia, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de
la Circunscripción Judicial del Estado Cojedes, en nombre de la República Bolivariana
de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara improcedente la
demanda de desalojo de Local Comercial, intentada por los apoderados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, del ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares en su condición de arrendador en contra de la Panadería, Pastelería, Bolívar Pan C.A. en su condición de arrendataria. SEGUNDO: se anula la sentencia de fecha 22 de septiembre del 2022, dictada por el Tribunal Segundo de Primera instancia Civil,
Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, de conformidad a lo
previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: No hay condenatoria en costa en atención a la naturaleza del caso…” (Destacados de la sentencia).

 

Del transcrito de la sentencia recurrida la Sala observa que el ad quem estableció que “el accionante intenta la presente acción de desalojo de local comercial y la entrega del inmueble arrendado, en atención a lo previsto en el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su causal g”.

Asimismo, el juzgador determinó que “está debidamente demostrado una relación contractual entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares y la Empresa Mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., iniciando desde julio del año 1999 hasta septiembre del año 2018, a tiempo determinado, y que el ciudadano Sebastián Jiménez notifica de su irrevocable decisión de no renovar ni prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, informando que a partir del 1 de septiembre del 2018, comenzara a correr la prorroga legal, sobre el inmueble por cuanto la relación arrendaticia que los une, ha tenido una duración por más de de 10 años, la prorroga es de 3 años”.

Al respecto, señaló el jurisdicente que “la prórroga legal inició el 1 de septiembre del 2018, y concluyó el 1 de septiembre 2021, siguiendo el contrato a tiempo determinado durante la prorroga legal tal y como lo contempla el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arredramiento Inmobiliario para Uso Comercial”.  

No obstante, consideró que “la relación contractual siempre fue a tiempo determinado, y que 30 días antes de vencer el último contrato fue notificado la no renovación del contrato y el inicio de la prórroga, es por lo que a criterio de quien decide, detecta irregularidades, desde el punto de vista estrictamente procesal, que vician, infectan gravemente, el presente juicio de desalojo”.

En este contexto, declaró que “tratándose un contrato a tiempo determinado, la duración que se haya estipulado concluye el día prefijado, sin necesidad notificación, como lo dispone el artículo 1.599 del Código Civil, y que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume, es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto tal y como lo contempla el artículo 1.315 del Código Civil Venezolano”.

En consecuencia, determinó que “la vía escogida no es la idónea para hacer valer su pretensión, y que se detecta una falsa aplicación de la norma por parte del Juez de Instancia al llevar un procedimiento de desalojo de local comercial a tiempo determinado, siendo que lo que corresponde es por incumplimiento de contrato, ya que el contrato es a tiempo determinado”.

Ahora bien, el recurso de casación por infracción de ley se intenta por violación de las normas que rigen la controversia, esta se refieren a errores de juzgamiento que comete el juez al aplicar el derecho sustantivo a las relaciones o situaciones jurídicas controvertidas, también puede tratarse de normas de derecho procesal erróneamente interpretadas o aplicadas del mismo modo que las de derecho material, pero en todo caso se requiere para casar el fallo recurrido que la infracción de fondo sea determinante en el dispositivo del fallo, esto con la finalidad de evitar reposiciones o formalismos inútiles de conformidad con lo dispuesto en los postulados constitucionales previstos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

   La interpretación errónea de una norma jurídica ocurre cuando se desnaturaliza su sentido y se desconoce su significado, en cuyo supuesto, el juzgador aun conociendo la existencia y validez de la norma apropiada al caso, yerra en su alcance general y abstracto, derivando de ello consecuencias que no resultan de su contenido.

Respecto a la errónea interpretación de una norma jurídica, la Sala en sentencia de vieja data N° 357, de fecha 8 de agosto de 1995, (caso Manuel de Freitas Catanho vs. Francesco D’Agostino Mascia y otro) estableció:

“…Ha dicho la Sala en numerosos fallos, que la interpretación errónea acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley. Comprende, por tanto, los errores, de interpretación en los que puede incurrir el juez en lo que se refiere a la hipótesis abstractamente prevista en la norma, como a la determinación de sus consecuencias legales…”.

Ahora bien, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinario N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014, regula las causales de desalojo en su artículo 40, y en su literal “g” , establece lo siguiente:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:

…Omissis…

g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.

 

Así, el anterior supuesto establece como causal para la procedencia del desalojo que el contrato suscrito haya vencido y que no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes.

Asimismo, la Sala observa que la referida ley establece en el artículo 26 que “durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente…”.

Ahora bien, en la presente causa se demandó el desalojo de local comercial y la entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo previsto en el artículo 40, literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin embargo, el juez declaró improcedente la acción al considerar que la vía idónea era la acción por incumplimiento de contrato por tratarse de “un contrato a tiempo determinado y la duración que se haya estipulado concluye el día prefijado, sin necesidad notificación”.

Respecto de la causal de desalojo establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40, literal “g”, esta Sala en sentencia N° 595, de fecha 7 de noviembre de 2022, (caso Miguel Da Silva Loureiro vs. Carlos Alberto Rodríguez Jardim y otro) estableció:

“…Ahora bien, por cuanto se aprecia que la parte codemandada, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, propuso demanda reconvencional por desalojo de local comercial con fundamento en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala como causal de desalojo lo siguiente: “…que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.

De la norma parcialmente transcrita, se desprende que una de las causales para la procedencia en derecho del desalojo es que el contrato suscrito por las partes se encuentre vencido, que no exista entre ellas acuerdo de prórrogas, y que no exista renovación…”. (Cursivas de la cita). (Negrillas y subrayado de la Sala).

 

En relación a lo anterior, esta Sala observa que el ad quem desnaturalizó el supuesto de hecho contenido en la norma, dado que el contrato se encontraba vencido y se había cumplido el lapso de prórroga legal, siendo que el ejercicio de la acción intentada por desalojo se encuentra amparado en la ley especial que regula la materia.

Por las razones expuestas, esta Sala declara con lugar la denuncia por errónea interpretación del artículo 40, literal “g”, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia pasa a dictar decisión de fondo. Así se decide.

Visto que esta Sala dictará sentencia sobre el mérito de la causa, resulta inoficioso entrar a conocer y decidir el recurso de formalización presentado por el representante judicial de la parte demandada abogado Edgar Rafael Vera Bravo, ya identificado, relativo a la condenatoria en costas procesales. Así se establece.

 

SENTENCIA DE MÉRITO

En fecha 6 de diciembre de 2021, los abogados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, supra identificados, en su carácter de apoderados judiciales de Sebastián Manuel Jiménez Linares, presentaron demanda por desalojo de local comercial, y solicitó se tramitara de conformidad con lo previsto “en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que rige esta materia de arrendamiento de locales de uso comercial, su artículo 40 específicamente su numeral 7 dispone que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”.

ALEGATOS DE LAS PARTES

La representación judicial de la parte actora alegó:

Que su representado suscribe contrato de arrendamiento de local para uso comercial en fecha 30 de agosto de 2017, con la empresa Panadería, Pastelería Bolívar Pan, C.A., empresa mercantil de este domicilio, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 4 de agosto del año 2000, bajo el Nº 33, Tomo 4-A, reformado dicho documento constitutivo estatuario en varias oportunidades, constando la última de ellas en Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionista celebrada el 3 de mayo del año 2016, e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial de estado Cojedes, representada en dicho acto por los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves, titular de la cédula de identidad Nº V-13.970.589, Amaro Fernández Pereira, titular de la cédula de identidad N° V-18.813.548, José Dinarto Pereira Rebolo, titular de la cédula de identidad N° V-.20.487.374, y la Sociedad Mercantil Proyectos Ferreira, C.A., representada a su vez por el ciudadano Manuel Adelino Ferreira de Jesús, titular de cedula de identidad Nro. V-10.991.729, en su condición de administrador, documentos que se anexan en copia certificada marcada con la letra “C”, actuando en su carácter de arrendataria en el presente contrato.

Que el lugar de arrendamiento según la cláusula primera es el local comercial distinguido con la letra “C” de conformidad con documento cédula catastral, el cual se anexa en original marcado con la letra “D”, que conforma la planta baja del edificio Gugiola, ubicado en la avenida Bolívar de la ciudad de San Carlos, estado Cojedes, y es propiedad del demandante según consta de documento protocolizado por la Oficina Subalterna de Registró Publico del entonces Distrito San Carlos del estado Cojedes, ahora oficina de Registro Público de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos del estado Cojedes, en fecha 21 de Julio de 1997,  bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo 2º, Tercer Trimestre y comprendido dentro de los linderos generales: Norte: que es su frente, la avenida Bolívar, donde se encuentra distinguido con el Nº 16- 54; Sur: solar que es, o fue de José Mieres; Este: parcela que es, o fue de Pablo Ruíz y Oeste: con parcela que es, o fue de Felipe Bajjani y Pedro Páez.

Que de conformidad con la cláusula segunda, se establece que el tiempo de duración del mismo será de 1 año, contado a partir del 1° de septiembre de 2017, es decir que quedará terminado el 1° de septiembre de 2018, sin expresar la intención de hacer nuevas renovaciones, es decir, fecha específica y a término para su culminación.

Que habiendo transcurrido el tiempo convenido en el contrato, el arrendador a través de documento de prórroga legal elaborado el 1° de agosto de 2018, el cual fue firmado como recibido por el representante de la arrendataria el señor Manuel Adelino Ferreira Alves, en fecha 24 de agosto de 2018, expresó su irrevocable decisión de no renovar ni prorrogar voluntariamente el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes, y también hizo saber que de conformidad con el marco legal vigente, de la prórroga legal que opera en beneficio de la arrendataria y que comienza a correr a partir del 1° de septiembre de 2018, y culminará el 1° de septiembre del año 2021, y se le reconoce el tiempo de prórroga legal por tres 3 años debido a que la relación arrendaticia entre ambas partes fue por más 10 años, de conformidad con el artículo 26 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Que cumplida la prórroga legal “se notificó al Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional (MPPCN) del estado Cojedes, según escrito de fecha 8 de septiembre de 2021, recibido por el director del referido Ministerio, ciudadano Gustavo Escobar titular de la cédula de identidad Nº V- 13.182.219, en fecha 9 de septiembre del 2021, cumpliendo así con todos los requisitos de ley. (Ver reverso del folio 7 pieza N° 1)

Que habiendo transcurrido el tiempo dado de prórroga legal, exigió a la arrendataria la desocupación inmediata del inmueble en cuestión, de conformidad con lo establecido con el numeral 7 del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Que al revisar lo antes planteado, se concluye lo siguiente: 1.-que el contrato se encuentra vencido y no hay lugar a prórroga. 2.-que efectivamente se produjo un incumplimiento por parte de la arrendataria, al no proceder a entregar el inmueble en la fecha convenida y en la forma acordada. 3.- que la intención del demandante es obtener la desocupación del inmueble y no continuar más con la relación arrendaticia.

         Que por las múltiples gestiones amistosas emprendidas para que la arrendataria haga entrega del local arrendado en las mismas condiciones en que lo recibió, y siendo tales acciones infructuosas, acude ante la competente autoridad, para demandar a la Panadería Pastelería Bolívar Pan, C.A.

DE LA CONTESTACIÓN

Consta del folio 90 al 94, que la representación de la parte demandada, en fecha 14 de febrero de 2022, presentó escrito de contestación a la demanda en los siguientes términos:

Que suscribió en su carácter de arrendataria contrato de arrendamiento con el ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, de nacionalidad española, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº E-999.059, quien a los efectos era el arrendador, sobre un local comercial identificado con la letra “C”, del inmueble que conforma la planta baja del edificio Gugiola, ubicado en la avenida Bolívar de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, propiedad del mencionado arrendador, tal como se evidencia del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Carlos del estado Cojedes, hoy día oficina de Registro Público de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos del estado Cojedes, en fecha 21 de julio de 1997, bajo el Nº 28, Protocolo Primero, Tomo 2º, tercer trimestre cuyas medidas y linderos dieron por reproducidos conforme al citado documento.

Que el demandante intenta hacer ver que solo existió un contrato a tiempo determinado desde el 1° de septiembre de 2017, el cual con una duración de 1 año finalizaría el 1° de septiembre de 2018.

Que la parte demandante confesó sin pudor ni sobresalto que mantuvo una relación contractual por un tiempo que excedió con creces los 10 años de vigencia, lo cual, no es otra cosa que reconocer la existencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y no únicamente un contrato a tiempo determinado desde el  1° de septiembre de 2017, el cual con una duración de 1 año finalizaría el primero de septiembre de 2018, con lo cual mintió descaradamente y sin reparo a este digno tribunal, vulnerando el deber de actuar con probidad y lealtad al no exponer los hechos de acuerdo a la verdad, por lo que solicitaron expresamente se tomen las medidas disciplinarias pertinentes a ser sancionado tal acto contrario a la ética profesional.

Que la supuesta notificación de finalización del contrato
y de otorgamiento de la prórroga legal fue practicada de forma defectuosa, pues la última reforma estatuaria celebrada en fecha 03 de mayo de 2016, en el Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la empresa “Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A”, estableció un litisconsorcio necesario para la representación de la empresa, no siendo posible que la supuesta notificación se haya practicado de forma efectiva en uno de los administradores, pues la representación la ejercen de forma conjunta los cuatro administradores, dos de ellos indistintamente, no siendo posible que actúen de forma individual y separada, gozando tal modificación estatuaria de la condición de litis consorcio necesario de la representación, de acuerdo al principio de publicidad que reviste a todos los actos del Registro Público, por lo que está viciada de nulidad absoluta, pues nunca se notificó de forma correcta a la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A.

Que la citada notificación de finalización de contrato y reconocimiento de prórroga legal practicada en fecha 24 de agosto de 2018, no fue realizada ni por correo certificado ni por telegrama, con lo que resulta absolutamente nula, conforme al mismo contrato que la parte demandante pretende hacer valer ante este tribunal y que es ley entre ellas, conforme a los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

Que la mencionada notificación de fecha 1° de agosto de 2018, fue entregada al ciudadano Manuel Adelino Ferreira Alves, quien debía ser notificado en nombre de la empresa “Panadería Pastelería Bolívar Pan C.A.”,  de forma conjunta con otro director de la firma mediante correo certificado o por telegrama, tal como se estableció en el contrato que pretende hacer valer el demandante y que dice se realizó de forma personal (no establecida en el contrato) en fecha 24 de agosto de 2018,de la cual “se observa que la misma se fundamenta en la causal de desalojo contemplada en el literal e del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que se refiere a ‘Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble debidamente justificado’; sin embargo esa causal no fue esgrimida en este proceso judicial de desalojo ni alguno anterior, el cual se tramita conforme a lo establecido en el único aparte del artículo 43 de la mencionada ley especial, estando expresamente prohibido la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, conforme al literal “k” del artículo 41, es decir, no puede ser resuelto el contrato de forma unilateral y sin justo proceso”.

Que realizó con conocimiento del hoy demandante, mejoras mayores al local por omisión del arrendador, las cuales no han sido valoradas y reconocidas por él a pesar de ser su obligación conforme al “artículo 37 del capítulo VI denominado de los sobre alquileres y gastos condominiales del decreto con rango valor y fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, que precisa ‘las reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador’, a pesar de habérsele instado en diferentes oportunidades a que de forma voluntaria y consensuada se buscase la solución a la indicada situación; razón por la cual, nuestra representada sociedad mercantil, Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., se reserva la acciones legales pertinentes para hacer valer las erogaciones realizadas”.

Que en las continuas renovaciones solo variaba el canon de arrendamiento, sin embargo no es legalmente permitida la existencia de un contrato de arrendamiento por más de 15 años, tal como lo indica el artículo 1.580 del Código Civil.

Que estas excepciones no son aplicables al supuesto de arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial, no es posible que la voluntad de las partes permita la existencia de un contrato de arrendamiento que vulnere la citada norma de orden público, en consecuencia, la relación arrendaticia entre la demandada y el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, solo pudo existir desde su inicio el día 30 de junio de 2000, hasta el día 30 de junio de 2015, prorrogándose legalmente hasta el 30 de junio de 2018 (conforme al artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial), no siendo posible que exista una relación arrendaticia que exceda de 15 años tal como lo indica la norma citada en el artículo 1.580 del Código Civil. (Ver folio 93 pieza 1).

Que por la anterior provisión legal, no era posible que un contrato de arrendamiento a partir del 23 de mayo de 2014, excediese seis meses, lo contrario era realizar un contrato contrario a derecho y no viable por contradecir lo consagrado en la disposición transitoria primera de la ley especial en materia de arrendamientos de locales de uso comercial, por lo que cualquier contrato que excediese tal tiempo es nulo e inexistente y así los convenios indicados en esos contratos.

Que resulta legalmente imposible la existencia de un contrato de arrendamiento después del vencimiento legal del contrato y su prórroga, en consecuencia la presente demanda por desalojo es improcedente pues a partir del 30 de junio de 2018, no existe contrato de arrendamiento ni prórroga legal y se inició una verdadera posesión pacífica del bien inmueble por parte de la arrendataria.

PRUEBAS DEL PROCESO:

Medios probatorios de la actora:

La representación judicial de la parte accionante junto con la presentación del libelo de demanda promovió los siguientes medios probatorios:

- Consta del folio 10 al 14 de la primera pieza, documento en original de poder especial amplio y suficiente, otorgado por Sebastián Manuel Jiménez Linares, de nacionalidad española, titular de la cédula de identidad Nro. E-999.059, a los abogados María Diorbita Farfán y Alex Rafael Quintero Henríquez, inscritos en el Instituto de previsión social del  abogado bajo los Nros. 245.988 y 245.989. Al respecto, se observa que el mencionado documento no fue impugnado, motivo por el cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil,  del cual se desprende el carácter con el que actúan los mencionados abogados. Así se decide.

- Consta del folio 15 al 17, documento  presentado en original de contrato de arrendamiento, suscrito entre el ciudadano: Sebastián Jiménez Linares (parte actora), y la sociedad  mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., (parte demandada); sobre un inmueble constituido por 1 local comercial, el cual, conforma la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo es propiedad del ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2), asimismo, en la cláusula segunda, se estableció que este contrato tiene una duración de un 1 año, el cual comenzó a regir desde el 1° de septiembre del año 2017. Se establece en la cláusula tercera el canon de arrendamiento de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), igualmente, se desprende en la vigésima: la arrendataria conviene expresamente, que cualquier notificación o citación, tendrá plena validez procesal; y a los fines de la prórroga legal y aumento del canon de arrendamiento podrá hacerse a través de telegrama con acuse de recibo dirigido a la dirección del inmueble objeto del arrendamiento y recibida por la encargada o encardo de él, así, la cláusula vigésima primera: contempla que con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha treinta (30) de agosto del año 2016, y se desprende de la cláusula vigésima segunda:  que las notificaciones o comunicaciones que deban hacerse las partes de conformidad con este contrato, se realizarán de inmediato, dentro de los lapsos estipulados, mediante correo certificado o telegrama (…). Se desprende de las cláusulas transcritas que  contrato de arrendamiento es a tiempo determinado cuya duración es de un año, contados a partir del el 1° de septiembre de 2017,  por cuanto, el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

         - Consta de los folios 18 al 54 de la primera pieza, copia de documento constitutivo estatuario y venta de acciones de la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, de la cual se desprende que la referida empresa, se encuentra registrada por ante el Registro Mercantil del estado Cojedes, bajo el Numero 33, Tomo 4-A, de fecha 4 de agosto del año 2000, asimismo, se desprende modificaciones estatuarias, siendo la última el 3 de mayo de 2016, quedando inscrita bajo el Nº 16, Tomo 13-A RM325, en la cual se realizó la venta de acciones nominativas por parte del accionista Amaro Fernández Pereira, se modificó la administración, y las cláusulas séptima, décima y décima séptima de los estatutos sociales, quedando la administración representada por los Accionistas Manuel Adelino Ferreira Alves, titular de la cédula de identidad Nº 13.970.589, Amaro Fernández Pereira, titular de la cédula de identidad Nº 18.813.548, Amaro Fernández Pereira, titular de la cédula de identidad Nº 18.813.548, José Dinarto Pereira Rebolo, titular de la cédula de identidad Nº 20.487.374, titular de la cédula de identidad Nº 20.487.374, y la Sociedad Mercantil Proyectos Ferreira C.A, representada por Manuel Ferreira de Jesús, titular de la cédula de identidad Nº 10.991.729; denotando la cualidad que tienen los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves y Amaro Fernández Pereira, para sustentar la defensa de la Sociedad Mercantil “Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A.”, y visto que el mencionado documento no fue impugnado, ni fue objeto de tacha por la contraparte, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

         - Consta al folio 55 y reverso de la primera pieza, marcada con la letra “D”: documento original contentivo de cédula catastral del inmueble, de la misma se desprende que fue emitida por la Oficina Municipal de Catastro, al ciudadano Sebastián Jiménez Linares, suficientemente identificado, siendo el propietario del inmueble ubicado en la ciudad de San Carlos Av. Bolívar, local comercial Nº 16-54, con un área de levantamiento de 539.70 M2 y un área de construcción de 471.86 metros cuadrados, siendo que el mencionado documento no fue impugnado, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

         - Consta del folio 56 al 61 de la primera pieza, marcado con la letra “E”, copia certificada de documento de compra-venta celebrado entre el ciudadano Miguel Fraga Ferrera, titular de la cédula de identidad Nº 379.858, en su carácter de apoderado general de los ciudadanos Manuel Alayón Ramos y María del Socorro Risco Farga, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.325.196 y E-42.054.631, y el ciudadano: Sebastián Jiménez Linares, titular de la cédula de identidad Nro. 999.059, de este medio probatorio se desprende que el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, obtuvo la propiedad sobre el inmueble en donde se encuentra ubicado el local objeto del presente juicio, constituido por una parcela de terreno y el edificio denominado “Gugiola” sobre ella construido, ubicado en la avenida Bolívar, distinguido con el Nro. 16-54, en la ciudad de San Carlos, estado Cojedes, con una superficie de quinientos treinta y nueve metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (539,70m2). Siendo que el referido documento no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

- Consta al folio 62 de la primera pieza, escrito de notificación de prórroga legal en original, suscrito por el ciudadano Sebastián Manuel Jiménez Linares, titular de la cedula de identidad Nº E-999.059, dirigido al ciudadano Manuel Adelino Ferreira Alves y José Dinarto Ferreira Rebolo, titulares de las Cedulas de Identidad Nros V- 13.970.589 y V-20.487.374. en su carácter de representantes de Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., de la cual se observa de su contenido, que el ciudadano Sebastián Jiménez, Notifica de su irrevocable decisión de no renovar ni prorrogar voluntariamente
el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, informando que a partir del día primero 1 de septiembre del 2018, comenzara a correr la prórroga legal, sobre el inmueble, por cuanto la relación arrendaticia que los une, ha tenido una duración por más de de 10 años, la prórroga es 3 años máximo, tal como lo establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, asimismo, se observa que de conformidad con lo anterior le otorgó prórroga a la demandada arrendataria hasta el primero de septiembre del año 2021, igualmente se desprende al pie de la letra una firma de recibido con fecha de 24 de agosto del 2018. Por cuanto el referido documento no fue impugnado, se le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

- Riela del folio 63 al folio 77 de la primera pieza, escrito original, marcado con la letra “G”, de fecha 8 de septiembre de 2021, suscrito por los apoderados judiciales del actor, abogados Alex Rafael Quintero Henríquez y María Diorbita Farfán, ya identificados, se desprende del mismo que, está dirigido al Director del Ministerio del Poder Popular del Comercio Nacional (MPPCN) del estado Cojedes, con la finalidad de ratificar la notificación librada de su irrevocable decisión, de la no renovación ni prórroga del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ciudadanos Sebastián Jiménez Linares y Panadería, Pastelería Bolívar Pan, C.A., así mismo, informó que la prórroga legal comenzó a operar a partir del 1° de septiembre de 2018, y culminaba el 1° de septiembre de 2021, reconociendo y otorgando la prórroga legal de 3 años, debido a que la relación arrendaticia entre las partes fue por más 10 años. Se observa que el mencionado escrito fue recibido en fecha 9 de septiembre de 2021; no fue impugnado ni fue objeto de tacha por parte de los demandados, por lo que se le otorga pleno valor probatorio, conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se establece.

 

Pruebas promovidas por la parte demandada:

- Riela al folio 94 de la primera pieza del expediente, poder apud-acta, conferido por los ciudadanos Manuel Adelino Ferreira Alves y Amaro Fernández Pereira, titulares de las cédulas de identidad números V- 13.970.598 y V-18.813.548, respectivamente, al abogado Edgar Rafael Vera Bravo, IPSA Nº 212.150, del mismo quedó demostrado el carácter con el que actúa el referido abogado, en representación legal de la sociedad mercantil “Panadería Pastelería Bolívar Pan C.A.”, por cuanto, no se desprende que el mencionado poder haya sido impugnado, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.

- Consta del folio 95 al folio 97 y su vto., marcado con la letra “A”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la empresa Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, el cual se encuentra en la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2), se desprende en la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de 1 año, el cual, comenzó a regir desde el 1 de julio del año 2001, estipulando en la cláusula tercera con un canon de arrendamiento de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00); asimismo, se desprende que en la “cláusula vigésima segunda: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha 30 de junio del año 2000”. Se desprende que las partes suscribieron contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cuya relación contractual data del año 2000, por cuanto, el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Consta del folio 98 al 100, marcada con la letra “B”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual versa sobre un inmueble constituido por un local comercial, que se encuentra en la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el inmueble posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2); en la cláusula segunda del referido contrato, se observa que el mismo tiene una duración 1 año el cual comenzó a regir desde el 1 de julio del año 2002, y que en la cláusula tercera estipularon un canon de arrendamiento de novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 950.000,00), asimismo, se desprende de la “clausula vigésima primera: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha 30 de noviembre de 1.999”. Se desprende de este medio probatorio que el contrato es a tiempo determinado por un año, y que la relación arrendaticia data de noviembre del año 1999. Siendo que no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Riela del folio 101 al folio 103 y su vto., marcado con la letra “C”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la empresa mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A. ut supra identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por 1 local comercial, el cual conforma la planta baja del edificio “Guigiola” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2); se establece en la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de un año fijo, el cual comenzó a regir desde el 1° de julio del año 2003, y en la cláusula tercera, se fijó el canon de arrendamiento en un millón cincuenta mil bolívares (Bs. 1.050.000,00), asimismo, se observa en la “cláusula décima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha 1 de julio del 2002”. Se desprende de este medio probatorio que el contrato es a tiempo determinado, cuya vigencia es de 1 año, y que dejo sin efecto el contrato suscrito en fecha 1 de julio de 2002.  Esta prueba no fue impugnada, por lo tanto se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Consta del folio 104 folio 106 y su vto., marcada con la letra “D”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, el está situado en la planta baja del edificio “Guigiola ”, ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros(9,85 M2); en la cláusula segunda, se establece que el mismo tiene una duración de 1 año, el cual comenzó a regir desde el 1 de junio del año 2004, y que en la cláusula tercera se estipuló el canon de arrendamiento en dos millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), mensuales, asimismo se desprende de la “cláusula décima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha 1 de julio del 2003”. Se desprende del contrato de arrendamiento que es a tiempo determinado, cuya duración se estableció por un año, y se dejó sin efecto el contrato anterior correspondiente al año 2003. Por cuanto el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Consta del folio 107 al folio 109 y su vto., marcada con la letra “E”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, el cual se encuentra en la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, este posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2); Se desprende de la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de un año, el cual, comenzó a regir desde el 1 de junio del año 2005, y en la cláusula tercera establecen el canon de arrendamiento de dos millones doscientos mil Bolívares (Bs. 2.200.000,00), asimismo, se desprende de la “cláusula décima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha primero de junio del año 2004”. De este medio probatorio se desprende que el contrato de arrendamiento se suscribió a tiempo determinado, cuya vigencia se estableció por un año, y que se dejó sin efecto el contrato suscrito por las partes de fecha anterior, es decir, el contrato fechado del 2004. Por cuanto, el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Riela del folio 110 al folio 112 y su vto., marcada con la letra “F”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito
entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente
identificados, el cual recae sobre un inmueble
constituido por un local comercial, que conforma la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, que posee un área de
nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85M2); se desprende en la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de un año fijo, el cual comenzó a regir desde el primero de junio del año 2006, y que la cláusula tercera fijan el canon de arrendamiento de dos millones doscientos mil Bolívares (Bs. 2.200.000,00) para el primer trimestre y de dos millones setecientos mil Bolívares para el restante, asimismo, se desprende de la “cláusula décima novena: que con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha primero de junio del año 2005”. De este medio probatorio se desprende que el contrato es a tiempo determinado, cuya vigencia es de un año, contado a partir de la fecha ut supra establecida, y que se dejó sin efecto el contrato suscrito en el año 2005, por cuanto el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Consta del folio 113 al folio 115 y su vto., marcada con la letra “H”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito
entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, el cual conforma la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2); en la cláusula segunda se desprende  que el mismo tiene una duración de 1 año, el cual comenzó a regir desde el 1° de septiembre del año 2010, que en la cláusula tercera fijan el canon de arrendamiento de ocho mil Bolívares (Bs. 8.000,00), asimismo, se desprende de la “cláusula décima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha primero de junio del año 2006”. Del mismo se desprende que en el año 2010 las partes suscribieron contrato a tiempo determinado, cuya duración fijaron en 1 año, contados a partir de la fecha de suscripción, y que el referido contrato dejó sin efecto un contrato firmado por las partes en el año 2005,  por cuanto el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Consta del folio 116 al folio 120 y su vuelto de la primera pieza, marcada con la letra “G”, copia simple de contrato de arrendamiento notariado, ante la Notaria Pública de San Carlos, estado Cojedes, inserto Bajo el Nº 57, Tomo: 48 de fecha 2 de octubre de 2008, suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, que se encuentra en la planta baja del edificio “Guigiola” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos, estado Cojedes, este posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2); en la cláusula segunda se establece, que el contrato tiene una duración de un año fijo, el cual, comenzó a regir desde el primero de septiembre del año 2008, y en la cláusula tercera fijan el monto de canon de arrendamiento de cuatro mil quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00), asimismo, se desprende en la “cláusula décima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha primero de junio del año 2006”. Se observa que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, su vigencia es un año, y se dejó sin efecto el contrato suscrito en fecha 1 de junio de 2006, por cuanto el mismo no fue impugnado ni tachado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se decide.

- Riela del folio 121 al folio 123 y el vto.,  de la primera pieza, marcada con la letra “I”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., que riela a los folios 121 al 123 y su vto., a este medio ya, se le otorgo valor probatorio en el marcado con la letra “H”, por lo que no se emite pronunciamiento. Así se decide.

- Corre inserto a del folio 124 al folio 126, marcada con la letra “J”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la empresa Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, el cual conforma la planta baja del edificio “Guigiola” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2), correspondiendo el referido contrato tal y como se desprende en la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de 1 año el cual comenzó a regir desde el primero de septiembre del año 2011, que en la cláusula tercera establecen un canon de arrendamiento “de diez mil Bolívares (Bs. 10.00,00) (sic)”, asimismo, se desprende de la “cláusula décima octava: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha primero de septiembre del año 2010”. De este medio probatorio se observa que el contrato es a tiempo determinado, cuya duración es por un año, contados a partir de la fecha de suscripción supra señalada, y que dejó sin efecto el contrato de fecha anterior, es decir, el contrato suscrito en el año 2010. Por cuanto el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento. Así se decide.

- Consta del folio 127 al 129 y su vto., marcada con la letra “k”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la empresa Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual se constituyó sobre un inmueble integrado por un local comercial, el cual, conforma la planta baja del edificio “Guigiola” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2), correspondiendo el referido contrato tal y como se desprende en la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de 1 año el cual comenzó a regir desde el primero de septiembre del año 2012, fijando en la clausula tercera el canon de arrendamiento en doce mil quinientos Bolívares (Bs. 12.500,00), asimismo, se desprende en la “clausula decima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha primero (1º) de septiembre del año 2011”. Se desprende de este medio probatorio que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, cuya vigencia es de un año fijo, contados a partir de la fecha de suscripción supra señalada, y este contrato dejó sin efecto el contrato anterior de fecha 1° de septiembre del año 2011, por cuanto, el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- Consta del folio 130 al folio 132 y su vto., marcada con la letra “L”: copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la empresa Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, que conforma la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, el mismo posee un
área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2), correspondiendo el referido contrato tal y como se desprende en la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de 1 año, el cual comenzó a regir desde el primero de septiembre del año 2013, y en la cláusula tercera fijan el canon de arrendamiento de diecinueve mil Bolívares (Bs. 19.000,00), asimismo, se desprende en la “cláusula décima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha primero (1°) de septiembre del año 2012”. Se observa que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, cuya duración se estableció por un año fijo, contados a partir de la fecha señala, y que este contrato dejó sin efecto el contrato de fecha anterior, es decir, el contrato suscrito en fecha 1° de septiembre del año 2012, por cuanto, el mismo no fue impugnado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.

-Consta del folio 133 al folio 135 y su vto., marcada con la letra “M”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Sebastián Jiménez Linares, y la sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A., plenamente identificados, el cual recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, que conforma la planta baja del edificio “Guigiola ” ubicado en la Av. Bolívar, de la ciudad de San Carlos del estado Cojedes, este posee un área de nueve metros cuadrados con ochenta y cinco centímetros (9,85 M2);  se desprende de la cláusula segunda, que el mismo tiene una duración de un año el cual comenzó a regir desde el 1° de septiembre del año 2014, y en la cláusula tercera se fijó el canon de arrendamiento de treinta mil Bolívares (Bs. 30.000,00), asimismo, se desprende en la “cláusula décima novena: con el otorgamiento del presente contrato, se deja sin ningún valor ni efecto jurídico el contrato suscrito por las partes, sobre el mismo inmueble, en fecha treinta (30) de noviembre del año 2013”. Se desprende de esta prueba que este contrato es a tiempo determinado, con una duración de un año fijo, contados a partir de la fecha de su suscripción, y que dejó sin efecto el contrato suscrito en el año 2013. Por cuanto, el mismo no fue impugnado se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.

Ahora bien, esta Sala observa del legajo probatorio aportado por la parte demandada que la relación arrendaticia de local comercial sobre el bien inmueble objeto de este juicio por desalojo, data desde el año 1.999, suscribiendo contratos determinados, periódicos, cuya duración estaba estipulada por un año. Así se establece.

MOTIVA:

La parte actora demanda el desalojo del local comercial arrendado conforme a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40 literal “g”, al respecto, alega que en fecha 30 de agosto de 2017, suscribió contrato de arrendamiento de local para uso comercial, y en la cláusula segunda se estableció que el tiempo de duración del mismo sería de un (1) año, contados a partir del 1° de septiembre de 2017, hasta el 1° de septiembre de 2018, sin expresar la intención de hacer nuevas renovaciones, que habiendo transcurrido el tiempo convenido en el  contrato informó por medio de documento su intención de no renovar el contrato y  sobre la prórroga legal, el cual fue “firmado como recibido por Manuel Adelino Ferreira Alves, representante de la arrendataria”, que la prórroga legal en beneficio de la arrendataria comenzó a correr a partir del 1° de septiembre de 2018, y culminó el 1° de septiembre de 2021, se le reconoció el tiempo de prórroga legal de 3 años, debido a que la relación arrendaticia entre ambas partes es de más de diez (10) años, así, ya habiendo transcurrido el tiempo dado de prórroga legal, pidió a la arrendataria la desocupación inmediata del inmueble objeto del juicio.

Por su parte, la parte demandada alegó que suscribió contrato de arrendamiento con la actora, sobre el referido local comercial objeto del juicio, y que “la relación contractual se volvió indeterminada” ya que, excedió los diez años de duración “legalmente no sólo el contrato está vencido sino que feneció legalmente cualquier tipo de relación arrendaticia el 30 de junio de 2015”, que la verdadera data de la relación contractual inició el 30 de julio del año 2000, y que no es permitido un contrato de arrendamiento por más de 15 años, y que la relación arrendaticia solo pudo existir desde su inicio el 30 de junio del año 2000 hasta 30 de junio del año 2015, prorrogándose legalmente hasta el 30 de junio de 2018 “es imposible la existencia de un contrato de arrendamiento después del vencimiento legal del contrato y su prórroga, y en consecuencia la demanda de desalojo es improcedente, pues a partir del 30 de junio de 2018, no existe contrato de arrendamiento ni prórroga y se inició una verdadera posesión pacífica sobre el inmueble por parte de la demandada”.

            Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil venezolano, establece la definición del contrato de arrendamiento, el cual es del siguiente tenor:

 

“Art. 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.

Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas…”.

 

En relación al tema, el autor Luis Alberto Rodríguez, en su obra Comentarios sobre Contratos, en la Pág. 266 y siguientes, indicó:

“Elementos contractuales del arrendamiento

a)     Hay la obligación de parte del arrendador, consistentemente en hacer gozar al arrendatario de la cosa, sea ésta mueble o inmueble.

b)     Existe el elemento de precio que debe ser pagado por el arrendatario al arrendador, y es convenido entre las partes. El precio puede ser pagado en dinero o en especie.

c)     Hay un lapso establecido para la duración del contrato, que no puede ser perpetuo, pero que tampoco tiene porque ser determinado.

Caracteres del contrato de arrendamiento

a)     Bilateral: Coinciden en el contrato de arrendamiento dos obligaciones principales, la del arrendador de hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble; y, por parte del arrendatario, la de pagar al arrendador el precio convenido como alquiler, o canon de arrendamiento.

b)     Origina obligaciones para el arrendador, y para el arrendatario.

c)     Consensual: El contrato de arrendamiento requiere del consentimiento de ambas partes. Ese consentimiento va a versar sobre: c1) cumplimiento de las obligaciones propias del contrato de arrendamiento; c2) la cosa dada en arrendamiento; y su existencia con características determinadas; c3) acuerdo sobre la cantidad de dinero, o especie a ser pagada por el arrendatario; c4) tiempo de duración del contrato.

d)     Oneroso: Ambas partes persiguen prestaciones, el arrendador el pago de la renta o canon de arrendamiento, y el arrendatario el goce de la cosa.

e)     De tracto sucesivo: El contrato de arrendamiento se perfecciona día a día.

f)      El contrato de arrendamiento no es traslativo de la propiedad u otro derecho.

Objeto del contrato de arrendamiento

Al ser el contrato de arrendamiento contentivo de dos obligaciones principales, podemos distinguir el objeto de la obligación principal del arrendador, y el objeto de la obligación principal del arrendatario.

Objeto de la obligación principal del arrendador:

El objeto de la obligación del arrendador tiene tres elementos primordiales; los dos primeros sustancialmente unidos: A/B): que exista la cosa objeto del contrato, y que pueda arrendarse; y el tercero C) que transcurra un lapso de duración del arrendamiento.

A/B Que exista la cosa, y que pueda ser arrendada.

Art. 1.588 del Código Civil ‘si durante el arrendamiento perece totalmente la cosa arrendada, queda resuelto el contrato. Si se destruye sólo en parte, el arrendatario puede, según las circunstancias, pedir la resolución del contrato o disminución del precio. En ninguno de los dos casos se debe indemnización, si la cosa ha perecido por caso fortuito’.

C)  El lapso de duración del arrendamiento

C1) El lapso de duración del arrendamiento puede realizarse a tiempo determinado y rigen varias limitaciones:

El artículo 1.580 del Código Civil establece que

‘Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquél tiempo se limitan a los quince años.

Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendatarios de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos pueden extenderse hasta cincuenta años.’.

 

Nótese que el artículo in commento limita el lapso de duración del contrato de arrendamiento de inmuebles a quince (15) años, y establece que los arrendamientos celebrados por más de este tiempo están limitados a este período de duración, es decir, se entienden celebrados por quince (15) años, no obstante existen excepciones a este período de duración máximo contemplado en la ley, a saber: i) los inmuebles destinados a vivienda pueden arrendarse durante toda la vida del arrendatario, ii) los arrendamientos de terrenos no cultivados pueden tener una duración de hasta cincuenta (50) años.

Asimismo, establece el autor Luis Alberto Rodríguez, en la obra ut supra señalada, Pág. 281, que “El contrato puede celebrarse por un lapso indeterminado de tiempo, o volverse indeterminado. Sin embargo, aunque el contrato a tiempo determinado haya sufrido prórrogas cada una de esas prórrogas tiene una duración determinada”.

Ahora bien, en el sub iúdice, esta Sala observa que la relación arrendaticia entre las partes contendientes en este juicio, se prolongó en el tiempo, suscribiendo contratos determinados por un año fijo desde el año 1999 hasta el año 2017, es decir, renovando anualmente cada uno de los contratos de arrendamientos sobre el bien inmueble, en tal sentido, debe indicarse que la renovación anual del contrato no convierte el contrato en indeterminado, y si bien la relación arrendaticia se prolongó por más de quince (15) años, no le es aplicable el artículo 1.580 del Código Civil, por renovaban los contratos anualmente, siendo el último contrato vigente el suscrito en fecha 30 de agosto de 2017.

Visto lo anterior, dado que la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación que se ventila se constituye sobre un inmueble de carácter comercial, por ende, debe regirse por la ley especial, es decir, por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial Extraordinario N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014.

Ahora bien, siendo que lo pretendido es el desalojo del local comercial arrendado, se debe precisar lo establecido en el artículo 40, literal “g” de la referida ley, el cual es del siguiente:

“Artículo 40. Son causales de desalojo:

…Omissis…

g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.

 

El literal “g” del artículo transcrito, contempla dos supuestos para que proceda el desalojo, estos son: 1) Que el contrato de arrendamiento sobre el comercial este vencido, 2) Que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento.

Asimismo, el artículo 26 de esta ley especial, contempla lo siguiente:

“Artículo 26. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:

Duración de la relación arrendaticia (…) más de diez (10) años, prórroga máxima 3 años.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación…”.

 

De la cita se observa que la norma contempla la prórroga legal para los contratos de arrendamiento cuyo período de duración es de seis (6) meses o más, la cual  debe conceder obligatoriamente el arrendador, siendo esta optativa para el arrendatario.

Igualmente, se desprende del contenido de la norma que para las relaciones arrendaticias como las que se ventilan con un período de duración con más de diez (10) años, la prórroga legal máxima contemplada que debe conceder el arrendador a su arrendatario es de tres (3) años, y durante el lapso de esta prórroga el contrato  se considerará a tiempo determinado, manteniendo las mismas condiciones del contrato de arrendamiento vigente, a excepción de las variaciones del canon de arrendamiento derivadas del procedimiento de regulación.

Visto lo anterior, de los hechos que constan en el expediente se pudo verificar lo siguiente:

1)   Que el contrato es a tiempo determinado

2)   El lapso de duración del contrato feneció en fecha 30 de agosto de 2018.

3)   No es posible que exista la posesión pacífica en el caso de autos, ya que quedó evidenciado el justo título, es decir, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

4)   Se verificó el cumplimiento de la prórroga legal correspondiente, la cual comenzó a correr en fecha 1° de septiembre de 2018, y terminó en fecha 1 de septiembre de 2021.

5)   Se constató que efectivamente se hizo la notificación de la no renovación del contrato, en fecha 24 de agosto de 2018, según consta al folio 62.

En conclusión, de acuerdo a los hechos constatados por esta Sala en las actas del expediente se pudo verificar que se dieron los presupuestos necesarios para que proceda el desalojo en el caso de autos, los cuales son: que el contrato de arrendamiento sobre el comercial esté vencido, que las partes no hayan acordado prórroga o renovación del contrato de arrendamiento, en consecuencia se declara con lugar la demanda por desalojo. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandante contra la sentencia del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y  del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos, de fecha 10 de febrero de 2023, en virtud de lo cual se CASA dicha decisión, en consecuencia, se declara CON LUGAR LA DEMANDA por desalojo, y se ordena a la parte demandada sociedad mercantil Panadería, Pastelería Bolívar Pan C.A, entregar el bien inmueble objeto del litigio. Así se decide.

Dado la naturaleza del presente fallo no hay condenatoria en costas del recurso de casación de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en las costas del juicio a la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

         Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil en Caracas, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil veintitrés (2023). Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.

Magistrado Presidente de la Sala,

 

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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

 

Magistrado Vicepresidente,

 

 

 

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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

 

Magistrada-Ponente,

 

 

 

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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

Secretario,

 

 

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PEDRO RAFAEL VENERO DABOIN

 

 

Exp.: Nº AA20-C-2023-000207

 

Nota: Publicado en su fecha a las

 

 

 

Secretario,