SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. Nro. AA20-C-2016-000827

Magistrada Ponente: VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ.

En el juicio por retracto legal arrendaticio, seguido por la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO C.A., asistido por el abogado Marco Antonio Román Amoretti y sin representación judicial alguna, contra los ciudadanos MARÍA MILAGROS VIEITO ALONZO y HÉCTOR JOSÉ TERÁN CASTELLANOS, representada judicialmente por los abogados Juan Carlos Rodríguez Salazar y José Anzola Crespo; el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, Tribunal Superior Accidental 9, dictó sentencia en fecha 4 de agosto de 2016, mediante el cual declaró, PRIMERO: Sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandante, SEGUNDO: Se confirmó la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, TERCERO: Se condenó en costas a la parte apelante.

Contra la referida sentencia de la alzada, la parte demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido mediante auto del 19 de octubre de 2016, y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

En fecha 24 de febrero de 2017, en Sala Plena de éste órgano jurisdiccional se eligió la nueva junta directiva para el período 2017–2019, quedando reconstituida esta Sala de Casación Civil en fecha 2 de marzo de 2017 de la siguiente manera: Presidente Yván Dario Bastardo Flores; Vicepresidente Francisco Ramón Velázquez Estévez; Magistrado Guillermo Blanco Vázquez; Magistrada Vilma María Fernández González; Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba; Secretario Ricardo Infante y Alguacil Luis Córdoba.

Concluida la sustanciación del recurso, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

De conformidad con lo establecido en ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción “...de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente al “1ero de enero de 2000” por errónea interpretación y el artículo 1263 del Código Civil por falta de aplicación…”, y para fundamentar tal alegato expreso lo siguiente:

“…En la vuelta del folio 180 de la sentencia recurrida dice:

…Omissis…

En primer lugar debemos manifestar que las normas de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios son de orden público y en su interpretación debe aplicarse el principio pro-arrendatario, el cual nos significa que cualquier duda debe favorecer al arrendatario. La Ley de arrendamiento Inmobiliario en su artículo 42 dice:

…Omissis…

Debe manifestarse que en el contrato de opción de compra-venta de marras se estableció unas arras, que dio el beneficiario, que le creó el derecho de pedir que le trasmitan la propiedad conforme al primer aparte del artículo 1263 que nos dice:

…Omissis…

Como se puede observar el legislador no manifiesta en el artículo 43 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que la venta se haya perfeccionado sino que nos informa que lo esencial es que exista un acto jurídico que comporte la transmisión del derecho de propiedad; es decir, que obligue al arrendador a trasmitir la propiedad por acción del comprador, en el presente caso el tercer interesado tiene el derecho de obligar judicialmente a que el arrendador le venda la propiedad. Siendo ello, así, es obvio que se violentó el derecho de preferencia de mi mandante. En relación al precio del local en forma aislada, es decir, sin el apartamento; ello se puede determinar por una experticia complementaria del fallo en base al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil aplicando el mandato del único aparte del artículo 4 del Código Civil. En realidad para interpretar los artículos 42 y 43 es necesario usar el método axiológico, teleológico, es decir, que buscaba el legislador cuando creo la institución de la preferencia ofertiva arrendaticia y consecuentemente el retracto legal; en tal sentido debemos manifestar que buscaba que el arrendatario que tenía el inmueble pudiera seguir viviendo en el (sic) o el comerciante que desarrollaba su giro comercial en el local pudiera seguir en dicho local desarrollando la actividad que le generaba su sustento familiar; cuando se realiza una oferta de venta (porque si consideramos que la opción de compra-venta es una oferta de venta y no una venta) a un tercero se esta (sic) violentando el derecho de preferencia de arrendatario y la facultad de aceptar la oferta, cuya aceptación equivale a una venta de conformidad con el artículo 1137 del Código Civil, dado que el contrato se perfecciona con la aceptación; el legislador no manifiesta en el artículo 43 que la venta se hubiere perfeccionado y que se hubiere registrado en el registro público correspondiente, sino, que nos manifiesta que exista un acto jurídico por parte del arrendador que le obligue transmitir la propiedad; ello, es cónsono con artículo 42 que crea la preferencia ofertiva; por lo cual una aparente interpretación literal de los artículos conlleva a realizar una interpretación errónea contraria a los principios que el proceso es un instrumento para realizar la justicia, que consagra el artículo 257 del Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Por las expuestas delato la infracción de los artículos 42 y 43 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario por errónea interpretación, dado que no aplico (sic) al supuesto de hecho las consecuencias que la norma establece y falta de aplicación del artículo 1263 del Código de Procedimiento Civil, dado que cuando hay una opción a compra venta con arras existe la obligación del vendedor de realizar la tradición del bien vendido salvo que el beneficiario renuncie a la compra y opte por las arras, lo cual es otra opción que el (sic) otorga la ley, pero, la principal obligación del oferente es realizar la venta…”.

De conformidad con la transcripción precedentemente expuesta, el recurrente afirma que “el legislador no manifiesta en el artículo 43 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que la venta se haya perfeccionado sino que nos informa que lo esencial es que exista un acto jurídico que comporte la transmisión del derecho de propiedad; es decir, que obligue al arrendador a trasmitir la propiedad por acción del comprador, en el presente caso el tercer interesado tiene el derecho de obligar judicialmente a que el arrendador le venda la propiedad”, por lo cual, considera que se violentó el derecho de preferencia de su mandante.

En este mismo sentido, agregó el recurrente para fundamentar su denuncia, que “cuando se realiza una oferta de venta (porque si consideramos que la opción de compra-venta es una oferta de venta y no una venta) a un tercero se esta (sic) violentando el derecho de preferencia de arrendatario y la facultad de aceptar la oferta, cuya aceptación equivale a una venta de conformidad con el artículo 1137 del Código Civil, dado que el contrato se perfecciona con la aceptación; el legislador no manifiesta en el artículo 43 que la venta se hubiere perfeccionado y que se hubiere registrado en el registro público correspondiente, sino, que nos manifiesta que exista un acto jurídico por parte del arrendador que le obligue transmitir la propiedad”; y que ello, en su criterio, es cónsono con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que crea la preferencia ofertiva; por lo cual considera que una aparente interpretación literal de los artículos que conllevó a realizar una interpretación errónea contraria a los principios establecidos en la Constitución donde establece que el proceso es un instrumento fundamental para la realización de la justicia.

Finalmente, como consecuencia de lo anterior, el formalizante señaló “la infracción de los artículos 42 y 43 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario por errónea interpretación, dado que no aplico (sic) al supuesto de hecho las consecuencias que la norma establece y falta de aplicación del artículo 1263 del Código de Procedimiento Civil, dado que cuando hay una opción a compra venta con arras existe la obligación del vendedor de realizar la tradición del bien vendido salvo que el beneficiario renuncie a la compra y opte por las arras, lo cual es otra opción que el (sic) otorga la ley, pero, la principal obligación del oferente es realizar la venta”.

Para decidir, la Sala observa:

Como puede observarse de la transcripción anterior, el formalizante alega que el juzgador de alzada incurrió en la errónea interpretación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y la falta de aplicación del artículo 1263 del Código Civil, con soporte en que, el artículo 43 eiusdem, no establece como condición la perfección o materialización de la venta del inmueble objeto de la pretensión, sino por el contrario, señala el recurrente que la existencia de un acto jurídico, en este caso, la promesa de venta por parte del arrendador, obliga a transmitir la propiedad al tercero -promitente comprador- lo cual en su criterio, es cónsono con lo establecido el artículo 42 ibidem.

Por otro lado, denuncia la falta de aplicación por parte del tribunal de alzada del artículo 1.263 del Código Civil, por considerar que cuando hay una opción a compra venta con arras existe la obligación del vendedor de realizar la tradición del bien vendido salvo que el beneficiario renuncie a la compra y opte por las arras, lo cual es otra opción que le otorga la ley, pero, la principal obligación del oferente es la realización de la venta.

En este sentido cabe señalar, que la errónea interpretación de una norma se produce, al verificarse, el error acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, que comprende, por tanto, los errores de interpretación en los que puede incurrir el juez, en lo que se refiere a la hipótesis abstractamente prevista en la norma, como a la determinación de sus consecuencias legales.

Ahora bien, los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y 1263 del Código Civil, primer aparte, disponen lo siguiente:

“…Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

Artículo 1.263: A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de la contravención.

A tal efecto, la Sala estima transcribir parte de la sentencia y lo que se dijo en la misma en torno a los requisitos que se deben cumplir para la procedencia o no del derecho de retracto, la recurrida resolvió lo siguiente:

“…observando esta juzgadora accidental 9 que de los hechos alegados por la parte recurrente, y probados en auto efectivamente la propietaria ofreció en venta el inmueble en primer lugar al inquilino del local comercial, y este en el lapso legal de 15 días continuos a su notificación no manifestó su voluntad de querer comprar, considerándose como no aceptación a la misma, luego la propietaria del inmueble procedió a ofrecer en venta a un tercero, en mejores condiciones, entre ellas un precio menor y no solo el local comercial sino un apartamento.

…Omissis…

(…) señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario:

…Omissis…

Se infiere de la norma anterior el concepto de retracto legal arrendaticio, como el derecho que tiene el locatario de subrogarse al tercero adquiriente del inmueble que ocupa en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad. Asimismo que son requisitos indispensables para ejercer el derecho de Retracto legal arrendaticio que: se trate de una negociación que conlleve la transmisión de la propiedad y; que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario (que se ofrezca el inmueble a aquellos arrendatarios que tengan más de dos años como tales, que se encuentran solventes y que estos satisfagan las aspiraciones del propietario).

En el presente caso se evidencia que lo que realizo (sic) la propietaria del inmueble, fue una opción de compra venta, de un inmueble, que al no estar perfeccionada la venta, no nace para el arrendatario derecho alguno de subrogarse.

De igual manera y ante el argumento que la opción a compra venta sea pretendida como operación de venta, se precisa indicar que tanto la Sala de Casación Civil como la Constitucional, han decidido definir y deslindar el contrato de opción a compra venta como un contrato previo autónomo y distinto a la operación de compra venta (definitiva) por lo que no podría asimilarse dicho contrato preliminar de opción a una compra venta definitiva y así se Decide.

Se puede concluir que tampoco nació el lapso para ejercer tal acción ya que no existe venta definitiva, de acuerdo a lo establecido en el artículo 47 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario…”

De la sentencia parcialmente transcrita, se observa que la propietaria ofreció en venta el inmueble en primer lugar al inquilino del local comercial, y éste en el lapso legal de 15 días continuos a su notificación no manifestó su voluntad de querer comprar.

Seguidamente la recurrida establece los requisitos indispensable para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, lo cuales son “que se trate de una negociación que conlleve la transmisión de la propiedad y; que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (que se ofrezca el inmueble a aquellos arrendatarios que tengan más de dos años como tales, que se encuentran solventes y que estos satisfagan las aspiraciones del propietario)”

En atención a lo anteriormente expuesto, en el presente caso, el demandado a los fines del ejercicio del derecho preferente, ofreció en venta el inmueble en primer lugar –se repite- al arrendatario del local comercial, y este disponía de un lapso legal de 15 días continuos a su notificación para manifestar su voluntad o no de comprar el referido inmueble, transcurrido dicho término sin que el arrendatario haya aceptado el ofrecimiento, el propietario quedó en libertad para enajenar el inmueble objeto de la pretensión, lo cual hizo al co-demandado Héctor José Terán Castellano.

Ahora bien, al tratarse de una opción de compra venta y no de una compra venta definitiva, por las condiciones del contrato, no opera el derecho de preferencia ofertiva ya que para que este se configure, obligatoriamente el vendedor debe ofrecer en primer lugar el inmueble al inquilino lo cual sucedió en el caso bajo análisis, y al no manifestar éste el interés por adquirir el inmueble, el propietario queda en libertad de ofrecerlo a un tercero; por otro lado, para que se verifique el derecho de preferencia necesariamente se debe trasladar la propiedad y posesión al comprador una vez pagado el precio, de conformidad con lo establecido en los artículos 42, 43 y 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En cuanto a la falta de aplicación del primer aparte del artículo 1263 del Código Civil, esta Sala aprecia que dicha disposición no es aplicable al caso de autos, en virtud que una vez el propietario ofreció el inmueble objeto de la pretensión al arrendatario, y éste no manifestó su interés por la compra del local comercial, el propietario en cumplimiento de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, específicamente el artículo 42, quedó en libertad de disponer del inmueble de su propiedad.

En razón de lo expuesto, considera la Sala acertada la interpretación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario ofrecida por la recurrida, y de acuerdo con ello, la presente denuncia por error de interpretación de ambos artículos debe ser declarada improcedente.

De conformidad con lo establecido en ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción “...de los artículos 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente al “1ero de enero de 2000”…”, y para fundamentar su delación señaló lo siguiente:

“…En la vuelta del folio 181 de la sentencia recurrida dice:

…Omissis…

En el presente caso es menester significar que la Sala de Casación Social a (sic) manifestado: ¨Quien aquí juzga observa en el caso de autos quedó establecido que el inmueble objeto de litigio está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, permite su enajenación en forma global¨ (copiada de la sentencia objeto del recurso); la sentencia nos manifiesta que para considerar que la venta es global, una de las condiciones es que el inmueble constituya un todo proindiviso; en el presente caso, estamos hablando de un local comercial ubicado en la planta baja del edificio con entrada por la calle y un apartamento con entrada común al edificio, por lo cual no son proindiviso como lo manifiesta la sentencia cuando dice:

…Omissis…

(…) lo explanado nos significa que son muebles (sic) perfectamente determinados e independientes que pueden venderse independientemente, por lo cual la ciudadana MARÍA MILAGRO VIEITO ALONZO sabia (sic) que debía ofrecerlo primero al arrendatario, lo cual lo hizo, pero, proponiendo un precio diferente al que le hizo al tercero interesado, en perjuicio de mi mandante. La oferta que se hizo a mi mandante en primera instancia como la opción de venta hecha al tercero, demuestra intención del arrendador de vender el local, pero, que ello lo hizo vulnerando los derechos de mi mandante. Por las razones expuestas delato la infracción del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por errónea interpretación, dado que no subsumió las consecuencias jurídicas del artículo a un supuesto de hecho no contemplado por el artículo, dado que no estamos en presencia de una venta global arrendaticia…” (Negrillas de la Sala).

El formalizante encabeza su denuncia delatando la infracción del artículo 49 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, manifestando que para considerar que la venta es global, una de las condiciones es que el inmueble constituya un todo proindiviso; en este sentido señala que en el presente caso, estamos hablando de un local comercial ubicado en la planta baja del edificio con entrada por la calle y un apartamento con entrada común al edificio, por lo cual, en su criterio, no son proindiviso como lo manifiesta la sentencia recurrida, sin embargo, considera el formalizante que “son muebles (sic) perfectamente determinados e independientes que pueden venderse independientemente, por lo cual la ciudadana MARÍA MILAGRO VIEITO ALONZO sabia (sic) que debía ofrecerlo primero al arrendatario, lo cual lo hizo, pero, proponiendo un precio diferente al que le hizo al tercero interesado, en perjuicio de mi mandante”.

Por último delató “la infracción del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por errónea interpretación, dado que no subsumió las consecuencias jurídicas del artículo a un supuesto de hecho no contemplado por el artículo, dado que no estamos en presencia de una venta global arrendaticia”

Para decidir, la Sala observa:

De la errónea interpretación denunciada por el recurrente, en referencia al artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es importante resaltar que el mencionado artículo es muy claro en su contenido, cuando dispone:

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado

Desglosando el artículo antes transcrito, observa la Sala que encuadra perfectamente dentro del supuesto de hecho contemplado en la referida norma, pues se trata de un local comercial y un apartamento, en la cual, el primero esta arrendado por la sociedad de comercio Mercantil San Pablo, C.A., parte demandante en la presente causa, quien pretende retractar legalmente la opción de compra venta global efectuada por el propietario del inmueble al co-demandado Héctor José Terán Castellano (promitente comprador).

Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece la no procedencia del retracto legal arrendaticio en los casos de que la enajenación sea global; en el presente caso, el propietario suscribió un contrato de opción compra venta del local comercial arrendado signado con el N° 2 conjuntamente con el apartamento N° 1, los cuales conforman un solo inmueble, con el ciudadano Héctor José Terán Castellano, y según lo previsto por el artículo 49 eiusdem, no nacía para el arrendatario derecho de preferencia a que se refiere el mencionado artículo.

Es evidente entonces, que ante la situación planteada en esta denuncia, la misma encuadra perfectamente en el supuesto de hecho contemplado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de que se convino la opción de compra venta tanto del local comercial como del apartamento de manera global, lo que determina que dicha norma no fue erróneamente aplicada a una situación no contemplada en ella, como desacertadamente lo expresa el formalizante en los argumentos que soportan su denuncia.

En consecuencia, sobre la base de las consideraciones anteriores, la Sala declara improcedente la denuncia por errónea interpretación del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se declara.

III

De conformidad con lo establecido en ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción “...del artículos 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente al “1ero de enero de 2000” por errónea interpretación y del artículo 42 eiusdem por falta de aplicación, infracción del artículo 1501 por falsa aplicación e infracción del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación…”, y para fundamentar su delación señaló lo siguiente:

“…En la vuelta del folio 181 de la sentencia recurrida dice:

…Omissis…

Para significar que no existe fraude la sentencia manifiesta que existe una venta global, manifestando que el caso se encuentra en el supuesto de hecho indicado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario manifestando como fundamento:

…Omissis…

La sentencia confunde el concepto indivisible con concepto de documento de condominio; Si nos vamos a lo que dice el Dr. Eloy Maduro Luyano en su obra Curso de Obligaciones 1995, nos informa que las obligaciones por su objeto son divisibles e indivisibles, manifestando que las primeras son aquellas en las cuales su objeto puede dividirse en partes; es decir, que las partes pueden ser individualizadas y determinadas sin cambiar su esencia o disminuir su precio en el marcado (sic) que lo hagan perder su valor en el mercado, en el presente caso como bien lo dice la sentencia estamos en presencia de dos apartamentos y dos locales que están bien identificados y delimitados, que su venta individual no conlleva su pérdida comercial en el mercado inmobiliario. La propiedad horizontal fue una ley que tenía por objeto hacer más expedita la venta de bienes inmuebles constituido por edificios divisibles con apartamentos independientes cuya evolución desde la primera ley de 1958 ha evolucionado, pero, ello no significa que el legislador en el código civil como en la ley de registro no hubiere establecido la posibilidad de registrar y vender independientemente cada apartamento, para lo cual se evacuaban títulos supletorios donde se identificaba cada unidad y luego se registraba para poder vender.

En relación que se debe entender por venta global en la ley de arrendamiento Inmobiliario el legislador no expreso (sic) ningún concepto, pero, al analizar el párrafo único del artículos 6 de la del Decreto de Desalojos se dice: En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas, que formen parte de un edificio no será aplicable lo dispuesto en el presente artículo pero en la ley de Arrendamiento Inmobiliario dijo El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado. Como se puede observar al referirse al inmueble en la reforma de 1999 se agrego (sic) que la venta debía ser global. En relación a ello es pertinente mencionar que en la página 213 y 214 del libro ESTUDIOS DE DERECHO INQUILINARIO por el Dr. ISAAC BENDAYAN LEVY 1973 nos dice:

…Omissis…

Como se puede observar de los antecedentes legislativos como de la interpretación judicial, por venta global en el retracto arrendaticio debe entenderse que se vende el edificio completamente, no una parte o la mitad del edificio. Asimismo, debemos manifestar que cuando se dieron las mencionadas leyes especiales existía en el Código Civil el artículo 1501 que decía:

…Omissis…

(…) lo que la doctrina civil llamo la venta global, para significar la venta de dos inmuebles distintos y perfectamente determinados por un solo documento y mencionando un solo precio por ambos inmuebles. En razón de lo expuesto delato nuevamente la infracción del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por errónea interpretación, el artículo 1501 del Código Civil por falsa aplicación y del artículo 17 por falta de aplicación, dado que el juez debió observar que con la mencionada venta se trato de hacer nulo el derecho del arrendatario de preferencia ofertiva consagrado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en perjuicio de la majestad de la justicia que debe ser observada.(Negrillas y mayúsculas de la recurrida).

De la denuncia parcialmente transcrita, el formalizante señala que “para significar que no existe fraude la sentencia manifiesta que existe una venta global, manifestando que el caso se encuentra en el supuesto de hecho indicado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario”.

Agrega además, que la sentencia recurrida confunde el concepto indivisible con concepto de documento de condominio y que la venta global en el retracto arrendaticio debe entenderse como la venta o enajenación total del edificio, no una parte o la mitad del mismo.

Seguidamente, arguyó que “estamos en presencia de dos apartamentos y dos locales que están bien identificados y delimitados, que su venta individual no conlleva su pérdida comercial en el mercado inmobiliario. La propiedad horizontal fue una Ley que tenía por objeto hacer más expedita la venta de bienes inmuebles constituido por edificios divisibles con apartamentos independientes cuya evolución desde la primera ley de 1958 ha evolucionado, pero, ello no significa que el legislador en el código civil como en la ley de registro no hubiere establecido la posibilidad de registrar y vender independientemente cada apartamento, para lo cual se evacuaban títulos supletorios donde se identificaba cada unidad y luego se registraba para poder vender”.

Para finalizar, señaló lo que “la doctrina civil llamo la venta global, para significar la venta de dos inmuebles distintos y perfectamente determinados por un solo documento y mencionando un solo precio por ambos inmuebles”, motivo por el cual, delato nuevamente la infracción del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por errónea interpretación, 42 eiusdem por considerar que con la mencionada venta se trato de hacer nulo el derecho del arrendatario de preferencia ofertiva, y los artículos 17 y 1501 del Código Civil por falta de aplicación.

Para decidir, la Sala observa:

El formalizante denuncia nuevamente que la recurrida erró en la interpretación del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, con base a que los dos apartamentos y los dos locales comerciales, están bien identificados y delimitados, por lo cual, en su criterio, la venta individual no conlleva su pérdida comercial en el mercado inmobiliario; igualmente considera, que hubo falta de aplicación de los artículos 17 y 1501 del Código Civil por falta de aplicación.

La Sala estima pertinente, trascribir parcialmente lo establecido por la recurrida al respecto:

“…observando esta juzgadora accidental 9 que de los hechos alegados por la parte recurrente, y probados en autos efectivamente la propietaria ofreció en venta el inmueble en primer lugar al inquilino del local comercial, y este en el lapso de 15 días continuos a su notificación no manifestó su voluntad de querer comprar, considerándose como no aceptación a la misma.

…Omissis…

‘La Sala de Casación Civil ha sostenido en Sentencia de fecha 14 de mayo de 2014, con ponencia de la Magistrada AURIDES MERCEDES MORA, en cuanto a la excepción al retracto legal arrendaticio, contenido en el artículo 49 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios:

“resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. Quien aquí juzga observa en el caso de autos quedó establecido que el inmueble objeto de litigio está constituido por locales comerciales y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, permite su enajenación en forma global; ante estas circunstancias, siendo que los inmuebles arrendados por los demandantes son parte de una globalidad, no nace para ellos derecho alguno de retracto legal, así como tampoco nace para el propietario la obligación de ofrecerles en venta el inmueble constituido por la totalidad de los locales comerciales…”’ (Negrillas de la Sala, mayúsculas de la recurrida).

Por otra parte, considerando que el vicio denunciado versa sobre los artículos 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, artículo 17 del Código de Procedimiento Civil y 1501 del Código Civil, señalados estos tres últimos como no aplicados en el fallo recurrido, pasa esta Sala a examinar su contenido.

Dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:

Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Asimismo, el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, dispone lo siguiente:

Artículo 17: El juez deberá tomar de oficio o a petición de parte, todas las medidas necesarias establecidas en la ley, tendentes a prevenir o a sancionar las faltas a la lealtad y probidad en el proceso, las contrarias a la ética profesional, la colusión y el fraude procesales, o cualquier acto contrario a la majestad de la justicia y al respeto que se deben los litigantes.

Por su parte, el artículo 1501 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1501: Si se han vendido dos fundos por un mismo contrato y por un solo precio, con la designación de la medida de cada uno, y se encuentra que la cabida es menor en el uno y mayor en el otro, se hace compensación hasta la debida concurrencia; y la acción, tanto por aumento como por disminución del precio, no procede sino de conformidad con las reglas que queden establecidas.

En este orden de ideas, la Sala estima importante transcribir al igual que en la denuncia anterior el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual ya fue resuelto en la segunda denuncia por errónea interpretación, sin embargo, es la norma en la cual el ad-quem se basó para declarar sin lugar la apelación de la sentencia de primera instancia de la demanda por retracto legal arrendaticio.

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Ahora bien, en cuanto a los supuestos vicios de los artículos anteriormente mencionados, la Sala considera que estas infracciones no son procedentes, por haber resultado desechadas inicialmente en la primera y segunda denuncia (por errónea interpretación de los artículos 42 y 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario), las cuales fueron traídas de nuevo por el formalizante en esta oportunidad, razón por la cual se hace innecesario un análisis de estas normas jurídicas, toda vez que ellas tendrían lugar si se hubiese verificado la supuesta falta de aplicación del artículo 42 y la errónea interpretación del artículo 49 eiusdem, lo cual no ocurrió, pues en este caso, el propietario manifestó su voluntad de vender el inmueble objeto de litigio al demandante y el arrendatario no manifestó su aceptación o rechazo a la oferta hecha por el arrendador; y por otro lado, como consecuencia de lo anterior, el propietario convino la opción de compra venta con el co-demandado Héctor José Terán Castellano, tanto del local comercial arrendado como del apartamento que conforma el inmueble de manera global, motivo por el cual el sentenciador de alzada concluyó que no nacía el derecho de preferencia ofertiva pretendido por el arrendatario, ya que como se dijo anteriormente, se trata de una venta global. Así se establece.

En cuanto a la falta de aplicación de los artículos 17 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 1501 del Código Civil, la Sala aprecia que aún cuando el mismo es señalado en el encabezamiento de la denuncia, el formalizante no explica de qué manera fue infringido. No obstante a ello, la Sala observa que para la resolución del presente caso, solamente se aplicó lo establecido en la ley especial, es decir, lo establecido en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En consecuencia, sobre la base de las consideraciones anteriores, la Sala declara improcedente la infracción por falta de aplicación del artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se declara.

De conformidad con lo establecido en ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante delata “...la suposición falsa o llamado falso supuesto por desnaturalización o por desviación ideológica; por lo cual se delata la infracción del artículo 507, 509 del Código de Procedimiento por falta de aplicación; de los artículos 1359 Civil por errónea interpretación y del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por falta de aplicación…”, para apoyar su denuncia alega el formalizante lo siguiente:

“…En tal sentido en el folio 111 y 112 donde riela la sentencia recurrida dice:

…Omissis…

En relación a los medios probatorios que promovió y evacuo el actor en el folio 104 (donde consta la sentencia) se dice: Copia certificada del documento de opción venta suscrito ante la Notaría Publica Primer de Puerto Cabello estado Carabobo, de fecha 24 de abril de 2012, bajo el N° 102, Tomo 78, omssissis (sic) Copia de documento de propiedad de la arrendadora del inmueble arrendado, suscrito en fecha 14 de febrero de 2007, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello estado Carabobo, bajo el No. 37, folio 248 al 254, Tomo 6, a los cuales manifiestan se le da pleno valor probatorio.

Si la jueza hubiera analizado el texto del documento de opción de compra venta que se anexo con el libelo de demanda marcado con la letra F se pudo dar cuenta el sentenciador que se dice: La Propietaria es legítima dueña de unos inmuebles constituidos por un Local Comercial distinguido con el No. 2 y su respectiva mezzanina, cuyo frente es la Av. Bolívar de la Parroquia Fraternidad, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, el cual tiene un área aproximada de 145,54 mts2 y el apartamento No 1, ubicado en calle Valencia, el cual tiene un área aproximada de 101,98 mts2, con su respectivo puesto de estacionamiento, cuya medidas y linderos son los siguientes: Local No.2 NORTE: Con el fondo de la casa que es o fue de los herederos de José María Álvarez de Lugo. SUR: Con el local No 1 Este: Con la calle Bolívar, OESTE: Con el fondo de la casa que es o fue de los herederos de José María Álvarez. Apartamento No. 1 Norte: Con la fachada Norte del Edificio. Sur: Con el apartamento No. 2 Este: Con la fachada del edificio (Av. Bolívar y baño del apartamento No. 2) y OESTE. Con la fachada oeste del edificio y pasillo de circulación peatonal. El local y apartamento forman parte del Edificio DON JUAN omississ (sic). El inmueble objeto de esta venta, me pertenece por haberlo adquirido según documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del estado Carabobo, en fecha 13 de febrero de 2007, bajo el No. 37, folios 248 al 254, tomo 6. En el documento marcado con la letra G que se adjunto (sic) con el libelo de demanda, documento de propiedad, se deja constancia de la descripción antes mencionada, es decir, que tanto el apartamento como el local comercial están bien delimitados sus linderos y sus áreas y que son susceptibles de venderse independientemente, es decir, que no son indivisibles como manifiesta la sentencia para justificar que es una venta global.

Si la ciudadana juez hubiera analizado el documento de Opción de Compra-venta como el documento de propiedad a que hace referencia en el folio 109 del expediente se hubiera percatado que los documentos hacen referencia a inmuebles (local y apartamento) que son divisibles y perfectamente delimitados tanto en su área como linderos y que pueden venderse individualmente; al no realizar tal analices infringió el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación e infringió el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil por falta de aplicación dado que no aplico (sic) la regla de la sana critica Si (sic) la sentencia se hubiere hecho un análisis del contenido del documento, es decir, que describe dos inmuebles perfectamente delimitados en sus áreas y linderos, que son susceptibles de ser vendidos independientemente; conforme se desprende de los documentos antes mencionados, hubiere dado por plenamente probado que los inmuebles son divisibles y vendibles individualmente; por lo cual infringió el artículo 1359 del Código Civil por errónea interpretación al manifestar que no estaba probado que los inmuebles no eran indivisibles.

La sentencia recurrida infringió de (sic) 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por falta de aplicación dado que al estar probado que los inmuebles son divisibles debió colegir que era procedente aplicar la preferencia ofertiva y el derecho de preferencia del arrendatario de adquirir el local comercial del cual era inquilino la demandante por mas (sic) de dos años.

La infracciones delatadas fueron determinantes, dado, que si el juez hubiere analizados los documentos y sus efectos jurídicos hubiera concluido que era procedente declarar con lugar la demanda.

De acuerdo a la denuncia precedentemente transcrita, el recurrente manifiesta que el juez de alzada incurrió en el vicio de “suposición falsa o llamado falso supuesto por desnaturalización o por desviación ideológica”; así también, delata “la infracción del artículo 507, 509 del Código de Procedimiento por falta de aplicación”; finalmente, denunció que el juez de alzada infringió por falta de aplicación el artículo “1359 Civil por errónea interpretación y del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario por falta de aplicación”.

Para decidir, la Sala observa:

Conforme a lo expuesto en la denuncia antes transcrita, el recurrente sostiene, por una parte, que el juez de alzada incurrió en la suposición falsa o falso supuesto, así como en la infracción del artículo 509 y 507 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el juez de alzada no aplicó la regla de la sana crítica.

Por otro lado, el formalizante manifiesta que el sentenciador incurrió en el vicio de errónea interpretación del artículo 1.359 del Código Civil, pues a su juicio, “no estaba probado que los inmuebles no eran indivisibles”, y por último, denunció la falta de aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Lo antes expuesto evidencia una redacción deficiente y una mezcla indebida de vicios, puesto que en una misma denuncia delata el vicio de suposición falsa o falso supuesto, por otro lado, denuncia el silencio de pruebas como la errónea interpretación acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley; y por último, denuncia la falta de aplicación de normas jurídicas, todo lo cual dificulta a esta Sala determinar el objeto de la delación.

Con respecto a la adecuada fundamentación que debe ser cumplida en la redacción del escrito de formalización, esta Sala, mediante sentencia N° 577, de fecha 1° de agosto de 2006, reiteradas, entre otras, en sentencia N° 489, de fecha 27 de octubre de 2011, caso: Enna Josefina Moreno contra Luis del Valle Rivas Marcano, señaló lo siguiente:

“…La formalización constituye el acto procesal en el cual el recurrente expone los motivos por los cuales pretende obtener la nulidad del fallo recurrido. Por su complejidad e importancia, el artículo 324 del Código de Procedimiento Civil, exige una determinada preparación al abogado formalizante, y el artículo 317 eiusdem, impone una serie de requisitos, con el objeto de que la formalización contenga las especificaciones y razonamientos lógicos necesarios para la comprensión de las denuncias.

El ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé las diversas modalidades en que puede verificarse los defectos de actividad o errores in procedendo que determinan la nulidad del fallo recurrido, el cual comprende los quebrantamientos de formas sustanciales de los actos con menoscabo del derecho de defensa, y el incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 243 eiusdem. Y el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, prevé los errores de juzgamiento que puede cometer el juez al dictar su decisión, sea por errónea interpretación, falsa aplicación, falta de aplicación o violación de una máxima de experiencia. Estos quebrantamientos de ley consisten en: a) error de derecho propiamente dicho, que se verifica en la interpretación y aplicación de las normas sustantivas o adjetivas para resolver el asunto debatido; b) el error de derecho al juzgar los hechos, que comprende la infracción de las normas que regulan: b.1) el establecimiento de los hechos, b.2) la apreciación de los hechos, b.3) el establecimiento de las pruebas, y b.4) la apreciación de las pruebas; y, c) los errores de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conducen por vía de consecuencia a un error de derecho, que son los tres casos de suposición falsa previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil: c.1) atribuir a un acta o instrumento del expediente menciones que no contiene, c.2) establecer hechos positivos y precisos con pruebas que no existen, y c.3) fijar hechos con pruebas inexactas.

En ambos recursos, el formalizante debe razonar de forma clara y precisa en qué consiste la infracción, esto es, señalar cómo, cuándo y en qué sentido se produjo. Asimismo, debe plantear separadamente las denuncias, pues el efecto de la declaratoria de procedencia del recurso es distinto en uno u otro caso. Pero, en la denuncia por infracción de ley, además de cumplir con lo precedentemente señalado, debe también indicar si la norma fue infringida por errónea, falsa o falta de aplicación, así como demostrar que el error de juicio fue determinante en el dispositivo del fallo.

En el conocimiento de las denuncias por defectos de actividad la Sala puede examinar otras actas del expediente, y la declaratoria de procedencia del recurso produce la reposición de la causa al estado de que sea subsanada la forma procesal quebrantada u omitida en el iter procedimental, o que se corrija el defecto de forma de la sentencia. En la decisión de las denuncias de casación por infracción de ley, la Sala no puede examinar otras actas del expediente, salvo los casos de excepción previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y el efecto que produce la declaratoria con lugar de este recurso es la casación o nulidad de la sentencia recurrida y su reenvío a otro Juez Superior, salvo los casos de excepción previstos en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que autorizan prescindir de éste último…”. (Subrayado de la Sala).

El criterio jurisprudencial precedentemente expuesto, y que hoy se reitera, pone de manifiesto, entre otras cosas, la importancia y la utilidad de emplear una técnica adecuada para recurrir en casación, lo cual se traduce en el cumplimiento de una serie de requisitos que permitan la comprensión lógica de los planteamientos explanado en las denuncias, requerimientos éstos, que si bien han sido flexibilizados, no dejan de ser una carga para el recurrente que no puede ser suplida por esta Sala.

Ahora bien, en aras de salvaguardar el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, la Sala advierte que el formalizante sostiene que el tribunal de alzada debió analizar el documento de propiedad a que hace referencia “los inmuebles” (local y apartamento), los cuales en su criterio, son divisibles y perfectamente delimitados en sus áreas y linderos de conformidad con lo establecido en los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil; en este sentido, y en atención a lo establecido en la segunda denuncia por infracción de ley, en la cual se determinó que efectivamente en el caso in comento la misma encuadra perfectamente en el supuesto de hecho contemplado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece expresamente: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, lo que a todas luces explica que el juez superior no tenía que decidir en base a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, sino por el contrario, se basó en lo establecido en el artículo supra transcrito, ya que el propietario convino la opción de compra venta tanto del local comercial –arrendado por el demandante- como del apartamento de manera global por ser un bien inmueble proindiviso, de conformidad con la ley especial, lo que determinó que dicha norma no fue erróneamente aplicada –como lo estableció la segunda denuncia de infracción de ley- a una situación no contemplada en ella, como desacertadamente lo expresa el formalizante en los argumentos que soportan su denuncia.

Por ello, no hubo falta de aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues no ha podido evidenciarse de los autos que conforman el expediente, por un lado, la transferencia de la propiedad, y por otro, la venta parcial, es decir, la venta del local comercial solamente, ya que como se dijo anteriormente, la opción de compra venta realizada por la ciudadana María Milagros Vieito Alonzo al ciudadano Héctor José Terán Castellano, se realizó de manera global, lo que significa que según lo establecido en el artículo 49 up supra, no nace para el arrendatario del local comercial el derecho de retracto legal arrendaticio, en virtud de la venta global de la propiedad del inmueble (local y apartamento). Así se decide.

En consecuencia, sobre la base de los razonamientos expuestos, la Sala declara improcedente la presente denuncia relativa a la falta de aplicación de los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se declara.

D E C I S I Ó N

Por las razones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO C.A., contra la sentencia proferida por el Circuito Judicial, Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, Tribunal Superior Accidental 9, de fecha 4 de agosto de 2016.

Se condena al pago de las costas del recurso a la parte demandante perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de cognición, Circuito Judicial, Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, Juzgado Segundo de Primera Instancia. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los siete (7) días del mes de junio de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

Presidente de la Sala,

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

Vicepresidente,

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrado,

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Magistrada-Ponente,

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrada,

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

Secretario,

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RICARDO ANTONIO INFANTE

Exp. Nro. AA20-C-2016-000827

Nota: Publicado en su fecha a las

Secretario,