SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2017-000065

 

Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

         En el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta llevado por ante el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANNA DAYSSY FERREIRA PINTO, representados judicialmente por los abogados Carlos Celta Bucarán y Luis Enrique Celta Alfaro, contra la ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA, patrocinada judicialmente por los profesionales del derecho Rafael Álvarez Villanueva, Rafael Álvarez Loscher, Guido Alfonso Puche Faría, Ghiselle Butrón Reyes, Alejandro Álvarez Loscher y Juliet Valderrama Navarro; el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo en apelación, dictó sentencia en fecha 13 de junio de 2016, mediante la cual declaró: 1) con lugar la acción de cumplimiento de contrato de opción de contraventa propuesta por los ciudadanos Gilberto Morais Baptista y Dayanna Dayssy Ferreira Pinto, contra la ciudadana Neyda del Valle Perdomo García; 2) sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada; 3) ordenó a la demandada a hacer entrega a los accionantes de todos y cada uno de los documentos para la protocolización del documento definitivo de compra venta; 4) con lugar el recurso de apelación propuesto por los demandantes contra la sentencia de fecha 3 de junio de 2015, dictada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; 5) revocó la sentencia apelada; y 6) condenó en costas a la parte demandada, conforme con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

         Contra la precitada decisión, en fecha 7 de diciembre de 2016, el abogado José Gregorio Rojas, apoderado judicial de la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue debidamente admitido y formalizado. No hubo impugnación.

         En fecha 17 de enero de 2017 esta Sala recibe el presente expediente, luego mediante acto público de asignación de ponencias realizado en fecha 27 de enero del mismo año, correspondió la ponencia al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ.

         En fecha 2 de marzo de 2017, se reconstituyó la Sala de Casación Civil, por la elección de nueva junta directiva, quedando conformada de la siguiente manera: Magistrado Presidente Yván Darío Bastardo Flores, Magistrado Vicepresidente Francisco Ramón Velázquez Estévez, Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, Magistrada Vilma María Fernández González y Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, Secretario Ricardo Antonio Infante y Alguacil Luis Córdova.

         Concluida la sustanciación el Magistrado ponente que suscribe el presente fallo, pasa a decidir en los términos que a continuación se expresan:

 

DENUNCIAS POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

-I-

 

De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncian la infracción del contenido previsto en el artículo 12 y en el ordinal 5° del artículo 243, ambos del Código de Procedimiento Civil, por infringir la sentencia recurrida el principio dispositivo y el sub-principio de la exhaustividad.

A tal efecto, a continuación se plasman los dichos aducido por la parte en su formalización en los siguientes términos:

“…La recurrida se centró en determinar en torno a sí la parte demandada reconviniente cumplió con sus obligaciones de entregar a los compradores los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, sin mención alguna y mucho menos análisis de las defensas promovidas por la representación de NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCIA (sic), en la contestación de la demanda, estas defensas obliteradas e ignoradas expresas (sic) defensas opuestas en el escrito de la contestación a la demanda, en torno a:

1.- La atinente al vencimiento del término fijado en el contrato cuyo cumplimiento se ha demandado;

2.- Fue omitida toda consideración en torno al expreso argumento esgrimido por mi patrocinada, que la parte actora no cumplió dentro del término pactado con sus obligaciones, como aquellas contenidas en la Cláusula (sic) Séptima (sic): Presentar (sic) el documento definitivo en la Oficina (sic) de Registro (sic) Inmobiliario (sic) de la jurisdicción del Inmueble (sic), pagar los derechos de registro, etc;

3.- También fue omitida toda consideración en torno al alegato de los hechos admitidos: a).- De que en el documento no estaba pactado como algún tipo de condición, el que los compradores pudieran acudir a la banca en busca de crédito, careciendo de relevancia jurídica sí (sic) los oferidos o no tuvieron que recurrir o no a un crédito bancario para cubrir el saldo del precio, como tampoco adquiere relevancia jurídica de que le fuese aprobado o no ese crédito; b).- como el expresado en la demanda de que para el 17 de enero, los oferidos-actores-reconvenidos, tenían después del vencimiento del contrato de opción de compra-venta, un documento elaborado según ellos por el Banco Bicentenario donde le otorgaba un crédito para vivienda, y que pasarán a recogerlos. 4).- Por último, fue omitida toda consideración en tordo al alegato que al tratarse la demanda de una acción de cumplimiento de contrato relativo a la transferencia de una cosa inmueble, la parte actora debió inexorablemente demostrar mediante documento auténtico, o en la propia demanda, haber cumplido su obligación u ofrecer hacerlo, asunto que tampoco hizo, conforme al artículo 531 procesal.

Esta parte, bajo el principio dispositivo y bajo el sub-principio de la exhaustividad, tiene derecho a que el Tribunal (sic) de Alzada (sic) escuche y resuelva acerca de la totalidad de las defensas opuestas en la contestación de la demanda (arts. 12 y 243, ord. 5°), lo cual es un deber formal para la confección del fallo. No hacerlo, escoger alguna y silenciar pronunciamiento respecto de otras, es un claro vicio de actividad que debe ser subsanado anulándose el fallo y ordenando redactarse otro, cumpliendo con los deberes formales, que no son otra cosa que el resguardo a la garantía constitucional del Derecho (sic) al Debido (sic) Proceso (sic) o un Proceso (sic) Justo (sic).-…”. (Mayúsculas negrillas y subrayado del texto del escrito).

 

         De lo transcrito denota esta Sala, que la formalizante denuncia la comisión del ad quem en el fallo impugnado del vicio de incongruencia negativa, por cuanto se omitió pronunciamiento alguno en relación con todas las defensas esgrimidas por la demandada en su escrito de contestación, específicamente las referidas a: 1) el vencimiento del término fijado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda; 2) el incumplimiento de la parte actora dentro del término preestablecido en el contrato de las obligaciones previstas en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta; 3) la referida a que en el contrato suscrito no se pactó algún tipo de condición, específicamente, la que los compradores pudieran acudir a la banca en busca de crédito para pagar el saldo restante de la deuda, ni el señalamiento de la aprobación o no del crédito carece de relevancia jurídica; 4) la relacionada al reconocimiento hecho por la actora, de que el contrato definitivo de compra venta fue elaborado en fecha 17 de enero de 2013, presuntamente por el Banco Bicentenario, C.A.; y por último, 5) la defensa referida a que por tratarse de una acción de cumplimiento de contrato relativo a transferencia de una cosa inmueble, la demandante debió demostrar mediante documento auténtico, o en la propia demanda, haber cumplido su obligación u ofrecer hacerlo, según lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Dicho lo anterior, se debe destacar que el requisito de congruencia está previsto en el artículo 243 ordinal 5° de nuestro Código de Procedimiento Civil, en esta norma el legislador dispuso el deber que tienen los jueces de dictar sus decisiones de una manera expresa, positiva y precisa; con arreglo a todas las pretensiones deducidas por el accionante y todas las excepciones o defensas opuestas por el demandado, puesto que la omisión de este requisito de orden público por parte de los operadores de justicia, acarrea como consecuencia que el fallo sea susceptible de nulidad por ser incongruente.

         Con respecto al vicio de incongruencia, el mismo ha sido definido en innumerables fallos por este Máximo Juzgado, “…como una infracción al requisito de la sentencia de pronunciarse sobre el problema jurídico sometido a su decisión, circunscrito a los términos de la demanda y de la contestación, por lo cual solo puede resolverse las cuestiones que hayan sido presentados en esos actos, aplicando el derecho a los hechos alegados y probados…”. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-484, del 3/8/2016, Exp. N° 2016-130. Caso: Zulay Coromoto Quintero de Rodríguez y otro, contra Yurubí del Carmen Ojeda García).

         Ahora bien, en vista del defecto de actividad delatado por la recurrente, esta Sala de Casación Civil considera pertinente traer a colación las defensas plasmadas por la parte demandada en su escrito de contestación, para ello se destaca lo siguiente:

“…B.- En nombre y representación de nuestra poderdante, alegamos la improcedencia de la demanda de cumplimiento de contrato formulada por la parte actora, por las razones siguientes:

En la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra-venta, se pacto que:

“El plazo de esta opción de compra venta será de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato”

De manera que si aplicamos al dispositivo contractual, las normas para computar los lapsos que establece el Código Civil, en su artículo 12, LOS OFERIDOS tenían hasta el día 12 de enero de 2013, para dar cabal cumplimiento a sus obligaciones, que en este caso, las obligaciones estaban referidas a gestionar el documento definitivo de venta, presentar ante la Oficina (sic) de Registro (sic) y pagar los derechos de registro, por una parte y por la otra el pago del precio con la protocolización del documento de compra-venta, obligaciones que fueron incumplidas por LOS OFERIDOS, hoy accionantes.

Es por eso, que en nombre de nuestra poderdante, se alega que, el incumplimiento gravita en cabeza de LOS OFERIDOS, hoy accionantes, en razón de que, no presentaron el documento en la Oficina (sic) Inmobiliaria (sic) correspondiente a la jurisdicción del inmueble como era su obligación conforme a la cláusula Séptima (sic) del contrato de opción de compra venta, y mucho menos fue requerida, notificada o avisada por ningún medio para que concurriera a la firma del documento definitivo a los efectos de la tradición del inmueble, dentro del lapso establecido en la cláusula Segunda (sic) del contrato de opción de compra-venta, como se desprende de los hechos narrados en el texto libelar y aceptados por esta representación, relacionados con la fecha de la culminación de la redacción del documento contentivo del crédito hipotecario (17 de enero de 2013), de forma tal que cualquier comunicación que LOS OFERIDOS, hoy accionantes, le hicieron de esa situación al intermediario, tal como se señala en el texto libelar (folio 7, párrafo primero, línea 5) en nada favorece la posición de los accionantes, en razón de que para el día 12 de enero de 2.012 (sic) se había vencido el plazo perentorio, establecido en la opción de compra-venta, y en consecuencia quedo extinguida las (sic) obligación de transferir a cargo de nuestra poderdante y, así pedimos se declare.

Subsidiariamente, en nombre de nuestra poderdante, se alega que, tal como se ha dicho, que el incumplimiento gravita en cabeza de LOS OFERIDOS, hoy accionantes, toda vez que, estos no cumplieron con su obligación de dar, es decir pagar el precio. La verdad es que los accionantes, carecían de la cantidad de dinero para pagar el saldo del precio de venta y así dar cumplimiento a la obligación de pago en el plazo acordado, pues como se desprende de los hechos alegados por la parte actora, estos acudieron a un crédito en un Instituto (sic) bancario para el financiamiento de la compra del inmueble, crédito cuya aprobación o no fue pactado como condición para la venta del inmueble, de forma que esa circunstancia, el otorgamiento del crédito para financiar a LOS OFERIDOS, la compra del inmueble, así como también la circunstancia, en la entrega del documento contentivo de la venta y del crédito hipotecario, no deriva incumplimiento a cargo de nuestra poderdante, sino que por el contrario, incide en forma negativa en la esfera de LOS OFERIDOS, hoy accionantes a los efectos de su demanda.

En otras palabras, en nombre de nuestra poderdante, se alega que mal pueden LOS OFERIDOS, hoy accionantes, justificar el incumplimiento de aquellas obligaciones a su cargo, como las dejadas de hacer (gestionar el documento definitivo, presentar al Registro (sic) y pagar los derechos) y de su obligación de dar (pagar el precio), toda vez que la venta no estaba condicionada a la circunstancia de la aprobación o no de un crédito para los accionantes y, así pedimos se declare.

Por otro lado, si se examina detenidamente, la gran transcripción de artículos del Código Civil, entre ellos: 1.133, 1.134, 1.135, 1.137, 1.141, 1.142, 1.146, 1.147, 1.148, 1.149, 1.150, 1.151, 1.152, 1.153, 1.154, no presentan mayor relevancia para la solución de la controversia, pues no se ha cuestionado que el contrato denominado de opción de compra venta, sea bilateral, oneroso, donde se manifestaron voluntades por personas capaces, para la conformación del mismo y, donde no se ha planteado en defensa de la demanda ninguna causa de anulación o de anulabilidad de este.

Lo que si guarda relevancia con el presente caso, es la invocación que del artículo 1.159 del Código Civil, hacen los accionantes, cuya transcripción es la siguiente:

(…Omissis…)

Sin embargo, la invocación del mencionado dispositivo legal, en nada favorece la posición de LOS OFERIDOS, hoy accionantes, a los efectos de su demanda, porque, si tenemos presente a los efectos del silogismo, lo dispuesto en el dispositivo legal precedentemente transcrito, en el sentido de que el contrato tiene fuerza de Ley (sic) entre las partes, y el contenido del dispositivo contractual contemplado en la cláusula Segunda (sic) del denominado de opción de compra venta, donde se contempla como fecha- termino para el cumplimiento de las obligaciones- el día 12 de enero de 2.013 (sic)-, por una parte y por la otra, se confronta con los hechos narrados en el texto libelar donde se señala que, el documento definitivo de venta le fue entregado a ellos, es decir a LOS OFERIDOS, por el Instituto (sic) bancario que le iba a facilitar el dinero para la compra del inmueble en cuestión, mediante un financiamiento hipotecario, le fue entregado el día 17/01/2.013 (sic), para esa fecha, el plazo pactado en el documento de opción de compra había fenecido y en consecuencia permite sostener a favor de nuestra poderdante, que su obligación se extinguió y así pedimos se declare.

Por último, y ante los señalamientos de LOS OFERIDOS, hoy accionantes del supuesto incumplimiento y de la buena fe con que nuestra poderdante debió proceder, examinaremos los mismos:

(…Omissis…)

Si se examina la actuación de nuestra representada, la misma cumplió sus obligaciones contractuales, a través del llamado intermediario, ciudadano Johnny José Vásquez Rodríguez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V.- 6.314.597 (folio 5, párrafo 2 del texto libelar), como se desprende del mensaje de datos, enviados (sic) por este a la ciudadana Dayanna Ferreira Pinto, quien forma parte de LOS OFERIDOS, y de LOS OFERIDOS, al intermediario, mensaje de datos que ponen en evidencia que, en fecha 14 de agosto de 2012, fecha anterior al contrato de opción de compra venta, los documentos que ahí se mencionan estaban a disposición de LOS OFERIDOS.

(…Omissis…)

En relación a la obligación de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, el contrato denominado de opción de compra-venta, no estableció que, la misma debía ser liberada en un lapso determinado, pudiendo entonces, nuestra representada cumplir esa obligación con anterioridad o de manera simultánea con la obligación de tradición del inmueble, incluso en el mismo documento de venta, precedentemente a la venta en sí.

Pues bien, con el fin de llevar adelante con el cumplimiento de esa obligación, nuestra representada les hizo llegar a LOS OFERIDOS, el proyecto de liberación de hipoteca de su acreedor-hipotecario para que fuese incorporado al documento de venta y, tan cierto es lo que hemos señalado que LOS OFERIDOS, hoy accionantes, en el texto libelar admiten, cuando señalan lo siguiente:

(…Omissis…)

Pero más aún, tal como se ha dicho, la obligación de hacer, relacionadas con todo lo concerniente a las gestiones y gastos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, incluidos los derechos de registro, honorarios de abogados y habilitación eran por cuenta y cargo exclusivo de LOS OFERIDOS, conforme a la cláusula Séptima (sic) del contrato en cuestión, no así el pago por el impuesto derivado de la posible ganancia obtenida por La (sic) Vendedora (sic), la cual quedo (sic) a cargo de la vendedora, pero ésta no tuvo la necesidad de cumplir, toda vez que, el documento nunca se presento a la Oficina (sic) de Registro (sic) Inmobiliario (sic) y así lo hicieron LOS OFERIDOS, nuestra representada, nunca fue requerida a presentar esa planilla de pago y mucho menos a concurrir a otorgar el documento definitivo.

De manera tal, que mal pueden invocar la buena fe LOS OFERIDOS, hoy accionantes como titulares de los derechos subjetivos de acuerdo a la calificada opinión que se transcribió, pues la misma los obligaba a cumplir a ellos con sus obligaciones reciprocas, lo que no cumplieron en tiempo hábil, en el presente caso.

En conclusión, la desatención de los deberes a que estaban llamados LOS OFERIDOS, hoy accionantes con ocasión al contrato de opción de compra venta, no evito que el plazo establecido en la cláusula Segunda (sic) del mismo no transcurriese inexorablemente en contra de ellos, máxime si se toma en consideración lo admitido en el texto libelar, cuando se señala: “que, el Banco Bicentenario informo a mis representados el día 17/01/2.013 (sic), que pasara a retirar el documento ya redactado con la cancelación de la Hipoteca (sic) y la venta para presentarlo al registro”, (párrafo primero, folio 7, líneas 1 a la 3 del texto libelar) entonces mal pueden LOS OFERIDOS, hoy accionantes, hablar de buena fe y mucho menos invocar el dispositivo contenido en el artículo 1.160 del Código Civil.

(…Omissis…)

C.- Subsidiariamente, en nombre y representación de nuestra poderdante, se alega igualmente, que la demanda resulta improcedente, por las razones siguientes:

En el denominado contrato de opción de compra venta, en la Cláusula (sic) Tercera (sic), literal B, se pacto (sic):

(…Omissis…)

Hemos sostenido, a lo largo de este escrito que LOS OFERIDOS, hoy accionantes, fueron a su cargo dos (2) obligaciones, a saber: a.- Obligación de Hacer (sic): Gestionar, presentar el documento definitivo de venta en la Oficina (sic) de Registro (sic) Inmobiliario (sic) de la jurisdicción del inmueble y pagar los derechos de registro (Clausula (sic) Séptima) (sic); y, b.- Obligaciones de dar: Pagar el precio. Ambas obligaciones tenían un plazo perentorio, estipulado de antemano que fenecía el 12 de enero de 2.013 (sic) y ambas obligaciones no fueron cumplidas para esa fecha, siendo esto imputable a LOS OFERIDOS, hoy accionantes, máxime si como también se ha dicho precedentemente en este escrito que la venta no estaba condicionada al otorgamiento o no de un crédito.

De manera tal, que el incumplimiento por parte de LOS OFERIDOS, hoy accionantes, permite a nuestra poderdante invocar la condición resolutoria contemplada en el contrato y en ese sentido alegar que el mismo quedo (sic) resuelto y así pide se declare.

D.- Subsidiariamente, y por último, en nombre y representación de nuestra poderdante, se alega que la demanda, igualmente resulta improcedente, por las razones siguientes:

LOS OFERIDOS, hoy accionantes, demandan el cumplimiento de la obligación a cargo de nuestra representada, de venderle, obligación que se traduce principalmente en la tradición del inmueble.

La improcedencia que aquí se alega, radica en que LOS OFERIDOS, hoy accionante, se olvida que en el contrato denominado de opción de compra venta se pactaron obligaciones reciprocas (sic), dentro de la cual destaca el cumplimiento de la obligación a cargo de LOS OFERIDOS, hoy accionantes, como es la de pagar el remanente del precio, pues bien del texto libelar no se desprende de que estos han cumplido con su obligación de ninguna forma, como tampoco ofrecen cumplirla, y mucho menos indican en que forma y en que momento, cumplían con esa obligación, todo lo cual redunda en la improcedencia de la demanda.

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil:

(…Omissis…)

Esta regla sobre ejecución especifica (sic) de la obligación de concluir o perfeccionar un contrato contenida en la ley procesal permite solicitar -lo que no fue hecho en el libelo-, que la sentencia recaiga o equivalga al título de transferencia, no obstante, una lectura detenida del dispositivo legal, permite colegir que para que la ejecución de una obligación de vender el inmueble, es decir de concluir o perfeccionar el contrato, resulta imprescindible que la parte accionante haya cumplido con su prestación, para lo cual se requiere prueba autentica (sic), o en su defecto ofrezca cumplirla,- esto último no acontece en el presente caso-, y mucho menos podrá hacerlo con la reconvención que a continuación se propone, lo que hace inviable la demanda y así pedimos se declare…”. (Mayúsculas, negrillas y subrayado del texto del escrito).

 

Ahora bien, de la transcripción parcial del escrito de contestación esta Sala denota que las defensas expuestas por la demandada son:

1)           La improcedencia de la demanda y la extinción de los compromisos a cargo de la ciudadana Neyda Perdomo, por no haber los demandantes cumplido con las obligaciones dispuestas en el contrato de opción de compra venta dentro del plazo previsto en la cláusula segunda del antedicho contrato, las cuales se refieren a la gestión y presentación del documento definitivo de venta ante la oficina inmobiliaria de la jurisdicción del inmueble con el respectivo pago de los derechos de registro; y el pago del resto del precio de la venta adeudado en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta ante la oficina inmobiliaria correspondiente.

2)           La falta de pacto en el contrato de opción de compra venta, de la condición que los accionantes pudieran acudir a una institución bancaria para financiar el resto de la deuda; y la falta de relevancia jurídica, en el presente caso, de que el crédito fuese aprobado o no por el instituto financiero, pues la venta no estaba condicionada a la aprobación o no de un crédito hipotecario.

3)           La aplicación por parte del juez al caso de autos del contenido del artículo 1.159 del Código Civil, pues los demandantes debían cumplir con las obligaciones pactadas dentro del término previsto en el propio contrato de opción de compra venta, plazo que finalizaba el 12 de enero de 2012.

4)           El cumplimiento por parte de la ciudadana Neyda Perdomo de las obligaciones a su cargo, referidas a: 1) la entrega de los documentos a que los demandantes hacen alusión en el escrito libelar, mediante el llamado intermediario Johnny José Vásquez Rodríguez, en una fecha anterior a la firma del contrato de opción de compra venta; y 2) la liberación de la hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta con anterioridad de la tradición del mismo y dentro del término previsto en la clausula segunda del contrato.

5)           El incumplimiento de los demandantes, además de la obligación de presentar el documento definitivo de venta ante la oficina de registro inmobiliario, en realizar el pago de los derechos de registro, de los honorarios de abogados y de la respectiva habilitación.

6)           Y por último, la defensa relacionada a la improcedencia de la presente demanda debido a que los accionantes demandan principalmente el cumplimiento de una tradición de un inmueble sin haber cumplido con las obligaciones a su cargo en dado caso ofrecer el cumplimiento de las mismas, lo cual es un deber según lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, esta Sala de Casación Civil a los fines de verificar la procedencia o no del vicio delatado, el cual conforme con la jurisprudencia reiterada de este Alto Tribunal se materializa con la omisión en el pronunciamiento sobre lo alegado por las partes, independientemente de lo acertado o no, o que sea favorable o desfavorable a las pretensiones del recurrente (Sentencia N° 369, de fecha 30 de mayo 2012, ratificada en decisión N° 382, de fecha 22 de junio de 2016); pasa a continuación a destacar de la recurrida lo siguiente:

“…En el caso sub iudice se aprecia que el proceso se contrae a la demanda interpuesta por los apoderados judiciales de los ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANNA DAYSSY FERREIRA PINTO contra la ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por cuanto alegan que la demandada incumplió su obligación al no entregar toda la documentación necesaria para la protocolización de la venta definitiva, y por ello la demandaron para que conviniera en: “Por todas las razones antes expuestas; los fundamentos de derecho expresados con base y apego a las disposiciones legales señaladas analizadas en esta demanda e igualmente por cuanto La (sic) Oferente (sic) Vendedora (sic) se ha negado rotundamente a otorgarle a mis representado el documento definitivo de la venta, en franca violación de las disposiciones legales antes transcritas y analizadas así como el incumplimiento de Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) firmado con mis representados es, ciudadano Juez (sic), por lo que ocurro en nombre y representación de mis mandantes ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) DAYSSY FERREIRA GARCÍA, quienes son venezolanos…, para demandar como en efecto demando con el carácter antes dicho, a la Ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA, venezolana, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal a su digno cargo a venderle a mis representado el inmueble Ofertado (sic) en venta”.

Adujo igualmente dicha representación en el escrito de informes consignado ante esta alzada, que sus representados no son responsables de que el documento definitivo de compra venta no haya sido firmado antes del vencimiento del plazo convenido en el contrato de opción. Que la demandada entregó a sus mandates el borrador emitido por el Banco Mercantil para la liberación de la hipoteca, que fue entregado al Banco Bicentenario, lo que no fue analizado por el juez de la recurrida. Solicitó que este Tribunal (sic) se pronunciara sobre el señalado borrador, que se declare con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANNA DAYSSY FERREIRA contra la ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA; y sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente.

Por su parte, la representación judicial de la parte accionada reconviniente considera que la demanda es improcedente por cuanto en las cláusulas Segunda (sic), Tercera (sic); Cuarta (sic); Séptima (sic) y Octava (sic) del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes, se fijó como plazo para su vencimiento, noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, el cual venció el 12 de enero del 2013, quedando así extinguida la obligación de su representada. Señalo que de conformidad con la cláusula Tercera (sic), se pactó la devolución de un remanente a cargo de su representada, de la cantidad total entregada en arras, CIENTO SETENTA Y SEIS MIL CUARENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 176.043,00), en un plazo de treinta (30) días contados de aquel en que se dio incumplimiento de LOS OFERIDOS, suma que se consigno (sic) junto con el escrito de contestación y reconvención de la demanda y que comprende la diferencia entre la cantidad aplicada por daños y perjuicios y aquella entregada a título de arras, más la cantidad de (Bs. 1.743,00) por concepto de intereses a la tasa del tres por cierto (3%) anual, desde el día 13 de febrero del 2013. Pidieron se declare sin lugar la apelación interpuesta, se confirme el fallo recurrido y se condene en las costas del proceso a la parte actora reconvenida.

Asimismo, arguyó que el artículo 1.159 del Código Civil venezolano, si (sic) guarda relevancia con el presente caso, ello a favor de su representada por cuanto el documento definitivo de venta le fue entregado a la parte actora el 17/01/2013, fecha en que el plazo pactado en el documento de opción de compra había fenecido.

El presente caso se centra en determinar si la parte demandada reconviniente cumplió con su obligación de entregar a los compradores los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, y si la parte demandante reconvenida realizó los trámites respectivos para la obtención del documento definitivo de compra venta antes del vencimiento del plazo estipulado para ello en la convención por ellos suscrita.

Representando el contrato de opción de compra venta el documento fundamental de la demanda, pasa esta juzgadora a analizar la procedencia o no de la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, y lo hará revisando los requisitos de procedencia que se encuentran implícitos en el artículo 1.167 del Código Civil a saber:

 

(…Omissis…)

Del artículo bajo análisis se desprenden dos supuestos de procedencia:

El primero, supone la existencia de un contrato bilateral, y el segundo, se refiere a que es menester que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación.

En este sentido, conviene precisar que junto con el libelo, la parte actora promovió copias certificada del contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes en juicio, autenticado el 14 de septiembre del 2012, ante la Notaria Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, documento éste que al no haber sido tachado ni impugnado, cursa en autos con todo su valor probatorio, en consecuencia, se encuentra satisfecho el primer supuesto toda vez que una de las características del contrato de opción de compra venta es la bilateralidad. Así se establece.

Ahora bien, antes de efectuar pronunciamiento sobre el segundo supuesto, se hace necesario razonar sobre el alegato de la parte actora reconvenida referente al incumplimiento de la vendedora, así:

Tal como fue analizado supra, de las pruebas aportadas por la parte demandada reconviniente no quedó demostrado que ésta haya cumplido con su obligación de entregar a la demandante reconvenida los documentos necesarios para la protocolización del instrumento definitivo de compra venta; ello en razón que si bien ambas partes aceptaron y dieron por cierto que entre ellas hubo un intercambio de correos electrónicos, en los que alternaron información sobre qué documentos poseía la vendedora y cuales aún hacían falta a los compradores (folios 138 y 139, pieza I), no consta de autos probanza alguna que demuestre su defensa; en efecto, de los correos electrónicos intercambiados se constató que faltaba por entregar el permiso de habitabilidad del inmueble de autos, en consecuencia, estima esta alzada que la demandada reconviniente no cumplió con su obligación, de entregar a la compradora, parte actora en este juicio, todos los documentos requeridos por el Banco Bicentenario para la aprobación del crédito hipotecario. Así se determina.

Aunado a esa circunstancia, al valorar el material probatorio traído a los autos, se constato la existencia de la copia simple del borrador emitido por el Banco Mercantil para la liberación de la hipoteca de primera grado, que fue entregado al Banco Bicentenario, sobre el cual versa el presente juicio (folios 38 al 39 pieza I), y a través de dicho documento, ambas partes de común acuerdo, esperaba que el Banco Bicentenario entregara el documento definitivo de compra venta, contenido de la cancelación de hipoteca que gravaba el inmueble para establecer la nueva hipoteca, situación que conocían y aceptaron ambas partes. Así se establece.-

Entonces, queda por demás evidenciado, que efectivamente la parte demandada incumplió su obligación de entregar todos y cada uno de los documentos requeridos por el Banco Bicentenario, y como quiera que las partes suscribieron un acuerdo, en el cual se comprometieron a esperar que el banco emisor del crédito hipotecario, Banco Bicentenario, entregara el documento definitivo de compra venta, para proceder a la respectiva protocolización del mismo, mal puede esta Superioridad (sic) imputarle el incumplimiento a la actora, en el sentido de no haber protocolizado el documento definitivo de compra venta dentro del plazo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta; “El plazo de esta opción de compra venta será de NOVENTA (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato”, y ello es así dado el incumplimiento de la demandada de cumplir con su obligación de entrega de los recaudos correspondientes, y al acuerdo suscrito por ambas partes. Y así se establece.-…”. (Mayúsculas, cursivas y negrillas del texto).

 

         A los fines de resolver la presente delación esta Sala debe destacar en primer lugar que las defensas expuestas por la recurrente en su escrito de contestación, gravitan sobre dos puntos; el primero se relaciona con el presunto incumplimiento de los demandantes de las obligaciones previstas en el contrato de opción de compra venta -elaboración y presentación del documento definitivo de venta ante la oficina de registro inmobiliaria, pago de los derechos de registro, pago de honorarios de abogados, pago de la habilitación y el pago del remanente del precio pactado en el contrato en la oportunidad de registro del documento definitivo de venta del inmueble- dentro del plazo previsto en la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra venta, el cual fenecía en fecha 12 de enero de 2012; y el segundo de los puntos, se refiere sobre la falta de pacto o condición en el contrato de opción de compra venta, de que los accionantes pudieran acudir a la banca para cubrir el resto del saldo adeudado mediante crédito hipotecario y la falta de relevancia jurídica de que dicho crédito hipotecario hubiese sido aprobado o no por el instituto bancario.

         Dicho lo anterior, esta Sala luego de un análisis del fallo impugnado, concluye que el juzgador de alzada al dictar su fallo, no incurrió en el defecto de actividad delatado por la formalizante, ya que de la sentencia recurrida ut supra transcrita, se evidencia claramente que el ad quem previo al momento de tomar su decisión, analizó y consideró todas las defensas expuestas por la parte demandada en su contestación, tan así que dejó en claro, al momento de delimitar la controversia, que el asunto decidido se circunscribió a “…determinar si la parte demandada reconviniente cumplió con su obligación de entregar a los compradores los documentos necesarios para la protocolización del documento de venta, y si la parte demandante reconvenida realizo (sic) los trámites respectivos para la obtención del documento definitivo de compra venta antes del vencimiento del plazo estipulado para ello en la convención por ellos suscrita…”.

         De igual forma, con respecto a la defensa opuesta referida a la falta de pacto o condición de que los accionantes pudieran acudir a la banca para la adquisición de un crédito hipotecario para pagar el saldo adeudado y que igualmente debían esperar a que el instituto bancario entregara el documento definitivo de venta, se observa, que en el fallo impugnado el sentenciador de alzada no omitió pronunciarse sobre las mismas, pues, luego que hizo la valoración del material probatorio, determinó, específicamente del documento denominado “borrador emitido por el Banco Mercantil para la liberación de Hipoteca”, que ambas partes, a través de dicho documento, de común acuerdo decidieron esperar a que el Banco Bicentenario les entregara el documento definitivo de compra venta.

         Y luego, se pronunció como conclusión final de la siguiente forma: “…Entonces, queda por demás evidenciado, que efectivamente la parte demandada incumplió su obligación de entregar todos y cada uno de los documentos requeridos por el Banco Bicentenario, y como quiera que las partes suscribieron un acuerdo, en el cual se comprometieron a esperar que el banco emisor del crédito hipotecario, Banco Bicentenario, entregara el documento definitivo de compra venta, para proceder a la respectiva protocolización del mismo, mal puede esta Superioridad (sic) imputarle el incumplimiento a la actora, en el sentido de no haber protocolizado el documento definitivo de compra venta dentro del plazo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta…”.

         En tal sentido, quedó demostrado que el juez superior en el fallo impugnado cumplió cabalmente con el requisito previsto en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pues dictó una decisión analizando las pretensiones deducidas por los accionaste y las defensas opuestas por la demandada, analizando en conjunto las pruebas cursantes en las actas.

         En consecuencia, en virtud de que el sentenciador de alzada no cometió el defecto de actividad denunciado y dada las anteriores consideraciones esta Sala de Casación Civil debe declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

 

-II-

 

De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncian la infracción del contenido previsto en el artículo 12 y en el ordinal 5° del artículo 243, ambos del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la recurrida distorsionó el contenido de la pretensión, que no era otro que el cumplimiento del contrato denominado de opción de compra, mediante la transferencia del bien inmueble.

         En el escrito de formalización la recurrente adujo los siguientes argumentos:

“…Esta parte sostiene a los fines de la denuncia que el Juez (sic) de la recurrida no se atuvo a lo alegado como fundamento de la acción que no era otro que el cumplimiento del contrato con la transferencia del bien inmueble, sino que por el contrario distorsionó el mismo condenando al cumplimiento de una obligación de otra naturaleza, que no fue demandada.

Al obviar la recurrida la pretensión deducida, el fallo está incurso en causal de nulidad, pues no se atuvo a lo alegado, infringiendo de esa manera lo contenido en el ordinal 5° del artículo 243 procesal en concordancia con el artículo 12 eiusdem…”. (Subrayado, negrillas y mayúsculas del texto del escrito).

 

         De lo transcrito esta Sala denota que la formalizante denuncia, que el sentenciador de la alzada al dictar el fallo impugnado incurrió en el vicio de incongruencia por tergiversación, por cuanto no se pronunció de conformidad con lo solicitado en la acción por los demandantes, sino que distorsionó el petitorio al condenar el cumplimiento de una obligación de otra naturaleza, que no fue demandada.

         En este sentido, con respecto al vicio delatado, esta Sala en reiterados fallos ha venido estableciendo que “…la incongruencia por tergiversación, tiene lugar, cuando el juez se separa de los hechos aportados por la partes desnaturalizando los alegatos de hecho, planteados en la demanda o en la contestación y decide el asunto, sustentándolo con argumentos que no fueron planteados en el juicio, apartándose de lo que verdaderamente solicitaron los sujetos procesales…”. (Sentencia Nº 757 de fecha 14 de diciembre de 2009, caso: Mario Alfonso Benítez Rivero, contra Organización Comunitaria de Vivienda Brisas de San Genaro O.C.V. Brisas de San Genaro; reiterada recientemente en sentencia N° 975, de fecha 16 de diciembre de 2016, caso: Mileny Parra Urdaneta, contra Javier Rafael Muñoz y otra).

Así las cosas, se pasa a continuación a plasmar en el presente fallo el petitorio expuesto por la parte actora en su escrito libelar, a tal efecto, se destaca:

“…Por todas las razones expuestas; los fundamentos de derecho expresados con base y apego a las disposiciones legales señaladas y analizadas en esta demanda e igualmente por cuanto La (sic) Oferente (sic) Vendedora (sic) se ha negado rotundamente a otorgarle a mis representados el documento definitivo de la venta del inmueble ofertado, en franca violación de las disposiciones legales antes transcritas y analizadas así como el incumplimiento del Contrato (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic) firmado con mis representados es, ciudadano Juez (sic), por lo que ocurro en nombre y representación de mis mandantes ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANNA DAYSSY FERREIRA PINTO, quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas (sic) de Identidad (sic) Nros (sic) V- 18.009.638 y V- 19.993.009, respectivamente, ante su competente autoridad, para demandadas como en efecto demando con el carácter antes dicho, a la Ciudadana (sic) NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y Titular (sic) de la Cédula (sic) de identidad N° V- 10.119.587, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el tribunal a su digno cargo a venderle a mis representados el inmueble Ofertado (sic) en Venta (sic)…”. (Mayúsculas y negrillas del texto del escrito). (Subrayado de la Sala).

 

         De igual forma considera pertinente esta Sala destacar el dispositivo expuesto en el fallo impugnado, el cual reza:

“…PRIMERO.- CON LUGAR la acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) DAYSSY FERREIRA PINTO contra la ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA; ambas partes identificadas al comienzo de esta sentencia. SEGUNDO.- SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA contra los ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) DAYSSY FERREIRA PINTO; TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCIA a hacer entrega a la parte actora, ciudadanos: GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) DAYSSY FERREIRA PINTO, todos y cada uno de los documentos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, a los fines de que se lleva a cabo la venta del inmueble de autos, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra B-4-7, ubicado en el piso 4 del Edificio “B” que forma parte del Conjunto Residencial El Encantado Humboldt, Etapa (sic) I, Sector (sic) 1, en la urbanización El Encantado Humboldt, jurisdicción del Municipio (sic) El Hatillo, estado Miranda. CUARTO.- Con lugar el recurso de apelación interpuesto el 8 de junio del 2015 por el abogado LUIS ENRIQUE CELTA ALFARO en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora reconvenida, ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) DAYSSY FERREIRA PINTO, contra la sentencia dictada el 3 de junio del 2015 por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas…”. (Mayúsculas y negrillas del juez de la alzada). (Subrayado de la Sala).

 

         Ahora bien, luego de análisis de las actas del expediente en conjunto con el fallo impugnado, esta Sala de Casación Civil determina que el juez superior al dictar su decisión no incurre en el infracción de forma alegada por la recurrente, ya que por demás es claro que el dispositivo de la decisión recurrida el juez de la alzada se apega estrictamente al petitorio de la parte actora en el presente juicio.

         Pues al ordenar el juez superior que la parte accionada cumpliera con su obligación prevista en el contrato de opción de compra venta, de entregar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el ad quem simplemente se aseguró que entre las partes se materialice y se lleve a cabo la venta definitiva del inmueble discutido en el presente juicio, lo cual es el petitorio principal de los accionantes.

         En tal sentido, al no incurrir el juez de la alzada en el defecto de actividad denunciado por la formalizante, este Alto Tribunal debe declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

 

-III-

 

De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncian la infracción del contenido previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el fallo recurrido es condicional.

En este sentido, se destaca que la recurrente en su formalización adujo respecto a esta denuncia lo siguiente:

“…La recurrida condena a nuestra representada a cumplir una obligación de hacer, como es la de entregar todos y cada unos de los documentos para la protocolización, asunto distinto al petitorio de la demanda, sin embargo cabe preguntar ¿Cuáles son esos documentos, la sentencia no los señala, amén de que todos fueron entregados al intermediario vendedor, conforme a los correos electrónicos e incluso fue liberada la hipoteca que pesaba sobre el inmueble?; ¿Qué pasaría si no lo hace?

Así las cosas, la sentencia es condicional y por consiguiente es nula por mandato del artículo 244 denunciado como infringido, porque subordina su ejecución al cumplimiento de la obligación de entregar todos y cada uno de los documentos, incluso sin señalar cuáles son esos documentos…”.

 

         De la anterior transcripción esta Sala denota que la formalizante denuncia que el fallo recurrido es nulo debido a que subordina la ejecución de la sentencia al cumplimiento de la obligación de entregar todos y cada uno de los documentos para la protocolización.

Con respecto al vicio de la sentencia por ser condicional, esta Sala ha sostenido entre otras en sentencia N° RC 788, de fecha 12 de diciembre de 2012, Exp. N° 2012-358, caso: Eugenio Segundo López Pérez, contra Juan Enrique Bonyuet Valero y otro, reiterada en decisión N° RC 128, de fecha 2 de marzo de 2016, caso: Arturo Caballero Valencia, contra Inversora Mendi-Eder, C.A., lo siguiente:

“…En el mismo sentido, en cuanto a la sentencia condicional, el autor Francesco Carnelutti en su obra “Estudio de Derecho Procesal” (traducido por Santiago Sentis Melendo, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1952, Tomo II, página 195) señaló:

'...El precepto ‘sane quidem non est sub condicione dicenda [no se debe pronunciar la sentencia bajo condición]’ es la correcta expresión de una imposibilidad derivada de la función de declaración de certeza; declarar la certeza del mandato determinando con la condición una fuente de incertidumbres, representa un absurdo. Una es la posición del sujeto de derecho a quien, en cuanto la ley le confiere un derecho le reconoce con ello el poder de hacer funcionar mediante negocio el mandato jurídico en tutela de sus intereses según su voluntad soberana; se comprende que éste, como puede abstenerse del negocio, así pueda también subordinar el efecto a un nuevo evento futuro e incierto; y otra es la posición del juez, a quien no se le atribuye en modo alguno el poder de determinar la actividad de la norma jurídica según su voluntad, sino de declarar la certeza del mandato contenido en esa misma norma explicándolo en relación a una o varias personas determinadas; la imposibilidad de poner una condición a esta declaración de certeza es una verdadera exigencia lógica inferida del concepto mismo de la sentencia...'. (Negrillas de la Sala).

Por su parte, el autor Enrico Tulio Liebman en su obra “Manual de Derecho Procesal Civil” (traducido por Santiago Sentis Melendo, Editorial EJEA, Buenos Aires, 1980, página 425) al referirse a la sentencia condicional señala lo siguiente:

'...La sentencia sobre el fondo puede estar sometida a condición, en el sentido de que su eficacia dependa de la verificación de un evento futuro e incierto. Tal posibilidad, sacada a luz por la doctrina, pero no aclarada exhaustivamente, es acogida por la jurisprudencia, la cual exige sin embargo, que el evento puesto en condición no requiera una ulterior declaración y no prejuzgue por eso la certeza del derecho...'. (Negrillas de la Sala).

Expresa el maestro J. R. Duque Sánchez, en su Manual de Casación Civil, pág. 116:

‘Una sentencia es condicional cuando se somete la decisión, ya en cuanto a las declaraciones del derecho de una u otra parte, ya en cuanto a su ejecutoriedad a alguna modalidad dependiente de un hecho o circunstancia que debe realizarse para dar existencia o perfeccionar el derecho declarado’.

Tal y como lo sostienen los prenombrados doctrinarios, los jueces no pueden bajo ningún pretexto someter a una condición la declaración de certeza del mandato contenido en una norma, ni tampoco pueden subordinar las decisiones que dictan para resolver el fondo de la causa a un evento futuro e incierto que requiera de una declaración posterior y que ponga en tela de juicio lo relacionado con la certeza del derecho en cuestión.

Por consiguiente, la Sala concluye que el juez de alzada cometió el vicio de condicionalidad, sometiendo la fecha límite para el cálculo de los intereses a la condición del pago de la suma adeudada por parte del demandado.

Con base en los razonamientos expuestos, resulta suficientemente clara la comisión por la recurrida de los vicios de indeterminación objetiva y condicionalidad del fallo, con la infracción del ordinal 6° del artículo 243 y artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…”. (Negrillas de esta Sala).

 

De la jurisprudencia antes transcrita, se verifica que los jueces no pueden bajo ningún pretexto someter a una condición la declaración de certeza del mandato contenido en una norma, ni tampoco pueden subordinar las decisiones que dictan para resolver el fondo de la causa a un evento futuro e incierto que requiera de una declaración posterior y que ponga en tela de juicio lo relacionado con la certeza del derecho en cuestión, pues incurrirían en el denominado vicio de condicionalidad de la sentencia previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

Así pues, a los fines de constatar lo delatado por el recurrente, es conveniente transcribir la parte de la sentencia recurrida que señala la formalizante donde el juez de la alzada comente el vicio delatado, a tal efecto se destaca:

“…TERCERO: Se ordena a la parte demandada ciudadana NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCIA (sic) a hacer entrega a la parte actora, ciudadanos: GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) DAYSSY FERREIRA PINTO, todos y cada uno de los documentos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, a los fines de que se lleva a cabo la venta del inmueble de autos, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la letra B-4-7, ubicado en el piso 4 del Edificio “B” que forma parte del Conjunto Residencial El Encantado Humboldt, Etapa (sic) I, Sector (sic) 1, en la urbanización El Encantado Humboldt, jurisdicción del Municipio (sic) El Hatillo, estado Miranda.…”. (Mayúsculas y cursivas del fallo de la alzada).

 

En este punto, puede apreciarse de la transcripción de la sentencia recurrida, que el juzgador de alzada no incurre en el defecto de actividad delatado por la formalizante, pues cuando ordenar a la parte accionada a hacer entrega a los demandantes de “…todos y cada uno de los documentos para la protocolización del documento definitivo de compra venta…”, simplemente se asegura que las partes cumplan las obligaciones recíprocas que se pactaron en el contrato de compra venta, con la finalidad de que pueda hacerse efectiva la venta definitiva del inmueble ordenada en el fallo impugnado, lo cual además, es el objeto principal de la acción interpuesta por los ciudadanos Gilberto Morais Baptista y Dayanna Dayssy Ferreira Pinto.

 

De igual forma, se debe señalar, que este tipo de medidas dictadas por los jueces, tienen como finalidad el aseguramiento de que se materialice la cosa juzgada, pues estos tienen el deber legal y constitucional de garantizar la ejecutabilidad de sus fallos y de concretizar la tutela judicial efectiva al favorecido por el pronunciamiento judicial (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 3.350 de fecha 3 de diciembre de 2003, caso: Víctor Rafael Reyes Corredor).

 

En tal sentido, al no incurrir el juez de la alzada en el vicio denunciado, esta Sala de Casación Civil declara improcedente la presente denuncia fundamentada en la infracción del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

 

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

 

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 320 eiusdem, y en concordancia con los artículos 12 y 429 ibídem, y a su vez con el artículo 1.361 del Código Civil, denuncian que la recurrida incurrió en el segundo caso de falso supuesto, pues su dispositiva se vale de una prueba inexistente en los autos.

A tal efecto se observa que en la formalización el recurrente aduce lo siguiente:

“…Al analizar las pruebas, la recurrida asienta: 5.- “…del mismo se constata que el documento definitivo de venta fue emitido el 17 de enero del 2013 por el BANCO BICENTENARIO BANCO UNIVERSAL, a favor de los ciudadanos GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) FERREIRA PINTO sobre el inmueble objeto de la presente litis. Así se determina” (subrayado nuestro);

8.- “Original de instrumento emanado del BANCO BICENTENARIO (folio 52), en que se lee: ENTREGA DE DOCUMENTOS RECOMENDACIONES PARA EL PROCESO DE PROTOCOLIZACIÓN (Firma (sic) Crédito (sic) Hipotecario (sic)). En relación con dicha probanza, esta alzada considera que fue bien valorada por el juzgado de cognición, por no constar firma alguna de la misma, ni sello húmero de la Entidad (sic) Bancaria (sic), que la haga susceptible de valoración, en consecuencia se desecha por ilegal.- Así se determina”. (folio 7 y 8).

Más adelante, el sentenciador señala: la representación judicial de la parte demandante promovió, pruebas así: 3) copia simple del documento de liberación de hipoteca (folios 38 y 39); 5) certificación de gravamen de fecha 10/09/2012; 8) copia simple del documento propiedad del inmueble (folio 12).

No obstante, haber valorado y llegado a la conclusión respecto de las pruebas, donde incluso aparecen claramente señaladas y valoradas en manos de la parte accionante como aquellas relacionadas en el correo electrónico de fecha 14 de agosto de 2012, como fueron las especificadas bajo los numerales 3); 5) y 8), el sentenciador en relación con el llamado permiso de habitabilidad del inmueble, llega a la conclusión que este recaudo era necesario o más aun, que fue requerido y no fue entregado, cuando lo cierto es que de los correos electrónicos cruzados entre las partes como indicada (sic) la recurrida, en especial el correo fechado 14 de agosto de 2012, la oferida sólo le indica al intermediario-vendedor “solo falta el permiso de habitabilidad, que no nombraste pero deduzco que lo tienen,…”. Todo esto, antes de la celebración del llamado contrato de opción de compra-venta.

El segundo caso de suposición falsa se configura, porque no existe prueba alguna de que fuese requerido, el llamado permiso de habitabilidad antes ni después de suscribirse el contrato denominado de opción de compra fechado 14 de septiembre de 2012, y sí este era necesario y constaba en el llamado instrumento emanado del BANCO BICENTENARIO (folio 52), en que se lee: ENTREGA DE DOCUMENTOS RECOMENDACIONES PARA EL PROCESO DE PROTOCOLIZACIÓN (Firma (sic) Crédito (sic) Hipotecario) (sic), este fue desechado por ilegal.

Corolario del asunto, fue que el Banco Bicentenario, no lo consideró necesario, al elaborar y entregar el documento contentivo de la operación como bien lo asienta la recurrida en fecha 17 de enero de 2013.

La transcendencia de las normas denunciadas radica en que el sentenciador no se atuvo a las probanzas de autos a que estaba obligado, basando su fallo en prueba inexistente en autos y de esa manera declaró con lugar la demanda incurriendo así en la falsa suposición del segundo caso del artículo 320, denunciada…”. (Mayúsculas, subrayado, negrillas y cursivas del texto del escrito).

 

         De lo transcrito denota esta Sala que el formalizante denuncia que el ad quem incurrió en el fallo impugnado en el segundo caso de suposición falsa, pues determinó sin una prueba cursante en las actas, que el documento denominado “permiso de habitabilidad del inmueble”, al que hacen referencia los accionantes en su demanda, era requerido y necesario que la ciudadana Neyda Perdomo les entregara a los accionantes.

         En ese sentido, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° 1.588, de fecha 14 de Noviembre de 2013, expediente 13-0757, con respecto al vicio de suposición falsa, dispuso:

“…Ha dicho este Alto Tribunal de Justicia en numerosos fallos que el vicio de suposición falsa, debe referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el Juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa: 1) de un error de percepción, porque no existen las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente, 2) no existen las pruebas sobre las cuales se fundamenta el sentenciador, 3) o éstas resulten desvirtuadas por otras actas o instrumentos del expediente.

El mencionado vicio, en cualquiera de sus tres sub hipótesis, sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedando fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual, que aunque errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa…”. (Subrayado de esta Sala).

 

De igual forma, con respecto al segundo caso de suposición falsa, Sala de Casación Civil en sentencia N° 299, de fecha 10 de mayo de 2016, caso: Roziris Grisel Rodríguez Rivas, contra María Isabel Hurtado Puerta, ha venido sosteniendo con respecto a cómo se verifica el mismo, lo siguiente:

“…Ha indicado la jurisprudencia reiterada y pacífica de esta Sala de Casación Civil, que el segundo caso de suposición falsa previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, se verifica cuando el juez sustenta el establecimiento de un hecho en una prueba que efectivamente no forma parte de las actas del expediente, pues, realmente no ha sido incorporada al mismo, ello ocurre, por ejemplo, cuando se le endilguen declaraciones a un testigo que habiendo sido promovido no fue evacuado, o que se afirme un hecho con base a un documento o instrumento que no se consignó o promovió.

Por tanto, se trata de un error de percepción del juez al analizar y valorar las pruebas, lo cual, no debe confundirse con la inmotivación en el establecimiento de un hecho, para que el falso supuesto se verifique, se repite, es necesario, que el juez establezca un hecho pero, que de la revisión de las actas procesales se constate que la prueba referida por el juez no aparezca en el expediente…”. (Subrayado de esta Sala).

 

En este sentido, conforme con los criterios jurisprudenciales transcritos, esta Máxima Instancia Civil pasa a continuación a verificar del fallo recurrido si el juez superior incurrió o no en el vicio delatado, a tal efecto, se destaca:

“…Tal como fue analizado supra, de las pruebas aportadas por la parte demandada reconviniente no quedó demostrado que ésta haya cumplido con su obligación de entregar a la demandante reconvenida los documentos necesarios para la protocolización del instrumento definitivo de compra venta; ello en razón que si bien ambas partes aceptaron y dieron por cierto que entre ellas hubo un intercambio de correos electrónicos, en los que alternaron información sobre qué documentos poseía la vendedora y cuales aún hacían falta a los compradores (folios 138 y 139, pieza I), no consta de autos probanza alguna que demuestre su defensa; en efecto, de los correos electrónicos intercambiados se constató que faltaba por entregar el permiso de habitabilidad del inmueble de autos, en consecuencia, estima esta alzada que la demandada reconviniente no cumplió con su obligación, de entregar a la compradora, parte actora en este juicio, todos los documentos requeridos por el Banco Bicentenario para la aprobación del crédito hipotecario. Así se determina…”. (Subrayado de esta Sala).

 

Ahora bien, de la transcripción parcial del fallo impugnado, esta Sala de Casación Civil debe señalar que lo pretende atacar la formalizante como suposición falsa, se entiende más bien como una conclusión a la que arribó el sentenciador de alzada, luego de haber corroborado mediante el contenido de los correos electrónicos, que la accionada incumplió con su obligación de entregar los documentos requeridos por la accionante Dayanna Ferreira mediante el mensaje de datos remitido al intermediario de la demandada, ciudadano Johnny Vásquez, lo cual efectivamente se transforma, como lo determinó el ad quem en un incumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes en el contrato de opción de compra venta.

En tal sentido, si la intención del recurrente era atacar la conclusión a la que arribó el juez en el fallo impugnado, otra debió ser la forma de plantear su denuncia, en consecuencia, al no configurarse en el fallo impugnado la suposición falsa delatada por la recurrente, se debe declarar la improcedencia de la denuncia analizada en el presente capitulo. Así se decide.

 

-II-

 

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el párrafo segundo artículo 320 eiusdem, en concordancia con los artículos 12 y 429 ibídem, y a su vez con el artículo 1.361 del Código Civil, denuncian que la recurrida incurrió en el primer caso de falso supuesto, pues le atribuyó a una prueba menciones que no contiene.

La recurrente en su formalización adujo:

“…El contrato contentivo del documento denominado opción de compra - venta, no contiene algún acuerdo de que la parte solicitaría un crédito con garantía hipotecaria sobre el inmueble objeto de la venta y mucho menos había compromiso alguno de esperar que el Instituto (sic) bancario, facilitará el documento definitivo, contentivo de la operación, configurando esto como una condición para la celebración o para la conclusión del negocio. No hubo tal condición ni plazo de espera estipulado entre las partes.

Lo cierto es que las partes no acordaron la espera por escrito de que el banco facilitase el documento definitivo de compra - venta, como tampoco que la venta estaba condicionada al otorgamiento de algún crédito a los compradores.

Esta representación señala que, se alegó en la contestación, de que “…en el documento no estaba pactada que los compradores podían acudir a la banca en busca de crédito, careciendo de relevancia jurídica sí a los oferidos o no tuvieron que recurrir o no a un crédito bancario para cubrir el saldo del precio, como tampoco adquiere relevancia jurídica de que le fuese aprobado o no ese crédito…”, sin embargo la recurrida paso (sic) por alto el mismo.

El primer caro (sic) de falso supuesto se configura al atribuirle el sentenciador de la recurrida al documento contentivo del documento denominado opción de compra - venta, mención que no contiene sobre ese acuerdo.

La trascendencia de las normas denunciadas radica en que el sentenciador atribuyó a un instrumento - El contrato contentivo del documento del documento denominado opción de compra -venta- la mención del crédito bancario como condicionante de la operación, que no contiene o refiere para así declarar con lugar la demanda…”. (Subrayado y negrilla del texto del escrito).

 

         De lo transcrito denota esta Sala que la formalizante denuncia de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la comisión por parte del juez de la alzada del primer caso de suposición falsa, indicando que el mismo se configura, cuando el ad quem determinó falsamente que del contrato de opción de compra venta, se desprende el acuerdo de las partes en condicionar la venta a un crédito bancario para cubrir el resto del saldo adeudado, hecho que según la formalizante no se desprende del referido documento.

Así pues, respecto al primer caso de suposición falsa, conforme con la doctrina el mismo consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene; de igual forma, esta Sala en reiteradas oportunidades, ha señalado que el mismo tiene lugar “…cuando el juez afirma falsamente, por error de percepción o por olvido de que la verdad es la meta del proceso, que un documento o acta del expediente contiene determinadas menciones que le sirven para establecer un hecho, cuando lo cierto es que esas menciones no existen realmente y han sido creadas por la imaginación o por la mala fe del juzgador…”. (Vid. sentencia Nº 60, de fecha 18 de febrero de 2008).

         Ahora bien, dicho lo anterior, esta Sala considera pertinente destacar del fallo recurrido el análisis que hizo el sentenciador de la alzada del contrato de opción de compra venta, el mismo reza:

“…3.- Copia certificada del contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos NEYDA DEL VALLE PERDOMO GARCÍA, GILBERTO MORAIS BAPTISTA y DAYANA (sic) DAYSI FERREIRA PINTO, autenticado el 14 de septiembre del 2012 ante la Notaria (sic) Pública Décima Sexta del Municipio Libertador, Distrito Capital, anotado bajo el N° 09, Tomo (sic) 551 de los Libros (sic) de Autenticaciones (sic) llevados por esa oficina (folios 34 al 37). Esta alzada en relación a la presente prueba, la encuentra bien valorada por el tribunal de la causa, la cual, al no haber sido impugnada se tiene como fidedigna de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil; y de la misma se demuestra la relación contractual que une a las partes, la cual tuvo como objeto la promesa de compra venta así como todas la condiciones estipuladas en ese convenio…”.

 

         De igual forma, se destaca el pronunciamiento que hizo el ad quem con respecto al hecho positivo y concreto alegado por la formalizante que se afirmó falsamente, en tal sentido, se destaca:

“…Aunado a esa circunstancia, al valorar el material probatorio traído a los autos, se constató la existencia de la copia simple del borrador emitido por el Banco Mercantil para la liberación de la hipoteca de primer grado, que fue entregado al Banco Bicentenario, sobre el cual versa el presente juicio (folios 38 al 39 pieza I), y a través de dicho documento, ambas partes de común acuerdo, esperaba que el Banco Bicentenario entregara el documento definitivo de compra venta, contenido de la cancelación de hipoteca que gravaba el inmueble para establecer la nueva hipoteca, situación que conocían y aceptaron ambas partes. Así se establece.-

Entonces, queda por demás evidenciado, que efectivamente la parte demandada incumplió su obligación de entregar todos y cada uno de los documentos requeridos por el Banco Bicentenario, y como quiera que las partes suscribieron un acuerdo, en el cual se comprometieron a esperar que el banco emisor del crédito hipotecario, Banco Bicentenario, entregara el documento definitivo de compra venta, para proceder a la respectiva protocolización del mismo, mal puede esta Superioridad (sic) imputarle el incumplimiento a la actora, en el sentido de no haber protocolizado el documento definitivo de compra venta dentro del plazo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta; “El plazo de esta opción de compra venta será de NOVENTA (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato”, y ello es así dado el incumplimiento de la demandada de cumplir con su obligación de entrega de los recaudos correspondientes, y al acuerdo suscrito por ambas partes. Y así se establece…”. (Cursiva y mayúsculas del fallo recurrido).

 

         Ahora bien, del análisis de las anteriores transcripciones debe concluir esta Sala, que el sentenciador de la alzada en el presente caso, no incurrió en el primer caso de suposición falsa, entendido esta como la atribución por error o por olvido a un instrumento o actas del expediente menciones que no contiene, pues del fallo impugnado, queda en evidencia que el ad quem no atribuyó el hecho relacionado al convenio de pagar el saldo restante mediante crédito hipotecario y el esperar a que el Banco Bicentenario les hiciera entrega del documento definitivo de compra venta, de la prueba documental denominada “contrato de opción de compra venta”.

Sino más bien, lo que se desprende es que el juez superior determinó tal hecho positivo y concreto, con base en una prueba distinta a la alegada por la formalizante, que fue la prueba documental denominada “borrador emitido por el Banco Mercantil para la liberación de la hipoteca de primer grado”, cursante en los folios 38 y 39 de la primera pieza del expediente, la cual al ser analizada y valorada, sirvió de soporte para el juez de segunda instancia en su decisión.

         En tal sentido, al no haber incurrido el juez superior en su sentencia en el vicio estudiado en el presente capítulo de suposición falsa, esta Sala de Casación Civil debe declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

 

-III-

 

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el ordinal 4° del artículo 317 eiusdem, denuncian el vicio de falta de aplicación de normas, específicamente la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, el último párrafo del artículo 12 y los artículos 1.159, 1.160, 1.211, 1.214, 1.264 y 1.270 todos del Código Civil, en los siguientes términos:

“…El asunto está referido al cumplimiento de un contrato de opción de compra - venta, contrato que contenía un término para el cumplimiento de las obligaciones y sobre el cual la parte demandada alegó que los accionantes no cumplieron con sus obligaciones contenidas en la cláusula séptima del referido contrato como eran presentar el documento ante la Oficina (sic) de Registro (sic) del inmueble, pagar los derechos de registro y pagar el precio, máxime que cuando la parte actora le manifestó que había recibido el contrato elaborado por el Banco Bicentenario; Instituto (sic) donde había recibido un crédito, este término había fenecido y en consecuencia la obligación contenida en la opción de compra-venta se había extinguido para la oblada (sic) u oferida.

(…Omissis…)

En la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra-venta, autenticado en fecha 14 de septiembre de 2012, se pacto que:

“El plazo de esta opción de compra venta será de noventa (90) días continuos más treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato”

Esta representación señala, tal como fue alegado, que sí aplicamos al dispositivo contractual, las normas para computar los lapsos que establece el Código Civil, en su artículo 12, LOS OFERIDOS tenían hasta el día 12 de enero de 2013, para dar cabal cumplimiento a sus obligaciones, (diez interpellat pro homine) que en este caso, las obligaciones estaban referidas a gestionar el documento definitivo de venta, presentando ante la Oficina (sic) de Registro (sic) y pagar los derechos de registro, por una parte y por la otra el pago del precio con la protocolización del documento de compra-venta, obligaciones que fueron incumplidas por LOS OFERIDOS, hoy accionantes.

 

(...Omissis…)

Puntualizo a los fines de la denuncia, la infracción de los dispositivos así:

El dispositivo contractual contenido en la Cláusula (sic) Segunda (sic) del contrato llamado de opción de compra, contiene un término extintivo para el cumplimiento de las obligaciones (diez interpellat pro homine). En el sistema venezolano, establecido un término o un plazo para cumplir o para que se extinga alguna obligaciones, no es necesario notificar a la otra parte para ponerla en mora. Asunto que no fue respectado por la recurrida, ello en concordancia con el artículo 12 del Código Civil, aplicable a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos (último párrafo) en concordancia con lo contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes.

Por su parte, también fueron infringidos, el artículo 1211 (sic) del Código Civil: “El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación y sólo fija el momento de la ejecución o extinción de la misma”; y el 1.214 ejusdem: “Siempre que en los contratos se estipula un término o un plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que el contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes”, porque tampoco fueron aplicados por la recurrida.

Señalo que las normas aplicables a la situación son los artículos 1159 (sic), 1160 (sic), 1.264 y 1270 (sic) del Código Civil, las cuales disponen el cumplimiento cabal de las estipulaciones contractuales y las cuales fueron omitidas por la recurrida.

(…Omissis…)

Toda la normativa transcrita en esta denuncia, en su conjunto exige e impone el fenecimiento de la obligación de transferir la propiedad a cargo de mi representada y en consecuencia el decaimiento de la demanda.

Lo transcendente es que la falta de aplicación de las normas denunciadas permitió a la recurrida declarar con lugar la demanda, no ateniéndose a lo a (sic) legado (sic) ni probado, disponiendo una obligaciones no pactadas ni accionadas. De haber aplicado las normas denunciadas la demanda ha debido desecharse por manifiesto vencimiento del término de la opción de compra-venta…”. (Mayúsculas, subrayado, negrillas y cursivas del texto del escrito).

 

De la anterior transcripción observa esta Sala que la formalizante delata que el ad quem incurrió en una infracción de ley al dictar su fallo, pues producto de una errónea interpretación del contrato de opción de compra venta, específicamente, de la cláusula segunda del mismo, dejó de aplicar al caso de autos el contenido de lo dispuesto en el último párrafo del artículo 12 y el de los artículos 1.159, 1.160, 1.211, 1.214, 1.264 y 1.270, todos del Código Civil venezolano.

De igual forma expresa, que de haber aplicado la normativa invocada, el juez de segunda instancia hubiese necesariamente declarado el fenecimiento de la obligación de transferir la propiedad a cargo de la demandada, y consecuentemente, el decaimiento de la pretensión por manifiesto incumplimiento de los accionantes en las obligaciones que tenían a su cargo antes vencimiento del término dispuesto en el contrato de opción de compra venta.

         Así las cosas, respecto a la falta de aplicación, esta Sala de Casación Civil ha venido indicando en reiterados fallos que el mismo se verifica cuando el sentenciador deja de aplicar una norma jurídica vigente apropiada al caso, por cuanto es obligación del jurisdicente adecuar los hechos alegados y probados en juicio, a las normas jurídicas pertinentes y realizar el enlace lógico de una situación particular, con la previsión abstracta predeterminada en la ley. (Vid. sentencia N° 665 de fecha 4 de noviembre de 2014, caso Banco Occidental de Descuento, C.A. Banco Universal, contra Responsable de Venezuela, C.A. y otros; y más recientemente sentencia N° 565, de fecha 26 de septiembre de 2016, caso: Orlando Candelario Isea Sanquiz, contra los ciudadanos José Gregorio González Pernalete y Paula Carolina Álvarez).

En este orden de ideas, se trae a colación el contenido de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, de la cual se desprende el término pactado por las partes para el cumplimiento del referido contrato, la misma dispone:

“…SEGUNDA: El plazo de esta opción de compra venta será de noventa (90) días continuos mas treinta (30) días continuos de prórroga, contados a partir de la fecha de otorgamiento de este contrato…”. (Negrillas del texto del escrito).

 

Asimismo, se destacan el contenido de las normas invocadas por la formalizante de nuestro Código Civil, las cuales rezan:

“…Artículo 12.- Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso.

El lapso que, según la regla anterior, debiera cumplirse en un día de que carezca el  mes, se entenderá vencido el último de ese mes.

Los lapsos de días u horas se contarán desde el día u hora siguiente a los en que se ha verificado el acto que da lugar al lapso.

Los días se entenderán de veinticuatro horas, los cuales terminarán a las doce de la noche.

Cuando, según la Ley, deba distinguirse el día de la noche, aquél se entiende desde que nace hasta que se pone el sol.

Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa…”.

 

“…Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.

 

“…Artículo 1.160. - Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

 

“…Artículo 1.211. - El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma…”.

 

“…Artículo 1.214.- Siempre que en los contratos se estipula un término o plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que del contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto en favor del acreedor, o de las dos partes…”.

 

“…Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…”.

 

“…Artículo 1.270.- La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito.

Por lo demás, esta regla debe aplicarse con mayor o menor rigor,  según las disposiciones contenidas, para ciertos casos, en el presente Código…”.

 

Ahora bien, luego de un análisis de la normativa supra transcrita, esta Sala observa que de las mismas se desprende la regulación impuesta por el legislador respecto a la forma de computar los lapsos de los actos, los efectos que tienen los contratos suscritos entre las partes, la forma cómo se deben cumplir los términos pactados entre las partes para el cumplimiento de las obligaciones, la presunción sobre el termino a favor de parte, y por último, los efectos del cumplimiento de las obligaciones.

En este sentido, esta Sala luego de un análisis del fallo impugnado, el cual se encuentra suficientemente transcrito en la presente decisión, concluye que en el mismo el sentenciador de la alzada no incurrió en la infracción de ley delatada, pues lo que se desprende del fallo, es una decisión adecuada al ordenamiento jurídico, donde se aplicó el derecho adecuado para la situación de hecho en particular sometida para su decisión.

Pues, el sentenciador al haber comprobado de las actas, el incumplimiento de la demandada de las obligaciones pactadas en el contrato de opción de compra venta, como se señaló anteriormente en el presente fallo; y el hecho de que las partes suscribieron un acuerdo posterior al contrato de opción de compra venta, donde decidieron voluntariamente someterse a la espera de que el Banco Bicentenario les hiciera entrega del documento definitivo de compra venta para así poder realizar la tradición definitiva del inmueble, tal situación, debe entenderse como una derogación voluntaria que hicieron las propias partes del término extintivo fijado previamente en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, lo cual le es perfectamente permitido hacer a las partes, conforme con nuestro ordenamiento jurídico.

Con respecto a la falta de aplicación del contenido del último párrafo del artículo 12 y de los artículos 1.159, 1.160, 1.211, 1.214, 1.264 y 1.270 de nuestro Código Civil, debe señalar esta Sala que en el caso de autos no se produce la infracción de las mismas, pues como se dijo anteriormente, al haber derogado las partes de forma voluntaria el término pactado en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, como lo determinó el sentenciador de la alzada mediante el análisis que hizo del contenido del denominado documento “borrador emitido por el Banco Mercantil para la liberación de la hipoteca de primer grado”, quedó demostrado que el ad quem decidió en sintonía y armonía con el contenido de las normas delatadas, pues de estos dispositivos legales, también se desprende la potestad que el ordenamiento jurídico les concede a las partes para modificar, siempre de mutuo acuerdo, cualquiera de las obligaciones pactadas entre sí, siempre y cuando se mantengan dentro del marco de la ley.

En tal sentido, al haber aplicado el juez superior a la situación de hecho sometida a su consideración el derecho correspondiente, debe concluirse que el juez superior no incurrió en el presente caso en la infracción de ley delatada, lo cual trae como consecuencia que esta Sala de Casación Civil deba declarar improcedente la presente denuncia. Y así se decide.

 

-IV-

 

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el ordinal 4° del artículo 317 eiusdem, se denuncia la falta de aplicación de los artículos 1.488 y 1.168 del Código Civil, y a su vez, la falta de aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

“…En el contrato denominado de opción de compra venta se alegó que, se pactaron obligaciones recíprocas, dentro de la cual destaca el cumplimiento de la obligación a cargo de LOS OFERIDOS, hoy accionantes, como es la de pagar el remanente del precio, pues bien del texto libelar no se desprende de que estos han cumplido con su obligación de ninguna forma, como tampoco ofrecen cumplirlas, y mucho menos indican en qué forma y en qué momento, cumplirían con esa obligación, todo lo cual redunda en la improcedencia de la demanda y por su parte la obligación a cargo de hacer la transferencia del inmueble.

(…Omissis…)

Sin embargo, la recurrida condena a nuestra representada a cumplir una obligación de hacer, como es la de entregar todos y cada uno de los documentos para la protocolización, asunto distinto al petitorio de la demanda, pero que sin lugar a duda alguna condiciona la sentencia lo que fue denunciado previamente, sin embargo cabe preguntar: ¿Qué pasaría si no concurre a otorgar el documento definitivo ante la Oficina (sic) de Registro (sic) Inmobiliario (sic) correspondiente a la jurisdicción del inmueble? La respuesta es obvia, la sentencia no sería convertible en título por falta de cumplimiento de las obligaciones a cargo de los demandantes.

(…Omissis…)

Tratándose de una obligación como es la de transferencia de la propiedad de la cosa, obligación por lo demás personalísima, donde a tenor del artículo 1.488 del Código Civil: “el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”; pero para que el vendedor cumpla, el comprador o compradores debe (n) hacer (sic) cumplido sus obligaciones, entonces mal puede condenarse a que se cumpla obligaciones a cargo del vendedor cuando el (los) compradores (es) no cumple (n), conforme con el artículo 1.168 del Código Civil: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”; en el caso de autos ambas disposiciones no fueron aplicadas.

Como tampoco el sentenciador de la recurrida aplicó la norma contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, no obstante que fue invocada por esta representación, en su defensa.

(…Omissis…)

Esta regla sobre ejecución específica de la obligación de concluir o perfeccionar un contrato contenida en la ley procesal permite señalar -lo que no fue hecho en el texto libelar-, que la sentencia que recaiga equivalga al título de transferencia, no obstante, una lectura detenida del dispositivo legal, permite colegir que para la ejecución de una obligación como la del presente caso que está referida al cumplimiento de la obligación de vender el inmueble, es decir de concluir o perfeccionar el contrato, resulta imprescindible que la parte accionante haya cumplido con su prestación, para lo cual se requiere prueba autentica, o en su defecto ofrezca cumplirla,- y esto último no acontece en el presente caso-.

La falta de aplicación de las normas sustantivas y procesal denunciadas por falta de aplicación, no podrá dar paso a convertir la sentencia en título de transferencia de propiedad, mucho menos cuando la misma no contiene ninguna determinación en ese sentido como tampoco podía la recurrida arribar a esa determinación no existiendo prueba autentica del cumplimiento de la obligación por parte de los oferidos-actores o en que su defecto hayan ofrecido cumplirla, asunto que no hicieron.

Lo transcendente es que la falta de aplicación de las normas denunciadas permitió a la recurrida aviesamente declarar con lugar la demanda, la cual será inejecutable…”. (Mayúsculas, subrayado y negrillas del texto del escrito).

De la anterior transcripción, denota esta Sala que la recurrente delata que el ad quem incurrió en infracción de ley, específicamente, falta de aplicación de los artículos 1.488 y 1.168 ambos del Código Civil, y a su vez, la falta de aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, al dictar su fallo.

En este punto expresan, que como consecuencia de la falta de aplicación de las normas invocadas en la que incurre el ad quem, el fallo impugnado no podrá convertirse en un título de transferencia de propiedad, pues en la misma el sentenciador de alzada no estableció ninguna determinación en ese sentido y al no existir prueba auténtica del cumplimiento de las obligaciones de los demandantes, ni tampoco un ofrecimiento de cumplirla, la misma será inejecutable.

Ahora bien, en virtud de lo anterior, se trae a colación lo dispuesto en las normas señaladas por la formalizante de nuestro Código Civil, las mismas rezan:

“…Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de dos obligaciones…”.

 

“…Artículo 1.488: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad…”.

 

De igual forma se destaca lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:

“…Artículo 531: Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido con su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos…”.

 

Así pues, de las normas supra transcritas se evidencia la intención del legislador de regular con las normas sustantivas los efectos que pudieran surgir de los contratos y la forma en cómo cumplir la tradición de los inmuebles; y de la norma del Código de Procedimiento Civil, se desprende la forma que disponen los jueces para garantizar el cumplimiento forzoso en especie de la obligación de concluir un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada.

Ahora bien, una vez analizado el fallo impugnado, el cual se encuentra ampliamente transcrito en el contenido del presente fallo, concluye esta Sala que en el presente caso el ad quem no incurre en la falta de aplicación de los artículos 1.168 y 1.488 del Código Civil, pues dichas normas no tienen cabida en los supuestos de hecho que se desprende de las actas, pues al haberse comprobado el incumplimiento de la demandada en sus obligaciones pactada en el contrato de opción de compra venta, no podía el ad quem sino que ordenar a la accionada al cumplimiento de las mismas, como lo hizo en la decisión impugnada, con la finalidad de que pueda materializarse la tradición definitiva del inmueble y la transmisión de la propiedad del inmueble discutido de la accionada a los demandantes, mediante la protocolización del documento definitivo de venta.

Con respecto a la falta de aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, este Alto Tribunal una vez verificado el dispositivo del fallo impugnado, el cual se encuentra supra transcrito en la presente decisión, concluye que el ad quem en el presente asunto infringe el contenido de la norma invocada, pues, en el dispositivo luego de haber declarado con lugar la acción de cumplimiento de opción de compra venta, impuso la orden dirigida a la demandada, ciudadana Neyda del Valle Perdomo García, de hacer entrega a los demandantes, ciudadanos Gilberto Morais Baptista y Dayanna Dayssy Ferreira Pinto, de todos y cada uno de los documentos para la protocolización del documento definitivo de compra venta, a los fines de que se lleva a cabo la venta definitiva del inmueble de autos, sin embargo, debe destacarse, que el juez superior no realizó disposición alguna en el caso de que la parte demandada no cumpliera con sus obligaciones, ni tampoco expresó, cuál sería el efecto que necesariamente produciría la sentencia impugnada por el desacato de la demandada -convertirse en título traslativo de propiedad del inmueble-, punto que conforme con lo dispuesto en el artículo 531 de nuestro código adjetivo, debió haber sido señalado por el ad quem en la recurrida.

Sin embargo, a pesar de haberse detectado el vicio delatado por el formalizante, esta Sala de Casación Civil, establece que dicha infracción no resulta suficientemente determinante para afectar la suerte de lo decidido en el presente asunto, ni para causar la nulidad del fallo.

         Ya que según nuestro ordenamiento jurídico, tal situación bien pudiera ser subsanada y corregida por el juez de ejecución, en la fase ejecutiva de la sentencia, pues este se encuentra facultado para adoptar cuantas medidas sean necesarias, siempre dentro del marco de la ley, para asegurarse de la efectiva ejecución de las sentencias y de la materialización de la cosa juzgada en los juicios, pues su deber como operador de justicia, es siempre actuar en aras de garantizar el principio a favor de ejecución del fallo y los principios constitucionales dispuestos en los artículo 26 y 257 de nuestra Carta Magna.

         En este sentido, resulta pertinente traer a colación el criterio que se ha sostenido esta Sala en relación con la ejecutabilidad del fallo y a la concretización de la tutela judicial efectiva debida al favorecido por el pronunciamiento judicial, en la decisión N° 534 de fecha 9 de agosto de 2013, caso: Banco de Comercio Exterior, C.A. (BANCOEX), contra Sural C.A., en el expediente N° 12-710, en la cual siguiendo las directrices trazadas por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal en sentencias N° 427 del 14/10/2016 y N° 885 del 11/05/2007, donde se estableció lo siguiente:

“…para determinar si se cumple con el requisito de la determinación de la cosa sobre la cual recae la decisión, resulta imprescindible examinar dicho requisito en el marco de los principios constitucionales, particularmente bajo la óptica de los principios a la tutela judicial efectiva y en la omisión de formalidades no esenciales al proceso que propugnan los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo que permitirá considerar no sólo (sic) la delación de indeterminación, sino el principio a favor de la ejecución de la sentencia, que ampara a la parte que favorece el fallo.

Efectivamente, la jurisprudencia ha sostenido que tal institución exige ser revisada de una forma ponderada, toda vez que si se tiene una sentencia de fondo que declare por ejemplo con lugar la demanda, resultaría un flaco servicio a la justicia, que los fallos no pudieran ejecutarse, a pesar de tal declaratoria, pues a menos que lo decidido y ordenado trate de algo sumamente puntual e insustituible, el Código de Procedimiento Civil contempla, inclusive en la fase de ejecución de la sentencia de mérito, la posibilidad de que el juez ejecutor adopte las medidas necesarias, en el marco de la cosa juzgada, que conduzcan a la ejecución de ese fallo…”. (Vid. sentencia N° 534, de fecha 09/08/2013, caso: Banco de Comercio Exterior, C.A. (BANCOEX), contra Sural C.A., expediente N° 12-710). (Subrayado de esta Sala).

 

Ahora bien, en sintonía con lo dispuesto en la sentencia supra transcrita, considera la Sala que casar el fallo, aunque el mismo adolezca del vicio que le es endilgado, por un error que -advertido- puede perfectamente ser corregido, en la fase de ejecución de la sentencia de mérito, atenta en todo sentido, contra el principio de ejecución de las sentencias, el principio de la tutela judicial eficaz, la garantía constitucional referida al no sacrificio de la justicia por la omisión de formalidades, y a su vez, contra el principio pro actione, el cual impone la exigencia de la interpretación del derecho siempre a la ejecución de las sentencias en el sentido más favorable.

Ya que, si bien es cierto que el ad quem no indicó el efecto que pudiera producir el fallo impugnado, como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, no puede dejar de advertirse, que tal deficiencia, puede ser perfectamente subsanada, conforme con nuestro código adjetivo, por el juez encargado de la ejecución definitiva de la sentencia, por lo tanto, casar el fallo por la omisión cometida por el sentenciador de la alzada, equivaldría a lo que la doctrina denomina una casación inútil, que adicionalmente, atentaría contra los principios de celeridad y economía procesal.

Por lo demás, no puede la Sala pasar por inadvertido, que errores como el detectado en el sub iudice, van en desmedro de la obligación de administrar de justicia en el menor tiempo posible; por lo que se hace necesario advertir a los jueces el cuido que deben observar en la oportunidad de dictar sus decisiones de todo lo dispuesto en nuestro marco legal y constitucional, pues tal descuido, genera sin duda alguna, un perjuicio para las partes en cuanto a la firmeza de las decisiones y para la ejecución de las mismas, y adicionalmente un retardo injustificado de su labor jurisdiccional.

En tal sentido, conforme con las consideraciones antes expuestas, este Alto Tribunal debe declarar la improcedencia de las denuncias contenidas en el presente capítulo. Así se decide.

 

-V-

 

De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el ordinal 4° del artículo 317 eiusdem y en concordancia con los artículos 12 y 429 ibídem, denuncian que la recurrida incurrió en falta de aplicación del contenido de la clausula segunda y cuarta del contrato de opción de compra venta, y a su vez, en falta de aplicación del último párrafo del artículo 12 y los artículos 1.211, 1.214, 1.154, 1.264, 1.276, 1.159, 1.160 y 1.167 todos del Código Civil, en los siguientes términos:

“…Puntualizo a los fines de la denuncia, la infracción de los dispositivos así:

El dispositivo contractual contenido en la Cláusula (sic) Segunda (sic) del contrato llamado de opción de compra, contiene un término extintivo para el cumplimiento de las obligaciones (diez interpellat pro homine). En el sistema venezolano, establecido un término o un plazo para cumplir o para que se extinga alguna obligación, no es necesario notificar a la otra parte para ponerla en mora. Asunto que no fue respetado por la recurrida, ello en concordancia con el artículo 12 del Código Civil, aplicable a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos (último párrafo) en concordancia con lo contenido en el artículo 1.159 del Código Civil, que establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes.

Por su parte, también fueron infringidos, el artículo 1.211 del Código Civil: “El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación y sólo fija el momento de la ejecución o extinción de la misma”; y el 1.2.14 ejusdem: “Siempre que en los contrato se estipula un término o un plazo, se presume establecido en beneficio del deudor, a no ser que el contrato mismo o de otras circunstancias, resultare haberse puesto a favor del acreedor, o de las dos partes”, porque tampoco fueron aplicados por la recurrida.

Acorde con eso, y tal como fue alegado en la reconvención propuesta, al fundamentar la misma, se señalo que, el artículo 1.594 del Código Civil, según el cual “el contrato es ley entre las partes”…”, y los artículos 1.264 y 1.160 del mismo texto legal, según los cuales, en dichas disposiciones se pauto que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención” y “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la ley”, respectivamente, permite aplicar la previsión final del artículo 1.276, según el cual “La obligación de pagar daños y perjuicios queda a cargo de aquel que deja deba ejecutarla. Sucede lo mismo si esa determinación se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras” en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.167, ambos del mismo cuerpo legal, que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.

Toda la normativa señalada exige e imponen el fenecimiento de alguna obligación de transferir la propiedad a cargo de mi representada y en consecuencia, el decaimiento de la acción demanda como también hace viable la resolución del contrato tal como fue accionado.

Lo transcendente es que la falta de aplicación de las normas denunciadas permitió a la recurrida declarar con lugar la demanda, no ateniéndose a lo alegado ni probado, disponiendo -en ultrapetita- unas obligaciones no pactadas ni accionadas. De haber aplicado las normas denunciadas la demanda ha debido desecharse por manifiesto vencimiento del término de la opción de compra-venta y ha debido declarar que el contrato quedó resuelto por causa imputable a la parte demandante-oferida…”. (Negrillas y cursivas del texto del escrito).

 

De lo transcrito denota esta Sala que la formalizante denunció que el ad quem incurrió en el vicio de infracción de ley al dictar su fallo, pues por el producto de una errada interpretación del contenido de lo dispuesto en la cláusula segunda y en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, el ad quem dejó de aplicar al caso de autos lo dispuesto en el último párrafo del artículo 12 y el de los artículos 1.211, 1.214, 1.154, 1.264, 1.276, 1.159, 1.160 y 1.167 todos del Código Civil, normas necesariamente aplicables para la resolución del presente juicio.

Señalan que la falta de aplicación en la que incurrió el sentenciador de la alzada, resulta determinante para el dispositivo, ya que de haber aplicado lo dispuesto tanto en las normas contractuales como las legales, hubiese declarado el fenecimiento de la obligación de transferir la propiedad a cargo de recurrente, y a su vez, también hubiese declarado el decaimiento de la acción propuesta por el manifiesto vencimiento del término de la opción de compra-venta, lo cual le fue solicitado en la reconvención propuesta.

De lo plasmado en la formalización observa esta Sala que los motivos expuestos en la presente denuncia se asemejan en todo sentido a los plasmados en la tercera denuncia de infracción de ley anteriormente resuelta en el presente fallo, específicamente, respecto a la denuncia de falta de aplicación del contenido de la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta y de los artículo 12, 1.211, 1.214, 1.264, 1.159 y 1.160 del Código Civil, por lo tanto, está Máxima Instancia Civil para no incurrir en repeticiones innecesarias, visto que los motivos de impugnación son idénticos, da por reproducido las razones indicadas en capítulo tercero del presente fallo, para declarar la improcedencia de la infracción de dichas normas. Así se decide.

Dicho lo anterior, esta Sala pasa a continuación a pronunciarse con respecto al resto de las normas delatadas por la formalizante que fueron infringidas por el juez superior, en los siguientes términos:

Así pues, con respecto a la no interpretación por parte del juez superior del contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta, se observa que la misma dispone:

“…CUARTA: Para el caso de que no pudiese formalizar la presente negociación de compra-venta por causa imputables a LA OFERENTE, este deberá devolver en un lapso de treinta (30) días continuos a LOS OFERIDOS la(s) cantidad(es) recibida(s) y además deberá entregarle a título de indemnización por daños y perjuicios y como cláusula penal, la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (sic) (Bs. 74.700,00) y serán por su única y exclusiva cuenta los honorarios de abogados y los otros gastos que incurran por causa de este hecho. Igualmente en caso de no protocolizarse la negociación de compra-venta por causas imputables a LOS OFERIDOS, quedará a beneficio de LA OFERENTE, la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (sic) (Bs.74.700,00), por concepto de daños y perjuicios y como cláusula penal, por lo que LA OFERENTE deberá reintegrarle en un lapso de treinta (30) días continuos a Los OFERIDOS la cantidad de CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (sic) (174.300,00), quedando LA OFERENTE en libertad de disponer del inmueble sin necesidad de decisión judicial…”. (Mayúsculas y negrillas del texto del contrato).

 

De la mencionada norma contractual se evidencia lo pactado por las partes, en el caso de que no llegase a protocolizarse la tradición definitiva del inmueble por algún motivo atribuible a cualquiera de las partes.

En este sentido, debe señalarse que la mencionada cláusula no tiene cabida en el presente juicio, ya que al haber los demandantes solicitado mediante la presente acción el cumplimiento de los términos pactados en el contrato de opción de compra venta, y al haber comprobado el juez superior, que la falta de perfeccionamiento del contrato, se originó a causas atribuibles únicamente a la parte demandada, mal podría haber declarado el ad quem la resolución del contrato conforme con el contenido previsto en la misma, pues lo que se evidencia del fallo recurrido es que los demandantes siempre tuvieron la disposición de dar cumplimiento al mismo, con la finalidad de que se llevara a cabo la tradición definitiva del inmueble.

Con respecto a la falta de aplicación de los artículos 1.154, 1.167 y 1.276 de nuestro Código Civil, esta Sala considera pertinente traer a colación lo dispuesto en las mismas, las cuales rezan:

“…Artículo 1.154: El dolo es causal de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado…”.

 

“…Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.

 

“…Artículo 1.276: Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo deba pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.

Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras…”.

 

De las normas transcritas, observa esta Sala la regulación que hizo el legislador respecto al dolo como causal de anulabilidad de los contratos, también del medio que tienen las partes para hacer cumplir lo pactado en los contratos y lo relacionado al límite que debe tener la cláusula penal pactada.

En este sentido, luego de un análisis de la normativa invocada, se debe señalar con respecto a la falta de aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, que en el presente caso, lejos de haber incurrido el ad quem en una falta de aplicación de la misma, lo que se nota más bien, es que su decisión se encuentra respaldada con lo previsto en dicha norma, pues el juez superior al haber comprobado el incumplimiento de la demandada de la obligación pactada en el contrato de opción de compra venta, como lo indicaron los demandantes en su libelo, la consecuencia jurídica inmediata a este supuesto de hecho no puede ser otra que la orden de cumplimiento de los términos pactados en el contrato de opción de compra venta impuesta a la ciudadana Neyda Perdomo.

Respecto a la falta de aplicación de los artículos 1.154 y 1.276 de nuestro Código Civil, este Alto Tribunal debe señalar que dicha normativa no tiene aplicabilidad en el presente caso, pues, las mismas hacen referencia al vicio del dolo como causal de anulabilidad de los contratos y al límite que debe tener la cláusula penal pactada en los contratos, sin embargo, en el presente caso, ni se invocó la nulidad del contrato de opción de compra venta, ni se acordó la resolución del mismo, más bien, ocurrió todo lo contrario, pues en el dispositivo se ordenó el cumplimiento de la ciudadana Neyda Perdomo de las obligaciones pactadas en el referido contrato, con la finalidad de que pueda llevarse a cabo la materialización de la venta definitiva del inmueble discutido en el presente juicio, objeto principal de la pretensión de los accionantes.

En consecuencia, por los motivos antes expuestos, esta Sala de Casación Civil debe declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

 

D E C I S I Ó N

 

Por las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 13 de junio de 2016, dictada en Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del  Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena a la recurrente al pago de las costas procesales.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, ya mencionado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

Presidente de la Sala,

 

 

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

 

Vicepresidente-Ponente,

 

 

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

 

Magistrado,

 

 

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

 

Magistrada,

 

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

 

Magistrada,

 

 

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

 

 

 

Secretaria temporal,

 

 

 

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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA

 

 

 

 

Exp.: Nº AA20-C-2017-000065

 

Nota: Publicada en su fecha a las

 

 

 

 

Secretaria temporal,