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LA SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2017-000054
En el juicio por desalojo de inmueble destinado a local comercial, incoado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, por el ciudadano JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ, representado por los profesionales del derecho Gustavo Adolfo Bravo Jiménez, Joel Alberto Ruiz García y Rafneris Milagros Riera de Lera, contra la sociedad mercantil MUEBLES CAMILA, C.A., representada por los abogados Jorge Luís Garcés, Laura Calderón, Oscar Rodríguez, José García Lemus y David Quintero Martínez; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia el 14 de noviembre de 2016, mediante la cual declaró; 1.- sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la accionada, contra el fallo proferido por el a quo en fecha 3 de mayo de 2016, 2.- confirmó la sentencia apelada que declaró con lugar la demanda de desalojo de local comercial intentada por el ciudadano Joao Paulo Freitas Goncalvez, condenando en consecuencia a la sociedad mercantil demandada, en la entrega del inmueble arrendado constituido por un local comercial a la actora. Hubo condenatoria en costa a la parte recurrente.
Contra la precitada decisión, la sociedad mercantil demandada anunció recurso de casación en fecha 16 de noviembre de 2016, el cual fue admitido por la alzada el 6 de diciembre del mismo año, siendo recibido el expediente por esta Sala de Casación Civil el 16 de enero de 2017.
En fecha 27 de enero de 2017, mediante acto público a través del método de insaculación, se asignó la ponencia al Magistrado Dr. Guillermo Blanco Vázquez.
El 2 de febrero de 2017, la representación judicial de la demandada, consignó ante la Secretaría de esta Sala de Casación Civil el escrito de formalización respectivo. Hubo impugnación.
Con ocasión de la elección de la nueva junta directiva de este Tribunal Supremo en data de 24 de febrero de 2017, por su Sala Plena, para el período 2017-2019, se reconstituyó esta Sala de Casación Civil en fecha 2 de marzo de 2017, quedando integrada por los Magistrados: Yván Darío Bastardo Flores, Presidente; Francisco Ramón Velázquez Estévez, Vicepresidente; Guillermo Blanco Vázquez, Vilma María Fernández González, Marisela Valentina Godoy Estaba; Secretario Temporal, Ricardo Antonio Infante y Alguacil: Roldan Velásquez Durán.
Concluida la sustanciación del presente recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, procede esta Sala a emitir pronunciamiento, previas las consideraciones siguientes:
DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
ÚNICA
De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción por parte de la recurrida del artículo 243, ordinal 4° eiusdem, por encontrarse dicha decisión inficionada del vicio de motivación contradictoria, lo cual conlleva a la nulidad del fallo a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 de la referida Ley Adjetiva Civil.
A los fines de fundamentar su denuncia, alegó lo siguiente:
“…Partiendo de los términos en los cuales fue trabada la litis en la presente causa, la Juez (sic) a quem, distribuyó la carga de la prueba en los siguientes términos (Folio 270):
‘…Ahora bien, visto lo anterior, y por cuanto el actor demanda el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación…’, argumentando a su vez que ‘…el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión de la carga de la probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la falta de pago recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable…’ (…), y luego más adelante (…), después de transcribir en forma parcial el artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (…) establece como conclusión determinante interpretando su contenido y alcance, que dicha norma dispone ‘…en caso que el arrendatario no pueda realizar el pago de alquiler de un local comercial por causa ajenas a él, se depositará o consignará como lo disponga la autoridad administrativa competente en esta materia arrendaticia; de lo que se colige que ya no será competencia de los Tribunales de Municipio (sic) recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…’; y luego aduce la Juez a quem (sic) en la recurrida que: ‘…el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo…’, motivación esta, que si bien es acertada, se muestra totalmente contradictoria de forma grave e irreconciliable, cuando más adelante en la recurrida (…) la Juez a quem (sic) sostiene que: ‘…a criterio de esta alzada, existe un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicando supletoriamente…’ conclusión y motivación está totalmente contradictoria, que no solo es grave e irreconciliable y destruye la anterior, sino que también se encuentra totalmente reñida con el mandato –de orden público- contenido en la Disposición Derogatoria Primera del Decreto N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento de Inmobiliario para el Uso Comercial, que estatuye y ordena en forma imperante para esta categoría del (sic) inmuebles cuyo arrendamiento regula dicho Decreto Ley, desaplicar, como en efecto se desaplica, todas las disposiciones del Decreto N° 427 con Rango, Valor y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (…), pues en primer orden la Juez a quem (…) de la recurrida, indica que: i) ‘…ya no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios;… [y que] …el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo…’, lo que responde a la prohibición expresa de la ley de aplicar dicha norma, es decir, dejarla sin efecto, y después contrariamente a estas conclusiones en su juzgamientos (sic), dice que: ii) el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos… que …debe seguirse aplicando supletoriamente…’, siendo esta segunda conclusión en el juzgamiento, totalmente al contraria (sic) y está reñida con la primera conclusión totalmente ‘contradictoria la motivación…”.
Acusa el formalizante en su única denuncia por defecto de actividad, que el juzgador jerárquico vertical, incurrió en el vicio previsto en el artículo 243, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, en su modalidad de contradicción en los motivos, toda vez que por una parte argumenta la recurrida, que “…no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”, para luego establecer que este procedimiento se encuentra suprimido, sosteniendo de igual forma la entredicha decisión –a decir del recurrente-, que “…existiendo un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicándose supletoriamente…” (Negrillas del transcrito), disquisiciones estas, contenidas en la recurrida, que a decir del formalizante resultan contradictorias, irreconciliables y se destruyen entre sí.
Al efecto, la Sala observa:
El vicio de inmotivación por contradicción en los motivos, conforme al numeral 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es aquel que se concreta cuando existe contradicción grave e inconciliable entre los motivos del fallo que se destruyen entre sí.
Ahora bien, respecto a las modalidades de vicios de inmotivación, la doctrina de esta Máxima Instancia Civil ha señalado que la inmotivación tiene lugar cuando:
1.- La sentencia no presenta materialmente ningún razonamiento;
2.- Las razones dadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la acción deducida o las defensas opuestas, o se refiere a materia extraña a la controversia planteada;
3.- Los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables; y, finalmente,
4.-Si todos los motivos son falsos y se encuentra en evidencia la inutilidad de ellos.
En este sentido, esta Sala en cuanto al aludido vicio reiteró en sentencia reciente N° 401, de fecha 29 de junio de 2016, expediente 15-603, caso: Jennifer Carolina Jahn de López y otro contra Rafael Ignacio Boggiano Pericchi; lo siguiente:
“Ahora bien, precisa esta Sala oportuno indicar en atención al vicio delatado por los formalizantes, el criterio reiterado y pacífico sostenido por esta Máxima Jurisdicción Civil en atención al cual, la contradicción en los motivos se produce cuando éstos se destruyen los unos con los otros por existir entre ellos oposiciones graves e inconciliables, y siempre que ellas versen sobre un mismo punto, lo que envuelve, en el fondo, inmotivación, generando así una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos, vale decir, consiste en la existencia de motivos que se contradicen entre sí, de tal manera que producen su destrucción, dejando el fallo sin el requerido apoyo.
(…Omissis…)
Respecto al vicio de contradicción entre motivos, esta Sala ha dejado sentado entre otras en sentencia N° 000269, de fecha 21 de junio de 2011 y el expediente N 10-658, caso: Ana Luisa Bordones y Ana Clemencia Bordones Márquez, contra Bordones y Compañía Sociedad de Responsabilidad Limitada, que el citado vicio de inmotivación puede configurarse a través de las siguientes modalidades:
‘…a) Cuando los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión; b) Cuando en la sentencia hay una falta absoluta de motivos tanto de derecho como de hecho; c) Cuando surge una contradicción entre los motivos y el dispositivo, y; d) Cuando hay una contradicción en los motivos, que es lo ocurrido en el presente caso…’. (Vid. Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2006, caso: Inversiones Longaray C.A, contra Marino Silvelión Valdéz)). (Subrayado por esta Sala).
Al respecto, la Sala ha indicado que ‘...la motivación contradictoria, como ya se señaló, constituye una de las modalidades de inmotivación del fallo y se verifica si los motivos se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando así una situación equiparable a la falta de fundamentos y ello conllevaría a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil...’. (Vid. Sentencia de fecha 3 de mayo de 2005, caso: Marco Antonio Rojas Toledo, contra Máximo Enrique Quintero Cisneros). (Resaltado de la Sala).
Conforme a la citada jurisprudencia, el vicio de inmotivación, en su modalidad de contradicción entre los motivos, se origina cuando los motivos de la sentencia se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, generando la infracción del artículo 243 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, a los fines de constatar el vicio delatado por el formalizante, pasa esta Sala a transcribir el texto pertinente de la recurrida, que es del tenor siguiente:
“Analizadas como fueron las pruebas aportadas por las partes, se observa que el Tribunal (sic) a quo, mediante sentencia de fecha 3 de mayo de 2016 se pronunció de la siguiente manera:
(…Omissis…)
De la anterior decisión se colige que el juez a quo declaró con lugar la demanda al considerar que el demandado no demostró que la falta de pago de los cánones de arrendamiento fue imputable al arrendador, así como tampoco demostró la solvencia en el pago de los cánones insolutos. En virtud de lo anterior, procede esta alzada a pronunciarse sobre la procedencia tanto de la acción intentada en los siguientes términos:
Ahora bien, en el presente caso observa esta alzada que el actor demandó el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial los (sic) cuales (sic) establece:
(…Omissis…)
En el presente caso, se observa que el arrendador-demandante, alega la insolvencia de la parte demanda, aduciendo que el demandado dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los (sic) agosto y septiembre de 2015. En tanto que el demandado negó, rechazó y contradijo la demanda y que si bien era cierto no había cancelado los meses de agosto y septiembre de 2015, tal situación se debía que el arrendador, se negó a recibir dichos pagos, a pesar de todas las gestiones conciliatorias instadas para que lo recibiera y virtud de dicha rebeldía se encontró en la necesidad de acudir a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos con sede en la ciudad de Coro, (Dirección Regional), con el propósito de interponer una denuncia en contra del arrendador; asimismo presentó, introdujo y solicitó por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón con sede en Punto Fijo, la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año 2015, del local comercial objeto del desalojo.
Ahora bien, visto lo anterior, y por cuanto el actor demanda el desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas, tenemos que los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil establecen que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertada de ella, debe por su parte probar el pago o derecho extintivo de la obligación. Así, que el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, no constituye causa de inversión en la carga probatoria pues en el caso de desalojo por falta de pago, la carga probatoria recae sobre el demandado, quien debe demostrar la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, o que el mismo no se realizó por alguna causa que no le sea imputable. En el presente caso, tenemos que no fue un hecho controvertido la relación arrendaticia existente entre las partes; que el mismo es un contrato verbal, y el demandado señaló en su contestación de la demanda que era por mensualidades vencidas.
Por otra parte, observa esta juzgadora que en fecha 11 de noviembre de 2015, la parte demandada, a través de su apoderado judicial, interpuso por ante el Juzgado Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, consignación arrendaticia, a favor del ciudadano JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, tal como consta del expediente Nº 958-15.
Al respecto, establece el párrafo cuarto del artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, lo siguiente:
‘Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.’.
La anterior norma establece que en caso que el arrendatario no pueda realizar el pago del alquiler de un local comercial por causas ajenas a él, se depositará o consignará como lo disponga la autoridad administrativa competente en esta materia arrendaticia; de lo que se colige que ya no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo.
No obstante lo anterior, es un hecho público y notorio que el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado los mencionados régimen de supresión y régimen transitorio, razón por la cual, no existe un órgano administrativo encargado de la recepción de las consignaciones arrendaticias que surgieren con ocasión de contratos de arrendamiento de locales comerciales, en los casos que por causas no imputables a él o la arrendataria no se pueda realizar el pago de los correspondientes alquileres, y ante la inexistencia del órgano administrativo competente a quien faculta el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la consignación de las pensiones por alquiler de locales comerciales, debe garantizarse al justiciable su derecho a la defensa, en el entendido que ante la falta de pago, pudiera constituirse el arrendatario en mora, lo que conllevaría a incurrir en una de las causales de desalojo del inmueble, lo cual pudiera eventualmente ocasionarle un gravamen irreparable; en tal virtud, a criterio de esta alzada, existiendo un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicando supletoriamente hasta tanto el Ejecutivo Nacional dé cumplimiento a lo estipulado en el artículo 50. Disposición Transitoria Sexta del referido Decreto-Ley, y reglamente (sic) el régimen transitorio que asegure la continuidad administrativa de las funciones públicas relacionadas con las categorías de arrendamiento reguladas por la ley actual; y es por ello que a los fines de no menoscabar derechos constitucionales, como el acceso a la justicia, y la tutela judicial efectiva de la empresa consignataria, quien se podría ver afectada en sus derechos derivados de una eventual falta o mora en el pago de los cánones de arrendamiento, es por lo que los Tribunales de Municipio tienen jurisdicción para conocer y decidir sobre las consignaciones arrendaticias, y así se establece.
En este orden, establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
(…Omissis…)
Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia vinculante dictada en el expediente N° 07-1731 de fecha 5 febrero de 2009, expresó lo siguiente:
(…Omissis…)
A la luz de la citada norma, y la parcialmente transcrita jurisprudencia, y en virtud de que la parte demandada señaló que la relación arrendaticia era por mensualidades vencidas; éstas mensualidades deberían pagarse el último día del mes vencido; y vistas las consignaciones, realizadas por el arrendatario por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, en fecha 11 de noviembre de 2015 (f. 71-92); se colige que tales consignaciones correspondientes a dichos meses fueron extemporáneas, ya que se realizaron después de transcurridos los quince días posteriores al vencimiento de la mensualidad vencida, tomando en consideración que las mensualidades de arrendamiento debían pagarse el último día del mes, conforme lo pactado por las partes, y la consignación arrendaticia debía hacerse dentro de los 15 días siguientes, conforme a lo establecido en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así tenemos que por cuanto las mismas debían ser consignadas a la finalización de cada mes, mas los quince (15) días, establecidos en la ley especial que regula la materia, es decir, la mensualidad correspondiente al mes de agosto debió ser consignada hasta el día 15 de septiembre de 2015, y la correspondiente al mes de septiembre, antes del 15 de octubre de 2015, es decir, dentro de los primeros quince (15) días de cada mes; y por cuanto de autos se evidencia que las mismas fueron consignadas posterior a esas fechas (el 9 de noviembre de 2015), se determina que tales consignaciones fueron efectuadas extemporáneamente; y así se establece.
Ahora bien, aduce la representación judicial de la parte demandada que la relación arrendaticia que vincula a las partes en el proceso debió ser adecuada a los postulados establecidos en el Decreto de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual no se encontraba en vigencia a la fecha del inicio de la relación arrendaticia, y que por tal motivo ésta debía adecuarse a través de un contrato escrito que establezca las condiciones y garantías mínimas que han de regir dicha relación; que el arrendador, se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2015, a pesar de todas las gestiones conciliatorias instadas por su representado, y por tal motivo su mandante no había podido en cancelar dichos cánones de arrendamiento, alegando que el Ejecutivo Nacional no ha creado la cuenta a los fines de recibir las cantidades de dinero con el fin de que los arrendatarios cumplan con el pago de los cánones de arrendamiento, y que su mandante desconoce la existencia de alguna cuenta en una entidad bancaria a nombre del arrendador donde pueda depositar tales cantidades de dinero. Al respecto observa esta juzgadora, tal como quedó establecido precedentemente, es un hecho público y notorio que el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado el régimen de supresión y el régimen transitorio, y que no existe un órgano administrativo encargado de la recepción de las consignaciones arrendaticias que surgieren con ocasión de contratos de arrendamiento de locales comerciales, en los casos que por causas no imputables a el o la arrendataria no se pueda realizar el pago de los correspondientes alquileres, de acuerdo a lo dispuesto en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para la consignación de las pensiones por alquiler de locales comerciales; no obstante ello, los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas a nivel nacional en ningún momento han dejado de tener esa competencia para recibir y tramitar consignaciones relativas a cánones de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, lo cual, además de ser un hecho notorio judicial, de la prueba de informes solicitada a los Juzgados Primero, Segundo, Tercero y Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, los cuales tienen competencia territorial en la ciudad de Punto Fijo, lugar donde está ubicado el local comercial objeto del litigio, quedó demostrado que tienen competencia para recibir cánones de arrendamiento de locales comerciales, y que esa competencia se ha mantenido de forma ininterrumpida, aún con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, y que para los meses de agosto y septiembre del año 2015, si podían recibir y tramitar consignaciones inquilinarias relacionadas con locales comerciales. En tal virtud, esta defensa opuesta por la parte demandada carece de fundamento alguno, pues quedó probado en autos que los mencionados Tribunales de Municipio tienen competencia en esa materia, y así se establece.
Por otra parte, y en relación al alegato de que el arrendatario no tenía conocimiento de donde podía realizar las correspondientes consignaciones arrendaticias, se observa que el artículo 2 del Código de Procedimiento Civil establece que “la ignorancia de la Ley no excusa de su cumplimiento”, razón por la cual no constituye una defensa válida tal argumento, por lo que se desestima. Finalmente, se observa que el hecho de que el arrendador se haya negado a adecuar la relación arrendaticia a lo dispuesto en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, -lo cual además de no haber sido demostrado-, no es óbice para que el arrendatario continúe cumpliendo con sus obligaciones contractuales, entre ellas el pago de las mensualidades de arrendamiento, en el entendido que el incumplimiento por parte del arrendador de las estipulaciones previstas en el referido texto legal, lo que acarrea son sanciones contempladas en su artículo 44, y no constituye motivo o excepción para el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, y así se establece.
En conclusión, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora se encuentran subsumidos en el supuesto de hecho para la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la presente acción, y ordenar la desocupación inmediata del inmueble arrendado, dada la insolvencia en el pago de más de dos mensualidades de arrendamiento; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta y confirmar la sentencia apelada…”. (Resaltado de la Sala).
De la lectura íntegra de la recurrida, es posible colegir que el juzgador jerárquico vertical, dejó claramente expuesto que aun cuando existe un procedimiento especial para el pago de cánones de arrendamiento sobre locales comerciales estipulados en el artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es menos cierto que, aun no ha sido creado por el Ejecutivo Nacional, el órgano administrativo encargado de recibir las consignaciones por este concepto.
De igual forma, la recurrida precisa que los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas a nivel nacional en ningún momento han dejado de detentar la competencia para recibir y tramitar consignaciones relativas a cánones de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, y que de la prueba de informes solicitada a los Juzgados Primero, Segundo, Tercero y Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, se constató que los mismo, tienen y han mantenido, competencia territorial en la ciudad de Punto Fijo, lugar donde está ubicado el local comercial objeto del litigio, para recibir los cánones de arrendamiento de los inmuebles destinados al comercio ubicados específicamente, en la zona donde se encuentra el local objeto de controversia, dejando adicionalmente claro, que esa competencia se ha mantenido de forma ininterrumpida, aún y con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014.
En consecuencia, esta Sala evidencia que la recurrida dejó expuesto que los precitados juzgados antes mencionados, se encuentran habilitados para recibir las consignaciones de esta especie, habida cuenta de la vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, ello con el fin de evitar detrimento al derecho de defensa del arrendatario con ocasión a la negativa del arrendador para recibir las consignaciones de los cánones por este concepto; por lo cual, la demandada pudo acudir a los referidos órganos judiciales, a los fines de consignar de manera oportuna los pagos correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2015, por concepto de alquiler de local comercial, cumpliendo de esta manera con la obligación que le correspondía.
En virtud de lo señalado, esta Máxima Jurisdicción Civil deja sentado, que las defensas opuestas por la parte demandada fueron claramente argumentadas por el juzgador superior, al señalar que aun cuando existe un procedimiento específico en la Ley de Regulación Inmobiliaria para Uso Comercial, el Ejecutivo no ha creado aun el órgano encargado de recibir las consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento de locales de esta especie, continuando con la obligación con relación a estos depósitos, en los Tribunales de Municipio y Ejecutores de Medidas de la localidad donde se encuentren los inmuebles comerciales sujetos a esta ley. En consecuencia, esta Sala evidencia que los argumentos contenidos en la recurrida, de manera alguna resultan reñidos entre sí, ni producen en el fallo condiciones irreconciliables equiparables a una falta absoluta de fundamentos.
En consecuencia a lo expuesto, y conforme con la argumentación expuesta en la recurrida, esta Máxima Instancia Civil concluye que la recurrida no se encuentra inficionada del vicio de inmotivación en su modalidad de contradicción de motivos, lo cual determina la improcedencia de la presente denuncia, al no verificarse el quebrantamiento de los artículos 243, ordinal 4° y 244 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
DENUNCIA POR INFRACCIÓN DE LEY
ÚNICA
De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción por falsa aplicación de norma no vigente específicamente la contenida en el artículo 51 del Decreto N° 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, y la infracción por falta de aplicación de las normas contenidas en la Disposición Derogatoria Primera y en el artículo 27 el Decreto N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Lay de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, lo que conlleva a la infracción del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Para argumentar su delación, el formalizante expuso:
“Conforme se ha explanado en el Título I de este escrito, al descender (…) al análisis del texto de la recurrida, pueden constatar a ciencia cierta que la presente causa versa sobre una pretensión de DESALOJO de un inmueble de uso comercial en virtud de una relación sustancial estrictamente regulada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Lay de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (…).
(…) de la lectura de la sentencia recurrida (…), se constata que la Juez a quem (sic), luego de explanar sus razones para la distribución de la carga de la prueba, establece como hecho cierto ´probado que: ‘…en fecha 11 de noviembre de 2015, la parte demandada, a través de su apoderado judicial, interpuso por ante el Juzgado Tribunal (sic) Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Falcón, consignación arrendaticia, a favor del ciudadano JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) correspondientes a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2015, tal como consta del expediente N° 958-15…’ (Cursivas Nuestras) (sic), y de seguida, después de transcribir el párrafo cuarto del artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (…), interpretando el contenido y alcance de esta disposición legal, como conclusión determinante establece que: ‘…en caso que el arrendatario no pueda realizar el pago del alquiler de un local comercial por causas ajenas a él, se depositará o consignará como lo disponga la autoridad administrativa competente en esta materia arrendaticia; de lo que se colige que ya no será competencia de los Tribunales de Municipio recibir y tramitar las consignaciones arrendaticias previstas en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; es decir, el procedimiento judicial previsto en la referida norma fue suprimido en la nueva ley que rige la materia, estableciendo un procedimiento administrativo…’ (Negrillas y Cursivas Nuestras) (sic), y más adelante, de forma contradictoria, indica la recurrida ‘…a criterio de esta alzada, existiendo un procedimiento judicial, a saber el contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para casos como el de autos; el cual si bien no es el contemplado en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para el caso de arrendamiento de locales comerciales, tal procedimiento debe seguirse aplicando…’, (Negrillas, Subrayado y Cursivas Nuestras) (sic). (Resaltado de la Sala) (sic).y después de esgrimir consideraciones en cuanto a la interpretación del contenido y alcance del citado artículo 51 del Decreto N° 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (…), la Juez (sic) a (sic) quem en la recurrida establece que: ‘…A la luz de la citada norma, y la parcialmente transcrita jurisprudencia, y en virtud de que la parte demandada señaló que la relación arrendaticia era por mensualidades vencidas; éstas mensualidades debería pagarse el último día del mes vencido; y vistas las consignaciones, realizadas por el arrendatario por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2015, en fecha 11 de noviembre de 2015 (…); se colige que tales consignaciones correspondientes a dichos meses fueron extemporáneas…’ (…).
Conducta esta en el juzgamiento, que impacta en el dispositivo del fallo, de manera significativa pues arbitrariamente establece la Juez (sic) a (sic) quem, que la demandada incurrió en la causal de DESALOJO, prevista en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (…), declarando, ‘SIN LUGAR’ la apelación de la demandada y ‘CON LUGAR’ la demanda.
Es evidente, que la Juez (sic) a (sic) quem resuelve la controversia planteada con la arbitrariedad, ilegal y prohibida aplicación del contenido del artículo 51 Decreto (sic) N° 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario (…), el cual ni por analogía, ni por supletoriedad –como erradamente se aduce en la recurrida- puede ser aplicado u observado para la solución de esta controversia, dada la existencia de la PROHIBICIÓN EXPRESA de no aplicarla (se desaplica) contenido en aquel cuerpo normativo en el cual por mandato legal, especial, específico y de orden público, contenido en la DISPOSICIÓN DEROGATORIA PRIMERA del Decreto (…) de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, (…), cuya infracción por falta de aplicación también se delata (…), ordena imperativamente su no aplicación…
(…Omissis…)
(…)La Juez (…) a (sic) quem en la recurrida ‘aplicó una norma que no está vigente’, para la resolución y juzgamiento del caso en concreto, dándole la espalda, no observando la norma expresa que ordena su no aplicación, para erradamente tildar como ‘extemporáneas’ las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada en fecha 11 de noviembre de 2015, ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Falcón, a favor del ciudadano JOAO PAULO FREITAS GONCALVEZ, arrendador y hoy demandante, por la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs 500.000,00) correspondiente a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2015, tal como consta del expediente N° 958-15 (…), no observando igualmente la Juez (sic) a (sic) quem, que el artículo 27 (…) de Ley De Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…), establece que para el caso que un arrendatario ‘…no pudiese efectuar el pago por causa imputables al arrendador, [como en el caso de autos], podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que al efecto podrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial…’, lo cual efectivamente determina, no solo que el procedimiento judicial previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, quedó suprimido en esta materia, sino que también, todo el contenido de dicha norma se encuentra totalmente desaplicado, siendo que el citado artículo 27 (…) de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial (…), cuya de falta de aplicación aquí se denuncia, no establece tiempo, periodo, lapso o término alguno para que dichas consignaciones se efectúen, aplicando la Juez (sic) a (sic) quem en la recurrida una consecuencia jurídica no prevista en el cuerpo normativo especial que rige en el caso concreto, para erradamente establecer un estado de insolvencia y subsumirlo erradamente en la causal de desalojo prevista en el artículo 40 ibídem, siendo evidente que esta conducta en el juzgamiento, al no aplicar el verdadero contenido y alcance del citado artículo, trae como consecuencia directa la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, (…) afectándose el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva de la demandada (…), y se quebranta el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…
Por ello, para la justa resolución del caso que hoy nos ocupa, observándose las normas denunciadas como infringidas, no cabe duda que las consignaciones de pago efectuadas por la parte demandada en este juicio, no pueden, ni deben ser calificadas como ‘extemporáneas’, y por tanto la demandada no ha incurrido en la causal de DESALOJO invocada por la parte actora en su demanda, la cual debe ser declarada SIN LUGAR…”. (Resaltados del transcrito).
El recurrente plantea en el marco de su única denuncia por infracción de ley, la supuesta aplicación de norma no vigente, en concreto del artículo 51 del Decreto N° 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, la falta de aplicación de las normas contenidas en la Disposición Derogatoria Primera y el artículo 27 del Decreto N° 929 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, violándose en consecuencia con ello, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Asegura el formalizante, que las infracciones señaladas se patentizan toda vez que la controversia versa sobre una pretensión de desalojo de un inmueble para uso comercial, cuya relación se encuentra estrictamente regulada por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, sin embargo, y de forma contradictora –refiere el recurrente-, que el juez de alzada en su motiva resuelve la controversia con la aplicación arbitraria del artículo 51 del Decreto N° 427 con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual, manifiesta el formalizante, no es aplicable a la controversia “ni por analogía”, por la existencia de la prohibición expresa de no aplicar dicha norma, contenida en la disposición derogatoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal sentido, y al desconocer la desaplicación referida por el formalizante del aludido artículo 51, habría errado el juzgador al determinar como “extemporáneas” las consignaciones arrendaticias efectuadas por la demandada en fecha 11 de noviembre de 2015, ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana del estado Falcón, a favor de la parte actora, desconociendo igualmente el juzgador –según se afirma- el contenido del artículo 27 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por falta de aplicación, ya que la norma in commento, la cual suprime el procedimiento contenido en el artículo 51 de la ya citada ley, no determina tiempo, período, lapso o término, para que se efectúen dichas consignaciones arrendaticias, siendo, en consecuencia, -a decir del recurrente-, este error el que condujo al juzgador a determinar la insolvencia del demandado, y su desalojo, violentando con su decisión igualmente, el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Para decidir la Sala observa:
Con relación a los vicios delatados por el recurrente, falta de aplicación de una norma jurídica vigente y la consecuente aplicación de una norma no vigente, esta Máxima Instancia Civil ha sido constante en sostener el siguiente criterio:
“…Sobre el vicio referido a la falta de aplicación de una norma jurídica, la Sala, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, en sentencia de fecha 16 de diciembre de 1992, en el juicio de Roberto Gómez L. contra Aura Ruiz de Redondo, reiteró, desarrolló y clarificó el criterio existente para ese momento, y que fue ratificado en decisión Nº 342, del 9 de junio de 1999, en el juicio de L’Hermitage Hills, S.A. contra Inversiones Mampatare, C.A., en el expediente Nº 1998-080, y en fallo de esta Sala N° 202, del 14 de junio de 2000, expediente N° 1999-458, caso: Yajaira López contra Carlos López, y que es reiterado en esta decisión, y que se traslada al texto del presente fallo, de la siguiente forma:
‘La clasificación que se puede hacer de las hipótesis de infracción de Ley que contiene el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, son las siguientes:
(…Omissis…)
c) La violación o infracción de ley en sentido estricto, que es cuando se aplica una norma que no esté vigente, o se le niegue aplicación o vigencia a una que lo esté...’.
(…Omissis…)
3) Falta de aplicación de una norma jurídica: ‘… Se trata de una falta de aplicación de la norma legal, que configura un error sobre la existencia o validez en el tiempo y en el espacio, de una norma. Es la negación o el desconocimiento del precepto, o mejor, de la voluntad abstracta de la ley’. (Obra citada pág. 134)’
Del examen de la norma anterior, apartando lo relativo a la violación de una máxima de la experiencia, se desprende, con relación al derecho venezolano, la existencia de los tres tradicionales motivos de casación de fondo que ha concebido la dogmática casacional, según la cual ‘la violación de la norma jurídica puede ser ‘por falta de aplicación, por aplicación indebida (y) por interpretación errónea’ (cfr. Murcia Ballén, Humberto; Recurso de casación Civil: Editorial Librería El Foro de la Justicia, 3ª edición Bogotá, Colombia 1983, pág. 307).
(…Omissis…)
En consecuencia, cualquier imputación que se le formule a la recurrida en casación, fundamentándose en aspectos del juzgamiento que se reconduzcan a la actividad de diagnosis jurídica (subsunción) cumplida por el sentenciador, sólo resulta denunciable en casación por la vía de los motivos de casación de fondo de ‘Falta o Falsa aplicación de Ley’, pero en ningún caso con la sola invocación del tercer motivo de casación en qué consiste la ‘errónea interpretación de ley’; y esto último es así, aun cuando la falta o falsa aplicación de la norma sea el resultado de su errónea interpretación, pues ‘en tal hipótesis lo correcto es denuncia la aplicación indebida (o su falta de aplicación) como consecuencia de su errónea interpretación, pero no ésta solamente sin relacionarla con aquélla (s)’ (Murcia Ballén, Humberto; Ob. Cit., pág., 309). (Los paréntesis en el subrayado son de la Sala)…” (Resaltados de la Sala). (Vid. Sentencia Nº 573 del 23 de octubre de 2009. Caso: TRANSPORTE FERHERNI C.A.).
Con base al criterio supra esbozado proferido por esta Máxima Instancia Civil en la decisión citada, resulta oportuno realizar la disquisición pertinente con relación a los vicios que han sido delatados por el recurrente, así como las normas que denuncia como quebrantadas por parte del juzgador de alzada.
De igual forma, y toda vez que en la primera denuncia por defecto de actividad fue transcrita parcialmente la recurrida, esta Sala da por reproducida la misma, a los fines de atender la presente denuncia, evitando de esta forma desgastes injustificados de la jurisdicción.
En ese sentido, es importante traer aquí lo determinado por el ad quem en cuanto a que con respecto al aludido artículo 27 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial cuya falta de aplicación se acusa, consideró, en primer lugar, que por cuanto el Ejecutivo Nacional aún no ha reglamentado los correspondientes régimen de supresión y régimen transitorio, el procedimiento contenido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se seguiría aplicando supletoriamente, esto es, que los Tribunales de Municipio conservaron la jurisdicción para conocer y decidir sobre las consignaciones arrendaticias y, en segundo lugar, -según establece la recurrida de las pruebas evacuadas (informes) habría evidenciado- que específicamente los Juzgados Primero, Segundo, Tercero y Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con competencia territorial en la ciudad de Punto Fijo, lugar donde estaría ubicado el local comercial objeto del litigio, tienen competencia para recibir cánones de arrendamiento de locales comerciales, y que esa competencia se ha mantenido de forma ininterrumpida, aún con la entrada en vigencia de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial de fecha 23 de mayo de 2014, y que para los meses de agosto y septiembre del año 2015, recibían y tramitaban consignaciones inquilinarias relacionadas con locales comerciales. Por lo que concluyó “…En tal virtud, esta defensa opuesta por la parte demandada carece de fundamento alguno, pues quedó probado en autos que los mencionados Tribunales de Municipio tienen competencia en esa materia, y así se establece…”.
Ahora bien, el formalizante acusa la aplicación por parte de recurrida de una norma no vigente, la contenida en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999 (Decreto éste que no era aplicable para la fecha de la interposición de la presente demanda -19/10/2015-), ya que para ese momento, se encontraba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, bajo el N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.
Cabe adelantar, que el precitado artículo infra transcrito, disponía la consignación de los cánones de arrendamiento ante los tribunales de municipio competentes cuando el arrendador rehusare recibirlos, en los siguientes términos:
“Artículo 51. Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
La norma legal supra transcrita, señalaba en qué forma, tiempo y supuesto de hecho, el arrendatario podía cumplir su obligación de consignar el monto de los cánones de arrendamiento que el arrendador se negara a recibir, constituyendo tal procedimiento una modalidad por medio de la cual el arrendatario preservaba su estado de solvencia en el pago de dichos cánones de alquiler, evitando procedimientos judiciales que conllevaran al desalojo.
Ahora bien, en cuanto a la falta de aplicación de las normas contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, efectivamente vigente para el momento de la interposición de la demanda (19 de octubre de 2015), en concreto el artículo 27 y la disposición derogatoria primera de este cuerpo normativo, se precisa el siguiente contenido:
“Artículo 27: El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento.
En caso de cambio o modificación de la cuenta bancaria, el arrendador deberá, con quince (15) días antes de la fecha de pago, participar al arrendatario los datos de la nueva cuenta bancaria o de las modificaciones que se hubieren efectuado.
Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por causas imputables al arrendador, a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial.
Estos montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”.
“Disposiciones Derogatorias Primera
Se desaplican, para la categoría de inmuebles cuyo arrendamiento regula el presente Decreto Ley, todas las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999”. (Resaltados de la Sala).
En atención a las normas transcritas, se desprende que, con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se fijó un procedimiento para la consignación de cánones de arrendamiento por parte del arrendatario al cual el arrendador obstaculice su cumplimiento en detrimento de su derecho a mantenerse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento obsequiando a favor de la justicia la creación de un organismo competente en esta materia, distinto a los tribunales de municipio, quedando, en principio desaplicada la disposición contenida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (artículo 51 eiusdem supra transcrito), tal como lo prevé la disposición derogatoria primera ibídem.
Ahora bien, la recurrida al recoger los alegatos expuestos por el arrendatario dejó establecido que: “…el arrendador, se negó a recibir los pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto y septiembre de 2015, a pesar de todas las gestiones conciliatorias instadas por su representado, y por tal motivo su mandante no había podido cancelar dichos cánones de arrendamiento, alegando que el ejecutivo Nacional no ha creado la cuenta a los fines de recibir las cantidades de dinero con el fin de que los arrendatarios cumplan con el pago de los cánones de arrendamiento, y que su mandante desconoce la existencia de alguna cuenta en una entidad bancaria a nombre del arrendador donde pueda depositar tales cantidades de dinero…”.
Resulta oportuno con base a lo expuesto, verificar conforme a las situaciones de hecho y de derecho que se plantean en el presente caso, el procedimiento a seguir para resolver discrepancias que involucren acuerdos contractuales de arrendamiento de locales para uso comercial en lo referente a la consignación del pago de los cánones de arrendamiento desde que entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, vale señalar, el 23 de mayo de 2014.
Las relaciones arrendaticias encuentran su fundamento legal en el artículo 1.579 del Código Civil, el cual dispone que:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquella…”. (Resaltados de la Sala).
De la citada norma sustantiva se colige, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición el goce y uso de una cosa mueble o inmueble; y por parte del arrendatario, realizar un pago determinado, al cual se obliga con ocasión al uso de esa cosa, resultando como conclusión inequívoca, que el demandado recurrente, se encontraba obligado a realizar el pago acordado con la actora por concepto del arrendamiento convenido entre las partes.
Así mismo, y en cuanto a las obligaciones que surgen para el arrendatario con ocasión a este contrato de especie, el artículo 1.592 del Código Civil, señala que:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el que contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2.- Debe pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos”.
Patentiza la norma adjetiva civil supra señalada, que la obligación que nace en el arrendatario de pagar, se presume siempre, y aun cuando no exista disposición contractual escrita, como en el presente caso, donde mediaba una relación verbal, generando en consecuencia para el hoy recurrente, un obligación de hacer ante el actor arrendador, la cual no era otra que, mantener el pago oportuno de los cánones de arrendamiento convenidos, que fueron precisados por el juzgador de alzada de acuerdo con las actas procesales, en pago por “mensualidades vencidas”, siendo esta determinación de la recurrida un hecho aceptado y no controvertido por las partes en contienda dentro del proceso.
De igual forma, precisa conveniente esta Máxima Instancia Civil, hacer mención de la decisión N° 55, proferida por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, en fecha 5 de febrero de 2009, expediente 07-1731, caso: INMOBILIARIA 200555 C.A., donde quedó establecido en lo atinente al cumplimiento del tiempo y modo de satisfacer la obligación de pago por parte del arrendatario de acuerdo con lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo siguiente:
“…En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
(…Omissis…)
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.
Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros tribunales-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los tribunales de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.
(…Omissis…)
Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”.
Concatenado con lo expuesto, la decisión de la Sala Constitucional, viene a dar certeza sobre una de las normas que el formalizante ha delatado infringida por la recurrida, es decir, la atinente al artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual, remite al arrendatario, a efectuar el pago de la pensión de arrendamiento en el supuesto que el arrendador se rehúse a recibirla, a los tribunales de municipio competentes por la ubicación del inmueble, esclareciendo lo concerniente al particular de los quince (15) días mencionados en la norma.
De igual forma, observa esta Sala que aun cuando, el recurrente insiste en la discrepancia normativa de la legislación que rige la materia y a su vez manifiesta que desconocía la conducta legal a seguir por efecto de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en modo alguno combate el establecimiento de los hechos que fijó el juez y que según señala éste último, derivarían de la precitada prueba de informes, cabe reiterar, que los Juzgados de Municipio han mantenido y mantienen, la facultad de recibir las consignaciones de los cánones de arrendamientos en casos como el de autos.
Se precisa oportuno dada la importancia que supone para el sano desenvolvimiento de las relaciones contractuales en materia de arrendamiento de locales de uso comercial, reiterar el criterio establecido en el fallo proferido por este Tribunal Supremo de Justicia, a través de sentencia N° 1004, emanada de la Sala Político Administrativa, infra transcrita, la cual en fecha 13 de agosto de 2015, en sintonía con la realidad presentada dado que ciertamente no se ha instrumentado el órgano administrativo a que se refiere el artículo 27 de la ley vigente, antes transcrito, en lo concerniente al pago de los cánones de arrendamiento de locales comerciales en aquellos casos en que propietarios o arrendadores se nieguen a recibir el alquiler que el órgano encargado de recibir las consignaciones por pensión de alquileres, son las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) de los circuitos judiciales civiles, mercantiles y del tránsito; en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial.
El fallo en cuestión señala:
“…Conforme a lo precedentemente transcrito, corresponderá al organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial y de acuerdo con lo previsto en los artículos 5 y 27 del referido cuerpo normativo, es decir, al Ministerio del Poder Popular para el Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), regular el procedimiento para efectuar las consignaciones arrendaticias en aquellos casos en que el arrendatario no pudiese efectuar el pago del canon de arrendamiento por causas imputables al arrendador.
Sin embargo, observa esta Sala que no consta que el aludido Ministerio haya creado la cuenta, a los fines de recibir las cantidades de dinero que los arrendatarios pongan a disposición de los arrendadores con el fin de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes.
Ahora bien, previo a la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la Sala Plena de este Tribunal Supremo de Justicia dictó la Resolución N° 2011-0051, del 26 de octubre de 2011, publicada en la Gaceta Judicial N° 13 del 5 de marzo de 2012, mediante la cual creó los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito a nivel nacional, estableció en su artículo 21 lo siguiente:
(…Omissis…)
De conformidad con la disposición citada, los Circuitos Judiciales Civiles, Mercantiles y del Tránsito cuentan con una Oficina de Control de Consignaciones (OCC) la cual está encargada de llevar el control contable de los movimientos de dinero de los tribunales.
Asimismo, observa esta Sala que la referida Resolución establece la posibilidad de crear una Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI) la cual recibirá las cantidades de dinero producto de las relaciones arrendaticias.
Así, visto que no consta que el Ministerio del Poder Popular para el Comercio, haya creado la cuenta a fin de recibir la consignación de los cánones de arrendamiento por parte de los arrendatarios de locales con uso comercial y en aras de la protección del derecho a la tutela judicial efectiva y a la celeridad procesal, debe la Sala concluir que, sean las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), las que reciban las consignaciones de cánones de arrendamiento correspondientes a las relaciones arrendaticias; en caso de que dicha oficina no esté creada en la respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la consignación del canon de arrendamiento a la Oficina de Control de Consignaciones (OCC) y en último lugar si en el sitio donde se encuentra ubicado el inmueble no existiere el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito; recibirá las consignaciones de cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la localidad que corresponda; hasta tanto el aludido Ministerio cree la prenombrada cuenta para recibir las consignaciones de los cánones de arrendamiento de locales con uso comercial”. (Resaltados de la Sala).
La sentencia que antecede, señala que de acuerdo con lo establecido en la vigente Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en la Gaceta Oficial N° 40.418, del 23 de mayo de 2014, el pago por consignaciones debe realizarse a través de una cuenta que creará el Ministerio del Poder Popular para el Comercio con asistencia de la Superintendencia de Precios Justos (SUNDDE); sin embargo, mientras se cree la cuenta correspondiente generada con la promulgación de este cuerpo normativo, el fallo en cuestión de cara a la realidad planteada y en función de la justicia, reconoce que los inquilinos podrían realizar sus pagos a través de las Oficinas de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (OCCAI), sino hubiere sido creado a través de las Oficinas de Control de Consignaciones (OCC), y si estas no estuvieren creadas, los Tribunales de Municipio, dependientes del Poder Judicial.
Con base a los argumentos anteriormente expuestos, concluye esta Sala que la recurrida, determinó asertivamente que el formalizante, no dio cabal cumplimiento a la obligación de pagar al arrendador las pensiones por concepto de alquiler a plazo vencido, siendo que lejos de dejar de aplicar una norma vigente y haber aplicado una disposición legal que resultó derogada, tal como denuncia, la realidad fáctica es que ante la demora en la instrumentalización prevista en el precitado artículo 27 del texto legal vigente, los tribunales de municipio se mantuvieron recibiendo dichas consignaciones –sin interrupción-; cuestión esta última que el formalizante en modo alguno combate.
Por consiguiente, estima esta Máxima Jurisdicción considerar acertado el razonamiento proferido por el ad quem, mediante el cual consideró que el arrendatario se encontraba habilitado para cancelar los cánones a través de los Tribunales de Municipio de la localidad donde se encontraba ubicado el bien inmueble en litigo, lo cual –según afirma el tribunal superior- habría quedado igualmente probado a través de la prueba de informes requerida por el a quo.
En atención a lo expuesto, esta Máxima Instancia Civil declara improcedente la presente delación, por cuanto no se desprende de la recurrida, la configuración de las delaciones planteadas por el recurrente. Así se decide.
DECISIÓN
En mérito de las consideraciones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 14 de noviembre de 2016.
Se condena a la recurrente al pago de las costas procesales del recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón. Particípese esta remisión al Juzgado Superior de origen de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiún (21) días del mes de junio de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
Presidente de la Sala,
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YVÁN DARIO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
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Magistrado Ponente,
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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
La Secretaria temporal,
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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Nota: publicada en su fecha a las
La Secretaria Temporal,