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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. N° 2017-000239
En el juicio por retracto legal arrendaticio, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, por la sociedad mercantil TOMA C.A., representada judicialmente por el profesional del derecho Iván Benito Díaz Vásquez, los ciudadanos Cruz Antonio Mata Marín, Beda Cruz Mata Marín y Romelia Virginia mata Marín, representados judicialmente por el abogado Oscar José Caro; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 27 de enero de 2017, mediante la cual declaró: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por(...) la parte demandada(…) en contra de la sentencia dictada en fecha 22.6.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 22.6.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial. TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la parte demandada. CUARTO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la sociedad mercantil TOMA C.A. en contra de los ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN, ya identificados.
Contra la precitada decisión, el demandante a través de su representación judicial, anunció recurso de casación en fecha 14 de febrero de 2017 el cual fue oportunamente formalizado. Hubo impugnación, no hubo replica.
Cumplidas las formalidades legales, se dio cuenta en Sala en fecha 22 de marzo de 2017 y se asignó la ponencia a la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba.
Concluida la sustanciación del recurso de casación en fecha 24 de abril de 2017, esta Sala pasa a dictar la decisión procesal bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter suscribe el presente fallo, previa las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
La Sala considera necesario referir el criterio sostenido pacíficamente en su fallo de fecha 21 de marzo de 2006, dictado para resolver el caso Farmacia Atabán S.R.L., contra la Caja de Previsión Social del Cuerpo de Bomberos del Distrito Federal, actualmente denominada Caja de Ahorros de los Bomberos Metropolitanos de Caracas (CABOMCA); en el cual se dejó establecido que la sentencia recurrida en dicha oportunidad, habiendo declarado con lugar la falta de cualidad activa, se pronunció sobre “(…) un punto de derecho -cuestión jurídica previa- que en virtud de su naturaleza, absuelve a la jurisdicción de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido (…)”.
Así, constatado que en el caso bajo estudio en el que la decisión recurrida “(…) es fundamento de una cuestión jurídica previa, (…)”, procede esta Sala, como lo hizo en la oportunidad señalada, “(…) al análisis del presente recurso en aplicación de su doctrina pacífica y reiterada, que sostiene que constituye una carga para el recurrente el atacar a priori los fundamentos de esa cuestión jurídica previa, en la cual se basó el juez para dejar de conocer el fondo de la causa. (…)”.
En consecuencia, el fondo de lo planteado en las denuncias analizadas a continuación, contenidas en el escrito de formalización objeto de presente fallo, sólo será conocido y resuelto por esta Sala, si el recurrente ataca con prioridad, en lo delatado en las mismas, el asunto de derecho, (en el caso de especie: la falta de cualidad activa y pasiva de las partes); que de acuerdo a lo dispuesto por el ad quem, le impidió pronunciarse sobre el mérito de la causa. Así se deja establecido.
RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
I
De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia en la recurrida la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el juez de alzada incurrió en el vicio de incongruencia positiva.
Al respecto, el recurrente manifiesta lo siguiente:
“…De conformidad con lo estipulado en el artículo 313, numeral primero del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° Ejusdem(sic), por considerar que la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de Enero(sic) de 2.017, por el Juzgado(…) en la causa identificada con el numero 0900516 según nomenclatura propia de ese Despacho(sic), incurrió en el vicio de INCONGRUENCIA POSITIVA al haberse apartado de los términos en que las partes establecieron la relación procesal; según las consideraciones siguientes.
En el libelo de la demanda mi representada dejo constancia de que en fecha 25 de Octubre(sic) de 1.973, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, en su carácter de presidente de la empresa TOMA, C.A(sic), en su condición de arrendatario; y el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MATA, en su condición de arrendador, de un inmueble situado(…) por un lapso de dos (02) años prorrogables por períodos iguales, contrato este que se prorrogó hasta el día 15 de noviembre de 1.977; siendo el caso de que a partir del año 1994 esta contratación que ya tenía una antigüedad de más de 17 años de longevidad, paso a ser a tiempo indeterminado(sic).
…Omissis…
Siendo este hecho de vital importancia para la procedencia de la acción intentada por mi patrocinada, por ser la oportunidad en la que se entera de la enajenación del inmueble que viene ocupando en calidad de arrendatario en forma pacífica e ininterrumpida desde el año 1977.
Igualmente se hace constar en el libelo de la demanda que el de cujus Arrendador(sic) CRUZ ANTONIO MATA MATA, nunca le ofreció en venta a mi patrocinada el inmueble objeto del arrendamiento para que ejerciera el derecho de preferencia para adquirirlo en las mismas condiciones en que lo vendió a CRUZ ANTONIO, BEDA CRUZ y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN.
Este hecho, se manifestó igualmente en el escrito libelar, haciendo énfasis en que el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MATA, siguió arrendando el inmueble a su representada bajo el engaño de que era el propietario y que no había decidido vender todavía; conducta que mantuvo, hasta el día Primero (sic) de Agosto(sic) de 2003, fecha en la cual murió.
…Omissis…
Ahora bien resulta importante traer a colación, que el fallecimiento del ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MATA, no ponía fin a la relación arrendaticia, de conformidad con las estipulaciones contenidas en el artículo 1.603 del Código Civil, en virtud de la cual la muerte del arrendador no extingue el contrato de arrendamiento; y que los ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN, a través de su madre BELLARMINA MARIN, basaron su engaño en hacer creer a mi representada que el arrendamiento se mantenía en la persona de ellos(sic) como continuación de su difunto padre de conformidad con las normas relativas a la apertura de la sucesión y de la continuación en la posesión en la persona del heredero, también consagradas en el Código Civil.
…Omissis…
Ciudadanos Magistrados, esta actitud de engaño siempre la mantuvieron e incluso en el año 2007 solicitaron a la Alcaldía del municipio Marcano del Estado (sic) Nueva Esparta una rectificación de medidas y linderos del inmueble objeto del arrendamiento y se identificaron como representantes de la SUCESIÓN MATA MARIN.
…Omissis…
Alegatos de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda
Los DEMANDADOS, ciudadanos(…), en su escrito de contestación a la demanda, por intermedio de su apoderado judicial (…) alegaron la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida específicamente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por considerar que la misma fue intentada por una persona natural, no Abogado(sic) actuando en representación de una Persona (sic) Jurídica (sic), que la capacidad de postulación está referida a la sola realización de los actos procesales, por lo cual la representación Judicial(sic) corresponde exclusivamente a los abogados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de abogados (sic), en concordancia con el artículo 166 de Código de Procedimiento Civil.
…Omissis…
El fallo recurrido incurre en el vicio denunciado, al momento de suplir argumentos y no atenerse a las defensas planteadas por los demandados, quienes nunca alegaron como excepción o defensa la falta de cualidad de la empresa TOMA C.A,(sic) como arrendataria para intentar la acción de Retracto(sic) Legal(sic), mas por el contrario en todo momento de la litis mantuvieron y sostuvieron que “LA ARRENDATARIA TOMA C.A.” (sic), se encontraba en estado de insolvencia y que había infringido el contrato de arrendamiento que evidentemente dan por reconocido incurriendo inevitablemente en este vicio de incongruencia positiva al momento de establecer en la parte dispositiva de la sentencia lo que de seguidas se copia de manera textual:
…Omissis…
Es así como La(sic) juzgadora de la superior instancia, cuando analiza y valora la prueba de copia certificada de la sentencia dictada en otro juicio en el mes de febrero de 2.012, concretamente en el juicio de desalojo instaurado por los demandados arrendadores de TOMA, C.A., dice que en ese otro juicio se declaró sin lugar la demanda de desalojo con fundamente en que ambas partes carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en los términos que se transcriben a continuación:
…Omissis…
Por lo que cabria preguntarnos como (sic) ¿Cómo se suscribe un contrato verbal?. (sic) ¿Dónde está ese contrato verbal suscrito?. ¿Dónde consta tal suscripción?. ¿Quién lo incorporo al debate probatorio?.
Por lo que podemos sin temor a equivocarnos afirmar que concluyo erráticamente la juez superior en este nuevo proceso de Retracto (sic) Legal (sic) Arrendaticio (sic), los mismo criterios de la anterior y distinta acción judicial.
Por todo lo antes expuesto hay que dejar claro e insistir en destacar que en este proceso de retracto legal arrendaticio, del Tribunal (sic) de alzada estableció que mi representada no tiene cualidad para accionar en retracto legal arrendaticio, sin tener en consideración la naturaleza de esta acción, los hechos alegados por ambas partes procesales, las defensas alegadas por los demandados, ni los medios probatorios aportados a este nuevo proceso…”.
Para decidir, la Sala Observa:
En el marco de la presente denuncia, el formalizante señala que el juzgador de alzada extendió su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su conocimiento, al establecer la falta cualidad procesal activa y pasiva de ambas partes dentro del proceso, hecho que, según indica, no consta que fuera alegado autos.
Ahora bien, en relación con el vicio de incongruencia positiva, esta Sala en sentencia No. 824 de fecha 9 de diciembre de 2008, en el caso: La Rinconada C.A. Vs. Gladys Gubaira de Matos, expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, del concepto de congruencia emergen dos reglas que son: a) Decidir sólo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado.
Este elemento denominado congruencia supone, que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes: ne eat iudex ultra petita partium, pues si así lo hiciera incurriría en incongruencia positiva, la que existe cuando la sentencia concede o niega lo que nadie ha pedido, dando o rechazando más, cuantitativamente o cualitativamente de lo que se reclama, o cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración, y es por ello que con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que da lugar a la incongruencia positiva o ultrapetita, ya señalada, y que también se puede presentar, si el juez decide sobre algo distinto de lo pedido por las partes extrapetita, -ne eat iudex extra petita partium-; o la incongruencia negativa o citrapetita, -ne eat iudex citra petita partium- cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial.
De igual forma ha señalado esta Sala, que si lo establecido por el Juez constituye claramente una conclusión de orden intelectual, a la que arribó luego de examinar las pruebas aportadas por las partes al proceso, esto es claro que no constituye la violación del principio de congruencia del fallo, conforme a la doctrina de la Sala, al ceñirse el juez a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes. Y así se decide...”.
Respecto del vicio de incongruencia positiva, tal y como lo expresa Pedro Aragoneses en su obra sentencias congruentes, páginas 89 y siguientes, se refiere a:
“…que debe existir una perfecta adecuación o correspondencia entre las pretensiones de las partes y el contenido de la sentencia. Ello implica que la decisión del juez no puede ir más allá de lo pedido por las partes (ne eat iudex ultra petita partium), so pena de incurrir en incongruencia positiva…”.
De la revisión de las actas que conforman el presente expediente se puede constatar que la parte demandada en su escrito de contestación, expresa lo siguiente: (Folios 327 al 332 de la pieza 1/3 del expediente):
“… siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda que en contra de mis representados tiene intentado (…) la compañía Toma, C.A.,(…) ante usted muy respetuosamente ocurro y expongo:
…Omissis…
Realizada la anterior exposición procedo a interponer la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida específicamente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, todo ello con fundamento en la argumentación que de seguidas paso a desarrollar.
Como bien se ve en el caso que nos ocupa, la demanda es intentada por una persona natural, no abogado, actuando en representación de una persona jurídica.
…Omissis…
En el caso bajo análisis el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI(…) no es un profesional del derecho y por ende no puede acudir a un proceso judicial para representar los intereses de la Compañía(sic) “Toma, C.A.” independientemente que se encuentre asistido de abogado, ya que la asistencia en todo caso por parte de un abogado, se pudiera aceptar si ella fuera una persona natural y como quiera que la capacidad de postulación colinda con el orden público y el debido proceso, la misma no puede ni siquiera convalidada por la misma parte, por lo que, en este caso no procede la reposición de la cusa, si no la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y así lo solicito(sic).
…Omissis…
Se opone la defensa de fondo de prohibición de la Ley de Admitir (sic) la acción propuesta de conformidad con el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 882 y 16 eiusdem. Según la parte actora, se demanda a mi representada para que convenga en dos puntos:
…Omissis…
De lo arriba transcrito se evidencia que se intento una acción mero declarativa, pues solo se busca que el Tribunal(sic) declare que la accionante tiene derecho a subrogarse en las personas de los demandados en las mismas condiciones pactadas entre ellos y el extinto vendedor por lo cual no dudamos en afirmar que lo pretendido es lo que en doctrina se ha conocido como “una acción autosatisfactiva del interés del accionante” ya que sólo persigue que se declare la certeza de un derecho o relación jurídica que se tiene como incierta.
…Omissis…
En el presente caso se ha intentado una acción para intentar un supuesto Retracto (sic) Legal (sic) Inquilinario (sic).
En su demanda el accionante, señala que para que el derecho de retracto prospere se requiere la concurrencia de varios requisitos, siendo uno de ellos que el inquilino que ejerza la acción se encuentre solvente en las mensualidades arrendaticias.
En el caso de autos, aparte de otras consideraciones que hacen improcedente la acción intentada, el inquilino al momento de intentarla, esto es, no se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Como lo reconoce la parte actora, en los diversos contratos de arrendamiento producidos por ella figura como arrendataria la compañía “TOMA C.A.”, por lo que es ésta la única deudora de los alquileres del inmueble que le fue dado en arrendamiento.
…Omissis.
Rechazo y niego que el accionante haya tenido o tenga la intención de comprar el inmueble objeto de la presente causa. Si ello fuere cierto ha debido demostrarlo consignando la suma que él debe pagar por el inmueble arrendado, a tenor de lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil...”.
De lo anteriormente transcrito se observa que la parte demandada alego en su escrito de contestación a la demanda: 1.- Que pasa a interponer la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida específicamente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. 2.- Que debió intentarse una acción mero declarativa pues solo se busca que el tribunal declare que la accionante tiene derecho a subrogarse en las personas de los demandados en las mismas condiciones pactadas entre ellos y el extinto vendedor y 3.- Que no se cumplió con el requisito de procedencia de la presente acción relativo a la solvencia necesaria en el pago para poder intentar la misma.
Por su parte, el juez de la recurrida, en la oportunidad de resolver la falta de cualidad activa opuesta por la demandada, estableció lo siguiente:
“…FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-ARGUMENTOS DE LAS PARTES DURANTE EL DESARROLLO DEL PROCESO.-
Como fundamento de la acción de retracto legal arrendaticio el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil TOMA C.A., debidamente asistido de abogado, señaló lo siguiente:
- que su representada hace más de treinta (30) años
que arrendó un inmueble situado en la calle Aurora de la ciudad de Juangriego (…)
casa que es o fue de CRUZ MATA MATA; - que el primer contrato de
arrendamiento celebrado con el propietario del inmueble, ciudadano CRUZ ANTONIO
MATA MATA, se realizó el día 25.10.1973, por un lapso de dos (2) años
prorrogable por periodos iguales. Este contrato se prorrogó hasta el día
15.11.1977, fecha en la cual se celebró nuevo contrato (…). Este contrato se
prorrogó de común acuerdo, hasta el día 01.02.1983, fecha en la cual se celebró
un nuevo contrato de arrendamiento por un periodo de dos (2) años prorrogable a
voluntad conjunta entre las partes contratantes;
…Omissis…
- que por las razones de hecho y de derecho señaladas, es por lo que demanda por retracto legal arrendaticio a los ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN, para que convenga o en su defecto a ello, sean condenados por el Tribunal(sic), en lo siguiente: PRIMERO: En el derecho que tiene su representada a subrogarse en las personas de los demandados, por ser los compradores del inmueble, en las mismas condiciones pactadas entre ellos y el extinto vendedor, cuyo derecho de subrogación es irrenunciable, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
…Omissis…
- que en el caso bajo análisis el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, no es un profesional del derecho y por ende no puede acudir a un proceso judicial para representar los intereses de la compañía TOMA C.A., independientemente que se encuentre asistido de abogado, ya que la asistencia en todo caso por parte de un abogado, se pudiera aceptar si ella fuere una persona natural y como quiera que la capacidad de postulación colinda con el orden público y el debido proceso, la misma no puede ser ni siquiera convalidada por la misma parte, por lo que, en este caso no procede la reposición de la causa, sino la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta;
…Omissis…
- que en lo que se refiere al momento en que debe existir la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento no queda la menor duda de que ello debe existir para la oportunidad en que se ejerce dicho retracto y no en alguna otra;
…Omissis…
LA CUESTIÓN PREVIA DEL NUMERAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, RELACIONADA CON LA PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA.- …Omissis…
En el caso bajo análisis el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, (…), no es un profesional de derecho y por ende no puede acudir a un proceso judicial para representar los intereses de la Compañía “Toma, C.A.”, independientemente que se encuentre asistido de abogado, ya que la asistencia en todo caso por parte de un abogado, se pudiera aceptar si ella fuere una personal natural y como quiera que la capacidad de postulación colinda con el orden público y el debido proceso, la misma no puede ser ni siquiera convalidada por la misma parte, por lo que, en este caso no procede la reposición de la causa, sino la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y así lo solicito…”.
Por otra parte, emerge de las actas que a raíz
de los anteriores señalamientos, la parte actora concurrió al proceso señalando
en torno a la misma lo siguiente:
“…La parte demandada cuestiona la representación jurídica del presidente y
representante de la Empresa Toma, C.A, tergiversando los hechos y tratando de
confundir la representación del presidente de la empresa demandante,
esgrimiendo la “capacidad de postulación” dándole una connotación distinta e
interpretándola con un fundamento alejado de todo contexto contenido en las
normas jurídicas aplicables al caso, motivo por el cual, me permito hacer la
siguiente observación al respecto: 1°) Dice la parte demandada, que el
representante de la empresa actúa como que fuera profesional del derecho,
contraviniendo el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y 4° de la ley
de Abogados, rechazo en toda forma de derecho tal aseveración, ya que el
presidente de la empresa, en este caso, está actuando en juicio como
representante Legal de la demandante Toma, C.A., de la cual además de ser presidente
es accionista de la misma, con las facultades que le confiere el Acta(sic)
Constitutiva(sic) – Estatutos (sic) de la empresa en referencia, y debidamente
asistido por Abogado o Profesional del Derecho, lo cual contraviene ninguna Ley
ni norma Jurídica. Lo dicho por la parte demandada, aplica solamente cuando una
persona que no es abogado ejerce funciones y actuaciones judiciales en nombre
de otro particular (un tercero), con el cual no guarda ninguna relación de
intereses. En el presente caso el ciudadano Antonio Kassapis Progonis, está
actuando como representante legal de la empresa demandante, en la cual no solo
está amparado por la Ley, sino que además es Presidente y tiene intereses
patrimoniales comunes; y es bien sabido y como lo puede observar la ciudadana
Juez que no está ejerciendo poderes de ninguna especie ni en ningún sentido,
solo está actuando como representante y máximamente presidente de la empresa
demandante.
…Omissis…
Determinado lo anterior se observa que en este asunto se alega que existe prohibición de admitir la demanda por dos motivos, el primero por cuanto el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI, presidente de la sociedad mercantil TOMA C.A. carece de capacidad de postulación, lo cual no se compagina con la realidad procesal que impera en esta causa, por cuanto de la sola lectura del escrito libelar se desprende que el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI concurre al proceso debidamente asistido de abogado, para proponer la presente demanda no como persona natural, ni mucho menos como apoderado judicial de la empresa TOMA C.A., como se pretende hacer valer en este caso, sino como representante legal de la empresa sustentado dicha representación en la cláusula vigésima de sus estatutos sociales, en la cual se establece que “…Se designa como Presidente de la Compañía al ciudadano Accionista ANTONIO KASSAPIS PROGONI; y como Gerente al ciudadano Accionista KONSTANTINO KASSAPIS PROGONI, …”.
…Omissis…
De los fallos parcialmente transcritos, se evidencia que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio y que serán ineficaces las actuaciones realizadas en el mismo por quien no sea abogado, aún cuando haya actuado con la asistencia de un profesional del derecho a menos que actúe en defensa de sus propios derechos e intereses.
De tal manera que se desecha igualmente el incumplimiento del artículo 166 del Código de Procedimiento Civil por los motivos antes destacados. Y así se decide.
En cuanto al segundo aspecto que se invoca para alegar la inadmisibilidad de la demanda, es la existencia de otra vía procesal para que el demandante satisfaga su interés, sin embargo, se observa que no existe disposición legal que de alguna manera prohíba el ejercicio de la demanda, ya que la misma está contemplada en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en este asunto en apariencia entre los sujetos procesales existe o existió una relación contractual arrendaticia y del mismo modo se infiere del documento público que riela desde el folio 44 al 50 que el ciudadano CRUZ MATA MATA vendió a los ciudadanos VERACRUZ MATA MARIN, ROMELIA MATA MARIN y CRUZ ANTONIO MATA MARIN, el mismo inmueble objeto del arrendamiento, por lo cual se desestima la misma. Y así se decide.
Bajo tales consideraciones, se desecha la cuestión previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil propuesta por la parte demandada. Y así se decide.
…Omissis…
PROCEDENCIA DE LA ACCION.
…Omissis…
Basado en lo anterior, para resolver este asunto se estima necesario
puntualizar lo siguiente: en este caso se extrae que la empresa demandante, la
sociedad mercantil TOMA C.A. si bien durante el periodo de tiempo comprendido
entre el 25.10.1973 y el 11.11.1986, fecha en la cual se dio en venta el
inmueble, se mantuvo como arrendataria del inmueble situado en(…) consta en los
autos, de acuerdo al merito probatorio arrojado por la copia certificada de la
inspección judicial evacuada en fecha 15.12.2011 por el Juzgado del Municipio
Marcano de esta Circunscripción Judicial la cual fue promovida por el abogado
ROBERTO ROJAS SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte
demandada en el expediente N° 617/10 (nomenclatura del referido Juzgado)
contentivo del juicio de desalojo incoado por sus representados en contra de la
empresa TOMA C.A., en la cual se deja constancia que la sociedad mercantil LA
FERIA SHOES STORE C.A. ha efectuado consignaciones de cánones de arrendamiento
por el mismo inmueble propiedad de sus mandantes. Se debe acotar que la
referida inspección judicial recayó en el expediente de consignaciones de
pensiones de arrendamiento llevado por el mencionado Tribunal, signado con el
N° 663, y en la cual se dejó constancia que la empresa LA FERIA SHOES STORE
C.A. a pesar de que no es parte en este asunto es quien está representada por
la misma persona natural que representa a la empresa demandante, es quien está
efectuando las consignaciones, y que las ha consignado a favor de la ciudadana
BELLARMINA MARIN, en su carácter de arrendadora, quien tampoco es parte en este
proceso, realizando la primera el 22.04.2009 y la última el 07.12.2011, cuya
prueba fue valorada por el Tribunal(sic) de la causa.
Por otra parte, resulta oportuno destacar que de acuerdo al merito que arrojó la copia certificada de la sentencia dictada en fecha 02.02.2012 por el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial la cual cursa desde el folio 10 al 32 de la segunda pieza del presente expediente, se evidencia que la misma fue emitida en el expediente signado con el N° 617/10 contentivo del juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN en contra de la sociedad mercantil TOMA C.A. y mediante la cual se declaró sin lugar la misma, basada en el hecho de que tanto los ciudadanos ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN como la sociedad mercantil TOMA C.A. carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en razón de que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27.08.2003 fue suscrito por la referida empresa y la ciudadana BELLARMINA MARIN, y quedó extinguido cuando la misma arrendadora el día 25.03.2004 suscribió contrato verbal de arrendamiento con otra empresa, con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A., tal y como se puede extraer del extracto que a continuación se copia:
…Omissis…
Es decir el referido Juzgado en la oportunidad antes dicha declaró que tanto los ciudadanos ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN como la sociedad mercantil TOMA C.A. carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en razón de que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27.08.2003 fue suscrito por la referida empresa y la ciudadana BELLARMINA MARIN, y quedó extinguido cuando la misma arrendadora el día 25.03.2004 suscribió contrato verbal de arrendamiento con otra empresa, con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A.
Basado en lo anterior, esta alzada concluye
que la demanda ejercida debe ser desestimada en aplicación del artículo 43 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios(sic) -vigente para la fecha en que se
propuso la presente demanda– en vista de que se incumple con el primer extremo
que se debe verificar para que sea procedente, como lo es, que la acción sea
ejercida por quien ostenta el carácter de arrendatario del bien objeto de la
negociación, por cuanto -se insiste- para la fecha en que se propuso la
presente demanda, la empresa accionante no ostentaba la condición de arrendataria
del inmueble situado en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio
Marcano de este Estado,(…) sino otra empresa la cual si bien está representada
por la misma persona natural que actúa en nombre de la demandante, el ciudadano
ANTONIO KASSAPIS PROGONI es una persona jurídica distinta.
Sin embargo, solo a titulo ilustrativo, estima quien decide necesario discernir
sobre el cumplimiento del resto de los extremos, con el ánimo de ilustrar a las
partes actuantes en este proceso, y en tal sentido por otra parte con respecto
a la tempestividad de la acción contempla la norma que la misma se debe ejercer
dentro de los cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de
la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el
adquiriente.
…Omissis…
Así pues, que conforme al criterio de la Sala el lapso para incoar la demanda de retracto legal arrendaticia conforme a la hoy extinta Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de cuarenta (40) días contados desde la oportunidad en que el arrendatario tenga conocimiento sobre dicha venta, lo cual deberá ser demostrado en forma clara y definida en el juicio puesto que ese momento específico constituye el punto de partida para que se realice el computo del precitado lapso para ejercer la demanda. La disposición transcrita del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de una claridad meridiana tal que su interpretación no deja lugar a dudas sobre lo que ella establece; su redacción es tajante, no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo. También ha señalado la Sala que el ejercicio de dicha acción no aplica cuando el arrendatario ejerza la posesión arrendaticia sobre una parte del bien vendido, o parte de una globalidad, ya que en ese caso no nace para éste el derecho de ejercer el retracto legal, así como tampoco para el propietario la carga legal de ofrecérselo en venta.
…Omissis…
En el caso de autos, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal que rige para este caso en concreto, es el establecido en el artículo 47 del hoy extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que es de cuarenta (40) días continuos, por lo que se debe tomar en cuenta el momento en que se verificó la venta concatenado con la oportunidad en que el afectado fue notificado o tuvo conocimiento de la misma, y al respecto se advierte que el ejercicio de esta demanda se hizo fuera de dicho lapso, puesto que de acuerdo a la fecha en que se produjo la protocolización del documento de venta que dio lugar a esta demanda de retracto legal, concretamente en fecha 11.11.1986 hasta el día 03.11.2010 que es la oportunidad en que se propuso la demanda transcurrió en exceso dicho lapso. Cabe señalar que si bien la empresa TOMA C.A. a través de su representante legal, ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI alegó que en fecha 25.10.2010 se enteró que el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MATA en fecha 11.11.1986 había vendido el inmueble arrendado sin haberla notificado, esta alzada toma como punto de partida para computar el lapso de caducidad -conforme al criterio arriba invocado- la fecha en que se protocolizó el documento de venta definitiva, por cuanto desde ese momento el contrato celebrado adquiere los efectos erga omnes, y por ende tiene valor no solo para las partes, sino también con respecto a terceros.
Por último, con respecto a la presunta insolvencia alegada se advierte del estudio y análisis del material probatorio aportado que no existen pruebas que demuestren que la empresa TOMA C.A. cumplió a cabalidad con el pago puntual de las pensiones de arrendamiento imputables a los meses de abril del 2009 a diciembre del 2011, sino mas bien que la empresa LA FERIA SHOES STORE C.A. es quien ha venido no solo ocupando el inmueble antes identificado como arrendataria, y ha efectuado consignaciones de cánones de arrendamiento ante el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en su carácter de arrendadora, a pesar de que ésta como ya se dijo no es parte en este proceso.
…Omissis…
VII.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por los abogados ROBERTO ROJAS SALAZAR y JESUS ENRIQUE LAREZ FERMIN, en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada, ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN, en contra de la sentencia dictada en fecha 22.06.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 22.06.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa del numeral 11° del artículo 346 del
Código de Procedimiento Civil propuesta por la parte demandada.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la
sociedad mercantil TOMA C.A. en contra de los ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA
MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN, ya identificados…”. (Resaltado de la Sala).
De conformidad con lo anteriormente transcrito, se observa que el juez de la recurrida en aplicación del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios desestimo la presente acción por considerar que los demandados así como la parte actora carecían de cualidad procesal para intentar y sostener el presente juicio en virtud de que el contrato de arrendamiento celebrado el 27 de agosto de 2003 fue suscrito por la actora y la ciudadana Bellarmina Marín el cual quedo extinto cuando la misma arrendadora pactó contrato verbal de arrendamiento en fecha 25 de marzo de 2004 con la sociedad mercantil Shoes Store C.A., igualmente se observa que el juez estableció que el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal que rige para este caso en concreto, es el establecido en el artículo 47 del hoy extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que es de cuarenta (40) días continuos, por lo que se debe tomar en cuenta el momento en que se verificó la venta concatenado con la oportunidad en que el afectado fue notificado o tuvo conocimiento de la misma, y al respecto estableció que el ejercicio de esta demanda se hizo fuera de dicho lapso
En relación con la declarativa respecto de la falta de cualidad por parte del ad quem incluso de oficio la Sala Constitucional de esta Tribunal Supremo de Justicia en sentencia numero 3592 de fecha 6 de diciembre de 2005, caso: Zolagne González Colón, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero , estableció lo siguiente:
“…Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente…”. (Resaltado nuestro).
Igualmente esta Sala de Casación Civil con sustento en el criterio previamente establecido, en el fallo RC.000980 de fecha 16 de diciembre de 2016 con ponencia del Magistrado Yvan Darío Bastardo Flores dice textualmente lo siguiente:
“…En atención a lo anterior, esta Sala de Casación Civil ya se ha pronunciado en relación con la falta de cualidad o legitimación a la causa, en el sentido de dejar claro que se trata de una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia tal como lo refirió la Sala Constitucional de este máximo tribunal, mediante fallo N° 1.930, de fecha 14 de julio de 2003, expediente 2002-1597, caso: Plinio Musso Jiménez, por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia esta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3.592 de fecha 6 de diciembre de 2005, expediente 2004-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias Nros. 1.193 de fecha 22 de julio de 2008, expediente 2007-588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 de fecha 28 de abril de 2009, expediente 2007-1.674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros, y sentencia de esta Sala N° RC-325, del 13 de junio de 2013. Exp. N° 2013-002. Caso: María de la Paz Barradas de Zárraga y otro, contra Egla María de la Nuez y otros)…”.
En consecuencia, la Sala observa que el juez de alzada decidió conforme a las pruebas consignadas dentro del proceso, en especifico para esta denuncia, la sentencia emitida por el juzgado del Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 2 de febrero de 2012, en el juicio por desalojo intentado por los ciudadanos Cruz Antonio Mata Marín, Beda Mata Marín y Romelia Virginia Mata Marín contra la sociedad mercantil Toma C.A., en el cual se declaro sin lugar la demanda con base a la falta de cualidad de ambas partes para sostener dicho juicio y así lo declaró.
En tal sentido, esta Sala no considera que la recurrida adolezca del vicio denunciado, ya que el juez superior, motivó su decisión con base a la sentencia de instancia, presentada como elemento probatorio por la parte demandada y la experticia practicada sobre la misma, razón por la cual, mal podría esta Sala de Casación Civil, reprimir las conclusiones adoptadas por el ad quem luego de examinar los elementos traídos al proceso, tomando en cuenta que no hay incongruencia positiva, dado que la decisión recurrida se basa en una falta de cualidad, la cual es materia de orden público.
Con base en las razones de hecho y de derecho expuestas, esta Sala de Casación Civil no encuentra la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por lo que se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis. Así se declara.
II
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida del ordinal 4° del artículo 243 eiusdem, al incurrir en el vicio de motivación acogida.
El formalizante se fundamenta en lo siguiente:
“…el Juzgado Superior en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Nueva Esparta(…) incurrió en el vicio de INMOTIVACIÓN POR MOTIVACIÓN ACOGIDA como único soporte para motivar el fallo, sin esgrimir una fundamentación propia que conlleve a demostrar que hubo de su parte algún análisis sobre el conflicto planteado, lejos de expresar sus propias razones de hecho y de derecho exigidos por la ley, según las consideraciones siguientes.
En el fallo recurrido la Juez(sic) de alzada, al momento de traer a su fallo la prueba de Inspección(sic) Judicial(sic) evacuada en fecha 15/12/2011, sobre un expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuada por ante el Juzgado de Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, en el expediente del juicio de desalojo incoado por los actores de aquel proceso(…) en contra de mi representada(…) que dicho sea de paso son las mismas partes procesales y con las mismas cualidades de “arrendador y arrendatario”; trae al fallo recurrido las conclusiones efectuadas por aquel Juzgador(sic), valga decir el Tribunal de Municipio Marcano del estado Nueva Esparta, siendo esta conclusión o fundamentación que la consignataria y sociedad mercantil La Feria Shoes Store, C.A. quien consigna los cánones de arrendamiento a favor de BELLARMINA MARIN, quienes(sic) no es parte en este proceso de retracto Legal(sic) Arrendaticio(sic), señaló enfáticamente en el fallo recurrido, que este medio probatorio ya fue valorado por primera instancia y sin ninguna clase de análisis propio o sin explanar sus propias razones de hecho y de derecho tal como se lo exige el numeral cuarto (4°) del artículo 243 del Código Procesal Civil, establece que se evidencia que la arrendataria es la consignataria y la arrendadora es la ciudadana BELLARMINA MARIN.
…Omissis…
Honorables Magistrados que conocerán del presente recurso, como se puede apreciar en el segmento transcrito de la sentencia recurrida, la juzgadora de la superior instancia cuando analiza y valora la prueba de copia certificada de la sentencia dictada en otro juicio en el mes de febrero del año 2.012, en el juicio de desalojo instaurado por los demandados contra mi representada TOMA, C.A., dice que en ese otro juicio se declaró sin lugar la demanda de desalojo con fundamento en que ambas partes carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en razón de que el arrendamiento celebrado en fecha 27.08.2003 fue suscrito por la referida empresa y la ciudadana Bellarmina Marín, y quedo extinguido cuando la misma arrendadora el día 25/03/2004 suscribió contrato verbal de arrendamiento con otra empresa, con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE, C.A.(sic)”.
Incurriendo de esta manera en el vicio denunciado como Inmovitación (sic) por MOTIVACIÓN (sic) ACOGIDA (sic), ya que a todas luces del fragmento de sentencia transcrito se puede inferir de manera inequívoca que la sentenciadora nunca efectúo(sic) ninguna clase de valoración, análisis propio, ni explano sus propias razones de hecho y de derecho para dar así cumplimiento a los postulados contenidos en el artículo 243 numeral cuarto del Código de Procedimiento Civil…”.
Para decidir, la Sala observa:
Aduce el formalizante que la juez de alzada incurrió en el vicio de inmotivación por motivación acogida, al resolver sin efectuar ninguna clase de valoración, análisis propio, ni explanar sus propias razones de hecho y de derecho para tomar su decisión.
El vicio de inmotivación en el fallo, consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos con lo cual no debe confundirse. También ha sostenido la Sala en repetidas ocasiones que la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que la sentencia no presente materialmente ningún razonamiento. b) Que las razones dadas por el sentenciador no guarden relación alguna con la acción o la excepción y deben tenerse por inexistentes jurídicamente. c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables y, d) Que todos los motivos sean falsos.
Ahora bien, con relación al vicio de motivación acogida, la Sala ha sostenido, entre otras en sentencia publicada en fecha 27 de septiembre de 2012, caso: Inversiones Tineco, C.A. contra Lavandería y Tintorería Quick Press, C.A., en el exp. N° 12-278, lo que sigue a continuación:
“…Ahora bien, es preciso aclarar que el requisito contenido en el supra artículo 243 ordinal 4, no se satisface con simples transcripciones o reproducciones totales de las sentencias dictadas por los tribunales de primera instancia, pues las razones dadas por el juez superior deben bastarse a sí mismas como decisiones de alzada. Ahora bien, esto no significa que los fallos de alzada no puedan referirse a los de primera instancia, inclusive realizar ciertas citas o trascripciones de las decisiones dictadas por los tribunales de primera instancia como apoyo de su decisión, siempre que ésta pueda diferenciar un criterio o fundamento propio sobre lo decidido, de modo que si tal independencia no puede verificarse, observándose una evidente “motivación acogida” esto se equipararía a la falta absoluta de motivos individuales para sostener lo decidido.
Sobre el particular, esta Sala mediante sentencia de fecha 9 de junio de 2008, caso: Marvelis Antonia Lethildel de Montero y Llovinza Trinidad Salazar Jiménez contra Carmen Yolanda Bello de Marcano, estableció que ‘...es necesario -la decisión- que en ella se expresen los motivos sobre los cuales se fundamenta el juez para arribar a la solución dada a la causa en particular, lo que no significa que el ad-quem no pueda insertar algunas transcripciones de la sentencia de primera instancia, como parte de los argumentos empleados para su decisión. Distinto resulta, que se tomen esas transcripciones como único soporte para motivar el fallo de alzada, sin esgrimir una fundamentación propia que conlleve a demostrar que hubo de su parte algún análisis sobre el conflicto planteado, lejos de expresar sus propias razones de hecho y de derecho exigidos por la ley, porque entonces se estaría incurriendo en el vicio de inmotivación de la sentencia…”. (Cursivas de la transcripción).
A los fines de constatar lo delatado por el recurrente, es pertinente transcribir parcialmente los extractos de la sentencia recurrida, la cual estableció lo siguiente:
“…Por otra parte, resulta oportuno destacar que de acuerdo al merito que arrojó la copia certificada de la sentencia dictada en fecha 02.02.2012 por el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial la cual cursa desde el folio 10 al 32 de la segunda pieza del presente expediente, se evidencia que la misma fue emitida en el expediente signado con el N° 617/10 contentivo del juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN en contra de la sociedad mercantil TOMA C.A. y mediante la cual se declaró sin lugar la misma, basada en el hecho de que tanto los ciudadanos ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN como la sociedad mercantil TOMA C.A. carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en razón de que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27.08.2003 fue suscrito por la referida empresa y la ciudadana BELLARMINA MARIN, y quedó extinguido cuando la misma arrendadora el día 25.03.2004 suscribió contrato verbal de arrendamiento con otra empresa, con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A., tal y como se puede extraer del extracto que a continuación se copia:
…Omissis…
Es decir el referido Juzgado en la oportunidad antes dicha declaró que tanto los ciudadanos ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN como la sociedad mercantil TOMA C.A. carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en razón de que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27.08.2003 fue suscrito por la referida empresa y la ciudadana BELLARMINA MARIN, y quedó extinguido cuando la misma arrendadora el día 25.03.2004 suscribió contrato verbal de arrendamiento con otra empresa, con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A.
Basado en lo anterior, esta alzada concluye que la
demanda ejercida debe ser desestimada en aplicación del artículo 43 de la Ley
de Arrendamientos Inmobiliarios(sic) -vigente para la fecha en que se propuso
la presente demanda- en vista de que se incumple con el primer extremo que se
debe verificar para que sea procedente, como lo es, que la acción sea ejercida
por quien ostenta el carácter de arrendatario del bien objeto de la
negociación, por cuanto -se insiste- para la fecha en que se propuso la
presente demanda, la empresa accionante no ostentaba la condición de
arrendataria del inmueble situado en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego,
Municipio Marcano de este Estado,(…) sino otra empresa la cual si bien está
representada por la misma persona natural que actúa en nombre de la demandante,
el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI es una persona jurídica distinta.
Sin embargo, solo a titulo ilustrativo, estima quien decide necesario discernir
sobre el cumplimiento del resto de los extremos, con el ánimo de ilustrar a las
partes actuantes en este proceso, y en tal sentido por otra parte con respecto
a la tempestividad de la acción contempla la norma que la misma se debe ejercer
dentro de los cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de
la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el
adquiriente
…Omissis…
En el caso de autos, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal que rige para este caso en concreto, es el establecido en el artículo 47 del hoy extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que es de cuarenta (40) días continuos, por lo que se debe tomar en cuenta el momento en que se verificó la venta concatenado con la oportunidad en que el afectado fue notificado o tuvo conocimiento de la misma, y al respecto se advierte que el ejercicio de esta demanda se hizo fuera de dicho lapso, puesto que de acuerdo a la fecha en que se produjo la protocolización del documento de venta que dio lugar a esta demanda de retracto legal, concretamente en fecha 11.11.1986 hasta el día 03.11.2010 que es la oportunidad en que se propuso la demanda transcurrió en exceso dicho lapso. Cabe señalar que si bien la empresa TOMA C.A. a través de su representante legal, ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI alegó que en fecha 25.10.2010 se enteró que el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MATA en fecha 11.11.1986 había vendido el inmueble arrendado sin haberla notificado, esta alzada toma como punto de partida para computar el lapso de caducidad -conforme al criterio arriba invocado- la fecha en que se protocolizó el documento de venta definitiva, por cuanto desde ese momento el contrato celebrado adquiere los efectos erga omnes, y por ende tiene valor no solo para las partes, sino también con respecto a terceros.
Por último, con respecto a la presunta insolvencia
alegada se advierte del estudio y análisis del material probatorio aportado que
no existen pruebas que demuestren que la empresa TOMA C.A. cumplió a cabalidad
con el pago puntual de las pensiones de arrendamiento imputables a los meses de
abril del 2009 a diciembre del 2011, sino mas bien que la empresa LA FERIA
SHOES STORE C.A. es quien ha venido no solo ocupando el inmueble antes identificado
como arrendataria, y ha efectuado consignaciones de cánones de arrendamiento
ante el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial a favor
de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en su carácter de arrendadora, a pesar de que
ésta como ya se dijo no es parte en este proceso.
Bajo tales consideraciones, se revoca la sentencia dictada en fecha 22.06.2016
por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito
de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide...”.
En el sub iudice advierte la Sala, que el sentenciador superior, aun cuando no fue extenso en expresar sus motivos, sí expuso los fundamentos por los que declaró la falta de cualidad de las partes, ya que del análisis de la decisión dictada en fecha 2 de febrero de 2012 en el juicio por desalojo aportada como prueba en la presente causa, concluye el juez, que las partes no podían intentar ni mantener la mencionada acción, lo cual no comporta una motivación acogida por parte del juez superior, ya que la simple identidad entre las decisiones no implica la falta de motivación por parte del ad quem, que tal y como lo demuestra la anterior transcripción, si se realizó el análisis lógico que permitió que se estableciera el mencionado hecho.
Aunado a lo anterior que el juez fundamento su fallo en la intempestividad de la acción propuesta, alegando que al respecto se advertía que el ejercicio de esta demanda se hizo fuera de dicho lapso, puesto que de acuerdo a la fecha en que se produjo la protocolización del documento de venta que dio lugar a esta demanda, en fecha 11 de noviembre de 1986 hasta el día 3 de noviembre de 2010, que es la oportunidad en que se propuso la demanda transcurrió en exceso dicho lapso.
Los anteriores razonamientos, conducen a la Sala a concluir que no incurrió el ad quem en el vicio de inmotivación que se le endilga y, por vía de consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 243 ordinal 4°del Código de Procedimiento Civil,. Así se decide.
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
I
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se alega la infracción de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación.
Alega textualmente el formalizante lo siguiente:
“…De conformidad con lo estipulado en el artículo 313 en su numeral segundo del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerar que la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de Enero (sic) de 2.017, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en la causa identificada con el número 09005/16, según nomenclatura propia de ese Despacho (sic), incurrió en el vicio de FALSA APLICACIÓN DE LA LEY, al no fundamentar la sentencia y plasmar en ella los fundamentos de hecho y de derecho con sus propias conclusiones sobre los alegatos y pruebas aportadas por la(sic) partes intervinientes en el Juicio(sic) de Retracto(sic) incoado por mi representada…
Ciudadanos Magistrados, El (sic) fallo recurrido en su parte dispositiva se aparta por completo de todos y cada uno de los alegatos efectuados por las partes intervinientes en el proceso; ignorando totalmente la voluntad de los litigantes como sujetos procesales, quienes trabaron una litis, basada en el Derecho(sic) que tiene mi representada como arrendataria durante casi 40 años, sobre el inmueble situado en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano del Estado (sic) Nueva Esparta, de ejercer el Retracto (sic) Legal (sic) en contra de la negociación efectuada por el difunto CRUZ ANTONIO MATA MATA, quien le dio en venta a sus hijos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMERLIA VIRGINIA MATA MARIN, el inmueble objeto de arrendamiento, sin haberlo ofrecido en venta a mi representada TOMA C.A. (sic), según consta en documento(…).
Por su parte quedo plenamente demostrada la voluntad de los demandados en el contradictorio del proceso, quienes en todo momento en su condición de arrendadores del inmueble en litigio, reconocieron a la empresa TOMA C.A. (sic), como el inquilino o “arrendatario” de dicho inmueble, ya que los mismos siempre la consideraron así y su pretensión a los(sic) largo del proceso fue que la empresa TOMA C:A(sic), se encontraba en estado de insolvencia; que había subarrendado el inmueble; y que la acción de Retracto (sic) Legal (sic) había caducado sobradamente por el hecho de que habían transcurrido inexorablemente los 40 días que les concede la ley para ejercer el Retracto(sic) Legal(sic) y no lo habían hecho de manera tempestiva como lo exige el artículo 47 de la ley de arrendamientos inmobiliarios del año 1.999; todos estos hechos están suficientemente documentados en los autos que integran el expediente, por lo que se hace innecesario transcribirlos en la presente denuncia.
Honorables Magistrados, como se puede apreciar los demandados de marras, nunca alegaron como defensa que la empresa TOMA C.A. (sic), había perdido su condición o cualidad de arrendataria; mas por el contrario a todo lo largo del debate procesal mantuvieron y le dieron el trato a la(sic) mi representada como “ARRENDATARIA”, razón por lo que esta representación considera que el tribunal de alzada en su fallo se equivoca fatalmente al establecer lo que de seguidas se copia de manera textual:
“(sic)…Basado en lo anterior, esta alzada concluye que la demanda ejercida debe ser desestimada en aplicación del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente para la fecha en que se propuso la presente demanda– en vista de que se incumple con el primer extremo que se debe verificar para que sea procedente, como lo es, que la acción sea ejercida por quien ostenta el carácter de arrendatario del bien objeto de la negociación, por cuanto –se insiste– para la fecha en que se propuso la presente demanda, la empresa accionante no ostentaba la condición de arrendataria del inmueble situado en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano de este Estado(sic)…”(Destacado propio).
Como se aprecia La(sic) recurrida incurre en Falsa(sic) Aplicación(sic) de la ley al momento en que se equivoca al decidir que mi representada; TOMA C.A(sic), no es la arrendataria del local objeto del presente litigio, en contravención a lo alegado y probado por las partes en el proceso, quienes insisto siempre se trataron mutuamente, como Arrendador(sic) y Arrendatario(sic), no sólo en el procedimiento por Retracto(sic) Legal(sic), sino que en el proceso que por desalojo intentaron los demandados de autos en contra de mi representada por ostentar esa cualidad de Arrendatarios.
…Omissis…
De todo lo antes expuesto se desprende que en lugar de basar su irrito(sic) fallo en el incumplimiento del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la época en la que se instauro la demanda por Retracto(sic) Legal(sic) ha debido pronunciarse sobre el cumplimiento o no de las estipulaciones contenidas en el artículo 42 de la misma Ley que establece lo que de seguidas se copia de manera textual
…Omissis…
Toda vez que la norma antes transcrita, contiene una de las pretensiones de los demandados como lo es el hecho de que “… (sic)… siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento…(sic)… “ ; por lo que ha debido la Juez(sic) de Alzada(sic) en el fallo recurrido basar el mismo en el cumplimiento o no de esta norma y no en el artículo 43 de la aludida Ley.
Por otra parte ha debido el fallo recurrido, si la empresa TOMA C.A(sic), infringió en forma alguna el contrato de arrendamiento en las formas en que lo plantearon los demandados a lo largo del proceso pronunciarse sobre esta base y establecer si mi representada perdió o no el Derecho(sic) a Retracto(sic); o en el peor de los casos su condición o cualidad de “ARRENDATARIA”; pero estableciéndolo con sus propias conclusiones, al pronunciarse sobre estas premisas; y basar su decisión en las estipulaciones contenidas en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pero se equivoco la Juzgadora(sic) de alzada al basar su fallo en las consideraciones, análisis y condiciones acogidas de un fallo previo existente entre las mismas partes…”. (Resaltado del texto).
Para decidir, la Sala observa:
Observa esta Sala que en la primera parte de su denuncia el formalizante alega que el juez de alzada incurrió en el vicio de falsa aplicación de los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante, continua diciendo que el juez superior debió pronunciarse “sobre el cumplimiento o no de las estipulaciones contenidas en el artículo 42 de la misma Ley”, siendo que, con este argumento realmente esta delatando una falta de aplicación sobre esa norma, y en ese sentido se pasa a examinar la presente denuncia.
Así pues, la falsa aplicación de una norma jurídica ocurre cuando “…el juez aplica una norma jurídica, a una situación fáctica que no está comprendida en el precepto. Es decir, la falsa aplicación ocurre cuando un hecho que ha sido establecido por el sentenciador se califica mal y en consecuencia, se subsume en una norma jurídica, la cual no debía regular la situación planteada en el proceso…”. (Vid. Sentencia Nº 236, de fecha 11 de abril de 2008, Caso: Josefa Gregoria Pérez Álvarez contra Silverio Antonio Pérez Álvarez).
La Sala ha establecido, que el vicio de falta de aplicación de una norma vigente, ocurre cuando el juez no emplea una norma jurídica, expresa, vigente, aplicable y subsumible, la cual resulta idónea para la resolución de la controversia planteada, dando lugar a una sentencia injusta y susceptible de nulidad, pues, de haberla aplicado cambiaría esencialmente el dispositivo en la sentencia. (Ver sentencia Nº 494, de fecha 21 de julio de 2008, caso: Ana Faustina Arteaga y otras, contra Modesta Reyes y otra).
Para conocer la presente denuncia, esta Sala pasa a transcribir las normas denunciadas como infringidas:
“…Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el
arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el
inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho
de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las
condiciones establecidas en el artículo anterior…”.
De las normas antes transcritas, se verifica que las mencionadas tratan lo referente a la preferencia ofertiva y la acción de retracto legal así como los requisitos para que estos procedan, siendo relevante para esta causa por lo alegado por el formalizante respecto del no cumplimiento de las estipulaciones presentadas en estos artículos.
Para verificar las alegatos expuestos por el formalizante la Sala pasa a transcribir textualmente extractos de la recurrida, necesarios para conocer esta denuncia:
“…El retracto legal se encuentra contemplado en el artículo 1.546 del Código Civil y asimismo en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la norma vigente para la fecha en que se propuso la presente demanda, y en ese sentido se debe señalar que de acuerdo a la ley especial inquilinaria, concretamente al contenido del artículo 42 el cual establece que: ”La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”, se requiere el cumplimiento de requisitos para que dicha acción se pueda ejercer, de lo copiado es evidente que en primer lugar se requiere que el accionante lo sea el arrendatario del inmueble; en segundo lugar que ese arrendatario se encuentre solvente en el pago de sus obligaciones inquilinarias, especialmente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a ese periodo, y en tercer lugar, que la acción se ejercite dentro del lapso temporal previsto en la norma, que es de cuarenta (40) días calendario desde el momento en que se protocoliza la venta del bien. Vale decir, que conforme al criterio de la Sala de Casación Civil este derecho no aplica a los casos en que el arrendatario ostente la posesión de una parte del bien arrendado, puesto que la intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.
…Omissis…
Basado en lo anterior, para resolver este asunto se estima necesario puntualizar lo siguiente: en este caso se extrae que la empresa demandante, la sociedad mercantil TOMA C.A. si bien durante el periodo de tiempo comprendido entre el 25.10.1973 y el 11.11.1986, fecha en la cual se dio en venta el inmueble, se mantuvo como arrendataria del inmueble situado en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego, Municipio Marcano de este Estado, el cual está signado con el N° 7 y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de POLICARPO RODRIGUEZ; SUR: su frente, calle Aurora; ESTE: casa que es o fue de LUCAS ROJAS; y OESTE: casa que es o fue de CRUZ MATA MATA; consta en los autos, de acuerdo al merito probatorio arrojado por la copia certificada de la inspección judicial evacuada en fecha 15.12.2011 por el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial la cual fue promovida por el abogado ROBERTO ROJAS SALAZAR, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el expediente N° 617/10 (nomenclatura del referido Juzgado) contentivo del juicio de desalojo incoado por sus representados en contra de la empresa TOMA C.A., en la cual se deja constancia que la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A. ha efectuado consignaciones de cánones de arrendamiento por el mismo inmueble propiedad de sus mandantes. Se debe acotar que la referida inspección judicial recayó en el expediente de consignaciones de pensiones de arrendamiento llevado por el mencionado Tribunal, signado con el N° 663, y en la cual se dejó constancia que la empresa LA FERIA SHOES STORE C.A. a pesar de que no es parte en este asunto es quien está representada por la misma persona natural que representa a la empresa demandante, es quien está efectuando las consignaciones, y que las ha consignado a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en su carácter de arrendadora, quien tampoco es parte en este proceso, realizando la primera el 22.04.2009 y la última el 07.12.2011, cuya prueba fue valorada por el Tribunal de la causa.
Por otra parte, resulta oportuno destacar que de acuerdo al merito que arrojó la copia certificada de la sentencia dictada en fecha 02.02.2012 por el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial la cual cursa desde el folio 10 al 32 de la segunda pieza del presente expediente, se evidencia que la misma fue emitida en el expediente signado con el N° 617/10 contentivo del juicio que por DESALOJO siguen los ciudadanos CRUZ ANTONIO MATA MARIN, BEDA MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN en contra de la sociedad mercantil TOMA C.A. y mediante la cual se declaró sin lugar la misma, basada en el hecho de que tanto los ciudadanos ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN como la sociedad mercantil TOMA C.A. carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en razón de que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27.08.2003 fue suscrito por la referida empresa y la ciudadana BELLARMINA MARIN, y quedó extinguido cuando la misma arrendadora el día 25.03.2004 suscribió contrato verbal de arrendamiento con otra empresa, con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A., tal y como se puede extraer del extracto que a continuación se copia:
…Omissis…
Es decir el referido Juzgado en la oportunidad antes dicha declaró que tanto los ciudadanos ANTONIO MATA MARIN, BEDA CRUZ MATA MARIN y ROMELIA VIRGINIA MATA MARIN como la sociedad mercantil TOMA C.A. carecían de cualidad para intentar y sostener ese juicio, en razón de que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 27.08.2003 fue suscrito por la referida empresa y la ciudadana BELLARMINA MARIN, y quedó extinguido cuando la misma arrendadora el día 25.03.2004 suscribió contrato verbal de arrendamiento con otra empresa, con la sociedad mercantil LA FERIA SHOES STORE C.A.
Basado en lo anterior, esta alzada concluye
que la demanda ejercida debe ser desestimada en aplicación del artículo 43 de
la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -vigente para la fecha en que se propuso
la presente demanda- en vista de que se incumple con el primer extremo que se
debe verificar para que sea procedente, como lo es, que la acción sea ejercida
por quien ostenta el carácter de arrendatario del bien objeto de la
negociación, por cuanto -se insiste- para la fecha en que se propuso la
presente demanda, la empresa accionante no ostentaba la condición de
arrendataria del inmueble situado en la calle Aurora de la ciudad de Juan Griego,
Municipio Marcano de este Estado, el cual está signado con el N° 7 y
comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: propiedad que es o fue de
POLICARPO RODRIGUEZ; SUR: su frente, calle Aurora; ESTE: casa que es o fue de
LUCAS ROJAS; y OESTE: casa que es o fue de CRUZ MATA MATA, sino otra empresa la
cual si bien está representada por la misma persona natural que actúa en nombre
de la demandante, el ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI es una persona jurídica
distinta.
Sin embargo, solo a titulo ilustrativo, estima quien decide necesario discernir
sobre el cumplimiento del resto de los extremos, con el ánimo de ilustrar a las
partes actuantes en este proceso, y en tal sentido por otra parte con respecto
a la tempestividad de la acción contempla la norma que la misma se debe ejercer
dentro de los cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de
la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el
adquiriente.
…Omissis…
En el caso de autos, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal que rige para este caso en concreto, es el establecido en el artículo 47 del hoy extinto Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que es de cuarenta (40) días continuos, por lo que se debe tomar en cuenta el momento en que se verificó la venta concatenado con la oportunidad en que el afectado fue notificado o tuvo conocimiento de la misma, y al respecto se advierte que el ejercicio de esta demanda se hizo fuera de dicho lapso, puesto que de acuerdo a la fecha en que se produjo la protocolización del documento de venta que dio lugar a esta demanda de retracto legal, concretamente en fecha 11.11.1986 hasta el día 03.11.2010 que es la oportunidad en que se propuso la demanda transcurrió en exceso dicho lapso. Cabe señalar que si bien la empresa TOMA C.A. a través de su representante legal, ciudadano ANTONIO KASSAPIS PROGONI alegó que en fecha 25.10.2010 se enteró que el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MATA en fecha 11.11.1986 había vendido el inmueble arrendado sin haberla notificado, esta alzada toma como punto de partida para computar el lapso de caducidad –conforme al criterio arriba invocado– la fecha en que se protocolizó el documento de venta definitiva, por cuanto desde ese momento el contrato celebrado adquiere los efectos erga omnes, y por ende tiene valor no solo para las partes, sino también con respecto a terceros.
Por último, con respecto a la presunta insolvencia alegada se advierte del estudio y análisis del material probatorio aportado que no existen pruebas que demuestren que la empresa TOMA C.A. cumplió a cabalidad con el pago puntual de las pensiones de arrendamiento imputables a los meses de abril del 2009 a diciembre del 2011, sino mas bien que la empresa LA FERIA SHOES STORE C.A. es quien ha venido no solo ocupando el inmueble antes identificado como arrendataria, y ha efectuado consignaciones de cánones de arrendamiento ante el Juzgado del Municipio Marcano de esta Circunscripción Judicial a favor de la ciudadana BELLARMINA MARIN, en su carácter de arrendadora, a pesar de que ésta como ya se dijo no es parte en este proceso.
Bajo tales consideraciones, se revoca la sentencia dictada en fecha 22.06.2016 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Y así se decide...“.
De la anterior transcripción el juez de alzada estableció que los ciudadanos Antonio Mata Marín, Beda Cruz Mata Marín y Romelia Virginia Mata Marín así como la sociedad mercantil TOMA C.A. carecían de cualidad para intentar y sostener el presente juicio con fundamento en el merito que arrojo la copia certificada de la sentencia dictada en fecha 2 de febrero de 2012 por el Juzgado de Municipio Marcano de la circunscripción judicial del estado Nueva Esparta dictada en el juicio por desalojo intentado por los hoy demandados en contra de la hoy demandante de conformidad con lo previsto en el artículo 43 de la Ley de arrendamiento, pues para interponer la acción de retracto lega es elemento sine qua nom que la parte actora sea el arrendatario del contrato sobre el cual se ejerce la acción.
En ese mismo sentido expresó el juez de alzada que de conformidad con lo previsto en el “…artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que es de cuarenta (40) días continuos, por lo que se debe tomar en cuenta el momento en que se verificó la venta concatenado con la oportunidad en que el afectado fue notificado o tuvo conocimiento de la misma, y al respecto se advierte que el ejercicio de esta demanda se hizo fuera de dicho lapso, puesto que de acuerdo a la fecha en que se produjo la protocolización del documento de venta que dio lugar a esta demanda de retracto legal, concretamente en fecha 11.11.1986 hasta el día 03.11.2010 que es la oportunidad en que se propuso la demanda transcurrió en exceso dicho lapso…”.
Al respecto señaló que de conformidad con los artículos 1546 del Código Civil así como los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se requiere que el accionante sea el arrendatario del inmueble, que además se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que la acción se ejercite dentro del lapso de 40 días calendario desde el momento en que se protocoliza la venta del bien.
De acuerdo a lo precedentemente expuesto se evidencia que el juez de lazada aplicó conforme a derecho el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para verificar la legitimidad para interponer la acción de retracto legal, y no tenía porque aplicar el artículo 42 eiusdem, pues no se verificó el supuesto de hecho ahí previsto referido “…a La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario…”,. Ya que si el actor no tiene cualidad para interponer la acción de retracto legal, menos aún tiene el derecho a la preferencia ofertiva, razón por la cual mal podría aplicar la consecuencia jurídica ahí prevista.
En consecuencia, y de acuerdo a los razonamientos precedentemente expuestos se declara la improcedencia de la bajo análisis y, así se decide.
II
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se alega la infracción de los artículos 12 y 321 eiusdem así como el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por haber incurrido en falsa aplicación “ al no acoger la Doctrina(Sic) emanada de esta honorable Sala de Casación Civil”.
Alega textualmente el formalizante lo siguiente:
“…De conformidad con lo estipulado en el artículo 313 en su numeral segundo del Código de Procedimiento Civil, denuncio la infracción de los artículos 12; y 321 Ejusdem(sic); así como del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por considerar que la sentencia definitiva dictada en fecha 27 de Enero(sic) de 2.017, por el Juzgado Superior en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta(…) incurrio en el vicio de FALSA APLICACIÓN DE LA LEY al no acoger la Doctrina(sic) emanada de esta Honorable(sic) Sala de Casación Civil, con fundamento en las siguientes consideraciones:
…Omissis…
Ciudadanos Magistrados de esta Honorable(sic) Sala de Casación Civil, en el contracdictorio del proceso mi representada TOMA C:A(sic), dejó claramente establecido en el libelo de la demanda que el dia 21 de Octubre(sic) de 2010, el ciudadano TOMAS KASSAPIS NUSSI, quien fue representante de la Empresa(sic) TOMA C.A., hasta el dia 15 de febrero del año 2.003, se da por citado en un juicio incoado contra su repersentada; en el que erroneamente se le cita como representante de la Empresa(sic), ese mismo dia, el nombrado ciudadano, TOMAS KASSAPIS NUSSI, el dia 25 de Octubre(sic) del año 2010, obtiene una copia fotostatica de la demanda; y es precisamente en ese momento cuando lee el libelo que conforma esa demanda, cuando se entera que el ciudadano CRUZ ANTONIO MATA MATA, en fecha 11 de Noviembre(sic) de 1.986 mediante documento protocolizado mediante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy municipio) Marcano del Estado Nueva Esparta(…) habia vendido el inmueble sin haber notificado a la arrendataria de dicho inmueble, mi representada TOMA C.A., para que ejerciera el derecho de preferencia para adquirirlo en las mismas condiciones en que lo vendio a CRUZ ANTONIO, BEDA CRUZ y ROMELIA VIRGNIA MATA MARIN.
…Omissis…
Como se puede apreciar quedo plenamente demostrado en el debate probatorio que mi representado interpuso tempestivamente la demanda por Retracto(sic) Legal(sic), de conformidad con lo establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia no hubo caducidad del lapso de 40 días para accionar, como erradamente establece el fallo recurrido.
Ciudadanos Magistrados de los hechos antes narrados, se desprende que la sentencia recurrida incurrio en el vicio denunciado como Falsa(sic) Aplicación(sic) de la Ley, en Violación(sic) de los artículos 12; y 321 Ejusdem(sic); así como del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de la siguiente manera.
Vulnera los postulados contenidos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al no atenerse a lo alegado y probado en autos como lo es el hecho de que quedo plenamente demostrada la tempestividad con que mi representada TOMA C:A(sic), instauro la demanda de Retracto(sic) Legal(sic), al quedar plenamente demostrada la fecha en la que tuvo conocimiento de la venta del inmueble que ocupa en calidad de Arrendataria(sic), la cual fue el día el día(sic) 21 de Octubre(sic) de 2.010, fecha de la diligencia donde el representante de la empresa mercantil TOMA C.A., se da por citada del juicio de desalojo incoado por el apoderado judicial del bien inmueble, ó desde el 25 de Octubre(sic) de 2.010, fecha en que el actual presidente de la parte actore manifiesta haberse dado por enterado de la protocolización de la venta del bien inmueble arrendado a mi representada, hasta el dia 3 de Noviembre de 2.010, fecha de la interposición de la demanda ante el Tribunal de Municipio Marcano de la Circunscripción Judicial del Estado nueva Esparta, quedando plenamente demostrado con este hecho la tempestividad de la acción ejercida.
Por los razonamientos antes señalados podemos concluir que el fallo recurrido incurre en el vicio denunciado al no atenerse a lo alegado y demostrado por las partes en el proceso, vulnerando de esta manera los postulados contenidos en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, tal como se denuncia en el presente recurso.
Por otra parte en el mismo orden de ideas el fallo recurrido vulnera los postulados contenidos en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al no apoyarse en la doctrina emanada de esta Honorable(sic) Sala y acogerse a los criterios Jurisprudenciales(sic) emanados de la misma, al apartarse del contenido de(sic) fallo numero 260, de fecha 20-05-2005, que indica lo que de seguidas se copia de manera textual...”. (Negrillas y subrayado del texto).
Para decidir, la Sala observa:
Alega el formalizante que la recurrida incurre en el vicio de falsa aplicación del artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al dictaminar contrario a lo establecido por esta Sala de Casación Civil respecto del momento procesal para intentar la mencionada acción, de la misma manera alega que se habria vendido el inmueble sin haber notificado a la arrendataria de dicha venta, teniendo conocimiento sobre la misma al darse por citado en la demanda por desalojo intentada en su contra.
Así pues, esta Sala de Casación Civil se percata que la sentencia recurrida motivo su decisión teniendo como base una cuestión de derecho relativa a la falta de cualidad de las partes involucradas.
Cuestión no atacada por el formalizante en la presente denuncia, quien la dirige específicamente a la inobservancia de lo establecido por esta Sala de Casación Civil respecto de la tempestividad de la acción de retracto legal.
En consecuencia, de acuerdo a lo antes expuesto resulta imperativo concluir que esta Sala se encuentra impedida para conocer esta delación, ya que el recurrente no atacó la cuestión de derecho relativa a la cualidad procesal de las partes, por lo tanto se declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.
D E C I S I O N
Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la parte demandante, Empresa TOMA C.A., contra la sentencia dictada en fecha 27 de enero de 2017, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta con sede en La Asunción.
Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con la ley.
Publíquese, regístrese, y remítase este expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta. Particípese de dicha remisión al Juzgado de origen ya mencionado, como lo prevé el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de junio de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
Presidente de la Sala,
______________________________
YVÁN DARIO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
______________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
____________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
__________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada Ponente,
___________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
__________________________________
MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp.: Nº AA20-C-2017-000239
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretaria Temporal,