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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2020-000005
Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
En el juicio por cumplimiento de contrato de alquiler con opción de compra venta, seguido por el ciudadano ANTONIO JOSÉ DUERTO SERPA, representado judicialmente por la abogada Cristal Bolívar de Brazón, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el №: 87.816, contra la ciudadana ROSIO BLANCO MARTÍNEZ, representada judicialmente por el abogado Lorgio Salazar, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el №: 293.233, en su carácter de Defensor Público Segundo Civil y Administrativo Especial e Inquilinato y para el derecho a la vivienda de la Circunscripción Judicial del estado Monagas; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas dictó sentencia el 16 de octubre de 2019, mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de alquiler de opción de compra venta, sin lugar la apelación ejercida por la ciudadana Rosio Blanco Martínez, en contra de la decisión de fecha 1° de febrero de 2019, emitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, se ratificó la sentencia, se ordenó realizar la corrección monetaria del precio del inmueble desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión, una vez actualizado el monto del bien, la parte demandada, deberá hacer otorgamiento de la escritura ante la oficina de registro público correspondiente al demandante, quien deberá hacerle el pago del restante del precio de la venta, tomando en cuenta el monto que arroje la experticia o corrección ordenada.
Contra la referida sentencia de alzada, la parte demandada anunció recurso de casación, el cual, una vez admitido, fue oportunamente formalizado, no hubo contestación.
Concluida la sustanciación respectiva, le correspondió la ponencia al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, quien con tal carácter suscribe el presente fallo y en consecuencia, pasa a decidirlo en los términos que a continuación se expresan:
-I-
RECURSO DE CASACIÓN POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
Con fundamento en los artículos 313 ordinal 1° y 320 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 ordinales 4° y 5° del mismo, por haber omitido el tribunal de la recurrida el pronunciamiento sobre la inadmisibilidad de la demanda solicitada por la representación de la parte demandada.
En el escrito de formalización el recurrente afirmó, para fundamentar su delación textualmente lo siguiente:
“…la recurrida incurre en desempeño de simples análisis de sentencias que en nada abordan la consecuencia, ya que dicha sentencia silencio (sic) contra la sentencia de fecha 12 de mayo de 2019, en su sentencia de fecha dieciséis (16) de octubre de dos mil diecinueve (2019), confirmo (sic) el fallo del tribunal aquo, Tribunal Segundo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Monas (sic), la cuestión previa declarada con lugar, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito (sic) de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Monagas, correspondiente al expediente № 16383, sin tomar en cuenta el escrito presentado por el Defensor (sic) Público (sic) abogado Lorgio Salazar, en su carácter de Defensor Público Segundo Civil, y Administrativo Espacial Inquilinato, para la Defensa y Derecho a la Vivienda del Estado (sic) Monagas, en el cual le señala al juzgador que el Tribunal (sic) no debió admitir dicha demanda ya que no se agoto (sic) la vía administrativa como lo señala la jurisprudencia patria, violando a todas luces normas de rango constitucional y jurisprudencia patria.
En tal sentido la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha: cuatro (04) de Julio (sic) de 2016, sentencia Na RC.000411, expediente 15-701, ASTRID DE LOS ÁNGELES BARRIOS BRITO contra CAROLINA DEL VALLE SERRANO RODRIGUEZ (sic), con ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, establece criterio análogo.
Juicio por resolución de contrato de compraventa.
SE PLANTEA LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA CON DESOCUPACIO (sic) DE VIVIENDA.
INADMISIBLE LA DEMANDA Y NULAS TODAS LAS ACTUACIONES EN ESTE JUICIO INCLUSO EL AUTO DE ADMISIÓN PORQUE NO SE AGOTO (sic) LA VIA ADMINISTRATIVA INADMISIBLE LA DEMANDA Y NULAS TODAS LAS ACTUACIONES EN ESTE JUICIO INCLUSO EL AUTO DE ADMISIÓN PORQUE NO SE AGOTO (sic) LA VIA (sic) ADMINISTRATIVA.
Se desprende de las exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal como se prevé en el artículo 10 de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de Viviendas así como tampoco que la tenencia de inmueble sea ilícita, esta Sala de Casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve…”. (Mayúsculas del texto).
El escrito de formalización se presenta de una forma confusa, incompleta, no señala expresamente el vicio denunciado, conteniendo la transcripción de un extracto de sentencia, sin explicar en qué consiste el vicio denunciado, no obstante, esta Sala extremando sus funciones, entiende que el recurrente denuncia el vicio de incongruencia negativa, al indicar que el juzgador de alzada no se pronunció sobre el alegato sostenido por el defensor de la parte demandada, según el cual se debió agotar la vía administrativa, en consecuencia, declarar inadmisible la demanda, para lo cual cita textualmente sentencia de esta Sala de Casación Civil, en juicio de resolución de contrato de compra venta.
Respecto del vicio de incongruencia, es claro que toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones y defensas opuestas, conforme con el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, de modo que el juez debe resolver el asunto sometido a su consideración, conforme con lo alegado por las partes en la oportunidad procesalmente hábil para ello.
En este sentido, la doctrina reiterada y pacífica de este Alto Tribunal sobre la incongruencia negativa, ha sostenido en sentencia Nº 267 de fecha 27 de abril de 2000, Exp. Nº 99-287, en el juicio por resolución de contrato de comodato seguido por la sociedad de comercio Tohen de Venezuela, S.R.L., contra el ciudadano Andrés López García, lo siguiente:
“…Así, dentro de los requisitos de forma que toda sentencia debe contener se encuentra el contemplado en el ordinal 5º de artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que ordena al juez pronunciar “...decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas...”, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia. La infracción del mentado ordinal origina el vicio de incongruencia, el cual tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide sólo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, en principio, en el libelo de la demanda y en la contestación, o en los informes cuando en éstos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta y otras similares que, de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa…”
Ante la delación planteada, para una mayor comprensión del caso sub iudice, de una revisión de las actas que integran el expediente, es necesario dejar plasmado lo expresado por la recurrida al conocer en apelación, (folios 91 al 106), el cual señaló:
“…Visto así el acervo probatorio, es de señalar que la parte demandante logró demostrar que existe una relación contractual, la cual se infiere del Contrato (sic) de Alquiler (sic) de Opción (sic) de Compra (sic) Venta (sic), suscrito entre ambas partes, quedando igualmente demostrado que la parte accionante cumplió cabalmente con sus obligaciones, es decir, con lo pactado en el contrato bajo estudio, tomando en cuenta que la misma probó haber cumplido con su obligación de dar las cantidad de Diez (sic) Millones (sic) de Bolívares (sic) (Bs. 10.000.000,00), los cuales la vendedora los recibió en fecha (30) de Octubre (sic) del 2017, en calidad de inicial de acuerdo al referido contrato, (...) el accionante procedió a realizar un pago por la cantidad de Diez (sic) Millones (sic) de Bolívares (sic) (Bs. 10.000.000,00), fraccionados así: La cantidad de Cinco (sic) Millones (sic) de Bolívares (sic) (Bs. 5.000.000,00), (...) de igual forma quedó demostrado que la parte accionada procedió aumentar el precio de la venta sin haberse cumplido él plazo de los primeros noventa días (90) establecido en dicho contrato, hecho este que fue aceptado por dicha parte en su contestación al afirmar “va que cuando en el mes de febrero de 2018, le manifesté que le incrementaría el precio a la vivienda otro precio es este caso la cantidad de Doscientos (sic) Ochenta (sic) Millones (sic) de Bolívares (sic) (Bs. 280.000.000,00), en virtud de que la moneda había sufrido una devaluación”; admitiendo con tal proceder de manera tacita (sic) su incumplimiento a lo pautado en el aludido contrato; por cuanto el precio estipulado tal como lo expresa la Clausula (sic) Segunda (sic) fue la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00); y el tiempo de vigencia se estableció en su cláusula Cuarta (sic) por Noventa (sic) (90) días hábiles, más una prorroga (sic) de Treinta (30) días continuos, contados a partir de la firma del contrato, siendo este suscrito el 30 de octubre de 2017, estableciéndose igualmente en ella que el lapso de vigencia se prorrogaría automáticamente sin incremento en el precio, contraviniendo igualmente con dicho incremento lo estipulado en la Resolución № 11 de fecha 5 de febrero de 2013, en su artículo N° 4, dando potestad al demandante a reclamar el cumplimiento del mismo, por cuanto se evidencia que en el caso de marras se constituyeron elementos y argumentos probatorios suficientes, como para determinar mediante un razonamiento lógico y crítico que la demandada en carácter de futura vendedora no tenía derecho para aumentar el monto estipulado ni mucho menos desistir del contrato celebrado, lo cual acarreó que incumpliera con su obligación de vender, es por lo que este Tribunal (sic) Superior (sic) puede verificar la concurrencia del segundo requisito exigido para la procedencia de las demandas incoadas por cumplimiento de contrato. Y así se decide.-
(...Omissis...)
En aras de fundamentar la presente decisión es de traer a colación el Criterio (sic) establecido por la Sata de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 de Diciembre (sic) de 2016 en la cual se estableció:
(...) De la regulación antes referida, se extrae que la razón de la norma está en que, no se debe calificar como imputable al adquirente de la vivienda, el retardo en que haya incurrido la institución bancaria que otorgue el financiamiento el pago del precio (que, en principio, tendría que valorarse como incumplimiento del optante comprador), a los fines de que tal retardo no justifique el incumplimiento del vendedor que se niegue a protocolizar la venta...”. (Resaltado y negrillas de esta alzada).
Con base a tales razonamientos existiendo plena prueba de los hechos alegados en la demanda, resulta forzoso para este Juzgador (sic) concluir que la presente acción debe prosperar, debiéndose declarar la misma Con (sic) lugar de conformidad con lo dispuesto del Código de Procedimiento Civil el cual estipula que “Los Jueces (sic) no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella...”. Y así se decide.
Dado lo anterior, el presente recurso de apelación interpuesto se estima que no ha de prosperar, debiéndose declarar este Sin (sic) Lugar (sic), tal y como se hará expresamente en la parte dispositiva del presente fallo, quedando en consecuencia Ratificada (sic) en todas sus partes la sentencia apelada. Y así se decide…”. (Negrillas, subrayado y mayúsculas del texto).
De lo anterior se colige que el juez de alzada se pronunció sobre los requisitos de procedencia de la acción por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, asimismo, se observa que no se pronunció sobre el alegato de la parte demandada, presentado en fecha 9 de julio de 2019, en cuanto que era necesario el agotamiento previo de la vía administrativa, conforme al ordenamiento jurídico vigente que rige esta materia, fundamentándose, “...que por tratarse de un juicio que el posible fallo conlleve a la disposición de la vivienda, objeto de la presente litis siendo el espíritu, propósito y razón de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual establece de forma expresa como requisito para ventilar derechos relacionados con el régimen jurídico especial de arrendamientos de inmuebles urbanos y sub urbanos destinados a vivienda principal (…) establece en su artículo 98 que toda demanda por cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento (…) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda principal concatenado al artículo 94 de la referida ley, la cual establece el agotamiento de la vía administrativa…”.
Ahora bien, para una mayor comprensión del caso, la Sala estima necesario dejar sentado lo establecido en el contrato de arrendamiento, en su cláusula tercera:
“…Entre la ciudadana ROSIO BLANCO MARTÍNEZ, (…) quien en lo adelante y a los fines de este contrato se denominará LA ARRENDADORA, por una parte; y por la otra el ciudadano ANOTONIO (sic) JOSÉ DUERTO SERPA (…) quien en lo sucesivo y a los efectos del presente contrato se denominarán (sic) el arrendatario, se ha convenido en celebrar un contrato DE ALQUILER CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA (…) TERCERA: (…) LA ARRENDADORA Y VENDEDORA, se compromete a entregar el inmueble en calidad de arrendamiento hasta el momento de protocolización de venta definitiva del referido inmueble por ante el Registro Inmobiliario…”. (Negrillas y mayúsculas del texto)
De modo que se colige de la transcripción anterior, así como del libelo de la demanda, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con opción de compra venta, hecho que fue admitido por la parte demandada en la contestación.
Asimismo, nótese que la parte demandada solicita el agotamiento de la vía administrativa, en virtud del régimen especial de los contratos de arrendamientos ya que la decisión definitiva pudiera conllevar a la disposición del inmueble, observando esta Sala, que dicha defensa le corresponde a la parte demandante, por ser la única que pudiera ser afectada en caso de un desalojo ya que es la arrendataria del inmueble y actualmente se encuentra en posesión del mismo, al respecto, esta Sala ha establecido criterio reiterado entre otras en sentencia N°17-116 de fecha 10 de mayo de 2005, Exp. N° 2004-000960, caso: juicio por ejecución de hipoteca, seguido por la sociedad mercantil Banco Unión, S.A.C.A., ahora Banesco Banco Universal, C.A., contra Oscar Vila Masot, Urbanizadora Valle del Neveri, C.A., Margaret Moreno Morales y Manuel j. López, en la cual se dispuso sostuvo lo siguiente:
“…Para recurrir en casación, es necesario la existencia de legitimidad procesal del que recurre. En este sentido, la Sala ha establecido que la legitimidad para recurrir en casación tiene tres (3) aspectos fundamentales, tales como, que el formalizante sea parte en el juicio; que tenga capacidad procesal o legitimidad para anunciar el recurso; y, que el fallo recurrido lo haya perjudicado al resultar vencido parcial o totalmente. (vid. Caso: Fondo Común Entidad de Ahorro y Préstamo S.A., contra María Yolanda Sgambato de Gamboa y Carlos Manuel Gamboa Olivares, sentencia N° 149, de fecha 25 de septiembre de 2003, expediente N° 02-483).
En tal sentido, la Sala ha establecido que la legitimidad del recurrente no se verifica sólo por ser parte en la instancia, sino que es indispensable que el fallo recurrido le haya producido un agravio.
Así las cosas, constituye criterio pacífico y reiterado de esta Sala que el recurrente carece de legitimación para denunciar la omisión de pronunciamiento sobre alegatos de la parte contraria. Cabe citar la sentencia de fecha 11 de marzo de 2004, caso: Inversiones Kuros y C.A., c/ Tienda Disueño C.A., y otro:
“...La Sala ha indicado de forma reiterada que el recurrente sólo tiene interés y legitimación para formular el vicio de incongruencia negativa respecto de los alegatos formulados por él y no por su contraparte. En efecto, en decisión de fecha 5 de febrero de 2002, (caso: 23-21 Oficina Técnica de Construcciones C.A., c/ “Banco Unión S.A.C.A. y otro), la Sala dejó sentado que en caso de que el recurrente fundamente “...la denuncia de incongruencia negativa en la omisión de pronunciamiento respecto de alegatos formulados en el libelo por su contraparte, los cuales contradijo en la contestación carece de interés procesal en efectuar tal planteamiento, pues de ser cierto lo aseverado por el formalizante, la única agraviada sería la demandante y sólo ella tendría interés procesal en denunciarlo ante la Sala...” .La Sala reitera este precedente jurisprudencial y establece que el recurrente no tiene interés ni legitimación para denunciar el vicio de incongruencia negativa respecto de alegatos formulados por su contraparte, que de ser decididos sólo podrían desfavorecerle…”.
Así mismo, la Sala se ha pronunciado, entre otras, en la sentencia N° 155, de fecha 10 de marzo de 2004, caso: Antonio Farrauto Puma contra Chaleb Sujaa, expediente N° 04-089, expresando lo siguiente:
“...Expresa Carnelutti, al definir la legitimación para interponer el recurso de casación, que el interés de la parte en la impugnación lo determina su vencimiento en el procedimiento impugnado; criterio que comparte la Sala, pues no basta ser parte en la instancia, sino que es indispensable que el fallo recurrido le haya producido un agravio, que es lo que precisamente delimita el interés para recurrir en casación…”
“…No cabe acceder a la casación si se agrava la situación jurídica del recurrente; y que nadie puede erigirse en defensor de un interés que, por no ser propio, solo puede ser defendido por la parte que en el pleito lo ventilaba…” (vide: De la Plaza, Manuel; Derecho Procesal Civil Español, Volúmen 2, Madrid, 1955, p. 809). (Subrayado de la Sala).
“…A un litigante no le incumbe la defensa de su adversario ni la de otro litigante…” (Taboada Roca, Manuel; Los requisitos de Procedibilidad en la Casación Española, Editorial Montecorro S.A., Madrid, 1980, p. 26)…”. (Subrayado de la Sala).
Lo antes expuesto tiene su asidero en el hecho de que la presunta infracción del artículo 243 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 12 eiusdem, denunciada por el recurrente, lo basa en la incongruencia en la que pudiese haber infringido la recurrida en el fallo impugnado, en relación a los alegatos efectuados por la demandada que resultó gananciosa en el presente proceso de ejecución de hipoteca, siendo así evidentemente que la infracción denunciada por el recurrente en nada le afecta, incurriendo con ello en falta de legitimación procesal para recurrir del fallo, aunque haya resultado vencido en la presente causa. Así se decide…”. (Mayúsculas y subrayado del texto…)
Conforme al criterio antes descrito, evidenciado como fue señalado del libelo de la demanda y del documento que cursa en autos a los folios 5 y 6 y sus vueltos, que estamos en presencia de un contrato de alquiler con opción de compra venta, la defensa en cuanto al agotamiento del procedimiento administrativo previo, le corresponde a la parte demandante en el sentido de correr algún riesgo de ser despojado del inmueble objeto del litigio, por tanto, la parte demandada, no sufre ningún gravamen con el error en que haya podido incurrir el juzgador de alzada sobre la aplicación de dicho procedimiento previo, ya que su aplicación favorece al arrendatario parte demandante en el presente juicio.
Aunado a lo anterior, es importante dejar sentado en el presente caso que la acción no está dirigida a una acción vinculada al contrato de arrendamiento que existe entre las partes, sino específicamente al cumplimiento de contrato de opción de compra venta, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta, tal como fue ordenado por el tribunal superior. Esto en modo alguno implica la entrega del inmueble, es decir, la desposesión del mismo ya que el optante comprador es quien demanda el cumplimiento y se encuentra ya en posesión del bien. Así se establece.
De modo que, conforme con los precedentes jurisprudenciales antes invocados, la parte demandada carece de legitimidad para delatar dicha infracción.
En atención a lo anteriormente expuesto, esta Sala de Casación Civil al observar que el recurrente carece de legitimidad procesal para denunciar el vicio de incongruencia en el que pudiera estar incurso la recurrida en el presente proceso para acceder a casación, desestima la misma. Así se decide.
Aunado a lo anterior, la Sala estima necesario dejar sentado lo contemplado en la sentencia N°17-116 de fecha 21 de junio de 2017, Exp. N° 2017-000116, caso: juicio por cumplimiento de contrato de opción compra venta, incoado por los ciudadanos Pedro Ramón González Salazar y Nilda Josefina Alcalá de González, contra el ciudadano Carlos Julio Calzadilla Núñez, en cuanto al agotamiento del procedimiento administrativo previo en el marco de los juicios por cumplimiento contrato de opción de compra venta, en los casos de desalojo de vivienda principal, en la cual se sostuvo el siguiente criterio imperante:
“…Se colige del texto de la recurrida supra transcrito, que el juzgador de alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, aduciendo que de acuerdo con lo alegado por el demandado y la tercera interviniente -cónyuge del demandado-, los accionantes no había cumplido con la etapa administrativa previa que indica el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, antes de accionar la vía administrativa, lo cual podría comportar la desocupación del inmueble, y siendo esta la vivienda principal de los demandados, el juzgador de alzada consideró que la actora no cumplió con el tercer requisito previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, determinando la consecuencia jurídica ya conocida.
Cabe señalar, que el ad quem se apoya en criterio emanado de la Sala en decisión N° 625 de fecha 22 de octubre de 2015, expediente N° 15-417, caso: Marylin Miryam Barraza de Capriles contra Juan Omar González Naranjo, siendo oportuno destacar, por las razones infra explicadas, que en aquella oportunidad se trataba de una demanda de cumplimiento de contrato de venta y no de opción de compra venta, como se ventila en el sub iudice.
(…Omissis…)
Con relación al proceso preparatorio para perfeccionar la venta de un inmueble, este Alto Tribunal fijó criterio a través de la Sala Constitucional en sentencia N° 64, de fecha 2 de marzo de 2016, expediente 15-0650, caso: ciudadano Argemar Bartolo Vargas Soto, contra la decisión dictada el 22 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de dicha Circunscripción Judicial, el cual esta Sala ha aplicado en decisión N° 401, expediente 15-603, de fecha 29 de junio de 2016, caso: Jennifer Carolina Jahn de López y otro contra Rafael Ignacio Boggiano Pericchi, donde se establece lo siguiente:
“Ahora bien, esta Sala considera oportuno destacar que el a quo constitucional declaró con lugar el amparo ejercido al estimar que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, incurrió en error cuando inadvertidamente procedió a la admisión de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, sin haber constatado el agotamiento previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
(…Omissis…)
Partiendo de las anteriores precisiones, debe esta Sala advertir que en el caso de autos no podía el a quo constitucional establecer como un requisito ineludible antes de acudir a la vía jurisdiccional, el trámite previo de los procedimientos ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, (...) no puede considerarse como aquellas acciones de las cuales pueda derivar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en tanto, el ordenamiento jurídico solo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo la ejecución forzosa en las promesas de compraventa una obligación de hacer, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar (vid. sentencia de esta Sala n° 878 del 20 de julio de 2015, caso: “Sociedad Mercantil Panadería la Cesta de los Panes, C.A”); por lo que, de la presente acción, no podía derivar el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble…”. (Resaltados de la Sala).
Se desprende de la decisión supra transcrita, que este Alto Tribunal de manera clara dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir los atinentes al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, sólo atribuye al juez “el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida”, trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumpla voluntariamente con su obligación, el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, siendo que la ejecución forzosa en las promesas de compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso, de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría “el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble”.
(...Omissis...)
Dada la anterior declaratoria de inadmisibilidad estimada por la recurrida, esta Máxima Jurisdicente Civil se considera oportuno puntualizar las causales por las que se puede declarar inadmisible la demanda interpuesta, las cuales están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. (...Omissis...)”.
A mayor abundamiento, resulta pertinente traer a colación lo expuesto por el Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 1990, Págs. 94 y 95, en los siguientes términos:
“...Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los Jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al Juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los Jueces pueden, in límine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohíba la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo...”. (Resaltado de la Sala).
(...Omissis...)
Una vez ello, y señalizado como fuere lo supra expuesto, se estima adecuado traer a colación la norma pertinente al caso de marras, las cuales están contenidas en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, el referido artículo establece:
“Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Con relación a la norma legal arriba señalada, resulta claro que la misma de manera genérica precisa la necesidad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal.
En tal sentido, y como fuera apuntado supra, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, realizó un análisis vasto y específico, en el cual se precisa la solución jurídica pertinente en las demandas por cumplimiento de contratos de opción compra venta, en contraste con la norma legal prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojos y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual busca conciliar la justicia y garantizar el control legal de los fallos proferidos en instancia, sobre las reflexiones constitucionales que alberga nuestra Carta Política, siempre contemplando un equilibrio entre los justiciables para alcanzar la justicia material que entraña el Estado Social de derecho y de justicia.
Señalado lo anterior, observa esta Sala, que en el caso de especie, la demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción compra venta, en el cual los demandantes compradores, exigen al vendedor, ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez, de acuerdo con su escrito libelar, a que éste “cumpla con su obligación contractual”, la cual, no es otra que, la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Cabe resaltar, que no se trata de un cumplimiento de contrato definitivo de compra venta, como pretende justificarlo el ad quem, sino de opción de compra venta.
En tal sentido, cónsono como resulta con la doctrina emanada de este Alto Tribunal, la petición demandada por los compradores, se contrae a una obligación de hacer por parte del demandado - vendedor, quien de no cumplir de manera voluntaria, sólo permite al juzgador cogniscente, decretar el cumplimiento demandado, es decir única y exclusivamente el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, sin que su decisión involucre la desposesión del inmueble...”. (Negrillas y subrayado del texto).
De modo que en forma clara y precisa este Alto Tribunal, dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir, los referidos al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, solo faculta al juez a condenar una obligación de hacer, lo cual no conlleva bajo ningún supuesto el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, ya que lo que se pretende o lo demandado en el presente caso es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, en cuyo caso de ser procedente por la naturaleza del mismo, el veredicto se circunscribiría a ordenar la materialización de la celebración del contrato de compra venta, conforme con los extremos de ley, en virtud de su naturaleza, por consiguiente, en modo alguno dicho cumplimiento se corresponde con la entrega del inmueble.
Bajo estas premisas, el juez de la recurrida fue acertado al no declarar la inadmisibilidad de la demanda, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, máxime cuando este Alto Tribunal, ha sido enfático, en relación con la potestad de los jueces, in límine litis, de inadmitir las demandas con motivo que la mismas, sean contrarias a alguna disposición expresa de la ley, por cuanto pueden desacertadamente resolver cuestiones de fondo, contraviniendo “…el principio pro actione, en consecuencia, el derecho a la tutela judicial efectiva, de lo cual se desprende que el juez en su labor interpretativa de los principios procesales relativos a la admisibilidad debe necesariamente favorecer el acceso a los ciudadanos a los órganos de administración de justicia, jurisdiccionales, en pro al derecho a la defensa y al debido proceso…”.
En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción compra venta, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble.
En consecuencia, se reitera en el caso sub iudice el ad quem, decidió conforme a derecho, ajustado a la doctrina de esta Sala, aún cuando efectivamente no se pronunció sobre el alegato de la parte demandante, en cuanto al agotamiento de la vía administrativa, dicha omisión no afecta el dispositivo del fallo, en virtud del principio constitucional según el cual no se sacrificará la justicia por formalidades inútiles. Así se establece.
Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de casación formalizado por la parte demandada Rosio Blanco Martínez, contra la sentencia de fecha 16 de octubre de 2019, dictada por el Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas SEGUNDO: Se condena en costas a la parte recurrente.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial.
Particípese de esta decisión con copia del presente fallo al juzgado superior de origen ya mencionado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de junio de dos mil veintiuno. Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
Presidente de la Sala,
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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrado-Ponente,
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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrada,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
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LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ
Exp.: Nº AA20-C-2020-000005
Nota: Publicada en su fecha a las
Secretaria
Temporal,