SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2019-000540

Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

En el juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoado por el ciudadano SIMEÓN RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA, representado judicialmente por el abogado Luis Gabriel Romero Gavidia, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 123.371, contra EDISON JOSÉ LATAN YONSE, sin representación judicial acreditada en autos; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, mediante decisión del 12 de agosto de 2019, declaró sin lugar el recurso de apelación incoado por la parte accionante, en consecuencia, confirmó el fallo interlocutorio proferido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la misma Circunscripción Judicial, que el 14 de febrero de 2019, negó la medida de secuestro preventiva solicitada por la parte demandante sobre el inmueble objeto de arrendamiento.

Contra el referido fallo de alzada, la representación judicial de la parte demandante anunció recurso de casación, el cual fue admitido, siendo remitido el expediente a esta Sala de Casación Civil.

El recurso de casación fue formalizado. No hubo impugnación.

En fecha 27 de noviembre de 2019, se dio cuenta en Sala designándose ponente al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ.

Concluida la sustanciación del recurso de casación conforme lo establece el artículo 319 del Código de Procedimiento Civil y cumplidas como fueron las formalidades legales, esta Sala de Casación Civil pasa a decidir el asunto bajo las siguientes consideraciones:

DEL RECURSO DE CASACIÓN FORMALIZADO POR LA PARTE DEMANDANTE

-I-

De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 en su ordinal 5°, ambos del Código de Procedimiento Civil, por considerar que la sentencia recurrida incurre en incongruencia negativa.

En su denuncia explica:

“…en el procedimiento en segunda instancia, esta representación judicial de la parte actora invocó y solicitó expresamente la aplicación del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al evidenciarse de los elementos aportados que efectivamente el contrato de arrendamiento se encontraba vencido y que se había notificado tempestivamente al arrendador sobre la falta de voluntad del arrendatario de continuar con la relación contractual, no obstante se evidencia claramente que el Juzgado (sic) recurrido, omitió pronunciarse abiertamente sobre estos alegatos fundamentales plasmados en los Informes, evidenciándose claramente que de haberse emitido pronunciamiento sobre estos alegatos y haber evidenciado los elementos para la procedencia de la aplicación del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hubiese modificado el dispositivo del fallo, es por ello que se evidencia claramente que la sentencia recurrida no contiene los requisitos intrínsecos del fallo por lo que resulta nula de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil y así solicito expresamente se declare con la procedencia de la presente denuncia…”.

Para decidir, la Sala observa:

A los efectos de verificar si existe la incongruencia negativa apuntada, basada esta en que en su escrito de informes el demandante invocó y solicitó expresamente la aplicación del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta imperioso revisar los fundamentos de la decisión recurrida, con miras a determinar si incurrió o no en el vicio que se le imputa:

“…Revisadas las acta procesales se extrae que el auto apelado se circunscribe a la negativa emitida por el juzgado de cognición sobre el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte demandante, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos SIMEON RAFAEL HERNANDEZ (sic) CABRERA y EDISON JOSE (sic) LATAN YONSE, basado en el hecho de que no se cumplió con el extremo vinculado con el periculum in mora, y que adicionalmente los hechos invocados por el actor en el libelo de la demanda no se subsumen o encuadran en el numeral 7 del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

En ese sentido, es necesario revisar el contenido del escrito libelar a fin de precisar los hechos y circunstancias alegados por el actor para reclamar el cumplimiento del contrato de arrendamiento presuntamente suscrito entre las partes involucradas en el juicio, y mas aun los señalamientos efectuados por el actor para justificar el planteamiento o la petición que formuló con miras a que se decretara medida preventiva de secuestro sobre el bien objeto del contrato, consistente en parte de un inmueble ubicado en el edificio conocido como Margarita Bowling Club, ubicado en la avenida 4 de mayo de la ciudad de Porlamar, Municipio (sic) Mariño del estado Nueva Esparta.

Al respecto se advierte que el actor alegó que se cumplían los dos extremos del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil en razón de que por un lado el fumus boni iuris o apariencia del buen derecho “...viene demostrado por las documentales constituidas por documento público de propiedad del inmueble, por el contrato de arrendamiento que claramente señala en su cláusula segunda cual es el término de duración del contrato y específicamente señala la prórroga de carácter obligatorio a tenor de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dando cumplimiento a lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil...” y por el otro, el periculum in mora, señalando que “...es mas que latente el daño jurídico posible, inminente e inmediato que ha de ser eliminado por el tribunal a través de la tutela cautelar, pues consta suficientemente que la parte demandada incumple culposamente con el contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y la consecuente entrega material del inmueble, manteniéndose con el paso del tiempo en una posesión arrendaticia no reglada en el contrato, es decir, se mantiene en detrimento de mi derecho de propiedad en posesión arrendaticia del inmueble sin que el contrato suscrito entre las partes le permita continuar en esta posesión del mismo por cuanto el vencimiento del término se perfeccionó el 15 de febrero del año 2016, fecha en la que había vencido su término convencional y su prórroga legal (...) requiriendo del juez de cognición el decreto de la misma invocando la aplicación del numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto presuntamente se había verificado el incumplimiento culposo de la cláusula segunda del contrato que dio lugar a la demanda.

Determinado lo anterior es necesario puntualizar que sobre las medidas cautelares en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado a una actividad comercial o alguna de las descritas en el artículo 41, del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial., la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0422 de fecha 22 de junio de 2018, dictada en el expediente N° 17-0997, estableció que para el decreto de las mismas, no solo se requiere impretermitiblemente que el juez motive su resolución judicial al momento de decretarlas o negarlas, sino que en esta materia tan especial, como lo es la arrendaticia de inmuebles destinados al uso comercial se cumplan varios extremos, como lo son, los dos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil que contempla los requisitos de la presunción del buen derecho y el riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo, y asimismo, que se haya agotado el trámite administrativo al que hace mención la disposición transitoria tercera de la ley especial, a saber:

“…Es por ello, que resulta pertinente señalar que el secuestro del inmueble arrendado es una medida preventiva cuyos supuestos generales de procedencia son: (i) que el demandado haya dejado de pagar las pensiones de arrendamiento; (ii) el deterioro de la cosa arrendada; (iii) haber dejado de hacer el arrendatario las mejoras a que esté obligado por el contrato, conforme a lo previsto en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y (iv) que se haya agotado la vía administrativa, en atención a lo previsto en el artículo 41, literal i del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial. Como toda medida cautelar goza de las características de provisionalidad y revocabilidad, son provisionales mientras existan las circunstancias que le dieron origen, pudiendo ser revocadas al cesar las mismas o al cambiar los hechos que la sustentan. En materia de medidas preventivas, esta Sala Constitucional de este Máximo Tribunal ha sostenido que el requisito de la motivación es insoslayable tanto en los decretos que las acuerdan como en aquellos en los que las niegan, puesto que, constituyen una garantía al derecho a la tutela judicial efectiva...”

Determinado esto, se observa que la decisión apelada se circunscribe a la negativa emitida por el Juzgado (sic) de cognición sobre el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte demandante, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos SIMEON RAFAEL HERNANDEZ (sic) CABRERA y EDISON JOSE (sic) LATAN YONSE, y basado en que los hechos invocados como sustento de la misma, no concuerdan con las causales contempladas en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, ni mucho menos con la 7ma que fue la invocada, ya que se dice que el demandado incurrió en un incumplimiento culposo ya que no entregó el inmueble arrendado a pesar de haber fenecido supuestamente la prórroga convencional y legal, y que por ese motivo, se cumplen los extremos de ley, ya que la presunción del buen derecho se configura con el documento de propiedad y la existencia de la relación arrendaticia conforme al contrato y sus especificaciones y con respecto al riesgo de que se haga ilusoria la ejecución del fallo, sostiene que dicho extremo se configura en virtud de que existe un evidente incumplimiento culposo por parte del arrendatario, hoy demandado, de la cláusula segunda del contrato al permanecer en la posesión del inmueble sin que el contrato suscrito entre las partes le permita continuar en esta posesión, por el vencimiento del término se perfeccionó el 15 de febrero del año 2016, sin embargo, no alegó ni mucho menos especificó de que (sic) manera o de que (sic) forma se configura el riesgo alegado, ni tampoco bajo que términos o condiciones a su juicio se puede obstaculizar la ejecución de la sentencia en caso de que el actor resulte vencedor en la presente litis.

A lo anterior se le adiciona que de acuerdo a la ley especial que rige los arrendamientos de locales de uso comercial existe una prohibición expresa de decretar medidas cautelares cuando no existan en el expediente constancia fehaciente de que se ha agotado la vía administrativa conforme a lo establecido en el artículo 41 literal “L” en concordancia con la disposición transitoria tercera, mediante la cual se dice que solo en el caso de que exista en el expediente constancia de haber agotado la instancia administrativa, el juez de la causa tiene 30 días continuos para emitir pronunciamiento al respecto, lo cual ni se mencionó, ni mucho menos se cumplió en este asunto, ya que los alegatos del actor al momento de solicitar el decreto de la medida cautelar y de alzarse en contra de la resolución judicial apelada, mediante la cual se negó el decreto de la medida cautelar se circunscribieron al cumplimiento o a la verificación de los extremos del artículos 585 y del artículo 599 en su numeral séptimo, ambos del código adjetivo civil.

De tal manera que coincide esta alzada con el criterio sustentado por el a quo en el auto apelado en donde se dijo: “...en lo que atañe al alegato esgrimido por la parte actora relativa a que la medida solicitada es por el incumplimiento culposo contenido en la Cláusula (sic) Segunda (sic) del contrato de arrendamiento que establece el plazo de duración del referido contrato celebrado entre las partes, esta causal no se subsume dentro del referido ordinal 7º de la referida norma; motivo por el cual que este Tribunal (sic), en razón del derecho anteriormente invocado, considera que la medida de secuestro preventiva solicitada por la parte demandante sobre el referido inmueble es IMPROCEDENTE, por lo que se impone Negar (sic) la misma...”

Basado en lo anterior se confirma la sentencia apelada dictada el por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 14 de febrero de 2019. Y así se decide…”. (Énfasis de la Sala).

Como se observa, el juez de alzada nada dijo en relación con la aplicabilidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios invocada por la parte actora (ver folios 181 y siguientes), quien sostiene que a tenor del artículo 39, solo requiere que efectivamente el contrato de arrendamiento se encuentre vencido y que se haya notificado tempestivamente al arrendador sobre la falta de voluntad del arrendatario de continuar con la relación contractual.

Sin considerar el alegato de aplicabilidad de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que el procedimiento se ha venido tramitando de conformidad con la misma, el juez sentenció dando aplicación al literal “L” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Ahora bien, considerando el carácter vinculante del contenido de la sentencia sentencia número 156 del 29 de octubre de 2020, expediente N° 2020-375, emanado de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, la cual asentó que en materia de arrendamiento de vivienda así como en inmuebles de uso comercial, toda decisión que ha de dictarse debe hacerse atendiendo al Decreto Presidencial N° 4.160, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020 y sus sucesivas prórrogas.

En efecto, dicho fallo explica la necesidad de suspender las ejecuciones de desalojos y de secuestro de inmuebles destinados tanto a vivienda y como uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma decretado, con el cual se busca aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.

A criterio de esta Sala de Casación Civil, ello debe ser así sea cual fuere el cuerpo normativo de que se trate.

Expresamente dispone la mencionada sentencia de la Sala Constitucional, lo siguiente:

“…Al hilo de lo anterior, no puede dejar pasar por alto esta Sala como garante de la supremacía de las normas y principios constitucionales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 334 y 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que actualmente se viven tiempos muy difíciles generados por la pandemia del coronavirus (COVID-19) y en tal sentido, el Ejecutivo Nacional ha activado los mecanismos constitucionales para atender a la población; siendo así como desde el 13 de marzo de 2020, fue dictado el Decreto No. 4.160, por el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, mediante el cual se declaró el Estado de Alarma en todo el territorio nacional, a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, el cual ha sido objeto de sucesivas prórrogas, siendo la actual, la establecida mediante Decreto N° 4.337, dictado por el Ejecutivo, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el N° 6.579, Extraordinario del 5 de octubre de 2020.

En igual sentido, ante la circunstancia particular del Estado de Alarma en referencia, el Ejecutivo Nacional ha establecido mediante Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, lo siguiente:

“…DECRETO N° 11 EN EL MARCO DEL ESTADO DE ALARMA PARA ATENDER LA EMERGENCIA SANITARIA DEL CORONAVIRUS (COVID-19), POR MEDIO DEL CUAL SE SUSPENDE EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DE USO COMERCIAL Y DE AQUELLOS UTILIZADOS COMO VIVIENDA PRINCIPAL.

Artículo 1°. Se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19. En el plazo previsto en este artículo no resultará exigible al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.

Artículo 2°. Por un lapso de hasta seis (6) meses, contados a partir de la publicación de este Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Artículo 3°. Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan. En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión. Si las partes no alcanzaren un acuerdo acerca de la reestructuración de pagos o el refinanciamiento del contrato de arrendamiento, someterán sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el caso de los inmuebles destinados a uso como vivienda principal, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales, para dirimir estos conflictos y en caso de ser necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes.

Artículo 4°. Los Ministerios del Poder Popular: para Hábitat y Vivienda, y de Comercio Nacional, según corresponda en función de sus competencias materiales, quedan facultados para desarrollar el contenido de este Decreto.

Artículo 5°. La suspensión a que se refiere este Decreto será desaplicada en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en este Decreto; así como a los establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos impartidos por el Ejecutivo Nacional, se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones establecidas al cese de actividades decretado con ocasión al Estado de Alarma. El Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional establecerá mediante Resolución los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional a que se refiere este artículo.

Artículo 6°. El Ejecutivo Nacional por órgano de la Vicepresidencia Sectorial de Economía podrá evaluar con los arrendatarios y arrendadores, debidamente organizados, mecanismos que propendan al sostenimiento del equilibrio económico, garantizando la justicia social y velando por el bienestar de los venezolanos y venezolanas ante la afectación por la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.

Artículo 7°. El Vicepresidente Sectorial de Economía queda encargado de la ejecución de este Decreto.

Artículo 8°. Este Decreto entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Dado en Caracas, a los dos días del mes de septiembre de dos mil veinte. Años 210° de la Independencia, 161° de la Federación y 21° de la Revolución Bolivariana”.

Del análisis del anterior Decreto, específicamente en sus artículos 1 y 2, respectivamente, se desprende que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento.

Y adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160 , publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial…”.

Considerando que actualmente persisten las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y siendo que la alzada confirmó el fallo de primera instancia que negó la medida de secuestro solicitada, es por ello que la Sala estima inútil decretar la nulidad del fallo conforme al vicio detectado (incongruencia negativa).

Por los razonamientos antes expuestos, la denuncia se declara impróspera. Así se decide.

-II-

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandante señala que el juez superior aplicó falsamente el artículo 41, literal “l” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

El recurrente explica que en la sentencia dictada el 1° de octubre de 2018, el mismo juez de alzada fue del criterio que la señalada norma no es aplicable para el caso en concreto y que el actor había equivocado la vía ejercida y entre otras cosas que por tratarse de un inmueble que estaba excluido del ámbito de su aplicación, siendo que la norma aplicable lo era la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Expone, que tal afirmación también se puede observar en el auto de admisión de la nueva y actual demanda donde expresamente se indicó el procedimiento aplicable al caso, este es, el mismo procedimiento breve a tenor de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Entonces arguye que existe una contradicción abismal de criterios por parte del mismo juzgado, quien ahora involucra la utilización de una norma que no era aplicable y que en procedimiento anterior le había negado aplicación.

Para decidir, la Sala observa:

En relación con la falsa aplicación de un norma jurídica, la jurisprudencia pacífica de esta Sala de Casación Civil, ha establecido que el supuesto tiene lugar cuando el juzgador incurre en una falsa relación entre los hechos contenidos en los autos y los previstos como supuesto de la norma jurídica que se aplica, es decir, cuando el juez aplica una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella.

En efecto, al folio 26 del expediente, consta que el mismo Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en apelación de decisión definitiva del 1° de octubre de 2018, declaró inadmisible la demanda de desalojo instaurada por el ciudadano Simeón Rafael Hernández en contra del ciudadano Edison José Latan Yance.

En el texto de la indicada sentencia, se lee lo que a continuación se cita:

“…Con todo lo dicho resulta evidente que la actividad que desempeña el demandante conforme al contrato no se encuentra enmarcada en el artículo 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resultando por tanto, excluida la aplicación de la aludida Ley, en los términos del artículo 4 eiusdem, lo que conlleva a afirmar que resulta aplicable al caso de marras, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en consecuencia, el procedimiento breve establecido en el artículo 33 de dicho cuerpo normativo. Producto de lo cual, se declara que en este asunto se siguió un procedimiento errado, pues se siguió por el trámite del juicio oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y no por el breve que contempla la misma ley adjetiva.

(…Omissis…)

En el caso estudiado la situación es similar al caso resuelto por la Sala de Casación Civil ya que en ese caso se discute que el uso del inmueble arrendado según el contrato era inicialmente religioso pero que después se cambió para impartir actividades educativas, lo cual conforme al criterio de la Sala generó que se concluyera que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial no era aplicable a ese caso, por cuanto el artículo 23 expresamente excluye esa clase de actividades de su vigencia, sino la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, cuyo ámbito de aplicación es más amplio, por cuanto el artículo 1° establece que dicha Ley rige el arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda y/o al funcionario o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. (…).

De ahí que el trámite que le asignó el tribunal de la causa a este asunto no fue el acertado toda vez que se siguió el procedimiento por la vía del trámite oral establecido en el código adjetivo y no por el breve que es el que corresponde según lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Y así se decide…”.

Con ocasión a lo dictaminado en aquel procedimiento, el ciudadano Simeón Rafael Hernández Cabrera interpuso nueva demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término contra el ciudadano Edison José Latan Yonce con fundamento en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El caso es que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, mediante decisión del 12 de agosto de 2019, declaró sin lugar el recurso de apelación incoado por la parte accionante contra la decisión del 14 de febrero de 2019, mediante la cual el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la misma Circunscripción Judicial, negó la medida preventiva de secuestro solicitada en la actual causa, siendo resaltante el hecho de que la misma alzada que decidió inadmisible la demanda de desalojo anteriormente incoada, en el actual procedimiento le dio aplicación a la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

A continuación se extraen los más importantes extractos que atañen a la denuncia:

“…Determinado lo anterior es necesario puntualizar que sobre las medidas cautelares en materia arrendaticia, cuando el bien involucrado en el contrato está presuntamente siendo utilizado a una actividad comercial o alguna de las descritas en el artículo 41, del Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0422 de fecha 22 de junio de 2018, dictada en el expediente N° 17-0997, estableció que para el decreto de las mismas, no solo se requiere impretermitiblemente que el juez motive su resolución judicial al momento de decretarlas o negarlas, sino que en esta materia tan especial, como lo es la arrendaticia de inmuebles destinados al uso comercial se cumplan varios extremos, como lo son, los dos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil que contempla los requisitos de la presunción del buen derecho y el riesgo manifiesto que quede ilusoria la ejecución del fallo, y asimismo, que se haya agotado el trámite administrativo al que hace mención la disposición transitoria tercera de la ley especial, a saber:

Determinado esto, se observa que la decisión apelada se circunscribe a la negativa emitida por el juzgado de cognición sobre el decreto de la medida de secuestro solicitada por la parte demandante, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos SIMEON RAFAEL HERNÁNDEZ CABRERA y EDISON JOSÉ LATAN YONSE, y basado en que los hechos invocados como sustento de la misma, no concuerdan con las causales contempladas en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, ni mucho menos con la 7ma que fue la invocada, ya que se dice que el demandado incurrió en un incumplimiento culposo ya que no entregó el inmueble arrendado a pesar de haber fenecido supuestamente la prórroga convencional y legal, y que por ese motivo, se cumplen los extremos de ley, ya que la presunción del buen derecho se configura con el documento de propiedad y la existencia de la relación arrendaticia conforme al contrato y sus especificaciones y con respecto al riesgo de que se haga ilusoria la ejecución del fallo, sostiene que dicho extremo se configura en virtud de que existe un evidente incumplimiento culposo por parte del arrendatario, hoy demandado, de la cláusula segunda del contrato al permanecer en la posesión del inmueble sin que el contrato suscrito entre las partes le permita continuar en esta posesión, por el vencimiento del término se perfeccionó el 15 de febrero del año 2016,sin embargo, no alegó ni mucho menos especificó de qué manera o de qué forma se configura el riesgo alegado, ni tampoco bajo que términos o condiciones a su juicio se puede obstaculizar la ejecución de la sentencia en caso de que el actor resulte vencedor en la presente litis.

De tal manera que coincide esta alzada con el criterio sustentado por el a quo en el auto apelado en donde se dijo: “...en lo que atañe al alegato esgrimido por la parte actora relativa a que la medida solicitada es por el incumplimiento culposo contenido en la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que establece el plazo de duración del referido contrato celebrado entre las partes, esta causal no se subsume dentro del referido ordinal 7º de la referida norma; motivo por el cual que este tribunal, en razón del derecho anteriormente invocado, considera que la medida de secuestro preventiva solicitada por la parte demandante sobre el referido inmueble es IMPROCEDENTE, por lo que se impone negar la misma...”

Llama entonces la atención de esta Sala, que en la decisión del asunto relacionado a la medida de secuestro solicitada se hubiere invocado y aplicado la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, cuando lo cierto es que en el auto de admisión de demanda, se dio inicio a los trámites de la causa de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Mayor relevancia adquiere al considerarse que ambos cuerpos normativos regulan el tema de las medidas preventivas de manera disímiles, pues la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial prohíbe taxativamente en el literal “l” del artículo 41, “…dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de 30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera agotada la instancia administrativa…”. Por lo que respecta a la norma contenida en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no existe tal previsión, y esta simplemente prevé lo que a continuación se cita:

“…Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello...”.

Como se desprende de la norma in comento, una vez vencido el plazo de prórroga legal nace inmediatamente para el arrendatario la obligación de restituir al arrendador su derecho sobre el inmueble. El incumplimiento de esta obligación legítima al arrendador para demandar el cumplimiento de dicha obligación y obtener una medida de secuestro sobre el inmueble.

Es decir, el referido artículo solo prevé que, dadas determinadas circunstancias, incluso diferentes a las exigidas por el Código de Procedimiento Civil -artículo 585-, “…el juez a solicitud del arrendador decretará el secuestro…”.

A mayor sustento en relación con la interpretación normativa bajo estudio, véase el siguiente criterio de esta Sala de Casación Civil:

“…Del intrincado texto de la denuncia se infiere que pretende el formalizante acusar la errónea interpretación del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha norma establece:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil prevé a tenor del ordinal 7 que se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato.

Ahora bien, en atención a la denuncia de errónea interpretación del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta oportuno transcribir lo que al efecto resolvió la recurrida:

“...Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, así como el contenido de los artículos 1.719 y s.s. del Código Civil, referidos a las causales de nulidad de la transacción, es decir, estar fundada en el título nulo o documento falso o la existencia de sentencia ejecutoriada sobre el presente litigio y el artículo 1.146 eiusdem, relativo a los vicios en el consentimiento, en el que se incluye la violencia, que en el “...supuesto de la coacción moral, se trata propiamente de que el sujeto, colocado en la alternativa de escoger entre la celebración del negocio o el riesgo de sufrir el mal con el que se le amenaza, decide optar por la celebración del negocio. En tal hipótesis es claro que su “decisión” no es espontánea, que no ha sido causada por motivos que declarante haya podido discernir y valorar libremente”. (Cfr. MELICH Orsini, José: La Teoría de los Vicios del Consentimiento en la Legislación Venezolana. P.73).

De tal predicamento, observa quien aquí decide que no existe en el caso de marras motivo que justifique la nulidad de la transacción celebrada por las partes en fecha 18 de enero de 2002, homologada en fecha 04 de febrero del corriente año, pues si bien es cierto la demanda fundamenta su impugnación en que su consentimiento fue arrancado con violencia- lo cual no fue aprobado- en virtud de la medida de secuestro practicada; no es menos cierto, que esa violencia entendida como coacción oral no la genera una actuación judicial efectuada por un tribunal debidamente facultado para decretarla y otro para ejecutarla, por cuanto sus conductas lícitas no pueden calificarse de amenazas, destinadas a “arrancar” el consentimiento (1.146 del C.C). Además, la transacción fue consentida fuera del acto de ejecución de la medida y la demandada contaba con los recursos para defenderse, al estar asistida de abogado.

A tenor de lo expuesto, ratifica este Juzgador que no existe controversia entre las partes sobre puntos de derecho que puedan causar la anulabilidad de la transacción celebrada; igualmente la misma no está fundada en título nulo o documento falso ni existe sentencia ejecutoriada sobre el presente litigio y no existiendo vicios del consentimiento de la demandada, pues, la medida de secuestro decretada -se repite- lo fue en virtud del mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuando una vez vencida la prórroga legal el arrendador solicitó al juez decretara el secuestro de la cosa arrendada y habiendo la demandada, en la oportunidad de la práctica del secuestro, no ejercido los recursos que le otorgaba la ley, sino por el contrario consintió en celebrar transacción con la demandante, consecuentemente su conducta esta enmarcada, a criterio de esta Superioridad, dentro de los parámetros establecidos en el Código Civil, para consentir válidamente en la transacción, sin que se pueda decir que fue arrancada con violencia. Y ASÍ SE DECIDE...”.

Habiendo esta Máxima Jurisdicción realizado el análisis de la citada norma confrontada con lo decidido por el ad quem, se constata que el juzgador del conocimiento jerárquico vertical acogió como procedente la práctica de la medida en cuestión, en virtud de que estaba vencida la prórroga legal del contrato y la misma había sido solicitada por el demandante. Asimismo, estableció que la demandada al no ejercer defensa alguna en la oportunidad de que se practicara la medida, debía entenderse que consintió en ella y lo que consolidó al aceptar celebrar la transacción.

Afirma el formalizante que la infracción del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, influyó en forma determinante en el dispositivo del fallo al establecer la recurrida que el acto procesal de la práctica de la medida, había sido realizada en forma lícita y, en consecuencia no podía calificarse como capaz de “arrancar” el consentimiento viciándolo.

Ahora bien, no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comentario por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que la medida se fundamentó en los postulados de la denunciada norma y que por cuanto la práctica de la medida se llevó a cabo con un funcionario con competencia para ejecutarla, dicha actuación judicial no puede entenderse como coacción y que siendo estas conductas lícitas, ellas no pueden catalogarse como amenazas destacando, igualmente, la ausencia de defensas esgrimidas por parte de la demandada en la oportunidad de practicarse el secuestro.

En atención a la delación de los artículos 12, 15 y 20 del Código de Procedimiento Civil y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, observa esta Máxima Jurisdicción que no se produjo violación de los mismos en razón de que la alzada no infringió ninguno de los deberes que le establece el primero de los citados; no se evidenció violación alguna del derecho a la defensa, puesto que bien pudo la demandada ejercer las defensas pertinentes en contra de la medida que se intentó practicar y no lo hizo. Y en cuanto al quebrantamiento del artículo 20 del código adjetivo civil, estima la Sala que el mismo no tenía aplicación en el sub iudice por cuanto no existe colisión alguna entre el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y las disposiciones constitucionales que hagan preeminente la aplicación de las últimas, pues el referido artículo prevé que, dadas determinadas circunstancias diferentes a las exigidas por el Código de Procedimiento Civil y que evidenció la alzada cumplidas en el caso bajo decisión, “el juez a solicitud del arrendador decretará el secuestro…”. (Sentencia 1024 del 7 de septiembre de 2004, caso: María Teresa Gerardi de Díaz contra Elisenda Rodríguez García).

Así las cosas, se determina que en efecto el juez ad quem erró al aplicar falsamente el artículo 41, literal “l” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por vía de consecuencia dejó de aplicar la norma llamada a resolver el asunto, artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, pese al error detectado, antes de decretar la nulidad del fallo, es menester considerar el criterio con carácter vinculante contenido en la sentencia sentencia número 156 del 29 de octubre de 2020, expediente N° 2020-375, emanado de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, la cual asentó que en materia de arrendamiento de vivienda así como en inmuebles de uso comercial, toda decisión que ha de dictarse debe hacerse atendiendo al Decreto Presidencial N° 4.160, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020 y sus sucesivas prórrogas.

Considerando que actualmente persisten las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y siendo que la alzada confirmó el fallo de primera instancia que en definitiva negó la medida de secuestro solicitada, es por ello que la Sala estima inútil decretar la nulidad del fallo.

Por las razones antes expuestas, la denuncia se declara improcedente y así se decide.

-III-

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falta de aplicación, la cual establece que cumplidos los requisitos (vencida la prórroga legal) el juez a solicitud del arrendador la decretará, “evidenciándose de la redacción de la norma delatada como infringida que no queda a discrecionalidad del Juez decretar la medida o no, por el contrario, es imperativo y un mandato expreso de Ley…”

Para decidir, la Sala observa:

En el capítulo que precede, esta Sala de Casación Civil dejó en evidencia el error de falsa aplicación del artículo 41, literal “l” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, lo que conllevó a que se dejara de aplicar en el presente caso la norma llamada a resolver el asunto, este es, el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales, como antes se dijo, regulan de manera diferente el asunto de las medidas de secuestro. No obstante, se reitera que es inútil decretar la nulidad del fallo recurrido sobre la base del criterio con carácter vinculante contenido en la sentencia sentencia número 156 del 29 de octubre de 2020, expediente N° 2020-375, emanado de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, la cual asentó que en materia de arrendamiento de vivienda así como en inmuebles de uso comercial, toda decisión que ha de dictarse debe hacerse atendiendo al Decreto Presidencial N° 4.160, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020 y sus sucesivas prórrogas.

Actualmente persisten las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y siendo que la alzada confirmó el fallo de primera instancia que en definitiva negó la medida de secuestro solicitada, es por ello que la Sala estima inútil decretar la nulidad del fallo.

Por las razones antes expuestas, la denuncia se declara improcedente y así se decide.

-IV-

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el recurrente nuevamente denuncia la falsa aplicación del artículo 41, literal “l” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Dicha imputación a la recurrida fue analizada en acápites anteriores, de manera pues que esta Sala de Casación Civil da por reproducido el criterio ampliamente explicado en la segunda delación del presente fallo, para en definitiva declarar improcedente la actual delación. Así se decide.

-V-

De conformidad con el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción de los artículos 12, 15 y 243, ordinal 5° y 509 del Código de Procedimiento Civil, así como el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, delación que fundamenta en que el presente caso debió ser decidido a tenor del artículo 33 de la prenombrada ley especial, lo cual no ocurrió.

En vista de que la argumentación en esta última acusación es la misma que en anteriores delaciones, y dado que ello fue ampliamente analizado por esta Sala de Casación Civil en la resolución de la segunda denuncia, es por ello que se considera apropiado al caso dar por reproducido el criterio allí expuesto, para en definitiva declarar improcedente la actual delación. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por el ciudadano Simeón Rafael Hernández Cabrera, contra la sentencia emitida por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, el 12 de agosto de 2019.

Se condena a las costas del recurso a la parte querellante, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase directamente el expediente al tribunal de la causa, es decir, al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, ya mencionado, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de junio de dos mil veintiuno. Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.

Presidente de la Sala,

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

Vicepresidente,

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Magistrado-Ponente,

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrada,

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrada,

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

Secretaria Temporal,

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LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ

Exp.: Nº AA20-C-2019-000540

Nota: Publicado en su fecha a las

Secretaria Temporal,