SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2016-000799

 

Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

         En el juicio por resolución de contrato, intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, por la ciudadana YOLANDA IVELICE GUERRA, asistida judicialmente por los abogados Darío Farfán Álvarez, Evelia del Carmen Fuentes Abarullo y Dariana Farfán Fuentes, contra los ciudadanos MERCEDES MARGARET DUQUEZ GONZÁLEZ y JESÚS ENRIQUE PÉREZ GUEVARA, la primera representada judicialmente por María Elena Silva Conde y Otto Silva, y el segundo asistido por el defensor judicial Manuel de Jesús Palacios; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la referida Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 29 de julio de 2016, mediante la cual declaró: Parcialmente con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte co-demandada ciudadana Margaret Duquez González en contra de la sentencia dictada en fecha 26 de noviembre de 2015, por el juzgado de cognición ya identificado; sin lugar la demanda por resolución de contrato; inadmisible la reconvención por cumplimiento de contrato interpuesta por la representación judicial de la co-demandada supra identificada; modificó la sentencia apelada; condenó en costas de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber vencimiento recíproco y ordenó la notificación de las partes.

 

         Contra la precitada decisión en fecha 30 de septiembre de 2016, el abogado Darío Farfán Álvarez, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. No hubo impugnación.

 

         Concluida la sustanciación respectiva, le correspondió la ponencia al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, quien con tal carácter suscribe el presente fallo y en consecuencia pasa a decidirlo en los términos que a continuación se expresan:

 

 

 

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

-I-

 

         De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la violación del artículo 243 ordinal 4° eiusdem y del artículo 12 ibídem.

         Al respecto, el formalizante alegó:

“…Con fundamento en el ordinal 1^o del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncio la violación del artículo 243, Ordinal (sic) 4^o, el cual establece los requisitos intrínsecos que debe contener la sentencia, el 244, por ser dicha sentencia, además, contradictoria y el 12 del mismo Código (sic) que establece que el Juez (sic) en sus decisiones debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad.

En efecto, el fallo recurrido incurre en el vicio de contradicción en los motivos. Por una parte, manifiesta la Juez (sic) en su argumentación, que la DEMANDA intentada por nosotros no debe prosperar, porque no demostramos el incumplimiento en el pago del saldo del precio, por parte de los demandados y que por tal razón declara sin lugar la Resolución (sic) del Contrato (sic) y, luego, cuando examina los alegatos de la RECONVENCIÓN, cuyo petitorio (que no se decidió todo lo pedido) se circunscribe a solicitar a mí representada: “que proceda a entregar el documento de propiedad del terreno registrado, a recibir el pago de lo que se le adeuda, que es la cantidad de veintiocho mil bolívares (28.000 Bs.) y firmar el documento definitivo de propiedad.” (Subrayado nuestro), solo se pronuncia en cuanto a la solicitud de entrega del documento de propiedad del terreno registrado y obvia pronunciarse en relación con los otros pedimentos. En la parte motiva no hay respuesta a todos los planteamientos que hicimos en la demanda reformada, tampoco, se ciñó la juez recurrida a todos los planteamientos contenidos en la reconvención. No condenó a mi mandante a entregar los Bs. 28.000,00 ni mucho menos la obligó a suscribir el documento definitivo. En consecuencia, la Juez (sic) ha tergiversado el proceso lógico de su argumentación en la motivación de la sentencia, concluyéndose con ello, que al asaltarla la duda de condenar a mi representada a recibir la mísera suma de dinero de Bs. 28.000,00 y otorgar el documento por ante el Registro (sic) Inmobiliario (sic), obvio es, que los reconvinientes no contaba (sic) con sustento o argumentos valederos para triunfar en su Acción (sic) de Cumplimiento (sic) y si ello es así, debió la Juez (sic) declarar Con (sic) Lugar (sic) la acción de Resolución (sic) de Contrato (sic) de Opción (sic) de Compraventa (sic) intentada por mi representada, acción esta que por un error material el Juez (sic) de Primera (sic) Instancia (sic) calificó como ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE y tal vez, dicha confusión se debió a que inicialmente se demandó por acción de cumplimiento y luego se REFORMO (sic) LA DEMANDA por acción de Resolución (sic) de Contrato (sic) de Opción (sic) de Compraventa (sic) de Inmueble (sic). Todo ello se desprende de parte del texto de la sentencia recurrida, donde se expresa:

(…Omissis…)

Como lógica consecuencia de los anteriores alegatos, les solicito muy respetuosamente, se REPONGA LA CAUSA al estado de que otro Juez (sic) Superior (sic), sentencie la causa corrigiendo los errores cometidos en la motivación e irregularidades cometidas en la sentencia aquí denunciados…”. (Mayúsculas, negrillas y subrayado del escrito).

 

 

 

La Sala, para decidir observa:

De la denuncia transcrita se desprende que el formalizante en primer lugar, le atribuye a la sentencia recurrida el vicio por inmotivación por contradicción en los motivos porque la juez superior declaró sin lugar la demanda por resolución de contrato, en razón de que la actora “…no demostró el incumplimiento en el pago del precio por parte de los demandados…” y, posteriormente cuando examinó “…los alegatos de la reconvención…” solicitó a la demandante que “…proceda a entregar el documento de propiedad del terreno registrado, a recibir el pago que se le adeuda que es la cantidad de veintiocho mil bolívares (28.000 Bs) y a firmar el documento definitivo de propiedad…”.

En tal sentido, señala que la ad quem solo se pronunció respecto a “…la solicitud de la entrega de documento de propiedad del terreno registrado y obvia pronunciarse en relación a otros pedimentos…”, así, aduce que omitió pronunciamiento en relación con “…los planteamientos…” formulados en la reforma de la demanda y los “…contenidos en la reconvención…”.

Asimismo, delata que “…no condenó a mi mandante a entregar la cantidad de Bs. 28.000,00 ni mucho menos la obligo (sic) a suscribir el documento definitivo…”, por tal razón, a su decir la juzgadora tergiversó “…el proceso lógico de su argumentación en la motivación de la sentencia…” y, en consecuencia concluyó que “…al asaltarla la duda de condenar a mi representada a recibir la miseria de dinero de Bs. 28.000,00 y otorgar el documento…”, porque considera que “…es obvio que los reconvinientes no contaban con sustentos o argumentos valederos para triunfar…”.

De los alegatos transcritos, se evidencia que la formalizante ha incurrido en una mezcla indebida de denuncias e imprecisiones, plantea de manera enrevesada e ininteligible el vicio que pretende delatar, visto que delata el vicio de inmotivación de la sentencia por contradicción en los motivos porque el ad quem omitió pronunciamiento respecto de los “…planteamientos formulados en la reforma de la demanda…” y los “…contenidos en la reconvención…” lo cual, sería denunciable por el vicio de incongruencia negativa, y con ello, pretende atacar las conclusiones a las que arribó la juez superior.

Ahora bien, esta Sala ha establecido en relación con la técnica que debe cumplir el formalizante en el escrito de formalización al delatar una denuncia por defecto de actividad, en sentencia N° 158, de fecha 6 de abril de 2011, (caso: Fondo de Garantías de Depósito y Protección Bancaria (FOGADE), contra Trujillana Fruit Dos, C.A. y otra), lo siguiente:

“…En sus decisiones, la Sala ha señalado que el escrito que pretenda apoyar el recurso de casación, debe ser claro y preciso, estando compelido aquel que procure ejercerlo, a fundamentar suficientemente sus denuncias de manera que este Alto Tribunal, pueda al enfrentarlas con la sentencia acusada, determinar la procedencia o no de aquellas. Ésta, ha dicho la doctrina, es la carga más exigente impuesta al recurrente, en razón a que el escrito de formalización puede equipararse a una demanda de nulidad contra el fallo infractor.

Analizada la presente denuncia, la Sala advierte que el recurrente hace una serie de señalamientos imprecisos, los cuales no permiten evidenciar que ciertamente la sentencia impugnada esté inficionada de la incongruencia denunciada. Siendo carga procesal impuesta al recurrente, la de razonar en forma clara y precisa en qué consiste el defecto de actividad, demostrando a la Sala cómo, en qué sentido y en qué parte de la sentencia, se incurrió en la infracción es necesario concluir que al no cumplir el recurrente con los requisitos establecidos tanto en la Ley Adjetiva, ex artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, como por la doctrina sentada por este Alto Tribunal, la denuncia bajo estudio debe ser desechada por faltar en su redacción la obligatoria técnica casacionista. Así se decide…”. (Negrillas y subrayado de la cita).

 

De conformidad con el criterio jurisprudencial precedentemente expuesto, el recurrente al momento de elaborar su escrito de formalización, tiene la carga procesal de cumplir con una técnica que le exige razonar de forma clara y precisa en qué consiste el defecto de actividad invocado y la manera cómo este afecta el dispositivo de la sentencia.

Asimismo, esta Sala ha establecido que para que se configure el vicio de inmotivación por contradicción en los motivos “…es indispensable que se confronten dos o más motivos contenidos en la parte motiva de la sentencia recurrida (…) pues, se requiere la existencia de dos o más motivos para poder confrontarlos y determinar si se destruyen unos a otros por contradicciones graves e irreconciliables, que es lo que genera una situación equiparable a la falta de fundamentos y, que conlleva a la infracción del ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil…”. (Vid. sentencia N° 272 de fecha 27 de junio de 2011, expediente N° 2011-044).

Por su parte, respecto al vicio por incongruencia negativa, el formalizante debe manifestar de forma específica cuál o cuáles son los alegatos que no se resolvieron en la decisión, tal como lo estableció esta Sala en sentencia de vieja data N° 144 de fecha 22 de mayo del 2001, caso: Banco Industrial de Venezuela, C.A., contra Consorcio Ediviagro-Esfega Lorica, C.A. y otros, señaló lo siguiente:

“...En el caso de autos, según lo señalado por el formalizante, la alzada incurrió en el vicio de incongruencia negativa, equivalente a una omisión de pronunciamiento que se produce cuando el juez no resuelve sobre todo lo alegado por las partes. Para sustentar una denuncia de tal naturaleza, es requisito impretermitible que el formalizante señale cuál es el preciso alegato de hecho que no se resolvió en forma expresa, positiva y precisa en la sentencia...”. (Subrayado de la cita).

Ahora bien, en el caso concreto, en aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos esta Sala constata, que la infracción delatada por la recurrente carece de elementos suficientes que permitan a la Sala extremar sus facultades y entrar a conocer la presente denuncia, porque no cumple con la técnica mínima necesaria, por cuanto en la misma no se señala específicamente cuáles alegatos concretamente fueron los omitidos por el sentenciador.

En consecuencia, en relación con lo expuesto al no cumplir el formalizante la técnica mínima necesaria para plantear la delación, se desestima la presente denuncia. Así se decide.

 

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

 

Conforme con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12 eiusdem en concordancia con el artículo 320 ibídem por “…haber desnaturalizado la juez recurrida la voluntad contractual de las partes consignada en el contrato de opción compraventa celebrado…” y al producirse esta desviación ideológica en la interpretación del contrato, acusa que se incurrió en el primer caso de suposición falsa.

En el escrito de formalización el recurrente afirmó:

“…En efecto, dejó establecido la Juez (sic) recurrida en su sentencia, en cuanto al hecho positivo y concreto que la juzgadora ha dado por cierto valiéndose de una suposición falsa, se patentiza, cuando expresa:

(…Omissis…)

Una sana interpretación del contrato de opción de compraventa del inmueble de marras, hubiera conducido a una diferente conclusión En (sic) primer término, la Juez (sic) debió precisar la intención de las partes en este tipo de contrato, su carácter preparatorio temporal (6 meses); Que era lógico y justo, al haberle hecho mi representada, la efectiva entrega material del inmueble a los demandados para que lo habitaran, sin haberse consolidado la venta con el pago del saldo del precio, que mi representada, recibiera una justa compensación, por el uso del inmueble, su ocupación por parte de los accionados. En segundo lugar, debió la ciudadana Juez (sic), tener en cuenta por máxima de experiencia, que los bancos no otorgan crédito hipotecario para la adquisición de viviendas, si las mismas no están enclavadas en terreno propio; por lo que, debió calibrar la intención de los optantes-compradores, que estando conscientes de esta situación, pretendieron manifestar en la instancia, que fue por culpa de mi representada que no pudieron acceder al crédito hipotecario (nemo auditan propiam turpitudine allegan) y por ello fueron vencidos en la reconvención propuesta por ellos y condenados en costas en primera y segunda instancia. En tercer lugar, que de los Bs. 1.000,00 mensuales, solo se imputarían al precio de venta, los primeros Bs. 6.000,00, correspondientes al plazo de la opción de compraventa del inmueble de 180 días, por ello se nominan de preliminar o preparatorio este tipo de contratos, para después suscribir el documento definitivo de venta, donde conste el préstamo con sus respectivos intereses, con garantía hipotecaria, préstamo este destinado al pago del saldo del precio del inmueble, vale decir, de contado. En cuarto lugar, si la intención de los contratantes hubiera sido, que el negocio jurídico se realizara como una venta a crédito. Se hubiera suscrito por las partes una venta definitiva del inmueble con el pago de la inicial de Bs. 25.000,00 con el pago del saldo del precio en un lapso de tiempo de Sesenta (sic) y Cinco (sic) (65) meses, por supuesto, con el aditamento a dichas cuotas de Bs. 1.000,00 de los intereses legales por el plazo de cumplimiento del pago de ese saldo de Bs. 65.000,00, incluyéndose por supuesto una cláusula de inflación, habiéndose garantizado el pago de ese saldo con una garantía hipotecaria. Por último, de ninguna manera, podría interpretarse, las condiciones supuestamente incluidas en el contrato, de que los Bs. 1.000,00 cancelados mensualmente por los optantes-compradores, se continuarían pagando a título de abono al saldo deudor de Bs. 65.000,00 así como, la obligación de mi representada de cumplir con una obligación imposible, como la de venderles un terreno ajeno, por ser propiedad municipal. Afirmar lo contrario, como lo hizo la Juez (sic) (salvo lo atinente a la obligación de venta del terreno), implicaría convenir, en el error de interpretación del contrato acusado, robusteciéndose así, el hecho cierto de que la ciudadana Juez (sic) de la recurrida, no aplicó, al examinar y valorar el contrato, el método de la sana crítica, que la obligaba a escudriñar en los límites de su oficio, sobre la verdad o falsedad de los hechos controvertidos, haciendo un análisis exhaustivo de las cláusulas del contrato, teniendo por norte la intención de las partes, como por ejemplo, obtener el saldo del precio, en un lapso de seis (6) meses y nunca en Cinco (sic) (5) años a razón de Bs. 1.000,00 mensuales; lo obvio que dimana de dicho contrato, donde de paso, se vislumbra la perpetración de una lesión en el patrimonio económico de mí mandante y, por ende, un enriquecimiento sin causa por parte de los accionados, por las características y comodidades del inmueble; tener en cuenta el fenómeno inflacionario, que al día de hoy, la cantidad restante a deber, según su criterio; vale decir, el saldo restante a cancelar por los demandados (Bs.32.000,00), equivale a menos de 15 Kilogramos (sic) de arroz. Dónde se ha visto, que una casa, según el criterio de dicha Magistrada, tendría un valor hoy, al equivalente del valor de 30 Kilogramos (sic) de arroz. Menos mal, que el enganche o inicial, no fue de Bs. 10.000,00 (Perdonen los Magistrados lo estrafalario y estrambótico de este ejemplo). Debió, igualmente, la ciudadana juez recurrida, al analizar las cláusulas del contrato en su interpretación, lo asentado por el doctrinario venezolano NICOLÁS VEGAS ROLANDO, en su estudio sobre “LA TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN Y SU APLICACIÓN A LOS CONTRATOS” contenido en la Revista de Derecho Mercantil Año III, n° 5, Enero-Junio 1988 pp.139 al 162. Edit. ER/DM Caracas-Maracaibo. Allí entre otros temas como el de la usura, la inflación, etc., al referirse a la Teoría de la Imprevisión o de La Frustración, expresa…

Al calificar el contrato de opción de compraventa, la Juez (sic) de la recurrida, dejó establecido, lo siguiente:

(…Omissis…)

En consecuencia, de haber tenido en cuenta la juez recurrida la anterior doctrina de “la Teoría de la Imprevisión y su Aplicación a los Contratos” o hubiera interpretado el contrato de opción de compraventa, teniendo en cuenta de que se trataba de un contrato preparatorio y nunca uno definitivo de venta a crédito, sin estipulación de intereses de plazo del préstamo e intereses de mora y cláusula de inflación, notando cierta desproporción entre las prestaciones y contraprestaciones contenidas en sus cláusulas, donde se perpetra por parte de los accionados un desmedido abuso de derecho y un grotesco enriquecimiento sin causa, otra hubiera sido la conclusión en el dispositivo del fallo, como era su deber de observar, que en el presente caso, al haber accedido mi representada, al suscribir el contrato de OPCIÓN DE COMPRAVENTA, a entregarles el inmueble y el documento Título (sic) Supletorio (sic), donde consta que el inmueble es de la propiedad de mi representada y que el mismo (casa) está enclavado dentro de un terreno propiedad municipal, se había perfeccionado el CONTRATO DE VENTA DEL INMUEBLE, quedaron obligados los optantes compradores a cancelar el saldo del precio en un lapso de Ciento (sic) Ochenta (sic) (180) días, tiempo este suficiente para que solicitaran un préstamo con garantía hipotecaria ante las entidades bancadas (sic), obligándose a cancelar Bs. 1.000,00 mensuales, mientras dure la opción, los que se imputarían o sumarían al inicial de Bs. 25.000,00 recibida por mi representada, siendo evidente, que de esos Bs. 1.000,00 mensuales, solo se imputarían al precio del inmueble, los primeros Seis (sic) (6) meses, entendiéndose los demás pagos mensuales de Bs. 1.000,00 como justa compensación por el uso del inmueble.

En cuanto al caso específico de suposición falsa en que incurrió la Juez (sic), se circunscribe al primer caso, AL ATRIBUIRLE AL INSTRUMENTO CONTENTIVO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE MENCIONES QUE NO CONTIENE; vale decir, en ninguna de sus cláusulas, aparece en forma clara, inteligible y sin lugar a dudas, que el saldo del precio del inmueble de Bs. 65.000,00, lo cancelarían los demandados optantes compradores en Sesenta (sic) y Cinco (sic) (65) cuotas con vencimientos mensuales y consecutivos, a razón de Un (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 1.000,00) mensuales, tal como lo sostiene la Juez (sic) en la sentencia que hoy se recurre. A respecto, expresó:

(…Omissis…)

Solicito, finalmente, que el presente Recurso (sic) sea tramitado conforme a derecho y declarado Con (sic) Lugar (sic), se anule la sentencia recurrida, ordenándose al Superior (sic) que resulte competente dictar nueva sentencia, corrigiendo los vicios aquí delatados…”. (Negrillas, subrayado y mayúsculas de la formalización).

 

 

 

Para decidir, la Sala observa:

Del transcrito la Sala observa que el formalizante acusa la desviación ideológica del contrato porque la juez superior estableció en la recurrida un hecho positivo y concreto valiéndose de una suposición falsa.

Bajo estos argumentos, señala que el caso específico de suposición falsa en que incurrió la juez “…se circunscribe al primer caso, al atribuirle al instrumento contentivo del contrato de opción de compraventa del inmueble menciones que no contiene…” porque, en ninguna de sus cláusulas se estableció que el saldo del precio del inmueble de Bs. 65.000,00, lo cancelarían los demandados optantes compradores en sesenta y cinco (65) cuotas con vencimientos mensuales y consecutivos, a razón de un mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales “…tal como lo sostiene la juez en la sentencia que hoy se recurre…”.

Asimismo, delata que la ad quem no interpretó “…el contrato de opción compraventa teniendo en cuenta de que se trataba de un contrato preparatorio y nunca de un contrato definitivo de venta a crédito…”, por lo cual, los optantes compradores debían pagar el saldo del precio en un lapso de 180 días, que a su decir, es el plazo de vigencia del contrato de opción compraventa.

Ahora bien, en relación con la interpretación de los contratos, esta Sala ha sostenido de manera pacífica y reiterada que la interpretación de los contratos corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones solo pueden ser revisadas en casación, cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.

Respecto a la desnaturalización de la voluntad contractual esta Sala ha indicado que está constituida por la incompatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del mismo. (Vid. sentencia N° 515, de fecha 22-09-09, caso Inversiones Alvamart, C.A., contra Edoval, C.A. y otra, expediente N° 08-613).

En el mismo orden de ideas, la desnaturalización de los contratos es entendida como un vicio enmarcado dentro del primer caso de suposición falsa, por lo que esta Sala en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros, contra Asociación Civil Ávila, señaló:

“...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:

‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’

“Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.

El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez (sic) con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.

En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa. (Caso: Carlos Rodríguez Palomo, c/ Inversiones Visil C.A.)...”. (Subrayado de la Sala).

 

Conforme con la anterior jurisprudencia, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta.

Ahora bien, en el referido contrato se señala expresamente lo siguiente:

“...Entre la ciudadana YOLANDA EVELICE (sic) GUERRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.980.941, y de quien en lo adelante se denominara (sic) “LA PROPIETARIA”, por una parte, y por la otra los ciudadanos, MERCEDES MARGARET DUQUEZ GONZALEZ (sic) y JESUS (sic) ENRRIQUE (sic) PEREZ (sic) GUEVARA venezolanos, mayores de edad , titulares de la cedulas (sic) de identidad N° V-8.376.889 y 14.516.331 y de domicilio quienes se denominaran (sic), “LOS OPTANTES” se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las cláusulas que se expresan a continuación: PRIMERA: “LA PROPIETARIA”, OFRECE EN OPCION (sic) COMPRA-VENTA a “LOS OPTANTES” un (1) Inmueble (sic) de su propiedad, constituido por una casa ubicada en la Urbanización (sic) la (sic) ceiba (sic) parroquia agua (sic) salada (sic) sector 201 del Municipio (sic) Autónomo (sic) Heres del Estado (sic) Bolívar, Zona (sic) urbana de esta Ciudad (sic), y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas (…) El inmueble ya identificado me pertenece según se evidencia en título supletorio evacuado por ante el Jugado (sic) de Primera Instancia en lo civil (sic) Agrario y del Tránsito del Primer Circuito, (sic) de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolívar de fecha 10 de abril de 2007. SEGUNDA: El precio de venta del señalado inmueble lo constituye la cantidad de: NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 90.000,00) de los cuales declaro recibir en este acto de manos del comprador la cantidad de: VEINTE (sic) CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25.000,00) y el resto o sea la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 65.000,00), los cuales serán cancelados por LOS OPTANTES A LA PROPIETARIA, mediante cancelación de MIL BOLÍVARES FUERTES en forma mensual y consecutiva hasta la aprobación del crédito bancario que los OPTANTES Solicitara (sic) a través de la Institución (sic) Financiera (sic) de su elección.

TERCERA: La presente opción de compra-venta tendrá un plazo de 180 días hábiles contados a partir que la institución financiera reciba todos los recaudos exigidos para la tramitación del crédito.

CUARTA: LA COMPRADORA declara que no ha recibido en este acto toda la documentación referente al Inmueble (sic) para tramitar el crédito bancario debido a la falta de protocolización del titulo (sic) supletorio. QUINTA: LA PROPIETARIA se obliga a otorgar el documento definitivo de venta, una vez que LOS OPTANTES haya (sic) cancelado la totalidad del precio, en los términos establecidos en el presente contrato. SEXTA: Si la negociación no se llegaré (sic) a realizar en los términos y condiciones establecidos en el presente contrato, por causa imputable a LOS OPTANTES, este deberá cancelar a LA PROPIETARIA el 20% de las cantidades recibidas en este acto por los daños y perjuicios ocasionados y el otro ochenta por ciento ( 80%) restante de dicha cantidad, LA PROPIETARIA deberá reintegrárselo a LOS OPTANTES en un lapso no mayor de TREINTA (30) días contados a partir de la fecha de vencimiento del tiempo contemplado en la cláusula tercera. SEPTIMA (sic): Si la negociación no llegare a realizarse por causas imputable (sic) LA (sic) PROPIETARIA esta deberá reintegrar el Cien (sic) por ciento (100%) de las cantidades recibidas en este acto a LOS OPTANTES mas el 20% de las cantidades recibidas por los daños y perjuicio ocasionado. OCTAVA: LOS OPTANTES, declara que recibe en este acto el inmueble ofertado, y que todas las mejoras que le realice quedaran (sic) a favor de la propietaria en caso de incumplimiento del presente contrato en el tiempo establecido sin que LA PROPIETARIA tenga que reconocerle alguna de las mejoras realizadas al inmueble por los daños y perjuicios ocasionados. Para todos los efectos derivados de este contrato y sus consecuencias, se elige como domicilio especial a Ciudad Bolívar…”. (Mayúsculas y negrillas de la cita).

 

Al respecto, la sentencia recurrida estableció lo siguiente:

“…En cuanto al saldo restante tenemos que la cláusula segunda del contrato de opción a compra establece: El precio de venta del señalado inmueble lo constituye la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 90.000,00), de los cuales declaro recibir en este acto del comprador la cantidad de: VEINTICINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 25.000,000), y el resto o sea la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 65.000,00), los cuales serian (sic) cancelados por LOS OPTANTES A LA PROPIETARIA mediante la cancelación de MIL BOLÍVARES FUERTES, en forma mensual y consecutiva hasta la aprobación del crédito bancario que LOS OPTANTES Solicitara (sic) a través de la institución financiera de su elección.” Y la cláusula tercera establece: “…La presente opción de compra-venta tendrá una (sic) plazo de 180 días hábiles contados a partir que la institución financiera reciba los recaudos exigidos para la tramitación del crédito…”.

Al respecto el tribunal observa que efectivamente las partes a través del documento celebrado en fecha 18 de diciembre de 2009 y que fue debidamente autenticado (…) se celebro (sic) un contrato de compra venta pura y simple, perfecta e irrevocable sobre el inmueble (casa) antes señalado, igualmente se observa que en dicho documento se estableció una determinada forma de pago.

(…Omissis…)

Establecidos los hechos anteriores en los cuales la parte actora fundamenta “el incumplimiento en el pago por la parte demandada” se impone para esta jurisdicente analizar tales supuestos y determinar si ciertamente la demandada ha incurrido en incumplimiento de sus obligaciones contractuales (pago).

En este sentido se debe señalar que conforme al contenido del contrato bajo estudio se observa que las partes establecieron libremente y de común acuerdo el pago en los términos siguientes: Clausula (sic) Segunda (sic): (…) Tercera (sic) (…)

Es decir ambas partes establecieron las condiciones del pago del saldo restante, quedando demostrado en autos que la compradora cumplió desde la fecha 02-02-2010 hasta 10-12-2012 con la mensualidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) mensuales (…) los cuales no fueron enervados por la representación judicial de la parte actora sino por el contrario reconocidos, pues acepta que fueron depositados en su cuenta corriente (…) Depósitos estos que se hicieron hasta la fecha en que la vendedora cancelo (sic) la cuenta bancario (09-01-2013); donde se venían haciendo los depósitos por el monto acordado (Bs. 1.000,00) tal y como se demuestra del resultado de la prueba de informes solicitada por el tribunal a quo al Banco Provincial (…)

En todo caso, el pago de: “…la cantidad de los mil bolívares iba hacerse en forma mensual y consecutiva hasta la aprobación del crédito bancario hecho este que no consta en autos, así como la opción de compra-venta tendría un plazo de 180 días a partir de que la institución financiera reciba los recaudos exigidos para la tramitación del crédito…”, lapso este que no ha comenzado a transcurrir por el hecho cierto que aun (sic) ninguna entidad bancaria ha recibido tales recaudos- ello así mal puede la parte actora demandar la resolución de contrato por incumplimiento en el pago si el mismo (pago) esta (sic) sometido a esas dos condiciones en virtud de lo ya expuesto.

En todo caso, el pago total de la vivienda, sería exigible a partir de las fechas indicadas en el texto de las cláusulas ya señaladas (segunda y tercera) es decir ambas partes establecieron las condiciones para su verificación y no le estaba dada a la vendedora relajar los términos establecidos para desnaturalizar la obligación de pago de la accionada. Por lo que se considera en el caso de autos no existe argumento sustentado con la actora reconvenida que permita dilucidar tal situación incongruente (…) es por lo que la vendedora debe acatar lo establecido en las cláusulas segunda y tercera del contrato objeto de este juicio, respecto a la forma de pago de la diferencia del monto total de la venta acordado por las partes. Así se declara.

Ahora bien, en cuanto al fondo de la controversia debe tenerse en cuenta que reposando la carga de la prueba, en cada una de las partes según sus afirmaciones (…) es decir, conforme a lo alegado y probado en autos, observa este tribunal que la demandada de autos argumentó en su defensa que no contó oportunamente con la totalidad de los requisitos (propiedad del terreno) exigidos por la entidad bancaria- y por cuanto esto no obstaculizaba seguir con los abonos de los mil bolívares mensuales los continuo (sic) depositando hasta la fecha en que la actora canceló la cuenta bancaria. Tal como se indicara anteriormente. Todo esto demostrado en autos. Así se precisa.

Ello así, se tiene que la vendedora no demostró que el retardo en el incumplimiento del pago haya sido por “mala fe” de la compradora, sino por ella misma al haber relajado los términos establecidos en las cláusulas tantas veces señaladas. En consecuencia mal puede la accionante: “…pedir la resolución del contrato objeto de este juicio por el retardo en el cumplimiento en la obligación de pagar el saldo del precio de la venta oportunamente…”.

Ahora bien, esta superioridad de lo analizado precedentemente observa claramente, después de hacer un análisis exhaustivo a los fines de determinar si en efecto hubo “mala fe” “…por el retardo en el cumplimiento de la obligación de pagar el saldo…” por parte de la demandada, hecho este alegado por la parte actora, concluyendo esta alzada que el alegato de retardo tiene su origen en las distintas interpretaciones que las partes hicieron de las cláusulas contractuales, por lo cual, la acción resolutoria no debe prosperar y se declarará sin lugar en el dispositivo de este fallo. Así se resuelve…”. (Resaltado del transcrito).

 

De lo anterior se observa que la juez de la recurrida al analizar el contrato señaló que en las cláusulas segunda y tercera del contrato supra señalado se estableció que se pagara la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000,00) de forma mensual y consecutiva hasta la aprobación del crédito bancario, así como la opción de compra-venta tendría un plazo de 180 días a partir de que la institución financiera recibiera los recaudos exigidos para la tramitación del crédito.

De allí que, a juicio del jurisdicente este lapso “…no ha comenzado a trascurrir por el hecho cierto que aun ninguna entidad bancaria ha recibido tales recaudos…”, por tal razón, “…mal podría la parte actora demandar la resolución del contrato por incumplimiento del mismo…”, ya que está sometido a lo condicionado en estas cláusulas.

Así pues, el razonamiento del ad quem al haber considerado que se desprende del texto del contrato, que las partes condicionaron el plazo de los 180 días de duración del contrato de opción compra-venta, es totalmente compatible con el texto del referido contrato, pues de este se evidencia que las partes acordaron en dichas cláusulas que “…el resto o sea la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 65.000,00), los cuales serian (sic) cancelados por LOS OPTANTES A LA PROPIETARIA mediante la cancelación de MIL BOLÍVARES FUERTES, en forma mensual y consecutiva hasta la aprobación del crédito bancario que LOS OPTANTES solicitaran a través de la institución financiera de su elección. Y la cláusula tercera establece: La presente opción de compra-venta tendrá un plazo de 180 días hábiles contados a partir que la institución financiera reciba los recaudos exigidos para la tramitación del crédito…”.

Por lo tanto, es lógico señalar -tal como lo hizo la ad quem- que los contratantes condicionaron el cumplimiento de su obligación al plazo establecido en dichas cláusulas, como ya se indicó, lo cual significa que el razonamiento realizado por la juez de alzada es compatible con el contenido del contrato que se interpretó.

Por otra parte, también alegó el recurrente que la jurisdicente no interpretó “…el contrato de opción compraventa teniendo en cuenta de que se trataba de un contrato preparatorio y nunca de un contrato definitivo de venta a crédito…”.

Al respecto, ha sostenido esta Sala en relación con el criterio que debe aplicar los jueces al momento de decidir, es el criterio vigente para el momento de la interposición de la demanda.

Así las cosas, la Sala constató de autos que la demanda se interpuso en fecha 23 de julio de 2013, posteriormente se reformó en fecha 10 de octubre de 2013.

En tal sentido, la Sala observa que el criterio vigente para la fecha de interposición de la demanda y posterior reforma, es el de fecha 22 de marzo de 2013, en sentencia N° 116, caso: Diego Argüello Lastre, contra María Isabel Gómez del Río, expediente 12-274, el cual, estableció:

“…Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”.

 

El criterio jurisprudencial expuesto establece que en las denominadas opciones de compraventa al darse los elementos esenciales del contrato de compraventa como son: objeto, precio y consentimiento estamos en presencia de una verdadera venta.

Así bien, cuando la ad quem estableció que efectivamente “…se celebró un contrato de compra venta pura y simple, perfecta e irrevocable sobre el inmueble (casa) antes señalado…”, es decir, al equiparar la jurisdicente el contrato de opción compra venta con el contrato de venta lo hizo conforme con el criterio jurisprudencial imperante al momento de la interposición de la demanda. (Ver sentencia N° RC-577, de fecha 6 de octubre de 2016, caso: Dianet Alicia Noureddine Gómez, contra Oswaldo Bruces y otra, Exp. 2016-302).

En consecuencia, por las razones expuestas se declara la improcedencia de la presente denuncia. Así se decide.

 

D E C I S I Ó N

 

      Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandante contra la decisión proferida por el Juzgado en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, de fecha 29 de julio de 2016.

 

Como consecuencia de haber resultado infructuoso el recurso formalizado, se condena a la recurrente al pago de las costas.

 

Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen antes identificado, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

 

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los seis (6) días del mes de marzo de dos mil dieciocho. Años: 207º de la Independencia y 159º de la Federación.

Presidente de la Sala,

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

Vicepresidente-Ponente,

 

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

Magistrado,

 

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

Magistrada,

 

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada,

 

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

 

 

 

Secretaria Temporal,

 

 

 

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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA

 

 

           

 

Exp.: Nº AA20-C-2016-000799

 

Nota: Publicado en su fechas a las

 

 

 

 

Secretaria Temporal,