SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. AA20-C-2022-000241

Magistrada Ponente: CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

En el juicio de retracto legal arrendaticio, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, por la sociedad mercantil CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS C.A., Registro de Información Fiscal (Rif) J-40849583-0, domiciliada en la ciudad de Guanare, estado Portuguesa, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 17 de agosto de 2016, bajo el N° 4, Tomo 37-ARM410, Expediente N° 410.9315, cuyos representantes estatuarios son los ciudadanos Olimer Martorell Torres y Tonmy Williams Martorell Torres, venezolanos, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 15.793.558 y V-14.528.191, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Julio César Quevedo Barrios, Fernando Antonio Quevedo López y Luis Gerardo Pineda Torres, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 134.075, 134.257 y 110.678, respectivamente, contra los ciudadanos YADIDLA COROMOTO RODRÍGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRÍGUEZ MEZERHANE, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 3.836.785 y V- 4.384.271, respectivamente, representadas por los abogados Carlos Gudiño Salazar y Nelson Marín Pérez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 130.283 y 20.745, respectivamente; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en Guanare, dictó sentencia en fecha 1° de abril de 2022, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora contra la decisión dictada por el a quo en fecha 9 de marzo de 2022, que declaró sin lugar la pretensión de retracto legal arrendaticio y subsidiariamente la solicitud de preferencia ofertiva, en consecuencia, confirmó el fallo apelado.

Contra la referida sentencia de la alzada, dictada en fecha 1° de abril de 2022, el abogado Julio César Quevedo Barrios, apoderado judicial de la parte demandante, anunció recurso extraordinario de casación, el 4 de abril de 2022, el cual fue admitido mediante auto de fecha 22 del mismo mes y año, y oportunamente formalizado en fecha 23 de mayo de 2022. Hubo impugnación de la parte accionada.

Vista la designación de las Magistradas y los Magistrados principales y suplentes del Tribunal Supremo de Justicia en sesión ordinaria de la Asamblea Nacional del día 26 de abril de 2022, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 6.696, Extraordinario, de fecha 27 de abril de 2022, y en la misma fecha, la conformación de la Junta Directiva de este Alto Tribunal en sesión de Sala Plena, por auto de fecha 16 de mayo de 2022 se constituyó la Sala de Casación Civil de la manera siguiente: Magistrado Presidente Henry José Timaure Tapia; Magistrado Vicepresidente José Luis Gutiérrez Parra; Magistrada Carmen Eneida Alves Navas; Secretaria Abogada Victoria de los Ángeles Vallés Basanta, y Alguacil Moisés de Jesús Chacón Mora.

En fecha 13 de julio de 2022, se le asignó la ponencia a la Magistrada Doctora CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, y en consecuencia, pasa la Sala a decidir en los términos que a continuación se expresan:

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA

De conformidad con el numeral 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, el formalizante denuncia la infracción del artículo 12, 514 en su ordinal 3° y 520 eiusdem, y la Disposición Final Segunda de la Ley para la Regularización y Control los Arrendamientos de Vivienda, en sintonía con los artículos 26, 49, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con base en la siguiente fundamentación:

“Con fundamento en el ordinal 1 ° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denunciamos el menoscabo de las formas procesales previstas en los artículos 12, 514.3° y 520 eiusdem, y la Disposición Final Segunda de la Ley para la Regularización y Control los Arrendamientos de Vivienda, en sintonía con los artículos 26, 49, 253 y 257 institucionales, infringidos por el Juez (sic) de la recurrida, cuando negó así sin más, el ejercicio de su deber previsto en el ordenamiento jurídico procesal del decreto del auto para mejor proveer peticionado por esta parte, consistente en la práctica de una inspección judicial en el inmueble arrendado a fin de verificar el "uso" que se le estaba dando al mismo.

En efecto, en el día de la celebración de la audiencia oral y pública convocada por juez de la recurrida, en fecha 28/03/2022, a las 10:00 am, como se evidencia en el acta levantada al finalizar el acto en segunda instancia, esta representación expuso resumidamente las inconformidades contra el fallo recurrido de la Primera Instancia, no antes adjuntar escrito sobre los argumentos expuestos promoviendo pruebas: (…)

Con respecto a lo anterior, el Juez (sic) de la recurrida sin una razón válida en nuestro Estado de Derecho, negó la petición del decreto del "auto para mejor proveer" en los siguientes términos, pese a reconocer luego, expresamente no estar regulado en los contratos el uso de la cosa arrendada:

...Omissis...

Anteriormente dijimos sin una razón válida, porque el Juez (sic) de la recurrida de dicha fuente probatoria -resultas de las pruebas de informes- que debió ser valorada conforme a la sana crítica (artículos 99 y 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 507 del Código de procedimiento Civil) y no por el sistema tarifado, resulta que no son ningún documento público, sino unos documentos administrativos.

En el peor de los escenarios no son plena prueba, sino un (01) solo indicio quebrado (sic) artículo 510 del Código de Procedimiento Civil- por demás equívoco en el razonamiento probatorio como veremos más adelante en infracción aparte sobre el juzgamientos (sic) de los hechos; en nuestra opinión, sin ningún peso en la valoración sobre el uso del inmueble arrendado, por ello, no servía para establecer el hecho del uso real dado al inmueble arrendado por los representantes de mi representada, máxime cuando la misma documental tiene fecha de emisión del 16/12/2021 después de iniciado el juicio, no antes del inicio de la relación arrendaticia, más tal documental en su parte in fine trae una nota del mismo formato señala una contradicción de haber sido realizada por inspección en el inmueble cosa que nunca se hizo, quedando esto en evidencia al decir "en el caso de que hubiese sido posible, y/o con bases (sic) a las pruebas documentales de titularidad presentadas por la parte interesada." (Vid. Folio 04, pieza 02), y sí se observa el documento de propiedad del inmueble refiere una vivienda (Vid. Folio 60, pieza 01); por eso, todas estas son circunstancias viciosas comentadas por el Juez de la recurrida en su razonamiento sobre las que, como dijimos, se volverá en capítulo aparte por intermedio de otra infracción a delatar.

Dicho esto, uno de los aspectos de los hechos donde se encontraba trabada la litis era el "uso" del inmueble arrendado que nunca había sido regulado contractualmente por las partes (arrendataria y arrendadoras), pese a que la naturaleza de la cosa (vivienda) sí aparece plenamente establecida en todos los contratos de arrendamientos -y en el documento de propiedad- como se evidencia del último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes:

…Omissis…

Ante tal escenario dubitativo, pues para esta representación demandante se estaba usando como "vivienda" de los representantes estatutarios, y para las demandadas era para la materialización del objeto mercantil de mi representada, sin que constara en autos una (01) sola prueba directa e inmediata del uso real que se le estaba dando al inmueble, sobrando las razones para el decreto del auto para mejor proveer peticionado al Juez de la recurrida.

…Omissis…

Dicho esto, si se procura examinar la práctica de la prueba oficiosa de inspección judicial peticionada al Juez (sic) de la recurrida, su finalidad no era otra que la aprehensión in situ de la verdad del uso del inmueble arrendado, en forma directa e inmediata -principio de inmediación previsto en el artículo 99 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda- por los sentidos del operador de justicia a decidir el caso, qué otra mejor manera que yendo el mismísimo Juez hasta el inmueble antes de sentenciar al mérito para comprobar el uso materialmente hablando dado por esta representación para establecer el hecho cierto como premisa táctica para dilucidar toda duda contractual de lo que no se dijo en los distintos contratos de arrendamiento.

A mayor abundamiento, pese a la inadmisión de la inspección judicial extra litem promovida ante el Juez de la recurrida, obrante a los folios 83 al 148, de la pieza 02, en virtud de que días antes, un Juez de municipio ya había constatado el "uso" de vivienda dado al inmueble por nosotros, los representantes estatutarios de la demandante.

…Omissis…

Musitando entre estas aflicciones, advertimos que la contraparte demandada fue quien en la contestación a la demanda alegó el hecho del "uso" comercial dado al inmueble (Vid. Folio 195 y vto, pieza 01), siendo únicamente su carga de la prueba, limitándose curiosamente tan solo a pruebas documentales y de informes, menos la prueba contundente a la que hemos hecho alusión, cual es, la prueba de la inspección judicial, es decir, si al caso vamos, siquiera pudiera decirse que hubo negligencia probatoria de esta representación porque la carga de la prueba era de la parte demandada que alegó el hecho nuevo cuando contestó la demanda, por tanto, la prueba de oficio invocada, no ha debido ser negativa, tenía que ser posible, subsidiaria a la actividad de las partes, lo único que se buscaba por nosotros en sana justicia, era introducir esa prueba de oficio para arrojar luz a los hechos trabados, con ello no se ayudaba a ninguna de las partes y sí fuera así, la más beneficiada eran las demandadas porque fueron quienes alegaron el hecho del uso comercial para orillar el razonamiento judicial fuera del ámbito de aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sino que, cuando se hace uso de las pruebas oficiosas por el operador de justicia, es el mismo Juez quien está averiguando la realidad en un plano excepcional, no las partes, ni los terceros.

Para decidir la Sala, observa:

De lo antes expuesto esta Sala aprecia que la formalizante delata el vicio de quebrantamientos de formas sustanciales de los actos que menoscaban el derecho de defensa, no obstante, de la lectura de la presente denuncia, se observa que lo pretendido por la recurrente es delatar el error en que incurrió el ad quem al negar la inspección judicial extra litem promovida ante el juez de la recurrida.

Ello así, es criterio reiterado de esta Sala que si lo pretendido por la parte actora es atacar la no valoración de una prueba (inspección extra judicial) en concreto o el error en su valoración, la delación debe ser planteada como una infracción de ley, bajo el amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, por vulneración de normas que regulan el establecimiento y valoración de la prueba.

Sin perjuicio de lo anteriormente señalado, en el presente caso fue ejercido un retracto legal arrendaticio, sin que haya mediado un acto de enajenación por parte del propietario demandado, lo cual resulta un requisito indispensable para poder accionar dicha pretensión, lo cual en el presente caso implica que no están dado los supuestos para ejercer el retracto legal, dado que el inmueble no ha sido vendido, no hubo transmisión del derecho de propiedad, es decir, el bien objeto de la controversia nunca salió de la esfera jurídica del propietario, por lo cual mal podría el demandante accionar por retracto legal arrendaticio, de manera que al no estar cumplidos los requisitos de procedencia de la acción a tenor de lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, lo que determina la no influencia en el dispositivo del fallo para su modificación. Así se establece.

En consecuencia, esta Sala desecha la presente delación. Así se establece.

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem el formalizante denuncia la infracción de los artículos 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, y los artículos 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 431 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, conforme a las siguientes consideraciones:

“(…) al valorar en tarifa legal como pruebas documentales promovidas por las demandadas en el escrito de promoción, que emanaron de terceros y que eran pruebas testimoniales que requerían la ratificación del tercero, y al no ser promovidos estos, eran inadmisibles, incurriendo el Juez de la recurrida, en un error de derecho en el establecimiento de la prueba.

El contenido de las normas previstas en los artículos 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, falsamente aplicadas por el Juez de la recurrida, al valorar en tarifa legal documentales promovidas que emanaron de terceros y debían ser ratificadas por vía de la prueba testimonial.

…Omissis

Las pruebas documentales promovidas por las demandadas, que son de naturaleza administrativa, y que debían ser ratificadas por el sujeto de la que emanaron, y que no fue promovido como testigo en la contestación a la demandada, cuales son: las insertas a los folios 199 de la pieza 01 (la cual fue promovida ilegalmente en documental con el escrito de promoción de pruebas y no con la contestación), y folios 03 y 04 de la pieza 02 (promovida ilegalmente por vía inconducente por la prueba de informes al órgano público), contentivas de la "cédula catastral" del inmueble objeto de pretensión.

Dichas documentales se hacen en base a una supuesta inspección administrativa en el inmueble que se supone practicó el funcionario Ender Parada, o por información que le proporciona el propietario del inmueble, de donde se recoge la información allí contenida, según se refiere in fine de cada documental en letras impresas del formato, lo cual asume quien las suscribe, por eso, la naturaleza de esa prueba imbrica de la testifical, por tanto, al no ser ratificadas dichas documentales por el tercero funcionario que las suscribe por vía de la prueba testimonial para el control probatorio de esta parte se hacía inadmisible e imposible evacuarla, porque no fue promovido como testigo resultando en consecuencia abiertamente inadmisible.

…Omissis…

Esto explica que no estamos en presencia de una documental cédula catastral-inexpugnable, toda vez que su control probatorio sobre los (sic) manifestado en el acto administrativo por el funcionario, debe necesariamente ser sometido a ratificación por aquél, vía testimonial, de lo contrario pensamos, no solo carece de valor probatorio, sino que antes, si éste funcionario no es promovido como testigo, siquiera debe ser admitida tal documental, (…), y será allí, que podrá tachársele de falsedad si se demuestra que no hizo ninguna inspección en el inmueble, además de que es una documental administrativa que no suscribe ninguna de las partes del juicio, o se verifica que cae en contradicciones, con lo cual, queda en entredicho el valor probatorio que se pretende extraer de la documental.

Así las cosas, la "cédula catastral" emanada de un tercero (órgano municipal), promovida por las demandadas, al no ser conectada en su promoción con la prueba testimonial del funcionario que la suscribe, resultaba inadmisible, y nunca ha debido dársele valor probatorio.

Para decidir, la Sala observa:

De la formalización parcialmente transcrita, observa la Sala que el recurrente delata la falsa aplicación de los artículos 1.357 del Código Civil, y 429 del Código de Procedimiento Civil, y la falta de aplicación de los artículos 107 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 431 del Código de Procedimiento Civil, a su decir, la cédula catastral promovida por las demandadas, debió ser ratificada por el sujeto de la que emanó, el cual, a su juicio, debió ser testigo en la contestación de la demanda.

Respecto al vicio de falsa aplicación ha sido definido por la doctrina nacional como el vicio que ocurre cuando el juez aplica una norma jurídica, a una situación fáctica que no está comprendida en el precepto. Es decir, la falsa aplicación ocurre cuando un hecho que ha sido establecido por el sentenciador se califica de forma errónea y en consecuencia, se subsume en una norma jurídica, que no regula la situación planteada en el proceso. (Vid. Sentencia Nro. 236, de fecha 11 de abril de 2008, caso Josefa G. Pérez).

Asimismo el vicio de falta de aplicación, se produce cuando se niega la existencia o la vigencia de una norma dispuesta para resolver el conflicto; de tal manera que si la denuncia está referida al vicio de falta de aplicación de una norma jurídica, es porque ésta, aún cuando regula un determinado supuesto de hecho, se niega su aplicación o subsunción en el derecho, bien porque el juez la considera inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque presume que no se encontraba vigente, aún cuando ella estuviese promulgada o no hubiese sido derogada. Esta omisión conduce a la violación directa de la norma, pues, bajo este supuesto, la situación sometida a conocimiento, ha debido ser decidida de conformidad con el precepto legal que efectivamente planteaba la solución y que el juez respectivo no aplicó”.( Vid. Sentencia N° 092 de fecha 15 de marzo de 2017, caso Zully Alejandra Farías Rojas).

Ahora bien, resulta conveniente destacar el contenido del artículo 1357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, invocados por el recurrente en su denuncia por falsa aplicación, los cuales establecen:

Código Civil

“Artículo 1357-. Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.

Código De Procedimiento Civil:

“Artículo 429-. Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio original o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.

La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”.

Asimismo, el formalizante denuncia la falta de aplicación de los artículos 431 del Código de Procedimiento Civil y 107 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario, de fecha 12/11/2011, los cuales expresan textualmente lo siguiente:

“Artículo 431-. Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.”

“Artículo 107-. Concluida la audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado un acuerdo, el demandado deberá, dentro de los diez días de despacho siguientes, dar contestación a la demanda determinando con claridad cuáles de los hechos invocados en la demanda admite como ciertos y cuales niega o rechaza, expresando así mismo los hechos o fundamentos de su defensa, así como promover las cuestiones previas, excepciones, defensas perentorias, intervención de terceros y la pretensión de reconvención. A la contestación, se deberá acompañar toda la prueba documental de que se disponga, a menos que se trate de hechos que consten en documentos que se hallen en entes públicos y se haya indicado la oficina o el lugar donde se encuentran y los datos referenciales de que disponga, así como indicar si presentará prueba testimonial que rendirá declaración en la audiencia de juicio, la cual puede promoverse con el escrito de contestación y hasta el lapso de promoción de pruebas establecido en este procedimiento; en todo caso se evacuarán en la audiencia de juicio.

La norma adjetiva precedentemente transcrita dispone la condición requerida para la validez en juicio de los instrumentos privados emanados del tercero que no sea parte del proceso, los cuales requieren la ratificación de éste para lograr tener eficacia probatoria sobre el hecho a que se refiere su contenido. Así, esta Sala en sentencia 225, de fecha 30 de abril del año 2002 (Fundación Poliedro de Caracas), señaló lo siguiente:

“En cuanto a la valoración de la documentación indicada, procedió conforme al criterio inveterado y consuetudinario de la Sala, respecto a que los documentos emanados de un tercero distinto a las partes formalmente constituidas en el proceso necesariamente, para que tengan valor probatorio en el mismo, deben ser ratificados en autos por sus firmantes de conformidad con el contenido y alcance del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Cabe aclarar que tales ratificaciones en los casos de instituciones o sociedades de comercios bien pueden ser efectuadas por las personas naturales a la cual corresponda su conocimiento o responsabilidad en razón al ejercicio del giro comercial, entendiendo el carácter de dependiente de quien haya suscrito el documento a ratificar y que bien pudiera ya no estar ejerciendo dichas funciones o haya fallecido.”

Ahora bien, de acuerdo a lo establecido en la norma especial antes transcrita, se desprende la oportunidad que tienen los litigantes de promover las pruebas en el proceso judicial.

En el caso de autos, se acusa la infracción del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y del artículo 107 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pues a decir del formalizante, la cédula catastral promovida por las demandadas, debió ser ratificada por el sujeto de quien emanó, el cual, según sus dichos, no fue promovido como testigo en la contestación a la demandada.

Establecido lo anterior, esta Sala considera necesario transcribir parte del fallo de alzada, a fin de corroborar lo delatado por el formalizante, atinente a la aludida cédula catastral, el cual se señaló:

“MOTIVACIONES PARA DECIDIR

…Omissis…

De seguida, es importante señalar, que una vez revisadas exhaustivamente las actas procesales, en el presente asunto de retracto legal arrendaticio, en los folios 199 de la primera pieza y en los folio 03 y 04 de la segunda pieza, corre inserta las documentales emitidas por la oficina de la Dirección de Catastro perteneciente a la Alcaldía del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, donde en fecha 16 de diciembre del año 2021, emitió respuesta al oficio N° 129, del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa y expone lo siguiente: De acuerdo a revisión exhaustiva de los archivos de la dirección de Catastro municipal, se detalla lo siguiente:

...Omissis...

Numeral 4. El uso descrito en la Cédula Catastral, es Comercial. Inmueble inscrito en fecha 29 de Mayo del año 2.000 (ver Cédula Catastral anexa).

Verificada la Cédula Catastral inmueble N° 00-00453, Número Catastral 18.04.01.001.0020.0011.0000.0000.0000, Registro OMC. De fecha 29/05/2000, en la parte dónde establece: AVALUO (sic) DEL TERRENO, el USO es "COMERCIAL", y por cuanto es un instrumento público. Se determina el uso del inmueble objeto de arrendamiento, se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, lo cual establece: Los instrumentos públicos o auténticos es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Así mismo, el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, podrán producirse en juicios originales o en copia certificadas expedidas por funcionarios competentes con arreglos a las leyes, por lo antes referido dicho inmueble objeto de arrendamiento, se determina que su "USO es COMERCIAL", así mismo se le confiere pleno valor probatorio a la prueba antes señalada. Y así se decide.

Por lo antes expuesto se niega lo solicitado por la parte actora, con referente al auto para mejor proveer y que se determinó el USO del inmueble objeto de arrendamiento es "COMERCIAL". Así se declara.

De la sentencia parcialmente transcrita, esta Sala constata, que la misma realizó un análisis exhaustivo referente a las documentales emitidas por la oficina de la Dirección de Catastro perteneciente a la Alcaldía del Municipio Guanare, del estado Portuguesa, que en fecha 16 de diciembre del año 2021, emitió respuesta al oficio N° 129, del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del referido estado, por la cual se expresa que el uso del inmueble es comercial.

En efecto, al folio 199 de la primera pieza del expediente, cursa cédula catastral emitida por la Alcaldía Bolivariana de Guanare, Dirección de Catastro, de fecha 17 de marzo de 2021, identificada con el inmueble objeto de la presente causa N° 00-00453, Registro 29/05/2000, el cual fue valorado por el juez ad quem como instrumento público conforme al artículo 1.357 del Código Civil donde establece que, el avaluó del terreno, es de uso comercial.

De lo anterior colige esta Sala que contrario a lo manifestado por el formalizante, el juez de alzada no incurrió en el vicio por falta de aplicación de las normas delatadas, en virtud que por tratarse la cédula catastral de un documento público no tiene que ser ratificado mediante prueba de testigo, ni tampoco incurrió en el vicio de falsa de aplicación de los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que el ad quem conforme a lo que se determinó decidió ajustado a derecho, en consecuencia, esta Sala declara improcedente la presente denuncia bajo análisis. Así se establece.

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción del artículo 509 ibidem, por silencio de pruebas, conforme a las siguientes consideraciones:

“El primero, cuando en el contenido de la sentencia recurrida no aparece valoración alguna en torno a la naturaleza de la cosa que le fuere arrendada a mi representada, tal y como se evidencia en todos y cada uno de los tres (03) contratos de arrendamientos insertos a los folios 38 al 45, 46 al 50, 176 y 177, de la pieza 01, de fechas 05/02/2013, 01/02/2017 y 01/02/2019, en cuyas cláusulas primeras, en cada uno de estos, reflejan el arrendamiento expreso de una (01) "vivienda" a mi representada, no un (01) local comercial, mucho menos que el uso fuera comercial, ni que se haya regulado un uso comercial en el mismo. En efecto, al folio 179 de la pieza 02, el Juez de la recurrida se refiere a los contratos de arrendamientos celebrados por las partes sobre el hecho negativo de no aparecer el uso de la cosa arrendada, no dijo nada más, silenciándolos parcialmente, desde nuestra perspectiva en sus respectivas cláusulas primeras.

El segundo paso, cuando en el contenido de la sentencia recurrida no aparece valoración alguna en torno a la documental de propiedad del inmueble arrendado, promovida por mi representada, inserta en los folios 59 al 64, de la pieza 01, contentiva de la adquisición originaria e históricamente de casas para habitación, vale decir, silenciada totalmente.

Es decir, del contenido semiótico de las cuatro (04) documentales antes señaladas, tanto de los "contratos de arrendamiento", como del "documento de propiedad del inmueble" arrendado, silenciados en autismo valorativo por el Juez de la recurrida, porque ignoró la naturaleza de vivienda que fuere arrendada como objeto de la relación arrendaticia, que de haber sido valorados en sana crítica, en inferencia indiciaría de varias pruebas sumadas, sobre el hecho conocido ex artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, se lograba establecer el hecho desconocido del uso de vivienda al inmueble arrendado, cambiando así totalmente el dispositivo del fallo, puesto que se hubiera determinado plenamente el objeto del inmueble arrendado, esto es, desde siempre se trató y se trata de una vivienda, su uso por tanto era lógico suponer en razonamiento inferencial, era para vivienda, conclusión a la que se arriba, incluso adminiculando la preferencia ofertiva que le hacen las demandadas a una de los representantes estatutarios de mi representada (OLIMER MARTORELL TORRES), inserta a los folios 53 al 56, pieza 01, donde a la luz objetiva de los hechos, nunca mencionaron a la persona jurídica, mi representada, ni mencionaron ningún uso comercial, mucho menos un local comercial, lo que da a entender que estaban conscientes del uso de vivienda que ésta le daba al inmueble, cónsono con la naturaleza del mismo.

Para decidir la Sala observa:

Del texto supra transcrito, la Sala constata que el formalizante denuncia la infracción de los artículos 509 y 12 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que el juez ad quem, a su decir, incurrió en el vicio de silencio parcial y total de pruebas, a su juicio, el juez superior debió valorar los contratos de arrendamiento, el documento de propiedad del inmueble arrendado y el uso del inmueble para “vivienda”.

En efecto, en relación al vicio de silencio de pruebas, esta Sala en sentencia Nro. 153, de fecha 11 de marzo de 2016, caso Luis Eduardo Vivas Vivas, señaló lo siguiente:

“Se produce cuando el sentenciador ignora por completo el medio probatorio, o hace mención de él pero no expresa su mérito probatorio, pues el representante del órgano jurisdiccional está en la obligación de valorar todas y cada una de las pruebas presentadas por las partes con independencia de quien la promovió; siendo que dicho vicio se configura, cuando el juzgador no toma en cuenta en lo absoluto, algún medio probatorio sometido a su consideración por las partes, o cuando aún haciendo mención sobre éste, no expresa su mérito o valor, no obstante que la ley adjetiva que rige la materia lo constriñe a ofrecer un análisis y pronunciamiento al respecto”

De acuerdo a la jurisprudencia precedentemente citada, el silencio de pruebas ocurre cuando el sentenciador omite analizar la prueba o cuando simplemente la menciona pero no la analiza. Asimismo, determina que una vez que la prueba es presentada al juicio pertenece al proceso y por tanto el juez debe valorarla.

Ello así, a los fines de verificar el vicio delatado, esta Sala pasa a transcribir lo pertinente de la recurrida, que respecto a las pruebas supuestamente silenciada señaló:

“Como tercer punto explanado por la parte actora: Anule la sentencia recurrida delatada y declare con lugar el recurso de apelación, es importante señalar, que aun cuando en los contratos de arrendamiento no señalan el objeto del contrato, el articulo N° 2, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, establece en su segunda aparte lo siguiente: Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial Distintos (sic) a consultorios, laboratorios o quirófanos, o EDUCACIONAL (sic), así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.

Así mismo el Articulo 7 y 8 de la Ley de Regularización y Control de los arrendamientos de vivienda: Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

Artículo 7: Para todos los efectos de la presente ley deben entenderse como:

Vivienda: Espacio para el desarrollo social de la persona y su grupo familiar, sobre el cual se asienta el hogar a la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.

...OMISSIS...

Artículo 8: Quedan exceptuados del ámbito de la aplicación de esta ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:

...OMISSIS...

Numeral 5, establece: Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industrias, profesionales, de ENSEÑANZA y otras, distintas a las especificadas, ya sea arrendadas o subarrendadas totalmente o por parte.

Señala el artículo 19 del Código Civil Venezolano, sobre personas jurídicas, lo siguiente: Son personas jurídicas, y por lo tanto, capaces de obligaciones y de derechos: 1°. La Nación y las Entidades políticas que la componen;

2°. Las Iglesias, de cualquier credo que sean, las Universidades, y en general, todos los sectores o cuerpos morales de carácter público;

3° Las asociaciones, corporaciones y Fundaciones lícitas de carácter privado. La personalidad la adquieran con la protocolización de su acta constitutiva en la Oficina Subalterno de Registro del Departamento o Distrito y que hayan sido creadas, dónde se archivará un ejemplar autentico de sus estatutos.

El acta constitutiva expresará el nombre, domicilio, objeto de asociación, corporación y fundación, y la forma en que será administrada y dirigida.

De esta manera se puede establecer que la expresión de persona jurídica: es una de la más delicada en el tecnicismo del derecho. Un amplio sector de la doctrina se refiere a la persona jurídica, como a los sujetos de derecho y obligaciones que no son persona natural o física, es decir, ni el hombre ni la mujer.

Así mismo, se puede evidenciar, que en los contratos de arrendamiento celebrados por las ciudadanas: YADIDLA COROMOTO RODRÍGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRÍGUEZ MEZERHANE, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 3.836.785 y 4 384.271, respectivamente, y la SOCIEDAD MERCANTIL "CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS C.A", Rif: J-40849583-0, constituida por ante el Registro Mercantil Primero del estado Portuguesa, en fecha 17/08/2016, anotado bajo el N° 04, Tomo 37-A RM410, expediente N° 410-9315, cuyos representantes estatutarios son los ciudadanos OLIMER MARTORELL TORRES y TONMY WILLIAMS MARTORELL TORRES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 15.793.558 y 14.528.191. En el presente caso se observa, conforme al objeto, de los contratos celebrados, en ninguno de ellos establece cual es el fin o el objeto de este inmueble, es decir no se indica para cual es el uso que se le va a dar por la arrendataria, al inmueble que es objeto de arrendamiento, ello no hace considerar que no está demostrado cual es el objeto de este arrendamiento, lo que si está claro y determinado es: 1o que el arrendatario es una persona jurídica con carácter comercial, por una parte y por otra, como consta de documentos públicos que hacen fe, así mismo, una vez examinadas exhaustivamente el presente asunto, se puede observar en las actuaciones procesales lo siguiente:

1).- Constan en los folios 26 al 37 de la primera pieza ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTOS SOCIALES DE "CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A", En el cual establece: se ha convenido en constituir como en efecto lo hacen los representantes del CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A., redactada de manera tan amplia y suficiente que constituye en el acta constitutiva y estatutos sociales, una Compañía Anónima la cual se rigen por las cláusulas que a continuación la postulan:

PRIMERO: la compañía se denominará CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A.

TERCERA: el objeto de esta compañía es el ejercicio del comercio en el ramo de la atención, y el cuidado integral de niños y niñas, atendiendo siempre el interés superior del niño, y de conformidad con las disposiciones legales que amparan a los niños, niñas y adolescentes, la implementación y el dictado de tareas dirigidas de recuperación para niños y niñas, la organización de planes vacacionales destinados, la recreación y esparcimiento de los niños y niñas durante los periodos vacacionales, la organización de fiestas infantiles, la venta de franelas y artículos de vestir para niños y niñas; así como también la venta de comidas, tortas, yogurt, etc., la promoción y realización de cursos, eventos sociales y culturales pudiendo desarrollar cualquier otra actividad de licito comercio inherente o conexa relacionado con sus fines.

En este sentido cabe señalar que en fecha 22/12/2021 el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria a través del Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior (SENIAT), dando respuesta a la solicitud del Juzgado Primero de Primera Instancia del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa emite oficio 001676, de información de la Empresa CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A., Registro de Información Fiscal (Rif) J-40849583-0, en el numeral 4 de dicho oficio establece que es un contribuyente ordinario, así como también en el numeral 5 establece actividad económica de enseñanza primaria, es decir, cuya naturaleza de dicha empresa es de "ENSEÑANZA", por lo tanto se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, lo cual establece: Los instrumentos públicos o auténticos es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Así mismo, el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, podrán producirse en juicios originales o en copia certificad expedidas por funcionarios competentes con arreglos a las leyes, por lo ante referido dicha empresa es de enseñanza. Y así se establece.

…Omissis…

Dicho lo anteriormente escrito quedo establecido lo siguiente:

1).- Quedo establecido que el "USO" del Inmueble objeto de arrendamiento es "COMERCIAL"

2).- Quedo establecido que el "OBJETO" la compañía se denominará CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A. es de "ENSEÑANZA",

Por lo tanto la Ley aplicable en el presente ASUNTO 6322, MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO es: el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, GACETA OFICIAL N° 36.845 de fecha 07 de diciembre del año 1999, por ser el objeto de la compañía de ENSEÑAZA".

Donde establece en su Art. 1°. El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados... al funcionamiento o desarrollo de actividades... de "ENSEÑANZA" y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Por ese motivo, la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO COMO SUBSIDIARIAMENTE LA PREFERENCIA OFERTIVA, se señala en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, GACETA OFICIAL N° 36.845 de fecha 07 de diciembre del año 1999, el TITULO VI DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL.ARTÍCULOS 42 Y SIGUIENTES”.

De la precedente transcripción de la sentencia recurrida se desprende que el juez de alzada analizó los contratos de arrendamiento celebrados por las ciudadanas: Yadidla Coromoto Rodríguez de Muñoz y Arlene Coromoto Rodríguez Mezerhane, y la sociedad mercantil Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos C.A, de los cuales evidenció que el arrendatario es una persona jurídica, tal como consta, del acta constitutiva y estatutos sociales, la compañía se denominará CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A, cuyo objeto es de "ENSEÑANZA y contribuyente ordinario, tal como lo estableció el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrito al Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior, en fecha 22 de diciembre de 2021, y por tal razón determinó que el uso del inmueble objeto de arrendamiento es comercial y que el objeto de la compañía es de enseñanza.

En consecuencia, el jurisdicente cumplió con el deber establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, necesario para establecer su criterio valorativo de las pruebas incorporadas en el expediente en relación con los hechos, a fin de no incurrir en silencio de pruebas.

Por los motivos antes expresados, esta Sala declara improcedente la denuncia de infracción del artículo 509 y 12 del Código de Procedimiento Civil, por silencio de pruebas. Así se establece

III

Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción por parte de la recurrida de los artículos 99 y 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y 507 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, y de los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, conforme a las siguientes consideraciones:

“(…) infracción cometida por el Juez de la recurrida al incurrir sistemáticamente en el primer caso de suposición falsa, al atribuir a cuatro (04) de las documentales evacuadas por la parte demandada, obrantes a los folios: 199 de la pieza 01, los folios 02, 03 y 04 de la pieza 02, menciones no contenidas en las mismas, como lo es, el "uso comercial" que deja establecido sobre el inmueble arrendado.

Omissis…

De la sentencia del Juez de la recurrida, parcialmente transcrita, podemos palmariamente observar, los dislates señalados en el encabezado de la denuncia:

i) la naturaleza probatoria impropia de "documento público" que se le atribuye a la cédula catastral de la Dirección de Catastro del municipio Guanare, y al oficio del SENIAT, cuando es lo cierto que se trataba de unos "documentos administrativos" la primera por la particularidad de los hechos dizque constatados por el funcionario debió ser ratificada en juicio por éste, y al no ser así, era inadmisible como ya lo dijimos en la anterior denuncia;

ii) la valoración tarifada asumida al conferirle en rigor, pleno valor probatorio, por el solo hecho de emanar de unos funcionarios públicos, cuando han debido ser valoradas dichas pruebas documentales de resultas de informes, en sana crítica en el campo de la semiótica, otorgándole un valor privilegiado que ya no tiene sentido para el mismo legislador;

iii) la mención de que el "uso" del inmueble objeto de arrendamiento "es comercial", cuando es lo cierto que del examen específico del contenido de tales documentales insertas a los folios 199 de la pieza, los folios 01, 02, 03 y 04 de la pieza 02, nada de eso expresamente dicen.

…Omissis

Así, la valoración en sana crítica es descollante en el presente asunto, considerando una a una el contenido de las documentales valoradas incorrectamente por el Juez de la recurrida.

La documental inserta al folio 199 de la pieza 01, es totalmente idéntica a la que se haya inserta al folio 04 de la pieza 02, solo varía en su fecha de emisión, la primera de fecha 17/03/2021 y la segunda de fecha 16/12/2021 (lo cual ya las hace sospechosas porque curiosamente no son previas a la interposición de la demanda), suscritas ambas por el mismo funcionario (Ender Parada), diseñada en un formato que es llenado por el funcionario ante la información aportada unilateralmente por la parte que aparece como propietaria del inmueble ante el órgano público territorial, quien es, la SUCESIÓN MEZERHANE CORREA BLANCA ROSA, Rif: J- 31766474-4, muy distinto a quienes son las personas demandadas (YADIDLA COROMOTO RODRÍGUEZ DE MUÑOZ y ARLENE COROMOTO RODRÍGUEZ MEZERHANE), lo que significa, por tanto, no se ha hecho ninguna inspección por parte de dicho órgano público en el inmueble, ni fue la sucesión la persona a la que se demandó en este asunto.

En el mismo contenido de estas dos (02) documentales la inserta al folio 199 de la pieza 01, totalmente idéntica a la que se haya inserta al folio 04 de la pieza 02, la referencia que se hace al "uso comercial", se encuentra dentro del renglón intitulado "AVALUÓ DEL TERRENO", el cual no es el hecho litigioso, cosa muy distinta al renglón seguido en estas documentales intitulado "AVALUÓ DE LA CONSTRUCCIÓN", que por ninguna parte refiere el uso comercial de la construcción, ni su naturaleza (vivienda o local comercial), toda vez que jurídicamente hablando, terreno es una cosa y la construcción sobre este es otra, son dos (02) cosas distintas, además de ser un absurdo que se diga en un inmueble que el terreno es de uso comercial, cuando lo que determina el "uso" de un inmueble en toda relación arrendaticia es lo que hayan dispuesto las partes en el contrato, y a falta de este, además de la naturaleza de la construcción, el uso que le esté dando el inquilino -el cual no quiso constatar el Juez de la recurrida- puesto que el objeto de arrendamiento a mi representada (según toda la uniformidad de las cláusulas primeras de los distintos contratos de arrendamientos silenciados, denunciados en el vicio anterior) no fue el "terreno" sino la "vivienda" que está encima del mismo, y eso es otra cosa muy diferenciada, siendo una prueba de informes incompleta. Antes, en una pestaña encima del intitulo "AVALUÓ DEL TERRENO" se logran ver dos (02) cuadros en miniatura, uno sin llenar donde se lee "Vivienda principal" y el otro lleno en su espacio por color negro, donde se lee "No es vivienda principal", lo cual no le quita la naturaleza de vivienda habida en el inmueble, ya que tampoco señala qué es, fíjense que tampoco dice "local comercial", o destinada al "uso comercial", más se encuentra este señalamiento de la negación de "vivienda principal" enteramente chocante si adminiculamos lo anterior con los contratos de arrendamientos (cláusulas primeras) suscritos entre ambas partes (promovidos por mi representada, admitidos y nunca desconocidos por la parte demandada), donde sí aparece el reconocimiento expreso de que es una "vivienda principal" la arrendada, según se puede observar a los folios 38 y 46 de la pieza 01. Esa es la realidad probatoria objetiva con la que en sana crítica deben ser valoradas estas documentales.

La tercera documental inserta al folio 03 de la pieza 02, es la contestación a la prueba de informes que le hace el Director de Catastro al Tribunal de Primera Instancia, donde le dice al órgano jurisdiccional, según la información catastral habida en la referida cédula, entre otras cosas, como ya dijimos anteriormente, quienes aparecen como propietaria del inmueble (SUCESIÓN MEZERHANE CORREA BLANCA ROSA, Rif: J-31766474-4), y ciertamente refiere el funcionario que el "...Uso descrito en la cédula catastral, es Comercial. empero, también sigue siendo cierto, según ya lo examinamos en el párrafo anterior, el uso comercial al que alude dicho funcionario se encuentra soportado en la cédula catastral, es decir, tal uso comercial únicamente está circunscrito es al terreno, no así a la construcción sobre el mismo, sobre el que como cabe suponer priva la voluntad consensuada -bilateralidad entre arrendador y arrendatario- de las partes y no lo que sin intervención de mi representada, diga un órgano público municipal, porque de lo contrario, estaríamos en una bifurcación del principio de alteridad de la prueba, habida cuenta que la cédula catastral es un tipo de documento administrativo bífido diseñado por el órgano público atendiendo a una manifestación realizada por el propietario del inmueble conjuntamente con una inspección realizada in situ, según se logra evidenciar a renglón seguido en el formato de las documentales antes de la firma del funcionario (Ender Parada), pues por ninguna parte expresamente dijo el funcionario haber realizado una inspección en el inmueble, sino que la información salió de los soportes que yacen en sus archivos. Distinto hubiera sido, que dicho funcionario municipal hubiera dejado constancia de una inspección práctica en el inmueble en presencia de nosotros, y hubiera hecho constar el uso comercial que mi representada le estaba dando, cosa que nunca hizo, ni de ello existe prueba en autos.

Cosa aparte, merece la valoración de las resultas de la prueba de informes, u oficio del SENIAT, inserta al folio 02, de la pieza 02, lo cual nos hace reflexionar sobre los efectos fiscales del domicilio fiscal de las personas jurídicas a los que el legislador en el artículo 32 del Código Orgánico Tributario reformado16, regula varios supuestos (04 numerales), que no necesariamente concurren sine qua non con el uso dado al inmueble arrendado por las personas jurídicas, puesto que bien se puede tener el domicilio fiscal de una persona jurídica en una vivienda sin que eso comporte que se le está dando uso comercial al inmueble.

El domicilio fiscal (a diferencia del domicilio civil y el domicilio procesal), es relevante en ficción legal solo a los efectos fiscales circunspecto de toda persona que se encuentre en nuestro país en el vínculo obligacional en la compleja estructura de la relación jurídico tributaria con el Estado, nada tiene que ver con efectos civiles y mercantiles con terceros en los contratos de arrendamientos.

Es por todo lo anterior, al solo amparo de esta infracción delatada, sabemos a ciencia cierta, que el Juez de la recurrida incurrió en una suposición falsa (primer caso), toda vez que atribuyó un "uso comercial" al inmueble que le fuera arrendado a mi representada, partiendo de los instrumentos probatorios mencionados, cuando es lo cierto, que allí en tales documentales, no aparece como hecho cierto y patente, de estarle dando uso comercial a la vivienda arrendada, vale decir, esas menciones no aparecen en el contenido de las documentales resultantes de las pruebas de informes, si aparece el uso comercial del terreno, pero no del uso materialmente dado a la construcción sobre este terreno realizada, es por lo que al nada aportar en forma directa al punto debatido, han debido ser dichas pruebas de informes desestimadas porque no han nacido de ninguna de las partes, son de autores (terceros) ajenos a la relación arrendaticia.

A mayor abundamiento, racionalmente, en resumen, en una valoración en sana crítica judicial de tales documentales resultantes de las pruebas de informes, bien cabría decir, el hecho de, no implica que, puesto que, supongamos hipotéticamente hablando: que allí en la cédula catastral apareciera claramente establecido el hecho de ser una vivienda habida en el inmueble inscrito en sus archivos, declarado por los propietarios, destinada al uso comercial; eso, de suyo per se no comporta una prueba directa e inmediata demostrativa realmente del verdadero uso pactado por las partes en el marco de una relación arrendaticia, puesto que una cosa puede decir dicha documental -ajena a la voluntad contractual de las partes- de la cédula catastral, y otra cosa muy distinta pueden las partes decir a la hora de regular el "uso" que éstas hayan pactado en el contrato de arrendamiento.

No luce descabellado, como en nuestro caso, el hecho de arrendar una "vivienda" a una persona jurídica para que allí habiten sus representantes estatutarios, sabiendo que la persona jurídica jamás podrá habitar un inmueble por ser una ficción legal diseñada por el legislador en la estructura de las personas en nuestro ordenamiento jurídico (artículos 15 y siguientes del Código Civil). Tampoco queda desvirtuada la naturaleza de la cosa arrendada (vivienda) con la concurrencia del domicilio de la persona jurídica, sí allí no se ejecuta su objeto social (educacional), pues, es el "uso" comercial, el "destino" comercial probable -aun no demostrado por la parte demandada- que se le dé a la vivienda -sin ser local comercial- el que ubicaría la aplicación segura de un régimen legal arrendaticio como el afirmado incorrectamente por el Juez de la recurrida (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) al presente asunto.

Lo que queremos decir, es que independientemente de lo que diga la cédula catastral del órgano público municipal, o el oficio del SENIAT, tales hechos disociados no vinculan, ni pueden ser extrapolados como verdad absoluta al "uso comercial" que haya sido pactado (pacta sunt servanda) por los sujetos de toda relación arrendaticia, como la objeto del presente asunto, en consecuencia han debido ser desestimadas estas resultas de pruebas de informes y la documental promovida.”

Para decidir, la Sala observa:

De la formalización parcialmente transcrita, observa la Sala, que si bien es cierto, el recurrente delata la falta de aplicación de los artículos 99 y 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 507 del Código de Procedimiento Civil; y de los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, no es menos cierto, que lo pretendido por el formalizante es denunciar suposición falsa, primer caso, y en este sentido será analizado.

Con relación al vicio denunciado, esta Sala de Casación Civil en sentencia 197, del 5 de noviembre del año 2020 caso Alejandro Limés Ventura y otros señaló lo siguiente:

“los casos de suposición falsa, siempre ocurren en la sentencia cuando el juez de la instancia hace referencia a los medios de prueba (no puede ser atribuida desviación ideológica a la contestación de la demanda, al libelo o a los informes, sino única y exclusivamente a los medios de prueba producidos en el devenir del iter adjetivo), bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de las actas o instrumentos del expediente mismo.” (Resaltado de la Sala).

Con relación a las exigencias técnicas a los fines de presentar ante la Sala la denuncia de suposición falsa, en sentencia 309, del 15 de diciembre del año 2020 caso Inversiones Ermi, C.A. y otro, donde se sostuvo lo siguiente:

“La Sala ha establecido que la adecuada fundamentación de este tipo de denuncias, requiere: a) la indicación del hecho positivo, particular y concreto establecido por el juez sin el apropiado respaldo probatorio; b) la especificación de cuál de las tres sub-hipótesis de suposición falsa contempladas en el referido artículo 320, es la ocurrida en el caso concreto, c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, salvo que se trate de la sub-hipótesis de prueba inexistente; d) la denuncia, como infringidos, por falsa aplicación, de los preceptos o normas jurídicas que en la recurrida se utilizaron como resultado del hecho particular, positivo y concreto, falsamente supuesto; los cuales pueden ser de derecho sustantivo o adjetivo; y e) la determinación de la normas jurídicas que el juez debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia”.

Establecido lo anterior, a objeto de verificar lo aducido por el formalizante en casación, esta Sala transcribe la parte pertinente del fallo, la cual señaló entre otras cosas lo siguiente:

“MOTIVACIONES PARA DECIDIR

…Omissis…

...Omissis...

Numeral 4. El uso descrito en la Cédula Catastral, es Comercial. Inmueble inscrito en fecha 29 de Mayo del año 2.000 (ver Cédula Catastral anexa).

Verificada la Cédula Catastral inmueble N° 00-00453, Número Catastral 18.04.01.001.0020.0011.0000.0000.0000, Registro OMC. De fecha 29/05/2000, en la parte dónde establece: AVALUÓ DEL TERRENO, el USO es "COMERCIAL", y por cuanto es un instrumento público. Se determina el uso del inmueble objeto de arrendamiento, se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, lo cual establece: Los instrumentos públicos o auténticos es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Así mismo, el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente: Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenido legalmente por reconocido, podrán producirse en juicios originales o en copia certificadas expedidas por funcionarios competentes con arreglos a las leyes, por lo ante referido dicho inmueble objeto de arrendamiento, se determina que su "USO es COMERCIAL", así mismo se le confiere pleno valor probatorio a la prueba antes señalada. Y así se decide.

Quedando establecido en los puntos anteriores desarrollado y decidido, entre el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, GACETA OFICIAL N° 36.845 de fecha 07 de diciembre del año 1999, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, GACETA OFICIAL N° 39.783 del 21 de Octubre del año 2011. Y La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para USO Comercial GACETA OFICIAL N° 40.418 DEL 23 DE MAYO DEL AÑO 2014, y para no encuadrar en una denuncia el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil; En el presente caso la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha Señalado lo siguiente: (…)

Dicho lo anteriormente escrito quedo establecido lo siguiente:

1).- Quedo establecido que el "USO" del Inmueble objeto de arrendamiento es "COMERCIAL"

2).- Quedo establecido que el "OBJETO" la compañía se denominará CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A. es de "ENSEÑANZA",

Donde establece en su Art. 1°. El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados... al funcionamiento o desarrollo de actividades... de "ENSEÑANZA" y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes. Por ese motivo, la pretensión de RETRECTO LEGAL ARRENDATICIO COMO SUBSIDIARIAMENTE LA PREFERENCIA OFERTIVA, se señala en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de los Arrendamientos Inmobiliarios, GACETA OFICIAL N° 36.845 de fecha 07 de diciembre del año 1999, el TITULO VI DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL.ARTÍCULOS 42 Y SIGUIENTES”.

Ahora bien, tal como se mencionó en la resolución de la primera denuncia por infracción de ley, se aprecia cédula catastral que riela al folio 199 de la primera pieza del expediente, emitida por la Alcaldía Bolivariana de Guanare, Dirección de Catastro, de fecha 17 de marzo de 2021, identificada con el inmueble N° 00-00453, objeto de la presente causa, por la cual se estableció que el terreno es de uso comercial.

Asimismo, se desprende del folio 2 de la segunda pieza, información emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) adscrito al Ministerio del Poder Popular de Economía, Finanzas y Comercio Exterior, en la que establece que la compañía CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A, es un contribuyente ordinario, así como también establece que la actividad económica de dicha empresa es de enseñanza.

De lo anteriormente transcrito, se evidencia de las actas procesales que el uso del inmueble objeto de arrendamiento, descrito en la cédula catastral es de uso comercial, así como también quedó demostrado que el objeto de la compañía Centro de Educación Integral Mis Dulces Pasitos, C.A. es de enseñanza.

De acuerdo con lo antes expuesto, concluye esta Sala que contrario a lo aseverado por el formalizante, el sentenciador de alzada, alcanzó la conclusión a la que arribó por medio de la valoración de los elementos probatorios presentados en el caso de marras, pudiendo establecer que el uso del inmueble objeto de arrendamiento es comercial.

Ahora bien, debe esta Sala advertir que para la procedencia de las denuncias amparadas en el ordinal 2 del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, es requisito indispensable que dicha infracción tenga influencia determinante en el dispositivo del fallo, en este sentido, se pudo constatar que en el presente caso, el uso del inmueble no era relevante para la decisión de la controversia. En este sentido se observa que los artículos 138 y 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario de fecha 12/11/2011, señalan lo siguiente:

Artículo 138. El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios y arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente ley, según sea el caso.

Artículo 140. Los arrendatarios o arrendatarias podrán ejercer el derecho de retracto previsto en el artículo 138 de la presente ley, cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos:

1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente ley.

2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

De las normas antes transcritas se observa que el retracto legal es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia. Siendo que en la presente Ley dispone que para poder ejercer dicha acción los arrendatarios deben encuadrarse en alguno de los dos supuestos del artículo 140, los cuales se refieren a que: 1) No se cumplan los requisitos de la preferencia ofertiva; o 2) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables.

Así pues, visto que tanto el juzgador de alzada como el de la primera instancia inobservaron los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio de conformidad con el artículo 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario de fecha 12/11/2011, entiéndase, “ 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el artículo 132 de la presente ley”. “2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias”; Siendo que en el presente caso fue ejercido un retracto legal arrendatario, sin que haya mediado un acto de enajenación por parte del propietario demandado, lo cual resulta un requisito indispensable para poder accionar dicha pretensión.

De lo anteriormente expuesto, a juicio de esta Sala deja ver palmariamente que en el presente caso no se cumplen los supuestos para ejercer el retracto legal, dado que el inmueble no ha sido vendido, no hubo transmisión del derecho de propiedad, es decir, el bien objeto de la controversia nunca salió de la esfera jurídica del propietario, por lo cual mal podría el demandante accionar por retracto legal arrendaticio, de manera que al no estar cumplidos los requisitos de procedencia de la acción a tenor de lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas lo pertinente es declarar sin lugar la demanda, como lo hicieron el juzgador de la recurrida y el juez a quo.

Por lo tanto, observa la Sala que efectivamente lo discutido sobre el uso del bien inmueble resulta irrelevante al no influir directamente sobre el dispositivo del fallo lo que conlleva a declarar la improcedencia de la presente denuncia. Así se establece.

Con fundamento en lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción del artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, numeral 5° del artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falsa aplicación, y los artículos 131 al 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, 510 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, conforme a las siguientes consideraciones:

(…), infracción cometida por el Juez (sic) de la recurrida al incurrir en el tercer caso de suposición falsa, al dejar demostrado el "uso comercial" del inmueble arrendado con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.

…Omissis…

De la sentencia del Juez (sic) de la recurrida, parcialmente transcrita, podemos palmariamente observar, los dislates señalados en el encabezado de la denuncia.

El Juez (sic) de la recurrida partiendo de haber establecido que estamos en presencia de un inmueble cuyo uso es comercial -no regulado por las partes- pero extraído por aquél, muy a pesar de la inexactitud que en forma inferencial llegados a este punto, bien podemos evidenciar de los tres (03) contratos de arrendamientos insertos a los folios 38 al 45, 46 al 50, 176 y 177, de la pieza 01, de fechas 05/02/2013, 01/02/2017 y 01/02/2019, cuyas cláusulas primeras en cada uno de estos, reflejan la exteriorización de la voluntad de las partes, vale decir, que se arrendó expresamente una (01) "vivienda" a mi representada, no un (01) local comercial, mucho menos que el uso y/o el destino fuera comercial, ni que se haya regulado un uso comercial en el mismo, evidenciándose también su naturaleza de vivienda en la documental de propiedad del inmueble arrendado, promovida por mi representada, inserta en los folios 59 al 64, de la pieza 01.

Así las cosas, establecidos varios indicios en su conjunto artículo 510 del Código de Procedimiento Civil- evaluados en sana crítica, sumada la pluralidad de los tres (03) contratos de arrendamientos, más el documento de propiedad (nunca examinado por el Juez de la recurrida), todos estableciendo la naturaleza jurídica de la cosa arrendada a mi representada, esto es, que estamos en presencia de un inmueble cuya construcción es de una vivienda, fue dicha vivienda lo que se arrendó, ese sería el hecho conocido, en inferencia el hecho desconocido sería el destino y/o su uso, cónsono con su naturaleza obviamente, ya que no existe una prueba en contrario, esto es, destinado a vivienda igualmente por los representantes estatutarios.

No es aplicable el primer aparte de la norma prevista en el artículo 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: "(...) Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, de uso educacional, primero porque existen varias pruebas documentales -contrato de arrendamiento- en contrario referidas supra, que se trata de un inmueble arrendado cuyo objeto en estructura es una vivienda no un local comercial, jamás se reguló el destino comercial en el contrato de arrendamiento o el uso comercial que debía darle mi representada al inmueble; y segundo porque no existe prueba alguna que mi representada esté ejerciendo o materializando su actividad civil allí, porque dentro de la misma nos encontramos viviendo los representantes estatutarios

Por tanto, íntimamente relacionado con lo anterior, al ser falsamente aplicadas las normas previstas en los artículos 8.5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la primera porque la exclusión allí establecida radica en el arrendamiento o subarrendamiento de un inmueble "destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades de enseñanza.", y de la revisión de los contratos de arrendamientos ante el hecho inexacto del "uso comercial", se evidencia que en modo alguno se reguló que la vivienda sería destinada al desarrollo del objeto de mi representada, sobre esto nada se dijo, pudiendo nosotros darle un uso, como hemos dicho, cónsono a la naturaleza de la vivienda.

Estando pues, en presencia de una vivienda propiamente dicha arrendada, así establecido en los contratos de arrendamientos, que sí establecen en forma exacta el objeto del arrendamiento -no su uso el cual en inferencia se deduce, es el mismo de su naturaleza por los representantes estatutarios- resultaban entonces aplicables por el Juez (sic) de la recurrida, el contenido de los artículos 131 al 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda”.

Para decidir, la Sala observa:

De la formalización parcialmente transcrita, observa la Sala, que si bien es cierto, el recurrente delata la falsa de aplicación de los artículos 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el artículo 8.5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y falta de aplicación de los artículos 42, 43, 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y de los artículos 131 al 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, 510 del Código de Procedimiento Civil, no es menos cierto, que lo pretendido por el formalizante es denunciar suposición falsa, tercer caso, en virtud, de que a su juicio, yerra el juez de la recurrida al dejar demostrado el uso comercial del inmueble arrendado con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo, a su decir, se arrendó una (01) vivienda, no un (01) local comercial, mucho menos, que el uso y/o el destino fuera comercial, ni que se haya regulado el uso comercial del mismo, y en este sentido será analizado.

Con relación al vicio denunciado, esta Sala de Casación Civil en sentencia 197, de fecha 5 de noviembre del año 2020 (caso Alejandro Limés Ventura y otros) señaló lo siguiente:

De la delación parcialmente transcrita, la Sala evidencia que la misma, está dirigida a denunciar lo ya resuelto en la tercera denuncia, por infracción de ley, referido al uso del inmueble objeto de la presente causa.

Dicho lo anterior, esta Sala reitera y da por reproducido lo señalado en el acápite anterior a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles y el desgaste del proceso en casación, teniendo en consideración, tal como se mencionó con antelación que el uso del inmueble objeto de arrendamiento resulta irrelevante al no influir directamente sobre el dispositivo del fallo. En consecuencia, esta Sala declara improcedente la presente denuncia, así se establece.

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el formalizante denuncia la infracción de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, y por falta de aplicación la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, conforme a las siguientes consideraciones:

“Con fundamento en el ordinal 2°, del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denunciamos la infracción de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, y de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por falta de aplicación, por haber incurrido en la suposición falsa, segundo caso, el en que incurre -valga la redundancia- el Juez de la recurrida, al dar por demostrado el hecho de que mi representada le está dando al inmueble arrendado (vivienda) un uso comercial al desarrollar su objeto social en el inmueble, cuya prueba demostrativa de tal afirmación no aparece, ni existe en autos.

De entrada, debemos decir, existe una gran diferencia sustancial entre el objeto social (educacional) de mi representada y el objeto de la cosa arrendada (vivienda). Son dos (02) objetos que no se pueden confundir, toda vez que el ejercicio o no ejercicio del objeto social de mi representada no significa que lo esté desarrollando o deba ser desarrollado en el inmueble arrendado (vivienda), máxime cuando su estructura física es de una vivienda según se desprende de los contratos de arrendamientos, y no de un local comercial, ni existen salones educacionales o de enseñanza, es decir, no tiene la estructura de un colegio, liceo, o instituciones de enseñanza.

De tal hecho inexacto, no existe ninguna prueba en el presente asunto que combine la situación jurídica de ambos objetos, cosa que no se hizo nunca en los contratos de arrendamientos donde debió hacerse y no lo hicieron ambas partes, dejando las demandadas arrendadoras al libre uso que le pudiera dar mi representada.

Para nuestra sorpresa, el Juez (sic) de la recurrida, sabiendo de aquella diferencia abismal, sin ninguna prueba demostrativa en autos, que evidencie el desarrollo de la actividad educacional en la vivienda arrendada, terminó dejando establecido, sobre la particular suposición falsa delatada:

Omissis…

De la sentencia parcialmente transcrita del Juez (sic) de la recurrida, podrá observar esta máxima instancia la afirmación sin rubor por aquél, sin prueba alguna habida en este expediente que así lo demuestre, sobre el hecho artificial de que mi representada le ha dado al inmueble arrendado un uso relacionado con su objeto social, generando con tal afirmación que estemos en presencia de la infracción denunciada.

En dónde, en qué documental, folio, pieza y quién la promovió y evacuó, donde se encuentre dicha prueba que demuestre ese hecho afirmado por el Juez de la recurrida, obviamente esta prueba no existe en autos.

Advertimos, no existe la prueba en autos demostrativa de que se le está dando al inmueble arrendado un uso educacional materializando el objeto social de mi representada, esto no es más que el producto de una invención disparatada del Juez de la recurrida.

…Omissis…

Si el Juez (sic) de la recurrida, en lugar de distorsionar los hechos con un fallo de la Sala Constitucional citado fuera de contexto, por tanto, inaplicable, se hubiere limitado a verificar la presencia del objeto arrendado (vivienda) dada la falta de un uso regulatorio por el contrato de arrendamiento que a texto expreso dijera que el "uso" o el "destinado" de la vivienda arrendada strictu sensu era comercial, o era para la materialización del objeto social de mi representada, entonces, en consecuencia, dado que quien alegó dicho "uso" comercial fueron las demandadas, cosa que no probaron, ha debido resolver favorablemente el recurso de apelación interpuesto, declarando con lugar la pretensión principal de la demanda, o en su defecto la pretensión subsidiaria.”

Para decidir, la Sala observa:

De la lectura de la delación antes transcrita se desprende, que el formalizante pretende acusar a la recurrida, de cometer la infracción de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por falsa aplicación, y de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda por falta de aplicación, por haber incurrido en la suposición falsa, segundo caso, ya que a su decir, el juez de la recurrida, dio por demostrado un hecho cuya prueba demostrativa no aparece, ni existe en autos.

Ahora bien, se entiende que la denuncia va planteada a dirigir el segundo caso de suposición falsa, sin determinar que normas jurídicas resultaron infringidas, es decir, cual fue la norma que haya aplicado falsamente.

En tal sentido, la Sala ha establecido la manera correcta de formular una denuncia por suposición falsa, en sentencia N° RC-00604 de fecha 12 de agosto de 2005, caso de Luís Guillermo Hernández Sebastián contra Banco Internacional, C .A., exp. N° 2000-000203, ratificada en sentencia N° RC-00284 de fecha 18 de abril de 2006, exp. N° 05-570, esta Sala estableció lo que sigue:

“…En efecto, a partir del criterio sentado en fecha 08 de agosto de 1995, reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 04 de abril de 2003, caso: Chichi Tours C.A. , Contra Seguros La Seguridad C.A., la Sala ha señalado de forma reiterada que el vicio de suposición falsa no está comprendido en el error en la valoración de la prueba, sino que constituye un motivo autónomo del recurso de casación. En efecto, en el citado precedente jurisprudencial, la Sala dejó sentado:

“…De conformidad con antigua doctrina de la Sala,…En esa oportunidad, la Sala dejó sentado que la técnica para denunciar la suposición falsa no comprende la denuncia de infracción de una regla de valoración de prueba, sino: a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica de cuál de los tres casos de suposición falsa se refiere la denuncia; c) señalamiento del acto o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; y e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida es determinante en el dispositivo de la sentencia… Posteriormente, en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, caso: Lucía Gómez de Delago c/ Afra María Vivas, la Sala complementó el cambio de técnica, y dejó sentado que “...los vicios de juzgamiento de que puede adolecer el fallo judicial, son desglosables en dos categorías: errores iuris in iudicando –contemplados en el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil-, y errores facti in iudicando –previstos en el artículo 320 eiusdem...”; y esta última categoría comprende, a su vez, el error facti in iudicando de derecho y el error facti in iudicando de hecho, ambos referidos al juzgamiento de los hechos, y el último de ellos sólo referido a los casos de suposición falsa. Por estas razones, ratificó que se trata de un motivo autónomo y diferente cuya denuncia no exige el alegato de infracción de una regla de establecimiento o valoración de los hechos o de las pruebas, sino de los preceptos jurídicos que se utilizaron o dejaron de utilizar, como resultado del hecho particular, positivo y concreto falsamente supuesto; preceptos éstos que pueden ser de derecho sustantivo o adjetivo. Más adelante, en decisión de fecha 14 de agosto de 1998, caso: José Rafael Bohorquez c/Neptalí de Jesús Fuentes y Otro, la Sala explicó que el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, prevé los errores que el sentenciador puede cometer en el juzgamiento de los hechos, bien sea de derecho, porque el juez se equivoca en la interpretación o aplicación de reglas de establecimiento o de valoración de los hechos o de las pruebas; o bien sea de hecho, porque el juez se equivoca al percibir los hechos que la prueba demuestra, por cuanto atribuyó a actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o estableció hechos con pruebas que no existen, o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente, y reitera que las normas jurídicas que resultan infringidas en estos últimos casos son aquéllas en que fue subsumido el hecho que no tiene soporte probatorio, pues como consecuencia de que el mismo resulta falso o inexacto, no existe correspondencia lógica con los hechos en abstracto previstos en la norma aplicada. Los precedentes jurisprudenciales ponen de manifiesto la falta de técnica cometida por el formalizante, pues ha debido denunciar la infracción de las normas jurídicas que resultaron falsamente aplicadas por consecuencia de la suposición falsa. Esta deficiencia no puede ser suplida por la Sala y, por ende, su denuncia debe ser desestimada, por inadecuada fundamentación”. (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, conforme a reiterada jurisprudencia, el vicio de suposición falsa tiene que referirse, forzosamente, a un hecho positivo y concreto que el juzgador establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente; y como el precitado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa.

En el presente caso, se observa que el hecho positivo y concreto que el formalizante señala como falsamente establecido en la recurrida “el Juez de la recurrida, al dar por demostrado el hecho de que mi representada le está dando al inmueble arrendado (vivienda) un uso comercial al desarrollar su objeto social en el inmueble”; Sin embargo el formalizante no cumplió con la carga procesal que por ley le corresponde de indicar cuáles fueron las normas que haya aplicado falsamente, porque el juez da por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa.

En consecuencia, vista la forma inadecuada en que se formuló la presente denuncia de casación sobre los hechos, relativa al segundo caso de suposición falsa, es decir, dar por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, la Sala desestima la presente denuncia. Así se decide.

Para mayor abundamiento y sin perjuicio de lo anteriormente señalado, en el presente caso fue ejercido un retracto legal arrendaticio, sin que haya mediado un acto de enajenación por parte del propietario demandado, lo cual resulta un requisito indispensable para poder accionar dicha pretensión, lo cual en el presente caso implica que no están dado los supuestos para ejercer el retracto legal, dado que el inmueble no ha sido vendido, no hubo transmisión del derecho de propiedad, es decir, el bien objeto de la controversia nunca salió de la esfera jurídica del propietario, por lo cual mal podría el demandante accionar por retracto legal arrendaticio, de manera que al no estar cumplidos los requisitos de procedencia de la acción a tenor de lo dispuesto en el artículo 140 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, lo que determina la no influencia en el dispositivo del fallo para su modificación. Así se establece.

De conformidad con el ordinal 2°, del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denunciamos la infracción de los artículos 112 y 116 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por falsa aplicación.

“Con fundamento en el ordinal 2°, del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denunciamos la infracción de los artículos 112 y 116 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por falsa aplicación, al declarar extemporánea la prueba de inspección judicial extra litem promovida por esta representación ante el Juez de la recurrida, inserta a los folios 82 al 148 de la pieza 02, y de los artículos 123, Disposición Final Segunda de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y 520 del Código de Procedimiento Civil, ambos por falta de aplicación, sobre la aplicación supletoria de las normas adjetivas en alzada del procedimiento civil ordinario, como lo es la promoción de documentos públicos en alzada, incurriendo en un error de derecho en el establecimiento de la prueba.

Para poner en evidencia las infracciones delatadas, consideramos prudente citar parcialmente la parte del fallo donde el Juez de la recurrida dejó sentada la extemporaneidad de la prueba promovida:

"(...) Ahora bien por cuanto el juicio está en curso y en esta oportunidad se lleva por ante esta alzada, y dicho instrumento público, debían haberse realizado y evacuado durante el curso procesalmente establecido para ventilar la presente acción, y fue consignado fuera del lapso probatorio de conformidad con el artículo 112 y tomando en cuenta el artículo 116 de Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en consecuencia esta (sic) juzgador considera improcedente la prueba presentada por extemporánea. Y así se decide. (...)" Vid. Folio 176, de la pieza 02. Negritas del Juez de la recurrida. Subrayado añadido.

Nótese del fallo parcialmente transcrito, como el Juez de la recurrida, pese a reconocer su naturaleza de instrumento público, declara impropiamente "improcedente" la prueba promovida -huelga aclarar, lo propio es que dijera inadmisible que es un concepto vinculado a la entrada de la prueba promovida, mientras que la improcedencia pertenece al conocimiento valorativo por el Juez (sic)- por extemporánea la prueba de inspección judicial extra litem evacuada in situ del inmueble arrendado, promovida en plena audiencia oral de apelación ante la alzada, para probar sin ambages el uso propio de vivienda dado al inmueble arrendado, por supuesto cónsono, fiable y armónica con su naturaleza jurídica y estructura física (…)..

Ahora bien, reconociendo el Juez (sic) de la recurrida la naturaleza pública de la documental promovida en alzada, ha debido haberla admitido, no resultaba extemporánea, pues en alzada en el marco del procedimiento especial contencioso inquilinario, es permitida sin restricción alguna la promoción de pruebas por las partes, siendo la única oportunidad límite el acto de la celebración de la audiencia oral como cabe suponer, pasada esta oportunidad, es extemporánea toda prueba promovida por las partes, al punto de que se no luce en desventaja, ni desemboca en indefensión a la otra parte, ya que en la misma audiencia oral, evacuada la prueba promovida, luego de que sea admitida, puede la contraparte controlar y hacer observaciones mucho antes de la admisión inclusive, como en efecto ocurrió según se evidencia del acta levantada al efecto inserta a los folios 149 al 158, de la pieza 02, que la contraparte pudo hacer observaciones y alegatos sobre la prueba promovida.

Tal prueba promovida (documental pública) consistente en la inspección judicial extra litem resulta de influencia determinante por su fuerza gravitacional resolutoria, toda vez que en la realidad de los hechos, se lograba dejar establecido el hecho del uso de vivienda dado al inmueble arrendado por nosotros, cónsono con el objeto de los contratos de arrendamientos habido entre las partes, objeto de la trabazón de la litis por el hecho del "destino comercial” en "uso" alegado por las demandadas en su contestación a la demanda, para huir falazmente del régimen regulado en las dimensiones de las instituciones civiles más completas del retracto legal arrendaticio y la preferencia ofertiva previstas en los artículos 131 al 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y así llevarse los hechos y las situaciones jurídicas narradas en el libelo, al marco de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sesgando por supuesto en fraude a la ley, el verdadero uso (vivienda) a que ha sido destinado el inmueble desde que nos arrendó. (…)

Todo esto desemboca para nosotros, en la viabilidad de la promoción correcta que se hizo ante el Juez de la recurrida, debiéndose declarar la admisión de la prueba promovida de inspección judicial extra litem, y su respectiva valoración en todo caso, por cuanto sí fue oportunamente promovida”.

Para decidir la Sala observa:

Del texto supra transcrito, la Sala constata que el formalizante denuncia la infracción de los artículos de los artículos 112 y 116 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por falsa aplicación, en razón de que el juez ad quem, a su decir, yerra al declarar extemporánea la prueba de inspección judicial extra litem promovida.

Ahora bien, la Sala evidencia que dicho vicio recae sobre una inspección judicial extra litem, la cual fue promovida en la audiencia oral, ante la alzada, por el abogado Fernando Quevedo López, parte demandante, con el fin de demostrar el uso del inmueble objeto de arrendamiento.

En este sentido, debe esta Sala recordar que el juez de la recurrida no incurrió en el vicio de falsa aplicación, dado a que dicho instrumento público debió haberse realizado y evacuado durante el curso procesalmente establecido, es decir, hasta los informes, tal como lo establece taxativamente en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, y no fuera del lapso probatorio como fue consignada, así se establece.

No obstante, la Sala evidencia que la denuncia parcialmente transcrita, está planteada a denunciar lo ya resuelto en la tercera y cuarta denuncia por infracción de ley, referida a que el uso del inmueble objeto de arrendamiento, es de vivienda y no comercial.

Dicho lo anterior, esta Sala reitera y da por reproducido lo señalado en el acápite anterior a fin de evitar tediosas repeticiones inútiles y el desgaste del proceso en casación, En consecuencia se desestima la presente denuncia. Así se establece.

D E C I S I Ó N

En mérito de las precedentes consideraciones de hecho y de derecho, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la demandante CENTRO DE EDUCACIÓN INTEGRAL MIS DULCES PASITOS, C.A., contra la sentencia proferida en fecha 1 de abril de 2022, por Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en Guanare.

Por haber resultado infructuoso el recurso formalizado, se CONDENA a la recurrente al pago de las costas de conformidad con la ley.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en Guanare, Particípese la presente remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de marzo de dos mil veintitrés (2023). Años: 212º de la Independencia y 164º de la Federación.

Magistrado Presidente de la Sala,

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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

Magistrado Vicepresidente,

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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

Magistrada - Ponente,

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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

Secretaria,

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VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA

Exp.: Nº AA20-C-2022-000241

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretaria,