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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. N° 2023-000733
Magistrada Ponente: CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS
En el juicio por desalojo de local comercial, incoado ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco Lima Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos, por los ciudadanos MARÍA JOSÉ VIEIRA DE MARTINS, LUIS ALBERTO MARTINS VIEIRA y VÍCTOR MANUEL MARTINS VIEIRA, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-7.182.356, V-16.424.903 y V-18.321.224, respectivamente, representados judicialmente por el abogado Enio Jesús Rosales Velasco, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 136.322, contra sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA LA TRIGUEÑA C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, en fecha 09 de agosto de 2002, bajo el Nro. 45, tomo 4-A, en la persona de su representante legal ciudadana CARMEN CELINA VIVAS RAMÍREZ, titular de la cedula de identidad Nº V-9.214.934, representadas judicialmente por los abogados Manuel Canuto Pérez Urbina y Elio José Quiñones Román, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.250 y 178.575, respectivamente; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, en fecha 9 de octubre de 2023, dictó sentencia en la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en consecuencia, confirmó el fallo del a quo de fecha 21 de marzo de 2023, que condenó a la demandada a entregar el bien inmueble objeto del litigio, libre de personas y cosas.
Contra la precitada decisión, la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido por el juzgado superior en fecha 1° de noviembre de 2023.
El Alguacil de esta Sala en fecha 23 de octubre de 2023, dejó constancia del recibo del expediente N° 1272, proveniente del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos, con oficio N° 147-2023, de fecha 1 de noviembre de 2023, y se dio entrada en el Libro de Registro respectivo.
En fecha 12 de diciembre de 2023, la Secretaría de la Sala dejó constancia de haber recibido por parte del demandado, diligencia mediante la cual consignó escrito de formalización. No hubo impugnación.
En fecha 5 de diciembre de 2023, se dio cuenta en Sala y, se designó ponente a la Magistrada CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
Concluida la sustanciación del recurso y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a decidir en los términos que a continuación se expresan:
RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
ÚNICA
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción por la recurrida de los artículos 15 y 243 ordinal 5° eiusdem, al incurrir en el vicio de incongruencia negativa.
El formalizante se fundamenta en lo siguiente:
“…Del texto de la recurrida, se lee una circunstancia de hecho a la que arribo la sentenciadora, mediante la cual llego (sic) a la conclusión de declarar Sin lugar el recurso de apelación y por efecto de tal declarativa confirma la sentencia de fecha 21 de marzo del 2023, dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco y Lima Blanco, de esta Circunscripción Judicial; esta circunstancia de hecho a la que hacemos referencia es el vicio de quebrantamientos de formas sustanciales así como la violación de los derechos fundamentales, como lo es el derecho a la defensa, al debido proceso, a la tutela judicial efectiva y a la doctrina vinculante de nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la siguiente manera: En la sentencia de la recurrida referente a las pruebas promovidas por la parte demandada, donde se aprecia en el literal (b) efectivamente consignamos la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 23 de marzo del 2020, con el № 6.522, en la cual esta publicado el decreto № 4.169, donde de igual manera la Juez alega: "Apreciada y revisada, de conformidad a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil".
Llamando tal valoración la atención por cuanto en su sentencia no se evidencia un análisis minucioso que pudiera ser considerado para formular la decisión expresa positiva y precisa ajustada a las pretensiones y a las elecciones o defensas opuestas a que hace referencia el articulo 243 numeral 5 del Código de Procedimiento Civil. Lo que trae como consecuencia, que la sentenciadora incurra en el vicio de incongruencia omisiva que es la falta de respuesta a un petitorio, ya que en varias oportunidades en el devenir del juicio se ha resaltado y consignado el decreto que prohíbe el Desalojo Arbitrario sin antes agotar la instancia administrativa.
Tal es el caso, que una vez admitida la demanda, a simple vista se denota en el libelo y sus anexos acompañados, que la misma es contraria al orden público y a la disposición expresa de la ley (Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso de locales comerciales, gaceta oficial № 40.418 del 23 de mayo de 2014 Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de vivienda gaceta oficial № 39.66 del 6 de mayo de 2011), incurriendo la recurrida en el vicio denotado en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil el cual reza: ...Presentada la demanda, ej Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley...", (negritas y subrayado nuestros)
De la norma transcrita se desprende la existencia de causal de inadmisibilidad de la demanda taxativa que es de orden público y de obligatoria aplicación so pena de causar una daño irreparable al justiciable, ya que de los anexos no se evidencia que riela la Resolución emanada del Ministerio con Competencia en Arrendamientos de Locales Comerciales y mucho menos el Acta de conciliación realizada por ante la Superintendencia Nacional de Defensa de los derechos Socioeconómicos (SUNDDE), consagrado en los decretos № 4.169, de fecha 23 de marzo del 2020, publicado en la gaceta oficial № 6.522, de forma extraordinaria, decretando en la misma fecha el Ejecutivo Nacional el estado de alarma para atender la emergencia sanitaria del COVID-19, suspendiendo el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y aquellos utilizados como vivienda principal por 6 meses, ratificada el 7 de abril del 2021, en gaceta oficial 42.101, decreto № 4.577, los cuales entre otras cosas regularon lo siguiente:
Artículo 3: …Omissis…
De los decretos Presidenciales antes citados se evidencia claramente que es de obligatorio cumplimiento acudir a la SUNDDE para cumplir con la vía administrativa en los casos de pago de arrendamiento y el refinanciamiento de los mismos, so pena de no ser tramitada por ante la vía jurisdiccional.
Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia № 156, de fecha 20 de octubre de 2020, regulo entre otras cosas y de carácter vinculante lo siguiente:
"...Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que suspende las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a viviendas así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma por covid-19, establecido, primigeniamente, mediante decreto presidencial № 4.160, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela № 6.519, extraordinario del 13 de marzo del 2020, y los subsiguientes con sus respectivas prorrogas, así como las que dieron lugar al Decreto № 4.279, publicado en gaceta oficial 41.956, del 2 de septiembre del 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el decreto con rango, valor y fuerza de ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la disposición transitoria tercera del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial".
Asimismo, con relación al agotamiento de la vía administrativa, traemos a colación sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia № 0241, de fecha 29 de junio de 2022, la cual infiere a la obligación de agotar el procedimiento previo a la ejecución de desalojos artículo 12 y 13 de la ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, ratificada en criterio número 1317, de fecha 3 de agosto del año 2011, Por otro lado cabe resaltar sentencia de la sala político administrativa número 678, de fecha 3 de noviembre del año 2022 de la sala político administrativa, que establecieron que la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial ante la falta de acuerdo entre las partes, deberán solicitar ante la SUNDDE su determinación. Por otro lado, la sentencia de la Sala Político-Administrativa número 678 también reguló que la demanda de indemnización por rescisión de contrato a falta de acuerdo entre las partes sobre el canon de arrendamiento comercial requiere que el mismo se ha calculado en vía administrativa, no correspondiéndole a los tribunales fijarlo, y es criterio reiterado pon nuestro máximo tribunal.
En tal virtud, visto la necesaria obligación para todos los tribunales de la República Bolivariana de Venezuela de agotar la vía administrativa tal como lo establece la sentencia antes citadas, cabe resaltar la norma establecida en la ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso de locales comerciales, la cual en su artículo 5 establece la competencia única en materia de arrendamiento de locales comerciales en sede administrativa a través del Ministerio del Poder Popular para el comercio nacional y el sundde (sic) asimismo cómo la dispersión transitoria tercera de la ley en cuestión.
Da (sic) igual manera la ley contra el desalojo y desocupación arbitraria de viviendas es concordante con los desalojos de locales comerciales según sentencia número 0088 del 8 de marzo del 2023 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia la cual la mencionada ley en su artículo 5 y siguientes expresa la obligación de las partes de agotar la vía administrativa por ante el ente competente del Ministerio del Poder Popular para el Comercio Nacional y la Sundde previo a cualquier demanda.
De lo antes citado relacionado a criterio jurisprudenciales y decretos se desprende qué efectivamente la demanda en cuestión debió inadmitirse per se por cuanto se ha evidenciado que es contraria al orden público y a las disposiciones legales por no haberse agotado la mencionada anteriormente vía administrativa.
Con relación a la inadmisión de la demanda nuestro máximo Tribunal de la República ha reiterado la importancia de sustentar y verificar la falta de los requisitos de inadmisibilidad so pena de producir daños irreparables como es la violación a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione.
…Omissis…
Es por lo que, ciudadanos magistrados es menester recordar que no rielan en las actas que conforman el expediente como recaudo consignado por la parte demandante el acta o resolución que indique o haga presumir que en el presente caso se agotó la vía administrativa.
…Omissis…
En consecuencia, ciudadanos magistrados, en atención a la anterior observación en el presente caso se configuran dos vicios o excesos que son de orden público en primer lugar la incongruencia omisiva prevista en el artículo 243 numeral 5 del código de procedimiento civil, por falta del pronunciamiento o respuesta a la invocación de un hecho notorio y público relevante para la decisión de la sentencia. En segundo lugar, denunciamos el vicio en que incurre la recurrida como lo es el silencio de prueba estipulado en el artículo 243 numeral 4 del Código de Procedimiento Civil, por cuánto si bien es cierto que le dio pleno valor probatorio no es menos cierto que no expresó su mérito probatorio en su dispositiva. Respecto a este vicio la sala política administrativa en sentencia número 12 de fecha 30 de enero del año 2019 resaltó: en cuanto al silencio de prueba la sala estableció lo siguiente:
...Omissis...
Ahora bien, ciudadanos magistrados se observa que la recurrida no se pronunció ni motivó en detalle sobre cada una de las pruebas ofrecidas por la parte demandada, sino que se limitó en forma general a indicar que se les daba pleno valor probatorio, pero de las mismas no se evidencia un análisis ni razones del por qué se aprecia la prueba, so pena como se ha demostrado que dicha actuación afectó el resultado del juicio.
Observando con preocupación también la poca atención a la jurisprudencia vinculante por parte de la mencionada recurrida como también la falta de aplicación de la normativa procesal conforme al artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Por los fundamento (sic) de hecho y de derecho expuesto (sic) es por que ocurro ante esta Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, a los efectos de solicitar previa verificación de los vicios de incongruencia omisiva y silencio de prueba fundamentado en el primer supuesto del precitado artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, que dichos vicios se declaren con Lugar, y en razón de que tales infracciones son determinantes en el dispositivo del fallo por las razones ya explicadas, se proceda de conformidad a las nuevas regulaciones del proceso de Casación Civil Venezolano, a la casación total, anulando en su totalidad el fallo recurrido y proceda esta Sala a dictar una nueva sentencia sobre el fondo del asunto discutido…”.
Para decidir, la Sala observa:
Alega el formalizante la infracción por la recurrida del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por los vicios de incongruencia omisiva y silencio de prueba, con base en que el juez superior omitió pronunciamiento respecto a la prueba promovida por la parte demandada, “…en el literal (b) efectivamente consignamos la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de fecha 23 de marzo del 2020, con el № 6.522, en la cual esta publicado el decreto № 4.169…”, con infracción del artículo 243 ordinal 4° eiusdem, por cuanto “…si bien es cierto que le dio pleno valor probatorio no es menos cierto que no expresó su mérito probatorio en su dispositiva…”.
Asimismo, el formalizante aduce que el juzgador de alzada debió declarar inadmisible la presente demanda de desalojo de local comercial, con base en que la demandante no agotó la vía administrativa ante el Superintendencia Nacional de Defensa de los derechos Socioeconómicos (SUNDEE), de obligatorio cumplimiento, “…so pena de no ser tramitada por ante la vía jurisdiccional…”, conforme el decreto N° 4.169, de fecha 23 de marzo del 2020, publicado en la gaceta oficial N° 6.522, ratificado el 7 de abril del 2021, mediante decreto N° 4.577, publicado en la gaceta oficial 42.101, referidos al estado de alarma para atender la emergencia sanitaria del COVID-19, en el cual se establece la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y vivienda principal por 6 meses.
Establecido lo anterior, la Sala verifica de la denuncia transcrita que si bien el formalizante aduce el vicio de incongruencia omisiva, también alega que el ad quem no valoró la prueba promovida por la demandada referida al decreto N° 4.169, gaceta oficial N° 6.522, de fecha 23 de marzo de 2020, mezclando indebidamente una denuncia por defecto de actividad con el vicio de silencio parcial de prueba que es por infracción de ley.
La determinación y diafanidad son necesarias en las luchas judiciales. En ese sentido, varias disposiciones regulan la conducta de los encargados de administrar justicia, así como de quienes ocurren a los Tribunales en demanda de ella. No hay fórmulas imperativas, pero sí se requiere claridad y también precisión en lo que se pide o se impugna, y en los fundamentos que apoyan las peticiones.
La fundamentación, como ya lo ha explicado la doctrina de la Sala de Casación Civil, es la carga procesal más exigente impuesta al recurrente como requisito esencial de la formalización, por su amplitud, complejidad y trascendencia. Requiere el desarrollo de razonamientos sometidos a una lógica clara y concreta, y al mismo tiempo a los principios que, primordialmente, la jurisprudencia de este Alto Tribunal ha venido elaborando. (Cfr. Fallo N° RC-549, de fecha 11 de agosto de 2016, expediente N° 16-248, caso: Ligia del Carmen González de Piñero y otros contra Ana Mariella Domínguez de Parra).
Ahora bien, resulta necesario para la Sala en su labor pedagógica aclarar al formalizante que el requisito de congruencia establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, estatuye que toda sentencia debe contener una “…decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia...”, es decir, necesariamente debe existir una coherencia entre la sentencia y lo pretendido y rebatido por las partes en el decurso del proceso.
Así pues, el vicio de incongruencia negativa, citrapetita o incongruencia omisiva constitucional se verifica, por la falta de decisión o solución de un alegato o punto controvertido que sea determinante y que fuera oportunamente esgrimido por las partes en juicio, ya sea en el libelo de la demanda, contestación u oposición y excepcionalmente en los informes u observaciones, y que no sea un alegato de mera relación o dirigido a situaciones referenciales, que de no ser resueltas por el juez en nada cambiarían de lo dispositivo el fallo, ni la resolución sobre el fondo de lo litigado. (Cfr. Fallo de esta Sala N° RC-848, de fecha 10 de diciembre de 2008, expediente N° 2007-163).
Asimismo, con respecto al vicio de silencio de prueba, la Sala dejó sentado en sentencia de fecha 21 de junio de 2000, que la falta de análisis y pronunciamiento sobre las pruebas no constituye un defecto de forma de la sentencia, sino un error de juzgamiento que debe ser denunciado al amparo del ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, alegando la violación de la regla de establecimiento de las pruebas contenida en el artículo 509 eiusdem por falta de aplicación, siempre y cuando la falta de examen de la prueba o su análisis parcial, haya sido decisivo del dispositivo del fallo; extremo este que ha de considerarse cumplido cuando la prueba omitida o examinada parcialmente, es capaz de demostrar hechos que han de cambiar la suerte de la controversia. (caso: (sic) Farvenca Acarigua C.A. contra Farmacia Claely C.A.)…”. (Resaltado de la Sala).
El vicio de silencio de prueba, se verifica ordinariamente cuando el juzgador omite en forma absoluta pronunciarse en relación con determinada prueba que consta en autos, o cuando el juez al examinar una prueba, obvie puntos relevantes en ella contenidos, que resulten determinantes para acreditar los hechos discutidos por las partes –este último caso silencio parcial de la prueba. (Vid. sentencia de fecha 25 de octubre de 2010, caso: Inversiones y Valores, C.A contra Refinadora de Maíz Venezolana, C.A).
Por su parte, el error en el establecimiento de alguna prueba en particular, comporta un vicio autónomo que persigue evidenciar la transgresión a las reglas que gobiernan el establecimiento de una prueba, es decir, se trata de normas cuya finalidad es regular la formación e inserción de determinada prueba en el expediente. Por otro lado, existirá infracción de una norma jurídica que regule la valoración de la prueba cuando se quebrantan normas que establecen un determinado valor o tarifa legal a ésta.
En tal sentido, esta Sala en lo que se refiere a la mezcla indebida de denuncias, en sentencia Nº 000609 de fecha 6 de diciembre de 2018, caso: Papelería La Nube Azul, C.A., contra Centro de Copiado Kopialo, C.A., estableció lo siguiente:
“…Por tales motivos, esta Sala de Casación Civil concluye que en la presente denuncia no fueron cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, pues la misma contiene una mezcla indebida de denuncias por quebrantamiento de formas procesales, conjuntamente con planteamientos que atienden al fondo de lo debatido, vicios que deben ser denunciados de manera separada y mediante distintos recursos, esto es, recurso por defecto de actividad y, posteriormente, recurso por infracción de ley, lo cual evidencia que no fue expresado un razonamiento lógico que permita comprender cuál es el error que se pretende denunciar.
En consecuencia, la Sala desestima la presente denuncia por inadecuada fundamentación.” (Negrillas de la Sala).
De conformidad con el criterio jurisprudencial antes transcrito, los vicios por defecto de actividad e infracción de ley, deben ser denunciados de manera separada autónomos e independientes, no ocurren simultáneamente, ni se producen una a consecuencia de la otra, de acuerdo con lo establecido en el artículo 317 del Código de Procedimiento Civil.
De igual forma, esta Sala de Casación Civil, en doctrina pacífica y consolidada ha reiterado que el escrito de formalización del recurso de casación debe ser claro y preciso, debiendo el recurrente mencionar en sus denuncias las causales respectivas, de acuerdo con el motivo de casación invocado, dado que este recurso extraordinario equivale a una demanda de nulidad contra la sentencia recurrida (Sent. número 274, del 31 de mayo del año 2005 caso: Aminta Olimpia Saturno Galdona contra Fernando Gilberto Fersaca Antonetti).
Como puede apreciarse, el formalizante pretende alegar como ya se dijo ut supra, el vicio de incongruencia negativa, aduciendo para ello la falta de valoración y silencio de prueba lo cual es materia de fondo, rompiendo así con la técnica adecuada para formalizar el recurso de casación, lo que en resumen contiene una mezcla indebida de denuncias por defecto de actividad e infracción de ley, y teniendo en cuenta los criterios jurisprudenciales de la Sala, resultan inconcebibles tales afirmaciones, por cuanto tratándose de infracciones que se producen por supuestos absolutamente diferentes, autónomos e independientes, no ocurren simultáneamente, ni se producen una a consecuencia del otro.
Los argumentos esbozados con anterioridad resultan suficientes para desestimar la denuncia por su incorrecta formulación, sin embargo, esta Sala ha venido flexibilizando la rigurosa técnica casacionista, con el objeto de garantizar el legítimo derecho de defensa y la tutela judicial eficaz a los justiciables, por lo que conocerá la presente delación en virtud de lo previsto en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, respecto a la inadmisibilidad de la demanda, por no agotarse la vía administrativa prevista en los decretos N° 4.169, de fecha 23 de marzo del 2020, publicado en la gaceta oficial N° 6.522, ratificado mediante decreto N° 4.577, gaceta oficial 42.101, de fecha 7 de abril del 2021, referidos al estado de alarma para atender la emergencia sanitaria del COVID-19.
Ahora bien, respecto al mencionado Decreto N° 4.169 y 4.577, la Sala Constitucional en sentencia N° 156, de fecha 29 de octubre de 2020, expediente N° 2020-375, caso: Simeón Rafael Hernández Cabrera, contra Edison José Latan Yonse, estableció:
“…Al hilo de lo anterior, no puede dejar pasar por alto esta Sala como garante de la supremacía de las normas y principios constitucionales de conformidad con lo dispuesto en los artículos 334 y 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que actualmente se viven tiempos muy difíciles generados por la pandemia del coronavirus (COVID-19) y en tal sentido, el Ejecutivo Nacional ha activado los mecanismos constitucionales para atender a la población; siendo así como desde el 13 de marzo de 2020, fue dictado el Decreto No. 4.160, por el Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, mediante el cual se declaró el Estado de Alarma en todo el territorio nacional, a fin de mitigar y erradicar los riesgos de epidemia relacionados con el coronavirus (COVID-19) y sus posibles cepas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, el cual ha sido objeto de sucesivas prórrogas, siendo la actual, la establecida mediante Decreto N° 4.337, dictado por el Ejecutivo, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela bajo el N° 6.579, Extraordinario del 5 de octubre de 2020.
En igual sentido, ante la circunstancia particular del Estado de Alarma en referencia, el Ejecutivo Nacional ha establecido mediante Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, lo siguiente:
“…DECRETO N° 11 EN EL MARCO DEL ESTADO DE ALARMA PARA ATENDER LA EMERGENCIA SANITARIA DEL CORONAVIRUS (COVID-19), POR MEDIO DEL CUAL SE SUSPENDE EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DE USO COMERCIAL Y DE AQUELLOS UTILIZADOS COMO VIVIENDA PRINCIPAL.
Artículo 1°. Se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19. En el plazo previsto en este artículo no resultará exigible al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.
Artículo 2°. Por un lapso de hasta seis (6) meses, contados a partir de la publicación de este Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Artículo 3°. Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan. En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión. Si las partes no alcanzaren un acuerdo acerca de la reestructuración de pagos o el refinanciamiento del contrato de arrendamiento, someterán sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), en el caso de los inmuebles destinados a uso como vivienda principal, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales, para dirimir estos conflictos y en caso de ser necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes.
Artículo 4°. Los Ministerios del Poder Popular: para Hábitat y Vivienda, y de Comercio Nacional, según corresponda en función de sus competencias materiales, quedan facultados para desarrollar el contenido de este Decreto.
Artículo 5°. La suspensión a que se refiere este Decreto será desaplicada en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en este Decreto; así como a los establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos impartidos por el Ejecutivo Nacional, se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones establecidas al cese de actividades decretado con ocasión al Estado de Alarma. El Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional establecerá mediante Resolución los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional a que se refiere este artículo.
Artículo 6°. El Ejecutivo Nacional por órgano de la Vicepresidencia Sectorial de Economía podrá evaluar con los arrendatarios y arrendadores, debidamente organizados, mecanismos que propendan al sostenimiento del equilibrio económico, garantizando la justicia social y velando por el bienestar de los venezolanos y venezolanas ante la afectación por la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
Artículo 7°. El Vicepresidente Sectorial de Economía queda encargado de la ejecución de este Decreto.
Artículo 8°. Este Decreto entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Dado en Caracas, a los dos días del mes de septiembre de dos mil veinte. Años 210° de la Independencia, 161° de la Federación y 21° de la Revolución Bolivariana”.
Del análisis del anterior Decreto, específicamente en sus artículos 1 y 2, respectivamente, se desprende que tanto en materia de arrendamiento de vivienda como en inmuebles de uso comercial quedó suspendido por seis (6) meses, contados a partir del 2 de septiembre 2020, el pago de cánones de arrendamiento.
Y adicionalmente, se suspendieron las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como la del literal a del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial, quedando en vigencia el resto del ordenamiento jurídico en ambos casos y en especial lo relativo al agotamiento de la vía administrativa previa que debe seguirse antes de iniciar acciones judiciales que comporten desalojo o desposesión en materia de vivienda y, en caso de aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o inmuebles en los arrendamientos de uso comercial, así como la suspensión en éstos últimos del decreto de medidas cautelares en procedimientos judiciales en curso, hasta tanto se agote la vía administrativa previa prevista en la disposición transitoria tercera de la Ley Especial, por tanto esta Sala deberá establecer en la parte dispositiva de la presente decisión con carácter vinculante, la suspensión de las ejecuciones de desalojos de inmuebles destinados a vivienda así como de aquellos destinados a uso comercial, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma establecido mediante Decreto Presidencial No. 4.160 , publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 6.519 Extraordinario del 13 de marzo de 2020, y sus sucesivas prórrogas, así como las que dieron lugar al Decreto N° 4.279, publicado en Gaceta Oficial 41.956 del 2 de septiembre 2020, y sus posibles prórrogas, cuando no se hubiere cumplido el procedimiento administrativo previo establecido para cada caso, de acuerdo a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el procedimiento administrativo establecido en el artículo 41 literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial…”.
De conformidad con lo antes transcrito, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, asentó que en materia de arrendamiento de vivienda, así como en inmuebles de uso comercial, toda decisión que ha de dictarse debe hacerse atendiendo al Decreto Presidencial N° 4.160, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.519, Extraordinario, del 13 de marzo de 2020 y sus sucesivas prórrogas, mientras persistan las circunstancias que dieron origen al Estado de Alarma decretado, con el cual buscaba aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
En tal sentido, tal suspensión se extendió hasta la expiración del último Decreto N° 4.577 que se publicó en Gaceta Oficial N° 42.101 del 7 de abril de 2021, es decir, el 7 de octubre de 2021.
De manera que, en la actualidad está en plena vigencia las disposiciones legales contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, entre ellas, las causales de Desalojo por falta de pago de dos cánones de arrendamientos consecutivos.
Precisado lo anterior, la Sala pasa a transcribir lo expuesto por la juzgadora en la recurrida, la cual estableció lo siguiente:
“…Copia Simple de Gaceta Oficial, que riela a los folios 68 al 77, donde se desprende que son copias de la Gaceta Oficial Nº 6.522 Extraordinaria, en la cual la Presidencia de la República Dicta Decreto Nº 4.169, de fecha 23 de marzo de 2020, en el Marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del coronavirus (COVID-19), por medio de la cual se suspende el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, Apreciada y revisada, de conformidad a lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
…Omissis…
En cuanto a la pretensión de Desalojo por la causal “a” accionada en autos, alega que ha venido incumpliendo con la clausula TERCERA del contrato celebrado entre las pares, por cuanto ha venido pagando de manera incompleta, fraccionada, con atraso, y además de los dos (2) meses pendientes de pago, ya antes señalados (mayo y junio 2020) adeuda actualmente el canon de arrendamiento de los últimos tres (3) meses, siendo ellos: junio, julio y agosto de 2022, equivalente en bolívares a DOSCIENTOS DIEZ DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA (USD) (210$), siendo infructuoso todo intento de convenir en celebrar un nuevo contrato que nos permita sincerar tanto el inicio y fin de cada contrato, así como aumentar el canon de arrendamiento… omissis… tomando en cuenta lo anterior, el elemento para analizar en la presente demanda de desalojo, corresponde al alegato presentado por el actor, donde anuncia que la demandada arrendataria incurrió en “la falta de pago de los cánones de arrendamiento” establecida en el literal “a” del artículo 40 del decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley para Regulación del Arrendamientos Inmobiliario para el Uso Comercial, que al darle una nueva valoración a las pruebas presentadas en la presente litis, quienes tiene la carga de presentar al sentenciador (administrador de justicia) las pruebas que hagan valer los alegatos; nos encontramos con una relación de pago consignado por los demandantes, que se visualiza de la siguiente manera, corre a los folios 31 al 38, recibos de pago donde dejaron registrados el código de operaciones, la fecha y monto, reflejada en cada recibo, y la relación del mes, del cual ilustran a quien revisa, que desde el mes de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2021, existe deposito de alquiler, y que desde enero 2022 al mes de mayo 2022, reportan como último recibo, montos estos que coinciden, con los números de referencias, fechas y montos, consignados por la demandada con el escrito de contestación, que riela a los folios 72 al 75, que adminiculándolos con los movimientos bancarios de la cuenta Nº 0102-0364-39-01-00022766, coinciden con las impresiones presentadas por la demandada, la cual se desprende que fue abonada a la cuanta Nº 0102-0364-39-01-00022766, siendo la misma que reportada por los demandantes, y que si bien es cierto, no se desprende del mismo la fecha de la operación bancaria, ni el mes que cancela, el promovente parte demandada, lo resalto en letra mayúscula, enero, febrero, marzo, abril, junio, julio, agosto, septiembre, octubre del año 2022, desglosándose dos pagos por mes en la mayoría, sin embargo revisando los estados de cuenta que rielan a los folios 35 al 41, nos percatamos que la relación de pagos presentada por la demandada en los folios 72 al 75, coincide con los pagos correspondiente a los meses:
- Fecha de depósito: 30-12-2021/ referencia Nº 3106/ monto 183,20
- Fecha de depósito: 11-01-2022/ referencia Nº 5958/ monto: 139,00. estos dos depósitos correspondientes al pago del mes de octubre 2021.
- Fecha de depósito: 02-02-2022/ referencia Nº 1927/ monto: 204,00.
- Fecha de depósito: 14-02-2022/ referencia Nº 2119 / monto: 112,00. estos dos depósitos corresponden al pago del mes de noviembre 2021.
- Fecha de depósito: 02-03-2022 / referencia Nº 0167 / monto: 307,00. este depósito correspondiente al pago del mes de diciembre 2021.
- Fecha de depósito: 02-04-2022 / referencia Nº 9823 / monto: 309,00.
este depósito correspondiente al
pago del mes de enero 2022.
- Fecha de depósito: 02-05-2022 / referencia Nº 0664 / monto: 315,00.
este depósito correspondiente al pago del mes de febrero 2022.
- Fecha de depósito: 02-06-2022 / referencia Nº 2117 / monto: 357,00.
este depósito correspondiente al pago del mes de marzo 2022.
- Fecha de depósito: 01-07-2022 / referencia Nº 6618 / monto: 388,00.
este depósito correspondiente al
pago del mes de abril 2022.
- Fecha de depósito: 03-08-2022 / referencia Nº 1588/ monto: 406,00. este
depósito correspondiente al pago del mes de mayo 2022.
Que en dichas consignaciones, se extienden tres depósitos más, que rielan al folio 24, que al pie de cada comprobante si le colocaron a que meses corresponden, al realizar la transferencia, de los cuales se desprende, de la siguiente manera:
- Fecha de depósito: 08-2022 / referencia Nº 9763/ monto: 553,00. este depósito correspondiente al pago del mes de septiembre 2022.
- Fecha de depósito: no se desprende fecha / referencia Nº 4738/ monto: 562,00. este depósito lo denomino la arrendataria abono pendiente.
- Fecha de depósito: octubre 2022 / referencia Nº 6600/ monto: 574,00. este depósito lo denomino alquiler octubre 2022.
Al hilo de lo antes señalado, las
mismas partes ilustran a quien revisa, que la ciudadana Carmen Celina Vivas
Ramírez, venía realizando los pagos de sus mensualidades de cánones de
arrendamiento, desde el mes de julio del 2021, tal y como se visualiza de las
constancia de movimiento de cuenta, presentado
a los folios 35 al 47, debidamente sellados por el Banco de Venezuela, y que se
leen de la siguiente manera:
- Fecha de depósito: 20-07-2021 / referencia Nº 5979 / monto: 126.647.930,00.
- Fecha de depósito: 09-08-2021 / referencia Nº 1783 / monto: 142.408.900,00. estos depósitos correspondientes al pago del mes de julio 2021.
- Fecha de depósito: 30-08-2021 / referencia Nº 3604 / monto: 144.700.450,00.
- Fecha de depósito: 13-20-2021 / referencia Nº 2204 / monto: 81.150.600,00.
- Fecha de depósito: 27-09-2021 / referencia Nº 7978 / monto: 61.600.000,00. estos depósitos correspondientes al pago del mes de agosto 2021.
- Fecha de depósito: 11-10-2021 / referencia Nº 8019 / monto: 166,60.
- Fecha de depósito: 27-11-2021 / referencia Nº 6694 / monto: 138,30. estos depósitos correspondientes al pago del mes de septiembre 2021.
Desglosándose que la demandada,
inicio nuevamente con sus cancelaciones de cánones de arrendamiento, en fecha
julio del año 2021, que según los depósitos presentados por los demandantes,
canceló seguido desde julio 2021 hasta mayo 2022, encontrándonos que desde
octubre del 2021, fecha en la que se venció los 6 meses del decreto Nº
4.577, dictado en fecha 7 de abril del 2021, mediante gaceta oficial Nº
42.101, la cual expreso en su artículo 1º: “…Artículo 1°. Se suspende por
un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamiento de
inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a
fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por
efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19. En el plazo
previsto en este artículo no resultará exigible al arrendatario o arrendataria
el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones
vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios
acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.
Que partiendo, de esta prerrogativa que existía sobre esta causal “a” del artículo
40 de la ley especial, y que la misma estuvo vigente hasta el 7 de octubre del
2021, se puede inferir que debemos revisar el cumplimiento de los cánones
de arrendamiento para esa fecha, en la cual ya la arrendataria venia desde el
mes de julio de ese año, cancelando el canon de arrendamiento; denotándose que
el mes de octubre, fue cancelado en fecha 30-12-2022 y 11-01-2022, bajo números
de depósitos 3106 y 5958; que el mes de noviembre 2022, fue cancelado en dos
partes un deposito en fecha 02-02- 2022 y 14-02-2022, bajo los números de
referencias 1927 y 2119; el mes de diciembre 2021, se cancelo mediante fecha de
depósito 02-03-2022, bajo número 0167, el mes de enero 2022, fue cancelado
mediante deposito 02-04-2022, bajo número de referencia 9823, el mes de febrero
2022, en fecha 02-05-2022, bajo el numero de referencia 0664; el mes de marzo
2022, transferencia en fecha 02-06-2022, bajo el numero 2117; el mes de abril
2022, deposito con fecha 01-07-2022, bajo el numero 6618; el mes de mayo 2022,
bajo deposito de fecha 03-08-2022, bajo el numero 1588; de esa referencia
realizo dos del mes de septiembre 2022, con referencia 9763, y 4738 y uno en el
mes de octubre 2022, bajo el número de referencia 6600, que de la
referida relación de pagos, queda reflejado en la revisión realizada, que los
pagos fueron efectuados con dos y tres meses de mora, posterior a la activación
del pago de arrendamiento, referente al decreto Nº 4.577, y el acuerdo
suscrito en el último contrato celebrado en la clausula tercera donde se
desprende entre lo ahí acordado “…se obliga a pagar puntualmente al vencimiento
de cada mes, o dentro de los tres primeros días del mes inmediatamente
siguiente, en el domicilio de la arrendadora, el cual expresamente declara conocer,
hasta que entregue totalmente desocupado el inmueble, objeto del presente
contrato…” denotándose, que de la relación arrendaticia nacen obligaciones
recíprocas, por parte del arrendador en poner a disposición, el goce y uso de
una cosa mueble o inmueble, y por parte del arrendatario, realizar un pago
determinado, y que el demandado arrendatario, se encontraba obligada a realizar
el pago acordado por concepto del arrendamiento convenido entre las partes, por
lo que habiendo dejado a la luz de los administradores de justicia, que no se
realizaron un orden correlativo en los pagos depositados en la cuenta que ambos
establecieron para tal pago, y que la reconocieron en la presente litis, es por
lo que se ajusta a que la ciudadana Carmen Celina Vivas incurrió, a los
dispuesto en lo previsto en el artículo 40 literal “a” del Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Así se establece…”.
De conformidad con lo antes transcrito, se evidencia que el juez de alzada declaró con lugar el desalojo del local comercial de acuerdo con lo previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tomando en consideración las pruebas aportadas por las partes, verificó de la relación de pagos efectuados por la parte demandada, lo siguiente:
Que “…la ciudadana Carmen Celina Vivas Ramírez, venía realizando los pagos de sus mensualidades de cánones de arrendamiento, desde el mes de julio del 2021…”.
Que, “…inició nuevamente con sus cancelaciones de cánones de arrendamiento, en fecha julio del año 2021, que según los depósitos presentados por los demandantes, canceló seguido desde julio 2021 hasta mayo 2022, encontrándonos que desde octubre del 2021, fecha en la que se venció los 6 meses del decreto Nº 4.577, dictado en fecha 7 de abril del 2021, mediante gaceta oficial Nº 42.101…”.
Que, la “…prerrogativa que existía sobre esta causal “a” del artículo 40 de la ley especial, y que la misma estuvo vigente hasta el 7 de octubre del 2021, se puede inferir que debemos revisar el cumplimiento de los cánones de arrendamiento para esa fecha, en la cual ya la arrendataria venia desde el mes de julio de ese año, cancelando el canon de arrendamiento…”.
Concluyendo así el juzgador de la recurrida que la parte demandada canceló desde julio 2021 hasta mayo 2022, y luego desde octubre del 2021, fecha en la cual venció el plazo de 6 meses del mencionado decreto N° 4.577, realizando los pagos con dos y tres meses de mora, dejando de cumplir con lo establecido en el acuerdo suscrito en el último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en cuya cláusula tercera acordaron “…se obliga a pagar puntualmente al vencimiento de cada mes, o dentro de los tres primeros días del mes inmediatamente siguiente…”, por tanto, estableció el incumplimiento de la accionada en las obligaciones de la relación arrendaticia convenidas por las partes, y lo previsto en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
De manera que, se evidencia que contrario a lo afirmado por el recurrente el sentenciador ad quem se pronunció respecto al decreto Nº 4.577 del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del coronavirus (COVID-19), declarando que los pagos después de octubre de 2021 se realizaron de manera tardía con dos y tres meses de mora, concluyendo en el incumplimiento de lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento.
Asimismo, es necesario acotar que no es un presupuesto de admisibilidad de una demanda de desalojo de locales comerciales, el agotamiento previo de la vía administrativa ya que sólo se exige en los casos en que se deba dictar o aplicar una medida cautelar de secuestro sobre bienes muebles o inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, y la parte demandante nunca solicitó el decreto de una medida preventiva de secuestro sobre el inmueble, razón por la cual, no tenía necesidad de agotar la vía administrativa, que es el único supuesto de hecho que exige el literal “L” del artículo 41 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial.
De manera que, la pretensión de la parte demandante por Desalojo fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento a que se refiere el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial, no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de ley, en consecuencia, la Sala declara improcedente la denuncia bajo análisis. Así se establece.
D E C I S I Ó N
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos, en fecha 9 de octubre de 2023.
Se CONDENA EN COSTAS del recurso extraordinario de casación al recurrente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Carlos y Rómulo Gallegos, Tinaco Lima Blanco de la Circunscripción judicial del estado Cojedes, con sede en San Carlos. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, de conformidad con lo previsto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil en Caracas, a los primer (1) días del mes de marzo de dos mil veinticuatro (2024). Años: 213º de la Independencia y 165º de la Federación.
Magistrado Presidente de la Sala,
____________________________
HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA
JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA
Magistrada Ponente,
_______________________________
CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS
Secretario,
________________________________
PEDRO RAFAEL VENERO DABOÍN
Exp. Nº AA20-C-2023-000733
Nota: Publicado en su fecha a las
Secretario,