|
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2020-000105
Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
En el juicio por desalojo intentado ante el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, por las ciudadanas NELLY ELIANA RODRÍGUEZ DE AVELEDO y CARMEN ELISA RODRÍGUEZ DE TORRES, representadas judicialmente por las abogadas Mercedes Elena Martínez Clavelly y Meleira Isabel Fortis Díaz, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 167.923 y 234.834, respectivamente, contra la sociedad mercantil BODEGÓN BICENTENARIO, C.A., representada por los abogados Egberto J. Rivas O., Carlos Cuba Díaz, Carlos Jorge Yguaro Martínez, Lucindo A. Pérez C., Piera M. Quintero Vargas y Ricardo Egberto Rivas Ravenn, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 20.621, 34.844, 86.719, 101.507, 184.645 y 211.750, en el mismo orden; el Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, conociendo en apelación, dictó sentencia en fecha 16 de septiembre de 2019, mediante la cual declaró: Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la apoderado judicial de la parte demandada; confirmó la decisión dictada por el a-quo, parcialmente con lugar la demanda; y, la entrega material del bien inmueble. No hubo condenatoria en costas.
Contra la precitada decisión de alzada, en fecha 13 de enero de 2020, la representación judicial de la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación.
El 5 de febrero de 2021, en reunión de Sala Plena se designó la nueva Junta Directiva de este Tribunal Supremo de Justicia, así como la recomposición de la Sala.
Admitido el recurso de casación, fue oportunamente formalizado; hubo impugnación.
Concluida la sustanciación respectiva, le correspondió la ponencia al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, quien con tal carácter suscribe el presente fallo y en consecuencia pasa a decidirlo en los términos que a continuación se expresan:
DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
De conformidad con el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción por parte de la recurrida de que quebrantamiento de formas sustanciales del proceso, con infracción de los artículos 15, 206 y 208 eiusdem, por reposición pretérita.
Aduce el formalizante:
“…I
RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD QUEBRANTAMIENTO DE FORMA
(…) Ahora bien, tal y como se desprende del auto de admisión de la demanda y del propio texto de la recurrida, el caso de marras fue tramitado por el procedimiento oral establecido en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, conforme a lo previsto en el artículo 43 de la Ley (sic) que regula el arrendamiento de inmuebles para uso comercial, lo cual constituye un quebrantamiento de las formas sustanciales del proceso al tratarse de una demanda de desalojo de un inmueble destinado a una actividad de alojamiento turístico, como elemento prevaleciente, sin perjuicio de que pueda o no prestarse otros servicios complementarios, actividad expresamente excluida del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regularización del Arrendamiento inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece en su artículo 4…”.
De la transcripción ut supra, se desprende que el formalizante denuncia que el juez de la recurrida incurrió en el vicio de quebrantamiento de formas sustanciales del proceso, pues la demanda por desalojo ha debido declararse inadmisible, y no haberse tramitado o sustanciado mediante el procedimiento ordinario establecido en el Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de una demanda de desalojo de un inmueble destinado a la actividad de alojamiento turístico y que se encuentra excluida de la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, según su artículo 4.
Para decidir, la Sala observa:
Ahora bien, en relación con el vicio de quebrantamiento u omisión de las formas sustanciales que menoscaban el derecho de defensa la Sala, ha sido firme en señalar que existe cuando por acción u omisión del juez, se otorgan preferencias, se acuerdan facultades, medios o recursos no establecidos por la ley o se niegan los permitidos en ella, perjudicándose de esta forma a una de las partes. Igualmente, se considera quebrantado el mencionado derecho, en general cuando el juez niega o cercena a las partes los medios legales con que pueden hacer valer sus derechos, rompiendo así el equilibrio procesal en perjuicio de uno de los litigantes. (Ver sentencia N° 736, de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: Toyama Maquinarias, S.A., contra Apca Mantenimiento y Servicios,C.A.).
Por su parte, el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, consagra de forma expresa el derecho de defensa, el cual constituye una garantía constitucional inviolable en todo estado y grado del proceso, tal como se encuentra preceptuado en el ordinal 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, lo cual se traduce en la posibilidad de ejercer los recursos o medios procesales establecidos en la ley, así como, la posibilidad de cuestionar, contradecir, impugnar y probar los alegatos realizados o efectuados por la contraparte; teniendo los jueces, en consecuencia la obligación de garantizar el correcto desenvolvimiento del proceso en conformidad con la ley y en igualdad de condiciones, así como el deber de otorgarle a ambas partes, los mismos términos, lapsos y recursos procesales, siempre que por disposición de la ley o la naturaleza del acto no resultare contrario a la misma, conforme lo prevé el artículo 204 del Código de Procedimiento Civil. (Vid. sentencia RC-000812, del 11 de diciembre de 2015, expediente N° 15-120, caso: Galería Publicitaria Plaza Las Américas, C.A., contra Condominio del Centro Comercial Plaza Las Américas y otros, C.A.).
Ahora bien, el formalizante denuncia que hubo quebrantamiento de formas procesales, puesto que al tratarse de un desalojo de un inmueble destinado a una actividad de alojamiento turístico debió haberse excluido de la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial.
Ante tal planteamiento, se estima necesario dejar sentado lo expuesto por el juez, en la sentencia recurrida:
“…De la inadmisibilidad de la demanda: esta alzada considera pertinente señalar que las causales indicadas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil como causales de inadmisibilidad de la demanda son que sea contraria al orden público, a las buenas costumbre y a alguna disposición expresa de ley; y de la revisión del contenido de la pretensión esta alzada verifica que la misma no se encuentra incursa en causal alguna de inadmisibilidad, pues salvo que se establezca otro requisito o presupuesto procesal de admisión de la demanda sumado a los ya ut supra indicados, que no es el caso bajo análisis, es por lo que es forzoso declarar que la presente demanda no se hace Inadmisible; Y ASÍ SE DECIDE.
En relación al procedimiento aplicable: señala el recurrente, que el inmueble objeto de la presente causa consta de habitaciones de alquiler turístico por su ubicación y tal como quedó establecido en el contrato en las cláusulas primera y segunda; es menester para esta juzgadora analizar el objeto del contrato de arrendamiento que dio origen a la relación obligatoria arrendaticia, de cuyo contenido se extrae en la cláusula contractual cuarta, que el uso del inmueble era destinado al uso comercial de todos los espacio, locales y de las habitaciones para alquiler por día, cuya prestación lleva consigo una actividad comercial; circunstancia esta que quedó demostrada en inspección judicial realizada por el tribunal a quo en el que el inmueble principal del arrendamiento lo representa el local comercial de expendio de productos ut retro señalados y como accesorio las habitaciones con fines turísticas no siendo estas el objeto principal y determinante del contrato de arrendamiento cuyo objeto en la primacía de la realidad es de estricto carácter comercial complementario del inmueble comercial principal; por lo que el trámite procesal requerido para este caso bajo estudio es el regulado por la Ley de alquileres de locales comerciales; Y ASÍ SE DECIDE…” (Subrayado y negrilla de la Sala).
De la precedente transcripción se evidencia, que el juez de la recurrida, en su decisión señaló que a través de la inspección judicial realizada por el tribunal a quo, quedó demostrado que el inmueble principal del arrendamiento lo representa el local comercial de expendio de productos y como accesorio las habitaciones con fines turísticas no siendo estas el objeto principal y determinante del contrato de arrendamiento.
Al respecto, para mayor abundamiento, la Sala considera necesario transcribir la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento:
“…CUARTA: “LA ARRENDATARIA”, se obliga a destinar los espacios, locales y habitaciones del inmueble arrendado únicamente para un establecimiento comercial dedicado a lo relacionado con la compra, venta, comercialización, distribución de charcutería, víveres, frutería y licores nacionales e importados en envases sellados, así como también para la explotación del ramo de alquiler por días a familias las diferentes habitaciones amobladas con todo el mobiliario y enseres domésticos propiedad también de las “ARRENDADORAS”…”.
En atención con lo arriba transcrito, se aprecia de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, que el inmueble objeto de discusión, no está destinado únicamente al alquiler o actividad de alojamiento turístico, si no que está constituido principalmente por espacios y locales comerciales “…relacionado con la compra, venta, comercialización, distribución de charcutería, víveres, frutería y licores nacionales e importados…”, es decir, no están individualizado tratándose solo de alquiler de habitaciones, sino por locales comerciales.
Con base en los razonamientos expresados, la Sala considera que la sentencia recurrida no se encuentra incursa en el vicio denunciado de quebrantamiento de formas sustanciales del proceso. En consecuencia, la denuncia se declara improcedente. Así se establece.
DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY
-I-
De conformidad con lo establecido en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, se le atribuye a la recurrida la infracción de los artículos 506 eiusdem, y 1.354 del Código Civil por errónea interpretación.
En tal sentido, el formalizante alegó, lo siguiente:
“…II
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
ERRÓNEA INTERPRETACIÓN
Ahora bien, en el sub iudice estamos en presencia de un procedimiento que inicio (sic) con demanda de desalojo con fundamento en la causal contemplada en la Letra (sic) “c” de la Ley de Regularización del Arrendamiento inmobiliario para el uso comercial, específicamente en: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal” (…), siendo que la parte actora solicita el desalojo, invocando en su libelo de demanda que el estado de precariedad en el que se encuentra el inmueble es imputable a mi representada.
Siendo así, una correcta aplicación de normas generales de la carga de la prueba para demostrar que el arrendatario le ha ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble es de la incumbencia de la parte demandante, por lo que, resulta ilógico e inconcebible entonces bajo todo punto de vista establecer que, a mi representada en su condición de arrendataria tiene la carga de probar que no ocasionó al inmueble daños mayores a los causados por el uso normal del mismo, tomando en cuenta que en la contestación de la demanda no se esgrimieron planteamientos modificativos, impeditivos o extintivos de la pretensión, sino por el contrario solo se hizo referencia a los medios probatorios idóneos para demostrar que los deterioros denunciados sí pudieron haber sido ocasionados por hechos imputables a mi representada, pues lejos de lo afirmado por la juez de alzada, la inspección judicial no constituye por sí solo medio de prueba idóneo para determinar si el supuesto deterioro fue causado por negligencia de mi patrocinada, o si por el contrario tal deterioro es el resultado del uso normal del inmueble debido a las características de ubicación, materiales y tiempo de construcción, siendo necesaria la opinión de expertos con conocimientos técnicos en la materia…”.
Aduce el formalizante que, el juez de la recurrida incurrió en el vicio de errónea interpretación los artículos 506 eiusdem, y 1.354 del Código Civil, aduce que mal podría la recurrida pretender invertir la carga de la prueba, exigiéndole a la demandada alguna prueba que demostrara que los daños causados al inmueble fueron ocasionados con el transcurso del tiempo o por el tipo de construcción.
Para decidir, la Sala observa:
Respecto al vicio denunciado, tenemos que el vicio de error de interpretación de una norma jurídica, ocurre cuando el juez desnaturaliza su sentido y desconoce su significado, en cuyo supuesto, el juzgador, aun conociendo la existencia y validez de la norma apropiada al caso, yerra en su alcance general y abstracto, derivándose de ella, consecuencias que no concuerdan con su contenido, siendo dicha transgresión transcendental en el dispositivo del fallo. (Vid, entre otras, sentencia N° 799 de fecha 16 de diciembre de 2009, caso: Williams López Carrión, contra Avior Airlines, C.A.).
Ahora bien, el formalizante señala en su denuncia que la recurrida interpretó erróneamente los artículos denunciados al concluir que debía probar un hecho que no alegó.
Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, denunciada como infringida por errónea interpretación, dispone lo siguiente:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba...”.
El artículo 506 eiusdem supra transcrito, orienta la dinámica de la carga de la prueba en el proceso, es decir, reglamenta la actividad de las partes en cuanto a quién le corresponde asumir las consecuencias negativas de la falta de prueba en juicio. (SCC sentencia N° 306 de fecha 3 de junio de 2015).
Al respecto, el artículo 1.354 del Código Civil, denunciado igualmente por error de interpretación, establece:
“…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación…”.
El artículo 1.354 eiusdem, al igual que la normativa contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece a quién corresponde proporcionar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, por lo que, corresponde al demandante probar los hechos constitutivos, y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos. (SCC Sentencia N° 814 de fecha 21 de noviembre de 2016).
Por su parte, al momento de dictar decisión la recurrida estableció que:
“…Ahora bien, como quiera que el demandante alega la causal de desalojo contemplada en la letra “c” y la letra “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece como causal de desalojo que el arrendatario “c”. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; “i”. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio” y como quiera que el demandante sostiene que el inmueble se encuentra en gran estado de deterioro los cuales quedaron demostrados en la inspección judicial realizada por el tribunal a quo de cuyo contenido se extrae que el inmueble posee evidentes señales de deterioro en la pintura, paredes, techo, protecciones de balcón, escaleras; frente a ello el demandado no aporto medio de prueba alguno que desvirtuara que los daños ocasionados al inmueble debieron ser asumidos por parte del arrendador por ser daños mayores; por lo que está incurso en la causal de desalojo contemplada en la letra “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo deterioro en la inspección judicial se verifica que son imputables al arrendatario por negligencia en su conservación y mantenimiento, Y ASÍ DECIDE.
(…Omissis…)
Por lo que, como consecuencia de que el demandado de autos no logró demostrar, haber cumplido con las cláusulas contractuales pactadas, ni haber demostrado que los daños acecidos en el inmueble de marras deberían haber corrido por cuenta del arrendador por considerar que los mismos superaban el monto pactado a ser asumidos como arrendatario, ni haber notificado los daños mayores para que fueran cubiertos por el arrendador, corresponde a esta juzgadora de alzada, declarar sin lugar el presente recurso de apelación y confirmar en todas y cada una de sus partes la decisión recurrida, Y ASÍ SE DECIDE…”. (Subrayado de la Sala).
Ahora bien, el artículo 506 del Código Civil establece que “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla…”, se evidencia que se inició demanda de desalojo por haber incumplido el arrendatario con las normas de cuidado y mantenimiento del bien inmueble, establecido en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, demostrando a través de la prueba de inspección judicial que el demandado no cumplió con las cláusulas pactadas ocasionándole daños al mismo.
Asimismo, al establecer la recurrida que el demandado no demostró, que los daños acaecidos en el inmueble debieron haber corrido por cuenta del arrendador, fue porque tampoco, el arrendatario notificó de los daños mayores que pudieron haber ocurrido en el inmueble y así endilgárselos a los propietarios, pues de haber sido por el uso normal del inmueble ha debido manifestarlo. Razón por la cual, no incurrió el juez de alzada en el vicio denunciado, resultando improcedente la denuncia planteada.
-III-
Con fundamento en lo dispuesto en el ordinal 2°, del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 320 eiusdem denunció por parte de la recurrida el vicio de suposición falsa, al dar por probado un hecho sin pruebas, lo cual condujo a la falsa aplicación del artículo 40 de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Denuncia el formalizante, que:
“…III
INFRACCIÓN INDIRECTA DE LEY
SUPOSICIÓN FALSA
En tal sentido, mal puede el juez de la recurrida dar por probado con la inspección judicial practicada, que el deterioro del inmueble es imputable a mi representada cuando para ello, toda vez que de la misma no se constata que tales daños son productos de la conducta negligente de mi patrocinada; por lo que debemos concluir que tanto la juez de la recurrida como el a quo, dieron por demostrado un hecho sin el debido sustento probatorio.
La suposición falsa cometida por la juez de alzada derivó en la falsa aplicación del literal “C” del artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamiento Comercial en prejuicio de mi representada, pues tal y como se ha explicado ut supra, no existe en el expediente la necesaria prueba que conduzca a establecer que los daños que pudiera tener el inmueble son causados por el mal uso o negligencia de mi representado o si por el contrario constituyen el deterioro normal por el uso a lo largo del tiempo, tomando en cuenta circunstancia de localización, tiempo y tipo de construcción; por lo que es imposible que en el sub iudice dar por probado el supuesto contemplado en el mencionado artículo como causal de desalojo invocada por la parte actora.
Todo lo anterior hace evidente la influencia de este vicio en el dispositivo del fallo, pues de no haber establecido la causal de desalojo contemplada en el literal c del artículo 40 de la ley que regula el arrendamiento de inmuebles de uso comercial como probada, la juez de alzada habría arribado forzadamente a la conclusión de que la parte actora no cumplió con su carga de probar los hechos invocados en su demanda, declarando con lugar la apelación interpuesta; por lo que pedimos la presente denuncia sea declarada con lugar y demolido el fallo impugnado…”.
El formalizante en la presente delación, expone que el juez de la recurrida incurrió en el vicio de suposición falsa, al no existir prueba suficiente que establezca que el deterioro del bien inmueble sea causado por el mal uso o negligencia del demandado o que por el contrario haya sido causado por el uso a lo largo del tiempo.
Para decidir, la Sala observa:
Ahora bien, respecto al vicio de suposición falsa, esta Sala en múltiples sentencias entre otras la N° 490 de fecha 4 de agosto de 2016, caso: Promociones y Construcciones Gamal, C.A., contra Cesar Eloy Flores Geraud y otra, Exp. N° 15-796, se indicó lo siguiente:
“...El Art. 320 del C.P.C permite a la Sala extenderse al establecimiento o valoración de los hechos que hayan efectuado los jueces de instancia, en los siguientes casos de excepción: a) Denuncia de infracción de una norma jurídica expresa que regule: 1) el establecimiento de los hechos, 2) la valoración de los hechos, 3) el establecimiento de las pruebas; o b) Denuncia de alguna de las tres hipótesis de suposición falsa, porque el juez de alzada: 1) atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o 2) dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos, o 3) cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. En los cuatro primeros casos, se trata de un error de derecho, pues lo denunciado es la infracción de normas jurídicas… (…) En los tres casos restantes, relativos a la suposición falsa, se trata de un error de hecho que conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues la causa directa no es la incorrecta aplicación de una norma jurídica, sino la fijación de un determinado hecho que resulta falso o inexacto, porque no tiene asidero en la verdad objetiva del expediente, lo que conduce por vía de consecuencia a la infracción, por falsa aplicación, de la norma jurídica en que fue subsumido el hecho positivo y concreto que resultó falso o inexacto ...”.
De acuerdo a la doctrina antes transcrita, el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del juez, de un hecho positivo y concreto que resulta falso o inexacto en relación a la verdad objetiva del expediente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo.
De manera que, la figura de suposición falsa, tiene que referirse obligatoriamente a un error de hecho que conduce a un error de derecho por parte del juez de alzada al resolver la controversia, quedando fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa. (Vid. sentencia N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, caso: Vicente Emilio Capriles contra Desarrollos Valle Arriba Athetic Club, C.A., exp. 09-532).
En el referido orden de ideas, es menester señalar que esta Sala de manera pacífica y reiterada, ha precisado los requisitos necesarios con los cuales debe cumplir el formalizante para una denuncia de este tipo, a saber: a) encuadrar la denuncia en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, invocando al artículo 320 eiusdem; b) indicar cuál es el hecho positivo, particular y concreto falsamente establecido por el juez; c) especificar de cuál de las tres sub-hipótesis previstas en el artículo 320 ibidem se trata; d) señalar el acta o instrumento cuya lectura patentice la suposición falsa, salvo que se trate de la sub-hipótesis de prueba inexistente; e) denunciar los preceptos o normas jurídicas que se utilizaron o dejaron de utilizar en la recurrida, como resultado del hecho falsamente supuesto; y f) explicar las razones que demuestren que la suposición falsa cometida fue determinante en el dispositivo de la sentencia…”.
De la jurisprudencia antes transcrita se desprende que la suposición falsa consiste en la afirmación de un hecho positivo y concreto que resulta falso o inexacto, porque el juez atribuyó a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dio por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo.
En la recurrida el juez de alzada expresó lo siguiente:
“…Ahora bien, como quiera que el demandante alega la causal de desalojo contemplada en la Letra “c” y la Letra “i” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que establece como causal de desalojo que el arrendatario “c”. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; “i”. Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio” y como quiera que el demandante sostiene que el inmueble se encuentra en gran estado de deterioro los cuales quedaron demostrados en la inspección judicial realizada por el tribunal a quo de cuyo contenido se extrae que el inmueble posee evidentes señales de deterioro en la pintura, paredes, techo, protecciones de balcón, escaleras; frente a ello el demandado no aporto medio de prueba alguno que desvirtuara que los daños ocasionados al inmueble debieron ser asumidos por parte del arrendador por ser daños mayores; por lo que está incurso en la causal de desalojo contemplada en la letra “c” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyo deterioro en la inspección judicial se verifica que son imputables al arrendatario por negligencia en su conservación y mantenimiento, Y ASÍ DECIDE.…”.
El formalizante alega, que no puede la recurrida dar por probado que el deterioro del inmueble sea imputado la parte demandada con la inspección judicial, debido a que de la misma no se detecta si tales daños fueron ocasionados por negligencia o por el tiempo.
En tal sentido, en cuanto a la inspección judicial, el juez tiene el deber de expresar a cabalidad los elementos de convicción que obtiene de las pruebas, o las razones por las que no tienen eficacia probatoria. Por lo tanto, no cumplen ese deber cuando no examinan la totalidad de una prueba, bien sea, porque omiten el análisis de alguno de sus elementos, o, porque lo expresado por el juez no permite deducir cuáles son las razones por las que se desecha un elemento de prueba. Pues, siendo que, ante la ausencia de una regla expresa de valoración de la inspección judicial, el juez asigna su valor probatorio, según las reglas de la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia.
Ahora bien, encontrándose que a través de la inspección judicial siguiendo las reglas de la sana critica, el juez de alzada determinó que el demandado no logró demostrar el cumplimiento de las cláusulas contractuales pactadas evidenciando “señales de deterioro”, sin que los mismos fueran notificado como daños mayores para que corrieran por cuenta del arrendador, declarando con tal omisión, que el demandado incurrió en la letra “C” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial . Razón por la cual, no incurrió el juez de alzada en el vicio denunciado de suposición falsa, resultado improcedente la denuncia planteada.
D E C I S I Ó N
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación propuesto por la parte demandada contra el fallo recurrido dictado por Tribunal Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua en fecha 16 de septiembre de 2019.
Se condena en costas del recurso a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en la ley.
Publíquese, regístrese, y remítase este expediente al Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua. Particípese de esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de mayo de dos mil veintiuno. Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
Presidente de la Sala,
_____________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
___________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrado-Ponente,
_____________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrada,
_________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
__________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
____________________________
LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ
Exp.: Nº AA20-C-2020-000105
Nota: Publicado en su fecha a las
Secretaria Temporal,