SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. N° 2017-000467

Magistrada Ponente: MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA.

En el juicio por retracto legal arrendaticio, iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción judicial del estado Portuguesa, con sede en Guanare, por el ciudadano UVALDO RAMÓN VALERO, representado judicialmente por los abogados Elvis A. Rosales y Junior José Hidalgo Guevara, contra los ciudadanos JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN, ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO y ELDER LUIS HERNÁNDEZ OLACHEA, representados judicialmente por el abogado Francisco Javier Castellanos; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la mencionada Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia en fecha 17 de abril de 2017, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el demandante y con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción conforme al ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. De esta manera, confirmó el fallo del a quo de fecha 21 de diciembre de 2016, condenando en costas a la parte actora.

Contra el referido fallo de alzada, anunció recurso de casación la representación judicial de la parte demandante, el cual fue admitido y oportunamente formalizado ante el superior, e impugnado. No hubo réplica.

En fecha 29 de junio de 2017, se dio cuenta en Sala y se asignó la ponencia a la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba.

Concluida la sustanciación del recurso de casación conforme a las previsiones contenidas en el artículo 319 del Código de Procedimiento Civil y cumplidas como fueron las formalidades legales, quien suscribe el presente fallo pasa a decidirlo previa las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO

Previamente la Sala considera necesario referir el criterio sostenido pacíficamente en su fallo de fecha 21 de marzo de 2006, dictado para resolver el caso Farmacia Atabán S.R.L., contra la Caja de Previsión Social del Cuerpo de Bomberos del Distrito Federal, actualmente denominada Caja de Ahorros de los Bomberos Metropolitanos de Caracas (CABOMCA); en el cual se dejó establecido que la sentencia recurrida en dicha oportunidad, habiendo declarado con lugar la falta de cualidad activa, se pronunció sobre “(…) un punto de derecho -cuestión jurídica previa- que en virtud de su naturaleza, absuelve a la jurisdicción de emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto debatido (…)”.

Así, constatado que en el caso bajo estudio en el que la decisión recurrida “(…) es fundamento de una cuestión jurídica previa, (…)”, procede esta Sala, como lo hizo en la oportunidad señalada, “(…) al análisis del presente recurso en aplicación de su doctrina pacífica y reiterada, que sostiene que constituye una carga para el recurrente el atacar a priori los fundamentos de esa cuestión jurídica previa, en la cual se basó el juez para dejar de conocer el fondo de la causa (…)”.

En consecuencia, el fondo de lo planteado en las denuncias contenidas en el escrito de formalización objeto del presente fallo que se analizaran a continuación, sólo será conocido y resuelto por esta Sala, si el recurrente ataca con prioridad el asunto de derecho, que en el caso de especie está referido a la caducidad de la acción; que de acuerdo a lo dispuesto por el ad quem le impidió pronunciarse sobre el mérito de la causa. Así se deja establecido.

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

Único

Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la infracción por la recurrida de los artículos 243 ordinal 5° y 244 eiusdem, al incurrir en el vicio de incongruencia positiva.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

“…Como se puede observar, ciudadanos Magistrados, cuando la recurrida decide que el comienzo del lapso de la caducidad, empezó a correr el día 30-07-2015, deduciendo este hecho del acta de audiencia preliminar, celebrada en el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, sin lugar a dudas que no decidió conforme con lo alegado y probado por el demandado al momento de contestar la demanda; en efecto, la parte demandada cuando contesta la demanda y opone la caducidad de la acción, alegó que el lapso de caducidad se inició el día veintidós de abril de 2015, fecha en la que quedo en conocimiento de la venta; en efecto alega, que:

…Omissis…

En el mismo escrito de contestación, en lo referido a las pruebas, la parte demandada confirma que mi representado tuvo conocimiento de la venta del inmueble, a partir del 22 de abril de 2015, fecha cuando se admite la demanda de desalojo, por ante el tribunal tercero de Municipio del estado Portuguesa; ello se evidencia cuando alega (folio 153) que:

…Omissis…

Hay que destacar ciudadanos Magistrados, que la parte demandada de nuevo ratificó este hecho alegado, en el Tribunal Primero de Primera Instancia, por la inhibición de la Juez del Tribunal Segundo Civil, donde se habría admitido la demanda, cuando contesta de nuevo la demanda, ello se evidencia de los folios 211 y 215, Ira pieza.

Es importante recalcar, que en el caso subjudice, se puede apreciar que tanto la parte actora como el Tribunal de causa, así como el Tribunal Superior, tienen criterios diferentes en cuanto al comienzo del lapso de caducidad para intentar la acción de retracto arrendaticio; así tenemos que el demandado alega, que dicho lapso se inició "el 22 de abril de 2015, fecha en la que quedó en conocimiento (mi representado) de la predicha enajenación", mientras que el Tribunal de la causa argumenta para decidir, que tuvo conocimiento dos veces, que el inmueble arrendado había sido enajenado al ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN: "La primera cuando se practicó la inspección extrajudicial el día 18-02-2015 y la segunda el día 26-06-2015 cuando se promovió prueba, en la causa distinguida con el № 00049-15, promoviendo el documento que le acreditaba la propiedad al ciudadano JOSÉ RICARDO GONZÁLEZ CALDERÓN" (Folio 13 vto y 14 2da P.)...y el Tribunal Superior argumentó que el lapso se inició el día 30-07-2015 fecha cuando "quedó perfectamente notificado de la enajenación de dicho bien, comenzando a correr el día siguiente de esa fecha el lapso de seis (06) meses de caducidad a que se refiere el artículo 38 (sic) del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Mobiliario (sic) para uso Comercial…”(Folio 55, 2da Pieza).

Como se puede observar, ciudadanos Magistrados, conforme al demandado, al Tribunal de la causa y a la recurrida, existió tres momentos diferentes para el nacimiento del ejercicio del derecho subjetivo de retracto, lo cual es contrario a derecho, por cuanto que los derechos subjetivos nacen, se modifican, se ejercen y al final se extinguen, pero no pueden nacer dos y tres veces; por ello la Ley ha creado mecanismos (aplicación de la Ley en tiempo) para saber cuándo se originan y cuando se extinguen. Pretender otra cosa es crear un caos para el ejercicio de los derechos.

Es importante apuntar, que la recurrida confirmó la sentencia del Tribunal de la Causa, sin modificarla, lo que significa que cohonestó el error que incurrió, cuando sostuvo que mi representado tuvo conocimiento dos veces de la enajenación de la venta objeto de la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, argumento que es contrario a la Ley y además crea incertidumbre para determinar desde que fecha mi representado debía intentar la "acción" de retracto.

Cuando la recurrida decidió que mi mandante... "quedó perfectamente notificado (30-07-2015) de la enajenación de dicho bien, comenzando a correr el día siguiente de esa fecha el lapso de seis (06) meses de caducidad", sin lugar a dudas que incurrió en el vicio de Incongruencia por argumento desnaturalizado, ya que no decidió conforme a lo alegado y probado en autos, supliendo argumentos no alegados por la parte demandada, por cuanto que nunca alegó, como ha quedado demostrado en este escrito de formalización, que mi mandante tuvo conocimiento de la venta el día 30 de julio del año 2015, este argumento de hecho lo suplió la recurrida, vulnerando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que le impide tal conducta…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el formalizante que el juez de la recurrida incurrió en la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, al declarar la caducidad de la acción estableció que el demandante hoy recurrente tuvo conocimiento de la venta en tres fechas diferentes el 18 de febrero de 2015, cuando se practicó la inspección extrajudicial, el 22 de abril de 2015, cuando se admitió la demanda de desalojo y el 30 de julio del mismo año, en la audiencia preliminar del referido juicio, desnaturalizando lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación, en el que señaló que tal lapso se inició el día 22 de abril de 2015, cuando se admite la mencionada demanda de desalojo, por ante el Tribunal Tercero de Municipio del estado Portuguesa, incurriendo en el vicio de incongruencia positiva.

Ahora bien, en relación con el vicio de incongruencia positiva, esta Sala en sentencia No. 824 de fecha 9 de diciembre de 2008, en el caso: La Rinconada C.A. Vs. Gladys Gubaira de Matos, expresó lo siguiente:

“…Ahora bien, del concepto de congruencia emergen dos reglas que son: a) Decidir sólo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado.

Este elemento denominado congruencia supone, que el fallo no contenga más de lo pedido por las partes: ne eat iudex ultra petita partium, pues si así lo hiciera incurriría en incongruencia positiva, la que existe cuando la sentencia concede o niega lo que nadie ha pedido, dando o rechazando más, cuantitativamente o cualitativamente de lo que se reclama, o cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración, y es por ello que con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que da lugar a la incongruencia positiva o ultrapetita, ya señalada, y que también se puede presentar, si el juez decide sobre algo distinto de lo pedido por las partes extrapetita, -ne eat iudex extra petita partium-; o la incongruencia negativa o citrapetita, -ne eat iudex citra petita partium- cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial.

De igual forma ha señalado esta Sala, que si lo establecido por el Juez constituye claramente una conclusión de orden intelectual, a la que arribó luego de examinar las pruebas aportadas por las partes al proceso, esto es claro que no constituye la violación del principio de congruencia del fallo, conforme a la doctrina de la Sala, al ceñirse el juez a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes. Y así se decide...”.

De la jurisprudencia antes transcrita, se verifica que el vicio de incongruencia positiva, existe cuando la sentencia concede o niega lo que nadie ha pedido, dando o rechazando más, cuantitativamente o cualitativamente de lo que se reclama, o cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración.

Ahora bien, advierte esta Sala que la parte demandante hoy recurrente en casación carece de legitimación para plantear una denuncia como la expuesta, toda vez que impugnar la recurrida bajo el argumento de una supuesta tergiversación en relación con el alegato expuesto por los demandados en su escrito de contestación a la demanda, referido a que el arrendatario Uvaldo Ramón Valero tuvo conocimiento de la enajenación del inmueble en fecha de 25 de abril de 2015, y que desde esa fecha inicio del lapso de caducidad de seis (6) meses para ejercer la acción de preferencia ofertiva, tal defensa le desfavorece con respecto a la fecha de inicio declarada por el juzgador de la recurrida del 30 de julio de 2015, pues la demanda de retracto legal fue interpuesta por él en fecha 21 de abril de 2016, se sobreentiende que la fecha de 25 de abril de 2015 es anterior a la indicada por el superior, por lo que supera con creces el precitado lapso de seis meses, resultando perjudicial para quien recurre, por lo que se desestima esta parte de la denuncia. Así se establece.

Precisado lo anterior, esta Sala pasa a transcribir parte de lo establecido por el tribunal de alzada en la recurrida, a fin de verificar lo alegado por el formalizante respecto a la fecha de inicio del lapso de caducidad de la presente acción de retracto legal, el cual estableció lo siguiente:

“…En este sentido, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenido en la norma legal en comento, con lo cual ha permitido el a quien tenga el predicho derecho de preferencia así como el de retracto legal, su ejercicio, empero, ello está previsto a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto, a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

De manera que hay un solo lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto que consagra el artículo 39 ejusdem, cuando, el arrendador no le haya notificado al arrendatario ofertándole el inmueble en la forma establecida en la ley; o cumplida dicha oferta, no estuviere dispuesto a adquirirlo, y se le haya dado en venta a un tercero en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, entonces podrá ejercer el retracto legal, so pena de caducidad, a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue el cumplimiento de realizar la notificación en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación), tomando en cuenta también, las múltiples maneras en que en pacífico doctrinal podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial, pero en todo caso el lapso de caducidad comenzará al día siguiente de estar en conocimiento del arrendatario de dicha operación de compraventa; y no desde la fecha de su realización.
Expuesto lo anterior, y a los fines de resolver el fondo de la controversia planteada, se hace necesario pasar a analizar las pruebas cursantes en autos y en tal sentido se aprecia, la copia del expediente Nº 00049-15, contentivas del juicio de desalojo de inmueble seguido por el ciudadano José Ricardo González contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, con base a un supuesto contrato verbal de arrendamiento celebrado entre las partes el mes de Agosto de 2014 y motivado al impago por el arrendatario de los cánones de arrendamiento mensual del orden de Tres Mil Bolívares, de los meses de Agosto de 2014 a Marzo de 2015, admitiéndose esta demanda en fecha 22-04-2015, y culminado la causa con la sentencia proferida por el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de fecha 04-08-2015, mediante la cual declara con lugar la cuestión previa de falta de cualidad del demandante ciudadano José Ricardo González Calderón, de conformidad con el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil, por no haber demostrado su cualidad de propietario del inmueble identificado en auto, y en razón de que el documento que le acredita la propiedad del bien inmueble fue presentado en forma extemporáneas (sic), o sea fuera de los lapsos establecidos para la promoción de prueba documental.

Cabe significar que en el mencionado expediente constan los siguientes instrumentos y actos procesales que se pasan a analizar:

Es de notar que en la referida inspección, estuvo presente el actual demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, quien se identificó con la cédula de identidad Nº V-8.068.540, por lo que para la fecha de dicha inspección, no pudo tener conocimiento que el inmueble arrendado había sido vendido al ciudadano José Ricardo González Calderón, mediante documento protocolizado el día 20-08-2014, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en razón de que entre los particulares a desarrollar en dicha inspección no se encuentra la petición de notificación al actor de haber adquirido el demandado el inmueble señalado con la correspondiente presentación de la copia certificada de la escritura de venta otorgada ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 20-08-2014, inscrito bajo el Número 2014.1171, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092.
Por lo que en este acto de inspección extrajudicial de fecha 18-02-2015, no fue notificado el demandante por el hoy accionado de la enajenación del inmueble arrendado, conforme las previsiones establecidas en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

2º) Se observa del escrito libelar en la referida causa que la acción interpuesta por el ciudadano José Ricardo González Calderón, está dirigida contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, identificándolo con la cédula de identidad Nº V-8.068.510, cuando este afirma ser titular de la cédula de identidad Nº V-8.068.540 y así fue admitida la demanda a sustanciación por el Tribunal de Municipio en cuestión, ordenándose la citación con tal herradura, lo cual imposibilitó su citación personal, por lo que ese Juzgado ante la negativa de suscribir la boleta el actual demandante, por auto de 15-05-2015, ordenó su citación de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siéndole entregada por el Alguacil dicha boleta de notificación en la forma acordada el día 22-05-2015.

Seguidamente en diligencia de fecha 25-05-2015 el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, identificándose con la cédula de identidad Nº V-8.068.540, y asistido por el Abogado Elvis A. Rosales N., le confiere mandato apud acta, y así lo certificó el Secretario de dicho Tribunal, por lo que no hay duda de su plena identificación como parte demandada en este procedimiento.
Continuando dicho iter procesal, en su oportunidad el mencionado apoderado del demandado, consignó escrito donde opone la falta cualidad e interés por no haber celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano José Ricardo González Calderón ni ser la persona que él pretende citar, y promueven entre otros los siguientes instrumentos: a) Título de adquisición del inmueble arrendado por los ciudadanos Alex Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández Olachea en fecha 29-10-2004 ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare; b) contrato de arrendamiento celebrado entre dichos ciudadanos y el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, quien se identifica con la cédula de identidad Nº V-8.068.540; c) Comunicación por IPOSTEL del arrendador al ciudadano Uvaldo Ramón Valero de fecha 30-04-2014, ofreciéndole vender el inmueble por la suma de Bs. 600.000,oo, agradeciéndole respuesta inmediata posible; c) Cuaderno de consignación de alquileres por el ciudadano Uvaldo Ramón Valero a favor de los anteriores propietarios del inmueble ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, identificándose el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, con la cédula de identidad Nº V-8.068.540. Estas consignaciones de alquileres fueron realizadas hasta el mes de Mayo de 2015.
Igualmente, consta en el referido expediente de desalojo Nº 00049-15, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial que el día 25-06-2015, el Abogado Elvis A. Rosales N., en su condición de apoderado del ciudadano Uvaldo Ramón Valero, presenta escrito de contestación a la demanda; y el día siguiente, o sea el 26-06-2015, el Abogado José Gregorio Hernández Quintero, en su condición de apoderado del demandado, ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón, consigna escrito señalando lo siguiente: Primero: Ratifica el contenido de la inspección extrajudicial que se acompaña a la demanda realizada por ante la Notaría pública de Guanare, estado Portuguesa, conforme a la cual se evidencia la ocupación en un local comercial propiedad del ciudadano José Ricardo González Calderón, para demostrar que el inmueble arrendado se encuentra ocupado por la misma persona objeto de esta demanda el ciudadano Ubaldo Ramón Valero, titular de la cédula de identidad Nº V-8.068.540.
Segundo: A los efectos de aportar al proceso en base probática consiga documento de compra venta otorgado por los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández, donde le dan en venta el inmueble arrendado ya identificado, instrumental debidamente inscrito bajo el Nº 2014.1171, Asiendo Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.11092 y correspondiente al Folio real del año 2014, y el cual dicho instrumento riela a los folios 98/99 de la primera pieza.
Así las cosas, en la referida causa de desalojo Nº 00049-15, llevado por dicho Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito que el día 30-07-2015, se verifica la audiencia preliminar y donde la parte demandada hoy actora, solicita se declare con lugar la cuestión de falta de cualidad opuesta en virtud que el documento que acredita la propiedad del inmueble al ciudadano José Ricardo González Calderón, fue promovido en forma extemporánea, en efecto, expone el Abogado Elvis A. Rosales Nieto, en su condición de apoderado del ciudadano Uvaldo Ramón Valero en dicho acto (folio 103):

“Visto que en el escrito de contestación existe una cuestiones previas que son esenciales para la continuación del juicio, solicito se pronuncie sobre las mismas, en virtud de que, de ser declarada con lugar se pone fin al juicio interpuesto, razón por la cual es de imperiosa necesidad el pronunciamiento del Tribunal. Se hace necesario aclarar a este Tribunal que la falta de cualidad – la primera de ella – está basada en que el demandante no aportó ningún tipo de prueba- por cuanto no la presentó con su escrito de demanda – no permite visualizar la supuesta titularidad del derecho que pretende tener como dueño del local arrendado; al no existir esta prueba se entiende jurídicamente cual es cualidad, por tal razón, al incumplir probar se propietario se hace evidente que el accionante no posee o acredita ser el dueño del local arrendado. Pretende el accionante, que al consignar una documentación en forma extemporánea, el Tribunal le valide tal acción, sin percatarse que tales consignaciones no surten ningún valor probatorio para que se tenga como propietario en esta causa, por extemporaneidad del mismo...”.

Ahora bien, tal como consta en el referido juicio de desalojo en comento, el día el 26-06-2015, el Abogado José Gregorio Hernández Quintero, en su condición de apoderado del demandado, ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón, consigna el documento que le acredita la propiedad legítima del inmueble arrendado al ciudadano Uvaldo Ramón Valero, y cuyo instrumento público fue otorgado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Autónomo de Guanare, estado Portuguesa el día 20-08-2014 y el cual, aunque no fue impugnado por la parte demandada; la audiencia preliminar en dicho proceso se celebró el día 30-07-2015, y dicho Juzgado de Municipio consideró que fue extemporánea su presentación y en su decisión de fecha 04-08-2015, declara con lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el demandado ciudadano Ubaldo Ramón Valero en razón de “no haber probado el ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón la propiedad que dice tener sobre el inmueble objeto de la demanda de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil”.
Al respecto considera este Tribunal que, sin prejuzgar sobre el referido fallo del Tribunal de Municipio de fecha 04-08-2015 el cual tiene plena autonomía y competencia para decidir dicho asunto, no puede soslayarse el hecho, de que al haber consignado el ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón el día 26-06-2015, el documento que le acredita la propiedad del inmueble, debidamente protocolizado en la referida Oficina Subalterna el día 20-08-2014, y a cuyo instrumento de propiedad se refirió el Abogado Elvis A. Rosales Nieto, apoderado del ciudadano Uvaldo Ramón Quintero el día 30-07-2015 en el acta de audiencia preliminar celebrada en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, queda así plenamente probado que para ese día 30-07-2015, estaba suficientemente puesto en conocimiento y desde luego, notificado legalmente el ciudadano Uvaldo Ramón Valero de que el inmueble había sido adquirido en propiedad por el ciudadano José Ricardo González Calderón, por documento otorgado ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa el día 20-08-2014.

Por lo que desde el día 30-07-2015, el demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de arrendatario de dicho inmueble, quedó perfectamente notificado de la enajenación de dicho bien, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses de caducidad a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, ello en apego a la sentencia dictada por la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26-11-2007, expediente Nº AA20-C-2007-000165, y en tales razonamientos, se puede evidenciar que desde el día 30-07-2015, hasta el día 21-04-2016, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, que entre ambas fechas transcurrieron más de seis (6) meses para que operara la caducidad de la presente acción de conformidad con el artículo 39 de la Ley que rige la materia, tal como será declarado en la dispositiva del fallo. Así se juzga.

En cuanto a los alegatos planteados por las partes, estando ya analizados y comprendidos en el cuerpo de este fallo, el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se establece.

Como corolario no ha lugar a la apelación de la parte demandante. Así se acuerda…”.

De la transcripción ut supra de la recurrida, se desprende, entre otras cosas, que el juez superior declaró que en el presente juicio operó el lapso de caducidad previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, con base en que “…al haber consignado el ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón el día 26-06-2015, el documento que le acredita la propiedad del inmueble, debidamente protocolizado en la referida Oficina Subalterna el día 20-08-2014, y a cuyo instrumento de propiedad se refirió el Abogado Elvis A. Rosales Nieto, apoderado del ciudadano Uvaldo Ramón Quintero el día 30-07-2015 en el acta de audiencia preliminar celebrada en el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, queda así plenamente probado que para ese día 30-07-2015, estaba suficientemente puesto en conocimiento y desde luego, notificado legalmente el ciudadano Uvaldo Ramón Valero de que el inmueble había sido adquirido en propiedad por el ciudadano José Ricardo González Calderón…”.

En consecuencia, la Sala observa que el juez de alzada luego de pronunciarse sobre la pertinencia, legalidad y validez de las pruebas, concluyó que desde el día 30 de julio de 2015, el ciudadano Uvaldo Ramón Valero quedó notificado de la venta del inmueble objeto del litigio, y que hasta el 21 de abril de 2016, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, transcurrieron más de seis (6) meses para que operara la caducidad de la presente acción de conformidad con el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial.

Con base en lo anterior, esta Sala considera que el juez de alzada precisó una sola fecha de inicio para computar el lapso de caducidad, lo que desvirtúa lo planteado por el formalizante en su denuncia de que el juez de alzada estableció tres (3) fechas, razón por la cual se evidencia que el ad quem no incurrió en el vicio de incongruencia positiva, por lo que se declara la improcedencia de la delación bajo análisis. Así se decide.

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la infracción por la recurrida del artículo 361 eiusdem, por falta de aplicación.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

“…En el caso subjudice, la recurrida considera como parte a mi representado en un proceso que fue declarado sin lugar porque el demandante no era parte legítima, ya que carecía de cualidad para intentar la demanda de desalojo; así lo decidió el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del estado Portuguesa; en efecto, decidió: (Folio 109) que:

"No quedando demostrada la cualidad del actor al no haber probado la propiedad que dice tener sobre el inmueble objeto de la demanda, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil "...(Que) declaro con lugar las cuestiones previas opuestas en la contestación de la demanda, por el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, con la indicación de no ser el demandado de autos...”.

Hay que destacar, que la decisión del Tribunal de Municipio no fue apelada quedando definitivamente firme, con el carácter de Cosa Juzgada.

Como se puede observar, la recurrida llegó a la conclusión de que mi representado quedó notificado de la venta del inmueble, objeto de la demanda de retracto arrendaticio, argumentando que en el juicio de desalojo declarado sin lugar no había dudas "de su plena identificación como parte en este procedimiento".

Esta conclusión a que llega la recurrida, es decir, de considerar parte a mi representado en ese proceso, en el cual la demanda fue declarada sin lugar, es contrario a derecho, ya que el tribunal declaró la demanda sin lugar, porque el actor no era parte legítima, no tenía cualidad para intentar la demanda, y si no tenía cualidad el actor, no hubo relación procesal constituida por dos partes (principio de la bilateralidad del proceso).

Ciudadanos Magistrados, cuando el Tribunal de Municipio Guanare, del estado Portuguesa, decide en el juicio de desalojo, que la parte actora no tenía cualidad para intentar dicha demanda, sin lugar a dudas que no se podía considerar que mi representado fue parte en ese proceso, por cuanto que las partes tienen que ser legítimas, en los términos que ha quedado demostrado, y además no se podía considerar a mi representado solo como una parte porque el proceso es bilateral, solo se constituye con dos partes.

De lo expuesto se concluye, que cuando la recurrida consideró como parte a mi representado en aquel procedimiento de desalojo, para concluir que había quedado notificado legalmente desde el día 30-07-2015, para el ejercicio de la pretensión de retracto arrendaticio, vulneró artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, por cuanto que decidió que mi representado era parte legítima en un proceso que fue declarado sin lugar, por falta de cualidad del actor.

Es importante apuntar, que esta infracción fue determinante para el dispositivo del fallo, por cuanto que si no lo hubiera considerado parte legítima, no podía haber quedado legalmente notificado y la demanda debía ser declarada con lugar…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el recurrente que el juez de alzada incurrió en la falta de aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que la actora había quedado notificada de la venta del inmueble arrendado desde el día 30 de julio de 2015, con base en el juicio de desalojo, siendo que en ese juicio se declaró la falta de cualidad activa y que el actor en ese juicio es el hoy recurrente.

Ahora bien, la Sala ha establecido en relación con el vicio de falta de aplicación de una norma jurídica, que la misma se verifica cuando el sentenciador deja de aplicar una norma jurídica vigente apropiada al caso. De lo anterior se colige que, la obligación del jurisdicente radica en la adecuación de los hechos alegados y probados en juicio a las normas jurídicas pertinentes, realizando el enlace lógico de una situación particular, con la previsión abstracta predeterminada en la ley. (Vid. Sentencia N° 665 de fecha 4 de noviembre de 2014, caso Banco Occidental de Descuento, C.A. Banco Universal contra Responsable de Venezuela, C.A. y otros).

A tal efecto resulta oportuno precisar el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por falta de aplicación, el cual textualmente expresa:

“…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiese proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación…”.

La norma transcrita, establece claramente que en el acto de contestación de la demanda, el demandado deberá expresar de manera clara y específica si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, así como las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar, en el cual podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, así como proponer reconvención, mutua petición o llamar a un tercero.

Ahora bien, el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es una norma de naturaleza procesal, la cual debe ser delatada bajo el contexto de una denuncia por defecto de actividad, con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 eiusdem.

Respecto a la técnica necesaria para la formulación de las denuncias por infracción de normas de naturaleza procesal, la Sala en sentencia N° RC-28 del 15 de febrero de 2013, Exp. N° 2012-390, caso: El Mesón de la Carne En Vara C.A., contra Inversiones Santomera C.A., entre muchas otras indicó:

“...Aunado a esto se observa, que respecto a la falta de aplicación de los artículos 245, 514, y 520 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de normas de naturaleza procesal, le es aplicable la doctrina que al respecto fue adoptada en sentencia N° 448 de fecha 7 de junio de 2005, expediente Nº 248, que estableció lo siguiente:

“…Las normas procesales regulan los actos de parte y del juez que componen el juicio, así como la estructura formal que deben reunir éstos, con inclusión de la sentencia; y algunas de ellas también controlan el juzgamiento del sentenciador en la decisión de la controversia, como son aquellas que establecen el grado de eficacia de las pruebas.

Por esa razón, la infracción de la norma procesal podría configurar un supuesto del recurso de casación por quebrantamiento de formas, si se refiere al iter procedimental o un aspecto del mismo, o bien a la estructura formal de la sentencia, y sólo podría constituir el fundamento propio de una denuncia por infracción de ley, si la norma procesal fue infringida por el juez al resolver la controversia.

Sobre este particular, Chiovenda ha sostenido que “...hay error de juicio o defecto de juzgamiento cuando se hace a la cuestión controvertida una falsa aplicación de la voluntad de la ley...”. (Citado por Humberto Cuenca, Curso de Casación Civil, pág. 103).

En sintonía con ello, Francesco Carneluttti ha afirmado que la diferencia entre errores de actividad y quebrantamiento de ley “...no está sino en la profunda diferencia entre el orden y el fondo, esto es, entre la conducción del proceso y la decisión de la litis o la administración del negocio...”. (Instituciones del Proceso civil, págs. 249-250).

En la doctrina nacional, Alirio Abreu Burelli y Luís Aquiles Mejía han expresado que la infracción de la norma procesal constituyen un error de juzgamiento “...si influye directamente en el dispositivo del fallo, y no en el orden de los actos del proceso...”, lo que sólo ocurre “...cuando se trata de errores cometidos en la sentencia definitiva que determinan la resolución de la controversia...”, y han hecho referencia al caso específico de que el juez declare erróneamente la perención, con motivo de lo cual han explicado de forma clara que “...Se trata de un defecto de actividad, pues el Juez no decidió la controversia sino que se pronunció sobre el orden del proceso y el efecto la eventual casación será de reposición al estado que se encontraba el proceso cuando se declaró su extinción...”. (La Casación Civil, Editorial Jurídica Alva S.R.L., Caracas, 2000, págs. 217, 221 y 255).

Acorde con los criterios expuestos por los nombrados procesalistas, esta Sala ha establecido que el error de juicio está relacionado “...con cuestiones que constituyen el fondo de la controversia...”. (Sentencia de fecha 24 de febrero de 1994, caso: Efraín Silguera c/ C.A. Fichaza Sociedad de Capitalización).”

De acuerdo a la doctrina anterior, se observa que el formalizante denunció indebidamente la infracción de normas que sólo pueden ser delatadas a través de un recurso por defecto de actividad, encuadrándola erróneamente en un recurso por infracción de ley, lo que evidencia una clara omisión a las reglas que caracterizan una correcta formalización, carga esta que por corresponderle exclusivamente al formalizante en este tipo de denuncias, no puede ser asumida por la Sala.

Ante la evidente falta de técnica en la que incurre el formalizante al plantear inadecuadamente su denuncia en una materia tan especial como lo es la infracción de ley, debe la Sala desestimar la misma. Así se decide…”.

De acuerdo a la jurisprudencia transcrita, la infracción de la norma procesal podría configurar un supuesto del recurso de casación por quebrantamiento de forma, si se refiere al iter procedimental o un aspecto del mismo, o bien a la estructura formal de la sentencia, y sólo podría constituir el fundamento propio de una denuncia por infracción de ley, si la norma procesal fue infringida por el juez al resolver la controversia.

En tal sentido, se verifica que el formalizante denunció indebidamente la infracción del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues debió plantear tal norma de carácter procesal en un vicio por defecto de actividad, por quebrantamiento de formas sustanciales del proceso, por violación del derecho a la defensa, no obstante, a la luz de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referidos al acceso a los órganos jurisdiccionales y al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia y ordena no sacrificarla por omisión de formalidades no esenciales, la Sala extrema facultades y pasa a verificar de la denuncia lo siguiente:

Alega el formalizante que el juzgador de la recurrida incurrió en la falta de aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con base en que “…cuando la recurrida consideró como parte a mi representado en aquel procedimiento de desalojo, para concluir que había quedado notificado legalmente desde el día 30-07-2015, para el ejercicio de la pretensión de retracto arrendaticio, vulneró artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por falta de aplicación, por cuanto que decidió que mi representado era parte legítima en un proceso que fue declarado sin lugar, por falta de cualidad del actor…”.

Con base en lo anterior y en atención al contenido de la denuncia, resulta necesario acotar respecto a la necesidad de fundamentar adecuadamente el escrito de formalización, así esta Sala ha dejado establecido en sentencia de fecha 18 de marzo de 1999, Caso: Félix Romero y otros c/ Fundación para del Aseo Urbano y Domiciliario del Área Metropolitana de Caracas, lo siguiente: “...Es indispensable que el formalizante fundamente cada denuncia de infracción en forma clara y precisa, sin incurrir en imputaciones vagas, vinculando el contenido de las normas que se pretenden infringidas con los hechos y circunstancias a que se refiere la infracción, señalando cómo, cuándo y en qué sentido se incurrió en la violación alegada. De tal modo pues, que no basta citar en el escrito de formalización las disposiciones legales presuntamente infringidas, sino que resulta indispensable relacionar las mismas con las denuncias de infracción que se pretende atribuir a la recurrida, pues es principio de técnica en la formalización el que toda denuncia debe ser individualizada con la cita del correspondiente precepto legal infringido y el razonamiento que explica y fundamenta la denuncia...”.

Con base en el contenido de la denuncia, se evidencia que el formalizante alega la infracción del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, sin cumplir con su deber de exponer una apropiada relación entre los razonamientos y la infracción que afirma ha ocurrido en el fallo, no precisó en qué sentido el ad quem infringió la citada norma, ni en qué sentido es determinante en el dispositivo del fallo, pues tal norma de carácter procesal no ataca la cuestión jurídica previa de caducidad declarada por el juzgador de la recurrida, por lo que se hace imposible para esta Sala entender que quiso el recurrente, motivo por el cual se desestima la presente delación. Así se establece.

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la infracción por la recurrida del artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por errónea interpretación.

El formalizante se fundamenta en lo siguiente:

“…En cuanto a esta forma como decidió la recurrida, para declarar con lugar la caducidad de la acción, opuesta por la parte demandada, el abogado recurrente observa:

Que si la demanda de desalojo fue declarada sin lugar, por falta de cualidad del actor, es decir, no fue una parte legítima en ese proceso, y quedando firme la susodicha sentencia, el Tribunal no podía considerar que mi representado había quedado notificado de la venta, a partir del día 30-07-2015, para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio; cosa diferente hubiera sido si la demanda es declarada con lugar; o si el Juez del Municipio, hubiera decidido el fondo de la controversia; pero no fue así, sino que la demanda fue rechazada porque el actor no tenía cualidad para sostener el proceso de desalojo en contra de mi representado.

También se debe destacar, que ese juicio tenía otro fin, el desalojo por incumplimiento y aunado a ello, como lo consideró la recurrida se demandó a mi representado identificándolo con la cédula de otra persona y así se sustanció el procedimiento, para finalmente declararlo sin lugar, por ser el actor parte no legítima. Pretender que mi representado quedó legalmente notificado por ser parte en ese procedimiento, es premiar al actor, hoy demandado, que perdió el juicio por desalojo; pero ganaría porque hoy, obtiene una ventaja, al aprovechar aquel proceso, declarado sin lugar, para considerar notificado a mi representado para el ejercicio del derecho de Retracto Arrendaticio.

Cuando la recurrida decide que mi mandante quedó legalmente notificado el día 30-07-2015, cuando se celebró la audiencia preliminar en el proceso de desalojo que cursó por ante el Tribunal Tercero del Municipio Guanare, desnaturalizó el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, debido a que interpretó erróneamente el susodicho artículo, puesto que consideró que mi representado había quedado legalmente notificado de la venta del inmueble objeto de retracto arrendaticio. Para que mi mandante hubiera quedado legalmente notificado, se requería, tal como lo establece el mismo artículo 39 de la susomencionada (sic) Ley, que el adquiriente hoy demandado "le hubiese notificado la negociación celebrada, con la copia certificada de dicho documento de adquisición; o que hubiera quedado demostrado sin lugar a dudas que tuvo conocimiento de la negociación". Pretender como lo hizo el Tribunal Superior, al considerarlo notificado en un proceso que no fue parte, es interpretar erróneamente el mencionado artículo, sacando efectos y consecuencias que no establece, lo que trae como consecuencia, la infracción del mencionado artículo por errónea interpretación.

Es importante destacar, que el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, era la norma que la recurrida debía aplicar para resolver el conflicto planteado entre las partes, pero dándole la interpretación y sentido que establece.

La recurrida interpretó el artículo 39 mencionado, como si el artículo contemplara la notificación presunta, pero no hay que olvidar que para que exista citación o notificación presunta, es un requisito SINE QUE NON, la existencia de partes legítimas, en efecto, el artículo 216, in fine del Código de Procedimiento Civil, reza textualmente:

…Omissis…

De lo expuesto se evidencia que mi representado no pudo quedar notificado en forma presunta porque en aquel juicio de desalojo, no se integraron las partes, por falta de cualidad del actor.

El Tribunal a (sic) quem, debió resolver la controversia planteada, conforme al artículo 39 de la Ley anteriormente citada, pero declarando sin lugar la cuestión previa opuesta de caducidad de la acción, debido a que mi representado no había sido notificado legalmente, como lo establece la norma in comento, y en consecuencia declarar con lugar la demanda de Retracto Legal Arrendando.

Hay que apuntar que la infracción del citado artículo 39, fue determinante de lo decidido, porque si el Tribunal hubiera interpretado la norma violada, en su espíritu, propósito y razón, la demanda hubiera sido declarada con lugar…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el recurrente que el juez de alzada incurrió en el vicio de errónea interpretación del artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al declarar la caducidad de la acción de retracto legal, con base en que el demandante hoy recurrente quedó legalmente notificado de la venta del inmueble arrendado el día 30 de julio de 2015, en la audiencia preliminar del juicio de desalojo, en un proceso en que su representado no fue parte, atribuyendo al referido artículo consecuencias no previstas en la delatada norma.

El vicio de error de interpretación se produce en la labor de juzgamiento de la controversia, específicamente por la falta del juez al determinar el contenido y alcance de una regla que fue correctamente elegida para solucionar la misma surgida entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, y sin embargo, hace derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido. (Vid. Sent. N° 701 del 28 de octubre de 2005, caso: María Luisa Díaz Gil Fortoul contra Constructora Hermanos Ruggiero C.A. Exp. 2004-00017).

Aunado a lo anterior, cabe señalar, que es deber de quien denuncia la errónea interpretación de una norma, indicar cómo, cuándo y en qué forma se produjo la infracción, la cual debe ser determinante en el dispositivo del fallo; expresar la interpretación que a su juicio, realizó el juez de alzada; explicar el porqué considera errónea tal interpretación, y cuál es la interpretación que a su juicio es la adecuada. (Sentencia Nº 022 de fecha 24 de enero de 2002, expediente Nº 00-580, caso: Banco Sofitasa, C.A. contra María E. Colmenares de Colmenares).

Ahora bien, el artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, denunciado por errónea interpretación, dispone:

“…En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, éste tendrá derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (06) meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación...”.

Conforme al artículo transcrito, en caso de violación del derecho de preferencia ofertiva, o la venta a un tercero haya sido en condiciones más favorables que al arrendatario, éste podrá interponer la acción de retracto legal dentro de un lapso de caducidad de seis (6) meses, para lo cual el legislador estableció como inicio de tal plazo a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente, con copia certificada del documento contentivo de la negociación.

En ese sentido, resulta necesario establecer la doctrina vigente de esta Sala en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, así en sentencia N° 260, de fecha 26 de noviembre de 2007, Caso: César Jacobo Fermín Pardo y otros contra Keten Corporación, C.A. y otra, Expediente N° 2004-000165, se estableció lo siguiente:

“…Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de la venta, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta del aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno dependen de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor…”. (Negrillas de la Sala)

Conforme a la citada jurisprudencia, a los fines de determinar el inicio del lapso de caducidad para el ejercicio del retracto legal, cuando el arrendador incumpla con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, se tomará en consideración a partir de la fecha o momento en que se demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación.

En el mismo sentido, la Sala en sentencia N° RC-465 de fecha 18 de julio de 2016, exp. N° 2015-000873, caso: Bar y Restaurant El Bodegón De Castilla, C.A., contra Inversiones Boncar, C.A., y otra, estableció que:

“…Asimismo, la Sala recientemente dictó fallo N° 88 de fecha 18 de febrero de 2016, caso: K-B-LLOS 00, C.A. c/ Inversiones 1182450, C.A. y otra, en la que ratificó que “…el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello…”.

De los criterios transcritos se desprende claramente que si bien la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que el adquirente notifique al arrendatario de la negociación celebrada, momento a partir del cual comenzará a correr el lapso de 40 días de caducidad para ejercer el derecho de retracto, puede ocurrir que tal “notificación cierta” no se efectúe, en cuyo caso, el lapso será contado a partir de la fecha en que quedó demostrado que el arrendatario tuvo conocimiento de la predicha enajenación, siendo este el criterio imperante y sostenido por la Sala de Casación Civil de este Máximo Tribunal de Justicia.

En tal sentido, corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado a los fines de precisar el momento en que empezó a correr el lapso de caducidad para ejercer la acción por retracto legal arrendaticio…”.

De conformidad con las jurisprudencias antes transcritas, el lapso de caducidad para el retracto arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación al inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello, por lo que corresponderá al juez determinar con base a los hechos alegados y las pruebas evacuadas, cuándo el arrendador tuvo conocimiento de la venta del inmueble arrendado.

Una vez analizado el contenido de la norma denunciada por el recurrente como infringido, a fin de verificar las aseveraciones expuestas por el formalizante, con lo que estableció el juez de alzada en relación al referido artículo, estableció lo siguiente:

“…De manera que hay un solo lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto que consagra el artículo 39 ejusdem, cuando, el arrendador no le haya notificado al arrendatario ofertándole el inmueble en la forma establecida en la ley; o cumplida dicha oferta, no estuviere dispuesto a adquirirlo, y se le haya dado en venta a un tercero en condiciones más favorables a las ofrecidas inicialmente, entonces podrá ejercer el retracto legal, so pena de caducidad, a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente, junto con copia certificada del documento contentivo de la negociación.
En este orden de ideas, bien se ha dicho además en forma reiterada que la notificación persigue el cumplimiento de realizar la notificación en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación), tomando en cuenta también, las múltiples maneras en que en pacífico doctrinal podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial, pero en todo caso el lapso de caducidad comenzará al día siguiente de estar en conocimiento del arrendatario de dicha operación de compraventa; y no desde la fecha de su realización.
Expuesto lo anterior, y a los fines de resolver el fondo de la controversia planteada, se hace necesario pasar a analizar las pruebas cursantes en autos y en tal sentido se aprecia, la copia del expediente Nº 00049-15, contentivas del juicio de desalojo de inmueble seguido por el ciudadano José Ricardo González contra el ciudadano Uvaldo Ramón Valero, con base a un supuesto contrato verbal de arrendamiento celebrado entre las partes el mes de Agosto de 2014 y motivado al impago por el arrendatario de los cánones de arrendamiento mensual del orden de Tres Mil Bolívares, de los meses de Agosto de 2014 a Marzo de 2015, admitiéndose esta demanda en fecha 22-04-2015, y culminado la causa con la sentencia proferida por el Juzgado Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de fecha 04-08-2015, mediante la cual declara con lugar la cuestión previa de falta de cualidad del demandante ciudadano José Ricardo González Calderón, de conformidad con el artículo 361 de Código de Procedimiento Civil, por no haber demostrado su cualidad de propietario del inmueble identificado en auto, y en razón de que el documento que le acredita la propiedad del bien inmueble fue presentado en forma extemporáneas (sic), o sea fuera de los lapsos establecidos para la promoción de prueba documental.

Cabe significar que en el mencionado expediente constan los siguientes instrumentos y actos procesales que se pasan a analizar:

1) La inspección extrajudicial realizada por el Notario Público de Guanare estado Portuguesa, solicitada por el ciudadano José Ricardo González Calderón y practicada el 18-02-2015, en el inmueble arrendado situado en el inicio de la Carrera 5ta, entre Calles 24 y Quebrada Las Piedras de esta ciudad de Guanare, conforme a los siguientes particulares: Primero: Que se deje constancia de la dirección exacta donde se encuentra constituido el despacho notarial y si existe mención comercial o aviso de publicidad en el referido establecimiento. Segundo: Que se deje constancia de las condiciones de operatividad y funcionamiento de los servicios que tiene el local comercial, objeto de la inspección y se determine la actividad comercial que se desarrolla. Tercero: Se deje constancia de cualquier otra circunstancia que surja para el momento de realizarse la presente inspección extrajudicial. Conforme a lo señalados particulares el mencionado notario AL PRIMERO, dejo constancia que la notaria se trasladó y constituyó en la dirección indicada, dejando constancia que existe un aviso de publicidad en la pared frontal del mencionado local con la denominación “Marquetería y Vidrios América”, igualmente un letrero que dice: “Ventanas panorámicas, Monturas, Espejos y Peceras”. AL SEGUNDO, se deja constancia de las condiciones de operatividad y funcionamiento de los servicios que tiene ese local comercial objeto de la inspección, se encuentra en buen estado y que en el mismo se realiza la actividad comercial de marquetería. AL TERCERO, se deja constancia que fueron tomadas en este acto cinco (5) fotografías por la ciudadana Raquel Irene Delgado Benítez quien fuera designada experta fotógrafo, cuyas exposiciones serán debidamente certificadas. Igualmente se deja constancia que toda esta información fue suministrada por el ciudadano Joaquín de Jesús Rodríguez Pérez.
Es de notar que en la referida inspección, estuvo presente el actual demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, quien se identificó con la cédula de identidad Nº V-8.068.540, por lo que para la fecha de dicha inspección, no pudo tener conocimiento que el inmueble arrendado había sido vendido al ciudadano José Ricardo González Calderón, mediante documento protocolizado el día 20-08-2014, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en razón de que entre los particulares a desarrollar en dicha inspección no se encuentra la petición de notificación al actor de haber adquirido el demandado el inmueble señalado con la correspondiente presentación de la copia certificada de la escritura de venta otorgada ante el Registro Público del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 20-08-2014, inscrito bajo el Número 2014.1171, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 404.16.3.1.11092.
Por lo que en este acto de inspección extrajudicial de fecha 18-02-2015, no fue notificado el demandante por el hoy accionado de la enajenación del inmueble arrendado, conforme las previsiones establecidas en el artículo 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Por lo que desde el día 30-07-2015, el demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de arrendatario de dicho inmueble, quedó perfectamente notificado de la enajenación de dicho bien, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses de caducidad a que se refiere el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, ello en apego a la sentencia dictada por la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 26-11-2007, expediente Nº AA20-C-2007-000165, y en tales razonamientos, se puede evidenciar que desde el día 30-07-2015, hasta el día 21-04-2016, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, que entre ambas fechas transcurrieron mas de seis (6)meses para que operara la caducidad de la presente acción de conformidad con el artículo 39 de la Ley que rige la materia, tal como será declarado en la dispositiva del fallo. Así se juzga…”.

De conformidad con la transcripción de la sentencia recurrida, se evidencia que el juez de alzada declaró con lugar la cuestión previa de caducidad de la acción, con base en las consideraciones siguientes:

1) Que de la inspección extrajudicial practicada el 18 de febrero de 2015, en el inmueble arrendado y del escrito libelar de desalojo admitido en fecha 22 de abril de 2015, no se comprueba que el demandante haya tenido conocimiento de la enajenación del inmueble arrendado.

2) Que en el expediente de desalojo el día 25 de junio de 2015, el apoderado judicial del ciudadano Uvaldo Ramón Valero, presentó escrito de contestación a la demanda; y al día siguiente, el 26 de junio de 2015, el abogado del ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón, consignó el documento de compra venta del inmueble arrendado, suscrito por él y los ciudadanos Alex Narleski Olachea Alvarado y Elder Luis Hernández, en fecha 20 de agosto de 2014.

3) En ese mismo sentido expresa el juez de alzada que: “… Así las cosas, en la referida causa de desalojo Nº 00049-15, llevado por dicho Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Guanare de este Primer Circuito que el día 30-07-2015, se verifica la audiencia preliminar y donde la parte demandada hoy actora, solicita se declare con lugar la cuestión de falta de cualidad opuesta en virtud que el documento que acredita la propiedad del inmueble al ciudadano José Ricardo González Calderón, fue promovido en forma extemporánea…” (…) “…dicho Juzgado de Municipio consideró que fue extemporánea su presentación y en su decisión de fecha 04-08-2015, declara con lugar la defensa de falta de cualidad opuesta por el demandado ciudadano Ubaldo Ramón Valero en razón de “no haber probado el ciudadano José Ricardo Rodríguez Calderón la propiedad que dice tener sobre el inmueble objeto de la demanda de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil…”.

En ese sentido, el juzgador de la recurrida concluyó que el 30 de julio de 2015, el hoy demandante ciudadano Uvaldo Ramón Valero, en su condición de arrendatario quedó legalmente notificado de que el inmueble había sido adquirido en propiedad por el ciudadano José Ricardo González Calderón, comenzando a correr al día siguiente de esa fecha el lapso de seis (6) meses previsto en el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, el cual hasta el día 21 de abril de 2016, cuando fue interpuesta la pretensión de retracto legal arrendaticio, transcurrieron más de seis meses declarando que en el caso de autos operó la caducidad de la presente acción.

Así pues, habiendo determinado el juez de la recurrida del análisis probatorio que en la audiencia preliminar del juicio de desalojo de fecha 30 de julio de 2015, fue el momento en el cual se comprueba que el apoderado del demandante-arrendatario tuvo conocimiento de la enajenación del local comercial y habiendo computado el lapso de caducidad de seis (6) meses a partir de dicho momento, aplicó correctamente y de acuerdo a doctrina casacional vigente, el artículo 39 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento y Mobiliario para el Uso Comercial, por lo cual declaró la caducidad de la acción, lo que evidencia que no incurrió en la infracción de la citada norma, y así se decide.

En consecuencia, se declara la improcedencia de la denuncia bajo análisis. Así se establece.

D E C I S I Ó N

En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la parte demandante, contra la sentencia proferida en fecha 17 de abril de 2017, por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, con sede en Guanare.

Se condena a la parte demandante recurrente al pago de las costas procesales.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción judicial del estado Portuguesa, con sede en Guanare. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen, ya mencionado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil en Caracas, a los dos (2) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

Presidente de la Sala,

________________________________

YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

Vicepresidente,

_____________________________________

FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

Magistrado,

____________________________

GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

Magistrada,

_________________________________

VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

Magistrada Ponente,

___________________________________

MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

Secretaria Temporal,

_________________________________

MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA

Exp. Nº AA20-C-2017-000467

Nota: Publicado en su fecha a las

Secretaria Temporal,