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SALA DE CASACIÓN CIVIL
En el juicio por resolución de contrato de promesa de compra venta de un bien inmueble constituido por un terreno, intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, por la ciudadana ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMÉNEZ, (Promitente vendedora) representada judicialmente por los abogados Haracelis Hernández Calvo y Vladimir Guerrero Medina, contra el ciudadano DEYVIS DANIEL DÍAZ, (Promitente comprador) representado judicialmente por los abogados Ricardo Oscar H. Bastida Moreno, Nelsón Rolando Tromp Petit y Francisco Antonio González Silva; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y sede, dictó sentencia en fecha 2 de mayo de 2017, mediante la cual declaró: 1) sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el demandado contra la decisión proferida por el a quo en fecha 18 de octubre de 2016, en la que se declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta; 2) se confirma la decisión apelada; 3) con lugar la demanda, y en consecuencia, se declara resuelto el contrato de compra venta suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 22 de enero de 2014, N° 32, Tomo 7 de los libros de autenticados llevados por dicha Notaría; 4) se ordena al demandado hacer entrega a la demandante del bien inmueble objeto de controversia, constituido por un terreno ubicado en la calle Juncal, sector La Alcantarilla, distinguido con el N° 116, diagonal a la calle La Noria del Municipio de Puerto Cabello; 5) se ordena a la demandante reintegrar al demandado, la suma de cuatrocientos noventa mil bolívares (Bs. 490.000,00), que es el setenta por ciento (70%), de los setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), recibidos como parte de pago, debiendo retener la accionante el treinta por ciento (30%) que es la suma de doscientos diez mil bolívares (Bs. 210.000,00), por concepto de cláusula penal; 6) sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato, interpuesta por el demandado reconviniente contra la demandante reconvenida; 7) se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Contra la precitada decisión, el abogado Nelsón Rolando Tromp Petit, actuando en su carácter de co-apoderado judicial del demandado, anunció recurso de casación, el cual fue admitido y formalizado. No hubo impugnación.
En fecha 11 de julio de 2017, se recibió en esta Sala el presente expediente y, en sesión de fecha 18 del mismo mes y año, se dio cuenta del mismo, designándose como ponente al Magistrado que con tal carácter suscribe la presente decisión.
Concluida la sustanciación del presente recurso de casación y cumplidas las formalidades legales, siendo la oportunidad correspondiente, procede la Sala a decidir en los siguientes términos:
CASACIÓN DE OFICIO
El Código Procesal de 1986, cambió el rostro del desvencijado instituto político–procesal o sistema de casación civil, casi como si presintiera la llegada evolutiva del Estado Democrático, Social de Derecho y de Justicia, al incorporar mecanismos como: la casación sin reenvío; la casación sobre los hechos y la casación de oficio. Esta última sufrió alguna resistencia inicial de la doctrina (Sarmiento Núñez, José Gabriel. Análisis Crítico a la Casación de Oficio. Ed Livrosca. Caracas. 1996), cuando se pretendió entender como invasora del dispositivo casacionista (Ius Litigatur), olvidándose del Ius Constitutionis, parte fundamental del origen de la casación que se manifestaba cuando el iudex (Juez), cometía a través de una sentencia, una grave injusticia, proveniente de un error trascendente e importante que conllevaba a una gravedad política que no presenta ninguno de los demás errores en que puede incurrir el juez, pues se consideraba un vicio que superaba el derecho subjetivo del particular y atacaba la vigencia misma de la ley, vale decir, la infracción en el fallo o la sustanciación para su construcción era superior al mero interés subjetivo, toda vez que violentaba la autoridad del legislador y la unidad y fundamento del Imperio.
En Venezuela, nuestra Sala de Casación Civil desde 1930 denota en sus memorias la intención de algunos magistrados de colocar la casación de oficio como una especie de casación en interés de la Ley, expresándose que la soberanía del fallo de instancia no era absoluta, sino que tiene un límite y: “…la justa y acertada aplicación de la ley, es un deber para ésta Corte, cada vez que se traspase el límite, de contener a los trasgresores dentro de las normas legales…”.
Lo que sirvió de fundamento para avanzar dentro de la modernización del recurso de casación, y colocar la casación de oficio, en el 4° Párrafo del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, como facultad inquisitiva de indicar infracciones del orden público y constitucional, sin que se hayan denunciado, permitiendo al recurso y a la Sala de Casación servir mejor a la satisfacción de las demandas de una sociedad, en mudanzas aceleradas que, no cabe conformarse con lo “establecido”, porque en éstas horas se aguarda otra cosa ante la sustitución del Estado Paleo–Legislativo al del Estado Social de Justicia, permitiendo con su constitucionalidad aperturar el control de contrapesos procesales que vierte constantemente la doctrina de la Sala Constitucional sobre el frente de constitucionalidad, referido al acceso a la justicia, al debido proceso y la tutela judicial efectiva, dejándose atrás la aburrida rutina formalista que privilegia la desestimación del recurso sobre la necesidad de dar la más justa respuesta al fondo, que tiende a profundizar u oxigenar una prudente pero osada apertura que iluminará los pasos futuros del recurso, una nueva concepción, un cambio radical en la labor de juzgamiento casacional.
La casación de hoy es un medio idóneo para la defensa de los derechos fundamentales, y en consecuencia, independientemente de que se haya o no invocado en la casación, tiene la Sala el deber de analizar si se han adulterado o no las garantías, los derechos fundamentales, los valores y principios Constitucionales, éstos últimos positivizados, para aún de oficio casar, si fuere procedente el fallo recurrido, porque el Magistrado de la Casación, como cualquier otro, está vinculado directamente con la Constitución tratándose de derechos constitucionales, para asegurar su vigencia y goce efectivos, debiendo aplicar oficiosamente la correspondiente norma constitucional, aún si, en la formalización o en la impugnación a la formalización, no se haya invocado en forma expresa.
No se trata de la eliminación de los requisitos de forma o de fondo del recurso, o de su naturaleza extraordinaria, sistémica, nomofiláctica y dispositiva, sino de un viraje radical, a causa de un nuevo orden constitucional, para que el Juez de Casación se vincule con la protección de las garantías y derechos fundamentales, inclusive, oficiosamente o, a partir de los quebrantamientos delatados o de la defensa de los postulados de la recurrida, así éstos pequen por defectos de técnica.
Con base en ello, en resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala de Casación Civil en fallo de fecha 24 de febrero del 2000, expediente Nº 99-625, sentencia Nº 22, en el caso de la Fundación para el Desarrollo del estado Guárico (FUNDAGUÁRICO) contra JOSÉ DEL MILAGRO PADILLA SILVA, determinó que conforme con la disposición legal prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y al principio constitucional establecido en el artículo 257 de la preindicada Constitución, referido a que: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia…”, tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo del litigio, sin formalismos, cuando motu proprio detecte la infracción de una norma de orden público y constitucional, “…aunque no se le haya denunciado…”.
En ese sentido, a objeto de conciliar una recta y sana aplicación en la administración de justicia, la Sala procede, a obviar las denuncias articuladas en el presente recurso de casación y hacer uso de la referida facultad establecida en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, de la revisión de las actas que integran el expediente, esta Sala de Casación Civil, se permite transcribir el escrito de libelo de la demanda, el cual riela a los folios 1 al 2 y su vuelto de la pieza signada 1 de 1 de las actas que integran el expediente, lo siguiente:
“…Nuestra poderdante es propietaria de un inmueble constituido por un terreno, y un local comercial, ubicado en la calle Juncal de la ciudad de Puerto Cabello, sector La Alcantarilla, distinguido con el N° 116, diagonal a la calle Noria, Jurisdicción de la Parroquia Fraternidad, Municipio Autónomo Puerto Cabello del Estado Carabobo…
(…Omissis…)
DEL DERECHO
Fundamentamos el derecho que asiste a nuestro representado, para incoar la presente acción en las siguientes razones: PRIMERO: En los hechos narrado en el Capítulo I de esta demanda, dará por resuelto y el promitente vendedor solo se comprometerá a reembolsar el 30% equivalente a la cantidad total de la inversión por concepto de daños y perjuicios”. El cual se consignara ante este tribunal una vez sea declarado con lugar la pretensión. CUARTA: La entrega inmediata del inmueble antes identificado, libre de personas y cosas, en el mismo estado en los que fueron recibidos…”. (Mayúsculas, cursivas y negrillas del texto).
En tal sentido, esta Máxima Jurisdicción considera oportuno transcribir el escrito de la demandante de subsanación de la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, opuesta por el demandado, el cual riela al folio 53 y su vuelto de la pieza signada 1 de 1 de las actas que integran el expediente, lo siguiente:
“…el objeto de la pretensión, tal como se evidencia en el contrato de promesa de compra venta, que riela en el folio 18 del presente expediente, está conformado por un TERRENO, y no por un terreno y un local comercial, como inicialmente se había redactado en el libelo de demanda; por lo que su redacción quedara de la siguiente forma: “Nuestra poderdante es propietaria de un inmueble constituido por UN TERRENO, ubicado en la calle Juncal de la ciudad de Puerto Cabello, sector La Alcantarilla, distinguido con el N° 116, diagonal a la calle Noria, Jurisdicción de la Parroquia Fraternidad, Municipio Autónomo Puerto Cabello del Estado Carabobo…”. (Negrillas y mayúsculas del texto).
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De la lectura del escrito libelar, se evidencia que la demandante pretende la resolución del contrato de opción de compra venta y, además “…La entrega inmediata del inmueble antes identificado, libre de personas y cosas, en el mismo estado en los que fueron recibidos…”, con lo cual plasma que indefectiblemente su pretensión radica en la devolución del bien inmueble objeto de la negociación cuya resolución solicita.
Al respecto, es pertinente indicar que el demandado en su escrito de contestación a la demanda, el cual riela a los folios 60 al 62 de la pieza signada 1 de 1 de las actas que integran el expediente, expuso lo siguiente:
“…En fecha 22 de enero del 2.014 pacte con la Ciudadana ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMENEZ (parte demandante de autos), por la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 900.000,00), la compra venta de un inmueble consistente en un pequeño local comercial y el terreno sobre el cual está construido…
En vista de que necesito el inmueble en cuestión, ya que el mismo sirve de vivienda a mi grupo familiar, amén de que en él desempeño la venta de jugos y refrescos, lo cual constituye la única fuente de ingresos para el sustento de mi familia, dada la negativa de la señora ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMENEZ (a través de sus abogados), a transferirme la propiedad del inmueble, en el mes de noviembre de 2.014…
(…Omissis…)
En virtud de lo antes expuesto, es por lo que RECHAZO Y CONTRADIGO LA DEMANDA y reconvengo a la Ciudadana ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMENEZ, (…), para que convenga, o en su defecto sea condenada por el tribunal a su cargo, en cumplir con su obligación de otorgamiento del documento de venta del inmueble objeto de la negociación consistente en un terreno…(…) el cual TERRENO, pertenece a ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMENEZ, según consta en documento protocolizado en el registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo…”. (Mayúsculas y negrillas del texto).
Ante tales pretensiones, el juzgador de alzada determinó en su fallo, lo siguiente:
“…“…CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Dentro de esas consideraciones previas, contamos con lo que decidió la a quo (sic) acerca de la naturaleza del contrato de marras. Aprecia quien decide que la jueza de primera instancia actúo acertadamente cuando catalogo al contrato (opción de compra venta) cuya resolución se pide como contrato de compra venta. Ciertamente si analizamos las cláusulas contenidas en dicho contrato, observamos que el mismo no tiene una cláusula distinta y diferenciadora, de las que ordinaria y comúnmente se disponen en los contratos de venta de inmuebles. Ni si quiera cláusula de arras contiene. Por el contrario, el mismo presente un esquema básico contractual que contiene los elementos existenciales de todo contrato (consentimiento, objeto y causa lícita) y, fundamentalmente, los elementos del contrato de compra venta: Sujetos (vendedor y comprador); objeto (inmueble); precio y tradición (acuerdo de voluntades y obligaciones).
Estas situaciones plasmadas con anterioridad inmediata, aunada a las únicas obligaciones que se desprenden de la propia letra del contrato, donde solo existe la obligación de parte del comprador de pagar la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2014, siendo que el precio de la venta fue pactado en Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), precio que sería cancelado por cuotas o partes, según lo establecieron las partes en la mencionada cláusula; la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), a la firma del contrato, que fue pagada según cheque identificado en el contrato, y la suma restante, es decir, Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), mediante seis pagos consecutivos y mensuales por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), con vencimiento la primera en fecha 28 de febrero de 2014, y así sucesivamente, como último pago el 30 de julio de 2014, tal como así se desprende de la documental que en original se acompaña a la demanda y, riela al folio 125, permiten a esta Alzada concluir que estamos en presencia de una (sic) contrato de compra venta al encontrarse presentes en el pacto cuya resolución se pide: El consentimiento, objeto y precio Y; ASI SE DECIDE.-
Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no alego que había efectuado el pago correspondiente para darle cumplimiento a la obligación, sino por el contrario, admitió que solo pago la inicial de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) más la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), correspondiente a los meses de febrero de 2014 y marzo de 2014, quedando pendiente a pagar la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2014, pues, en su defensa admite la falta de pago al afirmar que aún debe la suma de Doscientos Mil Bolívares, aludiendo en que habiendo transcurrido más de 60 días de la firma del contrato le solicitó a la ciudadana Elizabeth Margarita Artiles Jiménez, los recaudos necesarios para protocolizar la venta definitiva, y que le fue imposible contactar a la mencionada ciudadana, ya que no le respondía el teléfono y el vigilante no le dejaba entrar al edificio, y que la mencionada ciudadana le correspondía otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la negociación de manera inmediata.
(…Omissis…)
En tal sentido, vistos los alegatos expuesto por la parte actora y la forma como la parte demandada procedió a dar contestación a la demanda, la presente controversia se circunscribe en determinar si es procedente o no, la Resolución del Contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, a que se contrae la presente pretensión, en razón de haber incumplido la parte demandada la cláusula primera del referido contrato.
(…Omissis…)
En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia recurrida, el actor afirmó un hecho negativo, el cual consiste en que el demandado no cumplió con una obligación pactada en el contrato cuya resolución es pretendida, motivo por el cual el juez a quo (sic) estableció que correspondía al demandado la carga de demostrar el hecho extintivo de dicha obligación.
Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado en su escrito de contestación a la demanda, admitió haber incurrido en el incumplimiento alegado por el actor, ya que solo pagó la inicial de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) más la suma de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), correspondiente a los meses de febrero de 2014 y marzo de 2014, quedando pendiente a pagar la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2014.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que al actor alegar que el demandado no cumplió con su obligación, automáticamente la carga probatoria se invierte al demandado, quien debe demostrar lo contrario a lo argumentado por el demandante; sin embargo en el caso que nos ocupa, el demandado en su escrito de contestación a la demanda, admitió haber incurrido en la falta de pago restante correspondiente a la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), referidos a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2014.
De allí que con base a lo antes transcritos se puede extraer que habiendo la parte actora argüido que la demandada ha incumplido con la cláusula segunda del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito entre ellos en fecha 22/01/2014, y por ende de interposición de la presente demanda 7/04/2015, se encontraba vigente con relación a los contratos de opción de compra venta y la demandada admitió dicho incumplimiento, la carga probatoria releva las pruebas, puesto que la parte actora demostró la existencia del contrato y las obligaciones pactadas en él, particularmente, aquellas en que el demandado se obliga a pagar los montos demandados; y a la parte demandada admitió haber incumplido con los pagos convenidos, quedando probado que el presente contrato bajo estudio, no es una venta perfeccionada, sino un contrato de compraventa, y que el 30 de julio de 2014, el comprador debía cumplir con su obligación del último pago que totaliza el precio definitivo de compra venta, la suma de Novecientos Mil Bolívares; por lo tanto, de manera simultánea era en ese momento que nacía para la vendedora su obligación de otorgar la escritura de propiedad, es decir el documento definitivo de compra venta, puesto que no existe cláusula alguna del contrato en cuestión que especifique el compromiso de la vendedora para entregar el documento de propiedad del inmueble al vendedor antes o después de la venta pactada, es decir, no prevé, termino alguno para la entrega de la documentación reclamada por el demandado; siendo entonces a partir de tal momento, 30 de julio de 2014, que ante el pago definitivo del comprador podía considerarse que la vendedora tiene la obligación del otorgamiento de la escritura, tal como lo estableció el Tribunal de la Causa.
(…Omissis…)
Aunque la acción propuesta haya sido calificada durante todo el proceso como de resolución de contrato de compra venta, que deviene de la llamada promesa de compra venta entre las partes, del contrato, la misma fue interpuesta por el actor en su libelo, como de resolución del contrato de promesa de compraventa por el presunto incumplimiento, por la demandada del contrato, específicamente, a la falta de pago de la totalidad del precio de venta del inmueble prometido, o sea, la falta de pago de la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), referidos a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2014, siendo que el precio de la venta fue pactado en Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), precio que sería cancelado por cuotas o partes, según lo establecieron las partes; la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), a la firma del contrato, que fue pagada según cheque identificado en el contrato, y la suma restante, es decir, Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), mediante seis pagos consecutivos y mensuales por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), con vencimiento la primera en fecha 28 de febrero de 2014, y así sucesivamente, como último pago el 30 de julio de 2014, tal como así se desprende de la documental que en original se acompaña a la demanda y, riela al folio 125.
La parte actora comprobó la existencia del contrato de promesa bilateral de compraventa, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un terreno y local comercial (según la demanda, para luego en la corrección del libelo por efecto de las cuestiones previas, constituido por un terreno), ubicado en la Calle Juncal Sector la Alcantarilla, distinguido con el N° 116, diagonal a la Calle La Noria del Municipio Puerto Cabello, dicho contrato autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Puerto Cabello, Bajo el N° 32, Tomo 07, en consecuencia, las obligaciones pactadas en él, es decir, la parte demandante logró demostrar las siguientes obligaciones: Que el precio de venta pactado en el contrato fue de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), pagaderos en la siguiente forma: la suma de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), a la firma del Contrato, y la suma restante es decir, Trescientos Mil Bolívares mediante seis pagos consecutivos y mensuales por la suma de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), con vencimiento la primera en fecha 28 de febrero de 2014, y como último pago el 30 de julio de 2014, no obstante, de dichos pagos el demandado solo pagó los meses correspondientes a febrero y marzo de 2014, y que por la propia afirmación del demandado el contrato pactado fue incumplido por éste, por lo que la falta de pago de (sic) es una causa suficiente para considerar rescindido de pleno derecho el contrato en todas y cada una de sus partes. Y así se decide.
Ahora bien, en cuanto al incumplimiento es imprescindible clarificar que de su contenido se deducen obligaciones para ambas partes al momento de la suscripción del documento definitivo de compraventa que ocurriría como último pago el 30 de julio de 2014, para la parte demandada cumplir con el pago de la cantidad restante de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), y para la actora, cumplir con la tradición del inmueble, que se verifica con el otorgamiento del instrumento de propiedad como lo dispone el artículo 1.488 del Código Civil, que lleva implícita la obligación de obtener los recaudos indispensables que deben ser presentados con el documento para su protocolización e introducir el aludido documento ante la Oficina Inmobiliaria respectiva, para su revisión y pago de los derechos de protocolización del documento de venta. Pero es el caso, que de conformidad con el artículo 1.493 ejusdem (sic), el vendedor no está obligado a hacer la entrega, aún cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta, el comprador, no cumple con su obligación del pago pactado. En cuanto a la reconvención por Cumplimiento de Contrato (sic) pretendida por el demandado, el cual tiene como finalidad el otorgamiento del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, del cual una vez verificadas las cláusulas contenidas en el contrato, no se evidencia termino alguno para que la vendedora haga entrega del documento de propiedad de inmueble objeto de litis al comprador, por lo tanto, mal podría el vendedor excusar su falla de cumplimiento de la obligación en un hecho que no consta en acta haber sido condicionado o acordado entre las partes, motivo por el cual este Tribunal confirma la declaratoria Sin Lugar de la Reconvención (sic) interpuesta por la parte demandada. Así se decide.
De tal forma, se desprende de las actas que conforman el presente expediente que la parte demandada no aportó a los autos prueba alguna que permita inferir a este sentenciador que cumplió con el pago de la contraprestación señalada anteriormente, pues solo se limitó a confirmar lo alegado por el actor excusándose en que habiendo transcurrido más de 60 días de la firma del contrato le solicitó a la ciudadana Elizabeth Margarita Artiles Jiménez, los recaudos necesarios para protocolizar la venta definitiva, y que le fue imposible contactar a la mencionada ciudadana, ya que no les respondía el teléfono y el vigilante no le dejaba entrar al edificio, y que la mencionada ciudadana le correspondía otorgar el documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de la negociación, cuestión que no demostró haber pactado con la compradora en el contrato suscrito entre las partes, ni en otra oportunidad, lo que hace procedente de acuerdo a lo convenido por las partes y su consecuente entrega totalmente desocupado de personas y bienes, del inmueble objeto de la presente controversia; así mismo, se confirma la declaratoria Sin lugar la Reconvención (sic) por Cumplimiento de Contrato interpuesta por la parte demandada. Y así se decide.
(…Omissis…)
PRIMERO: Con lugar la demanda por resolución de contrato, (…). En consecuencia, se declara resuelto el contrato de venta…
SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ciudadano Deyvis Daniel Díaz, hacer entrega a la parte actora la ciudadana Elizabeth Margarita Artiles Jiménez, del inmueble objeto del contrato constituido por un terreno ubicado en la Calle Juncal, Sector la Alcantarilla, distinguido con el N° 116, diagonal a la Calle La Noria, del Municipio de Puerto Cabello…”. (Mayúsculas y negrillas del texto).
Ahora bien, de la transcripción parcial de la recurrida, se observa que el ad quem en su decisión declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, y por vía de consecuencia, ordenó al demandado devolverle a la demandante el bien inmueble constituido por un terreno, y siendo que, el accionado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, invocó: “…En vista de que necesito el inmueble en cuestión, ya que el mismo sirve de vivienda a mi grupo familiar, amén de que en él desempeño la venta de jugos y refrescos, lo cual constituye la única fuente de ingresos para el sustento de mi familia”.
Cabe destacar, que la referida decisión del juzgador de alzada pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
En relación con los efectos retroactivos de la resolución de un contrato de opción de compra venta, esta Sala de Casación Civil, en sentencia N° 411, del 4 de julio de 2016, expediente N° 2015-000701, caso Astrid de los Ángeles Barrios Brito contra Carolina del Valle Serrano Rodríguez, señaló lo siguiente:
“...Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas.
En este orden de ideas y sobre los efectos que produce la resolución contractual, la Sala en sentencia N° 677 del 20 de noviembre de 2009, expediente N° 09-191, caso: Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otra, destacó:
‘En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...” y, sin embargo, no se apoyó en ellas para dictar su decisión, pues en ninguna parte de ésta ordena a la actora, en forma clara y precisa, que restituya a los codemandados-vendedores el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó, violando así lo dispuesto en los artículos 12 y ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo.
Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazji contra el Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció:
‘(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución…’. (Negrillas de la Sala).
Del criterio anterior, se desprende que el efecto retroactivo que genera la resolución del contrato de opción de compra venta como resultado de su inejecución, se traduce en que las partes quedan en situación precontractual, por lo que los contratantes quedan en la misma situación jurídica como si el convenio jamás se hubiese celebrado.
En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve...”.
Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los efectos retroactivos de la resolución del contrato de opción de compra venta, es que éste jamás existió, pues las partes se retrotraen a la misma situación jurídica en la que se encontraban antes del otorgamiento del contrato que ha quedado resuelto.
Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría –precisamente- a la pérdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un terreno, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
CASACIÓN SIN REENVÍO
Todas estas razones conducen a la Sala a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, ya que se hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, de conformidad con los artículos 320 y 322 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, declara inadmisible la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, por cuanto, la misma contraviene lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CASA DE OFICIO y SIN REENVÍO la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, en fecha 2 de mayo de 2017. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la pretensión por resolución de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble consistente en un terreno, intentada por la ciudadana ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMÉNEZ, (Promitente vendedora) contra el ciudadano DEYVIS DANIEL DÍAZ, (Promitente comprador), hasta tanto se agote la vía administrativa aquí asentada.
No hay condenatoria en costas del recurso de casación, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la causa, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de noviembre de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
Presidente de la Sala,
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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
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Magistrado Ponente,
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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
La Secretaria Temporal,
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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp. AA20-C-2017-000538
Nota: publicada en su fecha a las
La Secretaria Temporal,
La Magistrada MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA, disiente del criterio sostenido por la mayoría sentenciadora razón por la cual, salva su voto de conformidad con lo previsto en los artículos 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 63 del Reglamento Interno de este Máximo Tribunal, con fundamento en las siguientes consideraciones:
Quien suscribe, no comparte la solución dada al caso de autos en la que se casa de oficio y sin reenvío con base en la infracción del artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, declarando inadmisible la demanda por no haberse agotado la vía administrativa para el desalojo del inmueble:
“…Ahora bien, de la transcripción parcial de la recurrida, se observa que el ad quem en su decisión declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, y por vía de consecuencia, ordenó al demandado devolverle a la demandante el bien inmueble constituido por un terreno, y siendo que, el accionado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, invocó: “…En vista de que necesito el inmueble en cuestión, ya que el mismo sirve de vivienda a mi grupo familiar, amén de que en el desempeño la venta de jugos y refrescos, lo cual constituye la única fuente de ingresos para el sustento de mi familia”.
Cabe destacar, que la referida decisión del juzgador de alzada pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
…Omissis…
Tal como claramente se desprende de la doctrina transcrita, los efectos retroactivos de la resolución del contrato de opción de compra venta, es que éste jamás existió, pues las partes se retrotraen a la misma situación jurídica en la que se encontraban antes del otorgamiento del contrato que ha quedado resuelto.
Este efecto conlleva a que la parte que se encuentre con la posesión o tenencia del inmueble objeto de la negociación que ha sido resuelta, deberá devolver el mismo a la contraparte, con lo cual esa decisión resolutoria conduciría -precisamente- a la perdida de esa posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda familiar, razón por la cual, la parte que solicita la resolución del contrato y la consecuente devolución del inmueble, deberá agotar el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
De manera que, la Sala observa en el sub iudice que al admitirse la presente demanda por resolución de contrato de opción de compra venta por la demandante, en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un terreno, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.
Por todo lo antes expuesto, esta Máxima Jurisdicción concluye, que el juez de la cognición al momento de admitir la presente demanda, violó el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, tal conducta del a quo faculta a esta Sala de Casación Civil a casar de oficio el fallo recurrido y anulando de esta manera el auto de admisión de la presente pretensión, la cual se tendrá como no presentada, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
CASACIÓN SIN REENVÍO
Todas estas razones conducen a la Sala a casar de oficio y sin reenvío el fallo recurrido, ya que se hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, de conformidad con los artículos 320 y 322 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, declara inadmisible la demanda por resolución de contrato de opción de compra venta, por cuanto, la misma contraviene lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se establece.
DECISIÓN
En merito de las anteriores consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CASA DE OFICIO y SIN REENVÍO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con sede en Maturín, en fecha 20 de abril de 2017. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la pretensión por resolución de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble consistente en una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, intentada por la ciudadana ELIZABETH MARGARITA ARTILES JIMÉNEZ, (Promitente vendedora), contra el ciudadano DEYVIS DANIEL DÍAZ, (Promitente comprador), hasta tanto se agote la vía administrativa aquí asentada...”.
De acuerdo con lo antes expuesto, me permito expresar las siguientes razones:
Con fundamento en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, se declara inadmisible la demanda de resolución de contrato de compra venta, conjuntamente con la devolución del inmueble el cual está destinado a vivienda familiar.
Al respecto difiero de la mayoría sentenciadora, pues tal solución no comporta la lógica jurídica procesal, pues no es posible que la parte primero intente el desalojo de un inmueble que es objeto de un contrato de compra venta vigente, ya en primer término estamos en presencia de un contrato de compra venta el cual no comporta la entrega del inmueble, sino una vez que se perfeccione la venta se procederá a la tradición del bien, pues la parte que pudiera ser titular de la acción de desalojo hasta tanto no haya una decisión judicial que declare la resolución del contrato, podría variar según sea con lugar o sin lugar la demanda.
Sobre este asunto ya se ha pronunciado la Sala en reiterada y resiente jurisprudencia entre otras sentencia N° 000397, exp. 15-506, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbela Hernández y otro, de fecha 22 de junio de 2016, estableciendo que las acciones de cumplimiento de contrato o resolución de contrato no necesariamente conllevan al desalojo sino a la solución del contrato de compraventa, y de tal solución puede surgir que la parte voluntariamente compre el inmueble o lo entregue, sin necesidad de intentar el procedimiento administrativo de desalojo, siendo en todo caso necesario una vez que exista la titularidad del derecho de solicitar el desalojo de la parte que posee el inmueble.
En virtud de lo antes expuesto, estimo que no se debió casar de oficio y sin reenvío e inadmisible la demanda, pues con ello estimo no sólo se está infringiendo el derecho a la defensa de las partes que tramitaron el juicio, sino además se están vulnerando los postulados constitucionales de los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Queda así expresado en estos términos el voto salvado de la Magistrada quien suscribe.
Presidente de la Sala,
_________________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
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Magistrado Ponente,
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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada disidente
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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
La Secretaria Temporal,
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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp. AA20-C-2017-000538