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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2019-000181
Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
En el juicio por cumplimiento de contrato de compraventa y reconvención por resolución, intentado por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y que por aplicación de la Resolución N° 619, dictada por el Consejo de la Judicatura, publicada en Gaceta Oficial N°. 35.890, de fecha 30 de enero de 1996, la causa con base en la competencia por la cuantía siguió ante el Juzgado Duodécimo de Parroquia, hoy Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esa misma Circunscripción Judicial, por el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO, representado judicialmente por la abogada Blayner Verea Sarrín, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 138.439, contra los ciudadanos ROSA ESTELA PULIDO DE GUEVARA, ORLANDO ALBERTO PULIDO PAREDES, JUANA PULIDO DE PAREDES (†), cuyos herederos conocidos son los ciudadanos BLANCA LUISA MARTÍNEZ DE PAREDES, CARMEN MARTÍNEZ PAREDES, GISELA MARTÍNEZ PAREDES, CELINA MARTÍNEZ PAREDES, ALFONSO MARTÍNEZ PAREDES, y los ciudadanos MARÍA RAMONA MENDOZA DE PULIDO, MARCOS MATEO PULIDO MENDOZA, JOSÉ RAFAEL PULIDO MENDOZA, ROBERTO PULIDO MENDOZA y ARMANDO ERNESTO PULIDO MENDOZA, en su condición de causahabientes del ciudadano MATEO PULIDO GONZÁLEZ, representados judicialmente por los abogados Yolimar Carpavire Nogales y Vasyury Vásquez Yendys; inscritos en el Inpreabogado bajo los números 96.107 y 66.855, respectivamente; esta Sala de Casación Civil en fecha 11 de diciembre de 2015, declaró con lugar el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 3 de noviembre de 2014, que en funciones de alzada declaró sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el demandante contra la sentencia del tribunal a quo de fecha 12 de abril de 2013, que declaró sin lugar la demanda y con lugar la reconvención propuesta, en consecuencia, esta Sala casó el fallo recurrido y decretó la nulidad del mismo y ordenó al tribunal de alzada competente dictar nueva sentencia corrigiendo el vicio detectado.
Por inhibición de la juez del prenombrado Juzgado Noveno, la cual fue declarada con lugar, procedió a efectuarse el sorteo respectivo, correspondiendo dictar nueva decisión de apelación al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
En fecha 14 de agosto de 2017, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia actuando como tribunal de alzada de reenvío, mediante el cual declaró con lugar la pretensión libelar, sin lugar la pretensión de resolución contenida en la reconvención y ordenó a la parte demandada cumplir con la obligación asumida en el contrato celebrado entre las partes, haciendo la tradición de la cosa vendida, otorgando la escritura traslativa de propiedad del inmueble objeto del contrato.
Contra esta decisión el ciudadano Orlando Alberto Pulido Paredes, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.066, actuado en su propio nombre y representación como parte codemandada reconviniente, anunció recurso extraordinario de casación múltiple en reenvió, el cual una vez admitido, fue remitido el expediente a esta Sala de Casación Civil.
En fecha 9 de mayo de 2019, se dio cuenta en Sala designándose ponente al magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ.
Concluida la sustanciación del recurso extraordinario de casación, conforme lo
establece el artículo 319 del Código de Procedimiento Civil y cumplidas como fueron las
formalidades legales, esta Sala de Casación Civil pasa a decidir el
asunto previo las siguientes consideraciones:
-I-
PUNTO PREVIO
En este caso, esta Sala mediante sentencia N° RC-813 de fecha 11 de diciembre
de 2015, expediente N° 2015-131, declaró lo siguiente:
“…CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 3 de noviembre de 2014. En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio referido.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No hay condenatoria en costas del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo...”.
DEL RECURSO DE
CASACIÓN ANUNCIADO Y FORMALIZADO POR LA PARTE DEMANDADA
-I-
Con fundamento en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento
Civil, se denuncia la infracción de los artículos 12, 243 en su ordinal 5° y
244 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido la alzada en
incongruencia negativa.
Recurre la parte formalizante a los siguientes extractos del escrito de
contestación a la demanda, cursante a los autos a los folios que van del 71 y
siguientes de la primera pieza del expediente:
“…CAPÍTULO III
Sin perjuicio de lo expuesto anteriormente, y sin
que esto signifique la convalidación del error procesal en que ha incurrido la
parte actora, a todo evento expongo lo siguiente:
El ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA ANIDO,
incumplió con la obligación que asumió, como Promitente (sic) Comprador, en la
Cláusula Quinta del referido contrato que cursa en autos, y que señala:
‘…el Promitente Comprador se compromete entregar a
los Promitentes vendedores el Registro de Información Fiscal o RIF, para
solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles por lo menos con 15 días de
antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo. (Subrayado
nuestro).
En efecto, el ciudadano EDGAR CONSTANTINO VEREA
ANIDO, no entrego (sic) en el lapso previsto, ni tampoco lo ha hecho hasta la
fecha a mis poderdantes, el referido documento de Registro de Información
Fiscal (RIF), que como se sabe, es indispensable a los efectos de que el
Vendedor pueda gestionar la documentación de carácter impositivo o fiscal que
requiere el Estado, en caso de enajenación de inmuebles, a los fines de al
respectiva protocolización ante el Registro Subalterno competente, a pesar de
los múltiples requerimientos verbales y amistosos que le hicieron mis
patrocinados.
En consecuencia, el incumplimiento de esta
obligación, por parte del Promitente Comprador, impidió a los Promitentes
Vendedores, el cumplimiento de su respectiva obligación en el contrato de
Opción de Compra-Venta, por lo cual, estos últimos (los Promitentes Vendedores)
pueden negarse a ejecutarla, en base a lo dispuesto en el artículo 1.168 del
Código Civil que reza:
‘En los contratos bilaterales, cada contratante,
puede negarse a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya’. (Subrayado
nuestro).
A mayor abundamiento, señalo a este tribunal, que el
ciudadano EDGAR CONSTANCTINO VEREA ANIDO, para el momento en que se suscribe el
contrato de Opción de Compra-venta inserto en autos, venía ocupando el inmueble
objeto del mismo, en calidad de Arrendatario, en virtud de un Contrato de
Arrendamiento suscrito con mis poderdantes, lo cual, probaremos en la
oportunidad procesal correspondiente…”.
Sostiene la parte formalizante, que el superior incurre en incongruencia
negativa pues en la parte de la “…Motivación para decidir la Demanda
Principal…”, omitió totalmente hacer pronunciamiento expreso, positivo y
preciso del cumplimiento de la obligación de la parte demandante de entregar el
Registro de Información Fiscal (RIF) a los vendedores, para solicitar la Carta
de Enajenación de Inmuebles, cuya entrega debía ser por lo menos con 15 días de
antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo.
Así denuncia, que la recurrida no decidió conforme a la pretensión solicitada
por la representación judicial de los demandados, por lo cual el incumplimiento
de la obligación por parte del comprador, impidió a los vendedores gestionar
los trámites para cumplir con la respectiva obligación prevista en el contrato
de compra-venta, y que en razón de ello los ofertantes vendedores pueden
acogerse a la excepción “non adimpleti contractus”, de conformidad con
lo previsto en el artículo 1.168 del Código Civil, cuestión alegada en la
contestación a la demanda.
Que en la “…Motivación para decidir respecto de la reconvención…”, la
recurrida refiriéndose a la obligación del comprador de entregar el Registro de
Información Fiscal (RIF), simplemente dijo que se trata de un eventual
incumplimiento de una obligación accesoria, violando la libre autonomía de la
voluntad de las partes, puesto que en el contrato de compra venta se acordó y
reglamentó la forma por la cual se regiría el contrato, tal como lo pauta el
artículo 1.133 del Código Civil, el cual reza: “…El contrato es una
convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Que el juzgador se ha limitado a dejar planteado que se trata de un eventual
incumplimiento de una obligación accesoria, empero no hizo pronunciamiento
expreso, positivo y preciso de lo solicitado por la parte demandada en el
escrito supra transcrito, quienes alegaron que el incumplimiento de la
obligación del comprador de entregar el Registro de Información Fiscal (R.I.F.)
“…impidió a los vendedores el cumplimiento de su respectiva obligación en el
contrato de compra-venta…”.
Aduce, que el análisis pertinente que debió hacer el juez era determinar los
efectos y consecuencias jurídicas del incumplimiento oportuno de la obligación
del comprador, de entregar a los vendedores el comprobante de registro fiscal,
el cual debió ocurrir por lo menos con 15 días de antelación a la fecha, 13 de
septiembre de 1.994, oportunidad previamente fijada para la ejecución o
extinción de la operación, conforme a lo pautado en el artículo 1.211 del
Código Civil, y como se estableció en la cláusula cuarta del contrato, en la
cual se estipuló un plazo de 60 días continuos, el cual venció el 13 de
septiembre de 1994.
Por tanto, el juzgador debía pronunciarse que la entrega oportuna del Registro
de Información Fiscal (R.I.F.) era una obligación que dependía de la exclusiva
voluntad del comprador, cuyo documento era exigido por el registrador para la
consignación de los recaudos sujeto a inscripción, que al faltar alguno el
funcionario no procesa los trámites para el debido otorgamiento.
Acusa que en la sentencia in comento no hay constancia alguna de las
razones que tuvo el juez para establecer una distinción de las obligaciones
asumidas por los contratantes, y calificarlas en principales y otras
accesorias.
Que el incumplimiento de esta obligación principal por el comprador, incidió en
el cumplimiento de la obligación principal del vendedor, en consecuencia, por
causa imputable directamente al comprador no se reunieron los recaudos
requeridos para el otorgamiento del documento definitivo en la fecha prevista
para ello, que ahora el actor demanda su cumplimiento. Por consiguiente, la
conducta negligente del comprador fue considerada por el juzgador como un
eventual incumplimiento de una obligación accesoria, más no se pronuncia sobre
las consecuencias legales que produjo el incumplimiento, por lo que debió
considerar que el comprador no fue diligente en acatar los compromisos asumidos
en el contrato.
Para decidir, la Sala observa:
En virtud de los principios de la unidad y autosuficiencia del fallo, la determinación
de los puntos a resolver por el juzgador puede estar reflejada en cualquier
parte de la sentencia, de allí que es indiferente en qué parte del fallo el
juzgador analizó el asunto que le es sometido a su consideración, siendo lo
imperioso resolver sobre todas y cada una de las alegaciones efectuadas por las
partes.
Dicho esto, cabe precisar que en la actual delación la parte formalizante acusa
que la recurrida en la “Motivación para decidir respecto de la
reconvención”, refiriéndose a la obligación del comprador de entregar el
Registro de Información Fiscal (RIF), simplemente se ha pronunciado, que se
trata de un eventual incumplimiento de una obligación accesoria, que basado en
ello, no hizo pronunciamiento expreso, positivo y preciso de lo solicitado por
la parte demandada en los extractos del escrito supra transcrito,
quienes alegaron el incumplimiento de la obligación del comprador de entregar
el Registro de Información Fiscal o R.I.F.
Que el juzgador debía pronunciarse acerca del alegato según el cual la entrega
oportuna del Registro de Información Fiscal era una obligación que dependía de
la exclusiva voluntad del comprador, cuyo documento era exigido por el
registrador para la consignación de los recaudos sujeto a inscripción, que al
faltar alguno el funcionario no procesa los trámites para el debido
otorgamiento.
Arguye, que la conducta negligente del comprador fue considerada por el
juzgador como un eventual incumplimiento de una obligación accesoria, más no se
pronuncia sobre las consecuencias legales que produjo el incumplimiento.
Ahora bien, revisada la sentencia de manera integral, esta Sala encuentra que
al respecto el sentenciador sentenció lo que a continuación se transcribe:
“…Con respecto al segundo de los requisitos exigidos por la norma, relativo
al incumplimiento de la parte demandada respecto de una o más obligaciones
principales, tenemos que los vendedores alegaron que el comprador incumplió con
sus obligaciones de entregar su comprobante de Registro de Información Fiscal
(R.I.F) y de pagar oportunamente el servicio de aseo urbano para que el Ente
Administrativo respectivo pudiese emitir la solvencia correspondiente,
documentos que consideran necesarios para que se procediera a la enajenación del
inmueble.
Ahora bien, es menester para este juzgador destacar que para que prospere
la pretensión resolutoria es necesario que el incumplimiento culposo por parte
del demandado recaiga sobre una obligación principal. Sobre este tema, resulta
imperativo traer a colación la doctrina del reconocido autor patrio Eloy Maduro
Luyando, recavada en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, donde se
explica lo siguiente:
“…En cuanto al incumplimiento, para determinar la aptitud del mismo para
provocar la resolución, la doctrina y la jurisprudencia están de acuerdo en que
si la obligación que se incumple es principal, o sea, es de la obligaciones
capaces de determinar el consentimiento de la parte en la celebración del
contrato, entonces el incumplimiento total dará lugar a la resolución.
Si se trata de incumplimiento de obligaciones accesorias no determinantes
del consentimiento de la otra parte, no procederá la resolución de contrato,
sino la acción por cumplimiento, con los daños y perjuicios correspondientes…”.
En el caso que concretamente nos ocupa, de la lectura del contrato cuya
resolución se pretende, este tribunal observa que la obligación por parte del
comprador-reconvenido de entregar oportunamente su comprobante de Registro de
Información Fiscal (R.I.F), no constituye una obligación principal, sino que
mas (sic) bien forma parte del conjunto de obligaciones accesorias pactadas
para que se materializara dicho contrato.
En ese sentido, siendo que el hecho de que el comprador entregara o no su
comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F), no determinaba su
consentimiento, tratándose como ya se dijo de un eventual incumplimiento de una
obligación accesoria, este tribunal concluye que el incumplimiento alegado por
el accionante no satisface el segundo requisito exigido por el artículo 1.167 del Código Civil. Así se establece…”.
Como puede observarse, en efecto la alzada nada dice respecto del alegato de la
parte accionada reconviniente, según el cual, es de carácter indispensable el
documento consistente en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) a los
efectos de que pueda gestionarse la respectiva protocolización ante el Registro
Subalterno competente, es decir, no se pronuncia sobre las consecuencias
legales que produjo el incumplimiento, de modo pues que incurrió la alzada en
el vicio denunciado, este es, incongruencia negativa, silenciando en parte la
fundamentación de la reconvención planteada, como es que el ciudadano Edgar
Constantino Verea Anido, no cumplió con los compromisos asumidos por él
en el contrato, de manera pues que resulta forzoso declarar con lugar la
denuncia. Así se establece.
En virtud de lo supra decidido,
corresponde a esta Sala declarar con lugar el recurso de casación, y pasar a
conocer del fondo del asunto, resultando inoficioso un pronunciamiento en
cuanto al resto de las denuncias planteadas en el escrito de formalización, tal
y como así se declara, ello atendiendo a la sentencia de la Sala Constitucional
de este Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nro. 362, del 11 de
mayo de 2018, expediente Nro. 2017-1129, caso: Marshall y Asociados C.A.,
contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A.
DECISIÓN DE MÉRITO
Del libelo de demanda:
Sostiene la parte
demandante, que mediante instrumento otorgado ante la Notaría Pública Décima Séptima
del Distrito Sucre (hoy municipio Sucre) del estado Miranda, en fecha 13 de
julio de 1994, inserto bajo el N° 72, Tomo 23, el ciudadano Edgar Constantino
Verea Anido celebró con los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa
Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González, lo
que la parte demandante denominó un contrato de compraventa sobre un inmueble
constituido por un lote de terreno de seiscientos metros cuadrados (600 mts2),
así como las bienhechurías en él construidas, que forman parte de un lote de
mayor extensión que consta en su totalidad de dos mil doscientos cinco metros
cuadrados con ochenta centímetros cuadrados (2.205,80 mts2), ubicado en la
carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos, Municipio Sucre del Estado
Miranda, en el sector denominado entrada a Monterrey, frente a las Residencias
Monte Pino, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se enumerarían en
el documento de propiedad, y planos agregados al cuaderno de comprobantes en la
Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro correspondiente.
Que el precio pautado fue por la cantidad de tres millones quinientos mil
bolívares (Bs. 3.500.000,00), que serían pagados con la suma de quinientos mil
bolívares (500.000,00) al momento de la celebración del referido contrato o
compromiso de compraventa, y las cantidad de tres millones de bolívares (Bs.
3.000.000,00) al momento del otorgamiento del documento definitivo de
compraventa ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro
correspondiente.
Que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa debía cumplirse a
los sesenta (60) días siguientes a la celebración del contrato o compromiso de
compraventa, aproximadamente el 13 de septiembre de 1994.
Que el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, no ha recibido por parte de los
demandados los recaudos necesarios para la protocolización de venta definitiva,
tales como solvencias de derecho de frente, aseo urbano, notificación de
enajenación de inmuebles y planillas de pago del respectivo inmueble.
Que por razones no imputables al demandante, la fecha de otorgamiento del
documento de venta definitivo se fue postergando, sin que haya habido
comunicación entre las partes acerca de la oportunidad en que se celebró dicho
acto.
Que por lo antes expuesto es que de conformidad con lo establecido en los
artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido demandó a los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela
Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González, para que
convengan o sea condenados a otorgar el documento definitivo de compraventa del
inmueble constituido por un lote de terreno, así como las bienhechurías en él
construidas, ubicado en la carretera que conduce de Baruta a los Guayabitos,
Municipio Sucre del Estado Miranda, en el Sector denominado entrada Monterrey,
frente a las residencias Monte Pino.
Que la obligación debe cumplirse ante la Oficina Subalterna de Registro
correspondiente, por el precio de tres millones quinientos mil bolívares (Bs.
3.500.000,00), de los cuales el demandante alega haber pagado la cantidad de
quinientos mil bolívares (500.000,00), quedando la suma restante de tres
millones de bolívares (3.000.000,00).
Que la sentencia que eventualmente se dicte declarando con lugar la pretensión,
sirva como título de propiedad y ordene su registro en la Oficina de Registro
Público respectiva.
De
la contestación a la demanda:
Niegan, rechazan y contradicen la demanda incoada tanto en los hechos como en
el derecho.
Sostienen los demandados que la cláusula tercera del documento cuyo
cumplimiento se pretende, evidencia que las partes celebraron un contrato de
opción de compraventa sobre el inmueble identificado por el demandante, por la
cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), y no por la
cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), como se
afirma en la demanda.
Que por cuanto existe discrepancia o falta de identidad manifiesta entre el
precio que afirma el actor y el precio que afirman los demandados, estos
sostienen que resulta forzoso concluir que el ciudadano Edgar Constantino Verea
Anido demandó sin fundamento y que en virtud de ello, la demanda debe
declararse sin lugar.
De
la reconvención:
Sostienen los codemandados reconvinientes, que el demandante incumplió con la
obligación asumida en la cláusula quinta del contrato al no entregar
oportunamente el comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF), documento
indispensable para que los vendedores pudiesen gestionar la documentación de
carácter impositivo o fiscal que requiere el Estado en caso de enajenación de
un inmueble, a los fines de la respectiva protocolización.
Que para la fecha de autenticación del documento contentivo del contrato que
obliga a las partes, el demandante se encontraba ocupando el inmueble objeto
del mismo en calidad de arrendatario y que en virtud de ello, estaba obligado
(a tenor de la cláusula novena del referido contrato) a pagar los servicios de
agua, luz, aseo urbano, teléfono.
Por cuanto el demandante incumplió de los servicios antes mencionados, los
vendedores no pudieron obtener las respectivas solvencias para protocolizar la
venta definitiva, por lo que los demandados alegan que no pudieron cumplir con
dicha obligación por causas imputables al comprador.
En
virtud de todo lo antes señalado, reconvienen al ciudadano Edgar Constantino
Verea Anido para que el tribunal declare la resolución de dicha convención, con
la respectiva indemnización por daños y perjuicios en virtud del incumplimiento
culposo en el que presuntamente incurrió.
De
la contestación a la reconvención:
La
parte actora reconvenida rechazó, negó y contradijo los hechos alegados por la
parte contraria.
Sostiene que los demandados mal objetaron el precio del inmueble afirmando que
el demandante no se ha negado en pagar el precio del inmueble fijado en el
contrato y que dicho precio no es materia de discusión, considerando que
demandó el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los demandados.
Que sabe el precio pautado en el contrato es de Bs. 5.000.0000,00, y que los
vendedores ya recibieron Bs. 500.000,00 a título de arras y que el saldo
restante será cancelado en los mismos términos y condiciones pactados en el
contrato que los vincula.
Que los reconvinientes pretenden confundir al juez con el error de forma en que
incurrió al transcribir los montos señalados en el contrato, toda vez que el
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido conoce el precio fijado por la cantidad
de Bs. 5.000.000,00, así como los términos y condiciones para pagarlo.
Que es falso que el demandado haya incumplido con la obligación de entregar el
comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF), alegando haber sido
entregado al demandado Orlando Alberto Pulido Paredes.
Que para efectuar la venta de un inmueble sólo se requiere solvencia de derecho
de frente lo cual corresponde a los propietarios del inmueble, y la solvencia
de aseo urbano que sí correspondía al demandante reconvenido, sin embargo,
rechazó haber incumplido con esa obligación alegando que el inmueble mantenía
una deuda anterior a la fecha en que fue ocupado por el demandante en calidad
de arrendatario, pero que igual fue debidamente pagada por él.
Arguye, que así las cosas, la reconvención debe declararse sin lugar.
De
los hechos controvertidos:
En
fecha 3 de febrero de 2010, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo
Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, actuando como juzgado de apelación dictó sentencia
mediante la cual revocó el fallo que declaró la perención de la instancia,
dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la misma
Circunscripción Judicial, y ordenó que se dictara sentencia de fondo
respectiva.
La
Sala observa que dicha decisión se encuentra definitivamente firme, por lo que
de seguidas pasa a conocer de las alegaciones contenidas en los escritos
libelar, contestación a la demanda, reconvención y contestación a la
reconvención anteriormente reseñadas.
En
el escrito libelar se dice que el precio pautado fue por la cantidad de tres
millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), que serían pagados con la
suma de quinientos mil bolívares (500.000,00) al momento de la celebración del
referido contrato o compromiso de compraventa, y las cantidad de tres millones
de bolívares (Bs. 3.000.000,00) al momento del otorgamiento del documento
definitivo de compraventa ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de
Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Sostienen los demandados que la cláusula tercera del documento cuyo
cumplimiento se pretende, evidencia que las partes celebraron un contrato de
opción de compraventa sobre el inmueble identificado por el demandante, por la
cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00), y no por la
cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), como se
afirma en la demanda.
Luego, la parte actora adujo en escrito de contestación a la
reconvención, que el demandante no se ha negado en pagar el precio del inmueble
fijado en el contrato y que dicho precio no es materia de discusión,
considerando que demandó el cumplimiento de las obligaciones asumidas por los
demandados.
Que sabe el precio pautado en el contrato es de Bs. 5.000.0000,00, y que los
vendedores ya recibieron Bs. 500.000,00 a título de arras y que el saldo
restante será cancelado en los mismos términos y condiciones pactados en el
contrato que los vincula.
Que los reconvinientes pretenden confundir al juez con el error de forma en que
incurrió al transcribir los montos señalados en el contrato, toda vez que el
ciudadano Edgar Constantino Verea Anido conoce el precio fijado por la cantidad
de Bs. 5.000.000,00, así como los términos y condiciones para pagarlo.
Del resumen efectuado en relación a los alegatos de ambas partes en sus
respectivos escritos (libelo de demanda, contestación a la demanda,
reconvención y contestación a la reconvención), se concluye que el precio de
venta fijado en el contrato se constituye en un hecho no controvertido que deba
ser dirimido y así se establece.
Quedan reducidos los hechos en determinar el cumplimiento o no de las
obligaciones asumidas por ambas partes contendientes, las cuales constan en el contrato
suscrito por las partes de fecha 13 de julio de 1994, autenticado ante la
Notaría Pública Décima Séptima del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el
numero 72, Tomo 23, a saber:
“…TERCERA: El precio de venta pautado para la presente operación
es por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) de los
cuales el Promitente Comprador entrega en este acto a los Promitentes
Vendedores, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a título
de ARRAS, y la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) los
pagará el Permitente Comprador a la firma de protocolización en el Registro
Mercantil del documento definitivo de compra-venta; y la suma de UN MILLÓN
QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) los cancelará a razón de DOSCIENTOS
CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) mensualmente por el periodo de SEIS
meses (6 MESES) consecutivos, constituyendo a tal efecto hipoteca legal de
primer grado sobre del inmueble objeto de esta venta. Por tal motivo continuará
cancelando su arrendamiento hasta la cancelación total de la hipoteca.
CUARTA: El plazo de duración de la presente OPCIÓN
será de SESENTA DÍAS (60 días) continuos, a partir de la fecha de la firma del
presente documento, por ante la Notaría respectiva.
QUINTA: Los Promitentes Vendedores se comprometen a
entregar al Promitente Comprador los siguientes recaudos para el momento de la
firma ante el registro Subalterno respectivo: Solvencia del Derecho de Frente o
Inmuebles, Solvencia de Hidrocapital. Solvencia de Imau. Carta de Enajenación
de Inmuebles del Ministerio de Hacienda y cualquier otro recaudo que fuese
necesario para dicha firma. Así mismo el Promitente Comprador se compromete a
entregar a los Promitentes Vendedores, el Registro de Información Fiscal o RIF
para solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles por lo menos 15 días de
antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo…”.
De las pruebas
promovidas por la parte actora:
Promovió documento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del
Distrito Sucre (hoy Municipio Sucre) del Estado Miranda, en fecha 13 de julio
de 1994, inserto bajo el número 72, tomo 23, el cual se valora plenamente por
cuanto ambas partes se sirven del mismo para la demostración de sus respectivas
alegaciones.
De dicho documento se extrae que en la referida data los ciudadanos Orlando
Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juan Pulido de Paredes y
Mateo Pulido González, celebraron un contrato de compraventa con el ciudadano
Edgar Constantino Verea Anido, sobre un inmueble constituido por un lote de
terreno de 600 mts2, así como las bienhechurías en él construidas, que
pertenecen o forman parte de un lote de mayor extensión que consta en su
totalidad de 2.205,80 mts2, ubicado en la carretera que conduce de Baruta a Los
Guayabitos, Municipio Sucre de Estado Miranda, en el sector denominado entrada
a Monterrey, frente a las residencias Monte Pino, cuyos linderos, medidas y
demás especificaciones se enumeran en el documento definitivo de compraventa,
una vez realizado el levantamiento topográfico respectivo por un perito en la
materia.
Copia certificada de documento de propiedad protocolizado ante el Registro
Subalterno del Segundo Circuito de Registro de Municipio Autónomo del Estado
Miranda, de fecha 7 de febrero de 1974, anotado bajo el número 13, Tomo 33,
Protocolo Primero. A la referida probanza se le otorga pleno valor probatorio
de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, y del mismo se extrae
que Orlando Alberto Pulido Paredes, Rosa Estela Pulido de Guevara, Juan Paredes
de Pulido y Mateo Pulido González, son los propietarios del inmueble indicado
en el párrafo que antecede.
Promovió recibo de fecha 9 de enero de 1995, por la cantidad de Bs. 100.000,00
por concepto de pago de alquiler. Observándose que la parte contraria lo
desconoció en su contenido y firma a tenor de lo dispuesto en el artículo 444
del Código de Procedimiento Civil, al no probarse su autenticidad en juicio se
le niega valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 eiusdem.
Promovió comunicación de fecha 28 de marzo de 1996, proveniente de la sociedad
mercantil FOSPUCA BARUTA, C.A., Dicha probanza emana de un tercero y por cuanto
no consta que haya sido ratificada en juicio de conformidad con el artículo 431
del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio.
Promovió copias certificadas del documento contentivo del contrato de
compraventa celebrado entre los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes y
Mateo Pulido González, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio
Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de diciembre de 1994, anotado bajo el
número 93, tomo 43. Dicho documento se desecha del proceso por cuanto nada
aporta a los hechos controvertidos.
Promovió copia simple del comprobante de Registro de Información Fiscal (RIF)
del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, con fecha 28 de diciembre de 1993
(ver folio 125 de la primera pieza del expediente). Dicho documento goza de fe
pública, sin embargo, su sola existencia no acredita que hubiere sido entregado
a los compradores para la tramitación correspondiente a la protocolización del
documento definitivo de venta.
Promovió posiciones juradas como mecanismo para obtener la confesión de los
codemandados. En actas no consta su evacuación, por tal motivo no hay resultas
que valorar.
Consta inspección evacuada en fecha 6 de agosto de 1996, en las oficinas de
Rentas Municipales del Municipio Baruta del Estado Miranda, piso 1 del Centro
Comercial Concresa sobre el número de cuenta 01-1-001-0600-9, la cual fue
efectuada en presencia de las partes intervinientes en el proceso, no obstante
la misma se desecha del proceso por cuanto fue practicada sobre una
documentación que no se corresponde con el inmueble objeto del contrato.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Nelson Quintana y Gloria Inés
Sánchez de Mugarra, la cual resulta inadmisible a tenor del artículo 1387 del
Código Civil.
“…ARTÍCULO 1387:
No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una
convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla,
cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible
para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o
privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho
antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un
valor menor de dos mil bolívares…”.
De las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente:
Promovió contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima
Séptima del Distrito Sucre del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 2
de noviembre de 1993, inserto bajo el número 41, tomo 01, el cual se valora
plenamente a tenor de los artículos 1.357 del Código Civil. El mismo es
demostrativo de que en su fecha los ciudadanos Orlando Alberto Pulido Paredes,
Rosa Estela Pulido de Guevara, Juana Paredes de Pulido y Mateo Pulido González,
celebraron un contrato con el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, sobre un
inmueble constituido por un lote de terreno, así como las bienhechurías en él
construidas, ubicado en la carretera que conduce de Baruta a Los Guayabitos,
Municipio Sucre del estado Miranda, en el sector denominado entrada Monterrey
frente a las residencias Monte Pino, cuyos linderos y demás especificaciones
constan en autos.
Promovió planilla de Consulta de Códigos de Inmuebles signada con el número
16817, número de cuenta 02-1-01-00783-0, emanadas de la Alcaldía de Baruta,
correspondientes al lote de terreno de 2.205,80 metros, ubicado en el sector
Los Guayabitos. Dicha probanza se desecha del proceso por cuanto no aporta elemento
alguno a la resolución de los hechos controvertidos.
Marcados “P2” y “P3” planilla de pre-liquidación y planilla de estado de
cuentas, la primera, emanada de la Dirección de Rentas Municipales y, la
segunda, de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía de Baruta, las
cuales se valoran plenamente por tratarse de documentos públicos
administrativos. De las mismas se extrae que la Dirección de Rentas Municipales
para emitir solvencia requiere entre otras documentales la original de solvencia
de aseo urbano, y de la probanza marcada “P3”, se extrae que para el 20 de
julio de 1994, se encontraba solvente el impuesto por derecho de frente,
quedando a favor del lote de terreno 01-1-001-00783-0 un saldo de Bs. 174,00.
Promovió comprobantes de cobros signados bajo los números 0808059 y 0808060,
elaborados en fecha 8 de diciembre de 1994, emanados de la sociedad mercantil
Administradora Serdeco, C.A. Por cuanto se trata de documentos emanados de un
tercero, cuya ratificación no consta en juicio, es por ello que las mismas
carecen de valor probatorio a tenor del artículo 431 del Código de
procedimiento Civil.
Promovió comprobantes de Registro de Información Fiscal (R.I.F.), de las
sociedades mercantiles Lubricantes y Accesorios R.P.A., C.A. e Inversiones
Victoria P.R., C.A. Dichas probanzas tienen el carácter de documentos públicos
administrativos, sin embargo, nada aportan a los hechos controvertidos, motivo
por el cual se desechan del proceso.
Del fondo del asunto:
Establecen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, lo siguiente:
“…Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las
partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas
autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse
de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a
todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la
equidad, el uso o la Ley…”.
De acuerdo a lo señalado en los artículos antes transcritos, se tiene que los
mismos establecen los efectos que emanan de los contratos, pues estos tienen
fuerza de ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las
obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado
en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos.
Por su parte el artículo 1.167 eiusdem, dispone:
“…Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes
no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la
ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en
ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
Ahora bien, como se indicó anteriormente, los hechos controvertidos en la
presente causa quedaron reducidos a verificar si cada una de las partes cumplió
con las obligaciones por ellos asumidas en el contrato de compra-venta cuyo
cumplimiento se solicita.
Estas son las obligaciones asumidas por las partes en el contrato suscrito por
las partes de fecha 13 de julio de 1994, autenticado ante la Notaría Pública
Décima Séptima del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el numero 72, Tomo
23, plenamente valorado por esta Sala:
“…TERCERA: El precio de venta pautado para la presente operación
es por la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) de los
cuales el Promitente Comprador entrega en este acto a los Promitentes
Vendedores, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) a título
de ARRAS, y la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00) los
pagará el Permitente Comprador a la firma de protocolización en el Registro
Mercantil del documento definitivo de compra-venta; y la suma de UN MILLÓN
QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) los cancelará a razón de DOSCIENTOS
CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) mensualmente por el periodo de SEIS
meses (6 MESES) consecutivos, constituyendo a tal efecto hipoteca legal de
primer grado sobre del inmueble objeto de esta venta. Por tal motivo continuará
cancelando su arrendamiento hasta la cancelación total de la hipoteca.
CUARTA: El plazo de duración de la presente OPCIÓN
será de SESENTA DÍAS (60 días) continuos, a partir de la fecha de la firma del
presente documento, por ante la Notaría respectiva.
QUINTA: Los Promitentes Vendedores se comprometen a
entregar al Promitente Comprador los siguientes recaudos para el momento de la
firma ante el registro Subalterno respectivo: Solvencia del Derecho de Frente o
Inmuebles, Solvencia de Hidrocapital. Solvencia de Imau. Carta de Enajenación
de Inmuebles del Ministerio de Hacienda y cualquier otro recaudo que fuese
necesario para dicha firma. Así mismo el Promitente Comprador se compromete a
entregar a los Promitentes Vendedores, el Registro de Información Fiscal o RIF
para solicitar la Carta de Enajenación de Inmuebles por lo menos 15 días de
antelación a la fecha de protocolización del documento definitivo…”.
Quedan así reflejadas las obligaciones asumidas por ambas partes en el contrato
supra indicado, entonces:
¿Cumplió el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido con las obligaciones
asumidas en el contrato cuyo cumplimiento se solicita?
Tal y como quedó reflejado en el acápite relacionado a los medios probatorios
de la parte actora, en actas consta copia simple del comprobante de Registro de
Información Fiscal (RIF) del ciudadano Edgar Constantino Verea Anido, con fecha
28 de diciembre de 1993, sin embargo, su sola existencia no acredita que el
obligado lo hubiere entregado a los compradores para la tramitación
correspondiente a la protocolización del documento definitivo de venta.
La alzada fue del criterio que la entrega del comprobante de Registro de
Información Fiscal (R.I.F.) no constituye una obligación principal sino que
forma parte de las obligaciones accesorias pactadas para la materialización de
dicho contrato. En relación a ello discrepa esta Sala, pues de la lectura de la
cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento se solicita, salta a la vista
que el Promitente Comprador se obligó a ello en la misma medida en que se
obligaron los Promitentes Vendedores para la entrega de la Solvencia del
Derecho de Frente o Inmuebles, Solvencia de Hidrocapital, Solvencia de Imau,
Carta de Enajenación de Inmuebles del Ministerio de Hacienda “y
cualquier otro recaudo que fuese necesario para dicha firma”, siendo uno
de los documentos requeridos por la Oficina de Registro Inmobiliario el
comprobante de Registro de Información Fiscal (R.I.F.).
¿Por otra parte, cumplieron los Promitentes Vendedores con las obligaciones por
ellos asumidas en el referido contrato?
De la probanza cursante al folio 100 de la primera pieza del expediente, quedó
reflejado que para el 20 de julio de 1994, se encontraba solvente el impuesto
por derecho de frente, quedando a favor del lote de terreno 01-1-001-00783-0 un
saldo de Bs. 174,00.
Los Promitentes Vendedores, hoy demandados reconvinientes, afirmaron como hecho
nuevo en juicio no haber podido entregar la respectiva solvencia de aseo urbano
por cuanto el comprador mantenía una deuda por no efectuar oportunamente los
pagos que le correspondían según obligación que consta en la cláusula novena
del contrato de arrendamiento suscito por ante la Notaría Pública Décima
Séptima del Distrito Sucre del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 2
de noviembre de 1993, el cual fue celebrado con anterioridad al contrato cuyo
cumplimiento se solicita sobre el mismo inmueble.
Se traslada entonces esta Sala al contenido de la referida cláusula novena del
descrito contrato de arrendamiento:
“…NOVENA: Se hace constar expresamente que el pago de agua, luz,
aseo urbano, teléfono y todos los demás servicios serán por cuenta de “EL
ARRENDATARIO”, quien deberá presentar al vencimiento del contrato, todas las
facturas canceladas, a satisfacción de “EL ARRENDADOR”…”.
De análisis efectuado sobre los alegatos de ambas partes y sobre la citada
cláusula novena, se puede concluir que la solvencia de aseo urbano estaba
condicionada al pago que debió hacer el comprador arrendatario por concepto del
servicio en cuestión.
Al respecto se tiene que la parte demandante reconvenida al contestar la
reconvención rechazó haber incumplido con su obligación del pago de los
servicios de luz, aseo urbano, agua y teléfono, aduciendo que para efectuar la
venta solo se necesitan las solvencias de derecho de frente (la cual
corresponde a los propietarios), y la solvencia de aseo urbano que en este caso
correspondía al accionante, pero que el inmueble mantenía una deuda anterior a
la fecha en que fue ocupado por él en calidad de arrendatario, pero que sin
embargo fue pagada por el demandante oportunamente.
Ahora bien, en actas no resultó demostrado que con anterioridad a la
suscripción del contrato de arrendamiento hubieren algunas facturas pendientes
en relación al servicio de aseo urbano como lo acusó el actor.
Por otra parte, no aparece acreditado en autos que el ciudadano Edgar Constantino
Verea Anido hubiere cumplido con su carga de demostrar haber cancelado
oportunamente las facturas del concepto en cuestión en el lapso correspondiente
según contrato de arrendamiento suscrito por las partes, pago que era necesario
para la obtención de la solvencia referida. Tampoco consta que el prenombrado
ciudadano hubiere entregado a los Promitentes Vendedores el comprobante de
Registro de Información Fiscal (R.I.F.) requerido por la Oficina de Registro
Inmobiliario, de allí que la demanda por cumplimiento de contrato resulta
sin lugar, resultando forzoso declarar procedente la reconvención por
resolución de contrato solicitada por la parte demandada reconviniente. Así
se decide.
La parte demandada reconviniente demandó el pago de los daños y perjuicios
previstos en la cláusula séptima del descrito contrato, el cual es del
siguiente tenor:
“…SÉPTIMA: Si por causas imputables a los Promitentes Vendedores
no se llegara a materializar la operación definitiva de compra-venta, estos
entregarán al Promitente Comprador, la cantidad aquí recibida como Arras, más
una cantidad igual por los daños y perjuicios que le fueran causados. Si por
causas imputables al Promitente Comprador, no se llegara a materializar la
operación definitiva de Compra-venta, la cantidad aquí entregada como Arras
quedará a beneficio de los Promitentes Vendedores por daños y perjuicios que le
fueran causados. Esta cláusula no tendrá validez si imperan causas de
fuerza mayor o caso fortuito no imputable a las partes contratantes. (Énfasis
de la Sala).
Así pues, la cantidad entregada en calidad de “arras” por el ciudadano
Edgar Constantino Vera Anido a los Promitentes Vendedores según cláusula
tercera del contrato, esto es, quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), queda
a favor de los demandados reconvinientes a título de indemnización de daños y
perjuicios. Así se decide.
D E C I S I Ó N
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en nombre de la República por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandada reconviniente contra la sentencia proferida en fecha 14 de agosto de 2017, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada en reenvío; SEGUNDO: NULO el fallo recurrido, y; TERCERO: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato; CUARTO: CON LUGAR la demanda de resolución de contrato, y; QUINTO: DECLARA que la cantidad entregada por el ciudadano Edgar Constantino Verea Anido en calidad de “arras” quedará a favor de los Promitentes Vendedores a título de los daños y perjuicios que le fueran causados a estos.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas al resultar totalmente vencida en juicio.
Publíquese, regístrese y remítase directamente el expediente al Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese esta remisión al juzgado de alzada, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los nueve (9) días del mes de noviembre de dos mil veintiuno. Años: 211° de la Independencia y 162° de la Federación.
Presidente de la Sala,
_____________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente,
____________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrado-Ponente,
_____________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrada,
_________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
__________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
____________________________
LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ
Exp.: Nº AA20-C-2019-000181
Nota: Publicado en su fecha a las
La
magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba no firma por motivo justificado.
Secretaria Temporal,