SALA DE CASACIÓN CIVIL

 

 

Exp. AA20-C-2022-000213

 

Magistrado Ponente: JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA.

          En el juicio por retracto legal arrendaticio, y reconvención por desalojo, intentado en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en Barquisimeto, por el ciudadano MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, titular de la cédula de identidad número V-11.433.894, representado judicialmente por los abogados Tomás Colina Ramos, Gabriela Trovato Spatafora y Agostinho Miguel Da Silva Da Silva, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo los números 27.350, 90.166 y 104.129, en su orden, contra los ciudadanos CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM y JOSÉ RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, titulares de las cédulas de identidad número V-7.382.141 y 10.847.461, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Gilberto de Jesús León, José Nayib Abraham y Miguel Adolfo Anzola, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo los números 42.165; 131.343 y 31.267, en el orden de los mencionados; con la intervención de los terceros coadyuvantes VÍCTOR ROBERTO DE ANDRADE RIBEIRO y LICETTY DE ANDRADE RIBEIRO; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la mencionada circunscripción judicial, conociendo en reenvío, dictó sentencia en fecha 22 de marzo de 2022, mediante la cual declaró: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra la decisión proferida el 05 de octubre de 2018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, confirmando la misma, por lo tanto, declaró: sin lugar la apelación de la parte actora, y en consecuencia de retrato legal arrendaticio con lugar la reconvención por desalojo de local comercial, con la consecuente entrega del inmueble arrendado. Hubo condenatoria en costas a la parte actora.

          Mediante diligencia de fecha 8 de abril del año 2022, la parte actora anunció recurso de casación, el cual fue admitido el día 27 de abril mismo año. Hubo formalización.

          En fecha 15 de junio del año 2022, se asignó la ponencia al Magistrado Dr. José Luis Gutiérrez Parra.

          Cumplidas las formalidades legales, pasa la Sala a dictar su máxima decisión procesal, bajo la ponencia del Magistrado quien con tal carácter la suscribe y lo hace previa las siguientes consideraciones:

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

Ú N I C A

Con fundamento en lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, el recurrente delata la infracción de la recurrida del artículo “…361 del Código de Procedimiento Civil, por falsa aplicación, y del artículo 6 del Código Civil y de los artículos 3 y 38 del Decreto Presidencial (…) con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial, por falta de aplicación…”, sustentado en los siguientes fundamentos:

“…En relación con los vicios de falsa aplicación y falta de aplicación, con el debido respeto, considero pertinente recordar lo enseñado por la Sala de Casación Civil, en sentencia RC-0236, de fecha veinticuatro de abril del año dos mil ocho (24/04/2008), con ponencia de la Magistrada, Dra. Isbelia Pérez Velásquez,  caso: Josefa Gregoria Pérez y otros contra Silverio Antonio Pérez Álvarez, cuando estableció lo siguiente:

(…Omissis…)

Tomando como referencia los parámetros establecidos en la sentencia antes citada, se tiene que la Juez que dictó la sentencia recurrida, al tomar la decisión no aplicó el contenido de las siguientes normas:

Conforme a lo previsto en el artículo 6 del Código Civil:

(…Omissis…)

Establece el artículo 3 del Decreto Presidencial N°: 929 de fecha veinticuatro de abril del año dos mil catorce (24/04/2014), publicado en la Gaceta Oficial N°: 40.418 de fecha veintitrés de mayo del año dos mil catorce (23/05/2014), con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial:

(…Omissis…)

Conforme al artículo 38, “eiusdem”:

(…Omissis…)

Tomando en cuenta lo antes expuesto, es bueno destacar que el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en su sentencia de fecha veintidós de marzo del

año dos mil veintidós (22/03/2022), estableció lo siguiente:

(…Omissis…)

De las anteriores consideraciones, y de la transcripción de los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida, se tiene de manera clara que la juez que emitió dicha decisión omitió aplicar lo establecido en las norma antes mencionadas (artículo 6 del Código Civil, artículos 3 y 38 del Decreto Presidencial con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial), con especial énfasis en el carácter irrenunciable y de absoluto de orden público de los derechos concedidos al arrendatario, y que en el caso particular de autos, se concreta en su derecho preferente de adquirir el inmueble del cual es arrendatario.

En este sentido cabe destacar la tergiversación del acuerdo celebrado entre las partes mediante documento otorgado en fecha dieciséis de diciembre del año dos mil dieciséis (16/12/2016), en donde se convino en que el contrato de arrendamiento no sería renovado y el arrendatario entregaría el inmueble arrendado en fecha treinta y uno de diciembre del año dos mil diecisiete (31/12/2017); pretendiendo la juez que dictó la sentencia recurrida, que en virtud de ese acuerdo la relación arrendaticia se extinguió en fecha dieciséis de diciembre del año dos mil dieciséis (16/12/2016), para de esta manera desconocer la cualidad de arrendatario del demandante y en consecuencia su legitimación activa para demandar el retracto legal arrendaticio; pero dicha interpretación sesgada, omite considerar sobre la cualidad con la cual el demandante continuaría ocupando el inmueble hasta el treinta y uno de diciembre del año dos mil diecisiete (31/12/2017); la cual no puede ser otra que la de arrendatario; omisión que se explica por cuanto ello sería un motivo por el cual ella misma destruiría el fundamento de su argumento de que el demandante no tenía cualidad e interés para interponer la acción de retracto legal arrendaticio; y, si agregamos a lo anterior, la circunstancia de que el documento en virtud del cual el arrendador-codemandado trasmitió la propiedad del inmueble arrendado, sin cumplir con la preferencia ofertiva de la cual disfrutaba el demandante-arrendatario fue otorgado en fecha tres de noviembre del año dos mil dieciséis (03/11/2016), por ante la Notaría Pública Quinta de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara; por lo que ya dicha enajenación fue realizada con anterioridad a la fecha en que según el razonamiento errado de la juez “ad quem” se extinguió la relación arrendaticia.

Finalmente, para dar cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4o del artículo 317 del Código de Procedimiento Civil, señalo que las normas que ha debido aplicar la juez que dictó la sentencia recurrida, han debido ser el mencionado artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 6 del Código Civil, y con los artículos 3 y 38 del Decreto Presidencial con rango, valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso comercial; y en virtud de ello, ha debido concluir que en el presente caso, mi representado, el ciudadano: MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, si tenía la cualidad de arrendatario del inmueble identificado en autos, para el momento en que la propiedad del mismo fue transmitida en primer lugar, es decir, para el tres de noviembre del año dos mil dieciséis (03/11/2016), por lo que necesariamente, la defensa perentoria de falta de cualidad e interés opuesta por la parte demandada, ha debido ser desechada y no declarada con lugar como erróneamente decidió la Juez “ad quem”.

Como consecuencia de lo antes expuesto, se deduce de manera directa la trascendencia de dicha errónea interpretación sobre el dispositivo del fallo, por cuanto, si el mencionado juez se hubiera atenido a la interpretación dada por la doctrina a las normas antes citadas que regulan la legitimación en los procedimientos de retracto legal arrendaticio, otra hubiera sido la decisión tomada…”. (Negrillas y mayúsculas de la formalización).

          Alega el recurrente, que el juez de alzada incurrió en la falsa aplicación del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto declaró la falta de cualidad de la parte demandante.

          En este sentido, el formalizante delató el carácter irrenunciable, absoluto y de orden público de los derechos concedidos por la ley especial al arrendatario, y en el presente caso, hizo referencia al derecho preferente de adquirir el inmueble del cual está en posesión.

          Así mismo, destacó la tergiversación que a su juicio hizo la recurrida del acuerdo celebrado entre las partes en fecha dieciséis de diciembre del año dos mil dieciséis (16/12/2016), en donde se convino en que el contrato de arrendamiento no sería renovado y el arrendatario entregaría el inmueble arrendado en fecha treinta y uno de diciembre del año dos mil diecisiete (31/12/2017); pretendiendo la juez de alzada, que en virtud de ese acuerdo, la relación arrendaticia se extinguió en la fecha que se celebró el mismo, para de esta manera desconocer la cualidad de arrendatario del demandante y, en consecuencia, su legitimación activa para demandar el retracto legal arrendaticio, lo cual, en su opinión, fue sesgada, porque ignoró que el accionante sigue ocupando el inmueble, y por tal motivo, sigue ostentando la cualidad de arrendatario.

          Seguidamente, el recurrente en casación agregó que el propietario del inmueble trasmitió la propiedad, sin cumplir con la preferencia ofertiva de la cual disfrutaba el arrendatario, por lo que, a su juicio, dicha enajenación fue realizada con anterioridad a la fecha, en que, según el razonamiento errado de la juez ad quem, se extinguió la relación arrendaticia.  

          Por último, señaló el formalizante las normas que a su decir debieron ser aplicadas, vale indicar, los artículos 361 de la norma adjetiva civil, en concordancia con el artículo 6 del Código Civil, y los artículos 3 y 38 del Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; lo que en su opinión, se ha debido concluir que el accionante si tenía la cualidad de arrendatario del inmueble identificado en autos, para el momento en que la propiedad del mismo fue transmitida, por lo que, el juez de alzada debió desechar la falta de cualidad opuesta por la parte demandada.

          Para decidir, la Sala observa:

En primer lugar conviene destacar, que esta Sala en reiteradas oportunidades, ha señalado que la tergiversación de las clausulas del contrato deben ser combatidas en casación, mediante la correspondiente

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sobre los hechos, por el vicio de desviación intelectual, desnaturalización o tergiversación conforme al contenido del artículo 313, ordinal 2o de la norma ritual adjetiva civil. Así, en sentencia número 762, del 15 de noviembre del año 2005 (caso: Maper Export, S.A. contra Empresa Integral del Táchira, S.A.) señaló lo siguiente:

“No puede esta Sala, al amparo de una denuncia de infracción de ley sin apoyo en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y sin la apropiada denuncia de suposición falsa, determinar si al contrato suscrito entre las partes le es aplicable la normativa establecida en el Código de Comercio o la normativa establecida en el Código Civil, pues dicho análisis implica una interpretación del contrato y, como ya se ha mencionado, todo lo atinente a la interpretación de los contratos es una cuestión de hecho reservada a los jueces del mérito, y que sólo es dable a este Alto Tribunal controlar, cuando se denuncie la comisión de una suposición falsa, o que el sentenciador incurra en la errónea calificación del negocio jurídico y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste que sería de derecho; o cuando viole una máxima de experiencia en su interpretación.

En consecuencia, no puede esta Sala determinar el verdadero alcance de la voluntad contractual y determinar la normativa aplicable al contrato, ateniéndose solamente a lo establecido por el Juez de la recurrida, pues ello implica un estudio de las distintas cláusulas del contrato, lo cual no puede hacerse sin que la formalizante cumpla con la apropiada denuncia. Así se decide.”

De la sentencia citada se colige la fórmula que debe adoptar el formalizante a los fines de atacar las conclusiones del juez producto de la interpretación del contrato, debiendo destacar cuál fue el hecho falsamente establecido y su relevancia en el dispositivo de fallo, acompasado de la respectiva denuncia de las normas infringidas ante el establecimiento falso del hecho.

          Ahora bien, resulta preciso determinar que la falsa aplicación de una norma jurídica ha sido definida por la doctrina como el vicio que ocurre cuando el juez aplica de manera errada el supuesto de hecho de una norma jurídica ante hechos que no se subsumen en ella; en otras palabras, no hay correspondencia entre los hechos y la norma jurídica aplicada al caso en concreto.

          Así lo estableció esta Sala de Casación Civil, en sentencia número 236, de fecha 11 de abril de 2008, (caso: J.G.P. contra S.P.), y ratificada entre otras en sentencia número 648, del 10 de octubre de 2012 (Caso: G.E.O. contra E.C. y otro), en la cual se señaló:

“…la falsa aplicación de una norma jurídica ocurre cuando el juez aplica una norma jurídica, a una situación fáctica que no está comprendida en el precepto. Es decir, la falsa aplicación ocurre cuando un hecho que ha sido establecido por el sentenciador se califica mal y en consecuencia, se subsume en una norma jurídica, la cual no debía regular la situación planteada en el proceso…”.

          A tal efecto, resulta oportuno precisar el contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por falsa aplicación, el cual textualmente expresa:

“…En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.

Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas.

Si el demandado quisiese proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación…”.

          La norma transcrita, establece claramente que en el acto de contestación de la demanda, el demandado deberá expresar de manera clara y específica si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, así como las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar, en el cual podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, así como proponer reconvención, mutua petición o llamar a un tercero. (Negrillas de la Sala).

          La falta de cualidad como defensa perentoria fue implementada por el Código de Procedimiento Civil vigente, en su artículo 361, ya que el Código derogado, la contenía como defensa previa, que generalmente por tocar con el fondo, los jueces trasladaban su oportunidad de resolverla a un punto previo de la sentencia de mérito. 

          Así las cosas, un proceso tiene que instaurarse entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.

          En este sentido, esta Sala de Casación Civil, en sentencia número 258 de fecha 20 de junio de 2011, (caso: Yvan Mujica González contra Empresa Campesina Centro Agrario Montaña Verde), expresó lo siguiente:

“…De allí que, la falta de cualidad o legitimación ad causam (a la causa) es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 1930 del 14 de julio de 2003, expediente N° 02-1597, caso: Plinio Musso Jiménez), por estar estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces. (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional N° 3592 del 6 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros, ratificada en sentencias números 1193 del 22 de julio de 2008, expediente N° 07-0588, caso: Rubén Carrillo Romero y otros y 440 del 28 de abril de 2009, expediente N° 07-1674, caso: Alfredo Antonio Jaimes y otros).

 Tales criterios vinculantes de la Sala Constitucional fueron acogidos por esta Sala de Casación Civil en sentencia N° 462 del 13 de agosto de 2009, expediente N° 09-0069, caso: Bernard Poey Quintaa c/ Inversiones Plaza América, C.A., ratificada en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, expediente N° 10-203, caso: Inversora H9, C.A. c/ Productos Saroni, C.A., ambas con ponencia de quien suscribe, que aquí se reiteran.

 Ahora bien, como quiera lo sostenido en dichas decisiones discrepa de lo decidido por esta misma Sala en otras oportunidades, conforme a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil juzga necesario garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, por lo que en su condición de máximo y último intérprete de la Constitución encargado de velar por su uniforme interpretación y aplicación, tomando en consideración que de acuerdo con lo establecido en dicho precepto, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República, abandona expresamente el criterio jurisprudencial según el cual, la falta de cualidad no puede ser declarada de oficio por el juez, sentado entre otras, en sentencia N° 207 del 16 de mayo de 2003, expediente N° 01-604, caso: Nelson José Mújica Alvarado y otros c/ José Laureano Mújica Cadevilla y otra; sentencia N° 15 del 25 de enero de 2008, expediente N° 05-831, caso: Arrendadora Sofitasa C.A, Arrendamiento Financiero c/ Mario Cremi Baldini y otro; sentencia N° 570 del 22 de octubre de 2009, expediente N° 09-139, caso: Jesús Alberto Vásquez Mancera y otros contra Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A., así como cualquier otra decisión que contenga el aludido criterio que aquí se abandona…”

          La cualidad o legitimatio ad causam, es un juicio de relación y no de contenido, donde existe esa relación jurídica entre el demandante concreto y aquel a quien la ley da la acción, es decir, no debe instaurarse entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.

          Establecido lo anterior, esta Sala a los fines de verificar lo delatado por el recurrente, estima necesario hacer una revisión de algunas de las actuaciones efectuadas en el decurso del presente juicio, para así facilitar el entendimiento de lo sucedido, y al respecto observa:

          -Consta a los folios 8 al 9 y su vuelto de la primera pieza del expediente, contrato de arrendamiento presentado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 6 de agosto de 2010, el cual señala entre otras cosas, en su cláusula cuarta y quinta, lo siguiente: (Negrillas y subrayado de la Sala).

“…Entre CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, mayor de edad, venezolano, comerciante de esté domicilio y con cédula de identidad N° V- 7.382.141, quien para los efectos de éste contrato se denominará “EL ARRENDADOR” por una parte y por la otra, MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-11.433.894, quién para los efectos de éste contrato se denominará “EL ARRENDATARIO” se ha convenido en celebrar el siguiente contrato de arrendamiento, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento a “EL ARRENDATARIO”, quien lo recibe en tal concepto, un inmueble constituido por un área de trescientos quince metros cuadrados (315,00 mts2), cuyos linderos son: NORTE: Avenida Las Industrias; SUR: Lindero Sur de la parcela; ESTE: Distribuidora de Licores Confianza - El Tamunangue; OESTE: Lindero Oeste de la Parcela ubicado en la Autopista; Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, calles 6 y 7, del Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia concepción (actualmente Parroquia Juan de Villegas) del Municipio Autónomo Iribarren, en esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO” declara que destinará el inmueble señalado para el Uso Comercial. A tal efecto “EL ARRENDADOR” permitirá que “EL ARRENDATARIO”, utilice el inmueble arrendado para tales fines cumpliendo con las disposiciones legales correspondiente. TERCERA: El canon de arrendamiento convenido, es la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 50.000,00) mensuales, para el PRIMER año que se inicia el 01 de marzo de 2010 hasta el 27 de febrero de 2011, el SEGUNDO año que se inicia el 01 de marzo de 2011 hasta el 27 de febrero de de 2012 es de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) los primeros seis meses y el resto de canon de arrendamiento mas el incremento por inflación según lo estipulado por el Banco Central de Venezuela, el TERCER año que se inicia el 01 de marzo de 2012 hasta el 27 de febrero de 2013, el canon de arrendamiento mas el incremento por inflación según lo estipulado por el Banco Central de Venezuela, el CUARTO año que se inicia el 01 de marzo de 2013 hasta el 27 de febrero de 2014, el canon de arrendamiento mas el incremento por inflación según lo estipulado por el Banco Central de Venezuela, el QUINTO año que se inicia el 01 de marzo de 2014 hasta el 27 de febrero de 2015, el canon de arrendamiento mas el incremento por inflación según lo estipulado por el Banco Central de Venezuela, que “EL ARRENDATARIO” se compromete a hacer efectivo entre el primero y el quinto día de cada mes y su cancelación se efectuará en la oficina de “EL ARRENDADOR” o por la entidad bancaria que esta indique y que “EL ARRENDATARIO” declara expresamente conocer. CUARTA: El termino de duración de este contrato es de cinco años (05) fijos es decir, sin prórroga y a partir del Primero (1°) marzo del año Dos Mil diez (2010) hasta el veintisiete (27) de febrero del año dos mil  quince (2015). En vista de lo anterior, se entenderá que este contrato no tiene ni tendrá prórroga alguna después de vencido; sin embargo, podrá celebrarse un nuevo contrato siempre que “EL ARRENDADOR” propongan nuevas condiciones y cláusulas y éstas sean aceptadas por “EL ARRENDATARIO”, las cuales deberán ser señaladas y manifestadas por escrito, por lo menos con treinta (30) días previos a la fecha de vencimiento del presente contrato. Así mismo, si “EL ARRENDADOR” no propusiere  nuevas condiciones se entenderá que no desea la realización de un nuevo contrato, ni prórroga, y así lo entiende expresamente “EL ARRENDATARIO”. En caso de que no se llegare a un acuerdo para un nuevo contrato queda entendido que el “ARRENDATARIO” se obliga a desocupar dicho inmueble al vencimiento del término y entregarlo a “EL ARRENDADOR”, en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió. QUINTA: Como quiera que éste contrato de arrendamiento se celebra “INTUITE PERSONAE”, por lo que respecta a “EL ARRENDATARIO” no podrá ser traspasado o cedido a persona alguna, total ni parcialmente bajo pena de rescisión del arrendamiento. En consecuencia de lo anterior, queda expresamente prohibido efectuar cualquiera de las figuras que a continuación se señalan: “CESIÓN “, “TRASPASO DE PUNTO”, “VENTA DE LLAVES”, ETC, que suponga traspaso a terceros de los derechos que éste Contrato confiere a “EL ARRENDATARIO”. SEXTA: “EL ARRENDATARIO” declara recibir el inmueble objeto de este Contrato, en perfecto estado de funcionamiento en cuanto a las instalaciones y los servicios, así como de pintura y limpieza tanto de la fachada como interiores. Será requisito indispensable para una eventual renovación del presente contrato, la exigencia de parte de “EL ARRENDADOR” de que las instalaciones y servicios estén en perfectas condiciones de funcionamiento así como la pintura y limpieza del interior del inmueble. SÉPTIMA: Todas aquellas mejoras o bienhechurías que realice “EL ARRENDATARIO” previa autorización por escrito de “EL ARRENDADOR” en el inmueble objeto de éste Contrato, quedarán en beneficio del inmueble, sin que ésta pueda pedir indemnización alguna por los gastos efectuados al hacer esas mejoras. Se conviene expresamente en que “EL ARRENDATARIO” restituirá el inmueble en su forma original si así lo exigiese “EL ARRENDADOR”, en el entendido de que todos los gastos que ocasionen las reparaciones, correrán por cuenta de “EL ARRENDATARIO” y si ésta no las ejecutare en un lapso de Diez (10) días siguientes a la fecha en que “EL ARRENDADOR” lo exigiere, esta podrá restituir el inmueble a su forma original , siendo por cuenta de “EL ARRENDATARIO” igualmente todos los gastos consiguientes y el resarcimiento de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. OCTAVA: “EL ARRENDATARIO” le corresponderá los gastos y pagos de mantenimiento y pintura del inmueble objeto de este contrato, las reparaciones menores tales como rompimiento de vidrios o ventanas, paredes en mal estado y todas aquellas que por la indiferencia o negligencia de su reparación se deba satisfacer en el inmueble. NOVENA: “EL ARRENDATARIO” queda en la obligación de poner en conocimiento de “EL ARRENDADOR” dentro de los primeros 5 días luego de la firma del presente contrato y por escrito, cualquier novedad dañosa o reparación que requiera el inmueble, y de no hacerlo, “EL ARRENDATARIO” será la responsable de los daños y perjuicios que ocasionen esta negligencia. Las partes convienen de igual forma en que “EL ARRENDADOR” tendrá acceso al inmueble, cada vez que lo consideren conveniente, con el fin de constatar el estado físico del mismo y el cumplimiento de las restantes disposiciones previstas en el presente contrato. DECIMA: Una vez cumplido el lapso establecido de cinco años (05) para la duración del presente contrato, “EL ARRENDATARIO” deberá proceder a la desocupación del inmueble, caso contraria, “El ARRENDATARIO” pagará además del canon de arrendamiento la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) diario por concepto de cláusula penal, conforme al Artículo 28 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. DECIMA PRIMERA: Él incumplimiento de cualquiera de las obligaciones adquiridas en éste contrato, dará a “EL ARRENDADOR” derecho de exigir sin más aviso a la desocupación del inmueble de forma inmediata y particular el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento de Dos mensualidades consecutivas, dará derecho a que “EL ARRENDADOR” proceda judicialmente a pedirla rescisión del presente contrato. “EL ARRENDATARIO” MIGUEL DA SILVA LOUREIRO asumirá los gastos tanto judiciales como extrajudicial que resultaren por motivo de cualquiera de éstas faltas. Lo no previsto en éste contrato se regirá supletoriamente por las disposiciones pertinentes de Código Civil y demás leyes aplicables que rigen la materia. DÉCIMA SEGUNDA: “EL ARRENDADOR” responderá por daños a personas o a bienes de “EL ARRENDATARIO”, ni en caso de inundación, derrumbes, movimientos sísmicos, fuego, explosión, saqueos o hechos de  terceros y así lo acepta la “EL ARRENDATARIO”. DECIMA TERCERA: Para todos los efectos y consecuencias que pudieren derivarse de este contrato las partes expresamente acuerdan como domicilio especial la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara o la ciudad de Caracas, Distrito Capital a la elección de “EL ARRENDADOR” sometiéndose a la jurisdicción elegida por esta última para dirimir cualquier controversia que pudiere a raíz de este instrumento.- En Barquisimeto, a la fecha de su presentación…”. (Mayúsculas, negrillas y subrayado del contrato de arrendamiento)

          -Consta a los folios 12 y 13 de la primera pieza del expediente, convenio suscrito por el arrendador-propietario y el arrendatario-demandante en fecha 19 de diciembre de 2016, el cual señala entre otras cosas, su intención de enajenar el inmueble objeto de contrato, es decir, no sólo el inmueble que ocupa, sino todo el inmueble en general, dicho contrato es del siguiente tenor: (Negrillas y subrayado de la Sala).

“…Entre CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, Venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la Cédula de Identidad No. V.- 7.382.141, en lo sucesivo “EL ARRENDADOR”, por una parte, y por la otra, MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, Venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad No. V.- 11.433.894, en lo sucesivo “EL ARRENDATARIO”, se ha convenido en suscribir el presente documento el cual se regirá bajo las cláusulas que se indican a continuación:

PRIMERO: “EL ARRENDADOR” es propietario de un inmueble con una superficie total de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (686,34MTS2) ubicado en la Autopista vía Centro Occidental, hoy avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, tal y como consta del documento registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el Nro. 2011.1213, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 363.11.2.2.3816 de fecha 26 de julio de 2011 y por documento de adjudicación de fecha 9 de noviembre de 2015, bajo el nro. 2011.1213 asiento registral Nro. 2.

SEGUNDA: “EL ARRENDATARIO” ocupa una parte del inmueble identificado en la cláusula anterior, específicamente un área de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315,00 MTS 2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Avenida las industrias; SUR: Lindero sur de la parcela; ESTE: Distribuidora de Licores Confianza-EI Tamunangue y OESTE: Lindero oeste de la parcela, ubicada en la Avenida José Florencio Jiménez entre Calles 6 y 7, Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, de acuerdo al contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha seis (06) de agosto del año 2010, bajo el No. 49, Tomo 196 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.

TERCERO: “EL ARRENDATARIO” se encuentra en uso de la prórroga legal por efectos de la duración de la relación arrendaticia, la cual finaliza el día veintisiete (27) de febrero del año 2017, luego de haberle sido concedido un plazo de DOS AÑOS DE PRÓRROGA LEGAL.

CUARTO: “EL ARRENDADOR” y “EL ARRENDATARIO” acuerdan de mutuo acuerdo dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y al efecto, fijan recíprocas concesiones: Por una parte se establece como la fecha de entrega del inmueble (LOCAL COMERCIAL) el día treinta y uno (31) diciembre del 2017.Este plazo tiene CARÁCTER DE FIJO, DEFINITIVO E IMPRORROGABLE, y así lo aceptan expresamente las partes. El vencimiento de éste plazo no estará sujeto a notificación alguna por parte de “EL   ARRENDADOR” a “EL ARRENDATARIO”. La entrega de “EL INMUEBLE” se hará en principio temporaria y voluntariamente, totalmente libre de personas y cosas salvo las contenidas en el inventario adjunto al contrato de arrendamiento propiedad de la empresa “FUENTE DE SODA Y RESTAURANT TAMUNANGUE, S.R.L.”, quedando a su favor todas las mejoras realizados en el mismo durante la vigencia de la relación arrendaticia. Y por otra parte, se establece que durante este lapso “EL ARRENDATARIO” no cancelará canon de arrendamiento alguno a los fines de facilitar la entrega del inmueble a la fecha establecida en el presente documento.

QUINTO: “EL ARRENDADOR” notifica en el presento acto a “EL ARRENDATARIO”, de la revocatoria del PODER conferido a su favor por parte de la persona jurídica que explota el fondo de comercio dentro del local comercial, esto es, la “FUENTE DE SODA Y RESTAURANT TAMUNANGUE, S.R.L.”, según consta de documento inscrita por ante la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto en fecha tres (03) de noviembre del año 2016, bajo el No. 7, Tomo 188, folios 32 al 34 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual podrá ejercer hasta el día de la fecha prevista para la entrega del inmueble, tal y como se indicó en la cláusula cuarto de est- (sic) transacción

SEXTO: “EL ARRENDADOR” notifica en el presento acto a “EL ARRENDATARIO”, de operación de la venta de la TOTALIDAD del inmueble identificado en la cláusula primera de este convenio, motivo por el cual, no obstante carecer de derecho preferente para adquirirlo por tratarse de una enajenación de transferencia global de la propiedad del inmueble, renuncia eventualmente al derecho del ejercicio del retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 1.546 del Código Civil.

SÉPTIMO: En caso de incumplimiento del presente acuerdo, por parte de “EL ARRENDATARIO”, en relación a las obligaciones aquí asumidas, se procederá a la EJECUCIÓN FORZOSA DE LA OBLIGACIÓN, esto es, la entrega material de “EL INMUEBLE” sin necesidad de notificación alguna al momento en que se compruebe el incumplimiento aquí expresado.

OCTAVA: “EL ARRENDADOR” y “EL ARRENDATARIO”, acuerdan otorgarle al contenido del presente documento carácter de cosa juzgada suscribiéndose el mismo en señal de conformidad de las partes intervinientes, no teniendo más nada que reclamarse producto de la relación arrendaticia que en el presente acto se deja sin efecto. Barquisimeto, diecinueve (19) de diciembre del año 2016…”. (Mayúsculas, negrillas y subrayado del convenio, cursivas de la Sala).

          Esta Sala, pudo apreciar del examen parcial de las actas que constan en el expediente, lo siguiente:

1)      La parte actora ciudadano MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, acompañó junto a su escrito libelar la documental marcada con la letra “A”, denominado “Contrato de Arrendamiento”, por medio del cual pretende demostrar el vínculo contractual que según existe entre éste y el demandado, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM.

2)      El demandante igualmente consignó junto a la demanda la documental -suscrito de manera privada- marcada con la letra “B”, denominado “Convenio”, mediante el cual pretende demostrar la violación por parte del arrendador de la “preferencia ofertiva”, que a su juicio, tenía a su favor, la cual está prevista en el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

          De las documentales ut supra transcritas, esta Sala evidencia: por un lado, del “Contrato de Arrendamiento” en su cláusula primera, la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos MIGUEL DA SILVA LOUREIRO, en su carácter de arrendatario y, el ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, en su carácter de propietario arrendador, el cual fue notariado en fecha 6 de agosto de 2010, donde señala entre otras cosas, en su cláusula cuarta y quinta el término de duración del contrato, que  es, en principio, 5 años fijos, sin prórroga, es decir, a partir del 1° marzo del año 2010, hasta el 27 de febrero del año 2015, donde, posteriormente, en otro “Convenio” suscrito entre las partes, donde fue concedida una prorroga legal por efectos –según el propietario- de la duración de la relación arrendaticia, la cual finalizó el día 27 de febrero del año 2017, (cláusula tercera del convenio).

          Por otra parte, esta Sala observa que el propietario arrendador mediante el “Convenio” suscrito con el demandante –se insiste- de manera privada, pretendió cercenarle los derechos de ley al accionante al dejar sin efecto en la cláusula cuarta, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, fijando concesiones mutuas, entre las cuales tenemos: 1) acordaron la entrega del inmueble arrendado a un plazo fijo, definitivo e improrrogable, para el día 31 diciembre del 2017. 2) se estableció en el convenio, que el arrendatario no cancelaría canon de arrendamiento alguno a los fines de facilitar la entrega del inmueble arrendado.

          Por último, el propietario arrendador en su cláusula sexta, notificó al demandante de la venta de la totalidad del inmueble identificado en la cláusula primera del convenio, aún cuando, a su juicio, carece de derecho preferente para adquirir el inmueble arrendado, por tratarse de una enajenación global de la propiedad, por lo cual, pretendió que renunciara al derecho que por ley le corresponde del ejercicio del retracto legal arrendaticio.

          Finalmente, se determinó en el mencionado “Convenio”, que en caso de incumplimiento del mismo por parte del arrendatario, se procederá de manera forzosa a la entrega material del inmueble arrendado sin necesidad de notificación alguna al momento en que se compruebe el incumplimiento aquí expresado.

          Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, la Sala estima conveniente referirse al contenido y alcance de las normas previstas en los artículos 6 del Código Civil, 3 y 38 Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, delatadas por el recurrente por falta de aplicación. Al respecto, establecen los referidos artículos, lo siguiente:

          La norma sustantiva civil, señala lo siguiente: 

“…Artículo 6. No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público y las buenas costumbres…”.

          El Decreto Inmobiliario para Uso Comercial, dispone lo siguiente:

“…Artículo 3.  Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas.

De la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio

Artículo 38. En caso de que el propietario del inmueble destinado al uso comercial, o su apoderado, tuviere intención de venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre que tenga más de 2 años como tal, se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.

El propietario deberá informar directamente al arrendatario, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, su voluntad de vender el inmueble, expresando su derecho de preferencia, indicando el precio justo, condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses, procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble, documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes. El arrendatario deberá notificar por escrito a través de Notaría Pública, al oferente dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo; en caso de rechazo o abstención de pronunciamiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros…”. (Negrillas de la Sala)

          Como puede observarse de los convenios y normas antes trascritas, resalta el carácter de orden público que contempla el artículo 6 del Código Civil y el artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, referente el carácter irrenunciable de los derechos del arrendatario y el procedimiento de la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, señala además que por ser de orden público no se puede renunciar ni relajar las leyes por convenio entre partes; al mismo tiempo, esta Sala constató la relación arrendaticia existente entre las partes, específicamente en la cláusula número uno del “Contrato de Arrendamiento”, así como, el carácter ilegal del “Convenio” suscrito posteriormente de manera privada por los mismos, donde aprobaron, entre otras cosas, dejar sin efecto el “Contrato de Arrendamiento”, es decir, que el demandante renunciaba a su cualidad de arrendatario y, se fijó como plazo la entrega material del inmueble el 31 de diciembre de 2017. Por tanto, al configurarse en el presente caso, la violación de los derechos consagrados en los artículos ut supra mencionados, es decir, la renuncia al contrato que dio origen a la relación contractual y a la desocupación del inmueble sin que prive una orden judicial, por ser de orden público, esta Sala declara de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, la cualidad activa del arrendatario para demandar en el juicio el retracto legal Arrendaticio. Así se establece.

          En consecuencia, esta Sala de Casación Civil, declara con lugar el recurso de casación, y por ende, declara la cualidad activa de la parte recurrente para demandar el retracto legal arrendaticio. Así se decide.

          Dada la procedencia de la denuncia por infracción de ley, donde se estableció que el arrendatario si tiene cualidad para accionar en el presente juicio, esta Sala pasa a conocer el mérito del asunto empleando la nueva redacción de los artículos 320, 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil, según lo dispuesto en las decisiones número 510 de la Sala de Casación Civil, de fecha 28 de julio de 2017, expediente Nro. 2017-124; sentencia vinculante número 362 dictada por la Sala Constitucional de fecha 11 de mayo de 2018, Exp. Nro. 17-1129, (caso: Marshall y Asociados C.A.), y las sentencias de esta Sala de Casación Civil números 254 (caso: Luis Antonio Díaz Barreto, contra Ysbetia Rocío González Zamora), y 255 (caso: Dalal Abdrer Rahman Masud, contra Yuri Jesús Fernández Camacho y otra), ambas de fecha 29 de mayo de 2018. Así se establece.

          Razones por las cuales, la Sala procede a decidir el mérito de la controversia en los siguientes términos:

SENTENCIA DE MÉRITO

          En el presente caso, el ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, interpuso –en principio- demanda contra Carlos Alberto Rodríguez Jardim y José Ramón Domínguez Rodríguez, por retracto legal arrendaticio, en fecha 31 de marzo de 2017, reformada mediante escrito de fecha 5 de junio de 2017, con la intervención –posteriormente- de los terceros coadyuvantes Víctor Roberto De Andrade Ribeiro y Licetty de Andrade Ribeiro, admitida por el a quo mediante auto de fecha 12 de junio de 2017, con base a las siguientes consideraciones de hecho y de derecho:

          Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 06 de agosto de 2010, bajo el N° 49, Tomo 196, de los libros respectivos, que es arrendatario de un inmueble constituido por un local para uso comercial, con área de Trescientos Quince Metros Cuadrados (315,00 M2), ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre Calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida José Florencio Jiménez; SUR: Lindero Sur de la parcela; ESTE. Distribuidora de Licores Confianza-El Tamunangue; y OESTE: Lindero oeste de la parcela. Dicho inmueble arrendado forma parte de uno de mayor extensión, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS ( 686,34 M2), cuyos linderos generales son: NORTE; con Autopista Centro Occidental, que es su frente, SUR; con terrenos ocupados por el aserradero El Rubí, ESTE; con Calle 6 del mencionado Barrio Pueblo Nuevo y OESTE; con galpón industrial y terreno que es, o fue de Elías Boustani Faisal, propiedad de “EL ARRENDADOR”, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 2011.1213, Asiento Registral N° 1, de fecha 26 de Julio de 2011, y por documento de adjudicación protocolizado por ante la misma Oficina de Registro, bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 2, de fecha 09 de Noviembre de 2015, ambos asientos del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816 e identificado con el Código Catastral N° 13-03-04-U01-215-0051-018-000.

          Que en el referido contrato de arrendamiento se pactó que el tiempo de duración del mismo sería de “CINCO (05) AÑOS”, contados a partir del 1° de marzo de 2010 hasta el día 27 de febrero de 2015 (cláusula CUARTA), fijándose, un canon de arrendamiento variable (cláusula TERCERA), específicamente, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) mensuales durante los primeros dieciocho (18) meses; y a partir de allí se incrementaría el canon mensual de arrendamiento en la forma establecida en el contrato, ello hasta el día 27 de febrero de 2015, siendo que en la actualidad continua ocupando el inmueble arrendado, con el mismo carácter, y pagando mensualmente el canon de arrendamiento.

          Que actualmente, el canon de arrendamiento, según lo convenido, es de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) mensuales, cantidad que hasta el presente ha sido satisfecha mediante depósitos y transferencias efectuadas a la cuenta bancaria N° 01050107511107100208, del Banco Mercantil, cuyo titular es “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, ya identificado.

          Que siendo la referida relación arrendaticia sobre el inmueble identificado ut supra, se estableció por el termino de CINCO (05) AÑOS, contados a partir del 1° de Marzo de 2010 hasta el día 27 de febrero de 2015, manteniéndose hasta el presente, ello hace surgir para sí como arrendatario, la PREFERENCIA OFERTIVA establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

          Que en efecto, mediante documento suscrito por ambos contratantes el día 19 de diciembre de 2016, “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, le manifestó su intención de enajenar el inmueble objeto del contrato, el cual ocupa desde el día 01 de Marzo de 2010 hasta el presente, sin cumplir con el requisito sine qua non establecido en el único aparte del citado artículo, es decir, mediante notificación escrita; a través de Notaría Pública; indicando el precio justo condiciones de venta, plazo de sostenimiento de la oferta no menor a tres (03) meses; indicando procedimiento y dirección de notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad y certificación de gravámenes.

          Que posteriormente a la fecha de suscripción del referido documento violatorio de la preferencia ofertiva, tuvo conocimiento de la efectiva enajenación por parte de “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, del inmueble arrendado, por documento autenticado en fecha 3 de noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, al ciudadano JOSE RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461, por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00), documento que posteriormente fuera protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 7 de abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.

          Que al no haber dado cumplimiento “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” al mandato expreso establecido en el referido artículo 38, en el sentido de haber enajenado el inmueble de marras sin haberlo ofrecido, en su condición de arrendatario con más de dos (02) años de ocupación, a sabiendas que se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento, vulneró de manera flagrante su derecho a la PREFERENCIA OFERTIVA, por lo que con ello ha surgido para él su DERECHO AL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, establecido en el artículo 39, ajusten (sic).

          Que vista la violación por parte tanto de “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” como del nuevo adquirente, de la preferencia ofertiva en favor suyo, ello deja sin efecto lo establecido en el punto “SEXTO” del instrumento anexo “C”, esto es, la renuncia “al derecho del ejercicio del retracto legal arrendaticio en el artículo 1.546 del Código Civil”, por mandato expreso del artículo 2° del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial que prevé que los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter IRRENUNCIABLE, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…”. (Mayúsculas y cursiva del libelo), amén de haberla fundamentado en una norma que no aplica al caso de autos.

          Que en el tantas veces referido documento fechado 19 de diciembre de 2016 se estableció: “SEXTO: “EL ARRENDADOR” notifica en el presento (Sic) acto a “EL ARRENDATARIO”, de operación de la venta (Sic) de la TOTALIDAD del inmueble identificado en la cláusula primera de este convenio, motivo por el cual, no obstante carecer de derecho preferente para adquirirlo por tratarse de una enajenación de transferencia global de la propiedad del inmueble, renuncia eventualmente al derecho del ejercicio del retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 1.546 del Código Civil”.

          Que pretendió el “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” desconocer el Derecho a la Preferencia Ofertiva bajo el argumento de que la enajenación global del inmueble excluye el derecho al retracto legal del arrendatario, excepción que afirma se encuentra establecida en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliario, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999, resultando que ha sido con la promulgación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 en fecha 23 de mayo de 2014, que los inmuebles destinados a actividades comerciales se dejan de regir por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999 por la derogatoria expresa de dicha ley, decreto que a su vez deroga, en el Numeral 3 de su artículo 93, al Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27-09-1.947, que es el que remitía al artículo 1.546 del Código Civil, arriba mencionado.

          Que, en definitiva, no existe en nuestro ordenamiento jurídico disposición alguna que niegue o permita la renuncia a la preferencia ofertiva o al derecho al retracto legal arrendaticio en caso de enajenación global del inmueble arrendado, ello por mandato del artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que sanciona con la nulidad “todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia…” de los derechos establecidos en él.

          Que el artículo 38 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial exige, para optar a la Preferencia Ofertiva o para ejercer el derecho al Retracto Legal Arrendaticio, la solvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, mismos que han sido sufragado mediante transferencias y depósitos efectuadas a la cuenta bancaria N° 01050107511107100208, del Banco Mercantil, cuyo titular es “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO”, Carlos Alberto Rodríguez Jardim, ya identificado, canon de arrendamiento que actualmente asciende a la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,00) mensuales, tal como se indicó ut supra.

          Que por tales razones, y vista la venta efectuada por “EL ARRENDADOR-PROPIETARIO” Carlos Alberto Rodríguez Jardim al ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, ambos identificados, del inmueble ubicado en la Autopista vía Centro Occidental, hoy avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas en jurisdicción del Municipio Iribarren del Estado Lara, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (686,34 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con Autopista Centro Occidental, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por el aserradero El Rubí; ESTE: con Calle 6 del mencionado Barrio Pueblo Nuevo y OESTE: con galpón industrial y terreno que es, o fue de Elías Boustani Faisal, según documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, en franca violación al derecho a la Preferencia Ofertiva que legalmente le corresponde, es por lo que demanda al ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-7.382.141, en su carácter de PROPIETARIO-VENDEDOR, y al ciudadano JOSE RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-10.847.461, en su carácter de PROPIETARIO-COMPRADOR, del inmueble arrendado, identificado ut supra, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para que convengan, o a ello sean condenados por este Tribunal, a:

          1. Declarar el derecho de la parte actora a la PREFERENCIA OFERTIVA sobre el inmueble objeto de esta acción, ubicado en la Autopista vía Centro Occidental, hoy avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del Estado Lara, de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (686,34 M2), cuyos linderos generales son: NORTE: con Autopista Centro Occidental, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por el aserradero El Rubí; ESTE: con Calle 6 del mencionado Barrio Pueblo Nuevo y OESTE: con galpón industrial y terreno que es, o fue de Elías Boustani Faisal, enajenado según documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.

          2. Anular la venta del referido inmueble, contenida en documento autenticado en fecha 03 de Noviembre de 2016, inserto bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, Estado Lara, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de Abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, por ser una consecuencia directa e inmediata de la declaratoria con lugar de la pretensión principal como lo es el retracto.

          3. Se declare a la parte actora subrogado en las mismas condiciones estipuladas en el referido instrumento traslativo de la propiedad, en lugar del adquiriente del inmueble arrendado, JOSE RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, en las mismas condiciones en que éste adquirió, particularmente en el precio, es decir, por la suma de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) que habrá de pagar cuando el tribunal lo disponga.

          4. En pagar las costas y costos que ocasiona el presente juicio.

          DE LA CONTESTACION DEL CO-DEMANDADO CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM.

          Mediante escrito presentado en fecha trece (13) de abril de 2018 por el abogado Gilberto León Álvarez, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-7.382.141, dio contestación a la demanda, con base a los siguientes alegatos:

          Negó, rechazó y contradijo en toda forma de derechos la demanda intentada por no ser ciertos los hechos alegados y el derecho invocado; que el demandante tenga algún derecho de preferencia ofertiva de comprar el inmueble que era propiedad de su representado, de conformidad con el artículo 38 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que su representado haya tenido obligación de ofrecer al demandante con preferencia a quien finalmente lo adquirió; que se deba anular la venta que se hizo al ciudadano JOSE RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, como consecuencia de la presente demanda.

          Expuso en su escrito que dos hechos concretos deben hacer desestimar la demanda intentada; primero, que al actor y arrendatario no le corresponde la preferencia ofertiva prevista en el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, ya que la ley hace referencia a que el acreedor de ese derecho la tendrá el arrendatario que ocupa el inmueble, y que desde luego ese derecho se refiere solo al local, oficina o área que ocupa, y por interpretación en contrario, si no ocupa la totalidad del inmueble donde forma parte el área o local que ocupa se debe presumir que la ley no le da derecho de preferencia ofertiva, interpretación que surge del artículo 4 del Código Civil según el cual a la ley debe atribuírsele el sentido que parece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.

          Indicó que en el presente caso el actor solo ocupa una parte y no la totalidad del mismo, por lo que si no ocupa todo el inmueble que es objeto de venta, el derecho que alega no se subsume en la norma del artículo 38 de la referida ley, y si se aplica al caso de autos el citado artículo 4 y se le atribuye el sentido de otorgarle estrictamente ese derecho al arrendatario que ocupa el inmueble, es claro que si no ocupa todo el inmueble que fue objeto de venta lo excluye de ese derecho, por lo que plantear que el arrendatario de una porción de un inmueble de mayor extensión tiene derecho preferente a adquirir la totalidad del inmueble en caso de venderse en forma global resulta una insensatez jurídica contraria a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que prevé este derecho solo al arrendatario que ocupe el inmueble que es objeto de venta, siempre y cuando ese inmueble que ocupa, sea el que va a ser objeto de venta, mas si el mismo no es divisible o forma parte de otro de mayor extensión, o la venta del inmueble del que forma parte es global, en este caso, conforme a la interpretación de la ley, el arrendatario no tiene derecho de preferencia ofertiva.

          Señaló que en el presente caso al demandante no le asiste la razón, ni tiene algún derecho de preferencia ofertiva y no tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, pues se vendió la totalidad del inmueble del cual forma parte el ocupado en arrendamiento, mas no se vendió solamente el local objeto de arrendamiento, razones por las cuales solicita expresamente se declare sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio.

          También se refirió la parte demandada en su escrito, a que el actor reconoce que tiene un contrato-convenio privado que celebraron las partes el 19 de diciembre de 2016, en el que se acordó en la cláusula cuarta dejar sin efecto el contrato de arrendamiento suscrito, fijándose recíprocas concesiones, entre las cuales, por una parte, se alargó la fecha de entrega del local arrendado, que debía hacerlo el 27 de febrero de 2017, fecha de culminación de la prórroga legal, y se difirió para el 31 de diciembre de 2017, así como se estableció que el arrendatario no cancelaría canon de arrendamiento alguno durante ese plazo; igualmente se estableció en la cláusula sexta de dicha convención, indica la parte demandada, que el arrendador notificaría al arrendatario de la operación de la venta de la totalidad del inmueble y no obstante carecer del derecho preferente, el actor, por tratarse de la transferencia de la totalidad global del inmueble, renuncia eventualmente al derecho de retracto legal arrendaticio establecido en el artículo 1.546 del Código Civil.

          Precisó que se trata de un contrato-convenio en que las partes se crearon derechos y obligaciones, que conforme al principio de libertad contractual, se encuentran vigentes hasta tanto ese contrato-convenio alegado por el propio actor no se declare nulo o anulado por las causas previstas en el Código Civil, sea que existan vicios de consentimiento o que faltare alguno de los otros elementos del contrato como el objeto y la causa. Sin embargo -señala- en el petitorio de la demanda se observa que nada pide el actor respecto de la derogatoria, nulidad o anulabilidad de ese contrato en el que se le notifica la voluntad de vender el inmueble y que además éste renunció al ejercicio de la preferencia ofertiva en forma volitiva, sin presión de ningún tipo, sin que se le vulnere su consentimiento libremente manifestado, por lo que invoca dicho contrato a su favor, conforme al principio de comunidad de prueba, adicionalmente a ello, en ningún tiempo hubo alguna oferta del demandante para adquirir la propiedad del inmueble.

          Manifestó también la parte demandada en su contestación, que si el actor considera que ese contrato es nulo o anulable porque violó alguna disposición de orden público, o porque su consentimiento de renunciar a la preferencia ofertiva fue dado por error o arrancado con violencia, o sorprendido por dolo, debió solicitarlo en la demanda, y al no hacerlo, es evidente que el juez no puede pronunciarse sobre la nulidad de una convención no solicitada expresamente por el actor, y de pronunciarse, incurriría la sentencia en el vicio de incongruencia positiva lo que acarrearía su nulidad, por lo que pidió se declare sin lugar la demanda intentada.

          DE LA RECONVENCIÓN

          Por su parte, el co-demandado CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, opuso reconvención o mutua petición, conforme lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por desalojo, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 40, literal “g” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.

          Alegó él que celebró con el demandante reconvenido contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 6 de agosto de 2010, bajo el N° 49, Tomo 196, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre un inmueble constituido por un local para uso comercial, con un área de trescientos quince metros cuadrados (315 M2), ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre Calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del estado Lara, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Avenida José Florencio Jiménez; SUR: Lindero Sur de la parcela; ESTE: Distribuidora de Licores Confianza-El Tamunangue; y OESTE: Lindero Oeste de la Parcela. Dicho inmueble forma parte de uno de mayor extensión que tiene un área general de seiscientos ochenta y seis metros cuadrados con treinta y cuatro centímetros cuadrados (686,34 M2), dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: con Autopista Centro Occidental, que es su frente; SUR: con terrenos ocupados por el Aserradero El Rubí; ESTE: Con Calle 6 del Barrio Pueblo Nuevo; y OESTE: con galpón industrial y terreno que es propiedad de José Ramón Domínguez Rodríguez.

          Indicó que el contrato de arrendamiento se celebró, de acuerdo con su cláusula cuarta, por un lapso de cinco (5) años fijos, no prorrogable, contados a partir del 1° de marzo de 2010 hasta el 27 de febrero de 2015 y luego de ello, se le otorgó la prórroga legal al arrendamiento de dos (2) años, conforme lo establece el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prórroga que, conforme acuerdo celebrado el 19 de diciembre de 2016, se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2017, plazo que se convino sería fijo, definitivo e improrrogable, no sujeto a notificación alguna por parte de “el arrendador” a “el arrendatario”.

          Señaló que de igual forma el arrendatario se obligó en ese convenio a entregar el inmueble libre de personas y cosas salvo las contenidas en el inventario adjunto al contrato de arrendamiento propiedad de la empresa Fuente de Soda y Restaurant Tamunangue, S.R.L. quedando a su favor todas las mejoras realizadas en el mismo durante la vigencia de la relación arrendaticia, y asimismo se estableció que durante ese lapso el arrendatario no cancelaría canon de arrendamiento alguno a los fines de facilitar la entrega del inmueble a la fecha establecida en ese documento.

          Resaltó que el arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble a la fecha establecida en el referido convenio, hecho este que lo lleva a demandar el desalojo del inmueble antes identificado objeto del contrato de arrendamiento, conforme a lo establecido en el artículo 40, literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en caso de no desalojar el inmueble en forma voluntaria, solicita sea condenado a ello, ordenándose la entrega del mismo al reconviniente libre de bienes y personas.

          CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

          Mediante escrito de fecha 30 de abril de 2018, la parte actora, dio contestación a la reconvención invocada, oponiendo como defensa de fondo la falta de cualidad tanto activa como pasiva, ello motivado al hecho de la enajenación del inmueble arrendado hecha por el demandado reconviniente, mediante documento autenticado en fecha 3 de noviembre de 2016, anotado bajo el N° 6, Tomo 188, folios 29 al 31, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, estado Lara, al co-demandado José Ramón Domínguez Rodríguez, identificado en autos, que obra en los autos del Folio 14 al 19, el cual fue posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara bajo el N° 2011.2013, Asiento Registral N° 3, del inmueble matriculado bajo el N° 363.11.2.2.3816, en fecha 07 de abril de 2017, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011.

          Asimismo, a todo evento, negó y rechazó la reconvención propuesta ya que la misma pretende el desalojo por vencimiento del contrato, señalando, primero, que la relación arrendaticia se indeterminó en el tiempo, toda vez que culminada la vigencia del contrato inicialmente convenida, el 27 de febrero de 2015, su representado y arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado y pagando a su arrendador, el hoy demandado reconviniente, mensualmente, el monto del canon establecido; y segundo, que tal como lo señala el demandado reconviniente, su pretensión se fundamenta en el contrato-convenio suscrito en fecha 19 de diciembre de 2016 (Folios 12 y 13), siendo que para el momento de la suscripción del referido contrato-convenio, el demandado reconviniente ya no era propietario y menos aún arrendador del inmueble objeto de retracto, por efecto de la enajenación del mismo efectuada en fecha 3 de noviembre de 2016, por lo que este carecía de legitimación para la suscripción del referido contrato- convenio”, por lo que pidió que la reconvención sea declarada improcedente.

          DE LA CONTESTACION DEL CO-DEMANDADO JOSE RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ.

          Mediante escrito presentado en fecha 16 de abril de 2018, por los apoderados del ciudadano JOSE RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, en su carácter de co-demandado en este juicio, procedió a dar contestación a la demanda interpuesta en los términos que siguen: En primer lugar, y como punto previo al fondo de la demanda, opusieron la falta de cualidad activa para proponer la presente acción, ya que consta en documento acompañado por el propio demandante, la existencia de un finiquito de la relación arrendaticia contenida en el último contrato suscrito entre el actor el arrendador, el cual debe valorarse en virtud del principio de comunidad de prueba, mismo suscrito por las partes ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 06 de agosto de 2010 bajo el N° 49, Tomo 196 de los libros respectivos, y en el cual acuerdan voluntariamente dejar sin efecto jurídico, circunstancia que hace perder la titularidad para ejercer la presente acción.

          Destacan que este documento suscrito por el actor contiene la voluntad de extinguir su condición de arrendatario fijado de mutuo acuerdo con el arrendador, estableciéndose mutuamente otras obligaciones con fecha de entrega del inmueble y como contraprestación a ello, la exoneración en el pago de los cánones de arrendamiento, de donde le surge la interrogante de si le fue satisfecho su derecho a través de ese documento de finiquito de la relación arrendaticia, qué interés pudiera tener el demandante en reclamar alguna nulidad de venta del inmueble cuando dejó por sentado que ya no tenía ni ostentaba tal condición de arrendatario al momento de la interposición de la demanda. Expresaron los apoderados judiciales que ningún interés tiene la parte actora, por lo que el demandante carece de interés actual para proponer esta demanda, por haber sido satisfecho su derecho al quedar sin efecto su condición de arrendatario a través de un instrumento jurídico con plena validez, como se indica, y en la forma como lo dispone el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no tiene posibilidad jurídica de promover esta acción, por haber sido satisfecho su derecho, situación que, incluso, puede ser declarada de oficio por el tribunal.

          Así mismo, los prenombrados apoderados judiciales rechazaron la demanda en todas cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, excepto en aquellos que de manera específica admiten como ciertos; negaron que el demandante tenga algún derecho de preferencia ofertiva de comprar el inmueble, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; negaron que se deba anular la venta que se le hizo a su representado; alegaron que existe un elemento del que se evidencia la improcedencia de la acción como lo es, que el actor ocupa solo parte del inmueble sobre el cual se hizo la venta global, como consta en las cláusulas primera, segunda y sexta del documento de finiquito acompañado con la demanda, por lo que es claro que no puede pretender la nulidad de una operación de compra-venta sobre un inmueble sobre el cual no ocupa sino en forma parcial, aunado al hecho de que fue notificado en forma personal de la operación de venta y que no obstante no tener derecho, renuncia al ejercicio de esta acción de retracto, y precisa que no se debe confundir que las normas de arrendamiento son de orden público y la renuncia de un derecho que ella consagra por no ejercerlo, ello sí es plenamente válido, argumento que fundamenta citando jurisprudencia, por cuyos razonamientos pide sea declarada sin lugar la demanda.

          Establecido lo anterior, y descendiendo a los autos, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa la Sala que cursan a los autos:

          DE LA PROMOCIÓN DE LAS PRUEBAS

          PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA CIUDADANO MIGUEL DA SILVA LOUREIRO:

          En el lapso probatorio:

          Promovió en copia certificada “Contrato de Arrendamiento” autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto del estado Lara, en fecha 6 de agosto de 2010, marcado con la letra “A”; el cual se valora como instrumento privado reconocido y de fecha cierta, por lo que esta Sala le otorga pleno valor probatorio en razón de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, del cual se desprende la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se establece.

          Promovió documento marcado con la letra “B”; “Convenio” celebrado entre las partes el cual no fue desconocido por la parte al que se le opone, en consecuencia, esta Sala le otorga pleno valor probatorio como un instrumento privado, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.363 del Código Civil, del cual se puede evidenciar la pretensión del propietario-arrendador de que el accionante-arrendador renunciara a su derecho preferente y, como resultado de lo anterior, a su derecho de accionar a través de una demanda de retracto legal arrendaticio, es decir, a la renuncia de la cualidad activa que lo faculta para accionar en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 6 de Código Civil y el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

          Promovió copia certificada del documento autenticado en fecha 3 de noviembre de 2016, marcado con la letra “C”; el cual se valora como instrumento público por lo que esta Sala le otorga pleno valor probatorio según las reglas de la sana crítica, en razón de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende la primera enajenación –contrato privado- del inmueble objeto del presente caso, hecha por el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez Jardim al ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, antes de efectuar la notificación al demandante, y por ende, la subrogación de este último a la relación arrendaticia del vendedor, de conformidad con lo establecido en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

          Promovió copia certificada del documento protocolizado en fecha 7 de abril de 2017, por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara; el cual se valora como instrumento público, por lo que, esta Sala le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se aprecia la protocolización del inmueble objeto de causa, por los ciudadanos ut supra mencionados. Así se establece.

          Promovió copia certificada de documento protocolizado en fecha 6 de julio de 2017, por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, identificado como anexo 1; el cual se valora como instrumento público por lo que, esta Sala le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se aprecia la segunda enajenación del inmueble objeto del presente juicio, realizada por el ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, a los ciudadanos Víctor Roberto De Andrade Ribeiro y Licetty De Andrade Ribeiro, por ende, la subrogación de estos a la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

          Acompañó a su libelo identificados con las letras D, F, G, H, I, J, L, O, P, comprobantes de pago de cánones de arrendamiento, los cuales se les otorga pleno valor probatorio por cuanto no fueron desconocidos por la parte contraria, todo ello con fundamento a lo establecido en la norma contenida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

          PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE CODEMANDADA CIUDADANO JOSÉ RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ:

          Promovió en original documento autenticado contentivo de la revocatoria del poder otorgado por la empresa Fuente de Soda Restaurante Tamunangue S.R.L; el cual se valora como instrumento público por lo que esta Sala le otorga pleno valor probatorio en razón de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del que se desprende que se acreditó el cumplimiento del convenio suscrito entre las partes, donde se omitió la cualidad jurídica del accionante, por lo cual, esta Máxima Jurisdicción Civil lo declaró nulo en la primera parte de esta sentencia. Así se establece.

          Promovió inspección judicial al inmueble arrendado, el cual se valora como instrumento público por lo que esta Sala le otorga pleno valor probatorio según las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que la porción del local que ocupa el demandante, no se corresponde con la porción global del inmueble enajenado. Así se establece.

          PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL CODEMANDADO RECONVINIENTE CIUDADANO CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM

          Promovió merito favorable de los autos. Debe señalar esta Sala que la sola enunciación del merito de autos no constituyen prueba alguna que requieran ser valorados y menos “cuando le favorezcan”, pues las pruebas e indicios extraídos de autos incumben y favorecen al proceso como medio para establecer la certeza de los hechos y no pertenecen a una y otra parte. Así se establece.

          Promovió copia simple de documento de propiedad protocolizado en fecha 26 de julio de 201, por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, identificado con la letra “A”, el cual se valora como instrumento público por lo que esta Sala le otorga pleno valor probatorio en razón de que el mismo no fue desvirtuado por el adversario de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del cual se desprende que el inmueble en su área total tiene una dimensión mayor al área que ocupó en arrendamiento el demandante-reconvenido. Así se establece.

          Promovió inspección judicial, la cual fue ya valorada en consideraciones anteriores y se dan aquí por reproducidas. Así se establece

          Ahora bien, de conformidad con el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, el cual establece lo siguiente:

“…La relación arrendaticia es el vínculo de carácter convencional que se establece entre el arrendador del inmueble destinado al comercio, en su carácter de propietario, administrador o gestor del mismo, y el arrendatario, quien toma dicho inmueble en arrendamiento para ejecutar en él actividades de naturaleza comercial, generen éstas lucro, o no…

Cuando el propietario del inmueble no fuere su arrendador, será solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia, conjuntamente con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, sin perjuicio de los negocios jurídicos que éstos hubieren celebrado o acordado…”.

          De acuerdo con el contenido de la norma, solo el propietario, el administrador o gestor, pueden tener el vínculo de carácter convencional para arrendar el inmueble destinado al comercio, es decir, que el ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, para poder tener el derecho de arrendar el local comercial ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia Juan de Villegas del Municipio Iribarren del estado Lara; imperativamente tiene que ser propietario del bien inmueble y, en caso contrario, que haya traspasado la propiedad, como en la presente causa, el ciudadano JOSÉ RAMÓN DOMÍNGUEZ RODRÍGUEZ, como nuevo propietario, debe ser solidariamente responsable, respecto de las obligaciones de la relación arrendaticia. (Mayúsculas de la Sala).

          En ese sentido, el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías. Derecho Civil IV15a. Edición. Caracas, 2005. Respecto a la Legitimación para dar en Arrendamiento, consideró lo siguiente:

“…La legitimación no se requiere al mismo título cuando se trata de vender que cuando se trata de arrendar, ya que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato.

Varios son los legitimados para dar en arrendamiento:

1° Puede arrendar el propietario que tenga la plena propiedad, aunque su derecho esté sujeto a condición resolutoria, pues aun cuando la con­dición se cumpla, el arrendamiento celebrado subsiste (por lo menos, en la medida en que haya sido un acto de simple administración). Pero si el inmueble está hipotecado, el propietario no puede arrendarlo a término fijo sin el consentimiento del acreedor, so pena de que el término se reducirá al año corriente al tiempo del vencimiento de la hipoteca a no ser que, tratándose de fundos rústicos se requiera más de un año pa­ra la recolección de la cosecha, pues, en tal caso, el arrendamiento du­rará hasta dicha recolección (C.C. art. 1.581). La acción de reducción corresponde al acreedor hipotecario y a sus causahabientes.

En el caso de comunidad, la cosa indivisa puede ser arrendada por acuerdo de la mayoría en los términos del artículo 764 del Código Civil.

2^o Puede arrendar también el enfiteuta.

3^o Puede arrendar el usufructuario, teniendo en cuenta las siguientes reglas (C.C. art. 598):

A) Si el usufructo debía cesar en tiempo cierto y determinado, el arrendamiento celebrado por el usufructuario sólo subsiste por el año corriente al tiempo de la cesación del usufructo, salvo que tratándose de fundos cuya cosecha principal se realiza en más de un año, durará por todo el tiempo que falte para la recolección de la cosecha que estu­viere pendiente cuando cesa el usufructo.

B) Caso contrario, o sea, cuando el usufructo no debía cesar en tiempo cierto y determinado, es necesario distinguir:

a) Los arrendamientos celebrados originalmente por 5 o menos años, subsisten por todo el tiempo estipulado, aunque antes cese el usufructo, salvo lo que se dirá bajo c).

b) Los arrendamientos celebrados originalmente por mayor tiempo subsisten por el quinquenio corriente al tiempo de la cesación del usu­fructo. El primer quinquenio se cuenta desde el día del arrendamiento y los demás desde el vencimiento del quinquenio anterior.

c) Los arrendamientos por 5 o menos años celebrados o renovados más de un año antes de su ejecución, si los bienes son rurales, o más de 6 meses si son urbanos, no tendrán efecto alguno cuando su ejecución no haya comenzado antes de la cesación del usufructo.

4^o Puede arrendar el propio arrendatario caso en el cual se habla de subarrendamiento, institución de la que se tratará “infra” (Cap. XXV).

III. Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usu­fructuario ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable. A pesar de la opinión contraria de Laurent, no existe analogía entre la venta y el arrendamiento de la cosa ajena porque mientras la venta es traslativa, el arrendamiento solo crea obligaciones entre las partes.

1° Los efectos del arrendamiento de la cosa ajena entre las partes son los siguientes:

A) Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario, etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios co­rrespondientes.

B) Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste mientras no ocurra la evicción; pero surge la cuestión de si consumada ésta el arren­datario pueda exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha incumplido su obligación.

C) Igual es la situación cuando una parte era de buena fe y la otra de mala. Sin embargo, hubiera sido preferible dar acción al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la situación de estar sujeto al contrato mien­tras no ocurre la evicción y al mismo tiempo temer que ésta ocurra en cualquier momento.

2^o El arrendamiento de la cosa ajena es “res inter alios acta” para el titular verdadero del derecho real correspondiente, de modo que nada le impide desposeer al arrendatario…”

          En el caso de autos se evidencia, que la parte actora suscribió contrato de arrendamiento -en principio- con el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez Jardim, propietario y arrendador de un inmueble de trescientos quince metros cuadrados (315,00 m²) con base a su derecho de propiedad que le acredita propietario sobre el local comercial; posteriormente, el propietario-arrendador dio en venta un inmueble de mayor extensión, al ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, de seiscientos ochenta y cuatro mil con treinta y cuatro metros (684,34 m2) donde se encontraba el inmueble arrendado tantas veces mencionado, y éste último, traspasó dicha propiedad a los ciudadanos Víctor Roberto de Andrade Ribeiro y a Licetty de Andrade Ribeiro.

          Asimismo, debemos precisar lo siguiente: el contrato de arrendamiento lo pueden suscribir el propietario, administrador o gestor del mismo, en ese sentido se puede determinar que los sujetos que no hayan actuado en un contrato de arrendamiento con algunas de estas condiciones, evidentemente de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no tienen legitimidad para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento sin que haya expirado el primero, y por vía de interpretación, tendrá legitimidad para solicitar el desalojo y serán solidariamente responsables por aquellos contratos heredados de los inmuebles adquiridos.

          En ese sentido, se puede constatar que el ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, quien suscribió el contrato de arrendamiento con el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez Jardim, en su condición de propietario del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, que el mismo tiene cualidad activa para demandar por retracto legal arrendaticio, en vista de que aún posee el inmueble arrendado y así lo ampara la Ley según lo establece el artículo 6 del mencionado Decreto, ya que como se expresó anteriormente, la venta a un tercero adquiriente no priva al mencionado ciudadano de ejercer su legítimo derecho a reclamar el derecho preferente y demandar el retracto legal arrendaticio, según el caso, ya que el nuevo adquiriente se subroga los deberes y derechos del arrendador primigenio.

          Con referencia a lo anterior, esta Sala de Casación Civil y la Sala Constitucional, ha establecido de manera concurrente el criterio a seguir cuando se interponen demandas de este tipo, en lo que tiene que ver al derecho preferente del arrendatario cuando se da en venta de manera total el inmueble arrendado, el cual estaba regulado por el derogado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario en su artículo 49, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, estableciendo lo siguiente:

“…El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado…”.

          El anterior Decreto fue derogado parcialmente por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011, Extraordinario, y esta a su vez, sustituida por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, no obstante, aunque en el caso bajo estudio, fue realizada la totalidad de la venta del inmueble el 3 de noviembre de 2016, encontrándose vigente para esa fecha el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que la norma o el criterio a aplicar en el presente caso, vista la ausencia de artículo expreso, es el que de manera recurrente venía aplicando este Máximo Tribunal antes de la entrada en vigencia de dicho Decreto, el cual estableció lo siguiente:

          En lo que respeta al retracto legal arrendaticio, la Sala Constitucional en sentencia número 5121, de fecha 16 de diciembre de 2005, (caso: Calzados París S.R.L.), estableció lo siguiente: “…la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de este. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendrá de ofertar los locales que conforman este a todos los arrendatarios que los ocupan…”.

          Criterio que fue ratificado por esa misma Sala, en sentencia número 1.667, de fecha 27 de noviembre del 2014, (caso Conrado Marín Marín), en el que se dispuso:

“…En este sentido, conviene señalar lo previsto en los artículos 43 y 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

Artículo 49: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

De modo que de acuerdo con la disposición supra transcrita, el derecho de retracto legal arrendaticio resulta una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho la transmisión de la propiedad, lo que hace que ambas figuras, aún cuando son autónomas, se presentan consecuencialmente la una de la otra.

Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario; por su parte el retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Ahora bien, resulta preciso hacer referencia a la sentencia n° 5.121 del 16 de diciembre de 2005, en la cual la Sala Constitucional, señaló lo siguiente:

“… en este orden, el artículo 49 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:”

(…Omissis…)

Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.

En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 

(…Omissis…)

Finalmente, la Sala quiere precisar que la hoy accionante, en su condición de arrendataria de la fracción del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el adquirente nuevo del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato…”

Conforme a la doctrina de este Máximo Tribunal, no es procedente el retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, como sucedió en el presente caso.

Nótese que la recurrida estableció que el arrendatario ocupaba parte, más no la totalidad del inmueble vendido, sin embargo, no aplicó la norma jurídica llamada regular dicho supuesto de hecho, referido a la venta del bien en bloque o de manera global, no implica  que el  bien debe ser ofrecido en venta previamente al arrendatario, por  cuanto de acuerdo a la norma bajo estudio, la arrendadora no está obligada a hacerle el ofrecimiento de la venta en forma prioritaria, porque la preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario en su totalidad…”. (Negrillas y subrayado del texto).

          Establecido lo anterior, de acuerdo a lo expresado por la Sala Constitucional en sentencia número 1.158, de fecha 15 de diciembre de 2016 (caso: Daniel Beyloune González) y del análisis de las actas procesales que comprenden el expediente, esta Sala observa que la parte actora, ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, es arrendatario de un inmueble constituido por local comercial ubicado en la Autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Parroquia Juan de Villegas del Municipio Iribarren del estado Lara, desde el 1° de marzo 2010, hasta el 27 de febrero de 2015, con una prorroga legal de 2 años, es decir, hasta 27 de febrero de 2017.

          Asimismo, se constató que el ciudadano Carlos Alberto Rodríguez Jardim, arrendador-propietario –en principio-, en fecha 3 de noviembre de 2016, le dio en venta al ciudadano José Ramón Domínguez Rodríguez, la totalidad del inmueble, motivo por el cual el arrendatario-accionante Miguel Da Silva Loureiro, introduce la demanda por retracto legal arrendaticio, que si bien es cierto, fue declarada por el juez de alzada en su primer punto, sin lugar la apelación, la misma erró –como se estableció en la primera parte de la sentencia- en la parte motiva al declarar la falta de cualidad activa del accionante, es decir, que el arrendatario no tenía legitimación procesal para demandar en juicio, cuando esta Sala evidenció de las actas que conforman el expediente, específicamente el “convenio” suscrito por las partes consignado por el demandante marcado con la letra “B”, que el mismo sí tenía cualidad para interponer la acción, de conformidad con el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece el carácter irrenunciable de los derechos previstos en la mencionada Ley; no obstante lo anterior, también es cierto, que dicha declaratoria no es determinante en el dispositivo del fallo, en virtud de que el juez de alzada aplicó acertadamente el criterio imperante de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliario de 1999, en su artículo 49, donde se verificó que el accionante no le asistía el derecho preferente en vista de que el inmueble fue vendido en su totalidad y no de manera parcial.

          De manera que, conforme con la doctrina de este Máximo Tribunal, el retracto legal no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, por consiguiente, no se aplica al presente caso, ya que como fue expresado previamente, el arrendador es propietario de un inmueble con una superficie total de SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON TREINTA Y CUATRO CENTÍMETROS CUADRADOS (686,34MTS2) ubicado en la Autopista vía Centro Occidental, hoy avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo de esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas en jurisdicción del Municipio Iribarren del estado Lara, donde el arrendatario-demandante, ocupa sólo una parte del mencionado inmueble, específicamente un área de TRESCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS (315,00 MTS 2), ubicada en la dirección arriba señalada, de acuerdo al contrato de arrendamiento, en consecuencia, el derecho que tiene como arrendatario, el mencionado ciudadano, para obtener la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio, estaba referida única y exclusivamente a la parte del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, y no a la totalidad del mismo, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, por lo que era potestativo para el propietario disponer de la globalidad del inmueble para su enajenación, sin que mediara su obligación de reconocer la preferencia ofertiva del arrendatario, en virtud del criterio reiterado por la Sala Constitucional de la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Negrillas y Mayúsculas de la Sala).

          Es por lo antes expuesto, que resulta evidente que opera la excepción prevista en el mencionado criterio de la Sala Constitucional, y por lo tanto, no procede el retracto legal arrendaticio, lo que conlleva a declarar sin lugar la presente demanda por retracto legal arrendaticio. Así se establece.

          DE LA RECONVENCIÓN

Ahora bien, por cuanto se aprecia que la parte codemandada, ciudadano CARLOS ALBERTO RODRÍGUEZ JARDIM, propuso demanda reconvencional por desalojo de local comercial con fundamento en el literal “G” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual señala como causal de desalojo lo siguiente: “…que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.

De la norma parcialmente transcrita, se desprende que una de las causales para la procedencia en derecho del desalojo es que el contrato suscrito por las partes se encuentre vencido, que no exista entre ellas acuerdo de prórrogas, y que no exista renovación.

En el caso bajo juzgamiento, quedó demostrado en autos que el contrato de arrendamiento presentado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto el 6 de agosto de 2010, estableció en su cláusula cuarta, que el “…término de duración de este contrato es de cinco años (05) fijos es decir, sin prórroga…”, contados desde el 1° de marzo de 2010 hasta el día 27 de febrero de 2015, señalándose además en la cláusula décima que “…Una vez cumplido el lapso establecido de cinco años (05) para la duración del presente contrato, “EL ARRENDATARIO” deberá proceder a la desocupación del inmueble…”.

En este orden de ideas, al tratarse el convenio suscrito de un contrato a tiempo determinado, en el cual según el artículo 26 de la precitada ley tiene una prórroga legal de dos años, el arrendatario debía entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal señalada, vale decir, al día 31 de diciembre del año 2017, lo que concatenado con el convenio privado celebrado entre las partes, el arrendatario estaba obligado a cumplir con la entrega en la fecha pactada, por lo que al verificarse que a la fecha de la demanda reconvencional, el demandante reconvenido no dio cumplimiento a su obligación de entrega del inmueble alquilado, hace procedente la demanda por desalojo de local comercial con fundamento en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, con la consecuente entrega del inmueble. Así se declara.

En consecuencia, es forzoso para esta Sala declarar con lugar la pretensión reconvencional por desalojo propuesta, al verificarse que al vencimiento del término legal otorgado, el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el local comercial arrendado, tal como se establecerá en la parte dispositiva de esta decisión. Así se decide.

D E C I S I Ó N

          En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, de fecha 22 de marzo de 2022. En consecuencia, se declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE, el alegato de falta de cualidad del actor; SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Miguel Da Silva Loureiro, contra los ciudadanos Carlos Alberto Rodríguez Jardim, José Ramón Domínguez Rodríguez, Víctor Roberto De Andrade Ribeiro y Licetty De Andrade Ribeiro, estos dos últimos, terceros coadyuvantes. TERCERO: CON LUGAR la reconvención por desalojo de local comercial propuesta por el codemandado Carlos Alberto Rodríguez Jardim y, en consecuencia, SE ORDENA la entrega inmediata del local para uso comercial, totalmente libre de personas y bienes, con área de trescientos quince metros cuadrados (315,00 m2), ubicado en la autopista Centro Occidental, hoy Avenida José Florencio Jiménez, entre calles 6 y 7 del Barrio Pueblo Nuevo, Barquisimeto, Parroquia Juan de Villegas, Municipio Iribarren del estado Lara, comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Avenida José Florencio Jiménez; SUR: Lindero sur de la parcela; ESTE: Distribuidora de Licores Confianza El Tamunangue; y OESTE: Lindero oeste de la parcela. CUARTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora reconvenida por resultar totalmente vencida. Dada la declaratoria con lugar del recurso de casación, no hay condenatoria en costas recursivas.

          Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

          Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, con sede en Barquisimeto. Particípese de esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

          Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los siete (7) días del mes de noviembre de dos mil veintidós. Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

Presidente de la Sala,

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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

 

Vicepresidente-Ponente,

 

 

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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

Magistrada,

 

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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

 

La Secretaria,

 

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VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA

 

Exp. AA20-C-2022-000213

Nota: publicada en su fecha a las

 

La Secretaria,