SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2022-000048

Magistrada Ponente: CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

 

En el juicio por cumplimiento de contrato, intentado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 16 de julio de 2003, bajo el N° 5, Tomo 93-A, representada judicialmente por los abogados Henry Franco Hernández, Rita Amada Franco Hernández y Ana Elisa Montero, inscritos en el  Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 120.186, 33.393 y 170.215, respectivamente; en contra de los ciudadanos YANET YAMILETH OCA de GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL, de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 12.470.613 y V- 15.206.672, respectivamente; representados judicialmente por el abogado Johel Rafahel Vergara Labrador, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 83.151; el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la mencionada Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia en fecha 4 de noviembre de 2021, mediante la cual declaró: 1) con lugar el recurso de apelación ejercido por el abogado Johel Rafahel Vergara Labrador, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión proferida en fecha 25 de octubre de 2018, por el juzgado de primera instancia; 2) sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato; 3) parcialmente con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato de compraventa, en consecuencia, ordenó a la parte actora reconvenida sociedad Mercantil Multiservicios Salva 32, C.A., entregar y poner en posesión de los demandados el puesto de estacionamiento individual signado con el N° 20, y los maleteros distinguidos MS-01, con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2), y MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2), asignados en el documento de venta, tal como lo prevé el documento de condominio del edificio Villa Magna.

         Contra la precitada decisión, en fecha 22 de noviembre de 2021, la representación judicial de la parte actora abogado Henry Franco Hernández, supra identificado, anunció recurso extraordinario de casación, y en fecha 31 de enero de 2022, el Juzgado Superior ordenó realizar el cómputo por Secretaría, admitió el recurso de casación, y la remisión del expediente a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

         El Alguacil de esta Sala, en fecha 10 de febrero de 2022, dejó constancia del recibo del oficio 003-2022, y del expediente N° AP71-R-2019-000274, provenientes del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conformado por dos (2) piezas y un (1) cuaderno de medidas, y se dio entrada en el Libro de Registro.

         En fecha 23 de febrero de 2022, se dio cuenta a la Sala y se asignó la ponencia al Magistrado Francisco Ramón Velázquez Estevéz.

         En fecha 2 de marzo de 2022, el abogado Henry Franco Hernández, con el carácter de autos, presentó escrito de formalización del recurso extraordinario de casación ante la Secretaría de la Sala de Casación Civil.

         Posteriormente, en fecha 22 de marzo de 2022, el abogado Johel Rafahel Vergara Labrador, con el carácter de autos, presentó escrito de impugnación al recurso de casación interpuesto.

         Vista la designación de las Magistradas y los Magistrados principales y suplentes del Tribunal Supremo de Justicia en sesión ordinaria de la Asamblea Nacional del día 26 de abril de 2022, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 6.696, Extraordinario, de fecha 27 de abril de 2022, y en la misma fecha, la conformación de la Junta Directiva de este Alto Tribunal en sesión de la Sala Plena, por auto de fecha 16 de mayo de 2022 se constituyó la Sala de Casación Civil de la manera siguiente: Magistrado Presidente Henry José Timaure Tapia; Magistrado Vicepresidente José Luis Gutiérrez Parra; Magistrada Carmen Eneida Alves Navas; Secretaria Abogada Victoria de los Ángeles Vallés Basanta, y Alguacil Moisés de Jesús Chacón Mora. Seguidamente, se designó ponente a la Magistrada Doctora CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, y, en consecuencia, pasa la Sala a decidir en los términos que a continuación se expresan:

 

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

-I-

         De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil se denuncia la infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° eiusdem, en concordancia con el artículo 244 ibídem, por el vicio de incongruencia positiva.

         Al respecto, el formalizante alegó:

“…De la transcripción del precedente fragmento de la Sentencia Recurrida, se evidencia que el Sentenciador de Alzada, infringió el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y el ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, al declarar en la motiva de la Sentencia Recurrida, sin elemento probatorio alguno que lo sustente, el siguiente pronunciamiento: ‘...razón por la cual resulta lógico concluir que la actora reconvenida realizó cambios en la distribución de los puestos de estacionamientos y maleteros asignados en el documento de venta del Apartamento propiedad de la parte demandada reconviniente, entregando un puesto de estacionamiento (N° 27), y dos maleteros (MS-30 y MS-31), no identificados en el documento de venta'; declaración que no guarda relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión del Actor Reconvenido, referida a la Demanda de Cumplimiento de Contrato de Compra Venta de Inmuebles, a que se contrae el presente juicio, (un 1 Puesto de estacionamiento y tres (3) Maleteros), ni con los términos en que los Demandados propusieron la Reconvención y las defensas sobre las cuales fundaron su Recurso de Apelación. Ninguna de las Partes que conforman el contradictorio, interpusieron semejante alegato o defensa. Ciertamente el Juzgador de la Recurrida, se apartó arbitrariamente de los límites de la controversia que le fue sometida a su consideración, lo cual lo condujo a decidir sobre un alegato inexistente dentro del mundo de la realidad procesal de la causa, incurriendo de plano en el vicio de Incongruencia Positiva. El Juez como operador de Justicia, no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos.

En este orden, se delata que el Sentenciador de alzada, incurrió en el vicio de Incongruencia positiva, por cuanto lo resuelto no formó parte de la litis (demanda y contestación), ni fue alegado dentro de los planteamientos del Recurso de Apelación, con lo cual la alzada se excedió en el límite de lo sometido a su consideración, suplió excepciones y argumentos de hecho no alegados ni probados en autos por las partes, vulnerando así en forma flagrante el Principio de exhaustividad preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece que el Juez: ‘Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados’; en el mismo orden la Sentencia Recurrida, infringe el ordinal 5o del artículo 243 ibidem, por no contener decisión, expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas en el libelo de la demanda, la contestación y en el Recurso de Apelación, excediendo así los límite de lo sometido a la consideración del Juzgador.

En relación con el requisito de congruencia, esta Sala en distintos fallos, ha establecido que toda sentencia debe contener decisión expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, pues, esta norma en correspondencia con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constriñe al juzgador a decidir sobre todo lo alegado y solo lo alegado en autos, sin que pueda suplir este excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes.

 

En efecto, el vicio de incongruencia positiva surge cuando se exorbita el thema decidendum, cuando la sentencia va más allá de 'solo lo alegado por las partes', cuando no se ajusta a la exigencia de exhaustividad y, en materia de apelación, cuando la alzada excede el límite de lo sometido a su consideración.

Ha sido pacífica y constante la jurisprudencia de esta Sala, respecto a la obligación que tienen los jueces de pronunciarse sobre todo cuanto haya sido alegado y probado durante el proceso, y únicamente sobre aquello que ha sido alegado por las partes. Por tanto, resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

En consecuencia, la sentencia recurrida deberá ser declarada nula, a tenor de lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, por contener ultrapetita.

La infracción delatada, impidió al fallo alcanzar su finalidad, pues condujo a la declaratoria de Parcialmente con Lugar la Reconvención…”. (Resaltados del escrito).

 

Para decidir, la Sala observa:

De la delación transcrita se infiere que el formalizante le atribuye a la recurrida el vicio por incongruencia positiva al concluir que “la actora reconvenida realizó cambios en la distribución de los puestos de estacionamiento y maleteros asignados en el documento de venta del apartamento propiedad de la parte demandada reconviniente, entregando un puesto de estacionamiento (N°27), y dos maleteros (MS-30 y MS 31), no identificados en el documento de venta”.

Al respecto, a su decir esto “no guarda relación con los términos en que fue planteada la pretensión, ni con los términos en que los demandados propusieron la reconvención y ninguna de las partes este alegato o defensa”.

En tal sentido, considera que “el juzgador se apartó de los límites de la controversia que le fue sometida a su consideración lo cual lo condujo a decidir sobre un alegato inexistente” ya que, el juicio “se contrae al cumplimiento de contrato de compra-venta de inmuebles –un puesto de estacionamiento y tres maleteros”.

Ahora bien, para analizar la denuncia expuesta se pasa a transcribir el extracto pertinente de la sentencia recurrida, en la cual se declaró:

“…Alega la representación judicial de la parte demandada, no obstante reconocer que efectivamente en fecha 23 de agosto de 2011, se celebró un contrato de venta de un (1) puesto de estacionamiento y dos (2) maleteros, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 24, Tomo 68 de los libros respectivos, que la misma viola disposiciones de orden público, haciendo referencia al artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no es posible legalmente disponer de puesto de estacionamiento y maleteros de forma separada al apartamento del que forman parte.

(…Omisiss…)

 Alega el apoderado judicial de los ciudadanos Yaneth Yamileth Oca de Geraldino, que la decisión emitida por el a quo se encuentra incidida en el vicio de incongruencia negativa, al no emitir pronunciamiento sobre la reconvención propuesta, específicamente en la falta de entrega de los maleteros por parte de la demandante a los demandados conforme al documento de propiedad de los mismos, declarando de ese modo, sin lugar la reconvención propuesta.
En efecto, en la oportunidad de la contestación a la demanda, expone la representación judicial de los demandados, lo siguiente:
‘…procedo en este acto, a RECONVENIR a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., (antes S.R.L.), (…), por cumplimiento de contrato de COMPRA-VENTA protocolizado el 23 de marzo de 2011, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el número 2011.267, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 215.1.1.13.4041, correspondiente al folio real del año 2011, anexo “C”, en dicho documento se indicó que se daba en venta pura, simple (sic) perfecta e irrevocable un “(…) un apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. (…) Asimismo le corresponde en propiedad los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); y Ms-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2) (…)’
Ciudadano Juez, debo recalcar que la mala fe de la reconvenida de demandar un supuesto incumplimiento generado por unos contratos simulados que hizo firmar a mis representados mediante engaño, cuando la realidad de los hechos, es que, MULTISERVICIOS SALVA 32 C.A., nunca cumplió con la entrega de los cuatro puestos de estacionamiento, ya que sólo entregó tres de los cuatro que le correspondían al inmueble anteriormente identificado, (…)

(…Omissis…)

La sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32 C.A., nunca cumplió con la entrega de los cuatro puestos de estacionamiento, ya que sólo entregó tres (el puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 20, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13), de los cuatro que le correspondían al inmueble anteriormente identificado, por lo que nunca ha cumplido con la entrega del puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 01. Ni tampoco ha cumplido con la entrega de los maleteros distinguidos como MS-01 (…); MS-03 (…); MS-26 (…), ya que los maleteros que actualmente poseen no son los mismos que se nombran en el documento de propiedad.
Por ello, en nombre de los ciudadanos (…), DEMANDO de (sic) la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32 C.A., el cumplimiento de lo preceptuado en el contrato de COMPRA-VENTA protocolizado el 23 de marzo de 2011, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el número 2011.267, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 215.1.1..13.4041, correspondiente al folio real del año 2011(…), en cuanto a la entrega de “(…) los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); y Ms-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2)(…)’.

En la oportunidad para contestar, los demandados se excusaron del cumplimiento de su obligación alegando que mal pudieron haber realizado venta alguna sobre los puestos de estacionamiento que le corresponden por documento de propiedad, ya que su apartamento identificado como PH, ubicado en el Edificio Villa Magna situado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, le pertenecen cuatro (4) puestos de estacionamiento y tres (3) maleteros que fueron asignados al momento de registrar el documento de condominio. Además, que de acuerdo a la Ley de propiedad Horizontal, los puestos de estacionamiento son inseparables e indivisible del apartamento y por ello inajenable individualmente, de manera que, dicha venta es ilegal al no estar autorizada en la mencionada ley ni por el documento de condominio. Asimismo indicaron, que la sociedad mercantil Multiservicios Salva 32 C.A., tampoco cumplió con la entrega de los cuatro (4) puestos de estacionamiento tal como fue establecido en el contrato de compraventa, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2011, bajo el Nro. 2011.267, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 215.1.1.13.4041, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, sino que sólo entregó tres (3), a razón por lo cual, reconvinieron la ejecución del contrato de compraventa en mención.
Entonces, ante la pretensión por vía reconvencional de cumplimiento de contrato de compra venta protocolizado el 23 de marzo de 2011, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando inscrito bajo el número 2011.267, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 215.1.1..13.4041, correspondiente al folio real del año 2011, en cuanto a la entrega de los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); y Ms-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2), precisa este Tribunal efectuar en forma previa las siguientes consideraciones:

(…Omissis…)

Ciertamente, tal como quedó establecido en el capítulo previo, la demandada reconviniente, adquirió por compra efectuada a la parte actora reconvenida un apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en el precitado y apreciado contrato, se hace constar que al referido apartamento le corresponde en propiedad los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); y Ms-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2); también ubicado en la Planta Semi-Sótano.

(….Omissis…)

Sin embargo, ha razonado este Juzgador actuando en Alzada, que contrario a lo resuelto por el A quo, el acto de disposición es irrito por violar expresa disposición legal, y adicionalmente, por tratarse de una norma imperativa, de orden público; lo que hace forzoso para este Juzgador, entrar a considerar si se ha verificado el incumplimiento alegado por la parte demandada reconviniente.

En tal sentido y con relación a la pretensión, existe una contradicción en la misma reconvención, pues al formular su petitorio, reclama el actor la entrega de los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); y Ms-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2) (…); mientras que en la oportunidad de argumentar sobre el incumplimiento afirma: “…La sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32 C.A., nunca cumplió con la entrega de los cuatro puestos de estacionamiento, ya que sólo entregó tres (el puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 20, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13), de los cuatro que le correspondían al inmueble anteriormente identificado, por lo que nunca ha cumplido con la entrega del puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 01. Ni tampoco ha cumplido con la entrega de los maleteros distinguidos como MS-01 (…); MS-03 (…); MS-26 (…)”; en consecuencia, realmente el supuesto incumplimiento se reduce, a la entrega del puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 01, y los maleteros distinguidos como MS-01, MS-03, y MS-26.
Para demostrar el incumplimiento de la parte actora reconvenida, la parte demandada reconviniente, aporta a los autos, los siguientes medios probatorios:
1.- Solicitó prueba de Informes a la Junta de Condominio de Residencias Villa Magna, en la cual, se peticiona, entre otras cosas, que indiquen cuantos puestos de estacionamiento y maleteros realmente poseen y ocupan, y cuáles son los números de estos, y finalmente que señale si existen puestos libres en las áreas destinadas a estacionamiento en el edificio denominado Residencias Villa Magna.- Al respecto, riela en los folios 283 y 284, resultas de la prueba de Informes, en los siguientes términos:
‘b) Conforme al documento de propiedad, le corresponden cuatro (4) puestos de estacionamiento, los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás del otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y tres (3) maleteros signados con los números MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03 con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); MS-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2).

(…)Sólo poseen tres (3) puestos de estacionamiento, el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás del otro, y el puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 01; Asimismo está en posesión de tres maleteros signados con los números MS-26, MS-30 Y MS-31 (sic)
(…)
No existen puestos disponibles en ninguna de las dos áreas del edificio Residencias Villa Magna, donde se encuentran ubicados los estacionamientos (sic)”

2.- Promueve prueba de Inspección Judicial la parte actora, específicamente en el área de estacionamiento, para que, con el auxilio de Practico Ingeniero Civil y Practico Fotógrafo, designado para el efecto, a los fines de dejar constancia de los siguientes hechos: 1) Dejar constancia de cuantos puestos de estacionamiento efectivamente ocupan los Propietarios del Pent-House YANET YAMILETH OCA PINTO DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL. 2) Dejar constancia mediante el auxilio del Práctico Ingeniero, de la identificación de los precitados puestos, área de ubicación, medidas y demás determinaciones, especialmente en cuanto al uso de áreas no demarcadas que estén siendo utilizadas por los precitados propietarios como estacionamiento. 3) Que informe si existen puestos libres en las áreas destinadas a estacionamiento en el edificio denominado Residencias Villa Magna. Igualmente, la parte demandada promueve Inspección Judicial, a los fines de dejar constancia de los siguientes hechos: 1) Dejar constancia en el sitio, conforme al documento de propiedad y condominio cuales son los puestos de estacionamiento que le corresponden al inmueble propiedad de sus representados. 2) Dejar constancia de cuántos y cuáles son los puestos de estacionamiento que efectivamente ocupan y tienen asignados sus representados: YANET YAMILETH OCA DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL. 3) Dejar constancia en el sitio conforme al documento de propiedad y condominio, cuales son los maleteros que le corresponden al inmueble propiedad de sus representados: YANETH YAMILETH OCA DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL. 4) Dejar constancia de cuántos y cuáles son los maleteros que efectivamente ocupan y tienen asignados sus representados: YANET YAMILETH OCA DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL.- Evacuada la referida inspección el Tribunal dejó constancia de lo siguiente:

‘(…) seguidamente se deja constancia de la inspección de la siguiente manera: con respecto al particular primero del escrito de pruebas de la parte accionante: se evidencia que en el estacionamiento se encuentran identificados dos puestos de estacionamiento identificado PH, y la parte afirma que actualmente usan 3 puestos de estacionamiento. Con respecto al particular 2 del escrito de promoción de pruebas de la parte actora, el practico ingeniero señalo (sic) que conforme a los planos, en el área de uso se encuentran identificados los puestos 27, 12, 13 y 01, con unas medidas de: puesto 01: 4,69 mts lineales; 12: 3,42 mts lineales; 13: 4,72 mts lineales y 27: 5,57 mts lineales; lo que corresponde a una totalidad de 18,40 mts (sic) descontando el área (sic) de paso del maletero ms-28; igualmente señala el práctico que la altura de la loza de piso al fondo de la viga es 2,03 y la camioneta observada al puesto Nº 1, tiene la altura a la parrilla de 1,80 mts. seguidamente (sic) se procede a evacuar la prueba de inspección judicial promovida por la parte demandada de la siguiente manera: Particular Primero: conforme al documento de propiedad se observa que le corresponden los puestos Nº 20 y 01 (individuales) y 12 y 13 (dobles), no observándose (sic) del documento de condominio tal adjudicación. en el lugar donde se encuentra constituido el Tribunal se observa que se encuentran ocupando los puestos identificados con las siglas PH, uno individual y otro demarcado en 2 fases, observándose un área (sic) al fondo de este último de aproximadamente 5,57 mts de largo.
Particular Segundo: el Tribunal se atiene a lo expuesto en el particular primero.

Particular Tercero: conforme al documento de propiedad se observa que le corresponden los maleteros ms-01, ms-03 y ms-26, no observándose del documento de condominio tal adjudicación.
Particular Cuarto: se deja constancia que los demandados procedieron a abrir los maleteros ms-26, ms-30 y ms-31, como prueba de ser esos los que ocupan. Ahora bien (sic) este Juzgado informa a los expertos juramentados que deberán presentar sus respectivos escritos de informe dentro de los 3 días de despacho siguientes al de hoy…”.

Riela a los folios 255 y 256, informe del Ingeniero Civil designado para la práctica de la Inspección Judicial, quien deja constancia de lo siguiente:
‘Ahora bien, de conformidad con los dichos y alegatos de la Parte Demandada, que me fueron expuestos por los propietarios del Pent-house (…), al momento de la práctica de la presente Inspección Judicial, observo que en (sic) están ocupando real y efectivamente, toda el área bajo Inspección Judicial y la cual aparece determinada en el Plano de la construcción, variables Urbanas, específicamente la Planta Semisótano I, estacionamientos, en la cual se demarcan cuatro (4) Puestos de Estacionamiento, uno a continuación del otro en línea recta hacia el sur y adyacentes a las paredes del lindero Oeste.

En este orden dejo, dejo expresa constancia que al momento de la práctica de la presente Inspección Judicial, se encuentra estacionada en el puesto de estacionamiento identificado con el Nº 01, una Camioneta Marca Jeep, color Negro, la cual tiene una altura de Un metro ochenta centímetros (1,80 m); y en el Puesto identificado Nº 13, se encuentra Estacionada una moto de Alta Cilindrada; vehículos que los demandados alegaron ser sus propietarios.

En el puesto de estacionamiento Nº 27 desde su eje B-1 a B-1, observamos una viga auxiliar de apoyo a la rampa de nivel de Planta Baja, teniendo una altura libre desde la rasante de piso a fondo de viga de 2.03 m (sic) y la cual no impide que pueda estacionarse un vehículo con las características de la Camioneta Marca Jeep, color Negro, la cual tiene una altura de Un metro ochenta centímetro (1,80 m).

Además se deja constancia que para el momento de la Inspección se observa que los Demandados tiene (sic) posesión y uso de un quinto (5º) Puesto de Estacionamiento, identificado con el Nº 20 que colinda con el Modulo de Escaleras orientados más al Este del Edificio, en el cual aparece estacionado un vehículo.
Dejo expresa constancia que la Parte Demandada, tiene el uso (sic) goce y disfrute pleno (sic) tres (3) Maleteros identificados MS-26, MS-30 Y MS-31; a los cuales tiene acceso mediante el uso de llaves, tal como quedó demostrado en el acto de la Inspección, al permitirnos espontáneamente el acceso al interior de los precitados maleteros.

Del Documento de Condominio observo que no existe una determinación de los Puestos de Estacionamiento, en cuanto a su ubicación y linderos, lo cual hace indeterminada su ubicación de conformidad con tal documento…’.

(…Omissis…)

En tal sentido, de la prueba de Informes, cuyas resultas rielan a los autos y que antes se relatan, con meridiana claridad se puede apreciar, que se hace constar que la parte demandada sólo posee tres (3) puestos de estacionamiento, el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás del otro, y el puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 01, y que, asimismo está en posesión de tres maleteros signados con los números MS-26, MS-30 y MS-31, y que no existen puestos disponibles en ninguna de las dos áreas del edificio Residencias Villa Magna, donde se encuentran ubicados los estacionamientos, así se establece.
Con respecto a la Inspección Judicial, se hace constar, que la parte demandada se encuentra ocupando los puestos individuales, signados con el Nº 01 y 27, y los números 12 y 13 (doble o demarcado en dos fases), todos identificados con las siglas PH.
Asimismo, de la referida inspección judicial se evidencia que la parte demandada ocupa los maleteros signados con los números: MS-26, MS-30 y MS-31, y no los que se mencionan en el documento de propiedad.
Ahora bien, como se razonó en el Capítulo previo, el documento de condominio no hace la correspondiente asignación directa, pero claramente indica que los puestos de estacionamiento y los maleteros serán asignados a las distintas Unidades Vendibles en los respectivos documentos de venta individual y le corresponden en propiedad, formando parte integrante e inseparable de la Unidad Vendible, y en el especifico documento de venta del apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, se le asignaron cuatro (4) puestos de estacionamiento, los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás del otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y tres (3) maleteros signados con los números MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03 con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); MS-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2).

Se infiere entonces, que de conformidad con las resultas de la prueba de Informes y la de Inspección judicial, la parte demandada actualmente ocupa sólo tres puestos de estacionamiento identificados en el documento de propiedad, el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás del otro, y el puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 01, y la inspección judicial dejó constancia que adicionalmente ocupa el puesto de estacionamiento signado con el Nº 27. Asimismo, uno solo de los maleteros que actualmente tiene en uso, el MS-26, corresponde a los asignados en el documento de venta, no así, los marcados: MS-30 y MS-31, razón por la cual, resulta lógico concluir que la actora reconvenida realizó cambios en la distribución de los puestos de estacionamiento y maleteros asignados en el documento de venta del Apartamento propiedad de la parte demandada reconviniente, entregando un puesto de estacionamiento (Nº 27), y dos maleteros (MS-30 y MS-31), no identificados en el documento de venta.
Así las cosas, es claro que la parte actora reconvenida no cumplió con el documento de compraventa original, protocolizado el 23 de marzo de 2011, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2011.267, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.4041, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, en lo que respecta a la entrega del puesto de estacionamiento simple o individual, signado con el Nº 20, y los maleteros distinguidos como MS-01, con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2), y MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2), resultando forzoso para este sentenciador, declarar parcialmente con lugar la reconvención, pues no son todos los puestos de estacionamiento ni todos los maleteros, los que dejó de entregar la parte actora reconvenida, tal como lo peticiona el actor en su reconvención. Así se declara…”. (Destacados de la sentencia).

 

De la transcripción expuesta, se desprende que el ad quem, luego del examen de los alegatos expuestos por ambas partes, y, la valoración de las pruebas, concluyó que la parte demandante reconvenida no dio cumplimiento al documento de compraventa original, determinando que “la parte demandada actualmente ocupa sólo tres puestos de estacionamiento identificados en el documento de propiedad, el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás del otro, y el puesto de estacionamiento simple distinguido con el Nº 01, y la inspección judicial dejó constancia que adicionalmente ocupa el puesto de estacionamiento signado con el Nº 27, y, uno solo de los maleteros que tiene en uso, el MS-26, corresponde a los asignados en el documento de venta, no así, los marcados: MS-30 y MS-31”.

Por tal razón, en su exégesis señaló que, “la actora reconvenida realizó cambios en la distribución de los puestos de estacionamiento y maleteros asignados en el documento de venta del apartamento propiedad de la parte demandada reconviniente, entregando un puesto de estacionamiento (Nº 27), y dos maleteros (MS-30 y MS-31), no identificados en el documento de venta”.

Ahora bien, la incongruencia comprende tres modalidades: la primera de ellas, que la sentencia contenga más de lo pedido por las partes (ne eat index ultra petitum partium),  llamada por la doctrina incongruencia positiva;  la segunda, cuando el fallo contiene menos de lo pedido (ne eat iudex citra petita partium) cual es la incongruencia negativa, y por último, cuando la sentencia contiene algo distinto a lo pedido por las partes (ne eat iudex extra petita partium), que es la llamada incongruencia mixta. (Vid sentencia de fecha 5 de abril de 2011, caso: Carlos Luis Hernández Parra Vs. Monagas Plaza C.A.).

En el caso en análisis, es preciso advertir que lo pretendido por el formalizante es atacar las conclusiones a las que arribó el juzgador luego del análisis y la valoración de las pruebas, y esto no constituye el vicio por incongruencia positiva, ya que, el juez está atado a las cuestiones de hecho planteadas por la partes, sobre las cuales en el presente caso resolvió, en virtud del principio dispositivo, pero no a la aplicación del derecho sugerido, toda vez que rige el principio iura novit curia, es decir, el juez conoce el derecho y por tal razón debe aplicarlo a los hechos alegados y probados.

Como puede observarse de lo anterior, el argumento señalado por el formalizante no constituye un alegato fáctico sino de derecho, dirigido fundamentalmente a expresar su desacuerdo en relación con la decisión del Juzgador.

En consecuencia, se declara improcedente la denuncia del artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por el vicio de incongruencia positiva. Así se decide.

 

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

 

Conforme con lo estipulado en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción del artículo 5 en los incisos “i” y “j” de la Ley de Propiedad Horizontal por errónea interpretación. En tal sentido, el formalizante alegó:

“…La infracción delatada, se produjo por cuanto él Juez de la Recurrida, al reconocer la existencia y validez de la norma contenida en los incisos "i" y "j" del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal aplicada al presente caso, habiéndola elegido acertadamente, equivoca la interpretación en su alcance general y abstracto, no le dio el verdadero sentido, haciendo derivar de ella consecuencias que no concuerdan en su contenido.

Infracción que produjo el Juzgador de Alzada, al declarar que: ‘...el puesto de estacionamiento N° 20 y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M"); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M"); formaban parte inseparable del apartamento y por tanto no podían enajenarse por separado, sin que ello significase violar disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio sin atenerse al contenido y alcance de la Excepción preceptuada en el tercer supuesto del inciso ‘i’ del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece expresamente: ‘...Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. (...); error que condujo al Sentenciador de Alzada, a declarar: ‘...por ello, el contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2011, bajo el N° 24, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, en incoada debe ser ineficaz, carece de validez por ser contrario a la ley, en consecuencia, la apelación ejercida debe prosperar en derecho y este Sentenciador deberá declarar IMPROCEDENTE la demanda de cumplimiento de contrato y así lo determinará en la dispositiva del presente fallo. Así se establece’.

En este orden, se hace imperativo para el Formalizante, transcribir el artículo 5, con respecto a los incisos ‘i’ y ‘jde la Ley de Propiedad Horizontal,

Artículo 5° Son cosas comunes a todos los apartamentos:

"... i. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. (….)

j. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales, o a algunos de ellos o uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local; (...).

Ahora bien, acorde con la exigencia de la norma, se evidencia que consta alegado y probado en autos:

1)- Que los referidos puestos de estacionamientos y maleteros le fueron asignados originariamente al Pent House del Edificio VILLA MAGNA, por vía del Documento de Propiedad Protocolizado a nombre de la Parte Demandada Reconviniente, NO por asignación directa del Documento de Condominio.

2)- En cuanto al derecho preferente a favor de los propietarios, establecido en la norma, se advierte de los motivos contenidos en el Sentencia Recurrida: Que la venta de los inmuebles se materializo, en ambos casos, entre co propietarios, conforme al siguiente orden: A)- la Parte Actora Reconvenida. MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., en fecha 23 de marzo de 2011, dio en venta a la Parte Demanda Reconviniente, un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por el apartamento identificado PENT HOUSE, ubicado en la Planta Pent House del Edificio ‘VILLA MAGNA’ le correspondían cuatro (4) puestos de estacionamiento, dos sencillos, distinguidos con los Nos. 20 y 21, con capacidad para un vehículo y estacionamiento doble distinguido con el N° 12-13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, ubicados en la planta semi-sótano, así como los maleteros distinguidos con los Nos. MS-01, MS-03 y MS-26...’; B)- la Parte Demandada Reconviniente, en su carácter de única y exclusiva propietaria del inmueble constituido por el apartamento identificado PENT HOUSE, ubicado en la Planta Pent House del Edificio "VILLA MAGNA", en fecha 23 de agosto de 2011, dio en venta a la Parte Actora Reconvenida, MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A.. mediante documento autenticada ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda, bajo el N° 24, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, tres inmuebles constituidos por un (1) puesto de estacionamiento para vehículo identificado con el N° 20 y dos (2) Maleteros, identificados MS-

01 y MS-03. Todos ubicados en la Planta Semi Sótano del Edificio (sic) ‘VILLA MAGNA’.

 

3) En cuanto a la exigencia de la asignación de por lo menos un puesto de estacionamiento al apartamento, "caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local’; esta obligación legal, se cumplió en el presente caso, por cuanto la Parte Demanda Reconviniente. es propietaria del inmueble constituido por el apartamento identificado PENT HOUSE, ubicado en la Planta Pent House del Edificio ‘VILLA MAGNA’, al cual le corresponden cuatro (4) puestos de estacionamiento, dos sencillos, distinguidos con los Nos. 20 y 21, con capacidad para un vehículo y estacionamiento doble distinguido con el N° 12-13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, ubicados en la planta semi-sótano, así como los maleteros distinguidos con los Nos. MS-01, MS-03 y MS-26...; y solo VENDIÓ a la Parte Actora Reconvenida, MULTISERVICIOS SALVA 32. C.A., mediante documento autenticada ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado (sic) Miranda, bajo el N° 24, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, un (1) puesto de estacionamiento para vehículo identificado con el 20 y dos (2) Maleteros, identificados MS-01 y MS-03.

Evidentemente, que las precitadas actuaciones, alegadas y probadas en autos, se enmarcan dentro de las exigencias de los incisos "i" y "j" del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, las cuales de conformidad con el contenido y alcance de la norma denunciada como infringida, hacen procedente de pleno derecho, la EXCEPCIÓN preceptuada en tercer supuesto del inciso "i" del artículo 5 ejusdem, el cual es del tenor siguiente:

‘...Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento’. (...).

El error de interpretación fue determinante de lo dispositivo en el fallo por cuanto condujo al Juzgador de la Recurrida, a declarar que:

‘...por tanto, verificada la laguna contractual existente en cuanto a la asignación de los puestos de estacionamientos y maleteros a los inmuebles susceptibles de venta y apropiación individual, debe tener este jurisdicente que, el inmueble constituido por el apartamento identificado como PENT HOUSE, ubicado en la Planta Pent House del edificio ‘VILLA MAGNA’, forma una sola unidad vendible, conjuntamente con sus accesorios; esto es, los cuatro puestos de estacionamiento y tres maleteros. Por tanto, de conformidad con lo establecido en los literales ‘i’ y ‘j’ del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, tales accesorios, no podrán ser objeto de enajenación o gravamen por separado del inmueble principal, sino conjuntamente. Así se establece’.

‘…tal como se aprecia del precitado instrumento o título de adquisición del apartamento, el puesto de estacionamiento N° 20 y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M"); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M"); formaban parte inseparable del apartamento y por tanto no podían enajenarse por separado, sin que ello significase violar disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio, por ello, el contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2011, bajo el N° 24, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, es incoada debe ser ineficaz, carece de validez por ser r contrario a la ley, en consecuencia, la apelación ejercida debe prosperar en derecho y este Sentenciador deberá declarar IMPROCEDENTE la demanda de cumplimiento de contrato y así lo determinará en la dispositiva del presente fallo. Así se establece’.

La regla legal que la sentencia recurrida debió aplicar y no aplico para resolver la controversia, es la Excepción preceptuada en el inciso ‘i’ del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal,

‘...Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento’. (...).

Excepción, que de haber sido correctamente interpretada y aplicada en su contenido y alcance al presente caso, por el Sentenciador de la Recurrida, habría declarado CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de Compra Venta de Inmuebles, incoada por la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., en contra de los ciudadanos YANETH YAMILETH OCA PINTO de GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL…”. (Destacados de la formalización).

 

 

Para decidir, la Sala observa:

De los alegatos supra transcritos se desprende que el formalizante le atribuye a la recurrida la errónea interpretación del artículo 5 en sus literales “i” y “j” de la Ley de Propiedad Horizontal.

Bajo este argumento arguye que “la infracción la produjo el juzgador de alzada al señalar que “el puesto de estacionamiento N° 20 y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M), formaban parte inseparable del apartamento y por tanto no podían enajenarse por separado, sin que ello significado violar disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio”.

En este sentido, sostiene el formalizante que el ad quem no acató la excepción prevista en el tercer supuesto del inciso “i” del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece ”los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada podrán enajenarse o gravarse preferentemente a favor de los propietarios, y sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales del edificio”.

En este orden de ideas, manifiesta que “los referidos puestos de estacionamiento y maleteros le fueron asignados originalmente al Pent House del edificio Villa Magna, por vía de documento de propiedad protocolizado a nombre de la parte demandada reconviniente, no por asignación directa del Documento de Condominio”, al respecto, considera que el juez de la recurrida erró en la interpretación de la norma supra señalada porque debió aplicar la excepción antes indicada. Al respecto, es pertinente destacar que el juez de la recurrida declaró:

 

“…Respecto al alegato que el puesto de estacionamiento es inseparable e indivisible del apartamento y por ello inajenable individualmente, la parte actora indica que, de conformidad con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su inciso “i”, los inmuebles vendidos no se encuentran incluidos en la prohibición de la norma antes citada, pero no argumenta dicho alegato.
Establece el artículo 5, inciso “i”, y “j” de la Ley de Propiedad Horizontal, lo siguiente:
“Son cosas comunes a todos los apartamentos:
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales en el edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. (…)
j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos y locales, o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local…”.

Establece la referida norma, cuales son las cosas comunes a todos los apartamentos dentro del régimen de la propiedad horizontal, indicando en su literal “i”, los puestos de estacionamiento, declarados como tales en el documento de condominio; lo que no excluye la posibilidad de que en un edificio, existan puestos de estacionamiento y maleteros que sean privativos, propios o exclusivos de cada apartamento; en tal sentido, en todo edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, las cosas susceptibles de apropiación privada, sea vivienda, local comercial, oficina, galpón, debe tener asignado en forma privativa y exclusiva, un puesto de estacionamiento, un maletero, etc; en cuyo caso, forman un todo inseparable de la unidad al cual esté asignado y no es posible enajenarlo ni gravarlo sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local.
De la misma manera podemos encontrar puestos de estacionamiento que sean declarados como bienes susceptibles de apropiación individual o privada, en cuyo caso tienen el mismo rango jurídico de un apartamento, local o galpón dentro del Condominio, tienen asignada su respectiva cuota de condominio como la medida porcentual de derechos y obligaciones dentro de la comunidad condominial.
Este tipo de estacionamientos, susceptibles de apropiación privada, deben enajenarse preferiblemente a favor de los propietarios de la misma edificación, dice la ley, estableciendo un derecho preferente de compra para éstos, y para enajenarlos a favor de terceros se requiere el voto favorable del 75% de los propietarios, siendo esta una de las mayorías calificadas que consagra la ley de propiedad horizontal para la toma de decisiones.
Entonces, debe establecer este sentenciador, si los puestos de estacionamiento objeto de la negociación impugnada, constituyen bienes susceptibles de apropiación individual con el mismo rango jurídico de un apartamento o local, o por el contrario es un bien común o un bien privativo o exclusivo por estar asignado a un apartamento o local, en cuyo caso no podría enajenarse en forma separada al apartamento o local del que forma parte.

En tal sentido, se aprecia de la instrumental debidamente autenticada ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2011, bajo el Nº 24, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, consignada como documento fundamental, y que la parte demandada no desconoce, aunque sostiene que lo suscribió bajo engaño, aprovechándose de su desconocimiento de la ley, y por tanto en forma simulada, pero sin aportar durante el debate probatorio, ningún elemento de convicción dirigido a acreditar tal simulación, por tanto, presta para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, respecto a la venta que efectuaran los ciudadanos: YANETH YAMILETH OCA PINTO de GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL, a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., de tres inmuebles constituidos por un (1) puesto de estacionamiento para vehículo y dos (2) maleteros, así identificados: a) Un puesto de estacionamiento simple con capacidad para un solo vehículo, distinguido con el número 20, con un área de doce metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (12,50 M2); b) Un maletero identificado con las letras y números MS-01, con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); c) Un maletero identificado con las letras y números MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2), todos ellos ubicados en la Planta Semi-Sótano del Edificio Villa Magna, el cual se encuentra situado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas medidas, linderos y demás determinaciones, constan suficientemente especificadas en el Documento de Condominio.
La documental en cuestión refiere que los inmuebles dados en venta les pertenecen en exclusiva propiedad según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2011, bajo el Nº 2011.267, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.4041 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, el cual riela desde el folio 201 al folio 208 del expediente, de carácter público y exento de impugnación, a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil merece para este sentenciador todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, esto es, que la Sociedad Mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., vendió a las ciudadanas YANET YAMILET OCA PINTO DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL, un apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Indica el referido contrato: ‘…Asimismo le corresponde en propiedad los puestos de estacionamiento distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el estacionamiento doble Nº 12-13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, ubicados en la Planta Semi-Sótano y los maleteros distinguidos como MS-01, con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); y Ms-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2); también ubicado en la Planta Semi-Sótano…’.

Por otra parte, riela del folio 223 al 232, copia simple del documento de condominio correspondiente al edificio ‘Residencias Villa Magna’, exenta de impugnación en el curso del proceso, y al tratarse de un documento público, merece para este sentenciador, todo el mérito probatorio que de su contenido se desprende, y al respecto, sobre los puestos de estacionamientos y maleteros dispone específicamente en el Capítulo Segundo, lo siguiente: ‘…Tanto los puestos de estacionamiento como los maleteros serán asignados a las distintas Unidades Vendibles en los respectivos documentos de venta individual y le corresponden en propiedad, formando parte integrante e inseparable de la Unidad Vendible y será para los copropietarios del Edificio…’, ello en total sintonía con lo previsto en el artículo 5 literal “i” de la Ley de Propiedad Horizontal.

Entonces, ciertamente que los referidos inmuebles (puesto de estacionamiento Nº 20 y maleteros MS-01 y MS-02) vendidos por los ciudadanos YANET YAMILET OCA PINTO DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL, a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., le fueron asignados en forma privativa y exclusiva, formando parte integrante e inseparable del apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, que fuera vendido con antelación a los referidos ciudadanos por la misma empresa accionante.
Así las cosas, es claro que, si nos atenemos al sentido literal del artículo 5 literal “i” de la Ley de Propiedad Horizontal, los inmuebles vendidos habían sido asignados al apartamento adquirido por los demandados, por lo que no podían ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento.
En efecto, nos refiere el Dr. Rafael Ángel Briceño, en su libro denominado ‘De La Propiedad Horizontal’, lo siguiente:

‘Hay que distinguir entre el uso exclusivo previsto en el art. 5º, letra c (supra, Nº 30), y el uso exclusivo esbozado en las letras i y j del mismo precepto, referente este último a la asignación a determinados apartamentos y locales de puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos instituidos como comunes en la Ley o declarados así en el Documento de Condominio. Desde luego, no aludimos a los asignados en propiedad a todos o a determinados apartamentos y locales, que pasan a ser unidad indisoluble con la parte privativa.

Al uso exclusivo mencionado en primer lugar lo denominamos especial, objetivo o de naturaleza arquitectónica, toda vez que su existencia se apoya en características y modalidades materiales propias de la construcción; y al segundo podemos denominarlo general o subjetivo, puesto que su existencia depende de la conveniencia de la comunidad expresada en el Documento de Condominio o en acto asambleario. La diferencia sustancial consiste en que el uso exclusivo, objetivo, más que de un hecho jurídico voluntario mediato, resulta de un hecho humano (la construcción). La voluntad humana no es relevante en términos inmediatos para los efectos jurídicos propios. En cambio, el uso exclusivo general o subjetivo proviene de un acto voluntario inmediato e idóneo. El origen del primero es legal y el del segundo es volitivo.

El uso exclusivo de carácter subjetivo es el regulado en el art. 5º, letra i y j. Esta regla dispone que los puestos de estacionamiento, los maleteros y depósitos en general son bienes comunes a todos los apartamentos cuando sean declarados como tales en el Documento de Condominio. Una vez declarados como tales, el propio Documento de Condominio o los propietarios reunidos en Asamblea podrán asignar en uso exclusivo a una determinada parte privativa uno o varios puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos. Estos bienes siguen perteneciendo a la comunidad y como el acto de Asamblea que acuerde aquella asignación equivale a una modificación del Documento de Condominio, se necesitará la unanimidad del consentimiento (art.29). En esta restricción vemos el propósito de conservar la integridad del uso a favor de todos los propietarios y el carácter excepcional de la figura del uso exclusivo en todas sus formas. Esta asignación es igualmente revocable, con arreglo a los presupuestos de hecho ya examinados.
También hay que distinguir entre el destino de áreas asignadas en uso exclusivo subjetivo y el destino de áreas semejantes (puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos) asignadas en propiedad por el Documento de Condominio a cada una de las unidades privativas, a algunas de ellas o una de ellas, a que hicimos alusión en párrafo precedente. La primera asignación no acrece el derecho de propiedad y es esencialmente revocable, de manera que la comunidad (total o parcial, según el caso) sigue siendo la propietaria del área asignada y eventualmente podrá reintegrarla al uso general. Por el contrario, la asignación dominial a cada unidad de puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos acrece el derecho del propietario y no es revocable. En el primer caso, área asignada no puede ser objeto de actos de disposición (enajenación o gravamen) ni de administración (arrendamiento, comodato) por parte del dueño de la unidad privativa, habida cuenta de que el copropietario no ejerce sobre aquélla facultades de dominio ni de posesión en el auténtico sentido de la palabra. En el segundo caso, el área asignada podrá ser objeto de actos de disposición y administración, pero juntamente con la parte privativa, con la que forma una unidad económica-jurídica.

Otra peculiaridad es la de que el uso exclusivo subjetivo tiene carácter facultativo, puesto que su atribución suele depender, como dijimos, de la conveniencia de la comunidad. Este carácter lo acentúa la norma en cuento concierne a los maleteros y depósitos (nada dice respecto de los puestos de estacionamiento, pero razones iguales aconsejan igual solución) (Ver letras i y j, art. 5º). No ocurre lo propio en lo referente a la asignación de por lo menos un (1) puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. Esta asignación es de carácter obligatorio en el Documento de Condominio, conforme se deduce de la locución ‘debe asignar’ (ídem, letra i).

Por último, la atribución de uso exclusivo general o subjetivo es numerus clausus, esto es, los objetos del beneficio sólo pueden ser puestos de estacionamiento, maleteros o depósitos. No podrá extenderse esta facultad del Documento de Condominio a áreas indiscriminadas o áreas que no aceptan la desmembración del uso, salvo acuerdos de Asamblea por unanimidad. En cambio, el uso exclusivo especial u objetivo es numerus apertus, es decir, aparte de las azoteas, patios o jardines que menciona la letra c del art. 5º, pueden quedar comprendidos en este derecho otras áreas, siempre que observen el requisito arquitectónico de ‘acceso único” a través de la unidad privativa correspondiente.’

Sobre el carácter de orden público de la disposición antes citada (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal), se debe tener presente que dicho instrumento legislativo le da primacía a los acuerdos de los propietarios y los reviste de fuerza obligatoria y vinculante, si han sido tomados respetando los protocolos establecidos para ello en la misma Ley, en el marco del debido proceso, pero esos acuerdos de los comuneros condominiales tienen un límite, que es el llamado Orden Público.

El orden público, no es otra cosa que la subordinación de los intereses particulares a los intereses colectivos o al interés general tutelado por el Estado, imponiendo su autoridad de manera imperativa. Está conformado por las normas imperativas creadas por la ley que son de obligatorio acatamiento, son irrenunciables, no susceptibles de ser relajadas por acuerdos de los sujetos sometidos a su regulación.

No toda norma imperativa lleva aparejada una sanción específica, pero si todas llevan implícita la posibilidad de anular el acto violatorio de la norma de orden público.

En el específico caso del artículo 5 literal i, no cabe ninguna duda que ha sido redactado de forma imperativa, imponiendo un deber y una prohibición, así:

‘…este debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local…’.

Es claro, que el documento de condominio no hace la correspondiente asignación directa, pero claramente indica que los puestos de estacionamiento y los maleteros serán asignados a las distintas Unidades Vendibles en los respectivos documentos de venta individual y le corresponden en propiedad, formando parte integrante e inseparable de la Unidad Vendible.
En efecto, el documento de condominio infringe una norma de carácter obligatorio, pues, con respecto a la asignación del puesto de estacionamiento en el documento de condominio, los términos de la norma no se prestan a ninguna ambigüedad interpretativa, es claro, que dicha asignación es de carácter obligatorio, conforme se deduce de la locución “debe asignar”, pero seguidamente establece la indirecta prohibición de enajenar tales puestos de estacionamiento por separado del respectivo apartamento o local al cual le fue asignado, en el documento de venta individual.
Viene a ratificar el orden público inmerso en la prohibición prevista en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que prevé el artículo 31 eiusdem:

‘Artículo 31.- Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esta Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que haya lugar.’

Al respecto, ¿podrá el Registrador entonces, darle cumplimiento a una sentencia que ordene protocolizar una venta realizada en contravención a lo dispuesto en el artículo 5, literal “i” y “j”, de la Ley de Propiedad Horizontal? Evidentemente no, es una norma imperativa y por tanto de orden público.

Se concluye entonces, que del mencionado documento de condominio, se aprecia que tanto los puestos de estacionamiento como los maleteros forman parte integrante e inseparable de la unidad vendible, es decir, que tanto los apartamentos como los puestos de estacionamiento y maleteros que le corresponden, forman una sola propiedad indivisible. Por otra parte, tenemos que el documento de condominio, cuando se refiere a las unidades vendibles o susceptibles de apropiación individual, así como a las cosas o bienes de uso común, no estableció nada con respecto a la asignación de puestos de estacionamientos y/o maleteros a los apartamentos susceptibles de propiedad individual; limitándose únicamente a establecer en el capítulo cuarto correspondiente a los bienes o cosas de uso común, bienes o cosas vendibles, susceptible de apropiación individual, en su numeral dos, la posibilidad de venta individual por parte del propietario al estar establecido que ‘…NÚMERO DOS: BIENES O COSAS VENDIBLES, SUSCEPTIBLE DE APROPIACIÓN INDIVIDUAL: Tienen tal carácter todos los maleteros, todos los puestos de estacionamiento, el Local PB y los apartamentos Nos. 1-1, No. 1-2, No. 1-3… y el apartamento PH…”. Por tanto, al disponerse, tanto en la convención de oferta de venta, autenticada el 3 de mayo de 2010, por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del estado Miranda, anotada bajo el Nº 36, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por dicho despacho notaria, así como en el documento de compraventa original, protocolizado el 23 de marzo de 2011, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 2011.267, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.4041, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011, que al inmueble constituido por el apartamento identificado como PENT HOUSE, ubicado en la planta Pent House del edificio ‘VILLA MAGNA’, le correspondían cuatro (4) puestos de estacionamiento, dos sencillos, distinguidos con los Nros. 20 y 01, con capacidad para un vehículo y estacionamiento doble distinguido con el Nº 12-13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás del otro, ubicados en la planta semi-sótano, así como los maleteros distinguidos con los Nros. MS-01, MS-03 y MS-26, también ubicados en la planta semi-sótano, se debe entender que dichos bienes, aún cuando materialmente, se encuentran separados, forman parte de una sola propiedad individual. Así se establece.
Conforme a ello, de acuerdo con la disposición transitoria numeral tres del documento de condominio protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de julio de 2010, bajo el Nº 18, Tomo 27, Protocolo de Transcripción, en todo lo no previsto en el mismo y su reglamento, regirían las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y los acuerdos y resoluciones de la asamblea de Propietarios, en cuanto no se opongan a éstas, las disposiciones del Código Civil; por tanto, verificada la laguna contractual existente en cuanto a la asignación de los puestos de estacionamientos y maleteros a los inmuebles susceptibles de venta y apropiación individual, debe tener este jurisdicente que, el inmueble constituido por el apartamento identificado como PENT HOUSE, ubicado en la planta Pent House del edificio ‘VILLA MAGNA’, forma una sola unidad vendible, conjuntamente con sus accesorios; esto es, los cuatro puestos de estacionamientos y tres maleteros. Por tanto, de conformidad con lo establecido en los literales “i” y “j” del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, tales accesorios, no podían ser objeto de enajenación o gravamen por separado del inmueble principal, sino conjuntamente. Así se establece.
Así las cosas, de conformidad con lo establecido en el 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, no sólo podía negarse el Registrador Subalterno respectivo a la protocolización del documento mediante el cual se pretendió enajenar de manera individual bienes accesorios que forman parte de una sola unidad vendible y susceptible de apropiación individual por la existencia de hipoteca convencional sobre el mismo, sino que también podía negarse hacerlo por este motivo. Aunado a ello, el mismo artículo en mención, en párrafo aparte, establece la nulidad del documento en cuestión. Nulidad textual establecida por nuestro legislador, lo cual es cónsono con la imposibilidad de venta individual de dichos bienes accesorios. Por tanto, al existir una prohibición expresa de la ley de división de la propiedad en ese sentido, mal podría conminarse a la parte demandada-reconviniente, la ejecución de tal obligación, mediante las gestiones necesarias a la liberación del gravamen hipotecario que pesa, sobre el inmueble en su totalidad. Así se establece.

Como corolario de lo anterior, resulta lógico concluir, que la instrumental debidamente autenticada ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2011, bajo el Nº 24, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, antes apreciada, contentiva de la venta que efectuaran los ciudadanos: YANETH YAMILETH OCA PINTO de GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL, a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., de tres inmuebles constituidos por un (1) puesto de estacionamiento para vehículo y dos (2) maleteros, es contraria a una norma imperativa de la Ley de Propiedad Horizontal y del documento de condominio, que prohíbe la venta por separado de los puestos de estacionamiento y maleteros asignados a un apartamento, y en el caso de autos, tales inmuebles fueron asignados al apartamento Pent House en el documento de venta individual en cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, razón por la cual, dicha venta es ineficaz, carece de validez y por tanto es nula.- Así se declara.

En efecto, los inmuebles dados en venta pertenecen a la parte demandada, por formar parte integrante del apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de marzo de 2011, bajo el Nº 2011.267, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 215.1.1.13.4041, antes apreciado, y en cuyo texto se establece: ‘Yo, FELICE ANTONIO MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A. (…), y suficientemente autorizado para el otorgamiento de este documento por los estatutos sociales, declaro: Que en nombre de mi representada doy en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a YANET YAMILET OCA PINTO DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL (…) un inmueble de la única y exclusiva propiedad de mi representada constituido por un apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital. (…) Asimismo le corresponde en propiedad los puestos de estacionamiento simples distinguidos con los Nº 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble Nº 12 y 13, con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro, todos ubicados en la planta Semi-Sótano y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2); y Ms-26 con un área de dos metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (2,88 M2); también ubicado en la Planta Semi-Sótano…’.
Entonces, tal como se aprecia del precitado instrumento o título de adquisición del apartamento, el puesto de estacionamiento Nº 20, y los maleteros distinguidos como MS-01 con un área de dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2); MS-03, con un área de tres metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (3,24 M2), formaban parte inseparable del apartamento, y por tanto no podían enajenarse por separado, sin que ello significase violar disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y del Documento de Condominio, por ello, el contrato debidamente autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de agosto de 2011, bajo el Nº 24, Tomo 68, de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, es incoada debe ser ineficaz, carece de validez por ser contrario a la ley, en consecuencia, la apelación ejercida debe prosperar en derecho y este sentenciador deberá declarar IMPROCEDENTE la demanda de cumplimiento de contrato, y así lo dictaminará en la dispositiva del presente fallo.- Así se establece. (Destacados de la sentencia).

 

De la decisión de la recurrida supra transcrita se desprende que el ad quem, estableció que “los inmuebles dados en venta pertenecen a la parte demandada, por formar parte integrante del apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital”.

Por consiguiente, luego de la valoración del documento de condominio y en concordancia con lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 5 incisos “i” y “j” determinó que “tanto los puestos de estacionamiento como los maleteros serán asignados a las distintas Unidades Vendibles en los respectivos documentos de venta individual y le corresponden en propiedad, formando parte integrante e inseparable de la Unidad Vendible y será para los copropietarios del Edificio…’, ello en total sintonía con lo previsto en el artículo 5 literal “i” de la Ley de Propiedad Horizontal”.

Al respecto, determinó la recurrida que “los referidos inmuebles (puesto de estacionamiento Nº 20 y maleteros MS-01 y MS-02) vendidos por los ciudadanos YANET YAMILET OCA PINTO DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL, a la sociedad mercantil MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A., le fueron asignados en forma privativa y exclusiva, formando parte integrante e inseparable del apartamento distinguido como Pent House (PH) situado en la Planta Pent House del Edificio Villa Magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña en Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, que fuera vendido con antelación a los referidos ciudadanos por la misma empresa accionante”.

Así las cosas, declaró el juez superior que “si nos atenemos al sentido literal del artículo 5 literal “i” de la Ley de Propiedad Horizontal, los inmuebles vendidos habían sido asignados al apartamento adquirido por los demandados, por lo que no podían ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento”.

Ahora bien, del Documento de Condominio Residencias Villa Magna, al vuelto del folio 224, se puede constatar que se establece:

“…los puestos de estacionamiento como los maleteros serán asignados a las distintas Unidades Vendibles en los respectivos documentos de venta individual y le corresponden en propiedad, formando parte integrante e inseparable de la Unidad Vendible y será para los copropietarios del Edificio…”.

 

Al respecto, se puede observar que corre inserto al folio 201 el documento de propiedad del inmueble del cual se desprende, lo siguiente:

 

“…Yo, FELICE ANTONIO DENTE DI PAOLO (…) actuando en este acto en mi carácter de Presidente de MULTISERVICIOS SALVA 32, C.A.  (antes S.R.L) (…)suficientemente autorizado para el otorgamiento de este documento por Estatutos Sociales, declaro: Que en nombre de mi representada doy en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a YANET YAMILET OCA PINTO DE GERALDINO y GIOVANI ENRIQUE GERALDINO LEAL (…) titulares de la cedula de identidad V-12.470.613-7 y V- 15.206.672-0, respectivamente, un inmueble de la única y exclusiva propiedad de mi representada constituido por un apartamento distinguido como Pent House (PH) situdo en la Planta Penth House del Edificio Villa magna ubicado en la Calle Los Mangos, Urbanización La Campiña, en jurisdicción de la Parroquia El Recreo Municipio Libertador del Distrito Capital. El inmueble objeto de esta venta está signado con el número de Castatro 01-01-09-U01-018-003-014-000-0PH-0PH; tiene un área de TRESCIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y DOS DECÍMETROS CUADRADOS (318, M2) de los cuales DOSCIENTOS VEINTITRÉS METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (223,75 M2) corresponden a planta baja del apartamento PH y NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON DIECISIETE DECÍMETROS CUADRADOS (95,17 M2) son de la Planta Alta del apartamento. Consta de hall de entrada, sala, comedor, terrazas cubiertas, descubiertas(…)Asimismo le corresponde de propiedad los puestos de estacionamiento Nos. 20 y 01, con capacidad para un solo vehículo y el puesto de estacionamiento doble No. 12-13 con capacidad para dos vehículos, uno detrás de otro (…) los maleteros distinguidos como MS-01, con un área de dos metros cuadrados con  treinta y cuatro decímetros cuadrados (2,34 M2) (…) En relación al inmueble vendido nada se debe por concepto de impuestos nacionales o municipales, ni por ningún otro respecto y sobre el no pesa gravamen hipotecario alguno salvo aquella limitaciones previstas en el Documento de Condominio…”. (Resaltados de las cita).

 

Por su parte, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal en los incisos “i” y “j” establece:

 

“…Artículo 5.- Son cosas comunes a todos los apartamentos:

(…Omissis…)

i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamentos o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen;

j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos y locales, o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local…”.

 

Ahora bien, la Sala observa de las actas que conforman el presente expediente que el ad quem no incurrió en el vicio de errónea interpretación del artículo 5 literales “i” y “j” de la Ley de Propiedad Horizontal, por cuanto, el inmueble comporta una unidad única e indivisible. Así se decide.

 

D E C I S I Ó N

 

         Por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: SIN LUGAR el recurso de casación, anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 4 de noviembre de 2021. Se CONDENA a la recurrente al pago de las costas procesales del recurso.

         Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

         Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia,    en    Sala    de    Casación    Civil   en    Caracas, a los catorce (14) días del mes de noviembre de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.

Magistrado Presidente de la Sala,

 

 

 

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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

 

Magistrado Vicepresidente,

 

 

 

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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

 

Magistrada-Ponente,

 

 

 

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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

 

Secretaria,

 

 

 

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VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA

 

 

Exp.: Nº AA20-C-2022-000048

 

Nota: Publicado en su fechas a las

 

 

Secretaria,