SALA DE CASACIÓN CIVIL

 

Exp. AA20-C-2025-000031

 

Magistrado Ponente: HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

 

 

En el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronaútico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, extensión Puerto Ordaz, por la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.550,433, representada judicialmente por los abogados Ramón Escobar León, Ramón José Escobar Alvarado, Andrés Carrasquero Stolk, Juan Enrique Croes Campbell, Juan Andrés Suarez Otaola, Maritza Méndez Zambrano, Karla Sáez Rodríguez, Rosnell Vladimir Carrasco Baptista, Bernardo Jesús Ramo Silva, Claudia Elissa Pereira Méndez, Tania Tamara López Aray y Mariana Carolina Piña, inscritos en el I.P.S.A bajo los números 10.594, 97.070, 95.070, 118.723, 105.824, 123.647, 98.808, 171.568. 303.837, 303.835, 319.839 y 326.206, en ese mismo orden, contra la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, bajo el N° 15, tomo 54 A-PRO, de fecha 27 de septiembre de 2006, patrocinada judicialmente por el abogado en ejercicio Rafael Giordano, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 93.281; el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, dictó sentencia en fecha 14 de noviembre de 2024, en la que estableció lo siguiente:

“…PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación presentado por el Abg. Rafael Giordano en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L.

SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA presentada por la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTINEZ (sic) GUZMAN (sic), venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.550.433, contra la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES WMRW, S.R.L., inscrita por ante el registro mercantil de la circunscripción judicial del estado Bolívar, bajo el número 15 tomo 54 A PRO de fecha del 27 de septiembre del 2006.

TERCERO: IMPROCEDENTE los daños y perjuicios demandados por la accionante.

CUARTO: CON LUGAR la reconvención por resolución de contrato de contrato de opción de compra-venta, ejercida por la Sociedad (sic) Mercantil (sic) INVERSIONES WMRW S.R.L. en contra de la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMAN (sic), todos ut supra identificados, en consecuencia, se declara RESUELTO y sin ningún efecto jurídico el contrato celebrado en fecha 14 de julio de 2008, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, inserto bajo el N° 21, Tomo (sic) 171 de los Libros (sic) de Autenticaciones (sic) llevados por esa Notaría (sic).

QUINTO: Quedando así REVOCADA la decisión apelada, dictada por el tribunal de instancia en fecha 4 de diciembre de 2023.

SEXTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandante, de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”. (Resaltado de la transcripción).

 

En fecha 26 de noviembre de 2024, la parte demandante, anunció recurso extraordinario de casación, siendo admitido mediante providencia del día 10 de diciembre de 2024, y remitido el expediente a esta Sala.

El expediente fue recibido en esta Sala, en fecha 14 de enero de 2024.

Admitido el presente recurso de casación, fue oportunamente formalizado en fecha 15 de enero de 2025; no hubo impugnación.

Se dio cuenta en Sala en fecha 19 de febrero de 2025 y en esa misma oportunidad, fue designada la ponencia de la presente causa al Magistrado Dr. Henry José Timaure Tapia, quien con tal carácter suscribe este fallo.

Verificada la sustanciación del recurso extraordinario de casación y cumplidas las demás formalidades de ley, pasa la Sala a dictar sentencia, bajo la ponencia del Magistrado que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

-I-

Conforme a lo señalado en fallos de esta Sala de Casación Civil, Nros. RC-254, expediente N° 2017-072, y RC-255, expediente N° 2017-675, de fecha 29 de mayo de 2018; reiterados en sentencias Nros. RC-156, expediente N° 2018-272, del 21 de mayo de 2019, y RC-432, expediente N° 2018-651 y RC-433, expediente N° 2019-012, de fecha 22 de octubre de 2019, y nuevamente ratificado en decisiones Nros. RC-152, expediente N° 2019-507, de fecha 24 de septiembre de 2020, RC-483, expediente N° 2021-028, de fecha 30 de septiembre de 2021, y RC-133, expediente N° 2018-348, de fecha 16 de marzo de 2022, entre muchas otros decisiones de esta Sala, y en aplicación de lo estatuido en decisión N° RC-510, expediente N° 2017-124, del 28 de julio de 2017 y sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, N° 362, expediente N° 2017-1129, del 11 de mayo de 2018, CON EFECTOS EX NUNC y ERGA OMNES, A PARTIR DE SU PUBLICACIÓN, esta Sala FIJÓ SU DOCTRINA SOBRE LAS NUEVAS REGULACIONES EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL VENEZOLANO, dado que se declaró conforme a derecho la desaplicación por control difuso constitucional de los artículos 320, 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil, y la nulidad del artículo 323 eiusdem, y por ende también quedó en desuso el artículo 210 ibídem, y en conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, QUE EN SU NUEVA REDACCIÓN SEÑALA: “…En su sentencia del recurso de casación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, PUDIENDO EXTENDERSE AL FONDO DE LA CONTROVERSIA Y PONERLE FIN AL LITIGIO…”, y dado, QUE SE ELIMINÓ LA FIGURA DEL REENVÍO EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL, como regla, y lo dejó solo de forma excepcional cuando sea necesaria LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA, esta Sala pasa de dictar sentencia en atención a dicha reforma judicial incorporada al proceso de casación civil, en los términos siguientes:

-II-

PUNTO PREVIO

En este caso esta Sala considera necesario, por razones metodológicas o de metodología, alterar el orden de conocimiento de las denuncias presentadas en el escrito de formalización del recurso extraordinario de casación presentado por la demandante recurrente, y procede a analizar primeramente la primera denuncia por infracción de ley, todo ello de conformidad con lo estatuido en la doctrina pacífica, reiterada y diuturna de esta Sala, reflejada en sus fallos N° 394, de fecha 20 de junio de 2017, expediente N° 2017-281, caso: Colegio Humboldt, C.A., contra Inversiones AZM 44, C.A., y otra, N° 686, de fecha 13 de diciembre de 2018, expediente N° 2017-766, caso: Efigenia del Carmen Hernández Romero, contra Otto Séiler Lazarvic y otra, y N° 175, de fecha 22 de junio de 2022, expediente N° 2019-311, caso: FM POWER Materiales Eléctricos, C.A., contra Importadora USY, C.A., entre muchas otras, que permite a esta Sala entrar a conocer de forma directa después de un estudio minucioso del escrito de formalización de una denuncia que vicie de nulidad el fallo recurrido, en atención a los principios expectativa plausible, confianza legítima, estabilidad de criterio y tutela judicial efectiva o eficaz, en una interpretación de la ley en forma estable y reiterativa, para una administración de justicia idónea, responsable, con transparencia e imparcialidad, evitando cualquier reposición inútil que genere un retardo y desgaste innecesario de la jurisdicción, conforme a lo establecido en los artículos 2, 21, 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que adoptan un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social, que garantice el derecho a la defensa y un debido proceso, y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, de petición, a la tutela judicial efectiva de los derechos, de forma equitativa, sin formalismos inútiles, en un proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia. Así se declara.

-III-

RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY

-I-

De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracción de los artículos 12 ibídem por falsa aplicación, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, por falta de aplicación, por haber incurrido los jueces asociados en el tercer caso de suposición falsa, bajo la siguiente fundamentación:

“…Al amparo del ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320 eiusdem, denunciamos que la recurrida incurrió en el tercer caso de suposición falsa, por cuanto estableció un hecho inexacto cuya inexactitud se evidencia del contrato de opción de compraventa de fecha 14 de junio de 2008 que consta en el folio 26 de la primera pieza de expediente y que se acompañó con el libelo de la demanda. Con ello la recurrida violó por falsa de aplicación el aparte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y la falta de aplicación de los artículos 1159 (sic) y 1160 (sic) del Código Civil.

El caso presente se centra en la declaración de las partes contenida en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa autenticado en fecha 14 de julio de 2008, bajo el Ni (sic) 21, Tomo (sic) 171 del libro de autenticaciones llevado por la Notaría Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar. En esta cláusula la parte demandada declara haber recibido la totalidad del pago del contrato suscrito entre las partes. 

Así se lee en la mencionada cláusula quinta:

"Quinta: Forma de pago del precio: "EL OPTANTE" paga en este acto a la PROMOTORA íntegramente el precio de venta de "EL LOCAL" pactado en la cláusula anterior" (véase folio 26 de la primera pieza del expediente). 

Esta cláusula es clara y sencilla que permite aplicar la regla según la cual, en los contratos claros, que no dejan duda para conocer la intención de las partes, el intérprete se debe atener al sentido literal de las cláusulas. Y en el presente caso, las partes declaran que "El Optante" (comprador) pagó íntegramente el precio de venta. 

Esta cláusula quinta es copiada por la recurrida, pero luego copia la cláusula sexta que se refiere a las modalidades de pago para el caso de que fuese una venta en la cual quedaba pendiente algún pago. No es el caso presente, pues las partes declaran que la totalidad del precio fue pagado al momento de suscribir el contrato. La claridad de las cláusulas no deja espacio para la duda.

Pese a la claridad señalada, la recurrida copia la cláusula sexta así: (…)

Esta cláusula (sexta) nada tiene que hacer con el presente caso, pues es aplicable para un supuesto distinto, en el cual hubiese una modalidad de pago. En el caso que nos ocupa la totalidad del pago se hizo, según fue declarado en la cláusula quinta, al momento de suscribir el contrato. No obstante a la sencillez del asunto, la recurrida establece un hecho falso: que no hubo pago. 

La recurrida, luego de copiar el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil sobre las reglas de interpretación de los contratos establece el hecho falso así: 

"(...) no constando en autos, recibo alguno emitido por la  promotora-vendedora a la optante-compradora como muestra de pago alguno, con ocasión del cumplimiento del contrato, tal y como fue pactado en la cláusula sexta, promoviendo la parte actora (...)" (Negritas de la recurrida) (véase vuelto de la página 53 de la recurrida). 

Es decir, la sentencia de última instancia afirma falsamente que no consta en autos el recibo de pago, pese a la simple pero contundente declaración contractual contenida en la antes mencionada cláusula quinta, en la cual las partes declaran que el precio fue pagado en su integridad al suscribir el contrato de opción de compraventa. 

En el caso presente, se evidencia que la ciudadana Lidmar Del Valle Martínez Guzmán entregó y la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L., recibió la suma de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00), al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa objeto de este juicio. Y este hecho consta en una manifestación de voluntad -insistimos- plasmada en la cláusula quinta del contrato que suscribieron las partes.

Así las cosas, alegamos que la sentencia recurrida cometió el tercer caso de suposición falsa, porque estableció un hecho inexacto, cuya inexactitud se evidencia contrastando la declaración de la recurrida con la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, suscrito entre las partes y autenticado ante una Notaría Pública en el estado Bolívar, cuyos datos han sido antes mencionados. 

La sentencia de última instancia menciona el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para pretender sostener que los jueces son soberanos en materia de interpretación de los contratos, pero olvida que esa "libertad" tiene un límite en la suposición falsa. Si en la interpretación del contrato de opción de compraventa, el juez incurre en uno de los tres supuestos de suposición falsa, da lugar a vicios denunciables en casación. Es lo que ocurre con la recurrida, como lo hemos demostrado: cometió el tercer caso de suposición falsa (hecho inexacto) prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. 

Así lo dice la recurrida: (…)

"Dicho esto, debe recalcarse que, en la interpretación de los contratos, los jueces deben atenerse al propósito e intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira siempre las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe (Art. 12 del Código de Procedimiento Civil). Igualmente, los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, siempre teniendo como norte la verdadera intención de las partes al momento de la contratación (Sentencia de fecha 27/07/2004, dictada en el Exp. AA20-C-2003-001124 con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo por la Sala de Casación Civil del TSJ)". 

Esta declaración de la recurrida no repara que la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa es clara y precisa, pues establece, como lo hemos señalamos insistentemente, que "EL OPTANTE" (la ciudadana Lidmar Del Valle Martínez Guzmán) paga en ese acto a "LA PROMOTORA" (la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L.) íntegramente el precio de venta de "EL LOCAL" pactado en la cláusula anterior. 

La cláusula anterior es la cuarta que fija el precio de la operación de la manera siguiente: 

"CUARTA: El precio de "El Local". Ambas partes acuerdan como precio de venta de "El LOCAL", la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.00,00) (...)". 

Entonces, estamos ante una operación de compraventa basada en cláusulas claras, precisas y sencillas. Y no hay otro camino que admitir que la voluntad de las partes expresadas en la cláusula quinta del contrato permite con facilidad saber cuál fue la intención que tuvieron al contratar: que el precio se pagaba en su integridad al momento de suscribir el contrato. 

No se trata de aplicar la máxima in claris no fit interpretatio, sino indagar cuál fue la intención de las partes al contratar. Pero como la cláusula no es ambigua sino muy clara, la tarea interpretativa es sencilla (casi nula). La parte compradora pagó el precio y la vendedora lo recibió en su integridad. Si no fuese así, no habrían suscrito la mencionada cláusula quinta. 

Al no interpretar el contrato de la manera señalada, la recurrida violó el aparte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que señala: (…)

El contrato de opción de compraventa suscrito por las partes no es oscuro ni ambiguo, pero si lo fuese, es muy simple determinar cuál fue la intención de las partes al contratar: que el precio pactado fuese pagado en su integridad al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa. Así lo alegamos. 

Para fundamentar la presente denuncia, a continuación, cumpliremos paso a paso la técnica que esta Sala tiene confeccionada para las denuncias de esta especie, en los términos siguientes: 

1.1. Hecho positivo y concreto que el juez dio por demostrado valiéndose de una suposición falsa 

Hecho falsamente supuesto: "(...) no constando en autos, recibo alguno emitido por la promotora-vendedora a la optante- compradora como muestra de pago alguno (...) (véase vuelto de la página 53 de la recurrida). 

1.2. Indicación específica del caso de suposición falsa a que se refiere la denuncia 

La denuncia se refiere al tercer caso de suposición falsa, pues el Juez estableció un hecho falso o inexacto, cuya inexactitud se evidencia contrastando la afirmación de la recurrida con la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, antes identificado, suscrito por las partes y autenticado ante Notaría Pública en fecha 14 de julio de 2008. 

1.3. Señalamiento del acta del expediente cuya lectura patentice la suposición falsa 

La falsa suposición podrá constatarla esta Sala de Casación Civil leyendo el contrato de opción de compraventa que cursa en la primera pieza de este expediente y que fue acompañado con el libelo de la demanda luego reformada, y en particular su cláusula quinta que ya hemos copiado, que cursa en el folio 26 a de la primera pieza del expediente. 

1.4. Indicación y denuncia del texto dejado de aplicar o aplicado falsamente: Como consecuencia de la suposición falsa que cometió el juez superior, violó por falsa aplicación el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues lo aplicó a una situación distinta a la prevista. En efecto, la recurrida invoca el artículo 12 mencionado, pero lo aplica a una situación de hecho distinta a la que ella contempla. Esto es así porque, como hemos afirmado, se trata de un contrato que permite indagar la verdadera voluntad de las partes al momento de contratar: pactar el precio de Trescientos (sic) Mil (sic) Bolívares (sic) (Bs. 300.000,00) y pagarlo totalmente al momento de suscribir el contrato. La cláusula sexta que invoca la recurrida es para el caso que se hubiesen pactado varios pagos, lo que no es la situación del caso concreto. 

Como consecuencia de la infracción señalada, la recurrida violó por falta de aplicación los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. El primero establece el principio de que los contratos "tienen fuerza de ley entre las partes"; el segundo, proclama la regla según la cual los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos y "a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley". 

Los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 1.159 y 1.160 del Código Civil son las normas aplicables para resolver la controversia en el sentido antes señalado. 

1.5. Exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia 

Es claro que las infracciones trascendieron al dispositivo del fallo, porque llevaron a la sentencia de última instancia a exigir la prueba del pago, pese a que este había sido declarado claramente en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa. Y este es el fundamento del dispositivo.

Por las razones expuestas, pedimos que esta denuncia sea declarada procedente…”. (Destacado de la cita).

 

         Para decidir, la Sala observa:

De la transcripción que antecede la parte recurrente señala que la alzada incurrió en el tercer caso de suposición falsa, por cuanto a su entender  estableció un hecho inexacto cuya inexactitud se evidencia del contrato de opción de compraventa, afirmando la recurrida falsamente que no consta en autos el recibo de pago de la totalidad del bien, pese a la declaración contractual contenida en la cláusula quinta, en la cual las partes declaran que el precio fue pagado en su integridad al suscribir el contrato de opción de compraventa.

Ahora bien, a tenor de lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, el tercer caso de suposición falsa ocurre cuando el juez da por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de las actas e instrumentos del expediente mismo.

Así esta Sala en fallos Nros. RC-173 de fecha 13 de abril de 2011, expediente N° 2010-627, caso: Venequip, S.A., contra Cianfaglione, C.A. (CIANCA), y 339, de fecha 13 de junio de 2024, expediente N° 2023-401, caso: Construcciones Fénix 33, C.A., contra Instituto Médico-Quirúrgico Acosta Ortiz, C.A., la última bajo la misma ponencia del Magistrado que suscribe el presente fallo,  señaló lo siguiente:

“…Este criterio ha sido reiterado por esta Sala, al señalar en ese mismo sentido que la suposición falsa constituye una excepción a la prohibición establecida en el artículo 320 del Código de Procedimiento, que impide a la Sala controlar el juzgamiento de los hechos, y por ende, deben ser objeto de interpretación restrictiva, en el sentido de que comprende tres modalidades, que consisten en: a) atribuir a actas o instrumentos del expediente menciones que no contienen, o b) establecer hechos con pruebas que no existen, o c) fijar hechos cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente. (Sentencia del 21 de mayo de 2004, caso: Carmen Reyna de Salazar, y otros contra Centro Turístico Recreacional Doral C.A.).

El tercer caso de suposición falsa, implica un error de percepción a través del cual el sentenciador afirma un hecho que resulta desvirtuado con otras pruebas cursantes a los autos del expediente o incluso cuando la afirmación falsa se refiere a una parte del documento en relación con otra parte del mismo...”. (Destacado de la Sala).

 

De acuerdo a la anterior jurisprudencia, se tiene que la suposición falsa consiste en el establecimiento de un hecho positivo y preciso, que resulta ser falso al no tener soporte en las pruebas, bien porque el sentenciador superior atribuyó a actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o porque la prueba de la que se valió para establecer el hecho no aparece incorporada en los autos, o porque su inexactitud resulta de otras actas procesales, hipótesis estas previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, conforme a las cuales la Sala puede excepcionalmente extenderse al examen del establecimiento o apreciación de los hechos que hayan efectuado los tribunales de instancia.

En ese sentido, tenemos que el tercer caso de suposición falsa implica un error de percepción a través del cual el sentenciador afirma un hecho que resulta desvirtuado con otras pruebas cursantes a los autos del expediente, o incluso cuando la afirmación falsa se refiere a una parte del documento en relación con otra parte del mismo.

Así las cosas, acerca de lo denunciado por el formalizante de autos, esta Sala estima pertinente transcribir un extracto de la recurrida, correspondiente a la resolución que se le dio a la causa, a los fines de evidenciar o no lo delatado, en tal sentido la alzada expresó, lo siguiente:

“…MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

Establecidos los hechos en la forma antes indicada, este Juzgado (sic), constituido con Asociados (sic), una vez expuestos en forma sintetizada los argumentos tanto de la pretensión como de la defensa corresponde a quienes deciden pronunciar su decisión sobre el mérito de la controversia.

El tema litigioso del caso bajo estudio, se circunscribe en determinar el cumplimiento de la obligación de la parte actora, pactada en el contrato objeto de cumplimiento, vale indicar, el pago del precio convenido, ya que ambas partes reconocieron dicho negocio, alegando la parte demandada-reconviniente el incumplimiento del pago en los términos acordados, solicitando, por tanto, sea declarada sin lugar la demanda, y los presuntos daños y perjuicios causados por la parte demandada.

Así las cosas y a los fines de dilucidar la presente controversia, deben recordarse algunas concepciones sobre la acción de cumplimiento de contrato. Así, la acción de cumplimiento de contrato de forma general, se encuentra consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, el cual establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

El Doctor José Melich Orsini en su obra (…)

(…Omissis…)

Ahora bien, en el caso bajo estudio y durante todo el proceso judicial, fue discutido el incumplimiento contractual de las partes (sobre el presunto pago realizado por la actora, la falta de entrega definitiva del documento de venta de la demandada y los supuestos daños y perjuicios causados); quedando plenamente demostrado la fecha de inicio de la relación contractual, tal como se desprende de la copia certificada del contrato de opción a compra, marcada con la letra “A” adjunto al escrito libelar, celebrado el 14 de julio de 2008, ya plenamente identificado, que al no ser tachada por la demandada, por el contrario, fue admitido como cierto, el negocio jurídico -instrumento fundamental- razón por la cual, se le concede pleno valor probatorio, quedando así demostrada las obligaciones contraídas, por los contratantes, de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.363 del Código Civil Vigente y 429 del Código de Procedimiento Civil.

Cabe agregar que, entre las defensas alegadas por la demandada-reconviniente, se encuentra el incumplimiento del contrato objeto de litigio, arriba valorado, negando y contradiciendo que debía celebrarse contrato definitivo de venta alguno. Que al no existir cumplimiento de la actora-reconvenida en el pago del precio definitivo mal podría ordenarse la Alcaldía del Municipio Caroní que estableciera el valor diferencial de pago por cuanto la principal obligación no está cumplida. Que la demandante-reconvenida nunca realizó el pago acordado a pesar de lo establecido del mutuo acuerdo por las partes. Que la cláusula quinta sólo establece una forma pura y simple de pago, más, sin embargo, no indica de qué forma se realizó el mismo. Que los daños y perjuicios no están claramente establecidos en el escrito libelar y por ende los mismos no pueden prosperar en derecho. Que en consecuencia de lo expuesto la demanda debe ser declarada sin lugar en la sentencia definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

Así las cosas, de una lectura del mencionado contrato, se observa que el precio de la venta es la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) en su cláusula cuarta; si bien, la cláusula quinta, establece la forma de pago del precio, de donde se lee: “EL OPTANTE” paga en este acto a la PROMOTORA íntegramente el precio de venta de “EL LOCAL” pactado en la cláusula anterior”, sin embargo; la cláusula sexta señala: “Lugar, tiempo y forma de los pagos. Todos los pagos y recibos que deban hacerse con ocasión del cumplimiento de este contrato, excepto el que deba hacerse en el momento del documento de compraventa definitiva, se harán en días hábiles, en horario de oficina, en la dirección señalada para “LA PROMOTORA” en este contrato. El pago que deba hacerse en el momento del otorgamiento del documento de compra-venta definitiva, se hará en cheque de gerencia, en el momento y en el lugar de dicho otorgamiento”.

Dicho esto, debe recalcarse que, en la interpretación de los contratos, los Jueces deben atenerse al propósito e intención de las partes o los otorgantes, teniendo en mira siempre las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe (Art. 12 del Código de Procedimiento Civil). Igualmente, los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos, siempre teniendo como norte la verdadera intención de las partes al momento de la contratación (Sentencia de fecha 27/07/2004, dictada en el Exp. AA20-C-2003-001124 con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez Ledo por la Sala de Casación Civil del TSJ).

En consecuencia y a los efectos del presente juicio, el contrato de opción a compra-venta, celebrado entre las partes que conforman la litis fue celebrado el 14 de julio de 2008, reconocido la parte demandada en su contestación y reconvención, haciendo concluir que las partes comenzaron su relación contractual en esa fecha, instrumento consignado y presentado por la accionante y la accionada en copia certificada, el cual tenía una duración máxima de dos (2) años, contados a partir del día 06 de diciembre de 2007 (fecha de inicio de la construcción), cuyo lapso feneció el 06 de diciembre de 2009, no constando en autos, recibo alguno emitido por la promotora-vendedora a la optante- compradora como muestra de pago alguno, con ocasión del cumplimiento del contrato, tal y como fue pactado en la cláusula sexta, promoviendo la parte actora, la Constancia de Recepción de Terminación de la Obra, emitida por la Directora de Regulación Urbana, del Municipio Caroní, en fecha 31 de enero de 2013, se desprende la culminación de ésta, en el Edificio Comercial de Comercio, ubicado en la UD-203 Chilemex, carrera Antillas, parcela 203-00-11, Parroquia Cachamay, documental promovida por la demandante junto al libelo de la demanda marcada “B”, la cual versa sobre un documento administrativo, que no fue atacada por la contraparte, cuyo valor probatorio se asemeja a la de un documento público, y así se valora.

En este estado y determinado lo anterior, este tribunal colegiado a los fines de resolver lo alegado por la parte demandante-reconvenida y negado por la empresa demandada-reconviniente, pasa analizar el resto del material probatorio consignado adjunto al escrito libelar y en el lapso de promoción:

(…Omissis…)

Del material probatorio, ya analizado y valorado, consta prueba alguna, que logre converse a este tribunal, que efectivamente, la demandante-reconvenida realizó el pago total de la venta, vale indicar, TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000), por lo que, para nacer la obligación de la promotora-demandada de notificar a la optante-demandante debía ésta cumplir con su obligación, la cual no era otra que el pago del precio, determinándose del contenido de las cláusulas mencionadas, que ambos contratantes se comprometieron recíprocamente, en tal sentido, resulta a todas luces improcedente los daños reclamados, ante la falta de pago del monto pactado.

De manera que, al no ser pagado la totalidad del precio de venta y al existir una inercia de la demandante para honrar dicha obligación, entendiéndose que el pago es la obligación principal del comprador, a los fines de que pueda perfeccionarse la venta realizada.

(…Omissis…)

De un análisis al contrato suscrito por las partes, podemos colegir que existen cláusulas contradictorias, que se contravienen respecto al pago, ya que por un lado sugiere que se verificó, y por otro establece unos momentos para hacerse el pago, lo que crea un real y oscuro supuesto que debió ser aclarado por la actividad probatoria de las partes, en su caso, por el demandante-reconvenido, quien debió lanzar luces, ya que no solo fue quien afirmó el hecho, sino que es él quien tiene mayor facilidad para probar.

Por su parte, la demandada-reconviniente, al negar haber recibido el pago, configuró un hecho negativo, lo cual está relevado de pruebas por la imposibilidad material que lo conforma.

Llevado lo anterior al caso bajo estudio, queda en evidencia que conforme a las pruebas cursantes en autos y contrariamente a lo afirmado por la demandante-reconvenida, no quedó demostrado con el material probatorio valorado en párrafos anteriores el pago por ella alegado, por lo que, mal puede pretender que se le otorgue el documento definitivo de venta, sin haber demostrado que honró el pago y menos aún ser indemnizada por unos supuestos daños y perjuicios que además no especificó, la relación de causa y efecto; por consiguiente, la demanda interpuesta debe ser declarada sin lugar, como en efecto así se declara….” (Destacados de la cita)

 

De la transcripción de la recurrida que antecede, esta Sala pudo constatar que la alzada determinó que de los medios probatorios no existe documento alguno o recibo por parte de la demandada que permita demostrar que la parte demandante pago la totalidad del monto pactado o acordado por las partes, haciendo nacer la obligación de la promotora-demandada de notificar a la optante-demandante que debía ésta cumplir con su obligación, la cual no era otra que el pago del precio.

Afirmando en la recurrida los jueces asociados que, al no ser pagado la totalidad del precio de venta y al existir una inercia de la demandante para honrar dicha obligación, entendiéndose que el pago es la obligación principal del comprador, a los fines de que pueda perfeccionarse la venta realizada, declaró sin lugar la demanda.

Ahora bien, esta Sala al adquirir plena jurisdicción sobre el expediente y conforme a lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil desciende sobre las actas del presente expediente y constata que riela a los folios del 24 al 31 de la pieza 1 del expediente documental marcada “A” referida al contrato de opción de compra venta suscrito por ambas partes intervinientes en el presente juicio del cual se desprende que sus Cláusulas Cuarta y Quinta señalan:

“…CUARTA: Precio de “EL LOCAL” Ambas partes acuerdan como precio de venta de “EL LOCAL”, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs.300.000,00). Este precio se ha fijado tomando como base el valor y costos del metro cuadrado de construcción en el mercado inmobiliario para el momento de la celebración de este contrato. La venta se hará por “EL LOCAL” completo y no por unidad de obra ni metros cuadrados de construcción; de allí que cualquier variación de más o de menos, igual a inferior al veinte por ciento (20%) en el área definitiva de “EL LOCAL”, no dará lugar a la resolución del contrato, pero sí al aumento o disminución proporcional del precio. El precio aquí pactado no incluye ningún tipo de impuesto, tasa ni contribución, nacional, estadal ni municipal.

QUINTA: Forma de pago del precio. “EL OPTANTE” paga en este acto a LA PROMOTORA íntegramente el precio de venta de “EL LOCAL” pactado en la Clausula (sic) anterior…”.

 

De lo anterior se observa que con la suscripción del referido contrato las partes pactaron el precio de la venta del bien inmueble, así como que acordaron que el pago de dicha venta se realizó de manera integra con la firma de dicho contrato, denotándose claramente que en la recurrida los jueces asociados, al señalar que no existe prueba de que la parte demandante pago la totalidad del monto acordado y que ésta no cumplió con la obligación contractual, no tomaron en consideración lo establecido en el contrato suscrito por las partes, específicamente el contenido de la cláusula quinta, que como ya se estableció, en ella se determinó que “LA OPTANTE” -que en este caso es la parte demandante- pagó a “LA PROMOTORA”  -que en este caso es la demandada- de manera integra el monto total del precio de la venta de “EL LOCAL” pactado en la clausula cuarta por un monto de Trescientos Mil Bolívares  (Bs.300.000,00).

Por lo que en atención a ello se hace notorio, que la alzada incurre en el vicio delatado por el recurrente de autos, en razón de que el contrato de opción a compra venta, específicamente en su clausula quinta, es expreso al indicar que “EL OPTANTE” paga a “LA PROMOTORA”  en el acto de la firma de dicho acuerdo contractual íntegramente el precio de venta de “EL LOCAL” objeto del presente juicio, pues al determinar en la recurrida que no existe medio de prueba alguna que demuestre que la parte demandante pago el monto total de la venta, estableció con ello un hecho positivo y preciso, que resulta ser falso al no tener soporte en las pruebas, en virtud de que como quedó ya anteriormente determinado del contrato de opción a compra venta incorporado en los autos, se desprende lo contrario.

Por lo tanto, los jueces asociados de la recurrida cometieron un error de percepción a través del cual afirmaron –se reitera- que no existe prueba alguna que demuestre el pago por parte de la demandante del monto total acordado por la venta del local, siendo este un hecho que resulta desvirtuado, ya que ante tal afirmación, y constatado de los autos como fue el contrato de opción a compra venta objeto del presente juicio se pudo verificar en su CLAUSULA QUINTA que “LA OPTANTE” que en el presente casi es la demandante de autos si pagó a “LA PROMOTORA”  -que en este caso es la demandada,  la totalidad del precio de la venta en el acto de la firma del referido contrato.

Por tal razón, resulta forzoso para esta Sala determinar que la alzada incurrió con su proceder en el tercer caso de suposición falsa delatado por el formalizante de autos, en consecuencia, esta Sala declara la procedencia de la presente denuncia por infracción de ley y en consecuencia Con Lugar el recurso extraordinario de Casación interpuesto por la parte demandante. Así se declara.

En virtud de lo anteriormente señalado, y en consideración a todos los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, al haber encontrado esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procedente la infracción descrita anteriormente, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso extraordinario de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y por ende se declara Con Lugar el recurso de Casación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en fecha 14 de noviembre de 2024, se CASA TOTAL y SIN REENVÍO el fallo recurrido y se DECRETA SU NULIDAD ABSOLUTA. Así se decide.

Vista la declaratoria anterior, pasa esta Sala a decidir el fondo de la controversia, estableciendo las pretensiones y excepciones, conforme al nuevo proceso de casación civil, señalado en este fallo, en los términos siguientes:

-IV-

SENTENCIA DE MÉRITO

Se inicia el presente juicio por demanda por  cumplimiento de contrato de opción a compra venta e indemnización por daños y perjuicios, interpuesta ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, por la ciudadana LIDMAR MARTÍNEZ, contra la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L., ambas partes anteriormente identificadas, en fecha 15 de marzo de 2016, siendo admitida mediante auto de fecha 16 de marzo de 2016 (Folio 36 pieza I del expediente), siendo reformada mediante escrito de fecha 9 de enero de 2017, admitida mediante auto de fecha 26 de enero de 2017 (Folio 117 pieza I del expediente) en la que se expresa lo siguiente:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

En la oportunidad legal correspondiente la parte demandante interpone demanda ante el ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz en la que su representación judicial argumentó que en fecha 14 de julio del año 2008, suscribió por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, un contrato de opción de compra –venta el cual quedó inserto en el Tomo Principal y el Tomo Duplicado bajo el Nro. 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada Notaría en el 2008, con la Sociedad Mercantil INVERSIONES WMRW S.R.L., representada por el ciudadano RICHARD ALFREDO MAZZINI GONZALEZ, en su condición de Administrador y suficientemente facultado para ello, según lo dispuesto en las clausulas 8, 9 y 19 de los Estatutos Sociales de la referida Sociedad Mercantil.

Argumenta que dicho contrato de opción de compra-venta, fue sobre un inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad de Puerto Ordaz, estado Bolívar, el cual según los dichos de la Promotora (INVERSIONES WMRW, Sociedad de Responsabilidad Limitada), procedió a construir sobre una parcela de terreno distinguido con el número 203-00-011, ubicado en el UD-203, Urbanización Chilemex, carretera las Antillas, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el inmueble objeto del nombrado contrato de opción de compra-venta, el cual consistió en un local para oficina de sesenta metros cuadrados (60m2) y constaría con un (1) baño privado más el uso exclusivo de un (1) puesto de estacionamiento, adicionalmente se convino que el mismo sería entregado en condiciones popularmente conocida de “obra limpia” con acabados de pisos de cemento rustico, techo de (placa) paredes frisadas, baño con puerta y cerradura, piezas de baño (lavamanos y poceta) de calidad estándar, puerta de entrada y ventanas de vidrio claro.

Indicando que el precio convenido por inmueble tipo local de oficina objeto del contrato de opción de compra-venta, se estipula en la cantidad de Trescientos Mil Bolívares Exactos (Bs. 300.000,00) y su forma y modalidad de pago se encuentra en la cláusula quinta del contrato; es decir en el mismo acto en que suscribió el citado contrato de opción de compra-venta por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, que su pagó, al respecto claramente se dejó sentado en su cláusula quinta, denominada forma de pago del precio, lo siguiente: “EL OPTANTE pago en este acto a LA PROMOTORA íntegramente el precio de venta de “EL LOCAL” pactado en la cláusula anterior. (Sic).

Señala que las partes intervinientes del referido contrato de opción de compra-venta en su clausula séptima convinieron un plazo de construcción y entrega del inmueble objeto de la negociación de dieciocho (18) meses contados a partir del día seis (6) de diciembre del año 2007, fecha que según sus dichos se inició la construcción de la Torre Empresarial CAMCARONI, con posibilidad de prórroga de seis (6) meses contados a partir del plazo original, previa notificación, dejándose sentado que en todo caso que el plazo máximo del contrato de opción de compra-venta, así como la entrega del inmueble sería de dos (2) años contados a partir de la fecha en que se inició la construcción de la obra, contados a partir del seis (6) de diciembre del año 2007, plazo este que demás está decir esta largamente vencido a la fecha de interposición de la presente acción.

Alega que se acordó en su cláusula décima tercera que el lapso de otorgamiento del documento de compra venta, sería un plazo máximo de treinta (30) días continuos contados desde la fecha de notificación por escrito por parte de la promotora (INVERSIONES WMRW, Sociedad de Responsabilidad Limitada) a su persona de que este documento estaría a disposición para ser registrado, notificación esta que nunca recibió.

Así mismo argumenta que el citado contrato de opción de compra-venta reviste naturaleza de documento público, es por ello que lo opone en toda forma de derecho de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil y lo hace valer a tenor de lo previsto en las normas inseridas en las artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

Argumentando que con motivo del contrato de opción de compra-venta supra citado, ya el lapso establecido (cláusula séptima) de construcción y entrega de inmueble tipo local objeto del mismo, esto es dieciocho (18) meses contados a partir del día seis (6) de diciembre de 2007, fecha está en que efectivamente se inició la construcción de la TORRE EMPRESARIAL CAMCARONÍ, y su prórroga de seis (6) meses contados a partir del vencimiento del plazo original, que en todo caso tal y como lo estipula la cláusula en cuestión era el plazo máximo sería de dos (2) años contados a partir de la fecha en que se inició la construcción de la obra, se encuentra con holgura vencido y a la fecha de interposición de la presente acción LA PROMOTORA (INVERSIONES MWRW, Sociedad de Responsabilidad Limitada) no ha cumplido con otorgamiento del documento de compra-venta definitivo e incluso no he recibido notificación alguna de que el documento de compra venta definitivo está a mi disposición para su registro en franca violación de lo establecido en el clausula décima tercera del contrato de opción de compra venta.

Aduce que ha sido diligente y paciente no habido semana que no acuda a las oficinas de la Promotora, esto es edificio MAJO, local 1, calle Cuchivero, de la ciudad para que se le dé respuesta sobre los motivos por los cuales no se le otorga el documento definitivo de compra venta, que múltiples han sido sus alegatos llegando incluso a decirle como medio de justificación ante su incumplimiento, que la obra de construcción del edifico “TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI” no se encuentra terminada y que la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní, se ha negado a otorgar el respectivo permiso de habitabilidad y/o conformidad de uso.

Manifiesta que por un tiempo consideró que ese argumento era válido, pero ante el hecho que seguía transcurriendo el tiempo y no obtenía respuesta alguna de su fecha cierta de otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, acudió ante el prenombrado ente Municipal en especial en la Oficina de Regulación Urbana, a los fines de solicitar información sobre la veracidad de lo alegado por El Promotor (INVERSIONES MWRW, Sociedad de Responsabilidad Limitada) siendo su mayor sorpresa que tal oficina le informo que en fecha treinta y uno (31) de enero del año 2013, había emitido una constancia de recepción de terminación de obra.

Explica que en vista de lo anterior, no le quedó otra que acudir ante sus oficinas a exigir una explicación al respecto, muchas fueron las veces que acudió sin obtenerla, así como tolerar nuevas excusas, sin contar que seguía pasando el tiempo que a ciencia cierta obraba en su contra, de igual manera señala que había transcurrido con creces el lapso para entrega del documento definitivo de venta, el cual no fue cumplido por la demandada.

Que en razón de ello, tendrá que asumir el incremento de costo de mano de obra y materiales de construcción al momento que tenga acceso al inmueble, cantidad que considera exigir en la presente acción como daños y perjuicios que se han ocasionado por el incumplimiento por parte de la sociedad mercantil del contrato de opción de compra por ellos suscrito, que asciende según presupuesto que acompaña a la demanda, a la cantidad de Cuatro Millones Novecientos Noventa y Siete Mil Cuatrocientos Bolívares Con 00/100 (Bs. 4.997.400,00).

Alegando que la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní mediante constancia de terminación de obra de fecha 31/01/2013, dejó expresa constancia que el edificio donde se encuentra el local objeto de litigio, ya se encuentra culminado, conforme a los procedimientos administrativos de verificación de dicho órgano.

Argumentando que no existen impedimentos por parte de la demandada para la entrega del documento definitivo de compra venta, en los términos por ellos convenidos, que en caso de que haya alguna diferencial por el transcurso del tiempo, se ordene a la Alcaldía del Municipio Caroní, que determine el valor del metro cuadrado para el momento de la celebración del contrato de opción de compra venta, a los fines de que se pague esa diferencial, en caso de existir.

Finalmente señala que por todo lo anterior ejerce la presente acción por cumplimiento de contrato; todo ello a los fines de que se otorgue el documento definitivo de compra venta o la sentencia sirva a tales fines; se condene al pago de los daños y perjuicios con la respectiva indexación monetaria; e igualmente se condene en costas a la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Llegada la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada procede a contestar la demanda en los términos siguientes:

La representación judicial de la parte demandada manifiesta que admite como cierto que su representada suscribió con la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN, por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, un contrato de opción de compra venta, en fecha 14/07/2008, el cual quedo inserto bajo el N° 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada notaría el referido año 2008.

Así mismo admite como cierto que el contrato en cuestión versó sobre un inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz el cual su representada construirá y así lo hizo, sobre una parcela de terreno distinguida con el número 203-00-011, ubicado en el UD-203, Urbanización Chilemex, carretera las Antillas, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual contaría con sesenta metros cuadrados (60m2) y constaría con un (1) baño privado, paredes frisadas, baño con puerta y cerradura, piezas de baño (lavamanos y poceta) de calidad estándar, puerta de entrada y ventanas de vidrio claro.

Indica que es cierto, que el precio convenido por inmueble tipo local de oficina objeto del contrato de opción de compra venta se estipuló en la cantidad de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00).

Manifiesta que es cierto, que las partes convinieron en dicho contrato de opción a compra venta, en su cláusula séptima, en que el plazo de construcción y entrega del inmueble tipo local objeto del mismo, esto es dieciocho (18) meses contados a partir del día seis (6) de diciembre de 2007, fecha está en que efectivamente se inició la construcción de la Torre Empresarial CAMCARONÍ, y su prórroga de seis (6) meses contados a partir del vencimiento del plazo original, que en todo caso tal y como lo estipula la cláusula en cuestión era el plazo máximo sería de dos (2) años para la entrega del inmueble.

Que de igual modo, señala que es cierto, que mediante documento otorgado el 20 de abril de 2016, que quedara asentado en el sistema de folio personal, ubicado en el Protocolo de Transcripción; Trimestre Cuarto, tomo 14, número 47, folio 255 de la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar, su representada construyó bajo régimen de condominio regido por la ley de Propiedad Horizontal, el terreno donde construyó el edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad de Puerto Ordaz, dentro del cual se encuentra el inmueble identificado en la causa.

Así mismo indica que niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que su representada haya recibido el precio convenido por las partes por el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, el cual se estipuló en la cantidad de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00).

Niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que el plazo de dos (2) años para la entrega del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta se encuentre vencido, a la fecha de interposición de la demanda, pues, al no haber efectuado la demandante pago alguno por la negociación antes referida, no nacía para su representada la obligación de suscribir un contrato definitivo de venta y mucho menos la entrega del inmueble en referencia.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que en el acto de otorgamiento del contrato de opción a compra en fecha catorce 14 de julio del año 2008, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, el cual quedo inserto bajo el N° 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada Notaría el referido año 2008, se haya producido por la demandante a su representada el pago del valor del inmueble determinado en dicha contratación.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, que la demandante haya acudido hasta las oficinas de la promotora, ubicadas en el edificio MAJO, local 1, calle Cuchivero, de la ciudad a que se le dieron los motivos por los cuales no se le otorgaba el documento definitivo de compra venta, siendo falso y niega por tal motivo, que se haya justificado el supuesto incumplimiento en que la obra en construcción, esto es, el edificio “Torre Empresarial COMCARONI” no se encontraba terminado y que la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní se hubiere negado a otorgar el respectivo permiso de habitabilidad y/o conformidad de uso.

Niega, rechaza y contradice por ser falso de toda falsedad, de que su representada este en la obligación de indemnizar a la demandante por la cantidad de cuatro millones novecientos noventa y siete mil cuatrocientos bolívares (Bs. 4.997.400, 00) por unos supuestos daños y perjuicios causados por la falta de entrega del inmueble.

Niega, rechaza y contradice que debía celebrarse contrato definitivo de venta con el ajuste de metraje definitivo y mucho menos la entrega del bien inmueble en referencia por cuanto la demandante no realizó pago alguno.

Asegura que al no existir cumplimiento de la actora en el pago del precio definitivo; mal podía ordenarse a la Alcaldía del Municipio Caroní, que estableciera el valor diferencial de pago, por cuanto la principal obligación no está cumplida.

Señala que la demandante nunca realizó el pago convenido, a pesar de lo establecido de mutuo acuerdo por las partes.

Alega que la cláusula quinta solo establece una forma pura y simple de pago; más sin embargo, no indica de qué forma se realizó el mismo, que lo cierto es que su representada meses antes a la suscripción de la contratación en referencia, estableció  una estrecha relación y comunicación con la demandante, lo que la llevó a tener altos niveles de confianza con ella, por lo que producto de ella, la suscripción del contrato de opción a compra venta solo se hizo como una mera formalidad entre las partes, pues valía entre ellos la palabra empeñada; por ello, en su clausula quinta se estableció que la optante pagaba en ese acto el precio de la opción a compra venta, es decir, la cantidad trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00), pero ello no ocurrió en ese acto.

Señala que la optante convino con su representada de manera verbal en realizar dicho pago en cuestión en pocos días de haber suscrito la opción, lo cual nunca ocurrió, pues, insiste y reitera que su representada no recibió la suma mencionada y la optante tampoco la pagó.

Argumenta que no fue colocado en el contrato objeto de litigio, el instrumento de pago utilizado para la extinción de la obligación, que al no constar el pago de la obligación por parte de la accionante; los daños y perjuicios demandados son improcedentes en derecho.

Así mismo indica que los daños y perjuicios no están claramente establecidos en el escrito libelar y por ende los mismos no pueden prosperar en derecho.

Finalmente solicita que la demanda sea declarada sin lugar en la sentencia definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

DE LA RECONVENCIÓN

En el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada, ejerció formal reconvención por resolución de contrato de opción de compra venta, señalando entre otras cosas que:

Como ya se expuso, la realidad de lo ocurrido es que su representada, meses antes a la suscripción de la contratación en referencia, estableció una estrecha relación y comunicación con la demandante, lo que la llevó a tener altos niveles de confianza con ella, por lo que, producto de ello, la suscripción del contrato de opción a compra venta solo se hizo como una mera formalidad entre las partes, pues valía entre ellos la palabra empeñada.

Que motivado a ello en su cláusula quinta se estableció que la optante pagaba el pecio de la opción a compra venta, es decir, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), pero ello no ocurrió en ese acto.

Que la optante convino con su representada de manera verbal en realizar dicho pago en cuestión de pocos días de haber suscrito la opción, lo cual nunca ocurrió, pues, insistió, su representada no recibió la suma mencionada y la optante tampoco la pagó.

Alega que el contrato objeto de litigio, no estableció la forma en cómo se realizaría el pago y no consta que su representada haya recibido pago alguno por ese concepto.

Indicando que el ente público que autenticó el contrato objeto de litigio, no dejó constancia del instrumento mercantil para la demostración del pago que allí se establecía.

Señala que es por ello que invoca el artículo 1.167 del Código Civil, demandando a la accionante, como en efecto lo hace por resolución de contrato.

Manifiesta que el edificio donde se encuentra el local objeto de litigio, se encuentra totalmente construido y por ende dicha obligación fue cumplida.

Finalmente solicita en la definitiva se declare con lugar la reconvención; sin lugar la demanda ejercida y en virtud de ello el contrato objeto de litigio, sin valor y/o eficacia jurídica.

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad legal correspondiente la parte demandante reconvenida procede de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil  a contestar la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente, de la siguiente manera:

Admite como cierto que su representada suscribió el contrato de opción a compra venta con la demandada reconviniente y que es objeto del presente juicio.

Indica que es cierto que el contrato en cuestión versa sobre un inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz.

Señala que es cierto que el precio de venta del local objeto del presente juicio, convenido por las partes fue por el monto de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00) y que para la construcción del mismo sería en un máximo de dos años.

Por su parte niega, rechaza y contradice la demanda ejercida en su contra por la demandada, por ser la misma contraria a derecho y siendo contrario al propio contrato afirmar que no recibió pago alguno; cuando una lectura del mismo, se evidencia el cumplimiento de su obligación.

Afirma que el pago fue de contado en el momento de la suscripción del contrato demandado y por ende resulta contrario a la ley afirmar que el mismo no se canceló; todo conforme a la cláusula quinta del contrato consignado en autos.

Señala que la parte demandada no cumplió su obligación de notificar sobre la fecha para el registro del documento definitivo de venta; a pesar de haberse pagado la totalidad del precio convenido.

Alega que conforme a las cláusulas contractuales y en vista del incumplimiento contractual de la demandada; dicha parte asumió el incremento de la mano de obra y materiales de construcción al momento que tenga acceso del mismo; cantidad que fue exigida como daños y perjuicios de la presente acción.

Niega la afirmación hecha en la reconvención de que su representada no haya pagado el monto total del precio convenido por el solo hecho de que el funcionario público no haya indicado la forma y modalidad de pago.

Señala que la reconvención no procede en derecho; por cuanto es la demandada quien se encuentra insolvente en sus obligaciones contractuales.

Finalmente solicita se declare sin lugar la reconvención.

DE LA LITIS Y LA CARGA PROBATORIA

Visto los alegatos expuestos por la parte demandante en su libelo de demanda, así como la contestación esta Sala observa, que se encuentra admitida la relación contractual, que efectivamente las parte suscribieron el contrato de opción a compra venta objeto del presente juicio, que el bien objeto del contrato se trata de un inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz y que la parte demandada tenía dos años máximo para terminar el local y entregarlo a la parte demandante.

Por su parte la demandada en la contestación de la demanda niega que la parte demandante haya pagado el monto total convenido, por cuanto si bien en la clausula quinta del contrato se estableció que pagó, lo cierto es que esa cláusula se pactó por la confianza que tenia con la demandante de autos, siendo que se encontraba acordada de manera verbal que la misma pagaría en los días posteriores a la suscripción del contrato.

Dicho esto le corresponde a la parte demandada demostrar que ambas partes de manera verbal acordaron el pago del monto acordado posterior a la suscripción del contrato de opción a compra venta.

Por su parte le corresponde a la demandante de autos demostrar que cumplió con su obligación y que la demandada no ha cumplido con el otorgamiento del documento definitivo de venta del bien inmueble objeto del presente juicio, así como la procedencia de los daños y perjuicios alegados.

En este orden es de señalar que las partes en el juicio persiguen un fin determinado como lo es que la sentencia les sea favorable, pero el sistema dispositivo que lo rige, impone a los jueces que no pueden llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, de allí que las partes tengan la carga de demostrar sus argumentos desde el punto de vista de su propio interés.

Así mismo es de observar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de demostrar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte o de la otra, mucho menos del juzgador, la prueba es del proceso una vez aportada por cada una de las partes.    

En este orden pasa esta Sala a apreciar y valorar los medios probatorios aportados por las partes de la siguiente manera:

DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por la parte demandante con el libelo de la demanda:

1.- Inserta en los folios del 24 al 32 de la pieza 1 del expediente marcado “A” Original de contrato de opción de compra-venta de fecha catorce (14) de julio del año 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar, el cual quedó inserto bajo el N° 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada Notaría en el 2008, el cual se encuentra plenamente reconocido por ambas partes, por lo que esta Sala le concede pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concatenación con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende, la relación contractual entre las partes, las condiciones por las cuales se regiría dicha relación comercial, el bien sobre el cual versa dicho contrato, el precio de la venta y el pago de la misma. Así se establece.

2.- Inserta al folio 33 de la pieza 1 del expediente, marcada “B” Copia fotostática simple de constancia de terminación de obra emanada de la Alcaldía Socialista Bolivariana de Caroní en fecha 31/01/2013, debidamente suscrita por la directora de regulación urbana, del edificio comercial Cámara de Comercio, donde se encuentra el inmueble objeto de litigio, la cual no fue impugnada por la parte contra quien se opone, ni de alguna manera atacada por un medio que pretenda enervar su eficacia probatoria, por lo que esta Sala le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se desprende que la Directora de Regulación Urbana en fecha 31 de enero de 2013, emitió constancia dirigida a la Cámara de Comercio e Industria del Distrito Caroní del estado Bolívar, por medio de la cual otorga la constancia de recepción de terminación de obra del edificio comercial Cámara de Comercio, ubicado en la UD-203 Chilemex, carrera Antillas, parcela 203-00-11, parroquia Cachamay, Ciudad Guayana ubicación donde se encuentra el bien objeto del presente juicio. Así se establece.

3.- Inserto al folio 34 de la pieza 1 del expediente, marcada “C” original de presupuesto expedido por la sociedad mercantil INVERSIONES 20-30 CONSTRUCCIONES, C.A., a la ciudadana Lidmar Martínez por la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 4.997.400,00), la cual esta Sala, considera que si bien no fue impugnada ni atacada por algún medio que pretenda enervar su eficacia probatoria, no es menos cierto que la misma no aporta nada a la solución de la controversia por lo que se desecha. Así se establece.

4.- Inserta a los folios del 89 al 116 de la pieza 1 del expediente marcado “A” copia simple de documento de condominio de fecha 20 de abril de 2016, la cual no fue impugnada por la parte contra quien se opone por lo que esta Sala le concede valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende que en la fecha antes señalada se inscribió ante el Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar, documento de condominio regido por la Ley de Propiedad Horizontal sobre el terreno donde se encuentra construido el bien objeto del presente juicio, quedando inserto en el protocolo de transcripción, trimestre cuarto, tomo 14, número 47, folio 255, desprendiéndose del contenido de dicho documento las características y descripciones del inmueble objeto de litigio, en el edificio “TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI”. Así se establece.

De la pruebas agregadas a los autos en la oportunidad de la promoción de pruebas

5.- Insertos a los folios del 167 al 215 de la pieza 1 del expediente marcados “A”, “B”, “C”, “D, “E”, y “F”, copias certificadas de contratos de opción a compra venta, celebrados entre la empresa demandada y otros sujetos de derecho distintos a la demandante de autos, las cuales son fueron desvirtuadas por algún medio que enerve su eficacia probatoria, por lo que esta Sala les concede valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y de las mismas se desprende, que en dichos contratos en la cláusula quinta se establece y determina la forma de pago de las negociaciones relacionadas con la venta de oficinas que serán construidas en la “TORRE EMPRESARIAL CAMCARONI”, extrayendo de dichas cláusulas que en algunas oportunidades la parte OPTANTE paga el monto total del bien y en otras de acuerdo a las negociaciones el pago se realizaba por partes o de manera fraccionada. Así se establece.

6.- Inserta a los folios 216 y 217 de la pieza 1 del expediente, marcada “G” copia simple de circular N° 0230262CJ000171 de fecha 25 de febrero de 2010, emanada del Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN), que al no ser impugnada por la parte contra quien se opone esta Sala le otorga pleno valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de la misma se desprende que el Servicio Autónomo de Registros y Notarías indicaba que los negocios jurídicos de bienes inmuebles, que sean iguales o superiores a 3000 U.T., no podrán ser con dinero en efectivo, debiéndose utilizar como instrumento de pago cualesquiera otros de los permitidos por la Ley. Así se establece.

Prueba de informes

La parte demandante en la oportunidad procesal correspondiente promueve prueba de informes conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, dirigida al Servicio Autónomo de Registros y Notarías (SAREN) a los fines de que se informara al tribunal de la veracidad de la circular N° 0230262CJ000171 de fecha 25 de abril de 2010.

Dicha prueba fue admitida por el tribunal de la causa, pero no consta en las actas del expediente el recibo de respuesta alguna en relación a esta prueba, sin embargo dicha documental ya fue valorada por esta Sala en el numeral anterior, por lo que en atención a ello no tiene nada que valorar. Así se establece.

De las pruebas aportadas por la parte demandada:

1.- En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas, conforme al principio de la comunidad de la prueba hace valer, el contrato de opción de compra-venta de fecha catorce de julio del año 2008, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, el cual quedó inserto bajo el N° 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada Notaría en el 2008m, la cual esta Sala ya valoró en la oportunidad de las pruebas promovidas por la parte actora, en el numeral “1.” Por lo que en atención a ello y a los fines de evitar tediosas e inútiles repeticiones, así como un desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional, se da por reproducida la valoración de este medio de prueba realizado por esta Sala en el numeral “1.” De las pruebas promovidas por la parte demandante. Así se establece.

2.- Así mismo, conforme al principio de la comunidad de la prueba la parte demandada hace valer, el documento inserto en los folios 89 al 116 de la pieza 1 del expediente marcado “A” copia simple de documento de condominio de fecha 20 de abril de 2016, la cual esta Sala ya valoró en la oportunidad de las pruebas promovidas por la parte actora, en el numeral “4.” Por lo que en atención a ello y a los fines de evitar tediosas e inútiles repeticiones, así como un desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional, se da por reproducida la valoración de este medio de prueba realizado por esta Sala en el numeral “4.” De las pruebas promovidas por la parte demandante. Así se establece.

Prueba de informes

La parte demandada en la oportunidad legal correspondiente promueve de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil prueba de informes dirigida la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar a los fines de que informe si se dejó constancia de la forma de pago del optante comprador al momento del otorgamiento del documento y si quedó algún soporte bancario de la transacción del pago del negocio jurídico, dicha prueba fue admitida por el Tribunal de la causa, pero no consta en las actas del expediente el recibo de respuesta alguna en relación a esta prueba, por lo que en atención a ello esta Sala no tiene nada que valorar. Así se establece.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente caso se trata de una acción por cumplimiento de contrato de opción a compra venta e indemnización por daños y perjuicios incoado por la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.I., ambas anteriormente identificadas en autos, el cual fue sustanciado por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, extensión Puerto Ordaz, argumentando la parte demandante de autos que entre ella y la demandada suscribieron un contrato de opción de compra venta por un inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz, en el que en su cláusula quinta se estableció que pagó el monto total del valor del negocio jurídico, pero que hasta la fecha la parte demandada no ha cumplido con su obligación de entregarle el bien inmueble ni de formar el contrato definitivo de compra venta.

Por su parte la demandada de autos en la oportunidad de la contestación de la demanda admite como cierto la celebración del contrato de opción a compra venta del bien inmueble entre ella y la demandante, admitiendo que efectivamente el documento suscrito fue por el bien descrito por la parte demandante en su libelo, pero niega que la misma haya pagado el monto total acordado por el negocio jurídico, en razón de que lo que se dispuso en la clausula quinta del contrato de que la demandante pagó la totalidad del bien fue porque entre la demandante y la demandada existió una estrecha relación de amistad y de confianza, quedando la parte demandante con la demandada de común acuerdo verbal que el monto lo cancelaría en los días siguientes a la suscripción del contrato.

Finalmente la parte demandada reconviene a la demandante solicitando la resolución del contrato en razón de que a su parecer la misma no cumplió con lo acordado de pagar el monto total del negocio jurídico, negando la parte demandante reconvenida que no cumplió con su obligación, pues afirma que al  momento de la suscripción del contrato pagó el monto total del bien, tal como se dejó asentado en la clausula quinta del referido contrato.

De manera que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil determina que las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Es decir, la carga de la prueba depende de que la parte que haga la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia de un hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o su contestación no resulten fundadas, ya que carecen de pruebas que la sustenten.

En este orden es de señalar que la acción por cumplimiento de contrato encuentra su fundamento legal en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa lo siguiente: 

“…Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos…”.

 

En íntima vinculación a lo anterior, José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, disertó sobre los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento o resolución de contrato, así, el citado autor señaló lo siguiente:

“…La resolución de que habla el artículo 1.167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante…”.

 

Los pasajes argumentativos previamente esbozados permiten concluir, que el peticionante de la acción de cumplimiento o resolución del contrato, en principio, tiene que probar que cumplió con su obligación; y dependiendo de la forma en que se conteste la demanda, también deberá acreditar el incumplimiento de su contraparte; así, si el demandante tiene el carácter de comprador en el negocio jurídico cuyo cumplimiento solicita, debe acreditar que dio fiel cumplimiento a las obligaciones por él contraídas, conditio sine qua non para que se pueda discutir el tema relativo al cumplimiento.

Se concluye entonces, a tenor de la norma citada, que el ejercicio de la acción de cumplimiento del contrato presupone la existencia de: 1) un contrato bilateral y, 2) el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes, y su finalidad estriba en la necesidad de acudir a los órganos de justicia con la finalidad de conmine a la parte a dar fiel cumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas.

Así mismo es necesario señalar que en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el legislador. Así tenemos que el artículo1.160 dispone:

“…los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según equidad, el uso o la ley…”.

 

En atención a ello el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato no cumplido. Asimismo, es importante resaltar que un contrato de promesa bilateral de venta, es aquel contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. Si bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que contiene el artículo 1.133 del Código Civil según el cual:

“…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico…”.

 

Indudablemente, que si en la promesa bilateral de venta han expresado su consentimiento sobre la cosa y el precio, es obvio que estamos en presencia de una venta y no de un precontrato, desde luego, que los contratantes deben atenerse a los términos en que quedó planteada la convención en el documento escrito y de consiguiente, la parte que incumpla su obligación sufrirá las consecuencias del proceso resolutorio, por iniciativa procesal de la otra parte y la sentencia devenida de la controversia judicial tendrá efecto declarativo ya que de acuerdo con el artículo 1.161 del Código Civil, “…En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado…”.

Ahora bien, en el presente asunto se encuentra reconocida la relación contractual, es decir, se tiene como cierto el contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, el día 14 de julio del año 2008, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, municipio Caroní del estado Bolívar, el cual quedó inserto bajo el N° 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada notaría en el 2008, cuyo objeto es un bien inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz.

Constituyendo un punto controvertido en el presente asunto, el hecho que la parte demandada afirma que la parte demandante no pagó el monto total del bien inmueble objeto del presente juicio al momento de la suscripción del referido contrato.

En este orden riela de los folios 24 al 32 de la pieza 1 del expediente marcado “A” contrato de opción a compra plenamente reconocido por ambas partes del que se desprenden en sus clausulas las condiciones por las cuales se regirá la negociación o el mutuo acuerdo confeccionado entre las partes, por lo que esta Sala considera necesario transcribir las clausulas correspondientes a los fines de dilucidar la controversia, las cuales son del tenor siguiente:

“…Entre la empresa INVERSIONES WMRM, S.R.L, sociedad mercantil de este domicilio, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Bolívar con sede en Puerto Ordaz, en fecha 27 de septiembre del año 2006, bajo el N° 15, Tomo (sic) 54-A-Pro., representada en este acto por la ciudadana RICHARD ALFREDO MAZZINI GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.069.114, en su condición de Administrador (sic), facultado suficientemente para este acto según lo dispuesto en las cláusulas 8, 9 y 19 de los Estatutos Sociales de la empresa y quien en lo adelante y a los efectos de este contrato se denominará "LA PROMOTORA"; por una parte, y por la otra el señor (a) LIDMAR MARTINEZ (sic), venezolano, casada, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 8.550.433 y domiciliado en Ciudad Guayana, Estado (sic) Bolívar; quien en lo sucesivo y sólo a los efectos de este contrato se denomina "EL OPTANTE", se ha convenido en celebrar, como en efecto en este acto se celebra, el presente CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA contenido en las cláusulas siguientes:

PRIMERA: Bien inmueble objeto de la opción. "LA PROMOTORA" da a "EL OPTANTE" una opción de comprar, y éste la acepta; sobre un bien inmueble tipo local de oficina denominado en lo sucesivo y sólo a los efectos de este contrato "EL LOCAL", distinguido con el N° PB-02 y estará ubicado en la Planta Baja (PB) del edificio que se denominará "TORRE EMPRESARIAL CAMCARONÍ", el cual hará construir "LA PROMOTORA" sobre una parcela distinguida con el numero 203-00-011, ubicada en la UD-203, Urbanización Chilemex, Carrera Las Antillas, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar; denominado en lo sucesivo y sólo a los efectos de este contrato "TORRE EMPRESARIAL CAMCARONÍ". "EL LOCAL" tendrá un área de construcción aproximada de sesenta metros cuadrados (60 m2). "EL LOCAL" constará de un (1) baño privado y tendrá asignado el uso de un (1) puesto de estacionamiento. Cualquier cambio, modificación o reforma en el proyecto de construcción de la "TORRE EMPRESARIAL CAMCARONÍ", el cual no menoscabe sustancialmente la cabida o la ubicación de "EL LOCAL", no dará lugar a la resolución del presente contrato. "EL LOCAL" se entregará en la condición conocida como "obra limpia", con los siguientes acabados: piso de cemento rústico, techo de (placa), paredes frisadas, baños con puerta y cerradura, piezas de baño (lavamanos y poceta) de calidad estándar, puerta de entrada y ventanas de vidrio claro. Los linderos, medidas y demás especificaciones de "EL LOCAL", se determinarán en el documento de condominio de la "TORRE EMPRESARIAL CAMCARONÍ".

(…Omissis…)

CUARTA: Precio de "EL LOCAL". Ambas partes acuerdan como precio de venta de "EL LOCAL", la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (sic) (Bs 300.000,00). Este precio se ha fijado tomando como base el valor y costos del metro cuadrado de construcción en el mercado inmobiliario para el momento de la celebración de este contrato. La venta se hará por "EL LOCAL" completo y no por unidad de obra ni metros cuadrados de construcción; de allí que cualquier variación de más o de menos, igual a inferior al veinte por ciento (20%) en el área definitiva de "EL LOCAL", no dará lugar a la resolución del contrato, pero sí al aumento o disminución proporcional del precio. El precio aquí pactado no incluye ningún tipo de impuesto, tasa ni contribución, nacional, estadal ni municipal.

QUINTA: Forma de pago del precio. "EL OPTANTE" paga en este acto a LA PROMOTORA íntegramente el precio de venta de "EL LOCAL" pactado en la clausula anterior.

(…Omissis…)

DÉCIMA TERCERA: Plazo para el otorgamiento del documento de compraventa definitiva. "EL OPTANTE" acepta que deberá otorgar por ante "EL REGISTRO" el documento de compraventa, en un plazo máximo de treinta (30) días continuos, contados desde la fecha de notificación por escrito por parte de "LA PROMOTORA", de que su documentación está a su disposición para ser registrada. En caso de que no se otorgue el documento en el plazo antes establecido, "LA PROMOTORA" podrá dar por resuelto el presente contrato y aplicar la penalidad establecida en la cláusula novena de este contrato…”. (Destacados de la cita).

 

  De lo antes transcrito esta Sala observa que efectivamente entre las partes fue suscrito un contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble tipo local de oficina distinguido con el N° PB-02 y que estará ubicado en la Planta Baja (PB) del edificio que se denominará "TORRE EMPRESARIAL CAMCARONÍ" cuyo precio acordado por ambas partes de la venta según la Cláusula Cuarta del contrato antes transcrita es por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs.300.000,00).

En este orden ha quedado evidenciado la pretensión principal por cumplimiento y la reconvención por resolución deviene de un contrato bilateral de opción de compraventa con obligaciones reciprocas para ambas partes, es decir para “LA OPTANTE” en este caso la demandante de autos,  pagar el precio estipulado y para “LA PROMOTORA” hacer la tradición legal de bien objeto del contrato.

Siguiendo esta línea para que se dé el cumplimiento del contrato o en su defecto la resolución del mismo, debe existir el incumplimiento por alguna de las partes, por lo que se tiene que la normativa del Código Civil, señala:

“…Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio…”.

 

“…Artículo 1.527.- La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato…”.

 

De las normas antes transcritas, se desprende que, en principio, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes lo que determina que quien pretenda la ejecución de una obligación, debe probarla y por su parte quien pretenda que ha sido liberado de la misma, debe probar el pago de esta o el hecho extintivo según el caso.

Por otra parte, podrá el demandado vendedor eximirse del cumplimiento del contrato alegando alguna excepción que lo justifique, como por ejemplo la “exceptio nom adimpleti contractus” o excepción del contrato no cumplido conforme al artículo 1.493 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:

“…Artículo 1.493.- El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.

Tampoco está obligado a hacer entrega, aún cuando haya acordado un plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio, a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido…”.

 

 En este sentido de la revisión de las actas que conforman el expediente específicamente del contrato objeto del presente juicio se constata de su Cláusula Quinta antes transcrita, que la parte demandante al  momento de la suscripción del contrato pagó  íntegramente el precio total pactado por la venta del local, cumpliendo así como su obligación.

De igual manera se constata de la Cláusula Décima Tercera del señalado contrato objeto del presente juicio, que la parte demandada denominada “LA PROMOTORA” tenía la obligación de notificar por escrito a la demandante denominada “LA OPTANTE” a los fines de ponerla en conocimiento para el otorgamiento del documento de compra venta definitivo que los documentos se encontraban a su disposición para ser registrada, lo cual no se encuentra demostrado a través de los medios de pruebas agregados a los autos, incumpliendo con ello la parte demandada a los fines de e, otorgamiento del documento definitivo de venta.

En conclusión, considera esta Sala que al estar demostrado tal como se desprende de la Cláusula Quinta del contrato, que la parte demandante pagó íntegramente la totalidad del precio pactado por el bien inmueble objeto del presente juicio y en razón de que la parte demandada no cumplió con su obligación de notificar a la demandante, de que a los fines del otorgamiento del documento definitivo de venta la documentación para su registro, se encontraba a su disposición tal como lo reza la Cláusula Décima Tercera del contrato, por una parte la demandante ha cumplido con su obligación que es el pago total del precio pactado y la parte demandada ha incurrido en incumplimiento de sus obligaciones al no notificar por escrito lo ya antes señalado estipulado -se reitera- en la Cláusula Décima Tercera del contrato.

Por lo que atención a ello al haber quedado demostrado que la parte demandante cumplió con su obligación de pagar de manera integra el monto pactado o acordado en el contrato y al haber incurrido la parte demandada en incumplimiento de sus obligaciones pactadas referidas al otorgamiento del documento definitivo de venta, hace procedente la presente demanda que por cumplimiento de contrato de opción a compra venta de fecha 14 de julio del año 2008, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, municipio Caroní del estado Bolívar, el cual quedó inserto bajo el N° 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada notaría en el 2008, cuyo objeto es un bien inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz incoara la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN contra la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L., por lo que en consecuencia deberá la parte demandada otorgar el documento definitivo de venta a la parte demandante.

En caso de incumplimiento por parte de la demandada, con lo aquí ordenado, esta Sala en acatamiento de lo ordenado en la sentencia de la Sala Constitucional N° 839 de fecha 26 de junio de 2023, y de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará titulo suficiente de propiedad. Así se decide.

Ahora bien, en relación a lo reclamado por la parte demandante en cuanto a los daños y perjuicios es de señalar que la misma en el libelo de demanda procede a realizar la siguiente consideración:

“…como entenderá ciudadano Juez (sic) de haberse cumplido la fecha de entrega de dieciocho (18) meses, su prórroga de seis (6) meses así como su plazo máximo de dos (2) años contados a partir de la fecha de inicio de la construcción de la obra (06/12/2007) perfectamente se me hubiese participado por escrito que el documento definitivo de venta se encontraba a mi disposición y sin temor a equivocarme el mismo igualmente se me hubiese otorgado ante la Oficina de Registro Público respectivo y con ello tomar posesión del mismo e iniciar su remodelación y adaptación al negocio que originó su adquisición, cuestión esta que evidente por causas únicamente imputables a INVERSIONES WRW , Sociedad de Responsabilidad Limitada, no he podido y con ello tendré que asumir el incremento de costos de mano de obra y materiales construcción al momento que tenga acceso al mismo, cantidad esta que considero exigir en la presente acción como daños y perjuicios que se me han ocasionado por el incumplimiento por parte de esta sociedad mercantil (…)

(…Omissis…)

CAPITULO (sic) TERCERO

DE LA ACCIÓN JUDICIAL QUE ACÁ SE DEDUCE Y SUS FUNDAMENTOS DE DERECHO

Por los motivos aducidos antes es por lo que ocurro ante su competente autoridad, en mi propio nombre y representación y ampliamente identificado en el encabezamiento de este libelo de demanda a demandar como efectivamente demando a la sociedad mercantil INVERSIONES WRW, Sociedad de Responsabilidad Limitada, entidad esta de este domicilio y debidamente e inscrita por ante el Registro Mercantil (…), para que convenga en el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y por vía de consecuencia otorgue el documento definitvo de compra venta, o suplirse tal obligación con el registro de la sentencia que por sí misma servirá de documento definitivo de compra-venta, así como al pago de los siguientes conceptos:

Primero: La cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (sic) CON 00/100 (Bs.4.997.400,00) por concepto de Daños y Perjuicios causados por la falta de entrega oportuna del inmueble objeto del Contrato (sic) de Opción (sic) a compra-venta…”.

 

 En relación con ello la parte demandada en la contestación niega que le adeude alguna cantidad de dinero a la parte demandante por el concepto de daños y perjuicios, por lo que le corresponde la carga de la prueba a la demandante de demostrar dichos daños.

En este sentido no se constata de las actas del expediente que la parte demandante haya demostrado la procedencia de los daños alegados y adicional a ello en su argumentación no manifiesta de manera detallada de donde se producen los daños alegados y mucho menos de donde deviene el monto demandado por este concepto, es decir que demanda los daños y perjuicios de una manera genérica vaga no entiendo esta Sala de donde provienen dichos daños y mucho menos el monto demandado, por lo que en atención a ello este concepto reclamado no puede prosperar y así se decide.

DE LA RECONVENCION  PROPUESTA PRO LA PARTE DEMANDADA

En la oportunidad legal correspondiente la parte demandada  procede a reconvenir a la parte demandante por resolución del contrato de fecha 14 de julio de 2008, admitiendo como hecho cierto la celebración de dicho contrato, sin embargo; negó haber recibido el pago correspondiente a la venta allí contenida, manifestando así el incumplimiento de la demandante-reconvenida de las cláusulas contractuales contraídas.

Fundamentando su pretensión, en la excepción del contrato no cumplido o excepiió no adimpleti contractus consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil Vigente. La exceptio non adimpleti contractus, es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandado ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir.

Así el artículo 1.168 del Código Civil establece que:

“…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.

 

Esta disposición se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la exceptión non adimpleti contractus, por lo cual, en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.

Ahora bien, en el presente caso como se determinó con anterioridad la parte demandante cumplió con su obligación de pagar de manera integra el monto total acordado en el contrato objeto del presente juicio, tal como lo dispuso la Cláusula Quinta de dicho contrato, en este sentido al haber cumplido la parte demandante con su obligación, resulta improcedente el alegato de la excepción de contrato no cumplido en la que fundamenta la reconvención por resolución de contrato interpuesta por la parte demandada –reconviniente.

Asimismo es de señalar que no consta en autos que la parte demandada cumpliera su obligación de entrega definitiva del documento de opción de compra venta objeto de litigio; por lo que mal podía demandar una resolución de contrato, cuando sobre ella recaía cumplir sus obligaciones contractuales, por lo que se declara Sin Lugar la reconvención planteada por la parte demandada-reconviniente. Así se decide.

Por todos los argumentos de hecho y de derecho expuestos se declara Con Lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta de fecha 14 de julio del año 2008, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Ordaz, municipio Caroní del estado Bolívar, el cual quedó inserto bajo el N° 21, tomo 171 de los libros de autenticación llevados por la citada notaría en el 2008, cuyo objeto es un bien inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz incoara la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L.; Improcedente la pretensión de daños y perjuicios y Sin Lugar la reconvención por Resolución de Contrato interpuesta por la parte demandada-reconviniente. Así se decide.

En virtud de lo anteriormente expuesto, resulta imperativo para esta Sala declarar la NULIDAD del fallo dictado por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en fecha 14 de noviembre de 2024,, en consecuencia se declara CON LUGAR LA DEMANDA por cumplimiento de contrato incoada por la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L., ambas anteriormente identificadas, IMPROCEDENTE la pretensión de daños y perjuicios y SIN LUGAR la reconvención por Resolución de Contrato interpuesta por la parte demandada-reconviniente. Así se decide.

Queda de esta manera CASADA TOTAL Y SIN REENVÍO la sentencia impugnada. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

 PRIMERO: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación propuesto por la parte demandante recurrente, contra el fallo proferido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario, Marítimo y Aeronáutico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, en fecha 14 de noviembre de 2024, en consecuencia, CASA TOTAL y SIN REENVÍO y se DECRETA LA NULIDAD ABSOLUTA del fallo recurrido.

SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN, contra la sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L., ambas anteriormente identificadas.

TERCERO: IMPROCEDENTE la pretensión de daños y perjuicios.

CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa, ejercida por la parte demandada sociedad mercantil INVERSIONES WMRW, S.R.L., ya identificada en autos.

QUINTO: Se ORDENA a la parte demandada cumpla con el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble tipo local de oficina distinguido con el Nº PB-02 ubicado en la planta bajo (PB) del edificio “Torre Empresarial COMCARONI” de la ciudad Puerto Ordaz a  favor de la ciudadana LIDMAR DEL VALLE MARTÍNEZ GUZMÁN.

SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará título suficiente de propiedad, si la parte demandada no cumple voluntariamente con lo aquí ordenado.

NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, del recurso de casación, dada la naturaleza del presente fallo.  

Queda de esta manera CASADA Y SIN REENVÍO la sentencia impugnada.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Aeronaútico del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar, extensión Puerto Ordaz y particípese de dicha remisión al tribunal superior de origen, ello de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de noviembre de dos mil veinticinco. Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.

Presidente de la Sala y Ponente,

 

 

 

____________________________

HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

Vicepresidente,

 

 

 

____________________________

JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

Magistrada,

 

 

 

______________________________

CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

 

Secretario,

 

 

 

 

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PEDRO RAFAEL VENERO DABOIN

 

Exp. AA20-C-2025-000031

Nota: Publicada en su fecha a las

 

 

 

 

 

 

 

 

Secretario,