|
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. 2017-000548
Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
En el juicio por cumplimiento de contrato, seguido por el ciudadano OMAR DAVID GUZMÁN QUILARQUE, representado judicialmente por la abogada Petunia Sirit Petit, contra los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE y ADELA PERDOMO ÁLVAREZ, representados judicialmente por la abogada Carmen Padrón; el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia el 13 de marzo de 2017, mediante la cual declaró inadmisible la demanda y revocó la sentencia proferida por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 mayo de 2015, el cual declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato.
Contra la referida sentencia de alzada, la parte demandante anunció recurso de casación, el cual, una vez admitido, fue oportunamente formalizado, no hubo contestación ni réplica, ni contrarréplica.
Concluida la sustanciación respectiva, le correspondió la ponencia al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, quien con tal carácter suscribe el presente fallo y en consecuencia, pasa a decidirlo en los términos que a continuación se expresan:
CASACIÓN DE OFICIO
La Sala ejerce la facultad prevista en el artículo 320 parágrafo cuarto del Código de Procedimiento Civil, que le permite casar de oficio el fallo recurrido con base en las infracciones de orden público o constitucional que ella encontrare, aunque no se las hubiere denunciado.
Ahora bien, dicha facultad ha sido desarrollada doctrinariamente por esta Sala, entre otras en sentencia de fecha 3 de diciembre de 2001, en el juicio por querella interdictal de amparo incoado por la sociedad de comercio Inversiones 440 C.A., contra el ciudadano Douglas Urquía, Exp. N° AA20-C-2001-000079, en la cual estableció lo siguiente:
“…Ahora bien, en vigencia el nuevo texto constitucional que orienta en cuanto a las características que deben informar al proceso, la Sala cree oportuno revisar ese criterio sobre la casación de oficio, lo cual hace en los términos siguientes:
La Constitución de la República, especialmente, (sic) señala que “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la Justicia (sic)...” y esto no sería posible sin el adecuado ejercicio de las facultades otorgadas al sistema judicial por las leyes procesales. El artículo 320, cuarto aparte, del Código de Procedimiento Civil, establece que “Podrá también la Corte Suprema de Justicia en su sentencia hacer pronunciamiento expreso, para casar el fallo recurrido con base en las infracciones de orden público o constitucionales que ella encontrare, aunque no se les haya denunciado.”
(…Omissis…)
De acuerdo con este nuevo criterio, la Sala abandona la posición asumida en su decisión de fecha 24 de abril de 1998 y, en consecuencia, declara que, en lo sucesivo, podrá casar de oficio los fallos sometidos a su consideración, para lo cual sólo es necesario que se detecte en ellos infracción de orden público y constitucionales como lo señala el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, ateniéndose siempre, claro está, a los postulados del artículo 23 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…”.
De modo que conforme con el parágrafo cuarto del artículo 320 del código adjetivo civil, este Máximo Tribunal está facultado para casar de oficio las sentencias sometidas a su consideración, siendo necesario que se detecte en las sentencias recurridas infracciones de orden público o constitucionales, no denunciadas, atendiendo siempre a lo previsto en el artículo 23 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, la casación de hoy es un medio idóneo para la defensa de los derechos fundamentales en resguardo del legítimo derecho que tienen las partes a la defensa y al libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1, 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en este sentido, esta Sala en fallo N° 22 del 24 de febrero del 2000, expediente N° 99-625, caso Fundación para el Desarrollo del estado Guárico (FUNDAGUÁRICO), contra José del Milagro Padilla Silva, determinó que conforme con la disposición legal prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y al principio constitucional establecido en el artículo 257 de la preindicada Constitución, referido a que “…El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia...”, como fue expresado, esta Sala, tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo del litígio, sin formalismos, cuando a motus propio detecte la infracción de una norma de orden público o constitucional, en razón de lo establecido en el artículo 320 ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil.
En este orden de ideas, respecto de la casación de oficio prevista en el referido artículo, esta Sala en sentencia N° 432, de fecha 28 de junio de 2017, caso: Morela Chiquinquirá Pérez Terán, contra Francisco Vásquez Pérez y otro, Exp. N° 2016-982, amplió el criterio de los supuestos bajo los cuales procede dicha casación de oficio de modo de adecuarlo, a los postulados constitucionales, en los términos siguientes:
“…En Venezuela, la Sala de Casación Civil, tiene un elogiable empeño que denota el laboreo jurisprudencial para pergeñar un modelo superador de las críticas al actual modelo casacionista, adscribiéndose a la tesis publicista del fin de la casación, expresando: “…este Alto Tribunal reitera que la función jurisdiccional de esta Sala al conocer de los recursos de casación, siempre estará dirigida a controlar la actividad jurisdiccional, pues su objetivo es defender la aplicación del derecho y la unificación de la jurisprudencia como garantía de la seguridad y certeza jurídica; aún en aquellos casos en los que esta Sala deba revisar el juzgamiento de los hechos por los jueces de instancia…”. (SCC. Sentencia: N° 00498 de 04/06/06).
En efecto, si bien, como afirma Manresa, se busca con el recurso la misión de enmendar el agravio, el abuso o exceso inferido por las sentencias de los tribunales de la apelación cuando han sido dictadas contra la ley, son arbitrarias o con infracción de las formas y trámites esenciales al juicio, no es menos cierto, que el fin público no puede cumplirse verdaderamente si el órgano de la casación no puede de manera oficiosa entrar a conocer fuera de los límites particulares de la formalización, cualquier violación de Ley que oficiosamente detecte.
(…Omissis…)
En definitiva, no se puede seguir sosteniendo que la Casación de oficio proceda única y exclusivamente sobre violaciones constitucionales y del orden público.
(…Omissis…)
En tal sentido, en atención a la nueva doctrina que acoge esta Máxima Instancia Civil, en lo adelante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia podrá -a partir de la publicación del presente fallo- pues con ello en modo alguno se viola la seguridad jurídica de los justiciables ya que no se encuentran discutidos sus derechos adquiridos ni la interpretación de normas jurídicas sustantivas (vid. sentencia N° 127 de fecha 3 de abril de 2013, caso: Freddy Antonio Ávila Chávez y otros contra María Eugenia Jiménez Jiménez, expediente N° 2012-000729), casar de oficio el fallo recurrido en el cual se advierta la infracción de la ley por falsa aplicación, errónea interpretación o falta de aplicación de una norma jurídica sustantiva -aunque no se le hubiere delatado- para establecer un verdadero Estado de Derecho y Justicia que permita al recurso de casación cumplir con su verdadero fin, relativo a la unificación de la interpretación de la legislación y de la jurisprudencia, optando las Magistradas y Magistrados integrantes de esta Sala por asegurar con preferencia la efectividad supremacía de nuestra Carta Política. Así se decide…”. (Negrillas subrayado y cursivas de la sentencia).
De tal modo, que el fallo citado estableció el criterio supra transcrito en el sentido, que esta Sala de Casación Civil en lo adelante podrá casar de oficio el fallo recurrido cuando se detecte la infracción de la ley por: i) falsa aplicación, ii) errónea interpretación o iii) falta de aplicación de una norma jurídica sustantiva, aunque no se le hubiere denunciado, en razón de nuestra Carta Magna para establecer un verdadero Estado de Derecho y de Justicia que permita al recurso de casación cumplir con su verdadero fin, lo cual es, la unificación de la interpretación de la legislación y de la jurisprudencia.
Conforme con las consideraciones antes expuestas, a objeto de conciliar una recta y sana aplicación en la administración de justicia, la Sala procede a obviar las denuncias articuladas en el presente recurso de casación y hacer uso de la facultad establecida para casar de oficio, por cuanto observa violaciones de orden público, que debe entrar a analizar, para ello es necesario citar lo señalado por la recurrida en la sentencia:
“…PUNTO PREVIO. De los presupuestos procesales para la admisión de la demanda.
(…) Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 10 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García, precisó como excepción al principio del impulso procesal, el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil que permite al Juez (sic) actuar de oficio cuando lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de la buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes, en los siguientes términos:
(…Omissis…)
Dentro de los presupuestos procesales comprendidos como requisitos necesarios, podemos señalar las normas contenida en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.658, que prevé:
Artículo 5° Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.
Negrilla y subrayado de este Tribunal (sic).
De las normas parcialmente transcritas, se observa que ineludiblemente, previo al ejercicio de una acción que implique la perdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, y cuyo afectado sea una persona natural, debe cumplirse con el procedimiento previo establecido en el decreto ley, sin ello, el accionante se ve impedido de acudir a los órganos jurisdiccionales para interponer dicha acción. Y ello lo confirma la citada norma contenida en el artículo 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, al establecer que no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento establecido en ese decreto.
(…Omissis…)
De la sentencia ut supra trascrita, es evidente, como requisito sine qua non, el cumplimiento del procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, para poder acudir a la vía judicial y ejercer acciones que puedan interrumpan o hacer cesar la posesión o tenencia que ejerzan personas inmuebles destinados a vivienda principal siempre y cuando sean amparadas por el decreto ley.
Por otra parte, cuando el Juez (sic) avista que la demanda no cumple con los requisitos esenciales -presupuestos procesales- para su validez, puede, aun de oficio, como director del proceso facultado por los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, declarar inadmisible la demanda en cualquier estado y grado de la causa, y así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia número 1618 de fecha 18 de agosto de 2004, así:
(…Omissis…)
En tal sentido, facultada por los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, como se encuentra esta Juzgadora (sic) para verificar los presupuestos procesales en este asunto sometido a su conocimiento, avista que el demandante de autos ejerce una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, así como que se cumpla un acuerdo privado celebrado por las partes en fecha 30 de mayo de 2013, que tiene como fin la entrega material del inmueble descrito en el contrato de opción de compra venta, lo cual podría implicar el cese de la tenencia o posesión que ejerce la parte demandada sobre el tan mencionado inmueble. Asimismo, se evidencia del documento de propiedad que el demandante acompañó marcado “B”, que los ciudadanos Romer Alexis Aponte Ortiz y Adela Perdomo Álvarez -parte demandada- constituyeron una hipoteca sobre el inmueble descrito en el contrato de compra , destinándolo a vivienda principal, (folio 14), sin que conste en auto lo contrario, y siendo que los dados ejercen una posesión legítima sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 3-2, piso 3, Edificio 10, que forma parte del conjunto residencial Terrazas del Ingenio, Segunda Etapa, construido sobre un lote de terreno distinguido como LOTE B3-1, (…) cuyo linderos, medidas y demás determinaciones constan en documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del estado Miranda, en fecha veintinueve (29) de junio de 2006, bajo el N° 04, Tomo (sic) 30, Protocolo (sic) Primero (sic); Así como del documento de condominio y su aclaratoria, registrados por ante la citada oficina de registro inmobiliario, en fecha dieciocho (18) de noviembre de 2003 bajo el número 30, Tomo (sic) 14, Protocolo (sic) Primero (sic); Que el inmueble está destinado a vivienda principal; y que el acuerdo privado suscritos (sic) por las partes en fecha 30 de mayo de 2013, tiene como objeto la entrega material del inmueble anteriormente trascrito y que no consta en autos que la parte actora haya cumplido con el procedimiento previo a la presente demanda, cual (sic) eventualmente podría implicar el cese de la tenencia o posesión que ejerce la parte demandada sobre el inmueble descrito, es por lo que forzosamente debe esta juzgadora declarar inadmisible la presente demanda por no haberse cumplido con las normas contenidas en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 (sic) de mayo de 2011, publicado en Gaceta Oficial No. 39.668, como en efecto lo hará de manera expresa, positiva y precisa en la parte dispositiva de la presente decisión. Y así se decide.
En virtud de la declaratoria expuesta en el acápite que antecede, esta Juzgadora (sic) se ve impedida de entrar a conocer el merito (sic) de la controversia planteadas por las partes. Y así se declara.
IV. DECISIÓN.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conforme a lo establecido en artículos 11, 12, 14, 243 del Código de Procedimiento Civil; 05,10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 06 de mayo de 2011, publicado Gaceta Oficial No. 39.668, 26, 27 y 257 de la Constitución, Administrando (sic) Justicia (sic) en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoada por OMAR DAVID GUZMAN (sic) QUILARQUE, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número 5.875.025 contra ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ y ADELA PERDOMO ÁLVAREZ, mayores de edad, venezolanos, de este domicilio, titulares de la cédula de identidad números 10.809.444 y 10.690.997, respectivamente.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia proferida por el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 mayo de 2015…”. (Negrillas y subrayado del texto)…”.
De lo anterior se colige que el juzgador de instancia se pronuncia sin entrar al conocimiento del fondo del asunto, por cuanto declaró la inadmisibilidad de la acción, argumentando para ello que los presupuestos procesales para la admisión de la demanda, no se cumplen en virtud de la exigencia contenida en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas de fecha 6 de mayo de 2011, el cual prevé como requisito sine qua non “…que ineludiblemente, previo al ejercicio de una acción que implique la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda principal, y cuyo afectado sea una persona natural, debe cumplirse con el procedimiento previo establecido en el decreto ley, sin ello, el accionante se ve impedido de acudir a los órganos jurisdiccionales para interponer dicha acción…”.
Considerando la recurrida que el demandante ejerce una acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda, así como que se cumpla un acuerdo privado celebrado por las partes en fecha 30 de mayo de 2013, el cual tiene como objeto la entrega material del inmueble descrito en el contrato de opción de compra venta, lo cual podría implicar el cese de la tenencia o posesión que ejerce la parte demandada sobre el mismo y como quiera que los demandados ejercen una posesión legítima sobre dicho inmueble, destinado a vivienda principal, concluye la jueza del juzgado superior “…que no consta en autos que la parte actora haya cumplido con el procedimiento previo a la presente demanda, lo cual eventualmente podría implicar el cese de la tenencia o posesión que ejerce la parte demandada sobre el inmueble descrito, es por lo que forzosamente debe esta juzgadora declarar inadmisible la presente demanda por no haberse cumplido con las normas contenidas en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…”.
Partiendo de las premisas antes señaladas, entiende la Sala que el juez de la recurrida al declarar inadmisible la demanda, revocando la sentencia de primera instancia, incurrió en violación al orden público por menoscabo al derecho a la defensa lo cual obliga a la Sala a declararla de oficio, por las razones que de seguida se explanan:
Respecto del vicio de menoscabo del derecho a la defensa, ha sido desarrollado ampliamente por la doctrina de esta Sala, destacando que el mismo se produce cuando el juez priva o limita a las partes la utilización de medios que la ley le concede para la defensa de sus derechos y cuando se rompe la igualdad procesal, ver sentencia N°17-116 de fecha 21 de junio de 2017, Exp. N° 2017-000116, caso: juicio por cumplimiento de contrato de opción compra venta, incoado por los ciudadanos Pedro Ramón González Salazar y Nilda Josefina Alcalá de González, contra el ciudadano Carlos Julio Calzadilla Núñez, cuyo extracto señaló lo siguiente:
“…En este orden de ideas, determina la Sala que debe considerarse que se incurre en la vulneración a los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso, en los casos en los que un juez no permite o imposibilita que el proceso se desarrolle en todas sus etapas de forma consecutiva, impidiendo, de esta manera, que los justiciables realicen las actuaciones de su interés y que le garantizan el ejercicio de sus derechos; asimismo si se producen sucesos que devengan en perturbaciones en los trámites esenciales del procedimiento, lo que, de suyo, vulnera el concepto de orden público procesal, todo ello genera la nulidad de la decisión y, por vía de consecuencia, de las actuaciones procesales ejecutadas en dichas condiciones…”.
Asimismo, en la sentencia antes citada de esta Sala de Casación Civil, en cuanto al agotamiento del procedimiento administrativo previo en el marco de los contratos de opción de compra venta, en los casos de desalojo de vivienda principal, sostuvo el siguiente criterio imperante:
“…Se colige del texto de la recurrida supra transcrito, que el juzgador de alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, aduciendo que de acuerdo con lo alegado por el demandado y la tercera interviniente -cónyuge del demandado-, los accionantes no había cumplido con la etapa administrativa previa que indica el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, antes de accionar la vía administrativa, lo cual podría comportar la desocupación del inmueble, y siendo esta la vivienda principal de los demandados, el juzgador de alzada consideró que la actora no cumplió con el tercer requisito previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, determinando la consecuencia jurídica ya conocida.
Cabe señalar, que el ad quem se apoya en criterio emanado de la Sala en decisión N° 625 de fecha 22 de octubre de 2015, expediente N° 15-417, caso: Marylin Miryam Barraza de Capriles contra Juan Omar González Naranjo, siendo oportuno destacar, por las razones infra explicadas, que en aquella oportunidad se trataba de una demanda de cumplimiento de contrato de venta y no de opción de compra venta, como se ventila en el sub iudice.
A efectos de evidenciar si ciertamente el actor pretendían la desocupación del inmueble tal como lo afirmó la recurrida, o su demanda se circunscribía al cumplimiento del contrato de opción compra venta, el cual habían acordado con el ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez (vendedor - demandado), considera la Sala oportuno transcribir, parcialmente, lo alegado en el libelo de la demanda, donde el accionante explanó:
(…Omissis…)
De la transcripción que antecede, esta Sala arriba a la conclusión, que el actor (comprador) de manera simple solicitó única y exclusivamente el cumplimiento del contrato de opción compra venta, el cual había acordado con el ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez (vendedor),
(…Omissis…)
Con relación al proceso preparatorio para perfeccionar la venta de un inmueble, este Alto Tribunal fijó criterio a través de la Sala Constitucional en sentencia N° 64, de fecha 2 de marzo de 2016, expediente 15-0650, caso: ciudadano Argemar Bartolo Vargas Soto, contra la decisión dictada el 22 de enero de 2015, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de dicha Circunscripción Judicial, el cual esta Sala ha aplicado en decisión N° 401, expediente 15-603, de fecha 29 de junio de 2016, caso: Jennifer Carolina Jahn de López y otro contra Rafael Ignacio Boggiano Pericchi, donde se establece lo siguiente:
“Ahora bien, esta Sala considera oportuno destacar que el a quo constitucional declaró con lugar el amparo ejercido al estimar que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, incurrió en error cuando inadvertidamente procedió a la admisión de la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, sin haber constatado el agotamiento previo del procedimiento administrativo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
No obstante lo anterior, a partir de una lectura comparada del dispositivo del fallo definitivo dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Cojedes, el 25 de noviembre de 2014, que sucintamente decidió ‘procedente el instituto de CONFESIÓN FICTA (...) en consecuencia la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DEBE PROSPERAR’ y, de lo ordenado por el referido Juzgado, el 22 de enero de 2015, al Juez Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Falcón de la misma Circunscripción Judicial, esta Sala observa que las verdaderas violaciones de orden público que inciden perniciosamente en la garantía al debido proceso, lo constituye el contenido del decreto de ejecución que no coincide con lo efectivamente decidido en la fase de sentencia, concretamente, cuando se ordenó ‘hacer la entrega Real, Material y efectiva a la actora’ de la casa destinada a la vivienda principal objeto del contrato de opción compra-venta, contrariando de esta forma la correspondencia que debe existir entre los términos de lo debatido y decidido con lo que debe ejecutar el órgano jurisdiccional (vid. sentencia de esta Sala N° 2.326 del 2 de octubre de 2002, caso: “Distribuidora Médica París”).
(…Omissis…)
Partiendo de las anteriores precisiones, debe esta Sala advertir que en el caso de autos no podía el a quo constitucional establecer como un requisito ineludible antes de acudir a la vía jurisdiccional, el trámite previo de los procedimientos ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en tanto, la correspondencia entre lo decidido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Cojedes, el 25 de noviembre de 2014, y lo que armoniosamente debió ejecutarse por parte del órgano jurisdiccional -Cfr. artículo 531 del Código de Procedimiento Civil-, no puede considerarse como aquellas acciones de las cuales pueda derivar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en tanto, el ordenamiento jurídico solo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo la ejecución forzosa en las promesas de compraventa una obligación de hacer, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar (vid. sentencia de esta Sala n° 878 del 20 de julio de 2015, caso: “Sociedad Mercantil Panadería la Cesta de los Panes, C.A”); por lo que, de la presente acción, no podía derivar el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble…”. (Resaltados de la Sala).
Se desprende de la decisión supra transcrita, que este Alto Tribunal de manera clara dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir los atinentes al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, sólo atribuye al juez “el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida”, trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumpla voluntariamente con su obligación, el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, siendo que la ejecución forzosa en las promesas de compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso, de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría “el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble”.
Así las cosas, se constata, de la decisión recurrida, que el Tribunal ad quem declaró la inadmisibilidad de la demanda instaurada, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, antes de accionar la vía jurisdiccional, considerando que el juzgador a quo, erró en su decisión al haber declarado con lugar la demanda, ya que en su desiderátum estimó que, de acuerdo con los requisitos de admisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la demanda se encontraba sujeta al cumplimiento de una disposición expresa en la ley.
Dada la anterior declaratoria de inadmisibilidad estimada por la recurrida, esta Máxima Jurisdicente Civil se considera oportuno puntualizar las causales por las que se puede declarar inadmisible la demanda interpuesta, las cuales están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. (...Omissis...)”.
A mayor abundamiento, resulta pertinente traer a colación lo expuesto por el Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 1990, Págs. 94 y 95, en los siguientes términos:
“...Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los Jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al Juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los Jueces pueden, in límine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohíba la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, porque lógicamente, no podrían en el acto de admisión, resolver cuestiones de fondo...”. (Resaltado de la Sala).
Sobre el señalado punto que atiende a la inadmisibilidad devenida de una demanda contraria a alguna disposición expresa en la Ley, resulta igualmente oportuno precisar que tal supuesto no requiere mayor interpretación puesto que se trata del hecho que la demanda interpuesta entre en contradicción directa con alguna norma de la Ley, de cuyo contenido se desprenda tal contradicción, lo cual no significa que el Juez deba pronunciarse al fondo de la controversia, ya que éste debe realizar un examen superficial sobre lo solicitado para determinar la existencia de la previsión legal que ampare dicho requerimiento, o viceversa, si existe una norma que expresamente prohíba la interposición de dicha demanda.
Una vez ello, y señalizado como fuere lo supra expuesto, se estima adecuado traer a colación la norma pertinente al caso de marras, las cuales están contenidas en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, el referido artículo establece:
“Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Con relación a la norma legal arriba señalada, resulta claro que la misma de manera genérica precisa la necesidad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal.
En tal sentido, y como fuera apuntado supra, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, realizó un análisis vasto y específico, en el cual se precisa la solución jurídica pertinente en las demandas por cumplimiento de contratos de opción compra venta, en contraste con la norma legal prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojos y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual busca conciliar la justicia y garantizar el control legal de los fallos proferidos en instancia, sobre las reflexiones constitucionales que alberga nuestra Carta Política, siempre contemplando un equilibrio entre los justiciables para alcanzar la justicia material que entraña el Estado Social de derecho y de justicia.
Señalado lo anterior, observa esta Sala, que en el caso de especie, la demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción compra venta, en el cual los demandantes compradores, exigen al vendedor, ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez, de acuerdo con su escrito libelar, a que éste “cumpla con su obligación contractual”, la cual, no es otra que, la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Cabe resaltar, que no se trata de un cumplimiento de contrato definitivo de compra venta, como pretende justificarlo el ad quem, sino de opción de compra venta.
En tal sentido, cónsono como resulta con la doctrina emanada de este Alto Tribunal, la petición demandada por los compradores, se contrae a una obligación de hacer por parte del demandado - vendedor, quien de no cumplir de manera voluntaria, sólo permite al juzgador cogniscente, decretar el cumplimiento demandado, es decir única y exclusivamente el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, sin que su decisión involucre la desposesión del inmueble.
Ahora bien, en el caso que se analiza el ad quem, conociendo de la apelación contra la decisión del a quo que había declarado con lugar la demanda, declaró inadmisible ésta, sin que esta Sala haya podido verificar que ella estuviere incursa en ninguna de las causales establecidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, alegando para soportar su decisión, que la demanda comportaba la desposesión del bien inmueble el cual era la vivienda principal del vendedor- demandado, y en consecuencia, violentaba una norma legal como lo es el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configurándose así, la tercera causal prevista en la citada norma adjetiva, en cuanto a la inadmisibilidad de la demanda, por disposición expresa de la ley.
Contrario a lo declarado, la Sala observa que el sub iudice no resulta contrario a ninguna norma expresa en la ley, pues lo demandado de manera alguna colide, a la luz de la interpretación jurisprudencial emanada de la Sala Constitucional, con la desposesión del bien inmueble objeto de litigio, ya que la acción de cumplimiento de contrato de opción compra venta, se reitera, sólo permite al juzgador, imponer a la parte perdidosa la obligación de hacer, que en el caso de especie se contrae al otorgamiento de los requisitos y la firma del documento definitivo de venta, tal como fuera acordado por las partes en el contrato, siendo el desalojo del bien inmueble, objeto de otro pronunciamiento judicial.
Así las cosas, esta Máxima Jurisdicción en cuanto al pronunciamiento emanado por el juzgador ad quem, el cual involucra la inadmisibilidad de la demanda, que pudiera vulnerar garantías constitucionales así como el principio pro actione, acuerda oportuno hacer referencia a la decisión de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.064, de fecha 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, la cual señaló que:
“...Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione, debe entenderse como que las condiciones y requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que ‘(…) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia’
(...Omissis...)
Esta Sala debe destacar que, el derecho a la defensa y al debido proceso, en lo particular, en lo referente a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione, son elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, como son, en este caso, el invocado por la Sala Político Administrativa con respecto a la seguridad jurídica a través de la estabilidad de los actos administrativos. No puede imponerse un principio relacionado con la efectividad de los proveimientos dictados por la Administración, si con ello se impide por vía de interpretación, el acceso de los particulares para ejercer los medios de defensa ante los tribunales de la República; valores de expresa delimitación y protección constitucionales que no pueden disminuirse, se insiste, por interpretación de preceptos legales.
Asimismo en sentencia de vieja data (N°. 1764 de fecha 25/9/2001) la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, determinó que:
‘…Las causales de inadmisibilidad no constituyen pues, instrumentos al servicio del arbitrio del juez, de los que se pueda valer irreflexivamente para impedir el acceso a los órganos de administración de justicia; éstas no se erigen con la finalidad de comprometer el derecho de accionar que poseen los ciudadanos, de allí que su tratamiento exija tener presente, en la oportunidad de ser interpretadas, al principio pro actione “...conforme al cual los presupuestos procesales deben aplicarse de modo tal que no resulte obstaculizado irrazonablemente el acceso al proceso’ (Sala Constitucional No.1488/13-08-01).
De lo expuesto se colige que el Juez Constitucional, cuando examina el libelo de demanda y analiza el caso, debe ser en extremo cuidadoso, limitándose a analizar la procedencia de las causales que, de manera taxativa, contiene la ley respectiva, esto es, si en el caso concreto, sometido a su conocimiento, puede ser subsumido en alguna de ellas, sin que, al realizar tal operación, quede algún margen de duda, pues en tales casos debe abstenerse de declarar la inadmisibilidad en atención al principio de interpretación más favorable a la admisión de la acción, garantizando con acertada preferencia el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción; a que se inicie el proceso en el cual hará valer su pretensión; a acudir a los órganos de administración de justicia, elementos que conforman, entre otros, el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.
La invención o creación de causales de inadmisibilidad distintas a las señaladas por la ley, o su interpretación de forma extensiva, producto de la creación del juez frente al conocimiento de un específico caso, debe ser considerado excepcional y aceptable sólo bajo ciertas y seguras interpretaciones, por ser limitativa del derecho de acción. Con razón ha manifestado la Sala de Casación Social de este Supremo Tribunal que ‘…la amplitud con que la Constitución concibe el derecho a la tutela judicial efectiva hace que las causas de inadmisión de la demanda sean de derecho estricto y de interpretación restringida’. (Sentencia No. 184 del 26 de julio de 2001)…” (Negrillas del texto y de la Sala).
Del transcrito se deduce, que en aplicación del principio pro actione, (a favor de la acción), no deben interpretarse con tal rigidez los principios procesales de acceso a la justicia, de manera que lleguen a imposibilitar, sin asidero legal alguno, o en desconocimiento de los antecedentes doctrinarios y jurisprudenciales vigentes, como en el sub iudice, el ejercicio de la acción, ya que, se repite, la interpretación de los mismos debe tender a facilitar a los justiciables tal acceso.
Con base en lo expuesto concluye la Sala que la recurrida violó el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con un evidente menoscabo al debido proceso y al derecho a la defensa de los accionantes, que trajo como consecuencia la violación de la garantía constitucional de tutela judicial efectiva, consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, violentando, asimismo, el principio constitucional pro actione, asunto que interesa al orden público; por lo que, de oficio, la Sala declara procedente el recurso de casación analizado. Así se decide...”. (Negrillas y subrayado del texto).
Siendo así, obsérvese que el caso bajo estudio, estamos en presencia de una sentencia violatoria del artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, que produjo un menoscabo al derecho a la defensa y al debido proceso de los accionantes, en consecuencia, la violatoria de la tutela judicial efectiva y al principio constitucional pro actione, lo cual como fue señalado en la sentencia supra transcrita, interesa al orden público bajo los mismos términos que el sub iudice.
De modo que se colige del texto de la recurrida supra transcrito, que el juzgador de alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción compra venta, considerando que el accionante no había cumplido con la etapa administrativa previa que indica el artículo 5 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a la vía judicial, por ser el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, la vivienda principal de los demandados, el juzgador de alzada consideró que la actora no cumplió con los presupuestos procesales para la admisión de la demanda.
Ahora bien, como fue indicado previamente, se evidencia del libelo de la demanda, que el actor (promitente comprador) solicitó el cumplimiento del contrato de opción compra venta, asimismo, el contrato que cursa en autos a los folios 19 al 22 y sus vueltos, se evidencia que estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta, señalando el libelo lo siguiente:
“…LOS HECHOS. En fecha cinco (05) de abril de 2013, mi representado OMAR DAVID GUZMAN (sic) QUILARQUE, anteriormente identificado, suscribió contrato de opción de compra venta con los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ Y ADELA PERDOMO ALVAREZ (sic), (…). En el referido contrato, mi representado adquirió la condición de PROMITENTE COMPRADOR, y los vendedores adquirieron la condición de PROMITENTES VENDEDORES.
(…Omissis…)
Posteriormente, en fecha primero (01) de junio de 2013, LOS PROMITENTES VENDEDORES le propusieron a mi representado EL PROMITENTE COMPRADOR, suscribir un documento privado como complemento del documento de opción de compra venta anteriormente citado. Mediante el referido instrumento. EL PROMITENTE COMPRADOR, hizo entrega a LOS PROMITENTES VENDEDORES de la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 260.000,00) (…) con lo que quedaba a deber del precio del inmueble ofrecido en venta, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 40.000,00), comprometiéndose LOS PROMITENTES VENDEDORES a hacer entrega material del inmueble, para el día sábado veintinueve (29) de junio de 2013, aun (sic) cuando no se hubiera realizado la inscripción del documento definitivo de compra venta por ante la oficina de registro correspondiente (…),
Ahora bien, ciudadano Juez (sic), llegada la fecha establecida en el citado documento privado para la entrega material del inmueble, LOS PROMITENTES VENDEDORES no hicieron entrega del inmueble a EL PROMITENTE COMPRADOR, ni atendieron las llamadas que éste les realizó durante los días subsiguientes. El día 4 de septiembre del año en curso, mi representado recibió una llamada de los PROMITENTES VENDEDORES y le comunicaron que no le iban hacer entrega material del inmueble y que le aplicarían la clausula (sic) penal.
(…Omissis…)
Ahora bien ciudadano Juez (sic), por las razones antes expuestas, es por lo que ocurro ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto lo hago en el presente acto, a los ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ Y ADELA PERDOMO ALVAREZ (sic), en su carácter de PROMITENTES VENDEDORES, para que convengan o en su defecto a ello sea condenados por este Tribunal (sic) a:
PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito por los demandados, ciudadanos ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ Y ADELA PERDOMO ALVAREZ (sic), con mi representado, ciudadano OMAR DAVID GUZMAN (sic) QUILARQUE, en fecha 05 (sic) de abril de 2013…”. (Subrayado del texto).
Ahora bien, para una mayor comprensión del caso, la Sala estima necesario dejar sentado lo contemplado en el contrato de opción de compra venta, autenticado en la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2013, inserto bajo el N° 12, tomo 55 (folios 48 al 52) de los libros de autenticaciones llevados en esa notaría, el cual riela específicamente al vuelto del folio 20 al 22 y sus vueltos del presente expediente:
“…Entre, ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ Y ADELA PERDOMO ALVAREZ (sic), (…), quien en lo adelante y para los solos efectos de este contrato se denominarán LOS PROMITENTES VENDEDORES, por una parte, y por la otra, OMAR DAVID GUZMAN (sic) QUILARQUE, (…) quien en lo sucesivo y para los solos efectos de este contrato se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR y denominados conjuntamente “LAS PARTES”, se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra en este acto, el presente Contrato (sic) de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LOS PROMITENTES VENDEDORES, ofrecen dar en venta, y EL PROMITENTE COMPRADOR ofrece comprar, un inmueble de la única y exclusiva propiedad de LOS PROMITENTES VENDEDORES según se evidencia en documento de propiedad Protocolizado (sic) por ante La (sic) Oficina (sic) de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado (sic) Miranda, en fecha veintinueve (29} de junio de 2006, bajo el N° 04, Tomo (sic) 30, Protocolo (sic) Primero (sic); y está constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el numero (sic) 3-2, Piso (sic) 3, Edificio 10, que forma parte del CONJUNTO RESIDENCIAL TERRAZAS DEL INGENIO, SEGUNDA ETAPA, construido sobre el Lote (sic) de Terreno (sic) distinguido como LOTE (sic) B3-1, ubicado en la antigua Hacienda El Ingenio de Guatire, en Jurisdicción (sic) del Municipio Autónomo Zamora del Estado (sic) Miranda; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en su respectivo documento de condominio protocolizado por ante La (sic) Oficina (sic) de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Zamora del Estado (sic) Miranda, en fecha diez y ocho.(18) de noviembre de 2003, N° 30, Tomo (sic) 14, Protocolo (sic) Primero (sic), y su aclaratoria protocolizada por ente (sic) la prenombrada Oficina (sic) de Registro (sic), el 17 de diciembre de 2003, bajo el N° 35, Tomo (sic) 22, Protocolo (sic) Primero (sic). SEGUNDA: LOS PROMITENTES VENDEDORES ofrecen vender, y EL PROMITENTE COMPRADOR ofrece comprar el inmueble objeto de este contrato por el precio de venta de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 730.000,00) que pagará de la siguiente forma: a) En este acto, la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 430.000,00), en dos cheques Uno (1) del Banco Banesco N° 10260917, por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL CÉNTIMOS (Bs. 400.000,00), a nombre de ADELA PERDOMO ALVAREZ (sic), y el segundo cheque del Banco Banesco N° 47260918 por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (sic) SIN CÉNTIMOS (Bs. 30.000,00), a nombre de MARÍA DÁNIELA GARCÍA que declaran recibir LOS PROMITENTES VENDEDORES, de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR y que constituye el monto entregado como GARANTÍA; suma ésta que será imputada al precio total de venta y b)La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00), que constituye el saldo del precio del presente contrato, que será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a LOS PROMITENTES VENDEDORES al momento del otorgamiento del Documento (sic) definitivo de Compra-Venta (sic) en la Oficina (sic) de Registro (sic) respectiva, en un lapso de NOVENTA (90) (sic) CONTINUOS MAS TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS DE PRORROGA (sic), contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato de opción de compra-venta. TERCERA: “LAS PARTES” convienen recíprocamente en pagar por concepto de daños y perjuicios y como CLÁUSULA PENAL, en caso de desistimiento o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones previstas en la presente opción de Compra-Venta (sic) en los plazos fijados, en los casos siguientes: Si el incumplimiento proviene de EL PROMITENTE COMPRADOR este contrato quedará resuelto de pleno derecho, y LOS PROMITENTES VENDEDORES quedarán en libertad de vender inmediatamente el inmueble a cualquier tercero interesado y podrán retener a título de indemnización por daños y perjuicios la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 90.000,00), de la cantidad entregada por EL PROMITENTE COMPRADOR como garantía, debiendo reintegrársele el saldo es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 340.000,00). En caso de que no se procediere a la venta del inmueble, por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, estos pagarán a EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 90.000,00), como indemnización por daños y perjuicios y le reintegrarán además a EL PROMITENTE COMPRADOR la totalidad de la cantidad entregada por éste (sic) como garantía, para un total a reintegrar de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 520.000,00). En ambos casos no será necesaria la prueba de dichos daños y perjuicios en juicio, por haber sido establecido en concepto de Cláusula (sic) Penal (sic). CUARTA: Sujeto a los términos y condiciones previstos en este contrato, LOS PROMITENTES VENDEDORES se comprometen a entregar el inmueble objeto del presente contrato a EL PROMITENTE COMPRADOR libre de personas y cosas al momento de la firma de protocolización de la venta definitiva…”. (Negrillas del texto).
En este mismo orden de ideas consta en autos acuerdo celebrado entre las partes en el presente juicio, (folios 23 y 24 del expediente), en cuyo extracto se destaca lo siguiente:
“…Nosotros, ROMER ALEXIS APONTE ORTIZ Y ADELA PERDOMO ALVAREZ (sic), (…) declaramos: Que hemos recibido del ciudadano OMAR DAVID GUZMAN (sic) QUILARQUE, (…) quien es nuestro PROMITENTE COMPRADOR, la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 260.000,00), (…) en calidad de abono al saldo restante establecido en el documento de opción compra venta, (…). Es acuerdo entre las partes, que la entrega material del inmueble objeto de esta negociación se realizará en un plazo de TREINTA (30) DIAS (sic) CONTINUOS, a partir de la presente fecha siendo efectiva así, para el día sábado veintinueve (29) de junio de 2013, comprometiéndose los propietarios a realizar dicha entrega al comprador, entregando además todas las solvencias correspondientes al inmueble; esta entrega se concreta de forma inmediata al vencimiento aquí acordado, aún cuando no se se haya realizado la protocolización (…). En Caracas a los 30 días del mes de mayo de 2013…”. (Negrillas y subrayado del texto).
De lo antes transcrito se colige, que efectivamente las partes celebraron un contrato de opción de compra venta, autenticado el 5 de abril de 2013, igualmente en fecha posterior, es decir, 30 de mayo de 2013, se comprometen los promitentes vendedores a través de acuerdo privado a hacer entrega de dicho inmueble al promitente comprador, para el día 29 de junio de 2013, aun cuando no se hubiere realizado la protocolización de la venta.
De modo que, si bien es cierto que constan ambos documentos en autos, el demandante en el libelo señala que demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, únicamente, sin hacer mención expresa que demanda el cumplimiento del acuerdo privado, además de ello, nótese conforme con los precedentes jurisprudenciales antes invocados, que este Máximo Tribunal, estableció criterio en relación con el proceso preparatorio para perfeccionar la venta de un inmueble, concluyendo que “…no puede considerarse como aquellas acciones de las cuales pueda derivar una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por el referido Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en tanto, el ordenamiento jurídico solo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo la ejecución forzosa en las promesas de compraventa una obligación de hacer, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar (vid. sentencia de esta Sala N° 878 del 20 de julio de 2015, caso: “Sociedad Mercantil Panadería la Cesta de los Panes, C.A.”); por lo que, de la presente acción, no podía derivar el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble…”. (Resaltados de la Sala).
De modo que en forma clara y precisa este Alto Tribunal, dejó establecido que en casos como el sub iudice, es decir, los referidos al cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, solo faculta al juez a condenar una obligación de hacer, lo cual no conlleva bajo ningún supuesto el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble.
En este contexto, en aras de dilucidar de la forma más clara el presente caso, es necesario dejar sentado que si bien es cierto que los ciudadanos demandados Romer Alexis Aponte y Adela Perdomo Álvarez celebraron con el ciudadano Omar David Guzmán Quilarque (parte demandante en el presente juicio), un acuerdo en fecha posterior a la celebración del contrato de opción de compra venta en el cual se comprometían a hacer entrega del bien inmueble objeto de dicho contrato, como bien es sabido lo accesorio sigue la suerte de lo principal, de allí que no tiene ninguna lógica jurídica emitir pronunciamiento sobre la entrega de un bien inmueble, como consecuencia de un contrato de opción de compra venta cuando se está debatiendo si procede el cumplimiento de dicho contrato de opción de compra venta, además que como fue indicado precedentemente, lo que se pretende o lo demandado en el presente caso es el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, en cuyo caso de ser procedente por la naturaleza del mismo, el veredicto se circunscribiría a ordenar la materialización de la celebración del contrato de compra venta, conforme con los extremos de ley, en virtud de su naturaleza, por consiguiente, en modo alguno dicho cumplimiento se corresponde con la entrega del inmueble.
Bajo estas premisas, el juez de la recurrida erró al declarar la inadmisibilidad de la demanda, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, máxime cuando este Alto Tribunal, ha sido enfático, en relación con la potestad de los jueces, in límine litis, de inadmitir las demandas con motivo que la misma, sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, por cuanto pueden desacertadamente resolver cuestiones de fondo, contraviniendo “…el principio pro actione, en consecuencia, el derecho a la tutela judicial efectiva, de lo cual se desprende que el juez en su labor interpretativa de los principios procesales relativos a la admisibilidad debe necesariamente favorecer el acceso a los ciudadanos a los órganos de administración de justicia, jurisdiccionales, en pro al derecho a la defensa y al debido proceso…”.
En relación con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales consagran la obligatoriedad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya ejecución implique la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal, como fue establecido por los precedentes judiciales supra transcritos, las demandas por cumplimiento de contrato de opción compra venta, no comportan una declaratoria de entrega material de un inmueble destinado a la vivienda principal, y por consiguiente, no le es aplicable la normativa, prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojo y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, de lo cual se infiere que el presente caso en el cual se demanda el cumplimiento de contrato de opción de compra venta de un inmueble, celebrado entre los ciudadanos Romer Alexis Aponte Ortiz y Adela Perdomo Álvarez con el ciudadano Omar David Guzmán Quilarque, no le es aplicable el referido decreto, por cuanto lo que se persigue es que se logre la protocolización del documento definitivo de venta. Y en modo alguno implica la entrega del inmueble que involucre la desposesión del inmueble.
En consecuencia, de acuerdo a la desarrollada jurisprudencia y conforme con las consideraciones antes explanadas, en el caso sub iudice el ad quem, decidió contraviniendo la doctrina de esta Sala, lo cual constituye violación al debido proceso y al derecho a la defensa del accionante, como fue expresado con antelación, razones suficientes para que esta Sala de oficio, declare procedente el recurso de casación analizado. Así se decide.
Por haberse casado de oficio el presente asunto por defecto de actividad, la Sala se abstiene de decidir las denuncias contenidas en el escrito de formalización, conforme con lo prescrito en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por las razones expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 13 de marzo de 2017. En consecuencia, decreta la NULIDAD del fallo recurrido y ORDENA al juez superior que resulte competente, dicte nueva sentencia corrigiendo el vicio aquí censurado.
Dada la naturaleza de la sentencia no hay condenatoria en costas del recurso.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al mencionado tribunal superior, de conformidad con el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
Presidente de la Sala,
_____________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente-Ponente,
_____________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
___________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
_________________________________
VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
__________________________________
MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
_________________________________
Exp.: Nº AA20-C-2017-000548
Nota: Publicado en su fechas a las
La suscrita Secretaria Temporal de la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia dejó constancia que la presente decisión se publicó sin la firma de la Magistrada Marisela Valentina Godoy Estaba, de conformidad con el artículo 105 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.
Caracas a los veinticuatro (24) días de octubre de 2017.
La Secretaria Temporal
 |