SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2022-000125

Magistrada Ponente: CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

En el juicio de retracto legal arrendaticio seguido en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por el ciudadano CARLOS STRACQUADAINI PAPPALARDO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número 7.160.198, representado judicialmente por el abogado Boris Faderpower, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 47.652, contra la firma mercantil PROMOCIONES 121.275, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, en fecha 7 de agosto de 1995, bajo el N° 47, Tomo 333-A, representada judicialmente por la abogada Carol Oralaxa Piña Rodríguez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 270.047, y en contra de los ciudadanos HENRI ANTOUN SOUEID, DIANA BEATRIZ MORAD DE SOUEID y CHADI NADDAF, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad correspondientes a los números 12.435.291, 9.582.009 y 24.339.878, los dos primeros, representados judicialmente por el abogado Aaron Rafael Soto García, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 23.422, y el segundo, representado judicialmente por la prenombrada abogada Carol Oralaxa Piña Rodríguez, y también contra la ciudadana NEMIN BASHOUR, mayor de edad, de nacionalidad siria, y titular de la cédula de identidad E-84.499.602, representada judicialmente por el abogado Roger José Adán Cordero, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 127.585; el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia en fecha 14 de diciembre de 2021, mediante la cual declaró sin lugar el recurso de apelación incoado por la representación judicial de los ciudadanos Henry Soueid y Diana Morad, confirmando de esta manera el fallo proferido por el Juzgado a quo, que declaró con lugar la pretensión de retracto legal arrendaticio.

Contra la decisión de alzada, la representación judicial de la parte coaccionada, ciudadanos Henry Soueid y Diana Morad, anunció recurso de casación, el cual fue admitido por auto proferido el 14 de febrero de 2022, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

En fecha 17 de marzo de 2022, se dio por recibido el expediente y se le dio entrada en el Libro de Registro respectivo.

Vista la designación de las Magistradas y los Magistrados principales y suplentes del Tribunal Supremo de Justicia en sesión ordinaria de la Asamblea Nacional del día 26 de abril de 2022, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 6.696, Extraordinario, de fecha 27 de abril de 2022, y en la misma fecha, la conformación de la Junta Directiva de este Alto Tribunal en sesión de Sala Plena, por auto de fecha 16 de mayo de 2022 se constituyó la Sala de Casación Civil de la manera siguiente: Magistrado Presidente Henry José Timaure Tapia; Magistrado Vicepresidente José Luis Gutiérrez Parra; Magistrada Carmen Eneida Alves Navas; Secretaria Abogada Victoria de los Ángeles Vallés Basanta, y Alguacil Moisés de Jesús Chacón Mora.

En fecha 3 de junio de 2022, se designó ponente a la Magistrada Doctora CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS, quien con tal carácter suscribe el presente fallo, y en consecuencia, pasa a decidir en los términos que a continuación se expresan:

DEL RECURSO DE CASACIÓN FORMALIZADO POR LA PARTE CODEMANDADA

Por razones de metodología, esta Sala altera el orden en que fueron presentadas las denuncias, y de seguidas pasa a decidir la segunda delación del capítulo denominado “SEGUNDA DENUNCIA DE FONDO” del escrito de formalización, bajo las siguientes consideraciones:

-I-

Al amparo del ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, denuncia la parte recurrente la infracción por parte de la recurrida en casación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por errónea interpretación.

Respecto del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte recurrente señala:

“(…) como se puede apreciar del texto normativo sancionado en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprende la prohibición o restricción que emerge en dicha norma está determinada por la naturaleza del derecho de propiedad o dominio proindiviso que se ejerce sobre la totalidad de un inmueble objeto de la negociación que se pretende censurar a través del retracto legal arrendaticio, derecho de propiedad de este que establecido de manera proindivisa o indivisible como ocurre con la hipoteca y no como lo asume en errónea interpretación la recurrida en función de la unidad material económica perfectamente diferenciable entre los bienes a que se contrae el derecho de propiedad proindivisa global sobre dichos bienes, al punto que asumir como viable el errado criterio de la recurrida la condujo a no poder fijar en el dispositivo del fallo, un precio específico para el monto de la subrogación del accionante en las personas de los accionados dentro de la negociación censurada a través del retracto impulsado en estrados en el presente asunto, si no a través de un prorrateado del precio por medio de una experticia complementaria del fallo, cuya desnaturalización en su sentido y alcance ya fue objeto de la denuncia correspondiente, de haber interpretado la norma la recurrida en función de la naturaleza proindivisa del derecho de propiedad y por tanto no divisible, sobre la globalidad del inmueble incluyendo sus componentes definidos en la realidad material por la recurrida comunidades económicas independientes hubiese sin lugar a dudas declarado la improcedencia de la aplicación del retracto legal por fuerza del dispositivo contendido en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, máxime si en función al informe

pericial se advierte ‘... aunque pueden considerarse independiente en su funcionamiento, no así, en el aspecto estructural ya que los mismos aparentan haberse construido como una sola unidad donde existen paredes portantes que sirven como soporte a ambas unidades...’ lo cual hace incluso sensiblemente vulnerable el criterio de la realidad material asumido por la recurrida, sin dejar de advertir que en el supuesto previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, es única y exclusivamente la realidad formal que emerge de la naturaleza del derecho de propiedad contenido y abrazado en el título del dominio la que determina la aplicación de la norma (…)”.

Para decidir, la Sala observa:

El error de interpretación se produce en la labor de juzgamiento de la controversia, específicamente por la falta del juez al determinar el contenido y alcance de una regla que fue correctamente elegida para solucionar la misma surgida entre las partes, bien sea en la hipótesis abstractamente prevista en la norma o en la determinación de sus consecuencias jurídicas, y sin embargo, hace derivar de ella consecuencias que no concuerdan con su contenido. (Vid. Sent. N° 701 del 28 de octubre de 2005, caso: María Luisa Díaz Gil Fortoul contra Constructora Hermanos Ruggiero C.A., Exp. 2004-00017).

Ahora bien, el presente asunto versa sobre un juicio de retracto legal arrendaticio, en el cual la parte actora, ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo, solicita subrogarse en la persona de los compradores demandados, para adquirir en su propio nombre y beneficio, las casas números 20-38 y 20-48 y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, ubicadas en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, en la ciudad de Barquisimeto del estado Lara.

Señala la parte atora, que tuvo conocimiento a través de un tercero, que las casas 20-38 y 20-48, de las cuales es arrendatario, habían sido vendidas a un tercero, sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna, de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en vista de ello, se trasladó al Registro Público Segundo del Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, y pudo constatar que en fecha 28 de junio de 2011, fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el número 2011.1115, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado número 363.11.2.2.3755, correspondiente al folio real del año 2011, el cual se encuentra anexo en copia certificada.

Que de dicho documento se evidencia que la firma mercantil Promociones 121.275, C.A., vendió a los ciudadanos Henry Antoun Soueid y Chadi Naddaf, demandados en la presente causa, un supuesto edificio denominado “María Cristina”, y 3 casas, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cado uno de dichos inmuebles, incluyendo en dicha venta, las dos casas numeradas 20-38 y 20-48, y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, las cuales ocupa el demandante en su condición de arrendatario. Ello, sin habérsele hecho la notificación de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala la parte actora, que a pesar de tratarse de un solo documento de venta de varios inmuebles, estos son, el edificio denominado “María Cristina” y las 3 casas, así como el lote de terreno sobre el cual se encuentran edificados, estos se encuentran separados, divididos, independientes entre sí, e incluso catastralmente individualizado cada lote de “terreno propio” sobre el cual se encuentran edificados cada uno de los inmuebles.

Que la venta realizada, es un acto de mala fe, con la intención de pretender vulnerar los derechos que le corresponden a los inquilinos de cada uno de dichos inmuebles, disfrazando la operación de tal manera que parezca que la misma está comprendida dentro de los supuestos de excepción que establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La sentencia recurrida en casación, aquella que fue dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 14 de diciembre de 2021, declaró sin lugar el recurso de apelación incoado por la representación judicial de los ciudadanos Henry Soueid y Diana Morad, confirmando de esta manera el fallo proferido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, en fecha 8 de febrero de 2021, que declaró con lugar la pretensión de retracto legal arrendaticio.

En su denuncia por errónea interpretación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala la parte recurrente en casación, que yerra la alzada al no considerar que los bienes que se mencionan en el documento de venta que hiciere la empresa Promociones 121.275, C.A. a los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf, se trata de una venta global, y que el error de no considerarlo así, condujo a la recurrida a no fijar en el dispositivo del fallo “un precio específico para el monto de la subrogación del accionante en las personas de los accionados dentro de la negociación censurada a través del retracto impulsado en estrados en el presente asunto, si no (sic) a través de un prorrateado del precio por medio de una experticia complementaria del fallo”.

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en los artículos que van del 42 al 50, lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio, señalando que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta de la negociación, que deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente la ley dispone que, serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el código sustantivo en materia civil.

Señala el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

Así, el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que se cause al inquilino o arrendatario una lesión del derecho de tanteo legal inquilinario, cuando el propietario pretenda enajenarla.

Esto dispone el artículo 43 eiusdem:

“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

La voluntad del legislador es permitir a quien tenga el derecho de preferencia, ejercer el de retracto legal, y ello está previsto, a partir del aviso que deben hacerle el comprador o el vendedor al arrendatario (o a su representante) de la enajenación del bien; todo ello a fin de armonizar el eventual interés del arrendatario con otro de carácter superior y de eminente orden público, cual es, el de consolidar el derecho de propiedad, previsto a su vez, en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

Por su parte, el artículo 49 de la mencionada ley, contiene una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario, y al derecho que él tiene de subrogarse en la persona de quien adquiere el predicho bien inmueble, la cual opera cuando exista enajenación total de ese inmueble con respecto al bien dado en arrendamiento constituya una fracción, tal como se plantea en el caso particular.

Entonces, la norma en referencia, la cual ha sido denunciada por errónea interpretación en la actual delación, es del siguiente texto:

“Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

Con respecto a la precitada norma, la Sala Constitucional en decisión N° 5121 de fecha 16 de diciembre de 2005, en el caso: Calzados París, Expediente N° 03-2212, estableció:

“…En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

(…Omissis…)

En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio.

En este contexto, al constatarse que los Juzgados que conocieron la demanda por retracto legal, desestimaron la misma con fundamento en la aludida excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala estima que ordenar la reposición de la causa al estado en que se evacue la prueba de posiciones juradas promovida por la hoy accionante, resultaría inútil, habida cuenta que dicha prueba en nada influiría en el dispositivo de la sentencia accionada…” (Destacado de la Sala).

En ese orden de ideas, la misma Sala Constitucional en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791, en el caso Ahmad Ali, señaló:

“De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.

(…Omissis…)

De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.

La decisión objeto de la pretensión, que revela un desconocimiento a la doctrina de esta Sala en cuanto al respeto del principio a la seguridad jurídica, impone que la Sala, conforme a la potestad que le atribuyen los artículos 335 y 336.10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, unifique y mantenga la interpretación de los principios constitucionales y, en consecuencia, declare ha lugar a la revisión que se pidió y anule el fallo objeto de la petición. Así se decide…”. (Resaltado de la Sala).

Luego, en sentencia número 062, del 8 de febrero de 2012, caso Discaltex, C.A. contra Corporación Inmobiliaria Centro Occidental, S.A. (CICOSA), esta Sala de Casación Civil explicó:

“(…) En aplicación de los criterios jurisprudenciales supra transcritos, resulta determinante para considerar la procedencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario, en casos como el que hoy se plantea, tener en cuenta que el inmueble corresponda al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo arrendado no sea la totalidad del inmueble sino una fracción del mismo (…)”.

Expuesto el contenido y alcance de la norma denunciada como infringida (artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), pasa esta Sala a exponer el criterio del juez de la sentencia recurrida en casación:

“Surge en este punto buscar que entiende la ley en su artículo 49 por trasferencia de la propiedad del inmueble en forma global. Cuando la ley habla de que el inmueble constituye un todo global se está refiriendo solo a ese inmueble, que no se puede partir en partes sino que constituyen un todo proindiviso, una unidad y no al hecho de que por vender varios inmuebles en una misma transacción no por ello constituye un todo global simplemente se consideran varios inmuebles separados entre sí que son vendido (sic) en una sola operación de compra venta y que la globalidad no deriva de que la venta de varios bienes vendidos en un solo acto y este no es el criterio de la ley que considera la goblalidad como un todo proindiviso. La venta del edificio “María Cristina” constituye una globalidad y si tiene algunos locales alquilados en esta caso si rige la señalado por el artículo 49 de la LAI, pero la venta del edificio y las tres (3) casa (sic) que constituyen unidades independiente (sic) que no están unidas y que no forman un solo cuerpo indivisible no opera lo señalado por el artículo 49 eluden (sic). Así se decide.

El Artículo 49 de la LAI establece:

‘El retracto legal arrendalicio no procederá en los casos de enajenación y transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado’.

De la lectura del artículo anterior no hay dudas que la excepción se refiere a los inmuebles de los cuales forman parte la vivienda, oficinas o locales arrendados, que constituyen una unidad y en el caso que nos ocupa no existe tal unidad toda vez que las tres (3) casas así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de dichos inmuebles, que fueron dados en venta según consta del documenta protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren pudo constatar que efectivamente en fecha 28 de Junio del 2011 fue protocolizada la compra venta bajo el No. 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 363.11.2.2.3755, correspondiente al Libro del folio Real del año 2011 (sic) son Independientes y no forma parte una unidad, que pueda ser considerada en los términos de la ley como global. A esta conclusión se llega ya que en autos está demostrada la individualización de los bienes vendidos con los siguientes elementos probatorios:

1) Al folio 32 corre inserto documento donde la firma PROMOCIONES 121 275 C.A. adquiere la propiedad de un lote de terreno y las bienhechurías construidas en él y separa las tres (3) casa (sic) del edificio María Cristina, cuando indica que las bienhechurías en el construidas se incluyen tres (3) casas y un edificio denominado “María Cristina” es decir, son bienes separados aun cuando están construidos en un lote de terreno de 1.5000, 29 Mts2 son independientes unos del otro. Asís e decide.-

2) Al folio 60 aparece el documento donde la firma PROMOCIONES 121.275.C.A, vende a los codemandados HENRRI ANTOUN SOUEID y CHADI NADDAF un inmueble constituido por un lote de terreno propio y las bienhechurías en el construidas y vuelve a establecer la distinción de que se trate de tres (3) casa (sic) y el edificio “María Cristina” es decir, cada inmueble están separados unos del otro. Así se decide.-

3) La parte actora promovió como elementos probatorios al folio 406 y siguientes data de posesión de las casa dadas en arrendamiento, mediante seis (6) documentos debidamente protocolizados los cuales se aprecian y recibe su valor probatorio al ser documentos emanados de un órgano público y gozar de la presunción de certeza y legalidad, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y queda corroborado de que las dos (2) casa (sic) están separadas una de la otra y así han sido traspasadas en distintas oportunidades y que no constituyen una propiedad pro indivisa, y que junto al edificio “MARIA CRISTINA” no forman una unidad que pueda considerarse como un inmueble global en los términos del artículo 47 de la LAI, el tribunal al estudiar la documentación presentada pudo constatar que la venta siempre está referida a dos (2) casa (sic) y las cuales identifica con sus linderos y se reitera una vez más que no constituyen una unidad global. Así se decide.-

4) Al folio 499 el actor presentó como prueba, la cual se aprecia como elemento probatorio título supletorio declarando como suficiente para asegurar derecho de propiedad, dejando a salvo derechos de terceros sobre el edificio MARIA CRISTINA construido sobre una extensión terreno propio que alcanza una extensión de 631 Mts2. Separado de las dos (2) casa dadas en arrendamiento al actor Así se decide.-

5) Al folio 677 corre inserto informe enviado en fecha 06 de Agosto de 2013 por la Alcaldía del Municipio Iribarren Dirección de Catastro, donde refiere: a) dirección del inmueble Sector centro/ calle 28 entre Av. 20 y calle 21 No. 20-48 tiene como código catastral actual : 13-03-02-U01-202-2128-005-000 propietario PROMOCIONES 121.275 C.A. b) dirección del inmueble Sector centro/ calle 28 entre Av. 20 y calle 21 No. 20-38 tiene como código catastral actual : 13-03-02U01-202-2128-006-000 propietario PROMOCIONES 121.275 C.A. y c) dirección del código catastral actual 13 03 02 U01 202 2128-007-000 propietario PROMOCIONES 121 278C A. Así se decide.-

6) Al tolo 699 corre inserto parte del informe suministrados por los ing. JOSE GIL QUINTERO, ARFEL F PEREZ ROMERO y FRANCISCO HERNANDEZ, donde informan 4) - Si los inmuebles determinados en los números 1 2 y 3 están unidos o interconectados en su estructura, edificaciones o paredes o son inmuebles que pueden considerarse unidades independientes entre sí 4 -a).- El inmueble descrito en el numeral 1 (Edificio María Cristina ubicado en la calla 28 esquina de la avenida 20) es completamente independiente numeral 2 (inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No 20-38) y numeral 3 ( Inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No 20-48) 4-b).- con respecto a los inmuebles considerados en los numerales 2 (inmueble ubicado en le CALLE 28 ENTRE AVENIDA 20 y cerrera 21 No 20-38) y 3 (inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No 20-48), aunque pueden considerarse independiente en su funcionamiento, no así, en el aspecto estructural ya que los mismos aparentan haberse construido como una sola unidad donde existen paredes portantes que sirven como soporte a ambos unidades. Así se decide.-

7) A folio 780 corre inserta información emanada de HIDRO LARA, donde informa que el inmueble con el número cívico 20-38 posee una toma identificada con el NIA 00058428-001 y el número cívico 20-48 también posee una toma identificada con el NIA 00058427-001, asignada a nombre de Ramos García. Así se decide.-

8) Al folio 1542 corre inserto oficio No A.L.023-2019 REMITIDO por la Alcaldía Bolivariana del Municipio Iribarren Dirección de Planificación y Control Urbano donde informa CITO: ‘.... Segundo. En caso de haberse aprobado la unificación de las parcelas antes identificadas, remitir copias certificadas de la solicitud de unificación que hayan solo sido presentadas de las resoluciones que hayan aprobado dicha unificación’ FIN DE LA CITA y agrega: CITO: ‘...En este sentido, cumplo con informarle que una vez visto y revisado los archivos de esta Dirección de Plantificación y control Urbano, se contactó que no existe ninguna solicitud ni aprobación ni informe técnico por este despacho, para la unificación de las parcelas identificadas por usted’ FIN DE LA CITA. Así se decide.-

Dado el fundamento de lo decidido por el ad quem, necesariamente se traslada la Sala a la revisión de las actas probatorias que le sirvieron de fundamento a la alzada, para establecer que en la presente causa no opera la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Así pues, con respecto al numeral “1)” de la cita correspondiente a la sentencia, que refiere la valoración probatoria del documento cursante a los folios 32 y 33 de la pieza número 1 del expediente, con fecha de registro 1° de junio de 2001, bajo el número 14, Tomo 8, Protocolo Primero por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara (ver folio 506 de la segunda pieza del expediente), consistente en documento de compra venta, donde consta que la firma Promociones 121.275, C.A. compra a la ciudadana Luisa Mercedes Ramos de Ramos García, un lote de terreno y todas las bienhechurías construidas en él.

En dicho documento se lee textualmente:

“(…) En nombre de mi representada doy en venta real, pura y simple, perfecta e irrevocable, a la sociedad ‘Promociones 121.275, C.A.’ (…), un (1) bien inmueble constituido por un (1) terreno propio y todas las bienhechurías en el construidas en las cuales se incluyen tres (3) casas y un (1) edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, ubicado en las antes denominadas calle Wohnsiedler esquina con calle Comercio hoy calle 28 esquina con carrera 20 respectivamente, jurisdicción del antes Municipio hoy Parroquia Concepción, del antes Distrito hoy Municipio Iribarren, del Estado Lara (…)”. (Énfasis de la Sala).

De la referida documental, no evidencia esta Sala que el bien vendido estuviera dividido o deslindado, por el contrario, como puede observarse, la parte codemandada Promociones 121.275, C.A., compró a la ciudadana Luisa Mercedes Ramos de Ramos García, de manera indivisa un (1) inmueble constituido por un lote de terreno, sobre las cuales estaban construidas 4 bienhechurías, estas son, tres (3) casas y un (1) edificio denominado “María Cristina”.

Con respecto al numeral “2)”, que se lee así en la cita que de los extractos de la sentencia se hizo en párrafos que anteceden, correspondiente a la valoración probatoria efectuada por la alzada, referido al folio 60 de la pieza número 1 del expediente, consistente en documento registrado en fecha 28 de junio de 2011, en la oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, mediante la cual consta que la firma Promociones 121.275, C.A, vende a los codemandados Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf. Así, se lee textualmente, lo siguiente:

“(…) un (1) bien inmueble constituido por un (1) terreno propio y todas las bienhechurías en el constituidas en las cuales se incluyen tres (3) casas y un (1) edificio denominado “MARÍA CRISTINA”, ubicado en las antes denominadas calles Wohnsiedler esquina con calle Comercio hoy calle 28 esquina con carrera 20 respectivamente, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara (…)”. (Énfasis de la Sala).

Es decir, que de la misma forma en que le fuera vendido a la co-demandada, sociedad mercantil Promociones 121.275, C.A el bien inmueble, asimismo, ésta luego les vendió a los codemandados Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf. En otras palabras, los codemandados Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf compraron de manera indivisa un (1) inmueble constituido por un lote de terreno, y todas las bienhechurías en el construídas: tres (3) casas y un (1) edificio denominado “María Cristina”.

En el punto “3)”, de la valoración probatoria relativa a los folios 406 al 502 de la segunda pieza del expediente, consistente documentos de protocolización de relación cronológica de la tradición que fuere promovida como prueba por la pate actora con el objeto de demostrar que el área donde se construyó el Edificio “María Cristina”, ubicado en la esquina de la calle 28 con avenida 20, quedó individualizado mediante título supletorio anexo marcado “I”, del cual igualmente eran sus propietarios los titulares de los inmuebles arrendados.

En su promoción, la parte actora señala que en fecha 1° de junio de 2001, bajo el número 14, Tomo 8, Protocolo Primero por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara “(…) venden ambos inmuebles mediante documento que se enumera con la letra ‘J’ donde pretende hacer ver los inmuebles vendidos como una globalidad, no siendo cierto (…)”, sino que permanecen unidos por la redacción de un documento de compra venta, no existiendo documento de condominio, pero que los mismos son independientes entre sí.

De la referida documental registrada en fecha 1° de junio de 2001, bajo el número 14, Tomo 8, Protocolo Primero por ante la Oficina del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del estado Lara, como antes se dijo, esta Sala no evidenció que el bien vendido estuviera dividido o deslindado, por el contrario, como puede observarse en dicho documento, la parte codemandada Promociones 121.275, C.A., compró a la ciudadana Luisa Mercedes Ramos de Ramos García, un (1) inmueble constituido por un lote de terreno, sobre las cuales estaban construidas 4 bienhechurías, estas son, tres (3) casas y un (1) edificio denominado “María Cristina”.

Así como fue indicado en el referido documento, se entiende que la sociedad mercantil Promociones 121.275, C.A., compró de manera indivisa un (1) inmueble constituido por un lote de terreno, y todas las bienhechurías construidas sobre el mismo: tres (3) casas y un (1) edificio denominado “María Cristina”.

Con relación a la documental cursante a los folios 499 y 500 de la segunda pieza del expediente, marcada “I”, referida por la alzada en el numeral “4)” de la cita efectuada en relación a extractos de la sentencia recurrida, versa sobre título supletorio con certificación expedida el 15 de agosto de 1986, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, registrada en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Iribarren del estado Lara, en fecha 29 de agosto de 1986, bajo el número 41, Tomo 11, Protocolo 1°. En dicho documento se lee que la ciudadana Luisa Ramos de Ramos García declara que el edificio “María Cristina”, fue edificado con dinero de su propio peculio, sobre una parcela de terreno propio que mide una superficie total de quinientos cuarenta metros cuadrados (631 Mts.2).

Es decir, que el anterior documento, con certificación expedida el 15 de agosto de 1986, solo contiene la declaración de que el edificio “María Cristina”, fue construido sobre determinada zona o espacio de terreno propiedad de la ciudadana Luisa Ramos de Ramos García, lo cual no hace suponer la división y deslinde del terreno.

Considerando que la transmisión de la propiedad se ha venido especificando como la de un (1) bien inmueble constituido por un (1) lote de terreno con sus bienhechurías (3 casas y un edificio), se concluye que de tales documentales referidas por la alzada en los “3)” y “4)”, no es posible establecer la supuesta división de ese bien inmueble constituido por un (1) lote de terreno, esto es, el correspondiente deslinde del terreno donde se sitúa cada una de las bienhechurías. Se insiste, que el anterior documento con certificación expedida el 15 de agosto de 1986, solo acredita que el edificio “María Cristina”, fue construido sobre determinada zona o espacio de terreno que es de su propiedad.

En relación al informe enviado en fecha 6 de agosto de 2013, por la Alcaldía del Municipio Iribarren, Dirección de Catastro, la cual cursa inserto a los folios que van del 677 al 680 de la tercera pieza del expediente, cursa la siguiente información aportada:

a) Dirección del inmueble ubicado en el sector centro/ calle 28 entre Av. 20 y carrera 21 No. 20-48; tiene como código catastral: 13-03-02-U01-202-2128-005-000; propietario Promociones 121.275, C.A.

b) Dirección del inmueble ubicado en el sector centro/ calle 28 entre Av. 20 y carrera 21 No. 20-38; tiene como código catastral: 13-03-02-U01-202-2128-006-000; propietario Promociones 121.275, C.A., y;

c) Dirección sector centro/ avenida 20, esquina de la calle 28, “María Cristina” del código catastral actual 13 03 02 U01 202 2128-007-000 propietario Promociones 121.275, C A.

Ahora bien, cabe destacar que conforme a la Ley de Venta de Parcelas, todo parcelamiento debe hacerse constar por documento protocolizado en el que se expresen su ubicación, área, linderos, medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente. En lo que atañe a las cédulas catastrales, son documentos de carácter administrativo, que si bien recopilan información importante acerca de datos físicos, jurídicos y económicos de los bienes inmuebles que constan en el Catastro Inmobiliario y debe permitir identificar ese inmueble de forma inequívoca, por lo que tiene efectos, como por ejemplo la recaudación fiscal, sin embargo, no constituyen elemento probatorio que sugiera la división efectiva del bien inmueble.

Señaló la alzada que en autos corre inserto informe de experticia suministrado por los ingenieros José Eduardo Gil Quintero, Arfel Pérez Romero y Francisco Hernández (ver folios que van del 694 al 702 de la pieza número 3 del expediente), donde informan que el objeto de la experticia es determinar: “…4) - Si los inmuebles determinados en los números 1, 2 y 3 están unidos o interconectados en su estructura, edificaciones o paredes o son inmuebles que pueden considerarse unidades independientes entre sí…”.

Esta fue la conclusión a la que arribaron los expertos en el informe respectivo:

4 -a).- El inmueble descrito en el numeral 1 (Edificio María Cristina ubicado en la calla 28 esquina de la avenida 20) es completamente independiente respeto a los considerados en el numeral 2 (inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No 20-38) y numeral 3 (inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No 20-48).

4-b).- Con respecto a los inmuebles considerados en los numerales 2 (inmueble ubicado en le calle 28 entre avenida 20 y cerrera 21 No 20-38) y 3 (inmueble ubicado en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21 No 20-48); aunque pueden considerarse independientes en su funcionamiento, no así, en el aspecto estructural ya que los mismos aparentan haberse construido como una sola unidad donde existen paredes portantes que sirven como soporte a ambos unidades (…)”.

Esta conclusión a la que arriban los expertos, hace decaer el argumento sostenido por la parte actora, quien afirma que tanto la casa, como el edificio son independientes entre sí, y para ello también se basa el accionante en que cada una de ellas tiene cédula catastral asignada.

Arribando a esta conclusión el informe de experticia, que concluye las casas en mención en el aspecto estructural aparentan haberse construido como una sola unidad, mal puede establecerse que no existe tal unidad basados en el informe enviado el 6 de agosto de 2013, por la alcaldía del Municipio Iribarren, Dirección de Catastro, folio 677, donde refiere las cédulas catastrales de cada una.

Lo cierto es que adminiculados el informe de experticia y los documentos de venta supra referidos, y vista la forma como se ha venido transmitiendo la propiedad, todo ello apunta a que el bien inmueble constituido por un lote de terreno, y las bienhechurías que fueron construidos en el mismo, forman una unidad, y que como tal fue vendido de manera global a los ciudadanos Henri Antoun Soueid y Chadi Naddaf.

Con relación al numeral “7)” de la cita de la sentencia recurrida, que refiere al folio 790 de la tercera pieza del expediente, contentiva de información emanada de HIDRO LARA, donde informa que el inmueble con el número cívico 20-38 posee una toma identificada con el NIA 00058428-001 y el número cívico 20-48 también posee una toma identificada con el NIA 00058427-001, asignada a nombre de “Ramos García”, a criterio de esta Sala, no capaz de demostrar el parcelamiento del lote de terreno sobre el cual están ubicados los inmuebles en debate.

Siendo ello así, el error del juez partió de una incorrecta apreciación de las pruebas, en varias de las cuales, solo se limitó a referirlas con una breve descripción sin efectuar el correspondiente análisis de su contenido, lo cual trajo como consecuencia, la infracción del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación, y no de la manera en que fue denunciada, por errónea interpretación.

Entonces, se rememora que la falta de aplicación de una norma jurídica, viene dada por la no escogencia de la disposición legal apropiada para la resolución de un particular aspecto del fallo, o para resolver el mismo, y configura un error sobre la existencia o validez en el tiempo y en el espacio de una norma. Es la negación o el desconocimiento del precepto legal, o mejor dicho, de la voluntad abstracta de la ley. Respecto a esta categoría de motivo de casación por infracción de ley, la Sala en su fallo número 12 del 9 de febrero de 2010, caso: María Teresa Pineda León, Exp. N° 2009-427, señaló lo siguiente:

“En el caso que nos ocupa, el denunciante, a través del recurso de casación por infracción de ley, subsume la conducta del juez en el vicio de falta de aplicación de una norma jurídica, el cual ocurre cuando el juez deja de aplicar una norma jurídica vigente, que resulta idónea para resolver el asunto sometido a su consideración.

Respecto a esta infracción legal previamente referida, la Sala, mediante sentencia Nº 016, de fecha 25 de enero de 2008, caso: Diego Orozco Bernal contra Diego Orozco Arria y otros, estableció el siguiente criterio: ‘…de manera reiterada la doctrina de casación ha sostenido que, la falta de aplicación de una norma que esté vigente, tiene lugar cuando el juzgador se niega a aplicar la norma a una relación jurídica que está bajo su alcance…’.

Asimismo, esta Sala, en sentencia Nº 494, de fecha 21 de julio de 2008, caso: Ana Faustina Arteaga y otras, contra Modesta Reyes y otra, respecto al señalado vicio, estableció lo siguiente: ‘…Si la denuncia está referida a la falta de aplicación de una norma jurídica, es porque ésta, aún cuando regula un determinado supuesto de hecho, niega su aplicación o subsunción en el derecho, bien por considerarla inexistente, o por desconocimiento de su contenido, o porque se presume que no se encontraba vigente, aún cuando ella estuviese promulgada. Esta omisión conduce a la violación directa de la norma, pues, bajo este supuesto, la situación sometida a conocimiento, ha debido ser decidida de conformidad con el precepto legal que efectivamente planteaba la solución y que el juez no aplicó’.

Asimismo, es importante señalar, que mediante el desarrollo jurisprudencial, el supuesto de falta de aplicación, se ha extendido a aquellos casos en los cuales el juez no aplica una norma jurídica que el recurrente considere como determinante en la resolución de la controversia y más favorable a sus intereses, lo que también puede dar lugar a una sentencia injusta y en consecuencia, susceptible de nulidad.”.

Determinado como ha sido que el juez de la recurrida infringió el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la denuncia se declara procedente. Así se decide.

En mérito de lo supra decidido, se declara nulo el fallo proferido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 14 de diciembre de 2021, siendo innecesario conocer del resto de las denuncias formuladas por la parte recurrente en su respectivo escrito de formalización. Así se establece.

Atendiendo a la sentencia de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia Nro. 362, del 11 de mayo de 2018, expediente Nro. 2017-1129, caso: Marshall y Asociados C.A., contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A., esta Sala se abstiene del reenvío y de seguidas pasa a emitir pronunciamiento bajo las siguientes consideraciones:

DECISIÓN DE MÉRITO

El presente asunto versa sobre un juicio de retracto legal arrendaticio, en el cual la parte actora solicita se le subrogue en la persona de los compradores demandados, ciudadanos Henri Antoun Soueid, Diana Beatriz Morad De Soueid y Chadi Naddaf, para adquirir en su propio nombre y beneficio, las casas números 20-38 y 20-48 y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, ubicadas en la calle 28 entre avenida 20 y carrera 21, de la ciudad de Barquisimeto del estado Lara.

Así pues, señala la parte atora, que tuvo conocimiento a través de un tercero, que las casas numeradas 20-38 y 20-48, de las cuales es arrendatario, habían sido vendidas a un tercero, sin que en ningún momento la propietaria le hiciera notificación alguna de conformidad con el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que en vista de ello, se trasladó al Registro Público Segundo del Circuito del Municipio Iribarren y pudo constatar que en fecha 28 de junio de 2011, fue protocolizado un documento de compra venta, inscrito bajo el número 2011.1115, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado número 363.11.2.2.3755, correspondiente al folio real del año 2011.

Que de dicho documento se evidencia que la firma mercantil Promociones 121.275, C.A., vendió a los ciudadanos Henry Antoun Soueid y Chadi Naddaf, demandados en la presente causa, un supuesto edificio denominado “María Cristina” y 3 casas, así como el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cado uno de dichos inmuebles, incluyendo en dicha venta las dos casas correspondientes a los número 20-38 y 20-48, y el lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificadas, las cuales ocupa el demandante en su condición de arrendatario. Ello, sin habérsele hecho la notificación de conformidad con el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Señala la parte actora, que a pesar de tratarse de un solo documento de venta de varios inmuebles, estos son, el edificio denominado “María Cristina” y las 3 casas, así como el lote de terreno sobre el cual se encuentran edificados, afirma, se encuentran separados, divididos, independientes entre sí e incluso catastralmente individualizado cada lote de terreno propio sobre el cual se encuentran edificados cada uno de los inmuebles.

Que la venta, así como fue realizada, es un acto de mala fe realizado con la intención de pretender vulnerar los derechos que le corresponden a los inquilinos de cada uno de dichos inmuebles, disfrazando dicha operación, de tal manera parezca que la misma está comprendida dentro de los supuestos de excepción que establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.

Los codemandados, Promociones 121.275, C.A. y ciudadanos Henri Antoun Soueid, Diana Beatriz Morad De Soueid y Chadi Naddaf, por su parte alegan en sus respectivos escritos de contestación a la demanda, la aplicación de la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

Explican, que los inmuebles están constituidos por locales y casas de uso comercial y que los mismos integran un todo proindiviso, vale decir, tal inmueble al no estar regido por la Ley de Propiedad Horizontal, permite su enajenación en forma global.

Los codemandados aducen que el actor, insiste en aplicar criterios inadecuados sobre la individualización de locales y apartamentos mediante un forzamiento legal, haciendo referencia a unas cédulas catastrales. A tal efecto señalan, que las normas que regulan la venta por apartamento se encuentran contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, y las normas que regulan la venta de parcelas se encuentran en la Ley de Vena de Parcelas, y en ninguna de esas instrumentales el legislador considera que las inscripciones catastrales hechas por municipalidades puedan constituir elementos que sugieran la división de los inmuebles, oficinas, locales, parcelas o apartamentos, pero si son un verdadero censo con múltiples efectos, entre ellos, la recaudación fiscal, por ejemplo.

Ahora bien, en el conocimiento de la denuncia que resultó declarada procedente por esta Sala en el acápite anterior, se concluyó que el juez de la recurrida incurrió en la infracción del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por falta de aplicación.

La anterior declaratoria, conlleva a la aplicación de la excepción prevista en el referido dispositivo técnico legal, artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta es que, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

De las pruebas promovidas por la parte actora, revisadas en el conocimiento de la denuncia que dio lugar al recurso de casación, quedó en evidencia que el ciudadano Carlos Stracquadaini Pappalardo no logró demostrar sus afirmaciones referidas a la división e independencia de las casas números 20-38 y 20-48, ni entre sí, ni con relación al edificio “María Cristina”, comprendidas en la venta global así descrita: “(…) un (1) bien inmueble constituido por un (1) terreno propio y todas las bienhechurías en el construidas en las cuales se incluyen tres (3) casas y un (1) edificio denominado “MARÍ CRISTINA”, ubicado en las antes denominadas cale Wohnsiedler esquina con calle Comercio hoy calle 28 esquina con carrera 20 respectivamente, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, del Estado Lara (…)”.

Por el contrario, en la revisión de las actas probatorias mencionadas en el conocimiento de la denuncia que dio lugar al recurso de casación declarado con lugar, quedó reflejado que los inmuebles suficientemente referidos en el documento de venta registrado en el Registro Público del Segundo Circuito de Municipio Iribarren del estado Lara, de fecha 28 de junio de 2011, inscrito bajo los números 2011.1115, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado número 363.11.2.2.3755, correspondiente al folio real del año 2011, integran un todo proindiviso. Así se decide.

En merito de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, la demanda se declara sin lugar. Así se decide.

D E C I S I Ó N

Por las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte coaccionada, ciudadanos Henry Soueid y Diana Morad, contra el fallo proferido por Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el 14 de diciembre de 2021; SEGUNDO: NULO el fallo recurrido y; TERCERO: SIN LUGAR la demanda.

Se condena a la parte actora al pago de las costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

Publíquese, regístrese y remítase directamente el expediente al tribunal de la causa, es decir, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Particípese esta remisión al juzgado superior de origen ya mencionado, todo de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diez (10) días del mes de octubre de dos mil veintidós. Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

Magistrado Presidente de la Sala,

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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA

Magistrado Vicepresidente,

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JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA

Magistrada – Ponente,

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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS

La Secretaria,

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VICTORIA DE LOS ÁNGELES VALLÉS BASANTA

Exp.: Nº AA20-C-2022-000125

Nota: Publicado en su fechas a las

La Secretaria,