EN SALA

CONSTITUCIONAL

Exp. N.º 16-0693

Magistrada Ponente: Lourdes Benicia Suárez Anderson

Mediante escrito presentado el 13 de julio de 2016, ante la Secretaría de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por la abogada Helen Dayana Aguiar Hernández, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 93.498, actuando en representación judicial del ciudadano RENÉ RAVELO HURTADO, venezolano y titular de la cédula de identidad número 3.882.427, solicitó la revisión constitucional, conjuntamente con medida cautelar innominada de suspensión de efectos, del fallo dictado el 9 de diciembre de 2014, por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar que declaró: 1) sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de venta calificado como opción a compra venta ejercida por el hoy solicitante contra la sociedad mercantil “Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A.”. 2) Con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. 3) Resuelto el contrato de compra venta privado suscrito en el año 2003 por las partes sobre los locales (consultorios) identificados con los nros. P1-07 y P1-08. 4) Ordenó a la parte demandada reintegrar las cantidades recibidas del demandante en calidad de pago del precio de los consultorios médicos. 5) Ordenó a la parte demandante restituir a la parte demandada los consultorios. 6) Con lugar la apelación ejercida por la sociedad mercantil “Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A.”, en virtud de considerar el hoy solicitante lesionados los derechos a la defensa, el debido proceso y a la tutela judicial efectiva.

El 15 de julio de 2016, se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

El 1° de noviembre de 2016, la abogada Helen Dayana Aguiar Hernández, ya identificada con antelación, consignó diligencia mediante la cual solicitó la admisión de la presente solicitud, así como el decreto de la medida cautelar, a los fines de evitar la ejecución forzosa que fuera solicitada por la sociedad mercantil “Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A.”. En el referido escrito, la abogada ut supra a los fines legales consiguientes sustituyó el poder conferido por el ciudadano René Ravelo Hurtado, al profesional del derecho Carlos Enrique Pinto e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el número 66.359.

El 28 de noviembre de 2016, el abogado Carlos Enrique Pinto, consignó diligencia mediante la cual solicitó la admisión de la presente solicitud y se otorgaran las medidas cautelares solicitadas.

El 9 de enero de 2017, la abogada Helen Dayana Aguiar Hernández, consignó diligencia mediante la cual solicitó la admisión de la revisión constitucional interpuesta contra la sentencia emanada del Juzgado Superior Accidental Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, el 9 de diciembre de 2014.

El 14 de febrero de 2017, la apoderada judicial del ciudadano René Ravelo Hurtado, solicita pronunciamiento sobre la revisión constitucional de la decisión judicial antes referida por encontrarse en fase de ejecución forzosa.

El 24 de febrero de 2017, se instaló la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, luego de la designación que hiciere la Sala Plena de las nuevas autoridades, quedando conformada de la siguiente manera: Magistrado Juan José Mendoza Jover, Presidente; Magistrado Arcadio Delgado Rosales, Vicepresidente; y los Magistrados y Magistradas Carmen Zuleta de Merchán, Gladys María Gutiérrez Alvarado, Calixto Ortega, Luis Fernando Damiani Bustillos y Lourdes Benicia Suárez Anderson.

El 25 de mayo de 2017, la apoderada judicial del ciudadano René Ravelo Hurtado, consignó mediante diligencia escrito contentivo en la solicitó pronunciamiento en la presente causa y se acuerde la medida cautelar de suspensión de efectos de la sentencia objeto de revisión.

Realizado el estudio del expediente, se pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:

DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

La apoderada judicial del ciudadano RENÉ RAVELO HURTADO, planteó su pretensión de revisión constitucional en los términos que se trascribe textualmente a continuación:

Denunció la actitud de juzgador de última instancia de dictar una sentencia que contraría en forma completamente flagrante el principio de confianza legítima y por consecuencia la interpretación constitucional que la Sala Constitucional ha dado a los contratos denominados “opciones de compra venta”.

Además, la decisión objeto ha causado la lesión al derecho a la defensa del solicitante en razón de sujetar la aplicación del contrato de opción de compra venta en los términos o condiciones cuando fue consentido y el acontecimiento surgido con posterioridad como es el documento de condominio sobre el inmueble objeto de litigio, lo cual a criterio del solicitante desnaturaliza el objeto, razón y propósito de la opción de compra venta, habiendo sido el referido documento determinante en el fallo objeto de revisión.

Agregó que el fallo en cuestión lesionó el derecho a la tutela judicial efectiva al supeditar la efectividad de la acción a un elemento cuya existencia es posterior al instrumento principal de la demanda siendo que la sentencia objeto de revisión se apartó y obvió expresamente la interpretación de la jurisprudencia de la Sala Constitucional, sumado a que el juez actuó con abuso de derecho en el ejercicio de la función jurisdiccional.

Indicó que el tribunal de alzada analizó “(…) el contrato de opción de compra como si fuera un contrato preliminar. De hecho, contrariando el criterio ya expresado en la Corte aduce a la aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil (aplicable a los contratos preparatorios) para indicar que la parte oferida no cumplió con su obligación de materializar el contrato definitivo (…)”.

Manifestó que “(…) Supedita la eficacia y aplicación del contrato de opción de compra-venta a un contrato superior, cual es el documento de condominio, aún Y (sic), cuando al analizar la Cláusula Duodécima del contrato de opción, el propio Juzgado admite que se le dio a la parte actora el uso de dos puestos de estacionamiento, en virtud del inmueble referido en la opción (…)”.

Que “(…) Insólitamente, y sin que ninguna de las partes involucradas en el litigio 1o objetaren, admite que la parte actora pagó en su totalidad el precio del bien inmueble objeto de la opción.

En efecto, la sentencia de Alzada, de fecha 09 de diciembre de 2014 indica sobre el particular lo siguiente: ‘… para que el fallo que aquí se dicte pueda producir los efectos del contrato no cumplido en la hipótesis de que la demandada Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., fuese condenada a concluir el contrato mediante el otorgamiento de un documento definitivo registrado y no cumpliera su obligación, es menester que concurran las condiciones previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a saber. 1) que sea posible; 2) que no esté excluido por el contrato; 3) que exista constancia autentica en autos que el demandante ha pagado el precio. De tales condiciones falta en el caso que nos ocupa la primera de ellas puesto que, como se dijo, no es legalmente posible la inscripción de un documento (contrato o sentencia) de enajenación que verse sobre unos puestos de estacionamiento que el documento de condominio definió como cosas comunes’ (…)”. (Negrillas y subrayado del escrito libelar).

Continúa indicando que “(…) En el presente caso en particular, además de que la sentencia objeto de revisión incurrió en contradicción y se apartó de la Jurisprudencia dictada por ésta Sala (sic) Constitucional en materia de opciones de compra venta, procede a admitir, como se desprende del análisis del material probatorio aportado por ambas partes en juicio, que los consultorios objeto de la opción de compra venta fueron pagados en su totalidad, 1º cual evidencia que el comprador ejerció la opción en su totalidad, al tiempo que ejerció la posesión de dichos consultorios, desde el momento de la firma de la opción e incluso después de haberse pagado la totalidad del precio de los consultorios hasta la actualidad. Precio éste que la demandada, CENTRO MEDICO (sic) PROFESIONAL PUERTO ORDAZ, C.A. en ningún momento se negó a recibir (…)”.

Infiere que el ad quem supeditó “(…) el derecho referente a los puestos de estacionamiento a favor de un documento con fecha posterior que fuere registrado (a saber documento de condominio), con fundamento en el artículo 1.924 del Código Civil equivale tanto como desconocer la opción de compra venta, la cual es una "venta ya perfeccionada", como había quedado descrito, por dos razones: 1) Porque el tribunal admite la existencia del contrato de opción como un hecho ‘no controvertido’; y 2) Porque el documento que se propone como publicidad registral es un "documento de condominio", regido por una Ley diferente y cuyo ámbito de aplicación no se extiende a la propiedad o asignación de los puestos de estacionamiento a que hace referencia la Cláusula Décima Segunda de la opción de compra venta suscrita por nuestro representado (…)”.

Por ello, requiere la revisión extraordinaria del fallo proferido por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar el 09 de diciembre de 2014, que conoció en alzada la apelación ejercida por la sociedad mercantil “Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A.” (parte demandada en el juicio primigenio).

De la misma manera, la apoderada judicial del solicitante requiere medida cautelar innominada, en virtud de existir elementos de convicción para la posible ejecución del fallo. Por ello, solicita se acuerde la suspensión temporal de la decisión proferida por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar el 09 de diciembre de 2014.

DE LA SENTENCIA CUYA REVISIÓN SE SOLICITA

“(…) 2.- Mérito de la controversia.

2.1.- Naturaleza jurídica del contrato cuyo cumplimiento se demanda.

Ante todo, la juzgadora observa que el contrato cuya ejecución exige la parte actora fue calificado como una ‘opción de compraventa’; el objeto de dicho negocio fue en su tiempo un inmueble que aún no estaba construido, el llamado Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, como lo demuestra la redacción en tiempo futuro de la cláusula primera. El precio fue estipulado en Bs. 44.189.250,00 por el consultorio P1-07 y Bs. 52.947.00 por el consultorio P1-08. Ese fue el precio definitivo el cual, sin embargo, se previó su variación por ciertas causas previstas en el la (sic) cláusula 3ª según las fluctuaciones del Índice de Precios al Consumidor determinado por el Banco Central de Venezuela. Las partes fijaron un plazo para la construcción de la obra de 15 meses prorrogables por 3 meses, salvo causa de fuerza mayor, caso fortuito u otra causa extraña no imputable. También pactaron el otorgamiento de un contrato definitivo de venta.

En el contrato en cuestión están presentes todos los elementos que permiten definirlo como una verdadera venta a pesar de que las partes lo hubieran calificado como una ‘opción de compraventa’. En efecto, en dicho convenio las partes se acordaron sobre el objeto de la venta (una cosa futura, los consultorios), el precio y la forma de determinarlo en caso de variaciones debido a la inflación, la forma de pago, el tiempo de entrega de la cosa y el plazo para el otorgamiento del documento protocolizado que dote de eficacia erga omnes al negocio jurídico. Inclusive, de los términos de la demanda y la contestación se colige que la parte actora se encuentra en posesión de los locales que fueron objeto de la negociación.

En consecuencia, se establece que el documento denominado ‘contrato de opción de compraventa’ es una verdadera venta al cual no es aplicable la doctrina sobre los contratos preparatorios plasmada por la Sala de Casación Civil en la decisión Nº 358 de fecha 9/7/2009.

2.2.- FONDO DEL LITIGIO.

En relación con el mérito de la controversia advierte que no es un hecho controvertido que los litigantes pactaron la venta de dos consultorios de un inmueble denominado Centro Médico Profesional Puerto Ordaz mediante un documento privado, negocio que a las partes han calificado indistintamente como promesa de venta u opción de compraventa. Lo que importa destacar es que las partes están de acuerdo en la existencia del contrato, su objeto, el precio, el plazo dentro del cual debía perfeccionarse el traspaso de la propiedad y las otras estipulaciones particulares del negocio. Este es un hecho afirmado en el libelo y admitido en la contestación.

Tampoco es un hecho controvertido que el documento de condominio fue registrado en el año 2005 y que en ese instrumento los puestos de estacionamientos son declarados como cosas comunes de uso general para todos los copropietarios. A este respecto ambos contendientes se mostraron homogéneos en sus alegaciones vertidas en la demanda y la contestación.

Asimismo, no es un hecho controvertido que en la promesa la parte actora convino en permitir el uso de los puestos de estacionamiento en beneficio de terceros. Así lo expresó en el libelo y lo admitió la demandada en su contestación.

Cursa en autos un ejemplar del documento de condominio que no fue tachado ni impugnado en alguna forma por virtud de lo cual la copia del referido documento se reputa fidedigna y con el valor de plena prueba. El referido documento de condominio expresamente determinó que todos los puestos de estacionamiento del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz son cosas comunes, sin asignar algunos de manera especial a cada uno de los locales del referido Centro. Si esta omisión comporta una infracción del artículo 5, letra i, de la Ley de Propiedad Horizontal es cuestión que no atañe resolver a esta sentenciadora ya que ello no forma parte del elenco de pretensiones deducidas en el libelo. Dicho de otra manera, la legalidad del instrumento público en cuestión no fue cuestionada como una pretensión que deba ser resuelta en este fallo. Por consiguiente, cualquier pronunciamiento en torno a la legalidad del documento de condominio configuraría un típico caso de incongruencia. Así se decide.

Para evitar confusiones respecto de lo que será decidido la sentenciadora puntualiza que ciertamente el artículo 5 letra i de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal establece una obligación de asignar por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Ahora bien, ese mismo dispositivo señala que los puestos de estacionamiento son cosas comunes siempre que sean declarados como tales en el documento de condominio. Esto fue precisamente lo que ocurrió en el caso de autos, el documento registrado en el año 2005 atribuyó la condición de cosas comunes a todos los puestos de estacionamiento del Centro Médico Puerto Ordaz CA., sin que conste que ese instrumento hubiera sufrido alguna modificación posterior asignando un puesto a cada consultorio o que hubiera sido anulado en virtud de una acción judicial intentada por algún interesado. Por consiguiente, mientras la declaratoria de cosas comunes de todas las unidades de estacionamiento mantenga vigencia, es decir, mientras el documento de condominio no sea modificado, ha de respetarse tal condición de cosas comunes y, por tanto, su carácter de inalienables, salvo en el caso dispuesto en el literal (i), artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que permite la enajenación preferente de tales cosas a los copropietarios supuesto éste que amerita la aprobación de la asamblea.

Huelga decir que en el libelo la parte actora no afirma que su pretensión de que junto a los consultorios se obligue a la parte accionada a traspasar la propiedad de los puestos de estacionamiento obedezca a una decisión aprobada por la asamblea de propietarios; su pretensión se funda únicamente en la supuesta promesa que le hicieron los administradores de la persona jurídica demandada, promesa que, de ser cierta, sería ineficaz ya que el poder de disposición de tales puestos de estacionamientos la tiene la asamblea de propietarios exclusivamente. Así se decide.

Consecuencia de lo expuesto en los párrafos precedentes es que la pretensión del demandante, cual es que su contraparte sea condenada a entregar de manera efectiva los dos puestos de estacionamiento especificados en el contrato suscrito privadamente y que le otorgue el contrato de venta definitivo protocolizado en el Registro Público, es contraria a derecho porque viola lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal que determina que cualquier acto de enajenación, arrendamiento, comodato o gravamen o de cualquier naturaleza que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de la misma Ley y de acuerdo con el correspondiente documento de condominio es nula de pleno derecho. La enajenación de una cosa común es radical, de pleno derecho, como lo prevé el párrafo final del artículo 31 en comentario. De ahí que una sentencia que ordene a la demandada enajenar unos puestos de estacionamiento que conforme al documento de condominio son considerados todos cosas comunes de uso general por los copropietarios incurría en la infracción del mentado artículo 31 y llegado el caso, si la demandada se negare a otorgar el documento definitivo de venta, el fallo judicial que acordara la enajenación de esas cosas en contravención a los dispuesto en el documento de condominio y la Ley no podría inscribirse, así tenga fuerza de cosa juzgada, en el Registro Público dada la prohibición que la referida norma impone a Registradores, Jueces y Notarios.

Además, para que el fallo que aquí se dicte pueda producir los efectos del contrato no cumplido en la hipótesis de que la demandada Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., (sic) fuese condenada a concluir el contrato mediante el otorgamiento de un documento definitivo registrado y no cumpliera su obligación, es menester que concurran las condiciones previstas en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a saber. 1) que sea posible; 2) que no esté excluido por el contrato; 3) que exista constancia autentica en autos que el demandante ha pagado el precio. De tales condiciones falta en el caso que nos ocupa la primera de ellas puesto que, como se dijo, no es legalmente posible la inscripción de un documento (contrato o sentencia) de enajenación que verse sobre unos puestos de estacionamiento que el documento de condominio definió como cosas comunes. Dicho documento de condominio fue inscrito en el Registro Público del Municipio Caroní del Estado Bolívar el día 28 de junio 2005 bajo el número 17, folio 164 al 202, Protocolo Primero, Tomo Quincuagésimo Octavo, Segundo Trimestre del año 2005, después que la parte actora suscribió la promesa bilateral de venta con la demandada, pero esta circunstancia, que el documento de condominio sea posterior en fecha a la promesa no le quita eficacia al primero por dos razones fundamentales:

La primera razón aparece en el artículo 1924 del Código Civil según el cual los documentos (contrato de opción de compraventa), actos y sentencias que la ley sujeta las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.

Por virtud del documento de condominio registrado en el año 2005 los copropietarios de locales y consultorios del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., adquirieron el derecho a que se refiere el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, servirse de las cosas comunes según su destino ordinario, el cual no puede ser enervado, disminuido o desconocido por una promesa de venta solamente autenticada.

La segunda razón se encuentra en el artículo 30 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que las disposiciones del documento de condominio y sus modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título. Otorgante del documento de condominio en el caso que ocupa la atención de esta sentenciadora es el CENTRO
MEDICO (sic) PROFESIONAL PUERTO ORDAZ C.A., tal cual se desprende de la sola lectura del ejemplar del mencionado instrumento que cursa en los folios 68 al 83. Causahabientes son quienes hayan adquirido cualquier derecho (la propiedad o un derecho personal) de manos del CENTRO MÉDICO PROFESIONAL PUERTO ORDAZ CA., (sic) por cualquier título, venta, donación, comodato, arrendamiento, etc. Por tanto, el demandante RENE (sic) CELESTINO RAVELO HURTADO está sujeto a los efectos del documento de condominio, mientras no sea declarado nulo, siendo uno de tales efectos el que los puestos de estacionamientos, todos sin reserva alguna, son bienes comunes de uso general por parte de los copropietarios.

Acota esta sentenciadora que la parte actora sí tendría derecho a que se perfeccione la venta de los consultorios, con exclusión de los estacionamientos, si comprueba que ha pagado el precio en los plazos y cantidad estipulados en la promesa de venta.

En este punto la sentenciadora abordará el análisis de los medios de prueba promovidos por ambos litigantes a fin de establecer si la parta actora demostró los hechos en los que funda su pretensión.

3.- ANÁLISIS DEL MATERIAL PROBATORIO.

3.1.- Pruebas del demandante.

1.- El documento de contrato de opción de compra venta puesto como fundamento de su pretensión. Este contrato, sus estipulaciones y las personas que lo otorgaron no son hechos controvertidos ya que ambos contendientes lo admitieron por lo que quedó excluido del debate probatorio conforme lo dispone el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil.

2.- El documento de opción de compra venta, cláusula décima segunda. La redacción de esta cláusula tampoco es un hecho controvertido por lo que quedó exonerada del debate probatorio en los términos previstos en el artículo 398 del Código Procesal Civil.

3.- El Registro del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, cláusula segunda. Este documento es impertinente porque no guarda conexión con los hechos controvertidos en vista que la personalidad jurídica de la demandada, sus accionistas, la identidad de sus representantes legales y sus facultades, comprobables mediante el acta constitutiva y estatutos no fueron discutidas en la demanda o la contestación.

4.- El comunicado emitido por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. donde se reconoce la oferta realizada a los compradores de los consultorios con sus respectivos puestos de estacionamiento por parte de la vendedora. Este es un documento emanado de la demandada que resulta ineficaz para desvirtuar lo que resulta de la promesa de venta en el sentido de que los puestos de estacionamiento pueden ser utilizados por todos los copropietarios o lo que establece el documento de condominio en cuanto a la naturaleza jurídica de tales puestos que son catalogados como bienes comunes. Si en el referido comunicado la demandada ofreció en venta los consultorios en conjunto con unos puestos de estacionamiento lo cierto que tal oferta no se materializó en el contrato preliminar de venta porque el demandante aceptó su uso por terceros; a lo sumo, la supuesta oferta pudiera servir como instrumento para comprobar una hipotética oferta engañosa ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).

En ningún caso una oferta publicitando ciertas condiciones de venta de unos bienes puede desvirtuar lo establecido en el documento de condominio el cual por mandato legal es el instrumento que define cuáles bienes de un inmueble deben reputarse comunes y cuáles privativos de cada uno de los condóminos.

Por otro lado esa oferta no aparece suscrita por persona alguna en virtud de lo cual debe reputarse ineficaz como medio de prueba.

5.- En el capítulo inspección ocular, practicada por el Juzgado Primero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar fuera de juicio en fecha 14/05/2006 en la Clínica Puerto Ordaz (f. 27 al 33), en la que se dejó constancia que: efectivamente se observan dos (2) carteles, que anuncia la construcción del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz; que efectivamente los carteles se encuentran en la pared del lado izquierdo de la entrada principal de la clínica y el segundo en un afiche colgante al fondo de la entrada por emergencia de la clínica; se observa en los carteles donde se hace la construcción del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, se especifican los metros de construcción para los locales, para el estacionamientos y otros; que el anuncio de la entrada principal se especifican 8.199,68 M2 área de parcela, 3.930,00 M2 área de construcción, 700,00 M2 área de consultorios, 6000 M2 área de emergencia, dos ascensores, cinco pisos y 6000 M2 de estacionamiento. Este medio probatorio fue impugnado por la parte demandada en la contestación de la demanda.

Esta inspección en la Clínica Puerto Ordaz es igualmente ineficaz para probar lo contrario de lo dispuesto en el documento de condominio que califica de comunes a todos los puestos de estacionamiento. La jurisdicente insiste en que entretanto el documento de condominio no sea declarado invalido por violación de la Ley de Propiedad Horizontal sus disposiciones tienen eficacia erga omnes y nada de lo que constate el Juez durante la practica (sic) de una inspección puede variar tal situación. Por otra parte, la inspección se refiere a hechos que no son trascendentales para resolver el litigio, pues en ella se dejó constancia de unos carteles fijados en el lugar en que se acometía, en ese entonces, la construcción del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz; en esos carteles se especificaban los metros de construcción para los locales, para el estacionamientos y otros; en el anuncio de la entrada principal se especificaban 8.199,68 M2 que era el área de parcela, 3.930,00 M2 el área de construcción, 700,00 M2 el área de consultorios, 6000 M2 área de emergencia, dos ascensores, cinco pisos y 6000 M2 de estacionamiento. Ninguna de estas especificaciones comprueba que la demandada hubiera ofrecido en venta los consultorios del Centro Médico conjuntamente con los puestos de estacionamiento.

6.- En el capítulo sexto la venta realizada al Dr. Rafael Díaz Torres donde se puede verificar los diferentes tipos de contrato de compra venta realizado por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz. Este es un documento privado emanado de tercero que no fue ratificado por la vía testimonial en razón de lo cual es ineficaz. Por otro lado, si lo que pretende probar el demandante es que su contraria parte enajenó a terceros unos consultorios conjuntamente con un puesto de estacionamiento cabe decir que el contrato en cuestión sería apto para probar tal hecho, la enajenación a un tercero de un consultorio con su respectivo puesto de estacionamiento, según lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil, pero la prueba de tal negociación no puede servir de base para establecer que la demandada deba vender igualmente al actor los dos consultorios con dos unidades de estacionamiento, no solo porque tal enajenación viola lo dispuesto en el documento de condominio y sería contraria a lo previsto en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino, además, porque el contrato en cuestión celebrado con un tercero, Rafael Díaz Torres, no daña ni aprovecha al demandante en este juicio siguiendo las previsiones del artículo 1.166 del Código Civil de donde se sigue que la referida enajenación de la cual quiere prevalerse el actor es ineficaz, pues no puede aprovecharse de ella para compeler a la accionada a enajenarle también los estacionamientos en discusión.

7.- En el capítulo séptimo copias certificadas emitida por la INDECU. Tales copias únicamente demuestran que el actor denunció el pretendido incumplimiento de su contraparte ante la autoridad administrativa encargada de velar, en ese entonces, por los derechos de los usuarios de bienes y servicios la cual abrió la correspondiente indagación. Conviene apuntar que el expediente administrativo demuestra como documento público que la sociedad de comercio accionada fue investigada y sancionada en sede administrativa por la comisión de un ilícito previsto en la entonces vigente Ley de Protección al Consumidor y al Usuario (Gaceta Oficial nº (sic) 37.930 del 4 de mayo de 2004). En este texto legal se reconocía al extinto Instituto Autónomo para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU) la competencia para conocer de las denuncias de los compradores de viviendas u otros inmuebles por hechos que perjudicaran sus derechos o intereses legítimos (artículo 20) así como el derecho de los consumidores y usuarios de bienes y servicios a gozar de protección jurídica (artículos 79 y 80) lo cierto es que después de la venta se produjo un evento que hizo que los puestos de estacionamiento quedaran fuera del comercio; ese evento fue el otorgamiento del documento de condominio que asignó a tales puestos la condición de cosas comunes, por tal virtud inalienables, salvo que mediara la aprobación de la asamblea de propietarios.

La juzgadora insiste que el demandante no alegó la modificación o anulación del documento de condominio que hiciera posible la venta de las cosas comunes o el acuerdo de la junta de propietarios (artículo 5 letra i de la Ley de Propiedad Horizontal) autorizando dicha enajenación. En consecuencia, la pretensión deducida en el libelo en lo que concierne a la enajenación de tales estacionamientos es un imposible jurídico porque se refiere a unos bienes que quedaron fuera del comercio y ni la autoridad administrativa que conoció de la denuncia por irregularidades atribuida a la demandada ni la autoridad judicial que conoce de la demanda por cumplimiento de contrato pueden validamente (sic) ordenar la venta de cosas que son indisponibles por los administradores de la sociedad de comercio demandada. Indisponibles porque quedaron fuera del comercio.

Desde esta perspectiva las actas del expediente administrativo llevado por el INDECU pudieran servir en otro proceso de prueba de que la demandada al otorgar el documento de condominio y asignar a toda el área de estacionamiento la calidad de cosas comunes con posterioridad al negocio privado de venta pactado con el demandante habría actuado culposamente y que ese obrar impide que se produzca el efecto previsto en el artículo 1344 del Código Civil, la extinción de la obligación, quedando obligado a restituir el precio y los daños y perjuicios.

8.- En el capítulo octavo copias de recibos de pago de los consultorios realizado a la empresa Fuentes Jiménez y Asociados S.C. (f. 161 al 167). Estos recibos son impertinentes porque ni la demanda ni la reconvención tienen por fundamento el pago de los inmuebles o la falta de pago. El hecho controvertido de la demanda principal es que el Centro Médico Puerto Ordaz se niega a enajenar los consultorios con los puestos de estacionamiento y la demandada niega que haya estipulado la enajenación de los locales en tales condiciones. La mutua petición se basa en el incumplimiento del reconvenido de otorgar el correspondiente documento de venta ante el Registro Público.

9.- En el capítulo noveno copias de recibos de pago de modificaciones realizadas a los consultorios cancelación total de la comisión por gestión de venta y gastos de registro y honorarios de abogados. Se trata de medios de prueba igualmente impertinentes por las razones consignadas en el número 8 que aquí se reproducen.

10.- En el capítulo décimo propaganda de venta realizada por la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C. (f. 168). Es ineficaz este instrumento por la sencilla razón de que la demandada o un tercero que obrase como agente suyo no podía ofrecer la venta de unos bienes catalogados como cosas comunes en el documento de condominio cuya documento de enajenación no podrían en ningún caso inscribirse en el Registro Público dada la prohibición del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la nulidad radical de tales enajenaciones. A lo sumo tal ‘propaganda de venta’ podría servir como prueba de una publicidad engañosa y exigir la correspondiente imposición de las sanciones pecuniarias que prevé el ordenamiento jurídico y la reparación de daños ante los Tribunales de la República.

De cualquier manera dicha ‘propaganda’ es un panfleto sin símbolos probatorios de su autoría ni firmas lo que lo hace por completo ineficaz como medio de prueba.

11.- Inspección ocular realizada en la oficina de Registro Inmobiliario el 14/12/2005 por el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar (f. 169 al 186), en la que se dejó constancia que dos documentos signados con los nros. 00078715 y 00078716 se encuentran en el Registro y la firma está pautada para el 13 de diciembre del año en curso (es decir año 2005), igualmente se dejo constancia que el comprador de los dos consultorios Nros. P1-07 y P1-08 es el ciudadano Rene Celestino Ravelo Hurtado, cédula de identidad Nº 3.882.427, también se dejó constancia que para los consultorios Nros. P1-07 y P1-08 le asignara al comprador los estacionamientos signados con los nros. 026 para el P1-07 y el 031 para el P1-08. La cual fue impugnada por la parte demandada. Este reconocimiento judicial en el Registro Inmobiliario es ineficaz por las razones expuestas en el numeral 5.

12.- En el capítulo decimoprimero prueba de informe a la empresa Fuentes, Jiménez y Asociados S.C. sobre tres puntos: si estaba contratada por el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA. (sic) para gestionar la venta, si estaba a cargo de la publicidad, y contenido de la publicidad. El resultado de esta probanza cursa en el folio 210 al 211 allí aparece una misiva de la agencia de publicidad en la cual se lee:

‘…. 1.- ... ciertamente mi representada celebró con la Sociedad Mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA, un contrato de gerencia de obra, el cual incluía entre otras funciones, la elaboración conjunta del plan de ventas de los consultorios del CENTRO MEDICO (sic) PROFESIONAL CA. 2.- … que ciertamente mi representada presenció labores de publicidad para la venta de los CONSULTORIOS DEL CENTRO MEDICO (sic) PROFESIONAL CA; (sic) 3.- le aclaro que la publicidad no fue patrocinada por mi representada sino por la contratante CENTRO MEDICO PROFESIONAL CA, (sic) y que la publicidad nunca se refirió a ‘seis mil (6000m2) metros cuadrados de puestos de estacionamiento, sino a seis mil metros cuadrados (6000m2) de estacionamiento’, en el entendido que, en la construcción, el concepto de estacionamiento no incluye solo ‘puestos’ sino vialidad, aéreas de circulación, aéreas de servicios, aéreas verdes del estacionamiento, espacios muertos, retiros, etc….’

La información aportada por el tercero es por completo ineficaz por las razones expuestas en el numeral 10.

13.- En el capítulo I documento público y opuso a la demandante reconvenida el instrumento poder otorgado por la Sociedad Mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. Este instrumento es impertinente habida cuenta que la legitimidad del apoderado de la demandada no fue impugnada por la parte actora.

14.- En el Capítulo II documento privado y lo opuso a la demandante reconvenida, consistente al plano que refleja la realidad física del sitio donde se realiza la obra de construcción. Este instrumento es impertinente porque la ‘realidad física del sitio donde se realiza la obra…’ no es asunto discutido en este proceso. Lo controvertido es si por virtud del contrato de promesa bilateral de venta el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A está obligada a enajenar los dos consultorios y, además, la misma cantidad de puestos de estacionamiento, cuestión ya resuelta en este fallo.

15.- En el Capítulo III documento privado que lo opuso a la parte demandante reconvenida, consistente en la carta dirigida por el Presidente del Colegio de Ingenieros de Venezuela, de fecha 05/09/2006, en la que se informaba que dicho colegio decidió alquilar a la Clínica Puerto Ordaz, C.A., treinta y tres (33) puestos de estacionamientos. Este instrumento es impertinente y sin valor probatorio por los mismos motivos indicados en el numeral 13. Lo controvertido es si por virtud del contrato de promesa bilateral de venta el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A está obligada a enajenar los dos consultorios y, además, la misma cantidad de puestos de estacionamiento, cuestión ya resuelta en este fallo. Si existen otros puestos de estacionamiento adicionales no es asunto que pueda dispensar a la demandada de cumplir con sus obligaciones tal como las pactó en el contrato preliminar.

3.2.- Pruebas de la parte demandada.

1.- Contrato de opción a compra que fue producido marcado con la letra B2, en la contestación de la demanda. Este documento, tal cual se dijo al analizar las probanzas del actor no forma parte del debate probatorio porque ambos litigantes admitieron su existencia así como el texto de sus diversas estipulaciones.

2.- Documento público de condominio que fue producido y opuesto a la parte demandante reconvenida marcado con la letra B en la contestación de la demanda. Este documento registrado en el año 2005 ambos contendientes admiten el contenido de sus principales estipulaciones y ya fue analizado por esta sentenciadora al consignar la argumentación jurídica de la decisión en particular en lo relativo a su validez y la eficacia de la disposición que asignó a todos los puestos de estacionamiento el carácter de cosas comunes.

3.- Acta de asamblea extraordinaria de la Clínica Puerto Ordaz C.A., del 30/04/2003, registrada el 11/06/2003 quedando anotada bajo el nro. 79, Tomo 16-A-Pro, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, para demostrar que los médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., propusieron y decidieron la formación del proyecto de la obra del condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. Este es un hecho impertinente, la aprobación del referido proyecto. El tema litigioso se contrae a determinar si por efecto de la promesa de venta bilateral la demandada está obligada a transferir al demandante además de los dos consultorios la misma cantidad de puestos de estacionamiento.

4.- Documentos de compraventa de fecha cierta, tres (3) documentos de compra venta referentes a los consultorios P1-07 y P1-08 del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., marcados con la letra ‘O’, los cuales fueron anulados por la no comparecencia del comprador optante. Todos estos recaudos constan del folio 64 al 132 de la primera pieza. (documentos definitivos de venta no registrados). Alega que los tres documentos fueron opuestos al demandante y no impugnados. Esta probanza se refiere a un hecho no controvertido que no puede ser objeto de prueba conforme al artículo 398 del Código de Procedimiento Civil debido a que el demandante en el libelo admitió que se negó a suscribirlos ante el Registro debido a que en ellos no se incluyen los puestos de estacionamiento que corresponden, a su entender, a los consultorios.

5.- Cartas misivas cruzadas entre el Dr. René Celestino Ravelo Hurtado y el Dr. Luís Fuentes, para evidenciar que el primero sí estuvo en conocimiento de todas las reuniones donde se discutieron todos los pormenores del proyecto de condominio Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y su desinterés de asistir a todas las asambleas de accionistas. Esta prueba es irrelevante porque nada de lo que se dijese o tratase en esos documentos puede desmontar la inalienabilidad de las cosas comunes prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

6.- Inspección Judicial en el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y en la Clínica Puerto Ordaz, C.A., evacuada el 23/10/2006 para demostrar que además de los estacionamientos que existen dentro del condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. existe un estacionamiento de mayor magnitud con una superficie superior a 6000 m2 y que dicho estacionamiento forma parte del mismo cuerpo integrado, lo cual satisface las necesidades de los médicos y público en general, como complejo médico asistencial y de proyección social. La inspección es igualmente impertinente porque el núcleo del tema litigioso radica en establecer si en verdad la demandada está obligada en virtud de la promesa bilateral de venta a enajenar los dos locales destinados a consultorios médicos junto a dos puestos de estacionamiento. Si existe otra área de estacionamiento que pueda satisfacer las necesidades del demandante, de los otros copropietarios y del público en general es cuestión que poco interesa para resolver este litigio desde luego porque por más que la demandada demuestre con esa inspección u otras probanzas que hay un área de estacionamiento de gran superficie lo cierto es que este Tribunal debe limitarse a resolver si como lo afirma la parte actora la venta de los consultorios comprende la de unos puestos de estacionamiento por imperativo del articulo 5 letra i de la Ley de Propiedad Horizontal.

7.- Inspección en el Registro Inmobiliario del Municipio Caroní del Estado Bolívar, evacuada el 25/10/06, para dejar constancia si fueron consignados en el libro de presentación dos (2) documentos definitivos de venta, cuyo otorgantes son Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. y René Celestino Ravelo Hurtado, si fueron otorgados o anulados, constancia del número de consultorios vendidos o el número de ventas que se han protocolizado, que se deje constancia si el documento de venta del consultorio P1-08 de fecha 01/08/05 fue anulado y si dicho documento esta anotado bajo el nro. 35, Protocolo Primero, Tomo 68, Tercer Trimestre del año 2.005. Esta inspección se refiere a un hecho no controvertido por las mismas razones consignadas en los numerales 3 y 7 de este capítulo.

8.- Listado de médicos accionistas de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., con el fin de demostrar que el Dr. René Celestino Arvelo Hurtado es accionista de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., que a su vez es también accionista del Centro Médico Puerto Ordaz, C.A. prueba ésta impertinente porque en este proceso no se discute la cualidad de accionista de la Clínica Puerto Ordaz, C.A., del demandante. Por otro lado, el listado es inconducente a la demostración de ese hecho porque la condición de accionista se prueba con las anotaciones del Libro de Accionistas como lo disponen los artículos 260 y 296 del Código de Comercio.

9.- Confesión del actor en su libelo cuando dice ‘debido a todas las incongruencias que presentaba el documento de venta de los consultorios, me vi obligado postergar la firma de la protocolización para solicitarle a la vendedora una aclaratoria y corrección del documento.’ Esta supuesta confesión no es tal debido a que las afirmaciones que hacen los litigantes en sus escritos de demanda y contestación están desprovistas del ánimo o intención de efectuar una confesión, tan solo delimitan el tema litigioso discriminando entre los hechos que deben ser probados por haber sido alegados por una de las partes y contradichos por la otra y aquellos que deben quedar excluidos de la prueba con base en el artículo 398 del Código Procesal Civil por aparecer claramente convenidas las partes.

10.- Copia certificada del documento de cesión de dos (2) acciones que los señores Ivan Natera Moraleja y Antonio José Silva Andrade, cedieron en plena propiedad a la Clínica Puerto Ordaz para demostrar que la Clínica Puerto Ordaz, C.A., es propietaria del 100 % de las acciones del Centro Médico Profesional de Puerto Ordaz, C.A. promovida conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este hecho es manifiestamente impertinente por la razón de que no guarda conexión con los hechos controvertidos referidos a la supuesta obligación de la demandada de transferir la propiedad de dos consultorios y sus respectivos puestos de estacionamiento.

11.- En cuanto al documento público referido al instrumento poder otorgado por la Sociedad Mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A. al Dr. Luis Marval Mora, para suscribir los contratos de venta de los consultorios P1-07 y P1-08, a favor del Dr. Rene (sic) Celestino Ravelo Hurtado, quien decide considera que la legitimidad del ciudadano Luis Marval Mora para suscribir los referidos contratos es materia extraña al tema litigioso por tratarse de una cuestión no alegada en la demanda ni contradicha en la contestación.

12.- Documento privado consistente en un plano que refleja la realidad física del sitio donde se realiza la obra de construcción el cual opuso a la demandante reconvenida. (f. 295). Esta ‘realidad física’ es ajena al tema litigioso que se contrae a determinar si por virtud del contrato preparatorio de venta la persona jurídica demandada puede ser obligada a enajenar los dos puestos de estacionamiento y los dos consultorios o si, por el contrario, en razón de la mutua petición se debe resolver la promesa de venta por el incumplimiento de la parte actora reconvenida. La llamada realidad física de la obra en construcción nada tiene que ver con las obligaciones asumidas en la promesa; no importa cuál sea esa realidad las partes deben ajustar su conducta a lo pactado en la promesa de venta, salvo que tales conductas contravengan la ley o el documento de condominio.

13.- Documento privado que lo opuso a la parte demandante reconvenida, consistente en la carta dirigida por el Presidente del Colegio de Ingenieros de Venezuela, de fecha 05/09/2006, en la que se informaba que dicho Colegio decidió alquilar a la Clínica Puerto Ordaz, C.A., treinta y tres (33) puestos de estacionamientos (f.196). Este instrumento no puede ser presentado en juicio sin el consentimiento de su autor (Colegio de Ingenieros de Venezuela) y del tercero (Clínica Puerto Ordaz CA.) (sic) en la forma prevista en el artículo 1372 del Código Civil, consentimiento que no consta en autos. La producción en juicio de esa misiva sin cumplir con las exigencias del artículo 1372 es ilegal. En cualquier caso dicha misiva es impertinente porque el supuesto alquiler de una playa de estacionamiento a la Clínica Puerto Ordaz CA., ninguna conexión guarda con el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el documento privado que recoge la promesa bilateral de venta.

4.- Conclusiones.

El análisis del material probatorio evidencia que la parte actora no logró comprobar su afirmación en lo que respecta a la obligación de transferirle la propiedad de los dos puestos de estacionamiento. Así se declara.

En lo que respecta a la venta de los consultorios Nos. P1-07 y P1-08 es menester resolver primeramente la mutua petición, pues la parte accionada alega que la promitente compradora incumplió su obligación de suscribir el contrato definitivo de venta y por este motivo pide la resolución. De manera que la procedencia de la enajenación de los consultorios dependerá de la suerte de la reconvención.

EXAMEN DE LA RECONVENCIÓN

La demandada reconviniente adujo que su contraparte incumplió con lo establecido en las cláusulas octava y décima tercera del contrato de opción a compra al negarse a concurrir al acto de otorgamiento del documento de compraventa y por cuanto dicha conducta rebelde fue reincidente en dos oportunidades como lo evidencian los recaudos consignados o los documentos contentivos del frustrado negocio del comprador es por lo reconviene al ciudadano René Celestino Ravelo Hurtado en la resolución del referido contrato de opción de compra venta.

En la contestación a la reconvención el demandante adujo que de acuerdo a la opción de compra venta que le fue realizada de dos consultorios distinguidos con el Nº (sic) P1-07 y otro identificado con el Nº (sic) P1-08, no firmó la venta definitiva, ya que al leer dicho documento se percató que las condiciones que se encontraban estipuladas en el contrato preliminar no eran las mismas en el ejemplar del documento definitivo de venta presentado en el Registro por lo que les señaló su descontento, ya que habían cambiado unas cláusulas y por lo tanto toda persona tiene derecho a manifestar disconformidad, cuando se ve lesionado su derecho, razón por la cual no firmó el documento de venta que le fue presentado en el Registro.

Afirmó que cuando volvió a dirigirse al Registro para firmar la venta definitiva ocurrió que el documento se encontraba con las mismas fallas o incongruencias del documento anterior, por lo tanto manifestó su descontento y en consecuencia se dirigió a diferentes organismos competentes.

Para decidir esta juzgadora observa:

No son hechos controvertidos que las partes suscribieron un contrato preparatorio de una futura venta sobre dos consultorios del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA. (sic)

En un hecho señalado en el libelo y en la reconvención que la demandada en dos oportunidades presentó para su otorgamiento en el Registro Público el documento de venta definitivo cuya firma fue rechazada en dos oportunidades por la parte actora por estar en desacuerdo con la exclusión de los estacionamientos.

Tampoco es un hecho controvertido que la demandada puso en posesión a la actora de los dos consultorios médicos.

La cláusula 12ª del ejemplar del contrato producido por el demandante es del siguiente tenor:

‘EL COMPRADOR permite el uso de los puestos de estacionamiento asignados a los (2) consultorios objetos de la presente opción al condominio del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, exclusivamente para lo que fueron creados, como una forma de cooperar con el mejor funcionamiento del complejo médico, en beneficio de la amplia clientela de la clínica y de los médicos que en ella trabajan, conservando el derecho de hacer uso de los mismo según su conveniencia. Asimismo EL COMPRADOR podrá hacer uso de los puestos de estacionamiento adyacente a la Clínica Puerto Ordaz que el condominio ponga a su disposición mediante convenio que se suscriba con la Clínica Puerto Ordaz.’

Lo estipulado en el contrato preparatorio de venta es diáfano. Allí el demandante permitía el uso de los puestos de estacionamiento a terceros expresión que es congruente con la calificación de cosas comunes que después le fue asignada en el documento de condominio. La mención referida a que el demandante conservó el derecho de hacer uso de los estacionamientos según su conveniencia tiene su explicación en la declaratoria de cosas comunes de todos esos puestos en el posterior documento de condominio registrado en el año 2005 que le confería al actor en su condición de copropietario el derecho de servirse de tales unidades.

La parte actora admitió en la demanda y en la contestación a la reconvención que en dos oportunidades se dirigió al Registro Público a suscribir el contrato de venta, pero al constatar que allí no se incluía la transferencia de los dos puestos de estacionamiento manifestó su descontento y se abstuvo de suscribir el contrato.

La acción de resolución del contrato está prevista en el artículo 1167 del Código Civil. La doctrina de la Sala de Casación Civil se ha encargado de perfilar los requisitos de procedencia de esta pretensión. Así, en la sentencia nº (sic) 53 del 8-2-2012 la Sala estableció que es necesaria la concurrencia de los siguientes presupuestos:

I.- Que se contraiga a un contrato bilateral. En el caso de autos por tratarse de la venta de unos consultorios médicos mediante un documento privado está de bulto la satisfacción de este primer supuesto.

II.- Que haya incumplimiento culposo de la parte demandada. Siendo esta la exigencia más importante que hace posible la resolución del contrato, sin que el legislador concrete que entiende por incumplimiento, hablando de él, como inejecución. A juicio de esta sentenciadora constituye un grave incumplimiento el que la parte actora, sin comprobar que el documento de condominio ha sido modificado, anulado o que la venta de los puestos de estacionamiento ha sido aprobada por la asamblea de propietarios, durante una década se haya negado a otorgar el documento de venta de los consultorios exigiendo un imposible jurídico, el traspaso de unas cosas comunes, que, por lo demás, su venta no puede ser autorizada por los administradores del Centro Médico Puerto Ordaz CA., (sic) sino por la aprobación de la asamblea de propietarios como se ha expuesto en capítulos anteriores de esta decisión.

Si el demandante consideraba que la exclusión de los estacionamientos de la negociación por haber sido declarados cosas comunes por el documento de condominio era de tal relevancia que sin ellos no hubiera consentido en comprar los consultorios bien pudo ejercer la acción de nulidad del contrato por dolo, por ejemplo, en los términos del artículo 1154 del Código Civil con la consiguiente indemnización de daños causados por la demandada.

La cláusula 13ª del contrato es reveladora del incumplimiento imputable a la parte reconvenida. En esa cláusula se estableció que ‘EL COMPRADOR acepta que deberá otorgar por ante el Registro Subalterno competente el documento definitivo de compraventa, en un plazo máximo de quince (15) días contados desde la fecha de notificación por parte de LA PROPIETARIA de que su documentación está a su disposición para ser registrada. En caso de que no se otorgue el documento en el plazo establecido LA PROPIETARIA podrá dar por resuelto el presente contrato y aplicar la penalidad establecida en la Cláusula Octava de este contrato’.

III.- Que el incumplimiento comprenda actos u omisiones de cualquiera de los contratantes. La motivación expuesta en el numeral II deja claro que el incumplimiento imputable a la parte reconvenida se refiere a su omisión injustificada en otorgar con su firma el documento definitivo de venta.

IV.- Que el incumplimiento sea grave y afecte marcadamente el interés de los contratantes. La falta imputada a la parte actora es grave por cuanto a lo largo de una década se ha resistido a otorgar el documento definitivo de venta que permita a la parte accionada obtener la constancia de su liberación no sólo frente al actor, sino ante terceros que en calidad de acreedores pudieran pretender algún derecho sobre los bienes patrimoniales del Centro Médico Profesional Puerto Ordaz CA., (sic) conforme al artículo 1864 del Código Civil.

V.- Que el incumplimiento no sea generado por una causa extraña no imputable; la falta declarada en este fallo obedece a la contumacia del demandante al pretender que en la venta se incluyan unos puestos de estacionamiento contraviniendo la expresa calificación de cosas comunes que les fue dada en el documento de condominio.

VI.- Que el incumplimiento se refiera a lo principal del contrato y no a sus modalidades accesorias. Sobre este punto la juzgadora observa que por virtud del principio de autonomía de la voluntad las partes en la cláusula 13ª erigieron el otorgamiento del documento definitivo en el Registro Público como una obligación principal al punto que su incumplimiento por ‘el comprador’ le da el derecho a la parte accionada a dar por resuelto el contrato. Por otra parte, el otorgamiento en el Registro Público es el mecanismo de que dispone la vendedora para dar cumplimiento a su principal obligación de hacer la tradición conforme a lo dispuesto en el artículo 1488 del Código Civil.

VII.- Que el demandante haya cumplido u ofrezca cumplir. En el entendido de que el demandante no puede prevalerse de su propio incumplimiento para exigir la resolución del contrato. En el libelo afirma el mismo demandante que su contraparte en dos oportunidades ha presentado en el Registro Público el documento definitivo de venta. En el mismo orden de ideas, no es un hecho controvertido que la compañía demandada cumplió con su obligación de construir el Centro Médico Profesional Puerto Ordaz y poner en posesión a la actora de los dos consultorios individualizados en el contrato.

VIII.- La existencia de la buena fe del demandante en la resolución contractual. Esta juzgadora considera que la compañía reconviniente cumplió con sus obligaciones tal cual se expuso en el numeral anterior lo que es demostrativo de su buena fe. Por otro lado, la redacción de la cláusula 12ª debió ser lo suficientemente esclarecedora para la actora de que los puestos de estacionamiento, tratándose de un obra en construcción, no entrarían en la negociación puesto que el accionante se obligaba a permitir su uso a los otros copropietarios y a la clientela del Centro Médico, característica propia de las cosas comunes.

IX.- Que sea mediante resolución judicial por sentencia. Dado que no se permite que una parte y sin el requerimiento del órgano jurisdiccional resuelva de pleno derecho el contrato. Este requisito se da por satisfecho habida cuenta que no fue sino por vía de reconvención que la sociedad de comercio Centro Medico (sic) Profesional Puerto Ordaz CA., (sic) ha solicitado la resolución del negocio jurídico.

En criterio de esta sentenciadora la conducta del actor es reveladora de un incumplimiento grave e injustificado a su obligación de otorgar el contrato de venta en el plazo y condiciones estipuladas en la promesa bilateral o contrato de opción de compra. A esta conclusión arriba quien suscribe esta decisión al considerar que en el documento de condominio claramente y sin ambigüedades se calificaron de cosas comunes tales puestos de estacionamiento; en ese instrumento público los tantas veces mencionados estacionamientos son calificados, todos, de cosas comunes y esa condición la conocía el demandante en diciembre de 2005 cuando fue requerida su asistencia al Registro Público por segunda vez para que suscribiera el contrato de venta definitivo, oportunidad en la que ya había sido inscrito el documento de condominio, en fuerza de lo cual debía saber que no podía pretender validamente (sic) la inclusión de los dos puestos de estacionamientos en la venta ya que ello acarrearía de pleno derecho la imposibilidad de inscribir en el Registro Público el documento de venta a tenor de la prohibición del artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En definitiva, la reconvención es procedente y el contrato de promesa bilateral de venta debe ser resuelto como lo pide la parte accionada. Así se decide”.

III

DE LA COMPETENCIA

Debe previamente esta Sala determinar su competencia para conocer del presente caso y a tal efecto, observa:

El artículo 336, numeral 10, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el artículo 25 numerales 10 y 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, atribuye a esta Sala la competencia para “Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales” y; Revisar las sentencias dictadas por las otras Salas que se subsuman en los supuestos que señala el numeral anterior, así como la violación de principios jurídicos fundamentales que estén contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tratados, pactos o convenios internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República o cuando incurran en violaciones de derechos constitucionales”.

Ahora bien, por cuanto en el caso sub iudice se solicitó la revisión del fallo dictado el 9 de diciembre de 2014, por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y así lo declara.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Determinada la competencia, la Sala pasa a pronunciarse sobre la solicitud de revisión sometida a su conocimiento y al efecto observa:

La revisión a que hace referencia el artículo 336, numeral 10, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la ejerce de manera facultativa esta Sala Constitucional, siendo discrecional entrar al análisis de los fallos sometidos a su conocimiento. Ello es así, por cuanto la facultad de revisión no puede ser entendida como una nueva instancia, ya que solo procede en casos de sentencias que han agotado todos los grados jurisdiccionales establecidos por la Ley y en tal razón tienen la condición de definitivamente firmes (Vid. sentencias del 2 de marzo de 2000 caso: Francia Josefina Rondón Astor, del 13 de julio de 2000 caso: Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización Miranda).

Ahora bien, en el caso sub iudice se pretende la revisión de la sentencia del 9 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la cual se declaró sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato de venta calificado como opción a compra venta ejercida por el hoy solicitante contra la sociedad mercantil “Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A.” 2) Con lugar la reconvención propuesta por la parte demandada. 3) Resuelto el contrato de compra venta privado suscrito en el año 2003 por las partes sobre los locales (consultorios) identificados con los nros. P1-07 y P1-08. 4) Ordenó a la parte demandada reintegrar las cantidades recibidas del demandante en calidad de pago del precio de los consultorios médicos. 5) Ordenó a la parte demandante restituir a la parte demandada los consultorios. 6) Con lugar la apelación ejercida por la sociedad mercantil “Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A.”

En el presente caso, la apoderada judicial del solicitante fundamentó su petición de revisión constitucional por considerar que la referida sentencia lesionó el derecho a la defensa, el debido proceso y a la tutela judicial efectiva, por la actitud del juez de dictar una sentencia contraria al principio de confianza legítima y la interpretación de la Sala Constitucional en materia de los contratos de opción de compra venta. Por otra parte, que el fallo materializa la vulneración del derecho a la defensa en virtud que la implementación del contrato de opción de compra venta a condiciones distintas al momento de su consentimiento y un hecho posterior basado en el documento de condominio del inmueble objeto de controversia, lo cual a criterio del solicitante desnaturaliza el referido contrato y tal documental resultó ser fundamental en el análisis de la sentencia objeto de revisión, por tanto el ad quem se apartó de la interpretación y la jurisprudencia de la Sala Constitucional y el juez actuó con abuso de derecho en su función jurisdiccional.

Por otra parte, en el análisis probatorio realizado por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; no se evidencia que el sentenciador en el caso sub iudice haya cometido algún error de interpretación judicial, esto en referencia a las condiciones de adquisición de los dos consultorios por parte del solicitante que implique vulneración de derechos constitucionales, siendo que los puestos de estacionamiento eran asignados y no formaban parte de la venta de los referidos inmuebles ya que solo se especificó que se limitaba a hacer uso de los mismos, siendo además que, revisados los autos del expediente, el solicitante al momento de la suscripción del documento de opción de compra venta declaró someterse a las especificaciones del documento de condominio a ser registrado y protocolizado en su oportunidad como un hecho futuro y al materializarse esta circunstancia el estacionamiento es uso común de los copropietarios del inmueble donde se ubican los consultorios médicos, por tanto desde el inicio de la relación contractual los puestos de estacionamiento no formaban parte del negocio jurídico de compra venta.

Ahora bien, en cuanto a la naturaleza del contrato suscrito en el solicitante y la sociedad mercantil Centro Médico Profesional Puerto Ordaz, C.A., es pertinente para la Sala indicar que en el presente caso, se encuentran presentes los elementos característicos del contrato de compra venta, como son hacer la tradición del inmueble, el pago del precio y el efecto traslativo de la propiedad el cual no fue posible por la negativa del solicitante de suscribir el documento que debía ser registrado para el efecto traslativo de la propiedad.

Por tanto, el análisis y valoración efectuado por el tribunal de alzada, forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes, si bien deben ajustarse a la Constitución y a las leyes al resolver una controversia, disponen de un amplio margen de valoración del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar.

A tal efecto, en lo que se refiere al análisis y valoración efectuada por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en el presente caso no se evidencia o constata algún error de interpretación judicial que implique vulneración de los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, es decir, no se observan errores de interpretación de normas y principios constitucionales o una deliberada violación de preceptos de ese rango, o que se estén contrariando criterios vinculantes de esta Sala.

En este contexto, resulta evidente que el solicitante, dentro de sus argumentaciones, no encuadra sus delaciones en alguno de los supuestos que fueron dispuestos para la procedencia de la solicitud de revisión; pues solo pretende, mediante este mecanismo de protección constitucional, el cuestionamiento de un acto de juzgamiento que valoró acertadamente todos los elementos probatorios presentes en la sentencia dictada el 9 de diciembre de 2014, por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Así, la revisión constitucional no constituye una tercera instancia, ni un recurso ordinario concebido como medio de defensa ante las violaciones o injusticias sufridas a raíz de determinados fallos, sino una potestad extraordinaria y excepcional de esta Sala Constitucional cuya finalidad es mantener la uniformidad de los criterios constitucionales en resguardo de la garantía de la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales.

Por otra parte, es pertinente indicar que el referido fallo no se apartó de lo ordenado en la sentencia n.° 971 del 16 de julio de 2013, emanada de la Sala Constitucional, que en aquella oportunidad ordenó analizar pruebas que no fueron objeto de análisis en el tribunal de alzada, esto en virtud de la solicitud de revisión constitucional del hoy solicitante en el caso sub iudice.

En este sentido, esta Sala considera inoficioso pronunciarse respecto a la solicitud de suspensión de efectos del fallo objeto de revisión constitucional, solicitada en el escrito contentivo de la revisión, toda vez que, en virtud de su carácter accesorio e instrumental, con respecto a la revisión constitucional, carece de utilidad su análisis. Así se declara.

En virtud de que la revisión que se pretende no contribuiría con la uniformidad jurisprudencial, además de que la decisión objeto de la misma no se subsume en ninguno de los supuestos de procedencia de revisión constitucional, los cuales se encuentran claramente delimitados, esta Sala ejerciendo con máxima prudencia esta trascendental potestad revisora, debe declarar no ha lugar la revisión que fue pretendida. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara NO HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional intentada por el apoderado judicial del ciudadano RENÉ RAVELO HURTADO contra la sentencia dictada, el 9 de diciembre de 2014, por el por el Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

Publíquese y regístrese. Archívese el expediente.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los catorce (14) días del mes de agosto de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.

El Presidente de la Sala,

JUAN JOSÉ MENDOZA JOVER

El Vicepresidente,

ARCADIO DELGADO ROSALES

Los Magistrados,

CARMEN ZULETA DE MERCHÁN

GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO

CALIXTO ORTEGA RÍOS

LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS

LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON

Ponente

La Secretaria (T),

MÓNICA ANDREA RODRÍGUEZ FLORES

Exp. 16-0693

LBSA/