EN
SALA CONSTITUCIONAL
Magistrado-Ponente: FRANCISCO
ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
El 26 de mayo de
2014, compareció ante esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia, el abogado Mario Pineda Ríos, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 53.533,
en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN CARLOS RUIZ SUÁREZ,
e
interpuso acción de amparo constitucional contra la decisión dictada, el 28 de noviembre
de 2013, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de
la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que declaró con lugar el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada, el 30 de septiembre de
2013, por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada
y San Francisco de la misma Circunscripción Judicial, con ocasión del juicio que,
por cumplimiento de contrato de arrendamiento, incoó la sociedad mercantil
DEFINOSCA, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la
Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 6 de febrero
de 1980, bajo el N° 25, Tomo 21-A, contra el hoy accionante en amparo.
El 28 de mayo de
2014, se dio cuenta del escrito en Sala y se designó ponente a la Magistrada Luisa
Estella Morales Lamuño.
El 10 de junio
de 2014, el apoderado actor solicitó se admita la presente acción de amparo. Dicho
pedimento fue ratificado el 26 del mismo mes y año.
El 30 de junio
de 2014, se reasignó la ponencia al Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ,
quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
El 9 de julio de
2014, el apoderado actor solicitó se admita la presente acción de amparo. Dicho
pedimento fue ratificado el 6 de agosto, 25 de septiembre, 2, 14, 20 y 28 de
octubre y 25 de noviembre, todos de 2014.
Efectuado el análisis
del caso, esta Sala para decidir, pasa a hacer las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES
El 9 de
agosto de 2013, el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique
Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, admitió la demanda
por cumplimiento de contrato de arrendamiento que incoó la sociedad
mercantil Definosca C.A. contra el ciudadano Juan Carlos Ruiz
Suárez y, ordenó emplazar a la parte demandada para que diera contestación el
segundo día de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el
Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Practicada la citación de la parte demandada, el 25 de
septiembre de 2013, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, el
apoderado del ciudadano Juan Carlos Ruiz Suárez, hizo valer la cláusula cuarta
del contrato de arrendamiento cuya redacción es la siguiente: “El inmueble
arrendado sólo podrá ser utilizado exclusivamente para el funcionamiento de las
oficinas de la marquetería ‘La Marqueta’, propiedad de EL ARREDDATARIO’ con su
familia, debiendo ser usado por ‘EL ARRENDATARIO’ como un buen padre de
familia’. En este sentido, alegó que la redacción de la cláusula antes
transcrita determina, que el inmueble objeto del contrato podía ser usado como
oficina y vivienda, motivo por el cual le es aplicable la Ley para la
Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, que entró en
vigencia a partir del 12 de noviembre de 2011, cuyo artículo 94 dispone que: “Previo
a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de
arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto
legal arrendaticia y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre
inmuebles destinados a vivienda, así como todo proceso en el cual pudiera
resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la
posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión,
el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda, deberá tramitar, por
ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el
procedimiento descrito en los artículos siguientes”.A tal efecto,
alegó que previo a la demanda interpuesta debió agotarse el procedimiento
administrativo contenido en la ley antes invocada, razón por la cual solicitó
al tribunal de la causa declarara inadmisible sobrevenidamente la demanda
interpuesta.
El
27 de septiembre de 2013, el apoderado judicial de Definosca C.A. solicitó al
tribunal de la causa que, a los efectos de verificar que el uso que se le ha
dado al inmueble arrendado es de un local comercial, dicte un auto para mejor
proveer.
El
30 de septiembre de 2013, el tribunal de la causa declaró inadmisible en forma
sobrevenida la acción interpuesta sobre la base en las consideraciones
siguientes:
“…Ahora bien, del contenido de la Cláusula Cuarta
contractual in comento se desprende la dualidad en el objeto del contrato
(Vivienda y oficina) conforme a la VOLUNTAD DECLARADA EN EL CONTRATO y donde la
vinculación arrendaticia lo fue Intuito –Personae con el ciudadano JUAN CARLOS
RUIZ SUÁREZ, constituyéndose en FIADORA la Sociedad Mercantil LA MARQUETA
Centro de Arte La Marquetería C.A. en presunción de que el arrendatario
contrató para sí y sus herederos y causahabientes, puntualiza el artículo N°
1.163 del Código Civil, desprendiéndose la intención de las partes al contratar
de esa manera, ya que fueron señalados los límites de la autonomía de la
voluntad en cuanto a la utilidad que el contrato representa para quienes lo
celebran y no le es dable a este Juzgador modificar dicha voluntad manifiesta,
y como quiera que nos encontramos ante una demanda cuya eventual declaratoria
con lugar, acarrearía la desposesión material de un inmueble destinado a
vivienda, este Juzgador, con base a lo establecido en la norma y los criterios
jurisprudenciales supra transcritos, observa que la actora se encuentra
obligada a agotar el procedimiento administrativo consagrado en el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de
Viviendas y del Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y de una revisión
exhaustiva de los recaudos acompañados con el libelo de la demanda, no consta
tal requisito”.
Con motivo de la apelación ejercida por Definosca C.A., le correspondió el
conocimiento al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el cual, el 28 de
noviembre de 2013, revocó la decisión apelada. Contra tal decisión, el
ciudadano JUAN CARLOS RUIZ SUÁREZ ejerció la presente acción de
amparo constitucional.
Aunado a lo antes reseñado, esta Sala Constitucional
a través del Sistema Informático del Poder
Judicial denominado “ Iuris 2000” tiene
conocimiento que a consecuencia de la decisión anterior, la causa principal
siguió su curso ante el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús
Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado
Zulia, el cual emitió la sentencia definitiva el 25 de marzo de 2014,
declarando con lugar la demanda, previa las consideraciones siguientes:
“…MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos
de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuya
inobservancia les acarrea consecuencias adversas más o menos graves que pueden
llegar hasta la pérdida del proceso. De esto se deduce que las partes deben
ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales,
todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley Procesal señala a
tales efectos. La inobservancia de estos actos traduce en el obligado a probar,
el fracaso de su acción u omisión.
En ese sentido, la doctrina procesal ha sentado que quien
pretende hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que,
según la relación normal engendra el derecho y reclaman la aplicación del
precepto legal. Por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado
el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia
de afirmar o negar el hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar o
fundamentar todo cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o
excepción puede prosperar sino se demuestra. (Corte Suprema de Justicia,
sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, página 175).
En nuestro Derecho Positivo Venezolano, prevalece el
principio de la autonomía de la voluntad de las partes al contratar, tanto es
así, que el solo consentimiento obliga, que los contratos tienen fuerza de Ley
entre las partes y que los mismos deben ejecutarse de buena fe y su
cumplimiento es obligatorio según la equidad, el uso y la Ley, inclusive, todas
aquellas consecuencias que se deriven de los mismos.-
De esta manera, el Artículo 1.579 del Código Civil
establece que:
Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el
cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una
cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que
ésta se obliga a pagar a aquélla. (…)
En tal sentido, también es preciso señalar que las normas
contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de
estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano
Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar
los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En
este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones
concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de
las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un
procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria.
De las actas que emergen en la presente causa, y habiéndose
expuesto la existencia de la prórroga legal, este Juzgado estima importante
ante cualquier pronunciamiento de fondo, hacer preliminarmente las siguientes
consideraciones legales, jurisprudenciales y doctrinarias para determinar la
procedencia o improcedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato
de arrendamiento.
En este sentido tenemos, que:
La Sala de Casación Civil, en sentencia fechada el día 07
de marzo de 2002, en el expediente Nº AA20-C-2000-000800, estudia la noción de
orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar:
omissis…
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de
orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del
Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y
finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer
o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de
subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que
equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de
voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento”(G.F. Nº 119. V. I., 3ª
etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983). (…Omissis…).
Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se
constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de
esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está
cercenando si de oficio, el juez cumpliera con la función tuitiva del orden
público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder
denotan la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de
condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica,
las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser
alteradas por voluntad de los individuos…’ (Diccionario Jurídico Venezolano
D & F, pág. 57). La ineficacia de esas condiciones fundamentales generaría
el caos social….(Subrayado de la Sala).
Expuestos los señalamientos anteriores, es obligatorio para
quien se pronuncia, en las causas tramitadas conforme a las normas contenidas
en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
realizar el análisis correspondiente para determinar la naturaleza jurídica de
la relación contractual que vincula a las partes, para decidir si la vía
escogida en el presente juicio es la idónea, máxime si en materia de arrendamiento
sobre locales comerciales, todavía se encuentra vigente la aludida Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios desde el año 2000.
Luego de analizar el contenido de la cláusula tercera del
contrato bajo análisis, que establece lo siguiente:
La duración del presente contrato de arrendamiento es de Un
(1) año, contado a partir de la fecha cierta del presente contrato, y se
prorrogará automáticamente por períodos iguales y sucesivos de un (1) año cada
uno, si antes del vencimiento del contrato o de alguna de sus prórrogas,
cualquiera de las partes contratantes no manifestare por escrito a la otra su
deseo de no continuar con el presente contrato de arrendamiento. Queda
expresamente convenido entre las partes que bajo ningún respecto podrá
considerarse que las prórrogas iguales y sucesivas constituyen tácita
reconducción. Es convenido que cualquier notificación, incluyendo la
manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual y, muy
especialmente, el incremento del canon de arrendamiento la podrá efectuar una
parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de
ello mediante la firma del recibo de esa notificación; o por la vía judicial
conforme lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. De
igual manera dicha notificación también podrá hacerse en la persona de
cualquier a quien se hallare en el inmueble arrendado o donde se encontrare el
notificado o cualquier empleados de ‘EL ARRENDATARIO’. Ambas partes convienen
en que para que estas notificaciones se podrá emplear o la vía del correo
certificado, o un telegrama con acuse de recibo, o la fijación de la
notificación a las puertas del inmueble arrendado, o mediante la publicación de
un Cartel de Notificación en un periódico de Maracaibo. Queda entendido que se
considerarán avisadas, notificadas o puestas en conocimiento cada parte
contratante del texto de las comunicaciones que se dirijan tres (3) días
después de expedidas a través de cualquier medio privado o público de
correspondencia (DHL, Domesa, Ipostel y cualquiera otro) y según el comprobante
que expidan los referidos organismos dirigida y entregada a la dirección por
este contrato establecida y según la constancia de entrega que aparezca en los
mismos, sin necesidad que las mismas se encuentren recibidas mediante el sello
de la Empresa para el caso de que ‘EL ARRENDATARIO’ sea persona jurídica, en el
domicilio por este documento constituido. “EL ARRENDATRIO” cancelará
adicionalmente al canon el Sesenta por Ciento (60%) del canon de arrendamiento
diario, como cláusula penal hasta tanto no entregue el inmueble arrendado
totalmente desocupado y en buenas condiciones de conservación, uso y aseo y
especialmente en cuanto se refiere a los servicios, pisos paredes, techos e
instalaciones.
Este Operador de Justicia, observa que, conforme al
contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 02 de agosto del
año 2000, con duración de un (1) año, dicho contrato se fue renovando en forma
automática, hasta que en fecha 29 de julio de 2010, el Arrendador notificó al
Arrendatario su deseo de No Renovar el aludido contrato, tal y como consta de
la Solicitud de Notificación Judicial N° 1898 tramitada por ante este mismo
Tribunal, la cual ya fue analizada anteriormente, y el mismo precluyó el día 02
de agosto de 2010; a partir de allí, el Arrendatario comenzó a disfrutar de la
prórroga legal establecida en el literal D) del Artículo 38 ejusdem, la
cual OPERA DE PLENO DERECHO, prórroga legal por un lapso de tres (3) años, el
cual feneció el día 02 de agosto de 2013, de allí emerge la naturaleza jurídica
de la vinculación arrendaticia que hoy ocupa la atención del Tribunal, que lo
es, a tiempo determinado, por lo que, el Tribunal en la dispositiva del fallo
declarará la acción propuesta cuanto ha lugar a derecho, ya que es obligación
de la Arrendataria entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento,
una vez terminado el mismo. ASÍ SE ESTABLECE.-
DISPOSITIVO
Por los fundamentos
expuestos en líneas pretéritas, este JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO,
JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:
PRIMERO: CON LUGAR el
acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material
del actor, esto es, la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO sigue la Sociedad Mercantil DEFINOSCA, contra el ciudadano JUAN
CARLOS RUIZ SUÁREZ, identificados en actas, en consecuencia:
SEGUNDO: Se ordena al
ciudadano JUAN CARLOS RUIZ SUÁREZ, identificado en actas, hacer entrega a la
parte actora el bien inmueble objeto del litigio, inmueble tipo Casa-Quinta,
que se encuentra ubicado en la avenida 8, entre las calles 74 y 75, inmueble signado
con el N° 74-75, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del
Municipio Maracaibo del Estado Zulia, libre de personas y cosas.
TERCERO: Conforme al
criterio objetivo de las costas procesales, se condena en costas a la parte
demandada de autos, por resultar vencida in causa, conforme a los alcances del
Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.
II
FUNDAMENTOS DE LA ACCIÓN DE AMPARO
Expone
el apoderado judicial de la parte accionante como fundamento de su pretensión
de amparo lo siguiente:
Que
el fallo denunciado como lesivo fue dictado por el Juzgado
Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Estado Zulia, el cual conoció en alzada de una demanda por
cumplimiento de contrato de arrendamiento estimada en 373,83 unidades
tributarias, por lo que, desacató las normas procesales que, en torno a la
cuantía, resultaban aplicables a la demanda
Sostiene que el
juez superior debió realizar como punto previo a la sentencia una revisión de
la estimación de la demanda, para determinar si era o no recurrible de acuerdo
a las normas procesales que, en torno a la cuantía, resultaban aplicables. De
este modo, afirmó que el juez que dictó la sentencia recurrida actuó con abuso
de poder y extralimitación de sus funciones violando la garantía al debido
proceso, motivo por el cual solicitó se declare la nulidad de la sentencia
dictada, el 28 de noviembre de 2013, emitida por el Juzgado
Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Estado Zulia.
III
DEL FALLO SUPUESTAMENTE LESIVO
El fallo denunciado
como lesivo fue dictado, el 28
de noviembre de 2013, por el Juzgado
Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Estado Zulia, con base en las
siguientes consideraciones:
“…De
la revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente que en
original fue remitido a esta Superioridad, y en atención al análisis
cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de
conocimiento en esta segunda instancia se contrae a sentencia interlocutoria
con fuerza de definitiva de fecha 30 de septiembre de 2013 mediante la cual el
Tribunal a-quo declaró inadmisible la demanda en forma sobrevenida por no
haberse acreditado el agotamiento de la vía administrativa prevista en el
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas.
Del mismo modo infiere este oficio jurisdiccional que la
apelación interpuesta por la parte demandante deviene de su disconformidad con
la decisión recurrida al considerar que el Tribunal a-quo realizó una
interpretación errada de la cláusula cuarta del contrato, al considerar que en
la misma se estableció que el uso del inmueble arrendado sería familiar y
comercial, cuando en su criterio resulta claro que en el inmueble funcionaría
una marquetería, es decir que el uso convenido fue comercial, y por ende la
relación sub litis se encuentra excluida de la aplicación de la Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y en consecuencia no debe
agotarse el procedimiento administrativo previsto en esta normativa, por todo
lo cual solicita que se revoque la decisión apelada, ordenándose la
continuación del proceso.
Quedando así delimitado el thema decidendum objeto de conocimiento por
este Juzgador ad-quem, se hace imperativo esbozar ciertos lineamientos
para inteligenciar con precisión metodológica la decisión a ser proferida en
esta instancia:
Considera oportuno puntualizar este Operador Superior de Justicia, que las
causales por las cuales está facultado el Juez que conozca en primera instancia
de una controversia judicial, para declarar inadmisible la demanda interpuesta,
están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil, el cual
señala:
Artículo
341.- Presentada la
demanda, el Tribunal la admitirá, si no
es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición
expresa de la ley. En
caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.
(...Omissis...) (Negrillas de este Tribunal Superior).
Omissis…
En este orden, con relación a los requisitos de
admisibilidad de la demanda es necesario hacer algunas precisiones, en tal
sentido:
a) Que no contraríe
el Orden Público. El
Orden Público concierne fundamentalmente, al interés del Estado como sociedad
política (garantía de la constitucionalidad de la ley), al interés de la
colectividad (uti civis), al resguardo de las buenas costumbres y al
interés de los terceros eventualmente interesados en el proceso,
correspondiéndole la salvaguarda de todo ello a la magistratura judicial, a
objeto de cumplir con la finalidad jurídica y pertinente composición de la
litis, que tiene como postulado esencial el bien común, cuya característica fundamental
está configurada, porque las normas revestidas de su naturaleza no pueden ser
modificadas por los individuos que conforman esa sociedad o Estado, es decir
los particulares, sean personas naturales o jurídicas, precisamente por esa
finalidad primaria que lo define.
b) Que no contraríe
las Buenas Costumbres.
Las cuales constituyen precipitados bilaterales de cánones morales, cuya
consagración como tales denotan esa íntima correlación que existe entre la
moral y el derecho, en cuanto ambos son la articulación -subjetiva e
intersubjetiva- en plenitud ética del hombre, en su integral manifestación
histórica y entendidas éstas como reglas de moral a las cuales deben ajustarse
todas las personas y que no pueden ser derogadas convencionalmente, que varían
con los tiempos y los pueblos, y cuya referencia jurídica posee vigencia en el
lugar y época que se trate, por lo que existe en toda sociedad una ‘moral
social’, constituida por un conjunto de actos que de forma general, se
consideran como apropiados y viceversa por la colectividad, y en ella se
origina el carácter punitivo del Estado.
c) Que no contraríe alguna disposición
expresa de la Ley. Lo
cual, a juicio de este Juzgador Superior, no requiere mayor interpretación;
puesto que se trata del supuesto que la demanda interpuesta entre en
contradicción directa con alguna norma de la Ley, de cuyo contenido se
desprenda tal contradicción, lo cual no significa de ninguna manera, que el
Juez que conozca del asunto en primera instancia, deba pronunciarse al fondo de
la controversia, ya que éste debe realizar un examen superficial sobre lo
solicitado, para determinar la existencia de la previsión legal que ampare
dicho requerimiento, o viceversa, si existe una norma que expresamente prohíba
la interposición de dicha demanda.
Dicho lo anterior, se procede a examinar dichos requisitos
de admisibilidad en el presente caso y así, se observa de las actas procesales
que a través de la pretensión postulada por la parte actora, se pretende el
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que según su dicho celebró con la
parte demandada, en lo que respecta a la entrega del inmueble objeto del
contrato en virtud de la expiración del término acordado y la prórroga legal,
con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1167 del Código
Civil, y 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este orden se observa que el Juez a-quo declaró
inadmisible en forma sobrevenida la demanda, al considerar que el contrato está
regulado por el Decreto, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y
la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial en fecha 5
de mayo de 2011, por estar destinado a
vivienda familiar, y
en tal sentido es necesario traer a colación determinadas disposiciones del mismo,
a los efectos de constatar si efectivamente resulta de aplicación a la pretensión
sub iudice, y así tenemos:
Artículo
1°. El presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las
arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes
de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas
o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión
legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de a
posesión o tenencia de un inmueble destinado vivienda.
Artículo
2°. Serán objeto de protección especial, mediante la
aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus
grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en
calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como
aquellas personas que ocupen de manera
legítima dichos inmuebles como vivienda principal (…).
Artículo
3°. El presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el
territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por
cualquier medio,
actuación administrativa o decisión
judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley sea susceptible
de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o
tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
(Negrillas de este Tribunal Superior)
Como puede observarse, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas -por
mandato expreso de las disposiciones legales previstas en dicho Decreto- rige
para todo tipo de pretensiones cuya ejecución en caso de ser consideradas
procedentes, pudieran derivar, como ya se
expresó, en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la
posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, de modo que el singularizado
Decreto resulta aplicable tanto a los juicios arrendaticios cuando la relación
verse sobre un inmueble destinado a estos fines como para todos aquellos otros
procesos judiciales que originen las mismas consecuencias.
Dicho lo anterior, se observa que el Juez a-quo se
fundamentó en la interpretación de la cláusula cuarta del contrato, de la cual
se desprende -en su criterio- que el inmueble objeto del mismo sería destinado
a un uso familiar y comercial, por lo que a los fines de resolver, se precisa
citar dicha cláusula contractual tal como se hace a continuación:
‘CUARTA: El inmueble arrendado solo podrá
ser utilizado exclusivamente para el funcionamiento de las oficinas de la
marquetería ‘La Marqueta’, propiedad de ‘EL ARRENDATARIO’ con su familia, debiendo ser usado por ‘EL ARRENDATARIO’, como un buen padre de familia’.
Este Sentenciador Superior considera que, de la cláusula
contractual antes transcrita se desprende con meridiana claridad, que en el
contrato de arrendamiento acompañado por la parte actora a su demanda, se
estableció que el uso que se daría al inmueble arrendado sería COMERCIAL y no
FAMILIAR, pues las oraciones que determinan dicha cláusula, separadas por los
respectivos signos gramaticales como lo son las comas (,) así lo determinan,
toda vez que la cláusula establece: ‘El inmueble arrendado solo podrá ser
utilizado exclusivamente para el funcionamiento de las oficinas de la
marquetería ‘La Marqueta’, delimitando así claramente lo relacionado al uso del inmueble, y el resto de la cláusula es un complemento
relacionado con la propiedad de la compañía o razón social que funcionaría en
el inmueble, cuando establece: ‘propiedad de ‘EL ARRENDATARIO’ con su familia’,
y por último en las dos últimas oraciones, establece la obligación para el
arrendatario prevista en el artículo 1592, ordinal 1° del Código Civil en
cuando a su responsabilidad en el cuidado
del inmueble al
señalar: ‘debiendo ser usado por ‘EL ARRENDATARIO’, como un buen padre de
familia’.
Así pues, de una interpretación lógica se concluye que el
uso es comercial y familiar pues, cuando se menciona la familia del
arrendatario, se hace en el contexto de determinar la propiedad de la
Marquetería La Marqueta, ya que en la oración anterior se había establecido que
el uso del inmueble sería
exclusivamente para su funcionamiento, siendo ilógico asimismo considerar que al establecer la
responsabilidad de cuidar el bien como un buen padre de familia, se determinó
el uso familiar del mismo, por cuanto éste es un deber consagrado en el
ordenamiento jurídico para todo arrendatario y hace referencia a la conducta
del mismo y no a sus vínculos consanguíneos o afines.
Aunado a ello, se observa de los recaudos consignados al libelo, que la
notificación judicial practicada en el inmueble, se dejó constancia que en el
inmueble arrendado funciona la Galería de Arte ‘JUAN RUIZ’, y asimismo que el
Juez fue atendido por un ciudadano llamado ALIRIO DE JESÚS VILLALOBOS
TORREALBA, quien manifestó trabajar allí con el demandado, en su condición de
marquetero, situación que le lleva a la convicción a este Juzgador Superior de
considerar que dicho inmueble está destinado a un uso comercial.
En virtud de todo lo cual, por cuanto la presente demanda no es contraria al
orden público, pues no atenta contra la colectividad, los servicios públicos,
la institucionalidad o el bien común, no atenta contra la moral social y menos
aún es contraria a la Ley, en virtud de que tal como fue expuesto el contrato
determinó un uso comercial para el inmueble arrendado y por ende se encuentra
excluida del ámbito de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que el
demandante no debía acreditar el cumplimiento del procedimiento administrativo
previsto en esta Ley, se concluye de forma inexorable que la misma resulta
admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 341 del Código de
Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
Finalmente, y en aquiescencia a los precedentes supuestos
de hecho y de derecho, aplicables al caso facti especie, que llevaron a
este Juzgador Superior a considerar que la presente demanda es admisible,
resulta forzoso REVOCAR la decisión proferida en fecha 30 de septiembre de 2013
por el Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San
Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia; y asimismo declarar
CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de
la parte demandante, y así se plasmará en forma expresa, precisa y positiva en
el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ
SE DECIDE.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos expuestos, este JUZGADO
SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue incoado por la sociedad
mercantil DEFINOSCA en contra del ciudadano JUAN CARLOS RUIZ SUAREZ, declara:
PRIMERO:
CON LUGAR el recurso
de apelación propuesto por el abogado en ejercicio CARLOS ERNESTO RINCON BARBOZA, en su carácter de apoderado
judicial de la sociedad mercantil DEFINOSCA contra sentencia interlocutoria
con fuerza de definitiva de fecha 30 de septiembre de 2013 proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 30 de septiembre
de 2013 proferida por el JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO
ZULIA, en consecuencia se declara IMPPROCEDENTE la solicitud efectuada por la
parte demandada, de declarar inadmisible en forma sobrevenida la demanda de
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil
DEFINOSCA en contra del ciudadano JUAN CARLOS RUIZ SUAREZ…
IV
DE
LA COMPETENCIA
Corresponde a la Sala
pronunciarse respecto de su competencia para conocer de la presente acción de
amparo constitucional.
De esta forma, según el
artículo 25, numeral 20, de la vigente Ley Orgánica del Tribunal Supremo de
Justicia, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley Orgánica
de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales esta Sala es competente
para el conocimiento de las acciones autónomas de amparo constitucional contra
las decisiones que dicten, en última instancia, los Juzgados Superiores de la
República, salvo de las que se incoen contra los Juzgados Superiores en materia
contenciosa administrativa.
Por lo antes expuesto,
en virtud de que la presente acción se ejerce contra una decisión que fue
dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil,
Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
esta Sala Constitucional se declara competente para el conocimiento y decisión
en primera y única instancia de la misma. Así se declara.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Luego del análisis de la
pretensión de amparo que fue interpuesta, esta Sala procede a la comprobación
del cumplimiento de los requisitos que exige el artículo 18 de la Ley Orgánica
de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales y el artículo 133 de la
Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y encuentra que dicha pretensión
cumple con los mismos. Así se declara.
En cuanto a la
admisibilidad de la demanda de amparo sub examine a la luz de las
causales de inadmisibilidad que establece el artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo
sobre Derechos y Garantías Constitucionales, la Sala concluye que, por cuanto
no se halla incursa prima facie en las mismas, aquella es admisible. Así
se declara.
Ahora bien, la presente
acción de amparo constitucional fue interpuesta contra la sentencia que dictó,
el 28 de noviembre de 2013, el Juzgado Superior
Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del
Estado Zulia, que declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia dictada, el 30 de septiembre de 2013, por el Juzgado Octavo
de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la
Circunscripción Judicial del Estado Zulia y su fundamento gira
en torno a la supuesta lesión que emana de la decisión dictada por el Juzgado
Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Estado Zulia, el cual, a decir de la parte accionante, actuó fuera
de su competencia al conocer de la apelación contra la decisión del Juzgado Octavo
de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la
Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
a
pesar de que la cuantía de la causa era inferior a 500 unidades tributarias, en
razón de lo cual, tal decisión no tenía apelación.
Ahora bien, atendiendo
a las actuaciones que fueron reflejadas en la primera parte del presente fallo
y a las denuncias formuladas por la accionante, esta Sala considera necesario advertir
que la tramitación de la causa que aquí nos ocupa se admitió conforme al
procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y fue en
la oportunidad de contestar la demanda donde la parte demandada, quien aquí
acciona en amparo, alegó que según la cláusula cuarta del contrato, el inmueble
podía ser usado como oficina y vivienda, motivo por el cual solicitó se
tramitara el procedimiento de acuerdo a la Ley para la Regularización y Control
de los Arrendamientos de Vivienda.
El tribunal de la
causa, acordó de conformidad con la solicitud de la parte demandada, en el
sentido de considerar que el procedimiento debía efectuarse conforme a la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Luego,
impugnada esta decisión, oyó la apelación en ambos efectos a los fines de que
el juzgado superior conociera del recurso.
De lo anterior se
colige que el juzgado de municipio actuando en sintonía con su decisión, oyó la
apelación ejercida por la parte actora en ambos efectos, pues tratándose de una
sentencia interlocutoria que ponía fin al juicio, le era aplicable el artículo
123 del mencionado texto normativo que dispone que de la sentencia definitiva
se oirá apelación en ambos efectos, independientemente de la cuantía. De este
modo, mal puede pretender la parte accionante en amparo denunciar la violación
del debido proceso por falta de aplicación del artículo 891 del Código de
Procedimiento Civil que impide la apelación en aquellas causas cuya cuantía es
inferior a las 500 unidades tributarias, cuando fue precisamente por su
argumento que el tribunal aplicó la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda a los fines de declarar inadmisible la demanda.
En otras palabras, si
el ciudadano Juan Carlos Ruiz Suárez, a los fines de que se declarara
inadmisible la demanda, solicitó se aplicara la Ley para la Regularización y
Control de los Arrendamientos de Vivienda, como ocurrió en el presente caso,
los efectos de tal decisión debían aplicarse para los actos subsiguientes,
entre ellos, la impugnación de la sentencia dictada.
En
tal virtud, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil,
Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, al
conocer de la apelación que le fue remitida para su resolución, no actuó fuera
de su competencia, toda vez que si la decisión impugnada concluyó que el contrato
de arrendamiento recaía sobre un inmueble destinado a vivienda, su actuación
como tribunal de alzada, estaba regulada por el artículo 123 de la Ley
para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda, el cual
dispone que de la sentencia definitiva se oirá apelación en ambos efectos,
independientemente de su cuantía. De este modo, la actuación del juzgado
denunciado como agraviante no está incursa en el
supuesto del artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías
Constitucionales, motivo por el cual la presente acción de
amparo resulta improcedente in limine litis, y así se declara.
VI
DECISION
Por
las razones expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de
la Ley declara la improcedencia in limine litis de la acción de
amparo incoada por el ciudadano JUAN CARLOS RUIZ
SUÁREZ contra la decisión dictada por el Juzgado
Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Estado Zulia, el 28 de noviembre de 2013.
Publíquese,
regístrese y archívese el expediente.
Dada, firmada y sellada
en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia, en Caracas, a los 17 días del mes de diciembre de dos mil catorce.
Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
La
Presidenta,
GLADYS MARÍA
GUTIÉRREZ ALVARADO
El Vicepresidente,
FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
Ponente
Los Magistrados,
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
MARCOS
TULIO DUGARTE PADRÓN
CARMEN ZULETA DE
MERCHÁN
ARCADIO
DE JESÚS DELGADO ROSALES
JUAN JOSÉ MENDOZA
JOVER
El Secretario,
JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO
FACL/
Exp. N° 14-0519
