MAGISTRADA PONENTE: MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET

 

El 7 de junio de 2021, el abogado Santos Cardozo Arévalo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.507, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA,  titular de la cédula de identidad V-5.910.528, presentó escrito contentivo según señala el solicitante: “…recurso de casación anunciado en fecha 11 de noviembre de 2019,  contra el fallo con fuerza de definitiva dictado el 14 de agosto de 2019 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua…”  que, declaró parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto.

 

El 7 de junio de 2021, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado doctor Calixto Ortega Ríos.

 

El 21 de junio de 2021, el abogado Santos Cardozo Arévalo, actuando con el carácter de coapoderado judicial de la ciudadana Gladys Guillermina Salmerón Guevara, solicitó que sea declarada con lugar la presente causa, consignó instrumento Poder y copia certificada de la sentencia. Se acordó agregar el presente escrito y anexos al expediente respectivo.

 

El 27 de abril de 2022, se constituyó esta Sala Constitucional en virtud de la incorporación de los Magistrados designados por la Asamblea Nacional en sesión ordinaria celebrada el 26 de abril de 2022, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n° 6.696 Extraordinario del 27 de abril de 2022, quedando integrada de la siguiente forma: Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, Presidenta, Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta, y los Magistrados Luis Fernando Damiani Bustillos, Calixto Ortega Ríos y Tania D’Amelio Cardiet.

 

El 27 de septiembre de 2022, vista la licencia autorizada por la Sala Plena de este Alto Tribunal al Magistrado Calixto Ortega Ríos, y la incorporación de la Magistrada Michel Adriana Velásquez Grillet, esta Sala quedó constituida de la siguiente forma: Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, Presidenta, Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta, y los Magistrados Luis Fernando Damiani Bustillos, Tania D’ Amelio Cardiet y Michel Adriana Velásquez Grillet.

 

El 25 de noviembre de 2022 se reasignó ponencia a la magistrada Michel Adriana Velásquez Grillet, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

 

Revisados los recaudos que acompañan a la presente solicitud, pasa esta Sala a decidir sobre la base de las siguientes consideraciones:

 

I

FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

A pesar de que el recurrente en su escrito calificó la solicitud interpuesta como un “recurso de casación”, de su contenido se desprende que la intención del mismo era interponer un recurso de revisión constitucional. En tal sentido, alegó la solicitante de revisión  constitucional, lo que de seguidas se expone:

 

Que, “…en el presente caso se violó el derecho constitucional a la defensa y a la tutela judicial efectiva, (…) por parte del a-quo como del a-quem, el quebrantamiento del orden público por no haberse decretado el primero la inadmisión de la demanda y el segundo por no haber decretado la reposición de la causa al estado de inadmisibilidad de esa demanda, y en su lugar violado el principio de expectativa plausible o confianza legítima y contraviniendo normas de rango constitucional como lo son los artículos 26 y 49.1, además del 257 de nuestra Carta Magna, procedieron a declarar con lugar la demanda y a declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación, sin observar (…) ni corregir las violaciones constitucionales denunciadas…”.  

 

Que, “…de conformidad con lo establecido en el artículo 25.6 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia en concordancia con los derechos y garantías consagradas en los artículos 26 y 49.1 de nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual faculta a esta honorable Sala Constitucional para conocer del presente recurso por las violaciones cometidas en contra de nuestra representada y no solventadas por el a-quem, hace que el presente recurso de revisión constitucional sea admisible, ya que: 1.- No estamos solicitando ni pretendiendo que se constituya como nueva instancia, ya que se trata de violaciones constitucionales no resueltas por los tribunales de instancia. 2,- Se trata de una sentencia definitivamente firme a lo que no le es dable ejercer recurso ordinario alguno. 3.- No tiene causal de inadmisibilidad legal alguna. 4.- Tenemos legitimación para ejercer el presente recurso.”

 

Que, “…se inició el presente juicio mediante demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentara el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, (…), contra las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, (…) declarando con lugar la demanda.”

Que, la sentencia antes señalada declaró: "PRIMERO: Parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por (…) la parte demandada, ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, (…) contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, en fecha 1 de noviembre de 2017. SEGUNDO: SE MODIFICA en los términos aquí establecidos la sentencia recurrida dictada por el Juzgado a quo ya identificado. En consecuencia: TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, (…) contra las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA;(…) CUARTO: IMPROCEDENTE la indemnización de daños y perjuicios demandada subsidiariamente por la parte demandante. QUINTO: Conforme a la cláusula quinta del contrato suscrito por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009, (…) se ordena que las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, paguen dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se le otorgue, la hipoteca que pesa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa (…) Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del estado Aragua. SEXTO: Una vez solvente en el pago de todos los impuestos, servicios públicos y privados, así como libre de todo gravamen como se encuentre el inmueble (…) plenamente identificado anteriormente, se ordena que dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue, el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, ya identificado, suscriba junto con los ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNES REALZA, también ya identificadas, el documento público definitivo de compra venta del inmueble anteriormente detallado con el objeto de que cumpla con la tradición legal del mismo. Oportunidad en la cual, el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, deberá acreditar el pago de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00), suma de dinero ésta que es la que le resta por pagar según la cláusula tercera del contrato suscrito por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009, (…)SÉPTIMO: Si las demandados no cumplen con las obligaciones señaladas en los particulares que anteceden, este Tribunal autoriza al ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS (…) para que pague el monto correspondiente a los gravámenes que pesan sobre el inmueble arriba identificado y demás obligaciones concernientes a él, debiendo acreditar en autos dichos pagos mediante facturas legalmente emitidas con que las cantidades Pagadas sean deducidas a los TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00) que le restan por cancelar para la compra del inmueble.(…).

 

Que, “…la sentencia contra la cual se ejerce la revisión aquí planteada es porque quebrantó formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, contenidos en el los artículos 26 y 49.8 de nuestra Carta Política Fundamental, que conforman el orden público procesal…”

 

Que,  “… delato el quebrantamiento del orden público por no haber decretado el juez del Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua (…) la reposición de la causa al estado de inadmisibilidad de la demanda, y en su lugar violado el principio de expectativa plausible o confianza legítima y contraviniendo las normas de rango constitucional (…) bajo el argumento de que como la pretensión del demandante es el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, cuya pretensión podría ser declarada con lugar o eventualmente sin lugar, no es menester el agotamiento del procedimiento previo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, razón que hace improcedente la petición de reposición de la causa solicitada …”

 

Que, “la Sala Constitucional al establecer su doctrina en la sentencia No. 1317 del 03-08-11, donde se ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Criterio este ratificado en dicha Sala Constitucional en la sentencia de amparo No. 876 del 21-10-16.”

Que, “…este criterio anterior fue modificado con posterioridad por la Sala Civil, concretamente en fecha 22 de junio de 2016, con la sentencia No. 397, en la cual se expuso que cuando se trata de acciones de cumplimiento de contrato el quid del asunto está configurado por una obligación de hacer como lo es el otorgamiento del instrumento que contenga el contrato de compra venta, y no el desalojo del inmueble, con el argumento que con el otorgamiento del instrumento de propiedad se cumple con la tradición legal de los bienes inmuebles…”

Que, “… el mencionado criterio le fue aplicado en la producción de la sentencia que aquí se denuncia, siendo que dicha aplicación al caso in commento viola la confianza legítima o expectativa plausible al cambiar de criterio y no aplicar el vigente para el momento en que se inicia la causa, más aún en este caso en que el actor demandó ante el a quo la entrega del inmueble totalmente desocupado, libre de personas y cosas, y el sentenciador de primera instancia obvió en su sentencia al no expresarse sobre dicho pedimento…”

Qué, “…modificó el criterio de aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, al considerar que se trataba del cumplimiento de una opción de compra venta y no es necesario su aplicación, [con ello] modificó el impuesto por ella misma y por la Sala Constitucional, siendo que la presente causa se inició el 14-01-11, fecha del auto de admisión, y se admite la reforma del libelo de demanda el 16-03-16, dejando de aplicar el criterio anterior de realizar el procedimiento administrativo previo contemplado en el referido Decreto. Al actuar de esta manera se violó el principio de confianza legítima o expectativa plausible (…), y (…) una tutela judicial efectiva acorde con el principio de seguridad jurídica, siendo procedente la reposición de la causa en casación al haberse violado los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, que degeneren en indefensión, con la violación del debido proceso, derecho a la defensa y del principio de legalidad de las formas procesales.

 

Que,  “…en cumplimiento del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el actor intentó el (…) procedimiento previo a su demanda, el cual una vez tramitado el órgano administrativo (…) lo declaró inadmisible por haber pedido cumplimiento de contrato de opción de compra venta por la instancia administrativa(…) y el Juez a quo tampoco lo ordenó ni en el juicio ni en su fallo; así de evidente el error que el juez a quo en su sentencia estableció que el actor solicitó 1) entregar al actor la solvencia sucesoral 2) otorgar el documento definitivo de compra venta y 3) pagar la cantidad de cien mil Bolívares por concepto de gestiones realizadas por el futuro comprador, y obvió el punto cuarto en el cual solicitó la entrega del bien inmueble, totalmente desocupado y libre de personas y cosas.”

 

Que, “… una vez apelada la sentencia por parte de nuestra representada, el juez de la recurrida pecó en el mismo error al no pronunciarse con respecto a ese punto cuarto, pero al hacerlo violó de manera flagrante el orden público procesal incurriendo en incongruencia omisiva, cuando según alega el solicitante, el Juez podía actuar de oficio, de conformidad al  contenido del artículo 11 del Código de Procedimiento Civil…”

 

Que, “…es así como el juez ad quem incurre en el vicio que se conoce como incongruencia por omisión, contemplado en el ordinal quinto del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, requisito (…) para que la sentencia pueda cumplir a cabalidad con el principio de exhaustividad, que le es inherente y según el cual el juzgador debe resolver - se repite - sobre todo lo alegado y probado en autos y así dar cumplimiento a la exigencia legislativa contemplada en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, a fin de no vulnerar el precepto legal contemplado en el artículo 243 ordinal 59 del Código de Procedimiento Civil, lo cual violó en su decisión, y al hacerlo de esta forma vulneró a el derecho a la defensa puesto que deja a la parte indefensa…”

Que, “Por todo lo anteriormente expuesto, solicitamos a esta Honorable Sala del Tribunal Supremo de Justicia, sea declarada con lugar la el presente recurso de Revisión Constitucional por violación de formas sustanciales que menoscaban el derecho a la defensa y a la tutela justicia (sic).

Finalmente, indica que, “…efectiva consagrados en los artículos 49.1 y 26 de nuestra Carta Magna. Igualmente y a tenor de lo establecido en los artículos 585 y 588 Parágrafo Primero del Código de Procedimiento Civil, solicitamos que hasta tanto se decida el fondo del recurso aquí planteado, se dicte una providencia cautelar innominada consistente en que se paralice la ejecución voluntaria y/o forzosa de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua.

 

II

DE LA SENTENCIA OBJETO DE REVISIÓN

 

            El fallo objeto de la presente revisión fue dictado el 14 de agosto de 2019, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, sobre la base de las siguientes consideraciones:

 

“Una vez señalado todo lo anterior, este tribunal superior observa que el núcleo de la apelación se circunscribe en Verificar la legalidad del fallo recurrido, por lo tanto, se considera oportuno hacer una exhaustiva revisión de todas las dilaciones que contemplan el presente expediente para analizar la procedencia o no de la pretensión contenida en la demanda interpuesta. En ese sentido, se pasa a realizar las siguientes consideraciones:”

(…omissis…)

 

 “En ese sentido, este juzgador debe partir indicando que el día 11 de marzo de 2016 el abogado Ivanosky Maldonado, (…) en su carácter de apoderado judicial del actor en ese momento, consignó escrito de la reforma de la demanda, en el cual, (…) indicó lo siguiente:

(...) En fecha 13 de Marzo (sic) de 2009, mi poderdante celebro (sic) contrato de opción de compra-venta con las denominadas FUTURAS VENDEDORAS ciudadanas: GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN (sic) GUEVARA y MARÍA EULOGIA (sic) REALZA (...) la primera actuando en nombre propio y la segunda actuando en nombre y representación de la ciudadana: RUTH ELENA JIMÉNEZ (sic) REALZA (...) por medio instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua estadio Aragua, en fecha 25 de enero de 2008, (…) el referido contrato de opción de compra venta fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua estado Aragua, (…) En el específico contrato se estableció entre otras cosas las siguientes cláusulas:"...Cláusula Primera: Que LAS FUTURAS  VENDEDORAS se comprometen a vender al FUTURO COMPRADOR y este a comprar, una parcela de terreno integrada (…) y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa, (…) Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado (sic) Aragua...

                                      Cláusula Segunda: El termino (sic) de duración de la presente opción Compra Venta será de NOVENTA 90 días continuos, mas TREINTA (30) días de prorroga, la cual se ira (sic) prorrogando automáticamente por el mismo lapso de tiempo hasta tanto se haga entrega al FUTURO COMPRADOR de la respectiva SOLVENCIA SUCESORAL EXPEDIDA POR ANTE EL SENÍAT, contados a partir del presente documento." (...)

Pero es el caso (…) que a pesar de que EL FUTURO COMPRADOR cumplió con todas las obligaciones asumidas en el precitado contrato, (…) LAS FUTURAS VENDEDORAS ciudadanas: GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN (sic) GUEVARA y MARÍA EULOGIA (sic) REALZA, la primera actuando en nombre propio y la segunda en nombre y representación de la ciudadana: RUTH ELENA JIMÉNEZ (sic) REALZA, antes identificadas NO HAN CUMPLIDO, con sus obligaciones contractuales y específicamente con la cláusula segunda del especificado contrato objeto de la presente demanda, en entregarle AL FUTURO COMPRADOR la SOLVENCIA SUCESORAL, del de cujus ciudadano: NORMAN JOSÉ (sic) JIMÉNEZ (sic) CASTRO (...) la cual fue emitida y entregada por él SENIAT, a LAS FUTURAS . VENDEDORAS, donde se evidencia que la ciudadana RUTH ELENA JIMÉNEZ (sic) REALZA, es la hija y heredera del ciudadano antes referido, para así hacerle al FUTURO COMPRADOR la venta definitiva del inmueble objeto de la presente demanda, por ante el Registro Inmobiliario, por cuanto el inmueble actualmente se encuentra registrado a nombre de los ciudadanos: GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN (sic) GUEVARA (...) y NORMAN JOSÉ (sic) JIMÉNEZ (sic) CASTRO (...) tal y como se evidencia del documento de propiedad de fecha 22 de abril de 2005, por ante el Registro Inmobiliario de los Municipio Sucre y Lamas del estado Aragua (...) "

Por todo lo anterior, el ciudadano actor solicitó que las ciudadanas Gladys Guillermina Salmerón Guevara y Ruth Elena Jiménez Realza, ya identificadas, convengan o sean condenadas a lo siguiente:

"(...) PRIMERO: Entregarle al ciudadano: AGUSTÍN (sic) PITA DE FREITAS (...) la respectiva SOLVENCIA SUCESORAL del de cujus ciudadano: NORMAN JOSÉ (sic) JIMÉNEZ (sic) CASTRO (...) emitida por el SENIAT. SEGUNDO: Otorgar por ante el Registro Inmobiliario correspondiente, el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por una parcela de terreno integrada signada con los Nros Q-14 y Q-15 y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa, (…) Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado (sic) Aragua (...) TERCERO: A pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES  (sic) (Bs. 100.000, oo) que equivale a: A) -Gestiones realizadas por el FUTURO COMPRADOR, para la obtención de toda la documentación necesaria para llevar a cabo la venta definitiva, incluyendo honorarios profesionales que se generaron, estos daños y perjuicios se deben con ocasión del incumplimiento por parte de las FUTURAS VENDEDORAS, de su obligación contractual. CUARTO: A hacerle entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas al ciudadano: AGUSTÍN (sic) PITA DE FREITAS (...) del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa, Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado (sic) Aragua (...) "

 

Por su parte, en fecha 22 de junio de 2016 las abogadas Lourdes Escalante, Sara Callocchia y Leonela González, ya identificadas, actuando como apoderadas judiciales de las demandadas de autos, consignaron escrito de contestación a la pretensión del actor, señalando lo siguiente:

"(...) Ciertamente en fecha Trece (sic) (13) de Marzo (sic) de 2.009, las ciudadanas SALMERÓN (sic) GUEVARA GLADYS GUILLERMINA y MARÍA (sic) EULOGIA GUEVARA (...) es de acotar que la primera, suscribió contrato a nombre propio y la segunda en nombre y representación de la ciudadana RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA (...) celebraron contrato de opción de compra venta con el ciudadano AGUSTÍN (sic) PITA DE FREITAS (...) sobre una parcela de Terreno (sic) signada con los Nros. Q-14 y Q-l5 y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa, Sector 06 (...)

De igual forma es cierto que en el contrato de opción a compra venta se fijó un término de duración de noventa (90) días continuos, mas (sic) treinta (30) días de prórroga, la cual se ira (sic) prorrogando automáticamente, por el lapso de tiempo hasta tanto se haga entrega al futuro comprador de la respectiva solvencia  sucesoral expedida por el Seniat (...)"

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que las ciudadanas RUTH ELENA JIMÉNEZ (sic) REALZA y GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN (sic) GUEVARA, antes identificadas, no hayan cumplido con sus obligaciones contractuales y específicamente la CLAUSULA SEGUNDA del referido contrato objeto de la presente demanda, ya que las mismas al momento de recibir la SOLVENCIA SUCESORAL del de Cujus (sic) el ciudadano NORMAN JOSÉ (sic) JIMÉNEZ CASTRO (...) le notificaron al Demandante para hacer entrega de la misma y el mismo les señalo (sic) que no poseía la totalidad del monto restante, negando sucesivamente comunicación alguna; ahora bien ciudadana Jueza, (sic) es el caso que desde la fecha de la notificación realizada al ciudadano AGUSTÍN (sic) PITA DE FREITAS, antes identificado, hasta la actualidad éste ha incumplido con todas sus obligaciones previstas en las CLAUSULAS (sic) TERCERA Y CUARTA (...) se hace referencia a dichas clausulas (sic) motivado a que luego del primer abono efectuado el futuro comprador éste (sic) no le entrego (sic) a las Futuras (sic) vendedoras el monto restante garantía, (sic) a pesar de que éstas si cumplieron con el acuerdo fijado de comunicarle sobre la emisión de la solvencia sucesoral, hecho que impidió que se produjera la venta del inmueble, ya que las propietarias no podían hacer entrega del inmueble (ni mucho menos protocolizar la venta debido a que solo recibieron un abono de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs.F 55.000, 00)(…)

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que el ciudadano AGUSTIN (sic) PITA DE FREITAS haya cumplido con todas las obligaciones asumidas en el precitado contrato, ya que en ningún momento éste realizo (sic) pago alguno en efectivo y mucho menos a través de depósito bancario proveniente (sic) a alguna de las Demandadas, correspondiente al monto que se les adeudaba y poder establecer así la formalización de la venta ante el órgano competente (...) Por otra parte, se evidencia de la CLAUSULA SEGUNDAN (sic) del contrato de Opción (sic) a Compra (sic) Venta (sic) que el mismo tiene errores de fondo, motivado a que en la mencionada cláusula Segunda (sic) el término de la duración de la presente opción de compra fue de noventa (90) días continuos, mas (sic) treinta (30) días de prórroga, la cual se ira (sic) prorrogando automáticamente por el mismo lapso de tiempo hasta tanto se haga entrega de la solvencia sucesoral, destacándose así que no existe una fecha futura y lo que es peor aún en ninguna cláusula del contrato quedó tipificada la cláusula penal por el incumplimiento por parte del futuro comprador (...)"

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, que las FUTURAS VENDEDORAS no hayan entregado SOLVENCIA (sic) SUCESORAL, del ciudadano NORMÁN JOSÉ (sic) JIMÉNEZ (sic) CASTRO al "FUTURO COMPRADOR" para que no se formalizara la venta definitiva por ante el Registro Inmobiliario objeto de la presente demanda, ya que no hay prueba alguna que justifique dicha omisión, ya que se puede demostrar que en fecha 13, de Marzo (sic) del 2.009 (sic) se autentica la opción de compra venta realizada por nuestra representada diligentemente en fecha 17 de Julio (sic) del 2.009 (sic) introduce la documentación necesaria ante el Seniat según consta formulario para la autoliquidación de impuestos para sucesiones, emitiendo este organismo posteriormente en fecha 15 de Marzo (sic) de 2.010, el certificado de Solvencia Impuesto (sic) sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos en la localidad de Cagua Estado (sic) Aragua, en original anexo marcado con la letra "B",

 Asimismo, una vez obtenida dicha solvencia se le notificó al futuro Comprador de la existencia de la misma para formular una venta ante el Registro Inmobiliario y el mismo se negó ya que no tenía aun el dinero necesario para cumplir con su obligación adquirida en la opción de compra venta (...)

NEGAMOS,   RECHAZAMOS   Y   CONTRADECIMOS,   la solicitud interpuesta por la parte Demandante por cuanto en el libelo requiere la entrega del documento definitivo de compra venta del inmueble, hecho que es totalmente contrario a la Ley (sic) por cuanto la obligación prescrita no fue cumplida por el Demandante (sic) (...)

NEGAMOS,   RECHAZAMOS   Y   CONTRADECIMOS,   que   las Demandadas deban cancelar al Demandante la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (sic) (Bs. 100.000, 00) por concepto de gestiones realizadas para la obtención de toda la documentación necesaria para llevar a cabo la venta definitiva, por cuanto la misma no se ha realizado y como se ha reiterado en innumerables oportunidades el Futuro Comprador fue el que no cumplió con su obligación (...)

NEGAMOS, RECHAZAMOS y CONTRADECIMOS, la solicitud interpuesta por la parte Demandante de hacerle la entrega total del inmueble desocupado libre de personas y cosas al ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS (...)

 NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS la       ratificación de la medida de enajenar y grabar [rectius: prohibición de enajenar y gravar] solicitada por la parte Demandante (...)

NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, la estimación de la Demanda en la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (sic) (Bs. 550.000, 00) (...) por cuanto nuestras apoderadas le adeuden al Demandante dicha cantidad, ya que el único monto suministrado por éste al inicio del vínculo jurídico fue por la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (sic) (...) monto que las Demandadas ofrecen devolver al Demandante.

Visto todo lo anterior, este juzgador observa que el hecho controvertido en la presente causa se encuentra enmarcado en verificar el presunto incumplimiento por parte de las demandadas de autos de las obligaciones que había adquirido al suscribir el contrato "compra venta" que sirve como instrumento fundamental de la demanda, debiendo entonces pronunciarse sobre su validez y conformidad en derecho. Así mismo, se deberá analizar el rechazo realizado a la estimación de la demanda en la oportunidad legal correspondiente.

Una vez dicho lo anterior, esta alzada como punto previo debe analizar la impugnación a la cuantía realizada por la parte demandada en su escrito de contestación. En tal sentido, se evidencia que tal rechazo fue realizado en los siguientes términos:

NEGAMOS,   RECHAZAMOS   Y   CONTRADECIMOS,   la estimación  de   la  Demanda   en   la   cantidad  de   QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (sic) (Bs. 550.000, 00) (...) por cuanto nuestras apoderadas le adeuden al Demandante dicha cantidad, ya que único monto suministrado por éste al inicio del vínculo jurídico fue por las Demandadas ofrecen devolver al Demandante (...)".

 

Con el objeto de dilucidar el fondo del asunto, este tribunal de alzada pasa a valorar las pruebas promovidas por las partes en la oportunidad legal respondiente para ello.

En ese sentido, en fecha 21 de julio de 2016, el abogado Ivanosky Maldonado, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante en ese momento, consignó escrito de promoción de pruebas, mediante el cual promovió lo siguiente:

Copia certificada de documento de "opción de compra venta" debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de 10 de 2009

"Entre, GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN (sic) GUEVARA y MARÍA (sic) EULOGIA REALZA (...)\ la primera actuando en nombre propio y la segunda actuando en nombre y representación de la ciudadana RUTH ELENA JIMÉNEZ (sic) REALZA (...) quien en sucesivo  de  este  contrato  se  denominara  (sic) LAS FUTURAS VENDEDORAS, por una parte y por la otra parte AGUSTIN (sic) PITA de FREITAS (...) quien en los sucesivo y a los mismos efectos se denominara (sic) EL FUTURO COMPRADOR, han convenido en celebrar el presente contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, el cual se regirá por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LAS FUTURAS VENDEDORAS se comprometen a vender a EL FUTURO COMPRADOR y este a comprar, una parcela de terreno integrada signada con los Nros. Q-14y Q-15 y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa, sector 06, agrupamiento "Q", Nro, (sic) Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del Estado (sic) Aragua: Dicho inmueble les pertenece a LAS FUTURAS VENDEDORAS, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de el (sic) Municipios (sic) Sucre y Lamas del Estado (sic) Aragua , el día 05 (sic) de Noviembre (sic) de 2.004 SEGUNDA El término de duración de la presente opción a compra venta será de NOVENTA (90) días continuos más TREINTA (30) días de prorroga, (sic) la cual se ira (sic) prorrogando automáticamente por el mismo lapso de tiempo hasta tanto se haga entrega a EL FUTURO COMPRADOR de la respectiva SOLVENCIA SUCESORAL expedida por ante el SENIAT, contados a partir de la firma del presente documento. TERCERA: El precio de la venta es por la cantidad de BOLÍVARES FUERTES CUATROCIENTOS MIL (Bs.F 400.000, oo), (sic) que EL FUTURO COMPRADOR pagará en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; previa deducción del precio de la presente OPCIÓN DE COMPRA VENTA. CUARTA: En calidad de Arras (sic) y para garantizar la venta del referido inmueble, EL FUTURO COMPRADOR entrega en este acto al ciudadano JOSÉ RAFAEL TOVAR (...) el cual actuará en este acto con el carácter de albacea de ambas partes, es decir LAS FUTURAS VENDEDORAS y EL FUTURO COMPRADOR, (sic) la cantidad de BOLÍVARES FUERTES CINCUENTA Y CINCO MIL (Bs.F. 55, 000, oo), (sic) quien dispondrá de una de sus cuentas personales para ese fin (...) QUINTA: LAS FUTURAS VENDEDORAS se obligan a pagar el crédito hipotecario que les fue otorgado para la adquisición del inmueble objeto de esta opción de compra venta al BANCO de VENEZUELA, antes de la protocolización de la venta definitiva, para así poder transferir la propiedad libre de gravámenes (...) "

Esta Alzada, teniendo en consideración que el mismo no fue impugnado por la parte contraria, le confiere valor probatorio conforme al artículo 429 del Código ce Procedimiento Civil, siendo prueba de la existencia del contrato y las condiciones del mismo. Así se declara.

2,- Copia simple de Certificado de solvencia del Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos del de cujus Norman José Jiménez Castro, expedido en Cagua el día 15 de marzo de 2010. invocando el principio de comunidad de la prueba, este juzgador advierte que las mismas se relacionan a actuaciones que constan por ante el Área de Tramitaciones del Sector de Tributos Internos del estado Aragua, pertenecientes al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), respecto a la sucesión Norman José Jiménez Castro; y en consecuencia, tiene por cierto que la demandada consignó anexa a su contestación la solvencia del impuesto sobre sucesiones, donaciones y demás ramos conexos del de cujus Norman José Jiménez Castro. Así se declara.

Copia simple de planilla (…) de (liquidación de impuestos para sucesiones del de cujus Norman José Jiménez Castro. (…) invocando el principio de comunidad de prueba, (…)

Publicación del diario "El Siglo" de fecha 28 de enero de 2011. (…) la cual pide se valore conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil (…) al respecto corregir este sentenciador que el supuesto abrazado por el artículo invocado recae sobre las publicaciones en periódicos o gacetas de actos que la ley  ordena publicar en dichos órganos, no particulares hacen en periódicos, no así respecto de las publicaciones que no regulado en el dispositivo indicado por el promovente. En todo caso, esta alzada considera que la publicación invocada alcanza el valor de un indicio que; por sí solo es incapaz de producir la acción en quien decide sobre la supuesta intención de la ciudadana Salmerón Gladys de ofrecer en venta por prensa el inmueble objeto del contrato, por lo tanto se desecha del proceso. Así se declara.

Copia certificada  de documento de compra venta celebrado por ante el Registro público de los Municipios Sucre y Lamas del estado Aragua, en fecha 22 de abril de 2005 (…) esa oficina (…) esta Alzada le confiere pleno valor probatorio (…) teniendo en consecuencia como cierta la venta celebrada entre los ciudadanos JEANETTE PALOMINO PALLOZI y LUIS ENRIQUE GUEDEZ, (…) y los ciudadanos NORMAN JOSÉ JIMÉNEZ CASTRO y GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA, (…). Así se declara.

Copia simple del expediente (…) del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, contentivo de demanda de nulidad interpuesta por las ciudadanas Gladys Guillermina Salmerón y Ruth Elena Jiménez Realza contra el ciudadano Agustín Pita de Freitas. (…) esta alzada las tienen como fidedignas en tanto que no fueron impugnadas por el adversario en la oportunidad correspondiente, en consecuencia tiene por cierto que las ciudadanas GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y GLADYS RUTH ELENA JIMENEZ REALZA, demandaron la nulidad del contrato de opción a compra venta cuyo cumplimiento pretende el hoy accionante, lo cual fue declarado sin lugar en fecha 13 de mayo de 2013; empero, tal circunstancia nada prueba respecto al cumplimiento o no de los hechos controvertidos en el presente juicio. Así se declara.

Solicitud de oferta real de pago interpuesta y recibida por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 18 de julio de 2016, por el ciudadano Agustín Pita de Freitas a favor de la ciudadanas Gladys Guillermina salmerón Guevara y Ruth Elena Jiménez Realza, fundamentado en el documento de "opción de compra venta" debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009, (…) este Tribunal le confiere pleno valor (…) por lo que tiene por cierto los siguientes hechos:

1.- Que la parte aquí demandada presentó oferta real de pago y depósito por ante el Tribunal distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua.

2.- Que señala en su solicitud que "con motivo del Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, signado con el número de expediente 16169-11, y fue en la oportunidad del acto de la contestación  de  la demanda, (…)  donde las mencionadas ciudadanas aportaron la solvencia sucesoral del ciudadano.

Por su parte, el día 19 de julio de 2016 las abogadas Lourdes Escalante, Sara Callocchia y Leonela González, en el carácter de apoderadas judiciales de las demandadas de autos, consignaron escrito mediante el cual promovieron los siguientes medios probatorios:

1.- Copia simple de Certificado de solvencia del Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos del de cujus Norman José Jiménez Castro, expedido en Cagua el día 15 de marzo de 2010. (…) esta Alzada da por reproducida la valoración hecha sobre esta documental en el numeral 2 de las pruebas de la parte actora. Así se declara.

2.- Copia certificada de documento de "opción de compra venta" debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009, anotado bajo el No. 39, tomo 57 de los libros de esa oficina. (Folios 15 al 19 I pieza), este Tribunal considera que dicha prueba documental ya fue valorada en el numeral 1 de las pruebas de la parte actora, la cual se da aquí por reproducida. Así se declara.

Así pues, analizadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, pasa este Tribunal a evaluar la procedencia o no de la pretensión de la parte actora. En tal sentido, es preciso puntualizar lo siguiente:

Con relación a la petición de reposición de la causa soportada en el alegato de inexistencia del procedimiento de agotamiento de la vía administrativa, fundado en que las actuaciones que rielan a los folios 47 y 48 de la primera pieza del expediente contienen un dictamen proferido por la Superintendencia Nacional de Vivienda y Habitat en fecha 5 de octubre de 2015, donde declaró "NULO e INADMISIBLE" el procedimiento instado por el hoy accionante, conviene traer a colación el fallo proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 3 de mayo de 2019, en el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta,  seguido por la ciudadana DAMARYS MARGERY HERNÁNDEZ RAMÍREZ contra la ciudadana GLADYS ALEIDA PARRA, Exp. AA20-C-2018-000219, donde ratifica el criterio sentado por la Sala, en sentencia № 397 de fecha 22 de junio de 2016, en el cual dejó sentado lo siguiente:

"De lo anterior se observa que en los juicios por cumplimiento de contrato  de  opción  de  compra  venta,   el ordenamiento  jurídico venezolano, sólo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumple voluntariamente con su obligación,  el otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar, siendo que la ejecución forzosa en las promesas del compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría el desalojo o la perdida de la posesión o tenencia del inmueble.

Asimismo, en relación con  el trámite del procedimiento administrativo regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, específicamente en aquellos casos en los que se pretenda el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, esta Sala, mediante sentencia № 397, dictada en fecha 22 de junio de 2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente № 2015-506, estableció que:

"...De manera que considerando el hecho de que el objeto de la pretensión está dirigido a dar cumplimiento a la venta que había sido pactada previamente como actos preparatorios a una venta, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que el accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio  del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues en principio debe verificarse  si procede o no la venta definitiva, ya que de ser declarada sin lugar la pretensión, resultaría inoficioso el desalojo de la vivienda por estar ocupada por su propietario legítimo hoy vendedor del inmueble objeto de juicio…”

Aunado a lo antes expuesto, tomando en cuenta que en el presente caso ya se tramitó la doble instancia y que con esta decisión del juzgado superior, se ordena la protocolización del documento de venta definitivo, por vía de consecuencia, en este caso nace el derecho de propiedad del comprador (hoy demandante) y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplidos estos actos si el vendedor no desocupa es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes-.

De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos se desprende que: 1) previo a las demandas judiciales que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia legítima de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, deberá agotarse el procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 2) dicha norma resulta aplicable a los juicios derivados de las relaciones arrendaticias y a los juicios de otra naturaleza en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda  principal, y 3) que en los juicios de opción de compra venta mal podría exigirse el trámite previo del procedimiento administrativo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues con este tipo de pretensiones lo que se busca es la venta definitiva, es decir, una obligación de hacer, lo cual per se, no comporta la desocupación del inmueble " (Subrayado añadido)

 

En consecuencia, siendo que en el caso de marras la pretensión del demandante es el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, cuya pretensión podría ser declarada con lugar o eventualmente sin lugar, no es menester el agotamiento del procedimiento previo regulado en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, razón que hace improcedente la petición de reposición de la causa solicitada por la parte demandada y recurrente. Así se declara.

 

De la transcripción hecha de la cláusula SEGUNDA del contrato en que se fundamenta la pretensión de la parte actora, se verifica que las partes establecieron claramente que el término de duración del contrato de opción de compra venta sería inicialmente de NOVENTA (90) días continuos más TREINTA (30)   días de prórroga, los cuales se seguirían "prorrogando automáticamente por el mismo lapso de tiempo hasta tanto se haga entrega a EL FUTURO COMPRADOR de la respectiva SOLVENCIA SUCESORAL expedida por ante el SENIAT, contados a partir de la firma del presente documento (...)"

Ahora bien, de conformidad con los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil  establecen:

"Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo   1.134.-El   contrato   es   (,..)   bilateral,   cuando   se   obligan recíprocamente ".

Conviene pues traer a colación el artículo 1.167 del Código Civil que textualmente Señala:

"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello"

(…) las partes de mutuo acuerdo adicionaron la vigencia del contrato de opción a compra venta "hasta tanto se haga entrega a EL FUTURO COMPRADOR de la respectiva SOLVENCIA SUCESORAL expedida por ante el SENIAT  de manera pues que mientras dicho requisito no fuese cumplido por las FUTURAS VENDEDORAS el contrato de opción conservaba su vigencia.

Así pues, advierte esta alzada que las demandadas niegan, rechazan y contradicen "no haber entregado SOLVENCIA SUCESORAL" al hoy actor, justificándose en los siguientes alegatos: "que no hay prueba alguna que justifique dicha omisión",   "en fecha 17 de Julio  (sic) del 2.009 (sic)  introduce la documentación necesaria ante el Seniat (…) del formulario para la autoliquidación de impuestos para sucesiones, emitiendo este organismo en fecha 15 de Marzo (sic) de 2.010, el certificado de solvencia Impuesto (sic) sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos en la localidad de Cagua Estado (sic) Aragua, (…) Finalmente, sostienen que " una vez obtenida dicha solvencia se le notificó al futuro comprador de la existencia de la Misma para formular la venta ante el Registro Inmobiliario y el mismo se negó ya que no tenía aun el dinero necesario para cumplir con su obligación adquirida en la opción de compra venta (...) "

Debe pues señalar esta alzada que la obligación contraída por la parte aquí demandada conllevaba su obligación de entregarle a la parte aquí demandante la solvencia respectiva, hecho que debieron probar las demandadas de autos. Tampoco probaron de forma alguna la notificación; que afirman le hicieron al futuro comprador hoy demandante de haber obtenido la solvencia y la negativa de este excusándose "ya que no tenía aun el dinero para cumplir su obligación"; hechos que era su carga demostrar en virtud del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente consagra el deber de las partes de probar sus respectivas  afirmaciones de hechos.

Por otra parte, advierte esta superioridad que efectivamente la parte demandada consignó anexa a su contestación  el Certificado de Solvencia del Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y Demás Ramos Conexos del de cujus (…) expedido en Cagua el día 15 de marzo do 2010 (…) por (sic) manera que ello constituye prueba evidente que la parte demandada tenía en su poder la referida solvencia y al no haber probado éstas que hayan notificado en manera alguna al hoy accionante de su existencia ni que le hubiere  sido entregada a éste con anterioridad a la oportunidad de la contestación de la demanda en curso, debe declararse el incumplimiento de las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, de la cláusula SEGUNDA DEL CONTRATO de opción a compra venta objeto de la pretensión. Así se declara.

Establecido pues el incumplimiento de la parte demandada respecto a la cláusula SEGUNDA del contrato, pasa este tribunal en funciones de alzada a ponderar las demás obligaciones contraídas por las partes conforme al contrato de narras, y en tal sentido verifica lo siguiente:

Conforme la transcripción hecha de las cláusulas PRIMERA y TERCERA del contrato en que se fundamenta la presente demanda, se verifica que las partes establecieron claramente el objeto (un inmueble), el precio definitivo BOLIVARES FUERTES CUATROCIENTOS MIL (Bs.F 400.000, 00) " y el consentimiento de vender y comprar respectivamente, características éstas que son vinculantes para identificar la naturaleza del mismo -conforme a la sentencia NÎ 116 de fecha 22 de marzo de 2013, dictada en el caso de D.A.L. contra M.I.G. del R., en el que intervino como tercera la sociedad mercantil Dernier Cosmetics, S.A. Que la parte actora se comprometió a pagar el precio de la venta "en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente; previa deducción del precio de la presente. OPCIÓN DE COMPRA VENTA "; es decir CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 55.000,00). Que la parte demandada se comprometió conforme a la cláusula QUINTA a "pagar el crédito hipotecario que les fue otorgado para la adquisición del inmueble objeto de esta opción de compra venta al BANCO-de VENEZUELA antes de la protocolización de la venta definitiva, para así poder transferir la propiedad libre de gravámenes".

Equiparado pues, el contrato bajo examen a un contrato de venta puro y simple, en virtud de haber sido verificados en su conjunto el cumplimiento de los elementos necesarios para su perfección, considera esta superioridad que la pretensión del ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, debe prosperar y en consecuencia, debe condenarse a las GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ'REALZA, al cumplimiento de su obligación contraída en ocasión al contrato bajo examen; es decir, el otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Así se declara.

Ahora bien, con relación a la obligación de la parte demandante de pagar el precio restante convenido en el contrato, no puede pasar por alto esta alzada que el ciudadano AGUSTÍN PITA FREITAS intentó un procedimiento de oferta real de pago que inició por ante el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, el cual fue analizado en el capítulo V de la sentencia del tribunal a quo, donde estableció que dicho procedimiento de oferta real de pago fue remitido a su conocimiento en virtud de la "sentencia emitida por" el Tribunal Segundo de Municipio ya identificado "en fecha 22 de Mayo de 2017, en la cual decretó la Acumulación del (...) expediente №492-16 Oferta real de Pago, a la causa 11-16.169, llevado por esta instancia"; en virtud de ese conocimiento, esta alzada tiene por cierto que:

1. Agustín Pita de Freitas interpuso procedimiento de oferta real a los fines de dar cumplimiento a una "obligación derivada [del] contrato de opción de compra venta, asentada por ante la Notaría Pública de Cagua, Municipio Sucre del estado Aragua, de fecha 03 de Marzo de 2009 (…)  a las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y MARIA EULOGIA REALZA (...) (…) la segunda en nombre y representación de RUTH ELENA JIMENEZ REALZA, (…) por el monto de CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 172.500,00), en beneficio de RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA y CIENTO SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 172.500,00), en beneficio de GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA".

2. Al momento de de trasladarse a la dirección de las oferidas, éstas se negaron a recibir tal pago.

3. Que la parte oferente solicitó consignar cheque por "un único monto de la oferta a nombre del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Lamas de la Circunscripción Judicial del estado Aragua por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000)."

Sin embargo, advierte este juzgador que no consta en autos que haya sido dictada sentencia definitivamente firme en ese procedimiento de oferta real de pago; por lo tanto, ante la ausencia de certeza de esa circunstancia, es imposible establecer que haya sido declarada válida o no la oferta y el depósito bajo análisis, y por tanto imposible considerar liberado al demandante de su obligación.

En consecuencia, a los fines de la ejecución del presente fallo, deberá el Demandante de ser el caso, consignar copia certificada del procedimiento de oferta real de pago definitivamente firme que haya declarado válida la oferta y el depósito; y en caso contrario, deberá consignar cheque de gerencia por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00) a favor de las demandadas, correspondientes al monto restante para el total cumplimiento de su obligación contraída en ocasión a la cláusula TERCERA del contrato.  Así se declara.

Respecto al alegato del apelante en sus informes referido al  "AVISO PÚBLICO DE VENTA DEL INMUEBLE" que empleó su contraria para "obtener la medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar", quien aquí decide observa que la autonomía del proceso cautelar implica que cualquier controversia o inconformidad suscitada en ocasión al decreto de una medida debe ser delatado y decidido en el curso del mismo, a través de la oposición   contenida en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil y de ser contraria a su pretendido interés aún tiene  la vía de la apelación contra el articuló 603 del Código de Procedimiento Civil; por lo tanto, esta Alzada no puede emitir pronunciamiento alguno respecto al Procedimiento cautelar. Así se declara.

Finalmente, respecto de la petición de la parte demandante contenida en el particular TERCERO de la reforma de su libelo, referida al pago de cien mil Bolívares (Bs. 100.000) por concepto de indemnización de daños y perjuicios, justificados en unos gastos de documentación y honorarios profesionales derivados del incumplimiento de las futuras vendedoras. No obstante, advierte esta alzada que el actor no probó la ocurrencia del daño que afirmó, razón por la que es a todas luces improcedente su pretensión subsidiaria de indemnización de daños y perjuicios. Así se declara.

En consecuencia, se modifica el fallo proferido por el a quo en fecha 1 de noviembre de 2017, solo en lo que respecta a la improcedencia de la indemnización por daños y perjuicios.

(…omissis…)

 

 Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho anteriormente mencionadas, este Tribunal Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, (…) declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON ¡LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada Lourdes Escalante, ya identificada, en carácter de moderada judicial de la parte demandada, ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, (…) contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, en fecha 1 de noviembre de 2017. SEGUNDO: SE MODIFICA en los términos aquí establecidos la sentencia recurrida dictada por el juzgado a quo ya identificado. En consecuencia: TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, (…) contra las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA (….).

CUARTO: IMPROCEDENTE la indemnización de daños y perjuicios demandada subsidiariamente por la parte demandante.

QUINTO: Conforme a la cláusula quinta del contrato suscrito por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009, anotado bajo el No. 39, tomo 57 de los libros de esa oficina, se ordena que las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, paguen dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se le otorgue, la hipoteca que pesa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno integrada signada con los Nros. Q-14 y Q-15 y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa, sector 06, agrupamiento "Q", No. Catastral 04-06-01-26-18-71, Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del estado Aragua. SEXTO: Una vez solvente en el pago de toaos los impuestos, servicios públicos y privados, así como libre de todo gravamen como se encuentre el inmueble constituido por una parcela de terreno integrada signada con los Nros. Q-14 y Q-15 y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa, sector 06, agrupamiento "Q", No. Catastral 04-06-01-26-18-71, Jurisdicción del Municipio .Autónomo Sucre del estado Aragua, plenamente identificado anteriormente, se ordena que dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue, el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, ya identificado, suscriba junto con las ciudadanas GLADYS  GUILLERMINA  SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMENEZ REALZA, también ya identificadas, el documento público definitivo de compra venta del inmueble anteriormente detallado con el objeto de que cumpla con la tradición legal del mismo AGUSTÍN   PITA DE FREITAS, deberá acreditar el pago de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00), suma de dinero (…) que le resta por pagar según la cláusula tercera del contrato suscrito por  la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009 (…) [ya sea mediante la asignación de la sentencia definitiva dictaba en el procedimiento de oferta real de pago o con la consignación de un cheque de gerencia a favor de las demandadas, (…). SÉPTIMO: Si las demandadas no cumplen con las obligaciones señaladas en los particulares que anteceden, este tribunal autoriza al ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, (…) para que pague el monto correspondiente a los gravámenes que pesan re el inmueble arriba identificado y demás obligaciones concernientes a él, debiendo acreditar en autos dichos pagos mediante facturas legalmente emitidas con objeto de que las cantidades pagadas sean deducidas a los TRESCIENTOS ARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00) que le restan por cancelar para la compra del inmueble. OCTAVO: Si las demandadas no cumplen voluntariamente con lo aquí ordenado, el demandante deberá acreditar en el expediente el pago de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00), suma de dinero ésta es la que le resta por pagar según la cláusula tercera del contrato suscrito por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009, (…)[ya sea mediante la asignación de la sentencia definitiva dictada en el procedimiento de oferta real de pago o con la consignación de un cheque de gerencia a favor de las demandas, (…) o de ser el caso, la cantidad correspondiente luego de deducidos los montos relativos al posible pago (…) de las obligaciones concernientes al inmueble objeto de la presente demanda, esta sentencia   conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, servirá como documento de propiedad a favor del demandante, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno integrada con los Nos. Q-14 y Q-15 y la casa quinta sobre ella construida ubicada en la Urbanización Corinsa, (…) NOVENO; No hay condenatoria en costas, de conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. DÉCIMO: Notifíquese a las partes de la presente decisión. Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en Maracay a los catorce (14) días del mes de agosto de 2019.”

 

III

DE LA COMPETENCIA

Ante las consideraciones expuestas, esta Sala debe determinar su competencia jurisdiccional para conocer la presente solicitud de revisión, y al respecto observa, que conforme lo establece el numeral 10 del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Sala Constitucional tiene atribuida la potestad de “(…) revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva (…)”.

Por su parte, el legislador consagró la potestad de revisión en el artículo 25 numerales 10 y 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, los cuales disponen: 

“Artículo 25. Son competencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia: (…)

10. Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales.

11. Revisar las sentencias dictadas por las otras Salas que se subsuman en los supuestos que señala el numeral anterior, así como la violación de principios jurídicos fundamentales que estén contenidos en la Constitución de la República, tratados, pactos o convenios internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República, o cuando incurran en violaciones de derechos constitucionales”. 

 

Asimismo, en el fallo n.° 93 del 6 de febrero de 2001, caso: “Corpoturismo”, esta Sala determinó su potestad extraordinaria, excepcional, restringida y discrecional, de revisar las siguientes decisiones judiciales: 

“(…) 1. Las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional de cualquier carácter, dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia y por cualquier juzgado o tribunal del país.

2. Las sentencias definitivamente firmes de control expreso de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República o las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia.

3. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país apartándose u obviando expresa o tácitamente alguna interpretación de la Constitución contenida en alguna sentencia dictada por esta Sala con anterioridad al fallo impugnado, realizando un errado control de constitucionalidad al aplicar indebidamente la norma constitucional.

4. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala, en un error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional. En estos casos hay también un errado control constitucional (…)”.

 

Ahora bien, por cuanto en el caso de autos, se pidió la revisión de la sentencia dictada, el 14 de agosto de 2019, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, esta Sala declara su competencia para el conocimiento de la misma, conforme lo supra expuesto. Así se declara.

 

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso de autos, el solicitante pretende la revisión de la  sentencia dictada, el 14 de agosto de 2019, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, que declaró entre otros pronunciamientos lo siguiente; “Parcialmente con lugar el recurso de apelación interpuesto por (…) la parte demandada, ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, (…) contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, en fecha 1 de noviembre de 2017 (…) PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, (…) contra las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA;(…) (…) se ordena que las ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNEZ REALZA, paguen dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se le otorgue, la hipoteca que pesa sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la Urbanización Corinsa (…) Jurisdicción del Municipio Autónomo Sucre del estado Aragua. SEXTO: Una vez solvente en el pago de todos los impuestos, servicios públicos y privados, así como libre de todo gravamen como se encuentre el inmueble (…) se ordena que dentro del lapso de cumplimiento voluntario que se otorgue, el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, ya identificado, suscriba junto con los ciudadanas GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA y RUTH ELENA JIMÉNES REALZA, también ya identificadas, el documento público definitivo de compra venta del inmueble anteriormente detallado con el objeto de que cumpla con la tradición legal del mismo. Oportunidad en la cual, el ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS, deberá acreditar el pago de TRESCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 345.000,00), suma de dinero ésta que es la que le resta por pagar según la cláusula tercera del contrato suscrito por ante la Notaría Pública de Cagua, estado Aragua, en fecha 13 de marzo de 2009, (…)SÉPTIMO: Si las demandados no cumplen con las obligaciones señaladas en los particulares que anteceden, este Tribunal autoriza al ciudadano AGUSTÍN PITA DE FREITAS (…) para que pague el monto correspondiente a los gravámenes que pesan sobre el inmueble arriba identificado y demás obligaciones concernientes a él, debiendo acreditar en autos dichos pagos mediante facturas legalmente emitidas (…)”

 

Ahora bien, en el presente caso, el recurrente ha alegado que la sentencia impugnada presuntamente le ha cercenado su derecho constitucional a la defensa y a la tutela judicial efectiva “…por no haberse decretado el primero la inadmisión de la demanda y el segundo por no haber decretado la reposición de la causa al estado de inadmisibilidad de esa demanda, y en su lugar violado el principio de expectativa plausible o confianza legítima y contraviniendo normas de rango constitucional como lo son los artículos 26 y 49.1, además del 257 de nuestra Carta Magna, [ya que] procedieron a declarar con lugar la demanda y a declarar parcialmente con lugar el recurso de apelación, sin observar (…) ni corregir las violaciones constitucionales denunciadas…”

Con relación a los alegatos expuestos por la accionante sobre la presunta vulneración del derecho a la defensa y la tutela judicial efectiva precisa esta Sala traer a colación el criterio reiterado expuesto en sentencia  n. º 1.340 del 25 de junio de 2002, en la cual se  señaló:

 “(...) el agravio o lesión al derecho a la defensa y a la garantía del debido proceso lo causa la evasión en cuanto al pronunciamiento correcto u omisión de pronunciamiento o ausencia de decisión conforme al recurso ejercido por la parte, lo que da lugar a una incongruencia entre -lo peticionado- la actuación requerida del órgano jurisdiccional y la producida por éste, que originó una conducta lesiva en el sentenciador, quien estando obligado a decidir de acuerdo con lo solicitado, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia (artículo 243, numeral 5, del Código de Procedimiento Civil), procedió a declarar algo distinto a lo reglado en la ley”.

 

Por otra parte, resulta importante mencionar lo declarado en sentencia n.° 1.893 del 12 de agosto de 2002, de esta Sala Constitucional  (caso: “Carlos Miguel Vaamonde Sojo”), en la cual se estableció que el derecho a la tutela judicial eficaz comprende el derecho a la obtención de una sentencia motivada, razonable y congruente, al efecto, dispuso:

“(…) Esta Sala ha señalado que en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela se prevé un conjunto de garantías procesales que sintetizan lo que constituye el debido proceso en un Estado de Derecho y de Justicia. Dentro de esas garantías procesales se encuentra la referida a la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 de la Constitución, la cual tiene un contenido complejo, que se manifiesta, entre otros, en el derecho a obtener una sentencia fundada en Derecho que ponga fin al proceso. Este contenido del derecho a la tutela judicial efectiva, se compone de dos (2) exigencias: 1) que las sentencias sean motivadas, y 2) que sean congruentes. De manera que una sentencia inmotivada no puede considerarse fundada en derecho, siendo lesiva del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (Vid. Sentencia del 16 de octubre de 2001, caso: Luisa Elena Belisario de Osorio) (…)”.

 

 En atención a los referidos criterios jurisprudenciales, queda claro que la tutela judicial efectiva se considera un derecho amplio que implica no sólo el acceso a la justicia y a obtener una decisión razonada y justa sino que comprende e incluye las garantías constitucionales procesales. En este sentido, se advierte que el juez competente al momento de decidir la pretensión interpuesta debe pronunciarse respecto a todos los alegatos formulados por las partes, así como los elementos probatorios que se encuentren en el expediente, so pena de vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva de las partes. Considerando lo precedentemente expuesto, sobre la presunta violación a la tutela judicial efectiva y a la defensa, esta Sala observa que la sentencia objeto del presente análisis en sus consideraciones para decidir, planteó lo siguiente:

Con relación a la petición de reposición de la causa soportada en el alegato de inexistencia del procedimiento de agotamiento de la vía administrativa, fundado en que las actuaciones del expediente contienen un dictamen proferido por la Superintendencia Nacional de Vivienda y Habitat en fecha 5 de octubre de 2015, donde declaró "NULO e INADMISIBLE" el procedimiento instado por el hoy accionante, conviene traer a colación el fallo proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 3 de mayo de 2019, en el juicio de cumplimiento de contrato de opción de compra venta,  seguido por la ciudadana DAMARYS MARGERY HERNÁNDEZ RAMÍREZ contra la ciudadana GLADYS ALEIDA PARRA, Exp. AA20-C-2018-000219, donde ratifica el criterio sentado por la Sala, en sentencia № 397 de fecha 22 de junio de 2016, en el cual dejó sentado lo siguiente:

"De lo anterior se observa que en los juicios por cumplimiento de contrato  de  opción  de  compra  venta,   el ordenamiento  jurídico venezolano, sólo atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumple voluntariamente con su obligación,  el otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar, siendo que la ejecución forzosa en las promesas del compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría el desalojo o la perdida de la posesión o tenencia del inmueble.”

Asimismo, en relación con  el trámite del procedimiento administrativo regulado por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, específicamente en aquellos casos en los que se pretenda el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, esta Sala, mediante sentencia № 397, dictada en fecha 22 de junio de 2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente № 2015-506 que señaló:

"...De manera que considerando el hecho de que el objeto de la pretensión está dirigido a dar cumplimiento a la venta que había sido pactada previamente como actos preparatorios a una venta, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que el accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio  del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues en principio debe verificarse  si procede o no la venta definitiva, ya que de ser declarada sin lugar la pretensión, resultaría inoficioso el desalojo de la vivienda por estar ocupada por su propietario legítimo hoy vendedor del inmueble objeto de juicio…”

 

De las consideraciones expuestas, esta Sala observa que el ad quem no incurrió en los vicios alegados  y que no fueron  transgredidos los derechos constitucionales que conforman  las argumentaciones de la solicitante, toda vez, que el tribunal de alzada en su sentencia se pronunció de forma pormenorizada sobre todos los alegatos de hecho y de derecho planteados en el iter procesal.

 

Por otra parte,  dentro de las afirmaciones contentivas del escrito de revisión, la solicitante señala que presuntamente fue vulnerado “el principio de expectativa plausible o confianza legítima” y al respecto, señala:

Que,  “…la Sala Constitucional al establecer su doctrina en la sentencia No. 1317 del 03-08-11, donde se ordena a los órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de los conflictos intersubjetivos que impliquen desahucio, hostigamiento u otras amenazas de aquellos inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, tanto el previo a la acción judicial o administrativa, como el contemplado para la ejecución de los desalojos. Criterio este ratificado en dicha Sala Constitucional en la sentencia de amparo No. 876 del 21-10-16 y que este criterio anterior fue modificado con posterioridad por la Sala Civil, concretamente en fecha 22 de junio de 2016, con la sentencia No. 397, en la cual se expuso que cuando se trata de acciones de cumplimiento de contrato el quid del asunto está configurado por una obligación de hacer como lo es el otorgamiento del instrumento que contenga el contrato de compra venta, y no el desalojo del inmueble, con el argumento que con el otorgamiento del instrumento de propiedad se cumple con la tradición legal de los bienes inmuebles…”(subrayado propio)

En este contexto, esta Sala señala lo expuesto en sentencia (s. S.C. núm. 401 del 19 de marzo de 2004 y s. SC N° 190 del 9/03/2009) en relación con el principio de confianza legítima y expectativa plausible ha dictaminado lo siguiente:

“En sentencia n° 956/2001 del 1º de junio, caso: Fran Valero González y Milena Portillo Manosalva de Valero, que aquí se reitera, esta Sala señaló:

‘La expectativa legítima es relevante para el proceso. Ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata de usos que no son contrarios a derecho’.

Con la anterior afirmación, la Sala le dio valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares.”

 

Sobre los criterios descritos anteriormente, se aduce que los cambios jurisprudenciales  ocurren cuando el Tribunal altera de forma implícita o explícita la doctrina o criterios que ya han sido establecidos con anterioridad, no obstante, es necesario precisar que no todo abandono de un criterio anterior presupone un cambio del mismo y en el caso sub examine el criterio aplicado sólo especifíca o limita el tipo de contratos o relaciones jurídicas para las cuales es indispensable agotar “los procedimientos previstos en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”, por lo que hay que tomar en cuenta que para el asunto que nos ocupa, hasta tanto no se concrete y protocolice el documento de venta definitivo, no ha nacido el derecho del nuevo propietario de solicitar la desocupación del inmueble.   Es así como, en relación a lo señalado por la accionante, es menester para esta Sala hacer referencia a las consideraciones realizadas por  el ad quem en las cuales expuso:

Aunado a lo antes expuesto, tomando en cuenta que en el presente caso ya se tramitó la doble instancia y que con esta decisión del juzgado superior, se ordena la protocolización del documento de venta definitivo, por vía de consecuencia, en este caso nace el derecho de propiedad del comprador (hoy demandante) y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplidos estos actos si el vendedor no desocupa es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes-.(Subrayado propio)

De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos se desprende que: 1) previo a las demandas judiciales que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia legítima de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, deberá agotarse el procedimiento administrativo regulado en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas; 2) dicha norma resulta aplicable a los juicios derivados de las relaciones arrendaticias y a los juicios de otra naturaleza en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda  principal, y 3) que en los juicios de opción de compra venta mal podría exigirse el trámite previo del procedimiento administrativo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues con este tipo de pretensiones lo que se busca es la venta definitiva, es decir, una obligación de hacer, lo cual per se, no comporta la desocupación del inmueble " (Subrayado añadido)

 

En consecuencia, siendo que en el caso de marras la pretensión del demandante es el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, cuya pretensión podría ser declarada con lugar o eventualmente sin lugar, no es menester el agotamiento del procedimiento previo regulado en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, razón que hace improcedente la petición de reposición de la causa solicitada por la parte demandada y recurrente. Así se declara.

Establecido lo anterior,  esta Sala observa que indefectiblemente en el caso de autos se trata del cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, por lo que tal como lo adujo el Ad quem “mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que el accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio  del Poder Popular en materia de Vivienda y Habitat, pues en principio debe verificarse  si procede o no la venta definitiva.”

Finalmente, con fundamento a todo lo expuesto anteriormente, respecto a la pretensión de revisión de la sentencia dictada, el 14 de agosto de 2019, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, esta Sala considera necesario destacar el criterio sostenido en sentencia del 2 de marzo de 2000 (caso: “Francia Josefina Rondón Astor”), ratificado en el fallo del 13 de julio de 2000 (caso: “Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización Miranda”), conforme al cual la discrecionalidad que se atribuye a la facultad de revisión constitucional, no debe ser entendida como una nueva instancia y, por tanto, la solicitud en cuestión se admitirá sólo a los fines de preservar la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales o cuando exista una deliberada violación de preceptos de ese rango, lo cual será analizado por esta Sala, siendo siempre facultativo de ésta, su procedencia.

 

Por otra parte, esta Sala ha sostenido en casos anteriores que la labor tuitiva del Texto Constitucional mediante la revisión extraordinaria de sentencias no se cristaliza de forma similar a la establecida para los recursos de gravamen o impugnación, diseñados para cuestionar la sentencia, para ese entonces, definitiva.

 

Antes bien, el hecho configurador de la revisión extraordinaria no es el mero perjuicio, sino que, además, se verifique un desconocimiento absoluto de algún precedente dictado por esta Sala, la indebida aplicación de una norma constitucional, un error grotesco en su interpretación o, sencillamente, su falta de aplicación, lo cual se justifica en el hecho de que en los recursos de gravamen o de impugnación  existe una presunción de que los jueces en su actividad jurisdiccional, actúan como garantes primigenios de la Carta Magna. De tal manera que, sólo cuando esa presunción  logra ser desvirtuada es que procede, la revisión de la sentencia (Vid. Sentencia de la Sala N° 2.957 del 14 de diciembre de 2004, caso: “Margarita de Jesús Ramírez”).

 

Por ello, no es admisible que  la revisión de sentencias definitivamente firmes se utilice como subrogado de los medios o recursos de impugnación o gravamen, o que se utilice como medio procesal para el replanteamiento y juzgamiento del mérito de lo debatido y decidido de forma  definitivamente firme, como si se tratase de un nuevo grado de jurisdicción.

En este contexto, esta Sala Constitucional advierte que las declaraciones argumentadas por la solicitante, no encuadran en alguno de los supuestos que fueron dispuestos para la procedencia de la solicitud de revisión; pues sólo pretende, mediante  este  mecanismo  de  protección  constitucional, el cuestionamiento de un acto de juzgamiento que acertadamente fue sometido al proceso judicial correspondiente. Por tanto esta Sala considera que la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua se encuentra ajustada a Derecho y no cercena ninguno de los derechos y garantías constitucionales en los cuales  se fundamentó la presente solicitud de revisión.

Con base  en todo lo expuesto y en virtud de que esta Sala considera que la revisión que se pretendió no contribuiría con la uniformidad jurisprudencial, además de que dicho veredicto no se subsume en ninguno de los supuestos de procedencia que, previa y reiteradamente, ha fijado esta Sala, debe declararse  NO HA LUGAR  la revisión constitucional que fue solicitada. Así se decide.

            Finalmente, en relación a la solicitud de la medida cautelar innominada “consistente en que se paralice la ejecución voluntaria y/o forzosa de la sentencia dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua.”, considerando la declaratoria anterior, resulta inoficioso para esta Sala pronunciarse al respecto. Así se decide.

V

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara:

 

PRIMERO.- COMPETENTE para el conocimiento de la solicitud de revisión constitucional presentada.  

 

SEGUNDO.- NO HA LUGAR  la solicitud de revisión presentada por el abogado Santos Cardozo Arévalo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 17.507, actuando en su condición de apoderado judicial de la ciudadana  GLADYS GUILLERMINA SALMERÓN GUEVARA, titular de la cédula de identidad V-5.910.528, de la sentencia dictada, el 14 de agosto de 2019, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial estado Aragua.

Publíquese, regístrese y cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 15 días del mes de diciembre de dos mil veintidós (2022). Años: 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

 

 

La Presidenta,

 

 

 

GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO

 

La Vicepresidenta,

 

 

 

LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON

 

Los Magistrados,

 

 

 

LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS

 

 

 

TANIA D’AMELIO CARDIET

 

 

 

MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET

                             (Ponente)

 

El Secretario,

 

 

 

CARLOS ARTURO GARCÍA USECHE

 

21-0281

MAVG.