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SALA CONSTITUCIONAL
Magistrado-Ponente: FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
El 27 de mayo de 2014, compareció ante esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el abogado Asdrúbal Salazar Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°3.430, actuando como Administrador de la sociedad mercantil SALAZAR RUSSIAN & CIA C.A., inscrita ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal, hoy Distrito Capital y Estado Miranda, el 4 de diciembre de 1989, bajo el N° 13, tomo 65-A-Pro.,y solicitó la revisión de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 22 de marzo de 2013, que declaró con lugar la demanda que, por cobro de bolívares intentó la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles, y sin lugar el recurso de apelación interpuesto contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la misma Circunscripción Judicial , el 28 de junio de 2012.
El 28 de mayo de 2014, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado Doctor Francisco A. Carrasquero López.
Efectuado el análisis del caso, esta Sala para decidir pasa a hacer las siguientes consideraciones:
I
Que en la oportunidad de contestar la demanda, la negó y rechazó con fundamento en que los recibos y facturas de supuestos condominios no hacían prueba en contra de su representada, por cuanto no estaban dirigidos a ella, no figura la indicación del apartamento propiedad de la demandada y no fueron entregados como corresponde en la dirección del inmueble. No obstante, la sentencia recurrida no efectuó algún pronunciamiento, con lo cual, incurrió en incongruencia omisiva que hace nula la sentencia, a la vez que vulneró el debido proceso, el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva.
Que, de igual modo, el fallo objetado incurrió en incongruencia omisiva respecto al desconocimiento de las facturas presentadas por la parte actora y respecto a la defensa de prescripción de las cantidades demandadas y sus intereses, ya que éste desvió el alcance de la disposición contenida en el artículo 1.980 del Código Civil, atribuyéndole aplicabilidad a los juicios de arrendamiento, cuando el mismo abarca la situación de autos, o sea, la del cobro de bolívares representado en “pseudas” cuotas de condominio.
Que el fallo recurrido, al considerar que el lapso de prescripción aplicable al caso de autos es el contenido en el artículo 1.977 del Código Civil, por tratarse de una obligación derivada de un derecho real, incurrió en una triple violación de la tutela judicial efectiva de su representada por desviar el alcance de la aplicación del artículo 1.980 ejusdem, limitándolo a los juicios de arrendamiento, cuando el mismo contempla tres supuestos de hecho distintos, entre los cuales figuran las obligaciones que deben pagarse por años o por plazos periódicos más cortos.
Que, en adición a lo anterior, solicitaron se declaren ilegales los intereses reclamados por la accionante, por carecer la tasa solicitada de sustento legal que lo justifique, lo cual, según alega la accionante tampoco fue resuelto conforme lo alegado y probado, toda vez que se limitó a acordar las tasas de interés demandadas sin considerar los alegatos de que los mismos no habían sido consentidos por su representada.
Que igualmente denunció ante el tribunal de alzada que la sentencia de primera instancia que acordó la indexación de las cantidades condenadas a pagar y ordenó una experticia complementaria del fallo, no dio a los expertos ningún parámetro dentro de los cuales debían practicar la experticia. Que sobre tal denuncia tampoco se pronunció el juzgado superior, con lo cual igualmente incurrió en el vicio de incongruencia omisiva.
Por último, solicitó medida cautelar de suspensión de los efectos del acto impugnado, es decir, la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el 2 de marzo de 2013.
II
El fallo cuya revisión se pide fue dictado, el 22 de marzo de 2013, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, mercantil, Tránsito Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuya motivación al declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la parte peticionante de la revisión, fue la siguiente:
“…SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició esta causa en virtud de la demanda introducida el 26 de mayo del 2010 ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, por el abogado ENRIQUE PEÑA, actuando como apoderado judicial de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES contra la sociedad mercantil SALAZAR-RUSSIAN & CIA.
Alegó la parte actora como hechos relevantes, los siguientes: Manifiesta que el inmueble objeto del presente juicio es propiedad de la parte demandada, y fue adquirido en el año 1997, a través de su Administrador ASDRUBAL SALAZAR HERNÁNDEZ, siendo el caso que a pesar de todas las gestiones de cobro efectuadas tanto por las Juntas de Condominio elegidas durante la última década como por la ADMINISTRADORA, y aun cuando el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como la cláusula décima del Documento de Condominio, establecen el deber ineludible de los propietarios del apartamento de contribuir con los gastos comunes en proporción a su cuota de participación en el presente caso (1,032308%), sobre las cargas y beneficios de la comunidad, en los términos expresados en el artículo 7 de la aludida ley, y la demandada no ha cumplido con su obligación de pagar las 117 liquidaciones, planillas o facturas de condominio correspondientes al inmueble que le fueron pasadas a la administradora mensualmente desde agosto de 2000 hasta abril de 2.010, las cuales se acompañan con los Nros. 11 al 127 en originales constante de ciento diecisiete (117) folios útiles en su totalidad, debidamente firmadas y selladas por HABITARE ADMINISTRADORA C.A., desde agosto del 2000 hasta junio de 2002 y LA ADMINISTRADORA desde julio de 2.002 hasta abril de 2.010, ascienden a la cantidad global de CUARENTA Y UN MIL CIENTO VEINTIDOS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.F.41.122,61), incumpliendo en forma clara y notoria con los deberes asumidos en franca violación al postulado contenido en las normas antes citadas.
Que resulta necesario aclarar que en realidad la demandada adeuda una cantidad mayor a la antes determinada, lo cual se desprende del recibo correspondiente al mes de agosto de 2000, pero en acatamiento a las disposiciones atinentes a la prescripción de la vía ejecutiva, únicamente será reclamado el importe y los intereses moratorios de los últimos diez (10) años, igualmente la demandada debería sufragar lo referente al consumo de agua y cuotas extraordinarias o especiales, más los intereses de mora respectivos, pero que su exigencia sería incompatible con el presente procedimiento ejecutivo al haber sido cargadas en los recibos como gastos comunes.
Que a tenor de lo normado por los artículos 1.177 y 1.746 del Código Civil y vista la estipulación expresa contenida en los recibos emitidos por la administradora referente a que ‘…LA MORA EN EL PAGO CAUSARA INTERESES DEL UNO POR CIENTO (1%) MENSUAL…’, la demandada debe cancelar los intereses moratorios derivados del incumplimiento de su obligación, los cuales serán calculados a la tasa del 3% anual desde agosto de 2000, hasta junio de 2002, motivado a que los recibos expedidos por HABITARE ADMINISTRADORA C.A, durante dicho periodo no establecen nada con respecto a los intereses, y del 12% anual desde julio de 2002, en adelante, en virtud de que los recibos emitidos por LA ADMINISTRADORA pautan expresamente que la mora en el pago causara intereses del 1% mensual.
Que con el objeto de restituir el equilibrio económico de LA COMUNIDAD por la innegable disminución del poder adquisitivo en armonía con la doctrina jurisprudencial emanada del Tribunal Supremo de Justicia, solicita que a través de experticia complementaria del fallo sea computada la corrección monetaria del monto global libelado de BS.F. 56.937,10; (Bs.F. 41.122,61 + Bs.F. 15.814,49); más el monto de las facturas o recibos de condominio que se sigan causando en base al Índice de Precios al Consumidor, determinado por el Banco Central de Venezuela, desde el 27 de mayo de 2010 hasta la fecha en que se verifique el pago respectivo.
LA DEMANDADA esta en la obligación de pagarle a la COMUNIDAD la cantidad total de QUINCE MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.F.15.814,49), por concepto de intereses moratorios causados desde el 01 de septiembre de 2000 hasta la fecha de presentación de la demanda es decir el 26 de mayo de 2010, calculados sin incurrir en anatocismo a la rata del 3% anual (base 365 días) desde el 01 de septiembre de 2000 hasta el 31 de junio de 2002, y del 12% anual (base 365 días) desde el 01 de julio de 2002, hasta el 26 de mayo de 2010…’ (Copia textual).
Como fundamentos de derecho, invocaron los artículos 630 y siguientes del
Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos
7, 11, 12, 13, 14, 15 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, 1.264, 12.69,
1.277, 1.746 y 1.977 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo anterior expuesto el abogado ENRIQUE PEÑA RODRIGO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, demandó por Cobro de Bolívares a la referida sociedad mercantil Salazar-Russian & CIA, C.A., para que pagara o en su defecto a ello fuera condenada, a pagar las siguientes cantidades:
‘…PRIMERO: En cancelar la cantidad de CUARENTA Y UN MIL CIENTO VEINTIDOS BOLÍVARES
CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS Bs.F. 41.122,61, por concepto de los recibos de
condominio insolutos correspondientes al periodo comprendido entre agosto de
2000 y abril de 2.010, ambos meses inclusive.
SEGUNDO: En pagar la contribución que le corresponde en los gastos comunes que se sigan causando a partir del mes de mayo de 2.010 inclusive, en proporción al porcentaje que le corresponde; cuyos recibos serán aportados durante el transcurso del presente procedimiento, en la medida en que se vayan causando.
TERCERO: En cancelar la cantidad de QUINCE MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.F.15.814,49), por concepto de intereses moratorios a la tasa del 3% anual desde el 01 de septiembre de 2000 hasta el 30 de junio de 2002, y del 12% anual desde el 01 de julio de 2002 hasta el 26 de mayo de 2010.
CUARTO: En pagar la indexación o corrección monetaria que arroje la experticia complementaria del fallo.
QUINTO: En sufragar las costas y costos del presente proceso, incluyendo los honorarios profesionales de abogado…’ (Copia textual).
La demanda fue estimada en la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 56.937.10).
En fecha 3 de junio del 2010, fue admitida la demanda, previa la verificación
de los documentos fundamentales de la pretensión, ordenando el emplazamiento de
la parte accionada por los trámites del procedimiento ordinario.
En fecha 14 de Junio de 2010, compareció la representación de la parte actora y consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa, la secretaria del Tribunal ad quo en fecha 17 de Junio de 2010, dejó constancia de haber librado la respectiva compulsa.
Omissis…
En fecha 25 de Octubre de 2011, compareció la representación judicial de la parte demandada, abogado ADOLFO ORTEGA y procedió a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos: Opuso la cuestión previa establecida en el artículo 346 ordinal 3º del citado Código de Procedimiento Civil.
Señaló
que el abogado que suscribe el libelo de la demanda se atribuyó carácter de
apoderado judicial de la COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL
LOS GIRASOLES, conforme lo sostiene el instrumento poder. Y que de la lectura
de la nota de autenticación del instrumento poder citado, que corre inserto a
los folios 15 al 17 del presente expediente se observó que éste solo dejó
constancia de haber tenido a su vista en el momento del otorgamiento: 1) El
Acta Constitutiva de la administradora actual, C.G., C.A. y 2) El contrato de
administración de fecha 1 de agosto del 2002; sin dejar constancia de haber
tenido a su vista: El libro de actas de asamblea donde consta el nombramiento
del administrador y de los miembros de la junta de condominio, así como
tampoco. El libro de acuerdos de dicha junta, donde conste que autorizó al
administrador apara nombrar apoderado y entablar juicio contra el
copropietario.
Así pues, de ello concluyó la parte demandada, que el abogado que se presentó
como apoderado de la parte actora no tenía la representación que se le
atribuye, toda vez que según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal,
el administrador para conferir poder para los asuntos concernientes a la
administración de las cosas comunes debe estar autorizado por la junta de
condominio.
Posteriormente,
en fecha 09 de Noviembre de 2011, compareció la representación de la parte
demandada y consignó escrito de contestación a la demanda, en el cual adujo lo
siguiente: En primer lugar negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como
en el derecho la demanda interpuesta contra su representada toda vez, que a su
decir, las facturas y recibos de condominio que acompañan a la demanda, no
hacen prueba contra su mandante por no estar dirigidas a ella y porque además
de no haber identificado el inmueble, aseguró que dichas facturas jamás fueron
entregadas como corresponde y estuvo ocupado por un periodo largo de tiempo,
sirviendo de centro de operaciones para los trabajos de condominios del
edificio, comprometiéndose la junta de condominio a cubrir los gastos por los
deterioros causados en virtud de tal ocupación.
En fecha 25 de Noviembre de 2011, compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 30 de Noviembre de 2011, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito de promoción de pruebas.
En
fecha 30 de Noviembre de 2011, el Tribunal a quo dictó auto mediante el cual,
dejó constancia que se colocaron en resguardo por ante la Secretaría del
Tribunal, escritos de pruebas presentados por la parte demandada y por la parte
actora, en fecha 25 de Noviembre de 2011 y 30 de Noviembre de 2011,
respectivamente.
Omissis…
Lo anterior constituye una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.
MOTIVOS PARA DECIDIR
Precisado lo anterior, toca ahora examinar la cuestión de fondo, a lo cual se procede a continuación.
De las actas procesales se desprende, específicamente en documento compra venta de fecha 22 de mayo de 1997, el cual riela a los folios 83 al 89 del presente expediente, que el inmueble objeto del litigio, constituido por un apartamento identificado con las letras PH, ubicado en la torre B, del Conjunto Residencial Los Girasoles, calle B, Urbanización Guaicay del Municipio Baruta, Estado Miranda, fue adquirido en esa misma fecha por la parte demandada, firma mercantil SALAZAR-RUSSIAN & CIA, C.A, representada en ese acto por su administrador ciudadano ASDRUBAL SALAZAR HERNÁNDEZ, así pues, tal documento se toma como fidedigno y a su vez le otorga esta alzada pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público legalmente reconocido. Y así se establece.
Adujó la parte actora en el escrito libelar que la demandada no ha cumplido con la obligación de pagar las 117 liquidaciones, planillas o facturas de condominio correspondientes a EL INMUEBLE que le fueron pasadas por las administradoras mensualmente desde agosto de 2000 hasta abril de 2010. Dichas facturas fueron consignadas en original y se encuentran debidamente firmadas y selladas por HABITARE ADMINISTRADORA, C.A (desde agosto del 2000 a junio de 2002) y por la ADMINISTRADORA ACTUAL (desde julio del 2002 hasta abril de 2010) tal y como consta en los folios 90 al 206 del presente expediente.
No obstante lo anterior, la representación judicial de la parte demandada procedió a desconocer y a impugnar las facturas in comento, fundamentándose en que las mismas no estaban dirigidas a ella, sin embargo, considera esta alzada, que dicho desconocimiento no exime al propietario de la obligación de cumplir con la carga de pagar las facturas de condominio, dado a que la legislación es conteste al reconocer la obligación de los propietarios de contribuir con los gastos comunes, y así lo establece el artículo 12 de la Ley de propiedad horizontal. El cual reza lo siguiente:
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el artículo 7°, le hayan sido atribuidos.
…Omissis…
Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono
de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso el
apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes
que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos. El
propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en
documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad
hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del
condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.’
Como ha quedado de manifiesto en el último aparte del articulo antes trascrito,
el legislador ha establecido la posibilidad de que el propietario quede
liberado de su obligación siempre que abandone el inmueble haciendo constar
dicho abandono mediante documento registrado, así pues, no siendo éste el caso,
dado que la demandada en momento alguno manifestó el abandono del inmueble ni
lo hizo constar mediante documento público, y tomando en consideración el deber
ineludible de los propietarios de contribuir con los gastos comunes, esta
alzada le otorga pleno valor probatorio a las facturas promovidas por la parte
actora en la oferta probatoria. Y así se establece.
Ahora bien, tal y como establece nuestra legislación, los entes que se encargan de la administración del inmueble son la asamblea general de copropietarios, la junta de condominio y la administradora. La junta de condominio es designada por la asamblea general de copropietarios, quien a su vez también designará por mayoría de votos a una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. Siendo una de las funciones del administrador, la de ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, tal y como consta en autorizaciones concedidas por los representantes del CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES a la ADMINISTARDORA ACTUAL, C.G., C.A, las cuales corren insertas a los folios 72 al 73 y 81 al 82 del presente expediente, a tales documentos de carácter privado ésta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.
Así pues, en el caso de autos como ha quedado de manifiesto, la COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES, parte actora en el
presente juicio autorizó a su administrador para que éste demandara el
cumplimiento de la obligación de pagar las 117 facturas de condominio
correspondientes a dicho inmueble y que le fueron pasadas por las
administradoras mensualmente desde agosto de 2000 hasta abril de 2010. Tales
facturas como ya se apuntó, constan en original y se encuentran debidamente
firmadas y selladas por HABITARE ADMINISTRADORA, C.A (desde agosto del 2000 a
junio de 2002) y por la ADMINISTRADORA ACTUAL (desde julio del 2002 hasta abril
de 2010). Aunado a ello, posteriormente, mediante prueba de informes, cursante
a los folios 121 al 124 del presente expediente, el primer administrador HABITARE
ADMINISTRADORA, C.A, confirmó haber emitido en las mencionadas fechas dichas
facturas y en consecuencia de la existencia de la referida deuda. A tal medio
probatorio esta alzada le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el
artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. El segundo administrador,
Administradora Actual C.G., C.A., ejerció funciones de administración a partir
del año 2002 tal y como consta en la copia simple del contrato de
administración suscrito en fecha 1 de agosto de ese mismo año entre dicha
administradora, y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS
GIRASOLES, el cual corre inserto a los folios 59 al 65 del presente expediente
al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido
en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no ser impugnado por
la parte contraria.
Ahora bien, del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal se desprende que ‘las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley. Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.’ (Subrayado propio)
De lo antes trascrito se evidencia que las contribuciones para cubrir los gastos pueden ser requeridas por el administrador del inmueble, haciendo fe contra el propietario moroso los acuerdos inscritos por el administrador, teniendo fuerza ejecutiva las planillas pasadas al propietario del inmueble respecto a los gastos comunes. En el caso de autos, la parte actora consignó conjuntamente con el libelo, no solo las facturas originales, como ya se apuntó, las cuales tienen fuerza ejecutiva, si no (sic) que también consignó en esa misma oportunidad, copias simples del Libro de acuerdo de copropietarios correspondientes al Conjunto residencial Los Girasoles, aperturado en fecha 9 de agosto de 2004, el cual corre inserto en un primer juego a los folios 66 al 69, en un segundo juego a los folios 70 y 71, en un tercer juego del folio 74 al 78 y en un cuarto juego a los folios 79 al 80, a dichas copias se tienen como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnadas por el adversario. Y así se establece.
En este orden de ideas, evidenciada como ha quedado la deuda, a través de los medios probatorios presentados por la actora, ésta alzada considera importante hacer mención a lo que postula el documento de condominio que corre inserto a los folios 18 al 58, en su cláusula 10, a saber:
‘ …Corresponden a los propietarios de los apartamentos y a los ocupantes de ellos, en lo que a éstos últimos les sea aplicable; 1) Contribuir con la formación del FONDO DE FINANCIAMIENTO PARA GASTOS ORDINARIOS DEL CONDOMINIO; 2) Contribuir con el pago puntual y oportuno de los gastos mensuales del CONDOMINIO; 3) Cancelar intereses moratorios por los pagos atrasados que haga de los gastos de condominio a la rata que hubiere fijado la junta de condominio; 4) Cancelar las penalidades que acuerde imponer la JUNTA DE CONDOMINIO como compensación del incumplimiento de una determinada obligación…’ (Copia textual). A tal documento se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto fue reconocido por ambas partes. Y así se establece
Ahora bien, en la situación sub índice la parte demandada no ha demostrado haber dado cumplimiento a su obligación, es decir, no se ha evidenciado hasta la fecha el pago de la cantidad adeudada, así las cosas, establece el artículo 1.354 del Código Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación, en el caso bajo estudio tomando en consideración lo alegado y probado en autos así como también el contexto de la norma antes trascrita tenemos que la parte actora en el presente juicio, Comunidad de Propietarios del Conjunto residencial los Girasoles, representada judicialmente por los abogados CARLOS PEÑA ISSA, ENRIQUE PEÑA RODRIGO y KAROLINA BASALO SILVA, logró demostrar la existencia de la obligación de la parte demandada, Entidad de comercio SALAZAR-RUSSIAN & CIA, C.A; correspondiente al pago de la cantidad adeudada desde agosto de 2000 hasta abril de 2010, es decir, CUARENTA Y UN MIL CIENTO VEINTIDOS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN SENTIMOS (sic) (Bs. 41.122.61), mientras que ésta no logró demostrar el pago o la extinción de la misma, por tales motivos quien aquí suscribe considera que lo conducente en estos casos es declarar con lugar la demanda por cobro de bolívares intentada por la parte actora y consecuencialmente sin lugar el recurso de apelación intentado por la representación judicial de la parte demandada. Y así se establece.
No obstante lo anterior y de conformidad con lo establecido en el artículo
1.746 del Código Civil, la demandada debe cancelar intereses moratorios
derivados del incumplimiento de su obligación, calculados a la tasa del 3%
anual desde agosto del 2000 hasta junio del 2002, por cuanto los recibos
librados en ese periodo por el primer administrador, HABITARE ADMINISTRADORA,
C.A, nada establecen con respecto a los intereses y del 12% anual por cuanto
desde julio del 2002 en adelante, el segundo administrador, Administradora
Actual C.G., C.A., pautó expresamente que la mora en el pago causaría un 1% de
interés mensual. En consecuencia, le corresponde a la demandada cancelar la
cantidad de QUINCE MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS
(Bs. 15.814,49), por concepto de intereses moratorios calculados desde el mes de
julio del 2002 al mes de abril del 2010. Y así se establece. Ahora bien, es
oportuno observar que a pesar de que la parte demandada en el presente juicio,
desconoció el alcance de las facturas que demostraron la obligación ineludible
de cancelar la deuda, que como ya se apuntó, tenía que en razón de los gastos
comunes desde el mes de agosto del 2000 al mes de abril del 2010, la misma
opuso también en su escrito de contestación la prescripción de las cantidades
de dinero causadas antes del 26 de septiembre del 2008, en base a lo que
establece el artículo 1.890 del Código Civil, el cual reza lo siguiente:
‘Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos de los
precios de arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los
devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por daños o por plazos
periódicos más cortos.’ (Subrayado propio).
Así pues, observa esta superioridad, que el precepto legal anteriormente citado, se refiere específicamente a juicios de arrendamientos, en el caso bajo estudio, estamos en presencia de un juicio por cobro de bolívares, en el cual se está reclamando el pago de las cuotas de condominio o gastos comunes dejadas de percibir desde el mes de agosto del 2000 al mes de abril del 2010 inclusive.
La prescripción constituye un medio de libertarse de una obligación, por el tiempo y demás condiciones determinadas en la ley. El artículo 1.977 del Código Civil, señala que todas las acciones reales se prescriben por veinte años. Siendo así, las obligaciones derivadas de deudas por contribuciones de condominio, que son las denominadas obligaciones propter rem, es decir, aquellas accesorias al titular de la cosa gravada, por encontrarse en cierta posición jurídica respecto de ella siguen la suerte de ese derecho real, por lo que se extinguen con la transmisión o extinción del derecho real al que se deben. De acuerdo a lo previsto en el artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal, “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido…”.
Siendo la propiedad uno de los derechos reales por excelencia, se tiene que las
obligaciones que derivan de ese derecho, el inmobiliario por ejemplo,
prescriben por veinte años, a tenor de la norma del artículo 1.977 antes citado
y no se rigen por prescripciones más breves, pues ello desnaturalizaría los
principios básicos, según lo cual, lo accesorio sigue a lo principal.
Por consiguiente, acoger la prescripción breve prevista en el artículo 1980 ejusdem, o sea, la prescripción de tres (3) años, significaría contradecir el carácter real de la acción de duración veintenal. Además, crearía sin justificación situaciones ventajosas para propietarios morosos y a la larga tal circunstancia perjudicaría la economía del condominio, poniendo en peligro su subsistencia.
En la situación analizada, nos encontrarnos frente a una acción real, en tal sentido, tenemos que las facturas dejadas de cancelar datan del mes de agosto del 2000 al mes de abril del 2010 inclusive, la fecha en que se citó a la parte demandada fue el 26 de septiembre del 2011, es decir, habían transcurrido exactamente once años y un mes, en consecuencia, no ha operado prescripción por cuanto no ha trascurrido el periodo de tiempo estipulado en el mencionado artículo 1.977 del Código Civil, (léase 20 años). Y así se establece.
Finalmente, para cumplir con el mandato a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del juez respecto de ellas, el Tribunal establece que carece de toda eficacia y virtud probatoria la prueba documental concerniente al original de la carta misiva enviada por la junta de condominio Residencias Girasoles, a la entidad de comercio SALAZAR- RUSSIAN & CIA, C.A., por cuanto se pretenden demostrar unos supuestos daños ocasionados al inmueble, reclamación ésta que resulta impertinente, así pues resulta innecesario valorar tal medio de prueba. Y Así se establece.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil,
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana
de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO.- CON LUGAR la demanda por COBRO DE BOLÍVARES intentada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS GIRASOLES contra la Entidad de comercio SALAZAR-RUSSIAN & CIA, C.A.
SEGUNDO.- SIN LUGAR la apelación intentada el 31 de julio del 2012 por el abogado ADOLFO ORTEGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada en la presente causa por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de junio de 2012.
TERCERO.- Se ordena cancelar la cantidad de CUARENTA Y UN MIL CIENTO VEINTIDOS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 41.122.61), por concepto de recibos de condominio insolutos correspondientes al periodo comprendido entre el mes de agosto del 2000 al mes de abril del 2010.
CUARTO.- Se ordena cancelar la cantidad de QUINCE MIL OCHOCIENTOS CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 15.814,49) por concepto de intereses moratorios a la tasa del 3% anual desde el 1 de septiembre de 2000 hasta el 30 de junio de 2002 y del 12% anual desde el 1 de julio de 2002 hasta el 26 de mayo de 2010.
QUINTO.- Se ordena la indexación de la cantidad de CUARENTA Y UN MIL CIENTO VEINTIDOS BOLÍVARES CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 41.122.61) para lo cual se ordena una experticia complementaria del fallo.”.
El cardinal 10 del artículo 336 de la Constitución le atribuye a la Sala Constitucional la potestad de “revisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los Tribunales de la República, en los términos establecidos por la Ley Orgánica respectiva”.
Tal potestad de revisión de sentencias definitivamente firmes está contenida en el artículo 25 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia (publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 5.991 Extraordinaria, del 29 de julio de 2010; reimpresa por error material en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.483, del 9 de agosto de 2010, y Nº 39.522, del 1 de octubre de 2010), en sus numerales 10 y 11, en los siguientes términos:
“Artículo 25. Son competencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:
(...omissis…)
10. Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales.
11. Revisar las sentencias dictadas por las otras Salas que se subsuman en los supuestos que señala el numeral anterior, así como la violación de principios jurídicos fundamentales que estén contenidos en la Constitución de la República, tratados, pactos o convenios internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República, o cuando incurran en violaciones de derechos constitucionales…”.
Ahora bien, por cuanto fue propuesta ante esta Sala la solicitud de revisión de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 22 de marzo de 2013, con fundamento en las disposiciones constitucionales y legales antes citadas, esta Sala se declara competente para conocerla. Así se declara.
IV
Como quedó apuntado en líneas anteriores, en el presente caso se pretende la revisión de la sentencia emanada del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 22 de marzo de 2013, que declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la sociedad mercantil Salazar Russian & Cia C.A. y, en consecuencia, declaró con lugar la demanda por cobro de bolívares que incoó la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles contra la parte aquí accionante.
Según alega la parte solicitante, el fallo denunciado como lesivo incurrió en incongruencia omisiva respecto a las defensas por ella interpuesta tales como: que las facturas que sirven como fundamento a la demanda no están dirigidas contra su representada, que en las mismas no se indican los datos del inmueble y tampoco fueron entregadas en el inmueble propiedad de su representada, con lo cual se le violaron la garantía al debido proceso, el derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva. Adicionalmente, denunció que el fallo impugnado dio un alcance distinto a la aplicación del artículo 1.980 del Código Civil, invocado por su representada como fundamento de su defensa, y omitió pronunciarse respecto a la impugnación efectuada de los intereses pretendidos por la parte actora y al alegato referido a la indexación de las cantidades que se ordenó efectuar sin darle a los expertos algún parámetro para efectuarla.
Establecido lo anterior, esta Sala procede a emitir pronunciamiento acerca de la presente solicitud de revisión, no sin antes reiterar el criterio sostenido en sentencia N°44/2000 del 2 de marzo, (caso: Francia Josefina Rondón Astor), ratificado en el fallo N° 714/2000 del 13 de julio, (caso: Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización Miranda (APRUM), conforme al cual, la discrecionalidad que se atribuye a la facultad de revisión constitucional, no debe ser entendida como una nueva instancia y, por tanto, la solicitud en cuestión se admitirá sólo a los fines de preservar la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales o cuando exista una deliberada violación de preceptos de ese rango, lo cual será analizado por esta Sala, siendo siempre facultativo de ésta, su procedencia.
Asimismo, de manera reiterada esta Sala ha sostenido que la labor tuitiva del Texto Constitucional mediante la revisión extraordinaria de sentencias no se cristaliza de forma similar a la establecida para los recursos de gravamen o impugnación, diseñados para cuestionar la sentencia definitiva. Así entonces, para que proceda la revisión extraordinaria el hecho configurador no es el mero perjuicio, es necesario que se verifique un desconocimiento absoluto de algún precedente dictado por esta Sala, la indebida aplicación de una norma constitucional, un error grotesco en su interpretación o, su falta de aplicación.
Ahora bien, en el caso sub iudice, la parte solicitante persigue la revisión del acto decisorio a que se ha hecho referencia, con argumentos que evidencian que se pretende el empleo de este medio de protección constitucional, como una nueva oportunidad para que se examine en esta sede extraordinaria la valoración que efectuó el juzgador para dictar el dispositivo cuestionado, pues los vicios denunciados versan sobre supuestos errores de juzgamiento y no sobre violaciones de orden constitucional. Ejemplo de lo anterior lo constituye la inconformidad de la parte accionante respecto a la interpretación que efectuara el juzgador del artículo 1.980 del Código Civil, la cual pretende la accionante sea reexaminada por esta Sala como si la revisión fuera un mecanismo a través del cual tienen las partes la posibilidad de una nueva instancia para denunciar los posibles errores de juzgamientos en que incurran los jueces.
En lo que respecta a la supuesta incongruencia omisiva del fallo denunciado por la parte, tal vicio es desestimado por esta Sala Constitucional, pues de la lectura efectuada al fallo impugnado se constató que éste resolvió las excepciones opuestas afirmando que si bien las facturas no estaban dirigidas a la parte demandada, tal circunstancia no eximía al propietario de cumplir con la carga de pagarlas, y como quiera que el propietario no se ha liberado de su obligación de cumplir con los gastos comunes, declarando el abandono del inmueble mediante un documento público, subsistía el compromiso de contribuir con los gastos comunes del inmueble, toda vez que éste no logró demostrar el pago o extinción de la deuda.
De otro lado, observa esta Sala que, contrariamente a lo aducido por el apoderado judicial de la solicitante, el fallo objeto de revisión si se pronunció respecto al alegato de la prescripción de las cantidades demandadas, sus intereses y la tasa de interés aplicable, fundamentando su decisión en los artículos 1.354, 1.746 y 1.977 del Código Civil, motivo por el cual desestima las denuncias que al respecto formuló la parte accionante, y así se decide.
En cuanto a que el fallo impugnado no indicó los parámetros para que los expertos realicen la experticia de las cantidades condenadas a pagar a los fines de su indexación, tal circunstancia tampoco vicia el fallo con incongruencia omisiva, pues la indexación como correctivo del proceso inflacionario sólo puede determinarse en el proceso civil a través de expertos, sobre la base del Índice Nacional de Precios del Consumidor, emitido por el Banco Central de Venezuela, motivo por el cual, tal omisión no vicia de nulidad el fallo impugnado.
Conforme a lo antes expuesto, esta Sala observa que la solicitante esgrimió argumentaciones que están circunscritas a cuestionar los fundamentos del fallo dictado por la alzada en defensa de sus derechos e intereses, sin que hubiese precisado alguna violación grotesca de derechos constitucionales, o la subsunción de sus denuncias en los supuestos que fueron establecidos para la procedencia de la solicitud de revisión, pues sólo pretende emplear este medio de protección constitucional para el planteamiento de denuncias como si se tratare del ejercicio de un recurso.
Ello así, esta Sala juzga que la solicitud planteada de la revisión de la sentencia dictada, el 22 de marzo de 2013, por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, debe ser declarada no ha lugar, y así se decide.
Finalmente, vista la medida cautelar solicitada por el apoderado judicial de la solicitante, la Sala puntualiza que desestimada la solicitud de revisión, resulta inoficioso analizar su procedencia. Así se declara.
V
Por las razones que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República, por autoridad de la ley, declara NO HA LUGAR a la solicitud de revisión planteada por el abogado Asdrúbal Salazar Hernández, actuando como Administrador de la sociedad mercantil SALAZAR RUSSIAN & CIA C.A., de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 22 de marzo de 2013, que declaró con lugar la demanda que, por cobro de bolívares, intentó la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial Los Girasoles, y sin lugar el recurso de apelación interpuesto contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la misma Circunscripción Judicial el 28 de junio de 2012.
Publíquese, regístrese y archívese el expediente.
Dada, firmada Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 16 días del mes de julio dos mil catorce. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
La Presidenta,
GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO
El Vicepresidente,
FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ
Ponente
Los Magistrados,
LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO
MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN
CARMEN ZULETA DE MERCHÁN
ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES
JUAN JOSÉ MENDOZA JOVER
El Secretario,
JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO
FACL/
Exp. N° 14-0529