EN SALA CONSTITUCIONAL

Exp. N° 14-0662

Magistrado Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón

Mediante escrito presentado ante la Secretaría de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el 26 de junio de 2014, la sociedad mercantil PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 21 de agosto de 1991, bajo el N° 39, Tomo 74-A Pro., representada judicialmente por los abogados Sonia M. Fernández de Abreu y Jaime Reis de Abreu, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 32.181 y 12.187, respectivamente, solicitó la revisión de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la apelación propuesta por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada el 30 de junio de 2008, por el Juzgado Decimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; a través de la cual revocó dicha sentencia que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato propuesta por Promotora Pomarrosa C.A. contra la hoy solicitante; sin lugar la demanda por resolución de contrato; y sin lugar la reconvención propuesta por Panadería La Cesta de los Panes C.A. contra Promotora Pomarrosa C.A.

El 27 de junio de 2014, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado Marcos Tulio Dugarte Padrón, quien con tal carácter, suscribe el presente fallo.

Realizado el estudio de las actas que conforman el presente expediente, esta Sala Constitucional pasa a decidir la presente causa, realizando previamente las siguientes consideraciones:

DE LOS FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

La peticionaria ejerció la presente solicitud de revisión, con base en los siguientes argumentos:

Que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo en apelación de la decisión del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, en la que declaró sin lugar la demanda por resolución del contrato de compraventa, por prosperar la excepción de incumplimiento (non adimpleti contractus) interpuesta por la demandada; consideró que la reconvención propuesta es sobre un contrato de compraventa cuando el contrato suscrito es de opción de compraventa, por lo que la declaró sin lugar.

Que se aplicó una doctrina abandonada respecto a que el contrato de opción de compra no es un contrato consumado por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse, contrariando los criterios de la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 116/22.03.2013, con lo cual se violan los principios de confianza legítima y expectativa plausible, ya que la demanda fue admitida el 4 de mayo de 2007 y la reconvención el 2 de noviembre de 2007, es decir, antes del cambio de jurisprudencia del 9 de julio de 2009 de la Sala de Casación Civil, con lo que se viola la jurisprudencia de la Sala Constitucional N° 1588/14.11.2013 y N° 167/26.03.2013.

Que ante la absoluta imposibilidad de llegar a un acuerdo con la contraparte para solventar la situación indefinida que por un lado mantiene la vigencia del contrato de opción de compraventa, al declarar sin lugar la demanda de resolución, pero impide, como consecuencia de la declaratoria sin lugar de la reconvención, el ejercicio del derecho de propiedad adquirido por el consentimiento libremente manifestado en un contrato, le obliga a hacer uso de la solicitud de revisión.

Que la decisión sobre la reconvención es inmotivada, porque sólo permite determinar que está aplicando el criterio sobre que el contrato de opción de compra no es un contrato de compraventa concluido sino un contrato preparatorio de una negociación por celebrarse, criterio que no estaba vigente para el momento de la interposición de la demanda, ni es el actualmente aceptado.

Que la sentencia objeto de revisión no expresa las razones por las cuales la determinación de la naturaleza de la opción de compraventa conduce a la declaratoria de “sin lugar” de la reconvención, pues las normas legales conducen a la obligación de suscribir el contrato de compraventa del inmueble ante el registro inmobiliario, que fue lo solicitado, y el remedio procesal a la situación resultante de la imposibilidad de cumplimiento forzoso en especie de las obligaciones de hacer, resulta ser en este caso las estipulaciones del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, lo que debió ser aplicado y no fue así.

Que la discusión sobre la naturaleza del contrato de opción de compraventa, influye sobre el momento en que se transfiere la propiedad, si se considera una compraventa consumada, el comprador es propietario desde la celebración de la opción, en tanto que de entenderse como un contrato preparatorio, el vendedor promitente queda personalmente obligado a transferir la propiedad en la posterior fecha del otorgamiento del documento definitivo de compraventa.

Que independientemente de la posición asumida se aplica el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, relativo al “registro del libelo” de demanda, por lo que el petitorio de la reconvención sobre el registro de la sentencia en caso de falta de cumplimiento voluntario no depende de la naturaleza del contrato, como preliminar o venta consumada, por lo que el sentenciador estaba obligado a expresar las razones por las cuales la errónea posición adoptada sobre tal naturaleza del contrato conduce al rechazo de la reconvención, lo que no se hizo, violándose con ello las sentencias de la Sala Constitucional Nros. 1628/19.11.2013, 1474/28.10.2013, 1479/28.10.2013 y 1123/08.08.2013.

Que también se violó el derecho a la tutela judicial efectiva, al no permitir conocer cuál es el criterio jurídico que lo llevó a declarar sin lugar la reconvención, sobre todo porque hizo uso de su derecho al acceso a la justicia cuando reconvino contra quien había pretendido la resolución del contrato de opción de compraventa, en el cumplimiento del mismo contrato.

Que no obstante haber rechazado la demanda de resolución del contrato, se mantuvo vigente el mismo, sin expresar los motivos de su decisión, pues negó sin más razones la pretensión reconvencional de cumplimiento, con lo cual negó la tutela judicial para hacer valer sus derechos e intereses, contrariando el artículo 1.161 del Código Civil y la jurisprudencia previamente señalada.

Que al declarar improcedente la demanda de resolución del contrato de compraventa, quedó vigente ese contrato que transmitió la propiedad a la solicitante de revisión, aunque no se hubiera realizado la tradición del bien, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.161 del Código Civil, sin embargo, el sentenciador le privó del derecho de la tutela judicial efectiva y de la propiedad al declarar inmotivadamente sin lugar la reconvención, violando los artículos 26 y 115 de la Constitución, pues al no otorgar el documento registrado de compraventa y efectuarse la tradición del bien, no puede ejercer sus derechos.

Finalmente, pidió que se declare ha lugar la revisión.

DE LA SENTENCIA CUYA REVISIÓN SE SOLICITA

El Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró “CON LUGAR el recurso de apelación propuesto por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2008, por el Juzgado Decimonoveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas. En consecuencia, / PRIMERO: Se revoca la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2008, por el Juzgado Decimonoveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area (sic) Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por RESOLUCION (sic) DE CONTRATO propuesta por PROMOTORA POMARROSA C.A. contra PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. / SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda por la demanda (sic) por RESOLUCION (sic) DE CONTRATO propuesta por PROMOTORA POMARROSA C.A. contra PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. / TERCERO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCION (sic) propuesta por PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. contra PROMOTORA POMARROSA C.A.- / CUARTO: No hay condena en costas por no existir vencimiento total.” (Resaltados del fallo original).

A tal conclusión arribó el Juzgado Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de realizar las siguientes consideraciones:

“Trabada la litis en los términos expuestos y en virtud del rechazo y contradicción de la demanda por parte de la representación judicial de la parte demandada reconviniente y rechazada la reconvención por parte de la parte demandante reconvenida, es menester señalar que mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2007, el a quo fijó los hechos y límites de la presente controversia, de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos:

´… el debate probatorio comprenderá por parte de la accionante-reconvenida la demostración de la eficacia jurídica de las instrumentales impugnadas, así como el incumplimiento de la parte demandada-reconviniente de sus deberes de (sic) contractuales, mientras que ésta deberá a su turno acreditar la extinción de su obligación y el incumplimiento atribuido a la contrincante´.

De manera que el primer hecho controvertido que quedó fijado en autos, es la demostración de la eficacia jurídica de las instrumentales impugnadas fundamento de la excepción nom adimpleti contractus, y sobre la que el a quo se pronunció en la motiva en los siguientes términos:

Sin embargo, rechazaron el incumplimiento atribuido en el libelo de la demanda, en cuanto a la falta de pago de las cuotas-giros imputadas como insolutas, ya que a juicio de ellos la parte actora-reconvenida supuestamente incumplió su obligación de emitir las mismas y entregarlas a su mandante, razón por la que alegaron la excepción nom adimpleti contractus, a la cual alude el artículo 1.168 del Código Civil.

En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’.

Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su obra ´Doctrina General del Contrato´, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).

Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.

Además, advierte este Tribunal que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 ejúsdem [sic]), ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

El a quo en cuanto a la excepción de contrato no cumplido y respecto a las letras de cambio señaló:

´Al respecto, de la lectura de la cláusula sexta del contrato accionado, no se desprende que el pago por las cuotas allí establecidas, haya sido supeditado a la emisión de las letras, todas (sic) vez que de la referida cláusula se constata que las mismas fueron libradas y aceptadas en el acto de la autenticación del contrato´

En tal sentido este juzgador de alzada realiza las siguientes consideraciones:

La parte demandada reconviniente opuso la excepción non adimpleti contractus establecida en el artículo 1168 del Código Civil con fundamento en que el contrato celebrado entre las partes es un contrato bilateral, que la demandante culposamente dejó de emitir las cuotas-giros convenidas contractualmente, la demandada dejó de pagar las cuotas hasta tanto se libraran las letras correspondiente (sic) tal y como se pactó en el contrato.

Es norma general que la excepción non adimpleti contractus debe ser opuesta conforme al principio de buena fe implícito en toda relación contractual; así la excepción procura suspender la ejecución del demandado hasta que sea ejecutada la del actor. Sus efectos son suspensivos, la parte que la opone no pretende extinguir ni resolver el contrato, simplemente pide que se suspenda la ejecución de su obligación porque el adversario no ha ejecutado la suya.

En el caso de autos, la demandada alega que en el contrato celebrado se pactó el pago fraccionado del precio mediante cuotas-giros, y que de cada cuota giro se libraría una letra de cambio distinguida, que le sería entregada al comprador cada vez que pagara una mensualidad.

Ahora bien, observa quien aquí decide que el acreedor puede garantizar la ejecución de un contrato mediante la emisión de letras de cambio, distinguidas con sus números y con mención de la causa que les da origen, teniendo esas letras carácter pro soluto y de ejecución del contrato, siendo necesaria la emisión del instrumento negociable porque ese título valor en virtud de la incorporación del derecho y de la literalidad de las menciones contenidas en el mismo, es el instrumento idóneo para que el deudor pruebe el cumplimiento de su obligación, es decir, la letra de cambio causada en poder del deudor es una prueba de que pagó cada cuota-giro y por ende de que (sic) cumplió con su obligación de pagar el precio.

Siendo así, en el caso de marras, cada vez que la demandada PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. pagará (sic) una cuota-giro debía PROMOTORA POMARROSA C.A, entregarle la letra de cambio como prueba fehaciente del cumplimiento de su obligación; en caso contrario, la demandada tendría dificultades para probar el pago de la cuota-giro determinada en la cambial y conservaría la acreedora el derecho a intentar demanda de cobro de bolívares.

De tal manera que, frente a la obligación del comprador de pagar cada una de las cuotas-giros pactadas en el contrato, está la obligación del vendedor de entregar el titulo (sic) debidamente cancelado como prueba del pago efectuado, encontrándonos con obligaciones de cumplimiento simultáneo.

En el caso que nos ocupa, alega la demandada que las cuotas-giros nunca fueron emitidas y por ello suspendió la ejecución de pagar las cuotas-giros hasta que la demandante emitiera los instrumentos correspondientes; sin embargo la demandante alega que cumplió con la emisión de las cuotas-giros y promovió junto con el libelo de demanda siete letras de cambio, que fueron desechadas antes en este fallo, ya que aparecen aceptadas por una persona natural sin indicación de que actuase en nombre de la accionada. La parte demandante no logró probar que estas letras guarden relación con el contrato cuya resolución demanda y así se declara.

La parte actora no logró demostrar que las letras de cambio numeradas 12/18, 13/18, 14/18, 15/18, 16/18, 17/18 y 18/18, fueron libradas por las cuotas de pago convenidas contractualmente y que fueron aceptadas por una persona natural de nombre ANIBAL DE PONTE CAMARA, por así haberlo acordado los contratantes y así se declara.

Tampoco logró demostrar la parte actora que las letras numeradas 1/18, 2/18, 2/18 (sic), 4/18, 5/18, 6/18, 7/18, 8/18, 9/18, 10/18 y 11/18, hayan sido recibidas por la demandada una vez realizado (sic) esos pagos y adicionalmente que aparezcan aceptadas por una persona natural de nombre ANIBAL (sic) DE PONTE CAMARA (sic), por así haberlo acordado los contratantes. Así se decide.

Los contratos deben cumplirse exactamente como han sido pactados, principio del derecho común denominado pacta sunt servanda, en el caso de marras, las partes expresamente acordaron sobre la forma del pago del precio del bien en la cláusula sexta del contrato:

´ … diez (10) cuotas iguales y consecutivas de dieciséis millones de bolívares con 00/100 (bs. (sic) 16.000.000,oo) cada una, fijándose la primera cuota para el día 26/05/06 y la última cuota para el día 26/02/07 para lo cual se libran y aceptan dieciocho (18) letras con el mismo monto y fecha de pago´

De manera que a cada cuota del saldo del precio le corresponde una letra de cambio por igual monto y fecha, que debieron librarse en el mismo momento de la celebración del contrato promesa de compraventa y debieron ser aceptadas para ser pagadas por PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A., para permitir que fueran sucesivamente entregadas al comprador cada vez que pagara una cuota, como prueba del cumplimiento de su obligación; pactada como fue la libranza de los títulos valores en ejecución del contrato esa obligación también debe cumplirse, pues las partes consideraron importante para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, especialmente la obligación del pago del saldo del precio, que es la principal obligación del comprador, la emisión de letras de cambio.

Por ello, considera quien aquí decide que las partes condicionaron la ejecución del contrato a la emisión de las letras, pues del mismo texto del contrato, se evidencia que las partes acordaron para la ejecución del mismo, librar las letras de cambio, es decir, crearon obligaciones cambiarias con fundamento en la misma causa del contrato, y el comprador tiene derecho a que le entreguen con cada pago la letra de cambio correspondiente, pues la emisión de las cambiales no produce la novación de la obligación causal, y son esos los (sic) títulos valores la prueba convenida contractualmente del pago de las cuotas.

En el caso bajo estudio no evidencia este Juzgador que la PROMOTORA POMARROSA C.A. haya librado las cambiales señaladas en la cláusula sexta del contrato, para que fueran aceptadas por PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A., hecho que imposibita (sic) su entrega a la compradora por cada cuota pagada, como prueba del pago efectuado; en ejecución del contrato de compraventa pactado.

Para colorear los argumentos antes expuestos observa este Sentenciador que la parte demandante ha fundamentado su acción de resolución del contrato de promesa de compraventa en la falta de pago de las cuotas correspondientes al saldo del precio, sin embargo no podrá el comprador presentar los instrumentos convenidos contractualmente para probar que pagó, porque no fueron libradas las letras de cambio para ser aceptadas por PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A..

Este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpreta el alcance y contenido de las estipulaciones contractuales acordadas por las partes en el contrato de promesa de compraventa, y entiende que el ánimo de PROMOTORA POMARROSA 2005 C.A. es vender el inmueble y el de PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. es comprar; ambos bajo las mismas condiciones pactadas; vale decir, el comprador paga el precio fraccionado en los montos y plazos determinados en el contrato y el vendedor le hace entrega por cada pago de la letra de cambio que prueba el pago; obligaciones que deben cumplirse simultáneamente y en ejecución del contrato celebrado.

En nuestro sistema procesal, el triunfo de la excepción del contrato no cumplido, conduce al rechazo de la pretensión del demandante, quedando obligada la parte demandante a cumplir con la obligación contractual no cumplida y una vez hecho esto podrá exigir a la parte demandada el cumplimento de sus obligaciones. En el caso bajo examen declarada procedente la suspensión de la ejecución del contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA celebrado entre PROMOTORA POMARRROSA (sic) 2005 C.A. y PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A. en fecha 26 de agosto de 2005 por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el No 12, tomo 107 de los libros de autenticaciones, la demandante reconvenida PROMOTORA POMARROSA C.A. debe emitir las dieciochos (sic) letras de cambio y para que sean aceptadas por la compradora PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A., y que una vez emitidas las letras de cambio, podrá exigir a la compradora el pago del saldo del precio en la misma forma y términos convenidos en la cláusula sexta del contrato celebrado. Así se declara.

Por los motivos antes expresados, y procedente como es excepción (sic) perentoria de contrato no cumplido o non adimpleti contractus, el RECURSO DE APELACIÓN debe ser declarado CON LUGAR, revocado el fallo recurrido; y consecuencialmente declarada SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION (sic) DE CONTRATO incoada por PROMOTORA POMARROSA C.A contra PANADERIA (sic) LA CESTA DE LOS PANES C.A..

En cuanto a la reconvención propuesta, advierte este juzgador que la naturaleza del contrato suscrito por las partes es de OPCION (sic) DE COMPRA-VENTA y las consecuencias del petitorio de la reconvención corresponden a un contrato de venta, en cuya virtud tal pretensión debe ser declarada SIN LUGAR. Así se declara.” (Resaltados del fallo original)

III

DE LA COMPETENCIA

Corresponde a esta Sala pronunciarse sobre su competencia para conocer de la solicitud de revisión de la sentencia que se analiza y para ello realizará varias observaciones que se desarrollan a continuación.

El artículo 336, numeral 10, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece dentro de las facultades atribuidas en forma exclusiva a la Sala Constitucional, en concordancia con el artículo 25, numeral 10 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la de velar y garantizar la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, a los fines de custodiar la uniformidad en la interpretación de los preceptos fundamentales, además de la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional en interpretación directa de la Constitución y en resguardo de la seguridad jurídica.

De tal modo que, se atribuye a esta Sala la competencia para que, a través de un mecanismo extraordinario, pueda revisar las decisiones definitivamente firmes dictadas por los tribunales de la República (artículo 25.10 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia), incluyendo la de las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia (artículo 25.11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia), cuya potestad ejerce de forma limitada y restringida, en aras de evitar un arbitrario quebrantamiento de la cosa juzgada.

Ahora bien, visto que en el caso de autos se solicitó la revisión de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que se encuentra definitivamente firme en virtud de que no se ejerció el recurso de casación contemplado en el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la cuantía no permitía el ejercicio del mismo, es por lo que se considera competente esta Sala para conocer de la solicitud. Así se declara.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Llevado a cabo el estudio del expediente, la Sala pasa a decidir y, en tal sentido, observa:

La Sala estima conveniente reiterar que la facultad revisora que le ha sido otorgada por la Carta Magna de 1999, tiene carácter extraordinario y sólo procede en los casos de sentencias definitivamente firmes; su finalidad primordial es garantizar la uniformidad en la interpretación de normas y principios constitucionales y, en ningún momento, debe ser considerada como una nueva instancia.

En el presente caso, denunció el solicitante de revisión que el fallo dictado el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la apelación propuesta por la parte demandada reconviniente contra la sentencia dictada el 30 de junio de 2008, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; revocó dicha decisión y declaró sin lugar la reconvención con ocasión del juicio intentado por contra Promotora Pomarrosa C.A., contra Panadería La Cesta de los Panes C.A. lo que a su decir, violó los principios a la confianza legítima y a la expectativa plausible, a la tutela judicial efectiva, así como que incurrió en el vicio de inmotivación.

Así las cosas, observa la Sala que el peticionario denunció unas supuestas infracciones constitucionales, legales y jurisprudenciales imputables a la decisión antes mencionada, por lo que se debe señalar, que la revisión de sentencias no constituye una tercera instancia y que dicha facultad le ha sido otorgada a esta Sala Constitucional sobre las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que, de manera evidente, hayan incurrido en error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional y que el fin fundamental es la unificación de criterios y principios constitucionales.

Es criterio reiterado de esta Sala Constitucional (Vid. sentencias N° 1222/06.07.2001; N° 324/09.03.2004; N° 891/13.05.2004; N° 2629/18.11.2004, entre otras), que los requisitos intrínsecos de la sentencia, que indica el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tales como la motivación y la congruencia, son de estricto orden público, lo cual es aplicable a cualquier área del derecho y para todos los Tribunales de la República, salvo el caso de las sentencias de revisión constitucional dictadas por esta Sala y aquellas que declaran inadmisible el control de legalidad que expide la Sala de Casación Social, en las que, por su particular naturaleza, tales requisitos no se exigen de manera irrestricta u obligatoria.

Por lo tanto, el artículo 25.10 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, consagra la posibilidad de revisar las sentencias dictadas por los demás tribunales de la República cuando se trate de sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y control difuso de la constitucionalidad de leyes o normas jurídicas, y por otra parte, el artículo 25.11 eiusdem permite la posibilidad de revisar los fallos de las demás Salas integrantes del Tribunal Supremo de Justicia y esta posibilidad sólo procede cuando se denuncien: I) violación de principios jurídicos fundamentales contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Tratados, Pactos o Convenios Internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República y II) cuando estas sentencias se hayan dictado con ocasión de: i) error inexcusable, ii) dolo, iii) cohecho o iv) prevaricación (Vid. Sentencia N° 93 del 06 de febrero de 2001; caso “Corpoturismo”, sentencia N° 325, del 30 de marzo de 2005, caso “Alcido Pedro Ferreira y otros”; entre otras), siendo que esta potestad revisora es excepcionalísima, sobre todo al tomar en cuenta que con ello se afecta a la cosa juzgada (Vid. sentencias Nros. 93/06.02.2001, 1.760/25.09.2001 y 3.214/12.12.2002, entre otras).

En el caso de marras, se alega que el fallo objeto de revisión, aplicó una doctrina abandonada respecto a que el contrato de opción de compra no es un contrato consumado por el consenso de las partes, sino un contrato preliminar o preparatorio de un contrato final por concluirse; con lo que se le impide el ejercicio del derecho de propiedad adquirido; así como que la decisión sobre la reconvención es inmotivada, no expresa las razones por las cuales la determinación de la naturaleza de la opción de compraventa conduce a su declaratoria de “sin lugar” de la reconvención, lo cual influye sobre el momento en que se transfiere la propiedad, debiéndose haber aplicado el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, trayendo como consecuencia la violación del derecho a la tutela judicial efectiva, al no permitir conocer cuál es el criterio jurídico que llevó al juzgador a declarar sin lugar la reconvención, desacatando los criterios jurisprudenciales de la Sala de Casación Civil y de la Sala Constitucional, ambas de este Supremo Tribunal.

La Sala observa que el Juzgado Décimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su fallo analizó y explicó que la parte demandada reconviniente opuso la excepción non adimpleti contractus, porque la demandante culposamente dejó de emitir las cuotas-giros convenidas contractualmente, por lo que la demandada dejó de pagar las cuotas hasta tanto se libraran las letras correspondiente, tal y como se pactó en el contrato; sin embargo la demandante alegó que cumplió con la emisión de las cuotas-giros y promovió junto con el libelo de demanda siete letras de cambio, que fueron desechadas, ya que aparecen aceptadas por una persona natural sin indicación de que actuase en nombre de la accionada, por lo que la parte demandante no logró probar que dichas letras guardasen relación con el contrato cuya resolución demandó. En conclusión, no evidenció que Promotora Pomarrosa C.A. librara las cambiales señaladas en la cláusula sexta del contrato, para que fueran aceptadas por Panadería la Cesta de los Panes C.A., hecho que imposibilitó su entrega a la compradora por cada cuota pagada, como prueba del pago efectuado, en ejecución del contrato de compraventa pactado, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretó el alcance y contenido de las estipulaciones contractuales acordadas por las partes en el contrato de promesa de compraventa y entendió que el ánimo era vender y comprar el inmueble bajo las condiciones pactadas; pero como no se emitieron dichas letras, hasta tanto no se produzcan las mismas no se podrá exigir a la compradora el pago del saldo del precio en idéntica forma y términos convenidos, por lo que declaró con lugar la apelación, revocó el fallo apelado y sin lugar la reconvención propuesta debido a que la naturaleza del contrato suscrito por las partes era de opción de compra-venta y las consecuencias del petitorio de la reconvención corresponderían a un contrato de compraventa.

Al respecto, se debe señalar que el 30 de junio de 2008, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en la que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato, sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de venta y condenó en costas a la reconviniente-demandada. Dicho fallo fue revocado por la decisión dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que es objeto de la presente revisión.

En este sentido se observa que la hoy solicitante, resultó vencedora en alzada al haberse dictado otra sentencia que negó la pretensión de la accionante-reconvenida, no obstante, también se desechó su pretensión como demandada-reconviniente, lo que en su criterio, no se acoge a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil en su sentencia N° 116/22.03.2013, vigente para el momento en que se dictó la decisión.

Al respecto, es menester señalar el contenido del mencionado fallo de la Sala de Casación Civil, que es del tenor siguiente:

“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:

´…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.

Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…´.

El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.

Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.

Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta.

Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma.” (Resaltado de la Sala Constitucional).

Por lo tanto, al retomar los hechos de la demanda que dio origen al fallo hoy objeto de revisión, se aprecia que el criterio de considerar que la opción de compraventa es un contrato consumado por el consenso de las partes, cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, estaba vigente al momento en que se introdujo y admitió la demanda el 4 de mayo de 2007, su reconvención el 2 de noviembre de 2007 y se dictó la sentencia de primera instancia el 30 de junio de 2008. No obstante, al momento de producirse el fallo en alzada el 16 de marzo de 2011, ya se había abandonado dicho criterio con ocasión de las decisiones de la Sala de Casación Civil N° 358/09.07.2009, N° 460/27.10.2010 y N° 198/12.05.2011.

En este sentido se observa, que en el presente caso, cuando Promotora Pomarrosa demandó a la peticionante, estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil de que las opciones eran ventas cuando cumplían los requisitos allí dispuestos (Vid. sentencia de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005), por lo que no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N° 358/09.07.2009, de dicha Sala, ya que, no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no ha sido establecido y que ha sido cónsono con la doctrina vigente para ese momento. Igualmente, se verifica que para el momento de la celebración del contrato el 26 de agosto de 2005, estaba vigente el mencionado criterio de la Sala de Casación Civil N° 116/12.04.2005, que equiparaba la opción de compra venta a una venta.

Visto el análisis anterior y la decisión objeto de revisión, esta Sala Constitucional considera que el fallo sometido a su conocimiento, al aplicar un criterio que no estaba vigente para el momento en que se introdujo la demanda de autos, lesionó los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos en esta Sala Constitucional en sus sentencias N° 3180/15.12.2004, N° 1310/16.10.2009, N° 167/26.03.2013, N° 1588/14.11.2013, N° 317/05.05.2014 y N° 805/07.07.2014, entre otras. Así se declara.

Igualmente, se aprecia que la reconvención es otra demanda que se incoa en el proceso y para arribar a la conclusión de que el demandado reconviniente equiparó la opción de compraventa a un contrato de compraventa, el juzgador de alzada debió analizar y motivar la decisión que declaró sin lugar la reconvención propuesta; cuestión que en modo alguno hizo el juez de alzada, ya que la resolvió en un solo párrafo, lo que evidencia que la sentencia está viciada de incongruencia omisiva. En este sentido, el juzgador debió analizar con mayor cuidado si aplicaba al caso la excepción de contrato no cumplido. Así se declara.

A la luz de los criterios anteriores, siendo que el fallo objeto de revisión constitucional incurrió en el vicio de incongruencia omisiva, así como en una clara violación de los derechos al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, así como a la confianza legítima y expectativa plausible al aplicar un criterio jurisprudencial dictado con posterioridad al momento de introducción y admisión de la demanda; es menester de la Sala declarar ha lugar la presente solicitud. Así se decide.

En consecuencia, se anula el fallo del 16 de marzo de 2011, del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se ordena a un tribunal del mismo grado y de la misma Circunscripción Judicial, dictar nueva sentencia aplicando la doctrina correspondiente, a los fines de determinar la naturaleza jurídica del contrato objeto de la demanda principal. Así mismo, deberá pronunciarse sobre la reconvención propuesta y la procedencia o no de la alegada excepción, debiendo tomar en consideración para ello, el que se habían cancelado las cuotas 1 a la 11 (ambas inclusive) y se alegaba en el libelo la falta de pago de la 12 a la 18 (ambas inclusive), por lo que deberá precisar si puede concluirse que el vendedor no había librado las letras (cuotas giros) y el alcance de tal obligación. Por tanto, deberá el juez a quien corresponda dictar el fallo, determinar si efectivamente el comprador cumplió o no sus obligaciones a objeto de declarar o no la resolución del contrato, así como si el librado u otro obligado, según las letras de cambio y las pruebas aportadas, ostenta algún cargo dentro de la empresa o el carácter de accionista de la misma. Así se decide.

OBITER DICTUM

Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).

Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).

En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del inmueble que pueda ser sustancial.

Si una parte pide el cumplimiento forzoso del contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que se produzca.

El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de opción.

La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.

El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).

El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas

En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:

A. Así resulta la diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de contratos preliminares unilaterales.

B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.

C. El contrato preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y reales emanan de un solo contrato.

D. El contrato preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros, limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.

2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco (distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más adelante).

En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.

El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.

Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.

En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.

En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.

3. Las llamadas promesas bilaterales o sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los contratos preliminares bilaterales de compraventa.

La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y cumplir con la contraprestación pactada.

En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.

Por otra parte, en el pacto de opción, negocio bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo. Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato preliminar unilateral.

4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).

En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta.

Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156 Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2. Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro. Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del documento preliminar.

En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967, páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]). Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el negocio jurídico ya perfeccionado.

La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.

El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.

En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.

Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.

En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.

El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).

El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: HA LUGAR la solicitud de revisión interpuesta por PANADERÍA LA CESTA DE LOS PANES, C.A., de la sentencia dictada el 16 de marzo de 2011, por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO: Se ANULA el fallo objeto de revisión.

TERCERO: Se ORDENA al tribunal de primera instancia que resulte competente por distribución, dictar nueva sentencia aplicando los criterios vigentes para el momento de la interposición de la demanda.

CUARTO: Se ORDENA remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia.

Publíquese y regístrese. Cúmplase con lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del mes de julio de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

La Presidenta,

GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO

El Vicepresidente,

ARCADIO DELGADO ROSALES

Los Magistrados,

FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN

Ponente

CARMEN ZULETA DE MERCHÁN

JUAN JOSÉ MENDOZA JOVER

El Secretario,

JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO

Exp. N° 14-0662

MTDP/