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MAGISTRADO
PONENTE: LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS
El 24 de septiembre de 2019, el ciudadano José Alessi Grifo,
titular de la cédula de identidad N° 5.975.012, actuando con el carácter de
Presidente de la sociedad mercantil ALUVIDRIOS
ALESSI, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la
Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el N° 54,
tomo 62-A-Cto, asistido por los Abogados Víctor Bervoets Burelli y Francisco
Javier Hernández Santana, inscritos en el Instituto de Previsión Social del
Abogado bajo el N° 17.495 y 82.278, respectivamente, solicitó ante esta Sala la
revisión constitucional de
la sentencia dictada el 31 de julio de 2019, por el
Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y
Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conjuntamente
con medida cautelar innominada contentiva de la paralización de la ejecución de
lo ordenado en el dispositivo de la misma, en
la que se declaró “(…) PRIMERO: CON
LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación
judicial de la parte actora, contra la sentencia (…) dictada (…) en fecha 15 de
febrero de 2019 y su extenso el 7 de marzo del mismo año, por el Juzgado
Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida
Circunscripción Judicial, la cual qued[ó] revocada. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa perentoria de fondo de inadmisibilidad,
realizada por la representación de la parte demandada, así como la defensa
referida a la procedencia de la t[á]cita reconducción del contrato que vinculaba
a las partes en la presente controversia. TERCERO:
CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano OTTO JESÚS FORNES LAGO [titular de
la cédula de identidad N° 1.897.467],
contra la sociedad mercantil ALUVIDRIOS
ALESSI, C.A. (…). En
consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar libre de bienes y
personas el bien inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local
comercial que forma parte de una casa quinta denominada Villa Carmen, ubicada
en la Urbanización Barrio Industrial, Catia, Avenida el Cristo, Parroquia Sucre
del Municipio Libertador del Distrito Capital, con absolutamente todas las
reformas, instalaciones, construcciones, mejoras y bienhechurías efectuadas y/o
ejecutadas sobre [é]ste, sin
desmantelamiento, destrucción y/o desincorporación de ninguna de dichas
reformas, instalaciones, construcciones, mejoras y bienhechurías; solvente en
todos los servicios públicos y privados, con todas las reparaciones menores
efectuadas que hubiesen sido necesarias; y a pagar al accionante por cada día
transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal, el precio diario del
arrendamiento, equivalente a seis mil seiscientos sesenta y seis bolívares con
sesenta y seis céntimos (Bs.F 6.666,66), adicional al cincuenta por ciento
(50%) de dicha cantidad, es decir, la suma de tres mil trescientos treinta y
tres bolívares con treinta y tres céntimos (Bs.F 3.333,33), lo cual da un total
de nueve mil novecientos noventa y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos
(Bs.F 9.999,99), hasta la restitución efectiva del inmueble, conforme a las
previsiones contenidas en el artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, (…)
debiendo restarse al monto resultante las
cantidades depositadas por el arrendado a favor del accionante (…).” (Mayúsculas, negrillas y subrayado
del texto original y corchetes de esta Sala).
En esa misma fecha, se dio cuenta en Sala del presente expediente
y se designó ponente al Magistrado Luis Fernando Damiani Bustillos.
En fecha 26 de febrero de 2020, el ciudadano Otto Jesús Fornes
Lago, asistido por el abogado Guillermo Rafael Cabrera Hernández, inscrito en
el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 42.645, consignó
diligencia por medio de la cual solicitó le fuera emitida copia de la solicitud
de revisión constitucional.
En fecha 2 de marzo de 2020, el ciudadano Otto Jesús Fornes Lago,
asistido por el abogado Guillermo Rafael Cabrera Hernández, consignó diligencia
en la cual expuso que recibió y consecuencialmente retiró la copia solicitada
el 26 de febrero de 2020.
En fecha 9 de marzo de 2020, el ciudadano Otto Jesús Fornes Lago,
asistido por el abogado Guillermo Rafael Cabrera Hernández, presentó escrito
contentivo de las “…objeciones que
determinan la improcedencia del recurso de REVISIÓN
CONSTITUCIONAL interpuesto…”, y adjuntó copias certificadas de
actuaciones procesales (Negrillas del texto original).
El 5 de febrero de 2021, se reconstituyó esta Sala Constitucional
en virtud de la elección de la nueva Junta Directiva de este Tribunal Supremo
de Justicia, en consecuencia, quedó integrada de la siguiente manera:
Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, Presidenta; Magistrado Arcadio
Delgado Rosales, Vicepresidente; y los Magistrados y Magistradas Carmen Zuleta
de Merchán, Juan José Mendoza Jover, Calixto Ortega Ríos, Luis Fernando Damiani
Bustillos y René Degraves Almarza; ratificándose en su condición de ponente al
Magistrado Luis Fernando Damiani Bustillos, quien con tal carácter suscribe el
presente fallo.
El 2 y 3
de noviembre de 2021, la Secretaría de esta Sala dio cuenta de haber recibido
los correos electrónicos de fecha 29 de octubre y 1° de noviembre del mismo
año; contentivos de las diligencia enviadas por el abogado Guillermo Rafael Cabrera Hernández, mediante las
cuales solicitó se le concediera cita para la consignación de un escrito, a los
fines de dar impulso procesal en la causa.
El 4 de noviembre de 2021, se recibió en la Secretaría de esta
Sala diligencia consignada por parte del ciudadano Otto Jesús Fornes Lago,
asistido por el abogado Guillermo Rafael Cabrera Hernández, por medio de la
cual solicitó pronunciamiento.
El 4 de noviembre de 2021, el ciudadano Otto Jesús Fornes Lago,
asistido por el abogado Guillermo Rafael Cabrera Hernández, mediante la
presentación de escrito otorgó poder especial apud acta, de conformidad con el
artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, al referido abogado.
El
27 de abril de 2022, se constituyó esta Sala Constitucional en virtud de la
incorporación de los Magistrados designados por la Asamblea Nacional en sesión
ordinaria celebrada el 26 de abril de 2022, publicada en Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela N° 6.696 Extraordinario del 27 de abril de
2022, quedando integrada de la siguiente forma: Magistrada Gladys Gutiérrez
Alvarado, Presidenta; Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson,
Vicepresidenta; y los Magistrados Luis Fernando Damiani Bustillos, Calixto
Ortega Ríos y Tania D’Amelio Cardiet. Ratificándose la ponencia al Magistrado
Luis Fernando Damiani Bustillos, quien con tal carácter suscribe el presente
fallo.
Realizado el estudio individual de las actas que
conforman el presente expediente, esta Sala Constitucional pasa a decidir
previas las siguientes consideraciones:
I
DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN
La
representación judicial de la sociedad mercantil
Aluvidrios Alessi, C.A., solicitó la revisión constitucional
conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos de la sentencia dictada el 31 de julio de 2019, por el
Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y
Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
en los términos que a continuación se señalan:
Que
“[l]a
solicitud de revisión constitucional, (…) se eleva, (…) contra de la
sentencia, definitivamente firme, (…) pronunciado
en alzada como consecuencia del recurso de apelación ejercido por la parte
actora contra la sentencia dictada por el Juzgado Trigésimo de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas en el juicio seguido por el ciudadano Otto Jesús
Fornes Lago en contra de [su] representada, Aluvidrios Alessi C.A., y con
causa al cumplimiento del contrato locativo que vincula a ambos.”
(Corchetes de esta Sala).
Que
“[e]l ciudadano
OTTO FORNES, con el carácter de arrendador, propuso una demanda por
cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de [su] representada, Aluvidrios Alessi C.A.,
aduciendo la consumación tanto del término de la vigencia del contrato locativo
como el vencimiento de la prórroga legal.” (Mayúsculas del texto original y
corchetes de esta Sala).
Que
“[e]n [la] oportunidad
de dar contestación a la demanda, [su] representada alegó la ocurrencia de la
tácita reconducción del contrato de arrendamiento en virtud de haber seguido
ocupando el inmueble objeto del contrato locativo durante ocho (8) meses sin
oposición del arrendador, sin que este ejerciera acción alguna dirigida a
exigir el cumplimiento del contrato con vigencia fenecida y por el contrario,
siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a
esos ocho (8) meses sin reclamo ni objeción alguna.” (Corchetes de esta
Sala).
Que
“[e]n
efecto, en [la] oportunidad de dar contestación a la demanda de cumplimiento del
contrato locativo en cuestión, (…) [su]
representada (…) expresó (…) [lo]
siguiente[:] ‘[d]e conformidad con lo dispuesto en el
artículo 361 del Código Procedimiento Civil, [opusieron]
como defensa perentoria o de fondo, la
excepción prevista en el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem, en virtud de ser
inadmisible la demanda propuesta, pues siendo el contrato de arrendamiento
celebrado entre la actora y [su] representada
(…)
a tiempo indeterminado, por haber operado respecto del mismo la tácita
reconducción, debió interponerse, de ser apropiadas las circunstancias existir
causa petendi adecuada, una acción por desalojo con fundamento a una de las causales
adecuadas al incumplimiento de alguna obligación prevista en un contrato a
tiempo indeterminado y no la exigencia del cumplimiento de contrato por
vencimiento del término de la prórroga legal, figura esta inexistente en caso
de indeterminación de tiempo de vigencia del contrato locativo (…)’ (…).” (Negrillas y subrayado del texto
original y corchetes de esta Sala).
De
igual forma, expuso en la referida contestación que “(…)
la vigencia de la prórroga legal
llegó a término el día 31 de [o]ctubre de 2017. No obstante, la
representación actora omiti[ó] señalar que a pesar de haberse agotado la
vigencia de prórroga legal y estando las partes en conversaciones y
negociaciones respecto de la continuación de la relación arrendaticia, [su] representada
continuó ocupando el inmueble dado en arrendamiento, identificado en el
contrato locativo como un inmueble constituido por un local comercial, el cual
forma parte integrante de un inmueble de mayor extensión conformado por una
quinta denominada Villa
Carmen, ubicada en la urbanización Barrio Industrial del sector denominado
Catia, avenida El Cristo, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito
Capital (…).” (Corchetes de esta
Sala).
Que
“(…) continuó,
así mismo, pagando los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del
contrato locativo, realizando las transferencias bancarias correspondientes a
los meses de [n]oviembre y [d]iciembre de
2017 y [e]nero, [f]ebrero, [m]arzo, [a]bril, [m]ayo y [J]unio, todos de 2018,
a lo cual el arrendador no presentó
objeción de ninguna naturaleza, es decir, aceptó tácitamente el pago de tales
mensualidades de canon de arrendamiento, (…) sin realizar, (…) reclamo,
rechazo ni objeción alguna. La anotada circunstancia fue silenciada de mala fe
por parte de la actora, tratando de evitar así las consecuencias jurídicas
derivadas de los hechos antes narrados, es decir, la reconducción de la
vigencia del contrato locativo (…)”. (Corchetes de esta Sala).
Que
“(…) de
la lectura del libelo de demanda puede evidenciarse una redacción bastante
elaborada y prolija en la relación de las circunstancias en que la actora y su
representación judicial narraron los hechos en que pretenden fundamentar su
pretensión, evidenciando una revisión acuciosa y control adecuado de la
evolución de la cuenta bancaria (…) del
Banco de Venezuela, cuyo titular es el ciudadano OTTO FORNES (…). Así como explicó y detalló las
transferencias que realizó [su] representada hasta el vencimiento de la
prorroga legal, debió haber explicado y detallado las ocho (8) transferencias
efectuadas por [su] representada, posteriores al vencimiento de la misma, las cuales
comprenden nada más y nada menos que los meses de [n]oviembre y [d]iciembre de 2017 y [e]nero, [f]ebrero, [m]arzo, [a]bril, [m]ayo y [j]unio, todos de 2018, hecho este que no debió
silenciar maliciosamente para así
tratar de lograr un vencimiento en el presente juicio (…).” (Mayúsculas del texto original y
corchetes de esta Sala).
Que “(…) de haberse negado,
el arrendador, a continuar recibiendo los cánones de arrendamiento,
inmediatamente luego de percatarse de la primera trasferencia bancaria
correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de [n]oviembre de 2017, debió manifestarlo
inmediatamente y en ese sentido a [su] representada
y reintegrarle ese dinero. No lo hizo así. Al contrario, siguió permitiendo que
se transfirieran las cantidades causadas por concepto de cánones de
arrendamiento (…) Nunca se podría
alegar, entonces, que el arrendador desconocía la existencia de las
transferencias. Es más, no comprende como es que la actora esperó tanto tiempo
para proponer esta demanda, guardando sospechosamente un incomprensible
silencio e inactividad para luego, bastante tarde, realizar su exigencia de una
manera tan enérgica (…).”
(Corchetes de esta Sala).
Que “[o]currida la
reconducción de la vigencia del contrato
locativo, no puede pretender el arrendador desconocer unilateralmente el
efecto legal de esta institución. Vale acotar que luego de operar la tácita
reconducción del contrato locativo por la aceptación expresa de ocho (8)
cánones de arrendamiento, el arrendador, ante la circunstancia de no llegarse a
ningún acuerdo respecto a los términos de la continuación de la relación arrendaticia,
unilateralmente pretendió desconocer la reconducción de la vigencia del
contrato locativo”. (Corchetes de esta Sala).
Que
“[s]e planteó en la contestación, pues, una
cuestión de orden público como
lo es la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato locativo
propuesta por el arrendador al haber ocurrido la tácita reconducción del mismo
y haberse transformado su vigencia a tiempo indeterminado”. (Negrillas y subrayado del texto
original y corchetes de esta Sala).
Que “[c]omo podrá apreciarse
de la sentencia dictada en primera instancia, (…) quedó demostrado la permanencia de [su] representada en el uso y ocupación del inmueble objeto del contrato
locativo por ese período de ocho (8) meses así como también demostrado el pago
de ocho (8) mensualidades consecutivas realizadas por [su] representada y recibidas por el arrendador”.
(Corchetes de esta Sala).
Adujo que “(…) en la
sentencia (…) cuya revisión se
solicit[ó], de la línea 37 del folio
20 a la línea 16 del folio 23 (…). [El
Juez expuso lo siguiente:] ‘En este
sentido, admitida como fue por parte de la demandada no solo la relación
locativa que la vincula con la parte accionante, sino inclusive el término de
duración pactado inicialmente y la prórroga legal que le correspondía, observa
quien suscribe que la misma, sostiene que ha operado la tácita reconducción del
contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en razón de haber permanecido
en el inmueble una vez vencidos los términos antes señalados, sin que su
arrendador hiciera oposición alguna, al punto tal de aceptar tácitamente los
depósitos realizados a su favor en su cuenta bancaria. [No obstante] [e]n contraposición a lo anterior, observa quien suscribe que la parte accionante desde el
inicio hizo vale[r] la notificación
judicial practicada en fecha 10 de agosto de 2017, por el Tribunal Vigésimo
Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual [puso] de manifiesto su entera y firme voluntad de no consentir la continuidad de
la relación locataria, ni la permanencia de la inquilina en el inmueble, sino
por el contrario, darla por culminada conforme los parámetros temporales
establecidos en el contrato marco del vínculo jurídico de las partes, lo cual
conmina a quien aquí administra justicia a analizar la norma contenida en el
artículo 1.601 del Código Civil Venezolano (…).” (Corchetes de esta Sala).
Que en la sentencia cuya revisión constitucional se peticiona, se
señaló que “Desprendiéndose con absoluta
claridad tanto de la precitada norma legal como de la jurisprudencia de la
máxima exponente civil, que habida cuenta de la notificación expresa del
arrendador de su voluntad inquebrantable de no continuar con la relación
locativa, mal podría oponer el arrendador la figura de la tácita reconducción,
como fórmula para justificar la indeterminación en el tiempo de la relación
locativa. Y así se establece. Ahora
bien, demandado el desalojo en la presente causa en base (sic) literal g) del
artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso
Comercial, es decir por vencimiento del término y de la prórroga 3legal (sic)
que le correspondía, habiendo quedado expresamente
demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes que
conforman la presente litis controversia, así como el término de duración y su
correspondiente prórroga legal, resulta innegable para quien aquí administra
justicia, que producto de la actividad desarrollada y probada por la parte
accionante en la presente causa, mal podría sostenerse como en efecto lo
realizó el juzgado aquo, que ha operado la tácita reconducción de la relación
locativa, tal y como lo alegó en su defensa la parte demandada, toda vez que
efectuada la notificación de la arrendadora (desahucio) dicha figura (la tácita
reconducción), en virtud del mandato legal contenido en el artículo 1.601 del
Código Civil Venezolano no podía ser opuesta por el demandado, quedando
imposibilitado este Juzgado para, aun valorando los depósitos realizados
por el demandado en la cuenta de su contenedor judicial, dar como consecuencia,
la ausencia de oposición a la posesión del inmueble dado en arrendamiento que
continuo (sic) teniendo el hoy demandado y declarar configurada la tácita
reconducción antes referida. Y así se
establece (…).” (Negrillas y subrayado del texto original y corchetes
de esta Sala).
Continuó aduciendo dicha sentencia que “[a] mayor abundamiento vale apuntar que mal podría este sentenciador de
alzada tomar en cuenta los depósitos a la cuenta perteneciente al demandante, sin el concurso de su voluntad expresa,
lo cual es evidentemente necesario para poder formar el pretendido nuevo
contrato como convención entre dos o más personas para constituir, reglar,
trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, cuenta
bancaria que no se demostró se abriera únicamente para realizar tales
depósitos, por lo cual bien pudo mantenerse activa para recibir otros montos
por cualquier otro concepto, siendo evidente que dichos pagos en la referida
cuenta, estando vencido el término del contrato de arrendamiento que vinculaba
a las partes y su correspondiente prórroga legal, constituyeron una decisión unilateral
de la parte demandada de materializar el pago, con el ánimo de perpetuar la
relación arrendaticia, no imputable a la parte accionante (…)”. (Negrillas
y subrayado del texto original y corchetes de esta Sala).
Que “[e]l juez de la
sentencia cuya revisión se solicita concluyó erradamente en que la tácita
reconducción del contrato locativo no operó por cuanto el arrendador no manifestó
de manera expresa su consentimiento
de aceptar el pago que por ocho (8)
meses de cánones le hiciera [su] representada, es decir los meses de [n]oviembre y [d]iciembre de 2017 y [e]nero, [f]ebrero, [m]arzo, [a]bril, [m]ayo y [j]unio de 2018, cuando tal manifestación expresa no es requerida en
ninguno de los supuestos de hecho previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del
Código Civil es por ello que [la]
doctrina y jurisprudencia denominan la reconducción como tácita. También
revela el fallo transcrito que el Juez omitió el establecimiento y valoración
de la prueba de informes evacuada durante el juicio, de cuyo resultado quedó
evidenciado el pago de los cánones de arrendamiento no redargüido por el
arrendador. Además, interpretó erradamente el artículo 1.601 del Código Civil
puesto que de poder el desahucio eliminar toda posibilidad de la tácita
reconducción, el solo hecho de llegar al término un contrato de arrendamiento a
tiempo fijo o determinado surtiría el mismo efecto y no existiría posibilidad
de concebir la existencia de la figura de la tácita reconducción. Al
pronunciarse en los términos en que lo hizo, violó el principio de expectativa
plausible, de confianza debida e incurrió, además, en violación a los derechos
a la tutela judicial efectiva y al debido proceso, lesionando el derecho que
tiene [su] representada, Aluvidrios Alessi, C.A., a ampararse
con una sentencia fundada en derecho, lo que hace el fallo sujeto a revisión y
según criterio de (…) [la] Sala Constitucional, totalmente nulo. Así lo estableció esta Sala Constitucional
en sentencia proferida el 27 de mayo de 2014, expediente No. 14-0389 (…)”.
(Negrillas y subrayado del texto original y corchetes de esta Sala).
Que conforme “(…) a lo
dispuesto en el artículo 130 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de
Justicia, solicit[ó] (…), se le conceda, acuerde y decrete, con urgencia
y sentido de oportunidad que amerita el caso, una medida cautelar innominada
consistente en ordenar la paralización de la ejecución de lo ordenado en el
dispositivo del fallo cuya revisión solicita[n] sea sometido. De lo narrado y evidenciado en el presente escrito, así
como en las copias certificadas de la sentencia y demás actuaciones acompañadas, se puede apreciar la inmediatez de la
ejecución del fallo, cuyo trámite ya se está motorizando con la designación de
expertos para la elaboración de la experticia complementaria de rigor, circunstancia esta que hace inminente la
ejecución del fallo, lo cual revela indudablemente la presunción grave de la
existencia del pericullum in mora exigido. El fomus (sic) boni iuri, por su parte, es fácilmente
perceptible de la lectura de este escrito, de los recaudos acompañados y su
contraste con la pertinente y diuturna doctrina desarrollada por la Sala en
relación a los hechos narrados, circunstancias estas que permiten fácilmente
presumir gravemente la existencia del derecho reclamado”. (Corchetes de
esta Sala).
Que “(…) de considerarlo
procedente, y así [lo] [requieren] (…) se
acuerde la suspensión de la tramitación de la ejecución de la sentencia y, para
ello, se notifique al Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como
tribunal de la causa, a fin de se abstenga de ejecutar la sentencia hasta tanto
no haya pronunciamiento respecto del presente recurso de revisión”.
(Corchetes de esta Sala).
Que “[p]or último, vista la
violación a los derechos fundamentales de [su] representada y el desacato al criterio de interpretación que esta (…)
Sala realizó en su sentencia del 27 de
mayo de 2014, expediente No. 14-0389, retro citada y transcrita, solicit[ó] (…) se
declare HA LUGAR [el] recurso de revisión aquí propuesto”.
(Mayúsculas, negrillas y subrayado del texto original y corchetes de esta
Sala).
II
DE LA SENTENCIA SOMETIDA A REVISIÓN
El
31 de julio de 2019, el Juzgado Superior Noveno en lo
Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, declaró con lugar el recurso
de apelación interpuesto por el ciudadano Otto Jesús Fornes Lago, contra la
sentencia dictada el 7 de marzo de 2019, por el Juzgado Trigésimo de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, la
cual quedó revocada y declarada improcedente la defensa perentoria de fondo de inadmisibilidad, realizada por
la sociedad mercantil Aluvidrios Alessi, C.A., así como la defensa referida a
la procedencia de la tácita reconducción del contrato y con lugar la demanda de
desalojo intentada por el ciudadano
Otto Jesús Fornes Lago, contra la sociedad mercantil Aluvidrios Alessi, C.A., en
los siguientes términos:
“DE LA INADMISIBILIDAD ALEGADA POR LA
PARTE ACCIONADA. La defensa
perentoria de fondo realizada por la representación judicial de la parte
demandada, la opone de acuerdo a lo dispuesto con el artículo 361 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia a la excepción prevista en el ordinal 11°
del artículo 346 eiusdem, por considerar ser inadmisible la demanda propuesta,
pues siendo el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes a tiempo
indeterminado, por haber operado respecto del mismo la tácita reconducción,
debió interponerse una acción por desalojo y no de cumplimiento de contrato por
vencimiento de prórroga legal.
(…omissis…)
Ahora
bien, conforme al contenido del artículo anteriormente transcrito, la excepción
opuesta por la parte demandada se encuentra consagrada en el ordinal 11°, el
cual prevé dos hipótesis para la procedencia de dicha cuestión previa, a saber:
a) cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta y b) cuando la ley permite
admitir la acción propuesta, sólo por determinadas causales que no sean de las
alegadas en la demanda.
Sobre
este tema en particular, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia, en sentencia N° 776 del 18 de mayo del año 2001, se ha pronunciado al
señalar que, además de las dos causales del ordinal que nos ocupa, resulta
inatendible el derecho de acción ejercido, entre otros, cuando no existe
interés procesal; cuando se utiliza para violar el orden público o infringir
las buenas costumbres; cuando la demanda tiene fines ilícitos o constituye
abuso de derecho o cuando el accionante no pretenda que se administre justicia.
Por
su parte el maestro RICARDO HENRÍQUEZ LA ROCHE, en su obra Código de
Procedimiento Civil, tomo III, página 71, en relación con la cuestión previa
que ocupa la atención de este juzgado apuntó lo siguiente: ‘(…) en la
11º cuestión previa, concerniente a la prohibición de la ley de admitir la
demanda, queda comprendida toda norma que obste la atendibilidad de una
pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de
pedir que se invoca’.
Desprendiéndose
de dicha posición doctrinaria, la tesis que en efecto acoge este sentenciador,
según la cual para la procedencia de la cuestión previa bajo estudio, resulta
necesario el establecimiento expreso
de una norma que impida que la administración de justicia, tramite la
pretensión especifica del accionante, bien de forma general o en atención a
la causal en que se sustenta el ejercicio de la acción que se analice.
Sobre
este punto, la Sala Político Administrativa, mediante sentencia Nº
75/23.01.2003, caso: Consorcio Radiodata-Datacraft-Saeca versus C. V. G.
Bauxilum, C. A.), (…).
(…Omissis…)
Así
las cosas es necesario destacar que a través de la presente causa, el ciudadano
OTTO JESÚS FORNES LAGO pretende el desalojo del bien dado en arrendamiento a
ALUVIDRIOS ALESSI, C.A., y por tanto le sea entregado sin plazo alguno, el
local comercial que forma parte de una casa quinta denominada Villa Carmen,
ubicada en la Urbanización Barrio Industrial, Catia, Avenida el Cristo,
Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, completamente
desocupado de personas y cosas, en perfectas condiciones, con absolutamente
todas las reformas, instalaciones, construcciones, mejoras y bienhechurías
efectuadas y/o ejecutadas sobre este, sin desmantelamiento, destrucción y/o
desincorporación de ninguna de dichas reformas, instalaciones, construcciones,
mejoras y bienhechurías (especialmente las realizadas durante la vigencia del
contrato; solvente en todos los servicios públicos y privados, con todas las
reparaciones menores efectuadas que hubiesen sido necesarias, conforme los
supuestos establecidos en el literal g) del artículo 40 de la ley especial
inquilinaria en materia comercial, pudiéndose evidenciar de autos que la parte
accionante no se encuentra inmersa en ninguno de los presupuestos de
inadmisibilidad establecidos tanto por la norma adjetiva, como por los
referidos criterios jurisprudenciales, para que a la misma le sea privado de su derecho de acción
para solicitar el cumplimiento de contrato pretendido y en consecuencia la
entrega del bien inmueble antes referido, razón por la cual, al no estar prohibido expresamente por la
ley ese derecho de acción, tal y como lo postula el primero de los presupuestos
de la norma bajo estudio, así como, al no estar limitada por la ley la acción
intentada a (sic) motivos
distintos a aquellos en lo que fundamenta la acción la parte actora en la
presente causa, nace la
correlativa obligación de los órganos jurisdiccionales de tramitar la tutela de
derecho solicitada, sin que ello implique ad initio convalidación de los
motivos en las cuales se erige la acción propuesta; siendo forzoso para este
sentenciador declarar SIN LUGAR la
defensa de fondo opuesta con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del
Código de Procedimiento Civil. Y así se
decide.
Declarada
sin lugar la defensa de fondo antes expuesta, corresponde en consecuencia a
esta alzada realizar el análisis de fondo de la acción ejercida y para ello
debe previamente valorar la oferta probatoria ofrecida por las partes en el
presente proceso:
DE
LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
Junto con el escrito libelar:
• Consta a
los folios 9 al 11 del expediente marcada ‘A’, copia certificada de documento de adjudicación de propiedad, otorgado
en fecha 3 de abril de 2003, ante la Oficina Subalterna de Registro Público del
Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 17,
tomo 2, protocolo primero; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por
su contraparte, se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos
12, 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los
artículo 1.357 y 1.384 del Código Civil, apreciándose de su contenido que al
demandante se le adjudicó en fecha cierta la titularidad del bien de marras. Así queda establecido.
•
Consta a los folios 12 al 18 del expediente marcada ‘B’, copia
certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano OTTO JESÚS
FORNES LAGO, en su condición de arrendador, y la empresa ALUVIDRIOS ALESSI,
C.A., otorgado en fecha 24 de enero de 2014, ante la Notaría Pública Primera
del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 53, tomo 6 de los libros
respectivos; y en vista que no fue cuestionada en modo alguno por su contraparte,
se valora conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509
del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.356,
1.361 y 1.384 del Código Civil, apreciándose de su contenido que ambas partes
pactaron el alquiler de un local comercial que forma parte de una casa quinta
denominada Villa Carmen, ubicada en la Urbanización Barrio Industrial, Catia,
Avenida el Cristo, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito
Capital, para ser destinado única y exclusivamente para comercio, venta
comercialización e importación de todo lo relacionado con vidrios y aluminio,
cuya relación arrendaticia tuvo una duración de tres (3) años fijos, sin posibilidad de prórroga automática,
contada desde el 1 de noviembre de 2013 hasta el 31 de octubre de 2016, con un
canon mensual por la cantidad de quince mil bolívares (Bs.F 15.000,00), para el
primer año; diecisiete mil doscientos cincuenta bolívares (Bs.F 17.250,00) para
el segundo año, y diecinueve mil ochocientos treinta y siete bolívares con
cincuenta céntimos (Bs.F 19.837,50), para el tercer y último año de vigencia,
según las cláusulas segunda y tercera del contrato, conviniendo en que la
arrendataria no podría realizar ningún cambio en las condiciones del inmueble
previo consentimiento del arrendador, dado por escrito y que en el caso que la
arrendataria efectuara bienhechurías, mejoras o construcciones al inmueble y se
diese por terminado el contrato por cualquier causa, quedaría a la sola
elección del arrendador la restitución del mismo en su forma original, que las
bienhecurías, mejoras o construcciones quedarían en beneficio del bien
arrendado sin que la arrendataria pudiese realizar ningún tipo de reclamo, ni
indemnizaciones, todo ello conforme lo dispuesto en las cláusulas primera, segunda, tercera y
cuarta, entre otras. Así queda
establecido.
• Consta a
los folios 19 al 38 del expediente marcada ‘C’, original de notificación judicial practicada en fecha 10 de agosto de
2017, por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; y en
vista que no fue cuestionada en modo alguno por su contraparte, se valora
conforme las previsiones contenidas en los artículos 12, 429 y 509 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con los artículo 1.357 y 1.384 del Código
Civil, y se aprecia de su contenido que dicho despacho participó al demandado
la voluntad del demandante sobre la no continuidad de la relación locataria que
los une al vencimiento de la prórroga legal. Así queda establecido.
(…omissis…)
Junto con el escrito de contestación:
(…omissis…)
• Constan
a los folios 65 al 72 del expediente, impresiones
de transferencias bancarias a terceros librados online a través de la
entidad bancaria Banesco, signados con los Nº 8298253661, de fecha 26 de
noviembre, por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al
mes de noviembre de 2017; N° 8487093592, de fecha 27 de diciembre de 2017, por
concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre
de 2017; N° 8680611238, de fecha 31 de enero de 2018, por concepto de pago del
canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2018; N°
8864417949, de fecha 1 de marzo de 2018, por concepto de pago del canon de
arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2018; N° 9036142424, de fecha
27 de marzo de 2018, por concepto de pago del canon de arrendamiento
correspondiente al mes de marzo de 2018; N° 9245247191, 27 de abril de 2018,
por concepto de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril
de 2018; N° 9462622955, de fecha 30 de mayo de 2018, por concepto de pago del
canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2018 y N° 9513388613,
de fecha 6 de junio de 2018, por concepto de pago del canon de arrendamiento
correspondiente al mes junio de 2018, por las sumas de doscientos mil bolívares
(Bs. 200.000,00), respectivamente, a beneficio del ciudadano OTTO ELI FORNES
DUTILH, a los cuales se adminiculas las comunicaciones emanadas de la
Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, del Banco de
Venezuela, S.A., Banco Universal y de Banesco, Banco Universal, C.A., que
constan a los folios 133 al 134, 135 al 137 y 141 al 153 del mismo expediente;
medios de pruebas que si bien fueron impugnados por la representación de de (sic) la parte accionante, observa este Juzgador
que en el mismo escrito de contestación la parte accionada ofreció como medio
probatorio las pruebas de informes a las precitadas instituciones bancarias a
fin de verificar la realización de los depósitos realizados, razón por la cual,
este juzgado tomando en consideración que el artículo 4° del Decreto Ley sobre
Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, dispone que la promoción, control,
contradicción y evacuación como medio de prueba de los mensajes de datos se
realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de
Procedimiento Civil, lo cual así ha venido siendo considerado por la doctrina
de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia (sentencia N° 460
del 5/10/11), al contemplarse la posibilidad de promover la prueba mediante la
reproducción en formato impreso, para asemejar su eficacia y valor probatorio
al que pueda dársele a las copias o reproducciones fotostáticas, las
adminiculara para su valoración a las pruebas de informes ofrecidas desde la
misma contestación y debidamente ratificadas en el lapso de promoción, las
cuales debidamente admitidas por el juzgado de merito fueron evacuadas,
agregándose a las actas que conforman el presente expediente en fecha 18 de
diciembre de 2018, oficio Nº GRC-2018-80369 del banco (sic) de Venezuela, y en fecha 7 de enero de
2019, oficio S/N de Banesco, Banco Universal, de las cuales emerge sin lugar a
dudas la efectiva realización de los depósitos que alega la parte demandada
haber realizado a favor de la accionante una vez vencida la prorroga legal del
contrato que los vinculaba. Y así se
establece.
• Consta a
los folios 111 al 113 del expediente, inspección judicial que promoviera la
representación judicial de la parte actora, a la cual se adminiculan la
reproducciones fotográficas aportadas por el experto fotógrafo designado CARLOS
RIVAS y el informe encomendado al perito LUÍS PAPPATERRA, que constan a los
folios 118 al 126 y 128 al 131 del referido expediente; y en vista que no
fueron cuestionadas en modo alguno por su contraparte, se valora conforme las
previsiones contenidas en los artículos 12, 472, 475, 476, 507, 509 y 510 del
Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359
del Código Civil, y se aprecia de su contenido que en fecha 12 de noviembre de
2018, el a quo dejó constancia sobre la forma, distribución, estado de
conservación del bien de marras conforme dichas reproducciones e informe, y que
el mismo se encuentra ocupado por la empresa demandada. Así queda establecido.
(…omissis…)
Ahora
bien, observa quien suscribe que la presente acción está orientada al desalojo
del inmueble de marras constituido por un local comercial que forma parte de
una casa quinta denominada Villa Carmen, ubicada en la Urbanización Barrio
Industrial, Catia, Avenida el Cristo, Parroquia Sucre del Municipio Libertador
del Distrito Capital, dado en arrendamiento mediante documento otorgado ante la
Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 24 de
enero de 2014, bajo el N° 53, tomo 6 de los libros respectivos, para ser
destinado única y exclusivamente para comercio, venta comercialización e
importación de todo lo relacionado con vidrios y aluminio, todo ello con
fundamento en los supuestos de hecho contenidos en el literal g) del artículo
40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir, en razón del vencimiento del término
del contrato de arrendamiento y su respectiva pr[ó]rroga
legal.
En
relación a la mencionada causal de desalojo, la representación de la parte
demandante, como fundamento de una de sus pretensiones, arguyó que con vista a
las gestiones infructuosas para poder llegar a un acuerdo con la parte
demandada respecto al vínculo inquilinario que les une, toma la decisión de no
prorrogar más el contrato, notificándole su vencimiento, así como la prórroga
legal, mediante actuación realizada en fecha 10 de agosto de 2017, por el
Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sin que hasta la
fecha de introducción de la demanda, la arrendataria haya dado cumplimiento a
la entrega material del bien, en las mismas buenas condiciones que lo recibió,
tal como estaba obligada, tomando en consideración que dicha prórroga legal
tuvo su culminación en fecha 31 de octubre de 2017, cuyas aseveraciones fueron
rechazadas por los apoderados judiciales de la empresa demandada, partiendo de
su afirmación de que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la institución de la
tácita reconducción, toda vez que desde la fecha de vencimiento de la
prórroga legal, su mandante continuó ocupando el inmueble y el arrendador
recibiendo las pensiones de alquiler, a pesar que éste último le haya
realizado la inocua notificación de no renovación contractual y de una prórroga
legal.
Ahora
bien, en relación a la Tácita Reconducción, el autor Aguilar Gorrondona en su
obra Contratos y Garantías, en las págs. 324 y 325 expresa: ‘(…) En relación a la expiración del
arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la
institución de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del
término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa
arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si
se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su
duración’.
En
ese sentido, resulta pertinente a los fines del presente fallo referir que la
institución de la tácita reconducción se encuentra regulada en los artículos
1.600 y 1.614 del Código Civil, que prevén:
(…omissis…)
Desprendiéndose
de la inteligencia de las precitadas normas lo que la doctrina denomina como ‘tácita
reconducción’, que no es otra cosa,
que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación
de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, las cuales
a saber son:
1.-
Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado. 2.- Que el
inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado
contractualmente y, 3.- Que a ésta
circunstancia no se oponga el propietario, lo cual en la práctica se hace
patente cuando este recibe el pago de los cánones de arrendamiento a plena
satisfacción.
(…omissis…)
Por
su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia
Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, expediente Nº 2010-0517, dispuso lo que
sigue:
‘(…) esta
Sala advierte que de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código
Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento
resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga
ocupando el inmueble sin oposición del propietario, circunstancia esta
que no se presenta en el caso de autos, ya que los demandantes accionaron
judicialmente de manera inmediata una vez que venció el término de la prórroga
legal, al no haber cumplido el arrendatario con la obligación de la entrega del
inmueble arrendado.’
Siendo
evidente que tanto la doctrina como la jurisprudencia patria consideran que la
inercia del arrendador ante la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado,
una vez vencido el término natural del contrato y la prórroga legal, resulta de
capital importancia para la configuración de tacita reconducción del contrato
locativo que vincula a las partes. Y así
se establece.
En
este sentido, admitida como fue por parte de la demandada no solo la relación
locativa que la vincula con la parte accionante, sino inclusive el t[é]rmino
de duración pactado inicialmente y la prórroga legal que le correspondía,
observa quien suscribe que la misma, sostiene que ha operado la tácita
reconducción del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en razón de
haber permanecido en el inmueble una vez vencidos los términos antes señalados,
sin que su arrendador hiciera oposición alguna, al punto tal de aceptar
tácitamente los depósitos realizados a su favor en su cuenta bancaria.
En
contraposición a lo anterior, observa quien suscribe que la parte accionante
desde el inicio hizo vale (sic) la notificación judicial practicada en
fecha 10 de agosto de 2017, por el Tribunal Vigésimo Tercero de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas, mediante la cual pone de manifiesto su entera y firme
voluntad de no consentir la continuidad de la relación locataria, ni la permanencia
de la inquilina en el inmueble, sino por el contrario, darla por culminada
conforme los parámetros temporales establecidos en el contrato marco del
vínculo jurídico de las partes, lo cual conmina a quien aquí administra
justicia a analizar la norma contenida en el artículo 1.601 del código Civil
Venezolano (…).
(…Omissis…)
En
este sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 16 de
abril de 2015, dictada en el expediente Nº Exp.: Nº AA20-C-2014-000800 en
relación con la precitada norma y su aplicación a casos como el que ocupa a
esta alzada sostuvo lo siguiente:
‘(…) El formalizante delata la falta de
aplicación del artículo 1.601 del Código Civil, al haber el ad quem considerado
que la relación arrendaticia existente entre VENEZOLANA DE FILTROS e INFILCA se
había transformado en un contrato a tiempo indeterminado, a pesar que el
arrendador notificó al arrendatario su voluntad de que desocupara el inmueble
arrendado.
El
artículo 1.601 del Código Civil, delatado como no aplicado establece:
‘…Si ha
habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la
cosa, no puede oponer la tácita reconducción…’.
La
precitada norma establece que en caso que haya habido desahucio, aun cuando el
arrendatario haya continuado en el goce de la cosa, este no puede oponer la
tácita reconducción.
Ahora
bien, respecto a lo delatado, el juzgador de alzada indicó:
‘…señalado
lo anterior la presente acción, se contrae al cumplimiento de un contrato de
arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y por vía de consecuencia,
a la entrega del inmueble objeto del arrendamiento.
El
referido contrato en su cláusula segunda establece: Cláusula Segunda (sic): ‘De manera
expresa se establece y así lo acepta LA ARRENDATARIA que el plazo de duración
del presente contrato será de cinco (05) años prorrogables hasta otros cinco
(05) años más, a elección de la ARRENDATARIA, siempre que así lo manifieste
esta última con por lo menos sesenta días de anticipación al vencimiento del
último de los cinco (05) años de arrendamiento contados a partir de la fecha de
autenticación del presente documento’.
(Negritas de esta Alzada) (sic)
(…Omissis…)
Ahora
bien, observa este juzgador que la parte actora trajo a los autos un Acta (sic)
Notarial (sic) donde la empresa VENEZOLANA DE FILTROS le notifica a INFILCA, su
voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento objeto de este proceso, lo
cual aunado a la manifestación de la actora de la supuesta insolvencia de la
demandada en el cumplimiento de sus obligaciones, no le reconocía derecho a la
prórroga legal.
Ante
esa circunstancia, y por aplicación del principio in dubio pro arrendatario, ha
de entender este Juzgador (sic), que la arrendataria pasó a ocupar el inmueble,
a tiempo indefinido, ya que no hizo uso de la prórroga contractual, y le fue
manifestado por la arrendadora, su intención de no reconocerle el derecho a la
prórroga legal, pese a haber quedado demostrada su solvencia en el pago de los
cánones arrendaticios, con los originales de los depósitos efectuados a cuenta
del canon de arrendamiento por el periodo que va desde el mes de junio de 2011
hasta el mes de mayo de 2013.
Siendo
así, resulta forzoso para este sentenciador, considerar que la voluntad tácita
de la arrendataria fue mantenerse como arrendataria del referido inmueble, por
tiempo indefinido. Así se declara…’. (Mayúsculas del texto y
subrayado de la Sala).
De
lo anterior se observa que el ad quem a pesar de reconocer que el arrendador
notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de
arrendamiento celebrado entre estos, mediante el análisis del acta notarial
presentada por el arrendador, consideró que la voluntad tácita de la
arrendataria fue mantenerse como arrendataria del referido inmueble, por tiempo
indefinido.
En tal sentido, al haber el arrendador
notificado al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato de
arrendamiento cuyo cumplimiento se reclama, aun cuando [é]ste haya continuado en el
goce de la cosa, ello equivale al desahucio al cual hace mención el artículo
1.601 del Código Civil, siendo la consecuencia de ello, que no puede ser
opuesta por el arrendatario la tácita reconducción, y por ende, el juez no
debía declarar que dicho contrato era indefinido.
En
relación con ello, esta Sala indicó que ‘…los requerimientos para
que ocurra la tácita reconducción, son: a) La existencia de un contrato de
arrendamiento a tiempo determinado, b) La ocupación del inmueble arrendado
después de vencido el término y, c) Que no exista oposición por parte del
propietario de dicha ocupación…’.
(Sent. S.C.C. de fecha: 5-06-13, caso: SUCESIÓN AMLETO ANTONIO CAPUZZI DI
PRINZIO, contra TOMCAR, C.A. ALMACÉN).
De modo que, por lo antes expuesto es evidente
que el juez de alzada obvió lo indicado en el artículo 1.601 del Código Civil,
para resolver la controversia, razón suficiente para declarar la procedencia de
la presente denuncia. Así se decide.’
Desprendiéndose
con absoluta claridad tanto de la precitada norma legal como de la
jurisprudencia de la máxima exponente civil, que habida cuenta de la
notificación expresa del arrendador de su voluntad inquebrantable de no
continuar con la relación locativa, mal podría oponer el arrendado la figura de
la t[á]cita reconducción, como fórmula para justificar la indeterminación en
el tiempo de la relación locativa. Y así
se establece.
Ahora
bien, demandado el desalojo en la presente causa en base literal g) del
artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso
Comercial, es decir por vencimiento del término y de la prórroga legal que le
correspondía, habiendo quedado expresamente demostrada la existencia de la
relación arrendaticia entre las partes que conforman la presente litis
controversia, así como el termino de duración y su correspondiente prórroga
legal, resulta innegable para quien aquí administra justicia, que producto de
la actividad desarrollada y probada por la parte accionante en la presenta
causa, mal podría sostenerse como en efecto lo realizó el juzgado aquo, que ha
operado la tácita reconducción de la relación locativa, tal y como lo alegó en
su defensa la parte demandada, toda vez que efectuada la notificación de la
arrendadora (desahucio), dicha figura (la tácita reconducción), en virtud del
mandato legal contenido en el artículo 1.601 del Código Civil Venezolano no
podía ser opuesta por el demandado, quedando
imposibilitado este juzgado para, aún valorando los depósitos
realizados por el demandado en la cuenta de su contendor judicial, dar como
consecuencia, la ausencia de oposición a la posesión del inmueble dado en
arrendamiento que continuo teniendo el hoy demandado y declarar configurada la
tácita reconducción antes referida. Y
así se establece.
A
mayor abundamiento vale apuntar que mal podría este sentenciador de alzada tomar
en cuenta los depósitos a la cuenta perteneciente al demandante, sin el
concurso de su voluntad expresa, lo cual es evidentemente necesario para poder
formar el pretendido nuevo contrato, como convención entre dos o más personas
para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un
vínculo jurídico, cuenta bancaria que no se demostró se abriera únicamente para
realizar tales depósitos, por lo cual bien pudo mantenerse activa para percibir
otros montos por cualquier otro concepto, siendo evidente que dichos pagos en
la referida cuenta, estando vencido el término del contrato de arrendamiento
que vinculaba a las partes y su correspondiente prórroga legal, constituyeron
una decisión unilateral de la parte demandada de materializar el pago, con el
ánimo perpetuar la relación arrendaticia, no imputable a la parte accionante, y
ya que la representación judicial de la demandada no demostró que su
representada haya hecho entrega del bien arrendado a su arrendadora para el 31
de octubre de 2017, ni alguna otra circunstancia que la favoreciera al
respecto, lo lógico y natural es juzgar sin ningún género de dudas que lo
ajustado a derecho es declarar la procedencia de la acción intentada. Y así queda establecido.
En
relación a la petición formulada por la parte actora, relativa al pago del
concepto contenido en el numeral 3° del artículo 22 de la Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y habiendo prosperado la
causal de desalojo intentada y siendo que existe plena subsunción de los hechos
demandados con el fundamento fáctico de la norma invocada, este juzgado deberá
condenar a la parte demandada a pagar a la accionante por cada día transcurrido
desde el vencimiento de la prórroga legal, esto es, 31 de octubre de 2017, el
precio diario del arrendamiento, más una cantidad adicional equivalente al
cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, hasta la restitución definitiva del
inmueble, ya que la demandada quedó obligada por la naturaleza del contrato a
dar cumplimiento a lo prescrito en el artículo 1.594 del Código Civil,
referente a la entrega del inmueble libre de bienes y personas, y en perfecto
estado de conservación y mantenimiento como lo recibió, con las mejoras que se
hubiesen hecho, al vencimiento a la finalización de la relación in comento, debiendo
restarse al monto resultante las cantidades depositadas por el arrendado a
favor del accionante y que fueran expresamente valoradas de la prueba de
informes ofrecida en el presente proceso. Así queda establecido.
En
razón de todas las razones de hecho y derecho antes expuestas, resulta forzoso
para quien aquí administra justicia declarar CON LUGAR el recurso ordinario de apelación de sentencia
interpuesto por la representación judicial de la parte actora, IMPROCEDENTE la defensa perentoria de
inadmisibilidad de la presente acción, así como la defensa referida a la
procedencia de la tácita reconducción del contrato que vinculaba a las partes
en la presente controversia, CON LUGAR
la demanda por DESALOJO intentada,
debiendo en consecuencia revocarse el fallo recurrido, conforme las
determinaciones señaladas ut retro; lo cual quedará establecido en forma
expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo
al contenido del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Y así se decide.
-III-
DE
LA DISPOSITIVA
Por
las razones anteriores, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil,
Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de
Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela y por la autoridad que le otorga la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario
de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora,
contra la sentencia definitiva dictada oralmente en fecha 15 de febrero de 2019
y su extenso el 7 de marzo del mismo año, por el Juzgado Trigésimo de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas de la referida Circunscripción Judicial, la cual queda revocada. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la defensa
perentoria de fondo de inadmisibilidad, realizada por la representación de la
parte demandada, así como la defensa referida a la procedencia de la t[á]cita
reconducción del contrato que vinculaba a las partes en la presente
controversia. TERCERO: CON LUGAR
la demanda de DESALOJO intentada por
el ciudadano OTTO JESÚS FORNES LAGO,
contra la sociedad mercantil ALUVIDRIOS
ALESSI, C.A., ambas partes plenamente identificadas ut retro. En
consecuencia, se ordena a la parte demandada a entregar libre de bienes y
personas el bien inmueble objeto del presente juicio, constituido por un local
comercial que forma parte de una casa quinta denominada Villa Carmen, ubicada
en la Urbanización Barrio Industrial, Catia, Avenida el Cristo, Parroquia Sucre
del Municipio Libertador del Distrito Capital, con absolutamente todas las
reformas, instalaciones, construcciones, mejoras y bienhechurías efectuadazas
(sic) y/o ejecutadas sobre [é]ste, sin desmantelamiento, destrucción y/o
desincorporación de ninguna de dichas reformas, instalaciones, construcciones,
mejoras y bienhechurías; solvente en todos los servicios públicos y privados,
con todas las reparaciones menores efectuadas que hubiesen sido necesarias; y a
pagar al accionante por cada día transcurrido desde el vencimiento de la
prórroga legal, el precio diario del arrendamiento, equivalente a seis mil
seiscientos sesenta y seis bolívares con sesenta y seis céntimos (Bs.F
6.666,66), adicional al cincuenta por ciento (50%) de dicha cantidad, es decir,
la suma de tres mil trescientos treinta y tres bolívares con treinta y tres
céntimos (Bs.F 3.333,33), lo cual da un total de nueve mil novecientos noventa
y nueve bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs.F 9.999,99), hasta la
restitución efectiva del inmueble, conforme a las previsiones contenidas en el
artículo 22 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cantidad total que será
calculada mediante una experticia complementaria del fallo, debiendo restarse
al monto resultante las cantidades depositadas por el arrendado a favor del
accionante y que fueran expresamente valoradas de la prueba de informes
ofrecida en el presente proceso. Se condena en costas a la parte perdidosa de
conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento
Civil.” (Mayúsculas, negrillas y subrayados del texto original).
III
DE LA COMPETENCIA
Previo a
cualquier consideración, esta Sala debe determinar su competencia para conocer
la presente revisión constitucional solicitada conjuntamente
con medida cautelar de suspensión de efectos y a tal efecto observa lo
siguiente:
En primer lugar, debe esta Sala determinar su competencia para
conocer la presente solicitud de revisión y al respecto observa que conforme lo
establece el numeral 10 del artículo 336 de la Constitución, la Sala
Constitucional tiene atribuida la potestad de “[r]evisar las sentencias
definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de
constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de
la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva”.
Por su parte, el legislador consagró dicha potestad en el artículo
25 numeral 10 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, el cual
establece:
“Artículo
25. Son competencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia:
(…omissis…)
10.
Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los
tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado
por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o
principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o
por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales…”.
Asimismo,
en el fallo N° 93 del 6 de febrero de 2001 (caso: “Corpoturismo”), esta Sala determinó su potestad extraordinaria,
excepcional y discrecional, de revisar las siguientes decisiones judiciales:
“1. Las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional de
cualquier carácter, dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de
Justicia y por cualquier juzgado o tribunal del país.
2. Las sentencias definitivamente firmes de control expreso de
constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de
la República o las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia.
3. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas
por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del
país apartándose u obviando expresa o tácitamente alguna interpretación de la
Constitución contenida en alguna sentencia dictada por esta Sala con
anterioridad al fallo impugnado, realizando un errado control de constitucionalidad
al aplicar indebidamente la norma constitucional.
4. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas
por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del
país que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala, en un error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o
que sencillamente hayan obviado por
completo la interpretación de la norma constitucional. En estos casos hay
también un errado control constitucional…”.
Ahora bien, por cuanto en el caso de autos se solicitó la revisión
constitucional de
un pronunciamiento definitivamente firme, emitido por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de
la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 31 de julio
de 2019, en el cual -entre otras cosas- se declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la
sociedad mercantil Aluvidrios Alessi, C.A., contra la sentencia dictada el 7 de
marzo de 2019, por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de
Medidas de la referida Circunscripción Judicial, en el marco de una demanda de
desalojo de local comercial, ejercida por el ciudadano Otto Jesús Fornes Lago,
contra la referida sociedad mercantil, esta Sala declara su competencia para revisar el
mencionado fallo. Así se declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Determinada
como ha sido la competencia para conocer de la presente revisión esta Sala pasa
a decidir y a tal efecto, observa lo siguiente:
Que, para proceder a la revisión constitucional de una sentencia,
vale decir, para que esta Sala Constitucional haga uso de la facultad que le
confiere el artículo 336 ordinal 10 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 25, ordinales 10 y 11
de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, no sólo es necesario el
carácter definitivo de la sentencia a revisar, pues también se requiere que tal
decisión incurra en alguno de los supuestos que esta Sala ha elaborado y
desarrollado con ocasión a los preceptos antes mencionados, ello a partir de la
sentencia N° 93/2001 (caso: “Corpoturismo”).
Al respecto, esta Sala ha sostenido que dicha facultad puede ser
ejercida de manera excepcional, restringida y discrecional, en otras palabras,
la revisión no constituye una tercera instancia, ni un medio ordinario que
pueda ser intentado bajo cualquier fundamentación, sino una potestad
extraordinaria de esta Sala Constitucional, implantada a los fines de
garantizar la supremacía y eficacia de las normas y principios
constitucionales, lo cual, conlleva a la seguridad jurídica, y no para la
defensa de los derechos subjetivos e intereses de los solicitantes (vid.
Sentencia N° 2604/2005, caso: “Liborio
Camacho Quintero”).
En
ese sentido, es menester señalar que para que una solicitud de este tipo
prospere, es indispensable que el fallo cuya revisión se solicita haya
realizado un errado control de la constitucionalidad al aplicar indebidamente
la norma constitucional, haya incurrido en un error grave en cuanto a la
interpretación de la Constitución, haya obviado por completo la interpretación
de la norma constitucional o haya violado de manera grotesca los derechos
constitucionales; ello en virtud que, la vía extraordinaria en cuestión ha sido
concebida como un medio para preservar la uniformidad de la interpretación de
normas y principios constitucionales, o para corregir graves infracciones a sus
principios o reglas (vid. Sentencia N° 1760/2001, caso: “Antonio Volpe González”), lo que debe ser determinado por la Sala
en cada caso, siendo siempre facultativo de ésta su procedencia o no.
Delimitado lo anterior, se advierte que la representación
judicial de la sociedad mercantil Aluvidrios Alessi,
C.A., solicitó a esta Sala ejerciera su facultad de revisión sobre la
sentencia dictada el 31 de julio de 2019, por el
Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y
Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que
resolvió con lugar el recurso de apelación interpuesto por la hoy actora,
contra el fallo emitido el 7 de marzo de 2019,
por el Juzgado Trigésimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la
referida Circunscripción Judicial, ambas dictaminadas en el marco de un juicio
de desalojo de local comercial, y en consecuencia i) revocó el mencionado
fallo, ii) declaró improcedente la defensa perentoria de fondo de
inadmisibilidad y la defensa referida a la procedencia de la tácita
reconducción del contrato de arrendamiento, iii) ordenó la entrega del bien inmueble objeto
del presente juicio, constituido por un local comercial, iv) pagar al ciudadano
Otto Jesús Fornes Lago, el precio diario del arrendamiento, por cada día
transcurrido desde el vencimiento de la prórroga legal, adicional al cincuenta
por ciento (50%) de dicha cantidad, conforme lo dispone el artículo 22 del
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial, hasta la restitución efectiva del inmueble
arrendado debiéndose restar el monto resultante de las cantidades depositadas
por la sociedad mercantil Aluvidrios Alessi, C.A., a la cuenta del ciudadano
Otto Jesús Fornes Lago.
En ese sentido, la parte actora basa su petición en los argumentos
que a continuación se exponen:
i) Que “(…) el juez de la
sentencia cuya revisión se solicita concluyó erradamente (…) que la tácita reconducción del contrato
locativo no operó por cuanto el
arrendador no manifestó de
manera expresa su consentimiento de
aceptar el pago que por ocho (8)
meses de cánones le hiciera
Aluvidrios C.A., cuando tal manifestación expresa no es requerida en ninguno de
los supuestos de hecho previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil
es por ello que [la] doctrina y
jurisprudencia denominan la reconducción como tácita.(…). (Negrillas y subrayado del texto
original y corchetes de esta Sala).
ii) Que “(…) el Juez omitió el establecimiento y
valoración de la prueba de informes evacuada durante el juicio, de cuyo
resultado quedó evidenciado el pago de los cánones de arrendamiento no
redargüido por el arrendador (…)”.
iii) Que se “(…) interpretó erradamente el artículo 1.601 del
Código Civil puesto que de poder el desahucio eliminar toda posibilidad de la
tácita reconducción, el solo hecho de llegar al término un contrato de
arrendamiento a tiempo fijo o determinado surtiría el mismo efecto y no
existiría posibilidad de concebir la existencia de la figura de la tácita
reconducción.
Concluyendo así el accionante, que el Juzgado Superior Noveno en
lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo de la Circunscripción
Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al haberse pronunciado “(…) en los términos en que lo hizo, violó el
principio de expectativa plausible, de confianza debida e incurrió, además, en
violación a los derechos a la tutela judicial efectiva y al debido proceso,
lesionando el derecho que tiene [su]
representada, Aluvidrios Alessi, C.A.,
a ampararse con una sentencia fundada en derecho (…)” (Negrillas del texto
original y corchetes de esta Sala).
De igual forma, en el petitorio del escrito contentivo de la
solicitud de revisión constitucional, el peticionante establece su pretensión
en que “(…) vista la violación a los
derechos fundamentales de [su]
representada y el desacato al criterio de interpretación que esta (…) Sala realizó en su sentencia del 27 de mayo
de 2014, expediente No. 14-0389, retro citada y transcrita, solicit[ó] (…) se
declare HA LUGAR [el] recurso de revisión aquí propuesto” (Mayúsculas, negrillas y subrayado del
texto original y corchetes de esta Sala).
Ahora bien, a los efectos de emitir pronunciamiento en relación a
las denuncias en las que se sustenta la solicitud de revisión presentada, esta
Sala considera necesario realizar las consideraciones siguientes:
La causa que dio origen a la solicitud que se somete al
conocimiento de esta Sala, está referida a la existencia de un contrato de
arrendamiento de local un comercial, suscrito entre el ciudadano Otto Jesús Fornes Lago y la sociedad mercantil Aluvidrios Alessi, C.A., cuya vigencia
era del 1° de noviembre de 2013 hasta el 31 de octubre de 2016 -sin posibilidad
de prórroga automática- y con una prórroga legal de un (1) año, finalizando la
misma 31 de octubre de 2017.
En tal sentido, la representación judicial de la sociedad
mercantil peticionante de revisión constitucional, aseveró que la naturaleza de
la relación contractual arrendaticia cambió, por cuanto, si bien la misma nació
a través de un contrato a tiempo determinado, al continuar su representado
pagando los cánones de arrendamiento una vez vencida la vigencia del contrato y
la subsiguiente prórroga legal establecida, sin objeción alguna de parte del
propietario, se configuró la tácita reconducción, razón por la cual, la
temporalidad del acuerdo suscrito se transformó a indeterminado.
Ciertamente, esta Sala reitera el criterio jurisprudencial
sostenido en el fallo N° 993
del 1° de agosto de 2014 (caso: “Hola
Modas”), ratificado en decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso:
“Juan Martín Alegría”), que
estableció que “(…) el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos
Inmobiliarios [hoy
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la
acción de cumplimiento de contrato de Arrendamiento, ya que una vez vencida la
Prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento
de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el
secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39
eiusdem (…)”, razón por la cual, en la presente causa el
propietario-arrendador, podía solicitar el desalojo del inmueble arrendado en
los términos en que fue interpuesta la demanda que dio lugar a la sentencia
objeto de revisión, respecto al cual no se advierte violación constitucional
alguna o desconocido de su jurisprudencia vinculante.
Además, queda evidenciado que mientras transcurría la prórroga de
ley de un (1) año, la sociedad mercantil arrendataria fue notificada -no impugnado por el arrendatario- que al finalizar la mencionada prórroga el acuerdo
locativo no continuaría y en consecuencia debía hacer entrega del local
comercial arrendado, sin embargo, por el contrario decidió seguir
realizando los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los
meses de noviembre y diciembre de 2017 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y
junio de 2018, y continuar en la posesión del inmueble, a pesar de la oposición
del propietario, por lo que, al no darse cumplimiento a la exigencia de
anuencia del propietario-arrendador de permitir al inquilino continuar en la
posesión del bien arrendado, observa claramente esta Sala que no se configuró
la renovación automática del contrato a través de la
tácita reconducción alegada por la representación judicial de la
sociedad mercantil Aluvidrios Alessi, C.A.
Aunado a lo que antecede y luego de un exhaustivo análisis del
escrito de revisión constitucional, esta Sala evidencia la clara pretensión del
accionante de utilizar la revisión constitucional como una tercera instancia
ante su desacuerdo con la solución judicial dada a la controversia en instancia
y siendo que este no es el objeto de la revisión constitucional, pues la misma
fue creada a los fines de preservar la uniformidad de la interpretación de
normas y principios constitucionales o para aquellos en exista una deliberada
violación de preceptos de dicho rango o que contraríen los criterios
vinculantes de esta Sala Constitucional y no para ser utilizada como una
instancia más. Siendo además, que no se verifica violación alguna de los
derechos constitucionales denunciados como quebrantados.
Ello así, cabe concluir que
de autos no se constata elementos suficientes que
justifiquen el ejercicio de la potestad discrecional de revisión, razón por la
cual, esta Sala desestima la solicitud realizada y en consecuencia, se declara no
ha lugar la revisión constitucional. Así se decide.
Declarado lo que antecede, esta Sala estima inoficioso
pronunciarse en relación a la medida cautelar solicitada. Así se declara.
V
DECISIÓN
Por las razones que anteceden, esta Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República
y por autoridad de la Ley, se declara COMPETENTE para
conocer la solicitud de revisión constitucional interpuesta conjuntamente
con medida cautelar de suspensión de efectos,
presentada por el ciudadano José Alessi Grifo, actuando con el carácter de
Presidente de la sociedad mercantil ALUVIDRIOS
ALESSI, C.A., asistido por los Abogados Víctor Bervoets Burelli y Francisco
Javier Hernández Santana, contra la sentencia dictada el 31 de julio de 2019,
por el Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y
Marítimo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
emitida en el marco de un juicio que por desalojo de local comercial ejerció el
ciudadano Otto Jesús Fornes Lago contra la referida sociedad mercantil, y NO HA LUGAR la solicitud de revisión
constitucional.
Publíquese,
regístrese y notifíquese. Archívese el expediente. Cúmplase lo ordenado.
Dada,
firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del
Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 7 días del mes de julio de dos
mil veintidós (2022). Años: 212° de
la Independencia y 163° de la
Federación.
La Presidenta de la Sala,
GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO
La Vicepresidenta,
LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON
Los Magistrados,
LUÍS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS
Ponente
CALIXTO ORTEGA RÍOS
TANIA D’AMELIO CARDIET
El Secretario,
CARLOS ARTURO GARCÍA USECHE
19-0529
LFDB