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MAGISTRADA
PONENTE: TANIA D’AMELIO CARDIET
El 27 de
abril de 2022, el ciudadano TUGERMI JOSÉ
JIMÉNEZ RAMOS, venezolano, titular de la cédula de identidad N°
V-5.237.458, asistido por el abogado Rafael Arturo González Rivas, inscrito en
el Inpreabogado bajo el N° 24.882, presentó ante la Secretaría de la Sala
solicitud de revisión de la sentencia
identificada bajo nomenclatura KP02 R-2020-0001 del 9 de febrero del 2021,
emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil Mercantil y Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró: … “PRIMERO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra
de las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO Y SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI,
respectivamente antes identificadas. SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN por
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, propuesta por las demandadas ciudadanas LUCY PASTORA
SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP OTAMENDI. En consecuencia, se declaró RESUELTO
el contrato suscrito ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto del estado
Lara”.
Luego de la recepción del expediente, se dio cuenta en Sala por auto del 27 de abril de 2022 y se designó ponente a la Magistrada Dra. Tania D’Amelio Cardiet.
Revisada la solicitud y los
recaudos que la acompañan, pasa esta Sala a emitir pronunciamiento sobre la
base de las siguientes consideraciones:
I
DE
LA SOLICITUD DE REVISIÓN
El
solicitante fundamentó los alegatos de la solicitud de revisión en los siguientes términos:
Que, “como consecuencia de haber
firmado el contrato de opción de compra venta … luego de dos años de infructuosas rogativas para tratar acordar la
firma del documento definitivo de venta y luego de tantas evasivas de las
propietarias del apartamento y dueñas del edificio, me vi en la obligación de
Demandar judicialmente, el cumplimiento del referido contrato, pretensión que
fue distribuida hacia el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil,
Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara”.
(Sic).
Que “la juez de primera instancia omitió flagrantemente cumplir con los
presupuestos contemplados, en la sentencia vinculante, emanada de esta Sala
Constitucional de fecha 20 de julio del año 2015, conocida como La cesta de los
panes, toda vez que en dicha decisión se ordenó de forma imperativa a todos los
jueces del país la forma como deben proceder, en los casos o juicios en donde
se discuta el cumplimiento o la resolución de un contrato preliminar de venta o
en un contrato de opción de venta”. (Sic).
Que “La obligación que tienen todos los jueces de seguir las pautas
señaladas por la Sala Constitucional en la sentencia anteriormente citada,
también ha sido reconocida por la de Sala de Casación Civil, la cual también ha
establecido la obligatoriedad de la misma como norma de conducta de todos los
jueces de instancia, al decidir las causas que les corresponda sentenciar”. (Sic).
Que “si se efectúa un somero análisis de la sentencia impugnada a través
del presente Recurso, podemos llegar a la conclusión que la sentencia de marras
no contiene ninguna revisión, ningún análisis, ninguna reflexión acerca de la
naturaleza jurídica del contrato base de la demanda y de la reconvención del
presente juicio, pese a que se encontraba en discusión si en el juicio aludido,
estábamos en presencia de un contrato de opción de compra-venta, tal como lo
establecieron las partes de manera inequívoca en la parte preliminar del
contrato, o si se trataba de una promesa preliminar Bilateral de venta, tal
como fue calificado por las demandadas en su contestación de la demanda
reconvención”.
(Sic).
Que “En la Sentencia impugnada, la juez del Tribunal Superior solo se
limitó a establecer de una manera dogmática, sin ningún tipo de razonamiento ni
argumentación al respecto, que estábamos en presencia de un contrato preliminar
de venta, con lo cual incumplió con la revisión exhaustiva del contrato
fundamental de la demanda, incurriendo con ello en causal de nulidad de la
sentencia, al violentar el principio constitucional de expectativa plausible,
toda vez que en el caso bajo análisis, era absolutamente previsible que el juez
superior al dictar su sentencia, se ciñera en un todo a las directrices
establecidas por esta Sala Constitucional para casos como el que nos ocupa”. (Sic).
Que “la parte demanda en ese juicio, interpuso en contra de mi persona,
una Reconvención o mutua petición, en la cual se solicitaba la declaratoria de
la Resolución del Contrato base de ese proceso y la devolución de la posesión
del inmueble y la entrega del mismo a la parte reconviniente”. (Sic).
Que “frente a esa ilegal petición, mis abogados alegaron la
inadmisibilidad de la misma por no haber cumplido la reconviniente con el
Agotamiento de la vía Administrativa, tal como lo establece el artículo 5 del
Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas, y como lo ha establecido la Sala de Casación Civil en
innumerables decisiones. Sentencia No. RC.000411, expediente No.15.701, con
Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vázquez”. (Sic).
Que “el Tribunal de última instancia no se pronunció en modo alguno
sobre tal defensa de Orden Público, incurriendo con ello no solo en una
incongruencia de orden Constitucional si no en una omisión del cumplimiento de
una norma de estricto orden público, la cual es deber de todo juez aplicar de
manera irrestricta”. (Sic).
Que “La Omisión y Violación al Orden Publico cometida por la Juez de
última instancia viola igualmente el principio Constitucional de seguridad
jurídica y expectativa plausible en el área judicial, toda vez que era
absolutamente previsible que la juez de última instancia aplicara al caso bajo
análisis la norma legal omitida y la jurisprudencia pacifica y reiterada que
sobre este punto tiene la Sala de Casación Civil”. (Sic).
II
DE LA SENTENCIA SOMETIDA A
REVISIÓN
El Juzgado Superior Primero en lo Civil Mercantil y Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante decisión identificada bajo nomenclatura
KP02 R-2020-0001 del 9 de febrero del 2021, declaró sin lugar la demanda de
cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención por resolución de contrato y en
consecuencia, resuelto el contrato suscrito por ante la Notaría Pública Primera
de Barquisimeto del Estado Lara; sobre la base de las siguientes
consideraciones:
“…Esta
alzada considera que la apelación como medio de gravamen típico está
relacionada con el principio de doble grado de jurisdicción, el cual supone que
la decisión sucesiva de la controversia en dos instancias, tiene mayores
probabilidades de alcanzar la justicia, la cual como es sabido se constituye
como el fin último del proceso. De tal forma que al apelar se insta una nueva
decisión, provocándose que la autoridad jurisdiccional superior examine la
misma controversia, delimitada por la pretensión deducida en el libelo de la
demanda y por lo expuesto en la respectiva contestación, salvo que se refiera a
materia de orden público motivo por el cual pueden someterse nuevos hechos a la
segunda instancia.
Por
tanto, corresponde a esta juzgadora determinar si la decisión definitiva de
fecha 20 de diciembre de 2019, dictada por el a quo está o no conforme a
derecho y para ello se ha de determinar los límites de la controversia tal como
lo prevé el artículo 243 del Código Adjetivo Civil, para que en base a ello
proceder a fijar los hechos controvertidos mediante la valoración de las
pruebas evacuadas; motivo por el cual quien juzga basada en los hechos narrados
por el demandante en su libelo de demanda así como por los alegatos y defensas
opuestos por la accionada en su contestación de demanda, y en mérito a esas
consideraciones y a la valoración del acervo probatorio debe pronunciarse sobre
las defensas o excepciones alegadas por la accionada y luego sobre la
pretensión de la parte actora de cuyo resultado se verificará si la conclusión
que ha de llegar quien juzga, se corresponde o no, con la pronunciada por el
a-quo, para luego proceder a decidir, sobre el recurso de apelación ejercido
por la parte actora, y la reconvención propuesta de cuyos resultados, se
verificará la procedencia o no de la pretensión y de la expresada reconvención.
En
este sentido, visto tanto el escrito de libelo de demanda como de contestación,
presentado por el apoderado judicial de la parte demandada, se toma como hecho
no controvertido que las partes suscribieron un contrato por ante la Notaría
Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nº 36,
tomo 61, de los libros de autenticaciones, donde las accionadas otorgaron en
opción a compra venta a la parte actora un inmueble constituido por un
apartamento distinguido con el Nº 59, ubicado en el piso 5 del edificio Saab,
situado en la avenida 20, entre las calles 28 y 29 de la ciudad de
Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara; objeto de la presente
controversia, en el cual se estableció en su cláusula segunda, que el precio de
venta pactado es la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos
noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs 495.692,51), de los
cuales entregó la parte actora la cantidad de ciento ochenta y tres mil
seiscientos ocho bolívares (Bs 183.608,00) quedando un remanente de trescientos
once mil novecientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs
311.984,51), suma que sería pagada mediante la entrega de cheques de gerencia a
su nombre en el acto de protocolización del instrumento definitivo de
compra-venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio
Iribarren del Estado Lara. Así se declara.
De
tal forma que lo realmente controvertido es quién incumplió con las
obligaciones asumidas, las cuales quedaron establecidas en la cláusula quinta
del contrato suscrito por las partes. Así se declara.
Delimitada
como ha sido la controversia, corresponde ahora analizar los medios probatorios
aportados por las partes; así tenemos lo siguiente:
PRUEBAS
CURSANTES EN AUTOS
Pruebas
presentadas por la parte actora reconvenida:
1.
Promovió marcado con la letra ‘A’, original de contrato de opción a compra
suscrito por las partes, autenticado por ante la Notaría Publica Primera de
Barquisimeto Estado Lara, en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nº 36, tomo
61; el cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código
de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360
del Código Civil, evidenciándose la existencia de la negociación suscrita entre
las partes, la cual no es objeto de controversia.
2.
Promovió marcado con la letra “B”, copia certificada de documento de propiedad
del inmueble objeto de la presente demanda protocolizado por ante Registro
Segundo del Circuito del Municipio Iribarren, en fecha 29 de diciembre de
1.989, bajo el Nº 31, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 13; el cual se
valora conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento
Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil;
demostrándose que el inmueble objeto de controversia es propiedad de las accionadas.
3. Promovió marcada con la letra “C”, original de constancia de residencia,
emanada de la Asociación Civil de Inquilinos y Ocupantes del edificio Saap, en
fecha 2 de abril de 2.018; este medio probatorio se desestima en razón de no aportar
nada para resolver los hechos controvertidos.
4. Promovió marcada con la letra “D”, original de constancia de recepción por
operaciones en Servicios electrónicos del Banco del Tesoro, de fecha 5 de
agosto de 2.011; esta probanza se desestima en razón de no aportar elementos de
convicción para resolver la controversia.
5. Promovió marcado con la letra “E”, original de comprobante emanado del Banco
del Tesoro; el cual es objeto de valoración conforme a lo establecido en el
artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al ser ratificado mediante la
prueba de informes, y su incidencia para la resolución de la causa será
establecida más adelante.
6. Promovió marcado con la letra “F”, copia simple de documento de propiedad
del edificio, protocolizado por ante el Registro Público del Segundo Circuito
del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 19 julio de 2.011, bajo el Nº
17, folio 89, tomo 21; dado que no fue impugnado en la oportunidad
correspondiente, adquiere valor probatorio conforme a lo establecido en el
artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
7.
Promovió marcada con la letra “G”, copia impresa de resolución Nº 019, emanada
del SAREN. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de
Procedimiento Civil, las únicas copias simples admisibles como pruebas son las
de documentos públicos y las de documentos privados reconocidos o tenidos
legalmente por reconocidos; en el presente caso, la copia simple consignada no
encuadra en ninguno de estos supuestos, por lo cual debe ser desechada como
prueba documental autónoma. Así se declara.8. Promovió prueba de informes al
Servicio Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio
Iribarren del Estado Lara. Las resultas de la misma constan en autos, rielan del
folio 172 al 175 de la primera pieza del expediente. Quien aquí decide
considera que la misma ha sido practicada dentro de los parámetros contenidos
en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y, por consiguiente,
aprecia y valora su resultado, a los fines de esta decisión, de conformidad con
el artículo 509 del mismo Código, en concordancia con el artículo 433 eiusdem y
su incidencia sobre el mérito de la causa será establecida infra.
9. Promovió prueba de informes al Banco del Tesoro. Las resultas de la misma
constan en autos, rielan del folio 178 al 182 de la primera pieza del
expediente. Quien aquí decide considera que la misma ha sido practicada dentro
de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de Procedimiento
Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los fines de esta
decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en concordancia
con el artículo 433 eiusdem y su incidencia sobre el mérito de la causa será
establecida infra.
10.
Promovió prueba de informes al Registro Inmobiliario Segundo Circuito de la
Circunscripción Judicial del Municipio Iribarren; la misma ha sido practicada
dentro de los parámetros contenidos en el artículo 433 del Código de
Procedimiento Civil y, por consiguiente, aprecia y valora su resultado, a los
fines de esta decisión, de conformidad con el artículo 509 del mismo Código, en
concordancia con el artículo 433 eiusdem, observándose del contenido de la
misma que se limita a hacer referencia que lo información peticionada se
encuentra en determinados instrumentos; por lo que se desestima como prueba
autónoma.
11.
Promovió prueba de exhibición de documentos; la cual no fue evacuada por tanto
no es objeto de valoración.
12.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Domingo Pascuale, Naudy Gómez,
Edward Marín, José Machado, venezolanos, mayores de edad, titulares de las
cedulas de identidad números V-7303.484, 3.542.066, 7.347.757 y 5.552.806,
respectivamente; de los cuales solo rindieron declaración el primero y el tercero
de los nombrados.
El
ciudadano Domingo Pascale rindió testimonio de la siguiente forma:
PRIMERA:
Diga el testigo si conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto. Si,
SEGUNDA: Diga el testigo de donde conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez.
Contesto: Por negocios; TERCERA: Diga el testigo si sabe o le consta donde vive
el ciudadano Turgemi José Jiménez, actualmente. Contesto: Me consta y se dónde
vive, avenida 20 entre 28 y 29, Edificio Saap, quinto piso, apartamento si no
recuerdo; CUARTA: Diga el testigo si sabe o le consta que el ciudadano Tugermi
José Jiménez celebró contrato de opción a compra venta con la ciudadana Luci
Pastora y Sara Adela. Contesto: Si; QUINTA: Diga el testigo si conoce a la
ciudadana Milka. Contesto: No, no la conozco; SEXTA: Diga el testigo si sabe y
le consta que el ciudadano Tugermi José Jiménez acudió al Edificio Centro
Financiero 2012, a realizar un ofrecimiento de pago a las ciudadanas Luci
Pastora y Sara Adela. Contesto: Si, en ese momento estábamos negociando unos cauchos
porque la rama mía es vender caucho, y me dijo que lo acompañara a ser la
contratación, que iba a entregar un dinero con la cuestión del apartamento.
SÉPTIMA: Diga el testigo la dirección del Edificio Centro Financiero 2012.
Contesto: La calle 12 entre 19 y 20, abajo esta el negocio Cero; OCTAVA: Diga
el testigo si tiene algún interés en el presente asunto. Contesto: No, ninguno.
CESARON. Seguidamente la representación judicial de la parte demandada procede
a ejercer su derecho de repreguntar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA:
Diga el testigo si usted estuvo presente en el momento del supuesto
ofrecimiento que afirmó acompañar al señor Tugermi, en el Edificio 2012.
Contesto: No, no tuve presente, me quede esperando abajo. SEGUNDA: Diga el testigo,
la fecha de ese evento. Contesto: Fecha exacta no se, como año y medio;
TERCERA: Diga el testigo si usted conoce el contenido, condiciones y plazos del
documento de opción a compra que usted afirmó conocer en sus respuestas.
Contesto: No, no lo conozco; CUARTA: Diga el testigo si usted es amigo del
señor Tugermi Jiménez. Contesto: Si, como amistad de negocio, como 8 o 10 años,
conociéndolo por negocios. CESARON.
Por
su parte el ciudadano Edward Marín expuso:
PRIMERA:
Diga el testigo si conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto: Si;
SEGUNDA: Diga el testigo de donde conoce al ciudadano Tugermi José Jiménez.
Contesto: Tenemos relaciones comerciales; TERCERA: Diga el testigo si sabe o le
consta donde vive el ciudadano Turgemi José Jiménez, actualmente. Contesto: Si,
calle 28 con 19 y 20, Edificio Saap, Quinto Piso; CUARTA: Diga el testigo si
sabe o le consta que el ciudadano Tugermi José Jiménez celebró contrato de
opción a compra venta con la ciudadana Luci Pastora y Sara Adela. Contesto: Si
una vez me comento eso, hace mucho tiempo; QUINTA: Diga el testigo cual es la
dirección del Edificio Saap. Contesto: Calle 28 entre 19 y 20. SEXTA Diga el
testigo si tiene algún interés en el presente asunto. Contesto: Ninguno.
CESARON.
Los
anteriores testimonios se aprecian conforme a lo establecido en el artículo 507
del Código de Procedimiento Civil, y su incidencia en la resolución de los
hechos controvertidos será establecida más adelante.
Pruebas
presentadas por la parte demandada reconviniente:
1.
Copia certificada de Poder autenticado ante la Notaria Publica Tercera de
Barquisimeto, en fecha 08/12/2015, inserto bajo el N° 620, Tomo 173, (folios 75
al 77), el cual se valora conforme a lo establecido en los artículos 1.357,
1.359 y 1-360 del Código Civil, en concordancia con los artículos 151 y 429 del
Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose del mismo la cualidad para
actuar en el juicio de los abogados Félix Otamendi Osorio, Isabel Otamendi
Saap, Sarah Otamendi Saap y Arturo Meléndez Arispe, inscrito en el Inpreabogado
bajo los N°s 3.994, 54.260, 80.218 y 53.487 respectivamente.
2.
Promovió marcada con la letra “A”, constante de 2 folios útiles, pago de los
tributos municipales.
3.
Promovió marcado con la letra “B”, copia impresa de solvencia municipal del
inmueble.
4.
Promovió marcado con la letra “C”, original de boletín catastral. Los medios
probatorios identificados 2, 3 y 4 por tratarse de documentos administrativos emanados
de la oficina tributaria municipal de la oficina de catastro, debieron haber
sido impugnados con contraprueba en contrario y al no haber sido así, su
contenido goza de una presunción de certeza conforme a lo establecido en el
artículo 1363 del Código Civil.
5.
Promovió las testimoniales de las ciudadanas Milka Rodríguez de Hernández, Aura
Álvarez y Milagro Falcón, venezolanas, mayores de edad, titulares de las
cedulas de identidad números V-7.324.103, V-5.935.962 y V-5.247.759,
respectivamente.
La
ciudadana Milka Rodríguez de Hernández ante las preguntas de su promovente
expuso lo siguiente:
SEGUNDA:
Diga la testigo si conoce de vista y trato a las ciudadanas Sara y Lucí Saap.
Contesto: Si, si las conozco; TERCERA: Diga la testigo donde labora. Contesto:
Otamendi Osorio y asociados; CUARTA: Diga la testigo si las ciudadanas Sara y
Lucí Saap son clientes del escritorio jurídico Otamendi Osorio y asociados.
Contesto: Si, son clientes; QUINTA: Diga la testigo si en su trabajo le fue
ordenado comunicarse con el ciudadano Tugermi Jiménez, para concretar la fecha
de firma del documento de venta de un apartamento ubicado en el edificio Saap,
propiedad de Sara y Lucí Saap. Contesto: Si en varias oportunidades y no
contesto ni se acercó a la recepción de la oficina del escritorio jurídico.
Y
al ser repreguntada por el apoderado de la parte actora reconvenida manifestó:
TERCERA:
Diga la testigo de conformidad a la respuesta Nº 3, el cargo que desempeña en
el escritorio jurídico Otamendi Osorio y Asociados Contesto: Secretaria.
CUARTA: Diga la testigo si la ciudadana Sara Adela Saap de Otamendi es miembro
y abogada del escritorio Jurídico Otamendi Osorio y Asociados. Contesto: No es
abogada. QUINTA: Diga la testigo si la ciudadana Sara Adela Saap de Otamendi, es
accionista en el escritorio jurídico Otamendi Osorio y Asociados. Contesto: Si,
si es accionista. SEXTA: Diga la testigo desde cuando son clientes las
ciudadanas Sara y Lucí Saap, del escritorio jurídico Otamendi Osorio y
Asociados. Contesto: No una fecha exacta porque no la sé, pero por decir como
20 años. SÉPTIMA: Diga la testigo si es amiga de la ciudadana Lucí Saap y Sara
Saap. Contesto: Si.
Al
analizar el testimonio rendido, se evidencia que la testigo labora en un
escritorio jurídico del cual es accionista una de las demandadas y además
manifiesta ser amiga de ella; todo lo cual lleva a esta sentenciadora a
desestimar dicho testigo por no merecerle fe lo dicho por ella, conforme a lo
establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Del
testimonio rendido por la ciudadana Aura Marina Álvarez es oportuno resaltar lo
respondido a la siguiente pregunta efectuada por la promovente:
CUARTA:
Diga la testigo si usted presencio en algún momento que alguna de las
propietarias del apto 59, del edificio Saap, Buscaran al ciudadano Tugermi
Jiménez, para concretar la firma del contrato de compra venta de ese inmueble.
Contesto: Si, ellas los buscaron y estábamos en el estacionamiento del edificio
Saap, y estaba el señor Tugermi y la señora Sara de Otamendi, le pregunto que
para cuando iban a firmar.; QUINTA: Diga la testigo que respondió el ciudadano
Tugermi Jiménez a la pregunta antes señalada por usted. Contesto: Él le
contesto que cuando él pudiera porque estaba ocupado y que él se acercaría al
escritorio jurídico, para que concretaran la fecha de la firma.
Y
al momento de ser repreguntada manifestó:
SÉPTIMA:
Diga la testigo si es amiga de la ciudadana Lucí Saap y Sara Saap. Contesto:
Nosotros tenemos es un contrato laboral. OCTAVA: Diga la testigo si usted fue
demandada en amparo, por el ciudadano Tugermi José Jiménez. Contesto: Si.
NOVENA: Diga la testigo que tipo de relación laboral tiene con las ciudadanas
Lucí Pastora Saap y Sara Adela Saap. Contesto: Trabajo en la cobranza de los
alquileres de dicho edificio, con administra bienes Saap. DECIMA: Diga la
testigo si la empresa bienes Saap, es propiedad de Lucí Pastora Saap y Sara
Adela Saap. Contesto: Si.
Del
anterior testimonio se desprende la existencia de una relación laboral de
dependencia de la testigo con la parte demandada, lo cual a juicio de esta
sentenciadora la hace inhábil y por tanto se desestima su testimonio conforme a
lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Analizados
los medios probatorios aportados, se observa que el documento fundamental de la
acción lo constituye un documento autenticado de opción de compra, el cual no
fue impugnado y que es reconocido por las partes. En este sentido resulta
difícil tanto desde el punto de vista teórico como práctico negar la existencia
del contrato preliminar. La múltiple actividad comercial y de los negocios,
especialmente en materia inmobiliaria, ha dado auge y vigencia al uso constante
de contratos preparatorios. Surgen a cada instante controversias judiciales
resolutorias o de cumplimiento, como la aquí planteada por causa de
incumplimiento de cualquiera de las partes.
El
preliminar o precontrato, según expresa MESSINEO, sirve para vincular a una
parte (es decir) al promitente si el preliminar es unilateral; o bien a ambas
partes (si el preliminar es bilateral, en un momento en que no es posible
material o jurídicamente, estipular el definitivo, o cuando las partes no
encuentren conveniente o no tienen intención de estipular el definitivo esto es
de un modo especial, cuando se trata de un contrato traslativo (o también
constitutivo) de derechos reales (“Doctrina General del Contrato", Tomo 1,
Pág. 358).
Ahora
bien, ¿Qué es un contrato de promesa bilateral de venta? Es aquel contrato por
medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de
venta. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya
consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (Artículo
1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la
promesa bilateral de venta; pero se discute sobre el sentido de la norma. Según
una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría
obtener una sentencia judicial que hiciera las veces del contrato, de modo pues
que vendría a permitir la ejecución específica de las obligaciones contraídas.
Existe otra tesis, según la cual el legislador sólo quiso aclarar que
expresiones tales como "prometo vender" o "prometo comprar"
son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones
"vendo" o" compro".
Si
bien es cierto que nuestro Código Civil, no contempla la figura del contrato
preliminar o de opción a compra de modo expreso, no se puede negar su autonomía
y existencia, especialmente cuando se celebra bilateralmente y mediante
recíprocas obligaciones, por lo tanto, se puede ubicar dentro del concepto que
contiene el Artículo 1.133 del Código Civil según el cual: "El contrato es
una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir,
modificar o exigir entre ellas un vínculo jurídico”.
Así
las cosas, es importante destacar que el cumplimiento de contrato viene siendo
la consecuencia esencial a los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo
al análisis de su fuerza obligatoria sino también a las normas y principios que
rigen su interpretación.
Como
consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato
legalmente perfeccionando tiene fuerza de ley entre las partes, significándose
con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de
incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento. De
igual manera en la interpretación del contrato, debe tomarse en cuenta la
aplicación de principios contenidos en normas expresas establecidas por el
legislador. Así tenemos que el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil
dispone:
“…En
la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad ambigüedad o
deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes
o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y
de la buena fe…”También el Código Civil, en el artículo 1160 dispone
“…los
contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo
expresado en ellos, sino a todos las consecuencias que se derivan de los mismos
contratos, según equidad, el uso o la ley.”
Por
último se resalta lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil
establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la
otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la
resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere
lugar a ello.”
Por
lo que el legislador a este respecto ha concedido la vía accesible en caso de
no cumplimiento de una convención, a través de la acción que nace del contrato
no cumplido. Ahora bien, dado el sistema dispositivo que rige en nuestro
proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los
elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de
sus argumentos a tenor de lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil,
en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En
el caso de autos, se demanda el cumplimiento de un contrato que constituye el
elemento fundamental de la presente acción, y en el cual aparecen derechos y
obligaciones entre las partes contratantes, lo que le caracteriza como un
contrato bilateral por sus recíprocas obligaciones. La Jurisprudencia de los
Tribunales de la República, han sostenido en reiteradas sentencias, que, “la
resolución o cumplimiento de los contratos sólo puede fundamentarse en causas
específicas inherentes a ellos mismos, previstas en la ley, en la falta de
cumplimiento de las modalidades especiales que establezcan los contratantes o
en los actos de las partes tendentes a desconocer los efectos contractuales y
las disposiciones de la ley que los regula. Admitir lo contrario implicaría
cabal desconocimiento de la fuerza obligatoria de los contratos para las partes
que en ellos intervienen y completo desacato de las disposiciones legales que
rigen las convenciones entre particulares”.
Establecido
lo anterior el punto nodal de discusión, estriba en los alegatos de las partes,
siendo que el actor fundamenta su acción en el incumplimiento de la demandada
de los términos establecidos en el contrato, concretamente en la cláusula
quinta del mismo, en el sentido de que no suministró los documentos necesarios
para la protocolización del documento definitivo de venta. En tanto la
demandada alega que la única persona que ha incumplido el contrato de promesa
bilateral es la parte actora, ya que no tramitó dentro de los 90 días el
documento de venta ante el registro inmobiliario, no pagó el precio de venta
definitivo, no notificó con 5 días de antelación a la parte demandada la fecha
de la firma del documento y finamente no redactó el documento de compra venta.
Como
se observa las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a
la otra del incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por
incumplimiento aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva
a la no satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera
de los mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede
traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la
omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma
general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el
cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de
modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En
todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del
incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar
cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como
también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser
analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega
es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución
solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, es importante señalar
lo que acota el tratadista Gilberto Guerrero Quintero, en su libro La
Resolución del Contrato, Pág. 300, quien comenta lo siguiente:
“Cualquiera
sea el significado o concepto del “incumplimiento” a los efectos resolutorios,
observamos que presenta una estructura distinguida por las particularidades
siguientes: a) Actividad. El Incumplimiento es una acción o también omisión, un
comportamiento del deudor, o del acreedor, de la prestación que hace incumplida
la obligación. Por consiguiente, si el obligado debe hacer determinada cosa y
no la hace o cumple, o no da lo prometido, habría una “inejecución o
incumplimiento por omisión”. En tanto que si el obligado no debe realizar
determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. b)
La no necesaria manifestación de voluntad. No se requiere que exista un acto
voluntario de incumplimiento a los efectos resolutorios, pues el hecho activo o
pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la
resolución proceda. c) La “relación causalidad”, sólo a los efectos de la
indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento voluntario
culposo. d) La “existencia de una obligación”. Sólo la existencia de una
obligación determina el derecho de las partes a exigir el correspectivo
cumplimiento. De no existir el contrato, no podrá hablarse de incumplimiento
desde el punto de vista resolutorio”.
Ahora
bien, son requisitos para exigir judicialmente la ejecución del contrato los
siguientes: a) Que se trate de un contrato, b) se requiere el incumplimiento de
alguna de las partes; c) es esencial que la parte que demanda la ejecución,
haya a su vez cumplido u ofrecido cumplir.
En
relación al primer punto, existe un contrato de promesa bilateral de compra-
venta suscrito que ambas partes aceptan; del cual se transcriben algunas
cláusulas cuya interpretación resulta determinante para la resolución del punto
controvertido, así tenemos:
“…SEGUNDA:
El precio por el cual LOS PROPIETARIOS venderán los bienes a EL OPTANTE en la
oportunidad más adelante señala es la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO
MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.
495.692,51). TERCERA: EL OPTANTE entrega en este acto a LAS PROPIETARIAS la
cantidad de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHO BOLIVARES SIN CENTIMOS
(Bs. 183.708,00) en dinero efectivo, a la entera y cabal satisfacción de LAS
PROPIETARIAS, y el remanente, este es, la cantidad de TRESCIENTOS ONCE MIL
NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 311.984,51) serán
entregados en el momento de la protocolización del documento definitivo de
venta que será el momento en el cual se perfeccionará la venta del inmueble.
CUARTA: Ambas partes declaran que la presente escritura no es sino un contrato
preparatorio de la venta que se perfeccionará en la oportunidad señalada en la
Cláusula Quinta de este contrato. QUINTA: A EL OPTANTE se le concede un lapso
de noventa (90) días continuos contados a partir de la presente fecha a los
fines de que: a) Ordene la redacción del documento de venta definitivo. b)
introduzcan dicho documento de venta definitivo ante la oficina Subalterna del
Registro competente, siendo de su parte la realización de todas las diligencias
necesarias para ello y además notifique a LAS PROPIETARIAS de manera cómo lo
dispone la cláusula siguiente. Sera obligación de LAS PROPIETARIAS obtener las
solvencias, permisos que el señalado registro requiera y el pago de los
impuestos inmobiliarios municipales e impuestos nacionales por enajenación de
inmuebles. SEXTA: Una vez introducido el documento definitivo al Registro
Subalterno competente, EL OPTANTE deberá avisar a LA PROPIETARIA con por los
menos cinco (5) días de anticipación el día, la hora y el lugar en que se
verifica la firma del documento definitivo de venta y se recibirá el precio
acordado. SÉPTIMA: Transcurrido el lapso señalado en la cláusula Quinta, sin
que hubiere verificado la notificación a que se refiere la cláusula Sexta, la
presente opción se entenderá sin efecto jurídico alguno, quedando LAS
PROPIETARIAS en plena libertad de vender el inmueble a cualquier tercero que
desee adquirirlo. OCTAVA: La cantidad que EL OPTANTE entrega en este acto
señalada en la cláusula Tercera a LAS PROPIETARIAS, esta es CIENTO OCHENTA Y TRES
MIL SETECIENTOS OCHO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 183.708,00) se entregan como
arras compromisorias a los fines de garantizar el pago de los daños y
perjuicios en caso de incumplimiento del presente contrato. Es entendido entre
las partes, que si el presente contrato no llegare a cumplirse por una causa
imputable a EL OPTANTE, LAS PROPIETARIAS, tendrán derecho a retener el diez por
ciento (10%) de las cantidades recibidas como indemnización por los daños y
perjuicios causados a LAS PROPIETARIAS, debiendo esta devolver la diferencia.
Igualmente si el presente contrato no se llegara a cumplir por una causa
imputable a LAS PROPIETARIAS, éstas deberán devolver a EL OPTANTE la cantidad
de CIENTO OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHO BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 183.708,00)
recibidos en este acto, más el 10% de su valor por los daños y perjuicios, sin
necesidad de comprobarse y sin pronunciamiento judicial pues se establece como
penalidad. En caso de que EL OPTANTE diera fiel cumplimiento a las
estipulaciones del presente contrato, la cantidad a que se refiere esta
Cláusula, se imputará al precio señalado en la Cláusula Segunda del presente
contrato…”
En
relación al segundo punto, para determinar cuál de las partes incumplió en el
caso que nos ocupa es necesario establecer las obligaciones de las mismas, así
tenemos que de lo establecido en la cláusula quinta del contrato se desprenden
para el demandante las siguientes obligaciones: a) Ordenar la redacción del
documento de venta definitivo. b) introducir dicho documento de venta
definitivo ante la Oficina Subalterna del Registro competente, siendo de su
parte la realización de todas las diligencias necesarias para ello; y en la
cláusula sexta se estipuló que una vez introducido el documento definitivo al
Registro Subalterno: c) debería avisar a la propietaria con por los menos cinco
(5) días de anticipación el día, la hora y el lugar en que se verificaría la
firma del documento definitivo de venta y d) se recibiría el precio acordado;
el plazo acordado para realizar todas estas obligaciones fue de noventa (90)
días.
Por
su parte, era obligación de las demandadas 1) obtener las solvencias, 2)
permisos que el señalado registro requiera y 3) el pago de los impuestos
inmobiliarios municipales e impuestos nacionales por enajenación de inmuebles.
Ahora
bien, partiendo de los planteamientos actorales para esta sede judicial es
significativo ahondar lo que al respecto de las obligaciones registrales está
pautado puntualizar en atención claro está de lo consensuado por los contratantes.
Siendo
así recordemos que en la práctica registral venezolana, como sabemos, para la
presentación y posterior protocolización de un documento, los registradores
exigen el cumplimiento de ciertas actividades y el aporte de recaudos, entre
ellos, las solvencias de servicios públicos, pago de derechos de registro y
cuando se trata de enajenaciones de bienes inmuebles el pago del tributo
correspondiente al impuestos municipales, aun cuando no esté estipulado en el
contrato, pues se trata de obligaciones impositivas establecidas en la Ley.
Por
tanto, hay cargas que nacen para el vendedor y cargas para el comprador,
debiendo ser presentadas ante el Registrador Inmobiliario, para que el
funcionario público pueda tramitar la protocolización del documento de enajenación
del bien inmueble sobre el cual se pretende celebrar.
Como
ya se expresó anteriormente, era obligación del demandante la redacción del
documento definitivo de compra venta y la presentación ante el Registro Inmobiliario,
actividad ésta que ha podido realizar aun cuando las demandadas no le hubiesen
suministrado las solvencias a las cuales hace referencia; ya que en todo caso
la oficina de registro respectiva, le devolvería los documentos indicándole los
recaudos faltantes; sin embargo, de la revisión del acervo probatorio, no se
desprende que el demandante haya efectuado tal actuación. Así se determina.
Por
otro lado, el demandante a los fines de demostrar su intención de cumplir con
las obligaciones contraídas y evidenciar el incumplimiento de las demandadas
presentó comprobante emanado del Banco del Tesoro; con el objeto de demostrar
al Tribunal “la cancelación de precio de venta del apartamento”, promoviendo
igualmente la prueba de informes a dicha institución bancaria; evidenciando
quien juzga que tal instrumento fue expedido en fecha 4 de febrero de 2016
cuando ya había transcurrido holgadamente el lapso de noventa (90) días
continuos contados a partir de la fecha de suscripción del contrato que fue
realizado el 30 de abril de 2014.
En
este mismo sentido, el demandante promovió como testigos a los ciudadanos
Domingo Pascale y Edward Marín, quienes al momento de ser interrogado sobre la
actividad desplegada por el actor como ofrecimiento de pago de la obligación,
ante la pregunta del apoderado de la parte actora manifiesta el primero lo
siguiente:… SEXTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Tugermi
José Jiménez acudió al Edificio Centro Financiero 2012, a realizar un
ofrecimiento de pago a las ciudadanas Luci Pastora y Sara Adela. Contesto: Si,
en ese momento estábamos negociando unos cauchos porque la rama mía es vender
caucho, y me dijo que lo acompañara a ser la contratación, que iba a entregar
un dinero con la cuestión del apartamento… Y al momento de ser repreguntado
expresó lo siguiente:… PRIMERA: Diga el testigo si usted estuvo presente en el
momento del supuesto ofrecimiento que afirmó acompañar al señor Tugermi, en el
Edificio 2012. Contesto: No, no tuve presente, me quede esperando abajo.
SEGUNDA: Diga el testigo, la fecha de ese evento. Contesto: Fecha exacta no sé,
como año y medio…; mientras que el segundo nada aportó en este aspecto. De los
anteriores testimonios, no se desprende evidencia alguna que el demandante haya
ofrecido cancelar la obligación contraída en el lapso acordado en el contrato.
Así se determina.
Ahora
bien, tal como se expuso anteriormente, uno de los requisitos para exigir el
cumplimiento es que quien lo demande haya a su vez cumplido con sus
obligaciones o por lo menos haber ofrecido su cumplimiento; siendo que del
análisis del acervo probatorio ha quedado evidenciado para esta juzgadora que
el demandante no cumplió con las obligaciones asumidas en el contrato; su
pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta contra las demandadas, debe
declararse improcedente. Así se decide.
DE LA
RECONVENCIÓN
La
parte demandada, al momento de contestar la demanda propone reconvención por
resolución de contrato, manifestando que el documento definitivo de compra
venta no se protocolizó en el lapso establecido en el contrato por causa
imputable al comprador, aquí demandante reconvenido, y que como consecuencia de
ello, se debe ejecutar lo pactado en la cláusula octava del contrato, teniendo
derecho a retener la cantidad de 18.370,80 Bs., monto equivalente al 10 % de la
suma que le fue entregada al momento de la firma del contrato de promesa
bilateral de compra-venta.
A
los fines de probar lo alegado, produjo el documento contentivo del contrato
suscrito entre las partes, el cual fue valorado anteriormente. Además a los
fines de evidenciar el cumplimiento de sus obligaciones produjo recibos de pago
de tributos municipales, solvencia municipal del inmueble y código catastral
del mismo; los cuales una vez examinados, se evidencia que para la fecha de
suscripción del contrato se encontraban vigentes y por tanto con plena validez
para consignarlos junto con el documento definitivo a los fines de la
protocolización. Así se determina.
Conforme
a lo expuesto la presente reconvención está dirigida a reclamar la resolución
del contrato en razón de que el documento definitivo no se protocolizó por
causa atribuible al demandante reconvenido, ya que ellas (demandadas
reconvinientes) cumplieron con su obligación de obtener las solvencias requeridas
para la protocolización del documento; por tanto, solicita se aplique la
cláusula octava del contrato de promesa bilateral de compra-venta.
En
este sentido es necesario señalar que en el proceso civil rige el principio
dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el
juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir
de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y
fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De
allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye
una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de tal forma que
no puede en su sentencia referirse a otros hechos distintos a los alegados por aquéllas.
De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de
modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la
prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos
notorios.
Así
tenemos que del material probatorio aportado previamente analizado, se llegó a
la conclusión de que el demandante reconvenido no cumplió con sus obligaciones
establecidas en la cláusula quinta y sexta del contrato, lo cual
indefectiblemente deriva en la aplicación de lo estipulado en las cláusulas
séptima y octava del referido contrato suscrito por las partes en fecha 30 de
abril de 2014, en consecuencia, las demandadas quedaban liberadas de las
obligaciones adquiridas y con derecho a reclamar el 10% de la cantidad recibida
inicialmente. Así se declara.
Por
lo antes expuesto, considera esta sentenciadora que tanto la pretensión de
resolución de contrato como la suma reclamada por daños y perjuicios;
peticionados por la parte demandada reconviniente son procedentes. Así se
decide.
DECISIÓN
Por
las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil,
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara,
administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y
por autoridad de la ley declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto
por el Abogado RICHARD PASTOR RODRÍGUEZ MARCHAN, apoderado judicial de la parte
actora reconvenida. Se declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO, intentada por el ciudadano TUGERMI JOSÉ JIMÉNEZ RAMOS, venezolano,
mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.237.458, contra las
ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO Y SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI,
venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros.
4.721.100 y 3.316.442, respectivamente.
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN
DEL CONTRATO, propuesta por las ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA
ADELA SAAP OTAMENDI, contra el ciudadano TUGERMI JOSÉ JIMÉNEZ RAMOS, antes
identificados. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato suscrito por
ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto del estado Lara, de fecha 30 de
abril de 2014, bajo el N° 36, Tomo 61, llevados por ante esa oficina.
TERCERO: La parte demandada reconviniente deberá
conservar la suma de Bs.F 18.370,8 (actualmente 0,18 Bs. S.) correspondiente al
10% de la suma de 183.708,00 Bs. F., (actualmente 1,83 Bs. S), monto recibido
como arras compromisorias estipulado en la cláusula octava del contrato, es
decir ello por concepto de daños y perjuicios, debiendo reintegrar el 90% de
dicho monto a la parte actora reconvenida.
CUARTO: Se RATIFICA la condena en costas que le
impuso el a-quo al demandante reconvenido, tanto por haber sido totalmente
vencido en su pretensión como por haber fracasado en la reconvención propuesta
en su contra, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código
de Procedimiento Civil. Igualmente se condena en costas en esta instancia dada
la infructuosidad del recurso de apelación interpuesto, conforme a lo
estipulado en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Queda
así CONFIRMADA en los términos expuestos la sentencia apelada.
De
conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, expídase
copia certificada de esta decisión para ser agregada al libro respectivo y
según lo establecido en el artículo 251 ejusdem líbrese boleta de notificación
a las partes.”.
III
DE LA COMPETENCIA
En primer lugar, debe esta Sala
determinar su competencia para conocer la presente solicitud de revisión y al
respecto observa que conforme lo establece el numeral 10 del artículo 336 de la
Constitución, la Sala Constitucional tiene atribuida la potestad de “[r]evisar
las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de
constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de
la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva”.
Por su parte, el
legislador consagró dicha potestad en el artículo 25 numeral 10 de la Ley
Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, el cual establece:
“Artículo 25. Son competencias de la Sala
Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:
(…omissis…)
10. Revisar las sentencias definitivamente
firmes que sean dictadas por los Tribunales de la República, cuando hayan
desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una
indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un
error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio
o normas constitucionales….”.
Ahora bien, por cuanto en el
caso de autos se solicitó la revisión de la sentencia dictada por el Juzgado Superior
Primero en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del
Estado Lara,
esta Sala declara su competencia para el conocimiento de la misma, conforme a
las anteriores consideraciones. Así se
declara.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Determinada la competencia, la Sala pasa
a pronunciarse sobre la solicitud de revisión sometida a su conocimiento
y, al efecto, observa:
La revisión a que hace referencia el artículo
336, numeral 10 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la
ejerce de manera facultativa esta Sala Constitucional, siendo discrecional
entrar al análisis de los fallos sometidos a su conocimiento. Ello es así, por
cuanto la facultad de revisión no puede ser entendida como una nueva
instancia, ya que sólo procede en casos de sentencias que han agotado todos los
grados jurisdiccionales establecidos por la Ley y, en tal razón, tienen la
condición de definitivamente firmes (Vid. sentencias del 2 de marzo de 2000
caso: Francia Josefina Rondón Astor, del 13 de julio de 2000
caso: Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización
Miranda).
De manera, que la Sala se encuentra en la
obligación de considerar todos y cada uno de los fallos que son remitidos para
su revisión, pero no de concederla y proceder a realizarla, por lo que su
negativa no puede, en caso alguno, constituir violación del derecho a la
defensa y al debido proceso de las partes.
En efecto, esta Sala en sentencia del 6 de
febrero de 2001, (caso: Corporación de Turismo de Venezuela
(Corpoturismo)), sostuvo que la revisión viene a incorporar una
facultad que sólo puede ser ejercida de manera extraordinaria,
excepcional, restringida y discrecional, a fin de salvaguardar la garantía de
la cosa juzgada, cuya inmutabilidad es característica de la sentencia judicial.
De allí que, para que prospere una solicitud de
revisión es necesario que se verifique que la decisión cuestionada haya
efectuado un errado control de la constitucionalidad al aplicar indebidamente
la norma constitucional; o bien haya incurrido en un error grotesco en cuanto a
la interpretación de la Constitución; o haya obviado por completo la
interpretación de la norma constitucional o violado de manera grotesca los
derechos constitucionales.
En este orden, aprecia la Sala que en el presente
caso, se pretende la revisión de la sentencia dictada por el de la sentencia identificada bajo nomenclatura KP02
R-2020-0001 de fecha 9 de febrero del 2021, emanada del Juzgado Superior
Primero en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del
Estado Lara, que declaró: “…PRIMERO: SIN
LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de las ciudadanas LUCY
PASTORA SAAP DE ROMERO Y SARAH ADELA SAAP DE OTAMENDI, respectivamente antes
identificadas. SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, propuesta
por las demandadas ciudadanas LUCY PASTORA SAAP DE ROMERO y SARA ADELA SAAP
OTAMENDI En consecuencia, se declaró RESUELTO el contrato suscrito ante la
Notaria Pública Primera de Barquisimeto del estado Lara”.
Al respecto, entre otros razonamientos, señaló el solicitante que dicho fallo “toma como hecho no controvertido que las partes suscribieron un contrato por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, en fecha 30 de abril de 2.014, bajo el Nº 36, tomo 61, de los libros de autenticaciones, donde las accionadas otorgaron en opción a compra venta a la parte actora un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 59, ubicado en el piso 5 del edificio Saab, situado en la avenida 20, entre las calles 28 y 29 de la ciudad de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara; objeto de la presente controversia, en el cual se estableció en su cláusula segunda, que el precio de venta pactado es la cantidad de cuatrocientos noventa y cinco mil seiscientos noventa y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs 495.692,51), de los cuales entregó la parte actora la cantidad de ciento ochenta y tres mil seiscientos ocho bolívares (Bs 183.608,00) quedando un remanente de trescientos once mil novecientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs 311.984,51), suma que sería pagada mediante la entrega de cheques de gerencia a su nombre en el acto de protocolización del instrumento definitivo de compra-venta por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. Así se declara.”, celebrado entre las partes litigantes.
Asimismo,
declaró el solicitante que dicha decisión “siendo que el
actor fundamenta su acción en el incumplimiento de la demandada de los términos
establecidos en el contrato, concretamente en la cláusula quinta del mismo, en
el sentido de que no suministró los documentos necesarios para la
protocolización del documento definitivo de venta. En tanto la demandada alega
que la única persona que ha incumplido el contrato de promesa bilateral es la
parte actora, ya que no tramitó dentro de los 90 días el documento de venta
ante el registro inmobiliario, no pagó el precio de venta definitivo, no
notificó con 5 días de antelación a la parte demandada la fecha de la firma del
documento y finamente no redactó el documento de compra venta.
Como se observa
“las partes centran sus argumentos en que cada una responsabiliza a la otra del
incumplimiento de los términos del contrato, entendiéndose por incumplimiento
aquélla actividad u omisión del deudor o del acreedor, que lleva a la no
satisfacción o cumplimiento de la obligación contraída por cualquiera de los
mismos. Hay un comportamiento del obligado –deudor o acreedor- que puede
traducirse en la realización de actos prohibidos en virtud del contrato o en la
omisión de los que debe cumplir. Nuestro Código Civil Vigente, de una forma
general señala al incumplimiento como el móvil o la causa que permita exigir el
cumplimiento obligado o la resolución del contrato, sin hacer distinción de
modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. En
todo caso, es el juez quien tiene la facultad para valorar la gravedad del
incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él, que llegue a configurar
cualquier tipo de incumplimiento, sea parcial, defectuoso o inexacto; así como
también, del incumplimiento de obligaciones accesorias. Todo ello, debe ser
analizado por el sentenciador para determinar si el incumplimiento que se alega
es suficiente para declarar o no el cumplimiento obligado o la resolución
solicitada por cualquiera de las partes…”.
Por
lo anteriormente expuesto, el fallo objeto de revisión señaló que “el demandante a los fines de demostrar su intención de cumplir con las
obligaciones contraídas y evidenciar el incumplimiento de las demandadas
presentó comprobante emanado del Banco del Tesoro; con el objeto de demostrar
al Tribunal “la cancelación de precio de venta del apartamento”, promoviendo
igualmente la prueba de informes a dicha institución bancaria; evidenciando
quien juzga que tal instrumento fue expedido en fecha 4 de febrero de 2016
cuando ya había transcurrido holgadamente el lapso de noventa (90) días
continuos contados a partir de la fecha de suscripción del contrato que fue realizado
el 30 de abril de 2014.”.
De
igual modo, el Juzgado Superior señaló, que “uno de los
requisitos para exigir el cumplimiento es que quien lo demande haya a su vez
cumplido con sus obligaciones o por lo menos haber ofrecido su cumplimiento; siendo
que del análisis del acervo probatorio ha quedado evidenciado para esta
juzgadora que el demandante no cumplió con las obligaciones asumidas en el
contrato; su pretensión de cumplimiento de contrato interpuesta contra las
demandadas, debe declararse improcedente.”
Asimismo,
para finalizar la Alzada señaló “La parte demandada, al momento
de contestar la demanda propone reconvención por resolución de contrato,
manifestando que el documento definitivo de compra venta no se protocolizó en
el lapso establecido en el contrato por causa imputable al comprador, aquí
demandante reconvenido, y que como consecuencia de ello, se debe ejecutar lo
pactado en la cláusula octava del contrato, teniendo derecho a retener la
cantidad de 18.370,80 Bs., monto equivalente al 10 % de la suma que le fue
entregada al momento de la firma del contrato de promesa bilateral de
compra-venta”.
Al
respecto, la Sala comparte el razonamiento realizado por el Juzgado Superior en
el fallo objeto de revisión, pues del petitorio del libelo de demanda
interpuesta por el hoy solicitante se observa con claridad que éste demandó a las
ciudadanas Lucy Saap de Romero y Sara Saap de Otamendi, por incumplimiento de
contrato.
Sin embargo,
se observa que el
demandante reconvenido no cumplió con sus obligaciones establecidas en las
cláusulas quinta y sexta del contrato, lo cual indefectiblemente deriva en la
aplicación de lo estipulado en las cláusulas séptima y octava del referido
contrato suscrito por las partes en fecha 30 de abril de 2014, en consecuencia,
las demandadas quedaban liberadas de las obligaciones adquiridas y con derecho
a reclamar el 10% de la cantidad recibida inicialmente, vale señalar que la
reconvención está dirigida a reclamar la resolución del contrato en razón de
que el documento definitivo no se protocolizó por causa atribuible al
demandante reconvenido, ya que ellas (demandadas reconvinientes) cumplieron con
su obligación de obtener las solvencias requeridas para la protocolización del
documento; por tanto, solicita se aplique la cláusula octava del contrato de
promesa bilateral de compra-venta.
De las
anteriores afirmaciones, colige la Sala que el fallo objeto de revisión no
incurrió violación
flagrantemente de los criterios de esta Máximo Tribunal, “de fecha 21 de Octubre del año 2016 con Ponencia del Magistrado Juan
Mendoza Jover y Sentencia de fecha 04 de Julio del año 2016, No. RC.000411,
expediente No.15.701, con Ponencia del Magistrado Guillermo Blanco”, toda
vez que en la presente causa no se acordó la realización de ningún desalojo ni
la desocupación arbitraria de vivienda. En este
sentido, esta Sala no evidenció algún elemento probatorio consignado, que
permitiera convalidar el error enunciado por el solicitante.
Siendo así,
la Sala reitera que la revisión constitucional no está dirigida a corregir
eventuales errores de juzgamiento de los jueces de la República, vinculados con
las pruebas y los hechos establecidos en cada caso, sino a corregir los errores
de interpretación de la Constitución en que puedan incurrir los órganos
jurisdiccionales, o las inobservancias de criterios vinculantes de la Sala
Constitucional, destinados a resguardar la integridad y supremacía del Texto
Fundamental.
De esta forma, debe esta Sala
recordar que la revisión no constituye una tercera instancia, ni un medio
judicial ordinario, sino una potestad extraordinaria, excepcional y
discrecional de esta Sala Constitucional con el objeto de unificar criterios
constitucionales, para garantizar con ello la supremacía y eficacia de las
normas y principios constitucionales, lo cual generaría seguridad jurídica, y
no para la defensa de los derechos subjetivos e intereses del solicitante.
Aunado a lo
expuesto, aprecia la Sala que el fallo objeto de revisión no incurrió
en errores grotescos en la interpretación del texto constitucional, que
ameriten el ejercicio de la facultad que le ha sido otorgada y tampoco constituyen razones suficientes que hagan
procedente la nulidad del fallo objeto de revisión, de remitir el expediente a
otro órgano jurisdiccional o, de dictar alguna medida tendiente a suspender la
ejecución de la decisión, pues lo pretendido no corresponde con la finalidad que persigue la solicitud de revisión.
Por tanto,
estima la Sala, que las cuestiones planteadas por el solicitante en nada
contribuirían a la uniformidad de la interpretación de normas y principios
constitucionales, de manera que, en el presente caso, decide no hacer uso de la
facultad extraordinaria que le otorga el Texto Fundamental, por lo que debe
declararse no ha lugar a la presente solicitud de revisión. Así se decide.
VI
DECISIÓN
Por
las razones que antes fueron expuestas, esta Sala Constitucional, administrando
justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, declara: NO
HA LUGAR la solicitud de revisión planteada por el ciudadano Tugermi José Jiménez Ramos, asistido
por el abogado Rafael Arturo González Rivas, de la sentencia identificada bajo nomenclatura KP02 R-2020-0001de fecha 9
de febrero del 2021, emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil Mercantil
y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Publíquese, regístrese, archívese el expediente.
Dada, firmada y
sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal
Supremo de Justicia, en Caracas, a los
25 días del mes de julio de dos mil veintidós (2022). Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
La Presidenta,
GLADYS
MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO
La
Vicepresidenta,
LOURDES
BENICIA SUÁREZ ANDERSON
Los
Magistrados,
LUIS
FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS
CALIXTO ORTEGA RÍOS
TANIA D’AMELIO CARDIET
Ponente
El
Secretario,
CARLOS ARTURO GARCÍA USECHE
Exp. N.º 22-0309
TDC/.