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SALA CONSTITUCIONAL

Magistrado-Ponente: FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ.

El 27 de marzo de 2014, se recibió en la Secretaría de esta Sala, escrito contentivo de la pretensión de amparo constitucional interpuesta por el abogado José Candelario Hernández Riera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el núm. 139.544, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil ESPECTRA DISEÑOS 5000, C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 28 de abril de 2005, bajo el núm. 17, tomo 33-A-Cto, contra la decisión dictada, el 15 de julio de 2013, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la apelación ejercida por INVERSIONES 703211,C.A., con lugar la demanda; improcedentes las tercerías ejercidas por las sociedades mercantiles CARPINTERÍA GERPAS, C.A., DECORACIONES VALPARAÍSO, C.A. y MUEBLES VERSÁTILES,C.A.; inadmisible la reconvención, y condenó en costas a la demandada, todo ello en el marco del juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado por INVERSIONES 703211,C.A. contra MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE.

El 31 de marzo de 2014, se dio cuenta en Sala y se designó ponente al Magistrado doctor FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ, quien, con tal carácter, suscribe la presente decisión.

Realizada la lectura individual del expediente, esta Sala pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN DE AMPARO CONSTITUCIONAL

En el escrito consignado ante la Secretaría de esta Sala, el apoderado judicial de la sociedad mercantil ESPECTRA DISEÑOS 5000, C.A., alegó:

Que, “(…) esta decisión tomada por el Tribunal Superior mediante la cual revoca la sentencia del Tribunal de Primera Instancia, afecta de manera directa los intereses de mi representada la cual se encuentra desde el Veinticinco (sic) (25) de Julio del año Dos Mil Siete (sic) (2007), como concesionaria en el Centro de Exposiciones denominado Muebles Expo Boleíta Norte C.A., ya que en esa fecha celebro (sic) contrato de concesión con la sociedad Mercantil Muebles Expo Boleita (sic) Norte C.A. por un área particular (…) aunado a que de mi representada dependen muchas personas que trabajan allí (…)”.

Que, “(…) en dado caso de que mi representada sea desalojada de ese Centro de Exposiciones, se sumarían no menos de diez (10) personas a la lista de desempleados de nuestro país, que pudieran llegar a ser una carga más para la sociedad venezolana (…)”.

Que, “(…) En este sentido mi representada se encuentra solvente en el pago. Por todo lo antes expuesto y a tenor de lo previsto en el Artículo 2 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales; (sic) esta acción procede contra cualquier hecho, acto u omisión proveniente de ciudadanos, personas jurídicas, etc., que hayan violado, violen o amenacen violar cualquiera de las garantías y derechos amparados por nuestra Constitución (…)”.

Arguye que, “(…) esta solicitud se hace relevante y única vía para la protección de los derechos de mi representada. En este mismo orden (…) mi representada en fecha Veinticinco (sic) (25) de Marzo del año Dos Mil Catorce (2014) recibió boleta de notificación donde le informaron que tenía que entregar el inmueble en tres (03) días hábiles (…)”.

Concluye solicitando que, “(…) expida mandamiento de amparo y le ordene al Agraviante (sic) a restablecer (sic) los derechos que se le han conculcado a mí (sic) representada “.

III

DE LA SENTENCIA IMPUGNADA

El 15 de julio de 2013, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó la decisión objeto de amparo y estableció lo siguiente:

“(…omissis…)

Determinado lo anterior, pasa este sentenciador a fijar el orden decisorio para lo cual se analizará primero la apelabilidad de las cuestiones previas opuestas; luego se dirimirá la pretensión de la parte actora; y por último, lo referente a las tercerías impetradas y la reconvención ejercida por la parte accionada.

PRIMERO: Pasa este Juzgado Superior a emitir pronunciamiento con relación a la apelabilidad de las cuestiones previas opuestas a la pretensión reconvencional contenida en los ordinales 6º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así, con respecto a las cuestiones previas opuestas en los procedimientos seguidos y tramitados por el juicio breve, el legislador patrio estableció en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, la imposibilidad para las partes de apelar la decisión que dicte el tribunal de la causa con respecto a las cuestiones previas contenidas en los ordinales 1º al 8º del artículo 346 eiusdem, debiendo las partes cumplir con la resolución que se dicte al efecto, normas adjetivas que conforme al artículo 33 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios deben ser aplicadas supletoriamente en los juicios regidos por esta normativa especial.

Sobre este particular la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 3268 del 28 de octubre de 2005, caso: Villa Enzo Especialidades en Carnes, Delicatesses, Charcutería, Bodegón, C.A., sostuvo:

(…)
De forma similar se pronunció la misma Sala en fallos N° 1094 del 19 de mayo de 2006, caso: Mounir Mansour Chipli; No. 293 del 8 de mayo de 2007, caso: El Señor de los Milagros, S.R.L. y otro c/ Matilde Garmendia de Rueda y otros, expediente No. 06-843, y No. 645 del 16 de noviembre de 2009, caso: Ernesto D’ Escrivan Guardia y otro c/ Elsio Martínez Pérez, expediente 09-206, en los cuales no sólo ratifica la inapelabilidad de los pronunciamientos recaídos sobre estas cuestiones previas opuestas por aplicación supletoria del Código de Procedimiento Civil, y se indico que al conocer sobre las apelaciones de aquellas sentencias dictadas por el a quo, el tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo referido a las cuestiones in comento.

En consecuencia, si bien las disposiciones comprendidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, han generado ciertos cambios sustanciales para la tramitación de aquellas acciones derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, no obstante tales modificaciones versan sobre la oportunidad para oponer y decidir las cuestiones previas, sin establecer ni modificar su régimen de impugnación, por lo que en virtud de la aplicación supletoria contemplada en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor de lo dispuesto en el artículo 884 en concordancia con el artículo 357 eiusdem, resulta inapelable la decisión dictada sobre la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial de la sentencia definitiva del 5 de noviembre de 2012, por lo que corresponde a este Órgano Jurisdiccional conocer del recurso de apelación únicamente en lo que respecta a la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 íbidem, lo cual se hará el momento de analizar la reconvención propuesta. Así se declara.
SEGUNDO: Procede este juzgador a pronunciarse con respecto a la insolvencia en los pagos arrendaticios alegada por la parte actora, tomando en cuenta que la parte demandada admite la existencia del contrato de arrendamiento, reconociendo igualmente la existencia de las distintitas prórrogas señaladas por el accionante en su libelo, así como la falta de pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, reclamados y demandados por el actor en su libelo, sobre lo cual la accionada señaló como defensa la compensación de los cánones de arrendamiento, considerando los incrementos en los cánones de arrendamiento desde el desde el 1º de diciembre de 2010, en virtud de que el inmueble objeto de la relación fue construido con antelación del día 2 de enero de 1987, por lo que se encontraba sujeto a regulación, de acuerdo al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y dado que en ningún momento se solicitó la regulación de alquiler, que a su decir es obligatoria, los cánones pagados con aumento del inicial –Bs. 3.000,00- debía compensarse con los meses demandados.

Con el propósito de dirimir aspecto controvertido, cumple previamente quien aquí sentencia con la tarea que se le impone de analizar y valorar todas y cada una de las pruebas que han quedado tempestiva y válidamente aportadas al proceso, las cuales son del siguiente tenor:

PARTE ACTORA:

Con el libelo de demanda:

• Contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., arrendadora, y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA (sic) NORTE C.A., arrendataria, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita (sic) Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 25 de abril de 2003 (f. 24 al 31).

• Prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA (sic) NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, de fecha 31 de Mayo de 2011 (f . 32 y 33).

• Original de la prórroga del contrato de arrendamiento celebrada entre la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A. y la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEITA (sic) NORTE C.A., sobre el inmueble objeto de la demanda, del año 2009 (f. 36 y 37).

Por cuanto las documentales antes mencionadas no fueron objeto de impugnación por la parte la contraparte, por el contrario reconoció la existencia de la relación arrendaticia dándole plena validez al contrato de arrendamiento celebrado y las subsiguientes prórrogas, este Tribunal les da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.

En el lapso probatorio:

• Ratificó e hicieron valer en todo su contenido lo expresado en el libelo de demanda, lo cual no constituye medio probatorio alguno, por lo que este Tribunal nada tiene que analizar al respecto. Así se establece.

• Hizo valer la confesión de la demandada cuando expresó e (sic) su escrito de contestación: “Es cierto que nuestra representada ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, alegados por la actora como insolutos en el escrito libelar.”, se trata de un hecho admitido en la contestación de la demanda, por tanto no es objeto de prueba. Así se establece.

• Copia simple de Constancia de Recepción de la Certificación de Terminación de la Obra, de fecha 22 de abril de 1996 del inmueble ubicado en la urbanización Boleita (sic) Norte, avenida Patrocinio Peñuela, Esquina Calle Libel, Parcela F-1, Municipio Leoncio Martínez, dejando constancia del cumplimiento de variables urbanas; por cuanto se trata de un fotostato de un documento público administrativo este Tribunal lo aprecia de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y prueba que se efectuó una remodelación del edificio MM y cambió del nombre anterior. Así se establece.

PARTE DEMANDADA:

Con la contestación de la demanda:

• Copia certificada del acta de remate de fecha 1º de febrero de 1993, protocolizada en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el No. 21, Tomo 8, Protocolo Primero, folio 6, de fecha 10 de marzo de 1993, (f. 100 al 108), este Tribunal la aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, como evidencia de que en la fecha indicada la demandada adquirió el inmueble objeto de la relación arrendaticia de marras y perteneció a la ejecutada por documento Protocolizado en fecha 30 de octubre de 1957, bajo el No. 23, Tomo 16, Protocolo Primero. Así se establece.

En el lapso probatorio:

• El valor probatorio del documento consignado junto con la contestación de la demanda, ya referido cuyo documento ya fue valorado por este Tribunal. Así se establece.
• Factura Nº 000365, expedida por Inversiones 703211, C.A., en fecha 15 de septiembre de 2011. a Muebles Expo Boleita (sic) Norte, C.A., por concepto de pago de canon de arrendamiento del local 1-2 planta alta del Edif. MM Boleita (sic) Norte, correspondiente al mes de septiembre 2011, por la cantidad de Bs. 49.935,20, (f. 128), por cuanto la misma fue presentada a los fines de llevar a cabo la exhibición de documentos solicitada en el lapso probatorio, y por cuanto dicha prueba fue negada por el tribunal de la causa, este tribunal la desecha, amen (sic) de que no existe controversia entre las partes respecto al pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2011. Así se establece.

• Copia certificada de documentos contentivos de permiso de construcción clase A No. 10916 de fecha 7 de febrero de 1958, permiso de construcción clase B No. 4801 de fecha 8 de marzo de 1966; cédula de habitabilidad No. 2838 de fecha 17 de junio de 1958; constancia de cumplimiento de variables urbanas RE-No. 4-0046, de fecha 8 de noviembre de 1995, a nombre del ciudadano Raúl Salas Berti y/o Inversiones 703211 C.A. y oficio No. 199 del 21 de marzo de 2012, emanado de la Dirección de Catastro del Municipio Sucre del estado Miranda, (f. 129 al 138), por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria y por constituir estas probanza documento público administrativo los cuales son los realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), “y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, en virtud de lo cual se aprecian y valoran conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 del Texto Sustantivo Civil y Así se establece.

• Copia simple de ficha catastral No. 56.421, de fecha 1º de septiembre de 2008, emanada de la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del estado Miranda, (f. 139) y copia simple de Declaración de Inmuebles No. 16.196, emanada de la Dirección General de Rentas de la referida alcaldía, (f. 140 y 141), por cuanto los mismos no fueron impugnados por la parte contraria, este tribunal los valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Luego de analizar el material probatorio aportado al proceso por las partes, se debe destacar que estamos en presencia de un hecho admitido en cuanto a que suscribieron un contrato autenticado de arrendamiento y subsiguientes prórrogas, sobre un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita (sic) Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, y en razón de ello queda establecido por este Juzgador que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo determinado, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.

Igualmente fue admitido por la demandada el hecho de que existe una insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, a razón de Bs. 44.585,00, cada mes, indicando la accionada que ello era así toda vez que en las continuas prorrogas (sic) celebradas entre las partes se fue incrementando el canon de arrendamiento, que inicialmente era por la cantidad de Bs. 3.000,00, llegando a la cantidad mensual de Bs. 44.585,00, de acuerdo con lo pautado en la ultima (sic) prorroga (sic) celebrada, que por cuanto el inmueble objeto de arrendamiento fue construido con antelación del día 2 de enero de 1987, se encontraba sujeto a regulación, de acuerdo al literal b) del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por cuanto en ningún momento se solicitó la regulación de alquiler sobre dicho inmueble, el canon de arrendamiento no debió ser aumentado, por lo que el excedente pagado desde el 1º de diciembre de 2010, debía compensarse con los meses demandados los cuales igualmente debía cobrarse por la suma de Bs. 3.000,00 cada uno dada la falta de regulación.

Al respecto se observa:

Establece el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

(…)
En este mismo orden de ideas, el artículo 4 eiusdem, establece.

(…)

De los artículos up supra descritos se desprende que los inmuebles mencionados se encuentran sujetos a regulación de alquiler, siempre que éstos hayan sido construidos con anterioridad al 2 de enero de 1987.

Ahora bien, siendo la regulación de alquiler la intervención del Estado como mediador, cuando así lo solicite alguna de las partes de la relación arrendaticia, con el propósito de determinar el costo de la renta que generara determinado bien, al cual las partes deberán someterse en la misma forma que ese organismo así lo señale en el proceso administrativo respectivo, siendo para ello requisito fundamental que el inmueble objeto a regulación diste de su construcción, como ya se dijo anterior al 2 de enero de 1987.

En el caso de marras, si bien es cierto que tal como lo señala la parte demandada, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue construido con anterioridad a la fecha establecida por la ley -2 de enero de 1987-, y que el mismo no ha sido objeto de regulación ante el órgano competente, dado que no existe prohibición legal de que se realice el alquiler de un inmueble sin que éste haya sido sometido previamente a una regulación, o prohibición de que las partes de mutuo acuerdo establezcan el canon mensual de alquiler, siendo la consecuencia la multa al infractor artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios o el reintegro de las sumas pagadas por encima de la regulación artículo 58 eiusdem entonces a criterio de quien decide, correspondía al demandado acudir ante el organismo regulador correspondiente como parte interesada a solicitar que se le regulara el canon de arrendamiento, dado que al proseguir con la relación arrendaticia en los términos pactados contractualmente y en sus subsiguientes prorrogas se sometió a la voluntad y consentimiento de la ley privada de las partes, como lo es contrato de arrendamiento celebrado, y en consecuencia a realizar los pagos de la renta en el tiempo y lugar establecido y por el monto acordado.

Por cuanto la accionada, no obstante alegar que el demandante debía compensar el monto pagado subsecuentemente por encima del inicialmente convenido sin que conste en autos que tampoco fue sufragado el monto de bolívares tres mil fijados en el contrato primigenio de arrendamiento, y en cuanto a la compensación alegada conforme al artículo 1.331 del Código Civil se debe indicar que la misma procede cuando dos personas son recíprocamente deudores y acreedoras de su propio derecho resultando necesario que se den los requisitos de procedencia previstos en los artículos 1.332 y 1.333 eiusdem, esto es que exista simultaneada, homogeneidad, liquidez y exigibilidad, requisitos que no se cumplen en autos al no existir una regulación arrendaticia, pues la demandada solo se limito a señalar que el inmueble entraba dentro de la categoría de los bienes que deben ser regulados, pero dado el caso que tal regulación debe ser solicitada por cualquiera de los contratantes, sin que sea obligatoria su solicitud, pues queda a potestad de éstos, es decir, de las partes, si someten el inmueble a regulación o si se regirán por lo establecido contractualmente, razón por la cual al no demostrar la demandada su argumento mal pude excepcionarse del cumplimiento del pago de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2011, por virtud de no existir una regulación previa como lo exige los artículos 58 y 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señalan: “…Artículo 58. En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto ¬Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.

Artículo 60. El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme…” . En este sentido, la Sala Constitucional mediante sentencia N° 959 de fecha 28 de junio de 2012, expediente N°12-0512, estableció lo siguiente:

(…)

…”
Como puede observarse de la transcripción anterior, la Sala Constitucional determinó, sobre la base del artículo 2° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el convenio entre las partes cede es ante la regulación del canon que se establezca en virtud de esa Ley. De igual forma, por aplicación del artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, norma de aplicación supletoria a los procesos regulatorios de conformidad con el artículo 76 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se establece el principio de ejecutividad y ejecutoriedad de los actos administrativos lo que implica, que la nueva regulación debe ser cumplida desde el momento en que se notifique a los interesados, conforme a lo dispuesto en los artículos 72 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no se cumple en el presente caso. Por todo lo antes expuesto resulta forzoso para este Tribunal declarar improcedente la defensa esgrimida por la parte demandada. Así se decide.
La parte actora demanda la resolución del contrato locativo aduciendo el incumplimiento en los pagos por el arrendatario. Así, el artículo 1.579 del Código Civil establece que: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...”. Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem dispone:

(…)

Por otra parte el artículo 1.592 del Código Civil estatuye:

(…)
Adicionalmente, el artículo 1.585 del Código Civil establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato y este de conformidad con el artículo 1.592 ya referido, tiene el deber de pagar el precio del canon de arrendamiento en los términos pactados en el contrato. En relación a la pretensión deducida, es oportuno traer a colación el criterio expresado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “La Resolución del Contrato”, así: (…)

Visto lo anterior y en virtud de que la parte accionada en su contestación de demandada acordó que ciertamente no había dado cumplimiento con el pago de los cánones demandados como insolutos, sin que en el transcurso del proceso demostrara la liberación o extinción de su obligación, lo que constituye el incumplimiento de la obligación contraída, por lo que resulta forzoso para este juzgador declarar ha lugar la pretensión de la parte actora de resolución judicial de contrato por el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento en el lapso de prorroga (sic) del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 25 de abril de 2003, debiendo ser condenada la accionada a efectuar el pago de la cantidad de ciento treinta y tres mil setecientos cincuenta y cinco bolívares (Bs. 133.755,00), correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre 2012, más los meses que se sigan venciendo hasta la entrega material del inmueble completamente libre de bienes y personas. Así se decide.

TERCERO: Durante el desarrollo del proceso las sociedades mercantiles CARPINTERIA (sic) GERPAS C.A, DECORACIONES VALPARAISO, C.A. y MUEBLES VERSATIL, C.A., intervinieron como terceros coadyuvantes alegando ser sub-arrendatarios de la parte demandada MUEBLES EXPO BOLEÍTA (sic) NORTE, C.A., y que se encontraban solventes en el pago de los cánones de sub-arrendamiento, razón por la cual se oponían a la medida de secuestro del inmueble solicitada por la parte actora.

Se desprende del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, específicamente de la prorroga (sic) celebrada el 25 de abril de 2003, en su cláusula Décima Séptima, lo siguiente:

“El presente contrato ha sido celebrado con “LA ARRENDATARIA” “intuitu-personae” en lo que a ella se refiere, en consecuencia ésta no podrá ceder o traspasar en forma alguna el presente contrato, ni derechos o acciones de él derivados, ni podrá subarrendar total o parcialmente el inmueble objeto del mismo, salvo autorización previa, expresa y escrita otorgado por “LA ARRENDADORA”. (…). En ningún caso “LA ARRENDADORA” reconocerá como inquilino a ninguna otra persona, compañía, entidad, socios y/o asociados, expositores, que ocupen el inmueble sin su autorización expresa y escrita…”

De lo anterior se desprende que para que la demandante reconozca como sub-arrendador a cualquier otra persona, sea natural o jurídica, es menester que exista una autorización previa otorgada por la arrendadora, y por cuanto de las actas no se desprende que en algún momento haya sido otorgada tal autorización, y en virtud de que los contratos deben cumplirse tal y como han sido convenidos entre las partes, este juzgado considera a todas luces improcedentes las tercerías interpuestas sin perjuicio de otras acciones que le correspondan en defensas de sus derechos. Así se decide.

CUARTO: Con la relación a la reconvención, este tribunal pasa a pronunciarse con respecto a la cuestión previa opuesta por la parte actora reconvenida con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 íbidem, esto es, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Dicha defensa fue propuesta con base en que la demandada reconviniente pretende el reintegro de sobrealquileres sobre la base del canon de arrendamiento pactado contractualmente por las partes durante la vigencia de la relación arrendaticia desde el año 2003, obviando la normativa ya citada del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que estipula que el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de regulación que resultare definitivamente firme.

En este aspecto, la jurisprudencia patria, señala que efectivamente, existen una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de prueba sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda.
Siendo ello así, es indudable que dicha pretensión no puede exigirse sino existe previamente una regulación derivada de un procedimiento seguido conforme a los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que determina que dicha defensa previa resulta procedente al no cumplir con un requisito de ley para su admisión, como ya quedo suficientemente analizado en el presente fallo, por lo que se declara inadmisible la reconvención planteada por la parte demandada, toda vez que no acompaño en el iter (sic) procesal el documento necesario como es la regulación emitida por el organismo competente que determinara la existencia de un canon de arrendamiento inferior al acordado en las prorrogas del contrato de arrendamiento celebrado. Así se decide.

Congruente con todo lo antes explanado, este sentenciador declara con lugar el medio recursivo ejercido por el accionante, en consecuencia se declara con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, improcedentes las tercerías ejercidas e inadmisible la reconvención, por consiguiente queda revocada la decisión recurrida, y así se dispondrá en la sección dispositiva de este fallo judicial de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada (sic) la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., contra la sentencia dictada el 5 de noviembre de 2012, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, queda así revocada la decisión recurrida.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., en contra de la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE, C.A., por resolución de contrato de arrendamiento, por falta de pago de canon de arrendamiento, en consecuencia, queda resuelto el contrato suscrito entre las partes y se condena a la parte demandada a hacer entrega real y efectiva a la parte actora del inmueble constituido por dos (2) locales comerciales identificados con los números dos (2) y tres (3) del Edificio MM, ubicado en la calle Lebel del Parcelamiento Industrial de Boleita (sic) Norte, Municipio Sucre del Estado Miranda, objeto del contrato, solvente en el pago de sus servicios y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. Igualmente, se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 133.755,00), correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre 2011, más los meses que se sigan venciendo a razón de CUARENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 44.585,00), mensuales hasta la entrega material del inmueble, como indemnización compensatoria por la ocupación extracontractual del inmueble. TERCERO: IMPROCEDENTES las tercerías ejercidas por las sociedades mercantiles CARPINTERIA GERPAS, C.A., DECORACIONES VALPARAISO, C.A. y MUEBLES VERSATILES, C.A., ya identificadas en autos, representadas por el abogado PEDRO JOSE VALOR REYES, inscrito en el Inpreabogado No. 139.490.
CUARTO: INADMISIBLE la reconvención ejercida por de la sociedad mercantil MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE, C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES 703211, C.A., por reintegro de sobrealquiler.

QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. (…)”.

DE LA COMPETENCIA

Esta Sala observa que de conformidad con lo expuesto en sentencia núm. 1 del 20 de enero de 2000, le corresponde el conocimiento de las acciones de amparo que se intenten contra las decisiones de última instancia dictadas por los tribunales o juzgados superiores de la República, con excepción de las dictada por los tribunales superiores con competencia en lo contencioso-administrativo (salvo que conozcan en materia civil), las cortes de lo contencioso administrativo y las cortes de apelaciones en lo penal, que infrinjan directa e inmediatamente normas constitucionales.

En el caso sub lite, se plantea pretensión de tutela constitucional contra la sentencia dictada el 15 de julio de 2013, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; en vista de ello, esta Sala, congruente con la doctrina contenida en el fallo mencionado supra y con el artículo 25.20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se declara competente para conocer y resolver la pretensión deducida. Así se decide.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En primer lugar, advierte la Sala que, la sentencia accionada, fue dictada fuera del lapso previsto a tal fin; en tal virtud, el juez de la causa ordenó la notificación de las partes, conforme lo pautan los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil. Seguidamente, se constató que, la parte quejosa quedó notificada del fallo en cuestión el 25 de marzo de 2014, y que, de igual forma, interpuso la pretensión constitucional ante la Sala el 27 de marzo de 2014. Precisado lo anterior, el presente caso se ajusta a las exigencias que contiene el artículo 18 la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, y no se configuran las causales previstas en el artículo 6 eiusdem. Por tanto, con vista a los alegatos de la parte quejosa y a los recaudos que integran el expediente, esta Máxima Juzgadora de la Constitucionalidad hace las siguientes consideraciones:

Del escrito contentivo de la pretensión, se observa que lo cuestionado fundamentalmente por la parte solicitante, es que “ (…) esta decisión tomada por el Tribunal Superior mediante la cual revoca la sentencia del Tribunal de Primera Instancia, afecta de manera directa los intereses de mi representada la cual se encuentra desde el Veinticinco (sic) (25) de Julio del año Dos Mil Siete (sic) (2007), como concesionaria en el Centro de Exposiciones denominado Muebles Expo Boleíta Norte C.A., ya que en esa fecha celebro (sic) contrato de concesión con la sociedad Mercantil Muebles Expo Boleita (sic) Norte C.A. por un área particular (…) aunado a que de mi representada dependen muchas personas que trabajan allí (…)”.

De lo aseverado por la representación judicial de la peticionante, antes traído a colación, resulta claro que el punto controvertido es la forma como el juez de alzada en conocimiento de la causa, motivó la decisión accionada, reflejándose el desacuerdo de la parte quejosa con los términos de dicha decisión, puesto que le desfavorece; ello así, se evidencia que la pretensión sub examine, se encuentra dirigida a propiciar una tercera instancia, que revise lo ampliamente ventilado y decidido en el decurso del juicio primigenio, lo cual, como ha sostenido la doctrina jurisprudencial de esta Sala, no es posible en materia de amparo.

Del estudio exhaustivo de los autos contenidos en el expediente, y concretamente de la lectura del fallo impugnado, resulta que el juez presunto agraviante plasmó las consideraciones que según sus conocimientos, sustentan la procedencia de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, elementos de convicción que extrajo, como advierte esta Juzgadora, de todos y cada uno de los actos procesales llevados a cabo, y no sólo de los escritos de conclusiones presentados por la parte demandante, como aduce la quejosa. Por ello, esta Sala Constitucional juzga imperioso reiterar el criterio asumido en sentencia núm. 237, dictada el 20 de febrero de 2001 (caso: Alimentos Delta, C.A.), donde se asentó:

“...en el procedimiento de amparo el juez enjuicia las actuaciones de los órganos del poder público o de los particulares, que hayan podido lesionar los derechos fundamentales. Pero, en ningún caso; puede revisar, por ejemplo, la aplicación o interpretación del derecho ordinario, por parte de la administración o los órganos judiciales, a menos que de ella se derive una infracción directa de la Constitución. No se trata de una nueva instancia judicial o administrativa, ni de la sustitución de los medios ordinarios para la tutela de los derechos o intereses, se trata de la reafirmación de los valores constitucionales, en la cual el juez que conoce del amparo puede pronunciarse acerca del contenido o aplicación de las normas constitucionales que desarrollan los derechos fundamentales, revisar la interpretación que de éstas ha realizado la administración pública o los órganos de la administración de justicia, o establecer si los hechos de los que se deducen las violaciones constitucionales, constituyen una violación directa de la Constitución”.

En el mismo sentido, la decisión núm. 2.637 del 30 de octubre de 2003 (caso: María de los Ángeles Pinto Oliveros), explanó:

“…[lo anterior en el] presente caso, denota que el accionante pretende por la vía del amparo que el Juez constitucional entre a conocer posibles vicios legales que tienen que ver con la motivación y el juzgamiento que sobre el fondo de la causa debe hacer el Juez a cuyo conocimiento corresponda dicho juicio, lo cual viene a formar parte de la actividad jurisdiccional que desempeña al momento de dirimir las controversias que se le presenten, situación que originaría una tercera instancia; no siendo éste el objetivo del amparo, debido a que no se puede pretender que cada vez que se produzca un fallo que desfavorezca a una parte de la relación jurídica debatida, ésta interponga una acción de amparo, mediante la cual se aspire que el Juez de amparo entre a conocer de un juicio ya decidido, cuando ésta no es una función del juez constitucional a menos que en su función juzgadora el juez que conozca de la causa principal viole directamente derechos o garantías constitucionales.

No obstante lo anterior, pudo observar esta Sala Constitucional, que el juez de amparo consideró improcedente la acción de amparo incoada en el momento de pronunciarse sobre la admisibilidad de la misma, por lo que si bien el fundamento de la decisión estuvo ajustado a derecho, en el dispositivo debió al estimar innecesario abrir el contradictorio, considerar improcedente in limine litis la acción, al verificar en miras a salvaguardar los principios de celeridad y economía procesal, que el amparo propuesto no cumplía con los requisitos necesarios para su procedencia.

En virtud de las consideraciones antes señaladas, este Tribunal Supremo de Justicia se ve en el deber de modificar la sentencia objeto de la presente apelación que consideró improcedente el amparo y declarar la improcedencia in limine litis de la acción interpuesta. Así se declara”.

En el caso concreto, tal y como antes se refirió, se pretende mediante la utilización de esta vía especialísima de amparo, que esta Juzgadora Constitucional, conozca posibles vicios de orden legal, y revise la aplicación e interpretación del derecho ordinario, aspectos vinculados con la motivación y el juzgamiento sobre el mérito de la causa debatida, que hizo el juez a cuyo conocimiento fue sometido el asunto, lo cual ha establecido en reiteradas oportunidades la doctrina emanada de este Máximo Tribunal, no es materia de amparo.

En tal virtud, aunado a que esta Sala aprecia que no han operado las alegadas lesiones de orden constitucional, resulta forzoso declarar la improcedencia in limine litis de la pretensión hecha valer por el abogado José Candelario Hernández Riera, actuando en representación de la sociedad mercantil ESPECTRA DISEÑOS 5000, C.A., y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la ley declara IMPROCEDENTE IN LIMINE LITIS la pretensión interpuesta por el abogado José Candelario Hernández Riera, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil ESPECTRA DISEÑOS 5000, C.A contra la decisión dictada, el 15 de julio de 2013, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la apelación ejercida por INVERSIONES 703211,C.A., con lugar la demanda; improcedentes las tercerías ejercidas por las sociedades mercantiles CARPINTERÍA GERPAS, C.A., DECORACIONES VALPARAÍSO, C.A. y MUEBLES VERSÁTILES,C.A.; inadmisible la reconvención, y condenó en costas a la demandada, todo ello en el marco del juicio por resolución de contrato de arrendamiento incoado por INVERSIONES 703211,C.A. contra MUEBLES EXPO BOLEÍTA NORTE.

Publíquese, regístrese. Cúmplase con lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 11 días del mes de junio dos mil catorce. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Presidenta,

GLADYS MARÍA GUTIÉRREZ ALVARADO

El Vicepresidente,

FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LÓPEZ

Ponente

Los Magistrados,

LUISA ESTELLA MORALES LAMUÑO

MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN

CARMEN ZULETA DE MERCHÁN

ARCADIO DE JESÚS DELGADO ROSALES

JUAN JOSÉ MENDOZA JOVER

El Secretario,

JOSÉ LEONARDO REQUENA CABELLO

FACL/

Exp. N° 14-0296.