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MAGISTRADA
PONENTE: LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON
Mediante escrito
presentado ante la Secretaría de esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia, el 19 de octubre de 2017, la ciudadana MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, titular de la cédula de identidad
n.° v-18.384.009, representada judicialmente por la abogada Carmen Moreno de
Casas, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n.°
40.819, solicitó la revisión constitucional de la sentencia dictada, el 20 de
diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que, dentro del
juicio de cumplimiento de contrato interpuesto por la hoy solicitante
Mariamneth Carolina Terán Crespo contra la ciudadana Felisa Rodríguez, declaró
con lugar el recurso de apelación interpuesto por la demandada, contra
sentencia del 24 de septiembre de 2015, dictada por el Tribunal Décimo de
Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Maracaibo, Jesús
Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado
Zulia; revocó la decisión del 24 de septiembre de 2015 y en consecuencia
declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de
compraventa interpuesta.
El 19 de octubre de
2017, se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la magistrada Lourdes
Benicia Suárez Anderson, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
El 5 de febrero de
2021, se reconstituyó esta Sala Constitucional en virtud de la elección de la
nueva Junta Directiva de este Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia,
quedó integrada de la siguiente manera: magistrada Lourdes Benicia Suárez
Anderson, presidenta; magistrado Arcadio Delgado Rosales, vicepresidente; y la
magistrada Carmen Zuleta de Merchán y los magistrados Juan José Mendoza Jover,
Calixto Ortega Ríos, Luis Fernando Damiani Bustillos y René Degraves Almarza.
El 27 de abril de 2022, se constituyó
esta Sala Constitucional en virtud de la designación de los Magistrados y
Magistradas por la Asamblea Nacional en sesión extraordinaria, publicada en la
Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 6.699,
Extraordinario del 27 de ese mismo mes y año, quedando conformada de la
siguiente manera: magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, presidenta,
magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson,
vicepresidenta, los magistrados, Luis Fernando Damiani Bustillos,
Calixto Ortega Ríos y la magistrada Tania D’Amelio Cardiet, ratificándose,
en consecuencia, la designación de ponencia realizada el 19 de octubre de 2017,
a la magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson.
En virtud de la licencia autorizada por la Sala Plena
de este Alto Tribunal al magistrado Calixto Ortega Ríos y la incorporación de
la magistrada Michel Adriana Velásquez Grillet, contenida en el acta del 27 de
septiembre de 2022, esta Sala queda constituida de la siguiente manera:
magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, presidenta; magistrada Lourdes
Benicia Suárez Anderson, vicepresidenta; magistrado Luis Fernando Damiani
Bustillos, magistrada Tania D’Amelio Cardiet y la magistrada Michel Adriana
Velásquez Grillet.
Realizado el estudio de
las actas que conforman el expediente, esta Sala Constitucional pasa a decidir
la causa, realizando previamente las siguientes consideraciones:
I
DE LOS FUNDAMENTOS DE
La peticionaria ejerció la presente
solicitud de revisión, con base en los siguientes argumentos:
Alegó que por razón del
error judicial inexcusable cometido por el sentenciador, se genera violación de
los derechos al debido proceso, a la defensa y a la seguridad jurídica dentro
del Estado de derecho y de justicia, así como de la seguridad social, a la
vivienda y a un hábitat digna, cuando se desconocieron las normas y principios
rectores de la política proteccionista de los derechos humanos en cuanto a las
modalidades de pago para la adquisición de viviendas establecidos en la
Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013, publicada en la
Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de
febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y
Hábitat, que establece políticas que favorecen las modalidades de pago para la
adquisición de vivienda principal a quienes no puedan protocolizar su crédito
en los tiempos estipulados, a pesar de no tener responsabilidad en el retardo
ya que el retardo es imputable al Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano (FAOV)
en bajar los recursos económicos para cubrir el crédito.
Destacó que, la
decisión atacada omitió pronunciamiento de la providencia administrativa antes
indicada, lo que generó el error grave inexcusable violatorio de derechos
constitucionales, afectando también la seguridad jurídica, al desconocer con
ello principios de la Constitución.
Resaltó que, cursó ante
el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San
Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, demanda de
cumplimiento de contrato de opción de compraventa de un inmueble, interpuesta
por Willie Vargas y Mariamneth Terán en contra de Felisa Rodríguez, basando la
pretensión en el hecho de que los demandantes habían tramitado y obtenido un
crédito con fondos del Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano a través del
Banco de Venezuela, que el documento estaba presentado ante el Registro para su
otorgamiento durante la vigencia del contrato y que el lapso del contrato había
vencido por causa imputable al Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano al no
bajar los recursos.
Indicó que, a pesar de
que no le fue aprobada la totalidad del crédito solicitado, estos se
comprometieron a pagar la diferencia con fondos propios, lo cual acordaron por
instrumento privado.
No obstante, mencionó
que al momento de la contestación de la demanda se negaron todas las
afirmaciones de hecho y a reconocer tanto el contrato de reserva, como el de
opción de compraventa, estableciendo que con arreglo a la cláusula quinta del
contrato de opción de compraventa, por no haberse concretado la venta por
causas imputables a los promitentes compradores, estos perdían el diez por
ciento de las arras por daños y perjuicios, siendo que no se efectuó
reconvención alguna.
En razón a lo anterior,
señaló que probaron que los promitentes compradores tramitaron y les fue
aprobado un crédito hipotecario; que se redactó y visó el documento definitivo
de compraventa; y que se presentó ante el registro inmobiliario; se pagaron las
tasas y aranceles para ese otorgamiento y que todo ocurrió durante la vigencia
del precontrato, así como que en dicho documento se indicaba que si no se
aprobaba todo el crédito la diferencia la pagarían con recursos propios, al
igual que se demostró que el dinero del préstamo llegó al banco una vez vencido
el lapso del contrato y por lo tanto, el retraso era imputable a un tercero,
por lo que no era procedente la resolución del contrato.
Destacó que, el
tribunal a quo declaró con lugar la
demanda, la cual se apeló por la demandada conociendo el Juzgado Superior
Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Estado Zulia, que revocó el fallo recurrido y ordenó que la totalidad de
las arras quedaran en beneficio de la demandada por concepto de daños y
perjuicios, siendo que al momento de ejecución de la sentencia fue suspendida
la medida de prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el bien objeto
de litigio.
Consideró que, el
derecho internacional de los derechos humanos reconoce a toda persona un nivel
de vida adecuado, incluida la vivienda, lo cual incluye la protección del hogar
y la privacidad, ante lo cual se debe prestar especial atención a ciertos
grupos de personas vulnerables a través de mecanismos que los protejan, como lo
es en el presente caso la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de
2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, que
estableció que el retardo en el pago imputable a terceros no era causal de
resolución de los contratos de opción de compraventa y que en el presente caso
fue responsabilidad del Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano (FAOV).
Aunado a lo anterior, señaló
que el documento definitivo de compraventa no se firmó durante la vigencia del
contrato de opción de compra venta por no haber llegado los recursos al Banco
de Venezuela, siendo que la vendedora notificó por escrito a los compradores
que, por haberse vencido el lapso, no les vendería y que desocuparan el
inmueble en el que se encontraban en calidad de arrendatarios.
Reveló que, el tribunal
erró al establecer que no se demostró que los compradores tenían el dinero para
pagar el precio diferencial no cubierto por el crédito hipotecario, sobre todo,
porque dicho hecho no formó parte del contradictorio, siendo un análisis motu proprio del tribunal de alzada y
dicho alegato no formó parte del thema
decidendum, escapando de los límites de la controversia, configurándose un
error judicial inexcusable que denota la parcialidad de la juzgadora.
Bajo este enfoque,
destacó que igualmente se produjo una condena pecuniaria ex oficio como agravio constitucional al debido proceso y a la
igualdad procesal, ya que la acción propuesta por ellos fue la de cumplimiento
de contrato con base en que el retardo en el pago no era imputable a ellos sino
a la Administración Pública que remitió con retraso los recursos y no hubo
reconvención, no obstante, el tribunal de oficio ordenó que la totalidad de las
arras quedaran en beneficio de la promitente vendedora por concepto de daños y
perjuicios, siendo además falso que en el contrato se previera que en caso de
incumplimiento de los promitentes compradores, la totalidad de las arras
quedaran en beneficio de la promitente vendedora, ya que lo establecido en la
cláusula quinta era que se quedaba con el diez por ciento.
Por lo tanto, pidió que
se realice la revisión constitucional de la sentencia objeto de revisión y se
declare ha lugar la solicitud efectuada, se anule dicho fallo por
inconstitucional, por cuanto se configuró un grotesco error judicial que
amerita restablecimiento del orden jurídico infringido y que por vía de
consecuencia se declare la nulidad de dicho fallo.
Finalmente, requirió
medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, para impedir que el
inmueble objeto del contrato sea vendido, gravado o enajenado y evitar de ese
modo que fuese nugatoria la ejecución del fallo dictado, al igual que la
suspensión de efectos del fallo, indicando que se da el fumus boni iuri del artículo 1.399 del Código Civil, en cuanto a
que la sentencia objeto de revisión está viciada de nulidad por los errores
grotescos indicados que acreditan el buen derecho y en relación al periculum in mora, observa que durante
el proceso existía una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar
sobre el inmueble y como consecuencia de la sentencia de fondo fue revocada,
siendo que luego de ello la propietaria ha ejecutado vías de hecho tendentes al
desalojo de ellos como inquilinos y además existe el peligro de que el inmueble
sea vendido, por último, en cuanto al periculum
in damni, aduce se da cuando se le condenó al pago de la totalidad de las
arras, siendo ello contrario a lo establecido contractualmente y sin existencia
de una reconvención, pudiendo afectarse así el patrimonio económico por un
error judicial.
II
DE LA SENTENCIA CUYA REVISIÓN SE SOLICITA
El Juzgado Superior Segundo en lo Civil,
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, el 20
de diciembre de 2016, decidió:
“(…) PRIMERO:
CON LUGAR el recurso de apelación
interpuesto por la ciudadana FELISA
RODRÍGUEZ, por intermedio de su apoderada judicial ANA CRISTINA SORIANO VALBUENA, contra sentencia de fecha 24 de
septiembre de 2015, dictada por el TRIBUNAL
DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS
MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ZULIA.
SEGUNDO: SE REVOCA la aludida decisión de fecha 24 de septiembre de
2015, dictada por el TRIBUNAL DÉCIMO DE
MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS
ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
En consecuencia:
TERCERO:
Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE
COMPRAVENTA interpuesta por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en
contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ,
de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente fallo
(…)”.
(Resaltados del fallo original).
A
tal conclusión arribó el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, luego de realizar las
siguientes consideraciones:
“(…) De la revisión exhaustiva y pormenorizada de las
actas que conforman el presente expediente que en original fue remitido a esta
Superioridad y en atención al análisis cognoscitivo del caso facti especie, se desprende que el objeto de conocimiento en esta instancia se contrae
a sentencia definitiva de fecha 24 de septiembre 2015, mediante la cual el
Juzgado a-quo declaró con lugar la
demanda incoada por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH
CAROLINA TERÁN CRESPO contra la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, por CUMPLIMIENTO DE
CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, y en consecuencia, se condenó a la parte demandada
a vender a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento ubicado
en la Primera Planta del Condominio ´PINO TAEDA 3´, que forma parte del
Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar, apartamento 1-B,
situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel
Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia, previa la cancelación por la
parte demandante de la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.
350.000,00) que es el remanente del precio, que sumado a las arras entregadas,
téngase la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) constituyen el
monto total de la venta pactada convencionalmente por las partes.
Seguidamente, se evidencia que la parte demandada
ejerció el recurso de apelación, producto de su disconformidad con la decisión
recurrida, por los motivos expuestos en los escritos de informes y
observaciones presentados en esta instancia, referidos anteriormente en el
presente fallo.
Quedando de esta manera delimitado el thema decidendum objeto del conocimiento por
esta Juzgadora Superior, y antes de proceder a analizar el fondo de la
controversia, se hace necesario para este órgano jurisdiccional, esclarecer que
el vicio de errónea interpretación delatado por la parte demandada, es denunciable
en sede casacional, no obstante, al momento de emitir esta Arbitrium Iudiciis la decisión de mérito de
la presente controversia, lo hará con observancia de las disposiciones
normativas aplicables a los presupuestos fácticos alegados por las partes en el
presente caso.
De
los vicios de la sentencia
Aprecia esta Jurisdicente Superior que el apoderado
judicial de la parte demandada, en su escrito de informes delato (sic) el vicio de indefensión, el cual no es
recurrible en esta instancia, por no encontrarse previsto en el artículo 244
del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 243 ejusdem (sic), no obstante, esta Juzgadora, como
directora del proceso y garante del ordenamiento jurídico, evidencia que en el
caso sub examine no hubo infracción
en el procedimiento por parte del Tribunal a-quo. Y ASÍ SE DETERMINA.
Una vez realizada las consideraciones que anteceden,
se procede a analizar los medios probatorios promovidos por las partes a los
fines de resolver definitivamente la controversia.
(…omissis…)
Conclusiones
La presente causa se contrae a juicio de
cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoado por los ciudadanos
WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, anteriormente
identificados, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, con fundamento en un
contrato de opción de compraventa, de fecha 01 de agosto de 2013, autenticado
por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia,
bajo el No. 18, Tomo 107, sobre un inmueble constituido por un apartamento
signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del Condominio ´PINO TAEDA
3´, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar,
cuyos linderos son: Noreste:
apartamento 1-A y fachadas internas y noreste del edificio; Suroeste: fachada suroeste del
edificio; Sureste: fachada sureste
del edificio; y Noroeste: en parte
fachada interna del edificio y en parte apartamento 1-C y hall de distribución;
situado en la calle 115 con avenida 23, en jurisdicción de la parroquia Manuel
Dagnino del municipio Maracaibo del estado Zulia.
Por su parte, la parte demandada negó, rechazó y
contradijo los hechos afirmados por la parte actora, por no ser ciertos, según
su criterio, y contrarios a derecho; en este sentido, aseveró que no hubo
incumplimiento de su parte, por no haber estado obligada a esperar que se le
aprobase el crédito a los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH
CAROLINA TERÁN CRESPO.
Ahora bien, la parte actora alegó que la ciudadana
FELISA RODRÍGUEZ le notificó que rescindía del contrato de arrendamiento
suscrito entre ellos, en una reunión de vecinos; sin embargo, este hecho no se
considera relevante para la resolución de la presente controversia, con ocasión
a que el
thema decidendum versa, como se indicó en líneas pretéritas, sobre el cumplimiento del
contrato de opción a compraventa suscrito entre los ciudadanos WILLIE RAMÓN
VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO y la ciudadana FELISA
RODRÍGUEZ, parte actora y parte demandada, respectivamente. Y ASÍ SE DECLARA.
Una vez precisado lo anterior, resulta necesario
para esta Juzgadora traer a colación la opinión del tratadista venezolano Dr.
Eloy Maduro Luyando, relativa al cumplimiento de los contratos, contenida en su
obra ´CURSO DE OBLIGACIONES. DERECHO CIVIL III´, Caracas-Venezuela, 1986,
páginas 541, 544 y 545, en la cual se expresa lo siguiente:
(…Omissis…)
´El cumplimiento del contrato es quizás la
consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no
sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y
principios que rigen su interpretación.
(…)El contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza
de ley entre las partes (art. 1159); esto significa que es de obligatorio
cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente
responsabilidad civil por incumplimiento (riesgo del contrato, incumplimiento en
contratos bilaterales, acción resolutoria, excepción non adimpleti contractus,
daños y perjuicios contractuales).
Los contratantes están obligados a cumplir el
contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley. Es uno de los
principios de mayor abolengo en el campo de Derecho, su origen se remonta a
ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las
partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la
influencia cada vez más reciente del principio de autonomía de la voluntad y
con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que
ordena que ´las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas´
(art. 1264); lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato
en forma muy acentuada´.
(...Omissis...)
Dispone el Código Civil en relación al cumplimiento
de los contratos, lo siguiente:
´Artículo
1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden
revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la
Ley.
Artículo 1.167:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la
otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la
resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere
lugar a ello.
Artículo 1.266: En caso de no ejecución de la obligación de hacer,
el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del
deudor.
Si la obligación es de no hacer, el deudor que
contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo
hecho de la contravención´.
(Negrillas y subrayado de este Tribunal Superior)
Ahora bien, a los efectos de esclarecer si estamos
en presencia de un contrato de opción de compraventa o ante un contrato de
venta definitivo, resulta forzoso citar lo establecido por la Sala de Casación
Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 116 de fecha 22 de
marzo de 2013, expediente N° 12-1274, bajo ponencia de la Magistrada Yraima
Zapata Lara:
(…Omissis…)
En este sentido, se evidencia la existencia de un
contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública
Séptima del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 01 de agosto de
2013, bajo el No. 18, Tomo 107, celebrado entre los ciudadanos WILLIE RAMÓN
VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en su condición de
promitentes compradores, y la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, como promitente
vendedora, a lo que se adicionó que las partes reconocieron la existencia de dicha
relación jurídica.
Así pues, se verifica del instrumento fundante de la
pretensión, específicamente de la cláusula primera, el objeto del mismo, esto
es, el apartamento signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del
Condominio ´PINO TAEDA 3´, (…Omissis…) propiedad
de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ, según documento protocolizado ante la Oficina
Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado
Zulia, en fecha 14 de diciembre de 1988, anotado bajo el N° 32, protocolo 1º,
tomo 22, cuarto trimestre, y el cual fue liberado según consta de documento
protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Tercer Circuito del
Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 07 de agosto de 2007, bajo Nº
22, tomo 14, protocolo 1, tercer trimestre.
Desprendiéndose de la cláusula segunda del
mencionado contrato, que el precio de venta del apartamento, fue fijado en la
cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00).
Con fundamento a lo explanado previamente, colige
esta Juzgadora Superior que se encuentran presentes los tres elementos
ineludibles para considerar el contrato bajo estudio, como una compraventa. Y
ASÍ SE DECLARA.
Efectuadas las consideraciones que anteceden,
desciende esta Jurisdicente a analizar la procedencia o improcedencia de la
pretensión de cumplimiento de contrato sometida a su consideración, y en tal
sentido, resulta oportuno hacer referencia a lo dispuesto en el Código Civil y
en el Código de Procedimiento Civil, en relación a la carga de la prueba:
Establece el Código de Procedimiento Civil, lo
siguiente:
(…Omissis…)
En este sentido, asentó la Sala de Casación Civil
del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 0536, de fecha 26 de julio de
2006, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz Hernández,
expediente N° 06-0031, lo siguiente:
(…Omissis…)
´Como se evidencia del contenido del artículo 506
del código adjetivo, dicha disposición, al igual que el contenido del artículo
1.354 del Código Civil, establecen la obligación de las partes de probar sus
respectivas afirmaciones de hecho, regulando en cada caso, la carga que tiene
los mismos de demostrarlo a través de los distintos medios de prueba previstos
en la ley´.
(…Omissis…)
En el mismo orden de ideas, el autor Gilberto
Guerrero Quintero en su obra ´OBJETO DE LA PRUEBA JUDICIAL CIVIL Y SU ALEGACIÓN´,
Tribunal Supremo de Justicia, Colección Estudios Jurídicos N° 11, Caracas,
2008, pág. 31 y 75, expresó:
(…Omissis…)
´Para Carnelutti, Laurent, Schöenke, Chiovenda,
Aragoneses, la prueba, en orden a su resultado, es la convicción que con la
misma se produce en la mente del juez, sobre la realidad o verdad de los hechos
que configuran el delito, el litigio o la cuestión no litigiosa, bien sea con
cada medio en particular o con el conjunto de los aportados al proceso; el
resultado de la actividad probatoria, la demostración legal de la verdad de un
hecho; la demostración que un hecho ha existido. Carnelutti denomina medio de
prueba a la actividad del juez mediante la cual busca la verdad del hecho a
probar, que es, ante todo, la percepción del juez´.
(…Omissis…)
De lo expuesto anteriormente, se desprende que a
través de los medios probatorios, las partes le generan convicción al Juez con
relación a los hechos que sean alegados por éstas. De manera que, como se
indicó en las líneas que anteceden, se estipuló en el instrumento fundante de
la pretensión, la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.
550.000,00), como precio de venta del inmueble, de la cual la parte actora
pagó, como se constata de la cláusula cuarta del mismo, la suma de DOSCIENTOS
MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), suma ésta que fue entregada a través de dos (2)
cheques, el primero por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.
150.000,00), signado con el No. 46708038 del Banco Banesco, y otro por la
cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) identificado con el No.
92-72606829 del Banco Exterior, en este sentido, la cantidad restante por
pagar, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) iban a ser pagados
al momento de la firma del documento definitivo de compraventa.
Ahora bien, observa esta Juzgadora Superior de las
declaraciones ofrecidas por las partes, que no es un hecho controvertido que la
parte actora, ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA
TERÁN CRESPO, solicitaron a través del Banco de Venezuela, por el Fondo de
Ahorro Obligatorio de Vivienda (FAOV), un crédito por la cantidad de CIENTO
OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 183.370,00), al igual
que, dicho monto estuvo disponible luego del vencimiento del lapso del contrato
de opción de compraventa; no obstante, los demandantes presentaron los medios
probatorios correspondientes para acreditar estos hechos, como lo son, las
pruebas de informes, emanadas del Registro Público del Tercer Circuito del
Municipio Maracaibo del Estado Zulia y la agencia del Banco de Venezuela S.A.,
Banco Universal, y de las inspecciones judiciales practicadas en las referidas
instituciones. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Dentro de este marco, es menester para esta
Juzgadora Superior indicar que al momento de la interpretación de los contratos
prevalece el principio de autonomía de los particulares, en este orden de
ideas, el autor JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra ´DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO´,
Serie Estudios, Págs. 20 y 21, estableció:
(…Omissis…)
Del mismo modo, el artículo 12 del Código de
Procedimiento Civil:
(…Omissis…)
En este tenor, la Sala de Casación Civil en
sentencia N° 0065 de fecha 29 de enero de 2002, bajo ponencia del Magistrado
Dr. Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 00-0991, ha expresado:
(…Omissis…)
De lo ut supra explanado se evidencia que el juez en su labor de interpretación, no
puede desnaturalizar lo convenido por las partes, en este sentido, debe
atenerse a la manifestación de voluntad y la intención del contrato. Así las
cosas, en lo que respecta al contrato de opción de compraventa, éste debe
tenerse como un documento de compraventa, como fue señalado en líneas
pretéritas, así pues, existía por parte de los contratantes la intención de
vender y comprar, respectivamente, el inmueble constituido por un apartamento
signado con el No. 1-B ubicado en la Primera Planta del Condominio ´PINO TAEDA
3´, que forma parte del Parcelamiento denominado Conjunto Residencial El Pinar,
situado en la calle 115 con avenida 23 del municipio Maracaibo del estado
Zulia, dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la celebración del
contrato, la cual fue en fecha 01 de agosto de 2013.
Asimismo, de las actas procesales colige esta Arbitrium Iudicis que la parte actora, dentro del lapso de vigencia de la opción de
compraventa, realizó los trámites dirigidos a adquirir un crédito bancario, el
cual le fue aprobado, para la compra definitiva del inmueble, sin embargo, de
las pruebas documentales aportadas por las partes se constata que el monto
aprobado, a saber, CIENTO OCHENTA Y TRES MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.
183.370,00), no estuvo disponible durante el lapso del contrato de opción de
compraventa, al igual que, no se dejó constancia que la parte actora se haya
presentado a la Oficina de Registro con el monto restante que debía pagar a la
ciudadana FELISA RODRÍGUEZ por el inmueble, antes identificado.
De conformidad con lo ut supra señalado los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS
ANTÚNEZ y MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, no cumplieron dentro del lapso de
vigencia del contrato de opción de compraventa, su obligación de pagar el
precio convenido, ya que si bien dentro del lapso previsto, fueron realizados
los trámites para la obtención de un crédito, éste no se encuentra previsto en
el contrato de opción de compraventa, ni en el de reserva como una condición
necesaria para efectuar la compra del inmueble, por lo tanto, mal podría esta
Juzgadora someter la obligación a una condición, como lo es, la aprobación de
un crédito bancario, cuando en el documento de opción de compraventa no se
desprende el consentimiento en este aspecto, del mismo modo, tampoco demostró
la parte actora que durante la vigencia del contrato cumplieron la obligación
de obtener y pagar el saldo restante pautado como precio de venta, es decir
CIENTO SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs.166.630,00). Y ASÍ
SE DECIDE.
Finalmente, por no haberse celebrado el contrato de
compraventa por causas no imputables a la promitente vendedora, de acuerdo a lo
previsto por las partes, en la cláusula quinta del contrato objeto del presente
litigio, la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ conservará la cantidad de DOSCIENTOS MIL
BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) otorgadas por la parte actora, en calidad de arras,
con ocasión a los daños y perjuicios generados a partir de la no suscripción
del documento definitivo de venta. Y ASÍ SE DECLARA.
En aquiescencia
a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos y a los criterios
jurisprudenciales
ut supra explanados, aplicados al análisis cognoscitivo del contenido íntegro
del caso sub litis, resulta forzoso para esta Juzgadora
Superior, REVOCAR la decisión proferida por el TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICPIO
ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE
LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en
fecha 24 de septiembre de 2015, y consecuencialmente, se declara CON LUGAR el
recurso de apelación incoado por la parte demandada-recurrente, lo que implica
declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE
COMPRAVENTA interpuesta por los ciudadanos WILLIE RAMÓN VARGAS ANTÚNEZ y
MARIAMNETH CAROLINA TERÁN CRESPO, en contra de la ciudadana FELISA RODRÍGUEZ,
de conformidad con los términos expuestos en la parte motiva del presente
fallo, y así se plasmará en forma expresa, precisa, y positiva en el
dispositivo del fallo a ser dictado en la presente causa. Y ASÍ SE DECIDE.” (Mayúsculas, negrillas y subrayado del
fallo original).
III
DE
Corresponde a esta Sala
pronunciarse sobre su competencia para conocer de la solicitud de revisión de
la sentencia que se analiza y para ello realizará varias observaciones que se
desarrollan a continuación.
El artículo 336,
numeral 10, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela
establece dentro de las facultades atribuidas en forma exclusiva a la Sala
Constitucional, en concordancia con el artículo 25, numeral 10 de la Ley
Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, la de velar y garantizar la
supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales, a fin de
custodiar la uniformidad en la interpretación de los preceptos fundamentales,
además de la jurisprudencia vinculante de la Sala Constitucional en
interpretación directa de la Constitución y en resguardo de la seguridad
jurídica.
De tal modo que, se
atribuye a esta Sala la competencia para que, a través de un mecanismo
extraordinario, pueda revisar las decisiones definitivamente firmes dictadas
por los tribunales de la República (artículo 25.10 de la Ley Orgánica del
Tribunal Supremo de Justicia), incluyendo las de las demás Salas del Tribunal
Supremo de Justicia (artículo 25.11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de
Justicia), cuya potestad ejerce de forma limitada y restringida, en aras de evitar
un arbitrario quebrantamiento de la cosa juzgada.
Ahora bien, visto que
en el caso de autos se solicitó la revisión de la sentencia dictada, el 20 de
diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, que se encuentra
definitivamente firme, es por lo que se considera competente esta Sala para
conocer de la solicitud. Así se declara.
IV
CONSIDERACIONES
PARA DECIDIR
Llevado a cabo el
estudio del expediente,
Resulta conveniente
reiterar que la facultad revisora otorgada a este órgano jurisdiccional por la
Carta Magna, tiene carácter extraordinario y solo procede en los casos de
sentencias definitivamente firmes; su finalidad primordial es garantizar la
uniformidad en la interpretación de normas y principios constitucionales y en
ningún momento debe ser considerada como una nueva instancia.
En el presente caso,
mediante un escrito confuso, denunció la solicitante de revisión que el fallo
dictado, el 20 de diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado
Zulia, que dentro del juicio de cumplimiento de contrato interpuesto por los
hoy solicitantes contra Felisa Rodríguez y Mariamneth Terán Crespo, declaró con
lugar el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana Felisa Rodríguez,
contra sentencia del 24 de septiembre de 2015, dictada por el Tribunal Décimo
de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios Maracaibo, Jesús
Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado
Zulia; revocó la decisión del 24 de septiembre de 2015 y en consecuencia
declaró sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de
compraventa interpuesta por los ciudadanos Willie Ramón Vargas Antúnez y
Mariamneth Carolina Terán Crespo, en contra de la ciudadana Felisa Rodríguez.
Así las cosas, observa
la Sala que la peticionaria denunció unas supuestas infracciones
constitucionales y jurisprudenciales imputables a la decisión antes mencionada,
por lo que se debe señalar que la revisión de sentencias no constituye una
tercera instancia y que dicha facultad le ha sido otorgada a esta Sala
Constitucional sobre las sentencias definitivamente firmes que hayan sido
dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o
juzgados del país que, de manera evidente, hayan incurrido en error grotesco en
cuanto a la interpretación de la Constitución, o que sencillamente hayan
obviado por completo la interpretación de la norma constitucional y que el fin
fundamental es la unificación de criterios y principios constitucionales.
En tal sentido, se
observa que se alega: 1) error judicial inexcusable que genera violación de los
derechos al debido proceso, a la defensa y a la seguridad jurídica dentro del
Estado de Derecho y de Justicia, así como de la seguridad social, a la vivienda
y a un hábitat digna, cuando se desconocieron las normas y principios rectores
de la política proteccionista de los derechos humanos en cuanto a las
modalidades de pago para la adquisición de viviendas, establecidos en la
Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013, publicada en la
Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de
febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y
Hábitat, que establece políticas que favorecen las modalidades de pago para la
adquisición de vivienda principal a quienes no puedan protocolizar su crédito
en los tiempos estipulados, a pesar de no tener responsabilidad en el retardo,
ya que este es imputable al Fondo de Ahorro Obligatorio Venezolano (FAOV) y 2)
que se “(…) configura un agravio
constitucional al derecho a la igualdad procesal, al debido proceso y a la
seguridad jurídica, la emisión de un
fallo de mérito con condenas resarcitorias por daños y perjuicios, no esbozadas
ni pretendidas por ninguna de las partes, con el agraviante relativo de
considerar improcedente la acción, con base en no haberse demostrado esos
hechos que no formaron parte del tema dedidendum (sic), y peor aún,
porque se declaró que la totalidad de las cantidades dinerarias entregadas en calidad de arras, seian (sic)
conservadas por la promitente vendedora
debido al incumplimiento en el pago, a pesar de no formar ese pronunciamiento
parte del tema decidendum y mucho
peor aún, a pesar de no estar previsto contractualmente esa condena
resarcitoria en esos términos (…)”.
Así las cosas, en torno
a la delación sobre el supuesto error judicial inexcusable por no cumplirse lo
establecido en la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013,
publicada en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de
febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y
Hábitat, que establece políticas que favorecen las modalidades de pago para la
adquisición de vivienda principal a quienes no puedan protocolizar su crédito
en los tiempos estipulados, esta Sala aprecia que, el Juzgado Superior Segundo en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado
Zulia, consideró que la parte actora, dentro del lapso de vigencia de la opción
de compraventa, realizó los trámites dirigidos a adquirir un crédito bancario,
el cual le fue aprobado, para la compra definitiva del inmueble, sin embargo,
de las pruebas se constató que el monto aprobado, no estuvo disponible durante
el lapso del contrato de opción de compraventa, al igual que, no se dejó
constancia que la parte actora se haya presentado a la Oficina de Registro con
el monto restante que debía pagar, por lo que no cumplieron dentro del lapso de
vigencia del contrato su obligación de pagar el precio convenido, ya que si
bien dentro del lapso previsto, fueron realizados los trámites para la
obtención de un crédito, éste no se encuentra previsto en el contrato de opción
de compraventa, ni en el de reserva como una condición necesaria para efectuar
la compra del inmueble, por lo que no se puede someter la obligación a una
condición, como lo es, la aprobación de un crédito bancario, cuando en el
documento de opción de compraventa no se desprende el consentimiento en este
aspecto.
Al respecto, la Sala
observa que la Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013,
publicada en la Gaceta Oficial de la
República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de
febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y
Hábitat, en sus artículos 3, 4 y 5 dispone:
“Artículo 3: Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las
partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las
indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales
correspondientes
Artículo 4: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución,
solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer
cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la
vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el
retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su
persona
Artículo 5: Los Oferentes de Viviendas se abstendrán de colocar
estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o
cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda
principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para
ellos de Inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con
los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los
compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos”.
En base a los artículos
transcritos, se puede observar que se establece con claridad que la rescisión
unilateral del contrato, o la colocación de cláusulas contractuales para la
adquisición de vivienda que permitan su terminación unilateral o de inhibición
de protocolizar la venta, solo procede cuando hay responsabilidad (como el
incumplimiento de la prestación) de alguna de las partes según los parámetros
legales, lo cual incluye el contrato y el resto del ordenamiento jurídico. Todo
esto en razón del principio del principio del pacta sunt servanda, la libertad contractual y la autonomía de la
voluntad de las partes.
Vinculado a lo
anterior, debe observarse que, desde la entrada en vigencia de dicha providencia
(con efectos ex nunc, hacia el
futuro) solo es posible aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o
cualquier otra medida de pérdida de la adquisición de la vivienda cuando el
retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a la persona
que incumple con su obligación, es decir, por su actuación culposa, negligente,
imprudente o dolosa en el cumplimiento de las estipulaciones contractuales.
Lo anterior, como se
indicó, tiene sentido y guarda relación con el principio del pacta sunt servanda, relativo a que toda
convención debe ser fielmente cumplida por las partes de acuerdo con lo
pactado, lo cual es un principio básico del derecho civil (específicamente
relacionado con los contratos), lo cual se ve reflejado en el artículo 1.159 del
Código Civil.
De allí que se diga que
el contrato es ley entre las partes, o que los pactos deben honrarse, siendo
una de las bases fundamentales de la confianza que la sociedad deposita en sí
misma, junto con el principio de la buena fe, como hilos conductores de la
acción de incorporar la norma al ordenamiento interno. Bajo este enfoque, este
principio tiene amplia aplicación en material contractual, siendo una figura
ante la cual se pueden aclarar lagunas de la ley o incluso contraponerse a lo
estipulado por la norma, siempre y cuando no sean términos irrenunciables, de
manera que, bajo criterios de interpretación, la voluntad o intención de las
partes contratantes debe ser valorada y respetada, en todo aquello que no
contravenga las leyes, al orden público o las buenas costumbres como norma
suprema en sus relaciones, con la finalidad de que las personas realicen
actividades de cooperación social y, peculiarmente, para que les sea posible
intercambiar bienes y servicios.
A tal efecto, se puede
modificar o resolver el contrato se puede dar cuando, desde el momento de la
constitución de la relación obligatoria hasta el de su cumplimiento, se
producen acontecimientos que repercuten en la obligación y en su cumplimiento,
siendo que por ello se pide como requisitos que: a) entre las circunstancias en
el momento del cumplimiento del contrato y las del acto de la celebración se
haya producido una alteración extraordinaria; b) que consecuencia de dicha
alteración resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre
las prestaciones convenidas; c) que ello se haya producido sobreviniendo
circunstancias realmente imprevisibles; y d) que se carezca de otro medio para
subsanar el referido desequilibrio patrimonial, aunque estos requisitos hoy día
se han flexibilizado.
Del mismo modo, la
libertad contractual y la autonomía de la voluntad de las partes se manifiesta en la
voluntad autónomamente expresada, que determina el establecimiento de las
estipulaciones que las partes se otorgan de manera libre, pudiendo, en ciertos
casos, hacer exclusión parcial o total de la norma jurídica y son obligatorias
para ellas desde el punto de vista jurídico, por ello la ley permite a las
partes, en plena expresión del principio de la autonomía de la voluntad, establecer
condiciones a su contratación, que deberán ser cumplidas, de modo que el órgano
jurisdiccional, ante la eventual controversia, sustentará el sentido de su
resolución interpretando la voluntad de las partes.
Explicado lo anterior,
esta Sala observa que en el presente caso el juzgado superior estimó que la
parte actora, dentro del lapso de vigencia de la opción de compraventa, realizó
los trámites dirigidos a adquirir un crédito bancario, el cual le fue aprobado,
para la compra definitiva del inmueble, sin embargo, de las pruebas se constató
que el monto aprobado, no estuvo disponible durante el lapso del contrato de
opción de compraventa, al igual que no se dejó constancia de que la parte
actora se haya presentado a la oficina de registro con el monto restante que
debía pagar, por lo que no se cumplió la obligación dentro del lapso de
vigencia del contrato, aunque se realizaron los trámites para la obtención de
un crédito, pero que éste no se encuentra previsto en el contrato de opción de
compraventa, ni en el de reserva como una condición necesaria para perfeccionar
la compra del inmueble, por lo que no se puede someter la obligación a una
condición, como lo es, la aprobación de un crédito bancario, cuando en el
documento de opción de compraventa no se desprende el consentimiento en este
aspecto.
La anterior afirmación
es compartida por esta Sala Constitucional, sobre todo porque como ya se
mencionó previamente, los artículos contenidos en la Providencia Administrativa
n.° 11 del 5 de febrero de 2013, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.°
40.115 del 21 de febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para
la Vivienda y Hábitat, indican claramente que la rescisión unilateral del
contrato o la colocación de cláusulas contractuales para la adquisición de
vivienda que permitan su terminación unilateral o de inhibición de protocolizar
la venta, procede cuando hay responsabilidad (como el incumplimiento de la
prestación que ocurrió en el presente caso) de alguna de las partes, siendo
además que el retardo en la obtención del crédito hipotecario es imputable a la
persona hoy solicitante que incumplió con su obligación de obtener el mismo y
la disponibilidad de los recursos dentro del lapso contractual establecido entre
las partes, motivo por el cual se suelen establecer en ese tipo de contratos
cláusulas de prórrogas de las mismas y señalamiento de los trámites a realizar
ante las instituciones financieras en caso de algún percance no estimado, lo
cual no ocurrió en el presente caso, razón por la cual el retardo en la
obtención de los recursos sí es imputable a la hoy solicitante, sobre todo
cuando se trata de una obligación civil, contractual, a término extintivo, de
resultado e indivisible. En razón de los anteriores argumentos esta Sala
considera que, sobre este particular, la sentencia objeto de esta solicitud no
es contraria a derecho. Así se decide.
En cuanto a la segunda denuncia, relativa a que se
ordenó que la totalidad de las arras quedaran en beneficio de la demandada por
concepto de daños y perjuicios, pese a que en el contrato no se previó tal
penalidad, sino que lo establecido en la cláusula quinta era que la promitente
vendedora, se quedaba con el diez por ciento (10%), se pasa a continuación
analizar la misma bajo los siguientes argumentos:
Efectivamente el Juzgado Superior Segundo en lo Civil,
Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia,
estimó que al no haberse celebrado el contrato de compraventa por causas no
imputables a la promitente vendedora, de acuerdo a lo previsto por las partes,
en la cláusula quinta del contrato, la ciudadana Felisa Rodríguez conservaría
la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) otorgadas por la parte
actora, en calidad de arras, con ocasión a los daños y perjuicios generados a
partir de la no suscripción del documento definitivo de venta.
De este modo, la Sala observa que, en los folios 41 a 43 consta el
contrato de opción a compraventa suscrito por las partes involucradas en el
juicio de cumplimiento de contrato, que fuera en dicho proceso consignado,
reconocido y aceptado con pleno valor probatorio, observándose que en sus
cláusulas cuarta y quinta se establece:
“(…) CUARTA: Para
garantizar la efectiva realización de la presente Opción de Compra-Venta, LOS
PROMITENTES COMPRADORES hacen entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA de la cantidad
de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.
200.000,00), entregados en este acto de la siguiente manera: La Cantidad de
CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic)
(Bs.
150.000,00), en Cheque Personal
N° 46708038, de Banesco Banco Universal y la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (sic) (Bs. 50.000,00), en Cheque Personal N° 92-72606829 del Banco Exterior, en calidad de
arras, conforme a las Normas del Código Civil, la cual será imputada al precio
de la venta definitiva (…)”.
QUINTA: En caso de no llegar a concretarse la venta por causas imputables a LA
PROMITENTE VENDEDORA, ésta estará obligada a devolverle a LOS PROMITENTES
COMPRADORES la cantidad entregada en arras, más el (10%) de dicha cantidad; y en
caso de que la venta no llegara a concretarse por causas imputables a LOS
PROMITENTES COMPRADORES, éstos perderán el 10% de la cantidad dada en arras,
por daños y perjuicios causados (…)”. (Subrayado de esta Sala).
De lo anterior se desprende que lo pactado y acordado, entre los
suscriptores del contrato y partes obligadas, fue que de las arras, en caso de
incumplimiento por parte del comprador, la vendedora conservaría solo el diez
por ciento (10%), por lo que, al observar lo establecido en los artículos
1.133, 1.140, 1.159, 1.160 y 1.166 del Código Civil, se debe dar cumplimiento
al principio pacta sunt servanda, el
cual es
una regla jurídica que indica que las partes deben atenerse a los términos de
aquello acordado, sobre todo porque se respeta la libertad y voluntad de los individuos, que
se sustenta en el reconocimiento de la igualdad de los
ciudadanos y que estos gozan de la misma libertad, por lo que su ejercicio y su
propia voluntad traen consigo la celebración de contratos entre las partes,
implicando la capacidad de obligarse los unos con los otros voluntariamente.
De allí que, al ver lo establecido en el ordenamiento jurídico y lo
pactado en las cláusulas cuarta y quinta del contrato suscrito, se evidencia
que el Juzgado
Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción
Judicial del Estado Zulia, se excedió en las facultades que tenía conferidas a
través del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpretando de
manera errónea lo establecido entre las partes contratantes ya que de
conformidad con la cláusula quinta del contrato, le correspondía a la ciudadana
Felisa Rodríguez conservar únicamente el diez por ciento (10%) de la cantidad
de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) otorgadas por la parte actora en
calidad de arras, con ocasión a los daños y perjuicios generados a partir de la
no suscripción del documento definitivo de venta, lo cual incurre en el
vicio constitucional de incongruencia por cuanto extendió su pronunciamiento
sobre hechos no alegados en la presente causa, lesionándose en consecuencia, el
derecho a la defensa y el debido proceso de la hoy solicitante en revisión.
En virtud de lo anterior, esta Sala como órgano
encargado de velar por la uniforme interpretación y aplicación de la
Constitución, concluye que ante la evidente violación de los derechos a la
defensa y al debido proceso de la ciudadana Mariamneth Carolina Terán Crespo,
respecto a la interpretación y aplicación de la cláusula quinta del contrato de
opción de compraventa, el equilibrio económico y contractual de las partes y el
derecho a la igualdad, por lo que de conformidad con la atribución consagrada
en el cardinal 10 del artículo 336 de la Constitución de la República
Bolivariana de Venezuela, declara parcialmente ha lugar la solicitud de
revisión propuesta por la mencionada ciudadana, en consecuencia, se anula
parcialmente la sentencia objeto de revisión el 20 de diciembre de 2016, por el
Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Estado Zulia y repone la causa al
estado de que un nuevo Juzgado Superior en lo Civil de la citada circunscripción
judicial, dicte una nueva sentencia respecto a las arras otorgadas
por la parte actora. Así se decide.
Finalmente,
visto el pronunciamiento que antecede, resulta inoficioso emitir decisión sobre
la medida cautelar solicitada. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las
razones anteriormente expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo
de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de
Venezuela, por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: COMPETENTE para conocer la solicitud de revisión constitucional de
la sentencia dictada, el 20 de diciembre de 2016, por el Juzgado Superior
Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Estado Zulia, que, dentro del juicio de cumplimiento de contrato
interpuesto por la hoy solicitante MARIAMNETH
CAROLINA TERÁN CRESPO.
SEGUNDO:
PARCIALMENTE HA LUGAR la revisión constitucional requerida.
TERCERO: Se ANULA parcialmente la sentencia objeto
de revisión el 20 de diciembre de 2016, por el Juzgado Superior Segundo en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia
y repone la causa al estado de que un nuevo Juzgado Superior en lo Civil
de la citada circunscripción judicial, dicte una nueva sentencia respecto a las
arras otorgadas
por la parte actora.
CUARTO: INOFICIOSO efectuar pronunciamiento sobre la medida cautelar
solicitada.
Publíquese, regístrese y archívese
el expediente. Cúmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de
Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en
Caracas, a los 9 días del mes de junio
dos mil veintitrés (2023). Años: 213°
de la Independencia y 164° de la
Federación.
La
Presidenta,
GLADYS MARÍA
GUTIÉRREZ ALVARADO
La Vicepresidenta,
LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON
Ponente
Los
Magistrados,
LUIS FERNANDO
DAMIANI BUSTILLOS
TANIA
D´AMELIO CARDIET
MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET
El Secretario,
CARLOS
ARTURO GARCÍA USECHE
17-1082
LBSA.-