MAGISTRADA PONENTE: JANETTE TRINIDAD CÓRDOVA CASTRO

El 11 de marzo de 2024, el abogado Juan José Paredes Casique, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n.° 306.505, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, titular de la cédula de identidad n.^° V-3.793.602, presentó solicitud de revisión en contra de la decisión dictada el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró “…PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha primero (01) de marzo del 2.023. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial es interpuesta por la representación Judicial del ciudadano CÉSAR GARC[Í]A AGUIRRE, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.793.602, como arrendador propietario, contra la ciudadana SOF[Í]A RIVERA DE MORA…”.

En la misma fecha (11 de marzo de 2024), se dio cuenta en Sala y se designó ponente a la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado.

En fechas 10 de junio de 2024 y 17 de septiembre de 2024, se recibieron en la Secretaria de esta Sala, los oficios números 166 y 243, mediante los cuales el ciudadano Miguel José Belmonte Lozada, en su condición de Juez Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, remitió los escritos consignados por el abogado Juan José Paredes Casique, identificado en autos, en donde solicita la designación de nuevo ponente.

El 14 de octubre de 2024, visto el beneficio de jubilación otorgado por la Sala Plena a la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado y la incorporación de la Magistrada Janette Trinidad Córdova Castro, esta sala quedó constituida de la siguiente manera: Magistrada Tania D’Amelio Cardiet, Presidenta; Magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, Vicepresidenta; el Magistrado y Magistradas Luis Fernando Damiani Bustillos, Michel Adriana Velásquez Grillet y Janette Trinidad Córdova Castro.

El 15 de octubre de 2024, se reasignó la ponencia a la Magistrada Janette Trinidad Córdova Castro, quien con tal carácter suscribe la presente decisión.

Revisados los recaudos que acompañan a la presente solicitud, pasa esta Sala a decidir sobre la base de las siguientes consideraciones:

ALEGATOS DE LA SOLICITANTE

Alegó la representación judicial de la parte solicitante, como fundamento de la revisión extraordinaria que plantea, los siguientes hechos:

Que la “…[su] representado es propietario y arrendador de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la quinta avenida, entre las calles 10 y 11 No. 10-87 de la ciudad de San Cristóbal, del Estado Táchira (…) el cual fue dado en arrendamiento a la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA, (…) el 01 de junio de 2010, por un lapso de tres (3) años contados, hasta el 31 de mayo de 2013...”.

Manifestó que “…[d]icho contrato de arrendamiento fue prorrogado hasta el año 2018, oportunidad en la cual [su] representado notificó judicialmente a la arrendadora, a través del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Expediente Nro. 767-18, de fecha de entrada 02 de mayo de 2018, de la no renovación del contrato de arrendamiento…”.

Denunció que “…[p]ese a que la parte demandada fue notificada judicialmente, la arrendataria se ha mantenido en el inmueble hasta la presente fecha, no mostrando su intención de entregarlo, razón por la cual se optó por demandar a la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA, antes identificada, por desalojo del local comercial, por vencimiento del contrato suscrito y la culminación de su respectiva prórroga…”.

Que “…es necesario aclarar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia reitera el criterio jurisprudencial sostenido en el fallo N° 993 del 1° de agosto de 2014 (caso: Hola Modas), ratificado en decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: Juan Martín Alegría), que estableció que (...) el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de Arrendamiento, ya que una vez vencida la Prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem…”.

Expresó que “…el Diccionario Jurídico Venelex, entiende a la tacita (sic) reconducción como la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…’; pero ésta: ‘supone una reproducción del contrato reconducido; inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución.…”.

Que “…luego de examinado el criterio pacifico (sic) del Tribunal Supremo de Justicia y realizando un contraste con el argumento esgrimido por el Tribunal de Alzada, se puede observar un alejamiento por parte de este último del criterio común dado por la jurisprudencia patria, por cuanto al declarar: ‘que se verifica que al vencimiento del contrato y de la prórroga de ley, la demandada arrendataria siguió ocupando el inmueble y cancelando los cánones de arrendamiento sin conducta alguna para obtener la entrega del inmueble, por lo que es palmario señalar que en el presente caso al operar la tacita (sic) reconducción y dado el caso de que la (sic) en el presente caso se ha evidenciado que la notificación realizada resulta inadecuada, no existe demostración plena de la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal ‘g’ del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que resulta forzoso para este juzgador declarar sin lugar la presente acción’; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta conformando la sentencia apelada confunde los términos de tacita (sic) reconducción con la continuación de la locación concluida…”.

Que “…la sentencia debe ser materia de revisión, es absolutamente contradictoria, en virtud de que si existen causales incontrovertibles para declarar la validez del acto de notificación judicial de no renovación de contrato de arrendamiento a la inquilina configurándose de esta manera la causal de desalojo prevista en el ordinal G del artículo 40 de la Ley especial en la materia, [por lo que pide] se le restablezca en su derecho constitucional a la propiedad, lesionado desde el momento mismo en que fue aplicado una doctrina jurisprudencial diferente a la pacífica de la Sala, contraviniendo el principio de expectativa legitima (sic) y que resultaron lesivas a los intereses y derechos de [su] representado…”.

Pidió:

“…PRIMERO: Que el presente recurso extraordinario de revisión constitucional, sea admitido, sustanciado conforme a Derecho y declarado ha lugar en todas sus pretensiones en la sentencia definitiva.

SEGUNDO: Que se declare HA LUGAR el presente RECURSO DE REVISIÓN CONSTITUCIONAL anulando la la (sic) sentencia definitivamente firme proferida por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha 28 de septiembre del año 2023, mediante la cual declaró SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la abogada BILMA CARRILLO MORENO, a la decisión de fecha 1° de marzo de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y declaró SIN LUGAR la demanda de desalojo de local comercial intentado por el ciudadano JULIO CÉSAR GARCIA AGUIRRE.…”.

De la Sentencia OBJETO DE revisión

Mediante sentencia dictada el 28 de septiembre de 2023, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró “…PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha primero (01) de marzo del 2.023. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial es interpuesta por la representación Judicial del ciudadano CÉSAR GARC[Í]A AGUIRRE, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.793.602, como arrendador propietario, contra la ciudadana SOF[Í]A RIVERA DE MORA…”; en los siguientes términos:

“…Producto de la distribución de Ley, corresponde conocer a este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA del recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la resolución judicial de fecha 1° de marzo de 2023, dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda de desalojo de local comercial, interpuesta por el ciudadano Julio César García Aguirre, en su carácter de propietario arrendador, en contra de la ciudadana Sofía Rivera de Mora, por vencimiento del contrato y culminación de la prorroga legal. Condenando en costas a la parte actora de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido totalmente vencida. Ante ello corresponde a esta instancia de alzada realizar un reexamen de la controversia para dictar un fallo conforme a lo alegado y solo lo alegado en autos y a las pruebas aportadas al litigio, por ende se procede a sintetizar los alegatos de las partes para fijar el epicentro de la controversia y verificar la procedencia o no de la acción con el análisis exhaustivo de las pruebas y los informes presentados en esta instancia de alzada. Así se establece.

De la demanda: Señala la accionante a través de sus representantes judiciales que es propietario y arrendador de un inmueble constituido por un local comercial, el cual contiene un baño, poceta, un lavamanos en perfecto estado, dos puertas de metal, vidrio y una puerta de madera, ubicado en la quinta avenida entre las calles 10 y 11 N° 10-87 de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, y que el mismo fue dado en arrendamiento a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, desde el 1° de junio de 2010 hasta el 31 de mayo de 2013, con la indicación de que cuando una de las partes notifique la intención de no continuar con el mismo, deberá hacerlo con 30 días de anticipación, y que no obstante, solo era prorrogable por un periodo igual al anteriormente señalado.

Arguye que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado por otro periodo de vigencia, es decir hasta el año 2018, oportunidad en que su representado notificó judicialmente a la arrendadora, a través del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta misma Circunscripción Judicial, en el expediente N° 767-18, de la no renovación del contrato de arrendamiento.

Señala que a pesar de que la demandada fue notificada judicialmente, la arrendataria se ha mantenido en el inmueble, no mostrando su intención de entregarlo, razón por la cual demanda a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, por el motivo de desalojo comercial, fundamentado en el vencimiento del contrato suscrito y la culminación de su respectiva prorroga, y que por las razones de hecho y de derecho demanda a la ciudadana Sofía Rivera de Mora, para que convenga o sea condenada por el Tribunal, en el desalojo del mencionado local comercial y su entrega respectiva.

Fundamenta la acción en el artículo 40 ordinal 7° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, estimándola en la cantidad de veinte céntimos de bolívares (Bs. 0,20) equivalente a cero coma cinco (0,5) unidades tributarias. (folios 01 al 02, con anexos del folios 03 al 17)

Contestación de demanda: En su escrito señala que niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en su escrito libelar, en lo referente a que la relación arrendaticia comenzó el día 1° de junio de 2010 y finalizaba el 31 de mayo de 2013, por el hecho de la notificación judicial practicada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial y que dicha relación no se haya prorrogado.

Señala que conforme a la cláusula temporal del referido contrato de arrendamiento (Segunda) se deriva: - que el último contrato tuvo una duración de tres (3) años, contados desde el 01 de junio del 2.010 hasta el 31 de mayo del 2.013 y que sólo se prorrogaba por un periodo igual; que por efecto de la prórroga establecida en la citada cláusula, el contrato se prorrogó hasta el día 31 de mayo del 2.016; que la arrendataria continuó después del vencimiento del término fijo y de su prorroga (sic), en la posesión del inmueble, con la anuencia del arrendado, y no es sino hasta el día 01 de junio del 2.018, que el demandante procede la realización de la notificación judicial, indicando que el contrato que comenzó a regir desde el 01 de junio del 2.010 no seguirá prorrogándose de manera automática, sino que al vencimiento del mismo comienza la prorroga legal, conforme a lo estipulado en la Ley de arrendamiento inmobiliario para uso comercial, por lo que señala que conforme a lo indicado, la notificación judicial que realiza la actora, se produce dos años después de vencido el término inicial y su prorroga (sic), cuando por mandato de ley, se produjo la renovación del contrato.

Indica que la arrendataria ha cumplido con lo establecido en la cláusula séptima, la cual obliga a cancelar el 50% del recibo mensual por consumo de agua y el 100% de los demás servicios públicos que se deriven de uso del local arrendado.

Que dicha notificación no se hizo en el tiempo ni bajo las condiciones establecidas, siendo de carácter obligatorio para el arrendatario realizarla y de manera potestativa para el arrendatario, se venció el término y no hubo oposición del arrendador y el arrendatario se mantiene en posesión del inmueble; se presume renovado el referido contrato de arrendamiento suscrito como arrendataria la ciudadana Sofía Rivera de Mora, como un contrato renovado hasta la presente fecha y ella continuó cumpliendo con las obligaciones contenidas en la relación contractual.

Que la notificación judicial sobre la prorroga legal, se realiza dos años después que vence el termino inicial alegando la parte actora a su favor su propio error, situación contemplada en el artículo 1149 del Código Civil, no siéndole favorable argumentarlo. Que además, la relación contractual debe cumplir con todas las cláusulas siempre y cuando no infrinjan la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso comercial y su interpretación favorecerá al débil jurídico, que en este caso a la arrendataria que ya viene ocupando el inmueble desde hace 29 años, cuyo primer contrato tiene 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda, otorgándole el derecho a la arrendataria, relacionado con la prórroga legal, debiendo hacerse la notificación de la misma con treinta días antes del vencimiento del contrato, manifestando que la parte actora parte de un falso supuesto jurídico, porque no puede intentar realizar una notificación judicial para señalar el término de la relación contractual ya prorrogada por mandato, en materia inquilinaria la autonomía de la voluntad contractual de las partes está sometida a ciertas limitaciones debido al sensible hecho social que regula la rama del derecho, conforme al artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre los derechos que la ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables.

Negó, rechazó y contradijo que la acción tenga sustento legal en el artículo 40, numeral 7° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; igualmente, que deba entregar el inmueble arrendado y que deba pagar costas procesales, por cuanto no existe razón de hecho y norma legal que ampare el desalojo del inmueble que ocupa. Promovió pruebas. (fs. 37 al 43, con anexos a los fs. 44 al 79)

Delimitación de la controversia: Conforme a lo indicado se tiene que la presente causa queda circunscrita a una pretensión de desalojo de local comercial con fundamento en el desalojo del inmueble con fundamento en el numeral 7º del articulo (sic) 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, bajo el fundamento esgrimido por la actora de que el contrato de arrendamiento fue prorrogado por otro periodo de vigencia, extendiendo la duración del miso hasta el año 2.018, por lo que manifestó su intención de no prorrogar el contrato por otro periodo igual la relación arrendaticia, mediante notificación judicial y que pese a esa notificación la demandada no entrega el inmueble. Ante ello la demandada señala que la notificación judicial fue realizada años después de que el contrato se había prorrogado, operando la tácita reconducción.

Informes en esta Instancia:

La parte actora, al presentar informes, fundamentó su apelación, aduciendo que el a quo estableció su decisión en el argumento de la tacita reconducción del contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, usando como base de ese argumento lo dispuesto en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil. Que con respecto al primer artículo, hace referencia a la presunción legal de renovación del contrato de arrendamiento, en caso que el arrendatario quede y se le deje en posesión de la cosa arrendada una vez expirado el tiempo fijado en el contrato. Que esa presunción se regula por el artículo que establece las normas para los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En cuanto al segundo, establece que en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continúa ocupando el inmueble una vez vencido el término del contrato y sin oposición del propietario, se presume que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones establecidas en el contrato original. Sin embargo, en lo que respecta al tiempo, se procederá como en los arrendamientos hechos sin tiempo determinado.

Destaca que dichos artículos son aplicables a los casos de arrendamiento de vivienda, y que actualmente existe una normativa especial para la materia de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial del año 2014, por lo tanto en el ámbito de los arrendamientos de locales comerciales, la aplicación del Código Civil puede resultar insuficiente o inadecuada, ya que no contempla las particularidades y necesidades especificas de la materia. Que la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial el cual establece un régimen especial que busca proteger los derechos y garantías tanto de los arrendatarios como lo de los arrendadores en el ámbito de los arrendamientos de locales comerciales. Que de igual modo, el a quo fundamentó su decisión no solo en normas de carácter erróneo, sino que además se basó en una institución que no está contemplada en la mencionada Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario como lo es la tácita reconducción. Que de esta forma, la renovación del contrato de arrendamiento de un local comercial no se produce de manera tácita, sino que se requiere del acuerdo expreso de ambas partes o en defecto, la manifestación de una de ellas de no querer renovarlo con el preaviso correspondiente.
Que las sentencias de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fechas 13 de mayo de 2015, expediente N° 2015-000022, 7 de julio de 2017, expediente N° 2017. 000381 y 27 de octubre de 2009, expediente N° 09-1263, establecen que la renovación de un contrato de arrendamiento de local comercial en Venezuela no se produce de manera tácita, sino que se requiere del acuerdo expreso de ambas partes, o en su defecto, la manifestación de una de ellas de no querer renovarlo con el preaviso correspondiente.

Que asimismo, mencionan la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de julio de 2013, expediente N° 13.0521, donde señala que la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial en Venezuela se rige por los términos establecidos en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y no por la tácita reconducción, ya que se requiere de una manifestación expresa de la voluntad de las partes y del cumplimiento de los requisitos legales establecidos. Igualmente, indican la sentencia N° 290 de fecha 7 de julio de 2022, dictada por la Sala Constitucional mediante el cual ratifican su criterio, que conforme a la cual una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive para solicitar el secuestro de la cosa arrendada. Señala que de las actas del expediente señalan que se puede observar la existencia de una notificación judicial que fue practicada de forma extemporánea por adelantada, mediante la cual le comunicaron a la parte demandada la no intención de continuar con la relación arrendaticia, respetándosele de forma posterior el tiempo correspondiente a la prórroga legal, dándole a la arrendataria la seguridad de que pudiera seguir ocupando el inmueble por un periodo adicional, lo que le dio la estabilidad y continuidad en su actividad comercial. Que sin embargo, al vencimiento del lapso de la prórroga legal y con base al criterio jurisprudencial de fecha 7 de julio de 2022, solicitaron el desalojo de local comercial y en consecuencia la entrega del inmueble. Por último, señalan que la sentencia apelada dentro de su dispositivo señaló que la obligación de la parte actora era de suministrar lo neCÉSARio para la impresión del íntegro de la decisión y su respectiva copia para el archivo del Tribunal. Que esto no puede ser entendido como una obligación para ninguna de las partes dentro de un proceso judicial, por cuanto los órganos jurisdiccionales son los responsables de la publicación y difusión de sus decisiones, y deben proporcionar los recursos neCÉSARios para la impresión de las mismas. Finalmente, solicita sea declarado con lugar el recurso de apelación, contra la sentencia dictada por el mencionado Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial.

Por su parte, al presentar informes la demandada asistida de abogado, señaló los artículos 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, son normas rectoras de derecho sustantivo que sirven para dar solución a la causa, conjuntamente con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil en materia de arrendamiento, indicando igualmente la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 de julio de 2022, sentencia N° 0285, expediente N° 19-0304.

Que igualmente, la notificación no se hizo en el tiempo ni bajo las condiciones establecidas, siendo de carácter obligatorio para el arrendatario realizarla y de manera potestiva para el arrendatario. Que se venció el término y no hubo oposición del arrendador y arrendatario se mantiene en posesión del inmueble; que se presume renovado al contrato de marras y que por lo tanto hasta la presente fecha ella continua cumpliendo con las obligaciones contractuales.

Por otra parte señala, que los hechos que sirven para demostrar la vigencia del contrato de arrendamiento, en el contenido de la cláusula tercera en su parte final establece: Que el arrendador podrá aumentar el canon de arrendamiento, después de cumplido el primer año de conformidad con los índices del precio al consumidor, establecidos por el Banco Central de Venezuela, al vencimiento del contrato, en caso que la arrendataria desee prorrogarlo, situación que han venido realizando.

Que la notificación judicial sobre la prórroga legal, se realiza dos años después que vence el término inicial alegando que la parte demandante a su favor su propio error, situación contemplada en el artículo 1149 del Código Civil. Que la relación contractual debe cumplirse en todas sus cláusulas siempre y cuando no infrinja la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para Uso de Local Comercial y su interpretación favorecerá el débil jurídico en este caso a la arrendataria, ya que viene ocupando el inmueble desde hace más de 29 años, cuyo primer contrato tiene fecha 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaría Pública Segunda, otorgándole el derecho a la arrendataria lo establecido en el artículo 26 relacionado con la prorroga legal, debiéndose hacer la notificación de la misma con treinta días antes del vencimiento del contrato, que la parte actora parte de un falso supuesto jurídico, porque no puede intentar realizar una notificación judicial, para señalar el término de la relación contractual ya prorrogada por mandato y de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Finalmente, solicita que sea declarada sin lugar la apelación interpuesta por su contraparte y se confirme la decisión dictada por el a quo.

Asimismo, al presentar observaciones a los informes, la demandada manifestó que la parte actora ejerció el recurso de apelación, contra la decisión dictada por el aludido Tribunal Cuarto de Municipio, ratificó el escrito de informes, y alegó que ha cumplido con todos los requisitos establecidos por la normativa vigente, razón por la cual solicita que se declare sin lugar el recurso de apelación interpuesto y se confirme la sentencia dictada por el a quo.

De la decisión apelada y su motivación: La decisión que nos ocupa fue proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial en fecha 01 de marzo del 2.023, declarando Sin Lugar la demanda desalojo del local comercial, condenando en costas a la demandante. La motivación del fallo se centra en que quedó demostrada en la causa, la tácita reconducción, que la notificación judicial no se tiene como válida y que la relación arrendaticia se transformó a tiempo indeterminado, por lo que la demanda no prosperaba.

Para decidir se indica que procede de seguidas quien juzga al análisis del material probatorio que obra en autos, para luego del análisis exhaustivo del mismo verificar con las alegaciones y defensas opuestas la adecuación de la decisión apelada a derecho, para en consecuencia confirmar, revocar o modificar el fallo objeto del gravamen de apelación.

En este sentido se tiene que la demandante produce las siguientes pruebas:

DOCUMENTAL: (acompañada al libelo como anexo) Notificación Judicial realizada por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, Expediente Nro. 767-16, en la que participa a la demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento, anexando a la misma, Documento de Propiedad del Local Comercial, ubicado en la quinta avenida entre calles 10 y 11 N° 10-87, y Contrato de Arrendamiento entre el ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE (ARRENDADOR) y la ciudadana SOFIA RIVERA DE MORA (ARRENDATARIA).

Esta documental no impugnada se aprecia de conformidad con lo establecido el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que el propietario arrendador, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es el de fecha 01 de noviembre de 2010, notificó que: ‘… el contrato que comenzó a regir desde el 01 de junio de 2010, documento anexo marcado ‘A’, NO SEGUIRA PRORROGANDOSE DE MANERA AUTOMATICA, sino que le vencimiento del mismo comenzara a correr PRORROGA LEGAL conforme a lo estipulado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y al contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 10 de diciembre de 2010, anotado bajo el N° 23, Tomo 283, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, que anexo marcado ‘B’…’. Por lo que con ello pone en conocimiento a la arrendadora de la no renovación y el inicio de la prorroga legal.

A su vez la demandada promueve:

DOCUMENTAL: Copia del contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal del estado Táchira, con fecha 10 de diciembre del 2010, inserto bajo el número 23 tomo 283 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria. Esta documental se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al ser coincidente con las pruebas ya apreciadas promovidas por la demandante.

DOCUMENTAL: Copia simple de documento de venta sobre el 25% de los derechos y acciones de la permuta asentada por ante la oficina de Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal del estado Táchira del local comercial objeto de alquiler en el presente litigio de fecha 09 de Julio de 2007, bajo el N° 23, Tomo 056, Protocolo Primero. Documental que no fue objeto de impugnación, por lo que se aprecia de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana Evelia María Aguirre vende el inmueble objeto del contrato de arrendamiento al ciudadano Julio CÉSAR García Aguirre.

DOCUMENTAL: Referida a copia fotostática simple del primer contrato de arrendamiento de fecha 26 de noviembre de 1993, suscrito por ante la Notaria Publica Segunda de San Cristóbal del estado Táchira, bajo el N° 15, Tomo 359 de los libros de autenticaciones, la cual no fue desconocida, impugnada ni tachada por lo que este Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar que la ciudadana Evelia María Aguirre da en arrendamiento el inmueble objeto del presente litigio a la ciudadana Sofia Rivera de Mora.
DOCUMENTALES: Legajo contentivo de 21 impresiones de transferencias bancarias en las que se indica, cuenta de ahorro ****5567, beneficiario Julio CÉSAR García Aguirre, V-3.793.602, 0001340204382043008180, Banesco Banco Universal, referentes al pago de los cánones de arrendamiento desde enero 2021 y desde enero 2022 hasta septiembre 2022. Estas documentales no son objeto de apreciación dado que en la presente causa no se encuentra discutida la solvencia de la arrendataria.

DOCUMENTAL: Referida a la notificación judicial evacuada por el Tribunal Quinto del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la circunscripción judicial del estado Táchira, expediente 767-18. Se indica que esta documental ya fue debidamente valorada ut supra, ratificando el valor probatorio inicialmente otorgado.

Debidamente apreciadas todas y casa (sic) uno de los medios de prueba que obran en autos, se establece previo a la decisión lo siguiente: La demandante pretende el desalojo del inmueble para uso comercial conforme a la causal 7º del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en ese sentido se tiene que alegado por la apelante en sus informes que los artículos 1600 y 1614 del Código Civil son aplicables solo a los casos de arrendamiento de vivienda, y que el a quo, basa su decisión no solo en normas de carácter erróneo, sino que además se basó en una institución que no está contemplada en la Ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para uso comercial, como es la tácita reconducción, para dar cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia, dando respuesta a lo indicado en esos informes, se indica, que al caso resulta pertinente cita el criterio jurisprudencial sostenido en el fallo N° 993 del 1° de agosto de 2014 (caso: ‘Hola Modas’), ratificado en decisión N° 1534 del 12 de noviembre de 2014 (caso: ‘Juan Martín Alegría’), que estableció que ‘(…) el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios [hoy Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial] no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de Arrendamiento, ya que una vez vencida la Prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)’.

En el caso que nos ocupa se tiene que la causa que dio origen a la solicitud que se somete al conocimiento de esta instancia de alzada, está referida a la existencia de un contrato de arrendamiento de local un comercial, suscrito entre las partes de la litis, en el cual resulta necesario analizar lo que respecta a su cláusula temporal, para así verificar la procedencia del desalojo conforme a la causal alegada. Al efecto se tiene que la cláusula Segunda del contrato que cursa a los folios 14 al 16 indica que el contrato mantuvo vigencia desde el 01 de junio del 2.010 al 31 de mayo del 2013, con la indicación de la posibilidad de que en caso de que una de las partes notifique la intención de no continuar con el mismo, debía hacerlo con 30 días de anticipación; y que el contrato solo se prorrogaría por un período igual, contado al vencimiento del término. Bajo esa determinación se tiene que no consta en autos que se haya producido la notificación de no continuar con el contrato por ninguna de las partes, por lo que se tiene que por mandato de dicha cláusula, el mismo se prorrogó por un periodo igual (tres años), luego el mismo venció en su término contractual, el día 01 de junio del 2.016 siguiendo a continuación el lapso de prorroga (sic) de Ley, el cual vencía el día 31 de mayo del 2.019. Ahora bien, la notificación a que hace referencia la demandante y es el instrumento que acompaña para justificar la causal de desalojo alegada, fue realizada por el Juzgado quinto de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas, en fecha 08 de junio del 2.018, indicando en su texto que el contrato que regía desde el 01 de junio del 2.010, no seguiría prorrogándose de manera automática, pero ocurre que ello ya había ocurrido, y según el contrato ello solo podía realizarse vez, por lo que esa notificación resulta inadecuada ya que pretendía poner en conocimiento a la arrendataria de la no renovación del contrato y cuando se realiza, esta situación ya había ocurrido. Así se establece.

En ese mismo hilo argumentico se tiene que consta en autos que finalizado el lapso contractual, su única prorroga, y vencida a su vez la prorroga legal, la demandada siguió ocupando el inmueble y cancelando el canon arrendaticio, sin oposición de la parte demandante, por lo que se tiene entonces que en el caso que nos ocupa, la naturaleza de la relación contractual arrendaticia cambió, por cuanto, si bien la misma nació a través de un contrato a tiempo determinado, al continuar la demandante aún después del vencimiento de la prorroga de ley, en la posesión del inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, sin objeción alguna de parte del propietario, por lo que se configuró la (sic) configuró (sic) la renovación automática del contrato a través de la tácita reconducción; ahora bien, señala la demandada que esa figura es propia de los contratos de vivienda y no aplica a las relaciones arrendaticias de locales comerciales, entonces para resolver ello se cita al respecto, decisión pertinente al caso, proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 07 de julio del 2.022, expediente 19-0304, que cita en caso análogo lo siguiente:

‘…Ahora bien, de la sentencia objeto de análisis esta Sala observa, que las partes suscribieron un único contrato a tiempo determinado el 29 de diciembre de 2008, con una duración de un (1) año fijo no prorrogable, contado a partir del 1° de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, estableciendo en la cláusula segunda que una vez vencido dicho lapso se procedería a la desocupación del inmueble sin que opere la tácita reconducción. Asimismo, se evidencia que el 7 de julio de 2016, el arrendador impuso su voluntad al arrendatario de no continuar con la relación arrendaticia, ya que había vencido su prórroga legal.

En ese sentido, el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 40.418 del 23 de mayo de 2014, establece:

En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión.

De la parte in fine de la norma citada se infiere, que la jurisdicción civil ordinaria tiene atribuida la competencia para el conocimiento de los demás procedimientos en materia de arrendamientos comerciales. Por interpretación en contrario, las disposiciones establecidas tanto en la ley sustantiva como en la ley adjetiva en materia civil son aplicables en aquellos procedimientos que tengan por objeto dirimir conflictos en asuntos de arrendamientos comerciales.

Ahora bien, en relación a la tacita reconducción, el autor Aguilar Gorrondona en su obra Contratos y Garantías, en las págs. 324 y 325 sostiene: ‘… [e]n relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual se a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración (C.C. art.1.600)…’.

Así las cosas, es importante traer a colación lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, los cuales expresamente señalan lo siguiente:

Artículo 1.600. ‘Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo’.

Artículo 1.614. ‘En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado’. (Destacado de esta Sala).

De la transcripción de las citadas normas se evidencia que el artículo 1.600 del Código Civil es la norma referida a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción, siendo que el artículo 1.614 es la norma de carácter general.

Adicional a ello, es necesario hacer mención que esta Sala Constitucional dejó sentado que ‘de acuerdo con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil para que opere la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento resulta imprescindible que, una vez vencido el contrato, el inquilino siga ocupando el inmueble sin oposición del propietario’. (Vid. Sentencia Nº 789 de fecha 21 de julio de 2010, Expediente Nº 2010-0517).

En este sentido, esta Sala verifica que en el caso sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado, por cuanto se constató que las partes celebraron un único contrato de arrendamiento el 28 de diciembre de 2008, que se trató inicialmente de un contrato a tiempo determinado, motivo que satisface el primer requisito del articulo 1.614 ejusdem. En cuanto al segundo de los requisitos el cual deviene de que si el inquilino continúo ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, se observa que la duración del contrato suscrito fue establecido por un período de un (1) año fijo no prorrogable, contados a partir del 1 de enero del 2009 hasta el 31 de diciembre del 2009, más seis (6) meses de prórroga legal que comenzaría a transcurrir a partir del 1 de enero de 2010 hasta el 1 de junio de 2010, constatándose que efectivamente la parte demandada (arrendatario) continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente; y sobre el tercer y último requisito, tendiente a la falta de oposición por parte del propietario a que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, evidenciándose que la parte demandante no realizó ninguna actividad o conducta destinada a obtener la entrega material del inmueble ni consta en actas el desahucio arrendaticio.

En razón de lo antes expuesto, es evidente que el presente caso se cumplen con los supuestos previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, es decir operó la tácita reconducción, con lo cual se evidencia que el juez de alzada incurrió en un falso supuesto y por vía de consecuencia en la falta de aplicación de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, con lo cual infringió a la parte -hoy peticionaria- los derechos de rango constitucional de, relativos a la defensa y al debido proceso. Así se decide.

Bajo el anterior criterio jurisprudencial es dable señalar que si resulta aplicable la institución de la tácita reconducción, dado el caso que en la causa, se verifica que al vencimiento del contrato y de la prórroga de ley, como se indicó supra, la demandada arrendataria siguió ocupando el inmueble y cancelando los cánones de arrendamiento sin conducta alguna para obtener la entrega del inmueble, por lo que es palmario señalar que en el presente caso al operar la tácita reconducción y dado el caso de que la en el presente caso se ha evidenciado que la notificación realizada resulta inadecuada, no existe demostración plena de la procedencia del desalojo, conforme al artículo 40 literal ‘g’ del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que resulta forzoso para este juzgador declarar sin lugar la presente acción; y en tal virtud declarar sin lugar la apelación interpuesta, conformando la sentencia apelada; y así se decide…”.

III

DE LA COMPETENCIA

En primer lugar, debe esta Sala determinar su competencia para conocer la presente solicitud de revisión y al respecto observa que conforme lo establece el numeral 10 del artículo 336 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Sala Constitucional tiene atribuida la potestad de “(…) [r]evisar las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica respectiva (…)”.

Por su parte, el legislador consagró la potestad de revisión en el artículo 25 numerales 10 y 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, los cuales disponen:

“Artículo 25. Son competencias de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:

(…)

10. Revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales.

11. Revisar las sentencias dictadas por las otras Salas que se subsuman en los supuestos que señala el numeral anterior, así como la violación de principios jurídicos fundamentales que estén contenidos en la Constitución de la República, tratados, pactos o convenios internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República, o cuando incurran en violaciones de derechos constitucionales”.

Asimismo, en el fallo n.° 93 del 6 de febrero de 2001, (caso: “Corpoturismo”), esta Sala determinó su potestad extraordinaria, excepcional, restringida y discrecional, de revisar las siguientes decisiones judiciales:

“(…) 1. Las sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional de cualquier carácter, dictadas por las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia y por cualquier juzgado o tribunal del país.

2. Las sentencias definitivamente firmes de control expreso de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los tribunales de la República o las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia.

3. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país apartándose u obviando expresa o tácitamente alguna interpretación de la Constitución contenida en alguna sentencia dictada por esta Sala con anterioridad al fallo impugnado, realizando un errado control de constitucionalidad al aplicar indebidamente la norma constitucional.

4. Las sentencias definitivamente firmes que hayan sido dictadas por las demás Salas de este Tribunal o por los demás tribunales o juzgados del país que de manera evidente hayan incurrido, según el criterio de la Sala, en un error grotesco en cuanto a la interpretación de la Constitución o que sencillamente hayan obviado por completo la interpretación de la norma constitucional. En estos casos hay también un errado control constitucional (…)”.

Ahora bien, por cuanto en el caso de autos, se pidió la revisión de una sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, esta Sala declara su competencia para el conocimiento de la misma, conforme lo supra expuesto. Así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En la oportunidad para decidir, esta Sala observa que se ha solicitado la revisión de la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, que declaró “…PRIMERO: SIN LUGAR la apelación formulada por la representación de la parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, de fecha primero (01) de marzo del 2.023. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por desalojo de local comercial es interpuesta por la representación Judicial del ciudadano CÉSAR GARC[Í]A AGUIRRE, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.793.602, como arrendador propietario, contra la ciudadana SOF[Í]A RIVERA DE MORA…”.

En efecto, la representación judicial del solicitante denunció la violación del derecho constitucional a la propiedad, al haberse aplicado una doctrina jurisprudencial diferente a la pacífica de la Sala, contraviniendo el principio de expectativa legítima y que resulta lesivas a los intereses y derechos de su representado, así como, enunció la no procedencia de la tácita reconducción, y reclamó la actuación del Juzgado Superior, al indicar que incurrió en alejamiento de la doctrina de esta Sala Constitucional, en virtud de que la notificación (de la no prórroga), realizada a la arrendataria dentro del proceso de desalojo incoado, le resultaba inadecuada.

Por lo tanto, el ordinal 10 del artículo 25 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, consagra la posibilidad de revisar las sentencias dictadas por los demás tribunales de la República cuando se trate de sentencias definitivamente firmes de amparo constitucional y control difuso de la constitucionalidad de leyes o normas jurídicas, y por otra parte, el ordinal 11 del artículo 25 eiusdem permite la posibilidad de revisar los fallos de las demás Salas integrantes del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido objeto de un desarrollo exhaustivo por esta Sala (vid. Sentencia n.° 93 del 6 de febrero de 2001; caso: “Corpoturismo”), siendo que esta potestad revisora es excepcionalísima, sobre todo al tomar en cuenta que con ello se afecta a la cosa juzgada.

Ahora bien, la Sala observa, que el fundamento de la presente solicitud de revisión es la supuesta irregularidad cometida en el juicio de desalojo en el que, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró sin lugar la demanda incoada, así como sin lugar la apelación ejercida, apoyándose en la argumentación de la tácita reconducción del contrato que dio inicio a la relación arrendaticia, con base en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ante lo que se alegó la supuesta violación del derecho a la defensa y al debido proceso.

Al analizar el fallo accionado y las actas del expediente esta Sala constata que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al resolver la apelación ejercida por la parte demandante -Julio César García Aguirre-; con ocasión a la demanda de desalojo de local comercial incoada por el referido ciudadano contra Sofía Rivera De Mora, estableció en la decisión proferida que “…la notificación a que hace referencia la demandante y es el instrumento que acompaña para justificar la causal de desalojo alegada, fue realizada por el Juzgado quinto (sic) de Municipio Ordinario y ejecutor de medidas, en fecha 08 de junio del 2.018, indicando en su texto que el contrato que regía desde el 01 de junio del 2.010, no seguiría prorrogándose de manera automática, pero ocurre que ello ya había ocurrido, y según el contrato ello solo podía realizarse vez (sic), por lo que esa notificación resulta inadecuada ya que pretendía poner en conocimiento a la arrendataria de la no renovación del contrato y cuando se realiza, esta situación ya había ocurrido…”.

En este orden de ideas, ha señalado esta Sala en sentencia n° 993 del 1 de agosto de 2014, (caso: “sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.”), en cuanto al lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, lo siguiente:

“En lo que atañe al argumento de la solicitante, acerca de la subversión procedimental ocurrida al admitirse la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pues a su juicio la actora debió intentar la acción de desalojo al convertirse el contrato a tiempo indeterminado, considera esta Sala que tal argumento es improcedente, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma.

Cabe destacar que, contrariamente a lo afirmado por la representación judicial de la sociedad mercantil Hola Modas, C.A., el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem (…)”. (Resaltado de esta Sala).

En ese sentido, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al considerar que “…que finalizado el lapso contractual, su única prorroga, y vencida a su vez la prorroga legal, la demandada siguió ocupando el inmueble y cancelando el canon arrendaticio, sin oposición de la parte demandante, por lo que se tiene entonces que en el caso que nos ocupa, la naturaleza de la relación contractual arrendaticia cambió, por cuanto, si bien la misma nació a través de un contrato a tiempo determinado, al continuar la demandante aún después del vencimiento de la prórroga de ley, en la posesión del inmueble y cancelando el canon de arrendamiento, sin objeción alguna de parte del propietario, por lo que se configuró la renovación automática del contrato a través de la tácita reconducción; ahora bien, señala la demandada que esa figura es propia de los contratos de vivienda y no aplica a las relaciones arrendaticias de locales comerciales…”.

En atención a lo expuesto, esta Sala Constitucional considera que el ejercicio de la función jurisdiccional corresponde al Estado, quien la cumple a través de los Tribunales de la República, órganos que requieren, a su vez, de la persona física constituida por los jueces que tienen la obligación de administrar justicia de conformidad con la Constitución y las leyes, de modo que el Juez, como administrador de justicia, se encuentra limitado por una esfera de actividad definida por la ley, que constituye la medida del ejercicio del poder jurisdiccional del Estado. (Vid, sentencia de esta Sala N° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, caso: BOZENA SZABO de KUZATKO).

Esta Sala en sentencia n.° 2036 del 19 de agosto de 2002 (caso: “Plaza Suite I, C.A.”) ha señalado que:

“...la función jurisdiccional es una actividad reglada, que debe adecuarse a ciertos parámetros interpretativos establecidos de manera previa y formal por el Legislador, donde la aplicación indefectible por el juzgador de ciertas consecuencias jurídicas se impone, ante determinados presupuestos de hecho.

Esta actividad reglada previene fórmulas de actuación para la magistratura en virtud de la cual si bien el juez dispone de la posibilidad de emitir juicios de opinión que obedezcan a su particular manera de comprender las situaciones sometidas a su conocimiento y posee un amplio margen interpretativo, debe, sin embargo, ceñirse en su actividad decisoria a los postulados legales que regulan tal actividad”.

Así, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, estatuye como norma dirigida a la actividad jurisdiccional, la siguiente previsión:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y la buena fe. (Subrayado añadido).

Conforme a ello, la Sala no tiene ninguna duda con respecto a la libertad y soberanía de las cuales gozan los jueces de instancia para interpretar los contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia en los términos; sin embargo, tal facultad se encuentra enmarcada dentro de las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. Por ello, si el operador de justicia modifica o trastoca los términos de convención que celebraron las partes, en beneficio de una y en perjuicio de otra, afecta la relación jurídica sustantiva de forma notoria, y en consecuencia lesiona el derecho a la igualdad procesal, la seguridad jurídica, atentando contra los derechos fundamentales. (Vid, sentencia de esta Sala n.° 300 dictada el 17 de marzo de 2011, (caso: “BOZENA SZABO de KUZATKO”).

Así pues, esta Sala Constitucional, vistas las anteriores consideraciones, concluye que el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al haber dictado su sentencia declarando sin lugar el recurso de apelación interpuesto, así como sin lugar la acción incoada, interpretando de manera errónea la jurisprudencia emanada de esta Sala Constitucional referente al régimen aplicable a los arrendamientos de locales comerciales, originó un quebrantamiento del derecho a la defensa y el debido proceso, apartándose de los principios y criterios asentados en detrimento de los derechos constitucionales que le asistían al hoy solicitante.

Con base en las razones que anteceden, esta Sala Constitucional debe hacer uso de su facultad de revisión de la decisión dictada, el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, y declara ha lugar la solicitud de revisión efectuada; en consecuencia, declara su nulidad y repone la causa al estado de que , otro tribunal superior se pronuncie sobre la apelación ejercida en el juicio de desalojo, presentada por el abogado Juan José Paredes Casique, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, conforme a las consideraciones aquí establecidas. Así se declara.

V

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: Que tiene COMPETENCIA para conocer la solicitud de revisión interpuesta.

SEGUNDO: HA LUGAR la referida solicitud de revisión presentada por el abogado Juan José Paredes Casique, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JULIO CÉSAR GARCÍA AGUIRRE, contra la sentencia dictada el 28 de septiembre de 2023, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

TERCERO: ANULA la mencionada sentencia objeto de revisión, y se REPONE la causa al estado de que, previa distribución, otro tribunal superior se pronuncie de nuevo sobre a apelación ejercida en el juicio de desalojo intentado, teniendo en cuenta lo señalado en el presente fallo.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 20 días del mes de noviembre de dos mil veinticuatro (2024). Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.

La Presidenta,

TANIA D´AMELIO CARDIET

La Vicepresidenta,

LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON

Los Magistrados,

LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS

MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET

JANETTE TRINIDAD CÓRDOVA CASTRO

Ponente

El Secretario,

CARLOS ARTURO GARCÍA USECHE

JTCC

24-0232