MAGISTRADA PONENTE: LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON

Mediante escrito presentado el 21 de julio de 2025 ante esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, por el abogado Antonio Bello Lozano Márquez, titular de la cédula de identidad n.° V-2.767.731, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el n.° 16.957, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS S.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Capital) y estado Miranda, en fecha 3 de noviembre de 1982, bajo el n.° 54, Tomo 136-A, solicitó la revisión constitucional de la sentencia dictada el 18 de marzo de 2025 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión al juicio de desalojo instaurado por la mencionada entidad de comercio contra la sociedad mercantil Distribuidora Taucan S.A.

El mismo día (21 de julio de 2025), se dio cuenta en Sala y se designó como ponente a la magistrada Lourdes Benicia Suárez Anderson, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

Realizado el estudio acucioso del asunto, se pasa a decidir, según las consideraciones que se exponen de seguidas:

DE LA SOLICITUD DE REVISIÓN

El abogado Antonio Bello Lozano Márquez, actuando en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Tortolero Hermanos S.A., fundamentó la solicitud de revisión constitucional que aquí ocupa a la Sala, señalando lo siguiente:

Que “(…) en fecha 3 de mayo de 2024, el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda de desalojo de local comercial incoada por [su] representada TORTOLERO HERMANOS S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN C.A., demanda esta que se refiere a la restitución del local (…) en la segunda etapa del centro Comercial Ciudad Tamanaco, Municipio Chacao del Distrito Capital (…) sustanciado el proceso en los términos de ley, el mencionado Juzgado de Municipio dictó sentencia definitiva en fecha 18 de diciembre de 2024, declarando CON LUGAR la demanda y ordenando a la parte accionada a entregar el bien inmueble. Contra esta decisión, la parte demandada ejerció recurso de apelación (…) en segunda instancia, correspondió el conocimiento al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, en fecha 18 de febrero de 2025, la parte demandada presentó su escrito de INFORMES; en fecha 25 de febrero de 2025 esta representación presentó escrito de OBSERVACIONES; y en fecha 18 de febrero de 2025 con ‘inusitada’ rapidez, el referido Juzgado Superior dictó sentencia mediante la cual declaró CON LUGAR la apelación, SIN LUGAR la demanda y REVOCADA la decisión recurrida. En fecha 23 de mayo de 2025, el Juzgado Superior declaró inadmisible el recurso de casación en razón de la cuantía del asunto (…)” (Mayúsculas y subrayado propios del escrito) (Corchetes de la Sala).

Delató que “(…) la decisión dictada por el mencionado Juzgado Superior, establece que [se] encuentra[n] frente a un contrato de arrendamiento que pasó de ‘tiempo determinado’ a ‘tiempo indeterminado’ habiéndose considerado que dicha figura opera de pleno derecho y ello en criterio de la Alzada determina que no debe prosperar la causal de desalojo; siendo el caso, que tal determinación configura una flagrante violación de los principios constitucionales de seguridad jurídica y expectativa plausible (…) la Azada desconoció el precedente jurisprudencial dictado por su superior jerárquico -lo cual es un aspecto de inobservancia– y siendo que la Sala de Casación Civil indicó que, por efectos de una tácita reconducción, de ser el caso, ‘nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado’, esto es por tanto, un claro desconocimiento por parte del juzgador del derecho que rige la materia (…) desconoció la voluntad de la ley en cuanto a la controversia arrendaticia sometida a su conocimiento, lo cual se observa cuando el sentenciador obvia y desconoce la estipulación contractual (Cláusula Sexta) la cual específicamente señala que la relación arrendaticia no está sujeta a tácita reconducción; en tal sentido, es de señalar, que la decisión dictada es contraria a lo estipulado en el artículo 6.4 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispositivo a que se refiere a la relación arrendaticia como generadora para las partes de un conjunto de obligaciones en las cuales prevalecen las disposiciones de dicha ley y los contratos, acuerdos o convenciones establecidas de mutuo acuerdo por las partes (…) se observa que se infringe de otra forma el principio de la legalidad, lo cual sucede cuando para establecer que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, el tribunal procede a aplicar lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil; siendo que esta normativa no es la aplicable al contrato accionado ya que el mismo se regula y así expresamente se señala por la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y esta Ley no contempla la posibilidad de considerar la conversión de un contrato a tiempo fijo como de ‘tiempo indeterminado’ (…)” (Negrillas y subrayado propios del escrito) (Corchetes de la Sala).

Continuó denunciando que “(…) la sentencia objeto de revisión, conculcó ambas garantías [derecho a la defensa y el debido proceso] (…) reseña en su parte narrativa las actuaciones realizadas en la Alzada y en tal sentido refiere que en fecha 18 de febrero de 2025 las apoderadas judiciales de la parte demandada consignaron escrito de Informes y cuyo contenido se describe ampliamente en la sentencia, ahora bien, el mismo fallo reseña que en fecha 25 de febrero de 2025 la parte actora, consignó escrito de Observaciones, siendo el caso que el contenido del mismo fue obviado absolutamente por la Alzada, es decir, que no se hace referencia alguna a lo que allí se planteó, y lo cual incluye la mención a la jurisprudencia indicada que tiene que ver con la tácita reconducción, así como la conclusión de que el contrato no se convierta a tiempo indeterminado (…) al obviar de manera absoluta el contenido del escrito de Observaciones, simplemente no oyó los argumentos y defensas opuestas, limitándose tan solo a considerar lo expuesto por la otra parte, y eso es suficiente para determinar que la sentencia conculcó el debido proceso y el derecho a la defensa (…) el fallo dictado por la Alzada adolece ciertamente de motivación en varios aspectos (…) señala que en el asunto operó la tácita reconducción de la relación [más] en forma alguna se explica de donde extrajo el sentenciador ese criterio de que la tácita reconducción opera de pleno derecho, es decir, no se expresa un fundamento legal, jurisprudencial o de doctrina, en tal sentido, de allí la afirmación del sentenciador resulta INMOTIVADA (…) la determinación del Tribunal es inmotivada ya que no podía considerar el alegato de la excepción, sin que la parte demandada cumpliese con la carga probatoria respectiva. Es decir, la determinación del fallo en cuanto a un supuesto conocimiento o aceptación tácita, carece absolutamente de la adecuada MOTIVACIÓN (…) en cuanto a la valoración probatoria de los elementos aportados en relación a la ‘reconducción del área de mezzanina (…) es de observar: i) El Tribunal de Alzada aprecia la comunicación del Condominio del Centro Ciudad Comercial Tamanaco (…) pero en forma alguna establece cual fue el criterio utilizado para su consideración positiva, por lo que la decisión incurre en FALTA DE MOTIVACIÓN PROBATORIA y más aun cuando no se analiza el contenido y sentido de la experticia evacuada en el juicio(…) lo cual tenía que cotejar con todos los documentos aportados para poder establecer si tal variación se correspondía con la autorización expedida y con las previsiones del contrato (…) en resumen, el fallo resulta INMOTOVADO (…) no consta en forma alguna en que se basa el sentenciador desde el punto de vista legal, jurisprudencial o doctrinal, para establecer una supuesta aceptación y consentimiento tácito, lo cual determina por tanto la INMOTIVACIÓN de la decisión (…) de igual forma, se debe señalar que el fallo es erróneo en cuanto a su construcción, ya que se equivoca al señalar que ‘No habiendo aportado la parte demandada algún medio de prueba que, al menos presuntivamente, llevase a la convicción de quien aquí decide, que demostrase su inconformidad en cuanto a la modificación de la cual fue objeto la mezzanina del local arrendado, mal pudiese considerarse que una vez transcurrido aproximadamente 18 años de efectuada la misma, pudiese ser considerada como causal de desalojo …’, por una parte es claro que no se trata de ‘la parte demandada’ y por otra que el criterio del juzgador de considerar ‘medios de pruebas, que al menos presuntivamente’ evidencian un absoluto desconocimiento del operador judicial en materia probatoria ya que en todo caso trata de indicios, siendo que las presunciones son operaciones intelectuales propias del sentenciador y mal puede pretender que las mismas deriven de las partes, además que ambos – indicios y presunciones- son meros auxilios probatorios. (…) resulta claro concluir que en este caso esta[n] en presencia de una MOTIVACIÓN ILÓGICA y la cual se produce cuando los motivos son tan vagos, generales , ilógicos y faltos de coherencia, que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión, lo cual es una violación al elemento o subprincipio de transparencia a que se contrae el artículo 26 constitucional que consagra la tutela judicial efectiva (…)” (Mayúsculas, negrillas y subrayado propios del escrito) (Corchetes de la Sala).

Finalmente solicitó que “(…) declare HA LUGAR la revisión constitucional que se interpone y como consecuencia de ello se ANULE el fallo impugnado y contenido en la sentencia de fecha 18 de marzo de 2025, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (…)” (Mayúsculas, negrillas y subrayado propios del escrito)

DE LA SENTENCIA CUYA REVISIÓN SE SOLICITA

El Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 18 de marzo de 2025, dictó sentencia de mérito en la que declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada Norelys Mercedes Bruzual, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Distribuidora Taucan, S.A., contra el fallo proferido el 18 de diciembre de 2024 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, revocó el fallo apelado y declaró sin lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil Tortolero Hermanos, S.A., contra la sociedad mercantil Distribuidora Taucan, S.A., fundamentándose en:

“(omissis)

III

MOTIVA:

Corresponde al conocimiento de esta alzada el recurso de apelación ejercido en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en el acto de la audiencia de juicio celebrada en esa misma fecha, cuya decisión en extenso fue publicada en fecha 18 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, C.A.

Conforme los límites del recurso de apelación ejercido, corresponde determinar si la decisión recurrida se encuentra inficionada de nulidad de acuerdo con lo establecido en los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, por haber incurrido en el vicio de inmotivación, por silencio de pruebas, al no emitir pronunciamiento, conforme a lo alegado y probado en autos, con respecto a la naturaleza indeterminada de la relación arrendaticia que une a las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., así como en relación a la aceptación tácita por parte de la arrendadora con la modificación de la estructura del inmueble consistente en la remoción de su mezzanina.

Así, corresponde determinar si el juzgador de primer grado incurrió en el vicio de errónea interpretación, al aplicar los artículos 1.579 y 1.599 del Código Civil, cuando debió aplicar los artículos 1.600 y 1.614 eiusdem, para establecer la tácita reconducción de la relación arrendaticia, al continuar la arrendadora percibiendo los cánones de arrendamiento, una vez transcurrida la prórroga legal.

Con respecto a dichos puntos, este sentenciador considera que los mismos se encuentran referidos al mérito del asunto, en cuanto a la procedencia o no de las causales de desalojo, invocadas por la parte actora; por lo que, su resolución se hará en las motivaciones de fondo que sustentarán el presente fallo; ya que, toca determinar si la sociedad mercantil DISTRIBUDORA TAUCAN, S.A., se encuentra obligada a desalojar el inmueble constituido por el local comercial propiedad de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., identificado con el Nº 47-H-03, ubicado en el nivel C1 (847-50), Sector H, Nro. 03, que forma parte de la segunda etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, conformado por un salón principal y una mezzanina con una extensión aproximada de quinientos setenta y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (575,10 mts2), de los cuales, trescientos ocho metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (308,90 mts2), se corresponden a la planta principal; y, doscientos sesenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (267,20 mts2), se corresponden a la mezzanina; situado en la Urbanización Chuao, Municipio Chacao del estado Miranda. Ello, en razón del vencimiento del término locativo y su prórroga legal; así como por haber realizado modificaciones estructurales al inmueble, sin la previa autorización por escrito de su arrendadora; causales establecidas en los literales ‘g’ y ‘c’ del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Todo conforme con la excepción de la parte demandada, en razón de la tácita reconducción de la relación arrendaticia, por continuar pagando el canon de arrendamiento, una vez vencido el término contractual y la prórroga legal, sin oposición del arrendador y, por la aceptación de las modificaciones estructurales al inmueble realizadas entre los años 2005 y 2006. Verificar si la notificación realizada en fecha 5 de noviembre de 2020, a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., sobre la rescisión de la relación locativa, por vencimiento del término y falta de pago de los cánones de arrendamiento, causó efectos jurídicos; ello, por cuanto la demandada alegó que la misma se realizó cuatro (4) años y cinco (5) meses después de encontrarse vencido el contrato, continuando la relación a través de contratos verbales con ajustes anuales del canon de arrendamiento.

Así, para emitir pronunciamiento en torno a lo anterior, de seguidas pasa este sentenciador al análisis, valoración y apreciación de las pruebas producidas por las partes durante del debate procesal. Para lo cual se tiene que la parte actora, conjuntamente con su escrito libelar produjo:

Documento privado suscrito entre la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., representada por los ciudadanos JOSÉ ALEJANDRO TORTOLERO y BERNARDO SAMUEL TORTOLERO GUERRA, y la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., representada por el ciudadano JACOBO RZEZNIK RAJMAN, del cual se evidencia que el mismo responde a contrato de arrendamiento, cuyo objeto es regular la relación locativa entre ambas empresas sobre el inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 47-H-03, ubicado en el nivel C1 (847-50), sector H, Nro. 03, que forma parte de la segunda etapa del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, situado en la Urbanización Chuao, Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, con una superficie aproximada de quinientos setenta y seis metros cuadrados (576 mts2). En la cláusula quinta, se estableció que el arrendataria (sic) quedaba plenamente autorizado para realizar reformas y obras civiles necesarias, tales como: ‘…paredes divisorias del local, instalaciones sanitarias, eléctricas y telefónicas para el aprovechamiento del inmueble y la mejor realización de las actividades previas en la cláusula segunda de este contrato…’, asimismo, se estableció que todas las mejoras, bienhechurías y obras civiles productos de dicha autorización, a la terminación del contrato no podrían ser separadas del inmueble, quedando en su beneficio. En la cláusula sexta establecieron que el término de la relación locativa sería de un (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del 1º de junio de 2015, hasta el 1º de junio de 2016, conviniendo las partes que el inmueble debía ser entregado para el 15 de julio de 2016, totalmente desocupado al arrendador; igualmente, se estableció que quedaba entendido que por tratarse de un plazo único e improrrogable, no sería necesario desahucio alguno por parte del arrendador, por lo que no se produciría tácita reconducción por defecto de tal aviso; dispusieron, igualmente, que a la terminación del contrato, el arrendatario, no hubiese cumplido, de igual manera quedaba obligado a cumplir con todas y cada una de las obligaciones que derivasen de dicha finalización propias de la ley y del contrato, sin perjuicio de la prórroga legal. En la cláusula décima tercera, se convino que el arrendatario no podía variar la forma, disposición o estructura del inmueble, sin la previa autorización escrita del arrendador y, que, en todo caso, todas las mejoras, bienhechurías o construcciones que se le hicieran al inmueble, con o sin autorización del arrendador, quedarían en beneficio del mismo. Documental que, de acuerdo con lo expuesto por la parte demandada en la contestación de la demanda, se tiene por reconocida, siendo valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.

Comunicación de fecha 5 de noviembre de 2020, suscrita por el ciudadano JOSE ALEJANDRO TORTOLERO, en representación de la sociedad mercantil HERMANOS TORTOLERO, S.A., dirigida a la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., con atención a los ciudadanos ROBERTO RIMERIS y JACOBO RZEZNIK R., mediante la cual le informan que con motivo de la finalización del término pactado, así como por la falta de pago de las prestaciones inherentes al uso del inmueble, conforme lo dispuesto en la cláusula décima octava del contrato de arrendamiento que los une, debía proceder a la desocupación y entrega del local arrendado, en un período no mayor de sesenta (60) días continuos, libre de personas y bienes, en su forma original (con la mezzanina), solvente en el pago de los servicios de electricidad, teléfonos y cualquier otro que corresponda; comunicación recibida en fecha 5 de noviembre de 2020, por la ciudadana MILITZA ZAMORA, en nombre de DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A. Documental que, conforme lo indicado por la demandada en la contestación, se tiene por reconocida y aceptada, siendo valorada y apreciada de conformidad con lo establecido en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil. Así se establece.

Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de abril de 1.983, bajo el Nº 44, Tomo 3, Protocolo Primero, del cual se evidencia que el local comercial Nº 47-H-03 que forma parte del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Segunda Etapa, en jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, con una superficie total en planta de quinientos setenta y seis metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (576,10 mts2), de los cuales trescientos ocho metros cuadrados con noventa decímetros cuadrados (308,90 mts2) corresponden a la planta principal y doscientos sesenta y siete metros cuadrados con veinte decímetros cuadrados (267,20 mts2) corresponden a la mezzanina, es propiedad de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A. Documental que al no ser discutida la propiedad del inmueble arrendado y objeto del presente juicio, es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnada o desconocida por la parte contra quien se opuso. Así se establece.

Escrito presentado en fecha 30 de abril de 2024, por la abogada SANDRA TIRADO CHACÓN, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., por ante la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, con lo cual se evidencia que dicha sociedad mercantil, con la finalidad de dar cumplimiento con lo establecido en el literal “l” del artículo 41 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solicitó el agotamiento de la vía administrativa por ante dicho órgano. Documental que, al no haber sido desconocida o impugnada, se aprecia y valora por este sentenciador. Así se establece.

En la etapa probatoria, copia certificada de escrito presentado por las abogadas NORELYS MERCEDES BRUZUAL y YOANEHT MARGARITA ZORRILLA ROJAS, en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., en la demanda de daños y perjuicios, incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., por ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la cual se evidencia que entre las partes del presente proceso, se está discutiendo en juicio aparte, por ante un juzgado de primera instancia, demanda de daños y perjuicios. Documental que se valora y aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

En la etapa probatoria, produjo impresión de documento de condominio del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, Tomo Nº 2. Documento que es desechado del proceso, por impertinente, toda vez que lo discutido en el presente asunto no es si el local comercial arrendado tenía o no una mezzanina, sino el consentimiento o aceptación tácita de su remoción por parte de la arrendataria. Así se establece.

En la etapa probatoria, inspección judicial evacuada en fecha 14 de agosto de 2024 por el tribunal de la causa, la cual se desecha del proceso, toda vez que la misma se excede de los conocimientos del juzgador, pues buscó determinar el área aproximada de la mezzanina que existe en el local arrendado, lo cual es materia de experticia. Así se establece.

Experticia de Ingeniería, la cual fue consignada, una vez admitida por el tribunal de la causa, en fecha 21 de octubre de 2024, por los expertos designados, ciudadanos JOSÉ LUIS MARTÍNEZ MONTERO, JESUS CAMPOS LÓPEZ y CÉSAR RODRÍGUEZ GANDICA, donde arribaron a la conclusión de la reducción del área de la mezzanina del inmueble, lo cual contó con la autorización de la Administración del Centro Comercial Ciudad Tamanaco mediante comunicación de fecha 30 de enero de 2006, dirigida al ciudadano FREDDY GONZÁLEZ, donde se le autorizó la remoción del ochenta por ciento (80%) de la mezzanina. Asimismo, los expertos concluyeron que el local fue reducido, en el área de la mezzanina, en doscientos treinta metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (230,53 mts2), lo cual constituía una variación de la forma, disposición y estructura original del inmueble. Dictamen pericial que es valorado y apreciado por este sentenciador, de conformidad con lo establecido en los artículos 451 del Código de Procedimiento Civil, 1.422 y 1.427 del Código Civil. Así se establece.

Por su parte, la demandada conjuntamente con la contestación de la demanda, produjo las siguientes pruebas:

Del folio 56 al 115 de la primera pieza del expediente, legajo de copias fotostáticas de recibos de pago de gastos de condominio y cánones de arrendamiento. Con respecto a dicha promoción este sentenciador observa que si bien es cierto lo discutido en autos no es la solvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento y demás gastos que se ocasionaren en el inmueble, no es menos cierto que dichas documentales determinan que la parte actora, una vez que notificó a la parte demandada de su obligación de entrega del inmueble, por vencimiento del término, continuó percibiendo las pensiones locativas, sin objeción alguna; documentales que se aprecian y valoran en conjunto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429, 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, al no haber sido impugnadas o desconocidas por la parte contra quien fueron opuestas. Así se establece.

A los folios 116, 121, 122 y 123, copias fotostáticas de facturas emanadas del ciudadano OLIVAR BRAVO JOSÉ FRANCISCO, comunicación de fecha 2 de marzo de 2006 y presupuesto, emanados de la sociedad mercantil VISISTEMAS.VE, C.A. Documentos que carecen de valor probatorio, puesto que debieron ser producidos en original, sometidos a las reglas de ratificación; razón por la cual se desechan del proceso. Así se establece.

A los folios 118, 119 y 120, copias fotostáticas de impresiones de correos electrónicos cruzados entre las direcciones electrónicas rrimeris1@hotmail.com, mi.jaime@gmail.com, gustavoberti.gb@gmail.com, con copias dirigidas a las direcciones electrónicas mjaimes@rori.com, adelajaimes@rori.com, cborobia@rori.com. De las cuales se deduce que hubo acuerdos entre las partes, con relación al monto, método de cálculo y pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los periodos comprendidos entre los años 2019 y 2021. Copias fotostáticas que son valoradas y apreciadas, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas. Así se establece.

Del folio 129 al 142, copias fotostáticas de acta de asamblea y estatutos sociales de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., las cuales se desechan, por impertinentes, toda vez que lo discutido en autos es la continuación o no de la relación locativa, no la conformación estatutaria ni sus órganos, por lo que, se desechan dada su manifiesta impertinencia. Así se establece.

Del folio 143 al 153, copia fotostática de contrato de arrendamiento, suscrito entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., sobre el bien inmueble objeto del presente proceso, cuyo período de vigencia se estableció, conforme la cláusula sexta desde el 1º de junio de 2015, hasta el 1º de junio de 2016. Documental que fue producida por la parte actora, como fundamento de su pretensión de desalojo, que fue valorada y apreciada ut supra, lo cual se da por reproducido en este acápite. Así se establece.

Del folio 154 al 159, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 30 de noviembre de 2010, anotado bajo el Nº 42, Tomo 158, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2010, hasta el 31 de agosto de 2011. Documental que fue producida en original, del folio 266 al 273, que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1.363 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Del folio 160 al 165, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de octubre de 2007, anotado bajo el Nº 51, Tomo 127, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2007, hasta el 31 de agosto de 2008. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Del folio 166 al 171, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 21 de septiembre de 2006, anotado bajo el Nº 64, Tomo 114, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2006, hasta el 31 de agosto de 2007. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Del folio 172 al 176, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 19 de septiembre de 2005, anotado bajo el Nº 22, Tomo 94, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2005, hasta el 31 de agosto de 2006; asimismo, se constata que, conforme la cláusula sexta, el arrendatario quedó autorizado para realizar las reformas y obras civiles necesarias, tales como paredes divisorias del local, instalaciones sanitarias, eléctricas y telefónicas para el aprovechamiento del inmueble y la mejor realización de las actividades del mismo, siendo por cuenta de éste los gastos que se ocasionaren por dichos trabajos y que las mejoras y obras civiles autorizadas, quedarían en beneficio del inmueble, una vez terminada la relación contractual pactada entre las partes. Documental que fue producida en original, mediante escrito presentado en fecha 1º de agosto de 2024, por lo que, es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Del folio 177 al 185, copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 5 de septiembre de 2001, anotado bajo el Nº 46, Tomo 88, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2001, hasta el 31 de agosto de 2004. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Del folio 186 al 194, copia fotostática de documento suscrito entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., del cual se evidencia que entre éstas medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 1999, hasta el 31 de agosto de 2001. Documental que es tenida como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Del folio 253 al 259, copia certificada de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 2008, anotado bajo el Nº 45, Tomo 110, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2008, hasta el 31 de agosto de 2009. Documental que es valorada y apreciada de conformidad con lo establecidos en los artículos 111, 112, 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Del folio 260 al 265, documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 2009, anotado bajo el Nº 10, Tomo 101, del cual se evidencia que entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., medió relación arrendaticia, por el mismo inmueble objeto del presente juicio, con vigencia dentro del período comprendido entre 1º de septiembre de 2009, hasta el 31 de agosto de 2010. Documental que es valorada y apreciada, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte contra quien fue opuesta. Así se establece.

Declaración testifical de la ciudadana FERNANDA MARÍA ALVES MOREIRA, la cual fue evacuada en fecha 25 de septiembre de 2024. Deposición que es desechada del proceso, por no arrojar algo relevante con respecto a la existencia, remoción, restructuración o disminución de la mezzanina del local arrendado. Así se establece.

Así las cosas, en el caso en concreto, como se ha expresado, la controversia gira en torno a determinar si la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., se encuentra obligada a entregar el inmueble arrendado, por vencimiento del término locativo y su prórroga legal, así como por haber efectuados modificaciones no autorizadas previamente por escrito al inmueble; modificaciones que consisten en la remoción de la mezzanina con la cual contaba el inmueble arrendado.

Es de observar que quedó comprobado en autos que la relación arrendaticia que existe entre las sociedades mercantiles TORTOLERO HERMANOS, S.A., y DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., ha tenido su inicio en el año 1.999, existiendo solución de continuidad entre un contrato y otro, hasta el último que fue suscrito, mediante documento privado, con una vigencia de un (1) año improrrogable, que se computaría desde el 1º de junio de 2015, hasta el 1º de junio de 2016. Como antes se expresó, dicha relación locativa, aún cuando se haya ilustrado a través de distintos contratos de arrendamientos celebrados entre las partes, por ante funcionarios notariales, como de manera privada, tuvo su inicio a partir del 1º de septiembre de 1999; por lo que, venciendo el término contractual en fecha 1º de junio de 2016, a la letra del último contrato que celebraron las partes, se tiene que dicha relación se mantuvo por un período superior a los diez (10) años. Así se establece.

Siendo pues, que la relación locativa entre las partes tuvo un período de duración superior a los diez (10) años, conforme lo establecido en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, correspondía a la arrendataria, sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., una prórroga legal de tres (3) años contados desde el 1º de junio de 2016, exclusive; y, que culminó en fecha 1º de junio de 2019; oportunidad en la cual, debía ésta proceder a la entrega del inmueble, sin necesidad de desahucio alguno por parte de su arrendadora. Empero, la arrendataria, luego de vencida la prórroga legal, continuó ocupando el inmueble, sin ningún tipo de oposición de su arrendadora. Así se establece.

En este punto es bueno establecer que la prórroga legal es un beneficio que se otorga a favor de los arrendatarios, estando los arrendadores obligados a respetarlo, puesto que el mismo es otorgado por ley a los arrendatarios; es decir, es de obligatorio cumplimiento para el arrendador, mientras que, para el arrendatario, es potestativo hacer o no uso de él; de allí su carácter de orden público relativo. Así se establece.

En línea con lo anterior, en autos quedó comprobado que la arrendataria, llegado el 1º de junio de 2019, continuó pagando pensiones de arrendamiento a favor de su arrendadora, al punto de existir acuerdos entre ambas en cuanto a la base de cálculo y pago de las pensiones arrendaticias posteriores a dicha fecha; tan es así que hubo acuerdos que se ejecutaron con respecto a los pagos de los cánones de arrendamiento que se causaron durante el período de vigencia de la pandemia por COVID-19, para que la arrendataria lograse su solvencia en el pago de los meses durante los cuales el Ejecutivo Nacional, flexibilizó la obligación de pagos para todos los arrendatarios a nivel nacional; es decir, que mal podría tenerse como válida la notificación contenida en la comunicación de fecha 5 de noviembre de 2020, que efectuó la actora a la demandada, con respecto a la entrega del inmueble; ya que, desde el vencimiento de la prórroga legal, hasta la oportunidad en que dicha notificación se verificó, transcurrió más de un (1) año desde que nació para la demandada la obligación de entrega, lapso durante el cual la arrendadora continuó percibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, sin objeción alguna. Así se establece.

Aunado a ello, tenemos que habiendo vencido la prórroga legal en fecha 1º de junio de 2019 y notificada como dice haber sido la arrendataria de su obligación de entregar el inmueble en fecha 5 de noviembre de 2020, no es sino hasta el 2 de mayo de 2024, cuando se ejerce la demanda que nos ocupa; es decir, transcurridos más de cuatro (4) años; con lo cual, evidentemente, conlleva a la determinación que, como lo alegó la parte demandada, en el presente asunto operó la táctica reconducción de la relación, conforme lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil; cambiando así la naturaleza de la misma, de tiempo determinado a tiempo indeterminado; conservando, en todo lo demás, vigencia el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, salvo aquellas variaciones que por mandato de la administración o voluntad de las partes, se le hicieren al cálculo y pago de las pensiones de arrendamiento; independientemente de la voluntad declarada por los contratantes en la convención que los une, puesto que dicha figura opera es de pleno derecho, por la inacción del sujeto llamado por ley para ejercitar la acción con miras a obtener la satisfacción de su derecho. Así se establece.

Es decir, mal pudiese la parte actora pretender el desalojo del inmueble arrendado por haber expirado el término contractualmente pactado, más la prórroga legal, cuando su arrendataria continuó en la ocupación del inmueble, pagando los cánones de arrendamiento, sin oposición alguna de su arrendadora, por un espacio superior a los cuatro (4) años, siguientes al vencimiento de la prórroga legal; lo cual determina que, contrario a lo indicado por el juzgador de primer grado, no debe prosperar la causal de desalojo invocada por la parte actora en su escrito libelar, fundamentada en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se establece.

La parte actora también fundamentó su pretensión de desalojo del inmueble arrendado, bajo el argumento que la parte demandada realizó modificaciones no autorizadas previamente por escrito, al inmueble objeto del contrato de arrendamiento; modificación consistente en la remoción de la mezzanina que forma parte del inmueble. Éste hecho fue aceptado por la parte demandada, en su contestación de la demanda, excepcionándose en que dicha modificación tuvo lugar entre los años 2005 y 2006; y, que fue autorizada en virtud del contrato locativo que ambas partes celebraron en esa oportunidad; por lo que, mal pudiese la actora, pasado tanto tiempo, pretender invocar dicho hecho como causal de desalojo, en razón de su consentimiento y/o aceptación tácita.

Para comprobar tal causal de desalojo, la parte actora promovió e hizo evacuar en el proceso, experticia de ingeniería, la cual arrojó dentro de sus conclusiones que, ciertamente, se había reducido el área de la mezzanina, en doscientos treinta metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (230,53 mts2) aproximadamente, lo cual representaba un ochenta por ciento (80%) de la mezzanina y una ‘…variación de la forma, disposición o estructura original del inmueble…’. Agregando los expertos, que no podían, mediante método científico, datar la fecha en que se efectuó dicha modificación, pero que, conforme a la comunicación emanada del Condominio del Centro Comercial Ciudad Tamanaco, la misma se autorizó en fecha 30 de enero de 2006. Así se establece.

Partiendo de ello, tenemos que si la modificación del inmueble que consistió en la reducción en un área de doscientos treinta metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (230,53 mts2) que representan el ochenta por ciento (80%) de la mezzanina del local arrendado, se efectuó en a principios del año 2006, mal podría la parte actora, argumentar que nunca tuvo conocimiento de la ocurrencia de ello, para fundamentarse en el literal ‘c’ del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; ello, por cuanto, transcurridos aproximadamente dieciocho (18) años que se efectuó dicha modificación, no dejan lugar a dudas que la misma fue aceptada y consentida tácitamente por la arrendadora; sin perjuicio de otras responsabilidades que pudiesen afectar la esfera de la demandada; la misma mal podría considerarse como causal de desalojo a la luz de lo establecido en la ley especial que rige la materia. Así se establece.

No habiendo aportado la parte demandada, algún medio de prueba que, al menos presuntivamente, llevase a la convicción de quien aquí decide, que demostrase su inconformidad en cuanto a la modificación de la cual fue objeto la mezzanina del local arrendado, mal pudiese considerarse que, una vez transcurridos aproximadamente 18 años de efectuada la misma, pudiese ser considerada como causal de desalojo, cuando resultaría que al no revelarse en su contra, muestra su conformidad con tal remoción parcial; lo cual determina que la demanda que nos ocupa no deba prosperar en derecho; lo cual se declarará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide.

Siendo así las cosas, determinado que el contrato de arrendamiento cambio su naturaleza a tiempo indeterminado, por los efectos de la táctica reconducción, establecida en el artículo 1.600 del Código Civil; y, que las modificaciones de las cuales fue objeto el inmueble arrendado fueron consentidas por su arrendadora, determina que deba declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en el acto de la audiencia de juicio celebrada en esa misma fecha, cuya decisión en extenso fue publicada en fecha 18 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; quedando revocada la decisión apelada; todo lo cual se hará de manera expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así formalmente se decide

DISPOSITIVA:

En razón de las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Con lugar con lugar (sic) la apelación interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, ampliamente identificada en el encabezamiento del presente fallo, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en contra del dispositivo del fallo proferido en el acto de la audiencia de juicio celebrada en esa misma fecha, cuya decisión en extenso fue publicada en fecha 18 de diciembre de 2024, por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO: Sin lugar la demanda de desalojo, incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., en contra de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., ampliamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo.

Queda así REVOCADA la decisión recurrida.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevados por el archivo de este tribunal.

Dada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciocho (18) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Años 214º de Independencia y 165º de Federación.- (…)” (Mayúsculas, negrillas y subrayado propios del fallo).

III

DE LA COMPETENCIA

Visto lo anterior, debe preliminarmente esta Sala determinar su competencia para conocer del presente caso y a tal efecto, observa:

El artículo 336, numeral 10, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con lo previsto en el artículo 25 numerales 10 y 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, atribuye a esta Sala la competencia para “revisar las sentencias definitivamente firmes que sean dictadas por los tribunales de la República, cuando hayan desconocido algún precedente dictado por la Sala Constitucional; efectuado una indebida aplicación de una norma o principio constitucional; o producido un error grave en su interpretación; o por falta de aplicación de algún principio o normas constitucionales” y; [r]evisar las sentencias dictadas por las otras Salas que se subsuman en los supuestos que señala el numeral anterior, así como la violación de principios jurídicos fundamentales que estén contenidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tratados, pactos o convenios internacionales suscritos y ratificados válidamente por la República o cuando incurran en violaciones de derechos constitucionales”.

Ahora bien, por cuanto en el caso bajo examen se solicitó la revisión de la sentencia definitivamente firme de fecha 18 de marzo de 2025, dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Sala afirma su competencia para conocer de la solicitud aquí planteada y así lo declara.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Determinada la competencia para emitir pronunciamiento sobre el presente asunto, la Sala procede a pronunciarse sobre la solicitud de revisión sometida a su conocimiento, para lo cual se estima pertinente realizar las consideraciones siguientes:

En el caso bajo examen se pretende la revisión del acto de juzgamiento contenido en la sentencia dictada el 18 de marzo de 2025 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada Norelys Mercedes Bruzual, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., contra el fallo proferido el 18 de diciembre de 2024 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, revocó el fallo apelado y declaró sin lugar la demanda de desalojo incoada por la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., contra la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A..

Determinado así el objeto de la presente solicitud de revisión, es pertinente aclarar que esta Sala, al momento de la ejecución de su potestad de revisión de sentencias definitivamente firmes, está obligada, de acuerdo con una interpretación uniforme de la Constitución y en consideración a la garantía de la cosa juzgada, a guardar la máxima prudencia en cuanto a la admisión y procedencia de peticiones que pretendan la revisión de actos de juzgamiento que han adquirido el carácter de cosa juzgada judicial; de allí que esté facultada para desestimar cualquier requerimiento como el de autos, sin ningún tipo de motivación, cuando, en su criterio, se verifique que lo que se pretende en nada contribuye con la uniformidad de la interpretación de normas y principios constitucionales, en virtud, pues, del carácter excepcional y limitado que ostenta la revisión.

Bajo este contexto, en el caso sub iudice, se pudo apreciar que la pretensión de solicitud de control constitucional que fue esgrimida por el peticionario mediante la vía de revisión, versa sobre un fallo judicial emitido por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que devino de un juicio de desalojo, denotándose así que en el requerimiento presentado ante esta Sala Constitucional se adujeron varias delaciones en las que se afirmó la afectación de dicho fallo bajo análisis por varios agravios que, en su criterio, trastocan la validez constitucional del veredicto y que conculcaron sus derechos afectando de tal modo el debido proceso y la tutela judicial efectiva, apreciando este órgano jurisdiccional que las denuncias aseveradas en este sentido por el representante judicial de la hoy solicitante de revisión, se sintetizan en sostener: i) que la decisión dictada por el juzgado superior estableció que el contrato de arrendamiento paso de “tiempo determinado” a “tiempo indeterminado” lo que determina que no debe prosperar según su criterio, la causal de desalojo; ii) obvió absolutamente el contenido del escrito de observaciones realizado a los informes presentados por la parte demandada donde se especificaba que una tácita reconducción no podría alterar la naturaleza del contrato, inobservando de tal modo los argumentos y defensas opuestas que considera inciden directamente en el dispositivo del fallo, limitándose tan solo a considerar en su motiva lo expuesto por la parte demandada; y iii) que adolece de motivación al no establecer jurisprudencialmente, legalmente o doctrinalmente el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión, expresando en su lugar motivos vagos, generales e ilógicos.

Precisado lo anterior y con el objeto de emitir pronunciamiento respecto al asunto que aquí ocupa a esta Sala, dado que el solicitante fue enfático al delatar la conculcación del derecho a la defensa y al debido proceso, contenido en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, se estima imperioso hacer notar que estos derechos de rango constitucional deben ser entendidos, en el sentido de que en todo proceso, sea judicial o administrativo, deben cumplirse las garantías indispensables para que se escuche a las partes, se les permita el tiempo necesario para presentar pruebas y ejercer plenamente la defensa de sus derechos e intereses, siempre de la manera prevista en la ley; de forma tal, que la controversia sea resuelta conforme a derecho, en aras de una tutela judicial efectiva.

Siguiendo este hilo argumentativo, debe acotarse que estas garantías constitucionales persiguen como finalidad que los derechos que poseen las partes en el iter procedimental permanezcan incólumes, sin que los mismos se vean limitados o restringidos de manera tal que impida el ejercicio pleno y efectivo de otros derechos relevantes dentro del proceso que menoscaben los principios que el mismo debe ofrecer en la instrucción de un procedimiento, el cual es definido como una serie ordenada, consecutiva y preclusiva de actos jurídicos emanados de las partes o del órgano decisor, destinados a impulsar el proceso hasta la efectiva satisfacción de las pretensiones deducidas en juicio. Ciertamente el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia y en armonía con esa disposición constitucional, el artículo 49 del Texto Fundamental, desarrolla en forma amplia la garantía del derecho a la defensa, con la finalidad de que toda persona ejerza el derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro de los lapsos razonables determinados legalmente.

Estas disposiciones constitucionales están dirigidas a garantizar la seguridad jurídica de las partes y constituyen una premisa general sobre el trámite procedimental que debe seguirse en todo proceso, a los fines de evitar eventuales nulidades y recursos que impidan la satisfacción de las pretensiones de los sujetos procesales involucrados en algún caso concreto.

Siendo esto así, aprecia esta Sala que el hoy solicitante acusó que el fallo objeto de su petición de revisión, conculcaba el derecho a la defensa, al debido proceso y consecuencialmente a la tutela judicial efectiva de su representada, toda vez que, en su criterio, frustraron injustificadamente su pretensión al reconducir tácitamente la naturaleza de la relación arrendaticia que suscribieron las partes, omitiendo las pruebas y defensas aportadas en el escrito de observaciones a los informes presentados en la alzada por la parte demandada y finalmente no estableciendo los criterios jurídicos que conllevaron a su decisión, desvirtuando de tal modo los aspectos argüidos por la demandante.

En ese sentido, se considera pertinente resaltar respecto al vicio de incongruencia omisiva, que el mismo debe entenderse como el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distintas de lo pedido.

En efecto, el juez competente al momento de decidir el mérito de la pretensión interpuesta debe pronunciarse respecto a todos los alegatos formulados por las partes, así como los elementos probatorios que se encuentren en el expediente, de una manera razonable, congruente y fundada, a fin de emitir un fallo coherente y justo, so pena de vulnerar el derecho a la tutela judicial efectiva de las partes, ya que los requisitos intrínsecos de la sentencia, que indica el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tales como la motivación y la congruencia, son de estricto orden público (vid. sentencias n.° 1222/06.07.2001; n.° 324/09.03.2004; n.° 891/13.05.2004; n.° 2629/18.11.2004, entre otras), lo cual es aplicable a cualquier área del derecho y para todos los tribunales de la República, salvo el caso de las sentencias de revisión constitucional dictadas por esta Sala y aquellas que declaran inadmisible el control de legalidad que expide la Sala de Casación Social, en las que, por su particular naturaleza, tales requisitos no se exigen de manera irrestricta u obligatoria.

Ciertamente, el vicio de incongruencia que constituye infracción del artículo 12 y del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar cuando el sentenciador no decide todo lo alegado o no decide solo sobre lo alegado por las partes, en las oportunidades procesales señaladas para ello, en principio, en el libelo de demanda, en la contestación o en los informes y observaciones cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta, reposición de la causa y otras similares, que de acuerdo con reiterada jurisprudencia, el sentenciador está en el deber de resolver en forma expresa, positiva y precisa.

En síntesis, puede sostenerse que aquellos alegatos de corte esencial y determinante deben ser analizados por el sentenciador, a los fines de cumplir con el principio de la exhaustividad de la sentencia que constriñe al juez a pronunciarse sobre todo lo alegado y solamente sobre lo alegado, so pena de incurrir en la infracción de los artículos 12 y 243, ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil. Por este mandato se ha sostenido que el sentenciador está obligado a revisar todas las peticiones hechas por las partes en los informes, relacionadas con la confesión ficta u otras similares, pues con ello ha querido darle su justa dimensión a tal acto procesal, sin llegar a descalificarlo. En conclusión, cuando en los escritos de informes o en sus observaciones se formulen peticiones, alegatos o defensas que aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso, como serían los relacionados con la confesión ficta u otras similares, sí debe el sentenciador pronunciarse sobre los mismos en la decisión que dicte, so pena de incurrir en el vicio de incongruencia negativa.

A mayor abundamiento, resulta pertinente traer a colación el criterio sostenido por esta Sala en decisiones números 1156 del 2014, 483 del 2013, 1911 del 2011, 105 del 2008 y 2465 del 2002, en relación al vicio de incongruencia omisiva, en el que se ha precisado:

“(…) La jurisprudencia ha entendido por ‘incongruencia omisiva’ como el ‘desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes formularon sus pretensiones, concediendo más o menos o cosas distinta de lo pedido, (que) puede entrañar una vulneración del principio de contradicción, lesivo al derecho a la tutela judicial efectiva, siempre y cuando la desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancial modificación de los términos en que discurrió la controversia’ (sentencia del Tribunal Constitucional Español 187/2000 del 10 de julio).

Para este Supremo Tribunal, la incongruencia omisiva de un fallo impugnado a través de la acción de a.c., debe ser precedida de un análisis pormenorizado y caso por caso de los términos en que ha sido planteada la controversia, a los fines de constatar que la cuestión que se dice imprejuzgada fue efectivamente planteada.

Constada la omisión de juzgamiento, debe precisarse si era el momento oportuno para que ese juzgado se pronunciase sobre tal alegato.(…)”

En el sentido ut supra establecido, al analizar el vicio de incongruencia omisiva de un fallo, es preciso determinar del contenido de la decisión judicial cuya omisión se le endilga, si no se ha producido una desestimación tácita respecto de la pretensión que se alega omitida, que pueda deducirse del conjunto de razonamientos contenidos en la decisión atacada, pues ello equivaldría a la no vulneración del derecho reclamado y a la inexistencia de la omisión reclamada.

De manera pues, que es necesario que existan actos concretos que hayan conculcado, limitado o impedido el ejercicio de los derechos constitucionales y demás medios de defensa que otorga el ordenamiento jurídico a las partes, en ese sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión número 2679 del 2003, estableció lo siguiente:

“(…) Acota la Sala, que para que una actuación judicial sea lesiva de derechos y garantías constitucionales, deben existir actos concretos emanados del órgano jurisdiccional que limiten o impidan el ejercicio de los medios de defensa procesales pertinentes, en el marco de un proceso en el cual se ventilen pretensiones que afecten o puedan afectar derechos e intereses legítimos.

En tal sentido, no puede tener lugar una lesión del derecho a la defensa y al debido proceso, cuando la presunta violación de normas procesales no producen o generan un perjuicio real y efectivo de los derechos e intereses del accionante. (…)”

Siguiendo este hilo argumentativo concatenado a la delación expuesta por la hoy solicitante de revisión, se observa, de una revisión exhaustiva del fallo objeto de revisión, que el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no emitió pronunciamiento alguno sobre el escrito de observación de informes presentado por la representación judicial de la sociedad mercantil Tortolero Hermanos S.A., donde se enfatizó la imposibilidad de que se desvirtuara la naturaleza del vínculo contractual locativo por una supuesta tácita reconducción, advirtiendo así esta Sala que de manera somera en el fallo sub examine se hizo alusión a la presentación de dicho escrito de observaciones en el capítulo denominado “I ACTUACIONES EN ALZADA”, apreciándose de igual forma que en los motivos de la decisión no se resolvió en forma alguna este argumento de defensa que resultaba determinante para la decisión del segundo grado de jurisdicción, donde se analizaron los elementos probatorios producidos en el proceso de cognición y se arribó de manera inmediata a la conclusión donde se aseveró “…que el contrato de arrendamiento cambi[ó] su naturaleza a tiempo indeterminado, por los efectos de la táctica reconducción, establecida en el artículo 1.600 del Código Civil; y, que las modificaciones de las cuales fue objeto el inmueble arrendado fueron consentidas por su arrendadora, determina que deba declararse con lugar la apelación interpuesta en fecha 28 de noviembre de 2024, por la abogada NORELYS MERCEDES BRUZUAL, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada…”.

Aunado a lo hasta ahora expuesto, llama la atención de este órgano constitucional la afirmación sostenida por el juzgado de alzada donde se enfatizó ese cambio de naturaleza en la relación arrendaticia como consecuencia de la tácita reconducción, motivo este por el que se estima imperioso acotar lo preceptuado en el artículo 1.600 Código Civil, que expresamente establece:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

De la transcripción de la citada norma se evidencia el precepto normativo referido a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término, y en la que necesariamente se debe considerar la institución de la tácita reconducción.

Los supuestos de la tácita reconducción de conformidad con el artículo 1.614 del Código Civil, son:

a) Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley). Y, b) Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión. Así impide la tácita reconducción el hecho de que el arrendatario haya desalojado el inmueble y cualquier circunstancia incompatible con la idea de que el arrendador haya dejado en posesión al arrendatario, o sea, cualquier acto del cual resulte la voluntad del arrendador de terminar el contrato el día prefijado, sin necesidad de que dicho acto constituya un desahucio. La doctrina extranjera sostiene que el desahucio no impide la tácita reconducción si conforme a las circunstancias debiera estimarse que el arrendador ha consentido en la continuación del disfrute del arrendatario; pero tal opinión parece incompatible con nuestros textos legales (C.C. art. 1.601). No excluye la tácita el solo hecho de que en el contrato original se hubiera expresado que no habría tácita reconducción; pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a término fijo tenía prevista su prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente.

El efecto de la tácita reconducción es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio y si bien la ley habla de que el contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al anterior, salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato, razón por la cual: a) La obligación del fiador u otro garante del arrendamiento original no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo (C.C. art. 1.602), salvo pacto en contrario de la fianza u otro contrato de garantía (que suele constituir cláusula de estilo). Y, b) Se requiere la capacidad o poder necesario para arrendar en el momento en que opera la tácita reconducción.

En ese mismo sentido, de acuerdo al Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A. Caracas, 2003, Tomo II, página 522, se define la tácita reconducción “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero esta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”.

En consecuencia, cuando opera la tácita reconducción de un contrato de arrendamiento debe necesariamente existir un contrato de arrendamiento previo, el cual será reconducido: “…en sus mismos términos…”, razón por la cual si el contrato previo es a tiempo determinado, aún cuando opere la tácita reconducción, seguirá siendo a tiempo determinado, dado que en el reconducido, ese era uno de sus términos, por lo que nunca podrá cambiar su esencia de tiempo determinado a tiempo indeterminado, posición está sostenida por la Sala de Casación Civil en sentencia n.° 403 de fecha 9 de agosto de 2018, cuyo criterio fue reiterado por esa misma Sala en el fallo identificado con las siglas RC-00183 del 22 de octubre de 2020, siendo esto expresamente desconocido en el fallo del juzgado superior objeto del presente examen de revisión. Así se deja establecido.

En el contexto de los señalamientos antes expuestos, se observa que el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas en el devenir de la apelación ejercida por la abogada Norelys Mercedes Bruzual, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA TAUCAN, S.A., contra el fallo proferido el 18 de diciembre de 2024 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, omitió señalar las defensas opuestas por la parte demandante en el escrito de observaciones a los informes presentados por la parte demandada en el juicio principal y con ello, abortó la valoración de las mismas, sin justificación alguna, materializando así vulneraciones a los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva delatados. Así se establece.

Ello así, en uso de su facultad revisora de sentencias propias de esta Sala Constitucional, al constatarse que la sentencia del 18 de marzo de 2025 dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión a la apelación ejercida en el devenir del juicio de desalojo incoado por los abogados Antonio Bello Lozano Márquez, Henry Sanabria Nieto, Leandro Cárdenas Castillo y Sandra Tirado Chacón, en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil Tortolero Hermanos, S.A., contra la sociedad mercantil Distribuidora Taucan, S.A., incurrió en una evidente incongruencia omisiva al no emitir pronunciamiento expreso sobre alegatos de defensa determinantes esgrimidos en el escrito de observaciones producido en el segundo grado de cognición, desconociendo además criterios jurisprudenciales que analizaron los supuestos y consecuencias de la tácita reconducción en los contratos de arrendamientos, lo que condujo a la afectación de los derechos constitucionales a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva que asisten a la aquí peticionaria, es por lo que se procede a declarar ha lugar la solicitud de revisión aquí planteada por el abogado Antonio Bello Lozano Márquez, en su condición de apoderado judicial de la sociedad mercantil Tortolero Hermanos, S.A. Así se decide.

Visto lo decidido y atendiendo lo preceptuado en el artículo 35 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, esta Sala ordena remitir copia certificada de la presente decisión a la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que esta remita el expediente contentivo del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la sociedad mercantil Distribuidora Taucan, S.A., del fallo proferido el 18 de diciembre de 2024 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada con ocasión al juicio de desalojo que fuese interpuesta por la sociedad mercantil Hermanos Tortolero, S.A., a un juzgado superior que corresponda previa distribución, a los fines de que se emita nuevo pronunciamiento, atendiendo las motivaciones que fueron explanadas en esta sentencia. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara:

1. COMPETENTE para conocer y decidir la solicitud de revisión aquí intentada.

2. HA LUGAR la solicitud de revisión constitucional, propuesta por el abogado Antonio Bello Lozano Márquez, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil TORTOLERO HERMANOS, S.A., de la sentencia dictada el 18 de marzo de 2025 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión al juicio de desalojo incoado contra la sociedad mercantil Distribuidora Taucan S.A.

3. NULA la sentencia dictada el 18 de marzo de 2025 por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, objeto de la presente revisión constitucional.

4.- Se ORDENA a la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remita el expediente contentivo del recurso de apelación ejercido por la abogada Norelys Mercedes Bruzual, en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Distribuidora Taucan, S.A., contra la decisión dictada el 18 de diciembre de 2024 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con ocasión al juicio de desalojo que fuere interpuesta por la sociedad mercantil Tortolero Hermanos, S.A., a un Juzgado Superior que corresponda previa distribución, a los fines de que se emita nuevo pronunciamiento, atendiendo las motivaciones que fueron explanadas en esta sentencia y asegurando que no se vea empañada el debido proceso y la tutela judicial efectiva.

5. ORDENA a la Secretaría de esta Sala que proceda a la inmediata comunicación del contenido de esta sentencia a través de los medios previstos en el artículo 91.3 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia a la Rectoría Civil y al Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, remitiendo de igual forma copia certificada de la misma.

Publíquese, regístrese y cúmplase lo ordenado. Archívese el expediente.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Sesiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los 22 días del mes de octubre de dos mil veinticinco (2025). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.

La Presidenta de la Sala,

TANIA D’AMELIO CARDIET

La Vicepresidenta,

LOURDES BENICIA SUÁREZ ANDERSON

Ponente

Las Magistradas y el Magistrado,

LUIS FERNANDO DAMIANI BUSTILLOS

MICHEL ADRIANA VELÁSQUEZ GRILLET

JANETTE TRINIDAD CÓRDOVA CASTRO

El Secretario

CARLOS ARTURO GARCÍA USECHE

25-0752

LBSA