Ponencia de la Magistrada Doctora MARJORIE CALDERÓN GUERRERO

En la demanda de cumplimiento de contrato, ejercida por el ciudadano JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA, cédula de identidad N° V-6.335.306, representado por los abogados Mireya Josefina Carrillo, José Alexander Roa Carrero y Gloria Amarilis Oliveira, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 84.469, 221.240 y 137.200, en su orden, contra la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, cédula de identidad N° V-8.717.948, representada por el abogado Víctor Omar Díaz Valero, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 214.860, el Juzgado Superior Primero Agrario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y de los estados Miranda y Vargas, publicada el día 18 de mayo de 2018, declaró con lugar la demanda y revocó la decisión del Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y estado Miranda de fecha 14 de noviembre de 2017, que declaró sin lugar la demanda.

Contra esta decisión de fecha 18 de mayo de 2018, anunció recurso de casación el Defensor Público Agrario del estado Miranda, abogado Cristóbal Marcado, inscrito en el Inpreabogado con el N° 24.931, en representación de la ciudadana Rosa Coromoto De Santiago, parte demandada, el día 22 de mayo de 2018, admitido el 1° de junio de 2018.

En fecha 14 de junio de 2018, fue formalizado el recurso de casación anunciado. Hubo impugnación.

En fecha 6 de agosto de 2018, se dio cuenta en Sala y designó ponente a la Magistrada Dra. Marjorie Calderón Guerrero.

Esta Sala de Casación Social, pasa a decidir en los siguientes términos:

RECURSO DE CASACIÓN

De conformidad con el artículo 313 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, denuncia la violación de los artículos 243 ordinal 5° y 244 eiusdem, el recurrente, señaló:

(…) por haber incurrido el Juzgado Primero Superior Agrario en su decisión (…) de fecha 08 de mayo de 2018 en el vicio de inmotivación de la sentencia por insuficiente.

(…) la sentencia (…) indicó lo siguiente:

Luego del análisis expuestos por la parte actora en el libelo de la demanda, así como del material probatorio traído a los autos, el tema se circunscribe a determinar si efectivamente procede la Acción de Cumplimiento de Contrato Bilateral de Opción de Compra-Venta que nos ocupa, en tal sentido ambas partes reconocen la existencia de dicho contrato (Promesa Bilateral de venta), en los cuales una vez cumplida ciertas obligaciones se comprometieron a suscribir en el contrato definitivo de compra venta antes descrito y determinado en autos, el cual tendrá una vigencia de 180 días contados a partir del otorgamiento de dicho documento.

(…) las partes reconocen la existencia del referido contrato de opción de compra venta, se observa en el libelo que la actora alega que la demandada no cumplió con la obligación de vender las bienhechurías antes descritas y determinadas en autos; sin embargo establece la doctrina que los contratos preliminares son aquellos en los cuales las partes se comprometen a celebrar el contrato de venta cuando transcurra cierto tiempo; es necesario destacar que en estos contratos no hay transferencia de propiedad, ni tampoco obligaciones de dar, si no simplemente la expresión de una obligación de hacer, asumidas por ambas partes, en este caso por ser un contrato bilateral quedo establecido que el incumplimiento de cualquiera de las partes del contrato bilateral de opción compra venta, se Rescinde tal como lo establece la Cláusula Séptima del contrato en cuestión.

(…) y al respecto observa que según la doctrina el contrato es un negocio jurídico bilateral porque requiere la manifestación de por lo menos dos personas, cuya definición legal se encuentra contemplado en el artículo N° [Sic] 1133 del Código Civil (…).

(…) expresa el juzgado que se evidencia (…) que ambas partes intervinientes reconocieron que celebraron un contrato bilateral, por lo que es menester mencionar lo previsto en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil (…).

(…)

En consecuencia omitió el Juzgado Superior Agrario considerar lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil, que de haberlo aplicado correctamente el Optante o demandante seria declarado como el que incumplió con las condiciones contractuales en la opción de compra venta (…).

Dicho artículo sería el de correcta aplicación en el caso (…) por cuanto quien incumplió fue el (…) Optante JOSE ROA GARCIA (…) de acuerdo al Contrato en la Cláusula Tercera (…).

(…) el ciudadano JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA (…) Optante en el (…) contrato, sin notificación alguna, y sin consentimiento de mi representada la Oferente, deposito mediante transferencia en el Banco Provincial fuera del tiempo y lugar estipulado (…) el restante del monto pactado (…) más intereses de mora tal como se evidencia en los recibos de pago que corren en los folios 19 al 21, (…) marcados con las letras E, F, H, I, J, K, L y M (…) evidenciándose (…) la mora en el pago (…).

(…) se limita el juez de la recurrida que el contrato es bilateral (…) no realiza un estudio del contrato que se demanda, solo reconoce el incumplimiento de la oferente, y no trae a colación el contenido del mismo que es ley entre las partes (…).

(…).

Para decidir la Sala observa:

De lo transcrito, observa esta Sala que la formalizante acusa que el ad quem incurrió en el vicio de inmotivación de la sentencia por insuficiente, infringiendo el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, que exige al juez decidir en forma expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las defensas opuestas, circunstancia esta que anula la decisión conforme al artículo 244 eiusdem.

Ahora bien, determinado lo anterior, esta Sala a fin de comprobar la procedencia o no del vicio delatado, pasa a destacar del fallo recurrido, lo siguiente:

(…)

De las pruebas aportadas por la parte demandante (…).

(…)

(…) Marcado con la letra “B”, (…) contrato de Opción a Compra-venta, (…) autenticado por la Notaría Pública Trigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, anotado bajo el N° 25, Tomo 196, Folios 139 al 143, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, en fecha 19 de diciembre de 2014, celebrado entre (…) JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA, (…) y ROSA COROMOTO DE SANTIAGO (…).

(…)

(…) Marcado con la letra “C” Documento (…) autenticado por ante la Notaría Trigésima Novena de Caracas del Municipio Libertador, bajo el N° 21, Tomo 61, Folios 118 al 120, de fecha 08 de mayo de 2015. (…).

(…) este tribunal observa que la parte promovente trajo (…) dicha documental con la finalidad de demostrar que (…) ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, recibió en pago la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 466.664,00) por concepto de cuatro (4) cuotas de ciento dieciséis mil seiscientos sesenta y seis Bolívares (Bs. 116.666,00), de los meses de enero, febrero, marzo y abril del año 2015, correspondientes al precio de la venta del inmueble ofrecido al ciudadano JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA, (…) como quedó establecido en la cláusula Tercera del contrato (…).

(…)

(…) Marcado “D”, (…) Título Supletorio (…) otorgado por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Guaicaipuro y Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, Los Teques, en fecha 07 de abril de 2015, a favor de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…).

(…) este tribunal observa que la parte promovente pretendió traer a los autos (…) con la finalidad de demostrar que a (…) ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, le fue otorgado título supletorio (…) sobre las bienhechurías (…) en (…) terreno que le pertenece según título de adjudicación Socialista Agrario y Carta de Registro Agrario N°15200102614RAT0224732, (…).

(…).

(…) Marcado “E”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…), por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093164105, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de mayo de 2015.

(…) Marcado “F”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…) por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093164358, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de junio de 2015.

(…) Marcado “G”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…), por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093165980, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de julio de 2015.

(…) Marcado “H”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…) por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093166430, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de agosto de 2015.

(…) Marcado “I”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…), por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093166566, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de septiembre de 2015.

(…) Marcado “J”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…) por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093167445, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2015.

(…) Marcado “K”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…) por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093166838, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2015.

(…) Marcado “L”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…) por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093166958, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 116.674,00), correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2015.

(…) Marcado “M”, (…) Comprobante (…) original emitido por el Banco Provincial de la cuenta N° 01080044000200142713 a nombre del ciudadano José Ramón Roa García, (…) por cargo de transferencia de pago a la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela a nombre de (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) con el N° de referencia: 0093167085, de fecha 13 de octubre de 2015, por la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,00), (…) intereses de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015.

(…) que deben ser valorados por el juez bajo el principio de sana crítica, como demostrativa de los pagos realizados por (…) José Ramón Roa García, a (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…) y que adminiculadas con otras pueden generar convicción al juez de la veracidad de los hechos alegados en el libelo de la demanda.

(…) este Juzgado Superior (…) aprecia y valora (…) los instrumentos antes reseñados, (…) de conformidad con (…) el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, (…) siendo que (…) no fueron ni impugnadas, ni opuestas por su adversario (…).

De las pruebas aportadas por la parte demandada (…).

(…)
(…) Marcadas “A”, “A-1” y “A-2” Copia simple de la libreta de la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela correspondiente a (…) Rosa Coromoto De Santiago, (…).

(…) dicha documental fue promovida con la intención de la demandada de demostrar que efectivamente le fueron depositados siete (7) cuotas de ciento dieciséis mil seiscientos sesenta y seis Bolívares (Bs. 116.666,00) y una cuota por la cantidad de ciento dieciséis mil seiscientos setenta y cuatro Bolívares (Bs. 116.674,00), la cual varía el monto, y una cuota de veinticinco mil Bolívares (Bs. 25.000,00), por concepto de intereses de mora (…) no (…) establecidos en el contrato, (…).

(…) este Juzgado Superior Primero Agrario le otorga valor probatorio (…).

(…)

(…) Marcada “D” Original de estado de cuenta de fecha 23 de enero de 2017, de (…) Rosa Coromoto De Santiago, de la cuenta N° 01020103910103781823, del Banco de Venezuela, correspondiente al período del 01 de enero de 2017 al 23 de enero de 2017.

(…) este Tribunal la valora, (…) de conformidad con (…) en el artículo 1363 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, (…) siendo que las mismas no fueron ni impugnadas, ni opuestas por su adversario. (…).

(…).

(…) la demandada promovió a los (…) testigos: a) Eulalia Obregón Tortoza, (…) titular de la cédula de identidad N° V-2.901.612, y b) Adelaida Velazco Huiza, (…) titular de la cédula de identidad N° V-14.255.675.

(…) se evidencia que al (…) contestar la demanda, la parte accionada no expuso su intención de promover a los ciudadanos (…) como testigos, este Tribunal (…) declara inadmisible por cuanto (…) no fueron promovidas con las formalidades legales contenidas en la Ley de Tierras y Desarrollo Tierras (…)

(…) Marcada “A”, Copia fotostática del SAREN, de fecha 19 de agosto de 2015, de planilla única Bancaria del Servicio Autónomo de Registros y Notarías SAREN, emitida por la Notaría Pública Trigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador N° 04600074317, N° de trámite 46.2015.3.1296.

Dicha probanza obedece a que (…) José Ramón Roa García, (…) hizo el pago arancelario por consignación de documento para su respectiva autenticación, relacionado con el pago de las cuotas correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto de 2015, el cual debía ser suscrito por la demandada (…) Rosa Coromoto De Santiago (…) dicha prueba es traída por la promovente con la finalidad de demostrar que (…) tuvo la intención de cumplir con la obligación contraída (…) pero que la demandada se negó a asistir a la notaría a recibir el pago como fue acordado.

(…).

(…) la parte demandante promovió (…) la prueba de informes, solicitando (…) oficiar a las entidades financieras Banco Provincial y Banco de Venezuela (…) a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, adscrita al Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, a los fines que remita los estados de cuenta de (…) JOSÉ RAMÓN ROA GARCÍA, (…) y (…) ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, (…) del período comprendido entre el 02 de octubre de 2015 y el 03 de marzo de 2017, conforme a lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 191 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario; (…) a los fines de demostrar (…) que (…) efectuó los pagos (…).

(…) este Juzgado Superior (…) aprecia y valora (…) dicha prueba por demostrar (…) que efectivamente (…) José Ramón Roa García, realizó los pagos a (…) Rosa Coromoto De Santiago de ocho (8) cuotas en las cantidades especificadas, en virtud del contrato (…) suscrito por (…) José Ramón Roa García y Rosa Coromoto De Santiago (…).

(…).

(…) prueba de informes (…) al Instituto Nacional de Tierras si consta en sus archivos físicos o informáticos (…) información sobre (…) autorización (…) por (…) José Ramón Roa García y Rosa Coromoto De Santiago para efectuar la venta de las bienhechurías (…).

(…) el ente agrario dio respuesta (…) oficio N° 1030 de fecha 11 de julio de 2017, informando que (…) no existe (…) información referente a (…) solicitud de autorización de (…) José Ramón Roa García y Rosa Coromoto De Santiago, (…).

(…)

Por Resolución conjunta del Ministerio del Poder Popular Para Relaciones Interiores, Justicia y Paz y el Ministerio Para la Agricultura y Tierras, N° 030/2014 del 20 de mayo de 2014, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 41.957 de fecha 28 de mayo de 2014, la cual autoriza los actos jurídicos que en ella se indican, que establece: artículo 1 “Se autoriza a partir de este momento de la publicación de la presente Resolución conjunta y hasta tanto la misma sea modificada o dejada sin efecto, la autenticación, reconocimiento y protocolización de los actos jurídicos que impliquen: a) El gravamen de la propiedad de las tierras con vocación agrícola o de las bienhechurías fomentadas en las mismas; a tenor de lo establecido en la disposición final Décima de la Ley de tierras y Desarrollo Agrario…c) La solicitud, transacción y registros del títulos supletorios de propiedad respecto de bienhechurías fomentadas en tierras con vocación agrícola.

(…) invocada por el apelante en su escrito de fundamentación (…) siendo así (…) este Juzgado Superior (…) se acoge a dicha resolución y (…) el presente caso se encuentra ajustado a lo establecido en dicha resolución en cuanto a los actos jurídicos relacionado para autenticar o registrar el documento de compra-venta, (…).

(…)

Se evidencia (…) que ambas partes (…) reconocieron que celebraron un contrato (…).

(…).

(…) la parte actora (…) logró demostrar que (…) cumplió (…) su obligación de pagar a la demandada el precio establecido (…).

(…), este Juzgado (…) declara:

PRIMERO: CON LUGAR, el recurso (…) de apelación (…)

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda (…)

TERCERO: (…) se revoca (…) la sentencia proferida por el Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 14 de noviembre de 2017, en la cual declaró sin lugar la demanda (…)

(…).

De la supra transcripción parcial de la recurrida, la Sala observa que el ad quem determinó, que las partes estuvieron contestes en que suscribieron un contrato, objeto de demanda calificado como contrato bilateral de opción de compra-venta, entre la ciudadana Rosa Coromoto De Santiago, quien vende (Oferente) al ciudadano José Roa García comprador (Optante) celebrado el día 19 de diciembre de 2014, autenticado en la Notaría Pública, autenticación que perfeccionó la venta, tal como quedó establecido en la cláusula tercera que establece lo siguiente:

(…)

“…El precio de la venta ofrecida, se ha convenido en la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.900.000,00); los cuales serán pagados por el OPTANTE a la Propietaria Oferente con un cheque del Banco de Venezuela, signado bajo el N° 41000405, y la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) al momento del otorgamiento del presente documento, por ante la Notaría Pública correspondiente, y el resto es decir la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00), en doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de CIENTO DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SÉIS BOLÍVARES (Bs. 116.666,00), cada una, la primera de ellas pagadera, al cumplirse un mes de la fecha de otorgamiento de este documento. Queda expresamente entendido entre los contratantes, que la Propietaria Oferente se compromete a formalizar la venta ofertada una vez obtenga el título supletorio de dichas bienhechurías; para lo cual la Propietaria Oferente en los actuales momentos, se encuentra realizando las gestiones pertinentes por ante las oficinas del Juzgado correspondiente. Se compromete igualmente la Propietaria Oferente a permitir el Optante, la ocupación de la planta baja del inmueble supra identificado, una vez se haya otorgado el presente instrumento.

Ante tal circunstancia es evidente, que en el presente caso se trata de un contrato de opción de compra-venta y según el artículo 1.133 del Código Civil, lo define de la siguiente forma: “ Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

En efecto, las partes contratantes deben ajustar la conducta a lo estipulado en el contrato y es por tal motivo que cada parte queda obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho necesarios para el cumplimiento y ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del mismo, menos aún apartarse de los acuerdos, sin justa causa.

Esta situación, tiene fundamento en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece: los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley; lo que constituye el principio de la buena fe el cual indica que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. (Sentencia de la Sala de Casación Civil, N° 798, 3/05/ 2017, caso: Héctor Jesús Pérez Álamo y otros contra Leomidg Coromoto Flores Abreu).

En el presente caso, el contrato quedó perfeccionado con el consentimiento de las partes, donde existió un anticipo por parte del comprador acorde a lo pactado, se realizó en el término establecido en el contrato específicamente en la cláusula tercera dándole cumplimiento a lo tratado, según documento de fecha 08 de mayo de 2015, la propietaria oferente (demandada) y el optante (demandante), se trasladaron a firmar ante la Notaría Trigésima Novena de Caracas, Municipio Libertador, donde el optante cancela a la oferente la cantidad de Cuatrocientos Sesenta y Seis Mil Seiscientos Sesenta y Cuatro Bolívares (Bs. 466.664,00), por cuatro (4) cuotas, correspondientes al pago de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2015 y donde las partes de mutuo acuerdo, indican que corresponden al pago de las cuotas conteste con la cláusula tercera del contrato, que riela en los folios 15 y 16, pieza 1; además que realizó el pago de la totalidad de la deuda por la cantidad de Novecientos Treinta y tres mil Trescientos Treinta y Nueve Bolívares (Bs. 933.339,00), equivalentes a las ocho (8) cuotas restantes, más la cantidad de veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00), no pactado de intereses de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2015; efectuado a través de transferencias a la cuenta de la vendedora, la cual se había comprometido a formalizar la venta del inmueble una vez adquirido el título supletorio que le fue otorgado el fecha 7 de abril 2015, sobre las bienhechurías, construidas sobre una parcela de terreno, del cual le fue concedido título de adjudicación socialista agrario y carta de registro agrario N° 1520011026114RAT0224732, por el Instituto Nacional de Tierras, fecha 10 de octubre 2014.

De igual manera, cabe señalar que las partes reconocen en ese acto realizado el día 08 de mayo 2015, la existencia del contrato, así como el cumplimiento de la cláusula tercera y que el otorgamiento definitivo del documento de propiedad estaba supeditado una vez obtenido por parte de la ciudadana Rosa Coromoto De Santiago, el Título Supletorio y al pago de la totalidad del precio por parte del comprador y habiéndose cumplido con ambas condiciones, no podría la demandada solicitar por incumplimiento la rescisión del contrato de opción de compra-venta celebrado, pues el comprador dio cumplimiento a la obligación. Así se decide.

En consecuencia, el ad quem ajustó la decisión con arreglo a la pretensión de las partes y de acuerdo a las excepciones y defensas opuestas, no infringiendo el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, se declara improcedente tal delación. Así se decide.

Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, se denuncia violación de la ley por falta de aplicación de los artículos 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil, fundamentándose en lo siguiente:

(…) se denuncia violación de la ley por falta de aplicación de los artículos N° [Sic] 1159, 1160 y 1168 del Código Civil (…). Efectivamente (…) en la presente causa es indudable y reconocido la existencia por las partes de un contrato bilateral de opción de compra-venta de unas bienhechurías suscrito y autenticado ante la Notaria Pública por las partes (…) el cual disponía una series [Sic] de cláusulas de obligatorio cumplimiento para los contratantes. Del contrato que se solicita su cumplimiento se desprenden obligaciones reciprocas que son ley entre las partes, de conformidad en lo dispuesto en el artículo N° [Sic] 1159 del Código Civil (…)

(…) se desprende del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta en su cláusula TERCERA: el saldo del precio pactado, o sea la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (1.400,00), será pagado por el Optante en doce (12) cuotas mensuales y consecutivas de CIENTO DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 116.666) cada una; de las cláusulas que anteceden se puede verificar parte de las obligaciones que tenían las partes mediante la suscripción del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta, de fecha 21 de Agosto del 2015 y que sin el cumplimiento de estas no se podrá llevar a cabo la finalidad del mismo, que no es otra cosa que la venta final del inmueble objeto (…) del contrato.

(…) las obligaciones (…) en la cláusula TERCERA en la cual se verifica el precio y la forma como se iba a realizar el pago final del mismo (…) los cuales no fueron pagados en el tiempo pactado, tal conducta de dar estaba en manos del comprador y conforme al artículo N°[Sic] 1159 del Código Civil, (…) no fue sentenciada por el Tribunal Superior Agrario. También aplica lo dispuesto en el artículo N° [Sic] 1160, que obliga al optante a cumplir con lo expresado en la cláusula TERCERA y SEPTIMA (…) el Juzgado (…) silencio la disposición legal contenida en el artículo N° [Sic] 1168 del Código Civil, que se refiere a la excepción del contrato no cumplido (…) Non Adunpleiti Contratus, con lo cual en los Contratos Bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.

Para decidir la Sala observa:

Denuncia el formalizante la falta de aplicación por el juzgador de la recurrida de los artículos 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil, siendo este último artículo el que se refiere a la excepción del contrato no cumplido o non adimpleti contratus, lo que significa que en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.

Con relación a los efectos, el artículo 1.159 eiusdem dispone que “…los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”.

Respecto a su ejecución, el artículo 1.160 ibídem dispone que: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos (…).

En ese sentido, se considera que los jueces son soberanos en la interpretación de los contratos; quedando la salvedad que el mismo “…se equivoque en su calificación o incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa…”. [Ver sentencia N° 336, de fecha 23/07/ 2003 Caso: Venezolana de Inversiones y Proyectos (VEINPRO, C.A.) contra Asociación Civil Pro-Vivienda].

Por otro lado, específicamente sobre los límites entre la interpretación de los contratos y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual, esta Sala ha establecido que “…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato…”. (Ver. Sentencia N° 629, de fecha 12/08/2005, expediente N° 05-205, caso: Ana Teresa Pérez Vivas contra Fanny Sánchez y otro.).

En aplicación del razonamiento jurisprudencial precedentemente expuesto, al caso de autos el recurrente delata el error del juzgador de alzada en la interpretación del contrato de promesa bilateral, de las cláusulas convenidas específicamente la tercera y séptima, sustentando la denuncia en la infracción de los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, por falta de aplicación, al no determinar en el fallo “…la excepción del contrato no cumplido..”, principio conocido como la exceptio non adimpleti contractus, previsto en el artículo 1.168 del Código Civil que establece: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.

De las normas antes transcritas, se observa que la facultad de resolver las obligaciones contraídas por las partes en un contrato se encuentra de manera implícita, la reciprocidad y la interdependencia de las obligaciones, la equidad y buena fe, elementos propios y constitutivos de las obligaciones contractuales bilaterales.

Con respecto, a este principio de excepción la jurisprudencia, ha considerado que puede ser ejercida por el demandado en los juicios donde se reclama el cumplimiento de contrato, según pronunciamiento en sentencia N° 332. 3/08/2010, de la Sala de Casación Civil, (Caso: sociedad mercantil Los Jabillos, C.A., contra Manuel Pereira Da Silva. Exp. 2010-000145) estableció que:

(…)

(…) la excepción ‘Nom Adimpleti Contractus’ o sea la excepción de contrato no cumplido (…) sólo puede ser alegada por el demandado en el acto de la contestación de la demanda.

(…) oportunidad de oponer tal defensa, si lo incoado hubiese sido una acción por cumplimiento de contrato; por lo que tratándose lo pretendido de una resolución de contrato, no era procedente, tampoco, su alegación ya que, el artículo 1.168 del Código Civil, lo que prevé es que una de las partes suscriptoras de un contrato, pueda negarse a ejecutar su obligación, con base a que la otra incumplió la suya, esto es, lo conocido en el foro jurídico como la excepción “NON ADIMPLETI CONTRACTUS” y, se repite, por ser una defensa de fondo, oponible sólo en el acto de la contestación de la demanda y sólo en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.

(…)

Del criterio antes transcrito se desprende que, para que proceda la excepción opuesta por la parte demandada se requiere que la contraparte: i) haya exigido el cumplimiento de su obligación ii) que haya sido opuesta en el acto de la contestación de la demanda y iii) únicamente en los juicios donde se reclama el cumplimiento de un contrato.

A los fines, de constatar si la parte demandada en el acto de contestación opuso la defensa de la excepción “Non Adimpleti Contractus”, la Sala procede a transcribir parte del escrito de contestación a la demanda:

(…)

(…) Rechazo, niego y contradigo la querella (…) porque fue el demandante quien no cumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato al no pagar mensualmente la cantidad de ciento dieciséis mil seiscientos sesenta y seis bolívares (Bs. 116.666,00), como lo establece la cláusula TERCERA del contrato, ya que no canceló mensualmente sino que me giró por medio de un cheque, cuatro (4) cuotas el 08 de mayo de 2015, que yo recibí por ruego de la parte actora. Pero en Agosto del mismo año le manifesté que rescindía el contrato, según lo establece SÉPTIMA del mencionado documento, por no pagar mensualmente (…) y porque me habían demandado por partición de comunidad conyugal, por tanto dicho contrato de OPCIÓN A COMPRA era nulo, pues debía haberlo firmado también mi excónyuge. No obstante me volvió a depositar el 14 de octubre del mismo año, sin mi consentimiento y sin haberle dado mi número de cuenta ya que no era lo acordado en el contrato. (…) según el artículo 1.159 del Código Civil (…). El artículo 4 (…) dice a su tenor: “A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí” (…).

(…)

De la supra transcripción de la contestación de la demanda, se observa que la defensa de fondo de la accionada se basó en que el demandante no cumplió con sus obligaciones previstas en el contrato al no cancelar mensualmente la cantidad de ciento dieciséis mil seiscientos sesenta y seis bolívares (Bs. 116.666,00), de acuerdo con la clausula tercera, pero el caso es que de las pruebas cursantes en el expediente se evidencia que el comparador-optante ciudadano José Roa García, cumplió con el pago de la obligación, mientras que la demandada no demostró el incumplimiento alegado, por lo tanto el ad quem decidió la controversia en los límites del thema decidendum, por lo que no incurrió en la falta de aplicación de los artículos 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil, en consecuencia se declara improcedente la denuncia. Así se decide.

III

Con fundamento en el artículo 313 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil, en relación al artículo 320 eiusdem, denuncia la violación de los artículos 12 y 506 del mismo Código, el recurrente señaló lo siguiente:

(…)

Silencia el Tribunal Superior parcialmente el documento público autentico (sic) constituido por el Contrato de Promesa de Compra-Venta de fecha 19 de Diciembre del 2014.

(…)

De lo transcrito se observa, que la recurrente atribuyó que el juez superior incurrió en la falta de aplicación de los artículos 506 y 12 del Código de Procedimiento Civil, pues de haber aplicado estas normas, no hubiese considerado erróneamente que el comprador-optante había cancelado la totalidad del precio a pagar, según la recurrente el comprador-optante no demostró el pago en el tiempo previsto en el contrato; normas que a continuación se transcriben:

Artículo 12: “…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”.

Artículo 506: Las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba…”.

Para decidir la Sala observa:

Ahora bien, luego de un análisis del fallo impugnado y de las normas invocadas por la parte recurrente, se desprenden la regla de la carga de la prueba para las partes y los principios que siempre deben tener como base los jueces en la interpretación de los contratos y puede evidenciarse en el caso que nos ocupa, que el comprador-optante realizó el pago a la vendedora-oferente.

En este sentido, debe destacarse que la actuación del juez superior se encuentra conforme a derecho, pues la conclusión a la que arribó con respecto al pago y a los recibos, la obtuvo luego de haber analizado y valorado las pruebas aportadas por las partes que suscribieron el contrato de opción de compra-venta, razón suficiente para declarar la improcedencia de la denuncia. Así se decide.

En atención a lo expuesto, las denuncias formuladas, resultan improcedentes, se declara sin lugar el recurso de casación y se confirma el fallo recurrido. Así se decide.

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Social, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de casación ejercido por el abogado Cristóbal Marcado, en condición de Defensor Público Agrario del estado Miranda y en representación de la ciudadana ROSA COROMOTO DE SANTIAGO, parte demandada, contra la decisión de fecha 18 de mayo 2018, del Juzgado Superior Primero Agrario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y de los estados Miranda y Vargas; SEGUNDO: CONFIRMA, el fallo recurrido.

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión del artículo 242 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y estado Miranda.

Particípese de la presente decisión al Juzgado Superior Primero Agrario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y de los estados Miranda y Vargas, de conformidad con el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de enero de dos mil veinte. Años: 209° de la Independencia y 160° de la Federación.

La Presidenta de la Sala y Ponente,

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MARJORIE CALDERÓN GUERRERO

El Vicepresidente, Magistrado,

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JESÚS MANUEL JIMÉNEZ ALFONZO EDGAR GAVIDIA RODRÍGUEZ

Magistrada, Magistrado,

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MÓNICA MISTICCHIO TORTORELLA DANILO A. MOJICA MONSALVO

La Secretaria,

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MARÍA VÁSQUEZ QUINTERO

R.C. N° AA60-S-2018-000364.

Nota: Publicada en su fecha a las

La Secretaria,