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Mediante Oficio N° 05-359-018-2015, de fecha 13 de enero de 2015, recibido el 3 de marzo de 2015, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, remitió a esta Sala el expediente identificado con el N° 3.110, contentivo de la demanda por resolución de contrato de “opción de compra-venta” e indemnización de daños y perjuicios, ejercida por el abogado Luis Bautista Zambrano Roa, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 66.364, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón en fecha 23 de octubre de 2003, bajo el N° 35, Tomo 10-A, contra el ciudadano ÁNGEL ALBERTO CASTRO TOVAR, titular de la cédula de identidad N° 12.472.329.
La remisión se efectuó a fin de que esta Sala se pronuncie sobre el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto por la representación judicial de la parte demandada en fecha 3 de noviembre de 2014, al haber sido declarada por el Tribunal remitente, en sentencia del 30 de octubre de 2014, sin lugar la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción.
El 10 de marzo de 2015, se dio cuenta en Sala y se designó Ponente al Magistrado Inocencio Figueroa Arizaleta, a los fines de decidir la consulta.
I
ANTECEDENTES
En fecha 5 de mayo de 2014, la representación judicial de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., ejerció demanda por resolución de contrato de “opción de compra-venta” e indemnización de daños y perjuicios contra el ciudadano Ángel Alberto Castro Tovar, en los siguientes términos:
Señaló que, mediante documento autenticado el 13 de noviembre de 2013, por ante la Oficina de Registro Público de los Municipio Silva, Iturriza y Palmasola del Estado Falcón, en funciones notariales, su representada como opcionante vendedora suscribió un contrato de opción de compra venta con el ciudadano Ángel Alberto Castro Tovar como optante comprador, teniendo por objeto de dicho contrato un inmueble constituido por una casa en proceso de construcción que forma parte del Conjunto Vacacional Los Canales Segunda Etapa.
Precisó que, el precio convenido por la venta futura del inmueble fue de un millón cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.450.000) a ser pagados de la siguiente forma:
1. Cien mil bolívares (Bs. 100.000) entregados por el optante comprador en fecha 7 de noviembre de 2013.
2. Setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000) entregados por el optante comprador a la opcionante vendedora, al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta.
3. Seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000) que serían pagados por el optante comprador a la opcionante vendedora, mediante el pago de seis (6) cuotas mensuales y consecutivas de cien mil bolívares (Bs. 100.000) cada una, con vencimiento el 15 de enero de 2014, la primera; el 15 de febrero de 2014, la segunda; el 15 de marzo de 2014, la tercera; el 15 de abril de 2014, la cuarta; el 15 de mayo de 2014, la quinta y el 15 de junio de 2014, la sexta y última.
Expuso que, para el 15 de junio de 2014, fecha establecida para el pago de la última cuota, se procedería al otorgamiento de la venta propiamente dicha y para esa oportunidad el inmueble debería estar habitable y funcional en todos sus servicios.
Adujo que, el optante comprador no cumplió con su obligación de pagar las cuotas establecidas en la fecha convenida, siendo que para la fecha de la presentación de la demanda, dicho ciudadano incumplió con el pago de las cuotas con vencimientos en fechas 15 de enero de 2014, 15 de febrero de 2014, 15 de marzo de 2014, 15 de abril de 2014, 15 de mayo de 2014 y 15 de junio de 2014.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil y en las cláusulas sexta y octava del contrato de opción de compra-venta.
Por todo lo anterior, solicitó la resolución del contrato de opción de compra-venta y se condene al demandado al pago de la indemnización por daños y perjuicios convenidos contractualmente, siendo estimada la demanda en la cantidad de un millón cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.450.000).
En fecha 12 de mayo de 2014, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, admitió la demanda.
El 14 de agosto de 2014, el abogado Víctor Julio Llamozas Sierra, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 30.768, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Ángel Alberto Castro Tovar, parte demandada, se dio por citado y consignó escrito mediante el cual en vez de dar contestación a la demanda, opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base en los argumentos siguientes:
Señaló que, la parte demandante quien es la vendedora, constructora y promotora de la vivienda de autos, de conformidad con los artículos 1, 9, 18 y 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, tiene la prohibición expresa de rescindir el contrato y en caso de un incumplimiento de pago debe presentar una solicitud de rescisión que debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual no ha sido cumplido.
Precisó que, el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer de la presente acción, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública quien debe dirimirla en primera fase, para poder ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
En fecha 17 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandante consignó escrito de alegatos los cuales fueron ampliados el 20 de octubre de 2014, en los que señaló que de ser procedente la realización de un procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda, no acarrearía la falta de jurisdicción, sino la inadmisibilidad de la demanda por prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta a tenor de los dispuesto en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Que, niega, rechaza y contradice que el inmueble objeto de la demanda esté sujeto a la disposiciones de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria pues el mismo está destinado a un uso turístico recreacional, y por el contrario el ámbito de aplicación de la Ley se refiere al término viviendas, lo que a su decir se traduce en aquellas destinadas a uso principal y habitacional.
Manifestó que, la mencionada Ley no atribuye competencia al órgano administrativo para conocer y decidir las resoluciones de contratos de opciones de compra-venta en detrimento de la jurisdicción de los tribunales de la República.
Adujo que el artículo 18 de la aludida Ley se refiere a la rescisión de contrato, cuando en el presente caso estamos en presencia de una demanda por resolución de contrato.
Solicitó se declare sin lugar la cuestión previa opuesta, y subsidiariamente de considerarse procedente la misma se suspenda el proceso hasta tanto sea notificada la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Estado Falcón, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, a los fines que emita el aval a la solicitud de resolución de contrato.
El 24 de octubre de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó diligencia realizando observaciones en cuanto a los escritos presentados por la parte actora señalando lo siguiente: 1) Que de acuerdo al artículo 349 del Código de Procedimiento Civil no está prevista articulación probatoria alguna a los fines de decidir sobre la cuestión previa opuesta; 2) El artículo 3 y 4 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria establece el ámbito de aplicación de la Ley; 3) Que en la aludida Ley no se hace distinción alguna sobre los tipos de vivienda a los fines de su aplicación; y 4) Rechazan el petitorio de suspensión del proceso solicitado por la parte demandante, pues la misma no se encuentra prevista ni en la Ley especial ni en el Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de octubre de 2014, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, extensión Tucacas, dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa dispuesta en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes:
Como punto previo resolvió el alegato esgrimido por la parte demandada referido a la prohibición de abrir una articulación probatoria para resolver la cuestión previa opuesta señalando que “…Este juzgador estima acertado el señalamiento, pues en modo alguno se aperturó articulación probatoria, en consecuencia no se valoran como pruebas los anexos presentados por la representación judicial de la parte demandante, no obstante los alegatos y observaciones presentados en sus escritos en modo alguno obstaculizan la realización de la justicia, por el contrario enriquecen el debate y son ejercicio del derecho a la defensa y al debido proceso, por lo cual, siempre que hayan sido presentados antes del vencimiento del lapso de cinco días para sentenciar serán considerados para la resolución de la controversia…”.
En cuanto a la posibilidad de la realización de un procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda precisó que “…este juzgador no encuentra asidero en la posibilidad de un procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda, pues en modo alguno se encuentra expresamente dispuesto en el citado cuerpo legislativo especial, ni en el Código de Procedimiento Civil…”.
Con relación al ámbito de aplicación de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, por tratarse de un inmueble destinado a turismo recreacional precisó que “…la representación judicial de la parte actora incurre en error, pues en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria se define claramente su ámbito de aplicación en el artículo 3, con énfasis en aquellos inmuebles que se encuentran en proceso de construcción o aún no construidos, concatenado con la definición de vivienda contenida en el artículo 4, sin que se evidencie en el texto normativo especial ninguna distinción sobre la clase de vivienda por su destino de uso, mal podría entenderse que una resolución ministerial sea el parámetro para señalar la verdadera voluntad del legislador, en consecuencia este juzgador considera que el bien inmueble objeto de la presente demanda encuadra en el supuesto del ámbito de aplicación por tratarse de una vivienda que fue objeto de negociación cuando se desarrollaba su construcción…”.
Acerca de la rescisión del contrato establecida en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la presente demanda de resolución de contrato, argumentó que “…se trata de dos conceptos jurídicos distintos, cuyas cualidades y consecuencias en modo alguno deben confundirse, y en vista a esa circunstancia se evidencia no solo que la parte actora calificó su acción como resolución de contrato, sino que además la pretensión es fundamentada en el incumplimiento de la otra parte contratante, hoy demandada, y en modo alguno señaló que su acción fuera por causa de lesión, lo que crea la convicción en este juzgador de que efectivamente nos encontramos ante una acción resolutoria y que dicha circunstancia no se encuentra prevista en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria…” (sic).
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Con fundamento en lo establecido en el artículo 23, numeral 20 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, el artículo 26 numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y los artículos 59 y 66 del Código de Procedimiento Civil, corresponde a esta Sala Político Administrativa, conocer de los recursos de regulación de jurisdicción, para lo cual se observa:
La representación judicial de la sociedad mercantil Hotel & Resort Ciudad Flamingo, C.A., interpuso demanda por resolución de contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, contra el ciudadano Ángel Alberto Castro Tovar, en virtud del incumplimiento de dicho contrato por parte de éste último, quien, presuntamente, no realizó los pagos que fueron acordados.
Asimismo, se desprende del expediente que la parte demandada promovió la cuestión previa establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Poder Judicial para conocer del caso de autos, fundamentándose en que la parte demandante quien es la vendedora, constructora y promotora de la vivienda de autos de conformidad con los artículos 1, 9, 18 y 27 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, tiene la prohibición expresa de rescindir unilateralmente el contrato y en caso de un incumplimiento de pago debe presentar una solicitud de rescisión que debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual no ha sido cumplido.
Por su parte, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, mediante sentencia del 30 de octubre de 2014, por considerar 1) que ni en la Ley Especial ni en el Código de Procedimiento Civil, se encuentra establecido un procedimiento administrativo previo a la interposición de la demanda; 2) Que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria no establece distinción alguna acerca del tipo de vivienda y 3) que “…la parte actora calificó su acción como resolución de contrato, sino que además la pretensión es fundamentada en el incumplimiento de la otra parte contratante, hoy demandada, y en modo alguno señaló que su acción fuera por causa de lesión, lo que crea la convicción en este juzgador de que efectivamente nos encontramos ante una acción resolutoria y que dicha circunstancia no se encuentra prevista en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria…” (sic).
Visto lo anterior, debe esta Sala analizar lo dispuesto en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.912, del 30 de abril de 2012. A tal efecto, los artículos 1 y 3 del aludido texto normativo establecen:
“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.
“Artículo 3. La presente Ley garantiza la inviolabilidad del derecho que tienen las personas de acceder a los planes y proyectos destinados a vivienda, garantizando sancionar el delito de estafa inmobiliaria y otros afines, desarrollando mecanismos de atención especial para la preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles que regulen con énfasis aquellos que se encuentren en proceso de construcción o aun no construidos (…)”. (destacado de la Sala).
Como se observa de los artículos transcritos, la referida Ley tiene por objeto regular todo lo relativo a los contratos, cualquiera sea su denominación, relacionados con la venta, preventa y enajenación de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas, a fin de proteger al eventual comprador para que, como débil jurídico de la relación, no se vea afectado por situaciones de fraude o estafa en virtud de la incorporación, en dichos contratos, de cláusulas abusivas que propicien el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de la partes contratantes y que menoscaben el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna, como se encuentra consagrado en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, a los fines de resolver el presente asunto es necesario traer a colación el contenido de la cláusula primera del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes (cursante a los folios 42 al 44), la cual establece:
“…PRIMERA: LA OPCIONANTE VENDEDORA da en opción a compra a EL OPTANTE COMPRADOR, un inmueble constituido por una casa de noventa y dos metros cuadrados (92 m2), la cual se encuentra en proceso de construcción…”. (destacado del original).
Como se pudo verificar de lo transcrito, el objeto del indicado contrato era la venta de un bien inmueble en proceso de construcción destinado a vivienda, motivo por el cual en el caso bajo estudio es aplicable la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria. En tal sentido, la referida Ley dispone en sus artículos 6, 7 y 18 lo siguiente:
“Artículo 6. El Ejecutivo Nacional a través del Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, será el órgano rector y le corresponderá crear la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat (…)”.
“Artículo 7. Son atribuciones de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, ejercer la regulación, administración, supervisión, inspección, control y sanción por parte del Estado, a las constructoras y sus representantes, promotoras de vivienda y sus representantes, productoras de vivienda y sus representantes (…)”.
“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.”. (Destacado de la Sala).
Conforme a lo previsto en la normativa citada, los contratos cuyo objeto sea la venta o preventa de inmuebles destinados a vivienda, que se encuentren en proceso de construcción o aún no construidos, no podrán ser rescindidos unilateralmente por los constructores, contratistas, productores o promotores, alegando incumplimiento o falta de pago del comprador; toda vez que, será la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la encargada de avalar, a través de un procedimiento administrativo, sobre la terminación del contrato.
Ahora bien, empleando lo anterior al caso en concreto no se observa que la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria haga distinción alguna acerca de la destinación que debe tener la vivienda para estar dentro de su ámbito de aplicación, además que no se observa en principio que el contrato de opción de compra-venta, indique que la misma sea destinada a uso turístico y recreacional, por lo que se desestima el alegato esgrimido por la parte demandante. Así se declara.
Determinado lo anterior, en cuanto a la no aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria por tratarse el presente caso de una resolución de contrato siendo que en la mencionada norma se habla de rescisión unilateral, debe la Sala hacer ciertas precisiones y al respecto se observa que la resolución de contrato no es más que la terminación del mismo en virtud del incumplimiento de una de las partes contratantes o cualquier otra causa que la configure, y la rescisión es la posibilidad de una de las partes de decidir sobre la terminación del contrato sin el consentimiento de la otra tal como sucede por ejemplo en los contratos administrativos cuya potestad de rescindir es exclusiva de la Administración.
Así, observa la Sala que en el artículo 2 de la prenombrada Ley se dispone lo siguiente:
“Artículo 2. Las disposiciones contenidas en la presente Ley persiguen sancionar el delito de estafa y otros fraudes afines al sector inmobiliario, orientando y garantizando a los ciudadanos y ciudadanas el acceso a la vivienda, sin menoscabo de regular la planificación y ejecución de los procedimientos necesarios para el control y acceso que tienen las personas al sector habitacional, con deberes y derechos de corresponsabilidad de acuerdo con el ordenamiento jurídico que rige la materia”.
De conformidad con la aludida disposición así como lo establecido en los artículos 1, 3, 6 y 7 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, evidencia la Sala que la misma posee un carácter proteccionista del ciudadano que se encuentre en proceso de compra de una vivienda contra algún eventual engaño o estafa cometido por parte del constructor, contratista o promotor así como contra las cláusulas desventajosas que puedan establecerse en los contratos suscritos por las partes, todo esto en aras del derecho constitucional a la vivienda establecido en el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En virtud de lo anterior al realizar una interpretación del artículo 18, antes citado y a la luz de las disposiciones constitucionales y legales antes referidas debe la Sala determinar que sólo a los efectos de la prenombrada Ley la palabra “rescindir” debe entenderse desde un punto de vista amplio como la terminación de contrato por parte del constructor, contratista o promotor ya sea unilateralmente o por medio de coacción, lo cual se encuentra expresamente prohibido, o cuando el deudor incumpla su obligación de pagar el precio de la vivienda, para lo cual en ambos casos deberá dirigirse a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, a los fines de que mediante la realización de un procedimiento administrativo al efecto se obtenga el aval para una vez obtenido, éste pueda acudir a solicitar judicialmente la resolución del contrato.
Aunado a lo anterior conviene destacar que la Sala ya había establecido en casos anteriores la aplicación del artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que el demandante solicite la resolución del contrato (Ver sentencias Nros. 634, 761, 1169, 1574 y 221 del 6 y 29 de mayo, 30 de julio, 20 de noviembre de 2014 y 5 de marzo de 2015, respectivamente) por lo que se desestima el alegato esgrimido por la parte demandante. Así se declara.
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, y desestimados los alegatos presentados por la parte demandante y visto que en el caso de autos se pretende la resolución de un contrato de opción de compra venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción, esta Sala declara con lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada y, en consecuencia, declara que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir sobre el caso bajo examen, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Así se declara.
En virtud de lo anterior, se revoca la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, con sede en Tucacas, en fecha 30 de octubre de 2014. Así se declara.
III
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
1.- CON LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción interpuesto.
2.- Que el PODER JUDICIAL NO TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la demanda por resolución de contrato de “opción de compra-venta” e indemnización de daños y perjuicios, interpuesta por la sociedad mercantil HOTEL & RESORT CIUDAD FLAMINGO, C.A., contra el ciudadano ÁNGEL ALBERTO CASTRO TOVAR.
3.- Se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con sede en Tucacas, en fecha 30 de octubre de 2014.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al juzgado de origen. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veintidós (22) días del mes de abril del año dos mil quince (2015). Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
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El Presidente EMIRO GARCÍA ROSAS |
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La Vicepresidenta MARÍA CAROLINA AMELIACH VILLARROEL |
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EVELYN MARRERO ORTÍZ
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Las Magistradas |
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BÁRBARA GABRIELA CÉSAR SIERO |
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El Magistrado INOCENCIO FIGUEROA ARIZALETA Ponente |
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La Secretaria, YRMA ROSENDO MONASTERIO
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En veintitrés (23) de abril del año dos mil quince, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 00459.
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La Secretaria, YRMA ROSENDO MONASTERIO |
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