Magistrado Ponente: INOCENCIO ANTONIO FIGUEROA ARIZALETA

Exp. Nro. 2019-0267

 

Mediante oficio Nro. 3660-201-2019 de fecha 4 de octubre de 2019, recibido en esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia el día 5 de noviembre de ese mismo año, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, remitió el expediente contentivo de la demanda por “resolución del contrato de arrendamiento sobre un local para uso comercial” interpuesta por la ciudadana María Castro Gruber, titular de la cédula de identidad Nro. 5.556.925, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CRISTAL 2018, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, bajo el Nro. 53, Tomo 14-A, asistida por los abogados Julio César Valdez y Leonel Jiménez Carupe, INPREABOGADO Nros. 146.634 y 10.820, respectivamente, contra el ciudadano PEDRO ARANZABEL HUAMAN, titular de la cédula de identidad Nro. 22.580.178.

La remisión ordenada se efectuó a los fines que este Alto Tribunal se pronuncie sobre el recurso de regulación de jurisdicción ejercido el 1° de octubre de 2019, por el abogado Orleini Torres Hernández, INPREABOGADO Nro. 231.468, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Pedro Aranzabel Huaman, antes identificado, “(…) quien funge como demandado en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, contra la sentencia dictada por el Órgano Jurisdiccional remitente en fecha 27 de septiembre de 2019 mediante la cual declaró “QUE SÍ TIENE JURISDICCIÓN para conocer de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento (desalojo de local comercial) le tiene incoado la INMOBILARIA CRISTAL 2018, C.A., (…) en contra del [prenombrado] ciudadano (…)”. (Añadido de la Sala).

El 7 de noviembre de 2019 se dio cuenta en Sala y, por auto de igual fecha se asignó la ponencia al Magistrado Inocencio Antonio Figueroa Arizaleta, a los fines del pronunciamiento sobre la aludida regulación.

Realizado el estudio del expediente pasa esta Máxima Instancia a decidir, previo a lo cual formula las siguientes consideraciones:

 

I

ANTECEDENTES

 

En fecha 10 de junio de 2019, la ciudadana María Castro Gruber, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cristal 2018, C.A., asistida por los abogados Julio César Valdez y Leonel Jiménez Carupe, antes identificados, interpuso ante el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, demanda por “resolución del contrato de arrendamiento sobre un local para uso comercial contra el ciudadano Pedro Aranzabal Huaman, ya identificado, fundamentando su pretensión en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:

Destacó en primer lugar, que la Inmobiliaria Cristal 2018, C.A., “(…) es arrendadora-propietaria de un local para uso comercial N° 03, ubicado en el Centro Comercial Agua Cristal, situado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui (con entrada por la calle Anzoátegui y por el nivel entrepiso) de Ciudad Bolívar, Parroquia Catedral Municipio Heres del Estado Bolívar; arrendado al ciudadano PEDRO ARANZABAL HUAMAN (…)”.

Señaló que el contrato relacionado con el arrendamiento del referido local comercial “(…) fue pactado por un año comprendido entre el 01 de enero de 2018 y el 31 de diciembre de 2018, venciéndose en esa última fecha, al no suscribirse un nuevo contrato por mandato legal se apertura automáticamente la PRÓRROGA LEGAL obligatoria consagrada en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (…)”. (Sic).

Resaltó que el contrato de arrendamiento antes referido “(…) fue originalmente celebrado entre otro arrendador, hoy difunto ciudadano RAMÓN R. CASTRO M., y el [actual] arrendatario (…), [quienes] de mutuo y común acuerdo, conforme al artículo 32 [eiusdem], [convinieron] en un canon por mensualidades vencidas [por] la cantidad de Ochocientos Veintiséis Mil Bolívares (Bs. 826.000,00). (Agregados de la Sala).

Refirió que “Las facturas por concepto del arrendamiento fueron emitidas por la (…) propietaria-arrendadora (…), resultando aceptadas y pagadas por el referido arrendatario a través de transferencia bancarias recibidas del Banco Exterior -de manera directa- por cuenta de él, con lo cual está suficientemente evidenciado [que] no tuvo ningún obstáculo para cumplir su obligación (…), hasta que a partir de agosto de 2018, la referida suma de dinero pactada fue devaluada (…) generándose totalmente un desequilibrio económico sobrevenido que desvirtúa la naturaleza del contrato arrendatario (…)”. (Añadido de la Sala).

Manifestó que a través de un medio de conciliación se le propuso al arrendatario una corrección “(…) justa en el monto de su canon, ajustada al nuevo cono monetario y a la inflación”; sin embargo, “PEDRO ARANZABAL HUAMAN no aceptó las propuestas de revisión correctiva, limitándose solamente a tratar de cumplir su obligación esencial de pago del canon arrendaticio (…)”.

Indicó que la cantidad consignada por conceptos de canon de arrendamientos correspondiente al período del año 2019 “(…) no [fué] suficiente (…), [vulnerando] absolutamente la obligación esencial de El ARRENDATARIO de pagar un precio o canon conforme al valor monetario convenido expresamente en el respectivo contrato (…)”. (Corchetes de la Sala).

Destacó que en el mes de “(…) febrero de 2019, fue notificada (…) de la referida consignación para que compareciera ante [el] Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a retirar esa insignificante suma de dinero por un (1) año de alquiler [la cual] no fue aceptada”. Aunado a ello, “(…) el cheque consignado (…) corresponde al pago del canon de arrendamiento de todos los meses del año 2019, evidentemente constituyen cánones pagados extemporáneamente, por anticipado, canceladas de manera unilateral (…)”. (Sic). (Añadidos de la Sala).

En virtud de lo anterior alegó el “Incumplimiento del contrato por ausencia de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2019, en el valor monetario por las partes conforme a lo establecido en el Decreto-Ley de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial”.

Narrado lo anterior solicitó, “PRIMERO: En resolver definitivamente mediante acción principal el contrato sobre el inmueble arrendado, antes identificado y entregarlo en el mismo buen estado que lo recibió, libre de bienes y personas. SEGUNDO: Al pago mediante acción subsidiaria de daños y perjuicios por la cantidad [de] DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 254.573,72), como justo pago del monto del canon arrendaticio correspondiente a los meses de enero de 2019 a abril de 2019, estim[ó] así: los meses de enero y febrero del año 2019, a razón de CIENTOS VEINTE Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO CON SESENTA CÉNTIMOS (bs. 127.278,60), -toda vez que el avalúo aplica a partir del mes siguiente de su consignación y cuyo informe de fecha 05 de febrero de 2019 se acompaña a este escrito, más el monto de los cánones -según avaluó- que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva y satisfactoria del local comercial arrendado (…)”. (Sic). (Agregados de la Sala).

Por último estimó la demanda “(…) en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 254.573,72). Equivalente a CINCO MIL NOVENTA Y UNA UNIDADES TRIBUTARIAS [COMA] CUARENTA Y SIETE CENTÉSIMAS (5.091,47 UT)”. (Sic). (Añadido de la Sala).

Admitida la acción por el Tribunal de Municipio, celebró la audiencia preliminar en fecha 7 de agosto de 2019, en la cual las partes expusieron sus razones de hecho y de derecho relacionados con la presente causa.

Posteriormente el 24 de septiembre de 2019 el representante judicial del ciudadano Pedro Aranzabal Huaman, ya identificado, presentó escrito mediante el cual alegó la “Falta de Jurisdicción de [ese] Juzgado”. (Añadido de la Sala).

A través de sentencia del 27 de septiembre de 2019, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a quien correspondió el conocimiento de la causa, declaró “QUE SÍ TIENE JURISDICCIÓN para conocer de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento (desalojo de local comercial) le tiene incoado la INMOBILARIA CRISTAL 2018, C.A., (…) en contra del [prenombrado] ciudadano (…)”. (Sic). (Añadido de la Sala).

Mediante escrito de fecha 1° de octubre de 2019, la representación judicial de la parte demandada ejerció recurso de regulación de jurisdicción contra la prenombrada decisión.

 

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

 

Corresponde a esta Sala Político-Administrativa emitir un pronunciamiento con relación al recurso de regulación de jurisdicción interpuesto, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en el numeral 20 del artículo 23 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los artículos 26, numeral 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 59 y 66 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual observa:

De la revisión de las actas procesales se verifica que el caso de autos se refiere a una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un local comercial, incoada por la ciudadana María Castro Gruber, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil Inmobiliaria Cristal 2018, C.A., asistida por los abogados Julio César Valdez y Leonel Jiménez Carupe, antes identificados, contra el ciudadano Pedro Aranzabel Huaman, ya identificado, respecto de una edificación de su propiedad que conforma “(…) un local para uso comercial N° 03, ubicado en el Centro Comercial Agua Cristal, situado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui (con entrada por la calle Anzoátegui y por el nivel entrepiso) de Ciudad Bolívar, Parroquia Catedral Municipio Heres del Estado Bolívar; arrendado al ciudadano PEDRO ARANZABAL HUAMAN (…)”.

Igualmente, se evidencia que el recurso de regulación de jurisdicción fue interpuesto por la representación judicial del demandado, contra la sentencia dictada por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en fecha 27 de septiembre de 2019, mediante la cual declaró QUE SÍ TIENE JURISDICCIÓN para conocer de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento (desalojo de local comercial) le tiene incoado la INMOBILARIA CRISTAL 2018, C.A., (…) en contra del ciudadano: Pedro Aranzabal Huaman (…)”.

Por otro lado, se observa que el fundamento del recurso de regulación de jurisdicción interpuesto por el accionado es que de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el conocimiento del presente asunto no le corresponde al Poder Judicial, toda vez que -a su entender- “(…) para determinar los montos de los cánones arrendamiento cuando las partes arrendador y arrendatario conjuntamente no pueden acordar de mutuo acuerdo los cánones (…), el ente autorizado por ley (…) es la SUNDDE, el ente administrativo encargado para ello y no el Tribunal como lo pretende la parte demandante (…)”.

Determinado lo anterior, dado que en el presente caso no se encuentra controvertido que el inmueble arrendado sea el descrito por la accionante en su libelo de demanda, es decir, que es un local comercial ubicado en el “Centro Comercial Agua Cristal, situado en el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui (…) de Ciudad Bolívar, Parroquia Catedral, Municipio Heres del Estado Bolívar (…)”, debe esta Sala referirse al contenido del artículo 43 del Decreto antes mencionado (publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014), el cual establece la competencia para el conocimiento de los procedimientos judiciales incoados en materia de arrendamientos de inmuebles comerciales. El mismo dispone:

Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de arrendamientos Comerciales.

El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. (Destacado de la Sala).

De acuerdo a la norma precedentemente transcrita, corresponderá el conocimiento de los procedimientos en materia de arrendamientos comerciales a los Tribunales de la República, de acuerdo al siguiente régimen competencial: i) en cuanto a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Juzgados Superiores de la jurisdicción Contencioso Administrativa, y en el resto del país, corresponderá a los Juzgados de Municipio; y ii) los demás procedimientos jurisdiccionales en dicha materia, serán competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

Por lo tanto, visto que la pretensión de la demandante se encuentra  referida a lograr la “resolución de un contrato de arrendamiento para uso comercial, debe concluirse que nos encontramos ante una causa de derecho común, cuyo conocimiento y decisión corresponde a los órganos de la jurisdicción civil ordinaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Vid., sentencias de esta Sala Nros. 01206 del 22 de octubre de 2015, 01086 del 20 de octubre de 2016, 01044 del 04 de octubre de 2017, 00931 del 2 de agosto de 2018 y 01115 del 1° de noviembre de 2018). Así se establece.

En virtud de lo anterior, debe la Sala declarar sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido; en consecuencia, se confirma la sentencia del a quo que estableció que el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda por desalojo de un inmueble arrendado destinado al uso comercial, conforme a lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se declara.

Adicional a lo precedentemente establecido, no puede pasar por alto esta Máxima Instancia pronunciarse respecto a la competencia para conocer del presente asunto, para lo cual debe hacerse referencia a la Resolución Nro. 2009-0006 dictada por la Sala Plena de este Alto Tribunal el 18 de marzo de 2009, vigente para la fecha de interposición de la demanda, que dispuso el criterio atributivo de competencia de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia civil, mercantil y tránsito, en los siguientes términos:

Artículo 1.- Se modifican a nivel nacional, las competencias de los Juzgados para conocer de los asuntos en materia Civil, Mercantil y Tránsito, de la siguiente manera:

a) Los Juzgados de Municipio, categoría C en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

b) Los Juzgados de Primera Instancia, categoría B en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).

A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto”.

Por lo tanto, visto que la pretensión principal de la accionante se encuentra referida a la resolución de un contrato de arrendamiento de un local destinado a uso comercial, ubicado en “(…) el Paseo Orinoco, cruce con calle Anzoátegui (…) de Ciudad Bolívar, Parroquia Catedral, Municipio Heres del Estado Bolívar (…)”, aunado a que la demanda fue estimada en la cantidad de “(…) DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 254.573,72). Equivalente a CINCO MIL NOVENTA Y UNA UNIDADES TRIBUTARIAS [coma] CUARENTA Y SIETE CENTÉSIMAS (5.091,47 UT)”, debe la Sala declarar que corresponde su conocimiento al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar, en funciones de Distribuidor. Así se determina.  

Por lo tanto al ser el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar, en funciones de Distribuidor, competente para conocer del asunto bajo estudio y visto que el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del referido Estado, sustanció hasta la oportunidad en la cual se celebró la audiencia preliminar la presente causa, esta Máxima Instancia en aras de garantizar el derecho de toda personar a ser juzgada por los jueces naturales, anula todas las actuaciones procesales realizadas por el referido Tribunal de Municipio. Así se decide.

Decidido lo anterior, se condena en costas a la parte demandada de acuerdo a lo previsto en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el recurso de regulación de jurisdicción. Así se decide.

 

III

DECISIÓN

 

Con fundamento en los razonamientos antes expuestos, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1.- SIN LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción incoado por la representación judicial del ciudadano Pedro Aranzabel Huaman, ya identificado, contra la sentencia dictada el 27 de septiembre de 2019 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

2.- Que el PODER JUDICIAL TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la demanda por “resolución del contrato de arrendamiento sobre un local para uso comercial” incoada por la ciudadana María Castro Gruber, actuando con el carácter de Presidenta de la sociedad mercantil INMOBILIARIA CRISTAL 2018, C.A., asistida por los abogados Julio César Valdez y Leonel Jiménez Carupe, contra el ciudadano PEDRO ARANZABEL HUAMAN.

3.- Se CONFIRMA la sentencia dictada el 27 de septiembre de 2019 por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.

4.- Se ANULAN todas las actuaciones procesales realizadas por el mencionado Tribunal de Municipio.

5.- Que los COMPETENTES para conocer del presente asunto son los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito del Primer Circuito Judicial del Estado Bolívar, a los cuales se ordena remitir el presente expediente.

6.- Se CONDENA en costas a la parte demandada de conformidad con los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en la presente incidencia.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase copia certificada de esta decisión al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los cuatro (4) días del mes de diciembre del año dos mil diecinueve (2019). Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.

 

La Presidenta,

MARÍA CAROLINA AMELIACH VILLARROEL

 

 

 

 

 

 

El Vicepresidente,

MARCO ANTONIO MEDINA SALAS

La Magistrada,

BÁRBARA GABRIELA CÉSAR SIERO

 

 

 

 

 

El Magistrado - Ponente

INOCENCIO FIGUEROA ARIZALETA

 

La Magistrada,

EULALIA COROMOTO GUERRERO RIVERO

 

 

 

 

La Secretaria,

GLORIA MARÍA BOUQUET FAYAD

 

 

 

En fecha cinco (5) de diciembre del año dos mil diecinueve, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 00778.

 

 

La Secretaria,

GLORIA MARÍA BOUQUET FAYAD