Magistrada Ponente: MARÍA CAROLINA AMELIACH VILLARROEL

Exp. Nro. 2018-0593

 

Adjunto al Oficio Nro. 175-18 de fecha 13 de junio de 2018, recibido en esta Sala el día 3 de agosto de ese mismo año, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, remitió el expediente contentivo de la demanda por “Resolución de Contrato [de opción de compra] por incumplimiento”, interpuesta por la abogada Yuly Melero Materano (INPREABOGADO Nro. 68.276), procediendo en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 4 de septiembre de 1992, bajo el Nro. 62, Tomo 500-A, contra el ciudadano OCTAVIO MIGUEL PINTO BLANCO (cédula de identidad Nro. 15.818.171). (Agregado de la Sala).

Tal remisión se efectuó para que esta Sala se pronuncie acerca de la consulta de jurisdicción planteada, conforme a lo dispuesto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, por el prenombrado órgano jurisdiccional, toda vez que mediante sentencia de fecha 21 de marzo de 2018, declaró, -entre otros aspectos- la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública, por órgano de la “Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”, para conocer el caso de autos.

El 18 de septiembre de 2018, se dio cuenta en Sala y por auto de la misma fecha se designó ponente a la Magistrada María Carolina Ameliach Villarroel, a los fines de decidir la referida consulta de jurisdicción.

En sesión de Sala Plena del 30 de enero de 2019, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, se reeligió la Junta Directiva de este Máximo Tribunal, quedando integrada esta Sala Político-Administrativa de la forma siguiente: Presidenta, Magistrada María Carolina Ameliach Villarroel; Vicepresidente, Magistrado Marco Antonio Medina Salas, la Magistrada Bárbara Gabriela César Siero; el Magistrado Inocencio Antonio Figueroa Arizaleta y la Magistrada Eulalia Coromoto Guerrero Rivero.

Realizado el estudio de las actas que conforman el presente expediente pasa esta Sala a emitir pronunciamiento, previas las siguientes consideraciones:

 

I

ANTECEDENTES

 

En fecha 9 de abril de 2014, la abogada Yuly Melero Materano, antes identificada, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Constructora Daso, C.A., interpuso ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, (actuando en función de Distribuidor), demanda por “Resolución de Contrato [de opción de compra] por incumplimiento”, (agregado de la Sala), contra el ciudadano Octavio Miguel Pinto Blanco, ya identificados, con fundamento en los siguientes argumentos:

Alegó que el “(…) 20 de julio del año 2012, [su] representada suscribió conjuntamente con el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL (…) un contrato de OPCIÓN DE COMPRA, sobre un inmueble, que para ese momento estaba en construcción, y que hoy día está terminado conforme fue pactado, dicho bien está constituido por un apartamento destinado para vivienda, ubicado en el Edificio Codazzi del Conjunto Residencial Los Ilustres, Piso 2, Apartamento 2B, Calle Rivas de Maracay, Municipio Girardot, Estado Aragua (…)”. (Agregado de la Sala).

Señaló que del contrato suscrito entre las partes “(…) no solo se desprende el compromiso de venta sino también, el precio del bien inmueble objeto de la negociación, el cual fue establecido en la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000,00) (…) con la firma del documento de opción de compra, [su] representada recibió la cantidad de DOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) (…)”. (Agregado de la Sala).

Continuó explicando que “(…) la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00), sería pagada en (sic) mediante la cancelación de diez (10) cuotas fijas mensuales por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) (…)”, siendo pagaderas los días 15 de cada mes a partir del 15 de agosto de 2012 y culminado el 15 de julio de 2013, excluyendo el 15 de diciembre de 2012 y el 15 de abril de 2013, en cuyas fechas se estableció el pago de dos cuotas especiales adicionales por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), y “(…) el monto restante de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), para el momento de la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente, condiciones estas que fueron estipuladas en la CLÁUSULA SEGUNDA de dicho contrato”.

Aseguró que el demandado “(…) se insolventó de manera injustificada y dejó de pagar las cuotas correspondientes [a] la segunda cuota especial, correspondiente a la fecha 15 de abril de 2013 (…) y tres cuotas de las mensuales correspondientes a las fechas 15-05-2013, 15-06-2013, 15-07-2013 (…) incumpliendo con su obligación de pago (…)” y que “(…) tal condición de insolvencia se traduce en el efectivo desistimiento de la negociación que contrajo tal como lo dispone la CLÁUSULA CUARTA del mismo contrato de Opción de compra”. (Agregado de la Sala).

Reseñó que su representada “(…) intentó por muchas vías el cobro extrajudicial de las cantidades de dinero antes señaladas diligencias estas que fueron infructuosas y difíciles de lograr, por lo que no [les] queda otra vía que esta para solicitar de pleno derecho la resolución del contrato de opción de compra, vista (sic) el tiempo que ha transcurrido y los daños que se le ha causado a [su] representada por tal incumplimiento”. (Agregado de la Sala).

Fundamentó la demanda en los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil y 174, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Expuso que demandó al ciudadano Octavio Miguel Pinto Blanco “(…)  en su carácter de Optante comprador, para que convenga principalmente en la Resolución del Contrato de Opción de Compra por incumplimiento y subsidiariamente a pagar (…) CUARENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.500,00), por concepto de daños y perjuicios sufridos por [su] representada vista (sic) su incumplimiento”. (Agregado de la Sala).

Solicitó “(…) se declare sin efecto en todas y cada una de sus partes el contrato suscrito entre las partes en fecha 20-07-2012 (…) y en consecuencia se declare la nulidad absoluta de dicho contrato. Asimismo [pidió] el pago de las costas y costos del proceso calculados prudencialmente por [el] sentenciador”. (Agregados de la Sala).

Finalmente, requirió se admita el presente recurso y que se declare con lugar.

Sustanciada la causa, el 7 de mayo de 2014, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, al cual le correspondió el conocimiento de la causa previa distribución, mediante auto admitió la pretensión incoada, ordenó emplazar al accionado para que dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos la citación diera contestación a la demanda.

En fecha 7 de julio de 2014, el abogado Ramón Montilla (INPREABOGADO Nro. 8.524), en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la incompetencia del juez por la cuantía.

El día 18 de julio de 2014, el mencionado Tribunal dictó decisión mediante la cual declaró, entre otras cosas, sin lugar la cuestión previa en los siguientes términos:

“En el caso bajo estudio se observa, de la revisión de las actas procesales que muy a pesar de que el precio total de la cosa asciende a la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 780.000), no es menos cierto que igualmente en la cláusula cuarta se estableció un mecanismo de indemnización por concepto de daños y perjuicios equivalente al diez (10%) por ciento del monto dado de marras, que a la fecha de la interposición de la demanda y al momento en que se presenta el escrito contentivo de la cuestión previa es la cantidad de CUARENTA MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 40.500), dicha cantidad se desprende del monto dado por el demandado lo cual asciende a la suma de CUATROCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 405.000), es decir que dicha estimación fue establecida de acuerdo a lo establecido en el contrato de opción de compra, evidenciándose que en principio el demandante cumplió con la carga procesal establecida, es por ello que de conformidad con lo establecido en la resolución 2009-0006, dicha estimación hecha por la parte actora no excede en ningún momento las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T) correspondientes al monto máximo para conocer [ese] Tribunal de categoría C, es por ello que la cuestión previa opuesta no debe prosperar. Así se decide.

DECISIÓN

(…) [ese] Tribunal (…), declara SIN LUGAR las (sic) Cuestión Previa contenida en el Ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas (sic) (…). En consecuencia, se fija el quinto (5°) día de despacho siguiente, a la presente decisión, para que se efectúe el acto de contestación de la demanda (…).

Se condena en costas a la parte demandada (…)”. (Sic). (Agregados de la Sala).

 

En fecha 23 de julio de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito solicitando la “Regulación de la Competencia”.

Por medio de auto dictado el 30 de julio de 2014 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, ordenó remitir copia certificada de la solicitud de regulación de competencia al Tribunal Superior Civil de la citada Circunscripción Judicial para que decidiera sobre la misma.

El 10 de octubre de 2014, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a quien correspondió conocer el presente asunto previa distribución, dictó decisión, declarando, entre otras cosas, sin lugar la regulación de competencia planteada y competente para conocer del presente juicio al Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo las siguientes consideraciones:

“En el presente caso (…) el actor estimó su demanda en la cantidad de Cuarenta Mil Quinientos Bolívares (Bs. 40.500,00), equivalentes a (318,89 U.T.) y el Tribunal de la causa, la admitió por cuanto dicha estimación no excede el límite máximo legal para la competencia que tienen los Juzgados de Municipios en relación a la cuantía.

En este sentido, la Sala Plena del Tribunal Supremo Justicia (…) procedió mediante la Resolución Nro. 2009- 006 de fecha 18 de marzo de 2009, a establecer y modificar la competencia de los tribunales en razón del territorio y de la cuantía, y la modificación de las cuantías previstas, en el Código de Procedimiento Civil, modificando la competencia a nivel nacional, la cual en su artículo 1° establece que los Juzgados de Municipios, categoría ʻCʼ en el escalafón judicial, conocerán en primera instancia de los asuntos contenciosos cuya cuantía no exceda las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.) .

Siendo esta la cuantía que hasta ahora se mantiene vigente y es en base a esta cuantía y al acatamiento de las normas procesales que los Juzgados de Municipio deben considerar para admitir las causas que son sometidas a su conocimiento, como la presente, pues el juez conforme lo establece el artículo 341 del citado Código de Procedimiento Civil debe proceder a la admisión de las demandas que no sean contrarias al orden público a las buenas costumbre o a alguna disposición expresa de la Ley, de manera que una cosa es la cuestión previa de incompetencia (por la cuantía) y otra distinta la impugnación de la cuantía por exagerada o exigua, la cual conforme se dijo supra, la cuestión previa por incompetencia del Tribunal se refiere, al caso de que el actor plantee su demanda por ante un Tribunal que sea incompetente para conocer de la misma, en virtud del grado de competencia que le haya sido atribuido por la Ley; en todo caso, si el demandado no estaba de acuerdo con la estimación de la demanda debe impugnarla conforme a las previsiones del artículo 38 del Código adjetivo en la contestación para que la cuestión relativa al valor de la cosa pase a formar parte del tema litigioso y las partes puedan, sin menoscabo de su derecho a probar. Así se establece.

En virtud de los razonamientos previamente expresados, así como los criterios jurisprudenciales mantenidos en relación a esta situación jurídica, esta Alzada considera que corresponde conocer la presente demanda por Resolución de contrato de opción de compra venta al Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Por lo que, la sentencia dictada en fecha 18 de julio de 2014, por dicho Juzgado se encuentra ajustada a derecho. Así se establece.

En consecuencia, y por las razones anteriormente descritas [ese] Tribunal Segundo Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, declara SIN LUGAR el recurso de regulación de competencia planteado (…), por lo tanto, es COMPETENTE el mencionado Juzgado Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en razón de los términos expuestos anteriormente, para que siga conociendo la presente demanda. En consecuencia de ello, la decisión de fecha 18 de julio de 2014, dictada por el precitado juzgado, debe ser confirmada en los términos aquí expuestos. Así se decide”. (Sic). (Agregado de la Sala).

 

El día 15 de octubre 2014, la representación judicial de la demandante consignó escrito de promoción de pruebas, mientras que la parte demandada hizo lo propio el 9 de diciembre del mismo año 2014.

En fecha 14 de noviembre de 2014, el ciudadano Octavio Miguel Pinto Blanco, asistido por el abogado Ramón Montilla (INPREABOGADO Nro. 8.524), consignó escrito de contestación a la demanda y entre otras cosas rechazó plenamente la estimación de la cuantía.

El 13 de enero de 2015, el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua dictó auto de admisión de pruebas.

Mediante fallo proferido en fecha 27 de julio de 2016, el referido Órgano Jurisdiccional, declaró con lugar la impugnación de la cuantía hecha por el demandado y declinó la competencia en los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la mencionada Circunscripción Judicial, señalando lo siguiente:

“Siendo así pues para [ese] Juzgador al evidenciar de las actas que el precio total de la opción de compra fue por la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA MIL EXACTOS (Bs. 780.000,00) y que lo mismo quedó establecido en el contrato de opción de compra dicho monto excede la cantidad de TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3000) que es el monto máximo para que [ese] Tribunal pueda conocer del presente asunto de conformidad con lo establecido en la (…) RESOLUCIÓN N° 2009-0006, de fecha 18 de marzo de 2009, motivo por el cual declara con lugar la IMPUGNACIÓN de la estimación de la demanda y se declina la competencia en los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.- Así se declara y decide.-ˮ.   

 

El día 9 de agosto de 2016, la abogada Julie Rosi G. (INPREABOGADO Nro. 38.414), apoderada judicial de la demandante, apeló de la sentencia supra mencionada.

Mediante auto dictado el 22 de septiembre de 2016 el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la precitada Circunscripción Judicial.

En fecha 14 de diciembre de 2016, el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a quien correspondió conocer la causa, declaró inadmisible la apelación interpuesta por la parte demandante, por cuanto “(…) en virtud de la naturaleza de la decisión recurrida las partes contaban únicamente con la posibilidad de solicitar la regulación de competencia conforme al artículo 67 eiusdem. Aceptar lo contrario sería atentar contra el principio de legalidad de las formas procesales establecido en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil”: En virtud de ello, ordenó la remisión del expediente al Tribunal de origen.

Una vez recibido el expediente, el día 14 de febrero de 2017, mediante auto dictado por el Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, ordenó la remisión de las actuaciones que conforman la presente causa al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la citada Circunscripción Judicial.

En fecha 16 de febrero de 2018, la apoderada judicial de la parte demandante por medio de diligencia planteó el conflicto de competencia por cuanto “(…) existen dos decisiones de una misma instancia encontradas, es decir, un Superior dice que la competencia es de Municipio y otro con su decisión establece que la competencia es de un Juzgado de Primera Instancia, lo cual, crea un estado de indefensión, vulnerando con ello el debido proceso y la tutela judicial efectiva, al estar en presencia de un verdadero conflicto de competencia (…)”.

El 6 de marzo de 2018, la parte demandada solicitó decisión del fondo de la demanda.

El Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, al cual correspondió el conocimiento de la causa, el día 21 de marzo de 2018 dictó decisión en los siguientes términos:

“(…) Con fundamento en las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, visto que en el caso de autos se observa:

1)- Que el motivo de la demanda bajo estudio es la resolución de contrato de promesa de compra-venta de un bien inmueble destinado a vivienda, que para el momento de la celebración del indicado contrato se encontraba en proceso de construcción.

2)- Que dicha demanda fue interpuesta por la sociedad mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., plenamente identificados en autos, en su carácter de optante vendedor, y quien como se dejó establecido supra solicita que se RESUELVA el contrato en virtud de que presuntamente el ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171, no cumplió con sus cargas contractuales en los términos convenidos en el negocio jurídico tantas veces mencionado.

3).- Que la demanda por resolución de contrato bajo estudio fue presentada en fecha, 09 de abril de 2014, conforme se desprende de la constancia de distribución de causa que riela al folio (5) del expediente, es decir, que cuando fue presentada la demanda ya se encontraba vigente la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.

4).-Que la Sala Política (sic) Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, ha venido aplicando de manera reiterada, el criterio mediante el cual establece que de acuerdo con la norma contenida en el artículo 18 de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria en los casos en que se trate de inmuebles en proceso de construcción o aún no construidas, y alguna de las partes pretenda rescindir el contrato, o sea, extinguir su vigencia, la competencia para dirimir esa controversia le corresponde a un órgano de la Administración Pública, concretamente a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, lo cual genera que el poder judicial carezca de jurisdicción para tramitar, y resolver dicho asunto.

Siendo ello así, es concluyente para quien decide, que en el caso bajo estudio en aplicación de las disposiciones legales contenidas en la tantas veces mencionada Ley contra la Estafa Inmobiliaria y del criterio establecido por la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia, resulta evidente que atendiendo a los planteamientos efectuados por la parte demandante quien como se dijo solicita que se resuelva el contrato en virtud de que el optante no cumplió con sus cargas contractuales en los términos convenidos; debió agotarse el procedimiento administrativo correspondiente, conforme a lo establecido en las normas contenidas en la precitada Ley, y no acudir directamente a la sede judicial para dirimir sus diferencias, atendiendo a lo establecido en la ley especial, [ese] Juzgado deberá declarar de oficio la falta de jurisdicción y en consecuencia, [ese] Juzgado se somete al criterio jurisprudencial sostenido por la Sala Político administrativo (sic) que ha establecido reiteradamente que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir casos sobre acciones por resoluciones de contrato que versen sobre inmueble destinados a viviendas que se encuentre en proceso de construcción, correspondiendo su conocimiento a la Administración Pública, por órgano de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. (Ver sentencias Nros. 634, 761, 1169, 1574 y 221 del 6 y 29 de mayo, 30 de julio, 20 de noviembre de 2014 y 5 de marzo de 2015, respectivamente). Y así se establece.

(…Omissis...)

Con fundamento en la normativa legal y el criterio jurisprudencial anteriormente señalado, [ese] Juzgado, ordena remitir los autos por tener consulta obligatoria a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que la decisión tomada en los términos señalados constituye una declaratoria de oficio de falta de jurisdicción del juez frente a la Administración Pública, a los fines de la consulta obligatoria prevista en los mencionados artículos, y en vista de lo anteriormente decidido se estima innecesario que se emitan consideraciones sobre los otros aspectos que fueron invocados por ambos sujetos actuantes durante el desarrollo del proceso. Así se resuelve.

IV

DISPOSITIVA.

Por las razones anteriormente expuestas este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara de Oficio:

PRIMERO: LA FALTA DE JURISDICCIÓN, de este Juzgado, para tramitar y resolver la demanda y seguir conociendo el fondo del presente juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, de un bien inmueble destinado a vivienda en construcción, interpuesto por el abogado YULY MELERO MATERANO, inscrito en el inpreabogado bajo el número 68.276, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el N° 62, tomo 500-A en fecha 4 de septiembre de 1992, en contra del ciudadano PINTO BLANCO OCTAVIO MIGUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula: 15.818.171, de conformidad con los artículos 1, 3 y 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, y artículo 59 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: SE EXTINGUE el presente proceso, de conformidad con la consecuencia establecida en el artículo 353 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO Se ordena la consulta obligatoria a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, y se suspende el proceso desde la fecha de la presente decisión en consecuencia se ordena la remisión en su oportunidad legal del presente expediente, una vez que conste en autos la última de las notificaciones de las partes la cual se ordena practicar.

CUARTO: No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza de la decisión”. (Sic). (Agregados de la Sala).

 

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

 

De conformidad con la competencia que le es atribuida en las disposiciones previstas en los artículos 23, numeral 20, de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; 26, numeral 20, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y, 59 y 62 del Código de Procedimiento Civil, le corresponde a esta Sala emitir pronunciamiento en la presente consulta, y al respecto se observa:

Mediante decisión de fecha 21 de marzo de 2018, el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, declaró la falta de jurisdicción del Poder Judicial frente a la Administración Pública, por órgano de la “Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”, con el propósito de que la parte accionante pueda demostrar la vulneración de su derecho en sede administrativa, se instruya el expediente correspondiente y se apliquen las medidas y soluciones respectivas previstas en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria.

En tal sentido, esta Sala advierte que la mencionada Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, estableció en su artículo 1, lo que siguiente:

“Artículo 1. La presente Ley tiene como objeto establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna”.

 

Sobre el contenido de la norma citada, en un caso similar al de autos, este órgano jurisdiccional señaló que lo pretendido por el aludido instrumento normativo es impedir que los eventuales compradores suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, que estipulen condiciones asimétricas, que los hagan inejecutables y que, en definitiva operen en detrimento de los adquirientes. (Vid., sentencia de esta Sala Nro. 00086, publicada el 27 de enero de 2016).

Asimismo, aprecia este Máximo Tribunal que el artículo 18 del mencionado instrumento legal regula lo concerniente a la rescisión de los contratos así:

“Artículo 18. No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescisión debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat”. (Destacado de la Sala).

 

Resulta evidente para esta Máxima Instancia que en la norma antes citada, se establecen mecanismos de protección a los compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo la construcción, preventa y venta, para así evitar que sean víctimas de un sistema que puede funcionar en condiciones desiguales.

En ese contexto, es importante indicar que la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal mediante la sentencia Nro. 969 de fecha 23 de noviembre de 2016, interpretó el referido artículo y explicó -entre otros aspectos- lo siguiente:

“Si bien el citado artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, prevé que un órgano de carácter administrativo, específicamente, la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, avale la solicitud de rescisión del contrato, en criterio de esta Sala, no puede afirmarse que esa disposición confiera a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat la facultad para dirimir en forma exclusiva todos los conflictos que se susciten entre los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa y los futuros compradores, pues como dispone dicha norma solo conocerá de aquellas solicitudes de rescisión unilateral ante la existencia de una cláusula viciada de nulidad en el contrato, que le permita a los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, dejar sin efecto el contrato sin requerir el consentimiento del comprador. No obstante, este artículo tiene una excepción: ‘que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador’. (Resaltado de la Sala).

Al respecto, dicha Sala dejó sentado que las partes tienen “el derecho de anular o rescindir un contrato” por una causal existente en el momento de la celebración del mismo, en cambio, “el derecho de resolver el contrato se adquiere por circunstancias que nacen con posterioridad a dicha celebración”.

Igualmente, explicó que tanto “la rescisión como la resolución  son dos modos de extinción de un contrato válido”, que no abarcan el mismo concepto, pues considera que “la rescisión opera por causas existentes al momento de la celebración y la resolución por causas posteriores a la celebración del contrato. Otra diferenciación es que la rescisión se declara judicialmente; en cambio, la resolución puede ser judicial o extrajudicial”.

En este orden de ideas, la Sala Constitucional también determinó que la falta de cumplimiento oportuno de las obligaciones establecidas en un contrato, legitima a la parte que haya resultado perjudicada a dar por terminado el mismo mediante la resolución, “salvo que éste todavía tenga interés en la prestación no ejecutada, al creer que aun es posible que el contrato cumpla con su finalidad. En esta última circunstancia el acreedor de la prestación no ejecutada tiene entonces la facultad de escoger entre demandar la resolución o solicitar el cumplimiento del contrato”; por otra parte si se tratare de una demanda por rescisión del contrato “ello en modo alguno puede ser considerado como una limitación a las partes para acceder a la instancia judicial, pues con ello resulta vulnerado el acceso a la justicia y la garantía de la tutela judicial efectiva”.

Pues bien, con base en los anteriores postulados y aplicándolos al caso de autos se observa del libelo lo siguiente:

   i.            Que la sociedad mercantil Constructora Daso, C.A., antes identificada pretende la resolución de contrato (opción de compra), suscrito entre las partes en forma privada en fecha 20 de julio de 2012, por el presunto incumplimiento del mismo, el cual tuvo por objeto un inmueble que para ese momento estaba en construcción, constituido por un apartamento destinado para vivienda “(…) ubicado en el Edificio Codazzi del Conjunto Residencial Los Ilustres, Piso 2, Apartamento 2B, Calle Rivas, Maracay, Municipio Girardot, Estado Aragua (…)”.

 ii.            Que el precio de la venta fue por la cantidad de “…SETECIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (780.000,00)” a ser pagados de la siguiente manera: “(…) con la firma del documento de opción de compra (…) la cantidad de DOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) (…) la cantidad restante, es decir, QUINIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 540.000,00), sería pagada en (sic) mediante la cancelación de diez (10) cuotas fijas mensuales por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) (…)”, siendo pagaderas los días 15 de cada mes a partir del 15 de agosto de 2012 y culminado el 15 de julio de 2013, excluyendo el 15 de diciembre de 2012 y el 15 de abril de 2013, en cuyas fechas se estableció el pago de dos cuotas especiales adicionales por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,00), y “(…) el monto restante de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), para el momento de la protocolización ante la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente”.

iii.            Que el ciudadano Octavio Miguel Pinto Blanco, en su condición de comprador “(…) se insolventó de manera injustificada y dejó de pagar las cuotas correspondientes la segunda cuota especial, correspondiente a la fecha 15 de abril de 2013 (…) y tres de las cuotas mensuales correspondientes a las fechas 15-05-2013, 15-06-2013, 15-07-2013 (…) incumpliendo con su obligación de pago (…)” y que “(…) tal condición de insolvencia se traduce en el efectivo desistimiento de la negociación que contrajo tal como lo dispone la CLÁUSULA CUARTA del mismo contrato Opción de compra”, y que la demandante -a su decir- intentó por muchas vías el cobro extrajudicial de las cantidades de dinero antes señaladas y visto que resultó infructuoso no quedó otra vía que solicitar de pleno derecho la resolución del contrato.

En fuerza de las consideraciones precedentes, siendo que la pretensión de la parte accionante es la resolución de un contrato de opción de compra de un inmueble destinado a vivienda por falta de pago y, visto que dicha situación se subsume en la excepción del supuesto normativo previsto en el artículo 18 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, es decir “que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador” la Sala declara que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer la demanda de autos y en consecuencia se revoca la sentencia dictada en fecha 21 de marzo de 2018, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua. Así se declara. (Vid. sentencia de esta Sala Nro. 347 del 22 de junio de 2017).

 

III

DECISIÓN

 

Por las razones anteriormente expuestas, esta Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

1.- Que el PODER JUDICIAL TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la demanda por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO [DE OPCIÓN DE COMPRA] POR INCUMPLIMIENTO”, interpuesta por la abogada Yuly Melero Materano, antes identificada, procediendo en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil CONSTRUCTORA DASO, C.A., contra el ciudadano OCTAVIO MIGUEL PINTO BLANCO, previamente identificado. (Agregado de la Sala).

2.- En consecuencia, se REVOCA la decisión dictada en fecha 21 de marzo de 2018, por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua.

Publíquese, regístrese y comuníquese. Devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinte (20) días del mes de febrero del año dos mil diecinueve (2019). Años 208º de la Independencia y 160º de la Federación.

 

La Presidenta - Ponente MARÍA CAROLINA AMELIACH VILLARROEL
		El Vicepresidente, MARCO ANTONIO MEDINA SALAS
La Magistrada, BÁRBARA GABRIELA CÉSAR SIERO
		El Magistrado, INOCENCIO FIGUEROA ARIZALETA
La Magistrada, EULALIA COROMOTO GUERRERO RIVERO
	La Secretaria, GLORIA MARÍA BOUQUET FAYAD
	En fecha veintiuno (21) de febrero del año dos mil diecinueve, se publicó y registró la anterior sentencia bajo el Nº 00064.
	La Secretaria, GLORIA MARÍA BOUQUET FAYAD