Magistrado Ponente: FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
En el juicio por cumplimiento de contrato, intentado ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la sociedad mercantil CREACIONES LAKSMI, C.A., representada judicialmente por los abogados Carlos Machado Manrique, Ramiro Sosa Rodríguez, Ramón Alfredo Aguilar Camero, Maria Fatima Da Costa, Daniel Alberto Fragiel Arenas, María Alejandra González Yanez, María Carolina García Ocando, Anna Caterina Salvaggio Melillo, Paula Manzanilla Vera y Lubmila Martínez, contra la ciudadana MARÍA CRISTINA AMARISTA ÁLVAREZ, representada judicialmente por las profesionales del derecho Mercedes Elena Velásquez Verde y Miriam Orellana; el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la referida Circunscripción Judicial, conociendo en apelación, dictó sentencia en fecha 18 de enero de 2017, mediante la cual declaró: 1) Sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la co-apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 2 de noviembre de 2015, 2) con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, 3) sin lugar la reconvención propuesta y en consecuencia sin lugar la acción reivindicatoria, y la indemnización por daños y perjuicios intentada por la parte demandada, 4) se ordenó a la parte demandada reconviniente, ciudadana María Cristina Amarista Álvarez, otorgar a la parte demandante sociedad mercantil Creaciones Laksmi, C.A., el documento definitivo de la venta del local comercial objeto de litigio, y en consecuencia condenó en costas a la parte demandada-reconviniente de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Contra la precitada decisión, el abogado Enrique Mendoza Santos, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.
Concluida la sustanciación respectiva, le correspondió la ponencia al Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, quien con tal carácter suscribe el presente fallo y en consecuencia pasa a decidirlo en los términos que a continuación se expresan:
FORMALIZACIÓN PRESENTADA POR LA PARTE DEMANDADA
DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD
-I-
De conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción del artículo 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, al incurrir la recurrida en el vicio de incongruencia negativa.
El formalizante alegó:
Con base en el ordinal 1o del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, procedemos a denunciar la infracción del ordinal 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 ejúsdem (sic), por incongruencia negativa.
En la contestación de la demanda fue opuesto en defensa principal el incumplimiento de la demandante en el pago del precio de venta dentro de los 90 días siguientes al otorgamiento de la opción de compraventa de fecha 26 de abril de 2013, como tampoco dentro de la prórroga prevista de 30 días adicionales, esto es, dentro del lapso que corrió desde el 26 de abril de 2013 hasta el 26 de agosto de 2013; así:
...en los diferentes correos electrónicos cruzados entre los partes, para el 27 de agosto de 2013, la empresa optante-demandante aun no disponía del saldo deudor estipulado en el contrato, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00). (Pieza I, folio 78 vto.).
...siendo la principal obligación de nuestra mandante no disponer del bien durante el lapso de contrato y hasta la culminación de los treinta (30) días de prórroga, y no habiendo constancia en autos que la demandante haya obtenido el crédito y consignado el documento definitivo de compra por ante la Oficina (sic) de Registro (sic) Inmobiliario (sic), venta (sic) antes del 27 de septiembre [rectius agosto] de 2013, previa su revisión por nuestra representada, indefectiblemente debe concluirse, por una parte, el incumplimiento de la parte demandante, en lo atinente a la cancelación del precio pactado en la oferta de venta en el tiempo estipulado; y, por la otra, que la demandada cumplió de buena fe su obligación, no sin antes notificarle su voluntad de dar por resuelto el contrato (anexo 'O'). Así pedimos respetuosamente sea declarado por este Tribunal (sic). (Pieza I, folio 80)
Aunque la sentencia recurrida calificó el contrato otorgado como de opción de compraventa, porque ...en el presente caso estamos en presencia de un contrato de opción de compra venta..., sin embargo no se pronunció sobre este alegato, defensa principal de la accionada, sobre la falta de pago del precio dentro del plazo fijado en la opción de compraventa suscrita entre las partes.
Si bien la sentencia recurrida hace mención en un párrafo de su parte narrativa, cuando reproduce algunos alegatos de la parte demandante, a que la compradora ...ha poseído el inmueble en calidad de propietaria, quedando sólo pendiente el pago del saldo del precio de venta y la verificación de la tradición formal de la propiedad a través del otorgamiento del documento ante la oficina de Registro (sic) Inmobiliario (sic) respectivo..., no fue tratado ni resuelto por ella, como esta Sala de Casación podrá observar, el citado alegato de la demandada donde se expone esa defensa fundamental para la decisión de la controversia, consistente en la falta de pago del precio dentro del plazo fijado en la opción de compraventa suscrita entre las partes.
Al respecto, ante ese alegato de falta de pago en tiempo hábil, la recurrida ocurre al muy curioso argumento de señalar que ciertas diligencias e instrumentos posteriores en tiempo al vencimiento del lapso estipulado, fueron demostrativos del interés de la demandante en proseguir con la negociación.
La recurrida hace énfasis en el interés que habría demostrado la actora en continuar con la negociación con posterioridad al vencimiento del plazo de 90 días, así como de los 30 días de la prórroga, pero omite la indispensable consideración y respuesta a la esencial defensa opuesta y la consiguiente consecuencia de su procedencia; eludió el alegato de la falta de pago del precio de la compraventa dentro del plazo citado (26 de abril al 26 de agosto de 2013), como presupuesto o condición para la conclusión de la negociación con la tradición legal del caso.
Expone al respecto la recurrida:
(
Omissis
)
De esa forma, por tanto, la sentencia recurrida omite pronunciarse de manera expresa, positiva y precisa sobre la defensa de falta de pago en tiempo oportuno del precio de la compraventa antes o dentro del vencimiento del término estipulado para la tradición legal, o sea dentro del plazo fijado para ello en el contrato citado, que corría del 26 de abril de 2013 al 26 de agosto de 2013.
Solicitamos en consecuencia se declare con lugar esta denuncia, con los pronunciamientos correspondientes
.
La Sala, para decidir observa:
De la denuncia transcrita se desprende que el formalizante le atribuye a la ad quem el vicio por incongruencia negativa, porque a su decir omitió pronunciamiento
sobre la defensa de falta de pago en tiempo oportuno del precio de la compraventa antes o dentro del vencimiento del término estipulado para la tradición legal, o sea dentro del plazo fijado para ello
, estipulado en el contrato, lo que según sus dichos
corría del 26 de abril de 2013, al 26 de agosto de 2013
.
En este sentido, advierte que la recurrida profirió que
ciertas diligencias e instrumentos posteriores en tiempo al vencimiento del lapso estipulado, fueron demostrativas del interés del demandante de proseguir con la negociación
, es decir,
que habría demostrado la actora en continuar con la negociación con posterioridad al vencimiento del plazo de 90 días, así como de 30 días de la prórroga
, pero, omitió
el alegato de la falta de pago del precio de la compraventa dentro del plazo citado
, para
la conclusión de la negociación con la tradición legal del caso
.
Ahora bien, en relación con el vicio de incongruencia esta Sala, mediante sentencia N° RC-392, de fecha 31 de mayo de 2012, caso: José Alberto Perdomo Rangel y otra, contra Nanci Andrés Suzzarini Baloa, expediente N° 11.674, señaló lo siguiente:
De acuerdo con lo establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que refiere el requisito de congruencia del fallo, toda sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa, con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.
La referida norma debe ser analizada en concordancia con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que dispone, entre otras cuestiones, que el juez debe decidir conforme a todo lo alegado y sólo lo alegado en autos, sin suplir excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes, lo cual constituye una reiteración del principio dispositivo que caracteriza el procedimiento civil en nuestro ordenamiento jurídico.
Las disposiciones previamente citadas, sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones, argumentos de hechos no formulados en el proceso u excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva). (Vid. sentencia de fecha 26 de octubre de 2010, caso: Alexander José Rodríguez Pinto y otros contra Grupo Tropicalia, C.A.)
.
De conformidad con el criterio supra trascrito sostenido por esta Sala en distintos fallos, el requisito de congruencia se refiere a que toda sentencia debe contener decisión expresa positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, pues, esta norma en correspondencia con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, constriñe al juzgador a decidir sobre todo lo alegado y solo lo alegado en autos, sin que pueda suplir este excepciones o argumentos de hecho no formulados por las partes.
En tal sentido, el pronunciamiento del juzgador está limitado a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos, pues, con ello viciaría la decisión por -incongruencia negativa-, y si por el contrario, extiende el juzgador su decisión, sobre argumentos o excepciones de hecho no formulados en el juicio y se excede de lo solicitado por las partes, infecciona el fallo por -incongruencia positiva-.
Así pues, esta Sala observa de los alegatos precedentemente trascritos que lo pretendido por el formalizante es endilgarle a la recurrida el vicio por incongruencia negativa porque omitió pronunciamiento respecto de
el alegato de la falta de pago del precio de la compraventa
dentro del lapso estipulado en el contrato, lo cual, a su decir
corría del 26 de abril de 2013, al 26 de agosto de 2013
, y así se entrará a conocer la presente delación.
Al respecto, la Sala evidencia de autos que la parte demandada-reconviniente, alegó lo siguiente:
Ahora bien ciudadana Juez (sic), determinados como han quedado los fundamentos de la demanda por cumplimiento de contrato, y admitida por nuestra mandante la relación jurídica que existió entre las partes, en tanto en cuanto se trata de un contrato de opción compra-venta, es menester analizar las obligaciones que la vinculaban para, en definitiva concluir, como en efecto concluiremos , en la improcedencia de la acción, tanto en lo concerniente al pretendido cumplimiento de un contrato ya resuelto de pleno derecho con antelación al inicio del presente proceso, por causas imputables a la demandante; como en lo atinente a la condena que pretende, así como la conducta de buena fe mantenida por nuestra representada hasta la presente fecha y su intención de mantenerla así hacía en el futuro.
(
Omissis
)
Lo expuesto indica, indudablemente, que la tradición del inmueble ofrecido en venta se efectuaría en una fecha distinta a la de la firma del contrato de opción compra-venta, esto es, dentro del lapso de 120 días continuos a partir del 26 de abril del 2013, exclusive, pero jamás después de dicho término, previo al pago del monto restante adeudado por la oferida, el cual no fue cancelado dentro del término pactado en la cláusula Cuarta (sic) como líneas abajo se verá.
De allí que, no se trata de un contrato bilateral de compra-venta donde la vendedora la vendedora vende y la compradora adquiere. Por el contrario la oferente-demandada estaba obligada a vender a la optante el bien dentro del aludido lapso (90 días continuos entre el 26.04 al 26.07 de 2013) y/o su prorroga (30 días continuos entre el 27.07 al 27.08.2013), término en el cual debía mantener la oferta irrevocable, es decir no podía disponer del bien objeto del contrato, en tanto que, la optante.-demandante podía ejercer o no el derecho subjetivo de la opción, en el mencionado término pactado en la Cláusula (sic) Cuarta (sic).
En el caso de aceptar la opción debía cancelar el saldo deudor en la forma estipulada en el contrato, es decir, -como ya se dijo-, entre el 26 de abril y 26 de julio de 2013, ambas fechas inclusive, o dentro de los treinta (30) días siguientes a ésta última. No obstante, como en efecto lo confiesa la ciudadana MARIANELA HERRERA GARCÍA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la jurisdicción del Municipio Zamora del Estado (sic) Miranda, soltera y titular de la cédula de identidad N° V-13.712.778, en su carácter de Presidente (sic) la parte demandante, sociedad mercantil CREACIONES LAKSMI, C.A., en los diferentes correos electrónicos cruzados entre las partes, para el 27 de agosto de 2013, la empresa optante-demandante aun no disponía del saldo deudor estipulado en el contrato por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.00,00).
Las transcritas pruebas determinan:
1. Que nuestra mandante puso toda la diligencia de un buen padre de familia, en el cumplimiento de las obligaciones asumidas;
2. Que para el 27 de agosto de 2013, la demandante no disponía del saldo del precio de la oferta de venta, ni mucho menos había enviado a nuestra representada por ningún medio correo electrónico -correo postal- fax - whatsApp (sic), y/o cualquier otro medio de comunicación disponible) el documento de compra-venta para su revisión;
3. Que la simple aprobación de un crédito no es prueba de su disponibilidad, pues ni siquiera se había redactado el documento de compra-venta;
4. Que aun para el día 4 de septiembre de 2013, la demandante no había enviado a nuestra representada por ningún medio el documento de compra-venta para su revisión; y, por ende, no lo había presentado al registro para su protocolización.
(
Omissis
)
En consecuencia, siendo la principal obligación de nuestra mandante no disponer del bien durante el lapso de contrato y hasta la culminación de los treinta (30) días de prórroga, y no habiendo constancia en autos que la demandante haya obtenido el crédito y consignado el documento definitivo de compra por ante la Oficina (sic) de Registro (sic) Inmobiliario (sic), venta (sic) antes del 27 de septiembre, previa su revisión por nuestra representada, indefectiblemente debe concluirse, por una parte, el incumplimiento de la parte demandante, en lo atinente a la cancelación del precio pactado en la oferta de venta en el tiempo estipulado
(
Omissis
)
En los diferentes correos electrónicos cruzados entre las partes se evidencia que la misma demandante asumió voluntariamente la obtención de las solvencias requeridas tanto para la tramitación del crédito para cancelar el saldo del precio de la venta, como para el otorgamiento del documento definitivo de la compra-venta, por lo que mal puede ahora alegar un supuesto incumplimiento por parte de nuestra representada.
(
Omissis
)
Pero hay más, la demandante no alega ni demuestra haber realizado ningún trámite o gestión que pusiera en mora a nuestra representada, vale decir, que determine que oportunamente la puso en conocimiento de su supuesto incumplimiento de hacer entrega de tales requerimientos.
Y, ante el pretendido incumplimiento de nuestra mandante (
) demostrar que ejecutaron la opción de compra-venta dentro del lapso estipulado en el (sic) Cláusula (sic) Cuarta (sic) probando la disponibilidad del saldo restante y su conocimiento por parte de la oferente; y/o mediante la consignación del saldo restante por ante algún órgano jurisdiccional de esta Circunscripción (sic) Judicial (
) lo cual determina objetivamente que la actora no demostró en su libelo haber hecho oportuno ejercicio de la opción
de haber tenido la demandante el monto del saldo de la opción, hubiera ejercido la opción en el lapso pactado en la Cláusula (sic) Cuarta (sic) del Contrato (sic), esto es, entre el 26 de abril y el 27 de agosto de 2013, o, en el caso más extremo, lo habría puesto a la disposición de nuestra mandante, mediante cualquier actuación judicial o notarial, si es que aquella se negaba a recibir el saldo, lo cual negamos rechazamos y contradecimos
. (Negrillas y cursivas del trascrito) (Subrayado, negrillas y cursivas de la Sala).
De los alegatos trascritos se desprende que la parte demandada-reconviniente adujo, que la parte demandante-reconvenida no cumplió con
lo atinente a la cancelación del precio pactado en la oferta de venta en el tiempo estipulado, en tal sentido, señaló que
de haber tenido la demandante el monto del saldo de la opción, hubiera ejercido la opción en el lapso pactado en la cláusula cuarta del contrato, esto es, entre el 26 de abril y el 27 de agosto de 2013, o, en el caso más extremo, lo habría puesto a la disposición de nuestra mandante, mediante cualquier actuación judicial o notarial, si es que aquella se negaba a recibir el saldo
.
Hechas estas consideraciones, para verificar lo delatado por el formalizante la Sala transcribe parcialmente el fallo recurrido, en el cual se estableció, lo siguiente:
Contestación:
Rechazaron y contradijo tanto los hechos como el derecho en que la parte actora fundamentó su demanda.
Que el contrato celebrado con la actora es una opción a compra y venta no un contrato compraventa como lo asienta la parte actora.
Que de la cláusula Segunda (sic) del contrato, las partes pactaron como precio del contrato, la cantidad de setecientos trece mil bolívares (Bs. 713.000,00), que debían ser pagados por la compradora al momento de protocolizar el documento definitivo de venta; y, de los cuales, según la cláusula Tercera (sic), LA COMPRADORA entrega en este acto a LA VENDEDORA la cantidad de DOSCIENTOS TRECE MIL BOLÍVARES (Bs. 213.000,00), los cuales se entregan a LA VENDEDORA a su entera satisfacción
cantidad que será imputable al precio convenido
Que en la misma cláusula supra las partes acordaron
Si la operación de compraventa no se perfecciona dentro del plazo aquí establecido en este documento, y por causas imputables a LA COMPRADORA, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) quedará a beneficio de LA VENDEDORA por concepto de indemnización de daños y perjuicios
Que según la cláusula Cuarta (sic), la vigencia del contrato es de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de la opción, prorrogables por treinta (30) días continuos adicionales, constados desde la expiración del término anterior.
Que no se trata de un contrato bilateral de compraventa, sino que la oferente estaba en la obligación de venderle a la optante el inmueble en un plazo, tiempo durante el cual aquélla no podía disponer del bien.
Que la demandada hace referencias a comunicaciones electrónicas realizadas con la demandante, relativas a la fecha estimada de firma del documento definitivo de venta, pago de impuesto de venta del aludido inmueble, documentos a presentar al momento de la protocolización de la venta, constancia de aprobación del crédito para la compra, dirección del Registro (sic) donde se protocolizaría la venta, envío de la copia del documento de venta de parte de la demandante a la demandada, elaboración de informe por parte del perito, traslado o no para la firma del documento. Y dichos correos electrónicos a que se refiere la demandada datan desde el 23 de agosto de 2013 hasta el 4 de septiembre de ese mismo año.
Que en fecha 4 de septiembre de 2013, mediante notario público, se notificó a la demandante del vencimiento del contrato de opción de compra venta y consecuente aplicación de la cláusula penal acordada por las partes.
Que siendo la principal obligación de la demandada no disponer del inmueble durante la vigencia del contrato, y no habiendo constancia que la demandante haya obtenido el crédito y consignado el documento definitivo de compraventa ante la oficina inmobiliaria correspondiente, antes del 27 de septiembre de 2013, debe concluirse que la demandante incumplió en el pago del precio durante el tiempo estipulado y que la demandada cumplió de buena fe, su obligación, no sin antes notificarle su voluntad de dar por resuelto el contrato.
Que en lo que respecta a la obligación de entregar las solvencias y pagar los impuestos correspondientes, necesarios para presentar el documento traslativo de propiedad ante el registro inmobiliario y trámite del préstamo con garantía hipotecaria (sic) para pagar el saldo del precio de venta, la cual fue adquirida expresamente por la demandada en la cláusula Sexta (sic) del contrato, según los distintos correos electrónicos cruzados entre las partes, las demandante asumió de manera voluntaria, la obtención de las solvencias requeridas, por lo que mal puede alegar incumplimiento en ese sentido por parte de la demandada. En ese sentido, refiere correos de las siguientes fechas: 18/7/2013, 6/8/2013, 15/8/2013, 23/8/2013, 25/8/2013 y 26/8/2013.
Que la demandante ni alega ni demuestra haberle puesto en mora.
Y por último que niega, rechaza y contradice que haya habido incumplimiento de su parte y que la demandante haya ejercido la ejecución del contrato de compraventa dentro del plazo contractual, probando la disponibilidad del saldo restante y notificado de ello a la demandada.
(
Omissis
)
MOTIVOS PARA DECIDIR
(
Omissis...)
Dado lo anterior, el contrato produce obligaciones tanto para el comprador como para el vendedor, ambos han manifestado su voluntad de contratar, de crear esas obligaciones. La fuerza obligatoria del contrato reposa en la autonomía de la voluntad; el ordenamiento jurídico reconoce a esa manifestación de voluntad, en la facultad de crear obligaciones a las partes.
Como ha quedado de manifiesto de lo narrado, la presente demanda versa sobre un cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, celebrado entre la ciudadana MARIA CRISTINA AMARISTA y la sociedad mercantil CREACIONES LAKSMI, en el carácter de opcionante vendedora y opcionante compradora, respectivamente.
En tal sentido, el segundo punto controvertido se refiere a quien de las partes, opcionante vendedora u opcionante compradora, faltó a sus obligaciones, así las cosas, la parte actora, opcionante compradora, alegó en su libelo de demanda que el incumplimiento es imputable a la parte demandada, es decir; a la opcionante vendedora, pues a su decir, nunca cumplió con su obligación de entregar las solvencias necesarias, pagar los impuestos municipales correspondientes y tramitar las solvencias, obligación adquirida en la cláusula sexta del contrato que nos ocupa, razón por la cual alegan, que se vieron forzados ellos directamente a cumplir con esa carga, pagando los impuestos correspondientes y tramitando las solvencias, debido a que esos instrumentos eran necesarios para presentar ante el Registro (sic) Inmobiliario (sic) el documento traslativo de propiedad que debían suscribir las partes, y también a los fines de tramitar un crédito con garantía hipotecaria que solicitó la parte actora para pagar el saldo del precio de la venta, crédito éste que se demoró por el incumplimiento de la demandada. Asimismo, alegó la opcionante compradora que la opcionante vendedora no cumplió con su obligación de pagar el 0,5% del monto de la venta (forma 33) al SENIAT, por la venta del inmueble que corresponde al vendedor y se requería para presentar el documento de venta ante el Registro (sic) para su otorgamiento.
En este orden de ideas, tal como se estableció líneas arriba, al momento de valorar las pruebas promovidas por las partes, quedó demostrado el interés de la parte actora de comprar el inmueble de autos, y ello se desprende tanto del documento original del Certificado de Solvencia sobre Inmuebles Urbanos Nro. 95720; asimismo del documento original del Comprobante de Pago de Impuesto Municipal signada bajo el Nro. 20141156760, ambas con fecha del 25 de noviembre del 2014. (Folios 197 al 201, pieza I), cuyos documento son necesarios para el otorgamiento del documento de venta por ante el Registro (sic) Público (sic), cuyos pagos fueron asumidos por la opcionante compradora.
Igualmente el interés de comprar por parte de la actora, también se desprende al haber requerido la planilla de Solicitud (sic) de Trámite (sic), realizada por la ciudadana Marianela Herrera García, ante el Registro Público del Municipio Zamora del estado Miranda, con fecha del 13 de septiembre del 2013. (Folios 165, 166 y 167, pieza I), y de la copia simple del Certificado de Solvencia sobre Inmuebles Urbanos nro. 86464, emitido en fecha 04 de septiembre del 2013, por la Dirección de Hacienda, Recaudación y Liquidación. (Folios 160 y 161, pieza I).
En este mismo orden de ideas, del documento marcado con la letra D, consignado en copia simple, consistente de la carta emanada del Banco Banesco, donde señalan que el Crédito Hipotecario con destino comercial solicitado por la sociedad mercantil Creaciones Laskmi, C.A., fue aprobado por la cantidad de QUNIENTOS MIL BOLÍVARES (bs. 500.000,00) (Folios 158 y 159, pieza I), y que si bien es cierto, emana de un tercero que no es parte en el presente juicio; la misma se adminiculó a la comunicación electrónica marcada con la letra J, consignada por la parte demandada- reconviniente, de donde se desprende según el informe pericial, que está comunicación fue emanada por la actora a través de su representante legal, quedando probado que ciertamente el crédito hipotecario fue aprobado, y con dicho crédito se pagaría el remanente del precio de venta.
Por lo anterior, dada la inasistencia de la parte demandada al Registro (sic) respectivo a los fines que se llevara a cabo el otorgamiento del documento definitivo de compra venta y por cuanto la accionada no logró probar que el incumplimiento del contrato de opción de compra venta que nos ocupa, sea imputable a la parte actora, es forzoso para este Juzgado (sic) Superior (sic) determinar que el Juzgado (sic) de la causa actuó ajustado a derecho al declarar con lugar la presente demanda, debido a que efectivamente la parte actora cumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción, extremando las mismas, al asumir los pagos que por ley le correspondían a la parte demandada, en consecuencia en el dispositivo del fallo debe confirmarse la sentencia apelada. Y así se decide.-
De la Reconvención (sic) por Acción (sic) Reivindicatoria (sic) e Indemnización (sic) por Daños (sic) y Perjuicios (sic) propuesta por la parte Demandada (sic).-
Tal como lo ha afirmado el Juzgado (sic) de la causa, al prosperar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, debe desecharse la reconvención por acción reivindicatoria, debido a que es necesario para intentar una acción reivindicatoria, que la parte que la intenta debe ser propietaria del bien inmueble; y ha quedado demostrado de las actas que conforman el presente expediente, que la sociedad mercantil CREACIONES LAKSMI, C.A., parte actora de esta controversia, es la propietaria del inmueble objeto de esta litis, razón por la cual tampoco puede haber lugar a la indemnización de daños y perjuicios, que alega la parte demandada reconviniente por el uso que le ha dado la parte actora al bien de autos, en consecuencia se desecha la reconvención propuesta por la parte demandada. Y ASÍ SE DECIDE
. (Mayúsculas y negrillas de la sentencia). (Cursivas, subrayado y negrillas de la Sala).
De lo transcrito se desprende que la ad quem estableció
la presente demanda versa sobre un cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, celebrado entre la ciudadana María Cristina Amarista y la sociedad mercantil Creaciones Laksmi, en el carácter de opcionante vendedora y opcionante compradora
.
Seguidamente, la juzgadora profirió
el segundo punto controvertido se refiere a quien de las partes, faltó a sus obligaciones
, en este sentido, expresó que la actora
alegó en su libelo de demanda que el incumplimiento es imputable a la parte demandada, pues a su decir, nunca cumplió con su obligación de pagar las solvencias necesarias
, por lo cual, consideró que
quedó demostrado el interés de la parte actora de comprar el inmueble de autos
.
Asimismo, estableció la juzgadora que
del documento marcado con la letra D, consignado en copia simple, consistente de la carta emanada del Banco de Banesco, señala que el crédito hipotecario solicitado por la parte demandante, fue aprobado, por la cantidad de quinientos mil bolívares (bs. 500.000,00)
, y con ello, determinó que
ciertamente el crédito hipotecario fue aprobado, y con dicho crédito se pagaría el remanente del precio de venta
.
En este sentido, declaró que
la parte actora cumplió con sus obligaciones contraídas en el contrato de opción, extremando las misma al asumir los pagos que por ley le correspondían a la parte demandada
.
Ahora bien, en el caso concreto observa la Sala que se le atribuye a la recurrida el vicio por incongruencia negativa, porque omitió pronunciamiento, respecto al alegato expuesto por la parte demandada
sobre la defensa de falta de pago en tiempo oportuno del precio de la compraventa antes o dentro del vencimiento del término estipulado
en la cláusula cuarta del contrato, para la tradición legal, lo que a su decir,
corría del 26 de abril de 2013 al 26 de agosto de 2013
.
En tal sentido, la Sala observa que la juzgadora se pronunció respecto al
interés de la parte actora de comprar el inmueble de autos
, pero, tal como lo delata el formalizante omitió pronunciamiento atinente a la defensa de falta de pago oportuno del precio restante dentro del tiempo estipulado por las partes en el contrato, lo cual era su obligación por mandato legal.
Al respecto, la Sala constató de autos que la parte accionada instó a la parte actora a firmar antes del 26 de agosto de 2013, fecha en la cual venció la opción de compra-venta, y no constando en autos que efectivamente la parte demandante-reconvenida efectuó el pago dentro del lapso estipulado en el contrato, lo cual, tiene incidencia determinante sobre lo decidido, porque no es exigible la obligación de la parte demandada-reconviniente, si la parte demandante-reconvenida no cumplió con su obligación en el tiempo estipulado. Así se establece.
Por consiguiente, esta Sala considera que la ad quem efectivamente incurrió en el vicio de incongruencia negativa, pues, omitió el correspondiente pronunciamiento respecto al presupuesto de hecho que conforma la controversia.
En consecuencia, por todo lo antes expuesto esta Sala declara procedente la presente denuncia por infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por haber prosperado una denuncia por defecto de actividad, la Sala no entra a decidir las restantes, conforme a lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
D E C I S I Ó N
Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 18 de enero de 2017. En consecuencia, se ANULA la sentencia recurrida, y se ORDENA al tribunal superior que resulte competente, dictar nueva decisión sin incurrir en el vicio por defecto de actividad declarado por la Sala.
Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.
No ha lugar la condenatoria al pago de las costas, por haber prosperado el recurso, de conformidad con lo previsto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al juzgado superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo previsto en el artículo 322 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los diez (10) días del mes de agosto de dos mil diecisiete. Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
Presidente de la Sala,
_____________________________
YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES
Vicepresidente-Ponente,
_____________________________________
FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ
Magistrado,
___________________________
GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ
Magistrada,
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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ
Magistrada,
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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA
Secretaria Temporal,
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MARIAM JOSEFINA ALTUVE ARTEAGA
Exp.: Nº AA20-C-2017-000407
Nota: Publicado en su fechas a las
Secretaria Temporal,