SALA DE CASACIÓN CIVIL

 

Exp. AA20-C-2022-000037

 

Magistrada Ponente: VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

En el juicio por desalojo de local comercial, interpuesto por la sociedad mercantil INVERSIONES LOVERA, C.A., representada judicialmente por el abogado Juan Carlos Chona Silva, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 122.841, contra el ciudadano FUNG WENJIE CHING y la sociedad mercantil MAXI LUCKY, C.A., representados judicialmente por las abogadas Yaqueline Rodríguez Orozco, Mayra Alejandra Contreras Páez y Ana Raybeth Zambrano Pastran, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 83.135, 71.832 y 75.261, en su orden; el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, dictó sentencia en fecha 5 de noviembre de 2021, en la que declaró sin lugar el recurso de apelación ejercido por el apoderado judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, el 10 de mayo de 2021, la cual declaró con lugar la presente acción; confirmando la misma.

Contra la referida sentencia de la alzada, la apoderada judicial de la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue admitido mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2021, y oportunamente formalizado. Hubo impugnación.

 

En fecha 18 de febrero de 2022, se le asignó la ponencia a la Magistrada Dra. Vilma María Fernández González.

 

Concluida la sustanciación del recurso de casación y cumplidas las demás formalidades, la Sala procede a dictar sentencia bajo la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos siguientes:

 

PUNTO PREVIO

 

Ante la Secretaría de esta Sala fue presentado en fecha 8 de febrero de 2022, el escrito de formalización del recurso extraordinario de casación por la apoderada judicial de la parte demandada, abogada Ana Raybeth Zambrano Pastran. De igual forma, se observa que el 11 de febrero de 2022, se recibió escrito de formalización presentado por ante el ad quem, por las apoderadas judiciales de la parte demandada, abogadas Yaqueline Rodríguez Orozco y Mayra Alejandra Contreras Páez.

 

Ahora bien, de la lectura de ambos escritos de formalización (folios 222 al 260 y 265 al 285 de la segunda pieza del expediente), se observa que en ambos se plantearon las denuncias en los mismos términos; en ese sentido, a los fines de no caer en repeticiones inútiles, haciendo tediosa la lectura de la presente decisión, se transcribirán sólo las delaciones planteadas en el escrito presentado en fecha 8 de febrero de 2022. Así se establece.

 

RECURSO POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

 

Con fundamento en la sentencia N°  394, de fecha  20 de junio de 2017, caso: Colegio Humboldt C.A., contra Inversiones AZM 44, C.A., y otra, dictada por esta Sala de Casación Civil, se procede a alterar el orden de las denuncias planteadas en el escrito de formalización y se pasa a conocer la contenida en el Capítulo V, en los siguientes términos:

 

-V-

 

De acuerdo a lo previsto en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, delata la infracción del ordinal 5° del artículo 243 eiusdem, por incurrir en el vicio de incongruencia negativa; fundamentándose en lo que sigue:

 

“…A los efectos de la fundamentación de la presente denuncia, es menester realizar unas consideraciones relativas al supuesto normativo previsto en el literal a) del artículo 40 de la Ley de Regulación del arrendamiento para uso comercial, invocada por el actor como causal de desalojo.

Como argumento de su alegato de incumplimiento por falta de pago señala el actor que la cláusula QUINTA del contrato contiene ‘la reciprocidad de concesiones respecto al canon mensual de arrendamiento el cual el [sic] del tenor siguiente’, procediendo de seguidas a la cita textual de la norma contractual mencionada, señalando que las partes de común acuerdo habían pactado los lapsos dentro de los cuales el arrendatario debía cumplir con los pagos de los cánones de arrendamiento, los cuales fueron establecidos en los primeros cinco días del mes siguiente al vencido; relacionando seguidamente por fechas y montos los cánones de arrendamiento pagados y que los mismos eran efectuados fuera del lapso previsto de cinco días, y que ello constituía un incumplimiento no del pago per se, sino de la oportunidad para hacerlo. Culmina su alegato de incumplimiento, con el siguiente señalamiento: ‘Así mismo, ciudadano Juez [a] de lo antes expuesto se desprende palmariamente, que el demandado [inquilino] incurrió en el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de septiembre y octubre de 2019. El mes de septiembre debió cancelarlo dentro de los cinco [5] primeros días del mes de octubre, y el mes de octubre debió pagarlo dentro de los primeros cinco [5] días del mes de noviembre de 2019… En tal virtud, conforme a la norma antes citada el demandado se encuentra insolvente en el pago de los cánones arrendaticios, por tanto está incurso en lo dispuesto en el literal a) del artículo supra indicado e incumpliendo la cláusula QUINTA del contrato suscrito entre las partes’.

Para enervar el alegato de la parte actora, el demandado de autos a los fines de su defensa, en el escrito de Contestación de Demanda, señaló:

‘En el folio 4 del libelo de demanda, y a los fines de lograr el objetivo propuesto, denuncia un presunto incumplimiento de la cláusula QUINTA del contrato relativa al monto y condiciones del pago del canon de arrendamiento, y después de hacer cita textual de la disposición contractual in comento expresa que de ella se desprende ‘…que las partes de común acuerdo pactaron los lapsos dentro de los cuales el arrendatario debía cumplir con los pagos de los cánones de arrendamiento, los cuales fueron establecidos en los primeros CINCO [5] días del mes siguiente al vencido…’. Y que en tal sentido era prudente y necesario hacer del conocimiento de tribunal las fechas en que se han venido haciendo los pagos de los cánones de arrendamiento desde el inicio de la relación arrendaticia hasta la fecha de interposición de esta demanda. No obstante, contrario a ese anuncio de relacionar los pagos de todo la relación arrendaticia sólo refiere que en el año 2019 dejé de pagar el 45% de los cánones correspondientes. Que en diciembre de 2018 y enero de 2019 no efectué ningún pago, y procede a relacionar seguidamente una serie de pagos que a su decir fueron los únicos realizados durante el año 2019.

Sin embargo, sirva resaltar la clara indeterminación de que adolece la demanda, toda vez que la parte actora no señala de manera expresa e inequívoca cuál es el monto del canon de arrendamiento convenido entre las partes que resulta aplicable actualmente, considerando que la relación arrendaticia inició en el año 2012, y que se ha ajustado progresivamente durante el desarrollo de la misma. No señala cuáles son los meses debidos o cánones insolutos, ni la suma de cada uno de ellos, nótese que refiere de manera directa que ‘…el incumplimiento que aquí se está demandando no corresponde al pago per se sino del tiempo en lo que respecta al lapso de los cinco días tal como lo contempla la cláusula arriba indicada, por lo que tal retardo o demora afecta directamente a la arrendadora y propietaria del inmueble arrendado desde el punto de vista económico como consecuencia de la inflación que desvaloriza la moneda…’

Ciudadano Juez, la lectura de la cita que antecede deja en evidencia lo rebuscado del argumento de la demandante, en la intención de hacerse de una causal para accionar el desalojo y lograr la restitución del inmueble objeto del contrato con la construcciones y mejoras hechas a mis expensas de manera anticipada, procurándose una ventaja y provecho en su beneficio, tal como fue referido en apartes anteriores.

Manifiesta que el incumplimiento respecto de la fecha de pago afecta directamente a la arrendadora propietaria desde el punto de vista económico, pero no señala expresamente cuál es el monto de canon de arrendamiento aplicable, elemento éste de suma importancia a los efectos de verificar tal perjuicio económico, pues si atendemos al hecho que el único canon de arrendamiento que consta en los autos es el que está establecido en el contrato, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES [Bs. 20.000,00] equivalentes actualmente a CERO PUNTO DOS BOLÍVARES [Bs. 0,2] por virtud de la reconversión monetaria del mes de agosto del año 2018, los DOS MILLONES DE BOLÍVARES [Bs. 2.000.000,00] que relaciona el actor a su decir como el último pago, representaría el pago de diez millones de meses, y por tanto no existiría el perjuicio económico alegado, sino un evidente beneficio. Del manejo de dicho supuesto que a todas luces resulta exagerado, se logra traducir y representar claramente, que a los efectos de esta acción es imprescindible el señalamiento de los ajustes periódicos de los cánones de arrendamiento, y sobre todo los aplicables para los períodos reclamados, a los fines de la posibilitar el ejercicio del derecho a la defensa de la parte demandada, quien se enfrenta con una demanda crasamente indeterminada, y de que el Juzgador pueda verificar más allá de toda duda razonable el presunto incumplimiento del arrendatario que sirve de fundamento a la acción. Máxime si consideramos, en primer lugar el largo período [casi un año] del supuesto incumplimiento tolerado por la arrendadora, y el hecho que los pagos relacionados no fueron de modo alguno repudiados por ésta, sino por el contrario aprovechados como contraprestación por virtud de la relación arrendaticia.

Refiere la parte actora que no volvía pagar, ni septiembre, ni octubre, ni lo que va de noviembre, que he dejado de cancelar 5 meses en lo que va de año, sin especificar cuáles son los meses y el monto individual y total que representa la mora alegada como fundamento de su pretensión.

Señala que la relación de los pagos se desprende de consultas de transferencia de SOFINET, que impresas acompañan el libelo de demanda marcado ‘2’, y que de ellas se evidencia que los mismos fueron realizados fuera del lapso de los cinco días previsto en el contrato- excepción hecha del mes de agosto, que según su dicho fue efectuado dentro de lapso. De allí que aun cuando el (sic) actora exprese que su reclamación es sólo por lo que respecta al plazo de cinco días para el pago, y no al pago per se, lo cierto es que a los fines de determinar el incumplimiento, es menester especificar el monto de cada canon, pues de lo contrario le está vedado al Juez declarar con lugar la acción, debiendo decidir en favor del demandado por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, pues para éste existirá la duda de si el pago fue realizado ciertamente fuera del lapso, o si por el contrario la suma pagada constituye pagos por adelantado de meses futuros.

Excepción ésta que deriva de la letra del artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, que siendo expresamente citado por la parte accionante, establece que: ‘El arrendatario está en la obligación de pagar el canon de arrendamiento según la cantidad y en la oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato…’; por virtud de lo cual en interpretación de la norma, para proceder a su reclamación debe entonces atenderse no sólo a la oportunidad sino también a la cantidad fijada, lo cual no hizo la demandante.

Sobre la base de lo expuesto, y estando indeterminado el monto de los cánones de arrendamiento por no haber sido expresamente señalado por la parte actora, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que me encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento redamados’.

Habiendo quedado trabada la Litis en los términos citados supra, por lo que respecta al presunto incumplimiento de pago endilgado a nuestro representado, el Tribunal de la Primera Instancia en el auto de la fijación de los límites de la controversia, estableció en el ordinal SEGUNDO: ‘Determinar cuál es el monto del canon de arrendamiento’.

En virtud de lo cual era deber de las partes en el marco de proceso abocarse a la demostración del monto del canon de arrendamiento, y sobre la base del cúmulo probatorio aportado por cada una de las partes, el Juzgador establecer el monto del canon de arrendamiento, o ante la imposibilidad de ello, establecer la indeterminación de la demanda en tal sentido, con los efectos del artículo 254 del C.P.C. (sic) como fue solicitad (sic) por la parte demandada.

No obstante, y contrario a ello, el Juez en conocimiento del Recurso de Apelación, lejos de procurar establecer el monto de canon de arrendamiento, respetando el auto de fijación de los hechos y límites de la controversia, con vista y valoración de las pruebas aportadas a los autos, resolvió del modo que se cita a continuación:

‘Referente a la aparente falta de determinación del canon de arrendamiento, indispensable a fines de la excepción de pago y liberación de la obligación, este señalamiento no encuentra asidero, pues aún y cuando puede decirse que hay pagos por la demandada, los mismos no se ajustaron a lo pactado en el contrato, esto es, dentro de los primeros cinco días siguientes al vencimiento, por lo que lejos de indeterminación es puntual en asentar que la mora en el pago se configura por efectuarse fuera de la oportunidad prevista, de manera que debe desestimarse. Así se establece’.

Luce desacertada la decisión del Juez, toda vez que el actor fundamentó el presunto incumplimiento en la causal de desalojo contemplada en el literal a) del artículo 40 de la Ley Especial aplicable a la materia, relativa a la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, causal ésta que al ser invocada exige el señalamiento del monto, oportunidad y demás condiciones de pago, tal como lo señala el artículo 14 ejusdem, al imponer como principal obligación del arrendatario ‘pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato de acuerdo con lo estipulado en este Decreto’

Habiendo fundamentado el actor su demanda en la causal del literal a) del artículo 40 por falta de pago, y el demandado fundado su defensa en la improcedencia del mismo por indeterminación, aportando medios de prueba de comprobación de pagos incluso anticipados, por aplicación del artículo 14 de la Ley especial y de la norma general en materia de obligaciones prevista en el artículo 1354 del C.C., según el cual quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, se convirtió en necesidad del proceso -en aras de procurar la congruencia debida entre lo alegado y probado en autos- establecer el monto de canon de arrendamiento y en caso de imposibilidad de determinación decidir conforme las previsiones del artículo 254 del C.P.C. (sic) Y así solicitamos sea declarado en esta máxima instancia judicial…”. (Resaltado del texto).

 

Delata el formalizante que el juez de la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa, pues no se pronunció sobre argumentos esgrimidos en el escrito de contestación, vale decir, la falta de determinación del canon de arrendamiento.

 

Para decidir, la Sala observa:

 

Acorde con el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, la sentencia debe contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

 

De allí que, en concordancia con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe atenerse a todo lo alegado y probado en autos para que exista conformidad entre lo decidido y los hechos alegados oportunamente por las partes, en caso contrario, el juzgador habrá incurrido en un error in procedendo.

 

Las disposiciones antes citadas, sujetan el pronunciamiento del juez a todos los alegatos formulados por las partes, sin que le sea posible dejar de decidir alguno de ellos (incongruencia negativa), o por el contrario, extender su decisión sobre excepciones, argumentos de hecho no formulados en el proceso u excederse en lo solicitado oportunamente por las partes (incongruencia positiva). (Vid. decisión Nº 409, de fecha 8 de junio de 2012, reiterada, entre otras sentencias en la N° 199 de fecha 2 de abril de 2014, caso: Franklin René Gutiérrez Andradez contra C.A. de Seguros La Occidental).

 

En ese sentido, a los fines de determinar la procedencia o no del vicio bajo estudio, esta Sala pasa a transcribir lo argumentado por la demandada en su escrito de contestación; el cual es del siguiente tenor:

 

“…En el folio 4 del libelo de demanda, y a los fines de lograr el objetivo propuesto, denuncia un presunto incumplimiento de la cláusula QUINTA del contrato relativa al monto y condiciones del pago del canon de arrendamiento, y después de hacer cita textual de la disposición contractual in comento expresa que de ella se desprende ‘…que las partes de común acuerdo pactaron los lapsos dentro de los cuales el arrendatario debía cumplir con los pagos de los cánones de arrendamiento, los cuales fueron establecidos en los primeros CINCO [5] días del mes siguiente al vencido…’. Y que en tal sentido era prudente y necesario hacer del conocimiento de tribunal las fechas en que se han venido haciendo los pagos de los cánones de arrendamiento desde el inicio de la relación arrendaticia hasta la fecha de interposición de esta demanda. No obstante, contrario a ese anuncio de relacionar los pagos de todo la relación arrendaticia sólo refiere que en el año 2019 dejé de pagar el 45% de los cánones correspondientes. Que en diciembre de 2018 y enero de 2019 no efectué ningún pago, y procede a relacionar seguidamente una serie de pagos que a su decir fueron los únicos realizados durante el año 2019.

Sin embargo, sirva resaltar la clara indeterminación de que adolece la demanda, toda vez que la parte actora no señala de manera expresa e inequívoca cuál es el monto del canon de arrendamiento convenido entre las partes que resulta aplicable actualmente, considerando que la relación arrendaticia inició en el año 2012, y que se ha ajustado progresivamente durante el desarrollo de la misma. No señala cuáles son los meses debidos o cánones insolutos, ni la suma de cada uno de ellos, nótese que refiere de manera directa que ‘…el incumplimiento que aquí se está demandando no corresponde al pago per se sino del tiempo en lo que respecta al lapso de los cinco días tal como lo contempla la cláusula arriba indicada, por lo que tal retardo o demora afecta directamente a la arrendadora y propietaria del inmueble arrendado desde el punto de vista económico como consecuencia de la inflación que desvaloriza la moneda…’.

Ciudadano Juez, la lectura de la cita que antecede deja en evidencia lo rebuscado del argumento de la demandante, en la intención de hacerse de una causal para accionar el desalojo y lograr la restitución del inmueble objeto del contrato con la (sic) construcciones y mejoras hechas a mis expensas de manera anticipada, procurándose una ventaja y provecho en su beneficio, tal como fue referido en apartes anteriores.

Manifiesta que el incumplimiento respecto de la fecha de pago afecta directamente a la arrendadora propietaria desde el punto de vista económico, pero no señala expresamente cuál es el monto de canon de arrendamiento aplicable, elemento éste de suma importancia a los efectos de verificar tal perjuicio económico, pues si atendemos al hecho que el único canon de arrendamiento que consta en los autos es el que está establecido en el contrato, por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES [Bs. 20.000,00] equivalentes actualmente a CERO PUNTO DOS BOLÍVARES [Bs. 0,2] por virtud de la reconversión monetaria del mes de agosto del año 2018, los DOS MILLONES DE BOLÍVARES [Bs. 2.000.000,00] que relaciona el actor a su decir como el último pago, representaría el pago de diez millones de meses, y por tanto no existiría el perjuicio económico alegado, sino un evidente beneficio. Del manejo de dicho supuesto que a todas luces resulta exagerado, se logra traducir y representar claramente, que a los efectos de esta acción es imprescindible el señalamiento de los ajustes periódicos de los cánones de arrendamiento, y sobre todo los aplicables para los períodos reclamados, a los fines de la posibilitar el ejercicio del derecho a la defensa de la parte demandada, quien se enfrenta con una demanda crasamente indeterminada, y de que el Juzgador pueda verificar más allá de toda duda razonable el presunto incumplimiento del arrendatario que sirve de fundamento a la acción. Máxime si consideramos, en primer lugar el largo período [casi un año] del supuesto incumplimiento tolerado por la arrendadora, y el hecho que los pagos relacionados no fueron de modo alguno repudiados por ésta, sino por el contrario aprovechados como contraprestación por virtud de la relación arrendaticia.

Refiere la parte actora que no volví a pagar, ni septiembre, ni octubre, ni lo que va de noviembre, que he dejado de cancelar 5 meses en lo que va de año, sin especificar cuáles son los meses y el monto individual y total que representa la mora alegada como fundamento de su pretensión.

Señala que la relación de los pagos se desprende de consultas de transferencia de SOFINET, que impresas acompañan el libelo de demanda marcado ‘2’, y que de ellas se evidencia que los mismos fueron realizados fuera del lapso de los cinco días previsto en el contrato- excepción hecha del mes de agosto, que según su dicho fue efectuado dentro de lapso. De allí que aun cuando el (sic) actora exprese que su reclamación es sólo por lo que respecta al plazo de cinco días para el pago, y no al pago per se, lo cierto es que a los fines de determinar el incumplimiento, es menester especificar el monto de cada canon, pues de lo contrario le está vedado al Juez declarar con lugar la acción, debiendo decidir en favor del demandado por aplicación del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, pues para éste existirá la duda de si el pago fue realizado ciertamente fuera del lapso, o si por el contrario la suma pagada constituye pagos por adelantado de meses futuros.

Excepción ésta que deriva de la letra del artículo 14 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que siendo expresamente citado por la parte accionante, establece que: ‘El arrendatario está en la obligación de pagar el canon de arrendamiento según la cantidad y en la oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato…’; por virtud de lo cual en interpretación de la norma, para proceder a su reclamación debe entonces atenderse no sólo a la oportunidad sino también a la cantidad fijada, lo cual no hizo la demandante.

Sobre la base de lo expuesto, y estando indeterminado el monto de los cánones de arrendamiento por no haber sido expresamente señalado por la parte actora, NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que me encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento redamados…”. (Resaltado del texto).

 

Por su parte, el juez de alzada al pronunciarse sobre el fondo de la controversia estableció lo siguiente:

 

“…MOTIVACIÓN

…Omissis…

Referente a la aparente falta de determinación del canon de arrendamiento, indispensable a fines de la excepción de pago y liberación de la obligación, este señalamiento no encuentra asidero, pues aún y cuando puede decirse que hay pagos por la demandada, los mismos no se ajustaron a lo pactado en el contrato, esto es, dentro de los primeros cinco días siguientes al vencimiento, por lo que lejos de indeterminación es puntual en asentar que la mora en el pago se configura por efectuarse fuera de la oportunidad prevista, de manera que debe desestimarse. Así se establece…”. (Resaltado del texto).

 

De la concatenación de los argumentos explanados por la demandada en su escrito de contestación, referente a la indeterminación del canon de arrendamiento y lo establecido por el ad quem, sobre dicho alegato, evidencia esta Sala que ciertamente el juez de alzada omitió pronunciamiento sobre el mismo; pues lejos de dar una respuesta congruente respecto al aludido alegato, sólo hace mención de una supuesta mora en el pago de los cánones de arrendamiento.

 

Por las consideraciones precedentemente expuestas, esta Sala de Casación Civil declara procedente la infracción del ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

 

Por haber encontrado esta Sala procedente la nulidad con vista a la infracción delatada, se abstiene de conocer las denuncias restantes (por infracción de ley), de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en las sentencias Nro. 362 dictada por la Sala Constitucional en fecha 11 de mayo de 2018, caso: Marshall y Asociados C.A., exp. Nro. 17-1129 con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchan, así como la Nro. 254 de fecha 29 de mayo de 2018, caso: Luis Antonio Díaz Barreto, contra Ysbetia Roció González Zamora, exp. 2017-000072, la cual hace mención a los nuevos criterios proferidos por esta Sala de Casación Civil mediante sentencia Nro. RC-510, de fecha 28 de julio de 2017, expediente Nro. 2017-124, según el cual solo procede la reposición “por la observancia de un vicio grave que afecte de nulidad la sustanciación del proceso, o que la falta sea tan grave que amerite la reposición de la causa al estado de que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada…”. Razones por las cuales, la Sala procede a decidir el mérito de la controversia en los siguientes términos:

 

SENTENCIA DE MÉRITO

 

Alegatos de la parte actora:

 

Alega la parte actora, sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., que en fecha 16 de diciembre de 2011, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Fung Wenjie Ching, sobre dos locales comerciales, distinguidos con los números 01 y 02, del centro comercial Demócrata, ubicado en la séptima avenida con calle 10, parroquia San Juan Bautista, municipio San Cristóbal estado Táchira, autenticado por ante la Notaria pública Primera de San Cristóbal del estado Táchira, el 16 de diciembre de 2011, anotado bajo el Nro. 27, Tomo 403 de los libros de autenticaciones llevados por dicha oficina. Que en dichos locales realiza funciona la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A., representada por el ciudadano Fung Wenjie Ching.

 

Aduce que el arrendatario desde el mes de abril de 2016, cerró los referidos locales. Igualmente, señala que las partes contratantes pactaron de común acuerdo el lapso dentro del cual el arrendatario debía cumplir con los pagos de los cánones de arrendamiento, los cuales fueron establecidos en los primeros cinco días del siguiente mes vencido.

 

Alega que en el año 2019 el arrendatario dejó de pagar el 45% de los cánones de arrendamiento. Que diciembre de 2018, enero y febrero de 2019 no efectuó ningún pago. Que el primer pago del año 2019, lo realizó el 21 de marzo de 2019, con una transferencia por la cantidad de novecientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 975.000,00). Que en el mes de abril no realizó ninguna transferencia dentro del lapso establecido. Arguye que en el mes de mayo de 2019, pago la cantidad de ciento setenta y cuatro mil bolívares (Bs. 174.000,00); que el 7 de junio de 2019 transfirió la suma de un millón seiscientos mil bolívares (Bs. 1.600.000,00); que el 10 de julio de 2019, transfirió la cantidad de dos millones trescientos ochenta y seis mil ochocientos bolívares (Bs. 2.386.800,00); que el 5 de agosto de 2019, pago la suma de doscientos cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 245.000); que el 13 de septiembre de 2019, transfirió la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) y el 17 de septiembre de 2019, pagó la suma de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00; que posteriormente no volvió a pagar ningún canon de arrendamiento. Aduce que de lo anterior se evidencia el incumplimiento en cuanto a los pagos realizados los primeros cinco días al vencimiento de cada mes. Igualmente señala, que “…el incumplimiento que aquí se está demandando no corresponde al pago per se sino del tiempo en lo que respecta al lapso de los cinco días tal como lo contempla la cláusula arriba indicada…”

 

Arguye que el demandado cambio el destino del local comercial arrendando. De igual forma, que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de aseo urbano desde el año 2016 y que no contrato una póliza de seguro.

 

Fundamenta la presente acción en las causales de desalojos previstas en los literales “a”, “d” e “i” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.

 

Solicita el desalojo de los referidos locales comerciales.

Alegatos de la parte demandada:

 

Que en virtud a los hecho públicos y notorios, en el marco de las protestas y desordenes públicos, el negocio fue saqueado, acarreándole una pérdida económica, lo cual, lo obligó a ampararse bajo la figura del cese de actividades económicas; por lo que rechaza y contradice que no haya tenido la intención de volver a abrir las puertas al público. Aduce que la parte actora no señala de manera precisa el monto del canon de arrendamiento convenido, el cual se ha ajustado durante el desarrollo de la relación arrendaticia; asimismo, no indica los meses que presuntamente adeuda. Aduce que el único canon de arrendamiento que consta en autos es por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs, 20.000,00), equivalente a cero con dos céntimos bolívares (Bs. 0.2), en virtud de la reconversión monetaria. Rechaza que se encuentre insolvente, dada la dinámica aplicada para el pago de los cánones de arrendamiento, dado que ésta era flexible sobre la base de la buena fe, que algunos meses se pagaba en mora, otros de manera anticipada; que la arrendadora en ocasiones no emitía facturas.

 

Que la costumbre mercantil es la que regulaba la mayoría de sus relaciones, en virtud de que ambas partes eran comerciantes, caracterizándose la flexibilidad en cuanto al pago de los cánones de arrendamiento, sus montos, fechas de pago y emisión de facturas.

 

Que con respecto al pago de los servicios públicos, señala que es una obligación cuyo cumplimiento se verifica al terminar la relación contractual, siendo que su incumplimiento sólo acarrearía consecuencias al arrendatario, quien sería privado del disfrute por parte del prestador de servicio. Que la falta de pago de aseo urbano no deriva en perjuicio de la arrendadora, pues tal requerimiento administrativo está dirigido a la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A. Que en lo referente a la contratación de una póliza de responsabilidad civil, señala que dicha obligación sólo persigue trasladar en cabeza de un tercero la responsabilidad derivada de cualquier hecho dañoso que en principio esté a cargo del obligado; que la relación arrendaticia se encuentra en el noveno año de su desarrollo y que desde el inicio dicha obligación ha sido incumplida; siendo que tal incumplimiento no causa ningún gravamen al arrendador y que la misma ha sido consentida y aceptada y que forma parte de la costumbre mercantil.

 

Por lo tanto, solicita que la presente acción sea declarada sin lugar.

 

Establecido lo anterior, y descendiendo a los autos, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, observa la Sala que cursan a los autos:

 

 

Pruebas aportadas por la parte demandante:

 

- Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal estado Táchira en fecha 16 de diciembre de 2011, anotado bajo el Nro. 27, Tomo 403 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina; ala cual se le otorga valor probatorio como documento público, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil, 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido expedidas por autoridad pública competente y conforme a las formalidades de ley. Estableciéndose en dicho convenio, lo siguiente (folios 42 al 46 de la primera pieza del expediente):

 

“Entre, CARMEN DINORATH GONZÁLEZ ZERPA (…), actuando con el carácter de apoderada de ‘INVERSIONES LOVERA C.A.’ (…); quien en lo sucesivo y para todos los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA por una parte y por la otra, CHING FUNG WENJIE (…); quien en lo sucesivo y para todos los efectos de este contrato se denominara EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, regido por las siguientes cláusulas: PRIMERA: LA ARRENDADORA, da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO un inmueble de su propiedad consistente en DOS [2] locales comerciales distinguidos con los números 01 y 02 del Centro Comercial Demócrata, situados en la Séptima Avenida con calle 10, parroquia San Juan Bautista, municipio San Cristóbal, estado Táchira, obligándose EL ARRENDATARIO a utilizar dichos inmuebles únicamente para el establecimiento de un fondo de comercio de su propiedad, y a no cambiar su destino sin previa autorización escrita de LA ARRENDADORA. Dichos locales tienen un área común aproximada de doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados [254,88 mts2] y están alinderados así NORTE: Local comercial propiedad de LA ARRENDADORA, signado con el número TRES [3] del Centro Comercial Demócrata, mide quince metros con cinco centímetros [15,05 mts]; SUR: calle 10, en igual medida que la anterior. ESTE: Séptima Avenida, mide catorce metros con cuarenta centímetros [14,40 mts] y OESTE: Estacionamiento de LA ARRENDADORA en igual medida que la anterior. El inmueble arrendado pertenece a LA ARRENDADORA, según documento protocolizado ante el Registro Público del municipio San Cristóbal en fecha 30 de junio de 1978, inscrito bajo el No 28, folios 48 y 49, protocolo tercero. SEGUNDA: LA ARRENDADORA autoriza a EL ARRENDATARIO la ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de nueve [9] metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezzanina y primer piso con una extensión hasta dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida, ampliación permitida por ley; todo ello sobre una extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del lado oeste, que se extenderá por la parte de atrás del local signado con el número tres y parte del local número cuatro, dando un total de veintidós metros con cincuenta [22,50 mts] conservado siempre por lindero el local identificado con el número tres [3]. TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro, y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto. CUARTA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de VEINTE AÑOS [20] fijos, contados a partir de la firma del mismo, una vez finalizado el término contractual, empezará de pleno derecho sin necesidad de notificación a favor de EL ARRENDATARIO el ejercicio de prórroga legal, establecida en el artículo 38 literal D, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que es de TRES AÑOS. QUINTA: El canon mensual de arrendamiento se conviene en VEINTE MIL Bolívares [20.000,00 Bs] más el IVA [Impuesto al Valor Agregado] pagadero por mes vencido y que EL ARRENDATARIO se compromete a pagar en dinero en efectivo y con puntualidad en los primeros CINCO [5] días del mes siguiente al vencido. El pago del alquiler comenzará a regir a partir del mes de octubre de 2012, como consecuencia de un periodo de gracia de seis [6] meses que LA ARRENDADORA le concede a EL ARRENDATARIO. Este contrato de arrendamiento entra en vigencia a partir del primero de marzo de 2012. El pago del canon establecido lo hará EL ARRENDATARIO en la oficina de LA ARRENDADORA ubicada en el pasaje acueducto edificio Doña Juanita piso P/B oficina 102 sector Barrio Obrero. Es entendido y así lo acuerdan las partes que el canon de arrendamiento se ajustará cada vez que haya transcurrido un año de relación arrendaticia, teniendo como fecha de referencia el mes de octubre de 2012, de acuerdo, al índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela. Dicho aumento no podrá ser inferior al veinte por ciento [20%] del canon del arrendamiento fijado. Queda convenido que si EL ARRENDATARIO dejase de pagar por DOS [2] mensualidades, LA ARRENDADORA queda en pleno derecho de solicitar la resolución de este contrato, con su consecuente desocupación junto a los intereses de mora del DOCE por ciento anual [12%] causados por el atraso en el pago. SEXTA: LA ARRENDADORA declara y así lo acepta EL ARRENDATARIO que no cancelará ninguna clase de indemnización por los daños y perjuicios que pueda sufrir sobre sus bienes, mientras ocupe el inmueble objeto de este contrato, sean estos ocasionados debido a un caso fortuito o de fuerza mayor, incendio, ruina, robo, derrumbe, hurtos, inundación o daños producto de huelga, manifestaciones públicas o de un tercero. Así mismo EL ARRENDATARIO queda obligado comunicar con la mayor brevedad posible y por escrito a LA ARRENDADORA cualquier novedad dañosa o indicios que haga necesario alguna reparación mayor del inmueble que se está dando en arrendamiento, siendo responsable de estas si resultare culpable de ellas, él o las personas bajo su dependencia. Será por cuenta exclusiva de EL ARRENDATARIO todas las reparaciones menores, tales como mantenimiento de sistemas de aguas blancas y servidas, sanitarios, filtraciones, techos, pisos, puertas, cerraduras, llaves, paredes, instalaciones eléctricas, pintura interior del inmueble, entre otras. SÉPTIMA: EL ARRENDATARIO se obliga a cumplir estrictamente las disposiciones de orden sanitario aplicables al inmueble siendo por su sola cuenta las multas o cualquier perjuicio ocasionado por falta de cumplimiento de estas disposiciones. OCTAVA: Este contrato se considera INTUITO PERSONAE por lo que EL ARRENDATARIO no podrá cederlo en todo o en parte, ni sub arrendarán el inmueble objeto del contrato incluyendo las obras nuevas que se realicen o sus modificaciones. La violación de esta disposición será motivo de resolución del contrato. NOVENA: será por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de todos los servicios públicos, tales como agua, energía eléctrica, teléfonos, aseo urbano, así como de cualquier otro servicio. DECIMA: LA ARRENDADORA se reserva el derecho de visitar directamente o por medio de sus empleados o por su delegación el inmueble arrendado en el momento y oportunidad que se lo juzgue conveniente. DECIMA PRIMERA: Todos los gastos judiciales y extrajudiciales, si fuere el caso, que ocasione este contrato correrán por cuenta de EL ARRENDATARIO, incluyendo los honorarios de abogado. DECIMA SEGUNDA: EL ARRENDATARIO declara recibir en perfecto estado de habitabilidad, pintura, limpieza y conservación el inmueble arrendado y en condiciones apropiadas para el uso determinado en este contrato, por lo que se obliga a devolverlo en las condiciones que se lo recibe, si hay modificaciones o construcciones nuevas a entregarlas en estado óptimo de funcionamiento comercial. DECIMA TERCERA: Cualquier notificación que tenga que hacer LA ARRENDADORA a EL ARRENDATARIO en relación con las obligaciones derivadas de este contrato, será suficiente que se hagan indistintamente mediante carta, telegrama, notificación judicial, a la dirección del inmueble arrendado independientemente de la persona que lo reciba. Así mismo las citaciones y las notificaciones judiciales para EL ARRENDATARIO, se practicaran en la dirección del inmueble arrendado. DECIMA CUARTA: Se establece como clausula penal la suma de UN MIL bolívares [1000,00] diarios más IVA ajustándose este monto cada año que transcurra de la relación arrendaticia de acuerdo al IPC establecido por el Banco Central de Venezuela, que en ningún caso podrá ser inferior al 20%, que EL ARRENDATARIO debe pagar a LA ARRENDADORA por estar incurso en alguna causal de resolución cuando el inmueble lo ocupare persona distinta a EL ARRENDATARIO, fuere cedido o sub arrendado sin la autorización escrita y expresa de la arrendadora; o si al finalizar el contrato EL ARRENDATARIO no entregare completamente desocupado el inmueble. DECIMA QUINTA: El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas establecidas en este contrato por parte de EL ARRENDATARIO facultará a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del mismo con la consecuente desocupación y el pago de las pensiones vencidas o por vencer hasta la expiración del término convenido. DECIMA SEXTA: Ambas partes manifiestan con la firma del presente contrato que conocen y están conformes con todas y cada uno de las cláusulas del mismo. DECIMA SÉPTIMA: EL ARRENDATARIO se obliga con LA ARRENDADORA a contratar póliza de responsabilidad civil general que cubra el bien inmueble objeto del presente contrato, hasta por la cantidad de TRES MILLONES de bolívares [3.000.000,00 Bs], que deberá ajustarse anualmente conforme al aumento del valor del inmueble, y deberá cumplir las siguientes garantías A: RIESGO LOCATIVO, Deberá cubrir la responsabilidad de EL ARRENDATARIO ante LA ARRENDADORA por los daños que se produzcan en el inmueble arrendado, derivados de incendios, explosión, e inundación o daños derivados del agua. RIESGO DE VECINO: Deberá cubrir la responsabilidad de EL ARRENDATARIO ante LA ARRENDADORA por los daños que causan a otros inmuebles vecinos y personas por la propagación de incendios, explosión o daños derivados del agua, desde el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. C: PREDIOS Y OPERACIONES: deberá cubrir la responsabilidad de EL ARRENDATARIO del inmueble arrendado, por daños a terceros en razón de ocupante del predio donde realiza sus operaciones. EL ARRENDATARIO se obliga presentar a LA ARRENDADORA en el plazo de treinta días continuos a partir de la firma del presente contrato, la constancia de contratación de la póliza de seguro. DECIMA OCTAVA: Para todo lo no previsto en este contrato se regirá por la disposición de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, El Código Civil, y demás leyes que regulan las materias vigentes para el momento de la suscripción del presente contrato. DECIMA NOVENA: Para todos y cada uno de los efectos y derivados del presente contrato, LA ARRENDADORA y EL ARRENDATARIO elegimos como domicilio único, especial excluyente a la ciudad de San Cristóbal, estado Táchira, a cuya jurisdicción juramos sometemos. Así lo decimos en vía de Autenticación en la fecha de su presentación.”. (Resaltado del texto).

 

Desprendiéndose de dicho contrato que la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., a través de su apoderada judicial dio en arrendamiento dos locales comerciales, números 01 y 02, para el funcionamiento de un fondo de comercio, cuyo canon de arrendamiento es por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), pagaderos por mes vencido, los primeros cinco (5) días de cada mes, los cuales deber ser cancelados en dinero en efectivo, en la oficina de la arrendadora, ubicada en el pasaje acueducto, edificio Doña Juanita, piso P/B, oficina 102 sector Barrio Obrero. Asimismo, el arrendatario se compromete a pagar los servicios públicos. De igual forma, el arrendatario se compromete a contratar una póliza de responsabilidad civil; la cual debía presentar en el plazo de treinta (30) días continuos a partir de la firma del presente contrato.

 

- Copia fotostática simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, bajo el Nro. 53, Tomo 5-A, en fecha 29 de junio de 1978 (folios 36 al 41 de la primera pieza del expediente). Documental que se desecha, dado que no es un hecho controvertido los estatutos que rigen la referida empresa.

 

- Copia fotostática certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, protocolizado por ante el registro Público del municipio San Cristóbal, el 30 de junio de 1978, bajo el Nro. 28, folios 48 y 49, Protocolo Tercero (folios 56 al 58 de la primera pieza del expediente). Documental que se desecha, pues no es un tema controvertido la titularidad del aludido inmueble.

 

- Copia fotostática simple del Acta Constitutiva de la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A. (folios 49 al 55 de la primera pieza del expediente); documental que se desecha en virtud que no es un tema controvertido los estatutos de la prenombrada empresa.

 

- Copia fotostática simple de cartas dirigidas al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), fechadas 3 de agosto de 2019, 5 de junio de 2017 y 30 de abril de 2013; a las cuales se les tiene como fidedignas, dado que no fueron impugnadas por el adversario, por lo tanto se les otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; desprendiéndose de las mismas que el ciudadano Fung Wenie Ching, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A., notifica a dicha institución sobre la inactividad de la misma.

 

- Fotografías en los que se aprecia cajas de cartón, diversos productos, depósitos, así como el frente del local comercial de la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A. (folios 62 al 91 y 93 al 111 de la primera pieza del expediente); documental que si bien entra en la categoría de prueba libre; las mismas se desechan, dado que nada aporta al asunto debatido, vale decir, el incumplimiento por parte de la demandada respecto al pago de los cánones de arrendamiento.

 

- Original de Oficio Nro. 075 2019, de fecha 24 de septiembre de 2019, emitido por el Director de Desarrollo Urbano local de la Alcaldía del municipio San Cristóbal estado Táchira (folios 112 al 114 de la primera pieza del expediente), mediante el cual dan respuesta a la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa, sobre la solicitud de copia certificada del Permiso de Construcción Mayor N° 022, de fecha 23 de abril de 2013. Documental que se desecha, pues nada aporta al asunto debatido, vale decir, el incumplimiento por parte de la demandada al pago de los cánones de arrendamiento.

 

- Consulta de Transferencias Sofinet Cajero 897. Documentales que se desechan, pues no se aprecia de las mismas que dichas transferencias tengan relación con el caso de marras, dado que sólo se evidencia diversos movimientos de transferencias dirigidas a la cuenta del Banco Sofitasa, Banco Universal, C.A., Nro. 137-0027-31-0001113211, cuyo origen resulta de diversas cuentas y diferentes montos (folios 115 al 121 de la primera pieza del expediente).

 

- Original de Oficio de fecha 20 de septiembre de 2019, emitido por el Jefe de División de Rentas Municipales de la Alcaldía del municipio San Cristóbal del estado Táchira (folios 122 al 124 de la primera pieza del expediente). Documental que se le otorga valor probatorio como documento público administrativo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1359  del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual otorga una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario; desprendiéndose de la misma, que la referida división de rentas, notificó a la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A., de la deuda correspondiente al aseo comercial.

 

- Testimoniales de los ciudadanos Ángel Rolando Zambrano Romero, Anderson Alfredo Rodríguez Jiménez, Marilis Esperanza Delgado Quintero, Antonio Rodríguez Albán y José Humberto Marín Daza; siendo evacuadas en el acto de la Audiencia Oral, en fecha 16 de abril de 2021, sólo los cuatro primeros nombrados (folios 11 al 29 de la segunda pieza del expediente); rindiendo sus declaraciones debidamente juramentados por ante el tribunal de la causa, quienes expusieron:

 

- Ciudadano Antonio Rodríguez Albán:

 

“…se llama a rendir declaración al ciudadano RODRÍGUEZ ALBÁN ANTONIO (…). Seguidamente el Juez procede a tomarle el Juramento de Ley, y hecho lo cual, la parte promovente pasa a interrogar al testigo; Primera pregunta: ¿Qué nos indique si el inmueble ubicado en la séptima avenida esquina donde funciona Maxi Lucky está cerrado y tiene conocimiento o recuerda desde cuándo? Contesto: Pues yo observo que lleva varios años cerrado no podría precisar exactamente cuántos son, quizás dos años o más, no tengo la fecha exacta. Segunda pregunta: ¿Si cuando vino para este tribunal pasó por Maxi Lucky y si se encontraba actualmente abierto o cerrado? Contesto: Bueno yo pase porque paso todos los días trabajo al lado y pase como a las 8:30 y a las 9:30 que me vine estaba cerrado. Tercera pregunta: ¿Ha vista (sic) gandolas descargando cauchos en el local de la séptima avenida esquina calle 10? Contesto: Personalmente no he visto que estén descargando cauchos, aunque hay comentarios, pero yo personalmente no he visto que descarguen, si he visto que saquen cauchos. Cuarta pregunta: ¿Ha visto por dónde sacan los cauchos y si es así indique por dónde? Contesto: Bueno he visto que sale por una puerta lateral que esta por la calle 10.- Quinta pregunta: ¿Los cauchos cuando los sacan es por unidades o cantidades, si es para cargar camiones, un avan o a casos particulares? Contesto: Bueno por cantidades no sé cuál sería pero he visto que sacan más de 1, 5, 8, mas no se precisar la cantidad, paso y veo mas no me quedo, varias veces he visto eso.- En este estado la representación judicial de la parte demandada procede a repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera repregunta: ¿Diga el testigo a instancia de quien y que le motivo a rendir declaración en la presente causa? Contesto: La parte de la Lic Dinora, lo único motivo que yo tengo aquí es decir lo que veo no tengo otra motivación.- Segunda repregunta: ¿Puede indicar el testigo el apellido de la Lic Dinora a la que se refiere la respuesta de la primera repregunta? Contesto: Creo que es González, aunque no estoy 100 por ciento seguro, aunque últimamente se me olvidan un poco las cosas, porque mi trato es licenciada y el apellido tendría que asegurarme en realidad. Tercera repregunta: ¿Diga el testigo que vinculación o por cuales hechos conoce a la Lic Dinora? Contesto: Yo la conozco de hace muchos años y tengo un local alquilado que le pertenece a ella. Cuarta repregunta: ¿Diga el testigo atendiendo a la respuesta de la pregunta que antecede si le une entonces relación de arrendatario respecto de ella en su carácter de arrendador? Contesto: Bueno eso sería una de las cosas por la que la conozco personalmente, aunque ella no es directamente mi arrendataria, yo tengo alquilado a una inmobiliaria donde ella forma parte con otro socio, de hecho el local comercial que yo tengo no me lo alquilo ella sino otra persona. Quinta repregunta: ¿Indique el testigo dando razón de la respuesta que antecede si la arrendadora que refiere es Inversiones Lovera Compañía Anónima y en caso afirmativo indique a este tribunal si su arrendadora emite las facturas por concepto de pago de cánones de arrendamiento? Contesto: Si es inversiones Lovera que me alquilo el local hace muchos años y por supuesto emite la factura…”. (Resaltado del texto).

 

Testimonial que se desecha de conformidad con lo dispuesto en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil, dado que existe contradicción entre la tercera y cuarta repregunta, pues por un lado afirma que tiene alquilado un local a la ciudadana Dinorath González y por otro, que dicho local no le pertenece a ella. Asimismo, se observa que existe una relación de negocios entre el testigo y la parte actora, lo que denota que el mismo tenga interés en la resultas del presente juicio a favor de la demandante. Así se establece.

- Ciudadana Marilis Esperanza Delgado:

 

“…En este estado se llama a rendir declaración al testigo promovido por la parte demandante ciudadana MARILIS ESPERANZA DELGADO QUINTERO (…). Seguidamente el Juez procede a tomarle el Juramento de Ley, y hecho lo cual, la parte promovente pasa a interrogar al testigo; Primera pregunta: ¿Nos indique su lugar de trabajo, y si el local comercial de Maxi Lucky a donde le queda? Contesto: Estacionamiento Santa Cruz, es mi lugar de trabajo, y el local comercial queda al lado. Segunda pregunta: ¿cuántos años tiene trabajando ahí? Contesto: desde el 2005 trabajo ahí. Tercera pregunta: ¿El local comercial de Maxi Lucky se encuentra actualmente abierto? Contesto: No.- Cuarta pregunta: ¿Puede indicarnos más o menos el tiempo que lleva cerrado? Contesto: como desde el año 2016.- Quinta pregunta: ¿Qué nos indique si sabe de actividad que se realice dentro del local cerrado? Contesto: Lo único que he visto es que por la calle 10 sacan cajas y cauchos.- Sexta pregunta: Diga usted si esa acción de sacar cauchos es para una camioneta aban blanca y camión caba vinotinto y cuantas veces pudo haberlas visto? Contesto: He visto la camioneta blanca varias veces, casi siempre veo una camionetica blanca.- En esté estado se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada quienes preceden a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: Primera repregunta: ¿Diga la testigo el hecho o la motivación por la cual comparece el día de hoy a rendir declaración en este tribunal? Contesto: Me pidieron el favor para declarar.- Segunda repregunta: ¿atendiendo a la respuesta de la repregunta que antecede diga la testigo quien le pidió el favor de comparecer? Contesto: El señor Carlos Casanova. Tercera repregunta: ¿Diga la testigo que nexo o vinculación le une con el señor Carlos Casanova? Contesto: Lo conozco del estacionamiento de ahí del local. Cuarta repregunta: ¿Aclare la testigo atendiendo a la respuesta que antecede si el señor Carlos Casanova al que se refiere es el dueño del local o estacionamiento en el que dijo que trabajaba en respuesta de la primera pregunta formulada por el promovente? Contesto: Si.- Quinta repregunta: ¿Diga la testigo si el señor Carlos Casanova se encuentra presente en esta sala? Contesto: Si…”. (Resaltado del texto).

 

Testimonial que se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dado que de la segunda, tercera y cuarta repregunta se desprende que la testigo es dependiente laboral del ciudadano Carlos Casanova, quien es gerente Administrador de la sociedad mercantil demandante, lo que denota que la misma tenga interés en la resultas del presente juicio a favor de éste. Así se establece.

 

- Ciudadano Ángel Rolando Zambrano Romero:

 

“…En este estado se llama a rendir declaración al testigo promovido por la parte demandante ciudadano ÁNGEL ROLANDO ZAMBRANO ROMERO (…). Seguidamente el Juez procede a tomarle el Juramento de Ley, y hecho lo cual, la parte promovente pasa a interrogar al testigo; Primera pregunta: ¿Indique el testigo donde trabaja? Contesto: Panadería Carvallos de aviación de mesa.- Segunda pregunta: ¿Cuánto tiempo tiene trabajando ahí? Contesto: Yo tengo 14 años ayudándole a ellos más dos de trabajo fijo 16 años.- Tercera pregunta: ¿Su lugar de trabajo en relación a el local a el local de Maxi Lucky adonde le queda? Contesto: Yo trabajo en la 7ma venida entre la calle 10 y 11 y al lado queda tienda Maxi Lucky los chinos. Cuarta pregunta: ¿El local comercial de Maxi Lucky se encuentra actualmente abierto? Contesto: No, tiene como 6 o 7 años cerrado. En este estado se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada quienes preceden a repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera repregunta ¿Diga el testigo la causa por la cual comparece el día de hoy a este tribunal a rendir declaración? Contesto: Lo único por lo que está cerrado y están saliendo muchos ratones.- Segunda repregunta ¿Diga el testigo quien le pidió venir hoy a servir como testigo? Contesto: El señor, de ahí la panadería y el señor que no sacan lo que tienen ahí, tienen cosas depositadas.- Tercera repregunta ¿Diga el testigo como se llama el señor de la panadería que menciona en la respuesta anterior y que vinculación le une a él? Contesto: se llama Luis Carvallos, él es el dueño de la panadería, el patrón…”. (Resaltado del texto).

 

Testimonial que se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, dado que de la tercera repregunta se desprende que el testigo fue a rendir su declaración de manera coactiva, vale decir, enviado por su jefe, lo que denota que el mismo tenga interés en la resultas del presente juicio a favor de la demandante. Así se establece.

 

- Ciudadano Anderson Alfredo Rodríguez Jiménez:

 

“…En este estado se llama a rendir declaración al testigo promovido por la parte demandante ciudadano ANDERSON ALFREDO RODRÍGUEZ JIMÉNEZ (…). Seguidamente el Juez procede a tomarle el Juramento de Ley y hecho lo cual, la parte promovente pasa a interrogar al testigo; Primera pregunta: ¿Diga el testigo donde trabaja? Contesto: panadería y pastelería los Carvalhos.- Segunda pregunta: ¿Cuántos años lleva laborando ahí? Contesto: 12 años laborando.- Tercera pregunta: ¿En qué horario de trabajo labora? Contesto: En la semana flexible ll:00 am a 6:00 pm.- Cuarta pregunta: Actualmente el local comercial Maxi Lucky está abierto? Contesto: lleva mucho tiempo cerrado.- Quinta pregunta: ¿Si a pesar de que esté cerrado hay actividad en el local adentro? Contesto: Cuando llega la mercancía es que abren el negocio para meter la mercancía.- Sexta pregunta: ¿Que mercancía meten en el local cerrado? Contesto: Cauchos, le llevan como 4 containers de cauchos, el último lo metieron un domingo.- Séptima pregunta: ¿Diga el testigo desde cuando tiene conocimiento le que depositan cauchos en el local de Maxi Lucky? Contesto: desde el año pasado.- Octava pregunta: ¿si el local estando cerrado con cauchos tiene actividad de extracción de cauchos y como se hace si fuera el caso? Contesto: Nunca he visto sacar cauchos de ahí.- En esté estado se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandada quienes proceden a repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera repregunta: ¿Diga el testigo cual causa le motivo a venir a este tribunal a rendir declaración el día de hoy? Contesto: En ver que ese negocio nunca lo abren.- Segunda repregunta: ¿diga el testigo quien le dijo que compareciera a este tribunal a realizar esta actividad? Contesto: Por un mensaje de texto.- Tercera repregunta: ¿diga el testigo quien le envió el mensaje de texto? Contesto: Fue un número que yo tengo registrado.- Cuarta repregunta: ¿Atendiendo a la respuesta que antecede según la cual recibe la información de un número que no tiene registrado como supo el testigo la dirección del tribunal y el número de expediente en el cual rendiría declaración? Contesto: Por medio de un compañero que me dio esta mañana.- Quinta repregunta: ¿Informe el testigo a este tribunal previa revisión del mensaje de texto que dice haber recibido en la segunda repregunta el número de tlf que aparece registrado como emisor del mensaje? Contesto: un número desconocido.- Séptima repregunta: ¿Indique el testigo si el emisor figura expresamente ‘número desconocido’ o si aparece un número que no tiene registrado en su libreta de contactos y en este supuesto previa revisión de su teléfono móvil informe tal número a este tribunal? Contesto: El número no lo tengo grabado, automáticamente números desconocidos los borro.- Octava repregunta: ¿Diga el testigo el nombre del compañero de trabajo que según respuestas anteriores le dio la información para comparecer a este tribunal? Contesto: Ángel Zambrano…”. (Resaltado del texto).

 

Testimonial que se desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, pues tal como se indicó al valorar la deposición del ciudadano Ángel Rolando Zambrano Romero, éstos fueron a rendir su declaración de manera coactiva, vale decir, enviado por su jefe, lo que denota que el mismo tenga interés en la resultas del presente juicio a favor de la demandante. Así se establece.

 

- Inspección judicial practicada por el tribunal de la causa en fecha 8 de febrero de 2021 (folios 286 al 296 de la primera pieza del expediente); en el que se dejó constancias la condiciones en el que se encuentra el inmueble objeto de la presente acción; prueba que se desecha, dado que nada aporta a la controversia planteada, vale decir, el incumplimiento del demandado de las clausulas pactadas en el contrato in comento.

- Copia fotostática simple de informe emitido por el Cuerpo de Bomberos de la Alcaldía del municipio San Cristóbal estado Táchira, de fecha 10 de agosto de 2020 (folios 302 al 304 de la primer pieza del expediente); documental que se desecha dado que no es un hecho controvertido las condiciones en que se encuentran los referidos locales comerciales.

 

- Original de oficio N° 20-A-2021, de fecha 18 de marzo de 2021, emanado del Director de Hacienda de la Alcaldía del municipio San Cristóbal estado Táchira (folios 30 al 34 de la segunda pieza del expediente). Documental que se le otorga valor probatorio como documento público administrativo, de conformidad con lo previsto en el artículo 1359  del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual otorga una presunción de certeza desvirtuable por cualquier prueba en contrario; desprendiéndose del mismo que en el referido Ente no reposa expediente de la sociedad mercantil Súper Tienda Maxicenter, C.A. y que le fuese otorgado conformidad de uso a Maxi Lucky.

 

Pruebas aportadas por la parte demandada:

 

- Contrato de Servicio de Construcción y Administración de obra, suscrito entre el ciudadano Fung Wenjie Ching y la sociedad mercantil Construcciones y Alquileres GAV, C.A. y contrato de obra para la remodelación de locales comerciales, así como el presupuesto de la obra (folios 148 al 159 de la primera pieza del expediente). Documental que se desecha, dado que no es un tema controvertido la construcción o remodelación de local comercial.

 

- Original de legajo de facturas emitidas por la sociedad mercantil Lovera, C.A., por concepto de pagos de canon de arrendamiento por parte de la empresa Maxi Lucky, C.A. (folios 160 al 198 de la primera pieza del expediente); discriminadas de la siguiente manera:

 

• Factura Nro. 000482, de fecha 25 de enero de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de enero de 2014.

 

• Factura Nro. 000486, de fecha 25 de enero de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de febrero de 2014.

 

• Factura Nro. 000489, de fecha 5 de abril de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de marzo de 2014.

 

• Factura Nro. 000491, de fecha 2 de mayo de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de abril de 2014.

 

• Factura Nro. 000499, de fecha 2 de junio de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de mayo de 2014.

 

• Factura Nro. 001506, de fecha 2 de julio de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de junio de 2014.

 

• Factura Nro. 001511, de fecha 2 de agosto de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de julio de 2014.

 

• Factura Nro. 001517, de fecha 2 de septiembre de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de agosto de 2014.

 

• Factura Nro. 001521, de fecha 2 de octubre de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de septiembre de 2014.

 

• Factura Nro. 001530, de fecha 2 de noviembre de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de octubre de 2014.

 

• Factura Nro. 001532, de fecha 2 de diciembre de 2014, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de noviembre de 2014.

 

• Factura Nro. 001540, de fecha 3 de enero de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de diciembre de 2014.

 

• Factura Nro. 001546, de fecha 7 de marzo de 2015, por la cantidad de ochenta mil seiscientos cuarenta bolívares (Bs. 80.640,00), por concepto de pago de los meses de enero y febrero de 2015.

 

• Factura Nro. 001554, de fecha 15 de abril de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de marzo de 2015.

 

• Factura Nro. 001558, de fecha 15 de mayo de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de abril de 2015.

 

• Factura Nro. 001562, de fecha 15 de junio de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de mayo de 2015.

 

• Factura Nro. 001566, de fecha 15 de julio de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de junio de 2015.

 

• Factura Nro. 001570, de fecha 15 de agosto de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de julio de 2015.

 

• Factura Nro. 001573, de fecha 7 de septiembre de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de septiembre de 2015.

 

• Factura Nro. 001581, de fecha 7 de octubre de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de octubre de 2015.

 

• Factura Nro. 001584, de fecha 15 de noviembre de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de noviembre de 2015.

 

• Factura Nro. 001592, de fecha 21 de diciembre de 2015, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 40.320,00), por concepto de pago del mes de diciembre de 2015.

 

• Factura Nro. 001685, de fecha 5 de marzo de 2018, por la cantidad de un millón quinientos bolívares (Bs. 1.500.000,00), por concepto de pago del mes de enero de 2018.

 

• Factura Nro. 001690, de fecha 2 de mayo de 2018, por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), por concepto de pago de los meses de febrero y marzo de 2018.

 

• Factura Nro. 001691, de fecha 4 de julio de 2018, por la cantidad de cuatro millones quinientos mil bolívares (Bs. 4.500.000,00), por concepto de pago de los meses de abril, mayo y junio de 2018.

 

• Factura Nro. 001598, de fecha 21 de enero de 2016, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 4.320,00), por concepto de pago del mes de enero de 2016.

 

• Factura Nro. 001605, de fecha 15 de febrero de 2016, por la cantidad de cuarenta mil trescientos veinte bolívares (Bs. 4.320,00), por concepto de pago del mes de febrero de 2016.

 

• Factura Nro. 001625, de fecha 15 de agosto de 2016, por la cantidad de ciento treinta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 134.400,00), por concepto de pago del mes de junio de 2016.

 

• Factura Nro. 001628, de fecha 10 de septiembre de 2016, por la cantidad de ciento treinta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 134.400,00), por concepto de pago del mes de julio de 2016.

 

• Factura Nro. 001629, de fecha 7 de noviembre de 2016, por la cantidad de doscientos sesenta y ocho mil ochocientos bolívares (Bs. 268.800,00), por concepto de pago de los meses de agosto y septiembre de 2016.

 

• Factura Nro. 001634, de fecha 5 de diciembre de 2016, por la cantidad de ciento treinta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 134.400,00), por concepto de pago del mes de octubre de 2016.

 

• Factura Nro. 001637, de fecha 5 de enero de 2017, por la cantidad de ciento treinta y cuatro mil cuatrocientos bolívares (Bs. 134.400,00), por concepto de pago del mes de noviembre de 2016.

 

• Factura Nro. 001643, de fecha 2 de abril de 2017, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), por concepto de pago de los meses de enero y febrero de 2017.

 

• Factura Nro. 001646, de fecha 2 de mayo de 2017, por la cantidad de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), por concepto de pago de los meses de marzo y abril de 2017.

• Factura Nro. 001649, de fecha 2 de junio de 2017, por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), por concepto de pago del mes de mayo de 2017.

 

• Factura Nro. 001660, de fecha 12 de agosto de 2017, por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00), por concepto de pago del mes de junio de 2017.

 

• Factura Nro. 001663, de fecha 21 de septiembre de 2017, por la cantidad de un millón doscientos bolívares (Bs. 1.200.000,00), por concepto de pago de los meses de julio y agosto de 2017.

 

• Factura Nro. 001672, de fecha 3 de diciembre de 2017, por la cantidad de dos millones cien mil bolívares (Bs. 2.100.000,00), por concepto de pago de los meses de septiembre y octubre de 2017.

 

• Factura Nro. 001679, de fecha 5 de febrero de 2018, por la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00), por concepto de pago de los meses de noviembre y diciembre de 2017.

 

- Comprobantes de trasferencias realizadas por la parte demandada a la cuenta del banco Mercantil, cuya beneficiaria es la parte actora, por concepto de pago de cánones de arrendamiento (folios 199 al 216 de la primera pieza del expediente).

Documentales que se valoran como indicios, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil; pues concatenado con la afirmación realizada por la propia actora en su escrito libelar, referente a transferencias recibidas por la demandada por concepto de pago de cánones de arrendamiento y la emisión de facturas por parte de la demandante, referente al pago de dicho canon, en las que se evidencia que las partes flexibilizaban la forma y lapso de pago.

 

- Carta emitida por la parte demandada, de fecha 4 de febrero de 2020, dirigida al Gerente de Tributos Internos – Región Los Andes (folio 217 de la primera pieza del expediente); a la cual se le tiene como fidedignas ya que no fue impugnada por el adversario y se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Apreciándose de la misma que la demandada notificó a dicha institución sobre la reactivación de las actividades económicas.

 

- Copia fotostática simple de recibo de pago emanado de la Alcaldía del municipio San Cristóbal estado Táchira; a la cual se le tiene como fidedignas ya que no fue impugnada por el adversario y se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la que se desprende que la parte demandada canceló los impuestos para la renovación de la licencia de actividades económicas.

 

- Documental contentiva del chat a través de la aplicación de whatsapp entre los números 0412-2320023 y 0414-709244 (folios 219 al 225 de la primera pieza del expediente). Documental que se desecha, pues de la misma se evidencia conversaciones ajenas al asunto controvertido.

 

- Testimoniales de los ciudadanos Gustavo Alberto Vivas, Gustavo Valero Pérez y Rogelio Chacón Ramírez; siendo evacuada en el acto de la Audiencia Oral, en fecha 16 de abril de 2021, sólo el primero nombrado (folios 11 al 29 de la segunda pieza del expediente); rindiendo su declaración debidamente juramentado por ante el tribunal de la causa, quien expuso:

 

Ciudadano Gustavo Alberto Vivas:

 

“…En este estado se llama a rendir declaración al testigo promovido por la parte demandada ciudadano GUSTAVO ALBERTO VIVAS (…). Seguidamente el Juez procede a tomarle el Juramento de Ley, y hecho lo cual, la parte promovente pasa a interrogar al testigo; Primera pregunta: ¿Diga el testigo sí reconoce y ratifica el contenido y firma el documento que en este acto se presenta para su vista que corre inserto a los folios 147 al 156 ambos inclusive? Contesto: Primero que nada este presupuesto le falta en si le falta bastante, esto podría ser la mitad del presupuesto que yo hice, el inserto al folio 147 al 149 no tiene problema porque fue el contrato que se firmó. Segunda pregunta: atendiendo a la respuesta anteriormente expresada diga el testigo si ejecuto obras adicionales a lo escrito en el presupuesto que corre inserto a los folios 151 al 156? Contesto: No simplemente lo que estaba ahí en él lo que se presupuestó. A excesion (sic) creo que fueron las santamarías que se hicieron aparte es lo único. Tercera pregunta: Diga el testigo en que consistieron las obras que fueron ejecutadas en el inmueble ubicado en la séptima avenida esquina con calle 10 números 1 y 2 del centro comercial Demócrata, a que se refiere el contrato firmado que acaba de ratificar inserto a los folios 147 al 149? Contesto: En esa obra hice desde la demolición inicial de toda la estructura, toda la albañilería, todos los acabados, en las obras de plomería, electricidad, incendio, monta cargas, escaleras, ósea toda la obra. Cuarta pregunta: ¿Diga el testigo por cuenta y costos de quien fueron ejecutadas dichas obras? Contesto: Todo es por el señor Kon él fue el que me pago a mí la obra, él fue quien me pago todo. Quinta pregunta: ¿Vista la anterior respuesta presento para su vista al testigo cédula de identidad del ciudadano FUNG WENJIE CHING en su carácter de parte demandada a fin de que informe al tribunal si el señor Kon al que se refiere es el titular de este documento? Contesto: Si, si claro. En este estado se le concede el derecho de palabra a la representación judicial de la parte demandante quien procede a repreguntar al testigo de la siguiente manera: Primera repregunta: ¿Si el señor Gustavo encuentra conformidad entre el contrato que se le ha presentado y el presupuesto que igualmente se le ha presentado en este acto? Contesto: Por eso yo lo dije que estaba incompleto porque este presupuesto el monto es mucho mayor que esto cuando se contrató.- Segunda repregunta: El señor Gustavo como constructor nos indique a nombre de quien salieron los permisos de construcción? Contesto: Bueno la verdad que yo nunca tuve ahí los permisos de construcción porque eso se encargaba era el arquitecto Freddy porque yo nunca vi permiso. Tercera repregunta: Si la obra que el señor Gustavo construyo tuvo que hacer demoliciones de locales preexistentes? Contesto: Si claro ahí estaba tiendas Marly y otri que estaba en la esquina que no recuerdo el nombre, pero si habían 2 o 3 locales no me acuerdo muy bien…”. (Resaltado del texto).

 

Testimonial que si bien fue conteste en sus dichos, ni hubo contradicciones, la misma se desecha, dado que no es un hecho controvertido la remodelación de los locales comerciales in comento.

 

- Cuadro Póliza – Recibo Interincendio, emitida por Internacional Seguros, a favor de la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A., con fecha de vigencia desde el 10 de junio de 2020 al 10 de junio de 2021 (folios 64 al 69 de la segunda pieza del expediente). Documental que se le tiene como fidedigna ya que no fue impugnada por el adversario y se le otorga valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

 

- Inspección judicial evacuada por el tribunal de causa el 8 de febrero de 2021 (286 al 296 de la primera pieza del expediente). Prueba que se desecha, dado que no es un hecho controvertido el interior de los referidos locales y sus diferentes espacios.

 

Ahora bien, en el sub iúdice la parte actora pretende el desalojo del demandado de los locales que le dio en arrendamiento para el funcionamiento de un fondo de comercio, en virtud del incumplimiento del lapso para pago del canon de arrendamiento; asimismo, que el demandado cambio el destino del local comercial arrendando. De igual forma, que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de aseo urbano desde el año 2016 y que no contrato una póliza de seguro.

 

Así las cosas, resulta pertinente traer a colación lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales establecen:

 

“…Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”.

“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”.

 

De acuerdo a lo señalado en los artículos antes transcritos, se tiene que los mismos establecen los efectos que emanan de los contratos, pues estos tienen fuerza de ley entre los contratantes, y por ende, fijan o marcan las obligaciones contractuales que deben cumplir las partes de acuerdo con lo pactado en la convención, asumiendo las consecuencias que se derivan de los mismos.

 

Ahora bien, con respecto al argumento referente al incumplimiento del pago oportuno del canon de arrendamiento, vale decir, dentro de los primeros cinco días de cada mes vencido, tenemos que del aludido contrato –previamente valorado- se evidencia que la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., a través de su apoderada judicial, dio en arrendamiento dos locales comerciales, números 01 y 02, cuyo canon de arrendamiento es por la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), pagaderos por mes vencido, los primeros cinco (5) días de cada mes, los cuales deber ser cancelados en dinero en efectivo, en la oficina de la arrendadora, ubicada en el pasaje acueducto, edificio Doña Juanita, piso P/B, oficina 102 sector Barrio Obrero.

 

Ello así, tal como fue indicado en la valoración del cumulo probatorio, específicamente de las diversas facturas de pago de canon de arrendamiento promovidas por la demandada, de las que se observa que la arrendadora consentía que la arrendataria pagara dicho canon en lapsos diferentes a los pactados, siendo que éste llegó a realizar de manera anticipada dichos pagos; lo cual concatenado con la afirmación realizada por la propia actora en su escrito libelar, referente a transferencias recibidas por la demandada por concepto de pago de cánones de arrendamiento y no en la oficina de la arrendadora, da indicios de que ciertamente las partes flexibilizaban los lapsos de los aludidos pagos. Así se establece.

 

En relación, con el argumento referente al cambio de destino del inmueble objeto de la controversia planteada, tenemos que en la cláusula primera del contrato se estableció que el destino de los locales arrendados tendría como destino “…el establecimiento de un fondo de comercio de su propiedad…”; en ese sentido, del acervo probatorio se desprende que dicho inmueble funciona la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A., propiedad del arrendatario; por lo tanto, mal se podría considerar que el demandado cambio el destino del bien en litigio. Así se establece.

 

Finalmente, respecto a la falta de contratación de una póliza de responsabilidad civil, contrario a lo afirmado por la actora, del cúmulo probatorio se observa que tal póliza riela a los folios 64 al 69 de la segunda pieza del expediente, por lo tanto, se debe desestimar dicho argumento. Así se establece.

 

En virtud de lo anteriormente expuesto, esta Sala debe declarar sin lugar la presente acción. Así se establece.

 

D E C I S I Ó N

 

Por todas las razones antes expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 5 de noviembre de 2021, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. En consecuencia, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de desalojo de local comercial interpuesto por la sociedad mercantil Lovera, C.A., contra el ciudadano Fung Wenjie Ching y la sociedad mercantil Maxi Lucky, C.A. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandante al pago de las costas procesales, de conformidad con el artículo 284 del Código de Procedimiento Civil.

 

Queda de esta manera CASADA la sentencia impugnada.

 

No ha lugar la condenatoria al pago de las costas procesales del recurso, dada la naturaleza del dispositivo del presente fallo.

 

Publíquese, regístrese. Remítase el expediente al tribunal de la cognición, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira. Particípese de esta remisión al Juzgado Superior de origen ya mencionado, de conformidad con lo establecido en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.

 

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los dieciocho  (18 ) días del mes de  marzo  de  dos mil veintidós. Años: 211º de la Independencia y 163º de la Federación.

 

Presidente de la Sala,

 

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

 

Vicepresidente,

 

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

Magistrado,

 

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

Magistrada-Ponente,

 

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada,

 

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

Secretaria Temporal,

 

 

 

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LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ

 

Exp. AA20-C-2022-000037

El magistrado Guillermo Blanco Vázquez no firma por motivo justificado.

 

 

 

Nota: Publicada en su fecha a las

 

Secretaria Temporal,

 

Quien suscribe, Magistrado FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ, en atención al contenido y alcance del artículo 104 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno de este Alto Tribunal, expresa su voto salvado con respecto a la decisión precedentemente consignada y aprobada por la mayoría de los Magistrados integrantes de esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

 

La mayoría sentenciadora declaró con lugar el recurso de casación interpuesto por la parte demandada y sin lugar la demanda de desalojo interpuesta, por considerar que no se verificó en autos el incumplimiento alegado por la parte accionante.

 

En este sentido, observamos que la parte accionante alegó el incumplimiento reiterado por parte del arrendatario de pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco días de cada mes siguiente al vencido, tal como se estipuló en la cláusula quinta; así como la falta de pago de servicios públicos y aseo urbano correspondientes al inmueble arrendado, a lo cual estaba obligado de conformidad con la cláusula novena. También adujo el incumplimiento de la obligación de tomar una póliza de seguro y mantener la cobertura de los riesgos convenidos en la cláusula séptima del contrato.

 

Por su parte, la demandada reconoció el incumplimiento alegado por la accionante y alegó como defensa que, respecto a la demora en el pago de los cánones de arrendamiento no se encuentra insolvente “dada la dinámica aplicada para el pago de los cánones de arrendamiento, dado que ésta era flexible sobre la base de la buena fe, que algunos meses se pagaba en mora, otros de manera anticipada”; y que con respecto al pago de los servicios públicos “es una obligación cuyo cumplimiento se verifica al terminar la relación contractual, siendo que su incumplimiento sólo acarrearía consecuencias al arrendatario, quien sería privado del disfrute por parte del prestador de servicios. Que la falta de pago del aseo urbano no deriva en perjuicio de la arrendadora”; y en lo referente a la contratación de una póliza de responsabilidad civil señaló que “dicha obligación sólo persigue trasladar en cabeza de un tercero la responsabilidad derivada de cualquier hecho dañoso que en principio esté a cargo del obligado; que la relación arrendaticia se encuentra en el noveno año de su desarrollo y que desde el inicio dicha obligación ha sido incumplida; siendo que tal incumplimiento no causa ningún gravamen al arrendador y que la misma ha sido consentida y aceptada y que forma parte de la costumbre mercantil”.

 

De lo anterior se evidencia que el hecho del incumplimiento de las obligaciones contractuales no fue discutido por la demandada, quien se limitó a cuestionar la pertinencia de cumplir las obligaciones que previamente aceptó mediante la suscripción del contrato, sobre la base de consideraciones que cuestionan el interés del acreedor en obtener el cumplimiento.

 

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 1264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención. Asimismo, el artículo 1271 del mismo Código establece que el deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo provienen de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.

 

Por otra parte el artículo 1354 eiusdem establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

 

De todo lo anterior se colige que, una vez establecida la existencia de una obligación, al deudor le corresponde probar el hecho que produjo la extinción de la misma, de lo contrario el incumplimiento se presume culposo y acarreará la responsabilidad civil correspondiente.

 

En el presente caso, la existencia de la obligación no fue controvertida y el incumplimiento de la misma fue expresamente aceptado por el arrendatario, sin que haya alegado, ni probado, un hecho con eficacia extintiva sobre la misma, por lo que debió ser considerado por la Sala de carácter voluntario o culposo el incumplimiento del deudor.

 

En este mismo sentido, la falta de exigencia por parte del acreedor del cumplimiento de una obligación, no es un hecho que por sí mismo extingue la obligación incumplida, ya que sólo mediante el transcurso del tiempo y con el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley, tal inacción podría otorgar una excepción de prescripción al deudor, que le exima de las consecuencias del incumplimiento. Pero en tal caso, es al deudor a quien corresponde alegar tal defensa, lo que no ocurrió en el caso de autos.

 

En consecuencia, dado que el incumplimiento quedó aceptado por el demandado y que el mismo es de carácter imputable al arrendatario, el juez de alzada actuó ajustado a Derecho al declarar procedente la demanda por desalojo, ya que se configuró la causal contenida en el literal i del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, de acuerdo con la cual, constituye causal de desalojo que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley y el contrato.

 

Por consiguiente, la Sala debió declarar sin lugar el recurso de casación interpuesto.

 

En estos términos queda expresado mi voto salvado.

 

En Caracas, fecha ut-supra.

 

Presidente de la Sala,

 

 

 

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YVÁN DARÍO BASTARDO FLORES

 

Vicepresidente,

 

 

 

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GUILLERMO BLANCO VÁZQUEZ

 

Magistrado disidente,

 

 

 

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FRANCISCO RAMÓN VELÁZQUEZ ESTÉVEZ

 

Magistrada,

 

 

 

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VILMA MARÍA FERNÁNDEZ GONZÁLEZ

 

Magistrada,

 

 

 

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MARISELA VALENTINA GODOY ESTABA

 

Secretaria temporal,

 

 

 

_________________________________

LIESKA DANIELA FORNES DÍAZ

 

Exp. AA20-C-2022-000037