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SALA DE CASACIÓN CIVIL
Exp. AA20-C-2025-000618
Magistrado Ponente: JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA
En el juicio por resolución de contrato de opción de compraventa y daños y perjuicios, interpuesto ante el Tribunal Vigésimo Octavo (28°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por las ciudadanas SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ÁNGELA PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI de PAGNANI venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-10.335.219, V-13.308.544 y V-3.351.492, respectivamente, y el ciudadano CRISTIAN PAGNANI PAGNANI, de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad italiana número CA62451KQ y de la cédula de identidad venezolana número V-11.311.538, quienes actúan en su carácter de causahabientes del ciudadano Roberto Pagnani (†), titular de la cédula de identidad Nro. 6.912.961, representados judicialmente por las abogadas Mali Rafaela Iannuci Bruschi y Morella Trejo Parodi, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo los números 140.301 y 13.746, en su orden, contra la ciudadana SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y la sucesión de JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (†), integrada por los ciudadanos MARIA CAROLINA MARCHAN DE RODRIGUEZ, MIGUELANGEL MARCHAN SILENZI, RICARDO MARCHAN SILENZI y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, de nacionalidad venezolana los tres primeros y argentina la última de los citados, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.517.688, V-11.307.390, V-13.823.545 y E- 1.033.465 respectivamente, representados judicialmente por los profesionales del derecho Michelina Cianciulli De Posada, Jesús Eduardo Rocha Dos Santos y Alfonso López, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo los números 75.507, 77.966 y 33.486 en el orden indicado; el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conociendo en apelación dictó sentencia en fecha 20 de noviembre de 2024, en la cual declaró: i) sin lugar el recurso de apelación incoado por la representación judicial de la parte demandada y, en consecuencia ratificó la sentencia dictada por el juzgado a quo el día 08 de octubre de 2024, ii) improcedente la impugnación a la estimación de la demanda, iii) subsanada la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, iv) con lugar la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa y en consecuencia, resuelto el contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 22 de febrero de 2001, así como su convenio de prórroga, de fecha 11 de mayo de 2001 y, en tal sentido, ordenó que quede a beneficio de la parte demandante, las cantidades de dinero recibidas por concepto de arras y abonos entregados por los demandados y, ordenó a la parte demandada, la entrega material a la parte actora, del inmueble constituido por un lote de terrero y la casa quinta denominada “Nosotros”, ubicada en el municipio Sucre del estado Miranda.
Contra la precitada decisión de alzada, en fecha 26 de noviembre de 2024, la representación judicial de la parte demandada anunció recurso extraordinario de casación, el cual fue declarado inadmisible en fecha 06 de diciembre de 2024, en virtud de que “…la estimación de la cuantía… no supera el monto exigido para recurrir en casación…”.
En tal sentido, en fecha 16 de diciembre de 2024, la parte demandada anunció recurso de hecho en contra de la negativa de admisión del recurso de casación, y mediante auto del día 17 de diciembre de 2024, el ad quem, acordó la remisión del presente expediente a esta Sala de Casación Civil.
Así las cosas, mediante decisión N° 470 de fecha 23 de julio de 2025, esta Sala de Casación Civil, declaró con lugar el recurso de hecho ejercido por la parte demandada y admitió el recurso de casación. Hubo impugnación.
El día, 17 de noviembre de 2025, se dio cuenta en Sala, designándose la ponencia de la presente causa al Magistrado Dr. José Luis Gutiérrez Parra, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.
Cumplidas las formalidades legales, pasa esta Sala a dictar su máxima decisión procesal, bajo del Magistrado que con tal carácter la suscribe y lo hace previa las siguientes consideraciones:
NUEVAS REGULACIONES EN EL PROCESO
DE CASACIÓN CIVIL VENEZOLANO
Conforme a lo resuelto en la sentencia de esta Sala Nro. 510, de 28 de julio de 2017; y, en la sentencia de la Sala Constitucional Nro. 362, de fecha 11 de mayo de 2018, caso: Marshall y Asociados C.A., contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A., con efectos ex nunc y erga omnes, a partir de su publicación, se declaró conforme a derecho la desaplicación por control difuso constitucional de los artículos 320, 322 y 522 del Código de Procedimiento Civil, y la nulidad del artículo 323 eiusdem y, por ende, también quedó en desuso el artículo 210 ibidem, y SE ELIMINÓ LA FIGURA DEL REENVÍO EN EL PROCESO DE CASACIÓN CIVIL, como regla, y lo dejó sólo de forma excepcional y, en consecuencia, esta Sala fija su doctrina, en aplicación de la nueva redacción de dichas normas por efecto del control difuso constitucional declarado, y en aplicación de los supuestos descritos en la primera parte del ordinal primero (1°) del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA EN CASACIÓN SÓLO SERÁ PROCEDENTE, cuando: a) En el proceso se hayan quebrantado u omitido formas sustanciales de los actos que menoscaben el derecho de defensa; b)Por desequilibrio procesal por no mantener el juez a las partes en igualdad de condiciones ante la ley; c) Por petición de principio, cuando obstruya la admisión de un recurso impugnativo; d) Cuando sea procedente la denuncia por reposición no decretada o preterida; y e) Por la violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, que degeneren en indefensión, con la violación del debido proceso, derecho a la defensa y del principio de legalidad de las formas procesales, con la infracción de los artículos 7, 12, 15, 206 y 208 del Código de Procedimiento Civil, así como de una tutela judicial eficaz, por la observancia de un vicio grave que afecte de nulidad la sustanciación del proceso, o que la falta sea tan grave que amerite la reposición de la causa al estado de que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada, en aplicación de la doctrina reiterada y pacífica de esta Sala, que prohíbe la reposición inútil y la casación inútil. (Cfr. Fallo Nro. 848, de 10 de diciembre de 2008, caso: Antonio Arenas y otros, en representación de sus hijas fallecidas Danyali Del Valle (†), Yumey Coromoto (†) y Rosangela Arenas Rengifo (†), contra SERVIQUIM C.A., y otra).
En tal sentido, verificado y declarado el error en la sustanciación del juicio, la Sala remitirá el expediente directamente al tribunal que deba sustanciar de nuevo el proceso, o para que se verifique el acto o la forma procesal quebrantada, y si está conociendo la causa el mismo juez que cometió el vicio detectado en casación, éste no podrá continuar conociendo del caso por razones de inhibición y, por ende, tiene la obligación de inhibirse de seguir conociendo el caso y, en consecuencia, lo pasará de inmediato al nuevo juez que deba continuar conociendo conforme a la ley, el cual se abocará al conocimiento del mismo y ordenará la notificación de las partes, para darle cumplimiento a la orden dada por esta Sala en su sentencia.
Por lo cual, al verificarse por parte de la Sala la procedencia de una denuncia de forma en la elaboración del fallo, en conformidad con lo estatuido en el ordinal 1° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, o verificada la existencia de un vicio de forma de orden público, conforme a lo previsto en los artículos 209, 243 y 244 eiusdem, ya sea por indeterminación: I) Orgánica, II) Subjetiva, III) Objetiva y IV) De la controversia; por inmotivación: a) Porque la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento que la apoye; b) Porque las razones expresadas por el sentenciador no guardan relación alguna con la pretensión deducida o las excepciones o defensas opuestas; c) Porque los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables; d) Porque todos los motivos son falsos; e) Por motivación acogida; f) Por petición de principio, cuando se dé por probado lo que es objeto de prueba; g) Por motivación ilógica o sin sentido; h) Por motivación aparente o simulada; i) Por inmotivación en el análisis de las pruebas; y j) Por falta de señalamiento de las normas de derecho aplicables para la resolución de los distintos aspectos del fallo; por incongruencia, de los alegatos de la demanda y contestación u oposición, y de forma excepcional de los informes y observaciones, ya sea: 1) Negativa, omisiva o citrapetita; 2) Positiva o activa; 3) Subjetiva; 4) Por tergiversación de los alegatos; y 5) Mixta por extrapetita; por reposición: a) Inútil y b) Mal decretada; y en torno de lo dispositivo: I) Por la absolución de la instancia, al no declarar con o sin lugar la apelación o la acción; II) Que exista contradicción entre la motiva y la dispositiva; III) Que no aparezca lo decidido, pues no emite condena o absolución; IV) Que sea condicional o condicionada, al supeditar su eficacia a un agente exógeno para su ejecución; y V) Que contenga ultrapetita; la Sala recurre a la CASACIÓN PARCIAL, pudiendo anular o casar en un aspecto, o en una parte la recurrida, quedando firme, incólume y con fuerza de cosa juzgada el resto de las motivaciones no casadas, independientes de aquella, debiendo la Sala recomponer única y exclusivamente el aspecto casado y verter su doctrina estimatoria, manteniéndose firme el resto de la decisión, por cuanto los hechos fueron debida y soberanamente establecidos en su totalidad siendo, por tanto, innecesario la nulidad total del fallo; sin perjuicio de ejercer la Sala la CASACIÓN TOTAL, vista la influencia determinante de la infracción de forma de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo.
Ahora bien, la facultad de CASACIÓN DE OFICIO, señalada en el aparte cuarto (4º) del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, cuya constitucionalidad ya ha sido declarada por la Sala Constitucional. (Cfr. sentencia Nro. 116 de fecha 29 de enero de 2002, caso: José Gabriel Sarmiento Núñez y otros), al constituir un verdadero imperativo constitucional, porque asegurar la integridad de las normas y principios constitucionales es una obligación de todos los jueces y juezas de la República, en el ámbito de sus competencias (ex artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela), se constituye en un deber, lo que reitera la doctrina pacífica de esta Sala, que obliga a la revisión de todos los fallos sometidos a su conocimiento, independientemente de que el vicio sea de forma o de fondo y haya sido denunciado o no por el recurrente, y su declaratoria de infracción de oficio en la resolución del recurso extraordinario de casación, cuando la Sala lo verifique.
Cuando la Sala declare la procedencia de una denuncia de infracción de ley en la elaboración del fallo, en conformidad con lo estatuido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con lo previsto en el artículo 320 eiusdem, que en su nueva redacción señala: “En su sentencia del recurso de casación, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se pronunciará sobre las infracciones denunciadas, pudiendo extenderse al fondo de la controversia y ponerle fin al litigio…”, o verifica la existencia de dicha infracción que afecte el orden público, por: a) La errónea interpretación; b) La falta de aplicación; c) La aplicación de una norma no vigente; d) La falsa aplicación y e) La violación de máximas de experiencia; y en el sub tipo de casación sobre los hechos, ya sea por la comisión del vicio de suposición falsa cuándo: 1) Se atribuya a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene; 2) Se da por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos; 3) Se da por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo; 4) Por desviación ideológica intelectual en el análisis de las cláusulas del contrato; 5) Por silencio de pruebas, total o parcial en suposición falsa negativa; o por: 6) La infracción de una norma jurídica expresa que regule el establecimiento o valoración de los hechos o de las pruebas; y 7) Las violaciones de ley relacionadas con el control de las pruebas no contempladas expresamente en la ley o prueba libre; la Sala recurrirá a la CASACIÓN TOTAL, vista la influencia determinante de la infracción de ley de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo y, en consecuencia, anulará la totalidad de la sentencia recurrida en casación, es decir, CASA señalando los errores de fondo y, por ende, adquiere plena y total jurisdicción y DICTA UN NUEVO FALLO SIN NECESIDAD DE NARRATIVA, sino estableciendo las pretensiones y excepciones, analizando y apreciando las pruebas y dictando el dispositivo que dirime la controversia, sin menoscabo de aplicar a la violación de ley, la CASACIÓN PARCIAL, si la infracción no es de tal magnitud que amerite la nulidad total del fallo recurrido y el error pueda ser corregido por la Sala de forma aislada, como ocurre en el caso de las costas procesales, ya sea cuando estas se imponen o se exime de su condena de forma errada.
Por último, ante la violación de los principios constitucionales de expectativa plausible, confianza legítima, seguridad jurídica y estabilidad de criterio, por: a) La aplicación de un criterio jurisprudencial no vigente, de esta Sala o de la Sala Constitucional, para la fecha de presentación de la demanda, o b) Que se aplique un criterio contrario a la doctrina y jurisprudencia de esta Sala o de la Sala Constitucional, dado su carácter de orden público, al estar íntimamente ligados a la violación de las garantías constitucionales del derecho de petición, igualdad ante la ley, debido proceso y derecho a la defensa, la Sala tomará su decisión tomando en cuenta la influencia determinante del mismo de lo dispositivo del fallo y si éste incide directamente sobre la sustanciación del proceso o sobre el fondo y en consecuencia aplicará como correctivo, ya sea LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA o la CASACIÓN PARCIAL o TOTAL, según lo amerite el caso, en una interpretación de la ley en forma estable y reiterativa, para una administración de justicia idónea, responsable, con transparencia e imparcialidad, EVITANDO CUALQUIER REPOSICIÓN INÚTIL QUE GENERE UN RETARDO Y DESGASTE INNECESARIO DE LA JURISDICCIÓN, conforme a lo señalado en los artículos 2, 21, 26, 49, 51 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que adoptan un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y, en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela judicial efectiva de los derechos, de forma equitativa, sin formalismos inútiles, en un proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia. Así se declara.
RECURSO POR INFRACCIÓN DE LEY
ÚNICO
Por razones metodológicas, la Sala invierte el orden de las delaciones y procede a analizar la quinta denuncia contenida en el capítulo III “DE LAS INFRACCIONES DE LEY”, ello, de conformidad con lo establecido en la sentencia N° 394, de fecha 20 de junio de 2017, expediente N° 2017-000281, caso: Colegio Humboldt C.A., contra Inversiones AZM 44, C.A. y otra, dictada por esta Sala de Casación Civil.
II
De conformidad con lo establecido en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de los artículos 1.137, 1.141, 1.158, 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil venezolano, por falta de aplicación.
Por vía de formalización, el recurrente alega lo siguiente:
“…QUINTA DENUNCIA.
Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, se denuncia la infracción de ley por parte de la sentencia recurrida al negar la aplicación de normas vigentes que eran adaptables al caso concreto, dejando en consecuencia de aplicar su contenido, denuncia que fundamentamos con base a lo siguiente:
• DE LA FALTA DE APLICACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 1.141, 1.158, 1.159, 1.160, 1.168 y 1.137 DEL CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO EN LA SENTENCIA RECURRIDA.
Antes de pasar al análisis de las normas a la luz de las cuales debieron ser analizados los hechos en el caso que nos ocupa, resulta estrictamente necesario hacer alusión a una parte de las circunstancias fácticas ocurridas en el presente caso, que no eran desconocidas por la Juez Superior Séptima, pero que a pesar de ello, fueron omitidas en su análisis jurídico, todo lo cual resulta fundamental, porque de haber sido analizadas y consideradas, el dispositivo de la sentencia habría sido distinto al que ahora se impugna mediante el presente recurso de casación.
Los hechos determinantes y lamentablemente ignorados en la motivación de la sentencia recurrida, son los siguientes:
Como se sabe, en fecha 22/02/2001, se suscribió de forma privada el CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, y el 11/05/2001, firmaron las partes el CONVENIO DE PRORROGA, mediante el cual se otorgaba un lapso para la firma del documento definitivo de compraventa en el registro, incluso hasta el día 31/10/2001.
Ahora bien, después de vencida la fecha final del mencionado CONVENIO DE PRORROGA, a saber, 31/10/2001, y aún después incluso de la muerte de los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO, en fecha 22/07/2004, quien fungió como parte compradora, y ROBERTO PAGNANI, el día 26/02/2008, quien era la parte vendedora; la ciudadana SARA AMELIA SILENZI viuda de MARCHÁN y sus hijos MARIA CAROLINA MARCHÁN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHÁN SILENZI y RICARDO MARCHÁN SILENZI, a quienes hoy representamos, siguieron realizando también en nombre de su esposo y padre fallecido, pagos por concepto de la negociación que ahora nos ocupa, erogaciones que además fueron aceptadas y recibidas por los causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), en especial su viuda, ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, hasta el año 2008, todo lo cual quedó demostrado en el presente caso.
Resulta esclarecedor traer a colación, que los pagos de los que se tiene constancia de haber sido emitidos y recibidos por concepto del cumplimiento de este contrato y su prórroga, constancias promovidas, admitidas, evacuadas y no impugnadas por la contraparte en el presente juicio, han sido los siguientes:
A) En fecha 22/02/2001, la suma de SETENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 70.000,00), que los vendedores recibieron de los compradores a su total satisfacción a modo de arras al momento de la suscripción del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA.
B) En fecha 14/05/2001, la suma de OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS CON TREINTA Y UN CENTAVOS DE DÓLARES AMERICANOS (US$ 85.626,31) como parte del segundo pago que debía ser realizado el día de la firma en el Registro, la cual no se llevó a cabo.
C) En fecha 29/01/2007, la suma de CUATRO MIL EUROS (EUR 4.000,00), que para el momento representaba la cantidad de TRES MIL CIEN DÓLARES AMERICANOS (US$ 3.100,00), a la tasa de 1,29 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa), desde la cuenta del ciudadano RICARDO GABRIEL MARCHÁN SILENZI a la cuenta del ciudadano ROBERTO PAGNANI.
D) En fecha 19/04/2007, la suma de DOS MIL EUROS (EUR 2.000,00) desde la cuenta del ciudadano RICARDO GABRIEL MARCHÁN SILENZI, que para el momento representaba la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS SETENTA CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS DE DÓLAR AMERICANO (US$ 1.470,58), a la tasa de 1,36 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa), a la cuenta del ciudadano ROBERTO PAGNANI.
E) En fecha 01/09/2008, la suma de CINCO MIL EUROS (EUR 5.000,00) desde la cuenta del ciudadano RICARDO GABRIEL MARCHÁN SILENZI, que para el momento representaba la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE DÓLAR AMERICANO (US$ 3,649.63), a la tasa de 1,37 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa), a la cuenta del ciudadano ROBERTO PAGNANI.
Ergo, el total de lo pagado hasta el 01/09/2008, con constancia documental, asciende a la suma de cantidad de CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS DE DÓLAR AMERICANO (US$ 163,846.52).
Ahora bien, el hecho de señalar que los anteriores, son los únicos pagos de los que se tiene constancia documental, no implica que hayan sido los únicos realizados por los compradores en el transcurso del tiempo a los vendedores, desde el 22/02/2001, y aún después del vencimiento del CONVENIO DE PRORROGA el día 31/10/2001 y hasta el 01/09/2008.
Como muestra de este aludido intercambio posterior al vencimiento de los contratos, por parte de vendedores y compradores, o bien por parte de sus causahabientes, así como del consentimiento y voluntad de llevar adelante la negociación de compra venta del inmueble que fue objeto de los contratos tantas veces aludidos durante este proceso civil, debe mencionarse el correo electrónico de fecha 05/07/2008, donde la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, desde su dirección electrónica mariliapagnani@yahoo.it, le escribe al ciudadano MIGUEL MARCHÁN, a la dirección de correo ricardomarchan1@yahoo.es, perteneciente al ciudadano RICARDO MARCHÁN, indicando textualmente lo siguiente:
"...Hola Miguel, Como prometido te mando las directivas para poder hacer los depósitos en los bancos. Como tú sabes para que ustedes terminen de pagar la casa en Venezuela faltan ciento cuarenta mil euros y por fin después podemos firmar la conclusión de la venta de la casa. La primera cuenta es a nombre de: Maria Emilia Pagnani y o Sabrina Pagnani BANCA POPOLARE DEL CASSINATE (...) La otra cuenta es a nombre de Pagnani Maria Emilia y o Pagnani Christian BANCA DI ROMA SPA Por favor Miguel avísame en cuando me hagas los depósitos, muchas gracias y saludos a su mamá. María Emilia Pagnani…"
Luego, se dejó constancia en el proceso de la existencia del correo electrónico de fecha 11/09/2008, enviado por la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, desde su dirección mariliapagnani@yahoo.it, al del ciudadano RICARDO MARCHÁN a su dirección de correo MIL EUROS (EUR 5.000,00) en fecha 01/09/2008, y dando respuesta a un correo del ciudadano RICARDO MARCHÁN de fecha 09/09/2008, dice de manera muy esclarecedora, y así quedó registrado en las cuentas de correo de ambos interlocutores, lo siguiente:
"...buenos días señor Ricardo, perdone mi tardanza en contestarle, pero tenía problemas en familia y no había usado el computer. Sí recibí los 5000,00 ahora faltan 135.000,00 euros, más o menos a mitad de octubre voy a Venezuela a arreglar todo lo que está pendiente espero tener noticias de ustedes ante de esa fecha. Saludos a su mamá y al resto de la familia. María Emilia Pagnani…" (Errores gramaticales y ortográficos del original y subrayado propio).
Es decir, la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, hoy demandante, afirmó en su momento y a través del referido correo electrónico, que restaban CIENTO TREINTA Y CINCO MIL EUROS (EUR 135.000,00), que para la fecha representaban en divisas estadounidenses el monto de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA CON CATORCE CÉNTIMOS DE DÓLAR AMERICANO (US$ 98.540,14), a la tasa de 1,37 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa).
Ahora bien, si a esta última suma, le restamos la suma de la negociación inicial del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, que fue de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 625.000,00), resultarían entonces pagados por los compradores hoy demandados, la cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DÓLAR AMERICANO (US$ 526.459,86), lo que representa el pago del 84,23% del monto inicial convenido entre las partes de aquél contrato de fecha 22/02/2001, todo lo cual fue omitido en el análisis de la decisión recurrida.
Surge entonces la pregunta a quienes suscriben: ¿Por qué no se ha protocolizado a la fecha, el documento definitivo de compraventa del inmueble, si el restante de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA CON CATORCE CÉNTIMOS DE DÓLAR AMERICANO (US$ 98.540,14), es un monto mucho menor a lo pactado en la Cláusula Segunda, numeral 3, del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, como lo que debía ser pagado después de tal protocolización?, toda vez que esa Cláusula Segunda en su numeral 3 estableció que “...3) el saldo, es decir, la cantidad de Trescientos mil dólares (EUR $ 300.000.00) lo pagarán los COMPRADORES al VENDEDOR a un (1) año de la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa del INMUEBLE ante la competente Oficina Subalterna de Registro...”, es decir, una vez protocolizado el documento, las partes acordaron que los compradores hoy demandados podían cancelar el monto antes mencionado de trescientos mil dólares (US$ 300.000,00) en el plazo de un (1) año; y siendo que solo faltaban por cancelar, tal y como afirma la demandante ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, en el correo electrónico constituido como prueba en el presente caso, el monto de ciento treinta y cinco mil dólares (sic) (US$ 135.000,00) (sic), se preguntan quienes suscriben, ¿Quién incumplió el Contrato Preliminar de Compra Venta?, ¿Los compradores o los vendedores?. Esto en consecuencia, debe entenderse como un evidente incumplimiento del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA VENTA por parte de los vendedores, hoy demandantes, tal y como lo hemos venido alegando, así como de la torpeza con la que los vendedores hoy demandantes, han manejado este asunto, no obstante ello, ni el Juez Vigésimo Octavo (28) de Municipio, ni la Juez Superior Séptima (7), se pronunciaron al respecto, limitando ambos tribunales el enfoque de su análisis únicamente en el incumplimiento en que incurrieron los demandados.
Todo lo antes expuesto es de suma importancia, ya que la Juez Superior Séptima, tenía conocimiento de tales hechos antes narrados. Este conocimiento se evidencia de los argumentos de la parte demandada que la recurrida trajo a colación al momento de delimitar los términos de la controversia... Y tanto fue ese conocimiento que tuvo de los hechos, que dio por bueno el referido correo de fecha 11/09/2008, enviado por la ciudadana MARIA EMILIA PAGNANI, al ciudadano RICARDO MARCHAN…
No obstante haber dejado claro, la Jueza Superior, de la existencia de un monto cancelado (US$ 526.459,86) por la casa objeto del contrato, la decisión recurrida omitió cualquier pronunciamiento o análisis de esto a la luz de sus consecuencias en el plano del derecho civil venezolano, producto, por supuesto, de omitir la aplicación de las siguientes normas establecidas en el Código Civil Venezolano, a saber:
A. El artículo 1.141 del Código Civil Venezolano, establece:
(…Omissis…)
Los vendedores y después los causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), se mantuvieron en el transcurso de los años, recibiendo pagos por concepto de este contrato y sus prórrogas por parte de nuestros representados ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, MARIA CAROLINA MARCHÁN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHÁN SILENZI y RICARDO MARCHÁN SILENZI, tanto que ascendieron como ya vimos a la cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DÓLAR AMERICANO (US$ 526.459,86), es decir, la recepción de estos pagos y la comunicación que se sostenía por correo electrónico entre las partes, pero especialmente después de vencidos ambos contratos, entre los causahabientes de los ciudadanos ROBERTO PAGNANI (fallecido) y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (también fallecido), dan cuenta de un tácito pero sólido consentimiento por parte de vendedores y compradores (incluidos los causahabientes de uno de los compradores), que se tradujo luego en soslayar las formalidades contractuales y documentales, para mantener a través del tiempo el envío de pagos por parte de los compradores y la recepción de los mismos por parte de los vendedores, poniendo en evidencia un intercambio caracterizado por el consentimiento entre las partes, lo que se extendió hasta el mes de septiembre del año 2008.
Se advierte que en cierto punto de este negocio, la informalidad reinó, aunque sin desmeritar nunca la voluntad, el consentimiento de las partes de continuarlo y concluirlo, si bien es cierto, ambas partes en una suerte de desconocimiento, o de revocatoria de las condiciones pactadas, se apartaron de lo estipulado en los contratos escritos celebrados, es decir, a pesar del incumplimiento de ambas partes a las condiciones que habían estipulado, hubo un evidente consentimiento de ambas partes en continuar adelante con la compra venta, que era la causa del contrato, los compradores siguieron pagando y los vendedores siguieron recibiendo dinero, mantuvieron activos el consentimiento en la compra venta del inmueble y consintieron en la vigencia tácita de lo acordado con antelación, todo lo cual está demostrado en el presente caso.
Luego de todo lo antes expresado, y luego de haber recibido más del ochenta por ciento (80%) del precio de la casa objeto del contrato de compra venta, demandan requiriendo la resolución de un contrato por cuyo cumplimiento nunca velaron, a saber, la protocolización del documento definitivo, antes bien, invocan diecisiete (17) años después, incumplimiento por parte de los compradores, cuando lo cierto es que, recibieron sin chistar ni aludir a incumplimiento alguno, casi la totalidad del monto contratado, demostrando su consentimiento en la contratación, lo que constituye y configura claramente, una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato civil, que es el consentimiento de las partes, según el artículo 1141 del Código Civil Venezolano.
(…Omissis…)
En conclusión, mientras los vendedores recibieron dinero por parte de los compradores ciudadanos JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido) y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, y luego de sus hijos MARIA CAROLINA MARCHÁN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHÁN SILENZI y RICARDO MARCHÁN SILENZI, los vendedores consintieron en la viabilidad de los contratos, por lo que se verificaron luego de vencidos los contratos cuya resolución ahora se demanda, las condiciones para la existencia del contrato, es decir, el consentimiento, objeto y causa, de conformidad con el artículo 1.141 del Código Civil. Tal circunstancia, sin embargo, no fue considerada ni aplicada por la Juez Superior Séptima, lo cual era obligatorio al estar en presencia de las condiciones requeridas para la existencia de un contrato, incluso luego de su vencimiento pactado por escrito. Ahora bien, de haber aplicado esta norma legal, la recurrida habría concluido en que los contratos extendieron su vigencia en el tiempo, con condiciones distintas, en cuanto a las formas de pago, a saber, montos a ser cancelados, momentos en que se efectuarían los pagos, métodos de pago, con lo cual, se gestó una suerte de contrato verbal que se mantuvo continuo, vigente en el tiempo, a saber, aproximadamente siete (7) años, desde el año 2001, cuando se venció el contrato de prórroga, hasta el año 2008, momento en el cual cesaron los pagos relacionados con la negociación contratada. Así las cosas, no puede hablarse de buenas a primeras de incumplimiento unilateral por parte de los compradores, ya que, ambas partes conformantes de un contrato bilateral, consintieron y aceptaron nuevas y distintas condiciones, por lo que no puede ahora la parte demandante pretender exigir en atención a cláusulas de un contrato cuyo cumplimiento estricto las partes abandonaron, asirse o apropiarse de todas las cantidades de dinero recibidas a sabiendas de que estas condiciones contractuales habían evidentemente cambiado. Del mismo modo, menos aún podrían ahora los demandantes pretender la restitución del inmueble objeto de los contratos inicialmente celebrados, pagado en un 84,23% de su precio en razón de esa manifestación de voluntad que gritamos desde siempre en hacer ver a los jueces, como extendida en el tiempo… por lo que la decisión emanada de esta digna Sala de Casación Civil, seguro estamos quienes recurrimos, estará dotada de un profundo sentido de justicia y equidad, porque no hay duda que es en esos términos en los que debe ser dictada la sentencia en el presente caso, resaltando la necesidad de cumplimiento del contrato por ambas partes en el presente caso, a saber, protocolización del documento de compra venta y pago del saldo faltante respecto de la negociación inicialmente pactada.
B. El artículo 1.158 del Código Civil Venezolano, establece:
(…Omissis…)
En el presente caso la causa del contrato, que era la venta del inmueble objeto del contrato, era evidente que existía y existió durante muchísimo tiempo, debido al consentimiento de ambas partes, toda vez que el contrato siguió cumpliéndose hasta mucho tiempo después de la vigencia prevista en los contratos escritos, el preliminar y su prorroga, siendo que ahora la parte demandante, vendedores, pretenden quedarse con todo el dinero recibido, así como con el inmueble por el que los compradores pagaron un 84,23% de su valor, cuando la causa existió durante mucho tiempo, siendo ello asumido de esa forma por ambas partes contratantes. Tales circunstancias fueron omitidas en el análisis del caso contenido en la sentencia recurrida, a pesar de haber sido demostrado mediante el correo de fecha 11/09/2008, enviado por la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, al del ciudadano RICARDO MARCHÁN, donde reconoce que solo faltaba por pagar un monto de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL EUROS (EUR 135.000,00), dando cuenta así de la demostración de la voluntad de ambas partes de realizar, de celebrar el negocio jurídico de la compra venta de la Quinta Nosotros, lo que constituyó el objeto del contrato.
En tal sentido, la sentencia emanada del Juzgado Superior Séptimo, no aplicó el supuesto legal contenido en el artículo 1.158, antes citado, el cual era perfectamente aplicable en razón de los argumentos anteriormente explicados.
C. El artículo 1.159 del Código Civil Venezolano, prevé que:
(…Omissis…)
En el presente caso, como ya se ha advertido con anterioridad, los contratos inicialmente celebrados tuvieron fuerza de ley entre las partes, no obstante ello, una vez vencidos los mismos, optaron voluntariamente las partes, por mantener vigente una negociación que tenía por objeto la compra venta de un inmueble, pero con otras condiciones, que tácitamente aceptaron vendedores y compradores, incluso después del fallecimiento de los contratantes iniciales ROBERTO PAGNANI y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO, lo cual era perfectamente legal y tuvo fuerza de ley entre sus herederos quienes sin haber suscrito contrato alguno luego del fallecimiento de los anteriores, tomaron las banderas de sus padres y mantuvieron la vigencia del contrato en el tiempo, durante aproximadamente siete (7) años, en razón del consentimiento que puede evidenciarse debido a las actuaciones desplegadas por los herederos, valga decir, de los herederos del comprador pagando y los herederos del vendedor recibiendo el dinero, adquiriendo fuerza de ley tal extensión en la negociación propuesta y aceptada por las partes intervinientes en la relación, a saber, vendedores y compradores, en los términos establecidos en el artículo 1.159 del Código Civil, antes citado, creándose un status quo, que fue aceptado y consentido por ambas partes.
Nada de ello fue apreciado ni aplicado por la sentencia recurrida, ni cuando se valoraron las pruebas, lo cual analizamos en la tercera denuncia ni cuando fue necesario en el análisis de emitir un pronunciamiento, en atención a todos los extremos legales expuestos en esta quinta denuncia.
D. El artículo 1.160 del Código Civil Venezolano, prevé que:
(…Omissis…)
Se evidencia en el caso que nos ocupa, que hubo un consentimiento legítimamente aceptado
Se advierte igualmente, una verdad inconmovible, y es que, en razón de ese el consentimiento exteriorizado y demostrado en el presente caso, los contratos inicialmente suscritos y el que rigió posteriormente, fueron ejecutados de buena fe entre las partes y a ese principio fundamental, debió atenerse la Juez Superior Séptima al tomar su decisión en este caso.
(…Omissis…)
En el presente caso, tenemos entonces que los vendedores hoy demandantes, pretenden endilgarle a nuestros representados el incumplimiento de obligaciones asumidas contractualmente, pero ¿cuál incumplimiento?, si ambas partes en atención al principio de la buena fe, principio general de interpretación en el presente caso, continuaron o extendieron el cumplimiento de la negociación inicialmente pactada, hasta el año 2008. La pregunta que cabría hacerse es, ¿por qué, estando conscientes los vendedores, hoy demandantes, de la suma pagada, repetimos, un 84,23% del valor de la cosa contratada, no protocolizaron nunca el documento de compraventa? Si ello ciertamente fue también una estipulación contractual que se relajó, como relajaron “de parte y parte” los contratantes, mal pueden entonces sobre la base de presuntos impagos, venir a exigir resolución de contrato y quedarse con el bien y todo el dinero pagado, cuando dependía de ellos (los vendedores) la protocolización del inmueble luego de cancelada la casi totalidad del mismo. ¿O es que acaso los compradores, nuestros poderdantes, tenían el dominio documental para poder actuar ante el Registro Inmobiliario y plantear la referida protocolización? Obviamente no.
Se está en presencia, ciudadanos Magistrados, de circunstancias fácticas que dan cuenta de la propia torpeza de los demandantes, todo lo cual resulta evidente en el caso bajo análisis, además pretendiendo ahora los vendedores, reclamar unos supuestos daños y perjuicios a los cuales no tienen ningún derecho, y respecto de los cuales no resulta posible esgrimir asidero jurídico alguno.
En consecuencia, en el presente caso, el contrato extendido hasta el año 2008, fue ejecutado de buena fe entre las partes, pero sobre todo por nuestros poderdantes, los compradores, y a este principio fundamental en la interpretación del cumplimiento de un contrato, debió atenerse la decisión Recurrida, sin embargo, ello no se verifica en la motivación ofrecida por el Juzgado Superior Séptimo, prescindiendo de la aplicación del supuesto legal contenido en el artículo 1.160 del Código Civil, como consecuente evidencia de su falta de análisis del caso.
E. El artículo 1.168 del Código Civil Venezolano, prevé que:
(…Omissis…)
En el presente caso, cuando las partes decidieron seguir adelante con la negociación inicialmente pactada, a pesar de no haber dado cumplimiento ambas partes a las condiciones primigenias y pudiendo excepcionarse del cumplimiento en razón del incumplimiento de la otra parte, decidieron extender la negociación bajo condiciones distintas, ello en razón de la buena fe y por interpretación a contrario del principio non adimpleti contractus, si una de las partes no cumple, la otra puede también dejar de cumplir las obligaciones que le son propias, en el presente caso, decidieron por tanto mantener vigente la negociación de compra venta del inmueble inicialmente pactado, acuerdo que debía cumplirse de buena fe y ello fue lo acaecido hasta el año 2008, donde la relación se caracterizó por el cumplimiento de obligaciones recíprocas, a saber, entrega de cantidades dinero por parte de los compradores, y recibo por parte de los vendedores, dejando además constancia de los pagos recibidos, todo ello a pesar del vencimiento evidente de los contratos escritos, lo cual se verificó en el año 2001.
Ningunos de estos argumentos de hecho y de derecho fueron objeto de análisis por parte de la sentencia hoy Recurrida.
F. El artículo 1.137 del Código Civil Venezolano, prevé que:
(…Omissis…)
En el presente caso, deben ponerse de relieve estos dos (2) últimos apartes del artículo 1.137 Código Civil, porque en el caso que nos ocupa, hubo aceptación o consentimiento de ambas partes, conocida por ambos y adicionalmente consentida, aceptada, por lo que podría considerarse que estamos en presencia de una aceptación que modificó la oferta inicialmente pactada, transformó las condiciones negociadas con anterioridad, convirtiéndola en una nueva oferta, aceptada por ambas partes.
Se trata entonces, de un cumplimiento extendido, con nuevas condiciones, en consecuencia, al aplicar la ley, se entiende que hubo aceptación, hubo consentimiento elementos fundamentales y determinantes del contrato, es por ello, que la Juez Superior Séptima, debió considerar los extremos aquí expuestos y aplicar la ley en este caso, que s bien atiende a una situación sui generis, que resulta atípica, debe resolverse con criterios legales y de justicia y equidad según los artículos 2 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
En cuanto al vicio de falta de aplicación del cual adolece la Recurrida ha establecido esta Sala de Casación Civil lo que de seguidas se expone:
(…Omissis…)
La sentencia recurrida, dictada en fecha 20/11/2024, por parte del Juzgado Superior séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, como ya se advirtió con anterioridad, no aplicó los artículos 1.141, 1.158, 1.159, 1.160, 1.168 y 1.137, todos del Código Civil Venezolano, siendo que los mismos resultaban procedentes a los fines de resolver la controversia sometida a su conocimiento, por los motivos expuestos supra, no obstante, y recordándolo de manera sucinta, luego del vencimiento de los contratos inicialmente suscritos, se mantuvo el consentimiento entre ambas partes como una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato; la causa del contrato existió durante ese periodo de tiempo bajo términos distintos a los contratados inicialmente, adquiriendo fuerza de ley tal extensión en la negociación propuesta y aceptada por las partes intervinientes en la relación, a saber, vendedores y compradores, en razón de ese consentimiento exteriorizado y demostrado en el presente caso, los contratos inicialmente suscritos y el que rigió posteriormente por voluntad de las partes, fueron ejecutados de buena fe.
(…Omissis…)
Resulta de vital importancia considerar en el presente caso la buena fe que caracterizó la negociación que siguió al vencimiento de los contratos preliminar y de prorroga objeto de la presente controversia, toda vez que era a la luz de esa buena fe, que la Recurrida debía revisar la negociación que siguió a los contratos, en razón del necesario equilibrio entre las partes y en atención al principio de justicia y equidad, teniendo en cuenta el cambio de circunstancias que evidentemente ocurrió en el presente caso.
Incluso se verificó una suerte de mitigación del daño, esto es, visto que el contrato de compra venta no pudo perfeccionarse en el año 2001, las partes partiendo de la aún existente voluntad de celebrar el negocio que aun imperaba entre las partes contratantes, siguieron pagando y recibiendo cantidades importantes de dinero, a fin de impedir ulteriores perjuicios y con el objeto de disminuir el daño entre las partes, todo en atención a la buena fe, no obstante ello, y a pesar de las evidencias existentes y demostradas en autos, se insiste, en que la recurrida nunca se paseó por estas razones de hecho y de derecho, a pesar de tener conocimiento de todo lo antes expresado.
En razón de todo lo anterior, la pretensión de la parte demandante de asirse de una exorbitante cantidad de dinero y al mismo tiempo pretender la resolución del contrato, incluida la devolución del inmueble objeto de la negociación, implica actuar en contra de sus propios actos “nemo potest venire contra factum proprium”, pues consentir en una negociación en términos de buena fe, recibir cantidades de dinero en razón de ello, y luego pretender no cumplir con su parte del acuerdo verificado, atenta en contra de esa buena fe, y contradice el comportamiento coherente que debe regir en razón de la misma, por lo que, la pretensión actualmente exigida, resulta incompatible con la conducta asumida al consentir mantener viva la negociación en cuestión.
Incluso, pretender el cumplimiento de la Cláusula Quinta del Contrato Preliminar de Compra Venta, con la cual, y de manera leonina, pretenden quedarse con el bien objeto del inmueble y con el 84,23 % de lo que ya se ha pagado del mismo, resulta una evidente afectación de la equidad entre las partes, esa equidad de la que habla el ya citado artículo 1160 de nuestro Código Civil Venezolano, y en este caso en detrimento de nuestros Representados, y que es necesaria con miras a atender y conservar un equilibrio de las partes en el cumplimiento de las prestaciones, teniendo como norte la igualdad de las mismas.
Asimismo, tal clausula, dadas las circunstancias de hecho acaecidas en el presente caso, resulta contraria al orden público y puede ser considerada tal y como la define la profesora María Candelaria Domínguez Guillén, en su trabajo titulado Buena fe y relación obligatoria, antes referido, una cláusula abusiva que…
(…Omissis…)
Asimismo, resulta evidente que de haber aplicado el Juzgado Superior Séptimo las normas antes referidas del Código Civil Venezolano, al presente caso, el resultado habría sido distinto, toda vez que se partiría de la existencia de una negociación posterior a la contenida en los contratos suscritos, no podría hablarse en sentido estricto de incumplimiento de nuestros representados y la resolución de los contratos traerían como consecuencia la devolución del dinero entregado por los compradores y la devolución de la casa a los vendedores, o bien la necesidad de protocolizar la venta definitiva una vez que los compradores cancelen el monto faltante de la venta inicialmente acordada.
Es por ello que, en el presente caso, resulta necesario dictar una decisión en el marco de un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, tal como está establecido en el artículo 2 del Texto Constitucional, donde el juez se atenga a la búsqueda de la verdad y a la finalidad del proceso como instrumento para la realización de la justicia, tal y como lo puso de relieve la Sala Constitucional en sentencia Nro. 502, de fecha 9/12/2019, con ponencia de la Magistrada Gladys María Gutiérrez Alvarado, al establecer:
(…Omissis…)
En razón de todo lo anterior, solicitamos la nulidad de la sentencia dictada el 20/11/2024, por el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la causa que por resolución de contrato siguen los ciudadanos MARIA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ANGELA PAGNANI PAGNANI y CRISTIAN PAGNANI PAGNANI, causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI en contra de nuestro representados SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, MARIA CAROLINA MARCHÁN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHÁN SILENZI y RICARDO MARCHÁN SILENZI por haber incurrido en el quinto vicio denunciado…”.
Para decidir, la Sala observa:
De los alegatos precedentemente expuestos, se observa que el recurrente alega que el ad quem cometió un error crucial al analizar la naturaleza del incumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 22 de febrero de 2001 y su posterior convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2001, al omitir que los compradores cancelaron el 84,23% del precio pactado por la venta del inmueble objeto del contrato y que la relación jurídica se mantuvo vigente de forma tácita mediante pagos aceptados voluntariamente por los vendedores tras el vencimiento de la prórroga.
A decir del formalizante, el ad quem, desnaturalizó los hechos al no reconocer que la falta de pago del saldo restante no era un incumplimiento imputable a los compradores, sino una consecuencia directa de la omisión de los vendedores, quienes no cumplieron con su obligación previa de impulsar la protocolización del documento definitivo de venta.
Asimismo, arguye el recurrente en casación que este error de percepción o falta de análisis integral de las pruebas llevó a que el ad quem estableciera un incumplimiento inexistente por parte de los compradores, ignorando que los vendedores pretendían una resolución contractual abusiva para retener tanto el inmueble como el capital ya pagado, siendo ello determinante en el dispositivo del fallo, y el motivo por el cual, se denuncia la infracción de los artículos 1.137, 1.141, 1.158, 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil por falta de aplicación.
Ahora bien, de conformidad con los alegatos expuestos por el recurrente, resulta pertinente acotar, en relación con el vicio de falso supuesto, que existen numerosas doctrinas y jurisprudencias en las que se ha establecido el criterio según el cual las delaciones de este tipo deben ajustarse a ciertos requisitos ineludibles en su fundamentación, para su conocimiento por esta Máxima Jurisdicción Civil.
Asimismo, esta Sala ha indicado de forma reiterada que el vicio de suposición falsa consiste en el establecimiento de un hecho positivo, concreto y preciso, que resulta falso o inexacto al no tener soporte en las pruebas, bien porque el sentenciador atribuyó a las actas o instrumentos del expediente menciones que no contiene, o porque la prueba de la que se valió para establecer el hecho no aparece incorporada en los autos, o porque su inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo, hipótesis éstas que, entre otras, están previstas en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y conforme a las cuales la Sala puede, excepcionalmente, extenderse al examen del establecimiento o apreciación de los hechos que hayan efectuado los tribunales de instancia. (Vid. Sentencia N° 485 de fecha 27 de octubre de 2011, caso: Juan Carlos Balaguera Villamizar contra Seguros Caracas de Liberty Mutual, C.A., reiterada en sentencia N° 772 de fecha 10 de diciembre de 2013, caso: Pascual Méndez Álvarez y otra contra Kimberley Johanna Ramírez Rolón).
En ese sentido, cabe mencionar la sentencia N° 339 del 30 de julio de 2002, expediente N° 02-032, proferida en el juicio seguido por el ciudadano Nazareno Enrico D’Ambrosio Rea y otra contra la sociedad de comercio Inversiones Bricalla, S.A., en la cual esta Sala determinó lo que de seguida se transcribe:
“…En este orden de ideas el falso supuesto o suposición falsa, tiene como premisa el establecimiento por parte del Juez, de un hecho positivo y concreto sin respaldo probatorio en el expediente. Esta es la doctrina tradicional de la Sala mantenida hasta el presente, bien sea por atribuir a un acta o documento del expediente menciones que no contiene, o por haber dado por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen de autos; o cuya inexactitud resulta de actas o instrumentos del expediente mismo.
(...Omissis...)
Considera la Sala que en el presente caso no se configura el vicio de suposición falsa que se atribuye a la recurrida, pues lo que ella contiene es una apreciación de carácter jurídico y no de hecho. Ya se explicó que para que exista el vicio, éste tiene que consistir en una afirmación de hecho positivo y concreto. Así ha dicho la Sala. “El falso supuesto se caracteriza por el error material. Pero nunca el de raciocinio o apreciación de la prueba” (Sentencia de 17-5-60, G. F. Nº 28, seg. Etapa pág. 139); “no es falso supuesto el eventual desacierto de los jueces en apreciaciones que corresponden a su soberanía” (Sentencia de 1-2-62. G.F. Nº 35, seg. Etapa. Pág. 32)....”. (Resaltados de la Sala).
Asimismo, en decisión N° RC-00164 de fecha 27 de marzo de 2007, dictada en el juicio seguido por Lucio Mora Mora contra María Teodarda Vásquez Silva, exp. N° 06-395, la Sala precisó cuando se configura el hecho falsamente establecido, en los siguientes términos:
“…la Sala extremando su labor pedagógica señala al recurrente que este Máximo Tribunal ha establecido en reiterada jurisprudencia cuando es procedente la denuncia de falso supuesto y la correcta técnica que deben exhibir los escritos en los que se pretenda alegar el mencionado vicio, la cual consiste en el cumplimiento de los siguientes requisitos: “…a) indicación del hecho positivo y concreto que el juzgador haya dado por cierto valiéndose de una falsa suposición; b) indicación específica del caso de falsa suposición a que se refiere la denuncia, puesto que el encabezamiento de artículo 320 del Código de Procedimiento Civil prevé en ese respecto tres (3) situaciones distintas; c) el señalamiento del acta o instrumento cuya lectura patentice la falsa suposición; d) Indicación y denuncia del texto o los textos aplicados falsamente, porque el Juez dá (sic) por cierto un hecho valiéndose de una suposición falsa; e) la exposición de las razones que demuestren que la infracción cometida fue determinante de lo dispositivo de la sentencia. Por otra parte, conforme a reiterada jurisprudencia, la suposición falsa tiene que referirse forzosamente a un hecho positivo y concreto que el juez establece falsa e inexactamente en su sentencia a causa de un error de percepción, entre otras razones, porque no existan las menciones que equivocadamente atribuyó a un acta del expediente. Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del Juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una conclusión de orden intelectual que aunque errónea, no configuraría lo que la Ley y la doctrina entienden por suposición falsa...”. (Sentencia Nº 201, de fecha 14 de junio de 2000, en el juicio de Talleres Vita Cars C.A, contra Inmobiliaria Cruz O. C.A., expediente Nº 99-419) (Resaltados de la Sala).
Ahora bien, a los fines de verificar la existencia de la infracción delatada, la Sala considera necesario pasar a analizar las actuaciones más relevantes que constan en el expediente, en los siguientes términos:
Consta de los folios 02 al 08 de la pieza 1/2 del expediente, el libelo de la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa de inmueble e indemnización por daños y perjuicios, el cual señala lo siguiente:
“…HECHOS
En fecha 22 de Febrero de 2001, el Ciudadano ROBERTO PAGNANI, antes identificado en su carácter de Arrendador-Propietario, celebró con JUAN RICARDO MERCHAN DELGADO Y SARA AMELIA SILENZI de MERCHAN, un contrato preliminar de compra-venta que se anexa marcado “E” en el cual consta que ROBERTO PAGNANI se comprometió a vender JUAN RICARDO MERCHAN DELGADO y SARA AMELIA SILENZI de MERCHAN, y estos últimos se comprometieron a comprar el inmueble arriba identificado.
(…Omissis…)
Posteriormente en fecha 30 de abril de 2001, ROBERTO PAGNANI le notificó a los promitentes compradores que el documento definitivo de compra venta sería otorgado en fecha cuatro (4) de Mayo de 2001, ante la Oficina de registro competente. "F"
Los promitentes compradores como respuesta a esta comunicación le solicitaron a ROBERTO PAGNANI una prórroga hasta el día 9 de Mayo de 2001, para otorgar el documento definitivo de compra venta ante el registro correspondiente que se anexa marcada "E"
El 8 de Mayo de 2001 los promitentes compradores le notificaron y solicitaron a ROBERTO PAGNANI una nueva prórroga, informándole que el documento definitivo sería otorgado el 14 de Mayo de 2001, que se anexa marcada "H"
Posteriormente ambas partes decidieron en fecha 11 de Mayo de 2001, suscribieron una nueva prórroga; que se anexa en seis folios útiles marcado "I"
(…Omissis…)
CAPITULO III. INCUMPLIMIENTO DE LOS PROMITENTES COMPRADORES
Es el caso que los promitentes compradores no cumplieron con todas y cada una de las obligaciones asumidas en el CONTRATO Preliminar de VENTA del 22 de Febrero de 2001, así como la prorroga de fecha 11 de Mayo de 2001, pues no notificaron al Ciudadano ROBERTO PAGNINI, la fecha de suscripción del documento definitivo de venta, a pesar que EL PROMITENTE VENDEDOR CUMPLIÓ A CABALIDAD CON SUS OBLIGACIONES, violando los Promitentes compradores las estipulaciones, incumpliendo cada una de ellas y se pueden resumir de la manera siguientes:
b) Introducido en el Registro competente, con todos los recaudos necesarios, y todos los derechos cancelados para que se llevara a cabo la firma del documento de venta correspondiente, no cumplieron
c) Se estableció en su literal d) que los promitentes compradores no podían suscribir el contrato definitivo de compra venta en fecha 14 de Mayo de 2001 POR NO DISPONER DE LOS FONDOS NECESARIOS,
d) Se estableció en la Cláusula Primera que el documento definitivo se otorgaría en un plazo comprendido desde el 14 de Mayo de 2001 hasta el día 31 de Octubre de 2001; plazo improrrogable, es decir, que el plazo no excedería de esa fecha, No cumplieron
e) Así mismo se estableció en su clausula tercera, que los promitentes compradores deberían notificarle al abogado de ROBERTO PAGNANI, ciudadano Dr. Marcelo Caponi, mediante escrito entregado en su oficina…, con por lo menos con un mes de anticipación, a la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta, notificación que nunca se practico.
f) Asimismo se estableció en su clausula QUINTA, que en caso de no protocolizarse el documento definitivo de compra venta por causas imputables a Los Compradores, el promitente vendedor conservaría las arras entregadas por ellos y demás cantidades que hubiere recibido por concepto de daños y perjuicio
(…Omissis…)
CAPITULO V
En virtud de los razonamientos de hecho y de derecho así como las estipulaciones contractuales es por lo que en nombre de mis representados SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNIANI, TATIANA ANGELA PAGNANI PAGNIANI, MARIA EMILIA PAGNANI de PAGNIANI y de CRISTIAN PAGNANI PAGNANI, arriba identificados, procedo en su nombre a demandar a la sucesión de JUAN RICARDO MERCHAN DELGADO, quien falleciera en fecha 22 de Julio de 2004, quien era Titular de la Cedula de Identidad Nro. 6.917.564, como consecuencia de su fallecimiento demandado en nombre de mis representados a sus herederos conocidos Ciudadana Sara Amelia Silenzi de Merchán, Miguel Ángel Merchán Silenzi, María Carolina Merchán Silenzi y Ricardo Gabriel Merchán Silenzi causahabientes del mencionado ciudadano, y a los herederos desconocidos de conformidad con el Artículo 231 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicito ante este Tribunal se sirva librar los correspondientes Edictos, y en nombre de mis representados demandar también a la ciudadana SARA AMELIA SILENZI de MERCHAN, mayor de edad, de nacionalidad argentina y Titular de la Cedula de Identidad Nro. E-1.033.465, en carácter de promitente compradores para que convengan sus herederos y causahabientes, o en su defecto sean condenados por el Tribunal.
PRIMERO: EN LA RESOLUCION DEL CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA VENTA, de fecha 22 de Febrero de 2001 y de su prórroga de fecha 11 de Mayo de 2001, ambos suscritos JUAN RICARDO MERCHAN DELGADO, quien falleciera en fecha 22 de Julio de 2004, Y a la ciudadana SARA AMELIA SILENZI de MERCHAN, por violación de los mismos y por infringir no solo el contenido también en especial las cláusulas PRIMERA Y TERCERA DE LA PRORROGA DEL MISMO, de conformidad con el Artículo 1.167 del Código Civil Venezolano
SEGUNDO: En que la cantidad de SETENTA MIL DOLARES AMERICANOS que fueron entregados al promitente vendedor en aquel momento así como los abonos posteriores queden en poder de mis representados por los daños y perjuicios ocasionados.
TERCERO: En pagar las costas y costo del presente procedimiento incluyendo honorarios profesionales…”.
Del contenido del libelo de la demanda supra transcrito, se desprende que la parte demandante alegó que en fecha 22 de febrero de 2001, el ciudadano Roberto Pagnani -causante de la parte actora-, suscribió en su condición de promitente vendedor, con los ciudadanos Juan Ricardo Merchán Delgado -causante de la parte demandada- y Sara Amelia Silenzi de Merchán, como promitentes compradores, un contrato preliminar de compraventa sobre el inmueble denominado ‘NOSOTROS’, ubicado en el Municipio Sucre del estado Miranda, por un precio de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 625.000,00). Y, que en fecha 11 de mayo de 2001 las partes contratantes acordaron una prórroga para la protocolización del documento definitivo, fijando como plazo máximo e improrrogable el día 31 de octubre de 2001.
Asimismo, los demandantes arguyen que los promitentes compradores incumplieron sus obligaciones contractuales, en virtud de: 1) no disponer de los fondos necesarios para el pago del inmueble, 2) no introducir el documento ante el Registro competente y 3) no notificar la fecha de la firma con la anticipación pactada, razón por la cual solicitan la resolución de los contratos de fecha 22 de febrero y 11 de mayo ambos del año 2001 y la retención de las arras recibidas por la cantidad de SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 70.000,00), así como los abonos posteriores cancelados por concepto de pago del precio total del inmueble, para que queden en beneficio de la parte actora, en razón de los daños y perjuicios ocurridos en virtud del incumplimiento contractual atribuido a los demandados.
A los fines de sustentar su pretensión, los demandantes consignaron con su escrito libelar, los siguientes documentos:
1) Contrato Preliminar de Compraventa de fecha 22 de febrero de 2001, suscrito entre el ciudadano Roberto Pagnani, actuando en su propio nombre y en representación de su cónyuge, la ciudadana María Emilia Pagnani de Pagnani y los ciudadanos Sara Amelia Silenzi de Marchán y Juan Ricardo Marchán Delgado, cuyo contenido es del siguiente tenor: (ff. 30 al 35 de la pieza 1/2 del expediente).
“Entre el ciudadano ROBERTO PAGNANI, (…), quien, procede en este acto en su propio nombre y en nombre y representación de su cónyuge MARÍA EMILIA PAGNANI de PAGNANI, (…), representación que ejerce en virtud de poder registrado en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito (sic) de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda el día 29 de julio de 1986, bajo el N° 42, Tomo 3, Protocolo Tercero, que lo faculta suficientemente para este acto, quien en lo sucesivo se denominará en este contrato VENDEDOR, por una parte y, por la otra, los cónyuges (sic) SARA AMELIA SILENZI de MARCHAN, (…) y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO, (…), quienes en lo sucesivo se denominarán en este contrato COMPRADORES, se ha convenido en celebrar como en efecto se celebra en este acto, el presente CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRA VENTA, que se regirá por lo dispuesto en la cláusulas siguientes:
PRIMERA: Las partes convienen en otorgar dentro del plazo estipulado en este contrato y por ante la competente Oficina Subalterna de Registro, un documento público de compra venta mediante el cual el VENDEDOR dará en venta a la COMPRADORES, libre de todo gravamen y a las condiciones estipuladas en el presente convenio, un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa-quinta sobre el mismo construida, ubicado en la Avenida Topomurachi, Primera Etapa de la Urbanización Macaracuay, jurisdicción del Municipio Sucre (antes Distrito Sucre) del estado Miranda.
(…Omissis…)
SEGUNDA: Las partes han convenido en fijar el precio de venta del INMUEBLE en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA (EUA $ 625.000,00), moneda ésta que en lo sucesivo se denominará “dólar” o “dólares” en este contrato. Los COMPRADORES se obligan a pagar al VENDEDOR el referido precio de venta así:
1) la cantidad de Setenta mil dólares (EUA $ 70.000,00) la entregan en este acto en calidad de arras al VENDEDOR, quien declara recibirla a su satisfacción;
2) la cantidad de Doscientos cincuenta y cinco mil dólares (EUA $ 255.000,00) en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta del INMUEBLE ante la competente Oficina Subalterna de Registro y 3) el saldo, es decir, la cantidad de Trescientos mil dólares (EUA $ 300.000,00) lo pagarán los COMPRADORES al VENDEDOR a un (1) año de la fecha de protocolización del documento definitivo da compra venta del INMUEBLE ante la competente Oficina Subalterna de Registro.
Queda entendido entre las partes que los COMPRADORES pagarán al VENDEDOR las cantidades referidas en los anteriores numerales 2 y 3 de esta cláusula en dólares o en bolívares equivalentes…
(…Omissis…)
...Para garantizar el pago del saldo del precio de venta del INMUEBLE referido en el anterior numeral 3 de esta cláusula, así como intereses, incluyendo los de mora, gastos juciales (sic) y/o extrajudiciales y honorarios de abogados, los COMPRADORES constituirán a favor del VENDEDOR, en el mismo documento definitivo de compra venta a ser otorgado ante la competente Oficina Subalterna de Registro, hipoteca convencional de primer grado sobre el INMUEBLE hasta por la cantidad de Trescientos sesenta mil dólares (EUA $ 360.000,00). Queda igualmente entendido entre las partes que en el documento definitivo de compra venta se indicará en dólares el precio de venta del INMUEBLE, así como el saldo a ser pagado en el plazo de un (1) año y el monto de la referida hipoteca, y se efectuará en dicho documento la equivalencia en bolívares de tales cantidades, calculada a la tasa de cambio vigente para la fecha de presentación del mismo ante la competente Oficina Subalterna de Registro, a los solos efectos de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela y para el cálculo de los 1 derechos de registro.
TERCERA: Las partes se comprometen a otorgar el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE ante la competente Oficina Subalterna de Registro dentro de un plazo de dos (2) meses contado a partir de la fecha de autenticación del presente documento. Dicho plazo únicamente podrá ser prorrogado de mutuo acuerdo, por escrito, entre las partes, por el tiempo que éstas convengan, pero sí el documento definitivo de compra venta fuere presentado en la competente Oficina Subalterna de Registro antes del vencimiento del plazo inicial o antes del vencimiento de su eventual prorroga y el Registro fijare el día del otorgamiento en una fecha posterior a tal vencimiento, se entenderá prorrogado automáticamente el plazo hasta la fecha de otorgamiento fijada por el Registro inclusive.
CUARTA: En caso de que el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE no llegare a protocolizarse dentro del plazo estipulado en la anterior cláusula tercera, por causa imputable al VENDEDOR, los. COMPRADORES tendrán derecho a dar por terminado el presente contrato mediante simple notificación por escrito al VENDEDOR, quien en tal caso estará obligado a devolver a los COMPRADORES, dentro del plazo de diez (10) días hábiles bancarios contados a partir de la fecha de recepción de la notificación de terminación, la cantidad de Setenta mil dólares (EUA $ 70.000,00) que ha recibido de los COMPRADORES en este acto en calidad de arras y a pagarle, además, por vía de cláusula penal, una cantidad igual por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios causados a los COMPRADORES por el incumplimiento del VENDEDOR, sin que sea necesario probar la ocurrencia de dichos daños y perjuicios. En caso de que el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE no llegare a protocolizarse dentro del plazo estipulado en la cláusula tercera por causa imputable a los COMPRADORES, el presente contrato se entenderá resuelto de pleno derecho y quedará definitivamente en beneficio del VENDEDOR, por vía de cláusula penal, la cantidad de Setenta mil dólares (EUA $ 70.000,00) que ha recibido de los COMPRADORES en este acto en calidad de arras por concepto de única indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de la obligación de comprar por parte de los COMPRADORES, sin que sea necesario probar ocurrencia de dichos daños y perjuicios.
QUINTA: Quedan a cargo de los COMPRADORES los gastos por concepto de derechos de registro por la protocolización del documento definitivo de compra venta del INMUEBLE y los gastos de la presente esritura (sic). El VENDEDOR se encargará de la redacción y presentación en la competente Oficina Subalterna de Registro del Documento definitivo de compra venta del INMUEBLE y de constitución de hipoteca sobre el mismo, para lo cual los COMPRADORES deberán oportunamente entregarle copia de su cédula de identidad y de la de su cónyuge, los originales de sus Certificados de Registro de Información Fiscal (R.I.F.) y cualquier otro eventual recaudo queje competa exigido por el Registro para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Igualmente, los COMPRADORES entregarán al VENDEDOR la cantidad correspondiente a derechos y servicio autónomo de registro cuando el VENDEDOR les presente las planillas elaboradas por la competente Oficina Subalterna de Registro. El VENDEDOR notificará a. los COMPRADORES la fecha y hora fijada por el Registro para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta con una antelación de, por lo menos, tres (3) días hábiles bancarios.
SEXTA: Toda notificación que deba hacerse las partes en relación con la negociación a que se refiere este contrato deberá hacerse por escrito y se entenderá recibida por la parte a la cual esté dirigida cuando le sea entregado personalmente, lo cual se probará mediante recibo firmado, bastando en el caso de los COMPRADORES que uno sólo de ellos firme el recibo para entenderse que los dos lo han recibido o cuando sea enviada por correo certificado o telegrama con acuse de recibo o efectuada mediante notificación judicial a las siguientes direcciones:
(…Omissis…)
SÉPTIMA: A los solos efectos de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 95 de la Ley del Banco Central de Venezuela se señala que la cantidad de Seiscientos veinticinco mil dólares (EUA $ 625.000,00) a que asciende el precio del INMUEBLE conforme a lo estipulado en la segunda del presente documento equivale a la cantidad de Cuatrocientos cuarenta millones cuatrocientos sesenta y ocho mil setecientos cincuenta bolívares (Bs. 440.468.750,00) a la tasa de cambio de Bs, 704,75 por cada dólar vigente para la fecha de autenticación de este documento
OCTAVA: Para todos los efectos, derivados y consecuencias del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial, con exclusión de cualquier otro, a la ciudad de Caracas.
Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un sólo efecto. Caracas, a los veintidós (22) días del mes de febrero del año dos mil uno (2001)…”
Del contrato supra transcrito, se evidencia la celebración de un contrato privado preliminar de compraventa, cuyas condiciones acordadas por las partes del contrato fueron las siguientes:
- El promitente vendedor se compromete en vender a los promitentes compradores, la quinta “NOSOTROS”, ubicada en el Municipio Sucre del estado Miranda, por un monto de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 625.000,00).
- El promitente vendedor declara haber recibido en ese mismo acto por concepto de arras el pago de SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 70.000,00), y ambas partes contratantes acuerdan que los pagos restantes se harían de la siguiente manera: (i) DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 255.000,00) al momento de la protocolización del documento definitivo de venta y (ii) TRESCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 300.000,00) a ser pagado un (1) año después de la inscripción del instrumento de venta ante el Registro Público correspondiente.
- Las partes fijaron un plazo de dos (2) meses para otorgar el documento ante el Registro Público, delegando en el promitente vendedor la responsabilidad de redactar y presentar el contrato de definitivo de venta, y en los promitentes compradores la obligación de suministrar las copias de sus respectivas cédulas de identidad y Registros Únicos de Información Fiscal (RIF), así como pagar los derechos registrales que correspondan.
- Se acordó que, en caso de que la protocolización no se lograra: (i) por causa imputable a los compradores, el contrato se resolvería de pleno derecho, quedando las arras de SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (USD 70.000,00) en beneficio del vendedor como única indemnización por daños y perjuicios o (ii) por causas atribuibles al vendedor, este último se obliga a devolver la mencionada cantidad de arras más el pago de una suma igual por concepto de cláusula penal, a favor de los compradores.
2) Copia fotostática del comunicado de fecha 30 de abril de 2001, dirigida a los ciudadanos Sara Amelia Silenzi de Marchán y Juan Ricardo Marchán Delgado, el cual es del siguiente tenor: (ff. 36 de la pieza 1/2 del expediente).
“…Sres. SARA AMELIA SILENZI de MARCHAN y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO.
Estimados Sres., de conformidad con la cláusula quinta de la promesa bilateral de compra venta que hemos celebrado en fecha 22 de Febrero del 2001 y cuyo objeto es el lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicado en la Avenida Topomurachi, Primera Etapa de la Urbanización Macaracuay, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, por medio de la presente les notifico que el otorgamiento del documento definitivo de compra venta tendrá lugar el día Viernes 04 de Mayo del 2001, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en el horario comprendido entre las 9:00 a.m. a 12:00 …. Sin más a que hacer referencia, que do de Usted,
Atentamente,
Sr. Roberto Pagnani…”.
De este instrumento se desprende que el ciudadano Roberto Pagnani notificó a los promitentes compradores que, en ejercicio de la Cláusula Quinta del contrato preliminar de compraventa suscrito el 22 de febrero de 2001, el otorgamiento del documento definitivo tendría lugar el día 04 de mayo de 2001.
3) Copia fotostática del comunicado de fecha 03 de mayo de 2001, dirigido al ciudadano Roberto Pagnani. (ff. 37 de la pieza 1/2 del expediente).
“…Caracas, 03 de Mayo del 2001.
Sr. ROBERTO PAGNANI.
Estimados Señores, por medio de la presente le informamos que no podemos otorgar el documento definitivo de compra venta del lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicado en la Avenida Topomurachi, Primera Etapa de la Urbanización Macaracuay, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día de mañana Viernes 04 de Mayo del 2001, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, según lo estipulado en la promesa bilateral de compra venta que hemos celebrado en fecha 22 de Febrero del 2001. Le solicitamos se sirva otorgar una prórroga del plazo hasta el día Miércoles 09 de Mayo del año en curso, fecha en la cual será otorgado dicho documento en la mencionada Oficina Subalterna de Registro.
Sin más a que hacer referencia, quedamos de Usted,
Atentamente,
Sra. SARA AMELIA SILENZI de MARCHAN
Sr. JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO…”.
De su contenido se evidencia que los ciudadanos Sara Amelia Silenzi de Marchán y Juan Ricardo Marchán Delgado solicitaron formalmente una prórroga del plazo original, proponiendo como nueva fecha para el otorgamiento del documento definitivo el día miércoles 09 de mayo de 2001.
4) Copia fotostática del comunicado de fecha 08 de mayo de 2001, dirigido al ciudadano Roberto Pagnan. (ff. 38 de la pieza 1/2 del expediente).
“…Caracas, 08 de Mayo del 2001.
Sr. ROBERTO PAGNANI.
Estimados Señores, por medio de la presente le informamos que no podemos otorgar el documento definitivo de compra venta del lote de terreno y la casa quinta sobre ella construida ubicado en la Avenida Topomurachi, Primera Etapa de la Urbanización Macaracuay, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, el día de mañana Miércoles 09 de Mayo del 2001, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, según lo estipulado en la promesa bilateral de compra venta que hemos celebrado en fecha 22 de Febrero del 2001. Le solicitamos se sirva otorgar una nueva prórroga del plazo hasta el día Lunes 14 de Mayo del año en curso, fecha en la cual será otorgado dicho documento en la mencionada Oficina Subalterna de Registro.
Sin más a que hacer referencia, quedamos de Usted,
Atentamente,
Sra. SARA AMELIA SILENZI de MARCHAN
Sr. JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO…”.
Del mismo, se colige que los ciudadanos Sara Amelia Silenzi de Marchán y Juan Ricardo Marchán Delgado requirieron una segunda prórroga del plazo, fijando como nueva fecha para la protocolización de la compraventa el día 14 de mayo de 2001.
5) Copia fotostática del Convenio de Prórroga suscrito en fecha 11 de mayo de 2001 por el ciudadano Roberto Pagnani y los ciudadanos Sara Amelia Silenzi de Marchán y Juan Ricardo Marchán Delgado, cuyo contenido es del siguiente tenor: (ff. 39 al 44 de la pieza 1/2 del expediente).
“Entre el ciudadano ROBERTO PAGNANI, (…), quien procede en este acto en su propio nombre y en nombre y representación de su cónyuge MARIA EMILIA PAGNANI de PAGNANI, (…), quien en lo sucesivo se denominará en este contrato VENDEDOR, por una parte y, por la otra, los cóyuges (sic) SARA AMELIA SILENZI de MARCHAN, (…) y JUAN RICARDO MARCHAN DELGADO, (…), quienes en lo sucesivo se denominarán en este contrato COMPRADORES, POR CUANTO:
a) Mediante documento privado de fecha veintidós (22) de febrero del dos mil uno (2001) las partes celebraron un contrato preliminar de compra venta (en lo sucesivo denominado “Contrato Preliminar”) en el que convinieron en otorgar, dentro del plazo de dos (2) meses contado a partir de la fecha antes señalada y por ante la competente Oficina Subalterna de Registro, un documento público de compra venta por el cual el VENDEDOR debía dar en venta un inmueble de su propiedad a los COMPRADORES constituido por un lote de terreno distinguido (…) (en lo sucesivo denominado INMUEBLE), por el precio y a las condiciones estipuladas en dicho “Contrato Preliminar”, el cual se da aquí por reproducido en su totalidad;
b) Habiendo los COMPRADORES ocupado el INMUEBLE en calidad de arrendatarios hasta el día 22 de febrero del 2001, día de la firma del “Contrato Preliminar” y fecha en la cual se dio por terminado el contrato de arrendamiento, siguieron ocupando el INMUEBLE posteriormente en calidad de poseedores precarios en la espera que le fuera transmitida la propiedad del mismo mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta del mismo ante el REGISTRO;
c) Estando ya pagados los derechos respectivos e introducido el documento definitivo de compra-venta del inmueble en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda (en lo sucesivo denominado REGISTRO), con todos los recaudos necesarios, para ser otorgado por las partes antes del vencimiento del plazo previsto en el “Contrato Preliminar”, los COMPRADORES solicitaron al VENDEDOR varia prorrogas de dicho plazo por no disponer de la totalidad suma de dinero estipulada en el numeral 2 de la cláusula segunda del “Contrato Preliminar”, la cual debían entregar, por concepto de pago parcial del precio de venta, en el acto de otorgamiento ante el REGISTRO al VENDEDOR, quien convino en conceder dichas prorrogas, la última de las cuales vence el día catorce (14) de mayo del dos mil uno (2001);
d) Para el día catorce (14) de mayo del dos mil uno (2001) los COMPRADORES declaran que tampoco podrán disponer de la totalidad de la referida suma de dinero estipulada en el numeral 2 de la cláusula segunda del “Contrato Preliminar” y, por problemas que se les han presentado, estiman que no van a poder disponer de ella en tiempos breves, por lo que no será posible otorgar ante el REGISTRO el documento definitivo de compra-venta del INMUEBLE ni en fecha catorce (14) de mayo del dos mil uno (2001), ni dentro de un plazo razonablemente breve;
e) A pesar de lo anteriormente expuesto, las partes mantienen la intención de llevar a cabo la compra venta del INMUEBLE, siempre y cuando el otorgamiento del documento definitivo ante el REGISTRO se efectúe dentro de un plazo que no exceda el día treinta y uno (31) de octubre del 2001;
Se ha convenido en celebrar, como en efecto se celebra en este acto, el presente convenio, del cual forman parte integrante las premisas que se han referido anteriormente en los literales del “a” al “en, ambos inclusive, y que se rige por dichas premisas y por las cláusulas que se exponen a continuación:
PRIMERA; Las partes convienen en prorrogar la vigencia del “Contrato Preliminar” por plazo comprendido desde el día catorce (14) de mayo del dos mil uno (2001) hasta el día treinta y uno (31) de octubre del dos mil uno (2001), inclusive» plazo dentro del cual deberán otorgar el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE ante el REGISTRO
SEGUNDA: En caso de que por clausura en el REGISTRO de los protocolos del trimestre en curso o por cualquier otra razón alegada por el Registrador, tuviere que anularse el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE que se encuentra actualmente presentado en el REGISTRO y no ha sido aún otorgado, se procederá de la forma siguiente: a) los COMPRADORES se encargarán de retirar del REGISTRO dicho documento, así como el original del certificado de vivienda principal del INMUEBLE expedido a favor del VENDEDOR, las solvencias y demás recaudos presentados conjuntamente con dicho documento; b) quedarán a exclusivo cargo de los COMPRADORES los trámites para reclamar, conforme a la Ley, el reintegro de los derechos regístrales pagados, quedando relevado el VENDEDOR de toda responsabilidad al respecto; c) los COMPRADORES se encargarán de escribir nuevamente el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE, en forma exactamente igual documento anulado, incluyendo la constitución de la hipoteca y de presentar dicho, nuevo documento al REGISTRO conjuntamente con el original del certificado de vivienda principal del INMUEBLE expedido a favor del VENDEDOR, las solvencias y demás recaudos necesarios, quedando a exclusivo cargo de los COMPRADORES el pago de los derechos de registro correspondientes; d) en caso de -vencimiento de la validez e) certificado de solvencia de impuestos municipales del INMUEBLE (derecho de frente) actualmente vigente, los COMPRADORES se encargarán de tramitar y obtener el nuevo certificado de solvencia de derecho de frente del INMUEBLE, pagando el impuesto que correspondiere.
TERCERA: Por cuanto los COMPRADORES están en conocimiento de que el VENDEDOR se encuentra en la necesidad, por motivos familiares, de viajar a Italia antes de finalizar el mes de mayo del 2001 y permanecer en ese país por el resto del año, por lo que sólo regresará a Venezuela con el objeto de otorgar el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE ante el REGISTRO, queda expresamente entendido que los COMPRADORES deberán notificar la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta del INMUEBLE en el REGISTRO, al abogado del VENDEDOR, Dr. Marcelo Caponi, mediante escrito entregado en su oficina, (…), por lo menos, un (1) mes a la fecha de dicho otorgamiento, a fin de que el VENDEDOR disponga del tiempo necesario para trasladarse a Venezuela.
CUARTA: En la espera del otorgamiento del documento definitivo de compraventa del INMUEBLE ante el REGISTRO y dada la necesidad que tienen los COMPRADORES de ocuparlo, el VENDEDOR les confiere en este acto el derecho a ocupar el INMUEBLE. Queda expresamente convenido entre las partes que el derecho de ocupación que por esta cláusula el VENDEDOR concede a los COMPRADORES no implica la transferencia de la propiedad, ni la posesión del INMUEBLE, ni confiere a los COMPRADORES ningún otro derecho sobre el INMUEBLE, salvo el de ocuparlo en forma provisional a título precario, ya que las partes en forma expresa declaran que la venta del INMUEBLE y la tradición del mismo a favor de los COMPRADORES se verificarán exclusivamente con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante el REGISTRO. El derecho de ocupación del INMUEBLE que por esta (cláusula el VENDEDOR concede a los COMPRADORES se rige por las condiciones siguientes: a) Únicamente los COMPRADORES podrán ocupar el INMUEBLE, otorgándose a cuidarlo con la diligencia de un buen padre de familia y no podrán realizar en el mismo reformas estructurales de ningún tipo; b) Quedarán a exclusivo cargo de los COMPRADORES los gastos por concepto de teléfono, aseo urbano, electricidad y demás servicios del INMUEBLE durante el tiempo en que los COMPRADORES lo ocupen conforme a lo estipulado en esta cláusula; c) El derecho concedido a los COMPRADORES en virtud de esta cláusula no podrá ser en ningún caso cedido, arrendado, traspasado o enajenado en cualquier otra forma a favor de terceros, ni podrán los COMPRADORES conferir poder o mandato a terceros para que ejerzan tal derecho en su nombre, sin el previo consentimiento del VENDEDOR otorgado por escrito, siendo nulo y sin efecto alguno cualquier convenio, verbal o escrito, celebrado por los COMPRADORES en contravención a lo aquí dispuesto; d) Si por cualquier causa imputable a los COMPRADORES no llegare a protocolizarse el documento definitivo de venta a su favor del INMUEBLE dentro del plazo estipulado en la cláusula primera de este convenio, los COMPRADORES deberán, dentro de los cinco (5) días continuos siguientes al vencimiento de dicho plazo, devolver el INMUEBLE al VENDEDOR o a la persona que éste autorice al efecto, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo han recibido, so pena de tener que pagar al VENDEDOR, por vía de cláusula penal y adicionalmente a la indemnización estipulada en la siguiente cláusula quinta de este convenio, la cantidad de Quinientos dólares americanos (EUA $ 500,00) diarios (equivalentes para la presente fecha a Bs. 357.000,0o a la tasa de Bs. 714,00 por cada dólar americano) por cada día de retraso en la devolud6n del INMUEBLE, sin perjuicio de que el VENDEDOR ejerza las correspondientes acciones legales para lograr la desocupación del INMUEBLE, quedando a cargo de los COMPRADORES los gastos Judiciales o extrajudiciales que se ocasionaren.
QUINTA: En caso de que el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE no llegare a protocolizarse dentro del plazo estipulado en la cláusula primera de este convenio por causa imputable al VENDEDOR, los COMPRADORES podrán, a su elección, o bien exigir el cumplimiento de la obligación del VENDEDOR de venderles el INMUEBLE con los daños y perjuicios a que hubiere lugar o bien dar por terminado este converjo y el “Contrato Preliminar” y, en este último caso, deberán así notificarlo por escrito al VENDEDOR y devolverle el INMUEBLE totalmente desocupado dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la cláusula primera, quedando obligado el VENDEDOR a devolver a los COMPRADORES, en el mismo acto en que éstos le hagan entrega del INMUEBLE totalmente desocupado, todas las cantidades que hubiere recibido de ellos por concepto de abonos al precio de venta del INMUEBLE y a pagarles, además, el doble de la cantidad recibida en concepto de arras conforme al “Contrato Preliminar por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados, sin que sea necesario probar la ocurrencia de dichos daños. Si los VENDEDORES no notificaren al VENDEDOR su voluntad de dar por terminado este contrato dentro del plazo de quince (15) días continuos antes referido, se entenderá que han renunciado irrevocablemente a este derecho y sólo podrán exigir el cumplimiento del presente contrato.
En caso de que el documento definitivo de compra venta del INMUEBLE no llegare a protocolizarse dentro del plazo estipulado en la cláusula primera de este convenio, por causa imputable a los COMPRADORES, el presente convenio y el “Contrato Preliminar se entenderán resueltos de pleno derecho y quedarán definitivamente en poder del VENADOR las arras entregadas por los COMPRADORES y las demás cantidades que hubiere recibido de ellos por concepto de Indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, sin que sea necesario probar la ocurrencia de dichos daños y perjuicios.
SEXTA: Queda expresamente entendido que quedan en plena vigencia las estipulaciones del “Contrato Preliminar” relativas a precio de venta del INMUEBLE, garantía hipotecan a ser constiutuida (sic) sobre el mismo y demás estipulaciones que no hayan sido modificadas por el presente convenio
SÉPTIMA: Para todos los efectos, derivados y consecuencias del presente contrato, las partes eligen como domicilio especial, con exclusión de cualquier otro, a la ciudad de Caracas. Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un sólo efecto, Caracas, once (11) de mayo del año dos mil uno (2001)…”.
Del contrato supra transcrito, se desprende que los compradores reconocieron expresamente su falta de liquidez inmediata respecto a los DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 255.000,00) pactados para pagarle al vendedor al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, manifestando la imposibilidad de cumplir con dicho pago en un plazo breve. Y, en virtud de ello ambas partes del contrato acordaron lo siguiente:
- Las partes convinieron en extender la vigencia del contrato preliminar de opción de compraventa desde el 14 de mayo de 2001 hasta el día 31 de octubre de 2001, inclusive, como fecha límite para otorgar el documento definitivo.
- Establecieron que, los compradores, quienes eran arrendatarios hasta el 22 de febrero de 2001, pasaron a ocupar el inmueble a título de poseedores precarios. Por lo tanto, el vendedor les confirió el derecho de ocupación provisional, aclarando que esto no implica transferencia de propiedad ni de la posesión jurídica.
- Los compradores asumieron la carga de notificar la fecha de protocolización del documento de venta, al abogado del vendedor, con un (1) mes de antelación a la fecha que corresponda. Asimismo, se les delegó la gestión integral ante el Registro Público, incluyendo el retiro de documentos, la tramitación de reintegros y la nueva presentación del instrumento en caso de anulación administrativa.
- Como Cláusula Penal, se pactó lo siguiente: (i) En caso de que la venta no se perfeccionara por causas imputables a los compradores, opera la resolución del contrato de pleno derecho, la pérdida de las arras por SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 70.000,00) y la obligación de restituir el inmueble, bajo apercibimiento de pagar una multa diaria de QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 500,00) por cada día de demora en la entrega.
(ii) Por el contrario, si la protocolización se frustrara por causa imputable al vendedor, los compradores quedarían facultados para exigir el cumplimiento del contrato o su terminación, en este último supuesto, el vendedor se obliga a restituir la totalidad de las sumas recibidas por concepto de abonos al precio de venta, además de pagar el doble de la cantidad entregada en calidad de arras por concepto de indemnización.
La Sala observa, de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, observa que no hubo impugnación ni tacha de los documentos supra descritos.
Consta de los folios 156 al 170 de la pieza 1/2 del expediente, el escrito de contestación a la demanda, del cual se desprende lo siguiente:
“…Capítulo III. De la contradicción específica de la demanda.
Ciertamente, ciudadano Juez, en fecha 22/02/2001, se suscribió de forma privada un CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA que tuvo por objeto el inmueble tantas veces mencionado, constituido por un lote de terreno y la Casa Quinta sobre el mismo construida, ubicado en la Avenida Topomurachi, primera etapa de la urbanización Macaracuay, Jurisdicción del Municipio Sucre del hoy Estado Bolivariano de Miranda entre el ciudadano ROBERTO PAGNANI actuando en su propio nombre y en nombre y representación de su cónyuge MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, como vendedores, y los cónyuges SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO, como compradores.
Como elemento fundamental en la teoría de los contratos, una de las condiciones requeridas para la existencia de un contrato es el consentimiento de las partes, según lo establece el artículo 1141 del Código Civil, y en obsequio a este elemento principal, ambas partes, en la Cláusula Tercera del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, se comprometieron en primer lugar a otorgar el documento definitivo de compraventa del inmueble ante la Oficina de Registro Correspondiente dentro de un plazo de dos (02) meses contados a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, pudiendo ser prorrogado dicho plazo de mutuo acuerdo, por escrito entre las partes por el tiempo que ellas convengan pero siempre previa autenticación. En calidad de arras entregaron los compradores hoy demandados, y así se hace constar en el CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, la suma de SETENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 70,000.00) que los vendedores recibieron a su total satisfacción y así dejan constancia en dicho contrato, el cual fue consignado conjuntamente con la demanda por parte de la Apoderada demandante, signado con letra “E”.
He aquí, ciudadano Juez, el primer quebrantamiento por parte de los ciudadanos ROBERTO PAGNANI (fallecido) y MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA de fecha 22/02/2001, toda vez que este contrato jamás fue autenticado y por ende, la citada Cláusula Tercera, que se había constituido entonces como punto de partida y referencia temporal para la organización de los pagos por parte de los compradores hoy demandados y los subsiguientes pasos a cumplirse en orden de perfeccionar la compra venta, quedó en un limbo, como una cláusula contentiva de una situación cronológica incierta, pues sin la fecha del notariado, no se podía tener conocimiento desde que día empezaba a transcurrir el lapso de los dos (02) meses con los que contaban ambas partes para protocolizar la compraventa, y en particular, los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido) poder tener disponible el dinero para pagar la siguiente cuota de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DÓLARES (US$ 255,000.00) que habría de tener lugar en el momento de la firma de otorgamiento ante el Registro.
A pesar de ello, y considerando que el CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA que en su génesis había nacido perfecto y sin embargo ya sufría esta primera transgresión o incumplimiento por parte de los vendedores apenas después de su inicio, al no haberlo notariado; en fecha 30/04/2001, y desconociendo el criterio por el cual los vendedores, en particular el ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), escogieron dicha fecha, les fue notificado de manera arbitraria y sorpresiva a los compradores hoy demandados SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido) que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa tendría lugar el día 04/05/2001, en la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Evidentemente, si se requirió una notificación, la cual fue consignada por la Apoderada demandante signada con la letra “F”, a todas luces significa, en primer lugar, que no hubo un acuerdo previo entre las partes para establecer esta fecha de protocolización; y en segundo lugar, que también es patente que la fecha fue impuesta por los primeros (vendedores) a los segundos (compradores hoy demandados), otorgándoles un tiempo de apenas cuatro (04) días entre la notificación (30/04/2001) y la protocolización u otorgamiento ante el Registro (04/05/2001), para que los compradores dispusieran del monto para el segundo pago, arriba indicado, que valga decirlo, no se trataba de una suma de dinero nada moderada ni para el momento ni en la actualidad.
La consecuencia lógica de esta primera tergiversación del contrato mencionada, por parte de los vendedores, fue evidentemente el hecho de que en fecha 03/05/2001, es decir, un día antes de la fecha impuesta por los vendedores para la firma en el registro, los compradores manifestaron no poder firmar el documento definitivo de compraventa y solicitaron una prórroga del mismo hasta el día miércoles 09/05/2001. Dicha contestación y solicitud de prórroga fue consignada por la Apoderada demandante y signada con la letra “E”.
De allí en adelante, las cosas irremediablemente decantarían mal para los compradores, ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido), pues ellos, a pesar de su afán y su buena fe en querer formalizar la compra de la casa objeto del contrato, enviaron una nueva misiva el día 08/05/2001, solicitando una vez más posponer la firma ante el registro para el día 14/05/2001, esta vez aduciendo no disponer aún del dinero. Sin embargo, cancelaron al ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido) los derechos de registro que el mismo había pagado cuando de manera inconsulta, reiteramos, tergiversando la Cláusula Tercera del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA fue a introducirlo al registro obviando la condición contractual previa de su notariado. Y afirmamos que canceló los derechos de registro, en su condición contractual, puesto que en el CONVENIO DE PRORROGA que se suscribiría luego, fecha 11/05/2001, (del cual se hablará más adelante), se dejaría constancia en la Cláusula Segunda, específicamente en su literal b), que quedarían a exclusivo cargo de los compradores los trámites para reclamar conforme a la ley, el reintegro de los derechos registrales pagados, quedando relevado el vendedor de toda responsabilidad al respecto, obviamente por haber sido los compradores quienes resultaron pagando dichos derechos. Este CONVENIO DE PRÓRROGA fue consignado por la Apoderada demandante signado con letra "I".
En este orden de ideas, vale hacer alusión al contenido del artículo 1160 del Código Civil Venezolano, que establece: (…Omissis…)
Los vendedores ROBERTO PAGNANI (fallecido) y MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, tenían clara la buena fe de llevar a buen término el CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA por parte de los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido), y entendieron tan bien esa buena fe de los compradores, como el hecho de que todo este descalabro era producto del incumplimiento de ellos como vendedores al no haber notariado el CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA tal como ya se explicó, y en consecuencia, aceptaron la solicitud de prórroga de los compradores para firmar en el registro el día 14/05/2001. No solamente eso. Además, previamente en fecha 11/05/2001, suscribieron un CONVENIO DE PRORROGA, el cual otorgaba un lapso para la firma del documento definitivo de compraventa en el registro incluso hasta el día 31/10/2001.
Todos estos detalles los silencia de manera maliciosa la Apoderada demandante, ciudadana abogada MALI IANUCCI, así como también silencia de manera perniciosa, y con ánimos de engañar al Sistema de Justicia, el hecho de que en fecha 14/05/2001, a pesar de que tampoco se pudo celebrar la firma de la compraventa ante el registro, sí se verificó un hecho importante en el marco del cumplimiento de este contrato, y muestra de la buena fe por parte de los compradores, que fue el pago de la suma de OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS CON TREINTA Y UN CENTAVOS DE DOLARES AMERICANOS (US$ 85,626.31) por parte de los compradores SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido) a los vendedores ROBERTO PAGNANI (fallecido) y MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI. Es decir, a pesar de que los primeros no dispusieron para el día de la firma en el Registro del total a que se contraía la Cláusula Segunda del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA celebrado el 22/02/2001 y prorrogado en fecha 11/05/2001, los compradores, siguieron apostando al buen término de la negociación y pagaron esta segunda y fuerte suma dinero para mantener viva su bienintencionada voluntad de comprar. Se anexa original de documento manuscrito y suscrito por los compradores y los vendedores de fecha 14/05/2001 donde se deja constancia de dicho pago marcado el Número "I".
Debemos tomar en cuenta, ciudadano Juez, que a pesar de que el lapso establecido en el CONVENIO DE PRÓRROGA, era hasta el día 31/10/2001, tampoco pudo firmarse definitivamente el contrato de compraventa en el Registro, y no puede simple y llanamente la Apoderada demandante, tildar a personas honestas como SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido) de incumplidores, sin tomar en cuenta todas estas circunstancias que no pueden resumirse de la manera simplista, reduccionista e irresponsable en que la plasmó la Apoderada demandante en su libelo de Septiembre de 2022. Pues si no, no tendría explicación que considerando ahora los vendedores, que presuntamente se había incumplido el CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA de fecha 22/02/2001, accedieran los mismos a dar una nueva prórroga prácticamente hasta finales del año 2001 a los compradores, específicamente hasta el día 31/10/2001. Esto no puede responder a otra cosa sino al hecho de que los mismos (los vendedores) conscientes de su incumplimiento al no haber honrado la Cláusula Tercera del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA de fecha 22/02/2001 ya tantas veces mencionada, que dejó en incertidumbre y ceguera a los compradores en cuanto al plazo concedido para protocolizar el documento definitivo de compraventa y pagar la cuota correspondiente, pretendieron enmendarlo con este CONVENIO DE PRORROGA.
Es muy mal intencionada la manera en que fue planteado el asunto por parte de la Apoderada demandante, pues además de esgrimir en favor de su causa, afirmaciones falsas o medias verdades, sigue silenciando el hecho de que durante muchos años después de vencida la fecha final del CONVENIO DE PRORROGA, a saber en fecha 31/10/2001, y aún después incluso de la muerte de los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (22/07/2004) y ROBERTO PAGNANI (26/02/2008), la ciudadana SARA AMELIA SILENZI viuda de MARCHÁN y sus hijos MARIA CAROLINA MARCHÁN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHÁN SILENZI y RICARDO MARCHÁN SILENZI, a quienes hoy representamos, siguieron realizando también en nombre de su esposo y padre fallecido, pagos por concepto de la negociación que nos ocupa, erogaciones que además fueron aceptadas y recibidas por los causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), en especial su viuda, ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, hasta el año 2008.
En tal sentido, debemos señalar en términos específicos, que los pagos de los que tenemos constancia de haber sido emitidos y recibidos por concepto del cumplimiento de este contrato y su prórroga, han sido los siguientes:
A) En fecha 22/01/2001, la suma de SETENTA MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 70,000.00) que los vendedores recibieron de los compradores a su total satisfacción a modo de arras al momento de la suscripción del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA.
B) En fecha 14/05/2001, la suma de OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS CON TREINTA Y UN CENTAVOS DE DÓLARES AMERICANOS (US$ 85,626.31) como parte del segundo pago que debía ser realizado el día de la firma en el Registro, la cual no se llevó a cabo, (anexo marcado Número "I").
C) En fecha 29/01/2007, la suma de CUATRO MIL EUROS (EUR 4,000.00), que para el momento representaba la cantidad de TRES MIL CIEN DÓLARES AMERICANOS (US$ 3,100.00), a la tasa de 1,29 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa), desde la cuenta del ciudadano RICARDO GABRIEL MARCHÁN SILENZI a la cuenta del ciudadano ROBERTO PAGNANI (anexo marcado Número "II").
D) En fecha 19/04/2007 la suma de DOS MIL EUROS (EUR 2,000.00) desde la cuenta del ciudadano RICARDO GABRIEL MARCHÁN SILENZI, que para el momento representaba la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS SETENTA CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 1,470.58), a la tasa de 1,36 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa), a la cuenta del ciudadano ROBERTO PAGNANI (anexo marcado Número "III").
E) En fecha 01/09/2008 la suma de CINCO MIL EUROS (EUR 5,000.00) desde la cuenta del ciudadano RICARDO GABRIEL MARCHÁN SILENZI, que para el momento representaba la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 3,649.63), a la tasa de 1,37 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa), a la cuenta del ciudadano ROBERTO PAGNANI (anexo marcado Número "IV").
Ergo, el total de lo pagado hasta el 01/09/2008, con constancia documental, asciende a la suma de cantidad de CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 163,846.52).
Ahora bien, el hecho de señalar que los anteriores, son los únicos pagos de los que se tiene constancia documental, no implica que hayan sido los únicos realizados por los compradores en el transcurso del tiempo a los vendedores, desde el 22/01/2001, y aún después del vencimiento del CONVENIO DE PRORROGA el día 31/10/2001 y hasta el 01/09/2008.
Tal afirmación encuentra su sustento en un correo electrónico de fecha 11/09/2008, enviado por la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, desde su dirección mariliapagnani@yahoo.it, al del ciudadano RICARDO MARCHÁN a su dirección de correo ricardomarchan1@yahoo.es, en el cual la misma, luego de recibir el citado pago de CINCO MIL EUROS (EUR 5,000.00) o TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 3,649.63) de fecha 01/09/2008, y dando respuesta a un correo del ciudadano RICARDO MARCHÁN de fecha 09/09/2008, dice de manera muy esclarecedora, y así quedó registrado en las cuentas de correo de ambos interlocutores, lo siguiente:
(…Omissis…)
Es decir, la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, hoy demandante, afirmó en su momento y a través del referido correo electrónico, que restaban CIENTO TREINTA Y CINCO MIL EUROS (EUR 135,000.00) que para la fecha representaban en divisas estadounidenses el monto de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA CON CATORCE CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 98,540.14), a la tasa de 1,37 EUR/DOL para esa fecha. (Fuente www.freecurrencyrates.com y Banco Central de la Federación Rusa).
Ahora bien, si esta última suma, la restamos a la suma de la negociación inicial del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, que fue de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 625,000.00), resultarían entonces pagados por los compradores hoy demandados, la cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 526,459.86).
De esos QUINIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 526,459.86), existe constancia de la cancelación por la suma de CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 163,846.52) en virtud de los conceptos expresados ut supra, en las letras A, B, C, D, y E, siendo que el resto (TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO CON TREINTA Y CUATRO CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 362,613.34) se pagó entre el 22/01/2001 y 01/09/2008, en fechas indeterminadas, bien en efectivo o a través de transacciones bancarias de las cuales las partes de manera descuidada no guardaron recibo o constancia, pero que evidentemente los compradores recibieron, sobre todo los causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), tal como se extrae clara y literalmente del contenido del correo que la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI envió en fecha 11/08/2001 a RICARDO MARCHÁN, consignado ya, marcado con el Número "V".
Además, el correo electrónico de la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI es revelador para resaltar que se ha cancelado el 84,23 % del monto inicial convenido entre las partes de aquél contrato del 22/01/2001, de todo lo cual omite palabra alguna la Apoderada demandante en su libelo.
Surge entonces la pregunta a quienes suscriben: ¿Por qué no se ha protocolizado a la fecha, el documento definitivo de compraventa del inmueble, si el restante de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA CON CATORCE CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 98,540.14), es un monto mucho menos de lo pactado en Cláusula Segunda del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, como lo que debe ser pagado después de tal protocolización?
Esto es evidencia también del incumplimiento de los contratos suscritos, así como de la torpeza con la que los vendedores hoy demandantes, han manejado este asunto.
En cuanto a la torpeza de los demandantes, no es un término que utilizamos por su contenido o carga ignominiosa u ofensiva. No. Lo utilizamos porque hoy día, ciudadano Juez, se demanda la resolución del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA y su CONVENIO DE PRORROGA, por un supuesto incumplimiento. Si hubo incumplimiento, ciudadano Juez, ha debido demandarse el mismo, si a criterio de los hoy demandantes, el contrato y su prórroga se habían ya incumplido después del 31/10/2001, y sin embargo no se hizo. En lugar de ello, los vendedores y después los causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), se mantuvieron en el transcurso de los años, recibiendo pagos por concepto de estos contratos, tanto que ascendieron como ya vimos a la cantidad de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 526,459.86). Es decir, la recepción de estos pagos y la comunicación que se sostenía por correo electrónico entre las partes, pero especialmente después, entre los causahabientes de los ciudadanos ROBERTO PAGNANI (fallecido) y JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO, dan cuenta de un tácito pero sólido consentimiento por parte de los vendedores, y también de los compradores, que se tradujo luego en soslayar las formalidades contractuales y documentales, para mantener a través del tiempo el envío de pagos por parte de los compradores y la recepción de los mismos por parte de los vendedores, con la esperanza de que una vez concluidos dichos pagos se procediera entonces a la protocolización final del documento de compraventa del inmueble en la persona de los causahabientes.
Como muestra de este intercambio posterior por parte de vendedores y compradores, o bien por parte de sus causahabientes, así como del consentimiento y voluntad de llevar adelante la negociación de compra venta del inmueble que fue objeto de los contratos tantas veces aludidos en esta contestación de la demanda, debe aludirse al correo electrónico de fecha 5 de julio de 2008, donde la ciudadana María Emilia Pagnani, desde su dirección electrónica mariliapagnani@yahoo.it, le escribe al ciudadano MIGUEL MARCHÁN, a la dirección de correo ricardomarchan1@yahoo.es, perteneciente al ciudadano RICARDO MARCHÁN, indicando textualmente lo siguiente:
(…Omissis…)
Posterior a este correo, se hizo el ya mencionado pago de CINCO MIL EUROS (EUR 5,000.00) o TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 3,649.63) de fecha 01/09/2008, y dando respuesta a un correo del ciudadano RICARDO MARCHÁN de fecha 09/09/2008, se produce el correo electrónico de fecha 11/09/2008 (ya antes citado), enviado por la ciudadana MARÍA EMILIA PAGNANI, donde, y volvemos a reiterarlo, de manera evidentemente categórica declara haber recibido el pago de CINCO MIL EUROS (EUR 5,000.00) o TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON SESENTA Y TRES CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 3,649.63) de fecha 01/09/2008, y que restaban CIENTO TREINTA Y CINCO MIL EUROS (EUR 135,000.00) que para la fecha representaban en divisas estadounidenses el monto de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA CON CATORCE CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 98,540.14), a la tasa de 1,37 EUR/DOL para esa fecha.
Todo lo anterior da cuenta del evidente intercambio y consentimiento entre ambas partes del contrato, vendedora y causahabientes de uno de los compradores, que se extendió hasta mediados del año 2008.
En pocas palabras, se advierte que en cierto punto de este negocio la informalidad reinó, aunque sin desmeritar nunca la voluntad, el consentimiento de las partes de continuarlo y concluirlo, sólo que, ciudadano Juez, la experiencia dicta que la documentación de los actos, y sobre todo de los actos de la vida civil, son muy importantes para evitar conflictos como estos a posteriori, peor aún cuando los mismos fueron iniciados por personas ya fallecidas y deben ser concluidos por sus herederos que en muchos de los casos ni tienen documentos de aquél negocio primigenio ni conocimiento de los actos, o pactos verbales, que los fundadores del contrato hayan realizado entre sí.
Por ello, es algo que raya en la inmoralidad, en la burla hacia nuestros representados por parte de los hoy demandantes y su Apoderada en la demanda, que a sabiendas de todas las circunstancias anteriores, y que ya nuestros clientes han cancelado el 84,23 % del contrato, se tenga el descaro de tildarles de incumplidores. No puede aludirse al incumplimiento de un contrato cuando la parte demandante, vendedores en el contrato, no cumplieron con su obligación en un principio, de hacer lo necesario para, primero, autenticar ante Notaría Pública el CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, y luego, habiendo pagado el porcentaje antes mencionado, ya para el año 2008, tampoco hicieran nada los vendedores para protocolizar la venta del inmueble pactado, cuando era y es evidente que sólo los vendedores están facultados para traspasar la propiedad del inmueble, y considerando que luego de tal protocolización se había pactado pagar una suma de dinero, es decir, TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 300,000.00), durante el transcurso de un año que, como ya se dijo, en gran parte también ha sido pagada de la que resta sólo el monto de NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA CON CATORCE CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 98,540.14).
Los vendedores han actuado de manera irresponsable y torpe, pues demandan ahora la resolución de un contrato por cuyo cumplimiento nunca velaron, fueron negligentes, y luego desinteresados por su parte documental, y además lo que constituye, configura, significa una de las condiciones requeridas para la existencia del contrato civil, que es el consentimiento de las partes, según el artículo 1141 del Código Civil Venezolano. Es decir, mientras estuvieron recibiendo dinero por parte de los ciudadanos JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido) y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, y luego de sus hijos MARIA CAROLINA MARCHÁN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHÁN SILENZI y RICARDO MARCHÁN SILENZI, los vendedores estaban consintiendo en la viabilidad de este contrato, por ende no pueden ahora torpemente, quizá por razones de urgencia económica, venir a querer resolverlo y disfrazados en Cláusula Quinta del CONVENIDO DE PRORROGA de fecha 11/05/2001, pretender apoderarse de manera oportunista y codiciosa de todo el dinero recibido. La resolución de los contratos a que nos referimos, si ha de llevarse a cabo, no puede ser en esos términos.
Se añade otro grano de arena al túmulo de irresponsabilidad y torpeza de los vendedores, hoy demandantes, cuando en fecha 29/02/2012, es decir, casi once (11) años después del vencimiento del CONVENIO DE PRORROGA del 31/10/2001, y a pesar de haber estado recibiendo en el transcurso de los años y hasta el año 2008, como se ha dicho hasta el cansancio, una suma que ascendió a los QUINIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 526,459.86), por parte de los compradores, tuvieron la infausta idea de incoarles una primera demanda ante la Jurisdicción Civil, pero la negligencia que siempre les caracterizó, les llevó a la perención de la instancia, que fue declarada por el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 17/05/2013. Asunto: AP31-V-2012-000336.
¿Por qué decidieron demandar en el año 2012?
¿Por qué no demandaron en el año 2001 cuando se venciera el CONVENIO DE PRÓRROGA, o en el año 2008 después de que se verificara el último pago recibido, según consta del correo ya indicado?
¿Por qué, si ya resta menos de los TRESCIENTOS MIL DÓLARES AMERICANOS (US$ 300,000.00) mencionados en la CONVENIO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, no dispusieron los vendedores todo lo necesario para la protocolización del documento de compraventa, tal como lo ordena esta ley entre las partes?
¿Por qué, vienen ahora, diez (10) años después de su demanda fallida, y veintidós (22) años luego del vencimiento del CONVENIO DE PRÓRROGA, a pedir su resolución cuando ambas partes, y nos cansaremos de repetirlo, compradores pagando y vendedores recibiendo dinero, lo mantuvieron activo? Creemos que es la necesidad económica, pero esa necesidad no puede afectar a la esfera de derechos de nuestros patrocinados en materia de obligaciones.
“Nemo auditur propiam turpitudinem allegans”, o “nadie puede alegar su propia torpeza”, y por ende, el Juez no debe acogerse a las pretensiones de quien a sabiendas de su propia culpa o torpeza, busque enmendar los errores cometidos y que en el caso que nos ocupa, han sido denunciados desde el principio de esta narrativa como cometidos única y exclusivamente por parte de los vendedores.
(…Omissis…)
En el presente caso, tenemos entonces que los vendedores hoy demandantes, han incumplido las obligaciones asumidas contractualmente, apartándose del principio general según el cual los contratos deben ejecutarse o cumplirse de buena fe, estando en presencia de circunstancias fácticas que dan cuenta de su propia torpeza, todo lo cual resulta evidente en atención a los sólidos argumentos antes expuestos y explicados, e incluso pretendiendo ahora los vendedores reclamar unos supuestos daños y perjuicios a los cuales no tienen ningún derecho, y que tampoco cuentan con asidero jurídico alguno.
Por las razones antes expuestas, es tan diáfano como el día, que el incumplimiento del contrato en este caso, tuvo su génesis en la culpa civil de los vendedores, cuyos causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido) son los hoy demandantes, quienes ahora pretenden taparla alegando su propia torpeza.
El contrato, como se dijo en algún momento al principio de esta contestación, nació perfecto, sin ningún vicio del consentimiento o causal de su nulidad que afectase su eficacia. Sin embargo, las causales de resolución del contrato, en este caso el incumplimiento por parte de los vendedores hoy demandantes, ha surgido luego de la suscripción del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, han sido hechos posteriores, iniciando por el incumplimiento en el notariado por parte de los vendedores. Con la inejecución de este deber contractual que ellos tenían a bien conocer y debían observar, desfiguraron la legalidad del contrato y lo convirtieron en un contrato gravoso, leonino, para nuestros Representados hoy demandados, quienes desde un principio se vieron en desventaja respecto de la oportunidad para poder pagar a tiempo los compromisos desde que atropelladamente los vendedores les impusieron fechas de firma en el Registro que nunca se acordaron previamente entre ellos y que nuestros Representados conocieron, al menos la primera, con poco tiempo de anticipación. Aún así, con el paso del tiempo y sobreponiéndose a todo esto, nuestros Representados lograron pagar sus compromisos en gran medida, y los vendedores así lo aceptaron y recibieron las sumas de dinero en tal concepto, dándolas como buenas para el cumplimiento del contrato, no pudiendo ahora torpemente alegar el incumplimiento de contrato de quienes nosotros somos Apoderados.
Mal pueden entonces los demandantes hacer exigible la Cláusula Quinta del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA, con la cual, y de manera leonina, pretenden quedarse con el bien inmueble objeto del contrato y con el 84,23 % de lo que se ha pagado del mismo, pues repetiremos hasta el final: los incumplidores y quienes han actuado torpemente han sido los vendedores hoy demandantes, y nuestros patrocinados, hoy demandados, han pagado un alto porcentaje del precio objeto del contrato. Ergo, pretender aplicar esta Cláusula Quinta del CONTRATO PRELIMINAR DE COMPRAVENTA en tales estas condiciones viciadas, sería afectar la equidad entre las partes, esa equidad de la que habla el ya citado artículo 1160 de nuestro Código Civil Venezolano, y en este caso en detrimento de nuestros Representados, equidad que definida por Windscheid se entiende como "la justicia del caso concreto", y que es necesaria con miras a atender y conservar un equilibrio de las partes en el cumplimiento de las prestaciones, teniendo como norte la igualdad de las mismas. Entonces, en el caso concreto, la pretensión torpe de la aplicación de la Cláusula Quinta por parte de los hoy demandantes, de un contrato que ha sido venido siendo incumplido por ellos desde un principio, bien porque ahora les convenga hacerlo valer tal vez por razones económicas (falta de recursos económicos), sería acceder a una acción de rapiña por parte de ellos, lo cual es inaceptable.
Sin embargo, y como un elemento importante en la teoría general de los contratos es el consentimiento, al cual apelamos nuevamente, éste debe atenerse a la voluntad de las partes de continuar en el mismo. Quienes suscriben aprovecharemos esta oportunidad, sí, para plegarnos a la voluntad expresada en el petitorio de la parte demandante respecto a la resolución o terminación del contrato que nos ocupa así como su prórroga, y que el Juez así lo declare, pero POR LOS MOTIVOS AQUÍ EXPUESTOS, y no en la demanda…
(…Omissis…)
En tal sentido, cabe en este capítulo señalar como consecuencias de la resolución contractual que solicitamos sea declarada así por el Juez competente, las siguientes:
a) Sean devueltas las cantidades de dinero entregadas por los compradores JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido) y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, y posteriormente por los causahabientes de aquél, MARIA CAROLINA MARCHÁN DE RODRÍGUEZ, MIGUEL ANGEL MARCHÁN SILENZI, RICARDO MARCHÁN SILENZI, que como se mencionó ascienden a la suma de QUINIENTOS VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DOLAR AMERICANO (US$ 526,459.86).
b) Sea devuelta en posesión de los causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), ciudadanos MARIA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNIANI, TATIANA ANGELA PAGNANI PAGNIANI, el bien inmueble objeto del presente contrato, constituido por un lote de terreno y la Casa Quinta sobre el mismo construida, ubicado en la Avenida Topomurachi, primera etapa de la urbanización Macaracuay, Jurisdicción del Municipio Sucre del hoy Estado Bolivariano de Miranda, libre de bienes y personas y en buenas condiciones de habitabilidad, la cual actualmente se encuentra en legítima posesión y es lugar de residencia de los ciudadanos: SARA AMELIA SILENZI VIUDA DE MARCHÁN y RICARDO MARCHÁN SILENZI, causahabientes del ciudadano JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (fallecido).
QUINTO: Que los ciudadanos MARIA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI, SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNIANI, TATIANA ANGELA PAGNANI PAGNIANI, causahabientes del ciudadano ROBERTO PAGNANI (fallecido), sean condenados al pago de las costas y costos procesales derivados de este proceso…”
Del contenido del escrito de contestación a la demanda, se puede observar que los demandados reconocen la existencia del contrato de opción de compra suscrito en fecha 22 de febrero de 2001 y así como de su convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2001, sobre la quinta 'NOSOTROS' cuyo precio de venta se estipuló en la suma de SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 625.000,00) y las arras en SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 70.000,00).
No obstante, alegan los demandados que la falta de autenticación del contrato por causa atribuible a los vendedores dejó en suspenso el plazo para pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DÓLARES (US$ 255.000,00) que se suponía debió ser cancelada al momento de protocolizar el documento de venta.
De igual modo, los accionados de autos sostienen haber mantenido su voluntad de continuar con la compra del bien a través de abonos realizados hasta el año 2008, a razón del pago de la venta acordada, que en suma alcanzó la cantidad de QUINIENTOS VEINTISÉIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON OCHENTA Y SEIS CÉNTIMOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 526.459,86), y que al haber sido recibido estos abonos por los demandantes, se demuestra una aceptación tácita de los vendedores en modificar los plazos de pago y demás acuerdo pautados en el contrato de opción de compraventa y su convenio.
Por lo tanto, los demandados convienen en la resolución del contrato siempre y cuando “…sean devueltas las cantidades de dinero entregadas por los compradores…” como abono al pago del inmueble.
A los fines de sustentar sus argumentos, los demandados consignaron el siguiente material probatorio:
1) Documento original manuscrito del recibo de pago de fecha 14 de mayo de 2001, suscrito por el ciudadano Roberto Pagnani y los ciudadanos Sara Amelia Silenzi de Marchán y Juan Ricardo Marchán Delgado, cuyo contenido es el siguiente: (f. 171 de la pieza 1/2 del expediente)
“…CARACAS 14-05-2001
He recibido en esta fecha de los señores: SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN y Juan Ricardo Marchan Delgado, la cantidad de bolívares SESENTA Y UN MILLONES CIENZOS OCHENTA MIL (61.180.000,00) Que al cambio de hoy equivalen a la cantidad de DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS CON 31 CENTAVOS (USA $ 85.626,31) a razón de 714,50 Bs. x dollar. Recibo este dinero a cuenta de la negociación de la venta del inmueble constituido por un lote de terreno distinguido con el numero y letra trece B (13-B) y la casa quinta sobre el mismo construida, ubicada en la Avenida Tomurachi, jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda -
CONFORME
Roberto PAGNANI.
SARA A. MARCHAN
Juan R. MARCHAN…”.
De su contenido se desprende que el vendedor Roberto Pagnani recibió de los compradores Sara Amelia Silenzi de Marchán y Juan Ricardo Marchán Delgado, la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS DÓLARES CON TREINTA Y UN CENTAVOS DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 85.626,31), por concepto de pago del precio de venta del inmueble objeto del presente juicio.
2) Impresión de correo electrónico de fecha 05 de julio de 2008, remitido por la ciudadana María Emilia Pagnani al ciudadano Miguel Ángel Marchán, cuyo contenido es el siguiente: (f. 176 de la pieza 1/2 del expediente)
“...Hola Miguel,
Como prometido te mando las directivas para poder hacer los depósitos a los bancos. Como tu sabes para que ustedes terminen de pagar la casa en Venezuela, faltan cientocuarentamil (sic) euros y por fin después podemos firmar la conclusión de la venta de la casa.
La primera cuenta es a nombre de: Maria Emilia Pagnani y/o Sabrina Pagnani:
(…Omissis…)
La otra cuenta es a nombre de: Pagnani Maria Emilia y/o Pagnani Christian
(…Omissis…)
Por favor Miguel, avísame cuando me hagas los depósitos, gracias y saludos a tu mamá…”.
Del texto supra transcrito se evidencia, que María Emilia Pagnani le envía a Miguel Marchán las instrucciones para realizar depósitos en las cuentas bancarias a nombre de Maria Emilia Pagnani, Sabrina Pagnani y Christian Pagnani, para que “…terminen de pagar la casa en Venezuela…”.
3) Impresión de correo electrónico de fecha 11 de septiembre de 2008, enviado por la ciudadana María Emilia Pagnani al ciudadano Ricardo Marchán, cuyo tenor es el siguiente: (ff. 190 de la pieza 1/2 del expediente).
“…Buenos días señor Ricardo, perdone mi tardanza en contestarle pero tenía problemas en familia y no había usado el computer (sic). Si recibí los 5000.00 (sic) ahora faltan 135.000.00 Euros más o menos a mitad de octubre voy a Venezuela a arreglar todo lo que está pendiente espero tener noticias de ustedes antes de esa fecha. Saludos a su mama (sic) y al resto de la familia. Maria Emilia Pagnani…”.
Del texto anterior, se colige que la remitente, María Emilia Pagnani, le confirmó a Ricardo Marchán, haber recibido satisfactoriamente el monto de CINCO MIL EUROS (EUR 5.000,00), que aún resta por pagar un saldo deudor por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL EUROS (EUR 135.000,00) y que la remitente tiene intención de viajar a la República Bolivariana de Venezuela a los fines de "…arreglar todo lo que está pendiente…", lo cual implica el reconocimiento de una obligación que debe ser solventada.
4) Copias fotostáticas de Mensajes SWIFT, Código MT103, emitidos por el Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. (BBVA) en su oficina de Madrid-Pozuelo de Alarcón, en fecha 29 de enero de 2007, 19 de abril de 2007 y 01 de septiembre de 2008, acompañadas de su traducción jurada realizada por el Intérprete Público Charles Muller, debidamente autorizado por el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores, Justicia y Paz, cuyo contenido se detalla a continuación: (ff. 172 al 174 y 192 al 196 de la pieza 1/2 del expediente).
“...Yo, CHARLES MULLER M., Intérprete Público en los idiomas Inglés y Francés, debidamente autorizado por el Ministerio de Relaciones Interiores y Justicia... certifico que he tenido a la vista un documento redactado en idioma extranjero, cuyo tenor es el siguiente:
BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA (BBVA)
MENSAJE SWIFT MT103 GENERADO
FECHA DE OPERACIÓN: 29/01/2007
REFERENCIA: 0073285741
SENDER (EMISOR): BBVAMMESMMX
FECHA/MONTO: 29 de enero de 2007 / EUR 4.000,00
ORDENANTE: RICARDO GABRIEL MARCHAN SILENZI.
BENEFICIARIO: ROBERTO PAGNANI.
BANCO DEL BENEFICIARIO: BANCO SABADELL ATLÁNTICO.
INFORMACIÓN DE REMESA: 'PAGO ORDEN MIGUEL MARCHAN'.
DETALLES DE GASTOS: NUESTROS (OUR).
(…Omissis…)
BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA (BBVA)
MENSAJE SWIFT MT103 GENERADO
FECHA DE OPERACIÓN: 19/04/2007
REFERENCIA: 0075631209
SENDER (EMISOR): BBVAMMESMMX
FECHA/MONTO: 19 de abril de 2007 / EUR 2.000,00
ORDENANTE: RICARDO GABRIEL MARCHAN SILENZI.
BENEFICIARIO: ROBERTO PAGNANI.
BANCO DEL BENEFICIARIO: BANCO SABADELL ATLÁNTICO.
INFORMACIÓN DE REMESA: 'PAGO ORDEN MIGUEL ANGEL MARCHAN'.
DETALLES DE GASTOS: NUESTROS (OUR).
(…Omissis…)
BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA (BBVA)
MENSAJE SWIFT MT103 GENERADO
FECHA DE OPERACIÓN: 01/09/2008
REFERENCIA: 0083942510
SENDER (EMISOR): BBVAMMESMMX
FECHA/MONTO: 01 de septiembre de 2008 / EUR 5.000,00
ORDENANTE: RICARDO GABRIEL MARCHAN SILENZI.
BENEFICIARIO: MARIA EMILIA PAGNANI.
BANCO DEL BENEFICIARIO: BANCO SABADELL ATLÁNTICO.
INFORMACIÓN DE REMESA: [EN BLANCO].
DETALLES DE GASTOS: NUESTROS (OUR)…”.
De lo anterior, se observa la fiel traducción del idioma extranjero al castellano de los Mensajes SWIFT MT103, emitidos por la institución bancaria extranjera Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. (BBVA), con lo que se demuestra los pagos realizados en fecha 29 de enero de 2007, por la cantidad de CUATRO MIL EUROS (EUR 4.000,00), 19 de abril de 2007, por la cantidad de DOS MIL EUROS (EUR 2.000,00) y 01 de septiembre de 2008, por la cantidad de CINCO MIL EUROS (EUR 5.000,00), ordenados por Juan Ricardo Marchán Delgado a favor del beneficiario Roberto Pagnani, los dos primeros y de la Beneficiaria María Emilia Pagnani, el último de los comprobantes.
De la revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, la Sala observa que no hubo impugnación ni tacha de los documentos supra descritos.
Ahora bien, precisado lo anterior, a fin de verificar los alegatos planteados por el formalizante, esta Sala de Casación Civil, procede a transcribir los extractos pertinentes de la decisión recurrida, dictada en fecha 20 de noviembre de 2024 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo contenido se describe a continuación: (ff. 283 al 319 de la pieza 1/2 del expediente)
“…VI
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
A propósito, de dirimir el presente RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8 de octubre de 2024, que declaró CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DEPROMESA DE COMPRAVENTA, intentada por SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ÁNGELA PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI y CHRISTIAN PAGNANI, en contra de los ciudadanos SARA AMELIA SILENZI DE MERCHÁN, y JUAN RICARDO MERCHÁN DELGADO BLANCO (†), esta alzada pasa de seguidas a concretar lo siguiente:
(…Omissis…)
Así las cosas, de acuerdo a los argumentos expuestos por las partes en el presente contradictorio, se revela indubitable que, ambas estuvieron contestes de la existencia del contrato de opción de compraventa y su prórroga, y de manera poco habitual y técnica, la representación de la parte demandada habría establecido como petitorio de su escrito de contestación, que se resolviera el CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA suscrito por ROBERTO PAGNANI (†), y MARIA EMILIA PAGNANI DE PAGNANI (promitentes vendedores) y JUAN RICARDOMARCHAN DELGADO BLANCO (†), y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHAN, como promitentes compradores, de fecha 22 de febrero de 2001, así como el CONVENIO DE PRÓRROGA del primero, firmado igualmente, por lo prenombrados ciudadanos, el 11 de mayo de 2001, además, de que fuera condenada a la parte demandante por su incumplimiento, al resarcimiento de daños y perjuicios presuntamente ocasionados a la demandada así como que también fuera condenada al pago de costas y costos procesales.
De manera pues, que sólo resultaría controvertida, la aplicabilidad o no de la CLÁUSULA QUINTA del convenio de prórroga en favor de la actora, siendo que, la parte demandante denunció que motivado al incumplimiento de los promitentes compradores a sus obligaciones contractuales [quienes no habrían notificado a los vendedores de la protocolización del contrato definitivo de compraventa dentro del plazo convencionalmente establecido ello (hasta el 31 de octubre de 2001)]; ello tendría por efecto que, se entenderían resueltos los contratos, tanto el convenio de prórroga y el contrato preliminar, y quedaría en poder del vendedor, las arras entregadas por los compradores y las demás cantidades que hubiere recibido de ellos, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios; erigiéndose por tanto, la referida cláusula en un caso típico de estipulación de evaluación anticipada de la indemnización de los daños y perjuicios causados por un incumplimiento contractual como las referidas ut retro.
Así las cosas, se desprende del contenido de marras que, la partes habrían establecido en forma diáfana las pautas esenciales a la negociación preliminar de compraventa del inmueble, habiendo cumplido los promitentes vendedores con su obligación de ofrecer en venta el inmueble a los compradores, adelantando inclusive algunos efectos de la negociación definitiva al permitirle a los últimos la ocupación o posesión precaria del bien inmueble; además que, habría sido admitido por los contradictores la intención de venta de los promitentes vendedores quienes en fecha 30 de abril de2001 (pasados 2 meses desde la suscripción del contrato preliminar) habrían notificado a los promitentes compradores que la firma del contrato definitivo sería para el 4 de mayo de 2001, habiéndose excepcionado del cumplimiento de contrato preliminar los promitentes compradores, al indicar el no disponer del dinero convenido a ser pagado por ellos al momento de la suscripción del contrato definitivo de acuerdo a la CLÁUSULA SEGUNDA del convenio original, peticionando el diferimiento del acto de otorgamiento definitivo de la compraventa en otras oportunidades, originándola posterior suscripción de un CONVENIO DE PRÓRROGA, que le otorgaba a los oferentes compradores de un plazo mayor para disponer de la suma a pagar al momento de la protocolización del contrato definitivo de venta, asumiendo éstos la obligación de notificarle al vendedor el día en que se llevaría a cabo la firma del contrato definitivo de venta dentro del nuevo plazo establecido para ello (CLÁUSULA TERCERA del convenio de prórroga), de lo cual, no existiría evidencia alguna que se haya producido en autos; revelándose claramente, tal y como lo señaló el tribunal de instancia en la recurrida, el incumplimiento de los promitentes compradores al tenor de los contratos objeto del presente juicio cuya resolución fue requerida por ambas partes; no teniendo asidero jurídico ni lógico el argumento sobre el incumplimiento de la parte demandante (promitente vendedores) de sus obligaciones como promitente vendedor, por no haber sido autenticado el contrato de opción de compraventa del 22 de febrero de 2001, debiendo acotar quien suscribe que, en el tenor de dicho convenio, no se habría establecido expresamente esa obligación a cargo del promitente vendedor y ASÍ SE ESTABLECE.
En concatenación con lo anterior, siendo patente el incumplimiento de la parte demandada a las estipulaciones establecidas en el contrato de promesa de compraventa y el convenio de prórroga, es menester para esta superioridad, reiterar que, conforme fuera señalado por los contratantes en las referidas convenciones, la regulación convencional de la responsabilidad civil contractual, originada por el incumplimiento de cualquiera de ellos con la obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble, dentro del plazo establecido en la cláusula primera del convenio de prórroga de mayo de 2001; asimismo, en el sub lite, además de entenderse resueltos los contratos, deberá quedar en manos de la parte demandante (promitentes vendedores) las arras entregadas por los compradores al momento de la firma del contrato preliminar el 22 de febrero de 2001, así como las demás cantidades que hubieran recibido los promitentes vendedores de parte de los promitentes compradores, por concepto de indemnización por daños y perjuicios, conforme a la CLÁUSULAQUINTA del convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2001 y ASÍ SE ESTABLECE.
VII
DISPOSITIVO
Con fundamento en las razones de hecho y de derecho expresadas a lo largo de este fallo, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN ejercido por la representación judicial de la parte demandada contra la decisión dictada por el Juzgado Vigésimo Octavo (28°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 8 de octubre de 2024, que declaró: ‘…PRIMERO: CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO... SEGUNDO: se ordena la entrega material del inmueble objeto del contrato... TERCERO: se ordena a la parte actora, mantener para sí la cantidad dada en arras más los abonos subsiguientes, en concepto de clausula penal, tal y como quedó establecido en el contrato preliminar de compra venta y la ultima de la prórroga…’.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA efectuada por la parte demandada, en consecuencia, queda FIRME LA CUANTÍA ESTABLECIDAPOR LA PARTE DEMANDANTE en el escrito libelar.
TERCERO: SUBSANADA LA CUESTIÓN PREVIA del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2° y 7° del artículo 340 eiusdem.
CUARTO: CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DECOMPRAVENTA… y RESUELTO EL CONVENIO DE PRÓRROGA… quedando a beneficio de la parte demandante, las cantidades de dinero recibidas por arras y demás abonos recibidos de parte de los demandados, conforme fue establecido en los contratos de marras.
QUINTO: SE ORDENA a la parte demandada, la entrega material a la parte actora, el inmueble constituido por un lote de terrero y la casa quinta construida sobre dicho terreno denominada “NOSOTROS”, ubicado en la Avenida Topomurachi, primera etapa de la urbanización Macaracuay, jurisdicción del municipio Sucre del estado Miranda…”.
De la transcripción parcial realizada supra, esta Sala observa que el ad quem estableció como fundamento para decretar la resolución del contrato exclusivamente la falta de notificación de los compradores para la protocolización del documento definitivo de compraventa, desestimando el alegato sobre la falta de autenticación por no estar pactado expresamente en el convenio de prórroga que los vendedores asumían algún tipo de obligación para concretar los trámites ante el Registro Público correspondiente.
En tal sentido, bajo la premisa anterior, el ad quem concluyó que el incumplimiento del contrato de opción de compraventa y su convenio de prórroga es imputable únicamente a los demandados, razón por la cual, decretó la resolución de los contratos y ordenó la entrega material del inmueble a favor de la parte actora y que esta también mantuviera las cantidades recibidas por concepto de arras y abonos como indemnización por daños y perjuicios.
Ahora bien, al respecto resulta oportuno precisar el contenido de los artículos 1.137, 1.141, 1.158, 1.159, 1.160 y 1.168 del Código Civil, denunciados por falta de aplicación:
“…Artículo 1.137: El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.
La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.
El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que el lo haga saber inmediatamente a la otra parte.
El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento.
La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.
Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.
Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta…”
“…Artículo 1.141: Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita…”
“…Artículo 1.158: El contrato es válido aunque la causa no se exprese.
La causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario…”
“…Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
“…Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
“…Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…”.
Al respecto de los artículos precedentemente transcritos, el autor Emilio Calvo Baca, en su obra, “Código Civil Venezolano. Comentado y Concordado”, Editorial Libra, año 2007, Caracas- Venezuela, páginas 615 y ss., explica que “…el contrato es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades…”, ya que, en principio, “…la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos o hacer nacer obligaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas…”.
Así pues, para que este acuerdo nazca, el autor explica que los contratos se forman por la integración sucesiva entre la oferta y la aceptación. Entendiendo por oferta, al “…acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente, la celebración de un contrato…” y por aceptación, a “…la declaración de voluntad formulada por la persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión…”. De este modo, el contrato cobra vida jurídica en el instante preciso en que una propuesta clara (oferta) es respondida con una afirmación definitiva e idéntica por la otra parte (aceptación).
Aunado a ello, se observa del texto in comento, que “…no pueden faltar en ningún contrato…”, los elementos constitutivos, a saber:
1. El consentimiento, que “…es la coincidencia de dos declaraciones de voluntad que procediendo de diversos sujetos capaces, se unen concurriendo a un fin común…”.
Es decir, que el consentimiento no surge de intenciones aisladas o contradictorias, sino que exige un punto de encuentro basado en tres pilares fundamentales: primero, que lo que una parte ofrece sea aceptado por la otra exactamente en los mismos términos, segundo, que ambas personas tengan la capacidad legal y la libertad para obligarse por sí mismas y tercero, que ambas compartan un objetivo común en el negocio que están celebrando.
2. El objeto, se trata de “…producir una o varias obligaciones de dar, hacer o no hacer…”. En otras palabras, el objeto, es el propósito material del contrato, dicho en otras palabras, es la obligación que se trata de construir, de modificar, de transmitir o de extinguir.
3. Causa, que es “…definida como la función económico social que el contrato cumple, considerado en su totalidad. Esa función consiste en la modificación de una situación jurídica preexistente…” ello se traduce en “…la razón por la cual se obliga el contratante…”.
Partiendo de la premisa anterior, Calvo Baca explica, sobre la permanencia de la causa contractual, que “…el contrato necesita de una causa, sin ella sería inconcebible, igual sería si faltara el consentimiento y el objeto… y es invariable en cada tipo de contrato... trátese de un contrato nominado o típico, o de un contrato innominado o atípico. En los contratos nominados, la causa es fijada por la ley directamente; en cambio, en los innominados habrá que investigar esa causa, ya que no está fijada por el legislador. Esa causa, trátese de contratos nominados o innominados, debe ser lícita y legítima, o sea tolerada, consentida, autorizada o amparada por el ordenamiento jurídico positivo…
…La causa del contrato es necesaria para el momento de perfeccionarse el contrato, momento en que las partes asumen las obligaciones respectivas, y si no existe (ausencia de causa), el contrato queda afectado de nulidad absoluta. En cambio, cuando la ausencia de causa ocurre después de perfeccionado el contrato, la causa que desaparece no es la causa del contrato sino la de la obligación, y ello explica que habiendo ausencia sobrevenida, el contrato quede sólo afectado de nulidad relativa, o que sólo las partes puedan a su propia instancia pedir la terminación del contrato.
La ausencia de causa del contrato ocurre, pues, sólo en el momento de perfeccionarse el contrato. Por ejemplo: la renta vitalicia constituida a favor de una persona muerta para el momento de suscribirse el contrato; la realización de un contrato de seguro sobre un riesgo inexistente; el caso de error en la causa.
La causa es el tercer elemento esencial para la existencia del contrato, regulada en el Código Civil en los Arts. 1.157 y 1.158, agrupados ambos bajo el título de "De la causa de los contratos", dando la impresión que acoge el criterio de la concepción canonista, que la considera como un elemento del contrato; sin embargo, de la lectura del articulado se desprende que nuestro Legislador considera la causa como un elemento de la obligación y no del contrato, pues allí no se habla del contrato sin causa, al contrario, el Art. 1.157 del CC., señala que ‘la obligación sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto. La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público.
Quien haya pagado una obligación contraria a las buenas costumbres, no puede ejercer la acción de repetición, sino cuando de su parte no haya habido violación de aquéllas’.
La causa es lo que produce el consentimiento, no se encuentra dentro de los elementos objetivos del contrato, se encuentra dentro del proceso psicológico del sujeto obligado, como elemento determinante del consentimiento, pero distinto a él. La zona de la causa es la razón por la cual se obliga el contratante…”.
Por consiguiente, la causa no se refiere únicamente a los motivos personales de quienes contratan, sino a la justificación estrictamente legal y objetiva que da sustento a la obligación. Así, en una compraventa, la causa que justifica la obligación del comprador es recibir el inmueble, y la del vendedor, recibir el precio pactado.
Como consecuencia de lo antes expuesto, surge el principio de fuerza de ley de los contratos, sobre el cual, Calvo Baca, en la obra bajo análisis, se pronuncia precisando que “…la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad… El contrato tiene fuerza de Ley no solo entre las partes sino inclusive para e juez. El juez encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad…”.
Ello implica, que los acuerdos pactados libremente se convierten en una norma inquebrantable para los contratantes. Por ello, el juzgador debe hacer respetar lo convenido, sin alterarlo bajo argumentos subjetivos.
Resulta fundamental subrayar, no obstante, que toda ejecución contractual está supeditada al principio de buena fe, y por ende el autor in comento, en su obra señala que “…el legislador patrio, al establecer el principio de que los contratos deben ejecutarse de buena fe, ha querido significar que ya no hay contratos stricti juris, sino que todos son bonae fidei…”, ello significa, que en la actualidad, la interpretación de los contratos ya no se rige por un formalismo literal, sino que todos están sujetos al principio de buena fe, el cual impone deberes de lealtad y colaboración entre las partes.
Bajo esta premisa, el cumplimiento del contrato trasciende la mera literalidad del documento, obligando a las partes a actuar con absoluta lealtad, honestidad y transparencia durante toda la relación jurídica, evitando obtener ventajas abusivas.
Ahora bien, para comprender cómo funciona la buena fe entre las partes, es necesario referirse a la figura de los contratos bilaterales, consagrados en el artículo 1.134 del Código Civil venezolano y definidos igualmente por Calvo Baca en su obra bajo análisis, como “…aquellos contratos de obligaciones recíprocas, que contienen una prestación y una contraprestación interrelacionadas, es decir, que una es causa y efecto de la otra, que una no puede existir sin la otra, y por tanto, cada una de las partes es a la vez acreedora y deudora…”.
De lo anterior, se colige que la esencia de los contratos bilaterales radica en la reciprocidad de sus obligaciones. Ello, en virtud, de que el deber de una parte nace exclusivamente como contraprestación al deber de la otra, tal como ocurre en la compraventa, donde el vendedor entrega el bien porque el comprador pagó su precio.
Finalmente, dentro del marco de la reciprocidad que caracteriza a los contratos bilaterales, Calvo Baca explica, que la expresión exceptio non adimpleti contractus, se trata realmente de “…la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto…”, por lo que “…no es una verdadera excepción, porque el demandante ha de probar que cumplió o que está dispuesto a cumplir…”. Es decir, se trata la facultad legal que tiene una de las partes de negarse a cumplir con su obligación hasta tanto la otra parte no cumpla primero con la suya, garantizando así, el equilibrio y la equidad en los contratos de obligaciones recíprocas.
En este orden de ideas, resulta pertinente considerar que las normas procesales y sustantivas del derecho civil, bajo la mirada de los principios y garantías constitucionales, así el artículo 1.159 del Código Civil, establece: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”.
Ahora bien, es evidente, que en el presente caso estamos en presencia de un contrato entre partes, donde nuestra legislación sustantiva en el artículo 1.133 del Código Civil, define el contrato, como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Así pues, en concepto de esta Sala, el contrato puede ser entendido como: “Acto” y como “Relación”: (i) el acto se refiere a la unión de voluntades de los contratantes, (ii) la relación, en cambio, tiene que ver con la consecuencia jurídica del acto. Dentro de los distintos significados del término contrato, no se hace otra cosa, sino expresar aspectos o momentos distintos de un fenómeno: La potestad, concedida a los particulares de insertar en la compleja regulación de las relaciones existentes entre los miembros de una organización social, una regulación que tienda a realizar un resultado delineado por los mismos contratantes, mediante la conformación o aprobación de un texto considerado idóneo para expresarlo, es decir, que la voluntad de quienes contratan tiene la fuerza suficiente para crear compromisos que, una vez firmados, son tan obligatorios como la propia ley. (Cfr. Sentencia Nº 574 de la Sala de Casación Civil, en fecha 06 octubre de 2016, caso: Antonio Carvallo Cristo contra María Fernanda Nieves.)
En este sentido, si tras la firma de un acuerdo (el acto), las partes comienzan a ejecutarlo de una manera distinta a la pactada, aceptando nuevas condiciones o plazos de forma reiterada, es la relación la que revela la verdadera y última voluntad de los contratantes, porque la conducta constante de las partes durante el desarrollo del vínculo tiene la fuerza suficiente para redefinir los términos originales, pues la lealtad contractual se demuestra en los hechos y no solo en las palabras escritas años atrás.
En este contexto, resulta necesario tener presente, una serie de principios generales que rigen en materia contractual: El primero de ellos, relativo al principio de la fuerza vinculante de este, establecido, en el artículo 1.159 del Código Civil, supra transcrito, donde se señala que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y el segundo, que pone en alerta a los contratantes sobre la gravedad del acto que ellos tienen la intención de llevar a cabo, por lo que se tiene entonces que, una vez celebrado el contrato, éste tiene carácter vinculante, y las partes no pueden desligarse del vínculo, sino a tenor de precisar determinadas y excepcionales condiciones. Debiendo traerse a colación igualmente el principio de la buena fe que nos indica, que las partes deben comportarse con lealtad y corrección. (Sentencia de la Sala de Casación Civil, N° 798 fecha 3 de mayo de 2017, caso: Héctor Jesús Pérez Álamo y Jassemin Elena de Pérez contra la ciudadana Leomidg Coromoto Flores Abreu).
En efecto, en el inicio de una específica relación de negocios, nace necesariamente una interferencia de las esferas de autonomía y de los intereses patrimoniales de las partes contratantes, lo que mueve a imponer la exigencia de que cada una de ellas se comporte en forma tal que se mantenga íntegra la esfera jurídica de la otra, con prescindencia de la efectiva realización del acuerdo, ello en virtud de que “…el fin esencial y principal de quien participa en un contrato es que su comportamiento, sea la representación fiel a la realidad en la mayor medida posible, de lo que se ha querido…”.
Por ello, la lealtad en el comportamiento debe basarse en una conducta circunscrita dentro del propio fin del contrato y es por tal motivo que cada parte debe estar obligada a suministrar informaciones, aclaraciones y especificaciones sobre aquellos elementos de la situación de hecho necesarios para el cumplimiento del mismo; con base a ello, ninguna de las partes debe obstaculizar la formación del contrato, ni apartarse de las tratativas, sin justa causa. (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° 237, de fecha 3 de mayo de 2017, caso: Héctor Jesús Pérez Álamo y otra contra Leomidg Coromoto Flores Abreu).
Por lo antes expuesto, en el artículo 1.160 del Código Civil, se estableció lo siguiente:
“…Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.
A tenor de lo establecido en el artículo supra transcrito, ha sido criterio de esta Sala, que la buena fe, la equidad y el uso, constituyen las últimas fuentes de integración del contrato, entendida la palabra: “Integración”, como la de completar un todo con la intención de las partes. (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° 237, de fecha 3 de mayo de 2017, caso: Héctor Jesús Pérez Álamo y otra contra Leomidg Coromoto Flores Abreu).
Así pues, en la aplicación de la equidad y la buena fe, resulta evidente que el contrato debe interpretarse según la realidad de los hechos, en el entendido de que si por ejemplo, el fin de ambas partes es concretar una venta y las condiciones originales fueron relajadas por ellas mismas en el transcurso de los años, lo lógico y necesario para alcanzar ese objetivo es que los vendedores determinen cuales son las cantidades pendientes por pagar, facilitar los medios para su cobro, así como entregar toda la documentación requerida para que los compradores puedan, finalmente, tramitar la firma ante el Registro. Y que, por su parte, los compradores actúen con la diligencia necesaria para asegurar la integridad del pago, instando formalmente a la contraparte para la protocolización del documento y demostrando tener a disposición el saldo total adeudado, pues solo la transparencia y la cooperación mutua permiten que un negocio jurídico de esta naturaleza llegue a su término.
Dicho esto, se observa que el artículo 1.160 del Código Civil, no solo delimita “Derechos y Deberes de las Partes”, en la ejecución del contrato, sino que además, determina que en los contratos se “…requiere un compromiso de solidaridad que va más allá, y que obliga a cada una de las partes a tener en cuenta el interés de la otra, con prescindencia de determinadas obligaciones contractuales o extra-contractuales…”. (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil N° 237, de fecha 3 de mayo de 2017, caso: Héctor Jesús Pérez Álamo y otra contra Leomidg Coromoto Flores Abreu).
De igual modo, es pertinente acotar, que de la buena fe y la equidad en el tracto contractual, no nacen derechos para las partes, sino que se vuelven a equilibrar los derechos ya existentes, ello se traduce en que el Juez no inventa ni modifica las obligaciones concertadas por las partes, sino que las adapta a la realidad actual de los contratantes, a través de la lógica y el sentido común, para que ninguna parte se beneficie injustamente del paso del tiempo o de los cambios en la economía, asegurando que lo que se entregue y lo que se pague sea justo y razonable para ambos.
Por ello, en garantía de los principios constitucionales de un Estado Social de Derecho y de Justicia previstos en los artículos 2 y 257 de nuestra Carta Magna, las normas del Código Civil referidas a la buena fe y a la equidad deben ser ajustadas bajo estas garantías para asegurar un equilibrado desenvolvimiento del intercambio contractual.
Bajo el concepto normativo antes expuesto, de la buena fe contractual, a fin de integrar el contrato y llevar a que éste produzca los efectos jurídicos para restablecer el equilibrio contractual, y siendo apropiada la aplicación del artículo 1.270 del Código Civil, se procede a disertar el contenido de la citada normal:
Artículo 1.270 del Código Civil:
“…Artículo 1.270 La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre
la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito...”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia N° 237 de fecha 03 de mayo de 2017, caso: Héctor Jesús Pérez Álamo y otra contra Leomidg Coromoto Flores Abreu, asentó con respecto a la medida de responsabilidad de un buen padre de familia, lo siguiente:
“…El buen padre de familia constituye una ficción creada por la ley, una abstracción, para significar la diligencia habitual del hombre avisado y prudente, desprendiéndose pues, que si la demandada-reconviniente debía solicitar un crédito bancario, es evidente, que dentro de la conducta de los demandantes-reconvenidos, debe estar la de suministrar a ésta, los elementos necesarios para la tramitación de dicho crédito así como la protocolización del documento definitivo de venta, pues lo contrario implicaría la intensión de obstaculizar y apartarse de las tratativas que llevan o conducen al normal desenvolvimiento del contrato, sin una justa causa.
Cuando ambas partes celebran una opción de compra–venta de un inmueble, surge una confianza razonable en la celebración regular del contrato, por lo cual no suministrarle a la demandada-reconviniente, la documentación en poder de los demandantes-reconvenidos, para la protocolización del documento, constituye una negativa posterior, a cumplir con lo consagrado por escrito, pues genera desequilibrios en el adecuado cumplimiento de la contraprestación.
Al hacerse énfasis en tal modo interpretativo, cabe la ocasión para traer a colación, la doctrina nacional más avanzada, encabezada por el Maestro JOSÉ MELICH ORSINI (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Jurídicas y Políticas. Caracas. 2006, pág 423), donde reseña: “…con la idea de buena fe se hace alusión a un patrón de conducta que debe presidir no sólo la ejecución, sino la formación y la interpretación del contrato… buena fe, en el contexto del artículo 12 Código de Procedimiento Civil, significa que el intérprete en la búsqueda de cuál sea el propósito o intención de las partes, cuando ésta no sea transparente por sí misma, debe partir del presupuesto de que cada parte ha actuado con recíproco espíritu de lealtad al elegir los signos sensibles dirigidos a expresar: el “intento común” y, en tal sentido, ha entendido cooperar con las expectativas de su contraparte tal como ella honestamente podía percibirlas…”.
Por lo que es fundamental entender dentro de la intención de las partes contratantes que si la demandada-reconviniente necesitaba los documentos para poder protocolizar el documento definitivo de venta y culminar la operación contractual, es evidente que los demandantes-reconvenidos debían suministrarle las referidas instrumentales o documentales.
Por todo lo antes expuesto, concluye la Sala, que la juez superior no infringió los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, 1.159 y 1.160 del Código Civil, pues la ad quem no incurrió en el primer caso de suposición falsa, por desnaturalización del contrato debido a que determinó las obligaciones contractuales de cada una de las partes y, es precisamente por el incumplimiento de los demandantes-reconvenidos de suministrar los documentos y solvencias necesarias para la protocolización del instrumento definitivo de venta que no se culmina la operación contractual, razón suficiente para declarar su improcedencia, lo que conlleva vista las desestimadas precedentemente, a la declaratoria de sin lugar del presente recurso de casación, tal como se hará en el dispositivo del presente fallo. Así se decide…”.
Del criterio jurisprudencial supra citado, se observa que la figura del vendedor diligente trasciende la simple expectativa de recibir el pago, debido a que, de él se espera una actitud colaborativa que permita llevar el negocio a su fin natural. Entonces, cuando el perfeccionamiento de la venta depende de documentos o gestiones que están bajo el control del vendedor, su entrega oportuna se convierte en un acto de lealtad esencial para mantener el equilibrio del contrato. Y de ahí, que se desprenda que, la buena fe sugiere que la fluidez de un acuerdo es responsabilidad de ambos, pues si una de las partes se detiene en su deber de facilitar los medios necesarios, se crea una parálisis que dificulta señalar a un único responsable del incumplimiento. Se entiende, pues, que la cooperación mutua es el motor que mantiene viva la intención original de los contratantes.
Ahora bien, el caso bajo análisis, dado que la parte demandante no impugnó el material probatorio aportado por los demandados e incluso admitió la recepción de los pagos parciales posteriores al año 2001 y que la parte demandada convino con la resolución del contrato en la contestación de la demanda, resulta pertinente concatenar la información contenida en el Contrato Preliminar de Compraventa de fecha 22 de febrero de 2001 y su posterior Convenio de Prórroga suscrito el día 11 de mayo de 2001, con los comprobantes de transferencia bancaria y los correos electrónicos compartidos entre las partes, de los cuales se evidencia que los demandados han pagado:
1) la cantidad de SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 70.000,00) por concepto de arras.
2) por concepto de abono, la cantidad de (i) OCHENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS VEINTISÉIS DÓLARES CON TREINTA Y UN CENTAVOS DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (US$ 85.626,31) y (ii) ONCE MIL EUROS (EUR 11.000,00) (ff. 172 al 174 y 192 al 196 de la pieza 1/2 del expediente).
3) De los correos electrónicos, se desprende que la remitente, María Emilia Pagnani, le confirmó a Ricardo Marchán, haber recibido satisfactoriamente el monto de CINCO MIL EUROS (EUR 5.000,00), que aún resta por pagar un saldo deudor por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL EUROS (EUR 135.000,00) y que la remitente tiene intención de viajar a la República Bolivariana de Venezuela a los fines de "…arreglar todo lo que está pendiente…", correo que no fue impugnado por las partes razón por la cual se declara que fue reconocido por ambas partes y en ese sentido se determina que para ese momento, ya se había cancelado un total por la cantidad de CUATROSCIENTOS NOVENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (490.000$).
Por lo tanto, se puede verificar que la relación contractual se mantuvo plenamente vigente por cuanto los demandados compradores han estado realizando pagos parciales que los demandantes vendedores han estado recibiendo por un tiempo que va más allá del vencimiento formal acordado en el convenio de prórroga, con lo cual se puede evidenciar que el vínculo contractual entre las partes originales de los contratos, así como posteriormente de sus respectivos causantes, tuvo una duración efectiva y vigente de más de siete (7) años contados a partir de la fecha contemplada como definitiva en el convenio de prórroga para la protocolización del documento de venta.
Por consiguiente, esta Sala observa que el ad quem incurrió en un falso supuesto por omisión al prescindir de la valoración de las pruebas que demuestran los pagos realizados por los demandados, lo que derivó en una desnaturalización de los hechos al concluir erróneamente que el contrato estaba resuelto de pleno derecho desde el día 31 de octubre de 2001.
Toda vez que, contrario a lo determinado por el ad quem, la recepción voluntaria y consentida de abonos sucesivos hasta finales de 2008 constituyó una prórroga tácita de la voluntad contractual que modificó los términos originales del cronograma de pagos acordado en el Contrato Preliminar de Compraventa suscrito en el año 2001, manteniendo así, de buena fe, la vigencia y ejecución del vínculo jurídico entre las partes contratantes durante los siete (7) años subsiguientes al vencimiento inicialmente pactado.
Por lo tanto, al omitir el ad quem la vigencia prolongada del vínculo jurídico hasta el año 2008, incurrió en una transfiguración de la relación sustancial debatida. Esta omisión vulneró los principios de lealtad, equidad y buena fe contractual consagrados en los artículos 1.133, 1.160 y 1.168 del Código Civil. Dicha circunstancia incide de forma determinante en el dispositivo del fallo, toda vez que, al declarar la resolución del contrato sin ordenar la restitución de las prestaciones, permitió que la parte vendedora retuviera simultáneamente el inmueble y la totalidad del precio recibido. Este pronunciamiento convalida una ventaja desproporcionada que favorece injustamente el patrimonio de los demandantes, configurando un enriquecimiento sin causa y violentando el equilibrio contractual. Al prescindir del mandato de reintegrar a las partes a la situación jurídica precontractual (statu quo ante), por lo que la sentencia recurrida altera los efectos propios de la acción resolutoria.
En consecuencia, se declara procedente la denuncia por error en el establecimiento de los hechos, al haber concluido el ad quem que existía un incumplimiento absoluto en el año 2001, ignorando las pruebas que demostraban la ejecución avanzada y consentida del contrato en años posteriores. Así se decide.
En virtud de lo expuesto, de conformidad con el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, esta Sala deja de analizar el resto de las denuncias establecidas en el escrito de formalización, al ser declarada con lugar la presente denuncia, la cual resulta determinante para la suerte del fallo. Así se decide.
CASACIÓN SIN REENVIO
En el caso concreto, la Sala casó el fallo recurrido tras detectar que el ad quem incurrió en un error en el establecimiento de los hechos, y en la consecuente infracción de los artículos 1.137, 1.160 y 1.168 del Código Civil, tras verificar que el contrato preliminar de compraventa y su posterior convenio de prórroga se mantuvieron en ejecución efectiva mediante la recepción de pagos sustanciales hasta el año 2008, y que por consiguiente, los compradores siguieron cumpliendo con el pago del precio pactado hasta el mismo año, por lo que esta Sala considera que la pretensión de los ciudadanos los ciudadanos SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ÁNGELA PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI de PAGNANI y CRISTIAN PAGNANI PAGNANI, quienes actúan en su carácter de causahabientes del ciudadano Roberto Pagnani (†) de retener la totalidad de las arras y abonos recibidos constituye un ejercicio abusivo del derecho y un enriquecimiento sin causa, dado el cumplimiento de los pagos parciales de la obligación por parte de la ciudadana SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y la sucesión de JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (†), integrada por los ciudadanos MARIA CAROLINA MARCHAN DE RODRIGUEZ, MIGUELANGEL MARCHAN SILENZI, RICARDO MARCHAN SILENZI y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, por lo que solo tendrá derecho la parte vendedora solo a retener el monto otorgado en calidad de arras.
En este sentido, la Sala considera que se cumplen los requisitos del artículo 322 del Código de Procedimiento Civil, lo que hace innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo del asunto por parte de un tribunal de reenvío. Por ello, esta Sala ejerce su facultad de CASAR SIN REENVÍO el fallo cuestionado y corrige la infracción detectada en el presente juicio por resolución de contrato y daños y perjuicios.
En consecuencia, y de acuerdo con los razonamientos expuestos anteriormente, se declara CON LUGAR el recurso de casación presentado por la representación judicial de la parte demandada, CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y en consecuencia, se declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por los ciudadanos SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ÁNGELA PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI de y CRISTIAN PAGNANI PAGNANI, antes identificados, quienes actúan en su carácter de causahabientes del ciudadano Roberto Pagnani (†) contra la ciudadana SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y la sucesión de JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (†), integrada por los ciudadanos MARIA CAROLINA MARCHAN DE RODRIGUEZ, MIGUELANGEL MARCHAN SILENZI, RICARDO MARCHAN SILENZI y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, supra identificados y, en consecuencia, se declara: RESUELTO EL CONTRATO de opción de compraventa de fecha 22 de febrero de 2001 y su posterior convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2001 y se ordena: (i) A la parte demandante de la cantidad total recibida que es un total por la cantidad de CUATROSCIENTOS NOVENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (490.000$), deberá conservar la cantidad de SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE ÁMERICA (US$ 70.000,00) por concepto de arras, en virtud de lo establecido en la cláusula penal del contrato preliminar de compraventa de fecha 22 de febrero de 2001 y su posterior convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2001. Y proceder a la RESTITUCIÓN a la parte demandada de la totalidad de las sumas de dinero recibidas por concepto de abonos parciales al precio de venta del inmueble, es decir, la cantidad que asciende a la cantidad CUATROSCIENTOS VEINTE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (420.000$). (ii) A la parte demandada, la RESTITUCIÓN E INMEDIATA ENTREGA MATERIAL del bien inmueble objeto de la controversia a la parte demandante, libre de personas y bienes. Y, SIN LUGAR las pretensiones de indemnización por daños y perjuicios, en virtud de haberse determinado el incumplimiento recíproco y concurrente de sus obligaciones contractuales, lo que impide la atribución de responsabilidad civil exclusiva a uno solo de los contratantes tal como se declarará en el dispositivo del presente fallo, y así se establece.
DECISIÓN
Por las razones expuestas, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de casación propuesto por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre de 2024 por el Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, se DECRETA LA NULIDAD del fallo recurrido. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa y daños y perjuicios, interpuesta por los ciudadanos SABRINA CHIARA PAGNANI PAGNANI, TATIANA ÁNGELA PAGNANI PAGNANI, MARÍA EMILIA PAGNANI de PAGNANI venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad número V-10.335.219, V-13.308.544 y V-3.351.492, respectivamente, y de CRISTIAN PAGNANI PAGNANI, de nacionalidad italiana, titular de la cédula de identidad italiana número CA62451KQ y de la cédula de identidad venezolana número V-11.311.538, quienes actúan en su carácter de causahabientes del ciudadano Roberto Pagnani (†), contra la ciudadana SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN y la sucesión de JUAN RICARDO MARCHÁN DELGADO (†), integrada por los ciudadanos MARIA CAROLINA MARCHAN DE RODRIGUEZ, MIGUELANGEL MARCHAN SILENZI, RICARDO MARCHAN SILENZI y SARA AMELIA SILENZI DE MARCHÁN, de nacionalidad venezolana los tres primeros y argentina la última de los citados, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-10.517.688, V-11.307.390, V-13.823.545 y E- 1.033.465 respectivamente, en consecuencia, TERCERO: Se declara RESUELTO EL CONTRATO de opción de compraventa de fecha 22 de febrero de 2001 y su posterior convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2000, y se ordena: (i) A la parte demandante de la cantidad total recibida que es un total por la cantidad de CUATROSCIENTOS NOVENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (490.000$), de los cuales deberá conservar la cantidad de SETENTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE ÁMERICA (US$ 70.000,00) por concepto de arras, en virtud de lo establecido en la cláusula penal del contrato preliminar de compraventa de fecha 22 de febrero de 2001 y su posterior convenio de prórroga de fecha 11 de mayo de 2001. Y proceder a la RESTITUCIÓN a la parte demandada de la totalidad de las sumas de dinero recibidas por concepto de abonos parciales al precio de venta del inmueble, es decir, la cantidad que asciende a la cantidad CUATROSCIENTOS VEINTE MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA (420.000$). (ii) A la parte demandada, la RESTITUCIÓN E INMEDIATA ENTREGA MATERIAL del bien inmueble objeto de la controversia a la parte demandante, libre de personas y bienes. Y, CUARTO: SIN LUGAR las pretensiones de indemnización por daños y perjuicios, en virtud de haberse determinado el incumplimiento recíproco y concurrente de sus obligaciones contractuales, lo que impide la atribución de responsabilidad civil exclusiva a uno solo de los contratantes tal como se declarará en el dispositivo del presente fallo, y así se establece. QUINTO: No hay condenatoria en costas del proceso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas procesales del recurso, dada la naturaleza del presente fallo.
Queda de esta manera CASADA TOTAL Y SIN REENVIO la sentencia impugnada.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al tribunal de origen, el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Particípese dicha remisión al Juzgado Superior de origen, ya indicado, de conformidad con lo previsto en el artículo 326 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes de abril de dos mil veintiséis (2026). Años: 216º de la Independencia y 167º de la Federación.
Presidente de la Sala,
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HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA
Vicepresidente-Ponente,
_______________________________
JOSÉ LUIS GUTIÉRREZ PARRA
Magistrada,
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CARMEN ENEIDA ALVES NAVAS
Secretario,
___________________________________
PEDRO RAFAEL VENERO DABOIN
Exp.AA20-C-2025-000618.
Nota: Publicada en su fecha a las ( )
Secretario,